03/09/2015

Conceitos Básicos sobre

Legislação Urbanística e Uso e
Ocupação

Profs. Letícia Miguel Teixeira

CONTRIBUIÇÕES: profs. Ricardo B. Bitencourt e Ramon Fortunato

As Leis básicas dos Municípios

• Lei Orgânica do Município
• Plano Diretor Participativo (previsto na Constituição de 1988 e
Estatuto da Cidade de 2001 - contém o mapa de Macrozoneamento

• Lei de Uso e Ocupação do Solo ou Zoneamento -

contém os parâmetros urbanísticos

• Lei de Parcelamento - matéria prevista em lei federal

• Código de Obras e Código de Posturas e demais
leis...

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PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO

instrumento básico da política urbana municipal

Planos Diretores devem definir os objetivos da política urbana e

de qual maneira a propriedade urbana cumprirá sua Função Social

É uma lei que deve ser elaborada de modo participativo e

aprovada na Câmara de Vereadores.

Deve Conter:
NORMAS e MAPAS básicos do Desenvolvimento Urbano
INSTRUMENTOS Tributários, Jurídicos, Urbanísticos

Parcelamento do Solo Urbano

Licenciamento Urbanístico
Regulamentado pela lei
federal 6766/79:
“o parcelamento do solo urbano visa "a
urbanificação de uma gleba, mediante sua
divisão ou redivisão em parcelas destinadas
ao exercício das funções elementares
urbanísticas." professor José Afonso da Silva

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Parcelamento do Solo Urbano

Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99,
"as áreas destinadas a sistema de circulação, a
implantação de equipamento urbano e comunitário, bem
como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à
densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou
aprovada por lei municipal para a zona em que se situem".

Em razão dessa modificação, o percentual antes determinado pela lei 6.766/79 para
parcelamentos (35% da área da gleba), já não vigora mais.

Os municípios definem o percentual de área pública de cada

parcelamento, bem como determinam as áreas mínimas e
máximas dos lotes, e os coeficientes máximos de
aproveitamento.

Parcelamento do Solo Urbano

São consideradas áreas livres de uso público aquelas destinadas
a sistema de circulação, à implantação de equipamento urbano
(abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica,
coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e de
equipamento comunitário (educação, saúde, lazer e similares e
as áreas verdes).

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Macrozoneamento

Macrozoneamento

O que é macrozoneamento?
O macrozoneamento é o primeiro nível de definição
das diretrizes espaciais do Plano Diretor, estabelecendo
“um referencial espacial para o uso e a ocupação do
solo na cidade, em concordância com as estratégias de
política urbana” (BRASIL, 2002, p. 41).
Ë o mapa de um referencial geral para o Município.
Antecedendo o zoneamento disposto na lei de uso e
ocupação do solo.
• Fonte: http://urbanidades.arq.br/2009/02/macrozoneamento/
• By Renato Saboya

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Macrozoneamento

O macrozoneamento
deve ao menos
demonstrar uma
classificação básica de uso
do solo: as áreas urbanas,
rurais, de expansão e
especiais (de interesse
cultural, social e
ambiental)

Macrozoneamento

Mas alguns municípios

adotam outras
denominações para suas
“macroáreas”

Macrozoneamento de Porto Alegre

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Macrozoneamento
... E alguns municípios adotam denominações para suas “macroáreas” que não dizem
muito sobre a classificação básica do uso do solo... Entretanto a Constituição de 1988 é
clara quanto ao fato de que o município é o responsável pela Política de Desenvolvimento
Urbano.

CF 88: Art. 182. A política de

desenvolvimento urbano,
executada pelo Poder Público
municipal, conforme diretrizes
gerais fixadas em lei, tem por
objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o
bem- estar de seus habitantes.

§ 1º O plano diretor, aprovado

pela Câmara Municipal,
obrigatório para cidades com
mais de vinte mil habitantes, é o
instrumento básico da política de
desenvolvimento e de expansão
urbana.

Zoneamento

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Zoneamento

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Mapa de Zoneamento ≠ Mapa Uso Real

Em teoria não pode ter !!! Revela a deficiência do controle urbanístico, mas pode ser utilizado
como diagnostico (leitura tecnica da cidade )do processo de planejamento

Zoneamento
Os zoneamentos são conjuntos de território
mesclando coeficientes urbanístiscos iguais e
diferentes.

Nas ZEIS, zonas de especial interesse social, há

alguns coeficientes urbanísticos incalculáveis.

Nas Zonas de Especial Interesse Cultural são

previstos usos e coeficientes para manutenção
dos tecidos urbanos originais

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Zona de Especial Interesse Social

ZEIS

Salvador

Especial Interesse Cultural

Santorini

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Zona de Especial Interesse Social - ZEIS

Belo Horizonte

As comunidades informais tais como vilas e favelas se formaram sem

licenciamento formal, de modo espontâneo.
A delimitação de uma área como ZEIS define parâmetros próprios de
modo a incorporar estas áreas na cidade formal.

Os parâmetros urbanísticos em geral estão

definidos em Leis de Uso e Ocupação do Solo e
Parcelamento (pode ser conhecidas como lei de
zoneamento e lei de licenciamento urbanístico
também).

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CONTINUANDO.... E O QUE SÃO

PARÂMETROS URBANÍSTICOS???

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Parâmetros urbanísticos são

índices mensuráveis observados
na conformação das paisagens
urbanas que nos dão a noção de
espaço e volume das cidades .

Dubai

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Amsterdã

Parâmetros urbanísticos são

índices, relações, taxas, grandezas,
medidas, que mensuram
aspectos relevantes do uso e
ocupação do solo quanto à
densidade, altura, ocupação do
solo, permeabilidade, entre
outros.

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Barcelona

New York

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Paris

São Paulo

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Os Parâmetros Urbanísticos
• Parâmetros urbanísticos são em grande parte responsáveis pelos modelos de cidades
formais que estamos construindo;

• Induzem e parametrizam formas de ocupação do território, na construção da paisagem

urbana, devendo se harmonizar diretamente no sítio implantado;

• Induzem à maiores ou menores densidades urbanas em função da melhor utilização de

infraestrutura instalada;

• Variam conforme os usos do território;

• Promovem a presevação do ambiente natural de proteção;

• Ajudam na boa convivência das comunidades;

• Favorecem o conforto climático ambiental das cidades;

• Promovem a infiltração de águas fluviais nos lençois freáticos,

• Favorecem a prevenção de grandes enchentes e deslizamentos após longos periodos de

chuvas;

• Fortalecem a identidade estética de conjuntos homogêneos e heterogêneos, possibilitam a

aplicação de instrumentos urbanísticos do Estatuto da Cidade e o cumprimento da função
social da propiedade urbana e da cidade.

Coeficiente de aproveitamento
A soma das áreas de
todos pisos
construídos
é igual a
Área total
construída.

Área total construída

Dividida pela
Área do lote
é igual ao

COEFICIENTE DE
APROVEITAMENTO

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Coeficiente de aproveitamento

Coeficiente de aproveitamento
É o coeficiente que relaciona o tamanho do lote à área construida.

Seu uso básico um (1) é 100 % do terreno.*

*Recomendado pela Resolução 148 do Conselho das Cidades.

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Coeficiente de aproveitamento
• Existem três tipos: Básico, mínimo e máximo.
• Recomendação de que o Básico seja 1, ou seja, que a área construída equivalha a
área do terreno (princípio do Solo Criado, Carta de Embú e resolução 148 do Conselho das Cidades).
• Máximo é até onde pode ser utilizado em conformidade à capacidade da
infraestrutura do local. (importante se definir para utilização de instrumentos como a Outorga
Onerosa do Direito de Construir :artigos 28 a 31 do Estatuto da Cidade)
• Mínimo é o patamar de referência a abaixo do qual se define que o imóvel não está
cumprindo sua função social. (A caracterização dos imóveis subutilizados é necessária para
utilização do instrumento do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsório onde se define limite
abaixo do qual o terreno é considerado subutilizado (Art. 5º, parágrafo 1º, inciso I, Estatuto da Cidade).

Coeficiente de aproveitamento- CA

CA máximo

=1
CA mínimo

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Taxa de ocupação
Se relaciona à àrea ocupada
no terreno da construção e
suas projeções.

0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6

Taxa de ocupação

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Afastamentos

Testada de lote e tamanho

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Código de Obras
Conjunto de leis e posturas municipais que disciplinam
as construções.
Abordam aspectos de conforto, acessibilidade, tipo de
materiais, estilo arquitetônico, tipo de cerca, calçadas,
cobertura, tamanho de ambientes, altura de pé direito,
relação entre tamanho de cômodo e abertura
para luz natural, atendimento
à normas de desempenho,
outros aspectos....

Código de Posturas
Conjunto de leis e posturas municipais que disciplinam o
uso dos espaços públicos, ao funcionamento de
estabelecimentos, e outros aspectos de convívio do
espaço da cidade não relacionados em outras leis
urbanas

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Taxa de permeabilidade

Taxa de permeabilidade

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Áreas de Proteção Ambiental -APAs

LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa
“NOVO CÓDIGO FLORESTAL”

Atenção:

APAs não são

parâmetros
urbanísticos, mas
retringem a
ocupação!

Toda APP é APA,

mas nem toda APA
é APP

Áreas de Proteção Ambiental – APAs

definem índices de Área Verde Natural do Terreno

Pode ser um % de terreno do particular que deve ter área intacta, preservada, por
se tratar de área de proteção ambiental APA, Instrumento para conecção de áreas
de preservação urbana entre lotes, para acompanhar os corpos dàgua das bacias.

A Área de Proteção Ambiental (APA) é uma unidade

sustentável cuja base legal encontra-se na Lei Federal
9.985/00 (Lei do SNUC). “área em geral extensa, com certo grau de
ocupação humana, dotada de atributos abióticos, bióticos, estéticos ou
culturais especialmente importantes para a qualidade de vida e o bem-
estar das populações humanas, e tem como objetivos básicos proteger a
diversidade biológica, disciplinar o processo de ocupação e assegurar a
sustentabilidade do uso dos recursos naturais” (art. 15).
A APA pode ser constituída de terras públicas ou privadas, sendo que nestas
podem ser estabelecidas normas e restrições para a utilização de uma
propriedade privada, respeitados os limites constitucionais.
(pode ser aplicado o instrumento Urbanístico da Transferência do Direito
de Construir – artigo 35 do Estatuto da Cidade)

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Gabarito

Cota máxima da “região”.

# de número de pavimentos,
a cota da altura máxima é o que importa.

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Gabarito, assim como outros parametros, é

diferenciado por zonas limitrofes

Gabarito & Densidade

Curitiba

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Densidade

MAIOR

MENOR

Gabarito & Afastamentos

Recife

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Exemplos de como alguns municípios

definiram seus parametros urbanísticos

Lei de Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte - MG

Exemplos de como alguns municípios

definiram seus parâametros urbanísticos

Lei de Uso e Ocupação do Solo de Belo Horizonte - MG

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Há situações de alguns
aglomerados urbanos onde
esses parâmetros são
imensuráveis.

Rio de Janeiro

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BRASÍLIA
Zoneamento – mapa atualizado em 2011
“Plano Diretor de Ordenamento Territorial – PDOT 1997”

BRASÍLIA
Zoneamento - PDOT 2011

PDOT PPCUB

ÁREAS DE PLANEJAMENTO ÁREAS DE PLANEJAMENTO

NGB – NORMA DE PROJETO EM ANDAMENTO LUOS – LEIS DE USO E

GABARITO OCUPAÇÃO DO SOLO

Projeto que prevê a alteração do plano urbanístico. Conhecido como Plano de

Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB) em pauta desde 2009 para
decidir para onde a cidade vai crescer. Outro projeto também está em pauta, o da Lei
de Uso e Ocupação do Solo (Luos).

http://www.soubrasilia.com/brasilia/

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BRASÍLIA
NGB

NORMAS DE GABARITOS DÃO OS

PARAMETROS URBANÍSTICOS EM BRASILIA

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fontes

www.airpano.com
http://www.urbanidades.arq.br/docs/saboya_2007_guia_parametros.pdf
Parametros Urbanisticos de Uso e Ocupação do Solo. Professor: João Carmo Instituto Federal De
Educação, Ciência E Tecnologia Do Rio Grande Do Norte
http://docente.ifrn.edu.br/joaocarmo/disciplinas/aulas/projeto-arquitetonico/parametros-
urbanisticos-de-uso-e-ocupacao-do-solo

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