EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL

DA COMARCA DE CAMPINAS, ESTADO DE SÃO PAULO.

SERCAP ADMINISTRAÇÃO DE BENS

PRÓPRIOS LTDA., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o
nº 12.541.673/0001-38, com sede na Avenida Professora Dea Ehrhardt Carvalho,
nº 200, casa nº 03-A, Gramado, cidade de Campinas, Estado de São Paulo,
CEP 13101-664, endereço eletrônico: ivete@criarimoveis.com.br, por seus
advogados in fine assinados, vem, respeitosamente, à presença de Vossa
Excelência, propor a presente:

AÇÃO DE COBRANÇA

em face de DURVAL SOMBINI FILHO, brasileiro, empresário, casado sob o

regime da comunhão parcial de bens, portador da cédula de identidade RG
nº 23.430.553-8, inscrito no CPF/MF nº 180.411.928-82, e sua esposa MARIANA
TIENGO SOMBINI, brasileira, empresária, casada sob o regime da comunhão
parcial de bens, portadora da cédula de identidade RG nº 25.486.147-7, inscrita no
CPF/MF nº 180.698.458-05, ambos residentes e domiciliados na Rodovia
Engenheiro Paulo de Tarso Souza Martins, nº 1042, Condomínio Helvétia Park,
Recanto Campestre Internacional de Viracopos VII, cidade de Indaiatuba, Estado
de São Paulo, CEP 13336-000, ambos com endereço eletrônico ignorado, pelas
razões fáticas e jurídicas a seguir aduzidas:

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 I – DOS FATOS

Em 05.05.2015, as partes firmaram Contrato

Particular de Promessa de Permuta sem Torna e Outras Avenças (doc. anexo), por
meio do qual a Autora prometeu transferir aos Réus o imóvel a seguir designado:

a) casa nº 02 do Condomínio Vilas de Juquehy, localizado na

Avenida Mãe Bernarda, nº 875, Distrito de Maresias, cidade de
São Sebastião - SP, objeto da matrícula nº 40.848 do Cartório
de Registro de Imóveis de São Sebastião, pelo valor de
R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).

Em contrapartida, os Réus prometeram transferir à

Autora os imóveis a seguir designados:

b.1) apartamento nº 51E, localizado no 5º andar do Jardins de

Marseille (Torre E), integrante do Condomínio Les Jardins
Chácara Flora, situado na rua Belterra, nº 291 (portaria 1) e
nº 407 (portaria 2), Avenida Washington Luiz e Rua Tapanan,
no 29º Subdistrito de Santo Amaro, cidade de São Paulo - SP,
objeto da matrícula nº 380.949 do 11º Cartório de Registro de
Imóveis de São Paulo, pelo valor de R$ 2.100.000,00 (dois
milhões e cem mil reais);

b.2) apartamento nº 101, localizado no 10º andar, integrante

do Condomínio Edifício Casarão (em construção), situado na
Rua Pedro Gonçalves, nº 544, cidade de Indaiatuba - SP, cuja
incorporação encontra-se registrada sob o R04 da matrícula nº
76.750 do Cartório de Registro de Imóveis de Indaiatuba (doc.
04), pelo valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais);

b.3) apartamento nº 164, localizado no 16º e 17º andares,

integrante do Condomínio Edifício Casarão (em construção),
situado na Rua Pedro Gonçalves, nº 544, cidade de Indaiatuba
- SP, cuja incorporação encontra-se registrada sob o R04 da
matrícula nº 76.750 do Cartório de Registro de Imóveis de

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Indaiatuba, pelo valor de R$ 1.020.000,00 (um milhão e vinte
mil reais);

b.4) sala nº 12, localizada no 1º andar, integrante do

Condomínio Office Square (em construção), situado na
Praça Leonor de Barros Camargo, nº 42, cuja incorporação
encontra-se registrada sob o R06 da matrícula nº 21.487 do
Cartório de Registro de Imóveis de Indaiatuba, pelo valor de
R$ 276.000,00 (duzentos e setenta e seis mil reais);

b.5) sala nº 22, localizada no 2º andar, integrante do

Condomínio Office Square (em construção), situado na
Praça Leonor de Barros Camargo, nº 42, cuja incorporação
encontra-se registrada sob o R06 da matrícula nº 21.487 do
Cartório de Registro de Imóveis de Indaiatuba, pelo valor de
R$ 276.000,00 (duzentos e setenta e seis mil reais);

b.6) sala nº 32, localizada no 3º andar, integrante do

Condomínio Office Square (em construção), situado na
Praça Leonor de Barros Camargo, nº 42, cuja incorporação
encontra-se registrada sob o R06 da matrícula nº 21.487 do
Cartório de Registro de Imóveis de Indaiatuba, pelo valor de
R$ 276.000,00 (duzentos e setenta e seis mil reais);

b.7) sala nº 52, localizada no 5º andar, integrante do

Condomínio Office Square (em construção), situado na
Praça Leonor de Barros Camargo, nº 42, cuja incorporação
encontra-se registrada sob o R06 da matrícula nº 21.487 do
Cartório de Registro de Imóveis de Indaiatuba, pelo valor de
R$ 276.000,00 (duzentos e setenta e seis mil reais);

b.8) sala nº 62, localizada no 6º andar, integrante do

Condomínio Office Square (em construção), situado na
Praça Leonor de Barros Camargo, nº 42, cuja incorporação
encontra-se registrada sob o R06 da matrícula nº 21.487 do
Cartório de Registro de Imóveis de Indaiatuba, pelo valor de
R$ 276.000,00 (duzentos e setenta e seis mil reais).

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 Os Réus também se comprometeram a proceder
ao cancelamento da alienação fiduciária constante no R06 da matrícula imobiliária
nº 380.949 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (b.1), no prazo
de 60 dias a contar da data da assinatura do contrato de permuta, sob pena de
multa equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor do total da permuta, nos
termos da cláusula V, alínea “h”, do contrato de permuta.

Os Réus assumiram, ainda, a responsabilidade de

entregar à Autora os imóveis descritos acima nos subitens b.2 a b.8 até o dia
30.12.2015, totalmente prontos, acabados e em plenas condições de uso, sob
pena de multa correspondente a 0,6% (seis décimos por cento) do valor total dos
bens, conforme a cláusula V, alínea “a”, parágrafos 2º e 3º, do contrato.

Ocorre que os Réus não adimpliram as suas

obrigações contratuais, deixando de promover o cancelamento da alienação
fiduciária constante no R06 da matrícula imobiliária nº 380.949 do 11º Cartório de
Registro de Imóveis de São Paulo (b.1) e de entregar à Autora os imóveis descritos
acima nos subitens b.2 a b.8 até o dia 30.12.2015.

A Autora, então, promoveu a notificação dos réus

por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos de Indaiatuba
(doc. anexo), concedendo o prazo derradeiro de 30 (trinta) dias para que
cumprissem as suas obrigações contratuais.

Os Réus receberam a carta de notificação

extrajudicial em 21.10.2015, porém, mantiveram-se inertes.

Posteriormente, aa partes iniciaram as tratativas

para o desfazimento do negócio por culpa exclusiva dos Réus.

Em 13.04.2016, a Autora e os Réus chegaram a

um consenso quanto aos termos do desfazimento do vínculo contratual, firmando o
Instrumento de Rescisão da Promessa de Permuta e seu Aditamento cumulado
com Pagamento de Indenização (doc. anexo).
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 Por força da rescisão, restou estabelecido na
cláusula IV, alínea “a”, do Instrumento de Rescisão da Promessa de Permuta e seu
Aditamento cumulado com Pagamento de Indenização que os Réus devolveriam à
Autora a posse do imóvel objeto da matrícula nº 40.848 do Cartório de Registro de
Imóveis de São Sebastião (a) até o dia 10.05.2016, nas mesmas condições que
receberam, com a quitação das taxas de consumo de energia e água, taxas de
condomínio e IPTU incidentes sobre o imóvel.

Contudo, os Réus não efetuaram o pagamento das

taxas condominiais correspondentes aos meses de março/2016, abril/2016 e
maio/2016, período em que ainda estavam na posse do imóvel.

Diante do inadimplemento dos Réus, a Autora foi

obrigada a efetuar o pagamento das taxas de condomínio em atraso no valor total
de R$ 17.789,28 (dezessete mil, setecentos e oitenta e nove reais e vinte e oito
centavos), por se tratar de obrigação propter rem (doc. anexo).

A Autora buscou contato com os Réus para o

ressarcimento dos valores pagos, contudo, não obteve êxito. Desse modo,
exauridos os meios amigáveis para satisfação do crédito, não restou alternativa
senão a propositura da presente ação.

II – DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS

A Autora apresenta-se como credora da quantia

atualizada de R$ 18.051,62 (dezoito mil e cinquenta e um reais e sessenta e dois
centavos), que se refere às taxas de condomínio não adimplidas pelos Réus na
época própria, conforme demonstrativo de débito anexo.

As partes avençaram na cláusula IV, alínea “a”, do

Rescisão da Promessa de Permuta e seu Aditamento cumulado com Pagamento de
Indenização que os Réus entregariam à Autora o imóvel objeto da matrícula
nº 40.848 do Cartório de Registro de Imóveis de São Sebastião (a) até o dia
10.05.2016, com todas as obrigações propter rem quitadas.
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 Diante do não pagamento das taxas de condomínio
referentes aos meses de março/2016, abril/2016 e maio/2016, a Autora foi
obrigada a pagar as prestações em atraso, haja vista que se trata de obrigação
propter rem.

Logo, operou-se a sub-rogação em favor da

Autora, consoante dispõe o artigo 346, inciso III, do Código Civil:

“Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito,

em favor:
I - do credor que paga a dívida do devedor comum;
II - do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor
hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento
para não ser privado de direito sobre imóvel;
III - do terceiro interessado, que paga a dívida pela
qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.”

Por força do artigo 349 do Código Civil1 e ainda o

quanto estabelecido no instrumento de rescisão, a Autora tornou-se titular de
todos os direitos, ações, privilégios e garantias do credor originário, podendo
exercê-los contra o devedor principal, no caso os Réus.

Nas palavras de SÍLVIO DE SALVO VENOSA:

“No pagamento com sub-rogação, um terceiro, e não o

primitivo devedor, efetua o pagamento. Esse terceiro substitui
o credor originário da obrigação, de forma que passa a dispor
de todos os direitos, ações e garantias que tinha o primeiro.
Ressalta evidente que, quando alguém paga o débito de
outrem, fique com o direito de reclamar do verdadeiro devedor
o que foi pago e que esse crédito goze das mesmas garantias
originárias. Não há prejuízo algum para o devedor, que em vez
2
de pagar o que deve a um, deve pagar o devido a outro.”

JUDITH MARTINS-COSTA, ao tratar do tema,

disserta sobre as justificativas teóricas da sub-rogação:

1
“Art. 349. A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo,
em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.”
2
Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. v. 2. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2005, p. 279.
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 “Se assim não fosse, quem pagasse dívida alheia, em certas
hipóteses, liberando o devedor, estaria causando o
enriquecimento injustificado daquele, que restaria liberto do
vínculo, sem ter sofrido o menor sacrifício patrimonial, e
causando, concomitantemente, o empobrecimento do que pagara
a sua dívida. A justiça, traduzida em equidade, impõe, por isto, a
adoção de determinadas técnicas para evitar o efeito do
3
enriquecimento injustificado.”

Assim, para que se evite o enriquecimento sem

causa, os Réus deverão ressarcir a Autora o valor pago a título de despesas
condominiais.

Nesse sentido, destacam-se os seguintes julgados:

“CONDOMÍNIO. DESPESAS. AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE PELO
PAGAMENTO DO DÉBITO ANTERIOR EM VIRTUDE DA SUB-
ROGAÇÃO OPERADA. PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. RECURSO
IMPROVIDO.
O compromitente comprador é responsável pelo
pagamento das prestações condominiais anteriores,
dado que a obrigação vincula o bem e se opera a sub-
rogação em virtude do negócio. Cabe-lhe, pois,
responder pela obrigação perante o credor, ficando-lhe
assegurada a possibilidade do exercício do direito de
regresso frente ao anterior responsável.”
(TJSP; 31ª Câmara de Direito Privado; Rel. Antonio Rigolin;
Apel. 9193665-13.2009.8.26.0000; j. 15.03.2011)

“CONDOMÍNIO. AÇÃO DE REGRESSO. PEDIDO FORMULADO

PELO ATUAL CONDÔMINO EM FACE DOS ANTERIORES,
BUSCANDO REAVER VALORES QUE PAGOU A TÍTULO DE

3
Comentários ao novo Código Civil: do direito das obrigações, do adimplemento e da extinção das obrigações . v.
5. t. 1. Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 432/433.
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 DESPESAS CONDOMINIAIS. HIPÓTESE DE SUB-ROGAÇÃO, POR
SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”, A JUSTIFICAR O
DIREITO AO RESSARCIMENTO, QUE ABRANGE ATÉ MESMO AS
VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. PROCEDÊNCIA RECONHECIDA.
RECURSO PROVIDO.
Ao se tornar proprietário da unidade condominial, o
adquirente se torna responsável pelo pagamento das
despesas de rateio, ainda que vencidas anteriormente,
ante a natureza ‘propter rem’ da obrigação. A sub-
rogação, que assim se opera, coloca-o na mesma posição
do anterior credor, possibilitando-lhe o exercício da ação
de cobrança e o direito de obter a recuperação de todos
os valores pagos, inclusive as despesas relacionadas à
cobrança que precisou suportar.”
(TJSP; 31ª Câmara de Direito PrivaDO; Rel. Antonio Rigolin;
Apel. 9161242-68.2007.86.26.0000. j. 29.03.2011).

Logo, de rigor a condenação dos Réus ao

ressarcimento dos valores despedidos pela Autora para pagamento das despesas
condominiais.

III – DA TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR

Dispõe o artigo 300 do Novo Código de Processo

civil que:

“A tutela de urgência será concedida quando houver

elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o
perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

Por sua vez, estabelece o artigo 301 do mesmo

diploma legal:

“A tutela de urgência de natureza cautelar pode se efetivada

mediante arresto, sequestro, arrolamento de bens, registro de
protesto contra alienação e bem e qualquer outra medida
idônea para asseguração do direito.”

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 No caso em apreço, a prova documental que
acompanha a presente petição demonstra a existência da dívida liquida e certa
por parte dos Réus.

Segundo o previsto na cláusula IV, alínea “a”, do

Instrumento de Rescisão, os Réus devolveriam a posse do imóvel acima descrito
no subitem “a” até o dia 10.05.2016, nas mesmas condições que receberam, com
a quitação das taxas de consumo de energia e água, taxas de condomínio e IPTU
incidentes sobre o bem.

Contudo, os Réus não adimpliram as taxas

condominiais do período de março a maio de 2016, tendo a Autora efetuado o
pagamento do débito.

Portanto, evidente a plausibilidade do direito

invocado pela Autora pelo não cumprimento da obrigação assumida pelos Réus,
isto é, efetuar o pagamento das taxas condominiais no período que ainda estavam
na posse do imóvel.

Quanto ao perigo de dano, registre-se que os Réus

descumprem as suas obrigações desde o início do vínculo contratual, o que denota
a possibilidade de dilapidação patrimonial e a incerteza do recebimento do crédito.

Nesse contexto, a preservação dos interesses da

Autora é a medida que se impõe, notadamente para que seja resguardado o seu
direito ao recebimento do crédito ao final do processo. Para tanto, há de ser
determinado o arresto de veículos de propriedade dos Réus, pelo sistema Renajud,
a fim de impedir a transferência do seguinte bem:

1) Veículo Mercedes Benz SL63, ano 2013, Placa OBL 2710,

Chassi WDDJK7EW6DF007158, Renavam 494299002, de
Propriedade do Réu DURVAL SOMBINI FILHO

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 Assim, para assegurar o resultado útil deste
processo, deve ser determinado o bloqueio do veículo acima relacionado junto ao
órgão público de trânsito.

Presente, pois, os requisitos que autorizam a

concessão da medida, há de ser deferida a tutela cautelar para o fim de
determinar, pelo sistema Renajud, a inclusão de restrição de transferência do
seguinte veículo: Veículo Mercedes Benz SL63, ano 2013, Placa OBL 2710, Chassi
WDDJK7EW6DF007158, Renavam 494299002, de Propriedade do Réu DURVAL
SOMBINI FILHO.

IV – DOS PEDIDOS

Face ao exposto, requer a Vossa Excelência:

4.1. a concessão da tutela de cautelar para o fim

de determinar, via sistema Renajud, a inclusão de restrição de transferência do
seguinte veículo: Veículo Mercedes Benz SL63, ano 2013, Placa OBL 2710, Chassi
WDDJK7EW6DF007158, Renavam 494299002, de Propriedade do Réu DURVAL
SOMBINI FILHO;

4.2. a designação da audiência de conciliação

prevista no artigo 334 do Novo Código de Processo Civil, citando-se os Réus por
meio postal para comparecimento ao ato, advertindo-os do prazo legal para
oferecem contestação;

4.3. sejam os pedidos iniciais julgados

PROCEDENTES para o fim de condenar os Réus ao pagamento da importância de
R$ 18.051,62 (dezoito mil e cinquenta e um reais e sessenta e dois centavos),
acrescida dos consectários legais até o efetivo pagamento;

4.4. Sejam os Réus condenados ao pagamento das

custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência;

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 4.5. a produção de provas por todos os meios
admitidos em Direito, notadamente testemunhal, pericial e documental, bem como
outros que se tornarem necessários no decorrer da lide.

4.6. sejam as futuras intimações realizadas

exclusivamente em nome do advogado JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM
SILVEIRA, inscrito na OAB/SP sob o nº 55.160, com escritório profissional na
Avenida Rotary, nº 187, Jardim das Paineiras, cidade de Campinas, Estado de São
Paulo, CEP 13092-509, e-mail: jsilveira@jsilveira-advogados.com.br.

Atribui-se à causa o valor de R$ 18.051,62

(dezoito mil e cinquenta e um reais e sessenta e dois centavos).

Termos em que,
pede deferimento.

Campinas, 25 de agosto de 2023.

THAIS SANTIAGO LEITE

OAB/SP 358.562

JUNDIVAL A. P. SILVEIRA
OAB/SP 55.160

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