Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados - o Caso Do Concelho de Cascais

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura
Resumo
Os condomínios fechados são, hoje, um fenómeno globalizado que surge nos mais diversos contextos urbanos e sociais.
Frequentemente relacionados com segregação e exclusividade, caracterizam-se pela criação de uma realidade intra-muros que se
distancia da realidade envolvente. Com a consciência de que se trata de um fenómeno complexo, cuja análise e compreensão
teriam de o abordar de forma holística (atendendo a distintas áreas: Sociologia, Urbanismo, Economia, etc.), esta dissertação tem
por objectivo fazer uma análise espacio-funcional da morfologia desse “mundo” dentro dos muros.
A primeira abordagem ao tema procura uma definição do conceito de condomínio fechado. Através de um levantamento
de definições e significados, procura-se clarificar e entender do que se entende por “condomínio fechado”.
Em seguida, o estudo procura enquadrar historicamente o fenómeno. Fez-se uma investigação das formas urbanas que
estão na sua origem, chegando-se às praças residenciais britânicas do século XVIII. Identificam-se as formas urbanas que evoluíram
desde essa altura até ao que se reconhece como o modelo-base dos actuais condomínios fechados: o subúrbio romântico anglo-
americano. Identificadas as suas origens, segue-se um ponto da situação da evolução recente dos condomínios fechados nos EUA,
no Brasil e em Portugal. São identificadas as razões que levaram ao sucesso do fenómeno nestes três países. A abordagem da
realidade portuguesa é um pouco mais aprofundada, já que também se observa a evolução da legislação que lhe é aplicável.
Uma vez feito o enquadramento dos condomínios fechados, passa-se à análise do universo de estudo. Começa-se por
descrever a metodologia utilizada, quantitativa (através do cálculo de diversos parâmetros urbanísticos e de outros factores) e
qualitativa (com a tradução gráfica da morfologia espacio-funcional). Em seguida, delimita-se o universo de estudo e passa-se à
caracterização dos oito casos de estudo seleccionados (todos eles localizados no concelho de Cascais), realizando-se a análise
individual de cada um de acordo com a metodologia adoptada. No final do capítulo, procede-se à comparação dos casos
estudados, nomeadamente em termos das suas características espacio-funcionais.
Finalmente, na quarta parte, são apresentadas as conclusões obtidas ao longo do trabalho, procurando-se oferecer uma
contribuição para a caracterização dos condomínios fechados do concelho de Cascais.
Palavras-chave: Condomínios Fechados; Habitação; Estrutura Morfológica.
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais i

Abstract
Gated communities are, now, a global phenomenon that arises in diverse urban and social contexts. Often related to
segregation and exclusivity, are characterized by the creation of a reality, within the walls, that is distant from reality environment.
With the awareness that this is a complex phenomenon, whose analysis and understanding would have to do an holistic approach
(through different areas: Sociology, Urban Planning, Economics, etc.), this dissertation aims to analyze spatial-functional
morphology of this "world" within the walls.
The first approach to the subject seeks the identification and definition of the concept gated communities. Through a
survey of definitions and meanings, it aims to define and understand what is meant by the “gated communities”.
For a better understanding of the phenomenon, then, the study sought to frame the same. It was researched on urban
th
forms which are its source, coming to the UK residential squares of the 18 century. The urban forms that have evolved since that
time are acknowledged until the one that is better identified as the base model of current gated-communities: the Anglo-American
romantic suburb. Identified the origins of gated communities, follows the presentation about recent developments in the U.S.,
Brazil and Portugal. The reasons for the success of the phenomenon in these three realities are identified. The approach to the
Portuguese reality is deepened, with emphasis on the development of legislation that applies to gated communities.
Once done the framework of gated.communities, it is set to develop the analysis of the study universe. The methodology
used is described, which lays down a quantitative approach (through the calculation of various urban parameters and other factors)
and qualitative (with the graphic translation of space and functional morphology). The limits of the universe of study are marked,
and it is made the characterization of eight case studies set. Initially the case studies are situated in the municipality of Cascais,
followed by a brief presentation of them. Then proceeds to the individual analysis of each case study (according to the
methodology adopted), trying to decipher the spatial and functional characteristics of them. At the end of the chapter, the results
of the eight case studies under review are compared.
Finally, the fourth part compiles the findings identified during the development of the work, looking for a contribution to
the characterization of gated communities in the reality of Cascais.
Keywords: Gated Communities; Housing; Morphological Structure.
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais ii

Agradecimentos
À Professora Teresa Heitor, pelo acompanhamento, pela orientação, pela
assistência e colaboração, não apenas no desenvolvimento desta dissertação, mas
também ao longo do meu processo de formação académica.
À Professora Rita Raposo, pela disponibilidade, pela perseverança e pela

dedicação que permitiram enriquecer este trabalho.
Aos meus pais, pela orientação na minha construção como pessoa. Por
possibilitarem e apoiarem a conclusão de mais uma etapa na minha formação
académica.
Aos meus irmãos, pelo arrimo e amizade. Em especial, à minha irmã Rita pela
recepção e amparo que extinguiu distâncias.
À Jansen, pela atenção e pela dedicação.
Ao Dr. António Granjo, e ao Sr. Filipe do Arquivo Municipal de Cascais pela

colaboração e pela oportunidade no acesso à informação.
Aos meus familiares, amigos e colegas que, consciente ou

inconscientemente, me deram forças ao longo do trabalho e aceitaram ausências.
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais iii

Índice Geral
VOLUME I
Resumo
Abstract
Agradecimentos
Índice Geral
Índice de Imagens
Índice de Gráficos
Índice de Tabelas
Índice de Abreviaturas
1- Introdução Pág. 1
O objecto Pág. 2
Os objectivos Pág. 2
O método Pág. 3
A delimitação do universo de estudo Pág. 3
O estado da arte Pág. 4
Justificação do tema Pág. 9
2. Enquadramento Pág 15
2.1 Conceito de Condomínio Fechado Pág 16
2.2 Enquadramento Histórico Pág. 21

Origens Pág. 21
Praças Residenciais britânicas Pág. 22
O Subúrbio Romântico Anglo-Americano Pág. 26
2.3 O caso Norte-Americano Pág. 31

Introdução histórica Pág. 31
Master-Planned Communities (MPC´s) Pág. 32
Common-interest developments (CID´s) Pág. 34
Transição do século XX para o século XXI Pág. 37
2.4 O caso brasileiro Pág. 40

A cidade Sul-Americana Pág. 40
Contextualização do fenómeno no Brasil Pág. 41
Caracterização dos condomínios fechados: o caso de S. Paulo Pág. 45
2.5 O caso português Pág. 48

Condições para a expansão Pág. 48
Caracterização dos condomínios fechados e o caso da AML Pág. 52
O concelho de Cascais Pág. 56
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais iv

2.6 Legislação dos Condomínios Fechados Pág. 59

A Figura Jurídica dos condomínios fechados Pág. 59
Propriedade Horizontal e Operações Urbanísticas: produção de solo urbano e edificação Pág. 60
Legislação de suporte ao fenómeno dos condomínios fechados Pág. 61
3. Desenvolvimento Pág. 67
3.1 Metodologia Pág. 68

Universo de estudo Pág. 68
Caracterização objectiva Pág. 70
Caracterização morfológica Pág. 77
3.2 Casos de Estudo Pág. 78

Apresentação dos casos de estudo Pág. 78
Caracterização dos casos de estudo Pág. 87
Contrastação de dados Pág. 117
4. Considerações e Derivações Finais Pág. 135
5. Referências Bibliográficas Pág. 140
Bibliografia Pág. 141
Sites de referência Pág. 148
VOLUME II Anexos
A.1) Densidadede de Alojamentos em Cascais (2010)

A.2) Lista dos condomínios recenseados no Concelho de Cascais
A.3) Lista dos condomínios fechados passíveis de ser analis ados
A.4) Fichas de anális e dos casos de estudo
A.5) Localização dos casos de estudo no concelho de Cascais
A.6) Valores e parâmetros dos casos de estudo
A.7) Descrição dos lotes por caso de estudo
A.8) Reunião de valores e parametros dos casos de estudo
A.9) Mapa Geológico do Munícipio de Cascais
A.10) Mapa de declives do Munícipio de Cascais
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Índice de Imagens
CAPA Fotografia da entrada principal da Quinta Patino, Estoril
Imagem de auto r
1- Introdução
Figura 1.1 – Capa de Fortress America: Gated Communities in the United States Pág. 4
fo nte: B LA KELY e SNYDER (1997)
Figura 1.2 – Capa de Cidade de muros: crime segregação e cidadania em São Paulo Pág. 5
fo nte: CA LDEIRA (2000)
Figura 1.3 – Capa de Fragmentos Utópicos na cidade caótica: condomínios fechados no Grande Porto Pág. 5
fo nte: CRUZ (2003)
Figura 1.4 – Capa de Condomínios Habitacionais Fechados: Utopias e Realidades Pág 6

fo nte: FERREIRA (2001)
Figura 1.5 – Capa de Privatopia: Homeowner Associations and the Rise of Residential Government Pág. 7
fo nte: M CKENZIE (1994)
Figura 1.6 – Capa de A Forma Urbana no Planeamento Físico Pág. 7

fo nte: P EREIRA (1983)
Figura 1.7 – Capa de Novas paisagens: a produção social de condomínios fechados na Área Metropolitana de Lisboa Pág. 8
fo nte: RA P OSO (2002)
Figura 1.8 – Capa de Atlas Urbanístico de Lisboa Pág. 8

fo nte: SA LGA DO e LOURENÇO (2006)
2- Enquadramento
Figura 2.1 – Gravura de Covent Garden em 1777 Pág. 22

fo nte: www.lo ndo ngardenstrust.o rg
Figura 2.2 – Pág. 23

fo nte: www.bio crawler.co m , auto ria: Jo hn Sto w

fo nte: http://arcprints.co .uk , auto ria: Jo hn Sto w
Figura 2.4 – Planta de um troço de Londres com Lincoln’s Inn Fields e Bloomsbury Square, Londres em 1720. Pág. 23
fo nte: www.o ldlo ndo nmaps.co m , auto ria: Jo hn Sto w
Figura 2.5 – Fotografia do portão do Regent´s Park, em Londres Pág. 24

fo nte: www.pano ramio .co m, auto ria: A inars M .

fo nte: A KERM A N (1985)
Figura 2.7 – Planta de Clapham, Londres, em 1800 Pág. 27

fo nte: www.ideal-ho mes.o rg.uk, auto ria: C.Smith
Figura 2.8– Fotografia de uma unidade habitacional de Park Village Pág. 27

fo nte: M A NSB RIDGE (1994)
Figura 2.9 – Fotografia do controlo ao acesso de Victoria Park, em Manchester Pág. 28

fo nte: http://manchesterhisto ry.net/
Figura 2.10 – Planta do empreendimento Victoria Park, Mancherter, em 1837 Pág. 28

fo nte: http://manchesterhisto ry.net/
Figura 2.11 – Planta do empreendimento Llewellyn Park, New Jersey, 1857 Pág. 29
fo nte: http://www.arch.mcgill.ca
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais vi

Figura 2.12 – Planta do empreendimento Country Club District, Kansas City Pág. 32
fo ne: http://web2.umkc.edu
Figura 2.13 – Planta do empreendimento Radburn, em 1928 Pág. 35

fo nte: http://www.cmhpf.o rg/surveymecklenburgpaper.htm
Figura 2.14 – Forças de atracção na concepção das Cidades-Jardim, de 1902 Pág. 35

fo nte: FISHM A N (1980)
Figura 2.15 – Painel publicitário de Levittown, de 1957 Pág. 35

fo nte: http://www2.warwick.ac.uk/fac/arts/cas/undergraduate/mo dules/am401/seminars/
Figura 2.16 – Evolução das cidades na América Latina Pág. 40

fo nte: B ORSDORF e JA NOSCHKA (2002)
Figura 2.17 – Fotografia da favela de Paraisópolis ao lado dos condomínios fechados do Morumbi, São Paulo Pág. 43
fo nte: http://www.fo to tucavieira.co m.br, auto ria: Tuca Vieira
Figura 2.18 – Fotografia do enclausuramento de Ana Rosa, São Paulo Pág. 44

fo nte: LA NDM A N (2002), auto ria: Herrie Schalecamp
Figura 2.19 – Fotografia do empreendimento Alphaville Barueri, São Paulo Pág. 45

fo nte: http://www.skyscrapercity.co m/
3- Desenvolvimento
Figura 3.1 – Fotografias de diversas Superfícies de Solo Permeável dos casos de Estudo Pág. 71
Imagem de auto r, cima para baixo : Villaggio M anique, Quinta P enha Longa, Vila P o ente
Figura 3.2 – Esquema-tipo do Edificado dos casos de estudo Pág. 73

Elabo rada pelo auto r
Figura 3.3 – Fotografia de exemplo de delimitação Opaca de um caso de estudo (Villaggio Manique) pag 74
Imagem de auto r
Figura 3.4 – Fotografia de exemplo de delimitação Permeável de um caso de estudo (Encosta da Aldeia) pag 74
Imagem de auto r
Figura 3.5 – Esquema-tipo da distribuição funcional dos casos de Estudo pag 74

Elabo rada de auto r
Figura 3.6 – Esquema-tipo da morfologia do terreno dos casos de estudo pag 75

Figura 3.7 – Primeira página da ficha-tipo pag 76

Figura 3.8 – Segunda página da ficha-tipo pag 76

Figura 3.9 – Esquema-tipo da morfologia funcional dos casos de estudo pag 77

Figura 3.10 – Esquema-tipo da distribuição dos acessos dos casos de estudo pag 77
Figura 3.11 – Esquema-tipo da distribuição dos núcleos do edificado dos casos de estudo pag 77
Figura 3.12 – Esquema-tipo da distribuição de barreiras e núcleos de equipamentos dos casos de estudo pag 77
Figura 3.13 – Localização dos casos de estudo no Concelho de Cascais pag 78

adaptado de CM C (2009), fo rmatado pelo auto r
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais vii

Figura 3.14 – Ortofotomapa do cf Malveira-Guincho Pág. 79

fo nte: http://sig.cm-cascais.pt, fo rmatado pelo auto r
Figura 3.15 – Fotografias do cf Malveira-Guincho Pág. 79

fo ntes (cima para baixo ): 1- imagem de auto r; 2,3,4 e 5 - www.malveiraguincho .co m; 6- http://www.mrg.co m.pt
Figura 3.16 – Localização do cf Malveira-Guincho no Concelho de Cascais Pág. 79

A daptado de CM C (2009), fo rmatado pelo auto r
Figura 3.17 – Ortofotomapa do cf Quinta Patino Pág. 80

Figura 3.18 – Fotografias do cf Quinta Patino Pág. 80

fo ntes (cima para baixo ): 1e 3 - imagens de auto r; 2,4 e 6 - www.series-es.pt; 5- http://travel.websho ts.co m
Figura 3.19 – Localização do cf Quinta Patino no Concelho de Cascais Pág. 80

Figura 3.20 – Ortofotomapa do cf Vila Poente Pág. 81

Figura 3.21 – Fotografias do cf Vila Poente Pág. 81

fo ntes (cima para baixo ): 1, 2, 4, 5 e 6 - imagens de auto r; 3- http://www.wise.pt
Figura 3.22 – Localização do cf Vila Poente no Concelho de Cascais Pág. 81

Figura 3.23 – Ortofotomapa do cf Vila Marisa Pág. 82

Figura 3.24 – Fotografias do cf Vila Marisa Pág. 82

fo ntes (cima para baixo ): 1, 4, 5 e 6 - imagens de auto r; 2 e 3- http://www.co nvictus.imo biliario .co m.pt
Figura 3.25 – Localização do cf Vila Marisa no Concelho de Cascais Pág. 82

Figura 3.26 – Ortofotomapa do cf Villaggio Manique Pág. 83

Figura 3.27 – Fotografias do cf Villaggio Manique Pág. 83

fo ntes (cima para baixo ): 1,2, 3, 4 e 5 - imagens de auto r; 6- http://www.maniquevillas.co .uk
Figura 3.28 – Localização do cf Villaggio Manique no Concelho de Cascais Pág. 83

Figura 3.29 – Ortofotomapa do cf Vila Estoril Golf Pág. 84

Figura 3.30 – Fotografias do cf Vila Estoril Golf Pág. 84

fo ntes (cima para baixo ): 1- http://www.bing.co m/maps/; 2, 3, 4, e 5 -imagens de auto r; 6 - http://vilaesto rilgo lf.co m/
Figura 3.31 – Localização do cf Vila Estoril Golf no Concelho de Cascais Pág. 84

Figura 3.32 – Ortofotomapa do cf Encosta da Aldeia Pág. 85

Figura 3.33 – Fotografias do cf Encosta da Aldeia Pág. 85

fo ntes (cima para baixo ): 1e 4 - imagens de auto r; 2, 3, 5 e 6 - http://www.freisanto s.co m/ho me_enco sta.htm
Figura 3.34 – Localização do cf Encosta da Aldeia no Concelho de Cascais Pág. 85

Figura 3.35 – Fotografia Aérea do cf Quinta da Penha Longa Pág. 85

fo nte: Go o gle Earth, fo rmatado pelo auto r
Figura 3.36 – Fotografias do cf Quinta da Penha Longa Pág. 86

fo ntes (cima para baixo ): 1, 2, 3, 4, 5 e 6 - imagens de auto r.
Figura 3.37 – Localização do cf Quinta da Penha Longa no Concelho de Cascais Pág. 86

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Figura 3.38 – Fotografias do cf Malveira-Guincho Pág. 88

fo ntes (cima para baixo ): 1e 2 - www.malveiraguincho .co m; 3- http://www.mrg.co m.pt
Figura 3.39 – Planta do cf Malveira-Guincho Pág. 88

Figura 3.40 – Perfis do cf Malveira-Guincho Pág. 88

Elabo rado pelo auto r
Figura 3.41 – Esquema do Edificado do cf Malveira-Guincho Pág. 89

Figura 3.42 – Esquema distribuição funcional do cf Malveira-Guincho Pág. 89

Figura 3.43 – Esquema da morfologia do terreno do cf Malveira-Guincho Pág. 89

Figura 3.44 – Esquema da morfologia funcional do cf Malveira-Guincho Pág. 90

Figura 3.45 – Esquema da distribuição de acessos do cf Malveira-Guincho Pág. 90

Figura 3.46 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Malveira-Guincho Pág. 90

Figura 3.47 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Malveira-Guincho Pág. 90

Figura 3.48 – Fotografias do cf Quinta Patino Pág. 91

fo ntes (cima para baixo ): 1e 2 - wwww.series-es.pt; 3- http://travel.websho ts.co m
Figura 3.49 – Planta do cf Quinta Patino Pág. 91

Figura 3.50 – Perfis do cf Quinta Patino Pág. 91

Figura 3.51 – Esquema do Edificado do cf Quinta Patino Pág. 92

Figura 3.52 – Esquema distribuição funcional do cf Quinta Patino Pág. 92

Figura 3.53 – Esquema da morfologia do terreno do cf Quinta Patino Pág. 92

Figura 3.54 – Esquema da morfologia funcional do cf Quinta Patino Pág. 93

Figura 3.55 – Esquema da distribuição de acessos do cf Quinta Patino Pág. 93

Figura 3.56 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Quinta Patino Pág. 93

Figura 3.57 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Quinta Patino Pág. 93
Figura 3.58 – Fotografias do cf Vila Poente Pág. 94

fo ntes (cima para baixo ): 1- http://www.wise.pt; 2 e 3- imagens de auto r
Figura 3.59 – Planta do cf Vila Poente Pág. 94

Figura 3.60 – Perfis do cf Vila Poente Pág. 94

Figura 3.61 – Esquema do Edificado do cf Vila Poente Pág. 95

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais ix

Figura 3.62 – Esquema distribuição funcional do cf Vila Poente Pág. 95

Figura 3.63 – Esquema da morfologia do terreno do cf Vila Poente Pág. 95

Figura 3.64 – Esquema da morfolofia funcional do cf Vila Poente Pág. 96

Figura 3.65 – Esquema da distribuição de acessos do cf Vila Poente Pág. 96

Figura 3.66 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Vila Poente Pág. 96

Figura 3.67 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Vila Poente Pág. 96
Figura 3.68 – Fotografias do cf Vila Marisa Pág. 97

fo ntes (cima para baixo ): 1 e 2 - http://www.co nvictus.imo biliario .co m; 3- Imagem de auto r
Figura 3.69 – Planta do cf Vila Marisa Pág. 97

Figura 3.70 – Perfis do cf Vila Marisa Pág. 97

Figura 3.71 – Esquema do Edificado do cf Vila Marisa Pág. 98

Figura 3.72 – Esquema distribuição funcional do cf Vila Marisa Pág. 98

Figura 3.73 – Esquema da morfologia do terreno do cf Vila Marisa Pág. 98

Figura 3.74 – Esquema da morfologia funcional do cf Vila Marisa Pág. 99

Figura 3.75 – Esquema da distribuição de acessos do cf Vila Marisa Pág. 99

Figura 3.76 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Vila Marisa Pág. 99

Figura 3.77 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Vila Marisa Pág. 99
Figura 3.78 – Fotografias do cf Villaggio Manique Pág. 100

fo ntes (cima para baixo ): 1 e 2 - imagens de auto r; 3- http://www.maniquevillas.co .uk
Figura 3.79 – Planta do cf Villaggio Manique Pág. 100

Figura 3.80 – Perfis do cf Villaggio Manique Pág. 100

Figura 3.81 – Esquema do Edificado do cf Villaggio Manique Pág. 101

Figura 3.82 – Esquema distribuição funcional do cf Villaggio Manique Pág. 101

Figura 3.83 – Esquema da morfologia do terreno do cf Villaggio Manique Pág. 101

Figura 3.84 – Esquema da morfologia funcional do cf Villaggio Manique Pág. 102

Figura 3.85 – Esquema da distribuição de acessos do cf Villaggio Manique Pág. 102

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais x

Figura 3.86 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Villaggio Manique Pág. 102
Elaborado pelo autor
Figura 3.87 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Villaggio Manique Pág. 102
Figura 3.88 – Fotografias do cf Vila Estoril Golf Pág. 103

fontes (cima para baixo): 1 - http://www.bing.com/maps/; 2 e 3 -imagens de autor
Figura 3.89 – Planta do cf Vila Estoril Golf Pág. 103

Adaptado de CM C (2009), formatado pelo autor
Figura 3.90 – Perfis do cf Vila Estoril Golf Pág. 103

Figura 3.91 – Esquema do Edificado do cf Vila Estoril Golf Pág. 104

Figura 3.92 – Esquema distribuição funcional do cf Vila Estoril Golf Pág. 104
Figura 3.93 – Esquema da morfologia do terreno do cf Vila Estoril Golf Pág. 104
Figura 3.94 – Esquema da morfologia funcional do cf Vila Estoril Golf Pág. 105
Figura 3.95 – Esquema da distribuição de acessos do cf Vila Estoril Golf Pág. 105
Figura 3.96 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Vila Estoril Golf Pág. 105
Figura 3.97 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Vila Estoril Golf Pág. 105
Figura 3.98 – Fotografias do cf Encosta da Aldeia Pág. 106

fontes (cima para baixo): 1 e 2 - http://www.freisantos.com/home_encosta.htm; 3 - imagem de autor
Figura 3.99 – Planta do cf Encosta da Aldeia Pág. 106

Figura 3.100 – Perfis do cf Encosta da Aldeia Pág. 106

Figura 3.101 – Esquema do Edificado do cf Encosta da Aldeia Pág. 107

Figura 3.102 – Esquema distribuição funcional do cf Encosta da Aldeia Pág. 107

Figura 3.103 – Esquema da morfologia do terreno do cf Encosta da Aldeia Pág. 107

Figura 3.104 – Esquema da morfologia funcional do cf Encosta da Aldeia Pág. 108

Figura 3.105 – Esquema da distribuição de acessos do cf Encosta da Aldeia Pág. 108

Figura 3.106 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Encosta da Aldeia Pág. 108
Figura 3.107 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Encosta da Aldeia Pág. 108
Figura 3.108 – Fotografias do cf Quinta da Penha Longa Pág. 109

fontes (cima para baixo): 1, 2 e 3 imagens de autor
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Figura 3.109 – Planta do cf Quinta da Penha Longa Pág. 109

Figura 3.110 – Perfis do cf Quinta da Penha Longa Pág. 109

Figura 3.111 – Esquema do Edificado do cf Quinta da Penha Longa Pág. 110

Figura 3.112 – Esquema distribuição funcional do cf Quinta da Penha Longa Pág. 110
Figura 3.113 – Esquema da morfologia do terreno do cf Quinta da Penha Longa Pág. 111
Figura 3.114 – Esquema da morfologia funcional do cf Quinta da Penha Longa Pág. 112
Figura 3.115 – Esquema da distribuição de acessos do cf Quinta da Penha Longa Pág. 112
Figura 3.116 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do cf Quinta da Penha Longa Pág. 112
Figura 3.117 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do cf Quinta da Penha Longa Pág. 112
Figura 3.118 – Marcação dos núcleos habitacionais na planta do cf Quinta da Penha Longa Pág. 113
Figura 3.119 – Planta do núcleo habitacional A do cf Quinta da Penha Longa Pág. 113
Figura 3.120 – Planta do núcleo habitacional B do cf Quinta da Penha Longa Pág. 113
Figura 3.121 – Planta do núcleo habitacional C do cf Quinta da Penha Longa Pág. 113
Figura 3.122 – Esquema da morfolofia funcional do Núcleo A da Quinta da Penha Longa Pág. 114
Figura 3.123 – Esquema da distribuição de acessos do Núcleo A da Quinta da Penha Longa Pág. 114
Figura 3.124 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do Núcleo A da Quinta da Penha Longa Pág. 114
Figura 3.125 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do Núcleo A da Quinta da Penha Longa Pág. 114
Figura 3.126 – Esquema da morfolofia funcional do Núcleo B da Quinta da Penha Longa Pág. 115
Figura 3.127 – Esquema da distribuição de acessos do Núcleo B da Quinta da Penha Longa Pág. 115
Figura 3.128 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do Núcleo B da Quinta da Penha Longa Pág. 115
Figura 3.129 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do Núcleo B da Quinta da Penha Longa Pág. 115
Figura 3.130 – Esquema da morfolofia funcional do Núcleo C da Quinta da Penha Longa Pág. 116
Figura 3.131 – Esquema da distribuição de acessos do Núcleo C da Quinta da Penha Longa Pág. 116
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xii

Figura 3.132 – Esquema da distribuição e núcleos do edificado do Núcleo C da Quinta da Penha Longa Pág. 116
Figura 3.133 – Esquema da distribuição, barreiras e núcleos de equipamentos do Núcleo C da Quinta da Penha Longa Pág. 116
Figura 3.134 – Plantas dos casos de estudo Pág. 117

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xiii

Índice de Gráficos
2- Enquadramento
Gráfico 2.1 – O aumento de Condomínios e Comunidades Fechadas nos EUA Pág 37

retirado e adaptado de WEB STER (2003)
Gráfico 2.2 – Evolução de novos condomínios habitacionais fechados em Portugal (Dezembro 2000) pag 52 Pág 52
retirado e adaptado de FERREIRA (2001)
Gráfico 2.3 – Número de empreendimentos por ano na AML Pág. 55

retirado e adaptado de RA P OSO e COTTA (2007)
Gráfico 2.4- Percentagem de empreendimentos por tipos de edifícios na AML Pág. 56

Gráfico 2.5 – Número de equipamentos por tipo de equipamento fonte Pág. 56

Gráfico 2.6 – Número de equipamentos por concelho da AML Pág. 57

3- Desenvolvimento
Gráfico 3.1 – Superfície total por Fogo dos casos de estudo Pág. 118
elabo rado pelo auto r
Gráfico 3.2 – Índices de Implantação e de Espaço Aberto dos casos de estudo Pág. 119
Gráfico 3.3 – Índice de Solo Permeável dos casos de estudo Pág. 120
Gráfico 3.4 – Índice de Construção dos casos de estudo Pág. 121

Gráfico 3.5 – Percentagem de Equipamentos Colectivos dos casos de estudo Pág. 122
Gráfico 3.6 – Área de Equipamentos Colectivos por Fogo dos casos de estudo Pág. 123
Gráfico 3.7 – Percentagem de Espaço Colectivo e Espaço Privado dos casos de estudo Pág. 124
Gráfico 3.8 – Área de Espaço Colectivo por Fogo dos casos de estudo Pág. 125
Gráfico 3.9 – Número de Lotes dos casos de estudo Pág. 126

Gráfico 3.10 – Dimensões mínima, máxima e média dos Lotes dos casos de estudo Pág. 127
Gráfico 3.11 – Dimensão média dos Lotes de Habitação Unifamiliar dos casos de estudo Pág. 128
Gráfico 3.12 – Dimensão dos lotes de Habitação Unifamiliar por fogo dos casos de estudo Pág. 129
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xiv

Índice de Tabelas
2- Enquadramento
Tabela 2.1 - Lançamentos imobiliários residenciais na RMSP Pág 43

retirado e adaptado de D' OTTA VIA NO (2006)
Tabela 2.2 – Distribuição dos condomínios habitacionais fechados em Portugal, por distrito (Dezembro 2000) Pág. 53
retirado e adaptado de FERREIRA (2001)
3- Desenvolvimento
Tabela 3.1 – Superfície total por Fogo dos casos de estudo Pág. 117
Tabela 3.2 – Superfícies Totais, Número de fogos e Superfície Total por Fogo dos casos de estudo Pág. 118
Tabela 3.3 – Superfícies Totais, Áreas de Implantação do Edificado, e Índices de Implantação dos casos de estudo Pág. 118
Tabela 3.4 – Superfícies Totais, Área de Espaço Aberto, e Índices de Espaço Aberto dos casos de estudo Pág. 119
Tabela 3.5 – Superfícies Totais, Superfícies de Solo Permeável, e Índices de Solo Permeável dos casos de estudo Pág. 120
Tabela 3.6 – Superfícies Totais, Áreas de Construção Bruta e Índices de Construção dos casos de estudo Pág. 121
Tabela 3.7 – Superfícies Totais, Áreas de Equipamentos Colectivos e Percentagens de Equipamentos colectivos dos Pág. 122
casos de estudo
Tabela 3.8 – Áreas de Equipamentos Colectivos, Número de fogos e Áreas de Equipamentos Colectivos por Fogo dos Pág. 123
casos de estudo
Tabela 3.9 – Superfícies Totais, Áreas de Espaço Colectivo, Áreas de Espaços Privados, Percentagens de Espaço Pág. 124
Colectivo e Percentagens de Espaço Privado dos casos de estudo
Tabela 3.10 – Áreas de Espaço Colectivo, Número de Fogos e Área de Espaço Colectivo por fogo dos casos de estudo Pág. 125
Tabela 3.11 – Número de Lotes, de Habitação Unifamiliar, de Habitação Multifamiliar, Mistos, Colectivos e Pág. 127
Expectantes dos casos de estudo
Tabela 3.12 – Dimensões Mínimas, Máximas e Médias dos Lotes dos casos de estudo Pág. 127
Tabela 3.13 – Dimensões Médias dos Lotes do tipo Habitacional Unifamiliar, Habitacional Multifamiliar, Pág. 128
Habitacional Misto, Colectivos e Expectantes dos casos de estudo.
Tabela 3.14 – Dimensões Médias de Lotes por fogo do tipo Habitacional Unifamiliar, Habitacional Multifamiliar, e Pág. 129
Habitacional Misto dos casos de estudo.
Tabela 3.15 – Médias de Pisos acima do Solo dos casos de estudo Pág. 130
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xv

Índice de Abreviaturas
AML – Área Metropolitana de Lisboa

AMP – Área Metropolitana do Porto
CAI – Community Associations Institute
CF – Condomínio fechado
CHF – Condomínio habitacional fechado
CID – Common Interest Development
EUA – Estados Unidos da América
FHA – Federal Housing Administration
GC – Gated community
MPC – Master Planned Community
PUD – Planned-Unit Development
RMSP – Região Metropolitana de São Paulo
SIG – Sistema de Informação Geográfica
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais xvi

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura INTRODUÇÃO
1. Introdução
“Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais 1

O objecto
O presente trabalho de dissertação, realizado no âmbito do Mestrado

Integrado em Arquitectura do Instituto Superior Técnico, tem como tema de estudo
os condomínios fechados (doravante designados como cf’s), investigando-se as
relações existentes entre espaço e função no seu interior.
Os objectivos
Considerando a Arquitectura como uma materialização de conceitos e ideias,

é imperativo perceber o contexto em que surgem os cf´s, para depois interpretar a
sua concretização. Raposo levanta a questão (2002: 84) “O que é que se poderá
encontrar na origem desta forma socio-espacial, desta forma de habitar, deste
produto imobiliário, desta forma do espaço construído?”. Noutro texto afirma “Como
veremos, os cf´s, com uma forma espacial e física separada, enclausurada e
introvertida, uma população “nivelada pelo rendimento, a construção simbólica e
prática (a produção social) de um novo habitat, trazem a instituição espacial de
várias distâncias sociais – práticas e simbólicas.” (2007: 79). É intuitivo que seja a
Arquitectura a clarificar qual o “espaço construído” de que se trata, em que se traduz
esse “novo habitat”. Mais do que fazer uma análise do que é solicitado
(nomeadamente pelo mercado imobiliário) e de que forma é que os condomínios
fechados respondem a essa solicitação, pretende-se identificar as suas regras de
organização e as implicações funcionais ao nível das formas de habitar.
Com a devida consciência de que existem inúmeras possíveis abordagens dos

cf´s e que uma análise integral de fenómenos como este exigiria uma estratégia
holística, o objectivo primordial deste trabalho é a entidade do condomínio fechado
em si, com as suas relações espaço – função. A finalidade desta dissertação é olhar
para os condomínios fechados como uma unidade, e não para as suas relações com
os diferentes contextos urbanos em que se inserem.
O objectivo principal deste trabalho passa pela caracterização de um

universo de estudo, quanto à morfologia formal, espacial e funcional dos casos em
análise, tendo em vista a recolha de informações que auxiliem uma melhor
caracterização da realidade dos cf's.
São objectivos secundários:
- O reconhecimento e compreensão da evolução dos cf's desde a sua origem

até aos dias de hoje, enquadrando essa evolução nos acontecimentos sociais que a
proporcionaram e motivaram, no espaço e no tempo;

- A averiguação da situação recente nos países de referência do fenómeno,

assim como o enquadramento do desenvolvimento dos cf's em Portugal;
O método
A dissertação foi elaborada em duas frentes que se desenvolveram em

simultâneo, oferecendo pistas uma à outra: por um lado, o enquadramento dos cf's
enquanto fenómeno em proliferação; por outro lado, a caracterização morfológica
das relações espacio-funcionais dos casos de estudo.
Relativamente ao enquadramento do fenómeno, desde a descoberta das

suas origens até à decifração dos contextos que promovem o sucesso dos cf's em
todo o mundo, houve um trabalho de pesquisa bibliográfica para sustentar a sua
compreensão.
A caracterização morfológica dos cf's impôs um método diferente.

Inicialmente interessava perceber quais as características que auxiliassem a análise
dos cf's. Para tal, fez-se uma pesquisa sobre análises e interpretações de sistemas
urbanos que pudessem ser aplicadas aos cf's. Posteriormente, o trabalho de campo
tomou lugar e acedeu-se a informações que seriam estruturadas, de modo a
conseguir-se uma tradução clara das características morfológicas a analisar1.
A delimitação do universo de estudo
Dado que o desenvolvimento desta dissertação teve um limite temporal, foi

crucial restringir o universo em análise. A intenção inicial da dissertação era
examinar toda a Área Metropolitana de Lisboa (doravante designada por AML).
Contudo, logo no começo do trabalho se percebeu que seria impossível abranger
uma área geográfica tão grande. Portanto, tornou-se necessário escolher um
universo mais pequeno para estudar. Pretendia-se escolher um conjunto definido,
cujo acesso à informação fosse semelhante para todos os casos de estudo. Por
razões de optimização de recursos (humanos e temporais) optou-se por um único
concelho.
Dentro da AML, Cascais foi o município escolhido por várias razões. A

primeira prende-se com o número de cf’s que existem no concelho (o levantamento
de Raposo e Cotta, em 2007, identifica 89 cf´s no concelho de Cascais, no universo de
198 cf's comercializados em toda a AML). Cascais é o concelho da AML com maior
número de cf´s. A segunda razão refere-se à variedade da tipologia dos cf´s. Numa
primeira abordagem verificou-se que a lista de recenseamento de Raposo e Cotta
(2007) seria o único dado que garantia a variabilidade da tipologia dos cf´s. Seria o
único dado disponível que acusaria discrepâncias entre “formatos” de condomínios.
1
No Capítulo 3.1 – Metodologia, está descrito o método utilizado na reunião e tratamento de dados.

Outro motivo a considerar foi a presença de diversos tipos de agentes

imobiliários na produção de cf's, no concelho de Cascais. No concelho em causa,
existem tanto construtores “tradicionais” (nalguns casos de escala reduzida e que
tendem a assegurar todas as fases, incluindo a mediação dos empreendimentos)
como promotores de grande escala (mais profissionalizados e que se não envolvem
directamente na construção) (Raposo 2002: 293).
O estado da arte
BLAKELY, Edward J. SNYDER, Mary Gail (1997) Fortress America: Gated

Communities in the United States, Washington e Cambridge: Brookings Institution
Press e Lincoln Institute of Land Policy.
“Fortress America: Gated Communities in the United States” é a obra mais

citada na literatura dedicada ao tema dos cf's. A obra de Blakely e Snyder analisa a
tendência de propagação dos cf's nos Estados Unidos da América (doravante
designados por EUA), recaindo sobre os problemas sociais que fomentam e são
fomentados por esta solução urbanística enclausurada. Desde a especulação
imobiliária à reacção perante o aumento da criminalidade urbana, os autores
enumeram uma série de factores que contribuíram para a sua proliferação nesse
país. Apresentam-os como uma resposta à procura de uma comunidade habitacional
que prima pelo isolamento e a tranquilidade. Contudo, reconhecem igualmente uma
atitude negligente quanto à resolução dos problemas sociais, atrás dos muros de
Figura 1.1 – Capa de Fortress America: Gated segurança controlados, portões e barreiras. Os mesmos autores relacionam e
Communities in the United States
comparam os actuais cf's (como hoje são conhecidos) com as utopias modernas que
marcaram o início do século XX, assumindo que foi nos anos 1980 que os cf's
adquiriram maior expressão nos EUA.
A citada obra de Blakely e Snyder aborda três categorias de cf's, justificando
as suas razões de popularidade: LifeStyle Communities (onde se incluem as
comunidades dirigidas para os reformados, as comunidades que se desenvolvem em
torno de campos de golfe ou clubes de campo, e as novas cidades suburbanas);
Prestige Communities (onde os portões ganham um maior simbolismo de distinção e
status social, incluindo os enclaves para os ricos e famosos ou para os profissionais
de alto nível, e os empreendimentos para os executivos da classe média-alta); e as
Security Zone Communities (onde o medo do crime e dos intrusos é a principal
motivação para as fortificações).

CALDEIRA, Teresa Pires do Rio (2000) Cidade de muros: crime, segregação e

cidadania em São Paulo, São Paulo: Editora 34.
A obra de Caldeira analisa a relação entre a criminalidade, a democracia e o

espaço urbano na cidade de São Paulo. Esta autora identifica o recurso aos cf's como
uma reacção à criminalidade urbana, sendo que, paradoxalmente, o mesmo terá
como consequência o aumento das disparidades sociais e, por conseguinte, da
criminalidade urbana que lhe deu origem. O seu estudo relaciona o desenvolvimento
urbano de S. Paulo do século XX com as disparidades entre classes sociais. Afirma
que os espaços da cidade actual são fruto da proximidade e, simultaneamente, da
distância entre grupos socialmente opostos.
Na primeira parte do livro, Caldeira retrata a criminalidade urbana de S.
Figura 1.2 – Capa de Cidade de muros: crime
segregação e cidadania em São Paulo. Paulo, com recurso a entrevistas, identificando-a como princípio classificatório da
sociedade paulista. Na segunda, aborda a natureza da criminalidade urbana, a
violência policial e o fracasso do Estado de Direito no Brasil. Na terceira parte,
Caldeira relata a segregação urbana e o recurso a enclaves privados fortificados para
habitação. No final do livro a autora retrata a dicotomia entre a violência física e o
respeito pelos Direitos Individuais na democracia brasileira.
É, pois, a terceira parte do livro que se afigura mais relevante para o
desenvolvimento desta dissertação. Relembre-se a sua descrição dos referidos
enclaves habitacionais:
"São propriedade privada para uso colectivo e enfatizam o valor do que é
privado e restrito ao mesmo tempo que desvalorizam o que é público e aberto na
cidade. São fisicamente demarcados e isolados por muros, grades, espaços vazios
e detalhes arquitectónicos. São voltados para o interior e não em direcção à rua,
cuja vida pública rejeitam explicitamente. São controlados por guardas armados
e sistemas de segurança, que impõem regras de inclusão e exclusão" (Caldeira:
258).
CRUZ, Sara Santos (2003) Fragmentos Utópicos na cidade caótica: Condomínios

Fechados no Grande Porto, Tese de Doutoramento, FEUP
Nesta tese, Cruz faz uma análise do desenvolvimento dos cf´s em Portugal,
focando-se no caso do Grande Porto. No inicio da sua obra enquadra o fenómeno
em Portugal, explicando quando, onde e de que maneira surgiu (no Algarve e
Cascais) e como se desenvolveu (principalmente nas Áreas Metropolitanas de Lisboa
e Porto).
De seguida é explicitada a metodologia do levantamento dos casos de
estudo. Mais uma vez identifica o problema do acesso a informação sobre os
condomínios fechados. De 367 cf’s identificados, apenas obteve dados de 136 para o
estudo em questão. Foram preenchidas fichas de caracterização para os casos de
estudo com diversas variáveis. A análise prossegue com uma série de estudos sobre
Figura 1.3 – Capa de Fragmentos Utópicos
na cidade caótica: condomínios fechados no
Grande Porto

os cf´s e as suas relações com diferentes temas (como os usos do solo, sistemas de
transportes, a população e a estrutura territorial da Área Metropolitana do Porto,
doravante designada por AMP).
Na conclusão, a autora reconhece a diversidade formal dos cf´s,
considerando impossível identificar um “condomínio-tipo” na AMP.
Torna-se notório que os cf´s tendem a implantar-se em zonas de baixa
densidade urbana, ou nos subúrbios, preenchendo espaços vazios. A distribuição dos
cf’s acompanha os movimentos do mercado habitacional usual, localizando-se na
orla do Grande Porto e junto à Costa. Outro factor importante na localização dos cf´s
é a presença de elementos naturais, sejam verdes (jardins, parques) ou azuis (rio,
foz, oceano,).
Em síntese, Cruz reconhece que a variedade formal dos cf´s lhes confere uma
enorme adaptabilidade à estrutura urbana, sendo este um dos aspectos que
contribui para o sucesso deste modelo habitacional.
FERREIRA, Maria Júlia NUNES, Maria Paula ROSA, Luís Vassalo DELGADO,
Ana Alvoeiro (2001) Condomínios Habitacionais Fechados: Utopias e Realidades,
Lisboa: Centro de Estudos de Geografia e Planeamento Regional.
Nesta obra estão compilados textos sobre a temática dos cf’s, de autores de
diferentes áreas, nomeadamente Sociologia, Direito e Arquitectura. O fenómeno dos
cf’s é caracterizado pela sua multidisciplinaridade. Salientam-se os textos da Prof. ª
Dr.ª Maria Júlia Ferreira que atendem ao marketing dos cf’s, apresentando respostas
ao que as pessoas procuram quando escolhem esta forma de habitar, prendendo-se
com as actividades de lazer, com questões relacionadas com a segurança, com a
localização e/ou “status” que representam os cf’s.
Outro texto que é de salientar é o do Arquitecto e Urbanista Luís Vassalo
Rosa que se debruça sobre o contexto urbanístico dos cf´s, admitindo que a pura
negação da sua proliferação não resolve os problemas inerentes ao recurso a este
Figura 1.4 – Capa de Condomínios modelo habitacional. Deste modo, não só analisa o fenómeno como reconhece que a
Habitacionais Fechados: Utopias e
Realidades generalização dos cf’s se consolidará. Apresenta, por último, linhas gerais para a
salvaguarda do bom relacionamento urbano dos condomínios fechados, do ponto de
vista arquitectónico.

McKENZIE, Evan (1994), Privatopia: Homeowner Associations and the Rise

of Residential Private Government, Yale: Yale University Press.
“Privatopia”, de McKenzie, representa o triunfo da ideologia “privativista” no

modo de habitar dos EUA. O autor faz uma análise da evolução dos Common Interest
Development (doravante designados por CID’s) que consistem em empreendimentos
habitacionais como os cf's, cooperativas habitacionais, ou as unidades suburbanas
planeadas. O autor traça a história deste tipo de habitação, justificando o sucesso e a
promoção de grande escala desta privatização “para poucos” ao associá-la à
inoperância política do Estado na esfera da habitação nos EUA. Nos CID´s, os
residentes são obrigados a pertencer a associações de proprietários, ao pagamento
de taxas mensais, e a viver sob restrições impostas pelos respectivos sistemas de
governação privada. Esses sistemas de governação privada asseguram diversos
serviços às comunidades, como por exemplo protecção policial, recolha de lixo,
Figura 1.5 – Capa de Privatopia: Homeowner limpeza e iluminação das ruas. Contudo, também colocam restrições à propriedade e
Associations and the Rise of Residential
Government aos residentes (e.g. códigos de conduta que regem aspectos da vida das pessoas).
McKenzie ainda compara a utopia das Cidades-Jardim de Ebenezer Howard
com Privatopia. Contudo, distingue-as, pois em Privatopia “a ideologia privativista é
dominante; as escrituras são a autoridade suprema; os direitos e valores da
propriedade são o foco da vida comunitária; e a homogeneidade, exclusividade e
exclusão são a fundação da organização social” (McKenzie 1994, 177).
PEREIRA, Luz Valente (1983) A Forma Urbana no Planeamento Físico,

Lisboa: LNEC.
Esta obra foi uma referência fundamental para este trabalho enquanto
caracterizadora do espaço urbano, dividindo-se em dois volumes. O primeiro toma
como referência o Plano Integrado de Almada – Monte da Caparica. Nesta sede são
identificados e justificados os factores a que se deve atender para uma
caracterização da morfologia urbana do plano. Neste volume são analisadas
morfologias dos vários elementos da composição urbana: o solo e a paisagem, os
espaços exteriores de circulação, os espaços exteriores de permanência e a massa
edificada. São também objecto de análise elementos que assegurem uma
caracterização física do tecido urbano: os espaços exteriores, a massa edificada e os
espaços de circulação. Na parte final surge a análise da estrutura morfológica do
Plano Integrado de Almada – Monte da Caparica.
Figura 1.6 – Capa de A Forma Urbana no
Planeamento Físico
O segundo volume centra-se no estudo teórico de uma série de aspectos que
importam à caracterização de uma operação urbanística. Num primeiro momento
desenvolve-se a questão da imagem da cidade. Num segundo momento aborda-se o
conceito de cidade. Na terceira parte densifica-se os conceitos de leitura, análise e
diagnóstico da imagem urbana e na quarta, retrata-se o Plano Urbano de São

Francisco, Califórnia, nos EUA. Por último, a autora faz uma análise do papel do
planeamento municipal e das práticas de transformação do território.
RAPOSO, Rita (2002) Novas Paisagens: A produção social de condomínios

fechados na Área Metropolitana de Lisboa, Tese de Doutoramento, Lisboa: ISEG-
UTL.
Esta tese apresenta o fenómeno “condomínios fechados” segundo uma

interpretação analítica específica, com incidência na AML. A autora começa por fazer
um enquadramento preliminar do ponto de vista social do fenómeno que se
espalhou rapidamente na década de 1990. Seguidamente incide sobre o caso norte-
americano, contextualizando a proliferação dos cf's nesse país. É a partir dos EUA
que o fenómeno se espalha pelo mundo fora: contudo Portugal não sofreu influência
directa deste país mas, ao invés, do Brasil (país de enorme importância no
desenvolvimento dos cf´s). De seguida a mesma autora desenvolve os antecedentes
históricos, os quais consistem nas praças residenciais britânicas e nos subúrbios
românticos planeados Anglo-Americanos. É então que Raposo se centra (mais)
Figura 1.7 – Capa de Novas paisagens: a
produção social de condomínios fechados na profundamente no fenómeno dos cf's, dissecando diversos aspectos que os
Área Metropolitana de Lisboa
caracterizam e promovem: as distâncias físicas e simbólicas e agentes e processos
envolvidos na produção social dos cf's. Raposo prossegue depois com o estudo da
construção das imagens e da legislação que envolvem os cf's, procurando, ainda, a
identificação das principais variáveis que possam definir a produção social dos cf's na
AML.
Por último, a autora faz uma síntese das conclusões que derivaram da sua
análise, evidenciando, entre outros pontos, que “a interpretação do fenómeno como
um objecto social e espacial que, não sendo absolutamente novo, como o demonstra
a sua própria história, encontra hoje, para além de uma maior expansão, numérica e
geográfica, e de novas formas, uma relação específica com o espaço e a sociedade”
(Raposo 2002: 416).
SALGADO, Manuel LOURENÇO, Nuno (2006) Atlas Urbanístico de Lisboa,

Lisboa: Argumentum
Neste livro desenvolvido sob a coordenação dos Arquitectos Manuel Salgado

e Nuno Lourenço, foram identificados e caracterizados 56 bairros da cidade de
Lisboa. Com base em plantas, perfis, parâmetros, variáveis e pequenos textos os
diferentes bairros são descritos de uma forma sistemática.
As peças gráficas assumem uma importância preponderante na
representação de aspectos considerados essenciais no Urbanismo. Entre os vários
parâmetros, salientam-se as relações quantitativas e morfológicas entre espaço
edificado e aberto, espaço público e privado, superfícies orgânicas e inertes e ainda,
Figura 1.8 – Capa de Atlas Urbanístico de a distribuição funcional dos casos de estudo.
Lisboa

A obra referida é bastante pertinente para esta dissertação devido à sua

estrutura. No “Atlas urbanístico de Lisboa” os diferentes bairros são identificados e
caracterizados em fichas que contêm um conjunto de elementos que os descrevem e
auxiliam na sua identificação, tal como a localização, fotografias, plantas, etc. Ainda
que exista esta síntese urbanística de bairros da cidade de Lisboa, tal obra é omissa
quando se aborda o tema dos cf's quer dentro, quer fora do concelho de Lisboa.
Justificação do tema
Numa altura em que se equaciona o futuro do modus vivendi do cidadão, um

fenómeno com as características de expansão como o dos cf´s justifica, por si só, a
sua análise. Os cf's consistem num fenómeno globalizado. É uma solução que surge
(com alguma abundância) em contextos sociais, económicos, morfológicos e
urbanísticos muito diferentes. Tal como afirma Raposo (2008: 113), “Esse tema tem
gerado, em especial nos últimos anos, um mundo inteiro de reflexão que se distribui
por diversos campos como a filosofia, a ciência política, a geografia, o urbanismo, a
economia, a sociologia, etc.”. Neste contexto, impõe-se a averiguação do papel da
Arquitectura e do Urbanismo.
Os condomínios fechados são, hoje em dia, motivo de discussão pelo que

representam e significam na cidade contemporânea. A cidade contemporânea
caracteriza-se por apresentar uma fragmentação e uma aparente desordem (Cruz
2003: 39). Todavia, as cidades não são incólumes à acção do planeamento. Existem
diversos agentes (com diferentes interesses) que actuam, por vezes, em direcções
opostas: o mercado, as autoridades públicas e diversos outros agentes sociais.
Enquanto elementos constituintes da cidade, os cf's são fruto de convergências e
divergências dos interesses de múltiplos actores.
As abordagens da problemática dos cf's relacionam-nos com diversificados

temas que lhes são inerentes. De seguida faz-se uma pequena digressão pelos cf's na
bibliografia relevante.
Diversos autores (Caldeira 2000, Claessens 2009, Ferreira 2001, Firestone

2006, Grant 2008, Landman 2002, Raposo 2002, entre outros) descrevem os cf´s
como formas de habitação com vários tipos de barreiras físicas, dotadas de diversos
dispositivos que as separam da cidade, com vista a assegurar a segurança, a
restrição, o enclausuramento e o controlo. Relembre-se que o “controlo”, a
“exclusividade”, a “homogeneidade”, tal como a “comunidade” e a “semelhança”
são valores simbólicos que se identificam no espírito modernista, por oposição aos
da corrente pós-moderna (Dear e Steven 1998, Ellin 1999, Gotham 2001, Harvey
2001, Jenks 1989 e Lyotard 1989 e Sanderlock 1998, Rouse 2003, Soja 1995).
Por outro lado, não se pode fazer uma correspondência directa entre os
valores inerentes aos cf´s e aos defendidos no planeamento urbano da corrente

modernista. As preocupações com a questão da justiça e da equidade social estão

ausentes na produção dos cf´s e estão patentes nas utopias que conduziram o
movimento moderno: Ebenezer Howard foi o precursor da introdução de medidas
de justiça social com a sua proposta de Garden City; Le Corbusier deixa patente, nas
torres habitacionais, que pretende evitar a segregação habitacional. A preocupação
deste último com as questões sociais é ainda evidente na sua proposta de
organização política que pretende a igualdade de direitos para os cidadãos. Por sua
vez, Frank Lloyd Wright defende os ideais do sonho americano em que a liberdade
individual é valorizada, como forma de se chegar a uma verdadeira democracia e à
ordem social (Fishman, 1980).
Landman (2006), ao referir-se aos condomínios fechados, salienta a

simbologia que os portões, cercas e controlos de acesso adquirem (ainda que por
subtil que seja). A autora refere três aspectos que considera fundamentais: em
primeiro lugar, a reclusão como crescente sentimento de realização, status e
prestígio. Esta situação cria a questão do “nós” e “eles”, “dentro” e “fora”, que gera
um terreno fértil para os estereótipos e a exclusão. Em segundo lugar, surge a
segregação que motiva e é motivada pelos estereótipos sociais. Nesta situação,
“todos que não são parte de nós” são tratados de uma maneira diferente e começam
a surgir barreiras que “excluem aleatoriamente” (idem). O terceiro aspecto é o
conflito que se gera em torno de problemáticas como privado/ público,
liberdade/constrangimento, dentro/fora, entre outros.
Essa divisão gerada pelos cf´s leva Grant (2008: 7) a considerá-los

“ameaçadores para décadas de progresso que visam uma maior integração social e
acomodação de diversidade”. O autor acrescenta que os enclaves habitacionais
reforçam a segregação moral e económica, pois valorizam o individualismo social.
Também Fishman (1987), aludindo ao conceito de Lewis Mumford, na sua obra
“Culture of Cities” de 1938, afirma que nos cf´s está presente um esforço colectivo
de viver uma vida privada.
Há ainda que referir o conceito que Donzelot (1999) apresenta, referindo-se

à opção das populações de partilhar o espaço urbano (e, portanto, também
residencial), ou seja o de “urbanismo de afinidades”. Segundo o mesmo autor, a
sociedade contemporânea divide-se cada vez mais em dois grupos: os que estão
incluídos (in) e os que são excluídos (out). Esta rotura social tem consequências na
cidade. Cruz (2003) adopta a expressão “secessão” para se reportar a essa fractura
urbana que induz à segregação social e, simultaneamente, transmite a vontade de
isolamento, evitando-se o que se considera indesejável.
Esta necessidade de se afastar do que é “indesejável”, leva à aproximação (e

criação) do que se considera “desejável”. Raposo (2002) associa à produção e
publicitação de cf's, termos como “utopia”, “comunidade”, “mundo novo”, “nova
fronteira”, “parque”, “jardim”, “Éden”, “paraíso”, “ilha”, “fortaleza”, “refúgio”,

“reduto”, etc. Raposo (2002) refere que o simbolismo dos condomínios fechados
engloba, também, associações ao belo, ao bom e ao puro. A autora refere que os
condomínios fechados são um produto imobiliário, de dimensão global que contudo
não dispensam ”a identificação de uma forma de tipicidade ou de estilo” (idem:18)
inerentes à sua localização. Sugere a imagem de “paraísos artificiais” que resultam
de processos de simulação e segregação. O produto vendido não se resume à
habitação e ao seu conjunto de serviços e equipamentos, mas engloba um estilo de
vida e um estatuto social.
Segundo Newman (1973), este tipo de projectos reforça a dicotomia

interior/exterior através da imagem comercial segura, limpa, protegida com acesso
controlado, e da valorização da imagem de comunidade que só se aplica ao interior
de certos projectos residenciais (os CID’s dos Estados Unidos da América2). Também
Blakely e Snyder (1997) afirmam que a questão da segregação física e social se
esconde por detrás da imagem de estilo de vida que é publicitada.
Bailly (1993: 863) define imagem urbana como “uma representação

qualitativa da cidade, que não é constituída somente com indicadores objectivos
mas também com base em símbolos do interface entre o real e o imaginário”.
Segundo Bailly, o marketing urbano explora a cidade não como ela é na realidade
mas como um contexto simbólico e imaginário3.
No caso dos cf´s, a publicidade adquire uma importância fulcral, não só com
a divulgação deste modelo habitacional, mas também com o conteúdo do que é
anunciado. Vários autores (Amorim e Loureiro 2005, Claessens 2009, Raposo 2002,
Ferreira 2001, Firestone 2006, Cruz 2003, entre outros) referem que as campanhas
de marketing dos condomínios fechados estão repletas de palavras como
“segurança”, “privacidade”, e “comunidade”, sugerindo um estilo de vida completo.
Os mesmos autores interrogam-se se estas campanhas vêm responder aos desejos
dos consumidores, ou se, ao invés, são a sua origem. No entanto, todos constatam
que são invocadas imagens que sugerem conforto e segurança e estabilidade. Desde
a toponímia dos empreendimentos, ao programa, localização, serviços e
equipamentos, vários são os factores que apelam a lugares-comuns que sugerem a
distinção social. Amorim e Loureiro (2005) acrescentam que o efeito das imagens
sugeridas não se restringe apenas a potenciais compradores, mas, pelo contrário,
gera uma idealização de um modus vivendi compartilhado pela sociedade.
Contudo, enquanto se produz essa concepção de um “mundo ideal” dentro

dos muros e restrito a alguns, o espaço público entra em declínio. Na bibliografia
(Archer 1988, Barcellos e Mammarella 2008, Cruz 2003, Cunha 2001, Dinzey-Flores
2 Os CID’s (Common Interest Developments) são abordados no capítulo 2.3.

3 A fronteira entre o verdadeiro e o falso, o real e o imaginário tende a desvanecer-se na sociedade contemporânea (Baudrillard 1991). Segundo o autor,
tudo, e portanto o imaginário urbano, constitui-se em torno de simulações. A imagem urbana da cidade pós-moderna distingue-se por se basear em
simulações e não na realidade.

2006, Fishman 2001, Graça 2007, Landman 2007, Mela 1999, Mitchell 2001, Raposo
2002, entre outros) são apontadas diversas causas relacionadas com os cf's para tal
facto: a degradação social e funcional dos bairros que se deve às novas acepções das
noções público/privado, exterior/interior, colectivo/individual, comunitário/urbano,
ao desenvolvimento de novas centralidades; a novas sociabilidades (assentes cada
vez mais em afinidades sociais, ao invés da proximidade física); a integração de
funções distintas da função residência, através desta; o desenvolvimento de meios
de transporte cada vez mais rápidos, a generalização do automóvel; a incapacidade
financeira dos governos e autarquias que favorece a actuação dos privados,
4
nomeadamente, processos de privatização de bens e serviços usualmente públicos .
Esta mudança no cariz dos espaços públicos leva à noção dos “não lugares”5
de Marc Augè (1994), a qual se relaciona com a escassez de lugares de encontro na
cidade contemporânea. Os espaços públicos estão ameaçados por se tornarem cada
vez mais em canais de comunicação e, assim, perderem o seu papel de lugares de
encontro (Mela 1999). A cidade dominada por espaços fechados e privados (como os
cf's) não promove o encontro dos indivíduos, pois só acontecerão os que forem
permitidos pelos proprietários (idem).
Segundo McKenzie (1994), a utopia pós-moderna baseia-se numa tendência

privativista, denominando-a de “Privatopia”. De acordo com o autor, essa concepção
de fazer cidade assenta numa organização da vida humana segundo parâmetros
privados, pois o contexto pessoal e a experiência de vida dos indivíduos se define,
cada vez mais, segundo termos privados6.
O crescimento dos projectos cujos “bens”7 adquirem o estatuto de privado

levanta outras questões relacionadas com o papel dos governos no fornecimento e
administração daqueles. Os cf's são vistos como uma alternativa à falta de
capacidade e/ou à desresponsabilização das autoridades em face da resolução de
problemas sociais e do fornecimento, manutenção e administração de equipamentos
públicos. Existem autores (Foldvary 1994, Webster 2001) que consideram que a
privatização desses “bens” é algo incontornável e que deve ser um objectivo para se
alcançar maior eficiência no fornecimento de bens e serviços. Defendem um sistema
de mercado livre com a capacidade de oferecer serviços de forma mais eficiente, ao
invés de um sistema de monopólio governamental8.
4
Ora, Grant (2008: 4) contrapõe o argumento da insuficiência financeira dos governos e autarquias para justificar a proliferação dos cf´s, com o facto deste
fenómeno se manifestar em países com os mais variados contextos sociais e económicos. O autor refere que os cf´s surgem mesmo em situações em que o
Estado tem êxito no estabelecimento de condições de relativa estabilidade e segurança.
5
Segundo Augè (1994) os “não lugares” consistem em lugares que não detêm uma identidade singular ou relacional, e apenas permitem a coexistência de
individualidades distintas cuja relação entre elas se baseia na indiferença
6
Tal como Sennett (1978), McKenzie (1994) assinala a perda de um sentido “público” na sociedade, por oposição a um sentido “privado”.
7 À semelhança de Webster (2005) ao referir-se o termo “bens”, não se reporta apenas a bens, mas também a serviços, equipamentos e infra-estruturas.
8
Foldvary (1994) recorre a alguns exemplos para sustentar a sua teoria, entre os quais estão Arden Village (que considera ser um exemplo de uma
comunidade que consegue financiar os seus bens colectivos, através de rendas sobre a propriedade privada), Fort Ellsworth (como sendo um condomínio

A discussão sobre o conflito entre a responsabilidade das autoridades

governamentais e o recurso a cf's abrange outro tema: a segurança. É uma das
razões mais indicadas na justificação da produção dos cf's, sob diversas formas (e.g.
perante a criminalidade urbana, perante o tráfego rodoviário, etc.). Os defensores
dos condomínios habitacionais fechados recorrem a este argumento (Foldvary 1994,
Webster e Lai 2003, entre outros) para justificar o recurso a este modelo urbano.
Contudo, Caldeira (2000), Firestone (2006), Landman (2006) e Leitão (2005), põem
em causa essa fundamentação, pois defendem que se trata de um pretexto para
justificar a segregação física e social que apresentam. Porém, recorde-se que a
9
Agenda Habitat indica que a garantia de segurança (no planeamento urbano) deve
atender a todos os cidadãos, estipulando-a como um objectivo para o
desenvolvimento sustentável.
Acrescente-se que Leitão (2005: 242) e Firestone (2006:1) afirmam que a

violência urbana é incitada, entre outros motivos, pela negação da rua. Relacionam a
sedentarização da sociedade com o crescimento do medo pelo desconhecido. Esse
receio promove e é promovido por a remoção da esfera pública. Firestone (idem)
acrescenta que os moradores em cf’s se enclausuram, se cercam com portões,
guardas e alarmes e, assim, transmitem aos que estão do lado de fora a ideia de que
o que se encontra lá dentro é desejável. Esta situação incita à criminalidade urbana,
seja pela vandalização do que é inalcançável pelos que estão do lado de fora, seja
pelo furto de bens. Em contrapartida, Landman (2007:23) nota a incapacidade de
reconhecer a ameaça representada pelo impacto colectivo (leia-se a proliferação dos
cf´s e a consequente negação do espaço público) de cada uma de muitas acções
individuais. A autora compara esta situação com a obra de Garrett Hardin e o seu
famoso ensaio “Tragédia dos Comuns”, identificando-a com um dos maiores
obstáculos para o desenvolvimento sustentável.
Existem diversas análises que enquadram os cf's na discussão já referida (e.g.

o estudo de Landman (2009) que analisa o impacto dos cf's na estruturação
rodoviária dos meios urbanos; Breheny (1996), Beard (2008) Hasic (2000), Smyth
(1996) Soares (2003), que se debruçam sobre o debate entre cidade compacta e
cidade difusa, relacionando-o com os cf's; ou Cruz (2003) que confronta os cf's com a
“utopia sustentável”.
Confrontam-se assim apoios e censuras aos cf´s. O fenómeno dos cf's é

apenas passível de ser compreendido pelo recurso a várias dimensões de análise,
que, por sua vez, encontram filiação preferencial em disciplinas muito diversas. Eis
economicamente viável) e St Louis Private Places (que atenta como um exemplo de uma comunidade de uma área metropolitana que é proprietária de
arruamentos e equipamentos).
9
A Agenda Habitat (UN-HABITAT 1996) trata-se de um programa adoptado por 171 países em 1996 que define abordagens e estratégias para um
desenvolvimento sustentável das áreas urbanas.

algo que aumenta o interesse do fenómeno, mas, também, o grau de dificuldade da

sua investigação (Raposo 2002: 415).
O lugar da Arquitectura é fundamental na estruturação e interpretação da

morfologia dos condomínios fechados. Em vários trabalhos é patente a falta de
levantamento e organização de dados10. Como refere Ferreira (2001: 11), ”As
dificuldades apontadas por quem se dedica a esta temática reportam-se muitas
vezes às fontes de informação, pois esta não existe compilada e os agentes mais
envolvidos no processo não manifestam abertura para fornecer os dados que seriam
importantes para confirmar ou infirmar hipóteses explicativas.” É, portanto,
imperativo que se estruture a informação existente e que se proceda à sua análise.
Relembrem-se as palavras de Salgado (2006: 10) ao afirmar que “quanto

mais clara for a caracterização dos espaços privados, maior é a expressão do espaço
público na definição da forma da cidade”. O arquitecto acrescenta ainda que estes
espaços privados “constituem a parte enigmática e descontínua do tecido urbano”.
10 Raposo também refere a falta de um levantamento organizado dos condomínios fechados: “Na ausência de informação sistematizada sobre o fenómeno
condomínios fechados em Portugal, isto é, não existindo nenhum estudo ou qualquer documento que realize o seu recenseamento e caracterização
(independentemente de critérios, áreas e períodos temporais), decidimo-nos pela recolha directa de informação e pela constituição de uma base de dados
que permitisse realizar a caracterização e a análise do fenómeno – no caso, apenas para a Área Metropolitana de Lisboa e para o período considerado”
(Raposo 2002: 93). Cruz (2003) assinala igualmente a inexistência de qualquer recenseamento dos cf´s em Portugal.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura ENQUADRAMENTO
2. Enquadramento

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura CONCEITO
2.1 Conceito de Condomínio Fechado

RESUMO:
Neste capítulo clarifica-se o conceito de CONDOMÍNIO FECHADO (cf's)

utilizado no desenvolvimento desta dissertação e que conduziu à delimitação exacta
do universo empírico estudado. Para o efeito, são discutidos vários aspectos da
conceptualização do respectivo fenómeno. Faz-se um levantamento dos significados
atribuídos aos termos CONDOMÍNIO e FECHADO, identificam-se várias definições de
condomínio fechado e propõe-se a definição (a partir da proposta apresentada por
Raposo, 2002) a ser adoptada no desenvolvimento desta dissertação.
O conceito de Condomínio Fechado alude à conjugação de dois elementos

chave: “comunidade” (de propriedade) e “inacessibilidade” (físico-espacial). A
percepção da comunidade, ou da existência de um bem comum, prende-se com o
domínio ou posse sobre algo que é partilhado por vários indivíduos (sendo
irrelevante o estatuto jurídico singular ou colectivo). Neste caso, trata-se de caso de
co-propriedade, de um regime em que os diferentes proprietários de cada fracção
autónoma são também co-proprietários da ou das partes comuns que servem as
fracções individuais. Nesta óptica, este tipo de condomínio distingue-se dos demais
por exibir partes comuns que não se cingem apenas ao habitualmente existente num
edifício habitacional “comum” (i.e. átrio de entrada, escadas, elevadores, patamares
dos pisos, garagens, etc.); nomeadamente espaços e equipamentos exteriores e
interiores que funcionam como prolongamento do espaço privado da habitação (em
regra, espaços de convívio e lazer como zonas ajardinadas, piscinas, salas de jogos,
11
etc. ).
Se no termo “condomínio” está implícita uma percepção de partilha, já

o termo “fechado” remete para a noção de enclausuramento, de isolamento. É certo
que o termo “privado” é também usado com frequência, em alternativa a “fechado”.
Contudo, “fechado” e “privado” não significam o mesmo. Neste caso considera-se
dever-se prescindir de expressões linguísticas que possam ser enganosas. O termo
“privado” induz ao uso do condomínio, em contraponto com público. A existência de
cf´s de acesso público, ainda que controlado (e.g. a Aroeira, em Almada, ou a Quinta
da Penha Longa em Sintra/ Cascais), impõe uma correcta atribuição à palavra
“privado”.
11 Raposo (2002: 47) descreve essa mesma diferença na utilização da palavra condomínio: “Ainda não é comum, em Portugal, que alguém que adquira um
apartamento num edifício constituído em regime de propriedade horizontal, cuja oferta de partes comuns se limite ao estritamente necessário para
constituir um edifício, dotado de várias unidades independentes (solo, escada ou galeria de acesso, elementos estruturais e d e saneamento básico, telhado,
etc.), mencione que adquiriu um apartamento num condomínio. Nesta circunstância, apenas dirá que comprou um apartamento ou, quando muito, que
comprou um apartamento no prédio ou no edifício y (e na rua z ou na zona h) e isto só com o intuito de informar sobre a respectiva localização. Em
contrapartida, a menção da palavra condomínio surge quando se trata de nomear, por exemplo, um fogo inserido num edifício ou conjunto de edi fícios que
disponha de um espaço envolvente ou interior ajardinado e/ou de equipamentos como piscina, ginásio, court de ténis, etc., que constituam partes comuns
do (s) edifício (s)”.

De facto, não existe um conceito consensual que defina e distinga este modo
de construir de outros. Na literatura internacional, o conceito de cf’s surge
frequentemente associado à denominação Gated Communities (doravante
12
denominadas de gc’s), de origem comercial e norte americana . Próximas desta
expressão surgem outras que privilegiam outros factores relacionados com o tema:
Enclave Communities, Walled Enclaves, Master-Planned Communities, Enclave
Phenomenon, Common-Interest Development, Enclosed Residential Domain. Não
obstante, estas designações variam quanto ao objecto em causa, à escala e aos
princípios com que se desenvolvem.
Da mesma forma, a produção científica existente sobre o tema reflecte várias

perspectivas, suportadas em diferentes áreas das ciências sociais e humanas, como a
Geografia ou a Sociologia. Logo, multiplicam-se as definições de condomínio
13
fechado . No âmbito da Arquitectura, o tema tem sido pouco explorado.
Encontram-se artigos de opinião sobre os cf’s em revistas ou suplementos de
imprensa, mas, fruto da sua própria natureza, sem conteúdo aprofundado. Assim,
neste campo, torna-se fundamental distinguir concepções de condomínios fechados.
Nabielek (2009:2) refere que os cf's são conjuntos coerentes de unidades

domiciliárias caracterizados por apresentarem um invólucro físico, formando um
domínio colectivo e/ou contendo amenidades colectivas. Considera que a maioria
dos projectos apresenta espaços colectivos (pátios compartilhados, jardins, praças,
vias, piscinas, campo de golfe, etc.).
Por sua vez, Landman (2006: 3) indica que os condomínios fechados se

referem a uma área física cujo perímetro é cercado por vedações ou muros e com
acesso controlado. Acrescenta que o conceito se refere, em muitos casos, a áreas
residenciais com acesso restrito para os não-residentes, em que o espaço é
privatizado ou a utilização dos equipamentos é restrita. A mesma autora (2008: 231)
refere que o que distingue as Gated Communities de situações similares (como as
Enclosed Neighbourhoods) é o facto de pertencerem, serem geridas e mantidas por
entidades privadas.
Segundo Barcellos e Mammarella (2008: 4), os condomínios fechados do tipo

residencial correspondem a conjuntos de edifícios que são “privados e isolados
fisicamente” (idem) através de muros ou elementos similares. Os autores identificam
algumas características comuns aos empreendimentos deste tipo: apresentam baixa
12 É claro que existem ainda inúmeras definições que variam com a língua dos autores. Por exemplo, o autor holandês Claessens (2009) refere-se ao
fenómeno como “Hekwerkwijken” (tradução do termo inglês Gated Communities).
13
Por exemplo, Martins (2007: 1) deparou-se com discrepâncias de dados em várias obras devido, entre outros aspectos, à intervenção de diferentes
concepções (e, logo, de definições) de condomínios fechados, nomeadamente no que se refere ao número de cf’s em Portugal surgidos até ao ano de 1993:
Raposo (2002: 375) identifica 44 empreendimentos só para a Área Metropolitana de Lisboa, enquanto Ferreira (2001: 64) identifica 21 cf’s para todo o
Portugal continental. Estas discrepâncias nas contagens devem-se a diferentes interpretações de “condomínio fechado”, mas, também e especialmente, à
adopção de metodologias de recenseamento diferentes.

densidade populacional; são propriedades privadas com áreas e equipamentos de

uso colectivo; apresentam áreas verdes, infra-estruturas básicas e serviços
especializados como portaria, sistemas de vigilância e de segurança; orientam-se
para o interior, alheando-se do exterior ao encontrar-se fisicamente demarcados por
muros, grades, espaços vazios e detalhes arquitectónicos; apresentam grande
flexibilidade no que diz respeito à localização, podendo situar-se quase em qualquer
lugar, tendo em vista a autonomia e a independência em relação ao seu entorno.
Mesmo na bibliografia nacional encontram-se diversas definições de cf´s.
Cruz (2003: 210) define como condomínio fechado:
“um ou mais edifícios de uso predominantemente habitacional, e

respectivos espaços adjacentes, constituindo um conjunto delimitado por um
muro, gradeamento ou qualquer outro tipo de vedação, separando o espaço
privativo do exterior e dispondo de um sistema de controlo de acesso a pessoas
estranhas ao empreendimento, e pertencente a vários titulares tendo cada um
deles direitos exclusivos sobre uma ou mais fracções determinadas, ou lotes, e
sendo, ao mesmo tempo, comproprietário dos elementos ou espaços que
constituem as partes comuns do empreendimento”.
Vassalo Rosa, em “Condomínios Habitacionais Fechados - Utopias e

Realidades” refere que os cf´s se destacam de outros produtos imobiliários pelo seu
carácter antagónico. Por um lado é notória a sua individualização com controlos de
segurança. Por outro lado, distinguem-se pela existência de elementos de utilização
comum (aos condóminos). Identifica ainda a presença de barreiras físicas como o seu
elemento caracterizador e que, por seu turno, os empobrece face às oportunidades
que apresentam para a construção de uma cidade melhor.
Ferreira (2001: 23) descreve os condomínios habitacionais fechados como:
“unidades urbanas com o domínio da residência principal, inseridos na

malha urbana como enclaves ou localizados na periferia imediata dos grandes
centros urbanos, como continuidades deste. Associam a função residencial e de
lazer e privilegiam a propriedade plena das unidades de alojamento
convencional (moradias, townhouses e apartamentos). As figuras de suporte de
onde partem vão do loteamento urbano fechado (a propriedade colectiva é
semelhante à que caracteriza os condomínios da propriedade horizontal mas
geralmente estende-se a um maior número de bens e serviços), à reconversão de
usos (palácios e palacetes que se adaptam à propriedade colectiva) e à
urbanização em condomínio privado/fechado de uma única parcela ou prédio.
Em todos os casos haverá, desde o início ou a partir de uma data determinada,
equipamentos colectivos privativos do condomínio, pressupondo o controlo do
seu uso que, nos condomínios privados verdadeiramente fechados, passa pelo
fechamento total da unidade urbana (são as gc’s, dos EUA ou as urbanizaciónes

cerradas, da América Latina). Muitos dos empreendimentos convertem-se em

condomínios habitacionais fechados numa fase avançada do seu processo”.
Ferreira (2001) centra o seu objecto de estudo nos condomínios fechados

cuja função primordial é a habitação, referindo-se aos mesmos como “condomínios
habitacionais fechados” (doravante denominados de chf´s). Tal subentende uma
configuração intrincada de co-propriedade, em que a zona habitacional, onde se
impõem normas limitativas ou modelos-tipo, foge à regra nessa noção de co-
propriedade. Ou seja, todos os espaços e equipamentos são partilhados pelos
habitantes, podendo abranger a área do chf na sua totalidade. Os chf's são
entendidos como a conjugação de uma série de factores que abrange vários campos
desde o jurídico ao social, passando pelo económico. A autora enumera as
características comuns que os condomínios habitacionais fechados privados
apresentam, designadamente: localização, modelo de promoção e de investimento
imobiliário, grupo-alvo, morfologia urbana e actividades-âncora.
No que se refere à “localização”, Ferreira (2001) defende que os cf’s são um

fenómeno de escala mundial, que apresentam como ponto comum a associação a
lugares onde a natureza tem lugar de destaque, quer seja pelo exotismo ou pela
simples paisagem. Numa aproximação à escala regional, a autora indica que os
lugares mais ambicionados são quintas históricas com heranças naturais e
arquitectónicas importantes, e zonas verdes junto a elementos aquáticos ou em
reservas naturais. Quanto à “forma de promoção e investimento”, a autora evidencia
a participação de empresas multinacionais no investimento dos cf's. A autora aponta
para a tentativa destes modelos importados incluírem alguns elementos locais,
dando o exemplo da aplicação das respectivas cores tradicionais ou dos materiais de
construção existentes no local (destacando-se em particular a influência anglo-
saxónica). Identifica os “grupos-alvo” dos cf´s como grupos com rendimentos
económicos elevados, com acentuado poder de compra, cosmopolitas e sem
problemas de mobilidade. Em termos de “morfologia urbana”, o modelo de cf
destaca-se pela utilização privada de espaços tradicionalmente entendidos como de
uso público. As actividades-âncora associadas aos cf’s enquadram-se no segmento
recreativo e incluem práticas de lazer associadas às classes sociais a que se dirigem,
como o golfe e o ténis. A investigadora aponta de seguida que existe uma
especialização dos empreendimentos em conformidade com as exigências culturais
da classe social que pretendem atingir. Por último, indica que apesar de ser um
fenómeno global a inexistência de legislação específica é patente. Nestes casos
14
recorre-se a outras figuras jurídicas próximas, sendo esse o caso português .
Porém, esta definição, que se traduz numa listagem de características dos

cf´s, pode suscitar indecisões de utilização na pesquisa empírica. O confronto com
uma situação urbana em que se encontrem algumas das características enunciadas,
14 No capítulo 2.6 – Legislação dos condomínios fechados, o tema da jurisdição aplicada aos cf's em Portugal é desenvolvido.

ou que se enquadre num dos aspectos sem ser um condomínio fechado cria dúvidas
quanto à sua integração neste estudo (e.g. um edifício singular que tenha uma sala
que sirva para as reuniões dos condóminos integra-se na definição de Ferreira
(2001). Pretende-se então uma resposta conceptualmente definida.
A definição de “Condomínios Fechados” de Raposo (2002) é mais concisa,

visto que faz a sua abordagem ao fenómeno dos cf’s de um ponto de vista
sociológico, identificando-os como um “produto social”, atentando igualmente nas
suas dimensões espacial, física e arquitectónica e distinguindo mesmo entre diversas
morfologias habitacionais (edifícios de habitação colectiva isolados e em conjunto,
moradias e conjuntos mistos dos dois tipos anteriores). A autora enuncia três
características cumulativas fundamentais que os cf’s devem exibir para serem
considerados como tal: a) a presença de amenidades que se traduz em
equipamentos e/ou serviços de utilização privada; b) a impermeabilidade dos cf´s,
caracterizada pelo controlo dos acessos à propriedade colectiva que é vedada em
todo o seu perímetro; c) o facto de conterem espaços exteriores, associados à
função habitacional, de cariz privado que servem de base às actividades expressas no
primeiro ponto.
Esta última definição adequa-se melhor a uma análise que pretende

identificar facilmente os cf´s do ponto de vista arquitectónico. É, todavia, necessário
adaptar (por redução) este conceito à realidade que se pretende compreender. No
trabalho desenvolvido por Raposo (idem) o universo estudado era mais amplo, quer
em termos geográficos (AML) quer quanto ao próprio objecto de estudo, já que a
presente dissertação apenas recai sobre os cf´s de desenvolvimento horizontal (i.e.,
excluem-se os condomínios que consistem em edifícios ou conjuntos de edifícios de
habitação colectiva de desenvolvimento vertical) do concelho de Cascais.
Assim, adaptando a definição de Raposo (2002) ao âmbito de estudo desta

dissertação, entendem-se por “condomínios fechados” as formas urbanas
residenciais (conjuntos de edifícios de habitação unifamiliar e conjuntos mistos que
incluem simultaneamente edifícios ou conjuntos de edifícios de habitação colectiva e
edifícios de habitação unifamiliar) que detêm, simultaneamente, as três seguintes
características:
1) Equipamentos privados ou privatizados de utilização colectiva em

número e tipo variável (e.g., ruas, piscinas, campos de ténis, jardins, etc.).
2) Impermeabilidade do perímetro e controlo do acesso, de tipo variável.
3) Propriedade privada colectiva (ou usufruto colectivo privatizado) de

espaços exteriores associados à função residencial que coincidem com ou
constituem o suporte físico dos equipamentos acima referidos.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura ENQUADRAMENTO HISTÓRICO
2.2 Enquadramento Histórico

RESUMO:
O objectivo deste capítulo é fazer um enquadramento histórico do fenómeno

dos cf´s, o que pressupõe uma análise dos seus antecedentes e razões de existência
(sociais e urbanísticas). Faz-se, assim, um levantamento das origens e justificações
dos antecedentes urbanísticos dos cf´s.
O capítulo divide-se em três partes. Na primeira parte faz-se um

levantamento de várias interpretações sobre a origem dos condomínios fechados,
justificando-se a adopção da tese de Raposo (2002). Na segunda parte, as praças
residenciais britânicas são apresentadas enquanto modelo pioneiro dos cf’s. A
terceira parte aborda a forma residencial que se segue na história dos cf’s – o
subúrbio romântico anglo-americano.
PARTE 1- ORIGENS
Ao pensar-se nos antecedentes dos condomínios fechados facilmente se faz

alusão às cidades amuralhadas, antigas e medievais. Contudo, segundo Raposo
(2002: 159), tal não corresponde à sua origem histórica. A mesma autora refere que
os primórdios dos cf´s remetem para a privatização de algumas praças residenciais,
por colectivos de residentes, no séc. XVIII, em Londres. Esta determinação no tempo
deve-se ao facto de essa operação se dever a uma série de factores que as relaciona
com as contemporâneas gc´s (idem). Ainda, a mesma autora considera que a génese
dessa forma de habitar se prende essencialmente com a burguesia inglesa do séc.
XVIII, referindo que esta classe social se identificava com uma “matriz civilizacional”
que tem afinidades electivas com esta “nova forma ou programa de habitar”
(idem:163)
Pelo contrário, Cruz (2003:165) identifica as antigas cidades fortificadas

como as primeiras comunidades fechadas. Afirma que, enquanto conjunto de
indivíduos que partilham um espaço comum, as antigas cidades fortificadas poderão
ser os elementos pioneiros na segregação urbana. A autora lembra que o isolamento
urbano começou com a construção de muralhas nas cidades (ainda que para fins
militares) e que essas fortificações materializavam o desejo de isolamento em
relação aos estranhos à comunidade.
Todavia, a mesma reconhece que essas cidades amuralhadas não constituem

enclaves urbanísticos como os actuais cf’s. Argumenta que à semelhança dos cf´s são
“aglomerações segregadas do restante tecido urbano”, contudo não são “zonas
habitacionais baseadas em relações de status sociais”. Cruz assume, então, que, na
origem dos actuais cf´s, estão as zonas habitacionais privadas do século XVIII em
Londres (Cruz 2003: 165-166).

Por sua vez, Ferreira (2001: 16) afirma que a palavra condomínio remonta ao
Código Napoleónico, de 1804, e que o “condomínio da propriedade horizontal” se
desenvolveu principalmente na Alemanha e na França (sem qualquer referência a
um período temporal), devido às pressões do crescimento urbano, tendo-se o
fenómeno expandido na primeira metade do século XX aos países da América do Sul.
Visto que este enquadramento histórico pretende identificar as origens dos

actuais cf´s e que este fenómeno se caracteriza por uma importante componente
social, é preponderante analisar tais relações sociais associadas às raízes dos actuais
cf´s. Assim sendo, segue-se a abordagem de Raposo (ainda que comparando com
diversos autores), pois esta explicita as relações entre os aspectos sociais, urbanos e
arquitectónicos do fenómeno desde a sua origem.
PARTE 2- PRAÇAS RESIDENCIAIS BRITÂNICAS
Tal como Raposo (2002) refere, Inglaterra foi o cenário de diversas mudanças
sociais nos séculos XVII e XVIII, as quais devem ser evocadas no quadro da história
dos cf´s. Dos conflitos existentes entre a burguesia e as restantes classes sociais
surgiu o “habitat burguês” que corresponde a um programa de habitar que se
expandiu geográfica e temporalmente. As transformações da época trouxeram uma
segregação que atingiu campos distintos: ”não apenas as classes, mas também os
sexos, as idades, os indivíduos, os papéis sociais, o trabalho, a família, o público e o
privado” (Raposo 2002: 170).
Na origem dos actuais cf´s, na obra supra-citada são identificadas as praças

residenciais britânicas. Quando essas praças surgiram (no século XVII) não tinham
um cariz unicamente habitacional, sendo peças centrais na cidade pois poderiam
incluir elementos estruturadores, como um mercado, igreja, ou lojas. O seu traçado
e desenho arquitectónico inspiravam-se nos modelos das praças renascentistas de
Itália e de França (Lawrence, 1993) e a sua componente habitacional destinava-se à
aristocracia inglesa.
A primeira praça londrina que surgiu com esse carácter foi, segundo
Lawrence (idem), Covent Garden, em 1630. Ainda antes do grande incêndio de
Londres, em 1666, foram construídas outras praças com as mesmas características:
Lincoln’s Inn Fields em 1659; Bloomsbury Square em 1661; e St. James’s Square em
1665. Os dois últimos empreendimentos incluíam praças adjacentes para mercados.
De um modo geral, o terreno pertencia a um proprietário que o alugava a

Figura 2.1 – Gravura de Covent Garden,
Londres, em 1777 terceiros (especuladores ou residentes). Era ele que controlava o projecto dos
edifícios construídos nas praças, insistindo na uniformidade das fachadas. Exercia,

ainda, a sua autoridade sobre a praça em si. Através de restrictive covenants15, o

proprietário controlava a utilização da praça, obrigando os arrendatários a cumprir
as suas determinações (McKenzie, 1994). Estas praças eram abertas ao público, sem
qualquer tipo de vedação ou barreira, sendo que até ao início do século XVIII a
exclusão do espaço público das praças era difícil e de legalidade duvidosa. Lawrence
(1993: 97) afirma que as praças reflectiam noções feudais quanto ao valor do solo,
noções essas que viriam a ser contestadas pelos valores capitalistas no século XVIII.
No início do século XVIII deu-se início a um movimento em que as praças

passaram a ser restritas aos respectivos habitantes. Em 1713 foi concluída Hanover
Square (figura 2.2), a primeira praça a ter no seu centro um jardim vedado, ainda que
não fechado à chave. Seguiram-se-lhe várias outras praças construídas de acordo
Figura 2.2 – Gravura da Hanover Square, com o mesmo modelo enclausurado (Cavendish Square, Berkeley Square e
Londres, em 1750
Grosvenor Square). Antigas praças, que inicialmente não eram fechadas, passaram a
sê-lo com a vedação dos seus jardins.
Foi na década de 1720 que esse movimento teve consagração legal. A

primeira autorização surgiu em 1726 – St. James’s Square (figura 2.3), a mais
aristocrática de todas as praças de Londres. Seguiu-se a clausura de Lincoln´s Inn
Fields (1735), Red Lion Square (1736), Golden Square (1750), Berkeley Square (1766),
Grosvenor Square (1774) e de muitas outras (Lawrence, 1993).
Figura 2.3 – Gravura da St. James’s Square,
Londres, em 1750
Lawrence (1993) estabelece um paralelismo entre os Parliamentary
Enclosure Acts que viabilizaram legalmente o enclausuramento das praças urbanas e
os Enclosure Acts que permitiram o mesmo tipo de clausura no meio rural. Também
nos campos de Inglaterra os senhores extinguiam o direito de acesso aos baldios
(commons), ao mesmo tempo que colocavam à distância os camponeses, criando por
esse método scenic landscape parks (idem) para seu consumo privado. O autor
refere que os trabalhadores rurais foram afastados do parque da casa, não só
fisicamente, mas também da própria pintura e da literatura. Raposo (2002) relata a
relação que existia no século XVIII entre a paisagem real (de produção, artificial) e a
paisagem retratada (imaculada, pura)16. A singularidade da “paisagem à inglesa”
passa por uma natureza re-construída17.
O enclausuramento das praças residenciais não foi a única transformação
Figura 2.4 – Planta de um troço de Londres que se verificou durante o século XVIII. Lawrence (1993) relata que a composição dos
com Lincoln’s Inn Fields e Bloomsbury jardins (que nas primeiras praças eram inexistentes) foi-se progressivamente
Square, Londres em 1720.
alterando. Durante o século XVIII, os jardins das praças deixaram de ser um local de
15 Os restrictive covenants são cláusulas nas escrituras de aquisição ou arrendamento de bens imóveis que limitam os novos proprietários ou arrendatários.
Essas limitações podem afectar desde o uso do solo ao traçado arquitectónico dos edifícios
16 Raposo (2002) recorre a vários autores que se dedicaram às transformações da paisagem inglesa do século XVIII e XIX e da expulsão progressi va dos
camponeses, dando destaque às obras de Raymond Williams (com “The Country and the City”), de John Barrell (com “The Dark Side of the Landscape”), e de
John Berger (com “Ways of Seeing”).
17 Raposo (2002: 201) ainda dá o exemplo do recurso aos “ha-ha” que consistiam em pequenos valados no terreno que permitiam dividir espaços sem que
se notasse esse obstáculo. Assim, dissimulava-se a artificialidade da divisão do solo e mantinha-se a continuidade cénica da paisagem.

encontro social (respeitando as lógicas representativas da aristocracia), para

passarem a responder a uma necessidade de privacidade e distanciamento social.
Esse factor, associado às influências da manipulação da paisagem no mundo rural,
promoveu a densificação da vegetação dos jardins das praças. No início do século
XIX, os jardins das praças residenciais apresentavam-se como pequenos parques
urbanos (idem).
The square garden’s became their landscape prospect and borrowed the same
aristocratic aesthetics to create an „imitation of the country, with its symbolism of
possession of the land through the control of nature (…) While the early squares were open
spaces for display of architectural and for the aesthetics of the literary and pictorial
prospect, which were the major status emblems of early Georgian rural aristocracy, the
later squares turned to the aesthetics of the landscape park with its trees and woodland,
symbolic of the property rights of estate owners. The gardens in the squares thus began to
convey meanings more in line with property values in an economic sense, just as the
enclosures were changing the value of the squares as amenities in the urban landscape
from feudal social values to capitalist property values” (Lawrence, 1993: 104-105).
Lawrence (1993) associa as mudanças nas configurações das praças às

alterações na sociedade que se verificaram ao longo do século XVIII, intensificando-
se no século seguinte. O crescimento da burguesia (em número e em poder) e a
afirmação de uma lógica capitalista (também na aristocracia) levaram ao
desenvolvimento de novos valores sociais que se reflectiam na paisagem urbana,
nomeadamente nas praças residenciais. Segundo o autor (idem: 109), passou-se de
uma sensibilidade aristocrata sobre a família e a habitação como veneração social
para uma visão burguesa centrada na posse das mesmas, ou como Raposo (2002:
179) refere, uma “mistura entre a lógica da honra e a do dinheiro”. Esta alteração de
valores teve consequências na constituição das praças. Um dos aspectos mais visíveis
foi a descontinuidade na uniformidade das fachadas que as compunham.
Contudo, em meados do século XIX, o modelo da praça residencial caiu em

desuso. Lawrence (1993) refere-se à epidemia de cólera que assolou Londres, em
1832, como motivador de uma procura pela salubridade da cidade. A cura para os
miasmas urbanos passava pelo desafogo da malha urbana com vista a uma melhor
exposição solar e ventilação. O autor indica que apesar da escassez de espaços
abertos públicos que sufocava a cidade, a maioria das praças encerradas não haveria
de ser convertida ao domínio público. Da autoria de John Nash, Regent’s Park foi
uma das poucas praças que foi aberta ao público (em 1840). Como alternativa foram
criados espaços e parques de maiores dimensões. Victoria Park, no lado oriental de
Londres, foi construído nessa perspectiva. Surgiu na zona onde vivia a população
Figura 2.5 – Fotografia do portão do Regent´s mais pobre e, portanto, onde os terrenos eram mais baratos, correspondendo à
Park, em Londres
tentativa de proporcionar uma “lufada de ar puro” aos “asfixiados” da cidade.
Ainda antes do fim do século XVIII já se verificava a construção de villas nos

arredores de Londres. A cidade sofria de uma densificação urbana que a sufocava em

si própria, fomentando a insalubridade urbana. Como reacção, crescia a ânsia pelo

distanciamento urbano e pela higienização social, por parte da aristocracia e,
progressivamente, da burguesia. Essa procura por uma alternativa à “cidade infecta”
começa a verificar-se em meados do século XVIII. Tanto a aristocracia como a
burguesia (em ascensão) começam a adquirir lotes e a construir villas para onde se
18
mudam progressivamente . Estas villas adoptaram a regra Palladiana –
renascentista, clássica e formal (Fishman 1987). O melhor exemplo dessas villas
situa-se em Kent e não em Londres. Porém, Mereworth Castle (figura 2.6) foi
construído na mesma óptica das villas dos arredores da capital britânica por volta de
1722 e apresenta-se como uma imitação da Villa Rotonda de Palladio.
Figura 2.6 – Mereworth Castle de 1722

No final do século XIX, muitas das antigas praças deixaram de funcionar
como núcleos habitacionais passando a alojar escritórios e lojas. Na década de 1880
aumentou a pressão para a abertura das praças ao público. As barreiras nas ruas que
permitiam o acesso às praças foram eliminadas no seguimento de um Act of
Parliament de 1893. Já os jardins das praças tiverem um desenvolvimento diferente.
Algumas das praças foram abertas ao público (como Lincoln’s Inn Fields, aberta em
1894), mas outras mantiveram-se fechadas (e.g. Leicester Square que só foi aberta
em 1933, ou Bedford Square, Manchester Square, e Belgrave Square que se
mantiveram fechadas ao público).
Na década de 1870 ainda foram criadas algumas praças, se bem que este
movimento já fora entretanto ultrapassado pela nova dinâmica dos subúrbios de
habitações unifamiliares.
É de notar que o modelo das praças residenciais se fez notar fora da Grã-
Bretanha. O modelo foi exportado para o Império Britânico. Verificaram-se poucas
ocorrências no Canadá e na Austrália, ao contrário do que sucedeu nos EUA em que
as praças residenciais surgiram com maior significado. Neste país, o modelo estreou-
se em Filadélfia, no ano de 1682, com a implantação de quatro praças planeadas por
William Penn (Lawrence 1993). Não obstante, a primeira praça privada surgiu apenas
em 1793, em Boston (idem). Nas primeiras décadas do século XIX, o modelo da praça
residencial inglesa foi adoptado em Washington, DC, Baltimore e New Haven. No
mesmo período surgiram quatro praças em Nova Iorque, entre as quais Gramercy
Park construída em 1831, e que ainda hoje mantém o estatuto de um jardim
colectivo privado (idem). Tal como aconteceu em Inglaterra, nos EUA à medida que o
século XIX avançava, as praças residenciais passaram de moda, sendo que quase
todas se abriram ao público ainda nesse século. Simultaneamente, começam a surgir
outras duas formas urbanas oriundas (também) de Inglaterra – o grande parque
público e o subúrbio (idem).
18 Fishman (1987) refere que esta movimentação para o exterior da cidade se fez de modo progressivo: num primeiro momento aos fins-de-semana, mais
tarde todos os dias, acabando por se tornar a primeira habitação.

PARTE 3 - O SUBÚRBIO ROMÂNTICO ANGLO-AMERICANO
Segundo Fishman (1987), o início da situação urbana que faria a transição

entre as praças residenciais britânicas e os actuais cf´s teve palco nos arredores das
cidades inglesas (e mais tarde das norte-americanas).
Londres foi vítima de um crescimento urbano sem precedentes, tornando-se

a cidade mais populosa da Europa19, o que despoletou uma crise da organização
urbana. Fishman (1987) refere que a capital britânica se caracterizava por uma
contenção urbana, em que as várias classes habitavam uma área restrita e
20
densamente construída . Acrescenta que um possível desafogo (ou seja, o recurso
às áreas dos arredores da cidade) era proibido, sendo que a única expansão
permitida era a construção das praças residenciais para as classes superiores (idem).
Fishman (1987) refere que desde o final do século XVIII houve uma “vaga de
suburbanização” nos arredores das cidades inglesas21. A localização da habitação dos
mais privilegiados fora do centro da cidade já tinha sido opção22, mas é na época
moderna que atinge o seu auge. Quer a segregação residencial, quer a separação
espacial das esferas do trabalho e da família só começam a ser observadas na
designada cidade industrial. O mesmo autor refere que antes dessa “modernização”
da sociedade e da cidade, as habitações das classes mais favorecidas apenas se
destacavam pelo tamanho e pelo tipo de arquitectura.
Salienta ainda o facto de que o subúrbio não surgiu a partir de um

crescimento natural da cidade pré-moderna, nem da densificação do seu antigo
subúrbio, mas, antes, correspondeu a uma forma nova que surgiu em consequência
de uma mudança de valores, incluindo os relativos à concepção do centro e
arredores das cidades, do espaço de trabalho e do espaço de família, do privado e do
público. O recurso a terrenos agrícolas (a um preço inferior e mais afastados da
cidade do que a prévia zona de expansão) para a construção de habitação veio
intensificar, num primeiro momento, a construção de villas e, mais tarde, dar origem
ao que hoje é o subúrbio planeado.
Raposo (2002) reporta a dificuldade em datar o início do “verdadeiro

23
subúrbio” , sendo certo que, desde o século XVIII, os subúrbios adoptaram a
19 Segundo Fishman (1987: 18-19), Londres detinham 575 000 habitantes em 1700, acabando esse século com mais de 1,1 milhões, enquanto Paris iniciara
o mesmo século com cerca de 500 000 habitantes, sem que os números aumentassem consideravelmente nos cem anos seguintes.
20 Raposo (2002: 202) relembra que a burguesia vivia, maioritariamente, “encaixada e apertada” no centro da cidade. Já as classes inferiores encontravam a
sua habitação nos interstícios da cidade: “nas caves, nas traseiras, nas águas furtadas, etc.”.
21 Esta vaga de suburbanização foi também verificada nas cidades norte-americanas, contudo este tema é referido adiante.
22 Recordem-se as villas das cidades italianas, salientando-se os casos de Roma do século XIII e de Veneza do século XVI.
23 Kenneth Jackson (1985: 85) , ao contrario de Fishman, identifica o subúrbio anglo-americano como inicialmente americano. O autor afirma que Brooklyn
Heights foi o primeiro subúrbio, pois identifica o subúrbio com a existência de redes de transporte regulares que garantiam o movimento pendular entre o
trabalho na cidade e a residência no subúrbio. Ou Nunes (in Ferreira 2001) afirma que o subúrbio planeado nos EUA teve a sua origem nos bairros privados
de Nova Iorque, desenvolvendo-se na década de 1920.

concepção da “paisagem à inglesa” (assim como as praças residenciais inglesas e as

propriedades da aristocracia rural o tinham feito). Fishman (1987: 62) considera
Clapham o subúrbio inglês mais desenvolvido no final do século XVIII. Identifica,
ainda, outras zonas nos arredores de Londres que respondiam ao mesmo padrão
residencial (Hampstead, Highgate, Hornsey e Walthamstown a Norte, e ainda
Dulwich, Walworth, Camberwell a Sul). Trata-se de uma visão romântica da
habitação, onde a composição da paisagem verdejante (tal como nas praças
residenciais) e os estilos arquitectónicos das habitações, eram utilizados na
composição de uma “realidade artificial” (Lawrence: 1993). Tal como nas praças
residenciais, os subúrbios, à medida que deixavam de se destinar à aristocracia e
passavam a ser alvo da burguesia, deixavam de apresentar uma linha arquitectónica
no conjunto dos edifícios e passou a haver lugar à imaginação e interpretação
individual na construção das unidades habitacionais.
Figura 2.7 – Planta de Clapham, Londres, em
1800.
Fishman (1987) assume que é neste contexto que surge Park Village, situado
nos arredores de Londres e datado da década de 1820. O arquitecto inglês John
Nash, que já tinha experimentado o modelo em Blaise Hamlet nos arredores de
Bristol na década anterior, foi o autor de Park Village que se tornou uma peça de
referência pois é planeado de raiz, segundo o “modelo das casas num parque” (idem:
75). Considera que este empreendimento lança o modelo básico de subúrbio,
entendido este como objecto de uma única operação de promoção e construção,
libertando-se da regra Palladiana das villas (mais aristocratas) e adoptando variações
da corrente historicista (o Gótico Moderno, o Italianate ou o Old English). Park
Village lança o modelo base quanto ao planeamento de raiz dos subúrbios, pese
embora não fosse fechado.
In Park Village Nash brought together all of the varied elements of the suburban
style that had existed only in scattered form and turned them into a convincing unity. He
thus created a basic formula that could be followed to turn any piece of empty land around
Figura 2.8– Fotografia de uma unidade
a city into a middle-class residential community. He transformed suburbia into a
habitacional de Park Village
commodity, a product that could be reproduced indefinitely” (Fishman, 1987: 70).
Importa, a este título, referir que Londres tem uma industrialização tardia, o
que significa que a burguesia industrial (ligada à produção fabril) ainda não entrava
em conflito com o povo (mão-de-obra da mesma produção) com a mesma
intensidade que nas cidades mais a Norte (Fishman 1987). Em Manchester ou
Liverpool, a industrialização promoveu um êxodo rural sem precedentes. Ao mesmo
tempo que os camponeses eram afastados do campo, as cidades recebiam-nos em
24
condições urbanas precárias, para trabalhar nas fábricas .
Fishman (1987: 82-91) descreve as diferenças nas transformações sociais que

ocorreram entre as populações de Londres e Manchester. Na segunda cidade
24 Goitia (1982: 146) descreve a evolução da população de Manchester: em 1760 tinha entre 30 a 40 mil habitantes, e no final do século XVIII (com a
utilização da máquina a vapor) chegou aos 70 mil. Em 1850 a população chagava aos 400 mil habitantes. Goitia aponta a inauguração do Manchester and
Liverpool Railway como motivadora desta explosão populacional.

desenvolveram-se todas as pressões sociais que haviam de tornar o subúrbio numa

escolha de “vida ou morte” para a burguesia industrial. Esta tensão social teve
consequências no modo de habitar burguês: se estava lançado o planeamento de
raiz dos subúrbios com Park Village (em Londres), foi em 1837 com Victoria Park (em
Manchester) e Rock Park (Liverpool) que se introduziu o enclausuramento no
subúrbio planeado.
Fishman (1987: 92-93) afirma que Victoria Park (figuras 2.9 e 2.10) se tornou
num ícone da cidade de Manchester. O autor descreve que o processo se terá
iniciado com a reunião de líderes políticos e homens de negócios que se juntaram
para formar uma sociedade que adquiriu um terreno de 140 hectares nos arredores
daquela cidade. A intenção inicial era a construção de habitações para os próprios
investidores (burgueses industriais). Contudo, uma vez considerado o melhor
Figura 2.9 – Fotografia do controlo ao acesso
subúrbio da cidade, aumentou a venda de lotes a terceiros devido aos elevados
de Victoria Park, em Mancherter.
índices de lucro.
Archer (1988) assume que Victoria Park consistiu no modelo que serviria de
base para a construção dos subúrbios planeados, enquanto unidade planeada,
composta por unidades de habitação unifamiliar isoladas dispersas, obtendo-se uma
baixa densidade de conjunto. Caracterizava-se ainda pela presença de equipamentos
e recursos de utilização colectiva (como parques, ribeiros, lagos), e pela vegetação
que isolava visualmente as moradias umas das outras. A densa vegetação e as ruas
Figura 2.10– Planta do empreendimento
Victoria Park, Mancherter, em 1837 serpenteantes correspondiam a um arquétipo romântico e naturalista. É igualmente
importante salientar a especialização funcional do modelo: Archer (1988) relata que
as infra-estruturas comerciais e de serviços foram afastadas da área residencial. As
cavalariças e estábulos foram ou eliminados ou afastados para um canto da
propriedade. Por último é necessário salientar que todo o espaço era controlado por
um único promotor, que detinha o poder de impor o plano-geral.
Estava lançado o modelo do subúrbio romântico (planeado) fechado que

serviria de base para o desenvolvimento de novos conjuntos habitacionais nos
arredores tanto das cidades do Norte de Inglaterra na década de 1830, como das
cidades nos EUA a partir de 1850 (idem: 218).
Seguiram-se outros empreendimentos como as mesmas características (e.g.

Prince’s Park, em Liverpool, e Ladbroke Grove em Londres, ambos de 1842). Raposo
(2002: 211) salienta que o já referido modelo-base sofreu, naturalmente, algumas
variações, nomeadamente no caso dos EUA. Contudo, apesar das diferenças, a
essência é a mesma, constituindo assim “o mais perfeito e directo ancestral dos
actuais condomínios fechados”. Archer (1988) faz remontar o surgimento dos
subúrbios privados planeados nos EUA aos anos de 1850. A matriz urbana adoptada

inspirava-se no modelo britânico de subúrbio romântico planeado25. Os primeiros

exemplos foram Evergreen Hamlet, Pensilvânia (1851); Glendale, Ohio (1851);
Llewellyn Park (figura 2.11), New Jersey (1857) e Lake Forest, Illinois (1857).
Raposo (2002: 216) recorda que, nos EUA, em meados do século XIX, quando
surgiu a necessidade de isolar o “habitat burguês”, não se tomaram medidas
Figura 2.11 – Planta do empreendimento

semelhantes às da Europa continental consistentes em abrir ou rasgar espaço no
Llewellyn Park, New Jersey, 1857. centro da cidade (como a intervenção de Haussmann em Paris na década de 1860). À
semelhança do exemplo britânico, a coordenação e o ímpeto político necessários
para desenvolver tal iniciativa não se verificaram. Assim sendo, os EUA adoptaram
medidas similares às britânicas. Llewellyn Park, em New Jersey é erguido em 1857,
tornando-se no subúrbio norte-americano de referência26. Archer (1988: 219-221)
identifica o “individualismo” e a “associação” como traços ideológicos comuns das
burguesias (inglesa e norte-americana) que vão influenciar o subúrbio romântico
anglo-americano. Aludindo à ideologia individualista na arquitectura e na decoração
das casas, no paisagismo e mesmo no plano geral dos empreendimentos, reconhece,
simultaneamente, o espírito associativo (ainda que selectivo) nos dois países.
Apesar das semelhanças entre os dois lados do Atlântico é necessário

registar que também existem diferenças notórias. Archer (1988: 237-240) assinala
que o “elitismo e ruralismo americano” contrastam com a “burguesia urbana
britânica”, com consequências na constituição dos subúrbios de ambos os lados do
Atlântico. O autor recorre a alguns exemplos para retratar essas diferenças,
referindo que Victoria Park se situa apenas a três quilómetros do centro de
Manchester, enquanto Llewellyn Park dista 24 quilómetros de Manhattan.
Acrescenta que os lotes nos EUA eram muito maiores do que os ingleses (a média
dos lotes em Victoria Park, Manchester, era de dois mil metros quadrados, enquanto
os lotes de Llewellyn Park tinham uma média de dois hectares e meio e os lotes de
Hill Park Estate, em Staten Island, chegavam aos três hectares e meio).
Fishman (1987: 125) também assinala diferenças entre o modelo britânico e

as suas interpretações nos EUA. Recorrendo também a um caso, Fishman assinala
que Llewellyn Park tem pouco em comum com a placidez dos jardins britânicos.
Refere a imponência das montanhas que desenham a paisagem dos arredores de
25 Desde meados do século XIX seria utilizado um mecanismo de privatização do espaço público em St. Louis, nos EUA: Os restrictive covenants que
constituíram o que Raposo (2002, 214-215) descreve como uma alternativa ao subúrbio romântico. Na obra da autora é descrito o mecanismo criado pelo
arquitecto Julius Pitzman, que se terá inspirado na praça residencial britânica. Este método consistia na exploração privada das ruas, como alternativa à
prática usual em que estariam a cargo do município. Entre 1867 e 1905 a sua empresa projectou quarenta e sete ruas privadas. Destaca-se Lucas Place, que
fora planeado como um enclave residencial para a elite empresarial da cidade. Após a guerra civil surgiu, no extremo poente da cidade, Lafayette Park, que
rivalizava com Lucas Place como o bairro mais elegante. Apesar dos esforços dos residentes ao doar fundos para a construção de uma cerca de ferro em
volta do parque e para a plantação de árvores no parque, este não se tornou privado. Contudo esta zona residencial não deixav a de ser altamente desejável.
Em 1867, surgiu Benton Place, também desenhada por Pitzman; distinguir-se-ia pelo parque no centro da via (que passaria a ser imitado por outros lugares
privados). Sob uma tributação de cinquenta centavos, os residentes privatizaram a manutenção da rua, iluminação pública, parq ue e esgotos, acabando
mesmo por erguer um muro em volta da propriedade com um portão. É de destacar ainda Vandeventer Place erguido em 1830, que quarenta anos depois
representou a época de ouro dos ‘lugares privados’. Localizado para além do limite ocidental da cidade, proibiu todas as casas unifamiliares. Kostof (1999)
considera que a versão contemporânea destes lugares consiste nos enclaves residenciais exclusivos.
26 Fishman (1987) reporta-se a Llewellyn Park como o “primeiro subúrbio pitoresco do mundo”, apesar de afirmar que este empreendimento segue o
modelo que advém de outros casos tais como Victoria Park (Manchester). Archer (1998) também se debruça sobre Llewellyn Park na sua análise.

Manhattan como motivadora de uma relação menos artificial com a natureza. Para
isso, nota o mesmo autor, houve cuidados com a correspondência entre os lotes e o
declive acentuado, sendo proibidas as cercas que dividissem a propriedade.
Acrescenta inclusive, que as grandes moradias pareciam ser “engolidas” pela
natureza.
Apesar das variações, os modelos britânico e americano do subúrbio

planeado apresentam uma base comum inegável, com características idênticas.
Archer (1988) afirma que a ideologia do individualismo está presente no subúrbio
romântico anglo-americano, a qual não se verifica apenas pelo enclausuramento dos
empreendimentos, passando também pela homogeneidade socioeconómica na
constituição da sua população, pela própria constituição arquitectónica das unidades
habitacionais (e a sua decoração), e pela composição paisagística artificial. Tais
características são comuns aos subúrbios românticos Ingleses e Americanos.
SÍNTESE
Foi nas praças residenciais britânicas que se verificaram, pela primeira vez,
restrições de acesso (promovendo a segregação social) a espaços que eram
previamente públicos. As diferentes classes sociais deixaram de partilhar as mesmas
zonas da cidade para passar a haver uma separação espacial, correspondendo à
referida divisão da sociedade.
Mudanças sociais (como a ascensão da burguesia e o avanço do capitalismo)

foram preponderantes na transformação das praças residenciais. O enclausuramento
das praças reflecte, pois, uma mudança de valores que deixaram de ter um sentido
tradicional e passaram a ter um sentido moderno.
Não obstante, é o subúrbio romântico planeado anglo-americano que mais

se aproxima dos actuais cf's. Ainda que inicialmente aberto e só mais tarde fechado,
representa o isolamento de determinadas classes sociais através de conjuntos
habitacionais planeados de raiz, e trata-se de uma criação de uma realidade
idealizada (com os jardins, as unidade habitacionais, etc.) que se destina apenas a
determinadas classes sociais.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura O CASO NORTE-AMERICANO
2.3 O caso Norte-Americano

RESUMO:
Sendo os EUA a referência consensual (na bibliografia relevante) da raiz da

proliferação dos actuais cf´s, torna-se fulcral entender o seu desenvolvimento.
Este capítulo tem por finalidade contextualizar o processo de formação dos

cf´s nesse país, e divide-se em quatro partes. A primeira parte introduz dois
conceitos fundamentais para a compreensão da formação dos cf´s nos EUA: as
Master-Planned Communities (doravante designadas como MPC’s) e os Common-
Interest Developments (CID´S). A segunda parte descreve o desenvolvimento das
MPC’s. A terceira parte, por sua vez, relata o desenvolvimento dos CID’s. Por último,
a quarta parte enquadra o fenómeno na transição do século XX para o século XXI.
PARTE 1 – INTRODUÇÃO HISTÓRICA
Os cf´s têm a sua origem noutras formas urbanas semelhantes, datadas de

entre o século XVIII e o século XIX, como já foi referido no capítulo referente ao
enquadramento histórico do fenómeno. Destacam-se as praças residenciais
britânicas (exportadas para os EUA) e o subúrbio romântico planeado anglo-
americano.
O desenvolvimento suburbano nos EUA começara já em meados do século

XIX com a fuga de parte da população das cidades (devido à violência e à
insalubridade urbanas) para os arredores, possibilitada pela introdução do
transporte público em 1827 (Firestone, 2006: 1) 27. A proliferação do automóvel veio,
segundo Salgueiro (2006: 13), diluir os limites das cidades e facilitar ainda mais o
acesso aos subúrbios. Firestone (2006: 2) indica que em 1929 uma em cada três
famílias norte-americanas já tinha um automóvel.
A principal obra de referência quanto ao desenvolvimento dos cf´s nos EUA é

a obra de Edward J. Blakely e Mary Gail Snyder, denominada “Fortress America:
Gated Communities in the United States” de 1997. Segundo Blakely e Snyder (1997:
3), o número de empreendimentos residenciais fechados era restrito até ao final dos
anos 60. Os autores consideram que estes empreendimentos tinham uma natureza
diferente dos actuais “Gated Communities” (GC) visto serem “uncommon places for
uncommon people” (idem: 4). Contudo, esta diferenciação dissipa-se, pois tanto
esses empreendimentos como os actuais cf's são murados e protegidos no acesso e,
portanto, fechados (Raposo 2002: 109).
Blakely e Snyder relacionam as raízes dos actuais cf´s com o desenvolvimento

de dois conceitos: o das Master-Planned Communities (MPC´s) e o dos Common-
Interest Developments (CID´s).
27
Firestone (2006: 1) dá o exemplo do primeiro Bonde utilizado em Nova Iorque que possibilitava às pessoas fugir do “indomado” centro da cidade para uma
casa “no campo”.

PARTE 2 – MASTER-PLANNED COMMUNITIES (MPC´S)
Blakely e Snyder (1997) apontam que as MPC´s se relacionam, na sua origem,

com os community builders que nas primeiras décadas do século XX mudaram o
processo de produção de solo urbanizado nos EUA. Tratavam-se de empresários do
ramo imobiliário que se destacaram pela escala a que operavam e pelo seu papel na
construção. Os community builders eram simultaneamente loteadores, promotores e
construtores (idem). Marc Weiss (2000) afirma que os community builders
impuseram diversas restrições nas escrituras (os já referidos convenants): obrigaram
a orientações de construção uniformes para o edificado habitacional e para as infra-
estruturas adjacentes; criaram normas para a cobertura, quanto ao tamanho do lote
de construção e aos custos de construção. Outro aspecto que os diferenciava dos
pequenos loteadores era a atitude favorável à intervenção do poder público no
negócio da produção de solo urbanizado e de habitação.
Apesar da importância dos community builders e das MPC´s na evolução do

(sub) urbanismo americano, estes ocuparam um lugar restrito no mercado
imobiliário, mesmo no “boom” do sector da construção na década de 1920 (idem).
Weiss (2000: 135-136) afirma que um pequeno mas significativo grupo de
construtores planeou e desenvolveu empreendimentos de grande escala com
projectos paisagísticos, parques e vias arborizadas, fornecendo o exemplo de Jesse
Clyde Nichols, de Kansas City, Missouri, que promoveu o Country Club District.
Contudo, com a Grande Depressão, o ritmo de construção diminuiu e,

consequentemente, as MPC´s também. Nas décadas seguintes, as MPC´s
mantiveram o estatuto de excepcionalidade que as caracterizou desde a sua origem,
Country Club District, Kansas City.
materializando-se sob a forma de Retirement e Resort Communities (Blakely e Snyder
(1997). Grant (2008: 2) observa que na área de Los Angeles surgiram enclaves
residenciais para elites como Rolling Hills, em 1935, e Bradbury em 1938.
Weiss (2000: 151) recorda que com a recuperação do pós-guerra, a indústria

imobiliária se recompôs com o auxílio do governo norte-americano conferido sob a
forma de financiamento hipotecário, de novas estradas e infra-estruturas, do
zonamento e planeamento permissivos, e de outras ferramentas. O sector da
habitação atingiu um máximo histórico de mais de 15 milhões de novas unidades em
28
1950 ; na sua maior parte, eram edifícios unifamiliares destinados a acomodar os
“baby boomers”. O Estado criara a Federal Housing Administration (doravante
designada como FHA) em 1934, que dava prioridade à construção de habitação nova
e individual em detrimento da construção de unidades de habitação colectiva ou à
reabilitação do parque residencial existente (McKenzie, 1994: 64).
28 É de salientar que a partir dos anos 1950, algumas dessas comunidades fechadas adquiriram o estatuto de unidades municipais (Grant 2008: 2)

Segundo Raposo (2002: 118), só no final da década de sessenta é que se

verificou um aumento do número de MPC’s, acontecendo o mesmo com as gc’s.
Para este estudo, interessa salientar que muitos dos empreendimentos

residenciais planeados eram desenvolvidos sem muros ou portões. Raposo (idem)
recorda que, apesar de se tratar de zonas totalmente privadas, recorriam a outros
métodos para assegurar a sua inacessibilidade. Aludindo ao livro “50 Fabulous
Planned Retirement Communities for Active Adults: A Comprehensive Directory of
Master-Planned Residential Developments”, de Bob Greenwald (1998), Raposo
(2002), de entre os cinquenta empreendimentos listados entre 1964 e 1996,
enumera 22 empreendimentos não fechados e 2 apenas parcialmente fechados.
Tais empreendimentos eram concebidos como self-contained, planeados

para se destacarem da sua envolvente. Hilton Head Island na Carolina do Sul, cuja
construção se iniciou nos anos de 1950, foi pioneiro deste tipo de self-contained
community (Blakely e Snyder 1997). Este modelo foi adoptado numa primeira fase
em zonas habitacionais dirigidas para a reforma e o lazer; contudo, expandiu-se para
os subúrbios das grandes cidades norte-americanas nas décadas seguintes (idem).
Don Luymes (1997: 189) observa que até à década de 1970 apenas alguns
conjuntos residenciais eram reservados para as elites sociais (dando o exemplo de
Hidden Hills, perto de Los Angeles, dos anos 1940) ou para retirement and resort
communities. De acordo com Luymes (idem), as mudanças nas formas urbanas, a
demografia, o preço dos terrenos, a estrutura económica e a aceitação generalizada
dos condomínios fechados, levaram ao seu consumo em larga escala (idem).
Todavia, foi na década de 1980 que a expansão das MPC´s atingiu o seu auge,
29
com o “boom” imobiliário . Blakely e Snyder (1997) afirmam que, até a esta altura,
os referidos empreendimentos detinham um cariz de excepção. Knox (1992: 210)
afirma que representam um novo tipo de elemento no ambiente construído:
meticulosamente comercializado, negociado e cuidadosamente packaged. Segundo
Knox (1992), estes empreendimentos demarcam-se dos processos de loteamento
anteriores pela escala, desenho, composição, mas principalmente pelas suas
amenidades.
29 No seu estudo sobre os subúrbios de Washington DC, Knox (1992) identifica 28 MPC´s, 70 % das quais construídas depois de 1980.

PARTE 3 – COMMON-INTEREST DEVELOPMENTS (CID´S)
Paralelamente às MPC’s desenvolveram-se os Common-Interest

Developments (CID’s). A presença de contratos e regulamentos de natureza privada
que instituem regras e impõem restrições duradouras ao uso do solo e da
propriedade é o que caracteriza um CID (Blakely e Snyder 1997). Assim sendo, todas
as gc´s e MPC´s são simultaneamente CID’s (idem).
Até ao final do século XIX, o governo dos EUA não interferia na regulação da
construção e do planeamento urbano. Com este panorama eram recorrentes
misturas de formas, de tamanhos de lote e de densidades de construção, alturas,
formas, ocupações e usos, e apenas poderiam ser condicionados por meio de acções
de proprietários privados (Weiss 2000: 115).
Evan McKenzie, na sua obra “Privatopia” (1994), analisa o fenómeno dos

CID´s, recuando até ao século XVI em Inglaterra. É nesta época que McKenzie
identifica o primeiro estado da evolução dos CID´s, o qual culmina no século XVIII
com o diploma Bills for Enclosure of Commons, que, depois da passagem de “campos
baldios” para campos fechados (privados), regulamentava estes últimos através de
um novo conjunto de instrumentos legais adequados às novas relações e aos novos
tipos de interdependência, designados como restrictive covenants, que por seu
turno, impunham regras quanto ao uso do solo no processo de compra e venda
(idem: 33).
Num segundo momento, McKenzie (idem: 30) refere-se ao enclausuramento

das praças residenciais britânicas. Como foi verificado no capítulo anterior, tal
ocorreu inicialmente em Inglaterra (final do século XVIII) e mais tarde nos EUA (já no
século XIX). Esse processo caracterizou-se pela introdução de restrições nas
escrituras como instrumento de domínio privado do ordenamento do território.
Assim, garantiu-se a exclusividade do usufruto dos parques fechados para os
compradores e inquilinos.
McKenzie (idem: 31) identifica um terceiro momento com o auge dos

community builders (sector emergente na indústria imobiliária que começou a
projectar e construir habitações para as classes mais altas) ocorrido na segunda
metade do século XIX e no início do século seguinte. O autor relaciona o apogeu dos
community builders com a expansão do recurso a restrictive covenants, que,
conforme se referiu, asseguravam a uniformidade na aparência das construções e
ainda a criação de associações de moradores para a assegurar a sua aplicação.
McKenzie assinala o quarto e último estádio da evolução dos restrictive

covenants com o planeamento de Radburn, em New Jersey, iniciado em 192830.
30 Segundo McKenzie (1994), Radburn tentou materializar o ideal de Ebenezer Howard das Garden Cities of Tomorrow. Garden Cities of Tomorrow é o título
da segunda impressão (datada de 1902) da famosa obra de Howard (1850-1928), cuja primeira edição data de 1898, com o título Tomorrow: A Peaceful Path
to Real Reform. Este conceito de planeamento de cidade apenas teve aplicação em Inglaterra: em Letchword em 1904, e Welwyn em 1919 (Raposo 2002:

Radburn foi desenvolvido segundo os ideais de Ebenezer Howard e das suas Cidades-
Jardim. Diversos princípios da ideologia de Howard foram aplicados em Radburn (e.g.
padrões de iluminação pública nas ruas curvilíneas e culs-de-sac que procuravam
minimizar o tráfego nos bairros residenciais, sem que os fechassem aos visitantes)
(Grant 2008: 2). Esta concepção influenciou todo o urbanismo do século XX. As suas
duas primeiras e únicas verdadeiras experiências viriam a encontrar um eco mais
tardio nas New Towns inglesas. Laurence Stein foi o principal arquitecto no
empreendimento Radburn. Seguidor dos ideais de Howard, trabalhou para tornar a
Cidade-Jardim numa realidade. Este modelo urbano tentava conciliar as vantagens
da cidade com as virtudes do mundo rural, segundo uma estratégia que se baseava
num esquema de três forças de atracção: Town, Country e Town-Country (figura
2.14). Contudo, é importante referir que a tentativa de adopção do ideal das
Cidades-Jardim em Radburn teve de passar pela adaptação da questão do direito
sobre a propriedade do solo à realidade norte-americana. Foi nesse aspecto que o
projecto de Laurence Stein mais se distanciou das Cidades-Jardim. A proposta de
Radburn, 1928.
Howard previa um sistema de rendas, em que os habitantes nunca chegavam a ser
proprietários, e o lucro comummente obtido pelo empresário loteador serviria para
amortizar a dívida do empréstimo e seria revertido para a comunidade, em forma de
infra-estrutura e edifícios públicos como património colectivo (Fishman 1980). Esta
situação não foi bem aceite pela realidade norte-americana em que “a ideologia
privativista é dominante; as escrituras são a autoridade suprema; os direitos e
valores da propriedade são o foco da vida comunitária; e a homogeneidade,
exclusividade e exclusão são a fundação da organização social” (McKenzie 1994,
177).
Com o fim da segunda guerra mundial, a crescente procura de habitação, o

Figura 2.14 – Forças de atracção na “baby boom”, a disponibilidade dos solos e as novas técnicas de construção (entre
concepção das Cidades-Jardim, de 1902.
outros factores), os CID´s estendem-se à classe média americana (Raposo 2002: 133).
Weiss (2000: 153) afirma que dois terços da habitação, construída nessa fase,
surgiram nos subúrbios. Essa produção em massa seguia o modelo da casa de três
31
assoalhadas, providas de modern appliances , em lotes com pouco menos de 1000
m2, (Weiss 2000: 153). É neste contexto que surgem as Levittowns32.
A expansão dos CID´s foi progredindo até atingir o seu auge nos anos 60.
McKenzie (1994: 82) enuncia 500 CID´s em 1962 e 20 000 em 1975. Os números são
compatíveis com as estatísticas do “Community Associations Institute” (doravante
Figura 2.15 – Painel publicitário de Levittown, designado como CAI) que assinalam a existência de 10 000 comunidades com
1957.
associação de moradores em 1970 (CAI 2009).
125). É à iniciativa de Howard que se deve a criação da Garden City Association em 1899 e, consequentemente, à construção das cidades cujo planeamento
seguiu as orientações das Garden-Cities.
31 Weiss (2000: 153) refere “modern appliances”, o que se pode traduzir como” aparelhos modernos”. Roesler (2008:9) esclarece que estas “modern
appliances” consistiam em equipamentos e electrodomésticos, como frigorífico, fogão, lava-louças em aço inoxidável e contadores.
32 O nome Levittowns, deve-se à empresa de construção Levitt & Sons, que projectou e construiu diversos conjuntos habitacionais com as características
descritas. Esses conjuntos são usualmente confundidos com a origem dos cf´s.

Raposo (2002: 137) assinala que a proliferação da construção em novos

terrenos não urbanizados (adquiridos inicialmente a baixo custo) tornou a oferta
mais escassa, o que subiu os preços dos terrenos. De modo a assegurar a
acessibilidade financeira da classe média a este modelo habitacional, a solução
passou pelo aumento da densidade da construção. Os CID´s tiveram um papel
preponderante nesta mudança (idem). Raposo refere as clusters houses como
consequência dessas mudanças: ao invés de grandes lotes individuais com as casas
distanciadas umas das outras, eram oferecidos lotes de dimensão reduzida com
áreas comuns destinadas às amenidades; ou as row houses, que consistiam nas
moradias em banda, hoje conhecidas por townhouses.
Simultaneamente, na década de 1960, surgem empreendimentos de larga

escala com base num plano, constituídos por moradias unifamiliares, cujas áreas
comuns eram geridas por associações de moradores: os Planned-Unit Developments
(doravante designados como PUD´s) também conhecidas por New Towns (tal como
as suas antecessoras inglesas) (McKenzie 1994: 82).
Ao longo da década de 60 imperou esta nova concepção de densidades e

zonamento, com base no número total de pessoas residentes no empreendimento,
em vez do tamanho dos lotes residenciais e da localização da casa no lote, como era
corrente (Raposo 2002: 138). A inovação residia na conjunção de maiores
densidades de construção com espaços não edificados. Por um lado abrandava-se a
construção em terrenos “virgens” e, por outro, eram garantidos às associações de
moradores baixos custos de manutenção dos espaços comuns, que podiam ser
deixados no seu estado original ou conter amenidades a baixo custo (idem:139).
Ainda se colocou a hipótese da passagem desses espaços para o domínio

público. Todavia, como nota Raposo (idem), os sectores da promoção imobiliária e
da construção, com o apoio da FHA, pressionaram no sentido contrário, e assim
vingaram os CID´s nos diversos tipos de empreendimentos (condominiums e PUD’s).
Segundo Francis (1988: 54-55), nas décadas de 1960 e 1970, os esforços

governamentais dos EUA para desenvolver espaços públicos nunca prevaleceram
perante as iniciativas privadas que subsidiaram, desenvolveram e controlaram o
espaço colectivo. Assim, houve um domínio privado não só dos espaços públicos,
incluindo praças, frentes de mar/rio, e até mesmo parques, mas também das zonas
residenciais.
Os promotores investiram em empreendimentos para uma classe média (em

crescimento) com salários acima da média que estaria disposta a pagar por esse
“estilo de vida” que incluía lagos, centros de recreação e outros equipamentos
(McKenzie 1994: 96-97). Foram edificadas cerca de cento e trinta new towns com
mais de mil hectares, na década de 1960 e no início da década seguinte. Ao instalar
amenidades e equipamentos, os promotores decidiram aumentar o custo do solo e,

consequentemente, os preços das casas (idem). Contudo, o mercado revelou que

afinal não existia assim tanta gente que estivesse disposta a pagar tão caro pelo que
lhe era oferecido (idem).
PARTE 4 – TRANSIÇÃO DO SÉCULO XX PARA O SÉCULO XXI
McKenzie (1994: 103) recorda que, nos anos de 1980, os

construtores/promotores alteraram a estratégia em face de um novo “boom” da
procura habitacional. Passaram a comercializar empreendimentos de menor escala
(que visavam centenas em vez de centenas de milhares de unidades habitacionais) e
cuja promoção comercial visava menos compradores. Segundo Blakely e Snyder
(1997: 4), na década de 1980, a especulação imobiliária de luxo e a tendência para o
“consumo conspícuo” promoveram a proliferação de cf´s em torno de campos de
golfe, projectados para a exclusividade, o prestígio e o lazer. Os muros e portões
passaram a ser acessórios preponderantes para o sucesso da comercialização (idem:
5). Grant (2008: 6) assinala que, em cidades como Las Vegas, as autoridades locais,
ao impor condições de paisagismo que reclamam a associação dos proprietários,
tornaram impossível construir outra coisa que não condomínios privados.
O crescimento dos cf's a partir dos anos de 1980 é demonstrado pelo facto
de a expressão Gated Community apenas ter passado a ser usada correntemente
desde então (Raposo 2002: 110). Antes, o elemento “fechado” não era considerado
o mais relevante na tarefa de denominação dos espaços residenciais, mesmo quando
40000 já exibiam essa característica.
30000
Foi este modelo de gc que proliferou desde os anos 1980 nos Estados Unidos
da América (McKenzie 1994: 104). Grant (2008: 2) associa a proliferação das gc´s a
20000 uma série de outros factores como o aumento do medo da criminalidade urbana e o
consequente refúgio nestes modelos habitacionais.
10000
Segundo as estatísticas do CAI, em 1980 existiam 36 000 associações de

0 moradores em empreendimentos fechados com 9,6 milhões de habitantes nos EUA
1970
1975
1980
1985
1990
1995
1998
(CAI: 2009). A mesma fonte indica que em 1990 existiam 130 000 associações, com
Gated and Guarded communities 29,6 milhões de habitantes nos Estados Unidos. Segundo Blakely e Snyder (1997) as
Gated and Guarded condominiums
maiores incidências de comunidades fechadas verificaram-se na Califórnia, Florida,
Gráfico 2.1 – O aumento de Condomínios e Arizona, Texas e Nova Iorque.
Comunidades Fechadas nos EUA.
Nos anos 90 as comunidades fechadas nos Estados Unidos alargaram o seu

público-alvo. Ainda que a maioria dos promotores se dirigisse a famílias abastadas e
aos idosos, há uma franja que constrói enclaves mais modestos (Firestone 2006: 2).
Blakely e Snyder (1997: 6) estimam que um terço dos empreendimentos construídos
com portões consiste em empreendimentos de luxo para a classe alta e para a classe
média alta, e que outro terço é orientado para reformados (de classe alta e média).

O restante é principalmente para a classe média activa, embora haja um número

cada vez maior de membros da classe média baixa a recorrer a cf´s.
Nos anos de 1990 as autoridades nos EUA permitiram o enclausuramento de

núcleos de habitação antes abertos num esforço para gerir os problemas
relacionados com o crime urbano (Grant 2008: 4). No ano 2000, segundo as
estatísticas do CAI (2009), existiam 222 500 empreendimentos com associações de
moradores, em que viviam 45,2 milhões de pessoas, sendo que um número
significativo dos residentes nas comunidades fechadas pertencia a classes mais
baixas (Grant 2008: 4).
Firestone (2006: 2) indica também que algumas comunidades religiosas

fundamentalistas começam a recorrer a modelos habitacionais semelhantes às gc´s
em terrenos isolados nos EUA para “evitarem as invasões de estranhos”33. Para este
autor a religião, a fama, a fortuna e um desejo de privacidade terão contribuído para
a sobrevivência das comunidades fechadas durante décadas nos EUA. Porém, hoje,
segundo o mesmo, é o medo que catapulta os cf's para a vanguarda do
desenvolvimento. Firestone (2006: 3) faz uma analogia entre a realidade social
recente dos EUA e a violência, a insalubridade e os conflitos sociais urbanos dos
séculos XVIII e XIX. O mesmo alega que os EUA têm na sua história recente diversos
conflitos de índole racista, altas taxas de criminalidade e uma grande desigualdade
económica, originando conflitos sociais que, por sua vez, promovem a segregação
social. Assinala ainda que actualmente a esses medos se acrescentam outros com
diferentes razões (e.g. o temor de ataques terroristas como o de 11 de Setembro de
2001).
Blakely e Snyder (1997: 15) afirmam que o medo destes conflitos sociais está
a levar os americanos a “barricarem-se” nos seus bairros. O sentimento de segurança
dos cf’s abrange tanto o aspecto físico (por serem murados e vigiados), como o
aspecto social (por proporcionar a homogeneidade social dos residentes) ou o
aspecto económico (pois os cfs apresentam-se como projectos economicamente
mais estáveis no mercado imobiliário). Os promotores de cf´s exploraram a
ansiedade gerada pelos medos descritos, a suposta garantia de segurança física,
social e económica dos cf's.
Segundo Firestone (2006: 3), a construção de cf's representa mais de 80% do

desenvolvimento suburbano novo, nos EUA. Os números continuam a crescer até
aos dias de hoje. Em 2009 o número de cf’s ascende às 305 400 comunidades
fechadas que acomodam 60,1 milhões de cidadãos norte-americanos (CAI 2009).
Recorde-se a reflexão de Blakely e Snyder (1997: 15): os condomínios têm os

seus antecedentes em utopias modernas, mas estas foram transformadas num
33 Firestone (2006: 2) faz alusão ao empreendimento Ave Maria, na Florida, que pretende alojar uma comunidade católica de milhares de pessoas.

produto totalmente novo, organizado e comercializado como uma solução para os

problemas contemporâneos e não como uma busca por um melhor sistema de
habitar que consagrasse princípios dos movimentos utópicos como a justiça social e
a equidade social.
SÍNTESE
O processo de formação urbano nos EUA é desde cedo fortemente

influenciado (ou mesmo dominado) por iniciativas privadas. Foram reunidas
condições específicas que contribuíram para o sucesso deste modo de habitar: desde
os communities builders, nas primeiras décadas do séculos XIX (quando surgiram as
primeiras regulamentações respeitantes à arquitectura e ao urbanismo), à posição
do Governo Norte-americano que foi sempre favorável à proliferação de
empreendimentos habitacionais de natureza privada.
É importante salientar as influências do movimento das Cidades-Jardim na

composição urbanística dos cf's nos EUA, não se deixando de fazer notar que houve
uma adaptação desta corrente à realidade privativista norte-americana.
Os diversos antecedentes dos cf's como são reconhecidos hoje em dia,

foram, no seu tempo, adaptando-se e conformando-se às diferentes situações
(económicas, sociais, etc.). Todavia, a história da formação dos cf's apresenta traços
comuns com os actuais cf´s tanto na ideologia social (que tem por base a segregação)
como na incapacidade de resolução dos conflitos sociais que lhes estão associados.
A descrição das contingências que promoveram o actual florescimento dos

cf's nos EUA vem também confirmar que, à parte inovações e adaptações, as suas
origens são anteriores a 1960, sendo que as suas características fundamentais se
mantêm basicamente inalteradas até hoje.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura O CASO BRASILEIRO
2.4 O caso brasileiro

RESUMO:
Na América Latina, as comunidades fechadas surgem como um fenómeno de

sucesso nas grandes cidades (Cruz 2003: 172). O êxito deste modelo prende-se com
questões de segurança, como reacção a problemas de ordem social e violência
urbana (idem). O fenómeno tem uma forte incidência em países como o México, a
Venezuela, a Argentina, a Colômbia, o Chile e o Brasil. Esta análise centrar-se-á nas
condições de proliferação neste último país. Este capítulo aborda o modelo de
condomínios fechados utilizado no Brasil, que terá inspirado a produção de cf's em
Portugal (Cruz 2003, Ferreira 2001, Raposo 2002).
O capítulo subdivide-se em três partes. Na primeira, faz-se uma breve

descrição do desenvolvimento da estrutura das cidades sul-americanas. Na segunda,
refere-se o desenvolvimento dos cf´s no Brasil e as suas causas. Na terceira e última
parte, caracterizam-se os cf´s brasileiros, com incidência no caso de São Paulo.
PARTE 1 – A CIDADE SUL-AMERICANA
Borsdorf e Janoschka (2002: 96-100) descrevem o desenvolvimento das

cidades da América Latina em quatro fases. Na primeira (a era colonial), o princípio
de planeamento dominante era a compactação em redor da praça central. O
estatuto social aumentaria com a proximidade à praça. Numa segunda fase, após a
independência, as estruturas urbanas lineares ganharam importância, sendo que as
actividades de nível superior se transferiram para a avenida principal. Este modelo
não alterou o anterior mas transformou-o. A terceira fase iniciou-se na década de
1930 com a migração em massa da população das zonas rurais para as cidades.
Iniciou-se o processo de polarização social urbana: as classes mais altas deslocaram-
se para os subúrbios e deu-se a expansão dos bairros pobres. Ainda nesta fase, mas
num período mais tardio, começaram a surgir células habitacionais precárias
disseminadas pelos subúrbios. A quarta e última fase de desenvolvimento urbano
(mais complexa) teve início na década de 1980. Segundo os autores pode ser
caracterizada de acordo com as seguintes premissas: 1) surgem condomínios
fechados para as classes média e alta em toda a área metropolitana (rompendo com
a sectorização urbana de classes); 2) começam a dispersar-se centros comerciais e
centros de entretenimento por toda a aglomeração (deixando de se concentrar no
sector das classes mais altas); 3) tornam-se comuns os condomínios fechados que
ocupam grandes áreas e incluem diversas funções urbanas (serviços, comércio, lazer,
trabalho); 4) novas infra-estruturas de transporte auxiliam a dispersão e a
proximidade à auto-estrada passa a ser o factor de maior importância na localização
Figura 2.16 – Evolução das cidades na de núcleos habitacionais; 4) a indústria torna-se suburbana e as actividades logísticas
América Latina
movem-se para junto das indústrias na periferia ou para parques empresariais; 5) os
grupos sociais de mais baixos rendimentos e as áreas marginais são cada vez mais
segregados entre muros e barreiras.

PARTE 2 – CONTEXTUALIZAÇÂO DO FENÓMENO NO BRASIL
Leitão (2005: 233-236) afirma que o espaço urbano brasileiro se desenvolveu

em torno de alguns elementos definidos: centralismo, domesticidade e
“privativismo”. Esta autora começa por descrever os sinais de desprezo pelo espaço
público que as casas unifamiliares oitocentistas (sobrados) já ostentavam. A autora
34
justifica essa indiferença pela “rua” com o pátio interno que nega a “rua”, com a
utilização do rés-do-chão para acomodar escravos e animais. Assim, a “rua” no Brasil
surgiu “feia, suja, fétida e desprestigiada” (idem: 237).
Amorim e Loureiro (2005) afirmam que a sociedade urbana brasileira actual

35
prefere o condomínio habitacional vertical multi-familiar . Os autores alegam que a
complexidade e a diversidade sociais, o envelhecimento populacional e a violência
urbana levaram à preferência por este modelo habitacional.
Assim sendo, o condomínio fechado que mais se difundiu no Brasil (o edifício

multifamiliar) foge ao modelo que se pretende analisar neste estudo (o modelo de
tipologia unifamiliar). Contudo, segundo Raposo (2002: 18), a influência do caso
brasileiro (através de vários agentes imobiliários) foi preponderante no início da
produção e comercialização dos cf´s em Portugal.
No caso do Brasil, a adopção dos cf´s como modelo urbano foi, desde cedo,
uma reacção aos problemas sociais das cidades. Caldeira (1996 e 2008) associa a
disparidade de riqueza entre as classes sociais como a razão fundamental para o
aparecimento dos cf´s brasileiros. Ferreira (2001: 40) afirma que a expansão urbana
no Brasil deu-se de forma descontrolada, marcada por interesses privados e pela
negligência e/ou impotência das autoridades. Segundo Grant (2008:3), os cf´s
surgem como estratégia de organização de infra-estruturas privadas e serviços, em
países cujo Estado não pode assegurá-los. Contudo, Júnior, no seu artigo “O
zonamento como instrumento de segregação em São Paulo” (2005), afirma que o
poder público municipal, através do estabelecimento de normas e parâmetros,
contribuiu para a segregação social e urbana das cidades brasileiras, com destaque
para o caso de São Paulo.
Caldeira, em “Cidade de Muros” (2000), de entre todas as formas urbanas

que se têm desenvolvido no Brasil, dá relevo à construção de conjuntos habitacionais
fechados. O seu estudo incide sobre a cidade de São Paulo, onde se registam
maiores concentrações de condomínios fechados. A autora nota que o medo e a
violência tiveram uma importância fulcral no quotidiano dos cidadãos desta cidade
34 Borsdorf e Janoschka (2002: 100) referem-se a esses pátios como sinais da mesma fuga ao espaço público.
35 Amorim e Loureiro (2005), no seu texto “Diz-me teu nome, tua altura e onde moras e te direi quem és: estratégias de marketing e a criação da casa
ideal”, analisam a produção de cf´s no Brasil, com destaque para a cidade de Recife.

durante a segunda metade do século XX, afirmando que os espaços da cidade actual
são fruto da proximidade e, simultaneamente, da distância entre grupos socialmente
opostos.
De acordo com Caldeira (2008) e Borsdorf e Janoschka (2002), São Paulo

desenvolveu-se desde a década de 1940 segundo um padrão de urbanização em que
o centro (rico) se contrapunha à periferia (pobre). A primeira aponta a difusão da
“auto-construção” por milhões de habitantes que ocuparam terrenos baratos na
36
periferia da cidade por urbanizar e sem infra-estruturas . Em contrapartida, as
classes média e alta permaneceram no centro, repleto de serviços e de boas infra-
estruturas. Assim, a área metropolitana divide-se em “cidade legal” (o centro das
classes superiores) e as periferias precárias.
Amorim e Loureiro (2005) e Borsdorf e Janoschka (2002: 96) enunciam a

localização como um elemento importante para atrair as famílias, sendo a
proximidade do trabalho e dos serviços (centralizados) o aspecto principal.
Segundo Júnior (2005: 173), as classes mais altas e dominantes estabelecem

os padrões de desenvolvimento das cidades brasileiras, apropriando-se do espaço de
acordo com as suas vantagens. O autor defende que a optimização dos gastos
dispendidos em deslocações é o factor primordial desse processo, ou seja, a
acessibilidade às diversas localizações urbanas (emprego, serviços, habitação).
Esse modo de crescimento urbano subsistiu até aos anos 80 (Caldeira 2000).
Caldeira (2000) nota que, na década de 1970, a administração pública

atendeu às reivindicações dos movimentos sociais organizados dos moradores das
periferias37. Dotou-as então de todo o tipo de infra-estruturas (desde o sistema
viário e a rede eléctrica às redes de saneamento básico) ou melhorou-as
substancialmente. Borsdorf e Janoschka (2002: 101) referem que estes bairros
sociais foram fechados mais tarde, convertendo-se em cf´s das classes baixas.
Caldeira (2000) associa factores como a democratização política (em 1985), o

fim do desenvolvimento consolidado pelo capital nacional, os períodos de recessão
económica (no início e no final da década de 80) e as altas taxas de inflação (que
dispararam entre 1980 até 1995), ao desmoronamento social brasileiro e ao
aumento da criminalidade.
Em meados dos anos 1980 e até ao final da década de 1990, verificou-se um

aumento da violência urbana38 e, consequentemente, um medo crescente. Ambos os
36 Caldeira (2008) clarifica que, tanto em São Paulo como noutras cidades do Brasil (e países em desenvolvimento), a classe trabalhadora mais precária
entende que a ilegalidade e a precariedade são meios para se tornarem proprietários e usufruir das cidades.
37 Embora os movimentos cívicos tenham diminuído na década de 1990, Caldeira (2008) afirma que continuam a existir (seja com base na religião, na arte
ou no crime) e a expressar a consolidação da democracia e empenho cívico dos cidadãos.
38 Caldeira (2008) aponta que a taxa anual de homicídios em São Paulo no final da década de 1990 era de 60 por 100 mil habitantes.

Vertical Ho rizo ntal fenómenos trouxeram mudanças dramáticas ao espaço e à qualidade de vida da
A no
lançamento lançamento cidade (idem).
% %
s s
1985 367 100 0 0 D’Ottaviano (2006: 6) acrescenta que, no caso da cidade de São Paulo, a
1986 746 100 0 0 aprovação da “Lei de Vilas” em 1994 possibilitou a instalação de condomínios
1987 276 100 0 0 horizontais um pouco por todas as zonas residenciais da cidade (inclusive nos
1988 342 100 0 0
interiores dos quarteirões). A autora ressalva que foi no final da década de 1990 que
1989 454 100 0 0
se verificou o maior aumento deste tipo de cf's (ver tabela 2.1).
1990 288 100 0 0
1991 216 100 0 0 Caldeira (2008) afirma mesmo que o quotidiano paulista passou a ser
1992 209 98 4 2
dominado por narrativas e práticas que impuseram separações e proibições,
1993 415 96 17 4
construíram muros, estabeleceram distâncias, segregaram, multiplicaram regras de
1994 523 98 12 2
exclusão e restringiram movimentos39. Refere que os chf´s são formas de segregação
1995 547 95 30 5
espacial que se materializaram na paisagem urbana devido ao aumento do crime e à
1996 532 93 41 7
1997 520 94 34 6 procura exacerbada de segurança. Borsdorf e Janoschka (2002: 103) referem que,
1998 375 93 28 7 entre 1991 e 2001, 80 a 90 por cento da expansão urbana se relacionou com a
40
1999 343 86 54 14 proliferação de cf´s .
2000 470 83 95 17
2001 393 75 128 25 Esse aumento do medo da criminalidade violenta foi a justificação para a
2002 435 71 174 29 fuga das classes média e alta para longe do centro de São Paulo e dos seus espaços
2003 485 71 201 29 públicos. Foram para a periferia, constituindo enclaves urbanos (de habitação, lazer
2004 433 65 236 35 e trabalho) nas zonas onde os pobres habitavam. É o caso dos condomínios da parte
Tabela 2.1 – Lançamentos imobiliários rica de Morumbi (figura 2.17), junto à favela de Paraisópolis (Caldeira 2008).
residenciais na RMSP
Segundo Caldeira (2008), a maioria dos habitantes de São Paulo, antes de

optar por morar num cf, teve contacto com criminalidade41. A autora elucida que a
taxa de crimes violentos em São Paulo caiu de 57,3 por 100 mil habitantes em 2000,
para 12,1 em 2007. Porém, a cidade ainda se molda de forma “estereotipada”. Nota
que o enclausuramento se tornou uma forma de distinção. Leitão (2005: 240) sugere
que a violência é usada como desculpa no Brasil para a manutenção de uma
sociedade marcada pela segregação. Os cf´s espalharam-se pela cidade não apenas
para protecção contra a criminalidade, mas também para distinguir vizinhos e para
Figura 2.17 – Fotografia da favela de
Paraisópolis ao lado dos condomínios exprimir a posição social42. Carvalho (2001 apud Raposo 2002: 62-63) aponta a
fechados do Morumbi, São Paulo
criação destes cf's de classes baixas, denominando-os “condomínios dos pobres”,
39 São as restrições que Caldeira assinala que levam Rezende e Vilas-Boas (2008) a levantar a pergunta: “você vive num condomínio fechado ou numa
prisão?”.
40 Raposo (2002: 53) salienta que, devido a este contexto violento, os condomínios fechados no Brasil encontram essencialmente a sua justificação e
motivação na questão da segurança física.
41 Caldeira (2008) salienta que em São Paulo, ao contrário do Rio de Janeiro, a maioria da população pobre não vive em favelas ( apenas 10 % da população
total). A autora distingue as periferias (onde vive a maior parte da população de São Paulo) em que os habitantes são proprietários das suas casas e do
terreno correspondente, das favelas onde os habitantes não são proprietários do terreno. Caldeira (idem) ainda esclarece que, apesar de São Paulo se ter
tornado uma das cidades mais violentas do mundo, a distribuição do crime não é homogénea. Muitos dos bairros das periferias a presentaram taxas de mais
de 110 homicídios por 100 mil habitantes, em contraste com menos de quinze homicídios por 100 mil habitantes nos bairros centrais da cidade.
42 Borsdorf e Janoschka (2002: 96-100) demonstram que em Nordelta (Argentina) a criminalidade não é o motivo primordial que os habitantes evocam para
se mudarem para um cf. Segundo os autores, os motivos são: 1) insegurança política e económica associadas à insuficiência do Estado para assegurar
serviços e infra-estruturas; 2) altos níveis de investimento privado que reforçam o ambiente urbano e suburbano fechado; 3) a procura de um certo estilo de
vida e de um ambiente homogéneo; 4) a publicidade e o desejo de colectividade que promovem a opção por um cf.

dando o exemplo do Jardim de Pernambuco, do Jardim Ângela, do Ana Rosa (figura

2.18) e do Três Marias.
Borsdorf e Janoschka (2002: 92) concluem que a elevada taxa de

criminalidade urbana dos países da América Latina não promove o fenómeno dos cf's
mas é uma consequência de um “estilo de vida” associado à segregação social. Os
autores (idem: 101-102) salientam as influências que o mundo ocidental teve sobre a
sociedade da América Latina ao longo do século XX e as suas repercussões na
construção de enclaves residenciais. Numa primeira fase, a influência da burguesia
europeia motivou a construção de inúmeros clubes de golfe com cariz habitacional
(o que não se verificou no Brasil). Numa segunda fase (anos 80 e 90), os autores
identificam a influência Norte-Americana sobre as sociedades da América Latina. A
título de exemplo, indicam referências do mercado imobiliário Sul-Americano ao
estilo de vida de Miami.
Figura 2.18 – Fotografia do enclausuramento
de Ana Rosa, São Paulo
D’Ottaviano (2006: 13) faz notar, a partir do seu mapeamento efectuado em
2006 para a cidade de São Paulo, que os condomínios fechados situados nas zonas
periféricas da metrópole deixaram de ser exclusivamente para a classe alta,
passando também a destinar-se a outras classes, se bem que apresentando formas
diferentes: dimensão e localização do empreendimento, área das unidades
habitacionais (entre 35 e 75 m2 de área útil), oferta de serviços colectivos, entre
outras.
É importante salientar que no Brasil (como em muitos países) a publicidade

imobiliária assume um papel fundamental (Borsdorf e Janoschka 2002; Caldeira
2000; Grant 2008; Landman 2002; Leitão 2005; Raposo 2002; entre outros) no
sucesso dos cf’s. Amorim e Loureiro (2005) analisam as estratégias da publicidade
dos cf´s no Brasil e a relação entre o que é anunciado e o que é construído, listando
várias estratégias utilizadas no anúncio deste tipo de empreendimento. Em primeiro
lugar, a extensão de implantação de bairros associados a classes superiores, com a
esperança de que, com o decorrer do tempo, os limites desses bairros sejam
alargados e essas novas zonas passem a ser habitadas por novas famílias, enquanto
os antigos moradores se mudam para outras localidades (e.g. Copacabana no Rio de
Janeiro). Outra estratégia utilizada é a nova adjectivação de bairros perigosos, com
vista a acabar com a má imagem: tome-se o exemplo do Bairro do Recife que passou
a ser divulgado como Recife Antigo. Amorim e Loureiro (idem) identificam ainda uma
estratégia mais complexa que apela à superioridade e/ou ao bom gosto. Os autores
referem, nomeadamente, o caso da Torre de Malakoff no Recife, cuja publicidade
invocou a altura do edifício e o facto de aquele ser um ícone da cidade.

PARTE 3 - CARACTERIZAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS: o caso de São

Paulo
Apesar das influências da publicidade, do contexto socioeconómico e da

localização, Landman (2002) afirma que a dimensão, a organização estrutural, a
forma e as amenidades e serviços dos condomínios fechados variam muito de caso
para caso. Na sua análise comparativa dos cf´s no Brasil e na África do Sul (intitulada
“Gated Communities in Brazil and South Africa: comparative perspectives”), a autora
caracteriza os condomínios fechados brasileiros de acordo com diversos critérios.
Quanto à dimensão dos cf´s, Landman (idem: 12) afirma que esta depende da
estrutura e da forma da envolvente e do número de residentes e de unidades de
habitação, bem como que os condomínios horizontais fechados têm geralmente uma
baixa densidade, distribuindo-se por grandes áreas. A dimensão destes
empreendimentos varia conforme as cidades, dependendo do número de residentes
a alojar e da área de terra disponível. Alphaville, em São Paulo, foi originalmente
construído numa área de 2 600 hectares (Caldeira, 2000). A área é dividida em
diversos lotes murados, existindo pequenos aglomerados comerciais com pequenas
lojas de vizinhança, restaurantes, etc. Numa das extremidades de Alphaville há uma
zona que contém um complexo de escritórios e um centro comercial. Nesta zona
“mais urbana” existem edifícios verticais residenciais que funcionam como cf´s
independentes dentro de Alphaville. Actualmente, a área total de Alphaville (áreas
Figura 2.19 – Fotografia do empreendimento residenciais e núcleos comerciais) é de 19 000 hectares, com uma população
Alphaville Barueri, São Paulo
estimada de 35 000 pessoas. Acrescente-se que surgiu outro projecto Alphaville em
São Paulo (Alphaville Conde) que inclui 21 áreas residenciais e 3 zonas comerciais.
Quanto à organização estrutural dos condomínios fechados no Brasil,

Landman (2002) afirma que recorrem a configurações curvilíneas, ao estilo
"boulevard" (ou menos arborizadas), que ligam núcleos habitacionais. É o caso do
Alphaville Granja Viana com 67,5 ha e do Alphaville São José dos Campos com 76,5
ha. Esta estrutura mais ‘orgânica’ relaciona-se com elementos naturais ou artificiais
(como um campo de golfe). Os lotes são, na sua maioria, rectangulares. O traçado e
o tamanho dos lotes variam conforme a sua localização no empreendimento.
Salienta ainda que a localização dos lotes também tem influência sobre o preço: os
com vista para o campo de golfe ou junto a outros recursos naturais (represas,
manchas de árvores, etc.) são mais caros do que os que apenas têm vista para as
estradas internas, uma vez que é dado muito ênfase à beleza natural da área verde e
aos espaços abertos.
Em relação às amenidades, Landman (idem:18) salienta que estas adquirem

importâncias diferentes, de caso para caso. Alguns cf’s dispõem de amenidades
relacionadas com elementos naturais, enquanto outros apresentam equipamentos
tais como parques infantis ou campos de ténis. As amenidades podem ser parques,
lagos, campos de golfe, squash ou ténis, piscinas, saunas e várias outras instalações

desportivas. No caso dos parques a dimensão é variável – dos pequenos parques dos
núcleos residenciais aos grandes parques de condomínios de maiores dimensões.
Para além das instalações de lazer, também existem instalações educacionais

e comerciais dentro da maioria dos grandes condomínios fechados do Brasil. As
instalações educacionais vão desde escolas (primárias e secundárias) a instituições
de ensino superior. As instalações comerciais também são muito diversas – grandes
centros comerciais, cafés, barbearias, lojas de guloseimas, lojas de hardware, etc. No
caso do Alphaville São Paulo, os principais centros comerciais e as grandes lojas
estão localizados na região central, enquanto as pequenas lojas se situam mais
próximo das residências, organizando-se em pequenos núcleos comerciais. A
vastidão da oferta estende-se também a diversos serviços: psicólogos, personal
trainers, animação infantil, cursos para todos as idades, desportos organizados,
bibliotecas, jardinagem, pet care, médicos, centros de preparação de alimentos
congelados, administração de tarefas domésticas, cozinheiras, pessoal de limpeza,
motoristas, lavagem de automóveis, transporte e funcionários para fazer as compras
de supermercado (Caldeira, 1996: 309).
Por sua vez, Borsdorf e Janoschka (2002: 102) dividem os condomínios

fechados brasileiros em três tipos: 1) cf´s urbanos – grupos de edifícios ou torres com
amenidades, situados no centro da cidade (destinados à classe alta) e na zona
intermédia da cidade (destinados à classe média). Ainda neste grupo encontram-se
os de habitação unifamiliar para a classe mais alta (situados tanto na zona central
como na zona intermédia da cidade); 2) cf’s suburbanos – dirigidos essencialmente
às classes média e alta e contendo moradias unifamiliares, muitas amenidades e
jardins (existem também para a classe média baixa mas sem tantas amenidades); 3)
Mega-projectos – planeados para a classe muito alta, apresentam infra-estruturas
culturais e educacionais (é o exemplo de Alphaville, em São Paulo, com 35 000
habitantes e que emprega mais de 100 000 pessoas; existem, na mesma cidade, os
empreendimentos Tambor e Aldeia da Serra).
Este terceiro grupo, segundo Borsdorf e Janoschka (2002: 102), corresponde

ao segmento de mercado com maior crescimento. Os autores indicam que o
fenómeno dos condomínios fechados não se restringe às megacidades, dando o
exemplo de Curitiba que, no ano 2000, apresentava 1,5 milhões de habitantes e mais
de 300 cf´s.
SÍNTESE
O desenvolvimento urbano das cidades sul-americanas conduziu, desde

cedo, à segregação. Constata-se o desprezo pelo espaço público e a ideia de refúgio
no espaço privado.

O Brasil é, ainda hoje, conotado com um país de grandes disparidades

sociais, em que o Estado não assegura (por opção ou por incapacidade) a construção
de serviços e infra-estruturas. Esta realidade é favorável ao recurso a iniciativas e
organizações privadas para assegurar esses serviços e infra-estruturas.
Todavia, no Brasil, o principal fundamento para a proliferação dos cf's é o

medo da violência urbana que marca o quotidiano das metrópoles desde meados do
século XX (com maior ênfase nos anos 1980). Esta situação gera e é gerada pelo
sentimento de segregação que marca a sociedade brasileira, de tal modo que
também surgem enclaves residenciais para as classes mais baixas.
Constata-se a proliferação dos cf's nos mais diversos contextos: do centro à

periferia das cidades; sob as mais variadas formas: de edifícios verticais a grandes
extensões com composições de unidades habitacionais unifamiliares, albergando
nalguns casos dezenas de milhares de residentes; com mais ou menos equipamentos
e serviços de diferentes naturezas; constituídos de raiz para as classes mais altas ou
fruto do enclausuramento de vias nos bairros mais pobres. O sucesso dos cf's no
Brasil não se traduz apenas no seu número e variedade nas grandes metrópoles.
Verifica-se também que surgem cf's em cidades mais pequenas em todo o território
brasileiro.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura O CASO PORTUGUÊS
2.5 O caso português

RESUMO:
Neste capítulo, os cf´s são enquadrados no contexto português. Os objectivos

deste capítulo prendem-se, por um lado, com a descrição dos condomínios fechados
em Portugal e a respectiva contextualização nacional, e, por outro, com a
aproximação ao universo directo de análise – os cf´s do concelho de Cascais.
Assim sendo, este capítulo divide-se em três partes. A primeira parte relata
as condições (sociais, políticas, económicas e urbanísticas) favoráveis à introdução e
difusão dos cf´s pelo país. A segunda parte caracteriza os condomínios fechados em
Portugal, com especial incidência na Área Metropolitana de Lisboa. A terceira parte
aborda o caso do concelho de Cascais, ou seja o estudo de caso.
PARTE 1 – CONDIÇÕES PARA A EXPANSÃO
Em Portugal, o fenómeno dos cf´s é relativamente recente. Raposo (2002: 6)

afirma que os condomínios fechados em Portugal surgiram essencialmente na
década de 1980. Os cf´s terão efectivamente surgido em Portugal pela primeira vez
na década de 1970. Cruz (2003: 211) descreve a Quinta do Lago (desenvolvido desde
1970 e inaugurado em 1972), no Algarve, como o primeiro empreendimento a ser
projectado como um condomínio fechado.
A afirmação de Raposo deve-se à raridade de cf´s existentes até à década de

1980. A referida década é, usualmente, assinalada como o período em que os cf´s
emergiram em Portugal, sendo a década de 1990 a da sua principal expansão (Cruz
2003, Ferreira 2001, Raposo 2002, Salgueiro 1997, entre outros). De acordo com a
bibliografia já referida, houve uma série de condições sociais, económicas e políticas
que favoreceram o aparecimento e o sucesso do fenómeno dos cf´s, podendo ser
listadas como:
- O aumento do investimento (nomeadamente no sector da habitação)

devido à conjuntura económica favorável a nível internacional com repercussões a
nível nacional;
-A maior especialização e profissionalização dos agentes imobiliários;
-Uma maior dinâmica empresarial, incluindo a constituição de grandes

grupos económicos, a multiplicação de pequenas e médias empresas e o aumento do
número de “parcerias estratégicas”. É de salientar a recuperação de antigos (pré-
1974) grupos económicos como o Grupo Espírito Santo e o aumento de dimensão de
antigos construtores ou loteadores que se projectam para a forma de grupo
económico, diversificando actividades;

-Uma descida prolongada e significativa da taxa de juro e a intervenção de

políticas favoráveis ao desenvolvimento do crédito à habitação, favorecendo
simultaneamente o acesso à compra de habitação e o desenvolvimento de uma forte
especulação imobiliária que animou as actividades nesse ramo durante vários anos;
-Um novo tipo de promoção imobiliária que se caracteriza pela introdução de

técnicas de “marketing” na publicidade de empreendimentos urbanos, conjugadas
com novas lógicas de produção da cidade, baseadas na singularidade de elementos
urbanísticos.
-A difusão da ideia de sustentabilidade (nomeadamente sustentabilidade

urbana) e uma crescente preocupação com as questões ambientais, potencialmente
traduzidas numa maior procura de espaços verdes nas áreas residenciais e numa
maior importância conferida à natureza;
-A resposta deficiente das autoridades públicas em face do aumento de

sentimentos de insegurança urbana;
-O aumento da imigração oriunda de países de Leste e de países de

expressão portuguesa;
-A ineficiente/insuficiente prestação de serviços públicos e oferta de

equipamentos por parte das autarquias;
-Uma maior actividade dos agentes privados em consequência de uma

conjuntura económica favorável e das próprias “falhas” provisionais das autarquias;
-As condições legais propícias à construção de cf´s (este tema tem

desenvolvimento no Capítulo 2.6 sobre a Legislação dos cf's);
-A procura por parte da classe média e média-alta de uma melhor qualidade

de vida e de “um bom lugar para viver”.
Enquanto produto imobiliário os cf´s não se restringem às suas

características formais; são antes consequência de distintos modos de produção
(Cruz: 2003: 215). À semelhança do caso brasileiro, Cruz (idem) afirma que o
mercado imobiliário tem um papel importante no desenvolvimento do processo
produtivo dos condomínios fechados. Raposo (2002: 290) recorda que as empresas
de Mediação Imobiliária, à semelhança dos cf´s, emergiram essencialmente nos anos
de 1980 e que na década seguinte aumentaram significativamente o seu número.
Ambas (Raposo 2002: 18 e Cruz 2003: 188) salientam a influência directa

brasileira na produção e na comercialização dos cf´s em Portugal. A primeira (idem)
reconhece a dificuldade na determinação exacta da sucessão de transmissões e
incorporações que interferiram em cada caso. Contudo, considera que a acção dos
diversos agentes imobiliários (que ganharam experiência no Brasil) foi

preponderante na implementação e propagação dos cf´s em Portugal. Entre outros

aspectos, Raposo (idem: 292-293) alega que o desenvolvimento de vários projectos
(principalmente os “grandes condomínios”) implica grandes investimentos e/ou
know-how próprio que, por vezes, podem não ser assegurados por uma única
empresa ou grupo económico. No caso dos cf´s, destaca a intervenção de agentes
oriundos do Brasil (ou que residiram nesse país) nessas parcerias estratégicas, tanto
ao nível da promoção como da mediação. Nomeadamente, a autora (idem) destaca o
papel da Consultan que participou na comercialização de 16 dos 97 cf´s recenseados
43
na AML (no período relativo aos anos de 1985 a 1999) .
Todavia, Raposo (idem: 18) ressalva que os cf´s portugueses não apresentam
parecenças óbvias com os cf´s brasileiros ou com os de qualquer outra parte do
mundo (mesmo os do caso original dos EUA). A autora (idem:53) exemplifica esta
distinção com o facto de que, nos cf´s brasileiros, o que se encontra
verdadeiramente em questão é a segurança física, tanto que a respectiva publicidade
enaltece a componente fechada. Já em Portugal, a autora nota que a publicidade dos
cf´s tem vindo a evitar o termo “fechado”, pois o principal objectivo do isolamento
físico é a “exclusividade” das amenidades.
Cruz (2003: 186-187) defende que o fenómeno dos cf´s em Portugal, assim
como no Brasil, não se justifica com uma preocupação essencial pelo sentido
comunitário. Identifica que, em Portugal, factores como a criação de uma
comunidade ou a partilha de espaços comuns entre os residentes, são excluídos na
publicidade dos empreendimentos. Refere ainda que, em Portugal, a segurança e a
necessidade de fuga de uma realidade urbana violenta não assumem as proporções
do caso brasileiro ou do americano. Quanto à governação, Cruz (idem: 187) assume
que em Portugal o espaço comum interior é normalmente gerido sob a forma de
condomínio, ao contrário dos casos Norte-Americanos cujas comunidades fechadas
assumem vários tipos de propriedade e gestão interna. Salienta que, apesar do
modelo ter sido importado do caso brasileiro ou americano, as suas interpretações
em Portugal adaptam-se ao contexto socioeconómico, cultural e político (idem: 189).
Cruz (2003: 187-188) assume que é um fenómeno recente e de difícil

quantificação quanto aos seus impactos (sociais, económicos, culturais e políticos).
Todavia, entende o fenómeno dos cf's como uma “moda” que estimulou a
44
proliferação deste “tipo” de modelo urbanístico . Afirma que os cf´s surgem como
um novo produto imobiliário, segundo um novo conceito de habitar. A habitação
43 Na sua análise em 2002, Raposo enumera 97 cf´s na Área Metropolitana de Lisboa, comercializados entre 1985 e1999, entre os quais a Consultan esteve
presente na comercialização de 16. Numa nota dos anexos (Anexo A-10) Raposo (idem) afirma que “A Consultan (Consultan Portuguesa) é detida por
brasileiros. Conforme apontamento de entrevista a um dos agentes do sector, que entrevistámos, a Consultan que entrou no mercado português ainda nos
anos de 1980, era uma mediadora entre muitas outras no Brasil donde veio com “uma dinâmica de vendas” típica desse país e ent ão não conhecida em
Portugal”.
44 “Esta nova forma habitacional emerge em Portugal como uma tendência nos modos de produção, ou seja, uma “moda”. (…) No caso dos condomínios
fechados procurámos identificar formas e características comuns que traduzem uma tendência própria correspondendo a um tipo e no caso de se tratar de
uma moda, procuramos a fonte de inspiração desse tipo” (Cruz 2003: 191-192).

passa a conjugar-se com novas práticas sociais e de vizinhança, através do

fornecimento de amenidades complementares à função habitacional. Além disso, os
modos de produção mudaram (idem:190):
No início da década de 90 houve uma enorme procura habitacional que

provocou uma correspondente resposta do mercado imobiliário. A promoção
habitacional baseia-se numa lógica industrial (produção em série), dotada de uma
maior exigência na qualidade de construção, de uma maior especialização do sector
imobiliário e de uma oferta mais diversificada de produtos.
45
As técnicas de marketing são utilizadas de forma a vender-se um package
(Raposo 2002) que contém um novo estilo de vida, um status social, um novo modo
de habitar baseado na qualidade e distinção, segurança e luxo. Este mercado dirige-
se à classe alta e média-alta. Acrescente-se ao valor imobiliário destes
empreendimentos não só o valor da habitação como também o conjunto de
equipamentos e serviços disponibilizados (Cruz 2003: 215).
Raposo (2002) identifica os diversos agentes económicos intervenientes na

produção dos cf´s enquanto (novo) produto imobiliário. Em primeiro lugar figuram os
promotores e construtores (onde se incluem os Arquitectos), enquanto precursores
do processo produtivo. De seguida, surgem todos os intervenientes que possibilitam
o desenrolar do processo, entenda-se os consultores, técnicos, mediadores, agentes
de publicidade, e mesmo os consumidores. Em terceiro lugar, surge o Estado na sua
intervenção em termos legais e político-administrativo. Por último, enumera todos
os intervenientes não económicos que desempenham um papel na sua formação
ideológica, como jornalistas ou políticos.
Cruz (2003) aprofunda a análise do papel dos promotores, das autarquias e

dos residentes neste processo. Salienta que se trata de um processo cíclico e
interdependente, visto que os consumidores motivam os promotores a (re) iniciar o
ciclo (idem: 194). A autora identifica três aspectos determinantes na motivação dos
promotores. Um primeiro aspecto reside nas facilidades de investimento,
nomeadamente a segurança dada pela existência de projectos semelhantes,
informações sobre a possibilidade de construção, confiança na entidade licenciadora
e conhecimento do mercado imobiliário. Um segundo aspecto prende-se com a
relação promotor – autarquia, no processo de licenciamento de acordo com, por
exemplo, a facilidade e rapidez da aprovação ou a necessidade de mais que uma fase
de licenciamento. Em terceiro lugar, surge a economia de mercado
(designadamente, os lucros finais). A autora dá o exemplo da construção de
equipamentos e infra-estruturas que parecem significar mais encargos e que, no
45 Ferreira (2001), Cruz (2003) e Raposo (2002) apontam o recurso a diversas referências na toponímia dos cf´s como uma estratég ia para prestigiar os
mesmos. Trata-se do recurso a nomes como “quintas”, “villas”, “aldeias”, “jardins”, “terraços”, “resort”, “residência”, “Plaza”, ou “village”. Cruz (2003: 216)
acrescenta que uma estratégia mais recente do mercado imobiliário é a recuperação de casas apalaçadas ou o aproveitamento de antigas quintas
(normalmente com zonas verdes adjacentes) como alternativas à escassez de terrenos vagos para novos empreendimentos em ambientes urbanos e
suburbanos.

entanto, são amortizados com o acréscimo no preço final dos imóveis. Segundo Cruz
(idem:202) os promotores regem-se por “o que vende melhor”: se a procura de
habitação se traduz na busca de segurança, equipamentos e serviços colectivos, a
oferta ajusta-se, desenvolvendo e adaptando modelos importados.
Quanto ao papel das autarquias, Raposo (2010) identifica a existência de

maiores ou menores entraves a determinados produtos imobiliários (como por
exemplo os cf´s). Sendo que as cedências são um recurso importante para as
autarquias, numa primeira fase de expansão dos cf´s estas últimas foram lesadas.
Porém há que realçar os benefícios associados a este tipo de empreendimentos,
como a valorização das envolventes ou a criação de empreendimentos âncora que
promovem novos investimentos. A alteração legislativa veio equiparar a construção
de cf´s (na versão ‘obra particular’) a loteamentos e obras de edificação, o que veio
igualar os cf´s a estes tipos de empreendimentos quanto a cedências. Por outro lado,
há que referir a diminuição de encargos da competência das autarquias com os cf´s.
A privatização de serviços usualmente públicos favorece o orçamento das câmaras
0 20 40 60 80 100 120 140
municipais: e.g. recolha de resíduos e manutenção de espaços verdes.
<1992
Por último, Cruz (idem: 203-204) relata o papel dos residentes neste
1992 processo, que reside na procura no mercado habitacional. Segundo a autora, os
habitantes dos cf´s procuram este tipo de modelo segundo três princípios: o sentido
1993
de pertença, de comunidade (enquanto conjunto de indivíduos relativamente
homogéneo) e de segurança.
1994
Quanto aos residentes tipo dos cf´s em Portugal, é consensual (segundo a

1995
literatura sobre o tema) afirmar-se que pertencem à classe média e média-alta. Os
1996 potenciais compradores dos cf´s ditos “de luxo”, apontados pelas imobiliárias, são
profissionais liberais de sucesso, empresários, homens de negócios, altos quadros de
1997 empresas e alguns políticos (Cruz 2003: 205).
1998 PARTE 2 – CARACTERIZAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS FECHADOS E O CASO DA

AML
1999
Segundo Ferreira (2001:62), o fenómeno prolifera um pouco por todo o país
2000 (distinguindo-se o Algarve de entre as zonas turísticas) mas apenas na década de

1990, sendo que os anos de 1998 e 1999 foram os mais favoráveis à expansão dos
nº co ndo mínio s
cf´s (Gráfico 2.2). Enumera 424 condomínios habitacionais fechados em todo o país,
Gráfico 2.2 – Evolução de novos 46
construídos até Dezembro de 2000 .
condomínios habitacionais fechados em
Portugal (Dezembro 2000)
Contudo, a distribuição dos cf´s pelo país está longe de ser homogénea, ou
de se relacionar com factores relativos a níveis de desenvolvimento (tabela 2.2). As
diferenças entre o número total de empreendimentos e o ritmo de crescimento nas
várias regiões do país devem-se, sobretudo, ao mercado imobiliário, à procura e ao
46 É importante salientar que as fontes de informação a que Ferreira (2001) recorreu são folhetos de divulgação dos empreendimentos, revistas da
especialidade e publicidade inserida nos meios de comunicação social, e que, portanto, não garantem uma contagem total dos cf's existentes.
Gráfico X.X – Evolução de novos
condomínios habitacionais fechados em
“GénesePortugal
e Análise Morfológica
(Dezembro 2000) de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais 52
nº de cond. perfil do público-alvo e às variações da regulação urbanística (de concelho para

Distrito Fechados Percent. %
referenciados concelho) (Cruz 2003: 215).
Aveiro 12 2,8
Beja 1 0,2
Cruz (2003: 212) afirma que houve uma maior procura de condomínios
Braga 6 1,4
Coimbra 6 1,4 fechados na década de 1980 e, mais tarde, nos anos de 1997 a 1999. Segundo a
Faro 38 9 autora (idem:188), a proliferação dos condomínios fechados em Portugal fez-se em
Funchal 1 0,2
Leiria 14 3,3
duas fases. A primeira consiste nos aldeamentos turísticos concebidos à imagem de
Lisboa 209 49,3 modelos internacionais como os Resorts, Villas, ou aldeamentos do Sul de França e
Portalegre 1 0,2
Espanha e dos EUA. A autora refere que estes modelos importados começaram por
Porto 75 17,7
Santarém 15 3,5 ser abertos e que só depois se adaptaram e foram fechados. Consistem em
Setúbal 41 9,7
conjuntos de edifícios no mesmo recinto fechado (por uma vedação ou muro) e com
Viana do Castelo 5 1,2
Total 424 100 alguns equipamentos de apoio e lazer, cuja principal vocação é a segunda habitação.
Tabela 2.2 – Distribuição dos condomínios A segunda fase, iniciada nos anos 90, corresponde à adopção do modelo urbano,
habitacionais fechados em Portugal, por
com o carácter de habitação permanente, o que, segundo Raposo (2002), ganhou
distrito (Dezembro 2000)
maior expressão depois de 1992.
No que diz respeito à caracterização dos cf´s, Raposo (2002), na sua análise
sobre o fenómeno no território da AML, destaca cinco pontos: a origem, a forma de
governo, a localização, a dimensão (área de implantação) e a vocação principal.
Quanto à origem é importante salientar que Blakely e Snyder (1997)

consideram na sua análise os empreendimentos planeados de raiz e os conjuntos
pré-existentes que se transformaram, adoptando o mesmo princípio
(enclausuramento com restrições do usufruto do espaço e equipamento). Raposo
(idem: 61) salienta que, à data (ano de 2002), não se tinham registado em Portugal
casos correspondentes à segunda modalidade. Admite, porém, essa possibilidade,
47
dado o quadro jurídico português . Tratam-se de casos em que a produção
imobiliária não desempenha qualquer papel, mas que, antes, resultam da acção
48
colectiva de residentes (Blakely e Snyder:1997) .
A forma de governo é o segundo ponto que Raposo (2002) analisa. É uma

característica comum dos cf´s, pois estes dispõem de espaços e amenidades comuns
que carecem de uma administração unitária. Raposo (idem: 63-64) identifica diversas
formas distintas de administração dos cf´s: desde uma “simples” administração de
49
condomínio até à gestão efectuada por Associações de Proprietários . A autora
relembra que, em Portugal, o regime de propriedade horizontal impõe a qualquer
edifício ou conjunto de edifícios dispor de uma administração. Portanto todos os cf´s
submetidos a este regime possuem alguma forma de governo. O que distingue os
47 A legislação portuguesa apresenta um “vazio legal” perante a possibilidade do enclausuramento de espaços públicos para a formação de cf´s. Ver
Capítulo 2.6 - Legislação dos Condomínios Fechados.
48 Esta segunda modalidade quanto à origem representa os cf´s que nasceram da iniciativa de residentes. Tome-se o caso dos “condomínios dos pobres” no
Brasil (Caldeira 2000), ou o enclausuramento de zonas residenciais convencionais, em Los Angeles após os motins de 1992 (Blakely e Snyder:1997).
49 Nos EUA as “Gated Communities” detêm o estatuto de Common Interest Developments (CID’s) e, assim, são governadas por Residential Community
Associations (RCA´s) ou Homeowner Associations (HOA´s) que aplicam regulamentos

demais edifícios dos cf´s são as exigências na administração dos espaços comuns,
pois nos cf´s, normalmente, os espaços comuns e amenidades representam maiores
esforços financeiros e humanos (idem). Assim sendo, Raposo distingue formas de
administração “forte” (o caso norte-americano) e “fraca” (o caso português).
Já Ferreira (2001: 71) acrescenta que é usual os condomínios habitacionais

fechados em Portugal regerem-se segundo regulamentos internos que asseguram a
harmonia arquitectónica e urbanística. Esses regulamentos definem orientações para
que as construções possam ser aprovadas ou chegam mesmo a impor tipologias das
edificações (com modelos base).
A terceira variável analisada é a localização. Raposo (idem: 68-69) distingue a

situação suburbana da urbana. No caso português, em particular na AML, os cf´s
suburbanos distinguem-se pela associação à variável dimensão. Existem os cf´s que
se inserem em “zonas de ocupação densa e contínua” (expressão de Salgueiro, 2001)
e que tendem a apresentar dimensões restritas, ou seja, iguais ou inferiores a cinco
hectares. Note-se que um empreendimento de 2 ou 3 hectares inserido numa malha
urbana consolidada pode corresponder a uma parcela significativa de um bairro ou
mesmo a um bairro inteiro. Por outro lado, existem os “grandes condomínios” que
se localizam fora de zonas urbanizadas e que apresentam áreas superiores às dos
anteriores (na ordem das dezenas ou centenas de hectares). Paralelamente, no que
respeita a cf´s em zonas turísticas, Raposo (2002) afirma não existir uma relação
directa entre as variáveis localização e dimensão. A autora (idem: 93) salienta que o
isolamento e a separação espacial são preponderantes na localização de muitos
empreendimentos com cariz turístico e/ou de segunda habitação. Além desses
factores, Raposo (idem) aponta o “cenário natural” e as possibilidades de consumo
de actividades de lazer e da paisagem como determinantes na localização deste tipo
de empreendimentos.
A área destes empreendimentos depende de inúmeros factores relacionados

50
com a natureza ou com condicionantes locais específicas .
Os cf´s “urbanos”, ou seja, inseridos na malha urbana, tendem a ocupar áreas

relativamente restritas (à semelhança do primeiro tipo de localização suburbana
referido para a AML). Assim sendo, surgem os cf´s que se implantam em zonas de
expansão da cidade, aqueles que se “encaixam” em tecidos urbanísticos já
consolidados, os que ocupam áreas livres em áreas de urbanização mais recente
(que normalmente coincidem com os limites da cidade em expansão), e, por último,
os que se implantam em zonas sujeitas à reconversão de usos (e.g. antigas zonas
industriais).
50 Raposo (2002: 69) afirma que, em Portugal, é possível encontrar empreendimentos de grande dimensão na Costa Algarvia ou na Costa Oeste, ou
empreendimentos com reduzida extensão na Costa Nova.

Ainda no que diz respeito à localização, Raposo (idem: 70) acrescenta que
esta pode ser descrita segundo dois factores principais: por um lado a acessibilidade
a lugares centrais e, por outro, a qualidade do espaço (de implantação e envolvente).
Referindo-se à acessibilidade, Raposo nota que os cf´s suburbanos anunciam
frequentemente a “proximidade à cidade”, sendo que Lisboa funciona como um pólo
atractivo nesse aspecto. A acessibilidade traduz-se, então, na proximidade a auto-
0 10 20 30 estradas e a outras vias principais que levam a Lisboa e a outros lugares centrais da
1985 metrópole. À localização dos cf´s urbanos é sempre atribuída a qualidade de
1987 51
“central” .
1988
1989 Quanto à qualidade do espaço que influencia a localização dos cf´s na AML,
1990 Raposo (idem:71) identifica dois factores: as qualidades naturais (associadas à
1991 natureza, sob a forma de paisagem ou potenciadora de actividades de lazer), e a
1992
imagem ou prestígio da zona associada a um alto “estatuto urbano” (mais ou menos
1993
ampla, tanto pode referir-se à Costa do Estoril como à Lapa).
1994
1995 Finalmente, as duas últimas variáveis (dimensão e vocação principal) surgem

1996 associadas à sua localização como já fora referido. Na AML, Raposo (2002: 73)
1997 identifica três tipos principais de cf´s, todos vocacionados para primeira residência:
1998
1) urbanos, de dimensão restrita; 2) suburbanos, de dimensão restrita; 3) “grandes
1999
condomínios” suburbanos.
2000
2001 Raposo e Cotta (2007) identificam 198 cf´s na AML edificados entre os anos
2002 52
de 1985 e 2004 . Saliente-se que este número não pode ser comparado com os
2003
resultados de Ferreira (2001), pois foram utilizados conceitos diferentes de
2004
condomínios e as fontes de informação não foram as mesmas. A título
nº co ndo mínio s exemplificativo, Ferreira (2001: 64) identifica 21 cf´s em todo o país construídos até
Gráfico 2.3 – Número de empreendimentos
1993, enquanto Raposo e Cotta identificam 44 cf´s construídos entre 1985 e 1993 na
por ano na AML.
AML.
Raposo e Cotta (2007: 15-16) registaram poucos cf's datados de antes de

1990. Este registo relaciona-se com a publicidade dos cf's e não com a sua
construção. O número de empreendimentos por ano, a partir de 1992, espelha as
principais variações do mercado imobiliário (segmento habitacional) durante toda
essa década. Há que salientar que em 1992 houve uma quebra na construção de
edifícios residenciais. Entre 1993 e 1997 verificou-se um abrandamento da
actividade. Contudo, em 1998 o sector reanimou-se. A partir de 1999, os números
crescem devido, na opinião dos autores, à “maturidade comercial” a que chegam os
51 Salgueiro (1997) recorda que a reestruturação de Lisboa nos últimos anos lhe conferiu novos centros. Para tal contribuiu o recurso, cada vez maior, ao
automóvel e a expansão da rede de transportes públicos. Assim sendo, Raposo (2002) considera que os cf´s que se localizam no interior de Lisboa possam
ser considerados “centrais”.
52 À semelhança de Ferreira, Cotta e Raposo utilizaram fontes de informação que não garantem uma contagem total dos cf's existentes, à falta de fonte que
proporcione informação sistematizada. A título de exemplo, o cf Torres do Mar, localizado na Rua Egas Moniz da Freguesia do Estoril (Concelho de Cascais)
não consta de nenhuma das listas indicadas. Esta circunstância deve-se ao facto do referido empreendimento não ter sido publicitado nas fontes utilizadas
pelos investigadores.

cf´s. Raposo e Cotta (idem) reparam ainda que, apesar da estagnação em 2002 e do
recuo no ano seguinte, os cf´s continuam a sua expansão como o confirma o ano de
11% 1%
29%
2004.
Raposo e Cotta (2007: 19) consideram três modalidades para categorizar os
59% cf´s segundo os “Tipos de Edifícios” (Gráfico 2.4): os cf´s que apresentem apenas
edifícios de habitação colectiva, que apelidam de “de apartamentos” (118 casos); os
cf´s que incluem, exclusivamente, edifícios de habitação unifamiliar, que denominam
M o radias A partamento s M isto SR
de “de moradias” (58 casos); e os cf´s em que se encontram, simultaneamente,
Gráfico 2.4 – Percentagem de edifícios de habitação unifamiliar e colectiva, a que chamam “mistos” (21 casos).
empreendimentos por tipos de edifícios na
AML
No que diz respeito a “tipos de equipamentos” (Gráfico 2.5), Raposo e Cotta
(2007: 26-27) realçam que as “piscinas” (em 154) e os “espaços verdes” (em 145) são
0 20 40 60 80 100 120 140 160
os que mais surgem nos cf´s da AML. Contudo, ressalvam que estas duas variáveis
Piscina
podem corresponder a situações bastante diferentes. Visto que a fonte de
Espaços informação principal é a publicidade, podem referir-se tanto a “singelos espaços
verdes
ajardinados” como a um “extenso Palmar” (Raposo e Cotta 2007: 26). As piscinas
Ténis
também têm as suas variações: em número (uma, duas ou mais piscinas), em
Ginásio/ dimensão, em utentes (para adultos e/ou para crianças). Em seguida, surgem as
Healt h Club
categorias “ginásio/health club” (em 50 cf´s), “campo de ténis” (em 48 cf´s), e
Circuit o de
Manut enção
“outros equipamentos”. Logo de seguida, surge a categoria “Banhos e Similares” (em
Banhos e 38 casos). Os autores (idem) referem o número restrito de alguns dos equipamentos
similares
como o “campo de golfe”, o “centro hípico”, os “equipamentos escolares” e os

Golf e
“hoteleiros”, como espectável, pois normalmente correspondem a condomínios de
Cent ro Hí pico grande dimensão, os quais são escassos.
Squash
Campos
Desport ivos
PARTE 3 – O CONCELHO DE CASCAIS
Salas de
jogos/ f est as
Club/ Club
House Dentro da AML, Cascais foi o município escolhido para terreno de análise
Parque deste estudo. Segundo o levantamento efectuado por Raposo e Cotta (2007), entre
inf ant il
1985 e 2004 foram comercializados 198 cf´s na AML, 89 dos quais em Cascais
Eq. Crianças
(out ros) (Gráfico 2.6). A autarquia de Cascais apresenta mais do dobro dos cf´s construídos de
Eq. Escolas Lisboa (que detém a segunda posição, com 38).
Eq. Hot eleiro Outra razão para a escolha do concelho de Cascais consiste na variedade de
“tipos de condomínios” que apresenta. Como já foi referido, Raposo (2002) salienta
Eq. Comercial
a relação entre a localização, a dimensão e a vocação principal dos cf´s na AML.
Out ros
equipament os Cascais tem uma situação privilegiada a este respeito. Por um lado existem zonas do
concelho com uma alta densidade de alojamentos (sendo 28 alojamentos por m2 o
nº co ndo mínio s
máximo registado - ver Anexo A.1), estas zonas correspondem, portanto às “zonas
Gráfico 2.5 – Número de equipamentos por
tipo de equipamento de ocupação densa e contínua”. Por outro lado, existem áreas do concelho onde o

0 20 40 60 80
número de alojamentos por m2 é nulo e que correspondem às “áreas não
Alcochet e urbanizadas” onde se podem instalar “grandes condomínios”.
O terceiro motivo para a escolha do concelho de Cascais para alvo do estudo

Almada
reporta-se às “qualidades do espaço”. O concelho apresenta uma série de
“qualidades naturais” específicas, como o Parque Natural Sintra-Cascais, ou as praias
Amadora da costa do Estoril e do Guincho. Por outro lado, mais ainda relacionado com a
“qualidade do espaço”, é o prestígio da zona. O nível de riqueza de Cascais é patente
desde o século XIV, quando D. Pedro I lhe concede o privilégio de vila, sob o
Cascais
compromisso do pagamento de duzentas libras de ouro anuais (Carita 2005: 32).
Cascais é desde o final do século XIX, uma referência do turismo aristocrata
Lisboa
português e europeu, principalmente a partir do momento em que o Rei Luís I
converteu a cidadela na sua residência de Verão, em 1870 (idem: 51).
Loures
O quarto motivo para a preferência pelo concelho de Cascais prende-se com
a presença de diversos tipos de agentes imobiliários na produção de cf´s. De acordo
Maf ra
com Raposo (2002: 293), Cascais detém desde promotores de grande escala, mais
profissionalizados e que se não envolvem directamente na construção, até
Oeiras construtores “tradicionais”, nalguns casos de escala reduzida e que tendem a
53
assegurar todas as fases, incluindo a mediação dos empreendimentos.
Palmeira
Foi também em Cascais que surgiu o primeiro condomínio fechado
(exclusivamente composto por edíficios de habitação unifamiliar) na região de
Seixal Lisboa: a Quinta da Marinha, em 1991 (Cruz: 2003 e Raposo: 2002). É no mesmo
concelho que surge a Quinta Patino, à qual o Plano Director de Cascais conferiu a
54
Sesimbra denominação de “desenvolvimento urbanístico singular de relevância específica” .
Segundo o levantamento levado a cabo por Raposo e Cotta (2007), para o

Set úbal
período 1985-2004, existiam 89 cf´s no concelho de Cascais. Desses, 48 cf´s são
constituídos por habitação colectiva, 32 por edifícios de habitação unifamiliar, e 9
Sint ra são mistos.
Para efeitos deste estudo, o condomínio da Quinta da Penha Longa foi

V.F. de Xira
atribuído ao concelho de Cascais. É um condomínio que se localiza simultaneamente
nos concelhos de Cascais e Sintra, com uma maior parte da sua implantação no
nº empreendimento s segundo concelho, motivo pelo qual Raposo e Cotta o enquadraram no município de
Sintra. O empreendimento referido é constituído, exclusivamente, por edifícios de
Gráfico 2.6 – Número de equipamentos por
concelho da AML habitação unifamiliar. Foi também acrescentado, o empreendimento Torres do Mar,
localizado na freguesia do Estoril, que é constituído exclusivamente por habitação
multifamiliar.
53 É preponderante salientar que, apesar das dificuldades sentidas por Ferreira (2001) e Raposo (2002) na procura e acesso a informação na câmara de
Cascais, para este estudo houve uma colaboração notável por parte do arquivo municipal. A colaboração e disponibilidade do Dr . António Granjo e do Sr.
Filipe do Arquivo Municipal de Cascais foram fulcrais para o desenvolvimento desta dissertação.
54 Este condomínio provém do loteamento de uma quinta onde se encontra um palácio mandado construir em 1957. A propriedade de An tenor Patiño foi
notabilizada com a famosa festa, dada em 1968, para a “elite social” portuguesa.

Assim sendo, passam a ser considerados 91 cf´s no concelho de Cascais, em

que 49 são constituídos exclusivamente por habitação colectiva, 33 por habitação
unifamiliar, e 9 são mistos (ver anexo A.2).
SÍNTESE
Foi na década de 1980 que os cf's se tornaram visíveis em Portugal. Uma

série de condições (económicas, sociais, legislativas, etc.) permitiram e
impulsionaram a adopção deste modelo urbanístico. O papel das empresas de
mediação imobiliária foi fundamental neste processo de importação dos cf's para
Portugal, e é nesse contexto que a influência brasileira se torna preponderante no
seu sucesso. Nos anos de 1990, a proliferação dos cf's em Portugal ganha maior
ênfase como resposta ao aumento da procura no mercado imobiliário.
Não se pode justificar o sucesso do fenómeno em Portugal com o intuito de

criar comunidades de habitantes, ou com o domínio de uma ideologia “privativista”
no sector imobiliário, como sucede nos EUA. Também não se pode afirmar que
representam uma reacção à violência urbana, como é o caso do Brasil. Ora, se bem
que se entenda que estas razões devem ser adaptadas à realidade portuguesa, não
são tão extremas como nos países referidos. São apresentadas vantagens
relacionadas com este modelo urbanístico, como a diminuição dos encargos
financeiros para as autarquias, ou a valorização das suas envolventes “por contágio”,
mas sem consistirem em fundamentações tão fortes que justifiquem o fenómeno.
São associados aos cf's diversos factores (e.g. luxo, distinção, segurança, qualidade,
etc.) que compõem um estilo de vida. É esse estilo de vida que faz parte do package
com que os cf's são comercializados, sendo que a bibliografia relevante indica este
factor como motor principal da expansão dos cf's em Portugal.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura LEGISLAÇÃO
2.6 Legislação dos Condomínios Fechados

RESUMO:
Neste capítulo exploram-se as soluções jurídicas a que os cf´s estão sujeitos

no ordenamento jurídico nacional. Sendo que em Portugal não existe legislação
específica para os cf´s e tratando-se de um fenómeno em expansão, é importante
entender a que processos urbanísticos estão vinculados para a sua validação e que
diplomas os regulam ao longo do tempo. Dadas as constantes actualizações e
alterações no quadro legislativo português, optou-se por efectuar esta análise com
base na legislação em vigor à data.
O capítulo está organizado em três sub-divisões. Na primeira faz-se

referência aos diplomas jurídicos e regulamentos municipais aplicáveis à figura de
cf´s; Na segunda destacam-se as duas áreas jurídicas específicas – Propriedade
Horizontal e Operações Urbanísticas (produção de solo urbano e edificação) – que
tornam os cf’s juridicamente viáveis. Na terceira parte identificam-se e
contextualizam-se os textos legais em vigor à data em que o fenómeno do cf´s
irrompeu em Portugal.
PARTE 1 – A FIGURA JURÍDICA DOS CF'S
As dificuldades de definição do conceito de “Condomínio Fechado”

subsistem, entre outras causas, pela inexistência de uma figura jurídica explícita na
Legislação Portuguesa. Os cf´s recorrem, portanto, a outros regimes de
regulamentação e disciplina. É preponderante a compreensão do processo de
produção destes conjuntos urbanos à luz da Lei, para se perceber que intervenientes
surgem em todo o procedimento de um cf, pois “o direito é ainda um excelente
instrumento de registo da (s) “realidade (s) ” de qualquer fenómeno” (Raposo, 2009:
2).
Os cf´s valem-se de processos urbanísticos (semelhantes) abrangidos pelo

regime legal vigente para a sua concretização. Raposo (2000:5) aponta o recurso aos
regimes da propriedade horizontal e ao das operações urbanísticas.
Foi em 2003 que surgiu pela primeira vez uma definição de condomínios
fechados no Direito português. Esta determinação explícita figura no Código do
Imposto Municipal sobre Imóveis, aprovado no DL n.º 287/2003, de 12 de
Novembro, e ao abrigo do qual: “Considera-se condomínio fechado um conjunto de
edifícios, moradias ou fracções autónomas, construído num espaço de uso comum e
privado, com acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia”. Tal
definição é utilizada para o cálculo do coeficiente de qualidade e conforto (art. 43º,
na Secção II, do Capítulo VI), sendo que a localização em condomínio fechado
corresponde a uma penalização monetária no Imposto sobre Imóveis.
Existem mais referências a cf´s em diplomas jurídicos. É o caso dos

regulamentos municipais de urbanização e edificação, nos concelhos de Lagos (Aviso

n.º 3309/2001, 2.ª série), Portimão (Aviso n.º 3481/2003, 2.ª série) e S. Brás de
Alportel (Aviso n.º 9234/2004, 2.ª série) cujas tabelas de taxas multiplicam os valores
a aplicar “sempre que aplicadas às construções em condomínios fechados”.
Há ainda que referir outros diplomas municipais que enquadram os

condomínios fechados no seu desenvolvimento. São os casos dos regulamentos de
“Distribuição de Água e de Drenagem de Águas Residuais” e de “Resíduos Sólidos
Urbanos”, nos concelhos de Esposende, Miranda do Douro, Montalegre, Terras de
Bouro e Vila Nova de Famalicão. Contudo, tal como Raposo (2010: 6) nota, “a
referida norma, (…) não apresenta qualquer definição do conceito de condomínio
fechado”.
Existem, porém, regulamentos municipais respeitantes a operações

urbanísticas em que surge uma definição de cf´s (Torres Vedras, Bombarral, Porto
Moniz e São Vicente). A definição terá sido a primeira a surgir num documento de
carácter jurídico-normativo, com a sua estreia no Projecto de Regulamento de
Urbanização e da Edificação do município de Torres Vedras (Edital n.º 368/2002, 2.ª
série). O documento em causa tem a seguinte definição de cf:
Condomínio fechado – edifício sujeito ao regime de propriedade

horizontal que foi dotado de um conjunto de serviços complementares aos
condóminos, ou vários edifícios, sujeitos [ou não] ao regime de propriedade
horizontal, usufruindo de áreas comuns a todos eles, encontrando-se tais áreas
habitualmente vedadas ao público ou com acesso condicionado.
PARTE 2 – PROPRIEDADE HORIZONTAL E OPERAÇÕES URBANÍSTICAS:

produção de solo urbano e edificação
A situação referida revela a desordem na regulação dos condomínios

fechados em Portugal. Destacam-se, então, dois regimes jurídicos específicos
subsidiariamente aplicáveis: Regime Jurídico da Propriedade Horizontal e Regime
Jurídico Operações Urbanísticas (produção de solo urbano e edificação). Em nenhum
dos mesmos surge qualquer definição de cf´s, contudo é a estes textos legais que os
cf´s estão vinculados.
O Regime de Propriedade Horizontal tem por pressuposto lógico que “as

fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades
independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade
horizontal” (Código Civil). Esta noção de plena propriedade sobre uma parte privada
55
conjuga-se simultaneamente com uma (forçosa ) co-propriedade de uma parte
comum56.
55 No regime de propriedade horizontal não é lícito requerer a divisão da coisa comum, ao contrário da compropriedade normal.
56 No artigo 1420º da secção III (Direitos e encargos do condómino) do Capítulo VI (Propriedade Horizontal) do Código Civil o nº 1 diz que “cada condómino
é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício) ” e o nº 2 afirma que “ O conjunto dos dois é incidível;

O instituto da propriedade Horizontal foi pela primeira vez legislado no

Decreto-Lei 40 333, de 14 de Outubro de 1955. Em 1967 este documento foi
substituído pelo capítulo VI do título II do livro III (artigos 1414.º a 1438.º) do Código
57
Civil , se bem que se mantém inalterado na sua essência (Miller, 1996).
Contudo, em 1994 surge a primeira alusão a “conjuntos de edifícios” (art.º

58
1438-A ), aos quais eram aplicadas com “as necessárias adaptações” o regime de
Propriedade Horizontal. Segundo Miller (1996:326), esta inovação terá sido causada
pela realidade do fenómeno dos condomínios fechados.
59
Para o desenvolvimento desta dissertação, as operações urbanísticas que
importam salientar são as operações de loteamento e as obras particulares que se
encontravam em diplomas separados até serem reunidos no Decreto-Lei n.º 555/99,
de 16 de Dezembro através do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação. O DL
referido surge na sequência da Lei n.º 48/98, de 11 de Agosto, a Lei de Bases de
Ordenamento do Território e de Urbanismo. O DL 555/99, de 16 de Dezembro foi
alterado pela Lei n.º 13/2000, de 20 de Julho, pelo Decreto -Lei n.º 177/2001, de 4 de
Junho, pelas Leis n. 15/2002, de 22 de Fevereiro, e 4 -A/2003, de 19 de Fevereiro e
pelo Decreto -Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto. Finalmente a última alteração que
houve consta na Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, e é a que está em vigor. Para os
objectivos desta dissertação, as alterações efectuadas ao DL 555/99 não são
significativas, pelo que este é a referência primordial (pois não foi revogado, mas,
apenas, alterado).
PARTE 3 – LEGISLAÇÃO DE SUPORTE AO FENÓMENO DOS CF'S
No início da referida década surgem outros dois diplomas que

trouxeram alterações significativas ao urbanismo em Portugal (vigorando até 1999):
o Decreto-Lei nº 448/91, de 29 de Novembro, que aprova o Regime Jurídico dos
Loteamentos Urbanos; o Decreto-Lei nº 445/91, de 20 de Novembro, que aprova o
Regime Jurídico do Licenciamento Municipal de Obras Particulares.
Salvo as alterações nas definições de Operações de Loteamento60 e Obras

61
Particulares, sujeitas a licenciamento municipal , as alterações com mais significado
nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciará parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à
sua conservação ou fruição”.
57 Para assegurar a objectividade desta dissertação optou-se por não se descrever o desenvolvimento do Regime de Propriedade Horizontal em Portugal ao
longo do tempo. Para um acesso mais aprofundado deste tema aconselha-se Miller (1996) ou Passinhas (2000).
58 “Artigo 1438.º – A (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios): O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações,
a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou
fracções que os compõem.”
59 “Operações urbanísticas: os actos jurídicos ou as operações materiais de urbanização, de edificação ou de utilização do solo e das edificações nele
implantadas para fins não exclusivamente agrícolas, pecuários, florestais, mineiros ou de abastecimento público de água” (definição contida na alínea j,
artigo 2.º, Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro). A actual Lei 60/2007, de 4 de Setembro, que alterou o DL nº 117/2001 de 4 de Junho, apresenta
como única diferença a definição deste tipo de operações, a eliminação da expressão “os actos jurídicos”.
60
A alínea a) do artigo 3.º, Decreto-Lei nº 448/91, de 29 de Novembro) afirma que são “operações de loteamento: todas as acções que tenham por objecto
ou por efeito a divisão em lotes, qualquer que seja a sua dimensão, de um ou vários prédios, desde que pelo menos um dos lotes se destine imediata ou
subsequentemente a construção urbana”. No Decreto-Lei 555/99 é preferida a seguinte definição: “Operações de loteamento: as acções que tenham por

para os cf´s prendem-se com os artigos 15º (“Terrenos para espaços verdes e de
utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos”), 16º (“Cedências”) e 18º
(“Gestão dos espaços verdes e de utilização colectiva”), todas do Decreto -Lei n.º
448/91, de 29 de Dezembro.
Num primeiro ponto, Raposo (2000) refere a alusão única a espaços verdes
na descrição das funções das áreas de cedência aquando da indicação dos
parâmetros de cálculo das mesmas, excluindo assim outros tipos de espaços62. Num
segundo ponto, a autora chama a atenção para a utilização da palavra colectiva em
vez da palavra público nesse texto legal: “para aferir se o projecto de loteamento
respeita os parâmetros a que alude o número anterior, consideram-se quer as
parcelas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias
e equipamentos de natureza privada, quer as parcelas a ceder à câmara municipal
63
para aqueles fins” . Assim sendo, as áreas privadas (desde que colectivas) estão em
igualdade circunstancial com as áreas públicas para efeitos de cálculo das áreas de
cedência. Num terceiro ponto, a autora reporta-se à aplicação dos princípios da
propriedade horizontal às operações urbanísticas64 (excluindo os artigos 1414º a
1419º que constituem o suporte do diploma) como um sinal de que o “direito do
urbanismo inovava (…) dirigindo-se claramente a situações que podem corresponder
a casos de condomínios fechados” (Raposo 2000).
Num quarto ponto, é assinalada uma situação que mais tarde foi revogada
pelo DL nº 555/99. O nº 2 do art.º 16º do diploma de 1991 impõe que as áreas de
cedência “deverão integrar o “domínio público municipal”. Contudo o nº 4 refere
que, se não se justificar a localização de qualquer equipamento público no dito
prédio ou se o prédio a lotear já estiver servido de obras de urbanização, o
proprietário fica “obrigado a pagar à câmara municipal uma compensação, em
objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente a edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou
vários prédios, ou do seu emparcelamento ou reparcelamento” (alínea I, artigo 2.º). O DL nº177/2001 e a Lei nº 60 de 2007 mantêm inalterada esta última
redacção.
61 “Todas as obras de construção civil, designadamente novos edifícios e reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição de edificações, e
ainda os trabalhos que impliquem alteração da topografia local” (alínea a, n.º 1, artigo 1.º, Decreto-Lei nº 445/91, de 20 de Novembro). Esta alínea viria a
obter nova redacção pela Lei n.º 29/92, de 5 de Setembro: “Todas as obras de construção civil, designadamente novos edifícios e reconstrução, ampliação,
alteração, reparação ou demolição de edificações, e ainda os trabalhos que, não possuindo natureza exclusivamente agrícola, impliquem alteração da
topografia local”. O Decreto-Lei 555/99 opta por definir o que entende pelo conceito geral de edificação – “a actividade ou o resultado da construção,
reconstrução, ampliação, alteração ou conservação de um imóvel destinado a utilização humana, bem como de qualquer outra construção que se incorpore
no solo com carácter de permanência” (alínea a, artigo 2.º), sendo que define ainda os diferentes tipos de obras contemplados no regime. A Lei 60/2007
mantém inalterada esta redacção, assim como o anterior DL nº177/2001.
62 A situação foi rectificada pelo Decreto-Lei n.º 25/92, de 31 de Agosto, que afirma que as áreas de cedência são “destinadas a espaços verdes e de
utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos”
63 Nos Decretos-Lei n.º 555/99 e n.º 177/2001, e mais tarde na Lei nº 60/2007, o artigo correspondente é o 43.º que não traz qualquer alteraç ão a este
ponto específico.
64 “Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos edifícios a
construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil” *artigos 1420.º a 1429.º,
“Direitos e encargos dos condóminos”; artigos 1430.º a 1438.º, “Administração das partes comuns do edifício”. Actualmente a Lei nº 60/2007 assume a
redacção dos Decretos-Lei n.º 555/99 e n.º 177/2001, neste determinado ponto: “Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e
equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser
construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil”. Alterações sem significado para esta análise

numerário ou espécie”65. A este propósito, o nº 5 do dito artigo estipula que

“quando a compensação seja paga em espécie através da cedência de parcelas de
terreno, estas integram-se no domínio privado do município e destinam-se a permitir
uma correcta gestão dos solos”. Assim sendo, as compensações decorrentes de
operações de loteamento, pagas através de parcelas de terreno (que não tinham de
se encontrar no terreno a lotear) passariam a pertencer ao domínio privado do
município e não ao domínio público do mesmo. Raposo (2000) refere-se a esta
situação como “algo vantajoso para os municípios” nomeadamente por permitir a
alienação desses terrenos. Este é o ponto que os Decretos-Lei nº 555/99 e nº
177/2001 virão a eliminar, tendo contribuído durante a sua vigência para a
multiplicação dos cf´s em Portugal. Mais recentemente a Lei 60/2007, de 4 de
Setembro, acrescenta um ponto no mesmo artigo que impõe a obrigatoriedade de
cedências a “qualquer operação urbanística que nos termos de regulamento
municipal seja considerada como de impacte relevante”. Esta situação, ainda que
sujeita ao critério dos regulamentos municipais, abrange os condomínios fechados
que não resultem de uma operação de loteamento.
Outra inovação do Decreto -Lei n.º 448/91, de 29 de Dezembro, por força do

art.º 18º, é a introdução da celebração de contratos e acordos entre os municípios e
os residentes/ proprietários no sentido de gerir os espaços verdes e de utilização
colectiva em zonas loteadas e urbanizadas66. Esses contratos podem incidir sobre
vários aspectos como a Limpeza e Higiene ou a limpeza de espaços verdes
existentes67, de entre os quais, Raposo (2000) destaca a alínea d) do número 2 do
respectivo artigo (vigilância da área interior, por forma a evitar a sua degradação)
como sendo um precursor de um novo processo que permite aos moradores gerir as
áreas muradas ou vedadas que advêm de loteamentos68.
O DL nº 555/99, de 16 de Dezembro, tem um papel fundamental na

organização e clarificação da legislação sobre loteamentos urbanos e das obras
particulares, nomeadamente no que respeita a condomínios fechados. Sobre este
assunto, destacam-se os números 5º a 7º do seu artigo 57.º que impõem a
obrigatoriedade de cedências, não só a operações de loteamentos, mas também a
diversos tipos de obras (construção, reconstrução, ampliação, …), desde que “…
65 Os Decretos-Lei n.º 555/99 e n.º 177/2001 não trazem alteração significativa aos primeiros quatro nos deste artigo (que passa a ser o 44.º), excepto no
caso da redacção de parte do seu nº 4, que passa a ser a seguinte: “ou não se justificar a localização de qualquer equipamento ou espaço verde públicos no
referido prédio, ou ainda nos casos referidos no n.º 4 do artigo anterior [os de natureza privada que passam a reger-se pelos referidos artigos do regime da
propriedade horizontal], não há lugar a qualquer cedência para esses fins, ficando, no entanto, o proprietário obrigado ao pagamento de uma compensação
ao município, em numerário ou espécie, nos termos definidos em regulamento municipal”.
66 O nº 1 do art.º 18º do DL nº 448/91, de 29 de Dezembro diz que: “A gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva pode ser
confiada a moradores ou a grupos de moradores das zonas loteadas e urbanizadas, mediante a celebração com o município de acor dos de cooperação ou de
contratos de concessão do domínio municipal.”
67 No nº 2 do art.º 18º do DL nº 448/91, de 29 de Dezembro consta que: “Os acordos de cooperação podem incidir, nomeadamente, so bre os seguintes
aspectos: a) Limpeza e higiene; b) Conservação de espaços verdes existentes; c) Manutenção dos equipamentos de recreio e lazer; d) Vigilância da área, de
forma a evitar a sua degradação.”
68 Raposo (2009:23) reporta os casos de “empreendimentos clausurados (vedados e/ou murados e que realizam o controlo do acesso e das suas circulações
internas) que, ao mesmo tempo, mantêm arruamentos, infra-estruturas e espaços verdes internos que pertencem ao domínio público.” Entenda-se esta
apropriação de espaço público para condomínio privado como uma permissão devida a um vazio legal.

respeitem a edifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si que determinem,

69
em termos urbanísticos, impactes semelhantes a uma operação de loteamento” .
Assim, os promotores, em diversas circunstâncias, deixam de ter (pelo menos
teoricamente) interesse em recorrer a outras formas de licenciamento (tal que a
figura das ‘obras particulares’) que não os loteamentos com o intuito de fugirem às
cedências.
Após esta análise das modificações mais significativas dos diplomas que
regulam, de facto, os condomínios fechados, torna-se possível identificar as suas
70
diversas formas de “organização” jurídica . Raposo (2002) identifica cinco soluções:
a primeira corresponde aos casos de empreendimentos que consistem num edifício
de habitação colectiva isolado que se diferenciam dos restantes pelo facto de terem
equipamentos e espaços “mais generosos”. Estes empreendimentos não se
enquadram no âmbito desta dissertação, como já fora referido. A segunda solução
prende-se com a novidade trazida ao instituto da propriedade horizontal pelo artigo
n.º 1438-A, DL nº 267/94 de 25 de Outubro. Assim, os conjuntos de edifícios
(independentemente da sua tipologia) passam a ser consagrados pelo regime da
propriedade horizontal, o que significa que não estão sujeitos a operações de
loteamento e, portanto, se enquadram no regime das obras particulares ou da
edificação. A terceira situação decorre do artigo 15º do DL 448/91. O referido artigo
veio permitir o usufruto de “espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas
viárias e equipamentos” privados por parte de residentes em lotes distintos. Estes
espaços comuns privativos são geridos conforme a aplicação específica do regime da
propriedade horizontal71.
A quarta solução é distinta das anteriores pois não se baseia em nenhum

diploma jurídico. Trata-se de empreendimentos que resultam de loteamentos
regulares, mas que apresentam as características de um cf, ou seja, resultam do
vedamento (de raiz) de áreas que contêm infra-estruturas, arruamentos, espaços
colectivos, espaços verdes, etc., que pertencem ao domínio público. A sua natureza
de facto é distinta da sua existência de jure. Neste caso, é apenas possível
reconhecer alguma afinidade com o previsto no art.º 18 do DL nº 448/91, dada a
possibilidade da existência de um protocolo sobre a gestão de espaços públicos que
72
são, assim e de alguma forma, “privatizados” . Por último, encontra-se a figura
jurídica dos empreendimentos turísticos nas suas variantes de aldeamentos turísticos
e de conjuntos turísticos, cuja legislação pretendia regular empreendimentos de
69 Actualmente a Lei 60/2007 estende a redacção deste ponto acrescentando: “… semelhantes a uma operação de loteamento, nos term os a definir por
regulamento municipal”. Esta alteração surgiu no DL nº177/2001.
70 Note-se que existem mais diplomas referentes à vida jurídica dos condomínios fechados, contudo, este capítulo pretende (apenas) ser um
enquadramento geral da legislação dos condomínios.
71 Nesta situação enquadra-se o cf Quinta Patino cujo alvará de loteamento (n.º 994 de 1996 emitido pela Câmara Municipal de Cascais), afirma: “O
loteamento em causa reveste as características do loteamento fechado, ou, como é costume referir, “condomínio privado”, atend endo à natureza privada
das parcelas destinadas a espaços verdes e de utilização colectiva, de acordo com o disposto no art.º. 15º do Dec.-Lei nº. 448/91, de 29 de Novembro, na
redacção da Lei nº. 25/92, de 31 de Agosto”.
72 É o caso do protocolo celebrado entre a Associação de Proprietários da Quinta da Beloura e a Câmara Municipal de Sintra, e que, precisamente, invoca
nas suas considerações iniciais o artigo 18.º do 448/91.

índole turística mas acabou por dar azo à criação de unidades de habitação e,
portanto, de condomínios fechados. Apesar de existir legislação sobre “indústria
hoteleira e similar” desde 1954, só em 1997 a legislação impôs limites a essa
73
deturpação . No concelho de Cascais são identificáveis dois casos: a Quinta da
Penha Longa e a Quinta da Marinha-Euronova74.
Ainda no âmbito da legislação, há que referir que a Lei nº 60/2007, de 4 de

Setembro, prevê a isenção de licença municipal no caso das “Obras de escassa
relevância urbanística”, ou seja, “as obras de edificação ou demolição que, pela sua
75
natureza, dimensão ou localização tenham escasso impacte urbanístico” . Isto
significa que as obras não têm de ser comunicadas nem licenciadas pelas câmaras
municipais. Quanto ao tipo de obras que se enquadram nesta definição, o art.º 6º-A
contém nas suas alíneas e) e f), respectivamente, as seguintes redacções: e) a
edificação de equipamento lúdico ou de lazer associado a edificação principal com
área inferior à desta última; f) a demolição das edificações referidas nas alíneas
anteriores. Ora, sendo que um dos elementos que distinguem os cf´s dos demais
empreendimentos é a presença de equipamentos de uso colectivo, uma alteração ou
mesmo demolição dos mesmos, deixa de carecer de autorização municipal, o que
significa que tal passa apenas a ser da responsabilidade de particulares. Esta
alteração abre assim as portas a modificações sem que seja necessário que algum
profissional qualificado participe no processo nem que as autarquias se pronunciem
sobre a matéria.
SÍNTESE
Apesar do fenómeno dos cf's se ter tornado visível desde os anos de 1980, foi
apenas no século XXI que surgiu a sua primeira definição num documento de
carácter jurídico-normativo. Saliente-se que esta definição surgiu num diploma de
2002 de produção autárquica (Torres Vedras). Apenas no ano seguinte seria criada a
primeira definição legal com âmbito de aplicação nacional.
À falta de uma legislação específica para os cf's, estes encontraram o seu

enquadramento legal noutros regimes jurídicos: essencialmente no Regime Jurídico
da Propriedade Horizontal e no Regime Jurídico das Operações Urbanísticas
(produção de solo urbano e edificação). Ao longo do tempo, as formas de viabilizar
legalmente os cf's foram sendo alteradas e estes foram adaptando-se às
contingências e exigências legais. Ao mesmo tempo, a lei e as autarquias, assim
como outras entidades públicas, foram-se-lhes ‘adaptando’, seja também porque aí
encontraram alguma suposta (seja económica) ‘vantagem’.
73 Decreto Regulamentar n.º 34/97 de 17 de Setembro, cuja redacção veio a ser ligeiramente alterada pelo Decreto Regulamentar n.º 14/99, impõe um
limite de 50% de unidades sem veículo turístico, sobre o total de unidades construídas.
74 Alvará n.º 872 de 1988 e Alteração de Alvará de 1992, emitidos pela Câmara Municipal de Cascais.
75 Segundo a alínea m) do art.º 2º do da Lei nº 60/2007, de 4 de Setembro.

Surgem situações na Lei em que está implícita a a realidade dos cf's. Existem
mesmo diplomas em que os cf's são explicitamente mencionados, mas não existe
qualquer regulamentação específica relativa à sua constituição ou construção. Em
2007, foi mesmo aprovado um texto legal que permite a alteração (sem a
intervenção de profissionais qualificados na matéria ou de qualquer entidade
pública) do que mais distingue os cf's da “habitação tradicional”, ou seja, os seus
equipamentos e espaços colectivos.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura DESENVOLVIMENTO
3. Desenvolvimento

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura METEDOLOGIA
3.1 Metodologia
RESUMO:
Nesta sede é descrita a metodologia utilizada neste estudo. Pretende-se

aclarar o processo que foi aplicado para a reunião de elementos que permitissem
uma caracterização dos cf's em análise, assim como descrever os parâmetros
utilizados. Tomam-se como exemplo análises do espaço urbano que se apliquem ao
universo de estudo, nomeadamente o Atlas Urbanístico de Lisboa (Salgado 2006), A
Forma Urbana no Planeamento Físico (Pereira 1983) e Do Bairro e da Vizinhança à
Habitação: Tipologias e caracterização dos níveis físicos residenciais (Coelho 1998).
Recorreu-se à obra Vocabulário de Termos e Conceitos do Ordenamento do Território
(DGOTDU 2008), para assegurar uma correcta aplicação dos termos e identificação
dos elementos constituintes. Identificam-se, ainda, que elementos caracterizadores
dos cf's foram utilizados nas análises existentes sobre os cf's, e.g. Billard (2009),
Raposo (2002), Cruz (2003 e 2004), Landman (2002), Claessens (2009), etc.
O capítulo divide-se em três partes. Na primeira parte é descrito o processo

de eleição dos casos em análise e a limitação do Universo de estudo. A segunda
parte relata o sistema de caracterização objectiva dos casos de estudo e faz uma
descrição dos parâmetros utilizados no processo. Por último, na terceira e última
parte procede-se à descrição da metodologia aplicada na caracterização morfológica.
PARTE 1 – UNIVERSO DE ESTUDO
A aproximação inicial à realidade dos cf´s no concelho de Cascais fez-se

através da identificação dos mesmos que satisfaziam as condições impostas a priori
para o desenvolvimento desta dissertação76. Devido à limitação temporal e à
facilidade de acesso a informação sistematizada, a abordagem passou pela selecção
dos cf´s identificados a partir da lista de Raposo e Cotta (2007) que correspondessem
às exigências impostas. Chegou-se então a uma lista de 41 cf´s passíveis de serem
analisados (ver anexo A.3).
A partir da referida lista, passou-se à segunda fase do levantamento de

possíveis casos de estudo: a sua localização no município de Cascais. Se alguns casos
eram do conhecimento do autor (por exemplo a Quinta Patino ou a Quinta da Penha
Longa), os restantes casos foram localizados através da consulta de diversos meios:
bibliografia, internet (sites dos próprios condomínios, de imobiliárias, da Câmara
Municipal de Cascais, Google Earth, Maps Live, etc.), funcionários da Câmara
Municipal de Cascais, taxistas, ou conhecidos do autor.
A análise dos cf’s pressuponha uma fonte de informação comum, cujo

conteúdo fosse rigoroso. A identificação da implantação dos cf’s no município de
Cascais afigurava um aspecto fundamental para o acesso à mesma informação. Seria
com base na localização dos possíveis casos de estudo que se conseguiria aceder aos
processos camarários de onde se extrairiam os dados necessários para a sua
caracterização.
76 No Capítulo 2.1 Conceito de Condomínio Fechado encontra-se uma definição de condomínio fechado que traduz os requisitos referidos.

Foi a partir do SIG (Sistema de Informação Geográfica - disponível no site da

Câmara Municipal de Cascais http://sig.cm-cascais.pt) que se conseguiria obter o
número do processo camarário dos condomínios localizados e sua correspondência
quanto ao número da caixa no arquivo municipal. Então, foi feito uma
correspondência entre cada caso localizado e o respectivo número de processo
camarário (e das caixas do arquivo). Atendendo a que o depósito de processos
municipal iniciou, no decorrer da elaboração deste trabalho, a digitalização de
documentos inerentes aos processos urbanísticos do município, passou a existir
informação online passível de ser acedida através do site do SIG. A partir deste
ponto, surgiram três situações distintas:
a) Toda a informação pode ser acedida via internet: desde os dados

numéricos (Área total, Área de Construção, etc.), até à possibilidade de descarregar a
planta presente no processo camarário (exemplo do que aconteceu com a Quinta
77
Patino) ;
b) Alguma informação está online mas não é a suficiente para completar a

análise pretendida, sendo então necessário aceder a fontes de informação materiais
e não virtuais (Licenças de Contrição, Licenças de Utilização, Alvarás, Memórias
Descritivas, etc.);
c) Não está disponível informação online e proceder-se-ia como descrito

na situação anterior.
No processo acima descrito o universo de casos passíveis de enquadrar neste

trabalho foi diminuindo, devido a diversos factores: nem todos os cf’s constantes na
lista de Raposo e Cotta (2007) foram localizados, mesmo com a diversidade de
fontes; a referida lista baseou-se na imprensa, pelo que os nomes dos cf´s
identificados eram os “nomes comerciais” e não os nomes dos processos no arquivo
municipal, o que dificultou a procura de casos não localizados; ainda que a
disponibilidade e colaboração dos membros do arquivo tenham sido irrepreensíveis,
houve processos que estavam indisponíveis para consulta; noutros casos a
informação disponível (virtual e material) não era a suficiente para uma abordagem
rigorosa; situações em que para o mesmo cf são apresentados vários processos
urbanísticos, cuja complexidade e sobreposição inviabilizavam o rigor da informação;
por último, pode-se referir a contingência temporal que não permitiu um
prolongamento da procura de informação.
77 Denote-se que apesar de a informação estar disponível online, optou-se por se confirmar os dados nos processos do Arquivo Municipal.

PARTE 2 – CARACTERIZAÇÃO OBJECTIVA
Uma vez identificados os casos de estudo, passou-se à segunda fase da metodologia

empregue: a sua caracterização. Uma caracterização do espaço urbano deve atender
a inúmeros factores que o formam, transformam, caracterizam e potenciam
alterações. De modo a estruturar essa caracterização, este estudo substancia-se
segundo duas abordagens. A primeira consiste em fazer um levantamento de dados
e valores quantificáveis comuns aos casos de estudo. A segunda abordagem baseia-
se na tradução gráfica de elementos objectivos caracterizadores do universo de
análise.
1) Quanto à primeira abordagem, os parâmetros, valores e índices quantitativos

tomados em consideração foram os seguintes78:
Nome do condomínio fechado: Nome comercial do condomínio, nem sempre

corresponde com o nome do processo no arquivo da câmara;
Freguesia: Freguesia onde se encontra o caso de estudo, dentro do concelho de

Cascais;
Ano do processo camarário: Ano correspondente ao processo em questão. Por vezes

os casos de estudo são alvos de vários processos urbanísticos, tendo-se optado por
considerar o processo mais antigo;
Número processo camarário: Número do processo no arquivo da Câmara Municipal;
Estado de consolidação: Corresponde à fase em que o caso de estudo se encontra

quanto à sua conclusão. Pode corresponder a Condomínio consolidado: se o cf
apresenta (à data da análise) a execução total do projecto proposto no processo
camarário, incluindo edificado, áreas veres, rede viária, e outras infra-estruturas; ou
a Condomínio em consolidação: quando a execução do projecto proposto no
processo camarário está por concluir;
Planta de apresentação: Planta do caso de estudo elaborada pelo autor que tem
como base o documento CMC (2009). É identificada a massa edificada (construída e
por construir), a estrutura verde, a topografia e os espaços exteriores não
pavimentados e pavimentados.
Planta do Processo Camarário: Planta constante no arquivo camarário referente ao

processo do caso de estudo em análise.
Perfis: Cortes no terreno e edifícios pelos eixos marcados na planta de apresentação.
Superfície Total: Valor numérico, expresso em metros quadrados [m2], que

corresponde à área da projecção do terreno no plano horizontal de referência
78 Os dados numéricos de cada caso de estudo estão estruturados no Anexo A.6.

cartográfica (ou seja simplificando, a área do caso de estudo em planta), cujo limite
corresponde ao limite do caso de estudo, que revela a escala do empreendimento;
Área Bruta de Construção: Valor numérico, expresso em metros quadrados [m2],

resultante do somatório de todos os pavimentos, acima e abaixo do solo, medidas
pelo extradorso das paredes exteriores incluindo comunicações verticais
(nomeadamente, escadas rampas e caixas de elevadores) e alpendres e excluindo os
espaços livres de uso público cobertos pelas edificações, zonas de sótão sem pé-
direito regulamentar, terraços descobertos e estacionamentos e serviços técnicos
instalados nas caves dos edifícios;
Área de Implantação do edificado: Também conhecida como Área de Ocupação é o

valor numérico, expresso em metros quadrados [m2], resultante do somatório das
áreas resultantes da projecção no plano horizontal de todos os edifícios (residenciais
e não residenciais), incluindo anexos, mas excluindo varandas e platibandas;
Área de Espaço Aberto: Valor numérico, expresso em metros quadrados [m2],

resultante do somatório das áreas não ocupadas pela implantação das construções.
É constituída por áreas impermeabilizadas e áreas de solo permeável;
Área de Equipamentos Colectivos: Valor numérico, expresso em metros quadrados

[m2], relativo à Área relativa a todos os equipamentos existentes de utilização
colectiva (desportivos, culturais, comércio, serviços, etc.);
Superfície de Solo Permeável: Valor numérico, expresso em metros quadrados [m2],

resultante do somatório das áreas em que a infiltração das águas no subsolo
apresenta condições favoráveis, devido à natureza do solo e à morfologia do terreno.
Exclui as áreas de implantação das construções de qualquer tipo e as áreas de solos
pavimentados com materiais impermeáveis79;
Número de fogos: Valor numérico, expresso em unidades, que corresponde ao

número de fogos existentes à data do levantamento, independentemente da
tipologia construtiva. Excluem-se os fogos ainda em construção ou previstos no
processo camarário;
Número de lotes: Valor numérico, expresso em unidades, que corresponde ao

número de parcelas em que a superfície do terreno está dividida no processo
Figura 3.1 – Fotografias de diversas
Superfícies de Solo Permeável dos casos de camarário, independentemente de incluírem, ou não, áreas de espaço aberto.
Estudo
Incluem-se as parcelas que estão definidas, mesmo que ainda não tenha sido
verificada qualquer construção. Assim, denominam-se de Lotes Expectantes aqueles
que estão definidos no processo camarário, mas que não apresentam qualquer
79 A adopção do parâmetro Superfície de Solo Permeável trata-se de uma alternativa à utilização do Índice de Área de Espaços Verdes, dado que em
diversos empreendimentos torna-se impossível distinguir o que é espaço verde do que é Área de solo permeável (ver figura 3.1). Um espaço composto por
mato ou arbustos não se apresenta com a mesma configuração de um jardim com relva, contudo não deixa de ser um espaço verde. Por estas indefinições,
assumiu-se o parâmetro de Superfície de Solo Permeável.

obstáculo físico ao seu acesso, constituindo espaços colectivos ”de facto” e espaços
privados “de jure. Excluem-se futuras parcelas do terreno implícitas a futuras
construções previstas nos processos camarários. Nestes casos verifica-se que ainda
não estão definidas as possíveis parcelas do terreno em que este se dividirá aquando
da conclusão do processo camarário;
Dimensão dos Lotes: Valores numéricos, expressos em metros quadrados [m2],

correspondentes às áreas mínima, máxima e média das parcelas existentes nos cf's;
Índice de Construção (bruto): Multiplicador urbanístico correspondente ao

quociente entre o somatório das áreas de construção [em m2] e a área ou superfície
de referência [em m2], onde se pretende aplicar de forma homogénea o índice.
Neste caso, a superfície de referência é a Superfície Total;
Índice de Implantação: Multiplicador Urbanístico correspondente ao quociente

entre o somatório da Área de Implantação das construções [em 2] e a área ou
superfície de referência [m2] onde se pretende aplicar de forma homogénea o
índice. A superfície de referência é a Superfície Total;
Índice de Espaço Aberto: Multiplicador urbanístico correspondente ao quociente

entre a área de espaço aberto [em m2] e a área ou superfície de referência [em m2],
onde se pretende aplicar de forma homogénea o índice. Trata-se de um índice
complementar do Índice de Implantação. A superfície de referência é a Superfície
Total;
Índice de Permeabilidade do Solo: Multiplicador urbanístico correspondente ao

quociente entre a área de solo permeável [em m2] e a área ou superfície de
referência [em m2], onde se pretende aplicar de forma homogénea o índice. A
superfície de referência é a Superfície Total;
Percentagem de Espaço Colectivo: Corresponde à fracção da superfície do terreno

que se encontra no domínio colectivo do condomínio fechado. Inclui, arruamentos,
praças, jardins, equipamentos colectivos e os lotes expectantes;
Percentagem de Espaço Privado: Corresponde à fracção da superfície do terreno

que se encontra no domínio privado. Inclui, as áreas de implantação das construções
privadas e respectivas parcelas de terreno;
Percentagem de Equipamentos: Corresponde à fracção da superfície do terreno

afecta a equipamentos colectivos;
Média de Pisos acima do Solo: Valor numérico, expresso em unidades,

correspondente à média de pisos do edificado, acima do solo. São excluídos sótãos
sem pé-direito regulamentar e coberturas em terraço, mesmo que utilizáveis.

Índice de Superfície Total por Fogo: Multiplicador Urbanístico, expresso em metros

quadrados por fogo [m2/fogo], correspondente ao quociente entre a Superfície Total
[m2] de cada empreendimento e o Número de fogos do mesmo.
Índice de Equipamentos por Fogo: Multiplicador Urbanístico, expresso em metros

quadrados por fogo [m2/fogo], correspondente ao quociente entre a Área de
Equipamentos Colectivos [m2] de cada empreendimento e o Número de fogos do
mesmo.
Área de Espaço Colectivo por Fogo: Multiplicador Urbanístico, expresso em metros

quadrados por fogo [m2/fogo], correspondente ao quociente entre a Área de Espaço
Colectivo [m2] de cada empreendimento e o Número de fogos do mesmo.
Foram, ainda, recolhidos mais dados para cada caso de estudo. Trata-se de uma
planta da Planimetria retirada do SIG (Sistema de Informação Geográfica) disponível
com a informação correspondente ao ano de 2009; um Ortofotomapa, também
retirado do SIG (Sistema de Informação Geográfica) disponível com a informação
correspondente ao ano de 2009; e um levantamento fotográfico (Contudo, devido à
inacessibilidade dos cf´s foi necessário recorrer a sites da internet para conseguir
imagens do interior dos casos de estudo).
2) Passando agora à descrição da segunda abordagem sobre os casos de estudo,

relembre-se que esta consiste na tradução gráfica de elementos objectivos
caracterizadores do universo de análise. Foram identificados os três esquemas
necessários para uma descrição dos elementos caracterizadores dos cf's.
Um primeiro esquema decifraria a informação sobre as relações entre o

Cheio-Vazio e a distribuição do Espaço Privado e Espaço Colectivo de cada
empreendimento e ainda caracterizaria o tipo de limitação do caso em análise
(Figura 3.2). Recorde-se que o parcelamento da propriedade/loteamento da
construção, assim como os elementos construídos são, segundo Pereira (1983: 18)
elementos definidores do solo/paisagem. A morfologia do espaço exterior é ainda
caracterizada pela rede de implantação do edificado (idem 50). Para o conseguir,
estabelecerem-se os seguintes parâmetros a identificar no referido esquema:
Edifícios construídos: Edifícios cuja construção está concluída à data do

Figura 3.2 – Esquema-tipo do Edificado dos
casos de estudo levantamento do respectivo condomínio;
Edifícios Edifícios por Espaço Espaço

Construídos Construir Colectivo Expectante
Espaço
privado
Limite
Opaco
Limite
Permeável
Edifícios por construir: Edifícios cuja construção está prevista no projecto camarário,
contudo ainda não foram concluídos. Incluem-se as construções previstas e definidas
no processo do condomínio que ainda não foram iniciadas;
Espaço exterior (colectivo): Espaço exterior comum aos residentes do condomínio;
Espaço exterior (expectante): Espaço exterior que no processo camarário está

definido, delimitado e indicado como privado, mas à data do levantamento tem um

domínio colectivo (não apresenta qualquer tipo de barreira que impossibilite o

acesso ao mesmo), correspondendo aos lotes expectantes;
Espaço exterior (privado): Espaço exterior de acesso condicionado ao proprietário

do mesmo;
Delimitação Opaca do Condomínio Fechado: A periferia do condomínio é vedada

por elementos (naturais ou artificiais) que impedem o acesso ao mesmo e qualquer
relação visual;
Delimitação Permeável do Condomínio Fechado: O condomínio está definido por

barreiras que permitem uma relação visual exterior/interior, ou consta-se a
inexistência da mesma;
Figura 3.3 – Fotografia de exemplo de
delimitação Opaca de um caso de estudo Um segundo esquema a desenvolver seria referente à Distribuição funcional
(Villaggio Manique)
da tipologia do Edificado (Figura 3.5). Pereira (1983: 52) afirma que a definição da
morfologia de um aglomerado urbano, tem uma importante contribuição da
morfologia da massa edificada, pois “subordina-se às suas exigências formais e
funcionais” (idem). É pois importante identificar tipologias edificatórias que
correspondem às diferentes actividades, formas de agrupamento, tipo de contorno e
superfície que ocupam no solo. Este esquema identificaria a tipologia do edificado
em conformidade com a sua distribuição, dentro do perímetro de cada cf. Para
atingir esse objectivo foram reconhecidas várias conformações urbanas possíveis
para a distribuição do edificado, as quais são descritas de seguida:
Quanto à Habitação Unifamiliar e Multifamiliar:

Figura 3.4 – Fotografia de exemplo de
delimitação Permeável de um caso de
Isolada: o edifício está completamente separado de qualquer outro edifício (com
estudo (Encosta da Aldeia)
excepção dos seus edifícios anexos). No caso da Habitação Multifamiliar esta
tipologia poder-se-á denominar Bloco;
Geminada: os edifícios se agrupam dois a dois, justapondo-se através da empena;
Banda: quando os edifícios se agrupam em conjunto de três ou mais edifícios

contíguos, segundo uma direcção;
Em Pátio: quando os edifícios se agrupam em conjuntos de três ou mais edifícios,

formando uma linha poligonal aberta;
Figura 3.5 – Esquema-tipo da distribuição

funcional dos casos de estudo
Quarteirão: quando os edifícios se agrupam em conjuntos de três ou mais edifícios,
Habitação
Unifamiliar
Isolada Geminada Banda Em Pátio Quarteirão
formando uma linha poligonal fechada;
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos
Relativamente aos Equipamentos Colectivos: são todos aqueles que têm uma
utilização comum aos residentes do condomínio, independentemente do seu
carácter (lazer, de comércio, de gestão do condomínio, etc.).

Ainda na parte referente à tradução gráfica dos elementos caracterizadores

do universo de análise, foi elaborado um esquema que traduziria a morfologia do
terreno e a vegetação do mesmo (Figura 3.6). É fundamental conhecer as linhas
essenciais da ordenação da paisagem existente para uma caracterização de um
aglomerado urbano (Pereira 1983: 18). Trata-se de elementos que, segundo Pereira
(idem), definem a morfologia do solo e da paisagem. Neste esquema estariam
representadas as curvas de nível (que permitem uma melhor acepção da forma do
terreno) e a distribuição da vegetação (extensão, localização e densidade), e
marcação da extensão de ocorrências topográficas. Assim, estão presentes no
Figura 3.6 – Esquema-tipo da morfologia do
esquema:
terreno dos casos de estudo
Orientação Linha de Linha de Plataforma Vale

das Encostas Cumeada Água Orientação das Encostas: Setas que indicam o sentindo descendente das encostas.
Cumeadas: Linha que une os pontos mais altos de uma sequência de morros ou
montanhas, constituindo-se no divisor de águas.
Linhas de água: Linha que une os pontos mais baixos de uma sequência de morros
ou montanhas, constituindo-se no divisor de águas.
Plataforma: Classificação dada a uma forma de relevo constituída por uma superfície
plana, com cume mais ou menos nivelado. São como superfícies topográficas rectas,
que podem ser regulares ou não.
Vale: Classificação dada a uma depressão topográfica entre duas elevações. É a

superfície que ladeia as linhas de água.
Vegetação: Identificação de elementos arbóreos, consoante a sua dimensão e

densidade.
Foi desenvolvida uma ficha-tipo em que se estruturaram os dados e

esquemas acima referidos, para cada caso de estudo. Essa ficha é composta por duas
páginas. Na primeira página, surgem dados identificadores do caso de estudo (Nome,
80
localização, os dados gerais , e a planta constante no processo camarário). A
primeira página apresenta a seguinte configuração:
80 Os dados que se encontram na ficha são, apenas, os dados gerais que caracterizam cada caso de estudo. Estes correspondem à Su perfície Total, Área
Bruta de Construção, Área de Implantação, Área de Equipamentos Colectivos, Superfície de Solo Permeável, Número de fogos, Número de Lotes, Dimensão
dos Lotes (mínima, máxima e média), Índice de Construção, Índice de Implantação, Índice de Espaço Aberto, Índice de Permeabil idade do Solo, Índice de
Espaço Colectivo, índice de Espaço Privado e Percentagem de Equipamentos. Os restantes dados encontram-se descritos no Capítulo 3.2, referente à
caracterização dos casos de estudo, assim como nos Anexo A.6, em que estão estruturados por caso de estudo.

1-Nome do condomínio
(1) (2) (3) (4)
(6)
2-Freguesia
3-Ano do processo camarário
4-Número do caso de estudo

(7) (5)
5-Planta do processo camarário
6-Número processo camarário
7-Dados Gerais
8-Localização
9-Fotografias
(8) (9) (10) (11)
10-Planimetria
11-Ortofotomapa
Figura 3.7 – Primeira página da ficha-tipo
Na segunda página da ficha surgem os elementos de segunda ordem de

análise. Surge a planta de apresentação do caso de estudo, os três esquemas
descritos (Edificado, Distribuição do Edificado e Morfologia do Terreno). A segunda
parte da ficha apresenta a seguinte configuração:
(12) (13) (14) (15)

12-Nome do condomínio
(17)
13-Freguesia (18)
(16)
14-Ano do processo camarário
15-Número do caso de estudo
16-Planta de apresentação
(19)
17-Estado de consolidação
18- Esquema do Edificado
19-Esquema da distribuição
funcional
20- Esquema da Morfologia do (20)
Terreno (21)
21- Perfis
11-Ortofotomapa
Figura 3.8 – Segunda página da ficha-tipo
Foram elaboradas fichas para cada um dos cf's em análise, como forma de
estruturação de informação. Estas fichas encontram-se no Anexo A.4.

PARTE 3 – CARACTERIZAÇÃO MORFOLÓGICA
Após a recolha dos dados caracterizadores dos casos de estudo e da tradução

gráfica dos três esquemas anunciados, fez-se uma interpretação esquemática da
morfologia funcional de cada um, considerando os elementos referidos. Trata-se de
uma terceira abordagem, de natureza empírica, que interpreta a conformação
morfológica de cada caso de estudo e as relações entre os factores conformadores
das suas morfologias. Reporta-se igualmente à relação entre diversos elementos
como a apropriação do solo, o edificado e equipamentos, a sua distribuição
Figura 3.9 – Esquema-tipo da morfologia funcional, rede de circulação, e condicionantes dos mesmos elementos. Pretende-se
funcional dos casos de estudo
perceber qual o entender qual o valor e funções que os equipamentos e espaços de
permanência exteriores assumem na morfologia funcional dos casos de estudo.
Foi elaborado um esquema para cada caso de estudo (Figura 3.9). Cada
esquema é dissecado em “três camadas” para uma melhor compreensão do mesmo.
Por sua vez, cada camada corresponde a um esquema acessório, cuja sobreposição
resulta no esquema inicial.
No primeiro esquema acessório surge a configuração do espaço de circulação

de cada caso de estudo, segundo um sistema hierárquico (Figura 3.10). A hierarquia
corresponde ao papel que as vias de circulação assumem dentro de cada
Figura 3.10 – Esquema-tipo da distribuição empreendimento. As vias principais estruturam a circulação dentro do cf; as vias
dos acessos dos casos de estudo
secundárias asseguram ligações não estruturantes; e as vias pedonais que, como, o
nome indica têm um uso exclusivo do peão. São ainda marcadas os acessos ao
exterior do empreendimento, seguindo a mesma hierarquia.
No segundo esquema acessório surge a distribuição dos núcleos de edificado

sobreposto ao esquema anterior (ver figura 3.11). Identificam-se a massa edificada,
assim como os equipamentos, traduzindo-se graficamente a sua conformação. Um
esquema de cores e a presença da rede de circulação permite estabelecer qual a
relação entre estes elementos e o papel que cada um desempenha no
empreendimento.
dos núcleos do edificado dos casos de
O terceiro esquema acessório revela a localização de núcleos de
estudo
equipamentos, a existência de barreiras e identifica relações entre os elementos
(Figura 3.12). As barreiras podem ser de ordem natural (devido às condições
topográficas, ou à densidade/conformação da vegetação, etc.) ou de ordem artificial
(como os lotes privados, muros, taludes, construções, etc.).
Assim, o esquema principal é construído com a sobreposição destas camadas

e deixa identificar as relações entre os elementos referidos. Trata-se de uma
composição de relações que existem, o que possibilita a descoberta de outras
relações e interpreta a formalização da distribuição espacio-funcional dos casos de
estudo.
de barreiras e núcleos de equipamentos dos
casos de estudo

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura CASOS DE ESTUDO
3.2 Casos de Estudo

RESUMO:
Neste capítulo faz-se a caracterização dos casos de estudo, segundo alguns

indicadores que permitam uma comparação entre estes. Tratam-se de indicadores
numéricos, quantificáveis, objectivos que auxiliam a compreensão da conformidade
espacial dos cf's em análise.
O capítulo divide-se em quatro partes. Na primeira os casos de estudo são

localizados e alvo de uma apresentação sumária. Na segunda os casos de estudo são
caracterizados com base nos diagramas e esquemas desenvolvidos. Na terceira parte
os dados numéricos e parâmetros quantificáveis do Universo de análise são
contrastados. Na quarta, e última parte, faz-se uma síntese da análise efectuada.
PARTE 1 – APRESENTAÇÃO CASOS DE ESTUDO
Após a aplicação da metodologia enunciada (Capítulo 3.1), passa-se à

apresentação dos casos de estudo e à sua localização no Concelho de Cascais. O
universo em análise restringe-se a oito casos, dispersos pelo município sob
observação, como se pode verificar na Figura 3.1381. Na mesma figura, estão
evidenciados os principais eixos viários do concelho.
01) Malveira-Guincho
02) Quinta Patino
03) Vila Poente 08

01
04) Vila Marisa

03
05
02
05) Villaggio Manique 06

07
06) Vila Estoril Golf
04
07) Encosta da Aldeia
1000 2000
Casos de Estudo Eixos Escala [m]
N
08) Quinta da Penha Longa
Figura 3.13 – Localização dos casos de estudo no Concelho de Cascais
Procede-se agora a uma apresentação sumária de cada caso de estudo.

Trata-se de um enquadramento introdutório de cada caso, em que para cada objecto
de análise é apresentado um Ortofotomapa82, assim como é demonstrada a
localização individual no Concelho de Cascais e é apresentada uma selecção de
fotografias de cada cf.
81 No Anexo A.5, encontra-se a mesma figura com maiores dimensões.

82 Para o caso do cf Quinta da Penha Longa, o Ortofotomapa é substituído por uma imagem do Google Earth, devido à inacessibilida de do Ortofotomapa do
Concelho de Sintra.

01_ Malveira-Guincho
Figura 3.14 – Ortofotomapa do cf Malveira-Guincho
Site na Internet: http//: www.malveiraguincho.com
1000 2000
N
Figura 3.16 – Localização do cf Malveira-Guincho no Concelho de Cascais
O primeiro caso de estudo é o cf Malveira-Guincho, situado junto à Estrada do

Guincho, na zona Noroeste do Concelho de Cascais.
Figura 3.15 – Fotografias do cf Malveira-

Guincho

02_ Quinta Patino
Figura 3.17 – Ortofotomapa do cf Quinta Patino
Não dispõe de site na Internet.
1000 2000

N
Figura 3.19 – Localização do cf Quinta Patino no Concelho de Cascais
A Quinta Patino é o segundo caso de estudo. Trata-se de um dos condomínios com

mais prestígio social no concelho de Cascais.
Figura 3.18 – Fotografias do cf Quinta Patino

03_ Vila Poente
Figura 3.20 – Ortofotomapa do cf Vila Poente
Site na Internet: www.wise.pt/seccoes.php?id=projectos&projectoid=3&lang=
1000 2000

N
Figura 3.22 – Localização do cf Vila Poente no Concelho de Cascais
O terceiro caso de estudo é o cf Vila Poente, caracterizado pelo edificado em banda

que o envolve, com a repetição das unidades unifamiliares.
Figura 3.21 – Fotografias do cf Vila Poente

04_ Vila Marisa
Figura 3.23 – Ortofotomapa do cf Vila Marisa
Não dispõe de site na Internet.
1000 2000

N
Figura 3.25 – Localização do cf Vila Marisa no Concelho de Cascais
Vila Marisa é o quarto caso de estudo. Localiza-se junto à costa na freguesia da

Parede. A sua característica mais evidente é o domínio da habitação multifamiliar.
Figura 3.24 – Fotografias do cf Vila Marisa

05_ Villaggio Manique
Figura 3.26 – Ortofotomapa do cf Villaggio Manique
Site na Internet: http//:www.villaggiomanique.com
1000 2000

N
Figura 3.28 – Localização do cf Villaggio Manique no Concelho de Cascais
O quinto caso de estudo é o cf Villaggio Manique. É o cf do universo de análise que

mais se afasta dos principais eixos viários do concelho.
Figura 3.27 – Fotografias do cf Villaggio

Manique

06_ Vila Estoril Golf
Figura 3.29 – Ortofotomapa do cf Vila Estoril Golf
Site na Internet: http://vilaestorilgolf.com/
1000 2000

N
Figura 3.31 – Localização do cf Vila Estoril Golf no Concelho de Cascais
Vila Estoril Golf é o sexto caso de estudo. É o cf de menor dimensão do universo de

análise. Localiza-se junto a um dos eixos principais (a Av. da República).
Figura 3.30 – Fotografias do cf Vila Estoril

Golf

07_ Encosta da Aldeia
Figura 3.32 – Ortofotomapa do cf Encosta da Aldeia
Site na Internet: http://www.freisantos.com/home_encosta.htm
1000 2000

N
Figura 3.34 – Localização do cf Encosta da Aldeia no Concelho de Cascais
Encosta da Aldeia é o sétimo caso de Estudo. A sua característica principal é o seu

desenvolvimento linear.
Figura 3.33 – Fotografias do cf Encosta da

Aldeia

08_ Quinta da Penha Longa
Figura 3.35 – Fotografia Aérea do cf Quinta da Penha Longa
Site na Internet: http://www.penhalonga.com/
1000 2000

N
Figura 3.37 – Localização do cf Quinta da Penha Longa no Concelho de Cascais
Por último, surge o oitavo caso de estudo: a Quinta da Penha Longa. A sua
implantação divide-se entre os concelhos de Cascais e Sintra. É o caso de estudo com
maior dimensão.
Figura 3.36 – Fotografias do cf Quinta Patino

PARTE 2 – CARACTERIZAÇÃO DOS CASOS DE ESTUDO
Uma vez introduzidos os oitos objectos de estudo neste trabalho, procede-se

à sua caracterização com base nos diagramas e esquemas desenvolvidos segundo a
metodologia indicada.
A análise consiste num estudo em que são descritos parâmetros, princípios

ou modelos de organização do espaço. Assim, é viabilizada uma comparação entre os
diferentes casos de estudo. Geram-se esquemas e organizam-se percepções
espaciais de modo a possibilitar o confronto de situações, por vezes, muito
diferenciadas. Este processo é indispensável para uma concepção informada do
urbanismo, segundo Salgado (2006: 7).
Atende-se a um estudo comparado feito no Município de Cascais que

procura perceber as diferentes disposições dos espaços residenciais reconhecidos
como cf´s, que ocupam o solo contido nos seus perímetros. Não se trata de analisar
o Concelho de Cascais no seu conjunto, mas antes comparar as diferenças
qualitativas e quantitativas dos cf´s, enquanto unidades definidas de espaço privado
que apresentam diferentes morfologias. Trata-se, portanto, de um estudo
comparado de modelos físicos que, procuram relacionar a disposição dos edifícios
bem como tipos de espaços não edificados, colectivos ou privados, que os suportem
ou servem.
O método de apresentação dos casos de estudo é sistemático, assim como a

sua caracterização. Num momento inicial faz-se um enquadramento do objecto de
análise, são mostradas fotografias do mesmo, a planta de apresentação, os perfis do
terreno e os Dados Gerais. Seguidamente procede-se à interpretação dos três
esquemas objectivos (Edificado, Distribuição Funcional e Morfologia do Terreno). Por
último, é feita a análise da caracterização empírica. O caso da Quinta da Penha Longa
foge à formatação dos restantes casos de estudo, por força da sua singularidade.
Segue-se a caracterização dos casos de estudos já apresentados.

01_ Malveira-Guincho
N
Figura 3.38 – Fotografias do cf Malveira- Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escalaa
Guincho
Freguesia – Alcabideche Figura 3.39 – Planta do cf Malveira-Guincho
Processo – 10159 (1998)
Superfície total – 249588 m2Área Bruta de

Const. – 15358 m2
Implantação do edificado – 7907 m2
Área de espaço aberto - 241681 m2
Equipamentos colectivos – 1177 m2
Superfície de Solo Permeável – 219538 m2

Figura 3.40 – Perfis do cf Malveira-Guincho
Número de fogos – 57
O empreendimento Malveira-Guincho situa-se na Freguesia de Alcabideche, a
Número de lotes – 57
Nordeste da praia do Guincho. O seu acesso principal faz pela estrada do Guincho
Dimensão lotes–mín.134,8 máx.8278,1 méd.1287,1 (n247). A Norte é ladeado pelo empreendimento Marinha-Guincho, que se encosta
Índice de Construção – 0,06 ao aldeamento de Malveira da Serra. A Sul surge um descampado que se estende até
Índice de Implantação – 0,03 à costa e à praia do Guincho (a cerca de 1,2 km). O processo analisado corresponde
Índice de Permeabilidade do solo – 0,88

ao número 10159, do ano de 1998. Trata-se de um caso de estudo em consolidação,
em que ainda não está concluída (estando previsto) a construção de unidades
Espaço Colectivo – 70,6%
habitacionais unifamiliares.
Espaço Privado – 29,4%
Equipamentos – 0,47%

A delimitação do condomínio assume várias materializações ao longo do perímetro

do mesmo. A nascente, junto à estrada do guincho a vedação faz-se através de uma
rede. A impermeabilidade visual é garantida através de uma arborização densa junto
à referida rede. A Norte e a Sul a densidade arbórea diminui, permitindo o contacto
visual de fora para dentro do empreendimento. A Poente, a rede desaparece em
determinados troços, emergindo noutros. Contudo, mesmo nos troços em que a
rede existe, é sempre permitido o contacto visual com o empreendimento. A
distribuição do espaço privado (e a sua contrastação com o espaço colectivo) é
N bastante variável. As parcelas de terreno, inerentes às unidades unifamiliares a

Figura 3.41 – Esquema do Edificado do cf Nascente, atingem o perímetro do condomínio. A Poente, não se verifica o mesmo.
Malveira-Guincho
Neste lado, as propriedades privadas não chegam à periferia do empreendimento.
Edifícios Edifícios por Espaço Espaço Espaço Limite Limite
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável Assim, a área colectiva divide o espaço privado e a periferia do condomínio. Entre os
extremos, em posições mais centrais, surgem núcleos de parcelas privadas
pertencentes às unidades de habitação em banda. É de notar que às unidades
habitacionais unifamiliares isoladas estão associadas a parcelas de terreno maiores
do que a cada unidade dos conjuntos em banda.
Quanto à distribuição da tipologia do edificado, verifica-se que toda a habitação é

unifamiliar. Existem doze unidades de habitação unifamiliar isoladas, das quais oito
se distribuem paralelamente ao extremo Nascente do empreendimento. As
sobrantes, encontram-se no lado oposto, a Poente. Os conjuntos de habitação em
banda adquirem vários tipos de localização. Cinco conjuntos (correspondentes a 26
N
Figura 3.42 – Esquema distribuição
fogos) situam-se junto às faixas das unidades isoladas. Ou seja, trata-se de casos em
funcional do cf Malveira-Guincho que as vias são ladeadas do lado da periferia são ladeadas por unidades isoladas, e
Habitação
Unifamiliar
Geminada
Isolada Banda Em Pátio Quarteirão
do lado interior por conjuntos em banda. Além desses conjuntos, existem mais
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos quatro agregados de unidades em banda, que correspondem a 19 fogos. Destes, três
localizam-se nas proximidades da periferia a Norte. O outro situa-se numa zona mais
central, junto ao núcleo de equipamentos. Os equipamentos consistem numa piscina
colectiva (situada junto aos conjuntos em banda a Poente), num campo de ténis
localizado numa zona central junto à via de acesso à entrada principal) e num
conjunto de quatro edifícios onde se encontra uma sala para festas, um “health
club”, um parque infantil e serviços administrativos.
A topografia da zona de implantação do empreendimento é irregular. O condomínio

situa-se entre dois vales a Nascente e a Poente. O terreno desce de altitude no
sentido Norte-Sul, sendo que existe uma plataforma no meio da periferia Norte do
empreendimento. A partir desta nasce um vale central que se desenvolve entre os
dois que ladeiam o condomínio. A vegetação é mais densa em todo o lado Poente do
N
Figura 3.43 – Esquema da morfologia do condomínio. É de notar a linha que se desenvolve no lado oposto que, como já fora
terreno do cf Malveira-Guincho
referido, reforça a delimitação do empreendimento. No resto do condomínio, a
das Encostas Cumeada Água vegetação desenvolve-se em agregados de arbustos que ocupam a maior parte do
recinto, deixando algumas zonas sem qualquer vegetação.

N
Figura 3.45 – Esquema da distribuição de
acessos do cf Malveira-Guincho
N
N Figura 3.44 – Esquema da morfologia funcional do cf Malveira-Guincho
Figura 3.46 – Esquema da distribuição e
núcleos do edificado do cf Malveira-Guincho A rede de distribuição principal do condomínio Malveira-Guincho desenvolve-se
segundo um desenho em circuito fechado através do qual se acede ao mesmo. A
entrada faz-se pelo lado Nascente e o anel descai para sul. A partir deste anel surge
um braço para Sudoeste (que liga o anel principal a uma entrada secundária) e mais
três braços para Norte (que funcionam como guias na implantação do edificado). Na
proposta do processo camarário é visível que se prevê a expansão do edificado ao
longo do anel principal de distribuição, mas ao momento deste trabalho, apenas o
edificado a Norte e a Nascente estava construído. Tanto no que já fora edificado,
como no que falta construir (segundo a proposta) a estratégia parece ser manter as
unidades de habitação unifamiliar entre as vias e o perímetro do condomínio,
N
enquanto os conjuntos de habitação unifamiliar em banda situam-se no lado interior
Figura 3.47 – Esquema da distribuição,
barreiras e núcleos de equipamentos do cf das vias. A via de distribuição secundária central que se estende para Norte, não
Malveira-Guincho
sendo periférica, apresenta conjunto de habitação em banda nos dois lados.
Distribuição Distribuição Distribuição

Acesso Acesso
privado colectivo
principal secundária pedonal
A circulação entre o espaço colectivo é sugerida pela rede de distribuição acima
Unifamiliar
Construída
Isolada Geminada Banda Em Pátio Quarteirão descrita. Contudo, é de notar a inexistência de uma ligação explícita entre a piscina
Multifamiliar
Construída de utilização comum e o núcleo de amenidades (ténis+ sala de festas+ serviços
Isolada Banda Quarteirão Equipamento
Unifamiliar administrativos+ “health club”). As barreiras que os espaços privados criam na zona
por construir
a Nascente restringem o espaço colectivo deste lado à entrada do condomínio. Para
Multifamiliar
por construir
Isolada
Banda Quarteirão Equipamento além dessas barreiras (artificiais) existem as depressões no terreno a Poente e no
vale central que dificultam as circulação no espaço colectivo.
Núcleo Barreira Barreira Relação Relação

equipamento natural artificial indirecta directa

02_ Quinta Patino
N
Figura 3.48 – Fotografias do cf Quinta Patino Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escalaa
Freguesia – Alcabideche Figura 3.49 – Planta do cf Quinta Patino
Processo – 6724 (1995)
Superfície total – 459271 m2
Área Bruta de Const. – 83254 m2
Superfície de Solo Permeável – 375746 m2 Figura 3.50 – Perfis do cf Quinta Patino
Número de fogos – 114 O cf Quinta Patino localiza-se na Freguesia de Alcabideche, a Sul de Alcoitão. A sua
Número de lotes – 94 entrada principal é na Av. da República (n 6-8), do lado poente do empreendimento.
Dimensão lotes-mín.1165,0máx.31000,0méd.2862,7
A Sul da Quinta Patino encontra-se o campo do Clube de golfe do Estoril, que
atravessa a Auto-estrada nº 5. A Nascente do cf encontra-se a localidade de Bicesse.
Índice de Construção – 0,18
A análise deste caso de estudo baseou-se no processo camarário número 6724, do
Índice de Implantação – 0,08
ano 1995. Apresenta unidades de habitação unifamiliares, bem como
multifamiliares. É um condomínio em consolidação, cujos lotes já estão definidos
Espaço Colectivo – 56,7% mas a construção do edificado ainda não foi concluída. O processo camarário
Espaço Privado – 43,3% apresenta 144 fogos, contudo estão construídos apenas 114 fogos. A Quinta Patino
Equipamentos – 1,63% distingue-se pelo seu prestígio sob a sua exclusividade.

O condomínio da Quinta Patino encontra-se circunscrito por um muro de alvenaria,

em que se apoia uma vedação metálica opaca. Em determinados troços a vedação
metálica opaca dá lugar a uma rede (como junto ao portão principal). Mesmo os
portões de acesso são opacos. Esta barreira associada a uma forte vegetação
arbórea assegura a impermeabilidade visual para dentro do condomínio. A relação
entre o espaço colectivo e o espaço privado é assimétrica. O espaço colectivo
abrange a área central do cf e uma zona a Noroeste do mesmo. A Sul desta zona, do
lado Poente, existe um núcleo de habitação unifamiliar a que correspondem lotes
N (mais pequenos do que os restantes lotes com o mesmo fim). É de notar que a zona
Figura 3.51 – Esquema do Edificado do cf Nascente do condomínio é fundamentalmente de cariz privado, deixado o espaço
Quinta Patino
colectivo restrito às vias de distribuição e acesso. A Norte, as unidades habitacionais
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável multifamiliares encontram-se no mesmo lote que, contudo, é de acesso colectivo. As
outras duas unidades de habitação colectiva apresentam-se num lote de acesso
restrito. A cada unidade de habitação unifamiliar é correspondente um lote privado.
Saliente-se que existem lotes (já definidos) em que não se verifica qualquer
construção e não há barreiras que os dividam do espaço colectivo, constituindo estas
áreas de espaço expectante. É de notar que este cf é o único que apresenta um lote
de uso colectivo, no qual se insere o Palácio.
No que respeita à distribuição da tipologia do edificado, verifica-se, em primeira

instância, que há uma maior incidência de casos de habitação unifamiliar, tratando-
se em todos estes casos de tipologias isoladas. A Poente encontra-se um núcleo de
N
Figura 3.52 – Esquema distribuição moradias isoladas, correspondente a 17 fogos. Em toda a extensão do lado Nascente
funcional do cf Quinta Patino
Habitação
encontram-se unidades de habitação unifamiliar (de maiores dimensões em relação
Unifamiliar
Isolada Em Pátio Quarteirão
Geminada Banda
ao núcleo referido) relativas a 45 fogos. As nove unidades de habitação multifamiliar
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos distribuem-se em tipologias isoladas, segundo dois núcleos. O primeiro, a Norte,
detém sete unidades a que aferem 44 fogos. O segundo núcleo situa-se numa
posição mais central, descaindo para Poente e corresponde a 8 fogos. Os
equipamentos existentes consistem em três campos de ténis (a Poente do núcleo de
dois edifícios de habitação multifamiliar), uma piscina colectiva adjacente ao palácio
onde se encontram os serviços administrativos e a sala de refeições (outrora
restaurante aberto ao público). Existe ainda uma segunda piscina colectiva junto ao
outro núcleo de habitação colectiva. Junto à mesma existe um edifício de apoio à
manutenção do condomínio.
Quanto à morfologia do terreno, verifica-se que na sua extremidade Poente surge

um vale que se desenvolve em direcção a Sul. A Noroeste do empreendimento o
N terreno apresenta uma plataforma a partir da qual desce em direcção a Sudeste. Já
Figura 3.53 – Esquema da morfologia do
dentro do perímetro do empreendimento verifica-se a existência de duas
terreno do cf Quinta Patino
plataformas (a Poente e a Nascente) entre as quais se desenvolve um vale que se
das Encostas Cumeada Água
estende no eixo Norte-Sul, com um pequeno braço para Poente. A arborização é
mais densa junto aos equipamentos colectivos, assim como nos lotes que constituem
áreas expectantes. No vale, a vegetação é muito escassa, sendo coberto por relva.

N
acessos do cf Quinta Patino
N
N Figura 3.54 – Esquema da morfologia funcional do cf Quinta Patino
núcleos do edificado do cf Quinta Patino A distribuição principal faz-se a partir da entrada a Poente por uma via que
serpenteia pelo interior do cf, primeiro em direcção a Nordeste, e depois em
direcção a Sul. Neste segundo troço, surgem dois anéis: um a Nordeste e outro a
Sudeste. Existem duas entradas secundárias no limite Nascente do empreendimento
(a Norte pela R. do Mato Verde e a Sul pela Rua dos Pinheiros). Estas entradas ligam-
se directamente a cada um dos anéis referidos. Estes anéis garantem o acesso às
unidades habitacionais que lhe são tangentes, e às vias secundárias por onde se
acede às unidades habitacionais mais distantes da rede principal de distribuição. No
extremo Sul do circuito principal surge uma via secundária rumo a Norte
(contornando o vale pelo lado Poente) que por sua vez se dilui numa via
N
Figura 3.57 – Esquema da distribuição, exclusivamente pedonal que retorna à via principal. Os três núcleos de
barreiras e núcleos de equipamentos do cf
equipamentos localizam-se na zona Norte/ Noroeste do cf. Em contraste, a zona Sul
Quinta Patino
e o lado Este são povoados por lotes privados, restringindo o espaço colectivo às vias
Acesso
privado
Acesso
colectivo
Distribuição
principal
Distribuição Distribuição
secundária pedonal
de acesso. Apesar da proximidade entre os três campos de ténis e o palácio com a
Unifamiliar
Construída respectiva piscina, a ligação entre estes não é explícita, sendo limitada a Norte pela
Multifamiliar barreira que o edificado privado representa e a Sul pelo limite do condomínio. O
Construída
núcleo do palácio encontra-se ainda cercado por uma forte vegetação. Quanto à
Unifamiliar
por construir
Isolada Geminada Banda Em Pátio Quarteirão piscina junto dos edifícios de habitação colectiva, a permeabilidade é explícita entre
Multifamiliar
por construir a via periférica de acesso através dos intervalos entre os edifícios referidos. É a partir
Banda Quarteirão Equipamento
Isolada
desta zona que surge o vale (sem vegetação) que marca o eixo Norte-Sul, levando o
espaço exterior colectivo até ao extremo Sul do empreendimento.

03_ Vila Poente
N
Figura 3.58 – Fotografias do cf Vila Poente Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escalaa
Freguesia – Alcabideche Figura 3.59 – Planta do cf Vila Poente
Processo – 16253 (1998)
Área Bruta de Const. – 8053m2
Área de espaço aberto - 8157m2
Superfície de Solo Permeável – 5983 m2 Figura 3.60 – Perfis do cf Vila Poente
Número de fogos – 24 Vila Poente é um condomínio fechado, situado na localidade de Murches, na

Número de lotes – 24 freguesia de Alcabideche. Apresenta uma forma semelhante à figura triangular. A
Dimensão lotes – mín.142,8 máx.180,8 méd.161,8 Norte é delimitado pela R. do Outeiro, a Sul pela R. Bartolomeu Dias e a Nascente
por uma frente de unidades habitacionais unifamiliares exteriores ao condomínio,
que fazem frente com a R. Júlio Dinis. Trata-se de um processo consolidado, em que
o edificado (assim como as infra-estruturas) está construído segundo a proposta
existente no processo camarário. O projecto corresponde ao processo número
16253, do ano 1998.

O cf Vila Poente apresenta uma variedade de formas de delimitação. Nas frentes

Norte e Sul a barreira é constituída pelo edificado que se encosta ao perímetro do
empreendimento, e nas zonas que o edificado não existe, o cf é delimitado por um
muro com cerca de 1,5 metros de altura. Acompanhando o desenvolvimento do
muro, existe uma linha de árvores que dificultam a visibilidade para dentro do
empreendimento, mas não a impossibilitam. Na frente Norte existem intervalos no
muro que sugerem entradas pedonais, dado a sua dimensão (cerca de 80 cm de
largura). Contudo, essas entradas estão gradeadas. A Nascente o limite do
N empreendimento encosta-se a lotes de propriedade privada, que o distancia da via

Figura 3.61 – Esquema do Edificado do cf pública. Neste lado o cf é, também, delimitado por um muro e vegetação. Quanto à
Vila Poente
distribuição do edificado, verifica-se que as unidades habitacionais situam-se na
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável frente Norte e Sul, sem que lhes seja inerente espaço exterior privado. Existem,
ainda duas estruturas edificadas de apoio às infra-estruturas colectivas. Uma, na
zona central, de afecta à piscina, e a segunda, no extremo Sudeste, que funciona
como recepção, sala de convívio e alberga os serviços administrativos do
condomínio. Todo o espaço aberto é colectivo aos residentes.
Relativamente à distribuição da tipologia do edificado, verifica-se que todas as

unidades habitacionais são unifamiliares. Existem três conjuntos de unidades
edificadas em banda. O primeiro, a Norte, corresponde a doze fogos. Os outros dois
núcleos situam-se na frente Sul, e são divididos por um espaço que permite o acesso
ao interior do condomínio. O núcleo do lado Poente é composto por quatro unidades
N
Figura 3.62 – Esquema distribuição habitacionais. Por sua vez, o núcleo do lado Nascente corresponde a oito fogos. Na
funcional do cf Vila Poente
Habitação
zona central do condomínio surgem os equipamentos colectivos, que consistem
Unifamiliar
Geminada
numa recepção e sala de convívio (já referida), um campo de jogos (com balizas e
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos cestos de basquete), uma piscina (com uma estrutura de apoio que corresponde aos
balneários), e um espaço de recreio (playground).
Quanto à topografia da zona de implantação do empreendimento constata-se que o

condomínio se encontra numa confluência de diversas morfologias topográficas. A
Nordeste do condomínio existe um vale que se desenvolve me direcção a Sul. Do
lado Poente deste vale surge uma elevação topográfica que se desenvolve no mesmo
sentido. Desta elevação surgem duas plataformas. A primeira a Poente da elevação
(a Noroeste do empreendimento) e a segunda a Sul da elevação (também a Sul do
condomínio). O cf Vila Poente encontra-se num plano irregular que descai no sentido
Nordeste – Sudoeste, que culmina numa plataforma a Sul do empreendimento. No
que respeita à vegetação do condomínio verifica-se que existem situações distintas.
Como já fora referido, no perímetro murado existem árvores que acompanham o
N
Figura 3.63 – Esquema da morfologia do desenvolvimento do muro. No extremo Nordeste, existe uma área de vegetação de
terreno do cf Vila Poente
maior porte, com árvores. Contudo, no resto do condomínio a vegetação adquire um
das Encostas Cumeada Água cariz mais artificial, delimitando o campo de jogos, e separando o núcleo
habitacional Norte da piscina. À parte destas situações encontram-se elementos
arbóreos dispersos pelo condomínio, diminuindo de intensidade na direcção Poente.

N
acessos do cf Vila Poente
N
N Figura 3.64 – Esquema da morfologia funcional do cf Vila Poente
núcleos do edificado do cf Vila Poente O empreendimento Vila Poente apresenta uma distribuição do edificado que o
organiza. Dado que o edificado destinado à habitação é periférico, o espaço colectivo
e os respectivos equipamentos situam-se no centro do condomínio. A rede de
distribuição no interior do condomínio é quase toda exclusivamente pedonal. A
excepção é o pequeno troço de acesso ao parque de estacionamento no extremo
Sudeste do condomínio. A partir desse parque surge um caminho pedonal que ladeia
o campo de jogos, divide-se em dois contornando a piscina pelos dois lados, volta-se
a unir, diluindo-se pelo acesso pedonal na frente Sul e pela zona com menos
vegetação a Poente. Assim, existe uma relação explícita de proximidade e
continuidade entre os equipamentos que se dissolve numa área de espaço aberto,
N
com pouca vegetação. Esta sucessão de equipamentos cria um núcleo alongado no
barreiras e núcleos de equipamentos do cf cerne do condomínio. Este núcleo é ladeado por linhas definidas de arbustos,
Vila Poente
fazendo a transição entre a vegetação menos densa do lado Poente para a zona de
Acesso Acesso Distribuição Distribuição Distribuição maior densidade arbórea do lado Nascente. Trata-se de um empreendimento onde o
privado colectivo principal secundária pedonal
Unifamiliar
Construída
acesso às unidades de habitação se faz pelo lado exterior do perímetro do
Multifamiliar
condomínio, a única situação de acesso ao parque de estacionamento que fica junto
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento ao portão de acesso rodoviário (extremo sudeste). No eixo Norte-Sul o condomínio
Unifamiliar
por construir
Isolada Geminada Banda Em Pátio Quarteirão desenvolve-se segundo camadas (primeiro o edificado, segundo a barreira de
Multifamiliar
por construir
vegetação) em direcção ao núcleo central de equipamentos. No eixo Nascente -
Isolada
Poente, o núcleo encontra-se resguardado pela barreira composta pelo muro e a
vegetação. Nesta composição, existe uma continuidade de articulação sucessiva

entre equipamentos.

04_ Vila Marisa
N
Figura 3.68 – Fotografias do cf Vila Marisa Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escala
Freguesia – Parede Figura 3.69 – Planta do cf Vila Marisa
Processo – 702 (1995)
Implantação do edificado – 1979m2
Superfície de Solo Permeável – 852 m2 Figura 3.70 – Perfis do cf Vila Marisa
Número de fogos – 56 Vila Marisa é um condomínio fechado situado na freguesia da Parede a Noroeste da
Número de lotes – 11 praia da Parede, distando desta cerca de 700m. A Norte é delimitado pela R.
Dimensão lotes – mín.264,0 máx.474,5 méd.288,0 Ramalho Ortigão (onde existe um acesso). A Nascente faz fronteira com um conjunto
de lotes de unidades habitacionais exteriores ao empreendimento, que por sua vez
fazem frente à R. Miguel Bombarda. A Sul do empreendimento encontra-se o
terreno de uma casa apalaçada que se encosta à Av. Marginal (N6). A Vila Marisa é
contida a Poente pela R. Cândido dos Reis. O processo em análise tem o número 702,
do ano 1995. É um empreendimento consolidado, em que se verifica a construção da
Espaço Privado – 60,6% proposta na sua integridade.

O condomínio Vila Marisa é delimitado, em todo o seu perímetro, por uma barreira
opaca (mesmo nos portões metálicos). Do lado Norte essa barreira materializa-se
sob a forma de um muro com cerca de 80 cm de altura em que se sobrepõe uma
vedação metálica opaca. A Poente, a vedação metálica desaparece e o muro surge
com cerca de 2 m de altura. Esta configuração mantém-se nas outras duas frentes
(Nascente e Sul), sendo que estas dão para lotes privados e não para a via pública.
Dentro do condomínio, o espaço colectivo adquire maiores dimensões no centro do
empreendimento, onde se situa o equipamento principal, estendendo-se até à
N frente Poente do perímetro do condomínio. A partir daqui, o espaço colectivo

Figura 3.71 – Esquema do Edificado do cf resume-se a um corredor que contorna o edificado nas frentes Norte e Nascente.
Vila Marisa
Existe, ainda, uma extensão linear a partir do centro que o liga a uma infra-estrutura
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável de apoio ao condomínio, localizada junto ao extremo Sul do empreendimento. O
espaço privado adquire duas formas distintas. No canto Sudoeste existem os lotes
referentes às unidades habitacionais unifamiliares que se estendem até ao
perímetro do empreendimento. Por sua vez, as unidades de habitação colectiva
formam um semicírculo virado para Sudoeste com um braço para Sudeste. No
interior desta forma existem espaços abertos de utilização privada aos residentes de
cada lote, que fazem a transição entre o edificado e o espaço colectivo.
A distribuição da tipologia do edificado é contrastante. No canto Sudoeste

encontram-se as unidades de habitação unifamiliar, dispostas em banda segundo o
eixo Noroeste - Sudeste. Estas correspondem a quatro fogos. As unidades de
N
habitação colectiva, distribuídas por onze lotes, correspondem a 52 fogos. Consistem
funcional do cf Vila Marisa em unidades unidas em banda, formando um semicírculo em torno do equipamento
Habitação
Unifamiliar
principal, com um braço na direcção Sudeste. O equipamento primordial do
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos condomínio é a piscina que adquire uma localização central. O outro equipamento
consiste numa infra-estrutura de apoio que serve de arrecadação de material afecto
à manutenção do condomínio e bens dos residentes.
O empreendimento Vila Marisa encontra-se a cerca de 40 m da costa marítima.

Assim, de um modo geral o terreno desce de altitude no sentido Norte – Sul. O
condomínio localiza-se sobre uma plataforma que se inclina com um declive pouco
acentuado na direcção referida. Desta plataforma o terreno descai para Sudoeste,
existindo uma linha de água a Poente. A Sul situa-se outra plataforma que
acompanha o traçado da Avenida Marginal segundo o eixo Nascente - Poente. A
partir desta segunda plataforma, o terreno apresenta um declive acentuado em
direcção a Sul até à margem marítima. A vegetação do empreendimento é bastante
N
localizada. Concentra-se no lado Poente da zona central (o espaço colectivo), sob a
Figura 3.73 – Esquema da morfologia do forma de árvores de grande porte (palmeiras) que se aproximam da zona da piscina.
terreno do cf Vila Marisa
Existem, ainda, duas linhas de vegetação mais densa que acompanham o perímetro
do condomínio: uma do lado Poente e outra do lado Nascente.

N
acessos do cf Vila Marisa
N
N Figura 3.74 – Esquema da morfologia funcional do cf Vila Marisa
núcleos do edificado do cf Vila Marisa A rede de distribuição do cf Vila Marisa caracteriza-se pela interdição à circulação
automóvel no interior do condomínio, ao nível térreo. Existem dois acessos, um no
extremo Nordeste (R. Ramalho Ortigão), outro numa zona central da frente Poente
(R. Cândido dos Reis), a garagens subterrâneas por onde os residentes acedem ao
condomínio de automóvel. Deste modo, a circulação dentro do perímetro do
empreendimento é exclusivamente pedonal, existindo quatro acessos com o mesmo
cariz (dois em cada um dos últimos arruamentos referidos). Existem três percursos:
um que contorna a massa edificada, seguindo junto ao perímetro do
empreendimento; um segundo que contorna a piscina, seguindo o edificado pelo
lado de dentro; e um terceiro pelo qual se acede às unidades habitacionais
N
unifamiliares e às unidades de habitação colectiva do braço que já fora referido. O
barreiras e núcleos de equipamentos do cf acesso aos lotes que compõem o semicírculo faz-se tanto pelo percurso exterior,
Vila Marisa
como pelo interior. O espaço privado (aberto e edificado) resume o colectivo ao
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição corredor de acessos exterior e ao espaço central composto pelo jardim e a piscina. É
privado colectivo
Unifamiliar de notar, contudo, que os percursos pedonais exterior e de acesso às unidades
Construída
unifamiliares apenas se encontram na zona do jardim. Estes dois são becos sem
Multifamiliar
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento saída, o que lhes confere cariz mais prático, no sentido em que é garantido o acesso
Unifamiliar
por construir
Geminada Banda Em Pátio Quarteirão
a estas zonas sem que haja um intuído de circulação. O cf adquire um
Isolada
Multifamiliar desenvolvimento em torno do equipamento principal – um núcleo que o edificado

por construir
Isolada
circunda, para onde os percursos confluem, conferindo-lhe uma centralidade, não só
em termos de localização, mas também na relação com o edificado.


05_Villaggio Manique
N
Figura 3.78 – Fotografias do cf Villaggio Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escala
Manique
Freguesia – Alcabideche Figura 3.79 – Planta do cf Villaggio Manique
Processo – 277 (1997)
Área de espaço aberto - 29381m2
Superfície de Solo Permeável – 16068 m2 Figura 3.80 – Perfis do cf Villaggio Manique
Número de fogos – 168 O empreendimento Villaggio Manique localiza-se na Freguesia de Alcabideche, a Sul
Número de lotes – 9 de Manique. A Nascente é ladeado por um descampado que se estende em direcção
Dimensão lotes–mín.1080,0máx.3904,0méd.1967,1 a Sul até à Auto-estrada 5. A entrada principal é na R. da Mealha, que contorna todo
o lado Nascente do condomínio. A Sul, é a R. dos Campos Velhos que ladeia o
empreendimento. A Poente o condomínio é contornado por armazéns, que, por sua
vez, fazem frente à R. das Malmerendas e à R. da Azinhaga. O lado Norte confronta-
se com a Azinhaga do Canal e com a Travessa da Mealha (onde se situa um segundo
acesso). Trata-se de um cf consolidado, correspondente ao processo camarário 277,
Espaço Privado – 60,3% do ano 1997. Contudo verifica-se que o processo camarário difere da construção “de
Equipamentos – 3,71% facto” (nos seus limites, na distribuição do edificado e no número de fogos).

O empreendimento Villaggio Manique é cercado, em todo o seu perímetro, por um

muro com cerca de 2,2 m. A Nascente a barreira restringe-se ao muro descrito,
enquanto nas outras três frentes (a Poente, a Norte e a Sul) a barreira, além do
muro, apresenta pelo lado interior, uma linha de vegetação que acompanha o seu
desenvolvimento. Assim, em todo o seu perímetro, o empreendimento é cercado
por uma barreira visual. Mesmo os dois portões de acesso são opacos na sua
totalidade. Quanto à distribuição do espaço privado, denota-se que no canto
Nordeste existem lotes com espaço aberto privado que correspondem às parcelas de
N terreno inerentes às unidades unifamiliares. Estas rodeiam um espaço que forma um

Figura 3.81 – Esquema do Edificado do cf pátio de espaço colectivo. Junto desta formação, do seu lado Poente, surge uma
Villaggio Manique
formação linear (segundo o eixo Norte - Sul) de espaço privado que é afecta ao
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável segundo conjunto de habitação unifamiliar. No restante espaço do cf, o espaço
privado restringe-se ao edificado, que toma a forma de unidades multifamiliares. Na
zona central, existem três conjuntos que conformam um pátio de espaço colectivo
aberto para Nascente. Nas laterais deste núcleo (a Norte e a Sul) o edificado privado
dispõe-se de modo a criar, tanto a Norte como a Sul, espaços irregulares definidos de
espaço colectivo. É no extremo Sudoeste que existe uma maior concentração de
espaço colectivo.
A distribuição da tipologia do edificado está definida em três zonas. No extremo

Nordeste localizam-se as unidades de habitação unifamiliar. Estas formam dois
conjuntos distintos: o primeiro consiste num conjunto de moradias geminadas que
N
de dispõem de modo a formar um pátio. Este conjunto corresponde a 10 fogos. O
funcional do cf Villaggio Manique segundo conjunto compõe-se por três unidades unifamiliares dispostas em banda,
Habitação
Unifamiliar
segundo o eixo Norte-Sul, perfazendo três fogos. A segunda zona corresponde à
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos habitação multifamiliar. Distinguem-se três conjuntos. O primeiro, central, reúne três
blocos, cada um com duas unidades geminadas. O segundo conjunto localiza-se a
Norte do conjunto central, aferindo a duas unidades geminadas que perfazem 22
fogos. O terceiro situa-se a Sul do central e é composto por dois conjuntos de
unidades geminadas e duas unidades isoladas, equivalendo a 82 (22+22+11+12)
fogos. A terceira zona refere-se aos equipamentos e localiza-se no extremo Sudoeste
do cf. Estes consistem numa piscina (com infra-estrutura de apoio), num campo de
jogos, num campo de ténis, e numa cafetaria reservada a residentes.
Quanto à topografia, verifica-se que o empreendimento se situa sobre uma

plataforma. No canto Sudeste existe uma elevação do terreno que forma outra
plataforma de menores dimensões a uma altitude superior. A partir destas
plataformas, o terreno desce para um vale situado a Nascente do empreendimento.
A primeira plataforma referida é bastante irregular, existindo depressões no terreno
Linha de
Água
N
principalmente na zona central. A vegetação do condomínio é escassa. Constata-se a
Figura 3.83 – Esquema da morfologia do linha arbórea que acompanha as frentes Ponte, Norte e Sul, e pontualmente poucos
terreno do cf Villaggio Manique
elementos dispersos pelo condomínio.
Orientação Linha de Plataforma Vale
das Encostas Cumeada

N
acessos do cf Villaggio Manique
N
N Figura 3.84 – Esquema da morfologia funcional do cf Villaggio Manique
núcleos do edificado do cf Villaggio Manique A rede de distribuição principal do condomínio Manique Villaggio desenvolve-se a
partir de uma via principal pela qual se acede ao mesmo. A entrada principal situa-se
a Nascente, e a secundária a Norte. Esta via começa por rumar a Sul, desenvolvendo
um arco para Poente, terminando na zona dos equipamentos (no canto Sudoeste).
Interceptando esta via, surge uma via secundária em “L” que parte da zona Noroeste
e se desenvolve no sentido Nascente, inflectindo para Sul, até à zona Sudeste do
empreendimento. Existe, ainda, outra via secundária que liga a via principal ao
estacionamento em cave na zona das unidades unifamiliares. Este sistema é
responsável pelo acesso rodoviário ao edificado. A partir deste sistema surgem uma
série de ligações pedonais que ligam o edificado às vias rodoviárias. O edificado
N
dispõe-se de modo a formarem-se dois núcleos principais: um a Nordeste, formado
barreiras e núcleos de equipamentos do cf pelas unidades unifamiliares, e outro, no centro, pelas unidades multifamiliares.
Villaggio Manique
Contudo, este segundo apresenta condições topográficas pouco favoráveis ao seu
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição usufruto. Os dois núcleos estão directamente ligados com a via de distribuição
privado colectivo
Unifamiliar principal. À parte deste dois núcleos, o espaço caracteriza-se pela dispersão do
Construída
edificado que cria bolsas de espaço aberto que ganham expressão com o
Multifamiliar
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento afastamento do edificado das vias rodoviárias. Saliente-se, ainda, que a localização
Unifamiliar
por construir
dos equipamentos é periférica. Se por um lado, resguarda os equipamentos do
Isolada
Multifamiliar edificado habitacional, por outro, cria alguma distância e desconexão com as
por construir
Isolada
unidades de habitação.


06_ Vila Estoril Golf
N
Figura 3.88 – Fotografias do cf Vila Estoril Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escalaa
Golf
Freguesia – Estoril Figura 3.89 – Planta do cf Vila Estoril Golf
Processo – 3452 (1985)
Superfície de Solo Permeável – 2139m2 Figura 3.90 – Perfis do cf Vila Estoril Golf
Número de fogos – 12 O cf Vila Estoril Golf localiza-se na freguesia do Estoril, encostando-se ao extremo Sul
Número de lotes –12 do Golf do Estoril. Situa-se na intercepção de duas vias. É pelo lado Sul que se acede
Dimensão lotes – mín.124,5 máx.139,7 méd.132,0 ao empreendimento, fazendo-se pela R. do Ribatejo. O seu lado Nascente faz frente
com a Av. da República (n6-8). A Norte e Poente é banhado pelo campo de golfe do
clube de Golf do Estoril. O empreendimento corresponde ao processo camarário
número 3452, do ano de 1985. Trata-se de um caso consolidado, em que a
construção da proposta está concluída. Apesar da toponímia o sugerir, não tem
qualquer relação com o clube de golfe, sem ser a localização adjacente e este.

O empreendimento apresenta vários tipos de delimitação na marcação do seu

perímetro. Na frente Sul existe um troço em os lotes privados se encostam ao
perímetro do condomínio. Neste troço o edificado, ainda que recuado, faz de
barreira visual para dentro do condomínio. No entanto a área privada até ao
perímetro do condomínio está exposta. Ainda na frente Sul, na zona do portão de
acesso ao condomínio, a delimitação resume-se a um muro com cerca de um metro
de altura, o que permite o contacto visual para dentro do mesmo. A frente Nascente
é delimitada por uma rede metálica a que se junta uma linha de vegetação. Visto que
N a vegetação não é muito densa, ainda se consegue vislumbrar o seu interior. No

Figura 3.91 – Esquema do Edificado do cf extremo Norte do lado Nascente, surge um muro de alvenaria com cerca de 2,5 m de
Vila Estoril Golf
altura. Este muro desaparece na frente Norte dando lugar a um tipo de barreira
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável semelhante ao do lado Nascente. Este último tipo de barreira faz a frente virada a
Noroeste. A distribuição do espaço privado aberto resume-se a parcelas do terreno
adjacentes aos lotes de habitação. Estes encontram-se entre o edificado e o
perímetro do condomínio. Sendo que no aglomerado Sul estas parcelas chegam ao
perímetro do empreendimento.
No que respeita à distribuição da tipologia do edificado, verifica-se que todas as

unidades de habitação são unifamiliares e apresentam-se em conjuntos em banda.
As unidades de habitação distribuem-se em três conjuntos. Um primeiro faz frente
com o limite Sul do empreendimento, e desenvolve-se segundo o eixo Nordeste –
Sudoeste acompanhado o traçado da via exterior adjacente. Este conjunto
N
corresponde a quatro fogos. Os outros dois conjuntos seguem o eixo Norte – Sul,
funcional do cf Vila Estoril Golf situando-se na mesma direcção. Desenvolvem-se paralelamente ao limite Nascente
Habitação
Unifamiliar
Geminada
do condomínio, mas ao contrário do primeiro conjunto não se encostam ao
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos perímetro do cf. Cada um destes conjuntos em banda corresponde a quatro fogos.
Assim existe um total de doze fogos neste empreendimento. O único equipamento
colectivo é uma piscina. Localiza-se na zona central do cf, no seio das unidades
habitacionais.
A morfologia do terreno na área de implantação do condomínio é irregular. O

terreno diminui de altitude, de modo geral, no sentido Norte – Sul. A Poente do
empreendimento encontra-se um vale que se desenvolve em direcção a Sul,
inflectindo para Sudeste. Este vale contorna os limites do condomínio. A Nascente do
condomínio existe uma plataforma, a partir da qual o terreno desce em direcção a
Poente. Existe, ainda, uma plataforma de terreno topograficamente estável a Sul do
empreendimento. Assim, na confluência de todos estes elementos, o
N
empreendimento apresenta-se como um plano inclinado que descai de Nordeste
Figura 3.93 – Esquema da morfologia do para Sudoeste, abraçando uma plataforma a Sul. Quanto à vegetação, o condomínio
terreno do cf Vila Estoril Golf
apresenta uma faixa que acompanha o limite do empreendimento. Sendo que esta
faixa apresenta uma maior densidade na frente Noroeste. Verifica-se, ainda, uma
linha de vegetação que ladeia a área da piscina, pelo lado Nascente, bem como
alguns elementos arbóreos a rodear os conjuntos habitacionais e junto ao portão.

N
acessos do cf Vila Estoril Golf
N
N Figura 3.94 – Esquema da morfologia funcional do cf Vila Estoril Golf
núcleos do edificado do cf Vila Estoril Golf O empreendimento Vila Estoril Golf apresenta uma rede de distribuição principal de
desenvolvimento linear. A partir da entrada (a Sul) a única via rodoviária existente
apresenta um pequeno troço inicial rumo a Nascente, desenvolvendo-se de seguida
para Norte paralelamente ao limite Nascente do condomínio. Esta via garante o
acesso aos dois núcleos de unidades familiares dispostos nesta direcção. No mesmo
eixo (Norte – Sul) existe uma via pedonal que liga os mesmos núcleos ao acesso
exterior. No outro conjunto de unidades unifamiliares em banda avultam acessos
directos ao exterior do empreendimento, visto que este encosta-se ao perímetro do
condomínio. Do lado de dentro deste núcleo surge o percurso pedonal que o liga
tanto a uma área de espaço aberto no extremo Sudoeste, como à zona central onde
N
se encontra o equipamento colectivo - a piscina. O equipamento situa-se na zona
barreiras e núcleos de equipamentos do cf central com ligações explícitas à via principal nos intervalos espaciais dos conjuntos
Vila Estoril Golf
em banda. Apesar ser ladeada pelo percurso pedonal que se desenvolve segundo o
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição eixo Norte – Sul, a piscina entra em contacto com este percurso apenas nas ligações
privado colectivo
Unifamiliar à via periférica, devia a uma barreira de vegetação. O empreendimento Vila Estoril
Construída
Golf apresenta um sistema de disposição do edificado e das vias de acesso que
Multifamiliar
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento permite a exclusividade pedonal em torno do equipamento colectivo, e que assegura
Unifamiliar
por construir
o acesso rodoviário a todas as unidades habitacionais ainda que de duas formas
Isolada
Multifamiliar distintas. Numa situação o acesso é garantido pela ligação directa à via pública, e os
por construir
Isolada
restantes conjuntos habitacionais tem acesso à via interna que os liga ao exterior. É
de notar que as direcções impostas pelo perímetro do condomínio destacam-se na
Barreira Barreira Relação

organização e distribuição do edificado e equipamento.
Núcleo Relação

07_ Encosta da Aldeia
N
Figura 3.98 – Fotografias do cf Encosta da Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escalaa
Aldeia
Freguesia – S. Domingos de Rana Figura 3.99 – Planta do cf Encosta da Aldeia
Processo – 10849 (1999)
Superfície de Solo Permeável – 3441 m2 Figura 3.100 – Perfis do cf Encosta da Aldeia
Número de fogos – 28 Encosta da Aldeia é um cf localizado na freguesia de S. Domingos de Rana, no

Número de lotes – 8 extremo Poente da localidade de Penedo. A entrada principal é no lado Sul do
Dimensão lotes – mín.260,0 máx.365,9 méd.326,0 empreendimento e faz-se R. Principal do Alto do Espargal. A poente existe um
descampado que distancia o cf da frente edificada da Rua D. João I. A Nascente e a
Norte existem frentes de lotes com unidades unifamiliares, que por sua vez
delimitam a Rua Manuel Cordo Boulhosa e a Calçada Um de Dezembro,
respectivamente. Na frente Norte existe um acesso à Travessa da Escola. É um
empreendimento consolidado, que corresponde ao processo camarário número
Espaço Privado – 30,5% 10849, do ano de 1999.

O empreendimento Encosta da Aldeia é delimitado, em todo o seu perímetro por

uma barreira que assume diversas materializações ao longo do seu desenvolvimento.
A Sul, junto à via a que está adjacente, a barreira forma-se sob a forma de um muro
com cerca de 1 m de altura, ao qual se sobrepõe uma vedação metálica opaca que
atinge os 2,2 metros. Ainda na frente Sul, na zona do portão, existe uma parte em
que a vedação metálica desaparece e o muro cresce, perfazendo os 2,2 m. O portão
é constituído de modo a impossibilitar o contacto visual para dentro do condomínio.
Existe, ainda, a recepção que ocupa parte da mesma frente. As frentes Poente e
N Nascentes são compostas por um muro com cerca de 1,4 m a que se junta uma rede
Figura 3.101 – Esquema do Edificado do cf metálica e uma linha de vegetação que acompanha as frentes no seu todo. Contudo,
Encosta da Aldeia
essa linha de vegetação não é suficientemente densa para que impossibilite o
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável contacto visual para o interior do condomínio. No lado Norte, o condomínio é
vedado por um muro que não excede os 1,5 m de altura. O espaço privado limita-se
ao edificado, não havendo espaço privado aberto. O espaço colectivo envolve os
núcleos de habitação, sendo que do lado Nascente distancia o edificado da vedação
com uma espacialidade linear. No lado poente surge uma bolsa de espaço colectivo.
Quanto à distribuição da tipologia do edificado, constata-se que existe uma

supremacia da habitação colectiva perante a habitação unifamiliar. O edificado
organiza-se em dois corpos simétricos. Cada um desses corpos é composto por
quatro lotes, em que três correspondem a unidades habitacionais multifamiliares e o
quarto a uma unidade unifamiliar. Cada corpo dá lugar a catorze fogos, sendo que
N
um corresponde à unidade unifamiliar e os outros treze distribuem-se pelas
funcional do cf Encosta da Aldeia unidades de habitação colectiva. Existem dois equipamentos no empreendimento. O
Habitação
Unifamiliar
primeiro, na zona Norte, corresponde a uma sala multi-usos. O segundo corresponde
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos à piscina, sendo o equipamento principal do condomínio. Situa-se na zona central,
no eixo de simetria do edificado, sob o lado Poente do empreendimento.
A topografia da zona de implantação do cf Encosta da Aldeia é acidentada. Do lado

Nascente (descaindo para Sudeste) da zona de implantação surge uma plataforma a
partir da qual o terreno desce em direcção a Poente, mantendo-se a mesma
tendência no lado Poente do empreendimento. A este facto é necessário acrescentar
que o condomínio situa-se na zona de convergência de direcções descendentes de
colinas nas suas proximidades (uma a Nordeste e outra Sudeste). Assim o cf Encosta
da Aldeia apresenta-se como uma depressão do terreno que descai para Poente. A
vegetação presente resume-se à barreira periférica que acompanha os limites do
condomínio. Existem ainda pontuais e escassos elementos arbóreos junto ao limite
Norte do empreendimento.
N
Figura 3.103 – Esquema da morfologia do
terreno do cf Encosta da Aldeia


N
acessos do cf Encosta da Aldeia
N
N Figura 3.104 – Esquema da morfologia funcional do cf Encosta da Aldeia
núcleos do edificado do cf Encosta da Aldeia O cf Encosta da Aldeia apresenta-se sob uma forma linear segundo o eixo Norte –
Sul, ainda que descaia sobre Nascente. A rede de distribuição principal consiste
numa via que acompanha o sentido do desenvolvimento do cf. A entrada faz-se pelo
extremo Sul, e a via de distribuição principal segue encostada ao limite Nascente do
condomínio. No extremo Norte esta via entra numa espiral que acede ao
estacionamento subterrâneo. No mesmo extremo existe uma via pedonal que
permite o acesso ao exterior pela frente Norte. Existem, ainda, duas vias pedonais na
zona central que ligam a via principal ao equipamento principal – a piscina. O
edificado dispõe-se paralelamente à via principal de forma simétrica em relação às
ligações pedonais referidas. Junto à via pedonal a Norte, surge uma pequena infra-
N
estrutura que funciona como sala multi-usos. Se do lado Nascente é a via de
barreiras e núcleos de equipamentos do cf distribuição que assegura a ligação entre extremos, edificados e acesso ao exterior,
Encosta da Aldeia
do lado Poente o espaço colectivo aberto funciona assegura a linearidade e conexão
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição entre os extremos. Refira-se que é no centro deste espaço livre que se encontra a
privado colectivo
Unifamiliar piscina colectiva. É possível afirmar-se que o cf Encosta da Aldeia funciona segundo
Construída
três faixas paralelas e contíguas. De Poente para Nascente: a primeira faixa
Multifamiliar
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento corresponde ao espaço colectivo de acesso exclusivamente pedonal, onde se
Unifamiliar
por construir
encontram os equipamentos; a segunda faixa diz respeito ao edificado em que existe
Isolada
Multifamiliar o intervalo que assegura o acesso entre as duas faixas dos extremos; e a terceira que
por construir
Isolada
consiste na via de distribuição principal que começa no acesso ao exterior (a Sul) e
termina no acesso ao estacionamento subterrâneo (a Norte).


08_Quinta da Penha Longa
N
Figura 3.108 – Fotografias do cf Quinta da Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escala
Penha Longa
Freguesia – Alcabideche Figura 3.109 – Planta do cf Quinta da Penha Longa
Processo – 1201 (1991)
Equipamentos colectivos – 515851 m2 Figura 3.110 – Perfis do cf Quinta da Penha Longa

A Quinta da Penha Longa divide-se entre os concelhos de Sintra e Cascais. Localiza-se
Superfície de Solo Permeável – 204148 m2
no extremo Sudeste do Parque Natural Sintra – Cascais, pelo qual é abraçado a
Número de fogos – 92
Norte, a Poente e a Sul. A Nascente encosta-se ao autódromo do Estoril, assim como
Número de lotes – 111
a terrenos descampados e agrícolas. Dois dos seus três acessos fazem-se a Poente
Dimensão lotes–mín.516,7 máx.5954,6 méd.1378,8
pela Estrada da Serra (n9-1). O terceiro é a Nascente na R. D. Dinis Bordalo Pinheiro.
Índice de Construção – 0,05 Distingue-se dos restantes casos analisados não apenas pela dimensão, mas pelo
Índice de Implantação – 0,02 facto de ser o único que possui amenidades acessíveis a não residentes. Portanto a
Índice de Permeabilidade do solo – 0,91 análise deste caso de estudo difere da utilizada nos demais, devido às suas
características. O processo analisado tem o número 1201, do ano 1991. Trata-se de
um caso em consolidação, em que está prevista a construção de mais unidades
habitacionais para além das existentes.

A Quinta da Penha Longa é circunscrita na sua totalidade por uma barreira que
marca o perímetro do condomínio fechado. Na metade mais a Norte do troço a
Nascente e em todo o lado Norte, a barreira materializa-se sob a forma de um muro
de alvenaria com cerca de 3 m. Nestas frentes o muro apresenta ora troços que
datam da elaboração do projecto, ora troços do muro original que marcava a
propriedade antes de se conformar como um condomínio. Na metade mais a Sul do
lado Nascente, e em toda a periferia das frentes Poente e Sul, a delimitação do cf
faz-se por uma rede metálica. Esta rede metálica permite o contacto visual para
N dentro do empreendimento. Contudo, a densa vegetação junto à periferia do

Figura 3.111 – Esquema do Edificado do cf empreendimento restringe o contacto visual aos elementos arbóreos. É importante
Quinta da Penha Longa
salientar que o campo visual de fora para dentro do condomínio por vezes atinge as
Construídos Construir Colectivo Expectante privado Opaco Permeável dezenas de metros, especialmente do lado do Parque Natural Sintra Cascais.
Todavia, a dimensão do empreendimento permite que nessas dezenas de metros
apenas se aviste vegetação. Quanto à distribuição do espaço privado denota-se que
é inerente aos lotes das unidades habitacionais, distribuindo-se por três núcleos: um
a Norte; outro do lado Nascente numa zona central; e um terceiro a Sul. No núcleo a
Norte existem espaços expectantes, onde estão definidos lotes em que se prevê a
construção futura de unidades habitacionais, e outros cujo parcelamento ainda não
existe. A construção dos outros dois núcleos está concluída. Está prevista, ainda, a
construção de mais dois núcleos habitacionais: Um na zona central, cuja construção
ainda não se iniciou; e um segundo, encostado ao limite Nascente do
empreendimento, em que à data da elaboração deste trabalho já evidenciava a
divisão do terreno em parcelas privadas, e a construção do edificado e infra-
estruturas estava a desenrolar-se. Assim, este núcleo consiste em espaço
expectante. Existe ainda, na zona central sob a área Norte, e no extremo da “língua”
que se desenvolve para Nordeste, edificado que corresponde às infra-estruturas dos
equipamentos do cf, descritos adiante. É de notar que o espaço colectivo domina a
superfície do terreno.
No que respeita à distribuição da tipologia do edificado, verifica-se que toda a

habitação é unifamiliar, distribuindo-se pelos três núcleos acima descritos. O
primeiro núcleo (a Norte) é composto por sete unidades habitacionais unifamiliares
isoladas, correspondentes ao mesmo número de fogos. No segundo núcleo
(Nascente) existem 25 unidades habitacionais isoladas, e 20 unidades geminadas
duas a duas. No terceiro núcleo (a Sul) existem 40 unidades habitacionais isoladas
que aferem o mesmo número de fogos. Assim, totalizam-se os 92 fogos do
empreendimento. Quanto aos equipamentos existentes na Quinta da Penha Longa,
destacam-se os dois campos de Golfe (um de nove buracos e outro de dezoito) cuja
N
Figura 3.112 – Esquema distribuição implantação se dissemina pelo empreendimento, ao qual estão inerentes várias
funcional do cf Quinta da Penha Longa
Habitação
construções de pequenas dimensões de apoio. A maior infra-estrutura edificada
Unifamiliar
Em Pátio Quarteirão
Isolada Geminada Banda
corresponde ao hotel (com 194 quartos) que se situa na zona central sob a área
Habitação
Multifamiliar
Isolada Banda Quarteirão Equipamentos
Norte. É no edifício do hotel que se encontram a adega e quatro restaurantes
(AssaMassa, SerraBar e Midori, e RC Bar). Ao hotel estão ainda inerentes

equipamentos como as piscinas (interior e exterior), o “health club” ou os campos de

squash. Nas proximidades do hotel, a Norte deste, encontram-se quatro edifícios
que correspondem ao Palácio da Penha Longa (onde se encontra a Igreja, e o Salão
Nobre), ao Clube de Golf (em que se encontra mais um restaurante - Arola), a uma
área de comércio (onde também se encontra o Spa), e a uma área de apoio à
manutenção do condomínio. Surge um segundo núcleo de equipamentos um pouco
mais a Norte, onde se localizam dois campos de ténis e uma infra-estrutura de apoio
aos mesmos. Existe um terceiro núcleo de equipamentos, no extremo Nascente do
empreendimento. Neste segundo núcleo encontra-se o centro hípico (com dois
picadeiros), um campo de jogos, e o clube de ténis com seis courts e uma piscina. No
clube de ténis existe, ainda, um restaurante. À parte destes três núcleos o único
equipamento colectivo existente é uma piscina no núcleo habitacional a Nascente. À
excepção desta piscina, nenhum dos equipamentos tem carácter de exclusividade
para os residentes do condomínio.
Visto que foi impossível aceder a informação rigorosa quanto à morfologia do

terreno na envolvente do empreendimento respeitante ao concelho de Sintra, esta
análise centra-se no interior de todo o empreendimento e na envolvente da parte do
concelho de Cascais. Todavia, é possível afirmar que a Noroeste e Norte do
condomínio (concelho de Sintra) o terreno apresenta características acidentadas,
intrínsecas ao desenvolvimento da Serra de Sintra. No topo Norte da Quinta da
Penha Longa, o terreno apresenta uma plataforma que abrange o núcleo
habitacional situado nesta zona. A partir desta, o terreno desce de altitude criando
N
uma segunda plataforma de maiores dimensões. Esta abrange o núcleo de
Figura 3.113 – Esquema da morfologia do equipamentos da zona central e desenvolve-se para Sudoeste, contornando a zona
terreno do cf Quinta da Penha Longa
central do empreendimento. Nesta zona situa-se uma elevação do terreno a partir
da qual o mesmo desce em todos os sentidos. Para Norte, encontra a segunda
plataforma descrita. Para Nascente e Poente, esta elevação do terreno conforma um
vale que se desenvolve em direcção a Sul / Sudoeste. Para Poente, este cume
dissipa-se noutra plataforma. Por sua vez, essa mesma plataforma é ladeada a
Poente por um segundo vale. O terreno desce a partir deste ponto em direcção a
Sudoeste para uma última plataforma da qual o terreno continua a descer
encontrando o primeiro vale enunciado. A Este deste vale encontra-se uma
plataforma de maiores dimensões. A vegetação do empreendimento é mais intensa
na frente Noroeste, sendo a continuação da Serra de Sintra. Na zona central e a
Norte, a vegetação também se manifesta com a mesma densidade, sendo
interrompida pelos campos de golfe. Na metade Sul da Quinta da Penha Longa, a
vegetação é menos intensa do que na metade Norte. Todavia, verificam-se
aglomerados de vegetação densa que ladeiam o espaço reservado para o campo de
golfe, nomeadamente na zona central da metade Sul, e no extremo Sul do cf. A
Nascente, a vegetação contorna o núcleo habitacional existente, e dissipa-se em
direcção ao extremo onde se encontra um dos núcleos de equipamentos.

N
acessos do cf Quinta da Penha Longa
N
N
Figura 3.114 – Esquema da morfologia funcional do cf Quinta da Penha Longa
núcleos do edificado do cf Quinta da Penha A rede de distribuição principal da Quinta da Penha Longa desenvolve-se segundo
Longa
uma via de traçado sinuoso que começa na entrada a Nascente. Esta via segue junto
à periferia do empreendimento, descolando-se rumo à entrada mais a Norte do lado
Poente. Aqui volta a posicionar-se junto do limite do condomínio, passando na
segunda entrada do lado Poente. Adiante, volta a afastar-se do perímetro para
terminar junto ao aldeamento mais a Sul. A partir desta via principal surgem uma
série de ramificações que a ligam aos núcleos de equipamentos e habitacionais.
Existe ainda um sistema de vias de terceiro nível que dizem respeito a percurso
pedonais e aos traçados para os carrinhos de golfe. Contudo, dada a dimensão e
topografia do empreendimento, estas vias não assumem um papel estruturador do
N
Figura 3.117 – Esquema da distribuição, mesmo pois as deslocações a pé tornam-se demoradas e custosas. A topografia e a
barreiras e núcleos de equipamentos do cf
vegetação densa formam grandes áreas de acesso difícil. Estas áreas surgem com
maior intensidade no lado Poente e na zona Central. O núcleo central de
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição equipamentos funciona como uma barreira à circulação dada a configuração do
privado colectivo
Unifamiliar edificado. Outras barreiras consistem nos espaços inerentes aos núcleos
Construída
habitacionais. Cada um dos núcleos habitacionais funciona de forma autónoma,
Multifamiliar
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento sendo o acesso restrito aos residentes de cada núcleo. Os únicos elementos que
Unifamiliar
por construir
relacionam os diversos núcleos são a via principal e o campo de golfe que aborda
Isolada
Multifamiliar
por construir
todo o condomínio. Assim, os núcleos de habitação funcionam como condomínios
fechados dentro do empreendimento. Segue-se a análise da distribuição funcional de
Barreira Barreira Relação Relação

cada um dos três núcleos construídos.
Núcleo Núcleo
habitacional equipamento natural artificial indirecta directa

N
Escala
50 100 200 300
Figura 3.119 – Planta do núcleo habitacional B

A do cf Quinta da Penha Longa
N
Edifícios Construídos Edifícios por Construir Cotas do Terreno Sup. de Solo permeável Sup. de Solo Impermeável Arborização Escala
Figura 3.118 – Marcação dos núcleos habitacionais na planta do cf Quinta da Penha Longa
Os três núcleos habitacionais da Quinta da Penha Longa apresentam configurações

N distintas, albergando, também, números de fogos distintos. O primeiro aglomerado
Escala
50 100 200 300 habitacional (núcleo A) situa-se na zona Norte do empreendimento. Neste núcleo
Figura 3.120 – Planta do núcleo habitacional
B do cf Quinta da Penha Longa existem sete unidades habitacionais, a que correspondem o mesmo número de
fogos. É o mais pequeno dos três núcleos. O segundo aglomerado habitacional
(núcleo B) localiza-se na zona central, do lado Nascente do condomínio. Neste
localizam-se 45 fogos. O terceiro aglomerado (núcleo C) situa-se na zona Sul e afere
40 fogos. Apesar da existência de cancelas com segurança aos dois últimos núcleos,
o primeiro apresenta, apenas, um sinal de trânsito de interdição à circulação de não-
residentes. Embora existam tais condicionantes à circulação pela rede viária, é de
notar que não existem restrições à aproximação (e mesmo intrusão) dos núcleos
quando se circula a pé (pelo campo de golfe ou pelas zonas verdes). Os limites dos
diversos núcleos apresentados baseiam-se nos limites das propriedades privadas que
constituem os núcleos, englobando as vias de acesso às mesmas.
N
Escala
50 100 200 300
Figura 3.121 – Planta do núcleo habitacional

C do cf Quinta da Penha Longa

08.1_ Núcleo A Quinta da Penha Longa
N
acessos do Núcleo A da Qta. da Penha Longa
N
N
Figura 3.122 – Esquema da morfolofia funcional do Núcleo A da Quinta da Penha Longa
núcleos do edificado do Núcleo A da Quinta
da Penha Longa O núcleo A é o mais pequeno dos três nucleos existentes. A sua configuração baseia-
se numa via que o liga ao sistema principal de circulação no condomínio. Nos flancos
desta via surgem, de um e outro lado, as unidades de habitação unifamiliar isoladas.
À altura do desenvolvimento deste trabalho constatava-se que uma das unidades
ainda estava ser construída, havendo , também, um lote cuja constrção do edificado
ainda não tinha começado. O espaço comum neste nucleo resume-se à via de
acesso, pois todo o restante espaço corresponde às parcelas de terreno privadas,
inerentes às unidades habitacionais. Em seu redor a vegetação é bastante densa
formando uma barreira visual para quem passe nas imediações do núcleo. Existe,
N ainda um lado a Sudeste do aglomerado que, em conjunto com a vegetação “afasta”

barreiras e núcleos de equipamentos do os não residentes. Dado que a via estruturante do aglomerado se prolonga para fora
Núcleo A da Quinta da Penha Longa
dos limites dos lotes existentes, é possivel afirmar-se que estará previsto a expansão
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição deste nucleo, tal como sugerido na planta da proposta presente no processo
privado colectivo
Unifamiliar
Construída
camarário.
Multifamiliar
Construída
Unifamiliar
por construir
Multifamiliar
por construir

Núcleo

08.2_ Núcleo B Quinta da Penha Longa
N
acessos do Núcleo B da Qta. da Penha Longa
N
N
Figura 3.126 – Esquema da distribuição funcional do Núcleo B da Quinta da Penha Longa
núcleos do edificado do Núcleo B da Quinta
da Penha Longa A rede de distribuição principal do nucleo B da Quinta da Penha Longa baseia-se
numa via serpentiante. Esta via desenvolve-se no sentido Norteste – Sudoeste. É a
Nordeste que encontra a sua ligação com o sistema de distribuição do
empreendimento. A partir desta via surge um anel secundário distendido para
Noroeste, que liga os nucleos habitacionais unifamiliares geminados e em banda à
via principal. É no centro deste anel distendido que se encontra o único
equipamento colectivo do aglomerado – a piscina. Existem duas vias secundárias
(uma que nasce da via principal e outra do anel) que permitem o acesso às garagens
das unidades habitacionais mais a Norte. Na continuação da via principal sugem mais
N quatro vias secundárias numa posição aproximadamente perdenditular a esta. Duas

barreiras e núcleos de equipamentos do desenvolvem-se para Noroeste e outras duas para Sudeste. No final de cada uma
Núcleo B da Quinta da Penha Longa
destas vias encontra-se uma rotunda que faz a distribuição para as unidades
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição habitacionais. No final da via principal encontra-se outra rotunda com a mesma
privado colectivo
Unifamiliar
Construída
função. O aglomerado é ladeado a Sul e no extremo Noroeste por vegetação de
Multifamiliar
desenvolvimento mais ou menos linear que acmpanha os limites do núcleo. O
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento espaço é domindado pelas parcelas privadas, sendo a zona da piscina a excepção. As
Unifamiliar
por construir
vias de acesso à zona do equipamento e os intervalos (um a Norte e outro a Sul) nas
Multifamiliar
por construir
barreiras que o espaço privado e a vegetação desempenham representam ligações
do espaço onde se encontra o equipamento com a envolvente.

Núcleo

08.3_ Núcleo C Quinta da Penha Longa
N
acessos do Núcleo B da Qta. da Penha Longa
N
N
Figura 3.132 – Esquema da distribuição e Figura 3.130 – Esquema da distribuição funcional do Núcleo B da Quinta da Penha Longa
núcleos do edificado do Núcleo B da Quinta
da Penha Longa O núcleo C apresenta uma única via de distribuição principal que o liga ao sistema de
distribuição do empreendimento. Esta via desenvolve-se, inicialmente, em direcção a
Sul, inflectindo mais tarde para Poente. A partir desta via surgem quatro vias
secundárias “em T”. Duas encontram-se do lado Norte e as outras duas do lado Sul
da via principal. O final da via principal apresenta a mesma configuração. Estes “T’s”
são responsaveis pelo acesso a 38 das 40 unidades habitacionais unifamiliares. As
outras duas unidades ligam-se directamente à via principal. Uma encontra-se ainda
no troço que se desenvolve me direcção a Sul e a outra no lado Sul da via em frente
ao primeiro “T”. O espaço colectivo resume-se às vias de acesso, sendo o restante
N maioritariamente preenchido pelas parcelas de terreno parivadas inerentes às

barreiras e núcleos de equipamentos do unidades habitacionias. A única excepção é um intervalo no espaço privado que
Núcleo B da Quinta da Penha Longa
permite a ligação de um dos “T’s” ao exterior do núcleo. A vegetação é escassa no
Acesso Acesso
Distribuição Distribuição Distribuição interior do núcleo e na sua envolvente. Existem, apenas, duas formações lineares de
privado colectivo
Unifamiliar
Construída
elementos arbóreos que constrangem o nucleo habitacional. A primeira formação
Multifamiliar
encontra-se no limite Norte do núcleo e a segunda formação (mais reduzida)
Construída
Isolada Banda Quarteirão Equipamento acompanha um pequeno troço do limite Sul do núcleo.
Unifamiliar
por construir
Multifamiliar
por construir

Núcleo

PARTE 3 – CONTRASTAÇÃO DE DADOS
Nesta parte faz-se a caracterização dos casos de estudo, segundo alguns

indicadores que permitam uma comparação entre estes. Tratam-se de indicadores
numéricos, quantificáveis e objectivos, que auxiliam a compreensão da
Malveira-Guincho conformidade espacial dos cf's em análise (que se encontram compilados no Anexo
A.6). São analisados oito parâmetros: 1) Superfície Total; 2) Área de Implantação e
Espaço Aberto; 3) Superfície de Solo Permeável; 4) Área Bruta de Construção; 5) Área
de Equipamentos Colectivos; 6) Área de Espaço Colectivo e Espaço Privado; 7)
Caracterização dos Lotes; 8) Média de pisos acima do solo.
Quinta Patino
SUPERFÍCIE TOTAL
O primeiro dado a analisar é a Superfície Total dos casos de estudo (tabela

Vila Poente 3.1). O universo de análise abrange casos bastante diferentes quanto à Superfície
Total. O caso de estudo que apresenta uma Superfície Total maior é a Quinta da
Penha Longa com 22004207 m2. No outro extremo está o cf Vila Estoril Golf que
Vila Marisa abrange uma área de 4950 m2.
Caso de Estudo Superfície Total (m2)

Ma l vei ra -Gui ncho 249588
Villaggio Manique
Qui nta Pa ti no 459271
Vi l a Poente 12064
Vi l a Ma ri s a 5394
Vila Estoril Golf
Vi l l a ggi o Ma ni que 39975
Vi l a Es tori l Gol f 4950
Encos ta da Al dei a 8555
Encosta da Aldeia Qui nta da Penha Longa 2204207

Tabela 3.1 – Superfícies Totais dos casos de estudo
Assim, verifica-se que a área do maior empreendimento é praticamente 450

vezes maior do que a do mais pequeno. Podem-se dividir os casos de estudo em
quatro grupos quanto à Superfície Total. O primeiro, a que apenas a Quinta da Penha
Longa pertence, dos condomínio de escala muito grande. O segundo grupo será dos
cf´s de grande escala. A este grupo pertencem os cf’s Malveira-Guincho e Quinta
Patino. O terceiro grupo é constituído apenas pelo cf Villaggio Manique e representa
os cf´s de média escala. E o quarto grupo, que é constituído pelos cf’s Vila Poente,
Vila Marisa, Vila Estoril Golf e Encosta da Aldeia, dizendo respeito aos cf’s de escala
reduzida. Ora, torna-se pertinente relacionar as Superfícies Totais dos casos de
Quinta da Penha Longa estudo com o número de fogos dos mesmos (tabela 3.2). Assim obter-se-á um índice
Escala (m)
100 500 1000 que traduz a quota-parte de Superfície Total correspondente a cada fogo.
Figura 3.134 - Plantas dos casos de estudo

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000

Superfície Número de Superficie Total por
Caso de Estudo
Total (m2) Fogos Fogo (m2/fogo)
Malveira-Guincho
Malveira-Guincho 249588 57 4378,7

4378,7 Quinta Patino 459271 114 4028,7
Vila Poente 12064 24 502,7
Vila Marisa 5394 56 96,3
Villaggio Manique 39975 168 237,9
Vila Estoril Golf 4950 12 412,5
Encosta da Aldeia 8555 28 305,5
Quinta Patino
4028,7 Quinta da Penha Longa 2204207 92 23958,8
Tabela 3.2 – Superfícies Totais, Número de fogos e Superfície Total por Fogo dos casos de estudo
Deste modo, verifica-se que a Quinta da Penha Longa apresenta o maior

valor da razão entre a Superfície Total e o Número de fogos (cerca de 23958,8 m2
Vila Poente
502,7
/fogo). Este facto deve-se não tanto ao número de fogos – 92 (que é o terceiro maior
número), mas à sua Superfície Total que se destaca dos demais. É patente que
apesar da discrepância da Superfície Total nos cf´s Malveira-Guincho e a Quinta
Patino (249588 m2 e 459271 m2, respectivamente), o Índice da Superfície Total por
fogo é superior no caso com menor área - Malveira-Guincho, com 4378,7 m2/fogo,
Vila Marisa
96,3
enquanto a Quinta Patino apresenta 4028,7. Outro caso relevante é a contrastação
do cf Vila Marisa com o cf Vila Estoril Golf. Apresentam áreas semelhantes (5394 m2
e 4950 m2, respectivamente) mas dado que o número de fogos entre estes dois
casos tem uma razão de 14/3 (sendo do primeiro caso de 56 fogos e do segundo
Villaggio Manique
caso de 12 fogos), os respectivos Índices de Superfície Total por fogo são

237,9
consideravelmente diferentes 96,6 m2/fogo para a Vila Marisa e 412,5 m2 para a
Vila Estoril Golf.
ÁREA DE IMPLANTAÇÃO E ESPAÇO ABERTO

Vila Estoril Golf
O indicador seguinte é a Área de Implantação. Este valor poderá variar com a

412,5
Superfície Total dos empreendimentos. Um cf com maior dimensão poderá
comportar uma maior Área de Implantação. Assim, torna-se necessário recorrer ao
Índice de Implantação (por vezes denominado Índice de Ocupação) que representa a
“densidade de ocupação” do edificado na Superfície (tabela 3.3).
Encosta da Aldeia
305,5 Superfície Área de Implantação Índice de

Caso de Estudo
Total (m2) do Edificado (m2) Implantação
Quinta Patino 459271 35806 0,08
Vila Poente 12064 3907 0,32
Vila Marisa 5394 1979 0,37

23958,8 Villaggio Manique 39975 10594 0,27
Superficie To tal po r Fo go Quinta da Penha Longa 2204207 50411 0,02
Tabela 3.3 – Superfícies Totais, Áreas de Implantação do Edificado, e Índices de Implantação dos casos
Gráfico 3.1 – Superfície total por Fogo dos
de estudo
casos de estudo

0 0, 2 0, 4 0, 6 0, 8 1
É de notar que o cf Quinta da Penha Longa, apesar de apresentar a maior
Área de Implantação do Edificado – 50411 m2, é o caso que apresenta o menor
Malveira-Guincho
0 ,0 3 Índice de Implantação – 0,02. Os condomínios de grande dimensão (Malveira-

Guincho com 0,03 e Quinta Patino com 0,08) o segundo e terceiro menor Índice de
0,97
Implantação. Ora, uma possível relação directa entre os Índices de Implantação e a
Superfícies Totais dos diferentes casos de estudo, em que para maiores áreas
correspondem Índices de Implantação menores, é contradita com o caso do cf Vila
Quinta Patino
0 ,0 8
Estoril Golf. Este caso apresenta a Superfície Total mais pequena (4950 m2) e o
0,92
quarto Índice de Implantação menor. Há ainda que salientar que os cf's Villaggio
Manique, Encosta da Aldeia e Vila Poente apresentam Índices de Implantação
aproximados (0,27, 0,30 e 0,32, respectivamente), todavia as suas Superfícies Totais
0 ,3 2 diferem de uma forma mais expressiva, sendo 39975 m2, 8555 m2, e 12064 m2.
Vila Poente
0,68
De seguida, surge o Índice de Espaço Aberto que se refere às áreas não
ocupadas pela implantação do edificado. Trata-se, portanto de um índice
complementar do Índice de Implantação (tabela 3.4).
0 ,3 7
Vila Marisa
Superfície Total Área de Espaço Índice de Espaço

0,63 Caso de Estudo
(m2) Aberto (m2) Aberto
Quinta Patino 459271 423465 0,92
Vila Poente 12064 8157 0,68
Villaggio Manique
0 ,2 7
Vila Marisa 5394 3415 0,63
0,73 Villaggio Manique 39975 29381 0,73
Quinta da Penha Longa 2204207 2153796 0,98
Vila Estoril Golf
0 ,2 3
Tabela 3.4 – Superfícies Totais, Área de Espaço Aberto, e Índices de Espaço Aberto dos casos de estudo
0,77
Assim, ao analisar o Índice de Espaço Aberto dos casos de estudo, a ordem
inverte-se em relação ao Índice de Implantação. Os casos com um menor Índice de
Implantação apresentam, consequentemente, um maior Índice de Espaço Aberto.
Encosta da Aldeia
0 ,3
0,7
0 ,0 2
0,98
Índice de Implantação
Índice de Espaço A berto
Gráfico 3.2 – Índices de Implantação e de

Espaço Aberto dos casos de estudo

0 0, 2 0, 4 0, 6 0, 8 1
SUPERFÍCIE DE SOLO PERMEÁVEL
Prossegue-se a análise da Superfície de Solo Permeável do Universo em

Malveira-Guincho
0 ,8 8 análise. Trata-se de um índice que demonstra a razão entre a Superfície de Solo

Permeável e a Superfície Total de cada um dos casos de estudo (tabela 3.5). É
importante salientar que em quase todos os casos de estudo este valor corresponde
à subtracção das áreas de implantação das construções e áreas de solo pavimentado,
Quinta Patino
pois as condições do solo (quanto à natureza e morfologia do mesmo) são favoráveis

0 ,8 2
83
à infiltração das águas . A excepção é o caso da Quinta da Penha Longa, que
apresenta na área central, uma formação rochosa que ocupa uma área de 19680 m2.
Superfície Superfície de Solo Índice de Solo

Caso de Estudo
Total (m2) Permeável (m2) Permeável
Vila Poente
0 ,5
Quinta Patino 459271 375746 0,82
Vila Poente 12064 5983 0,50
Vila Marisa
0 ,6 3 Vila Estoril Golf 4950 2139 0,43

Tabela 3.5 – Superfícies Totais, Superfícies de Solo Permeável, e Índices de Solo Permeável dos casos de
estudo
Villaggio Manique
0 ,4
É perceptível que o cf Quinta da Penha Longa apresenta o Índice de Solo Permeável

de maior valor – 0,91. De seguida surgem os casos Malveira-Guincho, com 0,88 e
Quinta Patino, com 0,82. Denote-se que, ao invés do índice de Solo Permeável, a
Superfície de Solo Permeável é maior no caso da Quinta Patino (375746m2) do que
Vila Estoril Golf
0 ,4 3
no caso do cf Malveira-Guincho (219538 m2).
O cf Vila Marisa apresenta um índice de Solo Permeável de 0,16, sendo o

último caso de estudo em que a maioria da Superfície Total apresenta condições
Encosta da Aldeia
favoráveis á infiltração de águas. O cf Vila Poente apresenta um Índice de Solo

0 ,4
Permeável de 0,50.
Segue-se o caso do cf Vila Estoril Golf, que detém um índice de Solo

Permeável de 0,43, com a menor Superfície de Solo Permeável (2139 m2). Com
valores próximos deste, surgem, por último, os casos dos cf's Villaggio Manique e
0 ,9 1
Encosta da Aldeia, ambos com 0,40 de Índice de Solo Permeável. Contudo, denote-se
na diferença de Superfície de Solo Permeável destes casos. O empreendimento
Villaggio Manique apresenta um valor (16068 m2) mais de 4,5 vezes superior ao
Índice de So lo P ermeável
valor do cf Encosta da Aldeia (3441 m2).
Gráfico 3.3 – Índice de Solo Permeável dos
casos de estudo
83 No Anexo A.9 consta o mapa geológico do município de Cascais, e no Anexo A.10 encontra-se o mapa de declives do mesmo.

0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6

ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO
Quanto à Área Bruta de Construção, ao traduzir o somatório das áreas de

Malveira-Guincho
todos os pavimentos, acima e abaixo do solo, pode apresentar grandes diferenças

0 ,0 6
devido à dimensão de cada empreendimento (tabela 3.6). A mesma Área Bruta de
Construção poderá significar morfologias bastantes diferentes. Torna-se necessário
relacioná-la com a Superfície Total para obter o Índice de Construção, que traduz a
“densidade da construção” sobre a superfície.
Quinta Patino
0 ,18
Superfície Área Bruta de Índice de
Caso de Estudo
Total (m2) Construção (m2) Construção
Quinta Patino 459271 83254 0,18
Vila Poente 12064 8053 0,67
Vila Poente
0 ,6 7 Vila Marisa 5394 8461 1,57

Vila Marisa
Tabela 3.6 – Superfícies Totais, Áreas de Construção Bruta e Índices de Construção dos casos de estudo
1,5 7
As Áreas Brutas de Construção encontram o seu máximo no caso da Quinta

da Penha Longa (108593 m2). A Quinta Patino apresenta a segunda Área de
Construção mais elevada, com 83254 m2. De seguida surgem os cf’s Villaggio
Villaggio Manique
Manique e Malveira-Guincho, com 20300 m2 e 15358 m2 respectivamente. É então

0 ,5 1
que surge os casos da Vila Marisa, com 8461 m2, e a Vila Poente com 8053 m2. O cf
Encosta da Aldeia detém a sétima posição quanto à Área Bruta de Construção com
5032 m2. A Vila Estoril Golf apresenta a menor Área de Construção com 2825 m2.
Verifica-se que o cf Vila Marisa apresenta o Índice de Construção mais

Vila Estoril Golf
0 ,5 7 elevado (1,57). De seguida surge o cf Vila Poente (com 0,67). Com valores próximos
surgem os cf’s Encosta da Aldeia (com 0,59) e Vila Estoril Golf (com 0,57) sendo
seguidos pelo Villaggio Manique (com 0,63). A Quinta Patino apresenta um Índice de
Construção de 0,18, e o cf Malveira-Guincho expressa um valor de 0,06 para o
Encosta da Aldeia
mesmo Índice. Por último, a Quinta da Penha Longa surge com um Índice de
0 ,5 9 Construção de 0,05.
Os cf’s de maiores dimensões apresentam Índices de Construção mais baixos

(na ordem das centésimas do valor). Contudo, não se pode afirmar que exista uma
correspondência directa entre o Índice de Construção e a Superfície Total dos casos

0 ,0 5 de estudo. São constatados casos em que os Índices de Construção são próximos, e
as respectivas Superfícies Totais diferem bastante (caso da Vila Estoril Golf 4950 m2/
Superfície Total e 0,57 de Índice de Construção, e Encosta da Aldeia com 8555 m2/
Índice de Co nstrução
Superfície Total e 0,59 de Índice de Construção). Também se verificam casos cujas
Superfícies Totais são semelhantes e apresentam Índices de Construção diferentes,
Gráfico 3.4 – Índice de Construção dos casos
de estudo

0 4 8 12 16 20 24 caso da Vila Marisa (5394 m2 Superfície Total, e 1,57 de Índice de Construção) e o cf

Vila Estoril Golf (4950 m2 e 0,57, respectivamente).
Malveira-Guincho
ÁREA DE EQUIPAMENTOS COLECTIVOS

0 ,4 7
A próxima variante a analisar é a Área de Equipamentos Colectivos. Trata-se

de um dos valores numéricos mais importantes, pois refere-se ao factor
característico dos cf's por definição - os equipamentos colectivos. Tal como nos
índices anteriores, torna-se necessário compará-los com as Superfícies Totais de
Quinta Patino
1,6 3
modo a entender qual a percentagem de cada cf que é ocupada pelos equipamentos
colectivos (tabela 3.7).
Superfície Área de Equip. Percentagem de

Caso de Estudo
Total (m2) Colectivos (m2) Equip. Colectivos (%)
Vila Poente
12 ,14
Quinta Patino 459271 7483 1,63
Vila Poente 12064 1465 12,14
Vila Marisa
3 ,2 8 Vila Estoril Golf 4950 86 1,74

Tabela 3.7 – Superfícies Totais, Áreas de Equipamentos Colectivos e Percentagens de Equipamentos
colectivos dos casos de estudo
Villaggio Manique
Verifica-se que o cf Vila Estoril Golf é o caso que apresenta a menor Área de
3 ,7 1 Equipamentos Colectivos, com 86 m2. Todavia, comparando o papel que os
Equipamentos Colectivos desempenham na Superfície Total, é perceptível que no
caso do cf Vila Estoril Sol é superior (1,74 %) aos casos do cf Malveira-Guincho
(0,47%- a percentagem mais reduzida) e a Quinta Patino (1,63 %). Saliente-se que as
Vila Estoril Golf
Áreas de Equipamentos colectivos destes dois empreendimentos são maiores que a

1,7 4
do cf Vila Estoril Golf, apresentando os valores de 1177 m2 para o Malveira-Guincho
e 7483 m2 para a Quinta Patino.
Comparem-se, então, os casos do cf Vila Poente e do cf Villaggio Manique.

Ambos apresentam Áreas de Equipamentos Colectivos semelhantes (1465 m2 e 1483
Encosta da Aldeia
1,9 5 m2, respectivamente). Contudo, as percentagens que estes representam nas

Superfícies Totais dos respectivos cf’s diferem bastante, sendo de 12,14% no caso da
Vila Poente (a percentagem mais alta do universo de estudo) e 3,71 % no caso do cf
Villaggio Manique.
2 3 ,4 A mesma situação (ainda que sem uma diferença tão grande entre
percentagens) passa-se entre os casos da Vila Marisa e Encosta da Aldeia, cujas
Áreas de Equipamentos Colectivos são aproximadas (177 m2 e 167 m2), mas, dada a
P ercentagem de Equipamento s diferença dos valores das Superfícies Totais (sendo de 5394 m2 e de 8555 m2), o
Co lectivo s
papel que estes desempenham em cada cf difere (3,28 % e 1,95 %).
Gráfico 3.5 – Percentagem de Equipamentos
Colectivos dos casos de estudo

0 20 40 60 80 100
A Área de Equipamentos Colectivos da Quinta da Penha Longa destaca-se das
demais pelo seu valor - 515851 m2. Este facto deve-se à existência dos campos de
Malveira-Guincho
golfe no empreendimento que ocupam áreas substanciais. Denote-se que a

2 0 ,6
percentagem que os Equipamentos Colectivos ocupam na superfície total, não
destoa dos resultados dos restantes casos de estudo – com 23,40%, sendo a
percentagem mais alta, factor consequente da existência dos campos de golfe que
têm uma ocupação significativa no empreendimento.
Quinta Patino
6 5 ,6 Ora, se a Percentagem de Equipamentos Colectivos reflecte a reacção entre a

área dos mesmos e a Superfície total dos empreendimentos, importa agora
conseguir diferenciar qual a relação existente entre a Área de Equipamentos
Colectivos e o número de fogos. Consegue-se, assim, estabelecer uma relação que
transmite a quota-parte de Equipamentos Colectivos correspondente a cada
Vila Poente
61 proprietário (tabela 3.8).
Área de Equip. Número de Área de Equip. por

Caso de Estudo
(m2) Fogos Fogo (m2/ fogo)
Quinta Patino 7483 114 65,6
Vila Marisa
3 ,2
Vila Poente 1465 24 61,0
Villaggio Manique
8 ,8 Quinta da Penha Longa 515851 92 5607,1

Tabela 3.8 – Áreas de Equipamentos Colectivos, Número de fogos e Áreas de Equipamentos Colectivos
por Fogo dos casos de estudo
É possível verificar que a Quinta da Penha Longa destaca-se com 5607,1 m2

Equip. Colectivos/fogo. Este valor é mais de 85 vezes superior ao segundo maior
Vila Estoril Golf
valor que diz respeito ao cf Quinta Patino com 65,6 m2 Equip. Colectivos/fogo. Pode-
7 ,2
se estabelecer uma correspondência entre esta disparidade e a existência de uma
variedade de equipamentos inexistentes nos outros casos de estudo, sejam pela
escala que ocupam (como os campos de golfe, ou o hotel), pelo número com que
surgem (como os oito campos de ténis), ou ainda pela diversidade de oferta (a
Encosta da Aldeia
exemplo disso referenciam-se o Spa, a Igreja, ou os restaurantes). Os equipamentos

6
colectivos da Quinta Patino consistem em duas piscinas, três campos de ténis, o
palácio (em que se centralizam os serviços administrativos e funciona como espaço
de convívio), somando um total de 7483 m2.
Em terceiro lugar, surge o cf Vila Poente com 61 m2 Equip. Colectivos/ fogo.

5 6 0 7 ,1
Trata-se de um caso que para 24 fogos detém um campo de jogos, uma recepção e
sala de convívio, uma piscina e um parque infantil, que perfazem um total de 1465
m2. De seguida, encontra-se o caso do cf Malveira-Guincho com 20,6 m2 Equip.
Á rea de Equipamento s po r Fo go Colectivos /fogo. Os equipamentos existentes neste caso são uma piscina colectiva,
Gráfico 3.6 – Área de Equipamentos um campo de ténis, um espaço de convívio, um parque infantil, e um espaço afecto a
Colectivos por Fogo dos casos de estudo

29,4 serviços administrativos e reuniões que correspondem a 1177 m2, para os 57 fogos
%
existentes.
70,6
%
No caso do Villaggio Manique, a piscina, o campo de jogos, o campo de ténis
Malveira-Guincho
e a cafetaria somam 1483 m2, que afectam os 168 fogos do empreendimento. Assim
obtém um valor de 8,8 m2 Equip. Colectivo/ fogo. Saliente-se a proximidade da
43,3 Áreas de Equipamentos Colectivos entre o cf Villaggio Manique e Vila Poente, que
% 56,7
% dado a diferença entre o número de fogos deste s dois cf’s, resultam em valores
díspares na Área de Equipamentos por fogo.
Quinta Patino
Pode-se ainda comparar a proximidade dos valores de Área de Equipamentos
por fogo do cf Villaggio Manique com os cf's Vila Estoril Golf e Encosta da Aldeia, que
32,2%
apresentam 7,2 e 6,0 m2 Equip. Colectivos/fogo. No caso da Villa Estoril Golf, o único
67,8%
equipamento existente é uma piscina com cerca de 86 m2 para os 12 fogos. Já no
caso do cf Encosta da Aldeia, existe uma piscina e uma sala de convívio que somam
Vila Poente
167 m2 para os 28 fogos. Por último, surge o caso do cf Vila Marisa cuja piscina e
infra-estrutura “multifunções” perfazem 177 m2, que são compartilhados pelos
39,4
% residentes dos 168 fogos. Assim, para este cf o valor da Área de Equipamentos
60,6
% Colectivos por fogo é de 3,2 m2 Equip. Colectivos por fogo.
Vila Marisa ÁREA DE ESPAÇO COLECTIVO E ESPAÇO PRIVADO
Importa agora atender à relação entre o Espaço Colectivo e Espaço Privado

39,7
dos casos de Estudo. Esta relação reporta a razão em que a Superfície Total se divide
60,3 %
% entre Espaço colectivo (comum a todos os residentes) e Espaço Privado (afecto a
cada residente e interdito aos demais). No cálculo da Área de Espaço Colectivo,
Villaggio Manique fazem parte os espaços expectantes. Trata-se de parcelas de terreno privadas, em
que não se verifica a construção de edificado e não apresentam quaisquer
31,9% condicionantes ao seu acesso. Portanto, na prática, formam espaços de uso
68,1% colectivo. Naturalmente, as percentagens de Espaço Colectivo e Privado são

complementares: um caso que apresente uma ocupação maioritária de Espaço
Vila Estoril Golf Colectivo, irá apresentar a razão complementar de ocupação de Espaço Privado (ver
tabela 3.9).
30,5
%
Área de Área de Percent.
69,5 Percent.
% Superfície Espaço Espaço Espaço
Caso de Estudo Espaço
Total (m2) Colectivo Privado Col.
Priv. (%)
Encosta da Aldeia
(m2) (m2) (%)
Malveira-Guincho 249588 176223 73365 70,6 29,4
Quinta Patino 459271 260572 198699 56,7 43,3
5,1%
Vila Poente 12064 8181 3883 67,8 32,2
Vila Marisa 5394 2125 3269 39,4 60,6
94,9
Villaggio Manique 39975 15863 24112 39,7 60,3
% Vila Estoril Golf 4950 3372 1578 68,1 31,9
Encosta da Aldeia 8555 5947 2608 69,5 30,5
Quinta da Penha Longa Quinta da Penha Longa 2204207 2089880 114327 94,8 5,2
Percentagem de Espaço Col. (%) Tabela 3.9 – Superfícies Totais, Áreas de Espaço Colectivo, Áreas de Espaços Privados, Percentagens de
Percentagem de Espaço Priv. (%) Espaço Colectivo e Percentagens de Espaço Privado dos casos de estudo
Gráfico 3.7 – Percentagem de Espaço Colectivo e
Espaço Privado dos casos de estudo

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Torna-se perceptível que o cf que apresenta uma maior Área de Espaço
Colectivo é a Quinta da Penha Longa, com 2089880 m2. Sendo, simultaneamente o
Malveira-Guincho
que apresenta uma maior percentagem de Espaço Colectivo - 94,8 %. Existe um

3 0 9 1,6 grupo de casos de estudo com percentagens de Espaço Colectivo próximas, estes são
o Malveira-Guincho (70,6%), Encosta da Aldeia (69,5%), Vila Poente (67,8 %), Vila
Estoril Golf (68,1%). Denote-se que, apesar da proximidade na razão entre espaço
Colectivo e Espaço Privado, as Áreas de Espaço Colectivo divergem entre os
elementos deste grupo, sendo estas de 176223 m2, 5947 m2, 8181 m2, 3372 m2,
Quinta Patino
2 2 8 5,7
respectivamente.
A Quinta Patino, embora apresente a segunda maior Área de Espaço

Colectivo (260572 m2), esta representa 56,7 % da sua Superfície Total. Nos restantes
cf's, o Espaço Colectivo é inferior a 50% da Superfície Total de cada
Vila Poente
3 4 0 ,9 empreendimento.
Os cf's que apresentam menores percentagens de Espaço Colectivo são

Villaggio Manique (39,7%) e Vila Marisa (39,4%). Saliente-se que as respectivas a
Área de Espaço Colectivo do empreendimento Villaggio Manique (24112 m2) é mais
Vila Marisa
3 7,9
de sete vezes superior à Área de Espaço Colectivo da Vila Marisa (2125 m2).
É, então, patente que valores de percentagens de Espaço Colectivo

semelhantes poderão referenciar Áreas de Espaço Colectivo distintas. Além disso,
Áreas de Espaço Colectivo semelhantes podem dizer respeito a mais ou menos
Villaggio Manique
fogos, retratando a divisão do Espaço Colectivo pelos seus utilizadores. Interessa

9 4 ,4
perceber qual a relação entre a Área de Espaço Colectivo e o número fogos que a
partilham (tabela 3.10).
Área de Espaço Número de Área de Espaço Colectivo

Caso de Estudo
Vila Estoril Golf
Colectivo (m2) Fogos por Fogo (m2/fogo)

2 8 1,0
Quinta Patino 260572 114 2285,7
Vila Poente 8181 24 340,9
Encosta da Aldeia

2 12 ,4 Vila Estoril Golf 3372 12 281,0
Tabela 3.10 – Áreas de Espaço Colectivo, Número de Fogos e Área de Espaço Colectivo por fogo dos
casos de estudo
Mais uma vez o cf Quinta Patino destaca-se dos restantes casos de estudo.
2 2 716 ,1
Apresenta uma Área de Espaço Colectivo por Fogo de 22716,1 m2 Espaço
Colectivo/fogo, o que significa que é mais de 7 vezes superior ao caso com o segundo
maior valor - Malveira-Guincho com 3091,6 m2 Espaço Colectivo/fogo. Saliente-se
Á rea de Espaço Co lectivo po r Fo go
(m2/fo go ) que, apesar do cf Quinta Patino apresentar uma Área de espaço Colectivo por fogo
Gráfico 3.8 – Área de Espaço Colectivo por bastante superior aos restantes casos de estudo, o espaço não é de uso exclusivo dos
Fogo dos casos de estudo

0 20 40 60 80 100 120 residentes, podendo ser usufruído por pessoas que não residam no
empreendimento.
Malveira-Guincho
O terceiro maior valor surge com o caso da Quinta Patino com 2285,7 m2 Espaço
57
Colectivo/fogo. Denote-se a diferença entre as áreas de Espaço Colectivo deste caso
para o caso do cf Malveira-Guincho (260572 m2 e 176223 m2, respectivamente).
Todavia, apesar de apresentar uma maior Área de Espaço Colectivo, o maior número
de fogos (114 na Quinta Patino) faz com que a razão entre Espaço Colectivo e o
Quinta Patino
94
número de fogos seja menor (quando comparada com o caso do cf Malveira-
Guincho).
O cf Vila Poente detém a quarta maior Área de Espaço Colectivo por fogo com 340,9
m2 Espaço Colectivo/fogo, resultado da razão entre os 8181 m2 de Espaço Colectivo
e os 24 fogos. Ao comparar este valor com o caso da Encosta da Aldeia (a que
Vila Poente
24
correspondem 28 fogos) torna-se evidente que a discrepância nas áreas de Espaço
Colectivo dos casos referidos provoca uma distinção nos valores das Áreas de Espaço
colectivo por fogo: 340,9 m2 Espaço Colectivo/fogo, para o cf Vila Poente e 212,4 m2
Espaço Colectivo/fogo, para o cf Encosta da Aldeia.
Vila Marisa
11
Ao contrastar a razão entre Espaço Colectivo e número de fogos dos casos
Vila Estoril Golf (281,0 m2 Espaço Colectivo/ fogo) e Villaggio Manique (94,4 m2
Espaço Colectivo/fogo), verifica-se que existe uma discrepância em que o primeiro
valor é aproximadamente três vezes superior ao segundo. Todavia, denote-se que o
Villaggio Manique
cf Vila Estoril Golf apresenta uma área de Espaço Colectivo de 3372 m2, enquanto o
9
Villaggio Manique detém uma área de 15863 m2 do mesmo tipo de espaço. A razão
inverte-se sendo a Área de Espaço Colectivo do Vila Estoril Golf mais de 4,5 vezes
inferior à do caso em comparação.
Por último, surge o caso do cf Vila Marisa cuja Área de Espaço Colectivo é a
Vila Estoril Golf
12
menor (2125 m2), compartilhada pelos 56 fogos. Assim, perfaz-se um valor de 37,9
m2Espaço Colectivo /fogo: o valor mais pequeno.
CARACTERIZAÇÃO DOS LOTES

Encosta da Aldeia
No que se refere ao Número de Lotes dos casos de Estudo, é importante

8
frisar que foram contabilizadas as parcelas de terreno independentemente de
incluírem, ou não, áreas de espaço aberto. Incluem-se as parcelas que estão
definidas, mesmo que ainda não tenha sido verificada qualquer construção. Destas,
diferenciam-se as Expectantes por não apresentarem qualquer obstáculo físico ao
seu acesso, constituindo espaços colectivos de facto e espaços privados de jure.

111
Excluem-se futuras parcelas do terreno implícitas a construções previstas nos
processos camarários que ainda não se iniciaram. Nestes casos verifica-se que ainda
não estão definidas as possíveis parcelas do terreno em que este se dividirá aquando
Número de Lo tes
da conclusão do processo camarário (tabela 3.11).
Gráfico 3.9 – Número de Lotes dos casos de
estudo

0 1000 2000 3000 4000 5000

Número de Lotes
Caso de Estudo Hab. Hab. Hab.
Colect. Expect. Total
Malveira-Guincho
13 4 ,8 Unifam. Multifam. Mistos

8 2 78 ,1
Malveira-Guincho 57 - - - - 57
Quinta Patino 62 1 1 1 29 94
12 8 7,1
Vila Poente 24 - - - - 24
Vila Marisa 4 7 - - - 11
Villaggio Manique 2 7 - - - 9
116 5,0
Vila Estoril Golf 12 - - - - 12
Quinta Patino
3 10 0 0 ,
0 Encosta da Aldeia 2 6 - - - 8
2 8 6 2 ,7 Quinta da Penha Longa 80 - - - 31 111
Tabela 3.11 – Número de Lotes, de Habitação Unifamiliar, de Habitação Multifamiliar, Mistos, Colectivos
e Expectantes dos casos de estudo
Torna-se possível evidenciar que, em todos os casos de estudo, existe uma

14 2 ,8
Vila Poente
supremacia de lotes com fins habitacionais do tipo unifamiliar. Os casos da Encosta

18 0 ,8
da Aldeia, Villaggio Manique, Vila Marisa e Quinta Patino, apresentam, também lotes
16 1,8
de habitação multifamiliar. O cf Quinta Patino é o único em que existe um lote
definido, de uso colectivo. Trata-se do lote onde se insere o palácio, que se distingue
do restante espaço colectivo. O cf Quinta Patino é, também, o único caso de estudo
2 6 4 ,0
Vila Marisa
que apresenta um lote que se destina a habitação unifamiliar e multifamiliar,

4 74 ,5
simultaneamente. Existem somente dois casos em que se verificam Lotes
2 9 7,2
Expectantes (definidos, mas qualquer construção ou vedação que impossibilite o
acesso aos mesmos). Tratam-se dos casos do cf da Quinta Patino e da Quinta da
Penha Longa.
Villaggio Manique
10 8 0 ,0
3 9 0 4 ,0
Segue-se a descrição das dimensões Mínimas, máximas e médias para cada caso de
19 6 7,1
estudo (tabela 3.12).
Dimensão dos Lotes (m2)

Caso de Estudo
Vila Estoril Golf
12 4 ,5 Dimensão Dimensão
Dimensão Média
13 9 ,7
Mínima Máxima
Malveira-Guincho 134,8 8278,1 1287,1
13 2 ,0
Quinta Patino 1165,0 31000,0 2862,7
Vila Poente 142,8 180,8 161,8
Vila Marisa 264,0 474,5 297,2
Encosta da Aldeia
2 6 0 ,0
Villaggio Manique 1080,0 3904,0 1967,1
3 6 5,9 Vila Estoril Golf 124,5 139,7 132,0
3 2 6 ,0
Encosta da Aldeia 260,0 365,9 326,0
Quinta da Penha Longa 516,7 5954,6 1378,8
Tabela 3.12 – Dimensões Mínimas, Máximas e Médias dos Lotes dos casos de estudo
516 ,7
Verifica-se que o cf Quinta Patino apresenta a maior dimensão média dos
59 54 ,6
lotes, sendo de 2862,7 m2. Acrescente-se que este caso apresenta a maior dimensão
13 78 ,8 mínima de lotes para cada caso de estudo (com 1165 m2) e a maior dimensão de
lote para todo o Universo em análise (31000 m2). De seguida, surge o cf Villaggio
Dimensão M ínima (m2)
Dimensão M áxima (m2) Manique com 1967,1 m2 de dimensão média de lotes. Na Quinta da Penha Longa os
Dimensão M édia (m2)
Gráfico 3.10 – Dimensões mínima, máxima e

média dos Lotes dos casos de estudo

0 400 800 1200 1600 2000 2400 2800 Lotes têm uma dimensão média de 1378,8 m2. Este valor é próximo do cf Malveira-
Guincho, com 1287,1 m2.
Malveira-Guincho
Os restantes casos apresentam valores inferiores a 500 m2. Tratam-se do cf

12 8 7,1
Encosta da Aldeia (com 326,0 m2), Vila Marisa (com 297,2 m2), Vila Poente (com
161,8 m2). Com o valor mais reduzido de dimensão média de Lotes, surge o cf Vila
Estoril Golf (com 132,0 m2), que apresenta, também, a dimensão máxima de lotes
mais reduzida (139,7 m2) e o valor mínimo da dimensão dos lotes de todo o universo
Quinta Patino
2 6 3 1,8
de Estudo (124,5 m2).
Ora, visto que os lotes dos diversos cf’s não se restringem todos ao mesmo
uso (colectivo, expectante, habitacional unifamiliar, ou multifamiliar), é necessário
distinguir a dimensão média dos lotes em articulação com o seu uso (tabela 3.13).
Vila Poente
16 1,8
Dimensão média de Lotes (m2)
Caso de Estudo Hab. Habitação Hab.
Colectivos Expect.
Unifam. Multifam. Mistos
Malveira-Guincho 1287,1 - - - -
Quinta Patino 2631,8 5300,0 30230,0 31000,0 3332,6
Vila Marisa
Vila Poente 161,8 - - - -

2 71,0
Vila Marisa 271,0 312,1 - - -
Villaggio Manique 2492,0 1817,1 - - -
Vila Estoril Golf 132,0 - - - -
Encosta da Aldeia 263,0 346,9 - - -
Villaggio Manique
Quinta da Penha Longa 1429,1 - - - 1249,1

2 4 9 2 ,0 Tabela 3.13 – Dimensões Médias dos Lotes do tipo Habitacional Unifamiliar, Habitacional Multifamiliar,
Habitacional Misto, Colectivos e Expectantes dos casos de estudo.
Analisando as dimensões médias dos lotes, percebe-se que é a Quinta Patino

que detém a maior média de dimensão dos três tipos de lotes habitacionais
Vila Estoril Golf
(unifamiliares, multifamiliares e mistos - que consagram unidades unifamiliares e

13 2 ,0
multifamiliares). Visto que é previsto (segundo o projecto camarário) que os lotes
expectantes da Quinta Patino se destinam à construção de unidades habitacionais
unifamiliares, e que a média destes lotes superior à média dos lotes já existentes,
poder-se-á afirmar que a dimensão média dos lotes habitacionais unifamiliares deste
Encosta da Aldeia
caso irá aumentar.

2 6 3 ,0
De seguida, surge o caso do cf Villaggio Manique, que apresenta uma

dimensão média de 2492,0 m2 para os lotes de habitações unifamiliares. Ora, este
valor traduz a razão entre a Área total dos Lotes destinados a habitação unifamiliar e
o número de lotes com o mesmo fim. Contudo, no mesmo lote podem encontrar-se
14 2 9 ,1
diversas unidades habitacionais unifamiliares, o mesmo se passando com as
unidades habitacionais multifamiliares. Por essa razão, desenvolveu-se um valor que
traduz a razão entre a Área Total de Lotes com um determinado uso habitacional, e o
Dimensão M édia do s Lo tes de
Habitação Unifamiliar número de fogos que são albergados pelos mesmos lotes (ver tabela X.X abaixo,
Gráfico 3.11 – Dimensão média dos Lotes de
resultante dos cálculos expostos no Anexo A.7). Assim, nos casos em que cada
Habitação Unifamiliar dos casos de estudo

0 400 800 1200 1600 2000 2400 2800

unidade habitacional unifamiliar corresponde a um lote, a Dimensão Média dos
Lotes é igual à Dimensão Média dos Lotes por Fogo. Nos casos em que existem mais
Malveira-Guincho
do que um fogo no mesmo lote, far-se-á a correspondência entre a Área dos Lotes e
12 8 7,1 o Número de fogos que albergam.
Dimensão Média Lotes por Fogo (m2/fogo)

Caso de Estudo Habitação Habitação
Misto
Unifamiliar Multifamiliar
Quinta Patino
Malveira-Guincho 1287,1 - -
2 6 3 1,8
Quinta Patino 2631,8 662,5 687,0
Vila Poente 161,8 - -
Vila Marisa 271,0 42,0 -
Villaggio Manique 383,4 82,1 -
Vila Estoril Golf 132,0 - -
Vila Poente
16 1,8 Encosta da Aldeia 263,0 80,1 -

Quinta da Penha Longa 1429,1 - -
Tabela 3.14 – Dimensões Médias de Lotes por fogo do tipo Habitacional Unifamiliar, Habitacional
Multifamiliar, e Habitacional Misto dos casos de estudo.
Torna-se, então, perceptível que a Quinta Patino detém a maior dimensão

Vila Marisa
2 71,0
média de Lotes por fogo, tanto no caso da habitação unifamiliar (com 2631,8
m2/fogo) como no caso da habitação multifamiliar (com 662,5 m2/fogo). Este caso
de estudo, é também o único a apresentar um lote misto em que existe uma média
de 687,0 m2/fogo. O caso com a segunda maior Dimensão Média de Lotes de
Villaggio Manique
habitação unifamiliar por fogo é a Quinta da Penha Longa (com 1429,1 m2/fogo). De
3 8 3 ,4
seguida surge o cf Malveira-Guincho com 1287,1 m2/fogo quanto à habitação
unifamiliar. Neste caso a Dimensão Média de Lotes é igual à dimensão Média de
Lotes por fogo, pois cada lote corresponde a um fogo. O mesmo se passa com os
casos da Vila Marisa (271,0 m2/fogo), Encosta da Aldeia (com 263 m2/fogo), Vila
Vila Estoril Golf
Poente (161,8 m2/fogo), Vila Estoril Golf (com 132,0 m2/fogo). Este Último caso é o
13 2 ,0
caso que apresenta uma menor Dimensão Média de Lotes por Fogo.
Existe ainda o caso do cf Villaggio Manique que, apesar de apresentar uma

dimensão média de 2492,0 m2 para os lotes de habitações unifamiliares, detém uma
Encosta da Aldeia
média de 263,0 m2/fogo quando se tem em conta o número de fogos que existem
2 6 3 ,0
em cada lote.
Quanto à habitação multifamiliar, o cf Quinta Patino apresenta a maior

Dimensão Média de Lotes por fogo (com 662,5 m2/fogo), como já fora referido. De
seguida surge o caso do cf Villaggio Manique, com 82,1 m2/fogo. Um valor próximo
14 2 9 ,1 do cf Encosta da Aldeia, com 80,1 m2/fogo. Por último, surge o caso do cf Vila Marisa
com 42,0 m2/fogo.
Dimensão M édia do s Lo tes de

Habitação Unifamiliar po r fo go
Gráfico 3.12 – Dimensão dos lotes de Habitação
Unifamiliar por fogo dos casos de estudo

MÉDIA DE PISOS ACIMA DO SOLO
No que respeita à Média de Pisos acima do Solo, interessa perceber qual o

valor para cada caso de estudo, para uma melhor compreensão das características
da massa edificada (tabela 3.15).
Caso de Estudo Média de Pisos Acima do Solo

Malveira-Guincho 2,2
Quinta Patino 2,1
Vila Poente 2,5
Vila Marisa 3,7
Villaggio Manique 2,5
Vila Estoril Golf 2,0
Encosta da Aldeia 2,0
Quinta da Penha Longa 2,0
Tabela 3.15 – Médias de Pisos acima do Solo dos casos de estudo.
Torna-se perceptível que o cf Vila Marisa é o que detém a maior média de

pisos acima do solo, com 3,7. Pode-se justificar este valor pelo domínio da
construção em altura de unidades habitacionais multifamiliares. De seguida surgem
os casos de Vila Poente e Villaggio Manique, com 2,5 pisos. Ora, se o cf Villaggio
Manique apresenta diversos edifícios de habitação multifamiliar (com diversos
pisos), o cf Vila Poente é composto, exclusivamente, por unidades de habitação
unifamiliar. O caso do Malveira-Guincho surge com a quarta maior média, de 2,2
pisos. A Quinta Patino apresenta uma média de 2,1. Valor próximo do mínimo
registado (de 2,0), que é partilhado pelos cf's Vila Estoril Golf, Encosta da Aldeia e
Quinta da Penha Longa.

SÍNTESE
As características dos casos de estudo (desde a escala, à configuração de

implantação) uma diversidade de anatomias, que é evidenciada quando se
representam e analisam as suas morfologias.
As relações entre domínio colectivo e domínio privado alteram-se

casuisticamente. Se nuns, o domínio privado restringe-se ao edificado (e.g. Vila
Poente e Encosta da Aldeia), noutros a todas as unidades habitacionais corresponde
uma parcela de terreno privada (e.g. Malveira-Guincho, Vila Estoril Golf e Penha
Longa) e noutros casos ainda existem as duas soluções (e.g. Vila Marisa e Villaggio
Manique). A distribuição do espaço colectivo apresenta diversas conformações, pode
centra-se no seio do empreendimento (e.g. Vila Poente), ou dissipar-se pelo
empreendimento com zonas de maior concentração (e.g. Malveira-Guincho, Vila
Marisa, Quinta Patino). Há ainda casos em que o espaço colectivo se dissemina de
forma mais ou menos igual pelo cf (caso do Villaggio Manique). No cf Quinta da
Penha Longa o espaço colectivo é dominante, existindo ilhas de espaço privado que
correspondem aos núcleos habitacionais.
Da mesma forma, verificam-se diferentes estratégias na distribuição do

edificado. Dentro do universo de análise existem inúmeras formas de implantação e
relações entre o edificado. Mesmo quando se trata de tipologias urbanas
semelhantes, as estratégias de implantação divergem. Vejam-se as unidades
multifamiliares: o caso do semicírculo do cf Vila Marisa ou os blocos Isolados da
Quinta Patino, passando pelos blocos geminados do Villaggio Manique. Ao olhar para
as formas de implantação das unidades unifamiliares de cada um, surgem ainda mais
variações, por vezes até diferentes formas dentro do mesmo (e.g. as unidades
isoladas e em banda do cf Malveira Guincho). Ora, a variedade de formas e
estratégias da implantação do edificado não se restringe ao relatado. Pode-se
verificar que, mesmo quando se trata de situações similares, em tipologia urbana e
sistema de implantação, continuam a existir diferentes apresentações (e.g. as bandas
periféricas do cf Vila Poente em contraponto com as bandas internas do cf Encosta
da Aldeia, passando pela solução mista do cf Vila Estoril Golf).
Quanto às características dos equipamentos, avulta-se (mais uma vez) uma

diversidade de papéis que estes desempenham nos respectivos empreendimentos.
Tanto se tornam o motivo central como se estruturassem os cf's (casos do cf Vila
Marisa e Encosta da aldeia), como a centralidade dos cf's não assume tanto destaque
mas não deixa de ser evidente (e.g. Vila Poente, Vila Estoril Golf). Todavia, há casos
em que os equipamentos não desempenham uma função estruturante no
desenvolvimento do condomínio. Nestes, os equipamentos surgem disseminados, ou
num núcleo, não como reguladores do espaço, mas como consequência de uma
estrutura estruturada por outros elementos. São os casos dos cf's Malveira-Guincho,
Quinta Patino e Villaggio Manique). Na Quinta da Penha Longa, dado o número e

natureza dos equipamentos, confundem-se com a paisagem, organizando-se em

núcleos que se dispersam no empreendimento. Os campos de golfe destacam-se,
pois abrangem uma grande área do empreendimento, com uma implantação que se
dissemina ao longo do cf.
Quanto à morfologia do terreno de implantação dos casos analisados,

verifica-se a adaptabilidade destes modelos urbanos a diferentes condições do
terreno, localizando-se desde em terrenos muito pouco acidentados (como é o caso
do cf Vila Marisa), até em situações muito irregulares (como são os casos da Penha
Longa e da Quinta Patino). Nesse intervalo de extremos, surgem as mais diversas
configurações topográficas (como se pode verificar nos perfis dos mesmos).
A vegetação apresentada abrange uma grande variedade de tipos. Há casos

em que a vegetação é escassa (e.g. Villaggio Manique), noutros é muito densa, quase
como se de uma floresta se tratasse (e.g. Quinta Patino e Quinta da Penha Longa).
Outro aspecto a referir é a multiplicidade de elementos existentes. Tratam-se de
árvores e arbustos dos mais variados portes: mantos de relva, terrenos virgens de
mato, ou canteiros com arranjos florais. Por vezes as morfologias vegetativas estão
definidas, noutros casos diluem-se umas nas outras sem haver uma separação
concreta. Não é apenas quanto à densidade e dimensão que a vegetação. A
multiplicidade abrange, também, a função dos elementos arbóreos, que nalguns
casos fazem de barreira visual para o interior do empreendimento, noutros
conformam e dividem áreas do espaço exterior, e noutros tratam-se de arranjos que
“enfeitam” visualmente os empreendimentos.
Ao analisar a distribuição funcional de cada caso de estudo, é patente que

existem morfologias funcionais distintas. Em todos os casos é evidente que há uma
conformação que atende a diferentes elementos (a topografia, a implantação do
edificado e equipamentos, a rede de distribuição, a existência ou formação de
barreiras) e às relações entre os mesmos. Todavia, a distribuição funcional obedece
preferencialmente a determinados aspectos. Nuns cf´s é a rede de distribuição que
parece estruturar os empreendimentos (e.g. Malveira-Guincho e Quinta Patino).
Noutros parece que existe um compromisso entre o edificado e os equipamentos na
estruturação do espaço, passando as vias de distribuição para segundo plano (e.g.
Vila Poente, Vila Marisa, Vila Estoril Golf e Encosta da Aldeia). Mesmo esse
compromisso assume materializações diversificadas entre os casos referidos: nos
casos dos cf´s Vila Poente e Vila Estoril Golf o edificado desenvolve-se em redor dos
equipamentos na periferia dos empreendimentos, acompanhando o sentido desta;
no caso da Vila Marisa, o edificado “abraça” o equipamento; no caso da Encosta da
Aldeia, o espaço colectivo (com o equipamento) e o edificado apresentam-se de
forma linear e paralela, sendo que o equipamento se encontra no eixo de simetria do
edificado.

No cf Villaggio Manique, é a relação entre o edificado e a rede de distribuição

que define o espaço, desresponsabilizando os equipamentos dessa função. No caso
da Quinta da Penha Longa a situação é mais complexa. Parece que não existe uma
hierarquia na estruturação do seu espaço, pois os diversos elementos parecem
adaptar-se uns aos outros com as suas diferentes características. Este caso,
distingue-se dos demais, pela sua distribuição em núcleos (habitacionais e de
equipamentos) independentes.
Com a confrontação de dados quantitativos é perceptível que o universo de

estudo abrange uma variedade de casos cujos Índices e Parâmetros aplicados
evidenciam (Anexo A.8). Os valores máximos e mínimos dividem-se pelos casos de
estudo, com maior incidência nos casos da Quinta da Penha Longa, Vila Estoril Golf e
Vila Marisa.
Destaca-se o caso da Quinta da Penha Longa que, pela sua dimensão, assume
alguns valores que se distinguem dos restantes. A exemplo disto tem-se a Superfície
Total, a Área de Implantação do Edificado, a Área de Espaço Aberto, a Superfície de
Solo Permeável, a Área Bruta de construção, a Área de Equipamentos Colectivos, a
Área de Espaço Colectivo, ou o número de lotes. A dimensão deste empreendimento
permite a existência de mais e maiores equipamentos, lotes habitacionais, e espaço
livre.
Em contraponto, surge o cf Vila Estoril Golf. É o que tem menor dimensão e,

portanto, com menor capacidade de albergar infra-estruturas destinadas à habitação
ou ao lazer. Este aspecto reflecte-se na Superfície Total, Número de fogos, Superfície
de Solo Permeável, Área de Equipamentos Colectivos e Área de Espaço Privado.
Ao introduzir factores que permitam uma comparação entre os casos de

estudo (sejam razões com base na Superfície Total, no número de fogos ou no
número de lotes), a Quinta da Penha Longa continua a distinguir-se dos restantes
casos. A razão entre a sua dimensão e seu número de fogos é muito mais alta da que
os restantes cf's em análise. Mais uma vez, a sua dimensão é de tal maneira superior
à dos restantes casos, que apresenta valores que se distanciam dos apresentados
pelos restantes cf's. A título de exemplo, surge o Índice de Superfície Total por Fogo,
o Índice de Implantação, o Índice e Permeabilidade do Solo, o Índice de
Equipamentos por fogo, a Percentagem de Espaço Colectivo, ou o Índice de Espaço
Colectivo por fogo.
A introdução dos factores acima referidos vem evidenciar outro caso de

estudo: a Vila Marisa. Este cf apresenta o maior Índice de Construção, o menor
Índice de Espaço Aberto, a maior média de pisos acima do solo, o menor Índice de
Equipamentos por fogo, a menor percentagem de espaço colectivo e o menor índice
de espaço colectivo por fogo.

Estes casos de valores extremos podem “ofuscar” as características dos

demais. Ora, é necessário evidenciar que a Quinta Patino, tal como o cf Malveira-
Guincho, apresentam em variadas situações valores próximos dos valores da Quinta
da Penha Longa, ocupando os “segundos lugares”. Tratam-se dos casos dos Índice de
Espaço Aberto, Índice de Construção e do Índice de Permeabilidade do Solo. A
Quinta Patino apresenta, mesmo, o maior número de fogos, as maiores dimensões
(mínima, máxima e média) dos lotes e a maior Área de Espaço Privado, do universo
de estudo.
Sendo que uma das características principais dos cf's é a presença de

equipamentos, a Percentagem que estes ocupam na Superfície Total do
empreendimento é um dos aspectos importantes a considerar. Neste parâmetro,
distingue-se o cf Quinta da Penha Longa com uma maior Percentagem de
Equipamentos. Todavia, é de notar o caso do cf Vila Poente, que apresenta o
segundo maior valor (ainda distante dos restantes casos), destacando-se o cf
Malveira-Guincho com o menor valor.
Continuando a análise dos valores que se destacam dentro do universo em

causa, saliente-se que o cf Villaggio Manique apresenta o menor número de lotes, e
o valor mínimo do Índice de Superfície Permeável. Este valor é igual ao valor
apresentado pelo cf Encosta da Aldeia.
Resumindo, a contrastação de resultados mostra que os diversos casos de

estudo apresentam valores característicos e distintos entre si. Ou seja, um caso que
apresente um valor maior de um índice, não tem de necessariamente de apresentar
um valor maior ou menor no Índice seguinte. A ordem (crescente ou decrescente)
com que os cf's se ordenam segundo os diversos parâmetros, vai-se alterando de
índice para índice. Este facto releva uma variedade nas características dos casos de
estudo.
A análise das morfologias urbanas dos casos de estudo vem demonstrar a

variedade de soluções existentes para este modelo urbano, designado de
“condomínio fechado”.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura CONSIDERAÇÕES E DERIVAÇÕES FINAIS
4. Considerações, Questões e Derivações Finais

Considerações finais
Os condomínios fechados são hoje motivo de discussão em áreas tão distintas como a Sociologia, a Arquitectura, o
Urbanismo ou a Economia, entre outras. É inegável que os cf's representam um fenómeno globalizado que se expandiu pelo
mundo inteiro. O universo de análise definido, se bem que restrito, vem demonstrar que os cf's são um objecto urbanístico
adaptável aos mais diversos contextos (urbanísticos, topográficos, etc.), já que oferece diferentes respostas: da configuração
morfológica do espaço ao tipo e número de equipamentos, da densidade de construção à superfície de implantação ou à
tipologia de espaços verdes, etc.
Um dos elementos que caracteriza os cf's desde as suas origens é a segregação. A distância que existe entre os mundos
de dentro e de fora do seu perímetro não é apenas física mas também social. Com esta dissertação pretendemos aumentar a
compreensão do que se passa do “lado de dentro” dos muros.
A primeira observação pertinente é a utilidade do levantamento e caracterização dos cf's em território nacional. Em
diversos campos da Arquitectura e do Urbanismo (e.g. a habitação social, a composição dos jardins urbanos ou a estrutura dos
bairros) há inúmeras compilações e análises de casos, as quais muito contribuem para a sua compreensão. Em contrapartida, se
bem que os cf's constituam já um importante fenómeno social e urbanístico no nosso país, tarda o seu recenseamento e
discussão (em especial) por parte das entidades públicas relevantes.
A segunda constatação é que existem diversos elementos em comum entre os actuais cf's e outras formas urbanas mais
antigas (se bem que modernas). O primeiro elemento corresponde ao desejo de criação de uma realidade ideal intra-muros. Tal
como Baudrillard (1991) afirma, a fronteira entre o verdadeiro e o falso, o real e o imaginário, tende a desvanecer-se na
sociedade contemporânea e é nesse sentido que os cf´s actuais também tendem a criar “paraísos artificiais” (Raposo, 2002). Os
cfs utilizam os equipamentos, os espaços verdes, a noção de segurança, a homogeneidade social (etc.) para construir essa
realidade. É claro que esta criação de “paraísos artificiais” tem como consequência a segregação, seja o segundo elemento a
destacar. Ela não se restringe sequer à relação dentro/fora de muros. Os casos de estudo demonstram que a separação existe
mesmo dentro dos empreendimentos. Em diversas situações, surgem parcelas de terreno privadas perfeitamente demarcadas,
i.e., cujo perímetro é delimitado por algum tipo de barreira física. Destaca-se o caso da Quinta da Penha Longa que, dentro do
seu perímetro, detém núcleos habitacionais de acesso controlado, por sua vez divididos em parcelas de terreno privadas. O
terceiro elemento a considerar é a utilização de componentes paisagísticas e de desenho específicas (e.g. a utilização de
vegetação como barreira visual ou o traçado serpenteante das vias). O quarto elemento é a recriação individual desse “paraíso”
por intermédio da arquitectura: em empreendimentos como a Quinta da Penha Longa ou a Quinta Patino verifica-se a
heterogeneidade da composição arquitectónica dos edifícios. Tal como em Park Village na década de 1820, ainda hoje nos cfs
há lugar para interpretações e caprichos individuais, privados e independentes (por relação ao conjunto mais amplo em que se
inserem).
O terceiro ponto a assinalar é a constatação da parcial influência organicistas do modelo das Cidades-Jardim de Howard
na organização morfológica dos empreendimentos de maiores dimensões (Quinta da Penha Longa, Quinta Patino e Malveira
Guincho), com as suas vias serpenteantes, o recurso a culs-de-sac e a abundância de espaços verdes. Contudo, tal influência
não deixa de corresponder apenas a nuances, quase coincidências. Relembre-se que o modelo de Howard tinha em
consideração uma determinada estrutura de relação entre elementos físicos, sociais e económicos, que não se verifica em

nenhum dos casos citados. Relembre-se ainda que questões como a equidade e a justiça social, a propriedade do solo ou o
espaço acessível a todos faziam parte da concepção de Howard, pelo que os cf's não podem ser directamente relacionados com
este modelo urbanístico. Ao analisar os casos de estudo com menores superfícies, parece que “deixa de haver espaço” para tais
recriações. Então, surgem diversas configurações, sem uma linha comum na orientação do projecto, sem sinais de uma
“receita” seguida na composição dos elementos intra-muros. Os “paraísos artificiais” parecem não ter uma fórmula urbana
comum. O que se mantém constante nos casos analisados é o facto de existirem enquanto cf's por definição (relembre-se a
definição descrita no capitulo 2.1) com todos os comprometimentos que lhe são associados (as barreiras, a vigilância, ou
mesmo simbologias e significados urbanos e sociais). Mas a sua versatilidade é uma das razões para o seu sucesso.
Um quarto aspecto passa pela demonstração de que a configuração morfológica dos cf's não resulta de uma “solução-
base” que determina uma resposta à procura de segurança, qualidade, refúgio da “vida caótica” cosmopolita, ou mesmo status
social. Tal como o trabalho de Cruz (2003) sobre os cf´s na AMP, a nossa análise permite constatar a versatilidade destes
empreendimentos. Para além de serem vedados a não residentes (e nem todos apresentam essa exclusividade, como no caso
na Penha Longa), não existe uma composição urbanística que confira aos cf's o estatuto de “uncommon places” (Blakely e
Snyder 1997: 4). O recurso a este tipo de empreendimentos é muitas vezes justificado pela procura de um lugar com as
seguintes características: um espaço em que “as crianças possam brincar lá fora” (Raposo 2002), mas, por vezes, o espaço
colectivo nas imediações das habitações resume-se às vias de acesso às habitações; um espaço “fornecido de equipamentos”
(idem), e, contudo, encontram-se casos em que a articulação entre equipamentos e unidades habitacionais é exígua; um espaço
“onde os residentes se possam refugiar” (idem), sendo contudo que a respectiva densidade de construção mostra, por vezes,
uma grande proximidade entre residentes; um espaço “que garanta segurança” (idem), mas verificam-se casos em que as
barreiras físicas não delimitam o espaço privado na sua totalidade; um espaço que “garanta privacidade” (idem), sendo que
contudo se encontram casos em que as barreiras permitem a visão do interior do empreendimento (ou mesmo das
habitações); um espaço “com muitas áreas verdes” (idem) e, contudo, nalguns casos os elementos arbóreos são muito
escassos.
Finalmente chega-se à última consideração – a do papel do projectista (Arquitecto ou Urbanista) no desenho do espaço
privado. As características do actual espaço construído são sobretudo fruto do projecto e, consequentemente, de quem o
concebe. Por outro lado, cada vez mais é reconhecida a importância do planeamento urbano para a configuração dos bairros
habitacionais (Madanipour 2001) e mesmo para a dos cf´s (Sylwestrzak 2009). Portanto, enquanto elemento decisivo da
composição do território, o espaço privado, à semelhança do espaço público, deve ser alvo da disciplina do projecto, com toda
a atenção, dedicação e responsabilização inerentes à sua prática.

Questões e sugestões finais
Apesar de a análise elaborada no âmbito desta dissertação incidir especificamente sobre a morfologia espacio-funcional
dos cf's, ou seja sobre parte do lado de dentro dos muros, o nosso interesse pelo tema e pelas suas diversas problemáticas não
termina aqui. Assim, são apresentados, ainda, outros aspectos relacionados com o tema abordado, numa deriva em que se
formulam questões e se avançam sugestões.
Se bem que qualquer cidadão tem (ou deve ter) o direito ao seu espaço privado e, portanto, ao refúgio no seu próprio
“paraíso”, os cf's apresentam como característica a exclusividade. Ou seja, apenas alguns “elegíveis” conseguem aceder a esta
forma de habitar. Mais, a bibliografia que assume que os cf's contribuem para o declínio do espaço urbano sugere de alguma
forma a seguinte questão: será que os “não elegíveis” não deverão também ter direito à qualidade de vida frequentemente
associada aos cfs? Uma resposta limite poderá ser a edificação de modelos urbanísticos semelhantes aos cf's para toda a gente:
nesses modelos urbanísticos, haveria “paraísos” para todos atrás de muros e fronteiras. Contudo, esta hipótese traz
imediatamente outra questão: e, então, o espaço público da cidade... e, então, a cidade sem muros? Diversos autores apontam
os cf's como um factor do progresso do individualismo e do privatismo dos cidadãos e da sua consequente
desresponsabilização em face do espaço público. Em suma, vários autores associam a proliferação dos cf's ao declínio do
espaço público.
As composições morfológicas internas dos cf's não apresentam características muito distintas dos espaços habitacionais
não privados. Os únicos elementos físicos verdadeiramente distintivos dos cf's são os equipamentos e as barreiras físicas que os
delimitam. Ora, os equipamentos enquadrados em modelos urbanos habitacionais são comuns na composição da cidade. Já as
barreiras físicas de delimitação não o são. Assim, é inegável que a simbologia conferida à barreira física entre “o dentro” e “o
fora” é preponderante na atribuição aos cf's dessa “qualidade superior”. A dúvida é se o espaço urbano público não pode
igualmente proporcionar esses recursos (segurança, qualidade, etc.) aos cidadãos. Será o o sucesso dos cf's um alerta para a
degradação do espaço público? Tal como Martins (2008) assinala, existem casos de espaços públicos que são confundidos com
cf's sem que, contudo, apresentem qualquer barreira à sua acessibilidade (e.g. o empreendimento Alcântara XXI, da autoria do
arquitecto Frederico Valssassina). Este facto demonstra que é possível reconhecer no espaço público as características que são
normalmente associadas ao espaço colectivo e privado dos cfs. A versatilidade destes últimos demonstra a facilidade de
adaptação aos mais diversos contextos urbanos. Isto significa que é possível criar “paraísos” nas mais diversas condições
urbanas. Logo, é plausível interrogarmo-nos sobre a aplicação de modelos urbanísticos semelhantes aos cf's, seja com as
mesmas premissas urbanísticas, com a mesma oferta de equipamentos e amenidades, com a mesma qualidade de espaço
colectivo e com a mesma presença de espaços verdes, aos espaços urbanos públicos associados à função habitação.
Marcuse (2004) defende a proibição dos cf's. Todavia, há que perguntar onde acaba o direito dos cidadãos de recorrer a
este tipo de modelo habitacional? A consolidação dos cf's enquanto solução urbana é inevitável, tal como refere Vassalo Rosa
(in Ferreira 2001). No caso português, contudo, é necessário um enquadramento regulamentar próprio. Os diplomas
legislativos a que os cf's recorrem (e/ou recorreram no passado) não se encontram ajustados à actual dimensão do fenómeno.
Os cf's não são já um mero epifenómeno social e urbanístico, pelo que se justifica a sua regulamentação específica.
Tal como o espaço vazio do domínio público deixou de ser visto como o espaço sobrante do espaço cheio preenchido
pela massa edificada, com vista a uma melhor articulação entre os diversos elementos de composição da cidade, o espaço
privado colectivo deve ser analisado da mesma forma. Existem sinais de que o espaço privado de utilização colectiva começa a
ser observado enquanto elemento constituinte da cidade. O relatório da proposta preliminar de revisão do PDM de Lisboa de
2009 (CML 2009) recomenda a introdução de regras nos logradouros dos espaços a consolidar. Correspondendo os logradouros

das unidades habitacionais multifamiliares muitas vezes a espaços abertos de utilização colectiva, em pouco diferem, em
termos de domínio dos espaços colectivos, dos cf's. Ora, tal como é hoje evidente a necessidade de regulamentação do espaço
público com vista a garantir uma melhor construção da cidade, não será também necessário estipular regras para o espaço
privado destinado ao mesmo fim?
Uma possível regulamentação dos cf's pode abranger mais do que a composição e os elementos constituintes do seu
interior. Porque não aceitar a construção de cf's como algo inevitável na composição das cidades e utilizá-los como elementos
integrantes da sua estruturação? A título exemplificativo, temos que empreendimentos de grandes dimensões e com áreas
verdes consideráveis (tais como a Quinta da Penha Longa) podem fazer parte da estrutura ecológica da cidade. Outro tipo de
integração dos cf's na estruturação do território passa pelo aproveitamento dos seus equipamentos enquanto actividades-
âncora. Sem que o Estado se desresponsabilize da sua função enquanto fornecedor de equipamentos colectivos de utilização
pública, pode utilizar os cf's para alargar a oferta dos mesmos aos cidadãos através de parcerias público-privadas. Seria uma
estratégia consistente utilizar os cf's como recursos. Tal como existem museus de parceria público-privada (e.g. Museu de
Serralves, no Porto), poderiam existir equipamentos com as mesmas características. Hipoteticamente, seria possível uma
espécie de regulamentação de cedências que não se restringisse a áreas de terreno mas afectasse também equipamentos.
Relembrem-se as palavras de Lynch, na sua obra “A boa forma da cidade” (1999: 13): “a paisagem urbana é algo para ser
apreciado, lembrado e contemplado”. A cidade consiste num sistema espacial com estrutura, identidade e sentido que emite
mensagens. O autor considera que a legibilidade do espaço é um atributo essencial da cidade, definindo-a como a “facilidade
com a qual as partes podem ser reconhecidas e organizadas, numa estrutura coerente”. Não poderão os cf's fazer parte desta
estrutura urbana, ao invés de apenas se esconderem detrás dos seus muros?
Indo um pouco mais longe, porque não utilizar os cf's na estruturação do território nacional? Os grandes
empreendimentos podem comportar não só uma maior variedade de equipamentos, mas também equipamentos de maiores
dimensões. A sua utilização que, usualmente, não é exclusiva aos residentes, poderia ser integrada na estratégia de
estruturação do território, estimulando a vida em zonas que sofrem de desertificação populacional.
A idealização de um modo de viver por parte da sociedade contemporânea passa cada vez mais pelo princípio da
sustentabilidade. Este conceito é aplicável às mais variadas áreas (economia, sociedade, ambiente, etc.) e portanto à
arquitectura e ao urbanismo também. Diversos autores (Anderson 1996, Breheny 1987, Cruz 2003, Frey 1999, Magalhães 2005,
Marcuse 2001, Pinho 1995, entre outros) estão de acordo quanto às políticas do solo que visem integrar os princípios da
sustentabilidade. Entre estas, contam-se as seguintes: 1) recorrer a formas de intensificação urbana, adoptando-se políticas de
contenção urbana e evitando processos de descentralização, apesar da consciência que incentivar propostas de cidade
compacta na sua forma mais extrema são irrealistas e indesejáveis; 2) recorrer a diversas formas de “concentração
descentralizada”, quer através de núcleos de actividades mistas, quer através da intensificação dos nós de acessibilidade e ao
longo de corredores viários; 3) regenerar os centros urbanos, evitando perdas de população e de empregos nas zonas centrais;
4) melhorar os sistemas de transportes públicos dentro de e entre as cidades; 5) incentivar a diversificação de usos e funções e
evitar o zonamento; 6) promover e desenvolver centros de actividades junto dos nós e interfaces dos transportes públicos,
segundo um princípio de “right business in the right place”; 7) promover ambientes urbanos (e regionais) mais “verdes”; 8)
promover sistemas com preocupações de eficiência energética nos novos desenvolvimentos urbanos.
É possível afirmar que os condomínios fechados podem ter um papel decisivo para o alcance destes últimos objectivos.
A título de exemplo, os cf´s podem contribuir para o aumento dos espaços verdes na cidade ou mesmo para o aumento da
eficiência energética por intermédio de diversas medidas construtivas (e.g. métodos e materiais de construção) ou de um maior
recurso a energias renováveis (quando comparados com a “cidade tradicional”). Não obstante, os cfs também podem

corresponder a ameaças aos mesmos princípios. À excepção dos grandes condomínios fechados, a maioria dos
empreendimentos tem como função primordial a habitação. Logo, podem apenas contribuir para o zonamento e contrariar a
diversificação de usos e funções. Concluindo, uma abordagem de aceitação, consideração e regulação dos cf's é,
provavelmente, a melhor via para os incluir no projecto e desígnio do desenvolvimento urbano sustentável.
Assim, a simples desconsideração ou o estrito vilipêndio de um fenómeno como o dos cf's apenas conduzirá ao seu
descontrolo, ou seja à perda de domínio e autoridade por parte das entidades públicas de planeamento e regulação. O
arquitecto Nuno Teotónio Pereira, no seu texto de opinião, incluído no programa “Reabilitação versus expansão urbana:
algumas medidas imediatas” (2006), incita à proibição da construção de condomínios fechados no interior dos perímetros
urbanos, já que considera que “os condomínios fechados são tumores malignos cuja proliferação é urgente que seja
estancada”. Contudo, e como já foi referido, torna-se difícil, senão impossível, a sua proibição. Então, a estratégia que se
propugna, passa antes por reconhecer e entender o fenómeno dos cf's, bem como as suas vantagens e desvantagens do ponto
de vista urbano, com vista à sua melhor integração na cidade.

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura BIBLIOGRAFIA
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UMKC University of Missouri – Kansas City

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VILA ESTORIL GOLF condomínio fechado

Disponível em: http://vilaestorilgolf.com/ [23/04/2010]
VILLAGGIO MANIQUE condomínio fechado

Disponível em: http://www.villaggiomanique.com/ [06/04/2010]
VITRUVIUS Portal de Arquitectura com textos críticos, documentos históricos, resenhas, artigos em periódico mensal e entrevistas
Disponível em: http://www.vitruvius.com.br/ [04/04/2010]
WISE Investimentos Imobiliários

Disponível em: http://www.wise.pt [29/04/2010]

Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura ANEXOS
Anexos
Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais

A.1- Densidade de Alojamentos em Cascais (2010)
fonte: http://www.cm-cascais.pt

A.2- Lista dos condomínios fechados recenseados no Concelho de Cascais
retirado e adaptado de RAPOSO e COTTA (2007)
Nº Empreendimento Ano Tipo de Edifícios Nº. de Fogos Área (ha)

1 Alto de Cascais 2001 Misto S/Ref. ≤ 5,00
2 Alto do Monte 1996 Apartamentos 4 ≤ 5,00
3 Alto Estoril 2004 Moradias 9 ≤ 5,00
4 Amoreira Residence 2002 Apartamentos 16 0,7
5 Areias Village 2002 Moradias 5 ≤ 5,00
6 Bicesse Residence 2003 Moradias S/Ref. S/Ref.
7 Bri-Sol-Mar 1990 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
8 Britannia Residence 1992 Apartamentos 104 1,5
9 Casais do Flamingo 2000 Moradias 7 ≤ 5,00
10 Casas da Bafureira 2004 Apartamentos 155 1
11 Casas da Quinta 2002 Moradias 6 0,45
12 Casas d'Almosquia 2004 Moradias 11 0,84
13 Casas de Cascais 1991 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
14 Casas de Olinto 1992 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
15 Casas do Monte 2003 Moradias 15 ≤ 5,00
16 Casas do Monte Estoril 1996 Moradias 16 ≤ 5,00
17 Cascais Park 1991 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
18 Cascais Riviera 2004 Apartamentos 40 1,2
19 Colina Parque 1988 Apartamentos 39 ≤ 5,00
20 Condomínio Bicesse-Manique 2004 Moradias S/Ref. ≤ 5,00
21 Condomínio da Aldeia 2004 Moradias 24 1,4
22 Condomínio d'Amoreira 2000 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
23 Condomínio do Moinho 1993 Moradias 16 ≤ 5,00
24 Condomínio Monte Mar 2004 Apartamentos 12 0,26
25 Condomínio Privado Costa da Guia 2000 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
26 Condomínio-Cascais 2002 Moradias 4 0,45
27 Condomínio-Estoril 2000 Moradias 9 ≤ 5,00
28 D. Maria Residence 2003 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
29 Edifício Costa do Sol 2001 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
30 Encosta da Aldeia 2004 Misto 28 0,35
31 Estoril Real 2000 Misto 22 ≤ 5,00
32 Estoril Terrasse 1998 Apartamentos 59 ≤ 5,00
33 Estoril Verde Mar 1997 Apartamentos 135 2,7
34 Falésia D'Azarujinha 1991 Apartamentos 28 ≤ 5,00
35 Itália Monte Estoril 1998 Apartamentos 29 ≤ 5,00
36 Jardim Atlântico 1999 Apartamentos 48 0,38
37 Jardim da Lomba 2003 Apartamentos 61 1,3
38 Jardim Sabóia 1989 Apartamentos S/Ref. 0,34
39 Jardins Atlântico 1992 Apartamentos S/Ref. 1,8
40 Jardins da Gandarinha 1988 Apartamentos 82 1,2155
41 Lago Monte Estoril 1985 Apartamentos 97 3


42 Malveira-Guincho 2002 Moradias 120 20
43 Marinha Village 2004 Moradias 24 ≤ 5,00
44 Paredemar 1991 Apartamentos 6 0,21
45 Parque Palmela 2000 Apartamentos 56 1,6
46 Parque Residencial Quinta da Bicuda 1992 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
47 Quinta D. Manuel 2002 Moradias 14 ≤ 5,00
48 Quinta da Gandarinha 1985 Apartamentos 155 2,1
49 Quinta da Graciosa 1999 Apartamentos 247 5
50 Quinta da Marinha 1991 Moradias 318 168
51 Quinta da Penha Longa 1991 Moradias 92 220
52 Quinta da Vinha Grande 2002 Moradias 14 0,8
53 Quinta das Avencas 1988 Apartamentos 28 0,65
54 Quinta das Palmeiras 1998 Moradias S/Ref. S/Ref.
55 Quinta das Patinhas 2004 Apartamentos S/Ref. S/Ref.
56 Quinta de Santa Maria 1985 Apartamentos 147 3
57 Quinta do Juzo 2001 Moradias 8 ≤ 5,00
58 Quinta do Pinheiro Manso 1999 Apartamentos 26 1,5
59 Quinta dos Castelos 2002 Moradias 10 0,5
60 Quinta dos Pinheiros 1999 Moradias 28 1,12
61 Quinta Patiño 1996 Misto 142 46
62 Rei Carol Residências Assistidas 1998 Apartamentos 25 ≤ 5,00
63 Residências Cascais 1990 Misto S/Ref. ≤ 5,00
64 Residências Riviera 1997 Apartamentos 204 1
65 Rio dos Boeiros 1999 Apartamentos 23 0,25
66 Rosais de Alapraia 1999 Apartamentos 63 ≤ 5,00
67 Rua de Nice 10 Residence 1999 Apartamentos 23 ≤ 5,00
68 Sem nome, no Estoril 2003 Apartamentos 4 0,3
69 Solar da Guia 1990 Apartamentos 13 ≤ 5,00
70 Solar do Pinhal 1997 Apartamentos 20 ≤ 5,00
71 Spazio 2004 Apartamentos 22 1,4
72 Terraços da Baforeira 2003 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
73 Torres do Mar 1991 Apartamentos S/Ref. ≤ 5,00
74 Varandas do Estoril 2004 S/Refª S/Ref. S/Ref.
75 Várzea de Birre 2003 Moradias 10 ≤ 5,00
76 Vila Azul 2003 Apartamentos 9 0,19
77 Vila das Capoas 2001 Moradias 6 ≤ 5,00
78 Vila Estoril Golfe 1990 Moradias S/Ref. ≤ 5,00
79 Vila Marisa 1993 Misto S/Ref. ≤ 5,00
80 Vila Poente 1999 Moradias 24 ≤ 5,00
81 Vilas de Cascais 2004 Moradias 13 0,5
82 Villa Gandarinha 2003 Apartamentos 51 0,1
83 Villa Mónaco 1992 Apartamentos 7 ≤ 5,00
84 Villaggio Manique 1999 Misto 156 4,5
85 Villas Bonitas 1994 Moradias 15 ≤ 5,00


87 Villas de Bicesse 2001 Moradias S/Ref. S/Ref.
88 Villas do Cobre 2004 Moradias S/Ref. 2
89 Villas do Mato Verde 2000 Moradias 9 ≤ 5,00
90 Villas do Pinhal 2004 Moradias 11 0,7
91 Villas Sabóia 2002 Apartamentos 15 0,35

A.3- Lista dos condomínios fechados passíveis de ser analisados
retirado e adaptado de RAPOSO e COTTA (2007)

1 Alto de Cascais 2001 Misto S/Ref. ≤ 5,00
2 Alto Estoril 2004 Moradias 9 ≤ 5,00
3 Areias Village 2002 Moradias 5 ≤ 5,00
4 Bicesse Residence 2003 Moradias S/Ref. S/Ref.
5 Casais do Flamingo 2000 Moradias 7 ≤ 5,00
6 Casas da Quinta 2002 Moradias 6 0,45
7 Casas d'Almosquia 2004 Moradias 11 0,84
8 Casas do Monte 2003 Moradias 15 ≤ 5,00
9 Casas do Monte Estoril 1996 Moradias 16 ≤ 5,00
10 Condomínio Bicesse-Manique 2004 Moradias S/Ref. ≤ 5,00
11 Condomínio da Aldeia 2004 Moradias 24 1,4
12 Condomínio do Moinho 1993 Moradias 16 ≤ 5,00
13 Condomínio-Cascais 2002 Moradias 4 0,45
14 Condomínio-Estoril 2000 Moradias 9 ≤ 5,00
15 Encosta da Aldeia 2004 Misto 28 0,35
16 Estoril Real 2000 Misto 22 ≤ 5,00
17 Malveira-Guincho 2002 Moradias 120 20
18 Manique Village 1999 Misto 156 4,5
19 Quinta D. Manuel 2002 Moradias 14 ≤ 5,00
20 Quinta da Marinha 1991 Moradias 318 168
21 Quinta da Penha Longa 1991 Moradias 92 220
22 Quinta da Vinha Grande 2002 Moradias 14 0,8
23 Quinta das Palmeiras 1998 Moradias S/Ref. S/Ref.
24 Quinta do Juzo 2001 Moradias 8 ≤ 5,00
25 Quinta dos Castelos 2002 Moradias 10 0,5
26 Quinta dos Pinheiros 1999 Moradias 28 1,12
27 Quinta Patiño 1996 Misto 142 46
28 Residências Cascais 1990 Misto S/Ref. ≤ 5,00
29 Várzea de Birre 2003 Moradias 10 ≤ 5,00
30 Vila das Capoas 2001 Moradias 6 ≤ 5,00
31 Vila Estoril Golfe 1990 Moradias S/Ref. ≤ 5,00
32 Vila Marisa 1993 Misto S/Ref. ≤ 5,00
33 Vila Poente 1999 Moradias 24 ≤ 5,00
34 Villaggio Manique 2004 Moradias 24 ≤ 5,00
35 Vilas de Cascais 2004 Moradias 13 0,5
36 Villas Bonitas 1994 Moradias 15 ≤ 5,00
37 Villas da Fonte 2004 Misto 29 1
38 Villas de Bicesse 2001 Moradias S/Ref. S/Ref.
39 Villas do Cobre 2004 Moradias S/Ref. 2
40 Villas do Mato Verde 2000 Moradias 9 ≤ 5,00
41 Villas do Pinhal 2004 Moradias 11 0,7

A.4) Fichas de análise dos casos de estudo

A.5) Localização dos casos de estudo no concelho de Cascais
Adaptado de CMC (2009), formatado pelo autor
Eixo 1- Linha ferroviária de Cascais
Eixo 2 – Avenida Marginal/ Av. 25 de Abril/Alameda dos Combatentes da Grande Guerra/ Av. D. Carlos/Estrada do Guincho (n247)
Eixo 3 – Auto-estrada nº 5
Eixo 4 – Av. de Sintra/ n9
Eixo 5 – Av. de Portugal/ Av. da República/ n9
Eixo 6 – Auto-estrada nº 16
Eixo 2
Eixo 4/5
08
02) Quinta Patino Eixo 6
01
03) Vila Poente
Eixo 6
04) Vila Marisa
03 Eixo 4
Eixo 5
05) Villaggio Manique
05
Eixo 3 02
Eixo 3
Eixo 4 Eixo 3
06
Eixo 2 07
Eixo 5 Eixo 3
Eixo 2
Eixo 1
04
Eixo 2
Casos de Estudo
Eixos Viários Escala [m] N
1000 2000

A.6- Valores e parâmetros dos casos de estudo
Caso de Estudo
Malveira-Guincho
Dados
Superfíci e Tota l 249588
Número de fogos 57
Área de Impl a nta çã o do Edi fi ca do 7907
Área de Es pa ço Aberto 241681
Superfíci e de Sol o Permeá vel 219538
Área Bruta de Cons truçã o 15358
Área de Equi pa mentos Col ecti vos 1177
Área de Es pa ço Col ecti vo 176223
Área de Es pa ço Pri va do 73365
Número de l otes 57
míni ma 134,8
Di mens ã o dos l otes má xi ma 8278,1
médi a 1287,1
Médi a de pi s os a ci ma do s ol o 2,2
Índi ce de Superfíci e Tota l por Fogo 4378,7
Índi ce de Impl a nta çã o 0,03
Índi ce de Es pa ço Aberto 0,97
Índi ce de Permea bi l i da de do Sol o 0,88
Índi ce de Cons truçã o 0,06
Percenta gem de Equi pa mentos 0,47
Índi ce de Equi pa mentos por Fogo 20,6
Percenta gem de Es pa ço Col ecti vo 70,6
Percenta gem de Es pa ço Pri va do 29,4
Índi ce de Área de Es pa ço Col ecti vo por Fogo 3091,6
Di mens ã o méda de Uni fa mi l i a r 1287,1
l otes ha bi ta ci ona i s Mul ti fa mi l i a r -
por fogo Mi s to -

Caso de Estudo
Quinta Patino
Dados
Número de fogos 114
míni ma 1165,0
médi a 2862,7
l otes ha bi ta ci ona i s Mul ti fa mi l i a r 662,5
por fogo Mi s to 687

Caso de Estudo
Vila Poente
Dados
Número de fogos 24
míni ma 142,8
médi a 161,8
por fogo Mi s to -

Caso de Estudo
Vila Marisa
Dados
Número de fogos 56
míni ma 264,0
médi a 288,0
por fogo Mi s to -

Caso de Estudo
Villaggio Manique
Dados
Número de fogos 168
Número de l otes 9
míni ma 1080,0
médi a 1967,1
por fogo Mi s to -

Caso de Estudo
Vila Estoril Golf
Dados
Número de fogos 12
míni ma 124,5
médi a 132,0
por fogo Mi s to -

Caso de Estudo
Encosta da Aldeia
Dados
Número de fogos 28
Número de l otes 8
míni ma 260,0
médi a 326,0
por fogo Mi s to -

Caso de Estudo
Dados
Número de fogos 92
míni ma 516,7
médi a 1378,8
por fogo Mi s to -

A.7) Descrição dos lotes por caso de estudo
Malveira-Guincho
Número Tipologia
Número Número Dimensão
Número do lote Expectante de de cada
de pisos de fogos (m2)
edifícios edifício
1 não 1 unifamiliar 3 1 8278,1

Malveira-Guincho
Tipologia
Expectant Número de Número Número Dimensão
Número do lote de cada
e edifícios de pisos de fogos (m2)
edifício

Quinta Patino
Número
Número Tipologia de Número Número Dimensão
Expectante de
do lote cada edifício de pisos de fogos (m2)
edifícios
1 não 1 colectivo 3 - 31000,0
7 sim - - - - 1869,0
multifamiliar 3 5
multifamiliar 3 5
multifamiliar 3 6
multifamiliar 3 6
multifamiliar 3 6
23 não 11 multifamiliar 3 6 30230,0
multifamiliar 3 6
unifamiliar 3 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
28 sim - - - - 2735,0

Quinta Patino
Número Tipologia
Número Número Número Dimensão
Expectante de de cada
do lote de pisos de fogos (m2)
31 sim - - - - 3340,0
35 sim - - - - 3200,0
37 sim - - - - 2460,0
38 sim - - - - 2350,0
39 sim - - - - 2765,0
41 sim - - - - 2795,0
42 sim - - - - 2460,0
43 sim - - - - 2630,0
44 sim - - - - 4463,0
49 sim - - - - 2905,0
54 sim - - - - 2330,0
57 sim - - - - 2050,0
58 sim - - - - 2020,0
60 sim - - - - 3965,0
64 sim - - - - 2105,0

Quinta Patino
Número
Expectante de
edifícios
70 sim - - - - 4425,0
74 sim - - - - 2715,0
77 sim - - - - 2300,0
79 sim - - - - 4240,0
80 sim - - - - 4784,0
83 sim - - - - 4239,0
85 sim - - - - 4973,0
86 sim - - - - 4527,0
89 sim - - - - 3800,0
91 sim - - - - 3141,0
92 sim - - - - 4494,0
93 sim - - - - 6565,0
multifamiliar 3 4
94 não 2 5300,0
multifamiliar 3 4

Vila Poente
Número Tipologia

Vila Marisa
Número
Expectante de
edifícios

Villaggio Manique
Número
Expectante de
edifícios
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
1 não 10 3904,0
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
multifamiliar 3 11
2 não 2 2142,0
multifamiliar 3 12
multifamiliar 3 11
3 não 2 2124,0
multifamiliar 3 11
multifamiliar 3 11
4 não 2 1731,0
multifamiliar 3 11
multifamiliar 3 11
5 não 2 1623,0
multifamiliar 3 11
multifamiliar 3 11
6 não 2 1628,0
multifamiliar 3 11
multifamiliar 3 11
7 não 2 1583,0
multifamiliar 3 11
multifamiliar 3 11
8 não 2 1889,0
multifamiliar 3 11
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1

Vila Estoril Golf

Número Tipologia

Encosta da Aldeia
Número
Expectante de
edifícios


Número Tipologia
3 sim - - - - 3667,2
5 sim - - - - 3240,6
unifamiliar 2 1
10 não 2 630,4
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
11 não 2 716,3
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
14 não 2 703,9
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
16 não 2 596,8
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
17 não 2 884,1
unifamiliar 2 1
unifamiliar 2 1
19 não 2 826,1
unifamiliar 2 1


Número Tipologia
43 sim - - - - 1326,9
44 sim - - - - 1261,0
45 sim - - - - 845,1
46 sim - - - - 1076,4
47 sim - - - - 1148,8
48 sim - - - - 905,0
49 sim - - - - 956,6
50 sim - - - - 1071,5
51 sim - - - - 898,7
52 sim - - - - 1075,4
53 sim - - - - 1029,2
54 sim - - - - 1054,0
55 sim - - - - 861,9
56 sim - - - - 966,4
57 sim - - - - 1703,1
58 sim - - - - 1388,6
59 sim - - - - 1150,1
60 sim - - - - 1278,1


Número Tipologia
61 sim - - - - 919,2
62 sim - - - - 1050,1
63 sim - - - - 1336,2
64 sim - - - - 1208,9
65 sim - - - - 1306,8
66 sim - - - - 808,2
67 sim - - - - 959,6
68 sim - - - - 1017,6
69 sim - - - - 1068,4
70 sim - - - - 1073,4
71 sim - - - - 1070,2


Número Tipologia

A.8) Reunião de valores e parametros dos casos de estudo
elaborado pelo autor
Caso de Estudo
Malveira-Guincho Quinta do patino Vila Poente Vila Marisa Villaggio Manique Vila Estoril Golf Encosta da Aldeia Quinta da Penha Longa
Dados
Superfície Total 249588 459271 12064 5394 39975 4950 8555 2204207
Número de fogos 57 114 24 56 168 12 28 92
Área de Implantação do Edificado 7907 35806 3907 1979 10594 1151 2540 50411
Área de Espaço Aberto 241681 423465 8157 852 29381 3799 6015 2153796
Superfície de Solo Permeável 219538 375746 5983 3413 16068 2139 3441 2004148
Área Bruta de Construção 15358 83254 8053 8461 20300 2825 5032 108593
Área de Equipamentos Colectivos 1177 7483 1465 177 1483 86 167 515851
Área de Espaço Colectivo 176223 260572 8181 2125 15863 3372 5947 2089880
Área de Espaço Privado 73365 198699 3883 3269 24112 1578 2608 114327
Número de lotes 57 94 24 11 9 12 8 111
mínima 134,8 1165,0 142,8 264,0 1080,0 124,5 260,0 516,7
Dimensão dos lotes máxima 8278,1 31000,0 180,8 474,5 3904,0 139,7 365,9 5954,6
média 1287,1 2862,7 161,8 288,0 1967,1 132,0 326,0 1378,8
Média de pisos acima do solo 2,2 2,1 2,5 3,7 2,5 2,0 2,0 2,0
Índice de Superfície Total por Fogo 4378,7 4028,7 502,7 96,3 237,9 412,5 305,5 23958,8
Índice de Implantação 0,03 0,08 0,32 0,37 0,27 0,23 0,30 0,02
Índice de Espaço Aberto 0,97 0,92 0,68 0,16 0,73 0,77 0,70 0,98
Índice de Permeabilidade do Solo 0,88 0,82 0,50 0,63 0,40 0,43 0,40 0,91
Índice de Construção 0,06 0,18 0,67 1,57 0,51 0,57 0,59 0,05
Percentagem de Equipamentos 0,47 1,63 12,14 3,28 3,71 1,74 1,95 23,40
Índice de Equipamentos por Fogo 20,6 65,6 61,0 3,2 8,8 7,2 6,0 5607,1
Percentagem de Espaço Colectivo 70,6 56,7 67,8 39,4 39,7 68,1 69,5 94,8
Percentagem de Espaço Privado 29,4 43,3 32,2 60,6 60,3 31,9 30,5 5,2
Índice de Área de Espaço Colectivo por Fogo 3091,6 2285,7 340,9 37,9 94,4 281,0 212,4 22716,1
Dimensão méda de Unifamiliar 1287,1 2631,8 161,8 271,0 383,4 132,0 263,0 1429,1
lotes habitacionais por Multifamiliar - 662,5 - 42,0 82,1 - 80,1 -
fogo Misto - 687 - - - - - -
Os valores marcados a verde correspondem aos máximos verificados no universo de análise, e os encarnados aos mínimos

A.9) Mapa geológico do município de Cascais.
fonte: http://www.cm-cascais.pt/cascais
02) Quinta Patino
03) Vila Poente

08
04) Vila Marisa
01

03
05
02
06
07
04
Casos de Estudo Escala [m] N

1000 2000

A.10) Mapa de declives do concelho de Cascais
fonte: http://www.cm-cascais.pt/cascais
02) Quinta Patino
03) Vila Poente
04) Vila Marisa

08
01

03
08) Quinta da Penha Longa 05

02
06
07
04
Casos de Estudo Escala [m] N

1000 2000

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados - o Caso Do Concelho de Cascais

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Instituto Superior Técnico – Mestrado Integrado em Arquitectura

Palavras-chave: Condomínios Fechados; Habitação; Estrutura Morfológica.

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais i

Keywords: Gated Communities; Housing; Morphological Structure.

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais ii

À Professora Rita Raposo, pela disponibilidade, pela perseverança e pela

À Jansen, pela atenção e pela dedicação.

Ao Dr. António Granjo, e ao Sr. Filipe do Arquivo Municipal de Cascais pela

Aos meus familiares, amigos e colegas que, consciente ou

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais iii

2.1 Conceito de Condomínio Fechado Pág 16

2.2 Enquadramento Histórico Pág. 21

2.3 O caso Norte-Americano Pág. 31

2.4 O caso brasileiro Pág. 40

2.5 O caso português Pág. 48

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais iv

2.6 Legislação dos Condomínios Fechados Pág. 59

3.1 Metodologia Pág. 68

3.2 Casos de Estudo Pág. 78

4. Considerações e Derivações Finais Pág. 135

5. Referências Bibliográﬁcas Pág. 140

Bibliograﬁa Pág. 141

Sites de referência Pág. 148

A.1) Densidadede de Alojamentos em Cascais (2010)

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais v

Figura 1.4 – Capa de Condomínios Habitacionais Fechados: Utopias e Realidades Pág 6

Figura 1.6 – Capa de A Forma Urbana no Planeamento Físico Pág. 7

Figura 1.8 – Capa de Atlas Urbanístico de Lisboa Pág. 8

Figura 2.1 – Gravura de Covent Garden em 1777 Pág. 22

Figura 2.2 – Pág. 23

Figura 2.3 – Pág. 23

Figura 2.5 – Fotograﬁa do portão do Regent´s Park, em Londres Pág. 24

Figura 2.6 – Pág. 25

Figura 2.7 – Planta de Clapham, Londres, em 1800 Pág. 27

Figura 2.8– Fotograﬁa de uma unidade habitacional de Park Village Pág. 27

Figura 2.9 – Fotograﬁa do controlo ao acesso de Victoria Park, em Manchester Pág. 28

Figura 2.10 – Planta do empreendimento Victoria Park, Mancherter, em 1837 Pág. 28

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais vi

Figura 2.13 – Planta do empreendimento Radburn, em 1928 Pág. 35

Figura 2.14 – Forças de atracção na concepção das Cidades-Jardim, de 1902 Pág. 35

Figura 2.15 – Painel publicitário de Levittown, de 1957 Pág. 35

Figura 2.16 – Evolução das cidades na América Latina Pág. 40

Figura 2.18 – Fotograﬁa do enclausuramento de Ana Rosa, São Paulo Pág. 44

Figura 2.19 – Fotograﬁa do empreendimento Alphaville Barueri, São Paulo Pág. 45

Figura 3.2 – Esquema-tipo do Ediﬁcado dos casos de estudo Pág. 73

Figura 3.5 – Esquema-tipo da distribuição funcional dos casos de Estudo pag 74

Figura 3.6 – Esquema-tipo da morfologia do terreno dos casos de estudo pag 75

Figura 3.7 – Primeira página da ﬁcha-tipo pag 76

Figura 3.8 – Segunda página da ﬁcha-tipo pag 76

Figura 3.9 – Esquema-tipo da morfologia funcional dos casos de estudo pag 77

Figura 3.13 – Localização dos casos de estudo no Concelho de Cascais pag 78

Génese e Análise Morfológica de Condomínios Fechados: o caso do Concelho de Cascais vii

Figura 3.14 – Ortofotomapa do cf Malveira-Guincho Pág. 79

Figura 3.15 – Fotograﬁas do cf Malveira-Guincho Pág. 79

Figura 3.16 – Localização do cf Malveira-Guincho no Concelho de Cascais Pág. 79

Figura 3.17 – Ortofotomapa do cf Quinta Patino Pág. 80

Figura 3.18 – Fotograﬁas do cf Quinta Patino Pág. 80

Figura 3.19 – Localização do cf Quinta Patino no Concelho de Cascais Pág. 80

Figura 3.20 – Ortofotomapa do cf Vila Poente Pág. 81

Figura 3.21 – Fotograﬁas do cf Vila Poente Pág. 81

Figura 3.22 – Localização do cf Vila Poente no Concelho de Cascais Pág. 81

Figura 3.23 – Ortofotomapa do cf Vila Marisa Pág. 82

Figura 3.24 – Fotograﬁas do cf Vila Marisa Pág. 82