Mercados de terra urbana e

Microfinanças para Habitação em Angola

apresentado

Allan Cain

Director de

Development Workshop Angola

Luanda – 13 de Maio 2013

1. Sumário Executivo
Estima-se que o défice habitacional em Angola é mais de 875.000 unidades e que 65% das
habitações existentes carecem de serviços básicos como água e saneamento e necessitam de
melhoria significativa. O Governo de Angola levou em conta o número de unidades
habitacionais que precisa ser substituído após a "renovação urbana" (requalificacao), a sua
estimativa da necessidade é de um milhão de novas casas.

O Governo Angolano tem adoptado uma política ambiciosa em 2008 que promove a
construção de um milhão de casas e visa neste processo eliminar a maioria dos
assentamentos designados como musseques. Neste processo o Governo pretende facilitar a
auto-construção dirigada de 685 mil casas.

O mercado de terra em Luanda tem uma influência directa sobre o ambiente urbano e a
qualidade de vida da cidade. Mercados eficientes e equitativos de terra são um pré-requisito
para o bom funcionamento das cidades. Luanda sofre distorções no mercado de terra
provocada pelo fraco desenvolvimento da própria terra e de suas políticas de gestão, incluindo
o fraco fornecimento de infra-estruturas, serviços, fracos sistemas de informação sobre a terra
assim como pesados e lentos procedimentos de transacção de terra. Todos os moradores
urbanos precisam ter acesso seguro à terra para que suas vidas possam prosseguir e serem
produtivas. No entanto, o modo como esse acesso é realizado nunca é simples e está
dependente da complexidade das relações sociais que são bem visíveis no actual mercado de
terras. Há um número significativo de pessoas que a sua sobrevivência depende do seu
acesso à terra. Para as famílias mais carênciadas, a sua habitação, e as terras que ocupam,
muitas vezes representam as suas poupanças e bens adquiridos ao longo da vida, ou muitas
vezes ao longo de várias gerações. Há uma complexa interrelação entre a pobreza e o acesso
à terra. A pobreza urbana está diretamente ligada ao acesso que as pessoas têm à terra e
aos serviços básicos . A terra é um "factor activo" nas estratégias econômicas das populações
mais pobres.

O objetivo desta palestra é compreender o modo como as pessoas carenciadas têm acesso,
transaccionam e mantêm as suas terras, de maneira a podermos avaliar em que modo formal
ou informal estão relacionadas as suas actividades económicas. Visa também ajudar os
próprios decisores políticos a adquirir uma melhor compreensão sobre o funcionamento real do
mercado de terra formal e informal em Luanda. Questiona o pressuposto de que a
informalidade é um inimigo do desenvolvimento e de que a curto e médio prazo, todos virão a
ser abrangidos pelo sistema formal moderno por ser considerado o mais adequado.
O mercado de terra informal serve a esmagadora maioria da população de Luanda, e não
apenas os mais pobres, mas também a classe média e elites que não possuem títulos legais
de terra e das habitações que ocupam. A maioria dessas mesmas pessoas adquiriram terra
que eles mesmos consideram serem suas, através de uma variedade de mecanismos
informais, que são comumente vistos como legítimos.

Questionamos a percepção de que a informalidade deverá sere combatida e posta de lado em

prol do desenvolvimento. Nós demonstramos que a formalidade e a informalidade poderão
coexistir. Será de grande utilidade, para os decisores políticos, que terão a oportunidade de
alargar a sua compreensão sobre o modo que as populações mais carênciadas têm acesso e
transaccionan os seus terrenos urbanos hoje em dia. O Estado formule políticas e leis que
incorporem elementos da prática comum (informal) no actual sistema formal, ou seja, que
mantenha os princípios básicos do sistema formal, mas que sejam incorporados também certas
2
práticas informais. Através da promoção de políticas e leis que promovam uma sociedade mais
justa, os decisores políticos têm a responsabilidade de legitimar práticas inclusivas que
beneficiem também os segmentos mais pobres e marginalizados da sociedade.

A informalidade continuará por algum tempo a ser uma característica predominante dos
mercados de terra em Luanda onde a "fronteira" entre formalidade e a informalidade precisa de
ser melhor compreendida. Em Luanda, a maioria das terras é mantida, e as transações são
feitas, à margem do sistema formal que é o oficialmente reconhecido pela lei.
No entanto, pouco se sabe sobre como funcionam estes mecanismos alternativos, e se
trabalham direccionados aos mais carenciados.

É importante para ajudar a tornar estes mercados alternativos mais visíveis, de modo a poder
fornecer uma imagem completa sobre os mercados de terra urbana em Luanda, e que assim,
permita uma maior intervenção a favor das populações mais carenciadas.

Foi utilizado uma combinação de metodologias para obter informações consideradas

pertinentes. Informações essas, não só recolhidas através do sistema GIS (Geographic
Information System- que foi utilizado para rever e actualizar a tipologia dos assentamentos
locais e obter estimativas da população de Luanda), como também através da identificação de
inquiridos para as entrevistas. Foram conduzidas discussões de grupos focais e entrevistas
com informantes chave, de forma a obterem-se outros dados qualitativos. Devido às limitações
de recursos, apenas quatro tipos de assentamentos foram incluídos neste estudo - os
musseques mais antigos, os musseques em transição, os musseques periféricos e as zonas de
habitação social. Contudo, estas populações representam 75% da população total de Luanda.

O mapa a baixo ilustra os nove tipos de assentamentos urbanos identificados, assim como seu
padrão urbano e características de suas habitações tipicas. Deve notar-se que a área física
que está classificada para um certo tipo de assentamento urbano pode não corresponder
totalmente aos limites administrativos de determinada localidade, no entanto poderão ser muito
úteis para se fazerem comparações de informação entre cidades. O mapa demonstra a
localização relativa dos bairros de Luanda segundo os seus diferentes tipos de assentamentos.

3
Como referido anteriormente, este estudo incíde sobre as formas extra-legais que a maior parte
da população utiliza para aceder, transaccionar e manter a terra urbana nos vários tipos de
assentamentos, representativos de 75% dos habitantes de Luanda.
Estes assentamentos dizem respeito aos novos e antigos assentamentos, na maioria informais,
e os mais recentemente construídos projetos de habitação social.

Consideramos portanto, que estas áreas são de grande interesse para os decisores políticos,
uma vez que os assentamentos informais e as transaccões que neles se realizam, constituem
uma característica persistente das cidades angolanas. O futuro da habitação social e a
capacidade do governo local para gerir essas áreas são questionados.
Apesar de haver grandes quantidades de população a habitarem em assentamentos
representados no estudo, muito pouco era conhecido até ao momento, sobre a dimensão das
operações realizadas no mercado de terra, nomeadamente como são realizadas e que
consequências têm para o futuro do bem-estar das populações mais carenciadas.

Esta pesquisa revela que a escala de operações realizada no actual mercado de terra é muito
elevada. Tal ocorre devido ao facto das famílias carenciadas terem acesso relativamente fácil a
terrenos localizados nas zonas periféricas da cidade, no entanto tratam-se de parcelas de terra
marginalizadas ou não atendidas.
Os Terrenos designados pelo Estado como "reservadas para habitação " situam-se também
nas zonas periféricas da cidade. Esta situação coloca tanto o Estado como as populações mais
pobres numa situação comprometedora uma vez que a médio e longo prazo, tornam-se
reclusas destas áreas de baixo valor cuja a tendência é continuarem a ser desprovidas de um
conjunto de infra-estruturas que impossibilita o seu adequado desenvolvimento. Assim sendo,
4
as populações pobres que se encontram cada vez mais alienadas aos seus próprios esforços
para auto-gerirem as já citadas àreas (gentrificação), veêm-se incapazes de gerar riqueza e
prosperidade naquelas zonas periféricas da cidade, originando um ciclo vicioso.

Muito embora as pessoas ainda consigam ter acesso a alojamento, na maioria das vezes
informalmente, através da compra ou aluguer, os existentes assentamentos de habitações
sociais disponibilizados são relativamente poucos considerando o número de famílias
necesitadas.
Outra incompatibilidade surge do facto deste projectos habitacionais, na maioria dos casos,
estarem localizados em áreas de dificil acesso e distantes dos polos de actividade da cidade.
Podemos concluir que existe uma falta de eficiência por parte do mercado de terras em Luanda
que não está a funcionar com eficiência para os mais carenciados.

Foi possível, através de uma discussão em mesa redonda, com a participação das partes
interessadas e representantes do governo, analisar e validar os dados obtidos neste estudo,
que têm o intuito de informar e partilhar com as partes interessadas e poder-se proceder a uma
análise construtiva da realidade luandense.

2. Na Procura do Financiamento Habitacional

Existe grande procura para o financiamento habitacional, particularmente nas áreas urbanas.
Apenas cerca de 7% dos empréstimos dos bancos angolanos são para habitação. Cerca de
30% do trabalho é feito pelos familiares e o restante pelos empreiteiros do sector informal e
mão de obra paga. Quem procura a habitação?

Quem Existe
procura grande procura
a habitação? para o financiamento habitacional,
particularmente nas áreas urbanas.

Procura de financiamento nas ááreas

reas urbanas

Imigração das Famílias com casas

áreas rurais ou terrenos que
aluguel/ viver com Novas famlias a desejam reabilitar
famílias serem formadas

5
Desafios económicos dos pobres

O pobre não tem acesso à linha de credito como meio de melhorar o negocio ou investir na
subsistência. Portanto, os pobres são obrigados a pagar taxas de juros extremamente altas nos
mercados paralelos com período de pagamento muito curto, deixando-os com dívidas
prolongadas. É discutível que os pobres constituem risco por não possuírem garantias. Seus
terrenos e casas não são reconhecidos como suas propriedades, portanto não podem ter
acesso ao crédito. O sector bancário formal tem mostrado algum receio à entrada ao mercado
imobiliário. A maioria dos fundos provem da família (62%) e amigos (27%).

Friend
25.0%

Employer Family
8.4% 59.0%

Bank
7.6%

Razoes indicadas pelos bancos para justificar o seu receio:

• A falta de legislação clara sobre terras que permite o uso de propriedade como garantia
• Longos períodos de reembolso
• A falta de uma política do governo sobre o crédito bancário
Lacuna em financiamento Habitacional
• A falta de título de propriedade por parte dos clientes
• A falta de uma cultura de reembolso atempado das prestações por parte dos clientes

ExisteA finança
uma habitacional
grande lacuna no financiamentotenta
para a preencher o vazio
habitação. A finança entre
habitacional tentao
subsídio
preencher dooprograma
o vazio entre do governo
subsídio do programa do governo eeo o sector
sector tradicional
tradicional ao adaptar os ao
adaptar
princípios os princípios
das micro-empresas das micro-Empresas e finanças.
e finanças.

Baixo Alto
rendimento Procura para Financiamento de Casa rendimento

Programas
Programas
Subsidiados
Empréstimos
Empréstimos Bancos
Bancos de
de
Subsidiados do
do
Governo
Governo
Falta de acesso a casa de
de consumo
consumo crédito
crédito
formal

Lacuna em financiamento Cooperativas

Cooperativas

6
Alternativa - Microfinança Habitacional?
Microfinança habitacional é a metodologia apropriada de empréstimos para reabilitar ou
arrancar com a construção das casas, para servir as necessidades financeiras dos micro-
empresarios em lugar dos empréstimos bancários tradicionais em dinheiro contra garantias.
Permitir que os proprietários continuem com os mesmos processos habitacionais – Construção
progressiva. As quantias de empréstimos, termos e garantias são alcançáveis para as famílias
Os beneficiários alvo de Microfinancas
pobres e reduzir o custo total de empréstimos.

Pirâmide do Potential
SegmentoMarket Segment
Potencial Pyramid
de Mercado
Habitação
Formal Elite 25%
Middle
Class
Banked
Mortgage
Bankable
Economically
Musseque 60%
Active Poor
Not Banked

Beneficiários Alvo Potentially Housing

MicroFinance Clients

Vulnerable Groups 15%

Heavilly Subsidised Housing
Un-Bankable

KixiCasa
KixiCasa é o primeiro produto de microcrédito habitacional que está sendo testado em Angola
por KixiCredito na província do Huambo. Crédito será fornecido ao construtor do
proprietário para construir numa forma de auto-construção a partir do zero e ampliar a casa do
cliente ou através de vários micro-empréstimos. As necessidades de assistência técnica dos
participantes variam de família à família, incluindo finanças, conselho de habitação,
desenho, estimativas de custos,e supervisão. Ferramentas para estimar o orçamento de
construção são eficazes para o controle dos custos de construção, e garantir que os
reembolsos dos empréstimos cubram as necessidades dos clientes.

7
 KixiCasa
Crédito será providenciado para o cliente
ampliar a sua residência ou construir de
raiz através de vários micro-empréstimos.

Tipologia de Habitação Incremental

Tipologia de Habitação Incremental

Projecto HabiTerra
Projecto HabiTerra

8
 3. Constatações do estudo das terras e assentamentos em Luanda
Tipo de Assentamento
Musseque Área de Musseque Musseque em
Características
Antigo Habitação Periférico Transição
Social
Área estudada Val Saroca Panguila Paraiso Operario
(Bairro)
Idade: Mais de 35 anos, Construido há menos Construído à menos Inicialmente
construído antes da de 8 anos, depois do de 10 anos. estabelecido antes
independência fim da Guerra em da independência
2002
Quem desenvolve: Próprios residents, Governo Geralmente iniciados Próprios residentes,
indivíduos e famílias por famílias com individuos
com fracos fracos rendimentos
rendimentos
Estrutura: Estabelecimentos Ruas alinhadas e Não planeado, Inicialmente informal,
(Padrão utilizado) informais minimamente padrão irregular mas gradualmente se
estruturadas transformou num
bairro com estrutura
mais formal.
Localização: Adjacente ao distrito Solo em más Periférica Muito próxima da
industrial de Luanda condições.Relativam area urbana.
e o antigo Mercado ente distantes do Considerada área de
Roque Santeiro centro da cidade e valor acrescentado.
dificil acesso a
transportes públicos
Serviços: Acesso à Provisionamento Acesso à água Formal embora
água através pontos formal de água e através de camiões possuam um sistema
de fornecimento electrecidade, acesso cisterna e tanques desactualizado
publico e tanques a infra-estrutura de privados ligados relativamente à
privados; área esgotos. informalmente por electricidade, água e
parcialmente conexões de tubos, esgoto
coberta por corrente sem eletricidade
elétrica; falta de formal (geradores
infra-estrutura privados ou da PT
integrada; utilização são utilizados com
frequente de latrinas frequências),não
possuem sistema de
esgoto formal
Estruturas/habitaçõe Estruturas precárias Padrões de Reconstruído e
s: de edifícios e casas construção muito melhorado
elementares e regularmente pelos
habitações precárias moradores ao longo
do tempo
Melhorias: Reconstruído; Melhoria gradual das Investimento público Atualmente a receber
melhorias feitas casas feitas pelos para melhorar a infra- altos níveis de
principalmente por moradores ao longo estrutura pouco investimento público
residentes, mas a do tempo significativo, mas para melhorar alguns
um ritmo lento elevado investimento serviços urbanos.
em construção por Outras melhorias
parte de moradores e feitas principalmente
investidores privados por residentes, mas
um ritmo lento.
Escala (% da 40% 2% 21% 11%
população total) (2.3 milhões) (118,000) (1.2 milhões) (623,000)
Exemplos: Maioria dos Bairros Panguila e Bairro Paraiso no Bairro Catambor
municípios de Zango e nos município do Kicolo
Sambizanga e municípios de
Rangel Cacuaco eaViana

9
Como a população tem acesso à propriedade imobiliária

O predomínio das vendas, como um mecanismo de transferência de bens imóveis (61%),

indica que de facto existe um mercado de terra em Luanda.

Documentos utilizados pelos residentes para comprovar a sua ocupação

Nenhum documento Croquis de Localização Titulo de ocupação

14.4% 7.3% precario
5.6%
Contrato de compra e Direito de Superfície
venda 0.5%
12.2% Registro Predial
0.5%
Licença de
arrem atação
0.2%
Testemunhado por
tecnico do governo
6.8%
Acordo foi publicado
1.5%
Recibo da utilidade
publica
1.0%
Recebi uma declaração
Cartao de morador
49.1% Outra
0.7%
0.0%

Podemos assumir que raramente são utilizados documentos oficiais para comprovar a
ocupação destes bens imóveis. Apenas 6.8% dos inquiridos indicaram possuir documentos
oficiais, como os listados a seguir:
:
- Direito de Superfície: 0.5%

- Registo Predial: 0.5%

- Licença de arrematação: 0.5%

- Título de ocupação precária: 5.6%.

A maioria dos inquiridos (85%) acredita que os seus direitos estão salvaguardados através dos
referidos documentos ou através do testemunho de terceiros como vizinhos.

10
Acesso à propriedade imobiliária

Os entrevistados foram questionados sobre o modo de acesso à propriedade imobiliária, e

constatou-se que em todos os tipos de assentamento, a compra de terrenos vagos surge como
a forma mais frequente para ter acesso à propriedade imobiliária. Um pouco mais de um terço
(34%) do número total de inquiridos deu esta resposta.
(veja a Figura 5 abaixo).

Acesso à propriedade imobiliária

O que torna a ocupação válida:

A prática demonstra a importância atribuída às declarações verbais e ao contrato de

compra/venda, pois ambos têm vindo a servir para salvaguardar direitos de ocupação por parte
dos seus ocupantes.

Neste contexto, devem levantar-se as seguintes questões:

- Há a necesidade de se reformular a lei de maneira a reconhecer legalmente tanto as
declarações como os contratos de compra/venda, no sentido de atribuir validade à posse de
propriedade?
- Se os municípios estão a assumir a gestão da terra, poderão os regulamentos municipais
facilitar esse reconhecimento?

O que se observa, é que existe neste momento uma grande brecha entre a legislação em vigor
e o que sucede na prática, como evidenciado nas respostas dos inquiridos em que apenas 8%
utiliza formas oficiais (8%), e onde a maioria da população utiliza formas alternativas
consideradas não oficiais.
Portanto, deve considerar-se que os procedimentos que se registam com mais frequência
necesitam de um maior reconhecimento legal.

11
Quem são os compradores?

Outra província
18.0%

Outro país
0.5%
Sem resposta
Outro municipio em 0.3%
Luanda
76.6% Mesmo Bairro
4.6%
Conversão do uso da terra e processo de gentrificação

Através da utilização de imagens satélite, de dados de pesquisas, trabalhos de campo,

pesquisas nos meios de comunicação e entrevistas, esta secção documenta as transformações
relativas ao uso da terra e o seu processo de gentrificação em Luanda, desde meados dos
anos 1990 até ao presente. Será possível observar os projectos mais importantes de
desenvolvimento da terra, as aquisições, as deslocalizações, a reconversão e o processo de
gentrificação.
Serão também representadas estimativas relativas às mudanças ocorridas na densidade de
área construída, densidade populacional e valores da terra ao longo deste período.

Crescimento de Luanda entre 1964 e 2010

12
Reservas fundiárias para habitação

O governo angolano tem implementado uma política de criação de áreas específicas para a
construção de habitação. A identificação destas “reservas fundiárias” transformam estas terras
em áreas de utilidade pública, onde é permitido a expropriação caso necessário.
Nestes casos preveêm-se indemnizações que deverão corresponder ao valor real do terreno
(artigo 30 (4) do Regulamento Geral sobre a concessão de terras - Decreto 58/07).

O mapa abaixo representa as reservas fundiárias em Luanda, identificados nos Decretos 64/07
e 87/08.
O mapa foi projectado através das estimativas populacionais de 2008 elaboradas pela unidade
de SIG da DW, na qual permite visualizar algumas das áreas em questão e a sua relativa
densidade populacional. Estas populações serão acomodadas dentro dessas mesmas reservas
fundiárias ou serão deslocadas de modo a permitir o desenvolvimento dessas áreas. Neste
processo estima-se que sejam directamente afectadas cerca de 145.500 unidades
habitacionais.
Prevê-se também que se construam 415 mil unidades habitacionais no âmbito do Programa
Nacional de Habitação, resultando em um ganho de 269.500 unidades habitacionais.

O processo de Gentrificação

A "gentrificação" dos bairros de Luanda, tem sido evidente no inteiror da cidade desde o fim da
guerra em 2002. O estudo de 2003 realizado pela Development Workshop demonstra que,
naquela época, houve um movimento significativo de população (37%) dos musseques para as
zonas periféricas da cidade. O presente estudo demonstra que o padrão de migração do centro
da cidade, continua hoje em dia a crescer (42%).

13
O conceito de gentrificação ou a melhoria das características sócio-econômicas e físicas de um
bairro podem ser medidas através de vários indicadores, tais como:

i) demografia e densidade populacional

ii) valores de terra e imobiliário
iii) qualidade de habitação e acesso a serviços

Há claras evidências de que certos bairros do centro da cidade estão a diminuir de densidade
populacional, uma vez que são várias as famílias carênciadas que vendem os seus activos
imobiliários e migram para a periferia, onde a terra é mais barata. A tabela a seguir representa
a tendência relativamente ao crescimento populacional nos últimos dez anos.

O crescimento populacional em Luanda, 1983-2008

1983 2000 2008 Taxa de
Taxa de
Crescimento
Crescimento
Densidade

Densidade

Densidade
Anual
Anual (1983
Municipio (2000
População População a População a
2000)
2008)
/Ha

/Ha

/Ha
Cacuaco 12,923 0.23 113,310 2 13.7% 860,600 15 28.8%

Cazenga 215,105 56 920,864 239 9.0% 1,182,600 306 3.2%

Ingombota 97,824 102 187,831 196 4.0% 129,700 135 -4.5%

Kilamba
118,441 18 362,277 57 6.8% 892,200 62 11.9%
Kiaxi

Maianga 161,663 65 520,308 211 7.4% 529,000 214 0.2%

Rangel 132,270 210 195,418 310 2.2% 176,600 280 -1.3%

Samba 27,369 0.79 217,892 6 13.0% 503,000 15 11.0%

Sambizanga 123,655 87 568,561 401 9.4% 473,800 334 -2.3%

Viana 34,592 0.26 63,591 0.47 3.7% 1,060,100 8 42.1%

Luanda
923,842 3.80 3,150,052 13.0 8.2% 5,823,200 23.3 7.9%
Total

Embora os valores do mercado imobiliário tenham aumentado considerávelmente desde o fim

da guerra, não houve um acompanhamento sistemático dos preços . Acredita-se que o estudo
descrito no ponto seguinte, seja o primeiro estudo credível contendo informação sobre valores
e outras tendências sobre a flutuação dos preços, no entanto é considerado apenas uma
“imagem” do mercado de terra em 2010, altura em que a pesquisa foi realizada.

14
Questões de gênero e disputas de terra

Muito embora as leis formais1, pelo menos em teoria, salvaguardem o direito das mulheres, o
que se verifica é que as mulheres não tiram qualquer proveito deste facto, uma vez que tanto
as mulheres como a maioria dos homens, geralmente não têm conhecimento dos seus direitos
em relação à terra e propriedade. Verifica-se que as mulheres quando envolvidas em questões
judiciais, raramente recebem a assistência devida na defesa dos seus direitos.

O estudo constata que mais de 46% dos proprietários são chefiados por mulheres e elas
permanecem por mais tempo nas suas residência do que os seus homólogos masculinos.
Em geral, a grande maioria (82,7%) dos chefes de família investem em construções e
renovações para melhorar as respectivas propriedades. No entanto, os dados mostram que
são mais os homens chefes de famílias (47,7%) que investem nas suas propriedades
relativamente às mulheres (35%).

Agentes imobiliários, corretores e intermediários

São poucos os agentes imobiliários que se envolvem nas transacções de propriedade. Suas
atividades limitam-se a reunir o vendedor e o comprador, onde consoante a situação do
mercado, este negócio poderá ser altamente lucrativo. Geralmente a comissão representa
atribuída a estes mediadores, equivale a um mês de renda, o que durante o auge do mercado
imobiliário pode rondar entre os US$ 10,000 e US$ 20,000. Constatou-se que os agentes são
na maioria das vezes não certificados ou capacitados para atribuir legitimidade aos contratos.

Vários estudos indicam que o sector imobiliário ainda está numa fase incipiente. Ainda carece
de produtos financeiros estruturados, em parte devido à ineficiência do registo e cadastro da
terra, e à falta de legislação sobre a "propriedade horizontal" que atribua garantias. Isso inibe o
acesso ao crédito para habitação e o desenvolvimento de um mercado de hipotecas.

Uma lei sobre mediação imobiliária está actualmente em revisão, procurando transformar a
prática de atividades imobiliárias sujeitando-as a uma licença ou à posse de cartões de
identificação a serem atribuídos pelo Instituto Nacional de Habitação.

Informações sobre o Mercado

No mercado informal, a maioria das propriedades para venda são anunciadas através de
anúncios colocados em paredes ou painéis ao redor da área em questão (ver Figura 27).
As imagens abaixo são exemplos típicos deste tipo de publicidade. Oportunidades de venda e
arrendamento são também divulgadas em jornais locais, principalmente na forma de pequenos
anúncios. Propriedades de um escalão superior do mercado são geralmente anunciados em
agências imobiliárias, sites específicos ou placards públicos.

1
O Código de Família (1989) exige que os esposos definam o regime de propriedade, podendo optar pela
comunhão de bens adquiridos ou pela separação de bens. Se não houver eleição, considera-se que haja comunhão de
bens. Alienação de bens comuns requer o consentimento da cônjuge. Se viúvo, o Código da Família permite os
direitos de aluguel ou trespasse ao cônjuge. O Código da Família, contudo, não permite a poligamia. Disposições do
Código da Família garantem o direito de conjugues e famíliaa viverem de forma igual.

15
Valorização dos terrenos

Os dados recolhidos nas pesquisas, entrevistas, e argumentação colocados pelos participantes

no encontro de mesa redonda, mostram os factores que têm maior influência no valor da terra
em Luanda:

1) Nível de risco ambiental

2) Acesso aos serviços sociais (escolas, serviços de saúde)
3) Presença de infra-estrutura e serviços básicos
4) Nível de segurança pública
5) Localização do imóvel em relação a oportunidades de emprego
6) Prova do posse legal da terra
7) Custo da terra
8) Acesso a estradas e transportes públicos

16
O preço da terra

Os valores do mercado de terras foram estimados através da utilização de várias fontes de

informação. Em primeiro lugar, a equipe de pesquisa realizou um exercício de
acompanhamento da comunicação social, utilizando pequenos anúncios na imprensa diária e
sites da Internet para imóveis comerciais. Em seguida, os membros da equipe, fizeram-se
passar por potenciais compradores e visitaram propriedades à venda aproveitando para medir
as respectivas áreas, capturar as coordenadas dos locais com auxílio de GPS, e anotar outras
informações relevantes, tais como o acesso a transporte, infra-estrutura e serviços.
Um modelo de preços foi gerado e projetado para fornecer um mapa do valor da terra para a
cidade de Luanda.

Mapa dos valores da terra para a província de Luanda, 2010

17
Financiamento de transacções imobiliárias

O acesso ao crédito bancário para financiar a aquisição de terra e habitação, não é fácil para
os cidadãos, bem como para entidades do sector privado. O sector bancário tem mostrado
alguma relutância em entrar no mercado de financiamento habitacional. A taxa de rejeição por
parte dos bancos aos pedidos de crédito à habitação foi de 82%.

Algumas das razões que os bancos alegam para justificar a sua relutância em oferecer crédito
à habitação:

 A falta de legislação clara que permita a utilização da propriedade como garantia

 Os elevados prazos dos empréstimo, que fazem com que os bancos levem muito tempo a
recuperar os seus investimentos
 A falta de uma política governamental para subsidiar o crédito à habitação
 A falta de documentos de propriedade por parte da maioria dos clientes
 A falta de uma cultura de pagamento de dívidas por parte dos clientes

Bank
7.6%

Employer
8.4%

Family
59.0% Friend
25.0%

Fonte: DW, 2009

18
Conclusões
A pesquisa destaca a complexidade da situação real sobre a posse de terra, em parte devido à
situação já complexa herdada do período colonial e ao facto da terra urbana ter sido alvo de
pouca atenção por parte do Estado no período pós-independência. O período de guerra
também provocou grandes mudanças econômicas que em parte atrasaram este sector.
Podemos afirmar que de facto, existem 2 sistemas de gestão de terra paralelos, ambos
operacionais:
1. O sistema de gestão formal, implementado pelo Estado, com uma considerável
sobreposição e falta de clareza sobre quais as entidades competentes.
2. O sistema informal, que em grande parte opera segundo os princípios estabelecidos
pelo próprio mercado, inclui uma actuação que nasce no seio das administrações locais
e outras formas de acção social como o seio das famíliar.

O mais prevalente destes dois sistemas, é o sistema informal, com cerca de 80% dos
proprietários peri-urbanos em Luanda a fazerem uso deste sistema.
A complexidade da situação exige uma diversidade de respostas, e não apenas soluções
simplistas pouco duradouras. Acima de tudo, há a necessidade de mover-se gradualmente a
partir das práticas actuais, para melhores formas de gestão da terra, contando com o apoio e
engajamento popular – pois, caso contrário qualquer novo sistema que surja, não terá sucesso.

Com o resultado deste trabalho, temos sido capazes de actualizar, confirmar e aprofundar a
nossa compreensão sobre o funcionamento dos mercados de propriedade nos musseque de
Luanda, e sobre esta base deveremos refinar nossas recomendações. Em particular, podemos
caracterizar os mercados musseque como:
• Ser de natureza pecuniária, ou seja, a maioria (61%) constituem as vendas
• Ser bem organizada e não verdadeiramente "informal" (embora seja utilizado o termo
"informal" por conveniência), devido à predominância de provas documentais que os
compradores utilizam para protegerem suas posses
• É encarado como seguro pela esmagadora maioria (85%) dos compradores
• Beneficia de uma forte legitimidade local, devido a esta percepção assim como a
utilização ampla de evidências documentadas
• Ser precário e incerto com apenas 6.8% das transferências, apoiadas por documentos
que possam legalmente garantir a posse das pessoas

19
Recomendações

Recomendação 1: Promover um mercado de terra mais funcional e

abrangente
Mercados eficientes e equitativos de terra são um pré-requisito para o bom funcionamento das
cidades. Por outro lado mercados de terra disfuncionais causados pelo pobre desenvolvimento
de terra e fracas políticas de gestão (incluindo um mau planeamento,um provisionamento lento
de infra-estruturas e serviços, fracos sistemas de informação sobre terra, procedimentos
morosos e complexos nas transacções de terra, bem como a sub-regulamentação do mercado
de terras privadas) leva a um desenvolvimento não planeado de terras na periferia urbana.

Os bancos e os empreendedores do sector privado devem ser encorajados a investir em

habitação social, bem como no mercado para fins maiores. Quando o actual boom da
construção abrandar e verificar-se a saturação inevitável dos empreendimentos de luxo,
provavelmente alguns investidores irão olhar para as oportunidades de mercado de baixa
renda. Mas os bancos ainda consideram os empréstimos hipotecários um empreendimento de
alto risco devido à incerteza quanto aos direitos e garantias. No entanto, se os mercados
pretendeem trabalhar em prol dos cidadãos mais pobres e de classe média, as transacções de
propriedade deverão ser salvaguardadas.

Para funcionarem bem, os mercados de terra exigem uma definição mais ampla dos direitos de
propriedade assim como uma maior regulamentação das operações (por exemplo, através dos
notários públicos e administrações locais).

Recomendação 2: Integrar a prática existente numa política fundiária

inclusiva
O estudo demonstra que os actuais mecanismos informais de acesso à terra estão bem
estabelecidos e têm uma forte legitimidade entre a população peri-urbana. Transacções de
terrenos são geralmente fechados através de declarações e contratos de venda, que não
possuem a força do 'título de propriedade'. É recomendável que a prática existente deve ser
reconhecida e enquadrada na prática jurídica. O fundamental nesta matéria é haver uma
abordagem que fortifique a segurança de posse. Recomendamos que uma solução intermédia
deva ser encontrada para garantir a segurança de posse para aqueles que são susceptíveis de
esperar por um período de tempo considerável até que recebam um título em definitivo.

A situação actual exige uma abordagem gradual para a política de desenvolvimento urbano e
sua execução - através do "aprender fazendo". O processo de desenvolvimento da política
urbana deve ser visto como interativo - baseado na realidade, tanto quanto possível e deixar
aberta a oportunidade de revisão com base nos feedback recebidos. Semelhante à legislação
(que deverá conduzir o processo), a política só é ficaz quando a sua exequibilidade é revista à
luz da prática.

20
Recomendação 3: Reconhecer o direito de ocupação baseado no
princípio de boa fé
É preciso haver um reconhecimento de facto, dos direitos de ocupação do solo urbano, assim
como os seus simples procedimentos. Caso contrário, a maioria dos moradores urbanos que,
de boa fé, compraram ou adquiriram suas terras através de algum outro mecanismo legítimo,
não vejam o seu procedimentos serem exculuído dos parâmetros.
Tanto a base jurídica, a regulamentação e a aplicação administrativa, precisam de servir como
base, para que se evite a especulação contínua na ocupação de território (quer por meio do
"formal"ou "informal ").

Recomendação 4: Incorporar o direito à informação como prática

efectiva
O melhor acesso à informação irá tornar os mercados de terra mais funcionais – posse e
registos de propriedade, maior consciência das oportunidades de compra e acesso público à
informação sobre os projectos de desenvolvimento, são alguns dos benefícios. Nos termos da
actual legislação existe a obrigação por parte do governo e suas instituições de divulgar
publicamente os seus planos, intervenções, concessões e programas de urbanização.
No entanto, essas políticas não são regulamentadas por lei e portanto, não são amplamente
praticadas. Recomendamos que sejam publicados os estatutos com procedimentos claros
sobre o direito à informação e consulta pública e que seja posto em prática efectiva.

Os seguintes princípios devem ser incorporados:

A responsabilidade pela divulgação de informaçãos.

O governo local e as administrações locais deverão publicar os modelos e especificações por
escrito dos seus planos, de forma legível, através de um ou mais dos jornais mais lidos, como o
Jornal de Angola, com uma antecedência de 45 dias, antes dos respectivos planos serem
aprovados, de modo a permitir o levantamento de questões em tempo suficiente para modificar
ou adaptar qualquer aspecto dos citados planos.

A partilha de informação e fóruns públicos.

As administrações locais deverão ser obrigadas a convocar reuniões públicas, aberta a todos
os cidadãos, sem restrições e tornarem públicos os planos para a ocupação de terras ou
alterações do uso do solo.

Apresentação dos planos ao Conselho Municipal.

O Concelho de Auscultação e Concertação Social, estabelecidos no Decreto 07/02 (ou futuros
conselhos municipais que poderão substituir-los após as eleições municipais) deverá ser o
fórum designado pelo qual os projectos relativos à requalificação urbana devem ser aprovados.

Recomendação 5: Adoptar o princípio de direitos intermédios e

evolutivos de posse da terra
É recomendado a introdução do princípio de direitos intermédios e evolutivos de posse de terra
na regulamentação em vigor e que se torne prática efectiva. A fraca capacidade institucional do
Estado angolano irá requerer uma abordagem intermédia e incrementada da gestão do
ordenamento do território.

21
Os aspectos essenciais de um regulamento sobre os direitos à terra gradual são:

• Intermediário entre os direitos de terra no seu todo, como os direitos de propriedade ou

direitos para ao estabelecimento por um lado, e por outro lado, direitos precários ou os direitos
básicos consagrados no Código Civil.
• Evolutivo na medida em que permita - dada a certas circunstâncias – o desenvolvimento…
através de manifestações desses direitos concedidos a todos os cidadãos.
• Definido de modo a permitir o esclarecimento do que estes direitos implicam, ao contrário do
que acontece no geral – tendo em conta questões como transacções de propriedade,
compensações e limitações.

Recomenda-se que a lista de opções existentes relativas à posse da terra2 possa ser
expandida para incluir o princípio de um nível médio de ocupação, possivelmente, uma
intitulada "Certificado Provisório de Terra", que possa ser considerado como a base para a
permissão de permanência evolutivas em terras, por exemplo:

A autorização de residência temporária onde:

• seria invocado nas áreas peri-urbanas, onde a regulamentação não é possível.

A autorização de ocupação provisória, onde:

• seria invocado em áreas peri-urbanas, onde a regulamentação será possível num futuro, mas
onde os recursos do Estado ainda não estão disponíveis para atualização
• seria possibilitada a transferência imobiliária no seio da mesma família
• teria um prazo definido de validade (15 anos) com o estatutos renováveis se não se
procedesse à actualização iminente
• seria atribuído pelas administrações locais com base em indícios de direito de permanência

A licença provisória de direito da superfície onde:

• seria invocado em áreas peri-urbanas, onde a regulamentação está prevista / em curso
• podem ser transferidas através de um processo de transferência registado (por exemplo, a
venda em notário público)
• ser atribuídos pela administrações locais com base num processo de regulamentação ou de
um processo de demarcação de novas parcelas
• permitir que o indivíduo faça um pedido de título de superfície total e individual por meio de
demarcação topográfica.

2
(a) precária direitos (temporária) de ocupação
(b) os direitos de superfície
(c) de domínio útil consuetudinário às comunidades rurais
(d) domínio útil cívico
(e) os direitos de propriedade privada do solo urbano

22
Recomendação 6: Fortalecimento das instituições municipais ne
gestão da terra
É recomendado que a administração de terras seja dirigida pela procura, permitindo uma maior
maximização dos recursos disponíveis por parte dos benificiários - sejam eles do sector privado
ou da população em geral. Actualmente, o governo tem uma capacidade institucional limitada
para implementar o desenvolvimento urbano e gestão do solo, e há uma enorme necessidade
que tal suceda. O envolvimento do Estado na gestão da terra urbana deve ser o mais
descentralizado possível para o nível municipal, onde a demanda efetiva pode ser melhor
avaliada e respondida, ainda que dentro de uma política geral e quadro jurídico-administrativo
que deve ser estabelecido ao nível central pelo governo de forma a garantir coerência e
equidade.

Capacidade de contrução é um pré-requesito para que as recomendações prévias sejam

aplicadas assim como para a implementação de leis de terra e habitação. No caso particular de
Luanda, há evidências dos problemas relacionados com terrenos que são específicamente
determinados para certo tipo de assentamento. Isto sugere que há uma necessidade de se
criar uma política urbana adequada e um sistema de gestão que permita uma abordagem
diferenciada para cada tipo de assentamento. Isto requer um melhor conhecimento dessas
questões específicas, bem como uma maior capacidade institucional adequada para responder
a estas questões a nível local. Um passo fundamental para tornar esse conhecimento e
capacidade disponível seria dotar as administrações locais (a nível legal, institucional e de
recursos) com um quadro de mandato, e capacidade para implementar iniciativas voltadas para
melhorar as condições nas zonas peri-urbanas através dos meios que são localmente
considerados os mais adequados.

Recomendação 7: Melhorar as infra-estruturas essenciais

O moroso provisionamento de infra-estrutura e serviços, tais como estradas, água e
electricidade irá bloquear a urbanização e são a principal causa da existência de mercados de
terra disfuncionais. Os preços elevados e a especulação resultam quando a demanda por terra
dotada de serviços é maior do que a dotada de infra-estrutura básica.

O desenvolvimento de infra-estruturas pode ocorrer sem a deslocação de lotes. No entanto,

uma intervenção não planeada de infra-estrutura poderá provocar especulação e o indesejável
aumento dos valores da terra. O programa governamental como o "Água para Todos"
compromete-se a fornecer o acesso à água em 80% para os distritos peri-urbanas em todo o
país incluindo as zonas peri-urbanas e rurais. Este programa envolve a implementação de
planos integrados de infra-estruturas e a construção de redes de abastecimento de água em
Luanda e outras cidades. Além de dar um imperativo para acelerar a implementação física de
redes de infra-estrutura de água e o estabelecimento de condutas estas medidas irão dar um
sentido de permanência e melhora da segurança de posse aos proprietários adjacentes à rede
e às comunidades que serão atendidas. O acesso à água (mesmo numa base compartilhada) e
a melhoria da segurança de posse terá um impacto directo positivo sobre os mercados de terra
nos bairros afetados.

A elaboração dos planos de infra-estrutura oferece a oportunidade às administrações locais

para iniciarem o processo de gestão de terra mapeando a sua ocupação e iniciar assim o
processo de criação de uma base de dados.

23
Recomendação 8: Criação de sistema municipal de informação
(cadastro)
Às autoridades municipais tem sido atribuída a responsabilidade de gerirem as alocações
domésticas e de escala comercial até até 1.000 m2.3

O funcionamento eficiente de manejo da terra exige registo de terra eficiente e atualizado

assim como um sistema de informação, que de forma clara registe a propriedade e ocupação
legal do solo. O mercado atribui grande importância aos títulos legais de terra. Isso é evidente
pelo facto das terras sem benefícios legais, possuirem os seus títulos contestados, ou terras
em assentamentos informais que têm preços muito mais baixos do que a de terras com títulos
legais.
O registo da terra também é importante para que o governo consiga recolher receitas
proveniente dos impostos de propriedade. Sem saber a quem pertence a terra e que essa terra
está sendo usada, os governos não podem cobrar impostos sobre a propriedade.4

Um sistema de registo de terra eficiente (cadastro jurídico) é composto por duas partes: A
primeira é um registo por escrito de informações acerca de cada parcela de terra, como o nome
do proprietário e os direitos da terra realçados, enquanto a segunda parte inclui uma detalhada
descrição da parcela de terra na forma de um mapa com as respectivas medidas. A segunda
parte é normalmente uma referência cruzada com a primeira. Quando os registos e as
descrições são combinados, então o sistema de registo de propriedade proporciona benefícios
consideráveis. Alguns dos principais benefícios são:

a) Segurança dos direitos de propriedade e posse:Este é o impacto mais importante. Ele

reduz a quantidade de disputas de terra, que é actualmente um grande problema nos países
em desenvolvimento. A segurança da propriedade também estimula o desenvolvimento da
terra.
b) transferências de terras mais eficiente: Os custos dos atrasos na obtenção de licenças é
um grave obstáculo na maioria dos países em desenvolvimento, um sistema de cadastro
eficiente torna as transferências mais fáceis, menos caras e mais seguras.
c) garantia para os empréstimos: o título da terra pode ser usado como garantia para
empréstimos. Esta garantia tem um impacto positivo sobre a produtividade da terra, uma vez
que permite a liberação de importantes recursos financeiros para o investimento na terra.
d) Apoio ao sistema de tributação da terra: As despesas para a melhoria do sistema
cadastral, seriam rapidamente cobertos pelas receitas fiscais.
e) Melhor utilização da terra e sua gestão: Directamente poderá fornecer melhores
informações sobre a propriedade e os direitos para o planejamento físico, bem como facilitar o
desenvolvimento de outras ferramentas de planejamento, tais como bancos de informação
relativas à utilização dos solos, os valores das terras, população, etc Também pode ser uma
ferramenta para restringir determinados usos da terra que representem um impacto ambiental
negativo.

Com os avanços da tecnologia da informação geográfica, torna-se cada cada vez mais barato
desenvolver e manter sistemas de informação da terra.

3
Lei No. 06/2
4
UNESCAP (2011). Urban Land Policies for the Uninitiated, http://www.unescap.org/hueset/land-policies/
24
Recomendação 9: Proteger os direitos à terra das mulheres
Este estudo fornece novas evidências sobre a proporção de famílias chefiadas por mulheres
(mais de 46%). Com este facto em mente, recomendamos que os direitos das mulheres à terra
sejam reforçados e que a legislação seja compatível com o Código de Família (1989).

Há uma necessidade de eliminar as fontes de discriminatórias contra as mulheres, minorias

étnicas e religiosas e outros grupos desfavorecidos em matéria económica. Isso inclui esforços
para garantir a igualdade de direitos para as mulheres nas principais áreas económicas, tais
como a propriedade da terra e herança.

Deve ter-se em mente que a igualdade de direitos entre homens e mulheres a bens e recursos,
tal como defendido pela Constituição da República de Angola e o Código da Família de Angola,
abrange os direitos de acesso à terra e à segurança da posse da terra (o Código da Família ,
1989).
O casamento é definido no Código da Família e inclui sindicatos registados e uniões de facto,
tal como estabelecido nos Títulos III e IV do Código da Família. Em conformidade com os
princípios contidos na Constituição e no Código de Família, os cônjuges através do casamento,
presume-se que haja a igualdade de direitos em relação à terra e a todos os edifícios que
ocupam possuem.

Sempre que os direitos de propriedade sejam compromentidos a um casal, seja em uma marca
registrada ou união de facto, o pagamento de uma indemnização em dinheiro será feita em
conjunto entre a esposa e o marido. Se o casal optar por uma compensação, o título da
propriedade será transferida em nome de ambos os cônjuges.

Recomendações para melhorar os direitos das mulheres à terra em Angola incluem: execução
de reforma legislativa e política para remover as restrições legais sobre os direitos das
mulheres à terra, promover informação e a sensibilização do público sobre as restrições das
mulheres e das oportunidades de acesso à terra, garantir a participação das mulheres na
formalização dos seus direitos à terra e a processos de adjudicação, e implementar sistemas
de monitoramento para garantir que os esforços e que os direitos à terra formalizados
reconhecem os direitos das mulheres à terra.

Recomendação 10: Criar maior consciência pública dos direitos à

terra urbana e suas responsabilidades
Dado o sentimento generalizado de segurança que está em desacordo com o estatuto jurídico
vigente, é de uma necessidade urgente criar uma consciência entre os moradores dos
musseques, e os vendedores/ compradores de imóveis, sobre a situação de jure em relação à
terra e aos seus direitos e deveres cívicos. Tais esforços de sensibilização, também poderão
atender aos requisitos legais posistivos no que diz respeito à consulta pública e ao acesso à
informação.

Para construir uma ampla legitimidade em torno de novas abordagens e actividades, há uma
necessidade de se levarem a cabo campanhas abrangentes de educação sobre os direitos à
terra e às novas responsabilidades dos residentes urbanos. Essas campanhas deverão
aproveitar recursos das comunidades e organizações da sociedade civil, bem como das

25
administrações locais e provinciais e governo central. Precisarão também de contar com o
apoio por parte de líderes e activistas no sentido de adquirirem maior reconhecimento público..

Um elevado nível de consciência precisa de ser criado entre os diferentes grupos de

beneficiários (homens e mulheres), líderes comunitários, organismos para resolução formal de
litígios, e funcionários do governo (local, municipal, provincial e nacional) sobre as restrições do
acesso à terra através de formação, campanhas de consciencialização pública e / ou
programas de alfabetização jurídica.

Recomendação 11: Implementar projectos-piloto sobre reajustamento

da terra
Um aspecto importante consiste em aprender com a experiência. Angola deverá tirar partido da
experiência de outros países - especialmente países africanos com contextos semelhantes ao
seu e adaptar esses conhecimentos à realidade contextual do país e às suas características
específicas. Neste sentido é importante a assimilação de novas práticas, e a redefiniçãode
novas abordagens e acções. Este processo de "aprender fazendo" é recomendado no que toca
aos mecanismos que atribuem direitos à terra urbana e à atribuição de titulos de propriedade.

Os projectos-piloto que incidiram sobre o estabelecimento de direitos sobre a terra urbana

devem focar a restruturação da natureza dos direitos de ocupação e os seus respectivos
limites, para tal, será necesária uma ampla mobilização contra a contínua ocupação informal
das terras, que não façam uso dos mecanismos adequados. Os projectos-piloto sobre posse
de terras urbanas deverão testar os mecanismos, as capacidades institucionais, e os custos
necessários para a identificação formal e titulação da terra urbana tanto para as sub-divisões
de terra e as áreas ocupadas informalmete que tenham potencial para ser desenvolvidas. Os
custos destes deverão ser incorporados às melhorias dos serviços a vários níveis de modo a
incluirem diferentes fases de desenvolvimento, partindo do provisionamento básico até se
alcancar um provisionamento completo.

Idealmente, tais projectos piloto deverão ser implementados através de parcerias entre o
governo provincial e local, com uma activa participação da sociedade civil assim como de
organizações não governamentais e outras de índole privado, uma vez que estas detêm as
competências técnicas adequadas para relaizar este trabalho.

Tornar-se-á necessário também um controlo rigoroso dos custos para avaliar a viabilidade de
aplicar estes projectos piloto em programas mais amplos, bem como facultar oportunidades de
aprendizagem ainda maiores.

Uma abordagem inovadora, que aborda questões dos direitos atribuidos e que também envolve
as comunidades e autoridades locais através de métodos participativos que dão a garantia da
posse da terra, tem sido demonstrado na província do Huambo, onde através de uma
abordagem local de "Land Pooling" . Recomenda-se que a estratégia de reajustamento da
terra (land pooling) seja testada numa escala mais alargada.

Recomendação 12: Implementar o princípio da justa indemenização

Compensação, nos termos da lei, deve estar sujeita a avaliações de mercado. Isso deve
funcionar para proteger o patrimônio dos pobres, que em termos financeiros, muitas vezes
estão representados por uma restrita poupança familiar . Actualmente, as demolições e as

26
deslocalizações das zonas periférica constituiem uma perda enorme, nos bens ativos para
deste segmento mais vulnerável da população.

Justa compensação é o montante da compensação financeira necessária para colocar o titular

da propriedade em uma posição equivalente à que estava antes da expropriação da terra.
Apenas uma compensação poderá incluir mas não pode fica necessariamente limitada ao valor
de mercado das terras e despesas realizadas pelo proprietário de terras como resultado da
expropriação.

Recomenda-se que os princípios enunciados, deverão ser reconhecidos e adoptados pelo

governo:

1. As pessoas cujos direitos de propriedade sejam prejudicados pela implementação do Plano

de Regularização deverão ter o direito a uma justa indemenização, nos termos do artigo 12 da
Lei 04/09.

2. As pessoas serão consideradas como sendo prejudicados pelo Plano de Regularização de

Terras se: (a) são obrigados a deslocarem-se do seu local actual de residência ou de trabalho,
para outra área de regularização, (b) como resultado do Plano de Regularização, os limites de
suas terras são ajustados para reduzir o tamanho de sua parcela, ou que percam qualquer
propriedad no âmbito do Plano de Regularização e (c) as dimensões do seu lote de terra for
reduzido para um tamanho superior a 15% ou se mais de 15% dos seus activos de terra sejam
perdidos.

3. Nos casos em que a adopção de um Plano de Regularização envolve ou implica a

probabilidade de envolvimento, o movimento ou deslocalização de pessoas de suas casas ou
lotes, a aquisição ou redistribuição do novo terreno na área proposta, o ajustamento dos limites
das parcelas, ou qualquer outra ação potencialmente afetando negativamente os titulares de
direitos sobre a terra, as administrações municipais deverão notificar todos os titulares dos
direitos ou de outras pessoas potencialmente afetadas do possível impacto da implementação
do Plano de Regularização. A notificação deve ser feita por escrito ou por qualquer outro meio
eficaz pelo menos 14 dias antes das reuniões públicas sobre a aprovação do Plano, a fim de
assegurar que os indivíduos afetados têm uma oportunidade para rever o Plano de
Regularização, participarem da reunião pública, ou ter a oportunidade de apresentar
comentários, reclamações, observações e sugestões.

4. Para efeitos deste regulamento para zonas peri-urbanas, o valor justo de mercado é: (a) o
valor que o titular de direito pode obter pela terra ou propriedade [mercado aberto após a
conclusão das atualizações ou de desenvolvimentos contemplados pelo Plano de
Regularização], supondo que um vendedor interessado e comprador disposto a isso, ou (b) o
montante pelo qual o detentor dos direitos terá que gastar para substituir o direito de
propriedade perdida, o que for maior.

5. A análise do valor do terreno registado deverá ser realizado por um inspector qualificado e
em nome do Conselho Municipal para determinar o valor de mercado do terreno e a justa
indemenização.

6. Justa indemenização deve ser paga em dinheiro ou o equivalente em espécie, por opção da
pessoa cuja direitos de propriedade sejam prejudicados. A indemnização deve ser paga em
dinheiro ou em espécie dentro de um determinado número de dias antes da terra ser tomada
ou desapropriada.

27