Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
CUIABÁ - MT
NOVEMBRO -2013
TAÍSSA MODESTO AZEVEDO FALCONI
Área de concentração:
Construção Civil
Orientador:
Prof. Dr. Douglas Queiróz Brandão
CUIABÁ – MT
NOVEMBRO – 2013
Dados Internacionais de Catalogação na Fonte.
Ficha catalográfica elaborada automaticamente de acordo com os dados fornecidos pelo(a) autor(a).
RESUMO
1. INTRODUÇÃO
O Brasil tem apresentado ao longo de sua história um crescimento econômico
acelerado por meio de maior distribuição de renda, mercado de compra e venda
diversificada, incentivo à produção e às indústrias. A construção civil é um exemplo
de acompanhamento deste crescimento com a existência de grandes obras e
investimentos no setor.
Desde 2004, o setor da construção civil vem registrando, de acordo com a
Câmara Brasileira da Indústria Construção (CBIC), um incremento consistente em
suas atividades deixando para trás décadas de dificuldades. Em 2010, o Produto
Interno Bruto (PIB) da construção registrou desempenho recorde, com crescimento
de 11,6%. Em 2011, o setor cresceu 4,8% (CBIC, 2011).
Em paralelo ao crescimento econômico vivenciado hoje o mercado
imobiliário procura oferecer novos produtos que possuem demanda específica e
adequada ao maior grau de exigência dos clientes que possuem diferentes
necessidades e desejos.
Em 2011, aproximadamente 79.408 empresas construtoras estavam atuando
no setor de edificações. Porém a maioria das mesmas não chegou a alcançar 10 anos
de vida. Este fato se dá devido aos custos elevados que as empresas têm para se
manter no mercado e a falta de iniciativas das mesmas com relação à oferta de
produtos diferenciados que sirvam de atrativo e captação dos clientes; (IBGE, 2011).
Na construção civil onde a concorrência se mostra cada vez mais crescente é
necessário implantar progressivamente mecanismos que busquem economia,
satisfação do cliente e qualidade, fatores que podem ser atingidos através da
aplicação de estratégias relacionadas à adequação e ao uso.
O ser humano tem necessidade de se diferenciar uns dos outros demonstrando
suas preferências individuais. Sendo assim uma alternativa para as empresas
construtoras é a personalização de projetos, que surge como diferencial competitivo
no mercado.
A grande competitividade das empresas do mercado imobiliário, o aumento
do nível de exigências dos clientes a tendência na participação do cliente na
definição do produto habitacional, a mudança no comportamento de vida das pessoas
são alguns dos fatores que desencadearam a adequação das construtoras no
15
1.2 OBJETIVOS
1.2.1 Objetivo Geral
O objetivo desta pesquisa é analisar o processo de personalização de projetos
e obras realizados por uma construtora com obras residenciais verticais na cidade de
Cuiabá e desenvolver uma proposta adequada para o referido processo da empresa,
através da adoção de procedimento e inspeção de serviços, baseados nos princípios
normativos do Programa da Qualidade e Produtividade do Habitat -PBQP-H.
projetos de modo que a mesma deva ter como preceito o acompanhamento das
mudanças dos ciclos de vida dos moradores.
Caracterizada pela integração entre cliente e empresa – no projeto, produção,
estratégia e serviços, a personalização de produtos e serviços representa hoje uma
importante estratégia de negócios. Personalizar um produto produzido em série,
refere-se à habilidade de fornecer produtos e serviços projetados individualmente
para cada usuário através de processo de grande flexibilidade e integração
(WEINSCHENCK, 2012).
Com o aumento no grau de exigência dos clientes, Brandão (1997) relata que
a participação do cliente deve ser presente nas estratégias de flexibilidade e
adaptabilidade, com vistas a buscar a qualidade mais orientada para o consumidor. O
planejamento e a tomada de decisão deverão se tornar mais dinâmicos e complexos
com o envolvimento do cliente e a utilização de tecnologias de informação
interativas.
A concorrência entre as construtoras se baseia em aspectos de como atrair e
cativar os clientes e através do desenvolvimento de estratégias de competitividade
para se diferenciar dos concorrentes e ganhar a preferência do consumidor. Uma das
estratégias hoje utilizada é a capacidade de atuar agilmente frente à demanda,
caracterizando-se por apresentar uma grande capacidade de flexibilidade de
adaptação através do envolvimento do cliente na concepção, desenvolvimento,
produção e oferecimento de produtos (FRUTOS, 2000).
Weinschenck (2012) relata que um projeto flexível é aquele que possibilita
uma gama de arranjos espaciais, usos e ampliações, sem inviabilizar o uso da
edificação original durante a obra e sem que sejam necessárias grandes alterações na
mesma.
A adoção da personalização de projetos e obras é complexa abrangendo áreas
multidisciplinares como: planejamento, comercial, marketing, arquitetura e
engenharia, que precisam trabalhar em conjunto para que resulte em um produto final
de qualidade e que atenda as expectativas dos clientes.
Segundo Frutos (2000), as empresas construtoras devem buscar em seus
planos estratégicos não somente melhorar a eficiência dos processos construtivos
(por meio de programas de qualidade e produtividade), mas também ampliar
23
1
Borenstein, D. Towars a Practical Method to Validate Decision Support Systems, Decision Support
Systems, n.23, 1998, p.227-239.
28
analisados cerca de três mil projetos em diferentes cidades brasileiras. Neste estudo o
autor levantou cinco formas principais de aplicação da flexibilidade:
1) Diversidade tipológica: explora apenas a variabilidade, sem possibilidade
de modificação;
2) Flexibilidade propriamente dita: quando se pode gerar mais de um arranjo,
obtendo variabilidade por meio de construção;
3) Adaptabilidade: quando se pode obter a alternância ou a sobreposição de
funções nos ambientes, sem construção, sejam pela neutralidade do ambiente ou pelo
uso de elementos móveis como portas de correr, por exemplo;
4) Ampliabilidade: quando a habitação pode ser ampliada externamente, ou
mesmo internamente, como no caso da construção de mezaninos;
5) Junção ou desmembramento: quando a habitação pode ser dividida em
duas ou quando duas habitações podem ser agrupadas, formando uma só.
Oliveira (1998a) constatou em seu estudo que a grande maioria dos usuários
se muda por motivos de ajustes, na busca por imóveis maiores ou menores, por
vizinhança, por preferirem outra localização para moradia, ou ainda devido ao ciclo
de vida familiar. Dentre as características físicas desejadas estão à melhoria de
padrão, praticidade e facilidade na manutenção (de casa para apartamento), aumento
de privacidade (de apartamento para casa), segurança e existência de área de lazer.
De acordo com Rossi (1998), a flexibilidade do espaço construído pode
ocorrer segundo três categorias principais:
a) Quanto ao dimensionamento do espaço, interior da unidade habitacional ou
do edifício;
b) Quanto à utilização/função do espaço, existência de mais de um tipo de uso
de uma mesma unidade habitacional, ou em um mesmo edifício;
c) Quanto ao processo construtivo empregado, com possibilidade de alteração
de componentes construtivos de um mesmo edifício.
Segundo Sebestyen (1978), a flexibilidade refere-se à sobreposição de
funções de ambientes e existem dois conceitos básicos de flexibilidade arquitetônica,
ambos definidos pelo autor: a flexibilidade inicial, sinônimo de variabilidade e a
flexibilidade contínua ou posterior.
29
Segundo o autor, entende-se por flexibilidade inicial aquela que ocorre com
intervenção construtiva para a geração de opções, ainda na etapa de construção. A
flexibilidade também pode ser definida como sinônimo de variabilidade e que
possibilita ao cliente fazer adaptações durante a fase de construção, personalização,
interessando ao primeiro usuário e ao empreendedor, por isso denominada
flexibilidade inicial.
Já a flexibilidade contínua é definida por estratégias que permitam a
flexibilidade ao longo da vida útil da habitação. Também equivale à flexibilidade
posterior, flexibilidade funcional ou flexibilidade permanente. O grau de
flexibilidade contínua pode ser medido pelo número de adaptações razoavelmente
possíveis.
A flexibilidade contínua, ou permanente, pode ainda ser dividida segundo
Brandão (2006) em três conceitos básicos: mobilidade, evolução e elasticidade. A
mobilidade significa a capacidade de modificar os espaços internos de forma rápida e
fácil para se adaptar às diferentes atividades e períodos do dia; a evolução, a
capacidade de modificação em longo prazo, decorrente das mudanças na estrutura
familiar; a elasticidade seria o modo de modificar a área da superfície habitável
mediante a adição de um ou mais cômodos.
Muitas vezes a personalização de imóveis ofertada por algumas empresas
ainda é bem restrita, limitando-se a espaços reversíveis ou de multiuso, algumas
opções de personalização planejada e um mínimo de opções de personalização
permitida. A oferta deste produto específico e diferenciado abrange desde as
características do empreendimento, como unidades habitacionais diferentes umas das
outras, com projetos únicos, instalações individuais, o processo de vendas que requer
materiais especiais e profissionais executores preparados e qualificados e também o
processo de execução que necessita de maiores cuidados como transparência e
organização (MOSCHEN, 2003).
A autora ainda relata que é importante verificar as formas de promoção da
personalização junto às unidades, para que se possam avaliar as ações proativas e a
condução do processo de personalização junto às empresas. Para tanto, o grau de
personalização para unidades residenciais multifamiliares pode ser considerado em
diferentes níveis:
30
2
ANUMBA e EVBUOMWAN, Concurrent Engineering in Design – Build Projects, Construction
Management and Economics, v.15,n.3, 1997, p.262-274.
34
Frutos (2000) destaca que se pode considerar como próximo passo a análise e
definição das prioridades nos requisitos dos clientes resultando na estruturação das
necessidades em categorias apropriadas de acordo com o estabelecido como escala
de importância pela empresa construtora, para que assim, a partir desta estruturação,
possam ser desenvolvidos os projetos personalizados.
No estudo realizado por Carvalho (2004), foi levantado que grande parte dos
clientes ao adquirir um imóvel acha o projeto falho e os mesmos só se dão conta
disso quando a obra se encontra pronta. Um dos elementos mais comentados por este
autor é o tamanho dos cômodos, como cozinha e quartos, não suficientes para os
clientes e que acabam por comprometer a satisfação dos mesmos. Além disso, aponta
que as principais substituições dos cômodos do seu uso original foram
principalmente, o quarto de serviço e o terceiro quarto, que se transformaram em
escritório e despensa respectivamente. São espaços que originalmente não existiam
dentro das unidades habitacionais.
A importância no planejamento e controle da obra, bem como a preocupação
em se adotar maior transparência no processo foram destacados como aspectos que
devem ser levados em consideração quando da execução de unidades habitacionais
personalizadas.
35
3
KOSKELA, L. An exploration towards a prodution theory and its application to construction.
2000, 296 f. Tese (Doutorado emTecnologia) – Technical Research Centre of Finland, Helsinki, 2000.
37
Brandão e Heineck (1998) em seu artigo levantam que cada empresa deve
encontrar a forma mais conveniente e eficiente para sua operacionalização no que diz
respeito à flexibilidade permitida, o importante é que se estabeleçam regras internas e
alguns itens devem ser considerados no estabelecimento destas regras:
a) Elaboração de um Guia para o cliente e para a empresa – onde estarão
disponibilizadas as alterações nos imóveis residenciais permitidas pela empresa. Este
deve ser objetivo e com linguagem de fácil entendimento de forma a facilitar o
trabalho entre a empresa e o cliente;
b) Disponibilização de um profissional e/ou departamento técnico – para
assessoria ao cliente nas decisões e escolhas sobre as modificações;
c) Tipos e extensão das modificações– para os autores é importante dividir as
modificações em dois tipos ou grupos principais: as modificações em alvenaria e
instalações e, as modificações em acabamentos. Isso porque as instalações sempre
38
4
KOSKELA, L. An exploration towards a prodution theory and its application to
construction.2000, 296 f. Tese ( Doutorado em Tecnologia) – Technical Research Centre of Finland,
Helsinki, 2000.
5
ROZENFELD, H.; FORCELLINI, F. A.; AMARAL, D. C.; TOLEDO, J. C.; DA SILVA, S. L.;
ALLIPRANDINI, D. H.; SCALICE, R. K. Gestão de desenvolvimento de produtos: uma referência
para melhoria do processo. São Paulo: Saraiva, 2006, 542p.
6
SLACK, N. The flexibility of manufacturing systems. International Journal of Operations and
Production Management, Bradfort, v.7, n. 4, p. 35-45, 1987.
55
3. MÉTODO
3.1 ABORDAGEM
Esta pesquisa se apresenta como um estudo de caso. A estratégia de estudo de
caso mostra ser a mais adequada quando se colocam perguntas do tipo "como" e "por
que" no problema Yin (2002).
Yin (2002) caracteriza o estudo de caso como uma investigação empírica que
analisa um fenômeno contemporâneo dentro de seu contexto da vida real,
especialmente quando limites entre o fenômeno e o contexto não estão claramente
definidos.
De acordo como autor, existem diversas estratégias de pesquisa como o
experimento, o levantamento, a análise de arquivos, a pesquisa histórica e o estudo
de caso. A escolha da estratégia de uma pesquisa depende de três fatores: o tipo da
pesquisa, o controle que o pesquisador possui sobre os eventos comportamentais e o
foco que pode ser em fenômenos históricos ou em fenômenos contemporâneos (YIN,
2002).
O trabalho se baseou em no processo de personalização de uma construtora e
as informações foram levantadas através de: observações, entrevistas e coleta de
dados.
Com a finalidade de atingir os objetivos propostos o trabalho foi
fundamentado em duas etapas. A primeira etapa foi dividida em:
59
Pesquisa bibliográfica
Esta etapa se deu através do levantamento de material bibliográfico, como:
teses, dissertações, artigos científicos, livros e trabalhos disponíveis na internet, com
a intenção de entender os conceitos envolvidos, conhecer outras pesquisas com a
mesma temática principal e embasar a pesquisa de campo.
Pesquisa documental
Após a conclusão das etapas anteriores foi realizada uma pesquisa de campo,
com o objetivo de explorar o universo estudado através da observação da prática
utilizada no canteiro de obras e nos escritórios (comercial e de projetos) e de
entrevista não estruturada baseada no Quadro 1, que permitiu a investigação dos
principais aspectos que influenciam no processo de personalização de projetos e
obras da empresa, bem como as inter-relações entre os departamentos envolvidos.
Todas as observações colaboraram para o entendimento do processo como um todo.
Diagnóstico
Diretrizes
Fluxo proposto
(...) o fluxograma deve ter uma forma que indica seu início e seu
fim, formas que indicam as atividades que são exercidas no fluxo
de informações, elementos que apontam decisões tomadas na
sequência, se houver necessidade, e as setas entre as formas que
indicam a direção da sequência do inicio ao fim.
Visitas “in loco”: realizadas nas obras dos empreendimentos estudados, onde
foram feitas as observações de campo. As visitas também abrangeram os escritórios:
comercial e de projeto da empresa.
Fonte: A autora.
3.3 DIAGNÓSTICO
3.3.1 Descrição da Empresa
Este estudo se deu em uma construtora de imóveis residenciais, do tipo
apartamentos, que atua na cidade de Cuiabá há cerca de 30 anos.
Com o crescimento da empresa, houve a necessidade de qualificação
profissional, o que ocasionou no ano de 2005 a busca pela certificação pelo PBQP-H
nível A, documento que assegura que uma empresa está dentro dos requisitos
exigidos e ISO 9001:2008, que tem a função de promover a normatização de
produtos e serviços de qualidade. Atualmente a empresa possui 45 edifícios
construídos, somando 440.000 m² de área construída.
A construtora apresenta atuação expressiva, sendo uma das maiores empresas
da construção civil da região. Constrói, na maioria dos casos, apartamentos
residenciais e possibilita a personalização de seus imóveis. As informações
63
Fonte: A autora.
sala para dois ambientes, varanda com churrasqueira, cozinha, área de serviço e
banheiro de serviço, conforme a Figura 10.
A Planta tipo 2 com 134,30 m² de área privativa, com 3 suítes, lavabo, sala
para três ambientes, varanda com churrasqueira, cozinha, área de serviço e banheiro
de serviço, conforme a Figura 13.
67
O que agrega valor De que forma se inicia o Como se dá o processo de O material de divulgação
aos imóveis processo de projetos arquitetônicos e dos empreendimentos
oferecidos pela personalização dos complementares dos apresenta como opção da
empresa? imóveis na empresa? empreendimentos? empresa imóveis
personalizados?
Como é o Existe um controle das Atualmente como são Em que momento a
relacionamento alterações de projeto? desenvolvidos os projetos dos personalização de imóveis
cliente e empresa? Como é feito o controle empreendimentos? Há a busca é oferecida ao cliente?
das unidades alteradas? por novas tecnologias
construtivas que facilitem o
processo de personalização dos
imóveis?
Como a empresa Existe algum Qual a relação dos projetistas Existe a troca de
entende o processo procedimento com a personalização dos informações da obra com
de personalização formalizado segundo imóveis? o comercial de modo a
de imóveis? padrões do PBQP-H para esclarecer o momento em
o processo de que a obra se encontra e
personalização de obras? quais as alterações ainda
podem ser efetuadas?
Há por parte da Há treinamento com o Existe algum procedimento
empresa a pessoal envolvido? formalizado segundo padrões do
definição dos PBQP-H para o processo de
imóveis que podem personalização de projetos?
ser alterados? De
que forma isto é
feito?
Existe uma equipe Quais são os principais
de atendimento ao problemas encontrados?
cliente definida
para as alterações
dos imóveis?
7
O apartamento decorado se encontra no próprio local da obra.
74
vezes estas plantas são retiradas ou danificadas por algum funcionário desinformado
ou descomprometido.
O engenheiro informou que muitas vezes a execução do serviço acontece de
forma errada ou incompleta. Isto acontece pelo desconhecimento de leitura de
projeto por parte dos responsáveis, mestres de obra e seus encarregados.
Os projetos personalizados de cada apartamento são desenvolvidos pela
engenharia (obra). Não há a troca informações com a arquitetura (projetos) sobre as
alterações solicitadas pelos clientes, e nem tampouco há compatibilizações dos
projetos personalizados com o projeto arquitetônico e seus complementares.
Caso o cliente opte pelo desenvolvimento do projeto arquitetônico
personalizado com arquiteto particular contratado para este fim, a engenharia (obra)
fica responsável pelo recebimento das plantas e avaliação das possibilidades para a
execução dos serviços, tais como a alteração de paredes ou paginação de azulejos.
A empresa não controla as alterações de projeto, fato este que resulta em
projetos não vigentes. Ao circular pela obra estas mudanças acabam levando a erros
na sua execução e posterior retrabalho.
Todas as alterações executadas são registradas na ficha de alterações dos
apartamentos e arquivadas em arquivo específico na obra. Atualmente estas
informações não são repassadas ao departamento de projeto e são arquivadas no final
da obra no escritório central.
Não há o fornecimento de projeto as built ao proprietário. O proprietário
recebe uma via da planta alterada, porém esta planta não possui informações sobre
passagens de tubulações por exemplo. Na entrega dos apartamentos o cliente recebe
um manual do proprietário que é padrão do empreendimento.
Conforme informações da própria empresa, por se tratar de um processo
informal, muitas alterações feitas a pedido dos clientes não são realizadas de forma
satisfatória. Isso se dá pelo próprio desconhecimento técnico do cliente que, ao
expressar o seu desejo de alteração e informar sobre a modificação necessária, não se
faz compreender ou até mesmo dá margem a uma possível interpretação diferente
por parte do responsável pela execução. Assim, ao serem executadas as alterações,
estas acabam por não atender as expectativas do cliente, ocasionando novos pedidos
de modificações sobre os pedidos anteriormente executados.
75
Fonte: Empresa.
Fonte: Empresa.
79
Fonte: A empresa.
80
Fonte: A empresa.
Fonte: Empresa.
suítes. Somente uma alteração muito solicitada no empreendimento 1 não pode ser
inserida no empreendimento 2: a pré-instalação para condicionadores de ar split.
Em 300 unidades residenciais do empreendimento, foram totalizadas 13%
modificações, sendo que dentre as mais solicitadas está a troca do piso, pois a
empresa ofereceu como padrão para este empreendimento o piso cerâmico. Outra
alteração muito solicitada foi a transformação do banheiro de serviço em despensa,
como no empreendimento 1.
Muitas solicitações de inserção de pontos elétricos também puderam ser
percebidas, conforme mostrado na Tabela 2.
Fonte: Empresa.
Fonte: Empresa.
Fonte: Empresa.
87
Fonte: Empresa.
Direção
A direção da empresa atua diretamente no desenvolvimento dos seus
empreendimentos. É a direção da empresa que atualmente promove as reuniões com
os departamentos envolvidos: comercial, arquitetura (projetos) e engenharia (obra)
para que cada qual dentro das suas especificidades e responsabilidades desenvolva o
respectivo planejamento do produto. Para a direção da empresa, o que agrega valor
aos seus imóveis é o desenvolvimento de um bom projeto, adequado às necessidades
de seus clientes e a execução de um empreendimento de qualidade.
A direção dá completa autonomia para que cada engenheiro responsável pela
sua obra ofereça ou não a personalização aos clientes.
Departamento Comercial
O material de divulgação comercial do empreendimento contempla
informações como: localização, planta do apartamento, metragem de cada unidade
habitacional. De posse destas informações o departamento comercial inicia o
desenvolvimento do trabalho de divulgação, a prospecção dos clientes e a venda do
empreendimento.
Arquitetura (Projetos)
O departamento de Arquitetura (Projetos) da empresa atua no
desenvolvimento de todos os projetos arquitetônicos executivos e legais para
aprovação nos respectivos órgãos públicos, bem como coordena o desenvolvimento
dos projetos complementares. Após a aprovação os projetos nos órgãos públicos
pertinentes, os projetos executivos são enviados para a obra. As versões dos projetos
91
Engenharia (Obra)
Esse departamento é o responsável pelo atendimento do cliente no que diz
respeito ao processo de personalização de projetos e obras. Atualmente o
desenvolvimento deste processo na empresa consiste no atendimento ao cliente por
meio de reuniões, visitas à obra, desenvolvimento da planta de alteração dos
apartamentos, execução e a fiscalização da obra, serviços estes desenvolvidos apenas
pelo departamento de engenharia da obra.
Percebe-se que a direção, departamento comercial, arquitetura (projetos) e
engenharia (obra), atuam de forma paralela na empresa quando deveriam trabalhar de
forma interligada. Observou-se que não há a troca de informações entre os
envolvidos no processo de personalização de projetos e obras e que o mesmo não é
desenvolvido de maneira organizada e sequencial. Cada departamento desenvolve
seu trabalho de maneira autônoma.
A Figura 22 define o fluxograma atual de informações e documentos do
processo de projeto e lançamento do empreendimento da empresa estudada.
92
Fonte: A autora.
Fonte: A autora.
96
dos possíveis desvios futuro. Com isso são necessárias definições e programações
que eliminem as suas causas.
A proposta do fluxograma do processo de personalização de projetos e obras
abrange quatro áreas do ambiente de trabalho da empresa: direção, departamento
comercial, arquitetura (projetos) e engenharia (obra), com suas devidas
responsabilidades e objetivos bem definidos. O objetivo do fluxograma do processo é
a proposição de ações a serem desenvolvidas de forma que o processo funcione de
maneira mais eficaz e que envolva todas as partes participantes.
Direção
O comprometimento da direção é fundamental para o sucesso no processo de
personalização de projetos e obras da empresa. O apoio da direção através da tomada
de decisões e de investimentos em recursos humanos: máquinas, equipamentos, mão
de obra e treinamentos marcam de maneira positiva a imagem da mesma e tende a
influenciar no comportamento de toda cadeia produtiva e demais colaboradores. A
direção comprometida com o processo estimula a participação de seus colaboradores.
Departamento Comercial
O material de divulgação comercial do empreendimento deve conter a
especificação do tipo de personalização oferecida pela empresa que neste caso é a
personalização permitida.
Com o material de divulgação pronto, o departamento comercial inicia o
trabalho de divulgação e venda do empreendimento. Durante as vendas o
departamento comercial deve ser sempre abastecido de informações complementares
da obra, como: cronograma e a etapa em que a obra se encontra para que no
momento da venda não haja o comprometimento com os clientes sobre alterações/
modificações que não possam ser posteriormente atendidas.
É necessário o trabalho do departamento comercial em conjunto com a equipe
da engenharia para que sejam obtidos resultados mais eficientes no desenvolvimento
deste processo.
98
Arquitetura (Projetos)
O desenvolvimento do processo de projeto se inicia com a busca pelo terreno
até o lançamento do empreendimento e esta sequência de trabalho tem funcionado
bem para a empresa, portanto deve ser preservada. É importante que a empresa
mantenha o processo atual adotado e acrescente na atividade de planejamento e
desenvolvimento do produto o desenvolvimento do planejamento para o
oferecimento da personalização de projetos e obras.
A deficiência percebida no processo de personalização da empresa é
justamente com relação à interligação do processo de projeto desenvolvido
atualmente com o processo de personalização oferecido. Para tanto, a sugestão é a
interligação do fluxograma proposto de informações e documentos do processo de
projeto e lançamento do empreendimento, Figura 24, ao fluxograma proposto do
processo de personalização de projetos e obras.
Para o desenvolvimento do processo proposto de personalização de projetos e
obras da empresa é importante a disponibilização de uma equipe de atendimento ao
cliente para desenvolvimento dos projetos personalizados e o acompanhamento do
serviço de execução da obra para cada apartamento que vier a sofrer alguma
alteração.
Essa equipe poderá ficar instalada na obra de forma a facilitar o
desenvolvimento dos serviços de projeto, ou preenchimento da ficha de alterações de
apartamentos, Anexo A, bem como o andamento da execução da obra e a sua
fiscalização. O projeto alterado/modificado ficará na obra até o término e posterior
ao término será encaminhado ao escritório de projetos para arquivo especifico.
Engenharia (Obra)
Após a análise de viabilidade técnica do projeto pela Engenharia e antes da
aprovação do projeto pelo cliente, a Engenharia deverá definir as responsabilidades
legais quanto aos requisitos de desempenho de material segundo a NBR 15575 que
estabelece critérios relativos ao desempenho térmico, acústico, lumínico e de
segurança ao fogo e que neste caso se aplica aos pisos, vedações verticais internas e
sistemas hidrossanitários. Esta definição ficará registrada em documento que deve
ser aprovado pelo cliente.
99
Fonte: A autora.
101
Fonte: A autora.
102
Fonte: A autora.
103
Caso o material seja fornecido pelo cliente, serão estabelecidos prazos para o
cumprimento da entrega do material na obra.
Os serviços deverão ser inspecionados separadamente ao final de cada etapa e
antes do início de um novo serviço.
Ao término da obra será feito um check list de vistoria final da obra – CL,
Apêndice B. Na sequência será preenchido o termo de vistoria da obra – TVO,
Apêndice C, e posteriormente será preenchido o termo de recebimento de imóvel –
TRI, Apêndice D.
Todos os registros gerados devem ficar arquivados na obra até o término e
depois em arquivo específico no escritório de projetos.
106
4. CONCLUSÕES
Através do levantamento de todo o processo de personalização de projetos e
obras da empresa foram detectadas algumas dificuldades, que contribuíram para a
reconstituição e análise do processo atual e a configuração do processo proposto.
As observações na obra, no escritório comercial e no setor de projetos,
mostraram a tendência da independência nas atividades realizadas no dia a dia por
parte de cada departamento da empresa envolvido no processo. As áreas que
deveriam trabalhar de forma integrada, atuando na troca de informações, atualmente
trabalham separadamente, gerando as diversas dificuldades e problemas encontrados
no desenvolvimento do processo atual.
Um dos problemas encontrados na construtora e que impacta diretamente no
processo estudado foi o fluxo de informações entre cliente, departamento comercial e
engenharia, por exemplo, com relação aos pedidos de modificações feitos de forma
tardia, ou seja, após a conclusão de um serviço já executado no apartamento o que
causou muitas vezes retrabalho, gerou resíduos e atrasos no cronograma de obras e
de compra materiais.
A questão dos tempos e prazos é, portanto, crucial, até mais do que os
aspectos tecnológicos da construção.
Este fato se dá principalmente pela falta de organização e controle da
construtora que não define prazos para as alterações acontecerem. Também não há
definição de quais alterações podem ou não ser executadas.
O planejamento e o controle acontecem de maneira insatisfatória. Até o
presente momento da pesquisa o planejamento era desenvolvido através de reuniões
com os departamentos envolvidos: direção, arquitetura e engenharia, porém de
maneira não estruturada se baseando em dados de obras anteriores.
Durante as observações feitas na construtora, percebeu-se que para a Direção
da empresa o cliente tem sempre razão o que se confirma diante das informações
obtidas de que todas as solicitações de alterações nos apartamentos foram realizadas.
Assim, por diversas vezes a empresa acabou por realizar a venda condicionada às
modificações que o cliente solicitou, independente da etapa em que a obra se
encontrava, perdendo-se desta forma o controle sobre o processo.
107
REFERÊNCIAS
YIN, R. K. Case study Research: Design and Methods. Califórnia, Estados Unidos.
3° ed. Sage Publications. 2002.
117
ANEXOS
ANEXO A – Ficha de Alterações de apartamentos.
ANEXO A – FICHA DE ALTERAÇÕES DE APARTAMENTOS.
OBRA:
VERSÃO: DATA:
Resp. Liberação:
Assinatura:
EMPREENDIMENTO
Alterações de Apartamento
Prop.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Fone: Alterações:
XXXXXXX
Torre:
XXXXXXXXXX
Apto:
XXXXXXXX
Data:
XXXXXXXXX
Vendedor:
XXXXXXXX
Escala:
Assinatura Prop.
Resp. Técnico
118
119
APÊNDICES
APÊNDICE A – Ficha de verificação de serviço – FVS.
APÊNDICE B – Check list de vistoria final da obra – CL.
APÊNDICE C – Termo de vistoria de obra– TVO.
APÊNDICE D – Termo de recebimento do imóvel – TRI.
APÊNDICE E - Guia de personalização de projetos e obras para o cliente.
APÊNDICE F – Guia de personalização e projetos e obras da empresa.
120
APÊNDICE A
FICHA DE VERIFICAÇÃO DE SERVIÇO – FVS
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Execução de Revestimento Interno de Área Seca
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Execução de Revestimento Interno de Área Úmida
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Execução de Revestimento Externo - sacada
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Execução de Piso Interno Área Seca
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Execução de Piso Interno Área Úmida - azulejo
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Execução de Forro
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Colocação de Batente e Porta
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Pintura Interna
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Pintura Externa - sacada
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Instalação Elétrica
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Instalações Hidrosanitárias
Data:
FVS-xx
Folha:
Processo de personalização de projetos e obras
logo construtora
Ficha de Verificação de Serviço
Revisão:
Instalação de Bancadas, Loucas e Metais Sanitários
Data:
APÊNDICE B
CL XX
Processo de personalização de projetos e
logo construtora obras Folha:
Check List de Vistoria final da Obra Revisão:
Data:
OBRA: LEGENDA:
APT.: A- Aprovado R- Reprovado
DATA: A R OBSERVACOES
Pintura
Piso
Sala
Forro
Piso e azulejo
Pintura em geral
Cozinha
Torneiras e registros
Bancada e pia
Piso e azulejo
Pintura em geral
Bancada e pia
134
OBRA: LEGENDA:
APT.: A- Aprovado R- Reprovado
DATA: A R OBSERVACOES
Piso e azulejo
Pintura em geral
Piso e azulejo
Pintura em geral
Banheiro social
Torneiras e registros
Piso e azulejo
Pintura em geral
Quarto suíte 1
Torneiras e registros
Piso
Pintura em geral
Sacada 1
Interruptores, tomadas, luminárias
Ralo
135
OBRA: LEGENDA:
APT.: A- Aprovado R- Reprovado
DATA: A R OBSERVACOES
Piso e azulejo
Pintura em geral
Quarto suíte 2
Torneiras e registros
Piso e azulejo
Pintura em geral
Quarto suíte 3
Torneiras e registros
Piso
Pintura em geral
Sacada 2
Interruptores, tomadas, luminárias
Ralo
Data:
136
APÊNDICE C
TVO XX
Processo de personalização de projetos e
logo construtora obras Folha:
Termo de Vistoria de Obra Revisão:
Data:
Nova Vistoria:
Declaro que são estas as providências necessárias e me comprometo a comparecer para a vistoria Ass.
complementar e assinatura do Termo de Recebimento da obra, caso tudo esteja a contento. Data:
___/___/___
Pelo presente termo, aceito os serviços prestados pela empresa Construtora XXX, na data de ____/___/____, para a correção das
falhas apontadas na tabela acima, nada mais tendo a declarar pelos mesmos.
APÊNDICED
TRI XX
Processo de personalização de projetos e
logo construtora obras Folha:
Termo de Recebimento do Imóvel Revisão:
Data:
__________________________________
Assinatura do Proprietário/ Representante
138
A EMPRESA
Histórico da empresa
A construtora estudada atua na construção de imóveis residenciais, do tipo
apartamentos e atua no Município de Cuiabá a aproximadamente 30 anos.
Com o crescimento da empresa, houve a necessidade da qualificação
profissional o que ocasionou no ano de 2005 a busca pela certificação pelo PBQP-H
nível A, documento que assegura que uma empresa está dentro dos requisitos
exigidos e ISO 9001:2008, que tem a função de promover a normatização de
produtos e serviços. Atualmente a empresa possui 45 edifícios construídos, somando
440.000 m² de área construída.
PORTAL DO CLIENTE
O EMPREENDIMENTO
VISITA A OBRA
Caso o cliente queira realizar alguma alteração no seu imóvel, deve entrar em
contato com a central de atendimento ao cliente, com o departamento técnico da obra
ou enviando um e-mail para o seguinte endereço: engenharia@xxxxx.com.br com as
seguintes informações:
Dados da obra e do proprietário:
Nome do proprietário.
Nome da edificação adquirida.
Nº do apartamento e bloco.
Endereço e telefone para contato.
Descrição da modificação.
A equipe de atendimento ao cliente estará disponível para desenvolvimento
dos projetos de personalização para cada unidade habitacional alterada (quando
necessário) e a fiscalização das obras.
Através da central de atendimento ao cliente será agendada a reunião com a
Engenharia para análise da viabilidade técnica das solicitações de alterações na
unidade habitacional.
Caso sejam aceitas pelo Engenheiro será preenchida a ficha de alterações de
apartamento, e quando necessário serão desenvolvidos os projetos e o memorial
descritivo pela equipe de atendimento ao cliente com base nas informações coletadas
na ficha de alteração do imóvel.
Quando necessário o desenvolvimento do projeto o cliente tem a opção de
contratar, ser orientado e assessorado por um profissional legalmente habilitado com
registro no CAU/MT que deverá seguir as orientações de escala e formatação à
serem repassadas pela equipe de atendimento ao cliente. Este projeto deve ser
analisado e aprovado pela equipe de atendimento ao cliente antes de sua execução.
Pequenas alterações/modificações não serão cobradas. Quando forem
solicitadas grandes alterações será elaborado o orçamento e repassado para
aprovação. O orçamento será anexado ao aditivo contratual juntamente com as
plantas com as modificações.
143
OBRA:
VERSÃO: DATA:
Resp. Liberação:
Assinatura:
EMPREENDIMENTO
Alterações de Apartamento
Prop.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Fone: Alterações:
XXXXXXX
Torre:
XXXXXXXXXX
Apto:
XXXXXXXX
Data:
XXXXXXXXX
Vendedor:
XXXXXXXX
Escala:
Assinatura Prop.
Resp. Técnico
APÊNDICE F
GUIA DE PERSONALIZAÇÃO DE PROJETOS E OBRAS DA EMPRESA
Caso o cliente queira realizar alguma alteração no seu imóvel, deve entrar
em contato com a central de atendimento ao cliente, com o departamento técnico da
obra ou enviando um e-mail para o seguinte endereço: engenharia@xxxxx.com.br
com os seguintes dados:
OBRA:
VERSÃO: DATA:
Resp. Liberação:
Assinatura:
EMPREENDIMENTO
Alterações de Apartamento
Prop.
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
Fone: Alterações:
XXXXXXX
Torre:
XXXXXXXXXX
Apto:
XXXXXXXX
Data:
XXXXXXXXX
Vendedor:
XXXXXXXX
Escala:
Assinatura Prop.
Resp. Técnico
Projeto
A partir da ficha de alteração de apartamento a equipe de atendimento ao
cliente ou arquiteto contratado pelo cliente irá desenvolver os seguintes itens de
projeto executivo quando necessário:
- planta baixa, escala 1:50;
- cortes (caso necessário), em escala 1:50;
- detalhamento para execução (escala 1:25);
- relação e quantitativo de todos os materiais a serem substituídos no imóvel.
É necessário o desenvolvimento do respectivo memorial descritivo para ser
anexado ao projeto.
Engenharia (Obra)
Os projetos alterados/ modificados e/ou a ficha de alteração de apartamento
estarão disponíveis na obra em arquivo especifico que será restrito ao engenheiro
responsável e a equipe de atendimento ao cliente.
Serão repassadas as informações de alterações para o desenvolvimento de
novo cronograma e para a programação de execução das compras de materiais.
Serão aceitas somente alterações que preservem a estrutura original e as
descidas das instalações hidrossanitárias e elétricas.
Não poderão ser executadas as modificações internas que impliquem em
alteração de fachada e das partes de uso comum. Deslocamento ou perfuração de
elementos estruturais como lajes, vigas ou pilares. Posição do box do chuveiro e do
vaso sanitário. Nivelamento do rebaixo da sacada por motivos de sobrecargas
excessivas. Havendo impossibilidade de execução das alterações o cliente será
contatado pelo Engenheiro da obra que esclarecerá os motivos pelo quais a obra não
pode ser realizada. Aprovado o orçamento pelo cliente o mesmo será anexado ao
aditivo contratual juntamente com as plantas com as modificações.
Execução
Após a aprovação da ficha de alterações de apartamento ou projeto e do
documento de responsabilidade legal o Engenheiro responsável pela execução da
obra fará o repasse das informações ao mestre de obras e sua equipe.
O projeto deve ser fixado na parede do imóvel a ser alterado para o devido
acompanhamento.
147