MBA 19 (ONLINE 09) – DIREITO IMOBILIÁRIO

Aula 58: PARCELAMENTO DO SOLO

Data: 06/05/2021
mkikunaga1 / adnotare

Expositor : Prof. Kikunaga

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 Sumário de Aula

PA R C E L A M E N T O D O S O L O
Tópicos:
1. Introdução
2. Bem jurídico
3. Princípios
4. Regime jurídico
5. Elementos essenciais
6. Loteamento
7. Desmembramento
8. Do registro imobiliário
9. Contrato padrão
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 MBA Imobiliário

“A vida não muda com a virada de uma

folha de calendário. A única maneira de
mudar a vida é mudarmos.”
Georg Christoph Lichtenberg (1742-1799) Físico e
escritor alemão

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 Legenda:
01 Portaria
02 Salão de festas
Academia
Parque infantil
Quadra poliesportiva
Haras
03 Deck para o rio com estacionamento
04 Rio Sauípe
05 Anel de reserva ambiental

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 1º) Êxodo rural
2º) Desenvolvimento urbano
3º) Planejamento
Razões
4º) Aumento da demanda de adquirentes em prestações
do
5º) Desamparo aos adquirentes, pelo título não transferir o
parcelamento
domínio
do
6º) Falta de publicidade quanto aos títulos de propriedade do
solo
loteador
7º) Única garantia = seriedade, boa fé e solvabilidade do loteador
(Fonte: Decreto-Lei 58/37)

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 3º) P. da proteção do adquirente
(“considerandos DL 58/37”)
1º) Legalidade (art. 3º) - Pagamento em prestações
- Planejamento 2º) P. Dignidade da - Transferência de direito real de
urbanístico pessoa humana aquisição
(desenvolvimento) (5º, CF) - Desamparo perante o vendedor
- Tutela de direito (boa fé e solvencia)
ambiental - Definitividade contratual
- Segurança jurídica

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 3ª fase
1ª fase 5ª fase
(Aprovação)
(Preliminar) (Registro imobiliário)
(8º e 12)
(6º e 7º) Comunique-se Edital + Registro
Solicitação diretrizes (vigência 4 anos de 6ª fase
orientação) (Alienação Lotes)
(7º, p. único) 7ª fase
2ª fase (Execução Infraestrutura)
(Inicial) 4ª fase 8ª fase
(9º) (Projeto definitivo) (Entrega de obra)
Apresentação projeto (9º e 12) Termo de Conclusão de Obra

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 “Art. 182. A política de desenvolvimento
urbano, executada pelo Poder Público
“Art. 24. Compete à União, aos municipal, conforme diretrizes gerais fixadas
4.1. Estados e ao Distrito Federal em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
legislar concorrentemente sobre: desenvolvimento das funções sociais da
União cidade e garantir o bem estar de seus
poder normativo I - direito tributário, financeiro, habitantes.”
geral penitenciário, econômico e
(art. 30, II, CF) urbanístico;
“Art. 30. Compete aos Municípios:
Diretrizes gerais § 1º - No âmbito da legislação II - suplementar a legislação federal e a
(art. 24, inciso I e §1º, concorrente, a competência da estadual no que couber;”
c.c. art.182CF) União limitar-se-á a estabelecer a) Decreto-lei 58/37 – loteamento rural (IN
Incra nº 17-B)
normas gerais.” b) Lei nº 6.766/79 – loteamento urbano

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 4.2. Art. 25. Os Estados organizam-se e
Estados Art. 24. Compete à União, aos regem-se pelas Constituições e leis que
Estados e ao Distrito Federal adotarem, observados os princípios
poder normativo legislar concorrentemente sobre:
regional para desta Constituição.
§ 2º - A competência da União
ordenamento do § 3º - Os Estados poderão, mediante lei
para legislar sobre normas gerais
território não exclui a competência complementar, instituir regiões
(art. 25, §3º, CF) e suplementar dos Estados. metropolitanas, aglomerações urbanas e
§ 3º - Inexistindo lei federal sobre microrregiões, constituídas por
- competência normas gerais, os Estados agrupamentos de municípios limítrofes,
exercerão a competência para integrar a organização, o
suplementar legislativa plena, para atender a
(art. 24, §§2º e planejamento e a execução de funções
suas peculiaridades.
3º, CF) públicas de interesse comum.

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 4.3.
Municípios
Art. 30. Compete aos Municípios:
poder normativo de interesse VIII - promover, no que couber, adequado
local e ordenamento dos ordenamento territorial, mediante planejamento e
espaços urbanos controle do uso, do parcelamento e da ocupação do
(planejamento e controle do solo urbano;
uso, parcelamento e ocupação
do solo urbano)
(art. 30, VIII, CF)

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 a) Gleba
“É a porção de terra divísivel em lotes”
(Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, 4ª ed. – Forense, p. 66)

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 b) Parcelamento regular c) Parcelamento irregular
É o parcelamento aprovado, registrado É o parcelamento aprovado, mas sem
e executado (implantado). registro, ou registrado com falha na
implantação (execução).

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 e) Parcelamento regularizado
É o parcelamento informal (clandestino ou
d) Parcelamento clandestino
irregular) que foi, de forma
É parcelamento não aprovado,
superveniente, formalizado por
oculto à Administração. qualquer forma.
(REURB)

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 f) Loteamento
É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
(art. 2º, §1º, L. 6.766/79)
É o parcelamento do solo fora do sistema viário.
(Afrânio de Carvalho. Registro de Imóveis.4ª.ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 66)

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g) Loteamento fechado ou de
acesso controlado
É aquele de acesso controlado
(sem proibição de acesso), para
agregar segurança e qualidade do
acesso será regulamentado por ato do poder
empreendimento, autorizado pelo
Poder Público Municipal
(ex: Lei Municipal de São Paulo nº
9.413/81).
L. 6.766/79 – art. 2º § 8º - Constitui
loteamento de acesso controlado a
modalidade de loteamento, definida nos
termos do §1º deste artigo, cujo controle de
público Municipal, sendo vedado o
impedimento de acesso a pedestres ou a
condutores de veículos, não residentes,
devidamente identificados ou cadastrados.
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g) Loteamento fechado ou de
acesso controlado
É aquele de acesso controlado
(sem proibição de acesso), para
agregar segurança e qualidade do
empreendimento, autorizado pelo
Poder Público Municipal
(ex: Lei Municipal de São Paulo nº
9.413/81).
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Obs: O Condomínio de lotes está enquadrado
na Lei 4.591/64
Código Civil - Art. 1.358-A. Pode haver, em
terrenos, partes designadas de lotes que
são propriedade exclusiva e partes que
são propriedade comum dos
condôminos.
 h) Desmembramento
É a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com
aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique
na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes.
(art. 2º, §2º, L. 6.766/79)
i) Lote
É o terreno servido de infra-estrutura básica cujas
dimensões atendam aos índices urbanísticos
definidos pelo plano diretor ou lei municipal
para a zona em que se situe. (art. 2º, §4º, L.
6.766/79)
É a porção de terra resultante do parcelamento
urbano destinada à edificação ou recreação.
(Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei. O
parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais.
Edição Universidade Secovi. São Paulo, 2001, p. 9)
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 É a subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com aproveitamento do sistema viário
existente, desde que não implique na abertura de
h) Desmembramento novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação dos já
existentes.
(art. 2º, §2º, L. 6.766/79)

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 É o terreno servido de infraestrutura básica cujas
dimensões atendam aos índices urbanísticos
definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a
zona em que se situe. (art. 2º, §4º, L. 6.766/79)
i) Lote É a porção de terra resultante do parcelamento urbano
destinada à edificação ou recreação.
(Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei. O
parcelamento do solo urbano em seus aspectos essenciais.
Edição Universidade Secovi. São Paulo, 2001, p. 9)

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 É a divisão do lote para formação de novos lotes, com
frente para via oficial de circulação já existente, sem
abertura de novas vias e nem prolongamento das vias
já existentes. (inciso V, artigo 1° da Lei Municipal da
cidade de São Paulo nº 9.413/81)
j) Desdobro - Não se exige registro especial (art. 18) quando não
houver razão jurídica de tutela urbanística e de
proteção dos adquirentes dos sub-lotes.
- Ex: Proc. CGJ 53.995/90
- Ex2: Proc. CGJ 66129/83

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 É a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a
k)
formação de novo lote.
Remembramento
(inciso III, artigo 1° da Lei 9.413/81)

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 Título de domínio - imprescindível
CGJSP – PROCESSO 1.817/94 – j. 24.03.1995 - São Paulo
Relator: Marcelo Martins Berthe - Legislação: Art. 18, L.
nº 6.766/79
l) Loteador LOTEAMENTO - Para o registro do loteamento,
imprescindível que o loteador tenha o domínio do imóvel
a ser parcelado - Inadmissível se destine para loteamento
imóvel que o loteador tenha apenas direitos
de compromissário comprador - Decisão normativa.

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 Exceção: L. 9785/99 – entes públicos com título de imissão provisória na
posse em processo de desapropriação em andamento. (art. 18§§4º e 5º)

Projeto de Lei nº 20/2007 (autor: Fernando Chucre), art. 146,

propõe nova redaçao ao art. 172, §9º Lei 6.015/73 apensado
ao Projeto de Lei nº 3.057, 18.05.2000 (Autor: Bispo
Wanderval) (atual art. 55, L. 13.097/2015)
l) Loteador § 9° Os imóveis alienados em empreendimentos imobiliários decorrentes
de incorporação ou parcelamento do solo, registrados após a
apresentação da documentação exigida em lei, não poderão ser
objeto de evicção ou de decretação de ineficácia da alienação,
ficando subrogados os seus efeitos ao preço ou ao eventual crédito
imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao
incorporador ou parcelador.
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 6.1
Infraestrutura - Escoamento de águas e chuva;
básica - Iluminação pública;
dos
equipamentos
- Rede de esgoto;
Urbanos - Abastecimento de água potável;
(art. 2º, §5º, L.
6.766/79)
- Energia elétrica.

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 6.2 - Vias em circulação;
Infraestrutura
básica
- Escoamento das águas pluviais;
dos - Rede para o abastecimento de água
Parcelamentos potável;
(ZHIS)
(art. 2º, §6º, L. - Solução para o esgoto sanitário;
6.766/79) - Solução para energia elétrica domiciliar.

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 1º) previsão por lei municipal ou plano diretor;
7.1 2º) terreno em condições mínimas:
Condições para a) não inundável;
lotear b) não aterrado com produto nocivo;
(art. 3º, c) com declive inferior a 30%;
L. 6.766/79)
d) com condições geológicas favoráveis;
e) em área isenta de preservação ecológica

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 a) com equipamentos comunitários
7.2 - Serviço de abastecimento de água, luz, esgoto etc.
Requisitos - Prédio de educação, cultura, escola, saúde, lazer.
urbanísticos b) com espaços livres para uso público
para c) lotes com área mínima de 125m² e 5m (de
lotear testada)
(art. 4º,
L. 6.766/79)
Exceção: loteamento destinado a urbanização
específica ou edificação de conjuntos habitacionais
de interesse social (art. 4º, II, 2ª parte)
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 7.2 d) lotes que guardem distância mínima de 15 metros
Requisitos de rodovias e ferrovias de margem
urbanísticos - Área non aedificandi.
para - A lei específica pode ser mais rigorosa.
lotear e) vias do loteamento articuladas com as vias
(art. 4º,
L. 6.766/79)
oficiais.
- Deve haver harmonização com a topografia local.

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 I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79)
1º) O interessado solicita à Prefeitura as diretrizes para o
parcelamento.
- O interessado apresenta requerimento com a planta do
7.3 imóvel que conterá:
Do projeto de a) divisão da gleba;
loteamento b) distâncias e tamanho dos lotes;
c) indicação dos arruamentos;
d) tipo de uso do loteamento;
e) localização das zonas de uso contíguas.

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 I) Fase preliminar (arts. 6º e 7º, L. 6766/79)
2º) Estudos de viabilidade:
a) Documentos imobiliários;
b) Ambiental (impacto e topografia);
7.3 c) Restrições urbanísticas (desapropriação, tombamento
Do projeto de etc);
loteamento d) Econômico-financeiro (custo e previsão de
faturamento);
e) Velocidade de vendas;
f) Publicidade.

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 II) Fase inicial (art. 9º, L. 6766/79)
- Apresentação do projeto à Prefeitura:
a) memorial descritivo;
7.3 b) cronograma de execução da obra com prazo máximo
Do projeto de de 4 anos;
loteamento c) certidão atualizada da matrícula da gleba, indicando:
- as vias existentes próximas ao loteamento;
- a indicação do tipo de uso do local;
- a divisão de lotes.

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 III) Fase de aprovação (art. 8º e 12, L. 6766/79)
1º) Concordar com o esboço do projeto submetido a
exame;
7.3 2º) Fazer exigências ou “comunique-se”;
Do projeto de - Municípios com menos de 50.000 habitantes, ou que o
loteamento Plano Diretor contenha diretrizes de urbanização,
poderão dispensar essa fase (art. 8º, Lei 9.785).
- Vigência por 4 anos das orientações (art. 7º, parágrafo
único).

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 IV) Fase do projeto definitivo (art. 9º, L. 6766/79)
3º) Loteador elabora projeto definitivo.
7.3 Deve conter memorial descritivo, desenhos, cronograma
Do projeto de de execução de obra, certidão atualizada da matrícula da
loteamento gleba expedida pelo R.I. competente e certidão de
negativa de tributo.
Deve conter os elementos do art. 9º da Lei 6.766/79.

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 IV) Fase do projeto definitivo (art. 12, L. 6766/79)
4º) Aprovação pela Prefeitura.
Art. 16 (Lei municipal define os prazos de aprovação/execução).
7.3 Se ultrapassados os prazos, houver silêncio, implica em rejeição.
Do projeto de Na omissão, o prazo é de 90 dias para aprovação ou rejeição e
de 60 dias para aceitação ou recusa fundamentada das obras de
loteamento
urbanização (art. 16, § 2º).
os espaços livres de uso comum não podem ser mudados pelo
loteador (art. 17).

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 - O Decreto-Lei 271/67 distinguiu o loteamento do
desmembramento.
8.1 - Na Lei 6.766/79 o parcelamento virou gênero e o
Introdução loteamento e o desmembramento, espécies.
Aqui aproveita-se o sistema viário oficial da cidade, sem
abrir novas vias ou logradouros públicos, não se
modificando os existentes.

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 - Enquanto o loteamento é registrado, o
desmembramento é averbado (art. 167, II, n. 4, LRP).
8.2 1º) Requerimento endereçado à autoridade municipal
Processo de competente.
desmembramento
- Acompanha a planta do imóvel e certidão atualizada da
matrícula.
- Junta memorial descritivo nos termos do art. 10.

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 - Muito embora o loteamento seja registrável e o
desmembramento averbável, o procedimento é idêntico.

9.1 1º) Aprovação junto ao Poder Público competente.

Premissas 2º) Requerimento de registro e/ou averbação.
- Prazo de encaminhamento de 180 dias (caducidade).
- Perde validade a aprovação.
- Não será necessário que novo projeto seja elaborado e
aprovado. Basta revalidação.

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 I) Documentos necessários referentes ao imóvel:
a) certidão da matrícula;
b) histórico vintenário do imóvel;
c) certidão negativa de tributos federais, estaduais e
9.2 municipais;
Documentos d) cópia do ato de aprovação do loteamento
e) cópia do termo de verificação da Prefeitura da
execução das obras;
f) exemplar do compromisso de compra e venda;

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 II) Documentos necessários referentes ao loteador:
a) outorga do cônjuge do requerente de que consente no
registro (tal consentimento não implica no da cessão dos
lotes - §3º);
9.2 b) certidão de protestos de títulos;
Documentos c) certidão de ações pessoais ;
d) certidão negativa criminal; (ler o §2º)
e) certidão negativa de ações reais (10 anos);
f) certidão integral do loteador negativa (10 anos).

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 a) Exige regularização (prazo decadencial).

b) Estando tudo em ordem - encaminhará a comunicação à

Prefeitura.
9.4 - publicará edital do pedido de registro em três dias
Qualificação consecutivos;
registral - o edital conterá desenho de localização da área e resumo do
(art. 19) pedido de registro;

c) O Oficial do R.I. aguardará por 15 dias da última publicação:

- Sem impugnação (§1º) – registro ou averbação.

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 Com impugnação (§1º) – O Oficial intima o requerente e a
Prefeitura deve se manifestar em 5 dias.

9.4 - No silêncio do apresentante, arquiva.

Qualificação 1) Remessa ao juiz para decisão.
registral 2) Oitiva do Ministério Público em 5 dias.
3) Sentença
(art. 19)
se procedente a impugnação, ocorre o arquivamento;
se improcedente a impugnação, registro.
se maiores indagações, vias ordinárias.

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 - O registro é feito por extrato em livro próprio (art. 20).
- Loteamento abre matrículas da área a ser subdividida e se
efetua o registro no Livro 2 (art. 167, I, n. 19).
- Após o registro, coloca-se a numeração de todos os lotes em
9.5 ordem vertical.
Do assento - Aberta a matrícula e feito o registro, averba-se a
circunstância na matrícula originária.
- Em caso de desmembramento, não há registro, só averbação
(art. 167, II, n. 4).

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 b) a requerimento do loteador,
a) por decisão judicial desde que não tenha vendido
nenhum lote

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 Procedimento:
c) 1º) O RI faz publicar um edital do pedido de cancelamento impugnável no
requerimento prazo de 30 dias.
conjunto do 2º) Findo o prazo o processo vai ao juiz para homologação do
loteador e de cancelamento, ouvido o MP (§2º);
todos os 3º) o juiz deve vistoriar o imóvel para atestar que não haver ocupantes
adquirentes de (§3º);
lote 4º) tanto o processo de loteamento quanto os contratos depositados em
cartório, podem ser gratuitamente examinados (art. 24).
5º) denegado o registro em qualquer das circunscrições haverá
comunicação aos demais para o cancelamento dos registros;

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 11.1 a) b)
Regime De imóveis loteados De imóveis não loteados
jurídico Lei 6.766/79 DL 58/37
(alterado pela Lei 6.014/73)

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 a) compromisso de CV e) contratos
b) promessa de CV preliminares (Caio Mário
11.2 c) promessa de cessão da Silva Pereira)
Denominações d) promessa de contrato f) promessa de venda
(Orlando Gomes)
preliminar
(Carvalho Santos)
g) pré-contrato
(Pontes de Miranda)

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 CRITÉRIO PROMESSA COMPROMISSO
NJ Contrato Contrato

11.3 Execução Diferida Diferida

Natureza
jurídica Conteúdo Preliminar Definitivo

Eficácia Condicionada Irretratável

(art.1088,CC 1916) (art.25, L. 6.766/79)
Regime jurídico 1.417, CC 1.417, CC

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 Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa
11.4 de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-
Requisitos resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do
QUADRO art. 26 desta Lei:
RESUMO I - o preço total a ser pago pelo imóvel;
(art. 26-A, II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento
L. 6766/79) e a identificação precisa de seu beneficiário;
III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos
valores e vencimentos das parcelas;

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 Art. 26-A. (...)
IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e,
11.4
quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de
Requisitos cada um;
QUADRO V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante
RESUMO distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por
(art. 26-A, inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com
L. 6766/79)
destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os
prazos para devolução de valores ao adquirente;

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 Art. 26-A. (...)
VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou
11.4 anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o
Requisitos sistema de amortização;
QUADRO VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por
RESUMO parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento
(art. 26-A, previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990
L. 6766/79) (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos
firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou
do estabelecimento comercial;

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 Art. 26-A. (...)
VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a
11.4 obtenção do termo de vistoria de obras;
Requisitos IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
QUADRO X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento,
RESUMO a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de
(art. 26-A, imóveis competente;
L. 6766/79)
XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do
art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do
termo de vistoria de obras.

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 Art. 26-A. (...)
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no
caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para
11.4
aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa
Requisitos omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão
QUADRO contratual por parte do adquirente.
RESUMO § 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato,
(art. 26-A, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de
L. 6766/79) anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante
assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme
o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de
1990 (Código de Defesa do Consumidor).

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 Art. 26. (...) :
I – (QUALIFICAÇÃO SUBJETIVA) nome, registro civil, cadastro
fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e
11.4 residência dos contratantes;
Requisitos II – (ESPECIALIDADE OBJETIVA) denominação e situação do
contratuais loteamento, número e data da inscrição;
(art. 26, III – (ESPECIALIDADE OBJETIVA) descrição do lote ou dos lotes
L. 6766/79) que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras
características;
IV – (PREÇO) preço, prazo, forma e local de pagamento bem
como a importância do sinal;

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 Art. 26. (...) :
V – (CORREÇÃO) taxa de juros incidentes sobre o débito em
aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a
11.4 cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito
Requisitos e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora
contratuais superior a 3 (três) meses;
(art. 26, VI – (RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA) indicação sobre a quem
L. 6766/79) incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o
lote compromissado;
VII – (RESTRIÇÕES) declaração das restrições urbanísticas
convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

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 Possibilidade de registro do pré-contrato
Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não
cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou
11.5 oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao
registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-
Tutela padrão.
fundamental § 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a
proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste a
(art. 27, manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a
L. 6.766/79) promessa de contratar.
§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu não
comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se ainda
não exigível.
§ 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-á o
disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.

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 1º) direito do adquirente de se opor contra qualquer um que
11.6 queira gravar o imóvel por ônus do alienante, devendo para isso
Efeitos registrar seu direito real sobre coisa alheia de aquisição,
jurídicos conforme dispõe o art. 1.227 do Código Civil, gerando a
(DIREITOS DO oponibilidade erga omnes dos registros públicos, ratificado
ADQUIRENTE)
entendimento pelo arts. 54 e 55 da Lei nº 13.097/15 e Súmula
375 STJ ;

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 11.6 2º) direito do adquirente de transferir sua posição contratual a
Efeitos terceiros, mediante simples trespasse, conforme previsto no art.
jurídicos 13 do Decreto-Lei nº 58/37 e art. 31 da Lei nº 6.766/79 ), e
(DIREITOS DO transferir causa mortis a herdeiros ou legatários (art. 9º do
ADQUIRENTE) Decreto-Lei nº 58/37 e art. 29 da Lei nº 6.766/79).

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 11.6 3º) direito do adquirente de ser emitido na posse quando da
Efeitos celebração do contrato.
jurídicos Nesse passo, a posse apesar de direta, é precária, pela natureza
(DIREITOS DO do contrato, devendo o alienante ser reintegrado na posse no
ADQUIRENTE) caso de extinção do contrato por inadimplemento do adquirente;

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 11.6 4º) direito do adquirente de purgar a mora, devendo o devedor
Efeitos adquirente ser intimado, a requerimento do credor, pelo oficial
jurídicos de Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as
(DIREITOS DO que se vencerem até a data do pagamento, os juros
ADQUIRENTE) convencionados e as custas de intimação (art. 14 do Decreto-Lei
nº 58/37 e art. 32 da Lei nº 6.766/79);

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 5º) direito do adquirente em adjudicar compulsoriamente o
11.6 imóvel mediante processo judicial.
Efeitos Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil:
jurídicos “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil),
(DIREITOS DO quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao
ADQUIRENTE) registro de promessa de compra e venda no cartório de registro
imobiliário (Súmula 239 do STJ)”;

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 1º) Direito do alienante em receber a totalidade do preço parcelado,
com os juros estipulados contratualmente nos limites da lei;
11.7
2º) Direito do alienante em extinguir o contrato pelo
Efeitos
inadimplemento absoluto do adquirente ou seu cessionário, após a
jurídicos notificação e infrutífera purgação da mora;
(DIREITOS DO
ALIENANTE)
3º) Direito do alienante em transferir seu direito a terceiros,
respeitando-se o direito aquisitivo do compromissário comprador,
mesmo que este esteja lançado no Registro de Imóveis;

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 1º) Dever do alienante, após o recebimento do preço, em emitir
11.8 o termo de quitação das parcelas pagas, nas hipóteses de
Efeitos contratos vinculados aos regimes jurídicos dos empreendimentos
jurídicos imobiliários, que terão como efeito jurídico, o poder de transmitir
(DEVERES DO a propriedade imobiliária, sem a escritura pública definitiva de
ALIENANTE) compra e venda, como rege o art. 26, §6º da Lei nº 6.766/79, e
Enunciado 87 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça
Federal ;

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 11.8
Efeitos 2º) Dever do alienante, em outorgar a escritura definitiva de
jurídicos compra e venda, após a quitação do preço, nas hipóteses de
(DEVERES DO contratos celebrados no âmbito do Código Civil;
ALIENANTE)

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 A Lei 6.015/73 não previu o registro do pré-contrato.
- Duas posições:
11.9 Não registrável por ausência de previsão legal registral.
Questão Registrável, pois o rol é exemplificativo (Walter Ceneviva)
registral - Imposição do art. 27, caput, 2ª parte, L. 6766/79.
- Hoje é averbável o contrato de gaveta (Prov. 37/2008 - MT).
- Não incide ITBI em promessa de compra e venda.

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 1º) adimplemento;
2º) adjudicação compulsória;
11.10 3º) resilição bilateral ou distrato;
Extinção
4º) rescisão;
5º) resolução.

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Bons estudos!
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