La subasta

Concepto
El acreedor, frente a la falta de pago por parte del deudor, no tiene otra alternativa que recurrir al
procedimiento de ejecución coactiva o forzada de la sentencia judicial condenatoria (art. 505 inc. 3
CCiv.), como así también es necesario recurrir a ella "...para dar fin a la indivisión de bienes en los
supuestos de sucesiones y condominios".1
La doctrina tiene dicho que en este acto se entrecruzan no sólo el Derecho de fondo y Procesal
sino también el Notarial; en realidad esto se verifica en aquellas jurisdicciones (Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y provincia de Buenos Aires, entre otras) distintas por ejemplo de la Provincia de Córdoba,
donde se protocolizan notarialmente las actuaciones judiciales a fin de darles "matricidad".2
Lo primero que debemos hacer es advertir al lector acerca de la existencia de una serie de
"preconceptos" o "prejuicios" que tienden un manto de confusión sobre este instituto jurídico particular.
Tales son, por ejemplo, que el comprador en subasta adquiere el bien de un modo originario, o
que lo hace libre de gravámenes y de vicios o defectos de cualquier índole, o que el art. 23 de la ley
Registral Inmobiliaria Nacional no resulta aplicable en materia de subastas judiciales por ser un
dispositivo eminentemente notarial, entre otros.
Si apelamos a la filología semántica de la palabra " subasta " advertiremos que deriva de la
expresión latina sub hasta vendere, que significa "vender bajo el asta".
Si estudiamos analíticamente esta expresión veremos que la palabra "vender" proviene del latín
"vendo -didi-ditum: 3 tr.: vender..."3; asimismo, el término "bajo" deriva también del latín "sub: prep. l., de
abl.: sentido local: bajo, debajo..."4; y finalmente, la expresión asta deviene del latín "Hasta-ae: asta;
lanza; toda arma consistente en un astil terminado en una punta metálica, pica, venablo".
Así, en tiempos antiguos la subasta era el procedimiento empleado para vender el botín militar y
se indicaba mediante una lanza clavada en tierra. Precisamente, la expresión "hastam ponere" significa:
"...clavar el asta; abrir la subasta...".5
Es decir que los vocablos subasta, puja, licitación, remate y almoneda son sinónimos, siendo el
origen etimológico de esta última voz, proveniente del árabe, al munada "pregón" o "lugar donde se
grita", de donde, "lugar donde se realizan ventas en almoneda" y finalmente "venta en almoneda".
Procede del verbo nada "gritar", de donde "pregonar". 6

1
Ventura, Gabriel B., "Tracto abreviado registral", Ed. Hammurabi, 2005, p. 272. En idéntico sentido, Vénica, Oscar
H., "La subasta judicial en Córdoba", 3ª ed., Ed. Marcos Lerner, Córdoba, 1998, p. 23; Sosa, Toribio E., " Subasta
judicial", 2ª ed., Ed. Platense, 2002, p. 11.-
2
"... [en] la subasta judicial... interfieren los elementos del Derecho Civil, del Derecho Procesal y del Derecho
Notarial..." (lo consignado entre corchetes nos pertenece) (Couture, Eduardo, "Fundamentos de Derecho Procesal
Civil", 3ª ed., Ed. Depalma, Buenos Aires, 1958, p. 469, n. 305).-
3
"Diccionario ilustrado latín-español; español-latín", 12ª ed., Ed. Biblograf, 1980, Madrid, 1964, p. 538.-
4
"Diccionario ilustrado latín-español; español-latín", 12ª ed., Ed. Biblograf, 1980, Madrid, 1964, p. 481.-
5
"Diccionario ilustrado latín-español; español-latín", 12ª ed., Ed. Biblograf, 1980, Madrid, 1964, p. 219.-
6
Taraborrelli, José N: “La subasta judicial (Teoría general)”, LA LEY 1994-E, 1436.-
 La subasta judicial es una venta pública de bienes q7ue se hace al mejor postor8. Esta definición
dada por Ramírez Gronda se encuentra complementada con la definición de "remate", diciendo que es
judicial cuando ha sido dispuesto por un juez o tribunal.9
Eduardo J. Couture, se remite al vocablo remate, y dice: "Venta o subasta de bienes",
mediante puja entre los concurrentes bajo condición implícita de aceptarse como precio la oferta mayor.
Nos enseña Bustos Berrondo, que es el medio para liquidar bienes de propiedad del deudor,
para poder hacer pago al acreedor del importe de su crédito, estableciéndose en el procedimiento
ejecutivo el instituto de la subasta judicial10. Remate es el fin de una cosa. Por eso se designa así a la
última postura en la venta en almoneda o pública subasta 11. Remate es la adjudicación que se hace de
los bienes que se venden en almoneda al comprador de mejor postura y condición.12
Cuando la venta en remate se efectúa como un medio de ejecución procesal forzada, nos
encontramos frente a un remate judicial. Debemos diferenciar cuando la venta si bien es decretada en un
proceso por el juez de la causa, no tiende a la ejecución forzada sino al cumplimiento de la voluntad de
los sujetos, o como medio para realizar ésta (p. ej.: para dividir un bien común, para realizar la partición
de una herencia, etc.), la venta en remate, aun asumiendo las formas del remate judicial, no tiene su
carácter ni sus mismos efectos.
De aquí se sigue que no puede haber duda que en el remate o subasta realizado en los trámites
13
de ejecución forzada, es una actuación judicial y, en consecuencia debe ajustarse a las reglas que el
14
juez fije.
Queda así distinguida la subasta judicial que se decreta en los procesos universales o de
división de cosas comunes, para liquidar o algunos de los bienes patrimoniales para hacer la división y
reparto entre acreedores, comuneros o herederos15. En estos casos no existe coerción para vender,
puesto que la liquidación habrá sido solicitada por todas o algunas de las partes del juicio, en tanto en la
subasta ejecutiva, se decreta la venta judicial con prescindencia absoluta de la voluntad o
consentimiento del dueño y más aún contra la voluntad expresa o tácita del mismo.
Establece el art. 559 del Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación: "Si la subasta se dispone
a requerimiento del propietario o de condómino, y no en cumplimiento de una sentencia de condena, la
operación se regirá por las normas del derecho sustancial en este caso, las que se establecen en este

7
COUTURE, Eduardo J., "Vocabulario Jurídico", p. 515, Ed. Depalma, año 1976.-
8
RAMIREZ GRONDA, Juan D. "Diccionario Jurídico", p. 265, Ed. Claridad, mayo 1965.-
9
RAMIREZ GRONDA, Juan D., op. cit., p. 250. -
10
BUSTOS BERRONDO, H., "Juicio ejecutivo", p. 261/2, Ed. Platense S.R.L., 1981. -
11
PODETTI, J. Ramiro, "Tratado de las Ejecuciones", actualizada por Víctor A. Guerrero Leconte, t. VII-B, p. 45, Ed.
Ediar, 1968.-
12
CURIA FILIPICA, t. I, p. 160, cit. por Podetti, J. Ramiro, op. cit., p. 45.-
13
LAFAILLE, Héctor, "Curso de Contratos", t. I, p. 178, cit. por Podetti, J. Ramiro, op. cit., t. VII-B, p. 46.-
14
PODETTI, J. Ramiro, op. cit., p. 46.-
15
BUSTOS BERRONDO, op. cit., p. 262.-
Código sólo serán aplicables en lo que fueren conciliables con aquéllas" (t. o. ley 22.434 -Adla, XLI-B,
2822-).
Una vez embargado el bien del ejecutado, la siguiente etapa ejecutoria, es el procedimiento
destinado a convertirlo o realizarlo en dinero a fin de satisfacer el derecho del acreedor vencedor.
La transformación económica de cosas por dinero se obtiene mediante su "enajenación judicial
coactiva", previa subasta pública y en supuestos de excepción, por medio de la licitación o adjudicación
de bienes prevista en el art. 562 del CPCN. El procedimiento de esta "ejecución indirecta" es complejo y
los bienes rematados cumplen una función esencialmente instrumental.16
Actualmente se conoce a la subasta como un procedimiento para la venta de un bien a través
de su oferta al público para adjudicarlo al mejor postor, procedimiento que no siempre es judicial (puede
tratarse de una subasta privada, como la establecida en Ley de Prenda) o siendo judicial no siempre es
consecuencia del trámite de cumplimiento de sentencia condenatoria firme (puede tener lugar también
en proceso sucesorio o de división de cosas comunes, para liquidar bienes y hacer el reparto entre los
herederos o comuneros).
Aunque sin uniformidad doctrinaria y jurisprudencial, también resulta posible utilizar el
procedimiento de la subasta para la cesión de derechos, incluso hereditarios.
Los vocablos almoneda y remate pueden utilizarse como sinónimos de la voz subasta, aunque
en rigor el remate es el acto final de la subasta, cuando el martillero o rematador baja su martillo
realizando la adjudicación a quien ha resultado el mejor postor.
Asimismo se ha dicho que: “la venta en pública subasta es un acto procesal cuya particularidad
es la invitación que se hace al público a efectuar ofertas con el compromiso de que el contrato se
concertará con el que efectúe la mejor, en las condiciones establecidas por el Tribunal en el decreto que
la despacha. Su particularidad reside en que la venta se hace por orden judicial de modo tal que el
proponente es el juez investido del poder jurisdiccional, quien efectúa la propuesta y establece las
condiciones de venta entre las cuales, la más importante se refieren a la publicidad del acto y al precio...”

¿Cuáles son los caracteres de la subasta?

Delimitados estos conceptos preliminares podemos decir que la subasta es la venta pública de
bienes al mejor postor, realizada por mandato judicial, por un auxiliar de la justicia (martillero); por eso se
dice que es una venta judicial.
No constituye una compraventa convencional entre particulares, sino que es un acto judicial,
producto de la orden del juez, en ejercicio de la función jurisdiccional. Esta peculiaridad, que lo distingue
de un negocio comercial o civil, se acentúa en los supuestos donde el juez actúa en contra de la
voluntad del deudor, y en virtud del ejercicio de un poder autónomo y a raíz del pedido de venta
formulado por el ejecutante en el período correspondiente al cumplimiento de la sentencia de remate.
En este último caso, el más común en la práctica tribunalicia, en que la subasta actúa como un

16
FENOCHIETTO-ARAZI, "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado v. 3, p. 3, Ed. Astrea, 1987.
-
medio de ejecución procesal forzada, aparece la otra nota distintiva de esta figura, que es la coactividad.
Por eso se dice que es una venta judicial coactiva, ya que se verifica con prescindencia de la voluntad
del dueño de los bienes, sujetas a las reglas fijadas por las normas procesales y las reglas fijadas por el
juez al realizar el decreto de subasta. Asì el art. 1128 del CC y CN. establece: "Nadie puede ser obligado
a vender, sino cuando se encuentre sometido a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en
los casos siguientes: 4° Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en
virtud de ejecución judicial;... ".
Originariamente se encuentra regulada después del juicio ejecutivo, como cumplimiento de
sentencia, a partir del art.561 del CPCC, pero resulta aplicable a otras ventas: 1) bienes de costosa
conservación o fácil pérdida (art.471); 2) durante el juicio sucesorio; 3) herencia vacante (art.721); 4)
bienes secuestrados al desalojado para cubrir costas (art.764); 5) bienes de los incapaces (art.852); 6)
para atender a gastos de bienes depositados (art.883); 7) para la ejecución de sentencia de cualquier
juicio (vgr. reivindicación, división de condominio, resolución contractual, cobro de honorarios etc.).
También se aplica en otros fueros por remisión: en el fuero de familia (art.183 de la Ley 7676),
en el fuero contencioso administrativo (art.114 Ley 7182) y en los procesos concursales (art.278 Ley
24.522).

¿Cuáles son los requisitos para subastar?

Seguidamente trataremos de delinear los requisitos que resultan necesarios a los fines de
comenzar los trámites de subasta.
I) El bien debe estar embargado
Para poder subastar es requisito indispensable que existan bienes embargados, ya que el
remate no puede llevarse a cabo mientras por un acto formal, aquellos no hayan salido de la potestad
jurídica del deudor para pasar a disponibilidad del juez, que es el encargado de ordenar la subasta. En
este sentido dice la jurisprudencia local: “No puede decretarse la subasta si la cosa no está embargada a
disposición del juez, ello importa una limitación a la libertad patrimonial del embargado...” 17. En el mismo
sentido se ha dicho que: “En el proceso ejecutivo el remate no puede llevarse a cabo mientras, por un
acto formal, el bien no haya salido de la potestad jurídica del deudor para la disponibilidad del juez que
haya de ordenar la subasta. En tal caso, el bien queda a disposición de la Justicia.”
Si bien nuestro código foral no contiene una norma como el art. 561, 1er. párrafo del CPN que
reza: “Es requisito del trámite de cumplimiento de la sentencia de remate, la traba del embargo”, dicho
requisito se desprende de la inteligencia de las normas de los arts. 564 4to párrafo, 565, 566 y 567, ya
que todos se refieren a la ejecución de los bienes “embargados”.

¿Qué pasa en la ejecución hipotecaria?

En principio se ha dicho que este requisito no resulta indispensable en el caso de los bienes
sujetos a hipoteca, cuando se persigue su realización por la ejecución correspondiente (ejecución

17
C1º CC. Cba. AI Nº 51, 5/5/02, “Billar Castany Raúl O. c/ Graciela Mascaro de Lopez-Ordinario” Actualidad
Jurídica Nro. 4, 17.05.02 pag.210)
hipotecaria), bastando en el caso de la ejecución hipotecaria el anoticiamiento previsto por el art. 528 del
CPCC. Ello no significa que no proceda el embargo, basta con fijarnos lo establecido en el art. 470 del
CPCC, ya que al hablar de la eximición de la contracautela hace referencia cuando el embargo recae
sobre los bines que son asiento del privilegio.
En la práctica tribunalicia cordobesa, resulta suficiente el oficio librado en los términos del art.
528 del CPCC., a los fines que se anote preventivamente (art. 33 Ley 17.8901; art. 44 Ley 5771) la
existencia de la ejecución hipotecaria (inc.2ª) e importa una anotación de litis, pues con ella se publicita
la iniciación de la ejecución hipotecaria, impidiendo que los posibles adquirentes del inmueble hipotecado
puedan alegar ignorancia, y los advierte que, de producirse la adquisición, no serán citados, debiendo
tomar el proceso en el estado que se encuentre (inc. 4).
Las mismas reglas se aplican en los casos de ejecución prendaria, ya que el contrato de prenda
debidamente inscripto y no caduco, tiene plena operatividad para iniciar la ejecución en contra del
deudor prendario y frente a terceros (ius persecutionis), por lo que resultaría sobreabundante solicitar el
oficio de embargo sobre dicho bien.

Ahora bien, para que realmente sean efectivos los trámites de subasta el bien no debe sólo estar
embargado, sino que dicho embargo debe ser ejecutorio.
El embargo ejecutorio es un trámite esencial: "La intimación o el requerimiento de pago no es
una etapa de la ejecución de sentencia en virtud de que la notificación de la decisión importa ese acto...
En la ejecución de sentencia no hay etapa de conocimiento y, salvo excepciones, todo es mera
ejecución. Por tanto, si no hay bienes embargados, la ejecución no puede seguir adelante. El embargo
de la ejecución de sentencia es un embargo ejecutorio".18
Creemos que la posibilidad de disponer o no de la cosa embargada depende del tipo de
embargo y por eso nos vamos a detener en los distintos tipos de embargo:
a) Embargo preventivo
Como adelantamos, el embargo preventivo es una medida cautelar y está tratado entre ellas en
el Código Procesal, participando de sus requisitos generales de procedencia: requiere la demostración
de la verosimilitud del derecho, del peligro en la demora, y para que pueda hacerse efectivo, de la
contracautela.
Tiene como finalidad asegurar el cumplimiento de una eventual sentencia favorable a las
pretensiones de quien obtiene la medida. "Aquí se ha pensado, más bien, en el aseguramiento de la
solvencia del demandado para el caso de que fuere condenado como deudor y entonces los bienes
embargados habrán de transformarse en dinero, en caso de no pagarse directamente por el obligado,
mediante la expropiación y venta forzada de aquellos".19
El efecto del embargo en general, que por supuesto es compartido por el preventivo, es el de
aislar o distraer del patrimonio del deudor de los bienes que constituyen su objeto, los que desde el

18
Rodríguez, Luis A., "Tratado de la ejecución", t. 1, 1984, Ed. Universidad, p. 103.-
19
Eisner, Isidoro, "Sobre la posibilidad y efectos de la venta privada de bienes embargados judicialmente", LL 155-
959.-
momento de la traba quedan sometidos a un régimen jurídico especial, distinto del ordinario 20. Nos
parece sumamente clara y precisa la opinión de Guasp, para quien "embargar no quiere decir sino
afectar un cierto bien a un proceso, ligarlo o trabarlo de tal modo que no pueda más tarde desvincularse
de las resultas del mismo... embargo es, pues, toda afectación de bienes a un proceso con la finalidad de
proporcionar al juez los medios necesarios para llevar a normal término una ejecución procesal".21
Los bienes embargados pueden ser vendidos, es esa la solución correcta en materia de
embargo preventivo. En efecto, el art. 1174 del CCiv hoy art. 1009 del CC y CN.declara expresamente
que las cosas embargadas pueden ser objeto de los contratos.22 Cabe aclarar, no obstante, que el
propietario del bien debe actuar de buena fe, declarando el embargo que pesa sobre el mismo; de lo
contrario, incurriría en el delito de estelionato (art. 1179 CCiv 23) y sería responsable por los daños y
perjuicios ocasionados en los términos del art. 1178 del mismo cuerpo legal hoy art. 1009 del CC y CN.-24
Consecuentemente, si el bien embargado es enajenado, la transacción es válida, aunque el
adquirente habrá recibido la cosa con el gravamen que tenía (arts. 1174 y 3270 CCiv.25arts. 1009 y 399
del CC y CN.).
Ahora bien, si nos referimos a una cosa mueble y el enajenante no declara la existencia del
embargo, tratándose de un adquirente de buena fe, éste se encuentra a salvo del reclamo que pudiere
efectuársele (argumento art. 2412 CCiv.26 Hoy art. 1895 del CC y CN.), si hubiere adquirido la cosa a
título oneroso (argumento art. 2767 CCiv. interpretado a contrario sensu27 hoy arts. 1895 y 2260 del CC y
CN.). En materia de inmuebles, en cambio, el adquirente nunca podrá tener buena fe ya que la traba se
20
Radenti, Enrico, "Derecho Procesal Civil", t. II, 1957 (trad. de Santiago Sentís Melendo y Marino Ayerra Redín),
Ed. Ejea, p. 357.-
21
Guasp, Jaime, "Derecho Procesal Civil", 1961, Ed. Instituto de Estudios Políticos, Madrid, España, ps. 432/433.-
22
Art. 1174: "Pueden ser objeto de los contratos las cosas litigiosas, las dadas en prenda, o en anticresis,
hipotecadas o embargadas, salvo el deber de satisfacer el perjuicio que el contrato resultare a terceros".-
23
Art. 1179 CC : "Incurre también en delito de estelionato y será responsable de todas las pérdidas e intereses quien
contratare de mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres,
siempre que la otra parte hubiere aceptado la promesa de buena fe".-
24
Art. 1178 CC : "El que hubiese contratado sobre cosas ajenas como cosas propias, si no hiciere tradición de ellas,
incurre en el delito de estelionato, y es responsable de todas las pérdidas e intereses".- Lavalle Cobo, Jorge E.,
"Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado" (Director: Augusto C. Belluscio;
coordinador: Eduardo A. Zannoni), (comentario al art. 1174), 1984, Ed. Astrea, p. 801.-

Art. 1009 del CC y CN.: “Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden
ser objeto de los contratos, sin perjuicio de los derechos de terceros.-Quien de mala fe contrata sobre
esos bienes como si estuviesen libres debe reparar los daños causados a la otra parte si ésta ha obrado
de buena fe.”
25
Art. 3270: "Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y
recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de
quien lo adquiere".-
26
Art. 2412: "La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la
propiedad de ella, el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida".-
efectiviza con la inscripción de la medida, momento desde el cual se hace pública y potencialmente
conocida por toda la sociedad.
28
Contrariamente a lo sostenido por Novellino y De Lázzari 29, no es necesario ni el conocimiento
ni la autorización del juez para que pueda disponerse del bien embargado, ya que la doctrina no puede
agregar un requisito que no impone la ley El art. 1174 Ver Texto del ordenamiento sustantivo hoy art.
1009 del CC y CN. permite que los bienes embargados sean objeto de los contratos "a secas" -siempre
que se declare la existencia del gravamen-, por lo que no se puede supeditar la vigencia de esa norma a
ningún conocimiento ni autorización judicial.
Lo relativo a la cuestión que hemos tratado en los últimos párrafos (venta privada de los bienes
embargados) ha sido prolijamente abordado por Eisner, siendo muy recomendable recurrir al análisis
que efectúa este autor.30
En cuanto a las sumas por las que el embargo otorga preferencia, creemos que son aquellas por
las que se trabó. Estas cantidades tienen una función análoga (aunque no igual, por supuesto) al monto
que debe consignarse en la hipoteca para cumplir con el recaudo de especialidad en cuanto al crédito,
tema que hemos abordado suficientemente en otra oportunidad. Si no se limitara la prioridad a las sumas
por las cuales se trabó el embargo, buena parte de la seguridad jurídica a la que tienen derecho los
embargantes posteriores se perdería. Va de suyo, entonces, que no compartimos los argumentos
volcados en sentido contrario por Gozaíni.31
Para evitar la prosecución de la ejecución del bien el comprador debe comparecer y depositar el monto
que figura en la publicidad registral. Se discute sobre la necesidad de citar al nuevo adquirente antes de
ordenar el remate. Considero al respecto siguiendo la jurisprudencia de la CSJN que en el supuesto de
venta de un inmueble embargado, previo a la subasta, el nuevo titular del dominio debe-bajo sanción de
nulidad- ser debidamente citado e intimado a cancelar el gravamen que pesa sobre el bien (6/11/2007,
Recurso de Hecho deducido por Volkswagen Compañía Financiera S.A en la causa Carrera, Modesta c
Auquen SAFICIA) La única actuación que lo legitima a participar en el trámite consiste en satisfacer el
importe del gravamen que resulta de las constancias registrales. Si bien la omisión en realizar la aludida
citación puede llegar a comprometer la validez de la ejecución forzada, para postular la declaración de
nulidad no basta sólo con denunciar tal omisión, sino que además es necesario que conjuntamente se
consigne a favor el tribunal el importe de la cautela.

b) Embargo ejecutivo
27
Art. 2767: "La acción de reivindicación no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que
hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la había confiado para servirse de ella, para guardarla
o para cualquier otro objeto".-

28
Novellino, Norberto J., "Embargo y desembargo y demás medidas cautelares", 1984, Ed. Abeledo-Perrot, p. 129.-
29
De Lázzari, Eduardo N., "Medidas cautelares", t. 1, 1995, Ed. Librería Editora Platense S.R.L., p. 218.-
30
Eisner, Isidoro, "Sobre la posibilidad y efectos de la venta privada de bienes embargados judicialmente", LL 155-
958/964.-
31
Gozaíni, Osvaldo A., "El embargo sin monto determinado", JA 1983-IV-677.-
 El embargo ejecutivo tiene naturaleza cautelar32, pero no participa de los requisitos de
procedencia de este tipo de medidas. Podemos decir que es una medida cautelar atípica, no porque no
requiera la presencia de verosimilitud del derecho y peligro en la demora, sino porque la ley presupone
su existencia ante la presentación de un título ejecutivo sin que sea necesario que quien pide la medida
acredite la concurrencia de los presupuestos generales de las medidas cautelares.33
Regulado en el art. 531 del CPCC34, como su propio nombre sugiere procede en el "juicio
ejecutivo", título dentro del cual ha sido tratado en el ordenamiento adjetivo. Debe ser acordado en la
primera providencia que dicte el juez a raíz de la iniciación de un proceso de ejecución fundado en un
título ejecutivo perfecto35, por lo que no es un trámite que dependa de la previa intimación de pago 36.
Mucho se ha discutido acerca de esta última cuestión, con relación a la cual compartimos lo dicho por
Colombo en doctrina citada en las primeras páginas de este estudio, autor al cual remitimos al lector.37

32
Conf. Corte Sup., in re "Obra Social para la Actividad Docente" del 7/8/1990 (del voto en disidencia parcial del Dr.
Belluscio); JA 1996-IV-496; ED 141-423; Rodríguez, Luis A., "Tratado de la ejecución", t. 1, 1984, Ed. Universidad, p.
110.-Contra: Sup. Corte Just. Mendoza, in re "Seguro Agrícola", 19/11/1973, JA 25-1975, síntesis.-
33
Falcón, Enrique M., "Límites difusos del embargo", en Revista de Derecho Procesal (1) Medidas cautelares, Ed.
Rubinzal-Culzoni, 1998.-
34
Art. 531: "Intimación de pago y procedimiento para el embargo. El juez examinará cuidadosamente el instrumento
con que se deduce la ejecución, y si hallare que es de los comprendidos en los arts. 523 y 524, o en otra disposición
legal, y que se encuentran cumplidos los presupuestos procesales, librará mandamiento de embargo, observándose
el siguiente procedimiento:
"1º) Con el mandamiento, el oficial de justicia requerirá el pago al deudor. Si no se pagare en el acto el importe del
capital reclamado, del estimado por el juez en concepto de intereses y costas, y de la multa establecida por el art.
526, en su caso, dicho funcionario procederá a embargar bienes suficientes, a su juicio, para cubrir la cantidad fijada
en el mandamiento. El dinero deberá ser depositado dentro del primer día hábil siguiente en el banco de depósitos
judiciales.-
"2º) El embargo se practicará aun cuando el deudor no estuviese presente, de lo que se dejará constancia.-
"En este caso, se le hará saber dentro de los tres (3) días siguientes al de la traba.-
"Si se ignorase su domicilio, se nombrará al defensor oficial, previa citación por edictos que se publicarán por una
sola vez.-
"3º) El oficial de justicia requerirá al propietario de los bienes para que manifieste si se encuentran embargados o
afectados por prenda u otro gravamen y, en su caso, por orden de qué juez y en qué expediente, y el nombre y
domicilio de los acreedores, bajo apercibimiento de lo dispuesto en las leyes sobre la materia. Si el dueño de los
bienes no estuviere presente, en la misma diligencia se le notificará que debe formular esta manifestación dentro del
plazo para oponer excepciones".-
35
Palacio, Lino E., "Derecho Procesal Civil", t. VII, 1982, Ed. Abeledo-Perrot, ps. 231/232.-
36
Maggi, Juan C., "¿Puede decretarse un embargo ejecutivo antes de la intimación de pago?", LL 1985-C-1035.-
Contra: Corte Sup., in re "Obra Social para la Actividad Docente" del 7/8/1990 (del voto en disidencia parcial del Dr.
Belluscio); JA 1996-IV-496 ; ED 141-423; Novellino, Norberto J., "Embargo y desembargo y demás medidas
cautelares", 1984, Ed. Abeledo-Perrot, p. 130.-
37
Colombo, Carlos J., "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, anotado y comentado", t. IV, 1969, Ed.
Abeledo-Perrot, ps. 88/89.-
 Habiéndonos enrolado en la postura que sostiene su naturaleza cautelar, es obvio que no lo
consideramos un trámite esencial, desde que el juicio ejecutivo puede llegar a la sentencia sin que se
haya trabado embargo alguno. Por lo demás, el propio Código Procesal tácitamente admite que el juicio
ejecutivo puede seguir adelante sin que se haya trabado embargo, pues autoriza en el art. 534 la traba
de inhibición general ante la inexistencia de bienes del deudor.38
Maggi afirma que "el título aporta la razonable cuota de verosimilitud respecto del derecho,
constituye una fuerte presunción de derecho. Ahora bien, con ese título el pretensor tiene abiertas
distintas opciones: puede incursionar en un proceso de conocimiento pleno o echar mano al más
restringido que sirve el ejecutivo. Ante ese panorama, si requiere un embargo antes de promover la
acción, dado que no se conoce cuál será su encarrilamiento posterior y el derrotero para el
reconocimiento del derecho, surge lógico que sólo será asequible el embargo preventivo. Pero cuando la
pretensión estriba en un título idóneo y apunta a su ejecución, y para más el juez examina
cuidadosamente el instrumento, según manda la ley, y luego de ello la despacha; cuando entonces se ve
desde el inicio que el proceso tendrá una ceñida caracterización, la medida que tiende a asegurar a ese
acreedor, puede en derecho y conviene por economía en los medios que sea ordenada con los alcances
de embargo ejecutivo que se postula".39 El embargo ejecutivo tiene naturaleza cautelar, pero procede
sólo ante la promoción de un juicio ejecutivo. Aún cuando el actor cuente con un título de tal naturaleza,
si pretende hacerlo valer en un proceso de conocimiento, sólo podrá echar mano al embargo preventivo,
ya que le están vedadas las herramientas del juicio ejecutivo, al que renunció.
En cuanto a la disponibilidad de los bienes embargados y a las sumas por las que el embargo
otorga preferencia, la solución es idéntica al caso del embargo preventivo, por lo que nos remitimos a lo
precedentemente expuesto.

c) Embargo ejecutorio
Contrariamente a los anteriores, el embargo ejecutorio no es una medida de carácter cautelar
sino de ejecución forzada, tendiente a efectivizar el cumplimiento de la sentencia. Procede cuando ya se
ha dictado sentencia firme en un juicio ejecutivo, para posibilitar su cumplimiento; o cuando existe un
pronunciamiento pasado en autoridad de cosa juzgada en un juicio de conocimiento, para iniciar el
proceso de ejecución de sentencia.
A diferencia de los anteriores, es un trámite esencial, sin el cual no puede seguir adelante la
ejecución de sentencia. En ésta se busca, lisa y llanamente, pagar al acreedor. Para que ello sea
posible, debe haber un embargo que afecte dinero o bienes susceptibles de ser transformados en
moneda. Si la medida recae sobre dinero, el pago se hará directamente; de lo contrario, habrá que
recurrir a la subasta judicial. Pero no hay ejecución de sentencia posible sin embargo. Como dijimos,
tanto el embargo preventivo como el ejecutivo pueden ser reemplazados, en caso de no existir bienes,

38
Art. 534: "Inhibición general. Si no se conocieren bienes del deudor, o si los embargados resultaren
presuntivamente insuficientes para cubrir el crédito del ejecutante, podrá solicitarse contra el ejecutado, inhibición
general al vender o gravar sus bienes. La medida quedará sin efecto si el deudor presentare bienes a embargo o
diere caución bastante".-
39
Maggi, Juan C., "¿Puede decretarse un embargo ejecutivo antes de la intimación de pago?", LL 1985-C-1036/7.-
por la inhibición general (arts. 22840 y 532 respectivamente del CPCC); en cambio, no hay una norma
análoga con relación al embargo ejecutorio. Y no podría ser de otra manera, ya que si bien la función
cautelar que brinda tanto el embargo preventivo como el ejecutivo puede ser suplida por una inhibición,
la función ejecutoria del embargo, en cambio, no puede ser reemplazada por medida de ninguna
especie. En tanto no haya bienes embargados, no se puede seguir adelante con la ejecución de
sentencia, pues en tal hipótesis estaríamos ante un inútil dispendio de actividad jurisdiccional: este
trámite es la última etapa de un juicio, donde ya no hay cuestiones controvertidas (o las hay en mínima
medida41 ) y lo único que se busca es pagar al acreedor. Si no hay embargo trabado, este pago deviene
imposible, por lo que es absurdo sostener que pueda seguir adelante la ejecución de sentencia en esas
condiciones.
Respecto de las sumas por las que el embargo ejecutorio otorga preferencia, nada nos lleva a
una conclusión diferente que aquella a la que hemos arribado en materia de embargo preventivo y
ejecutivo. Nos parece aventurada y sin sustento legal la distinción que ha hecho alguna jurisprudencia en
este sentido.42
En cambio, creemos que sí es propio distinguir las consecuencias del embargo ejecutorio en
cuanto a la disponibilidad de los bienes embargados.
Cierto es que la ley no hace, tampoco aquí, distinción alguna con el embargo preventivo y con el
ejecutivo. También lo es que hemos dicho que no debemos distinguir nosotros cuando la ley no hace
diferenciaciones. Pero no lo es menos que en materia jurídica no pueden sostenerse criterios absolutos y
obstinados, aún cuando se llegue a conclusiones absurdas. Y esto es lo que ocurre si se sostiene que
los bienes objeto de un embargo ejecutorio resultan disponibles. En efecto, el embargo preventivo y el
ejecutivo tienen una finalidad de garantía, que bien puede cumplirse -y de hecho se cumple- aunque el
deudor disponga de los bienes afectados, pues como hemos visto, la transmisión no desembaraza al
bien gravado del embargo. Pero muy distinto es el caso del embargo ejecutorio. En él no hay ninguna
función de garantía de un derecho eventual. Por el contrario, se busca la efectivización de un derecho
definitivamente reconocido, propósito que se lleva a buen término mediante la venta en pública subasta

40
Art. 228: "Inhibición general de bienes. En todos los casos en que habiendo lugar a embargo éste no pudiere
hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o por no cubrir estos el importe del crédito reclamado, podrá
solicitarse contra aquél la inhibición general de vender o gravar sus bienes, la que se deberá dejar sin efecto
siempre que presentase a embargo bienes suficientes o diere caución bastante.-
"El que solicitare la inhibición deberá expresar el nombre, apellido y domicilio del deudor; así como otro dato que
pueda individualizar al inhibido, sin perjuicio de los demás requisitos que impongan las leyes.-
"La inhibición sólo surtirá efecto desde la fecha de su anotación, salvo para los casos en que el dominio se hubiere
transmitido con anterioridad, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación general.-
"No concederá preferencia sobre las anotadas con posterioridad".
41
En rigor, en el proceso de ejecución de sentencia puede haber controversias, pero las mismas están reducidas
por imperio legal a la mínima expresión posible: establece el art. 506 CPCC., con relación al proceso de ejecución
de sentencia que "sólo se consideran legítimas las siguientes excepciones: 1º Falsedad de la ejecutoria; 2º
Prescripción de la ejecutoria; 3º Pago; 4º Quita, espera o remisión".-
42
C. Nac. Com., sala C, in re "Comercial del Plata", fallo del 10/7/1987, extraído de la base de datos "LD Textos",
programa de gestión jurídica "Lex Doctor".-
de los bienes embargados por parte del órgano jurisdiccional. El poder de disposición es único, no es
escindible; no puede haber dos personas que puedan disponer, en el todo, de una misma cosa: o lo hace
el dueño, o lo hace el juez. En el embargo preventivo y en el ejecutivo, lo hace el dueño, ya que el juez
no tiene ninguna facultad de disposición sobre la cosa; ya hemos visto que es bien clara la ley cuando
establece que las cosas embargadas pueden ser objeto de los contratos (art. 1174 CCiv). Pero cuando
estamos ante un embargo ejecutorio, el juez sí tiene la potestad dispositiva sobre los bienes
embargados, la cual es ejercida a través del procedimiento de la subasta judicial; y es completamente
evidente que el deudor no puede disponer de los bienes embargados en forma paralela al juez. Aquí, la
facultad dispositiva sólo la tiene el magistrado judicial, por lo que cualquier disposición que haga el
deudor respecto de los bienes embargados será nula (art. 18 CCiv43), salvo los derechos de terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso en materia de cosas muebles (por idénticos fundamentos a
los dados con anterioridad). Cuando se trata de inmuebles, no hay inconveniente alguno respecto de la
situación de los posibles terceros adquirentes, ya que en tal hipótesis se encuentra inscripto el embargo
ejecutorio en el registro de la propiedad inmueble con anterioridad a la subasta judicial. Y en rigor,
cuando nos referimos a muebles, tampoco deberíamos toparnos con sobresaltos. En efecto, si bien es
cierto que están a salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe, no lo es menos que se
puede evitar cualquier disposición fraudulenta mediante el secuestro autorizado por el art. 560 inc. 3
CPCC.44
Va de suyo, entonces, que consideramos plenamente válida la diferenciación que realiza en este
sentido Rodríguez.45
Consecuencia ineludible de la distinción que hemos hecho es la necesidad de que se
encuentre trabado un embargo ejecutorio para que el juez pueda decretar la subasta, no siendo
suficiente uno preventivo o uno ejecutivo, los que de haberse trabado con anterioridad, deben ser
convertidos. Ello, por dos razones: porque recién allí el juez asume el poder de disposición sobre
la cosa, que antes continuaba en poder del deudor; y porque es la única forma de impedir que el
ejecutado pueda disponer de los bienes embargados en forma paralela al juez, posibilidad que
además de no resistir el análisis de la lógica jurídica, generaría severos inconvenientes en el
trámite de ejecución de la sentencia.
Si el embargo preventivo o ejecutivo recae sobre bienes en sentido estricto (art. 2312
CCiv.46 Hoy arts. 15 y 16 del CC y CN.), o cosas muebles no registrables, basta la orden judicial
para que se transforme en ejecutorio, resultando a todas luces aconsejable el inmediato
secuestro de la cosa -autorizado por el art. 560 inc. 3 CPCC.-, medida que deviene imprescindible

43
Art. 18: "Los actos prohibidos por las leyes son de ningún valor, si la ley no designa otro efecto para el caso de
contravención".-
44
Art. 560: "Subasta de muebles o semovientes. Si el embargo hubiese recaído en bienes muebles o semovientes
se observarán las siguientes reglas: ...3º) Se podrá ordenar el secuestro de las cosas para ser entregadas al
martillero a los efectos de su exhibición y venta...".-
45
Rodríguez, Luis A., "Tratado de la ejecución", t. 1, 1984, Ed. Universidad, p. 129.-
46
Art. 2312: "Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto
de los bienes de una persona constituye su patrimonio".-
a la hora de practicar la subasta, pues el juez no puede hacer la ineludible tradición (art. 577
CCiv47hoy art. 750 del CC y CN.) si la cosa no ha sido previamente secuestrada (si se trata de
bienes en sentido estricto, la forma de instrumentar la conversión del embargo en ejecutorio -y la
consecuente desposesión de la facultad de disposición- depende de la naturaleza del derecho de
que se trate). En cambio, si recae sobre inmuebles o muebles registrables, es necesaria su
anotación como "ejecutorio", única forma de que la indisponibilidad absoluta del bien por parte
del deudor pueda ser conocida por terceros, y en consecuencia oponible a éstos.
Poco trascendente es la cuestión atinente a si es necesario o no un auto expreso del juez
para que el embargo se transforme en ejecutorio, habiéndose inclinado la mayoría de la doctrina
por esta última posición, como hemos visto. 48 No obstante, creemos que si la medida recae sobre
inmuebles o muebles registrables, la resolución judicial deviene imprescindible ya que para la
anotación de la conversión en el registro respectivo es necesaria una orden judicial.
Como breve resumen de las conclusiones anteriores, es dable decir lo siguiente:
1) El embargo preventivo y el ejecutivo tienen naturaleza cautelar; el ejecutorio es una medida
de ejecución forzada.
2) Son presupuestos de procedencia del preventivo la verosimilitud del derecho y el peligro en la
demora, siendo necesaria la contracautela para su efectivización. Ninguno de estos requisitos previos se
aplican al embargo ejecutivo ni al ejecutorio.
3) El embargo preventivo se puede decretar en cualquier tipo de proceso; el ejecutivo requiere la
presencia de un título ejecutivo "perfecto" y un juicio ejecutivo iniciado; el ejecutorio, la existencia de
sentencia firme ya sea en un proceso ejecutivo o en uno de conocimiento.
4) El embargo preventivo y el ejecutivo son completamente prescindibles; el ejecutorio es
estrictamente necesario.
5) El embargo preventivo y el ejecutivo pueden ser suplidos por la inhibición general de bienes;
el ejecutorio no.
6) Los bienes afectados con embargo preventivo y ejecutivo pueden ser enajenados; los que
tienen trabado un embargo ejecutorio son completamente indisponibles para el deudor.
7) El juez sólo puede subastar bienes afectados con embargo ejecutorio; si la medida ha sido
trabada con anterioridad como preventiva o ejecutiva, corresponde su conversión en ejecutoria antes de
disponer la subasta.
8) La preferencia que otorga el embargo se encuentra estrictamente limitada, en los tres casos, a las
sumas por las cuales se trabó.

En este punto, es necesario preguntarse, ¿qué sucede si el bien sobre el que se solicita la
subasta es inembargable?
Partiendo del adagio que el patrimonio del deudor es la prenda común de los acreedores (arts. 505, 3474,

47
Art. 577: "Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real".-
48
Garrone, José A., "Diccionario jurídico Abeledo-Perrot", t. II, 1986, Ed. Abeledo-Perrot, p. 19; Corte Sup. Just.
Santa Fe, in re "Pujato", fallo del 7/7/1992, AyS 94-373/374.-
3875, 3922 del CC hoy arts.730, 731, 2378,2384, 2573 del CC y CN.), cada acreedor, en principio, puede embargar
todos los bines del deudor para obtener el cobro con el producido de su realización, aunque con excepciones de
diversa orden.
Estas leyes que eximen de ejecución y embargo a ciertos bienes, por considerarlos el legislados
necesarios para la vida del deudor y de su familia, es facultad propia del Congreso de la Nación, y en
consecuencia, las leyes provinciales no pueden disponer esa restricción. Esta doctrina es la que ha
sostenido invariablemente nuestro Máximo Tribunal Nacional, fundada en que “las relaciones entre
acreedor y deudor son de exclusiva legislación del congreso Nacional” (Fallos 61-19; 113-158; 119-117;
121-250; 133-161; 171-431; 172-11; 176-230; 182.498; 188-383; 198-458; 275-254; 284-458; 322-1050)
y es el criterio sostenido en el fallo que declara la inconstitucionalidad del art. 58 de la Constitución
Provincial.
Si bien todos los códigos procesales traen normas similares al art. 542 del CPCC, que establece
qué bienes deben considerarse inembargables, en definitiva dicha normativo no hace más que reproducir
los contenidos en el Código Civil o en las demás leyes dictadas por el Congreso Nacional.
Por otra parte, determinar qué bienes pueden ser embargados y en qué medida, excede el
contenido propio de las leyes procesales.
Como principio general, tanto la doctrina como la jurisprudencia consideran que las normas
sobre inembargabilidad son de orden público y que en consecuencia, el levantamiento puede hacerse de
oficio, tal como lo dispone en el art. 220 del CPCN; salvo que la jurisprudencia fuera divergente.
Si bien el tema debe ser analizado por el Tribunal al momento de ordenarse el embargo
solicitado por la parte ejecutante, no se desconoce la jurisprudencia y la doctrina imperantes en materia
de bienes inembargables, según la cual no pueden invocarse situaciones procesales adquiridas y es
posible plantear la cuestión en cualquier estado del juicio. Estas resoluciones se basan en que se trata
de derechos indisponibles, y que si una resolución afecta los bienes amparados, son insusceptibles de
convalidación y confirmación expresa o tácita. 49
En este sentido, la doctrina y jurisprudencia nacional, interpretando la norma receptada en el art.
220 del C.P.C.N., en tanto dispone que: “El embargo indebidamente trabado sobre un bien inembargable
"...podrá ser levantado... aunque la resolución que lo decretó se hallare consentida." Ergo, la aplicación
del desembargo es de carácter excepcional y ante la duda debe primar el criterio restrictivo. 50
Consecuentemente debe estarse a cada supuesto en particular, ya que determinados bienes
opera su excepción en función de la utilización que se haga de los mismos en el núcleo familiar (vgr. una
computadora)51, lo que por otra parte ha variado en el tiempo, debido a los cambios en la tecnología y la
cibernética y las necesidades sociales en tal sentido. En este orden se debe destacar que varios de los

49
ST Corrientes, LL Litoral 2000, pag. 586, COLOMBO, Carlos J. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación,
Anotado y Comentado, Tomo II, Bs.As., beledo-Perrot, pag. 332, NOVELLINO, Norberto José “Embargo
ydesembargo y demás medidas cautelares, 2ª ed., Bs.AS. Abledo Perrot, pag. 232-233).
50
FALCON Enrique M. “Código Procesal Civil y Comerciadle la Nación, anotado concordado y comentado, Tomo II,
Bs.AS., Abeledo Perrot 219.9.2., pag.311, Cámara de Apelaciones de Marcos Juarez, Auto Nª 33 de 1996; C8va.
C.C.Cba., BJC 1999-I-244).
51
C1 C.C. 10.11.03. en autos “Banco Mayo Coop. Ltdo c/ Graciela Elba Otero-Ordinario”, SJ 1437 pag.727.
electrodomésticos comenzaron como bienes embargables y terminaron en la categoría opuesta, como
por ejemplo la radio y la televisión.
En la mayoría de los casos el desembargo actuará acto seguido de la traba del mismo y con un
pedido de levantamiento por inembargabilidad e inejecutabilidad del bien, fundamentado en normas de
fondo o procesales; sin perjuicio de que pueda ordenarse oficiosamente por el Tribunal. A más de ello,
en el punto se debe precisar que no basta declarar el bien inejecutable, o fuera de ejecución, sino que en
caso de corresponder (vgr bien inmueble inscripto como bien de familia en el que se persigue el cobro de
deudas posteriores a dicha inscripción) corresponde cancelar el embargo trabado sobre dicho bien, de lo
contrario se viola el espíritu de la ley.52
Respecto al momento final, para algunos está dado por la subasta53, mientras que para otros es
el mismo que para la tercería de dominio (art.436 2do párrafo), vale decir, antes de la toma de posesión
de los bienes.
Sin embargo, no debe confundirse entre la oportunidad que tiene el deudor para invocar la
inembargabilidad de la propiedad, respecto al tiempo propio para plantear la tercería de dominio (art.
436, 2° párrafo, C.P.C.) Ello así, pues es evidente la diferente situación jurídica de quien fue parte en el
proceso por el que se lo declaró deudor, y ante el incumplimiento de la condena sufrió la realización
forzada de un bien de su propiedad, respecto del tercero ajeno a tales procesos, que se ha visto
sorprendido ante la ejecución de un bien cuya titularidad dominial dice ostentar, en virtud de una deuda
que no es imputable a su persona. Es obvio que la pretensión del tercerista lleva implícita la denuncia de
un eventual yerro en la actividad jurisdiccional, en tanto de ser procedente la tercería, quedaría
demostrada la equívoca traba del embargo y ejecución de un bien que no es propiedad del deudor
declarado tal en juicio.
Tales circunstancias particulares inspiran la ratio legis del art. 436, 2° párrafo, extendiendo la
posibilidad de reparar la incorrecta ejecución hasta el momento mismo en que se produzca el ingreso de
la cosa subastada al patrimonio del comprador.
Distinta es la situación del deudor que habiendo omitido solicitar el levantamiento de embargo
durante las diligencias tendientes a la ejecución, y sin objetar la formalidad de los actos anteriores e
inherentes a la subasta misma, peticiona la cancelación de la medida cautelar, alegando la
inembargabilidad del bien. En este supuesto no solo es obvia la inexistencia de un eventual equívoco
jurisdiccional, sino que también es evidente el conocimiento y consentimiento de la totalidad de los actos
que derivaron en la situación que tardíamente se pretende invalidar. Las diversas contingencias que
caracterizan la situación del tercerista, respecto al deudor ejecutado, autorizan un tratamiento también
disímil en lo que hace a la oportunidad para discutir el acto de subasta. De allí que resulte inaplicable a la
posición de este último, la norma del art. 436, 2° párrafo.del CPCC.54
En cuanto a los supuestos de inembargabilidad nos remitimos a los tratados en la segunda del
módulo II de esta especialización.

52
C6ta. C.C. AI 464 del 10.12.03 en autos “Barrera José c. Luis César Reyes-Ejecutivo” AJ Nº49 pag.2972.-
53
LOPEZ CARUSILLO, pag. 129,, NOVELLINO pag. 232-233.-
54
TSJ, “Molina de Labra María Griselda y otra c/ Ayde Julia Ludueña-Desalojo (falta de pago)- Recurso Directo...” AI
N° 95 del 28.05.01, publicado en SJ Nº 1348, 05.07.01, p.17 y s.s
II) Debe ser de propiedad del ejecutado
Ello es así porque el adjudicatario debe adquirir un título perfecto. Distintos son los requisitos de
conformidad al tipo de bien de que se trate: a) bienes muebles: valen las reglas de posesión del art. 2412
del C.C.; b) bienes registrables (inmuebles, automotores, caballos de carrera, etc) debe constar la
inscripción en el registro respectivo a nombre del ejecutado o deudor; caso contrario se podría
consumar un despojo judicial.
Siguiendo este requisito, debemos recalcar que no se puede subastar el inmueble adquirido por
el padre de la demandada para ésta, según la escritura, pero inscripto a nombre de aquel; ya que
registralmente el bien sigue inscripto a nombre del padre. Normalmente se da este supuesto, cuando el
padre adquiere el bien a su nombre para el hijo menor de edad, para que éste cuando llegue ala mayoría
de edad ratifique la venta; si así no sucede, el bien inmueble sigue siendo de propiedad del padre, por lo
que de a contrario sensu de lo referenciado ut supra, si el padre fuera el ejecutado, perfectamente podría
ser subastado el bien.
La sola posesión del vehículo automotor no da título de propiedad sobre el mismo, siendo
indispensable a tal fin el asentamiento en el registro respectivo (arts. 1º, 2º, 14, y concs., decreto-ley
6582/58). En consecuencia, no siendo el poseedor ejecutado titular del derecho real de dominio sobre el
automotor embargado, resulta legalmente imposible decretar la subasta judicial del mismo, debiéndose
nulificar la resolución que lo dispone.
En este caso se aclara una cuestión que genera más dudas que las deseables. En el
ordenamiento jurídico argentino, la inscripción registral del automotor es de carácter constitutivo, razón
por la cual, sólo es titular dominial quien figura inscripto como tal en el registro respectivo. Quien utiliza el
vehículo, como propio, pero sin ostentar la inscripción registral, es poseedor. Quien lo usa, reconociendo
en otro la propiedad, como quien lo tiene en locación o leasing, es tenedor.
Este distingo entre titular dominial, poseedor y tenedor del vehículo es decisivo a la hora de tener
en cuenta la ejecución.Si la pretensión deducida en juicio es la subasta del bien, con la consecuente
adjudicación de la propiedad a quien resulte comprador en la misma, la ejecución debe necesariamente
dirigirse contra el propietario y no contra el mero poseedor.
En este sentido, el tribunal afirma que el contrato de compraventa entre el titular registral del
vehículo y el ejecutado, no transfiere la titularidad dominial y sólo otorga al adquirente un derecho
personal que, integrando el patrimonio de éste, puede ser, como tal, objeto de ejecución.55
Respecto a los bienes gananciales el régimen resultaba del juego de los arts. 1276 del CC y los
arts. 5 y 6 de la ley 11.357, que establece las responsabilidades de los cónyuges por las deudas del otro.
El art. 5 sostiene: “Los bienes propios de la mujer y los gananciales que ella adquiera no responden por
las deudas del marido ni los bienes propios del marido y los gananciales que el administre responden por
la deuda de la mujer.”
A los fines de subastar debe tenerse en cuenta quién aparece como titular registral; si el
inmueble que se pretende subastar está al 100% inscripto a nombre del ejecutado, no hay duda que se
subasta en su totalidad. No son posibles las tercerías de dominio del cónyuge no deudor, sólo podría

55
Cuadernos De Jurisprpudencia del TSJ Tomo VI pag.161.-
tener un crédito a su favor al disolverse la sociedad conyugal, y recién en ese momento interponer la
tercería de mejor derecho.56 Ello es así, ya que el cónyuge no titular sólo adquiere la titularidad de su
derecho ganancial una vez que se ha divorciado o por el fallecimiento del cónyuge titular, únicas dos
causales de disolución de la sociedad conyugal.
En un caso se hizo lugar a una tercería de dominio incoada por cónyuge divorciada,
con sentencia, sobre un inmueble no inscripto en el registro pero con una anotación
ordenada por el Tribunal de familia.57 Si está presentado el divorcio tampoco podrá ya
que el art. 1306 del Código Civil -hoy art. 480 del CC y CN.- establece la retroactividad de
los efectos al día de la notificación de la demanda o de la presentación conjunta
quedando a salvo los derechos de terceros de buena fe.
Con relación a los bienes muebles de la sociedad conyugal y de conformidad a lo dispuesto por
la ley 25781 la “preasumptio muciana” ha sido eliminada del régimen argentino. Dicha normativa reformó
el artículo 1276 Cód. Civil hoy arts. 469/470 del CC y CN disponiendo que en caso de duda los bienes
pertenecen a ambos cónyuges.
“En estos casos, la prueba de que los bienes pertenecían al marido al momento del embargo no
está en el silencio que la esposa guarde frente al Oficial de Justicia sino en la posesión que ejercían
ambos cónyuges conectada con la presunción del anterior artículo 1.276 Cód. Civil. Nada hubiese
ganado ella con decirse propietaria frente al Oficial de Justicia si de todas maneras esa manifestación
hubiese resultado desvirtuada por la prueba.”58
La reforma del Código Civil otorga la posibilidad de pactar el régimen patrimonial entre los cónyuges,
optando entre el régimen de comunidad o el de separación de bienes. En el régimen de separación de
bienes se trata de patrimonios separados y los acreedores de uno de los cónyuges no pueden agredir los
bienes del otro, salvo algunos supuestos particulares (art. 505 y 461) e incluso cuando se disuelva la
sociedad. En este sistema no hay distinción alguna entre bienes propios y gananciales, se habla de
bienes personales o privativos. Los cónyuges responden solidariamente por las obligaciones contraídas
por uno de ellos para solventar las necesidades ordinarias del hogar o el sostenimiento y educación de
los hijos. Fuera de estos casos ninguno responde por las deudas de otro. En el régimen de comunidad
(que rige supletoriamente) cada uno de los cónyuges responde frente a sus acreedores con todos sus
bienes propios y los gananciales por él adquiridos (467). Por los gastos de conservación y reparación de
los bienes gananciales responde también el cónyuge que no contrajo la deuda, pero sólo con sus bienes
gananciales. A diferencia del régimen anterior ahora se regula expresamente la etapa de indivisión post
56
. Cámara 6ª en lo Civil y Comercial de córdoba, “Becerra Pedro Nicanor d/ Allende Alberto- Ordinario”
57
Cámara 1º en lo Civi1 y Comercial de Córdoba, 14.06.04. Sentencia N 102 “Tercería de dominio de Silvana Targi
en autos Banco de la Provincia de córdoba c/ Franco Lavra y otros. S. de H.- Ejecutivo”, Diario Jurídico on line del
01.07.04.

58
Cám. 3ª Civ. y Com. Cba. Sent. 73 7/9/2004 Trib. de origen: Juz. 35ª CyC "Terceria de dominio de Sucaria Carina
en autos: Jose Freiberg S.A.C.I. c/ Gaston Alba Ejecutivo"
comunitaria (arts. 481, 486, 487 y ss). La disolución del régimen no puede perjudicar los derechos de los
acreedores anteriores sobre la integralidad del patrimonio de su deudor. El sistema mantiene su
vigencia hasta la efectiva partición de la comunidad (art. 502).
Habrá que estar entonces al régimen matrimonial por el que optaron los cónyuges el que debe anotarse
marginalmente en el acta de matrimonio para producir efectos frente a terceros (art. 448), y si los
acreedores anteriores a ese cambio de régimen sufren perjuicios pueden hacerlo declarar inoponible, lo
que debe hacerse en el plazo de un año desde que lo conocieron (art. 449).
La nueva legislación regula también la unión convivencial: ver arts. 517, 521, 522, 526. Las uniones
convivenciales no tienen que estar inscriptas, excepto para la protección de la vivienda por verse
comprometidos intereses de terceros. Se excluye de la agresión de los acreedores a la vivienda familiar
si la deuda ha sido contraída con posterioridad a la registración de la unión convivencial que no haya
sido contraída por ambos integrantes de la unión o que contraída por uno de ellos no cuente con el
asentimiento del otro.

III) Debe existir certeza en el bien a subastar.-

Respecto a este tema, se han suscitado diferentes posturas sobre la posibilidad de subastar
derechos y acciones del ejecutado.
1) Con respecto a los bienes en condominio, como cada condómino es propietario exclusivo de la parte
indivisa, no existe inconveniente alguno para subastar el porcentaje, cuya inscripción se encuentre a su nombre. Así
el art. 2677 del CC textualmente reza: ”Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden
hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros.” Ver art. 1989 del CC y CN.
Distinta es la cuestión cuando se pretende subastar una parte indivisa y el inmueble se encuentra
hipotecado en su totalidad. La respuesta a ese planteo se relaciona con los eventuales efectos que ese
remate tendría sobre la garantía hipotecaria. ¿puede subastar un tercero la cuota parte de uno de los
condóminos si el inmueble está hipotecado en su totalidad?
Para una postura no puede admitirse la subasta ya que el inmueble debe adquirirse libre de
gravámenes conforme lo establecido por el art. 600 del CPCC.
La postura contraria si permite el remate pues se produce la extinción de la hipoteca sobre la cuota
parte que fue objeto del remate subsistiendo sobre el porcentaje restante del inmueble que corresponde
al otro condómino y la garantía sobre el total de la deuda que el acreedor hipotecario tenia respecto del
condómino ejecutado se traslada al precio abonado.
Para la dilucidación de esta problemática en el marco del nuevo CC y CN deberán tenerse en cuenta los
arts. 1989, 2191, 2197 y 2203 y cc de dicho cuerpo legal. (cfr. Eduardo C. Altamirano. Oscar H. Vénica.
“La subasta judicial” p.167/170).

2) Otra cuestión distinta es cuando se pretende subastar los derechos y acciones que le
corresponden a un heredero en una sucesión en la que aún no se han cumplido las etapas de
partición y adjudicación.
En este caso puntual, se puede proceder al embargo de los derechos y acciones del heredero, a
cuyo fin el Registro de la Propiedad tiene establecido el sistema de los folios personales. Ahora bien,
entrando al tema sucesorio en sí, el problema radica en que hasta que no se haga la partición y división
de la herencia, como previamente se deben pagar del acervo hereditario, las deudas y cargas de la
sucesión (hijuelas de baja), hasta que no estén aprobadas dichas operaciones, no puede saberse con
certeza cual es el porcentaje que adquiriría el presunto comprador de esa subasta. (art.3475 y 3485 y ss.
del C.Civil).
Esta línea es la seguida por la Dra. Zavala de González, aconsejando al acreedor el ejercicio de
la acción oblicua, a los efectos de subrogarse los derechos de su deudor y de efectuar las gestiones
necesarias, a los fines de que se realice la partición. ...“La subasta de derechos hereditarios sobre un
bien determinado, no es más que una transferencia de derechos eventuales, cuya existencia queda
siempre condicionada, a la adjudicación que oportunamente se practique”59.
En el caso puntual, de que la operaciones de inventarios, avalúo y partición, se encuentren
aprobadas por auto firme, y solo faltara la inscripción de la hijuela correspondiente en el Registro (o sea
que el inmueble seguiría a nombre del causante), obviamente no habría dificultad para subastar, porque
estarían determinados los derechos y acciones.60
Sobre éste tópico la jurisprudencia tiene dicho que “…por las particularidades del derecho del
que gozan los comuneros durante el estado de indivisión hereditaria, no pueden sus acreedores oponer
ese título a la comunidad. Por ello, mientras los acreedores de la herencia están facultados para ejecutar
su acreencia directamente sobre bienes de la comunidad indivisa, dado que toda ella es garantía de
solvencia del crédito, el acreedor del heredero necesita determinar qué bienes se adjudicarían a su
deudor. No corresponde la subasta de la parte hereditaria indivisa del bien, en tal caso el acreedor
deberá ejercer la acción oblicua para obtener la determinación de la parte de su deudor.”.61
“La subasta es un acto que debe brindar las mayores garantías al adquirente. Contra ello atenta la
indeterminación de un derecho que aun no esta precitado y no esta en cabeza de un heredero, pudiendo
frustrar el acto de subasta. Al tratarse de la subasta de derechos y acciones que le pudieren corresponder
a los herederos en una acción en la que aun no se han cumplido las etapas de partición y adjudicación de
bienes, el problema central es que hasta que no se efectué y se sepa como pagar el acervo hereditario,
deudas y cargas de la sucesión (hijuelas de baja), hasta que no estén aprobadas las operaciones, no puede
saberse con certeza cual es el porcentaje que adquiriría el presunto comprador (arts. 3575, 3485 y ss. CC)
con lo cual se enfrenta a un derecho eventual. Semejante imprecisión que podría traducirse en la
inexistencia del pretendido derecho sobre bienes determinados en caso de resultar adjudicados en el lote a
un coheredero no demandado, concurre igualmente en la hipótesis de heredero único… la expectativa de
todos o del único heredero sobre la comunidad de bienes que integran el haber sucesorio puede no
materializarse jamás en un derecho de dominio sobre los bienes que lo componen particularmente

59
SJ 890.-
60
(C8C,.C. "Ledesma Narciso Rafael c/ Herminio Remigio Maldonado-Ordinario_Daños y perjuicios " AI Nº 52
30/3/99" ) en:Foro de Córdoba, 56 año 1999, pag292, sum.57)
61
(Cám. Nac. Civ., sala H, 20.02.98, “Lombardi, Juan Carlos c/Disca, Rubén Guido y otros /Daños y perjuicios”, ED
1998-179-586).-
considerados, si previo confeccionarse las hijuelas aquellos resultan absorbidos por las deudas y cargas de
la sucesión…” 62

3) Respecto de la subasta de derechos y acciones emergentes de compraventa, se deben tener en

cuenta, que el objeto de la subasta es el boleto mismo y los derechos y acciones que del él emanan.
Nunca es el inmueble propiamente dicho. Esto significa, que corresponde seguir las reglas de la subasta
de un bien mueble; no obstante ello, teniendo como objeto un bien inmueble, se aconseja librar los
oficios establecidos en el art.569 C.P.C.C. Si se sigue la línea de pensamiento expuesta, o sea la
necesidad del ejercicio de las acciones oblicuas, lo aconsejable para el ejecutante sería iniciar la acción
de escrituración correspondiente, para así poder subastar el inmueble. No obstante, al entenderse que
existiría determinación del bien a subastar y que nos encontraríamos ante derechos y acciones, por
tratarse de un boleto de compraventa (más aún si se encuentra certificado por Escribano Público), y en
atención a lo dispuesto por el mismo art. 569 (subasta de derechos personales emergentes de promesa
de compraventa), no existirían en el caso, obstáculos insalvables a los fines de subastar.63. Por supuesto,
que de aprobarse la subasta, no podría entregarse la posesión del bien, porque sólo se trata de
derechos y acciones, salvo que se subastara el 100% del inmueble.
No obstante, otra doctrina judicial ha entendido que existiría determinación del bien a subastar y
que nos encontraríamos ante derechos y acciones, por tratarse de un boleto de compraventa (más aún si
se encuentra certificado por Escribano Público), y en atención a lo dispuesto por el mismo art. 569
(subasta de derechos personales emergentes de promesa de compraventa), no existirían en el caso,
obstáculos insalvables a los fines de subastar. 64 Por supuesto, que de aprobarse la subasta, no podría
entregarse la posesión del bien, porque sólo se trata de derechos y acciones, salvo que se subastara el
100% del inmueble.
En otros casos se ha establecido la imposibilidad de realizar dicha subasta cuando se trata de
derechos y acciones que posee la compradora, quien no abonó la totalidad del precio.65.
En realidad el problema es que se pretenda la ejecución de un boleto de compraventa del que no
se tiene el original y no se sabe con certeza qué porcentaje de dicho boleto se encuentra pagado. No es
lo mismo subastar un boleto en el que se ha saldado el precio de compra, que aquel en el que el
ejecutado sólo ha pagado un porcentaje. Ello es así, ya que el que compra, asume el mismo lugar del
62
Cámara 4ª en lo Civil y Comercial de córdoba, AI Nº 416 del 16.09.05, , “Mercadal Miguel Angel c/ Arco Isabel y
otros-ord_Rec. de apel”; Cámara Civil y Comercial de Río Cuarto, AI Nº 162 del 09.08.91, Incidente regulatorio en
Monsalvo Gualberto Roberto-Declaratoria de herederos, Comercio y Justicia Nº 65-1992-B; Cámara 5ª en lo Civil y
Comercial de Córdoba, 2/5/03- AI 192, “Altieri Rodolfo- Declaratoria de herederos”, Semanario Jurídico Nº 1411,
pag.572; Faraudo Gabriela, “La subasta de derechos y acciones hereditarios, Semanario Jurídico Nº 1388 pag. 513/520
63
Cám. 2º C.C. Cba. 03.12.02 AI Nº 483 “Noli, Pedro Pablo c/ Medrano Jorge Nelson -Ejecutivo-“ en: SJ Nº 1399,
13.03.03, p.178
64
Cámara 2ª en lo Civil y Comercial de córdoba, 03.12.02, AI Nº 483 “Noli Pedro Pablo c/ Medrano Jorge Nelson-
Ejecutivo”, Semanario Jurídico Nº 1399, pag. 178.
65
Cámara 5ª en lo Civil y Comercial de córdoba 15.10.03, AI 460 “Heredia Martín, c/ Rosario del Valle Ferreyra-
ordinario”, Semanario Jurídico Nº 1435 pag.670;. En igual sentido la misma Cámara en “Adaglio Atilio Luis y otros c/
Carlos José Saya-ordinario”, Diario Jurídico del 10.12.02.
ejecutado (art. 3270 del CC) por lo que si el inmueble no se encuentra totalmente pagado, deberá
cancelar la deuda a los fines de pedir la escrituración a su nombre al vendedor.
El que compra, asume el mismo lugar del ejecutado (art. 3270 del CC) por lo que si el inmueble
no se encuentra totalmente pagado, deberá cancelar la deuda a los fines de pedir la escrituración a su
nombre al vendedor.
Por otra parte si no se tiene el original del boleto, podría ocurrir que mientras se encuentra un
tribunal tramitando la subasta, el vendedor del inmueble, estuviera impetrando la resolución contractual
por falta de pago del precio.
En definitiva consideramos que si no existe certeza del bien que se pretende subastar, dicho
trámite debe ser rechazado por el Tribunal.
En este sentido ha dicho la jurisprudencia “De allí entonces, que aún cuando nuestra ley foral
consagre la posibilidad de subastar “derechos personales emergentes de promesas de compraventa,
hasta en el caso de inmuebles no individualizados registral o catastralmente (art. 569) dicha subasta está
subordinada a que se trate de créditos definidos, claroa y precisos como obligación transmisibles y no
inciertos, especulativos y de dudosa especificación.. (LL 73-103; LL107-972; LL92-379. Lafaille “Curso
de contratos”, t.I, Nº 397 bis, p.235; Alsina H. “Tratado de Derecho Procesal, T. III, pag. 78, Podetti, R.
“Tratado de las ejecuciones” p. 237)...”66

4) En cuanto a la subasta de derechos posesorios, se debe precisar que el objeto del embargo
y de la subasta, es solo el derecho a la posesión y no la posesión misma, razón por la cual, efectuado el
remate el comprador sólo podría adicionar su posesión a la del anterior poseedor; y como consecuencia
mediata, tender al dominio por usucapión y así a su posterior registración. En este punto la Dra. Zavala
considera que los derechos posesorios no deben ser objeto de subasta.
¿Qué pasa con el bien embargado, vendido antes de la subasta?
En este caso especial, el embargo que recaía sobre el deudor subsiste en cabeza del adquirente, sea que lo
tome o no expresamente a su cargo (arts. 2280 y 399 del CC y CN).La venta del bien, no suspende el remate, ni
implica la citación a juicio del tercero adquirente.
Este sí puede obtener la cancelación del embargo y con ello suspender el remate, depositando
el valor de su importe.
La discusión doctrinaria y jurisprudencial sobre el tema se limita a determinar si el tercero de
buena fe, adquirente de un inmueble que se encontraba embargado, debe responder por el monto
nominal por que se ordenó el embargo que figura asentado en el Registro de la Propiedad, o si, por el
contrario, debe hacerse cargo del monto total de la planilla de capital, intereses y costas a cargo del
deudor.
Sobre el punto es mayoritaria en la jurisprudencia local, la postura que sólo debe responder el
comprador por el monto que figura en el fichón registral, por el embargo originario y sólo responde por
las ampliaciones de embargos (vgr por el monto mayor de la planilla aprobada judicialmente) si dicha

66
Cámara 5ª en lo Civil y Comercial de Córdoba, AI Nº 460 del 15.10.03, “heredia, Martín c/ Rosario del Valle
Ferreyra-Ordinario” Diario Jurídico de Córdoba, Nº 372 del 03.11.03-
ampliación ha sido debidamente inscripta con anterioridad al momento de la enajenación. En este
sentido se ha expedido el Alto Cuerpo “Incidente de Levantamiento de embargo en cuerpo de copias en
cuerpo de ejecución en autos: “Banco de Córdoba c/ Acersider S.A.” AI Nro. 249 del 26/09/01 y en
“Banco Francés del río de La Plata c/ Ricardo Nicolás Sabbadin-Ejecutivo-Recurso Directo” C. 1º C. C.
Cba., A.I. 16 del 21.02.02, AJ Nro3 02.05.02 pag.139).
En cuanto a la posibilidad de solicitar intereses sobre dicha suma el TSJ ha señalado: “Otra
cuestión que se debe aclarar, es que el depósito del embargo el adquirente debe hacerlo al momento de
la compra, poniéndola a disposición del Tribunal, hasta tanto se decidiera acerca del reconocimiento
jurisdiccional del crédito reclamado; caso contrario deberá abonar los intereses correspondientes por la
demora en el depósito (intereses que genera el depósito en caja de ahorro)”.
En definitiva, no hay adquisición de un mejor derecho por el hecho de que el tercero adquirente se haga
cargo del monto del embargo que figura inscripto para obtener el levantamiento de la cautelar, sino solo el
cumplimiento, por parte del sucesor singular, de la obligación que pesaba sobre el transmitente al momento del
negocio, en los términos del art. 2280 del CC y CN.

Cuestiones generales de la subasta

Luego de estudiar las condiciones para subastar, veremos algunas cuestiones generales referidas a la
subasta como la subasta progresiva, la compra en comisión, la preferencia de algunas entidades
bancarias para subastar y otros temas de importancia.

1. Subasta Progresiva 67
El art 572 del CPC de Córdoba establece que si se hubiere dispuesto la venta de varios
inmuebles, el juez podrá ordenar la subasta en distintas fechas. En este caso, se suspenderá el o los
remates cuando el precio obtenido alcanzare a cubrir el crédito, intereses y costas reclamados.-
Se trata del supuesto en que la subasta opere sobre más de un inmueble. Por comprensibles
razones de protección de los derechos del deudor -buscando no causarle perjuicios innecesarios- es que
se dispone el remate de estos bienes en fechas diferentes.-
De tal modo, a medida que se va avanzando en las ventas se determinará en qué momento el
producido es suficiente para cubrir el o los importes adeudados y los gastos causídicos.- Llegado a ese
punto se detiene el remate por resultar innecesario continuar más allá.-
Normalmente se trata de una medida que habrá de ser dispuesta en el auto que decreta la
subasta y tendrá que ser debidamente publicitada para que no haya sorpresas respecto de los
oferentes.-

67
Camps, Carlos E: Código procesal civil y comercial de la provincia de Buenos Aires (Anotado - comentado -
concordado) LexisNexis – Depalma, 2004: Lexis Nº 8010/006996.-
 Por lo común, se habrá de disponer la modalidad "progresiva" de la subasta a pedido de la parte
ejecutada más allá de que el juez también pueda arbitrarla de oficio si encuentra que ello no perjudica los
derechos del acreedor.
Las cuestiones a que alude este artículo se encuentran reguladas en el art. 572 del CPC de
Buenos Aires y en el art 569 del CPCN.
Cabe precisar que el art. 572 incluye, lo que no hace el art. 569 del CPCN, "los créditos
preferentes", esto es, aquéllos que tienen prioridad respecto del ejecutante, resultantes de los informes
del arto 569, incs. 1º, 2º y 3º y art. 570 incs. 1º y 2º, aunque aun los interesados no hubieren planteado
tercería de mejor derecho.
Atendiendo a la finalidad del dispositivo, evitar el abuso del derecho que importaría la insistencia
en el remate de todos los bienes una vez superados los créditos, igualmente corresponde suspender, en
el mismo supuesto, aunque el remate tenga lugar en un solo día, ante la certeza que los montos están
cubiertos.

2. Ofertas bajo sobre

Nuestro código ritual nada dice sobre el tema, pero si lo establece el art 66 de la ley. 7191, que
permite utilizar el sistema de ofertas bajo sobre respecto de la subasta de cualquier clase de bienes, con
o sin base, a pedido del martillero, aunque también, obviamente, a solicitud de las partes.
La autorización debe estar incluida, en principio, en el mismo decreto que dispone la subasta, y
en todo caso antes del comienzo de la publicación de los edictos, pues integra el contenido de ellos (art.
66, inc. a, Lp. 7191).

3. Compra en comisión 68
En una subasta la compra en comisión es el encargo que una persona da a otra para que adquiera en su
nombre uno o varios de los bienes que se rematan.
Quién concurre a la subasta por el encargo de otra persona se llama comisionado, mientras que el
ausente que lo mandó se denomina comitente.
El art. 586 del CPC de Córdoba, reglamenta la actividad de la compra en comisión en una subasta. El
comisionado debe denunciar en el acto, es decir transcribir en el acto de la subasta, el nombre y
domicilio del comitente, quien en el plazo fatal de cinco días debe aceptar la compra.
Debe aplicarse respecto de las compras en comisión lo dispuesto por el Reglamento de la Oficina de
Subastas Judiciales y Actos Conexos aprobado por Acuerdo Reglamentario 1233 Serie A del 16.9.14
que introduce recaudos más estrictos para poder comprar en comisión (cfr. art. 23 formulario para
compra en comisión)
No es necesario que judicialmente se le notifique al comitente la compra para que transcurra el plazo,
desde el mismo día de la subasta comienza el plazo ya que es el propio comisionado quien tiene interés
en que el comitente ratifique el acto, pues de lo contrario será considerado comprador obligado al pago.
En el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación se elimina el art. 3936 del código de Velez

68
Ferrer Martínez R: “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba”, Tomo II, Córdoba, 2005,
Advocatus, pág.208.-
 que prohibía la compra en comisión en las ejecuciones hipotecarias, por lo que en nuestra provincia a
partir de la vigencia del nuevo código no se encontrará legalmente prohibida la compra en comisión.
Distinta es la situación en el ámbito federal, dado que el art. 598 del CPCCN expresamente impide la
compra en comisión en las ejecuciones hipotecarias.
En Córdoba tratándose de subasta on line atento su modalidad virtual no se admiten compras en
comisión (art. 21 del reglamento AC Nª121/14) lo que implicará quitar a la “liga de compradores” o
“trenza” uno de sus instrumentos más habituales.

4. Eximición de consignar 69
Establece el art. 581 del CPC de Córdoba que el actor podrá, antes de la subasta, pedir se lo
exima de consignar el precio de compra, hasta el monto de la liquidación aprobada de su crédito, si
resultare adjudicatario. El tribunal deberá tener en cuenta la existencia de acreedores preferentes.
Sobre el particular es menester afirmar que aún sin texto expreso, se admite que el ejecutante
comprador solicite y quede autorizado, a que se tenga por oblado el precio mediante compensación con
su crédito y hasta su concurrencia, debiendo depositar solamente el excedente.
Se entiende que la concesión de la franquicia está sujeta a la prudente discrecionalidad judicial.
Otros códigos, dentro del que ahora se ubica el CPC, lo regulan expresamente. La petición debe
formularse antes del acto de la subasta, con la antelación suficiente para su consideración por el tribunal.
No es procedente si de los informes pertinentes (arts. 569 incs. 1º, 2º y 3º y 570, incs. 1º y 2º)
resultan acreedores preferentes: privilegiados o que embargaron con anterioridad al ejecutante, aun
cuando todavía no hubieren deducido tercería de mejor derecho, salvo por lo que excediere.
En cambio, en relación a los montos que corresponde abonar con posterioridad a la aprobación
de la subasta, como ese momento marca la oportunidad final para interponer tercerías de mejor derecho
(art. 436, 2º párr.), si ellas no constan, o no se ha cuestionado a los acreedores hipotecarios o
prendarios, no hay inconvenientes en autorizar la compensación, en la medida correspondiente.
La eximición comprende el monto del crédito del ejecutante, compuesto por el capital, intereses -
a cuyo fin se agregará a la cuantía de la planilla, los corridos desde su fecha y hasta la de la providencia
de autorización- y demás rubros de los que sea titular. No los honorarios de su letrado, que son de
propiedad particular de éste (art. 4 ley nº 8226), salvo que preste su consentimiento, lo que resultará de
firmar el escrito.
En todo caso debe abonar la comisión del martillero como comprador y como ejecutante
reintegrar los gastos de aquél (art. 62, Lp. 7191).
Esta facultad ha de guardar los siguientes requisitos:
a) antes de la subasta, no durante y menos aún después de ella, porque podrán conocerla futuros
pretendientes al remate;
69
Vénica O: “Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba- Ley 8465”, Tomo V, Córdoba, Marcos
Lerner-Editora, pág 410 a 412.-
Ferrer Martínez R: “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba”, Tomo II, Córdoba, 2005,
Advocatus, pág.202.-
b) es una compensación entre lo que reclama el actor (establecido por la liquidación aprobada en el
expediente) y el importe del precio, pudiendo ser total o parcial;
c) antes que el acreedor ejecutante tienen derechos los acreedores preferentes (hipotecarios, prendarios,
terceristas con resolución firme, etc).
El acreedor ejecutante adquirente que invoca esta facultad debe pagar la comisión y gastos de
la subasta pues no están incluidos en la liquidación principal.
El art. 211 de la LC, prohíbe la compensación en los procesos concursales salvo respecto de los
acreedores hipotecarios y prendarios de primer grado.
Los terceros acreedores no pueden pedir eximición de consignar, ni la designación de martillero.
Esta facultad le compete sólo al ejecutante; por lo tanto ni aún en el caso que hubieran resultado
vencedor un acreedor privilegiado con hipoteca en la tercería de mejor derecho tramitada en la causa
principal, puede pedir sobre la base determinada en la misma su eximición de consignar hasta el límite
de su crédito.
El tercerista sí puede oponerse a la eximición de consignar dada por el tribunal al ejecutante,
cuando en ella no se haya tenido en cuenta la existencia de acreedores preferentes (art. 581 in fine del
CPC).

5. Prioridad de las entidades bancarias para disponer la subasta

El artículo 38 de la Carta Orgánica, aprobada por Ln. 22.232, Lo. Dn. 540/93, dispone "Sin perjuicio
de lo determinado en el artículo 34, respecto de la inembargabilidad de la única vivienda propia, en todos
los casos, si el bien gravado fuere objeto de acción judicial el Banco gozará del derecho de preferencia
para realizar la subasta. La sentencia en los juicios ejecutivos y el auto que manda llevar adelante la
ejecución en los demás casos, serán notificados mediante cédula al Presidente del Banco en el domicilio
de su Casa Central. Recibida la cédula, el Banco hará saber al Juzgado en los autos respectivos, si hará
uso de su derecho de preferencia, dentro de sesenta días hábiles de notificado. Vencido dicho plazo, el
Banco perderá el derecho de preferencia y el tribunal podrá seguir sus actuaciones".

Se desprende de la norma que si bien no impone notificar la orden de subasta, debió notificarse con
anterioridad la sentencia de remate en los juicios ejecutivos, o el proveído que ordena ejecutar la
sentencia en los otros. Esto es, en cuanto conste que el inmueble reconoce hipoteca a favor del Banco.
Y que el remate únicamente puede disponerse siempre que, transcurrido el plazo, el Banco no hubiere
comunicado que ejerce el derecho de preferencia.
Cabe agregar, que ello es así siempre que la hipoteca no sea el resultado del otorgamiento de un
préstamo para la única vivienda propia, pues en tal supuesto el inmueble es inembargable a tenor del
arto 35 de dicha Carta Orgánica (art. 542, 4, h).
Según el art. 1, Ln. 15.283 "Las disposiciones establecidas para las operaciones de crédito real con
garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere a privilegios y ejecución
especial, consignado en la Ley Orgánica de dicha institución, como así las que se establezcan en el
futuro al respecto, alcanzarán a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones
similares". Luego, siempre que el embargo hubiere recaído sobre inmuebles que reconocen hipoteca por
préstamos semejantes a los que otorga el Banco Hipotecario Nacional, a favor de los bancos
mencionados, debe cumplirse con el arto 38 de la Carta Orgánica de aquél.
De acuerdo con el arto 22, inc. f, Lp. 5718 (1.0. Lp. 6474) Carta Orgánica del Banco de la Provincia
de Córdoba- "Cuando los jueces ordenen, enjuicio de terceros, la venta de bienes que reconozcan
hipoteca a favor del Banco, se deberá dar cumplimiento previo a lo dispuesto por la ley nacional (Ley
15.283, concordantes y modificaciones)". Lo que significa que siempre que el inmueble esté gravado con
hipoteca, aunque no se trate de operaciones similares a las que realiza el Banco Hipotecario
Nacional(34), debe procederse de acuerdo con el arto 38 de la Carta Orgánica de aquél, por remisión del
art. 1, ley 15.283.
Es necesario aclarar que si la hipoteca no responde a un préstamo de los que realiza el
mencionado banco nacional, basta la simple notificación, puesto que en tal caso el Banco de la Provincia
de Córdoba carece del derecho de preferencia para llevar a cabo la subasta, el que solamente se 10
reconoce el arto l, Ln. 15.283, en el supuesto contrario, al aludir a operaciones similares. Luego, no
corresponde esperar plazo alguno para proseguir con la ejecución. '

En virtud del ario 29 de la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina, Ln. 21.799 "las hipotecas de
cualquier grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco tendrán las mismas prerrogativas,
privilegios y el régimen de ejecución especial atribuido por la ley a favor del Banco Hipotecario Nacional".
En consecuencia, ya diferencia del arto 1, Ln. 15.283, se trate o no de operaciones similares a las del
Banco Hipotecario Nacional, el trámite está sometido al cumplimiento del ario 38 de la Carta Orgánica
del último, pudiendo el Banco ejercer el derecho de preferencia para la realización de la subasta.
emente.

Subasta de bienes Inmuebles:

a) Deudas. (Art.569 C.P.C.C.)
De conformidad a lo dispuesto por el art. 569 del CPCC corresponde oficiar a los entes
recaudadores para que informe sobre las deudas existentes en el inmueble: impuestos provinciales y
municipales y en su caso las expensas comunes del inmueble de propiedad horizontal o comunidades
con régimen similar ej countries, barrios privados, etc.
Con respecto a estos últimos gastos, consideramos que es necesario publicitarlos en los edictos,
ya que es mayoritaria la corriente que sostiene que los mismos se extienden a los adquirentes en
subasta de dichos inmuebles. Solo se ha considerado por vía de excepción, liberar el adquirente de la
deuda por expensas comunes anteriores a la subasta judicial en hipótesis de omisión de información por
parte de los edictos sobre el débito por gastos comunes.70 . Se trata de una obligación propter rem que
sigue al dominio. Art. 2049 del CC y CN, la soporta todo propietario, aunque no lo haya sido al tiempo del

70
Cámara 8ª en lo Civil y Comercial de Córdoba, Sentencia Nº 30 del 12.03.09, “Consorcio de Propietarios 27 de
Abril 261 c/ Crespo José María-Ejecutivo particular-Rehace”, Diario Jurídico on line Nº 1605 del 01.04.09.
 nacimiento del crédito, incluso el adquirente en subasta si lo obtenido no alcanza para cancelar la deuda
y aunque cuente con garantía hipotecaria.
En cambio con relación a los impuestos de los inmuebles, se ha considerado que como la
subasta trae aparejada la liberación de los gravámenes existentes con anterioridad a la misma, el
comprador sólo debe abonar los que se generen a partir de la toma de posesión.

b) La anotación preventiva para subasta 71

Ahora bien, para que el juez pueda realizar la venta coactiva del inmueble, tiene que
desapoderarlo jurídicamente del ejecutado y ello se logra a través de la anotación preventiva de subasta
en el Registro de la Propiedad Inmueble. En el caso de los automotores ello se logra con el pedido de
bloqueo de dominio y en las cosas muebles a través del secuestro de los bienes por parte del martillero.

La anotación preventiva de subasta tiene la virtualidad jurídica, al decir de Moisset de producir el

desapoderamiento del bien por parte de su propietario y sus acreedores que no podrá ejercitar sobre el
mismo derecho alguno, mientras mantenga vigencia la comunicación.- En este caso no hay
"desapoderamiento material", como en el secuestro de los muebles, sino "desapoderamiento jurídico",
que tiene como consecuencia que el titular del bien "no pueda disponer" de él, ni enajenarlo, ni gravarlo,
y que desde ese momento deje de ser "garantía común" de otros acreedores, que no podrán intentar o
proseguir acciones contra ese bien.72

Es requisito indispensable a los fines de subastar que la APS (anotación preventiva para
subasta) se encuentre vigente, la cual ocasiona el bloqueo registral a nombre del juez ejecutante por el
plazo de ciento cincuenta (150) días, dentro del cual debe realizarse la subasta y comunicarse su
realización a los fines de garantizar el bloqueo registral.
Se ha cuestionado si se podría realizar la subasta estando vigente la APS y vencido el embargo.
Consideramos que no hay problema alguno, porque la APS vale más que un embargo, ya que es la
medida ejecutoria que bloquea el dominio al fin de la venta coactiva por el juez, pero el ejecutante corre
el riesgo de que se presente el primer embargante y ejerza su preferencia al cobro.

73
Se llama "preventiva para subasta" a la anotación que un registro realiza de un determinado bien que
está por sacarse a subasta. Esta "preventiva" actúa de igual forma que las certificaciones que requieren
71
Olcese, Juan M: “El embargo y la anotación de litis en el sistema del Código Civil.“, JA 2000-III-998; Lexis Nº
0003/007692 ó 0003/007780 ó 0003/007779.-
72
Cámara 5ª en lo Civil y comercial de Córdoba, Díaz Cornejo, Eduardo Luis –Recurso de Apelación c/ Decisiones
Autoridad Adm. o Pers. Jurídica Pub. no estatal (Civil) Expte. Nº 1638781/36, Sentencia 151 del 28/09/09, Zeus
Córdoba Nº 375, pág. 67
73
El art. 33 Ley Registral 17801 autoriza "las anotaciones preventivas que dispongan los jueces de conformidad con
las leyes". Esta ley ha sido pensada casi exclusivamente en miras a la actuación notarial y por ello pocas son las
normas que contiene relativas a la actuación de los jueces, cuya importancia no puede desdeñarse en el tráfico
inmobiliario. Una de las pocas es el citado art. 33 y también el 2 inc. b.-
los escribanos u otros funcionarios públicos, a fin de enajenar un bien (art. 23 ley Registral 17801);
certificación que es definida por Moisset de Espanés como "la constancia expedida por el Registro, que
no sólo hace conocer la situación en que se encuentran actualmente los bienes, sino que garantiza su
inmutabilidad durante un plazo que establece la propia ley registral, es decir, que se proyecta hacia el
futuro, para dar seguridad a los interesados de que el negocio jurídico que piensan celebrar con respecto
a esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la situación registral".74.
Entonces la "preventiva para subasta" (al igual que su congénere la "certificación a pedido de
notario") produce lo que el mismo Moisset bien llama el "bloqueo registral" 75 y que se manifiesta en el
art. 25 párr. 2º ley 17801 (ALJA 1968-B-1290) cuando dice que "producirá los efectos de la anotación
preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo
otorgamiento se hubiere solicitado", pues aquí me parece que ya ha desaparecido la legitimación del
titular para disponer de la cosa, quedando solamente bajo el imperio del juez, que es el único que puede
disponer su levantamiento, por ejemplo a pedido de ambas partes o a pedido del ejecutado o de un
tercero cuando se ha cancelado la obligación, o en el supuesto de concursos y quiebras, etc.
Como corolario de lo dicho podremos sostener que mientras el embargo (cualquiera sea su tipo)
afecta al título, la preventiva para subasta afecta a la legitimación del titular, impidiéndole disponer de la
cosa o derecho.

c) Situación jurídica del inmueble

Para analizar este requisito, se deben detener minuciosamente en lo informado por el Registro
de la Propiedad en el fichón o cédula parcelaria correspondiente, tanto al momento del embargo, como al
librarse la anotación preventiva de subasta y las variaciones registrales que se puedan haber suscitado.
Problemas que se pueden ocasionar:
I.- Anotaciones de embargos e inhibiciones comunes o quirografarias
Debe tenerse en cuenta que las mismas caducan automáticamente a los cinco años, conforme a
lo cual, sólo habrá que pedir los exhortos correspondientes sobre aquellos que no hayan caducado (que
ya no figuran en el fichón).

II.- Pedidos de informes notariales u otras anotaciones preventivas de subasta

Respecto a estas, deberá pedirse mediante exhortos y/o informe correspondiente al Escribano si
han sido usadas o no dichas certificaciones, siempre que no estén caducas.

III.- Hipotecas
Se debe tener en cuenta cuando figuren anotadas hipotecas, a los fines de librar los exhortos
correspondientes y darles la posibilidad de ejercer el derecho de preferencia que les otorgue a cada

74
"Publicidad Registral", p. 231.-
75
Bien dice este autor que "las leyes de registro adscriben a estas certificaciones la garantía de la inmutabilidad de
la situación registral durante el plazo de vigencia que la ley les acuerda", ob. cit., p. 235.-
institución la legislación respectiva o en su caso solicitar la tercería de mejor derecho que le otorgue una
preferencia en el cobro.
Si no consta la iniciación de una ejecución hipotecaria, se deberá tener en cuenta el domicilio
del acreedor hipotecario que figura en el fichón.
La existencia de una anotación en los términos del art. 528 del CPCC –iniciación de ejecución
hipotecaria-, tiene sólo finalidad de dar publicidad de la existencia del juicio hipotecario.

IV.- Usufructo
La existencia del usufructo trae aparejado que la venta solo podrá hacerse sobre la nuda
propiedad, a cuyo fin deberá verificarse conforme a la normativa del Código Civil que el usufructo no
haya caducado.
El art. 38.1.d del reciente Reglamento del Registro de la Propiedad (Resolución 1/2011)
establece que serán rechazados los oficios judiciales que ordenen embargos sobre derechos de
usufructo, uso y habitación Con respecto a los que ya se hubiera tomado razón subsistirán sólo a los
fines de publicitarlos, pero no serán obstáculo alguno a la renuncia o venta de los inmuebles sobre los
que recayeren.
En un fallo la Cámara Séptima en lo Civil y Comercial, resolvió por mayoría la improcedencia del
embargo preventivo del derecho real de usufructo, fundado en que por esencia el derecho real de
usufructo no resulta cesible.76

En relación al tema del usufructo cabe hacer las siguientes distinciones:

1) Se puede subastar un inmueble afectado por el derecho de usufructo siempre y cuando sea debidamente
publicitada esa última circunstancia caso contrario puede declararse la nulidad de la venta.
2) No puede subastarse el derecho de usufructo en sí mismo, ya que para el dueño del inmueble no es
indiferente la persona del usufructuario, dado que para constituirlo se tienen especialmente en cuenta las condiciones
personales del beneficiario. También se agregan otros fundamentos tales como la discutible transmisibilidad de
dicho derecho.
El art. 38.1.d del reciente Reglamento del Registro de la Propiedad (Resolución 1/2011)
establece que serán rechazados los oficios judiciales que ordenen embargos sobre derechos de
usufructo, uso y habitación.
El art. 744 inc. e del CC y CN indica que queda excluido de la garantía prevista en el art. 743 es
decir de la garantía común de los acreedores.
Por su parte el art. 2144 del CC y CN prescribe: “Si el acreedor del usufructuario ejecuta el
derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la
conservación y restitución de los bienes”
1) Es posible embargar y subastar los frutos emergentes del usufructo por parte de los
acreedores del usufructuario por cuanto no se afecta el derecho real en sí mismo porque el
embargo no recae sobre él, salvo el supuesto del art. 2157 del CC y CN

76
Cámara 7ª en lo Civil y Comercial de Córdoba “Fernandez Daniel Francisco c/ Ortega Gustavo Adolfo y otros-
Desalojo”, Auto Nº 22 del 17.02.06, Diario Jurídico del 27.02.05.
La doctrina analizando el reciente CC y CN ha indicado que el nuevo régimen legal permite la
transmisión, embargo y ejecución del usufructo agregando que así como el usufructuario puede
transmitir su derecho, también puede ser embargado y ejecutado por sus acreedores permitiéndose en
definitiva la ejecución del derecho. También se explica que el usufructo adquirido en una subasta no
puede durar más que el plazo original. (cfr, Eduardo C. Altamirano. Oscar H. Vénica. “La subasta
judicial” p,171/172)

V.- Anotación de bien sujeto a expropiación

La ley Provincial de expropiación (art. 20 ley 6394), establece puntualmente que el bien que ha
sido declarado de utilidad pública y registrada la litis en el registro, resulta indisponible e inembargable,
por lo que no puede ser subastado. Es tema de discusión doctrinaria y jurisprudencial, si el bien sujeto a
expropiación, es pasible de ser embargado y subastado. Según una parte de la la doctrina nacional, la
indisponibilidad a que hace referencia la ley, no significa que se encuentre vedada la ejecución coactiva
o forzada.
En cambio nuestra jurisprudencia local, se ha expedido en forma contraria, considerando que el
bien sujeto a expropiación y aún cuando no haya entrado en posesión del Estado, con la sola inscripción
en el fichón registral de que se encuentra en trámite el pedido de expropiación, lo excluye del tráfico
mercantil, y consecuentemente de la posibilidad de ser subastado. La ley de expropiación, prevé la
disponibilidad e inembargabilidad del objeto de la expropiación desde el instante mismo en que la litis
sea registrada en forma. Es decir, ya desde la anotación del proceso expropiatorio en el Registro
Provincial, el bien raíz se sustrae del tráfico comercial, siendo a partir de tal oportunidad indisponibilidad
e inembargable por cualquier particular. Nada refiere la norma a la cuestión de la efectiva "adquisición
del dominio" por parte del Estado, lo cual constituye una cuestión distinta y atinente a otro tema: la
incorporación del bien en el régimen dominial.77

VI.- Inhibición general de bienes por orden juez concursal

En el caso de surge la inhibición general de bienes a nombre del ejecutado, ordenada por un
juzgado concursal, se debe tener en cuenta la fecha de apertura del concurso o la declaración de la
quiebra, para determinar si la deuda es pre o post concursal.
Si es concurso, las acciones por deudas anteriores se atraen (salvo en el supuesto de una
ejecución prendaria o hipotecaria, las cuales de conformidad al art.21 de la Ley Concursal continúan su
trámite ante el juez civil) y las posteriores se continúan las acciones ante el juez civil, pudiendo
subastarse comunicando al juez concursal y solicitando el levantamiento de la inhibición al solo efecto de
la subasta.
En el caso de la quiebra, no podrá subastarse, por el desapoderamiento que trae aparejada tal
declaración; sin importar si la deuda es pre o post concursal.

77
Tribunal Superior de Justicia de Córdoba, Sala Civil y Comercial de Córdoba, 11/6/02, Sentencia N° 70,
"TI.CA.RI. SRL c/ Municipalidad de Córdoba -Demanda Reivindicatoria- Recurso Directo-", Semanario Jurídico T°
86, 2002, pag.20
 En este punto también se debe tener en cuenta que las inhibiciones ordenada por el juez
concursal no tienen caducidad automática y permanecen mientras perdure el estado de falencia.
Las otras inhibiciones personales quedan levantadas a los fines de la venta (art.600 CPC).

VIII.- Anotación de litis

La existencia de una anotación, no impide la subasta, pero no se cancela y se le anoticia al comprador
sobre la litis que recae sobre el inmueble. En definitiva, el adquirente c estaría comprando un juicio, ya
que se coloca en la misma situación del ejecutado.

IX.- Inembargabilidad de bien hipotecado para la vivienda por Banco Hipotecario Nacional (Ley 22.322)
La inembargabilidad de estos inmuebles hipotecados se encuentra contenida en el art. 34 de la
ley 22.322, el que se extiende al Banco Hipotecario S.A. según el art. 28 de la Ley 24.855 78. Ahora bien,
de conformidad a esta norma, serán registrables las cláusulas de inembargabilidad contenidas en
escrituras que no exceda del día 03.08.07
Conforme a la doctrina judicial del TSJ el beneficio previsto por esta ley nacional se extiende
aun con posterioridad a la extinción del gravamen hipotecario, siempre y cuando se mantengan las
condiciones establecidas en la norma legal citada. 79

X.- Bien de familia

En el caso que el bien esté afectado al bien de familia, la embargabilidad o no del bien, va a
estar condicionada a la fecha del crédito que se pretende ejecutar y en caso que sea oponible la
inscripción, se deberá pedir su cancelación para poder subastar. En principio no hace falta para
subastar, pero de todas formas es necesario acompañar el auto de cancelación para inscribir el bien
subastado.
Asimismo se ha considerado la posibilidad de que el juez declare de oficio la desafectación del
bien, cuando del expediente surge que no se cumplen los requisitos marcados por la ley respectiva (art.

78
ARTICULO 28. - Derógase la ley 24.143, con excepción de las obligaciones y de las exenciones contenidas en los
siguientes artículos:
a) El artículo 3, hasta la fecha de la constitución de la sociedad Banco Hipotecario S.A. continuando vigente para las
operaciones de crédito concretadas hasta ese momento;
b) El artículo 13 y el artículo 17, los que continuarán vigentes para las operaciones realizadas y las que se realicen
en el Banco Hipotecario S.A. dentro del plazo de diez (10) años a partir de la vigencia de esta ley.
Derógase la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional, según texto ordenado por Decreto 540 del 26 de marzo
de 1993, con excepción de las facultades y privilegios contenidos en los artículos 24 inciso l), 33, 34, 36, 37, 38, 39,
40, 41, 45, 47 a 49, 51, 54 y 56, los que continuarán vigentes para las operaciones concretadas y que se concreten
dentro del plazo de diez (10) años a partir de la vigencia de esta ley.
79
Tribunal .Superior de Justicia de Córdoba, Sala Civil y Comercial. “Gorosito, Raúl E. c/ Pedro Moyano y otros -
Abreviado-Recurso de Casación”, Auto Interlocutorio Nº 321 de 11.03.03, Semanario Jurídico N°1412, p. 593. En
igual sentido se ha expedido la Sala Laboral del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba, “Sarandon Héctor R. c/ La
Casa del Apicultor y sus propietarios- Indemnizaciones- Recurso de Casación” Sentencia N° 42 del 24.05.06
Actualidad Jurídica Nº 106 p. 6941.
34, 36 y 41 de la ley 14.394, como sería que no se encuentre habitado el bien), siempre que se garantice
el derecho de defensa de los litigantes.80
X . Vivienda Única

Más allá de la inconstitucionalidad del art. 58 de la Constitución Provincial y de sus leyes reglamentarias
(ley 8067 y 8998) y leyes provinciales de suspensión de las ejecuciones que tienen por objeto la vivienda
única del deudor (hoy ley 9724, además de la 9322 que comprende ejecuciones de deudas
originariamente contraídas en dólares), si nos atenemos a los textos legales provinciales la subasta no
puede realizarse. Obviamente que el ejecutante debe plantear la inconstitucionalidad del art. 58 y de su
ley reglamentaria. La cuestión debería dirimirse, en definitiva, previo al nombramiento del martillero. La
misma tacha de inconstitucionalidad merecen generalmente las leyes provinciales de suspensión de las
ejecuciones. Deberá ponderarse además antes de designar martillero si el inmueble ejecutado no se
encuentra comprendido en el nuevo marco de protección de la vivienda dispuesto en el art. 244 y ss del
CC y CN. Con la sanción del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación se eliminó el régimen del bien
de familia. El nuevo marco de protección de la vivienda dispuesto en el art. 244 y ss del del CC y CN
reemplaza el régimen de la ley 14394 que exige menos requisitos que aquel y confiere al resguardo de la
vivienda una amplitud mayor. Además de las normas citadas deben tenerse en cuenta los arts. 456 y 522
del CC y CN que establecen supuestos de inejecutabilidad de la vivienda en el marco del matrimonio y
de la unión convivencial respectivamente.La afectación de la vivienda al régimen del art. 244 y ss del CC
y CN produce como consecuencia que el bien sea inejecutable por deudas posteriores (art. 249 CC y
CN), sin embargo al igual que ocurría con el régimen de la ley de bien de familia, algunos acreedores sí
pueden ejecutar el bien, pese a ser posteriores, v.gr. por expensas.
(cfr. Eduardo C. Altamirano. Oscar H. Vénica. “La subasta judicial” p.68/71)

XI.- Indisponibilidad de bienes

La indisponibilidad no está prevista en nuestro ritual pero es admitida sin hesitación por vía
jurisprudencial. Tiene por finalidad impedir que el deudor venda o grave sus bienes cuya interdicción se
dispuso. No es genérico como en la inhibición, sino que recae específicamente en uno o algunos bienes
individualizados. Tampoco tiene incidencia sobre un embargo que se trabe sobre los mismos ya sea con
anterioridad o a posterioridad a la indisponibilidad, pues no da preferencia alguna en el pago. La
indisponibilidad es una prohibición al titular del bien para que se abstenga de modificar su situación
registral. Su efectividad emana por la publicidad, que terceros acreedores puedan por vía judicial
embargar luego y subastar el bien en cuestión, para satisfacer sus acreencias, puesto que aquella
indisponibilidad tan sólo procura evitar que el deudor pueda transferir, transformar modificar sus
derechos reales inscriptos. 81

80
Tribunal Superior de Justicia, Sala civil y Comercial, AI Nº 147 del 17.06.10 “Juarez Nilda E. c/ Viterman Ochoa y
otro”, Actualidad Jurídica Nº187 pag. 1119.
81
Cámara 8va.en lo Civil y Comercial, AI N 17 del 22.02.91, in re: “Llaryora Jorge Guillermo c/ Reyna Novillo Martha
s/prepara via ejecutiva - indisponibilidad de bienes”, Semanario Jurídico Nº 836, pag.40.
 XII Bienes sometidos al derecho de retención: el art. 2592 inc. d del CC y CN dispone que la
facultad de retención no impide el embargo y subasta judicial de la cosa retenida, por otros acreedores o
por el propio retenedor. En estos casos, el derecho del retenedor se traslada al precio obtenido en al
subasta con el privilegio correspondiente (art. 2582 inc. d del CC y CN)

Lo importante al analizar la situación jurídica del inmueble es tener en cuenta que toda inscripción
registral no informado, es inexistente para el proceso, salvo conocimiento efectivo de la parte. En todo
caso, cabría la responsabilidad del registro y es lo que se ha dado en llamar, el problema de la Fuga
Registral.

c) Base imponible
Para determinar la misma, se piden los oficios correspondientes y es importante su
determinación, porque constituye la base para las posturas (art.579 CPC). Se tiene en cuenta para su
determinación la situación jurídica del inmueble (vgr nuda propiedad) y el estado de ocupación del
mismo (poseedores o locatarios).

d) Situación fáctica del inmueble: Estado de ocupación

En este punto, la constatación que realice el oficial de justicia, que con buen criterio, debe ser
hecha con una antelación no mayor a dos meses de la fecha de la subasta, es de suma importancia por
los efectos que tiene para determinar la base (es inferior si está ocupado) y para decidir la entrega de a
posesión; por lo que debe constar en forma clara al publicarse los edictos.
Así como es importante conocer la situación jurídica del inmueble, reviste igual consideración el
estado físico o material del mismo, por las consecuencias que trae aparejada esta situación de hecho a
los fines de vender y de perfeccionar la venta.
El inc. 5 del art. 569 del CPCC manda constatar el estado de ocupación, en todos los casos, y
no solamente si las circunstancias lo aconsejan, como previene el art. 576, último párrafo, CPN. En el
orden nacional no obstante esa ausencia de imperatividad, se ha declarado que es imprescindible, antes
de la subasta, conocer con exactitud el estado de ocupación del inmueble.82.
Esta constatación puede llevarse a cabo por reconocimiento judicial o por mandamiento al oficial
de justicia o juez de -paz., asentándose lo que resulte de las manifestaciones de los ocupantes y lo que
advierta el propio funcionario. En el caso de los remates extrajudiciales previstos por la ley 24.441 las
constataciones las realiza un escribano.
Cualquiera sea el resultado de la constatación, que debe incluirse en los edictos (art. 575, inc. 9),
no obsta a la subasta, pero en determinadas circunstancias, debe existir una precisa indicación de las
limitaciones que surjan para el comprador en cuanto a la entrega del bien.
Según el Acuerdo Reglamentario Nº 5. serie "B", del 5 de agosto de 1986 art. 1 "B. Cuando
efectúe (el oficial de justicia) constataciones en inmuebles a los fines de la subasta, deberá identificar

82
CNCom. B, LL 1980-C-542.
número, calle y barrio en que está situado y si aquellos primeros no existieran, todos los datos que
permitan facilitar su ubicación, describiendo en lo posible las condiciones del terreno, si está tapiado o
cercado; medidas aproximadas. Si hubiera edificación, características generales de ésta, número de
dependencias y en particular estado de las paredes, revoques, pisos, techos, accesorios, etc. Deberá
asimismo informar si en el lugar que se efectúa la constatación o en la zona existen servicios de luz
eléctrica, agua corriente, gas, cloacas; y si la calle de ingreso al inmueble está pavimentada o no. B. bis.
El oficial de justicia deberá individualizar a quienes ocupan el inmueble, y en que carácter lo hacen. Si
fueran inquilinos, si tienen o no contrato de locación, vencimiento del mismo y precio de la locación.
Asimismo consignará nombre y domicilio del propietario".
En el caso de inmueble (única matrícula) que tiene divisiones físicas que no figuran en el fichón
catastral, como negocios, cocheras, terreno ocupado por un tinglado en su parte anterior, distintas
oficinas ocupadas por varias o distintas personas (ej ejecutado y terceros) esta constatación influye a los
fines de poder precisar la ocupación del bien a los fines de la subasta y por otra parte a los fines de
determinar la aplicación de la leyes referidas a la vivienda única (8067 y 8998) y las de emergencia que
se encuentran vigentes (9136, 9154 y 9186), ya que a través de la constatación se puede decidir sobre la
posibilidad o no realizar dicha subasta.
Si está ocupado por el ejecutado o su familia, se debe limitar a realizar tal aclaración.
En el supuesto de que el ocupante esgrima la existencia de un contrato de locación, se debe
insistir en la presentación del mismo, y tomar todos los datos de quien figura como locador y locatario,
fecha de vencimientos y demás condiciones del contrato. Si fuera posible conseguir que se expida una
copia del mismo, la que se deberá acompañar con el acta.
En muchas oportunidades se ha dado el caso que el que figura como locador no es el ejecutado
y titular registral del inmueble, si no que podría ser un poseedor (vgr comprador con boleto), en cuyo
caso debe indagarse si conoce el ocupante la relación entre el locador y el titular registral, etc.
Otra situación muy común, sobre todo en el caso de las ejecuciones hipotecarias, son contratos
antidatados, pagados en su totalidad, por un plazo de diez o más años, los que deben ser peticionados
en esa oportunidad y siempre en estos casos, debe ser clara la expresión del oficial de justicia que el
ocupante se ha negado a mostrar o exhibir documentación alguna. Ello no obsta en algunos casos, que
ante el conocimiento del ejecutante, el mismo presente por vía incidental la inoponibilidad de dichos
contratos, sobre todo en el marco de una ejecución hipotecaria (art. 3936 del CC)
Lo mismo si el ocupante manifiesta otras condiciones personales, deben indicarse con precisión:
usufructuario, derecho de habitación, casero, empleado del dueño, comodatario, etc. En algunos casos
no es necesario pedir documentación al respecto, como en el caso del usufructuario porque se supone
que el mismo debe surgir del fichón registral, o cuando el ocupante dice que se lo ha prestado el
ejecutado, ya que dicha manifestación resulta suficiente para posteriormente ordenar el lanzamiento. No
obstante ello cuanto mayores datos se puedan verificar, mejor es el resultado de la constatación.
Esto es así, porque no es lo mismo poner en el edicto que el inmueble se encuentra ocupado por
un inquilino (que se supone que el ejecutado es el locador y cuyo contrato debe respetarse por los
mínimos legales de conformidad al art. 1498 del CPCC) a decir que se encuentra ocupado por un tercero
que el lo ha alquilado a otro tercero. Las implicancias sobre la toma de posesión resultan totalmente
distintas.

d) Subasta de inmuebles en countries y barrios cerrados

Se ha explicado que cuando el deudor es titular de una unidad funcional en un club de campo o barrio
cerrado sometido al régimen de la propiedad horizontal, la cuestión no entraña dificultades ya que se
subasta la unidad funcional, comprensiva de los derechos que tiene sobre el sector privativo como así
también sobre el que recae sobre las cosas y sectores comunes. La cuestión difiere si se trata de un
complejo que está organizado bajo un régimen distinto. De los estatutos organizativos de estas
entidades surgen varias cuestiones que pueden tener importancia por ej. si la administración del barrio
puede ejercitar el derecho de admisión respecto de quien resulte adquirente en el remate. Los autores
opinen que no puede tratarse del mismo modo el supuesto que el club de campo o barrio cerrado se
presentó en el expediente e informó sobre los recaudos que el eventual comprador debía cumplir y sobre
el control de admisión a que debía someterse, acompañando el estatuto o reglamento que imponían tal
control, que aquel otro caso en que se presentó y nada dijo o directamente no se presentó en la
ejecución.
En el primer caso, el comprador debe interiorizarse para conocer cuáles son las condiciones de venta del
inmueble, las obligaciones que asumía y las que imponía el marco jurídico interno del club de campo o
barrio cerrado. Todas estas cuestiones obviamente deberían aclararse en el decreto que ordena la
subasta.
En el segundo supuesto, en cambio, nada podría imputarse al comprador. En tal caso opinan los autores
cabe reconocer a este último la opción de rescindir el acto del remate o bien adquirir la parcela en los
términos indicados, esto es sin derecho a utilizar los sectores de esparcimiento y ello sin perjuicio de
intentar la revisión judicial de la decisión que le hizo valer el derecho de admisión, la que deberá
efectuarse por la vía y forma que corresponda.
Los estatutos o reglamentos de los clubes de campo o barrio cerrados son de fundamental importancia
habida cuenta de un sinnúmero de cargas y/o limitaciones a los derechos que en concreto se pueden
tener sobre las parcelas destinadas a vivienda (ej destino que se les debe dar, tipo de construcciones, el
material a utilizar, tiempo en que debe hacerse la construcción, etc) y en general dentro del complejo (ej.
prohibición de circular en motocicleta en determinados horarios, etc) lo cual impone su temporánea
agregación al expediente a los efectos que los interesados en intervenir en la subasta se encuentren en
condiciones de interiorizarse sobre su contenido.
El CC y CN ubica a los conjuntos inmobiliarios en el ámbito de los derechos reales (art. 1887 inc. d, 2073
y ss). Si bien se lo regula como un derecho real autónomo hay cierta remisión a la normativa de la
propiedad horizontal (art. 2075 del CC y CN). El art. 2085 del CC y CN autoriza a que en el reglamento
de propiedad y administración se prevean limitaciones para la transmisión de unidades, siempre que no
impliquen impedir la libre transmisión y adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario. A su vez, el reglamento también puede establecer un derecho de preferencia en la
adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios en las unidades privativas.
(arts. 1165 y 1166 del CC y CN) Ello implicaría un trámite en cierto modo similar al previsto para la venta
de cuotas de las SRL. (cfr. Eduardo C. Altamirano. Oscar H. Vénica. “La subasta judicial” p.225/227)

Bienes Muebles
De conformidad a lo dispuesto por el art. 570 del CPCC se debe realizar:
a) Intimación al deudor para que manifieste si los bienes están embargados o prendados.
b) Informe al Registro Prendario: Solamente en los casos establecidos en el art.35 de la ley de
prenda: i) bienes pertenecientes a un fondo de comercio; ii) patente especial; iii) bienes sometidos al
control de Oficina Pública.
c) Si se trata de un bien registrable –vgr automotor- debe pedirse informe sobre la situación
jurídica del mismo, aplicándose los mismos principios que resultan aplicables a los bienes inmuebles.
Ahora bien para poder subastar los bienes muebles, debe procederse a la medida ejecutoria, a
través del secuestro de dichos bienes, los cuales pueden encontrarse ya embargados y dados en
depósito al ejecutado o directamente (en un solo oficio) puede procederse al embargo y secuestro del
bien ya que estamos en la etapa de ejecución de sentencia. Esta medida debe realizarse a través del
oficio correspondiente librado por el juez a través del oficial de justicia.
En caso de los automotores, deberá librarse al Registro de la Propiedad del Automotor
correspondiente la orden de previo informe de dominio y gravámenes se procede al bloqueo de dominio,
para su venta. En estos casos debe tenerse en cuenta que dicho bloqueo tiene un plazo exiguo de
quince días, por lo que deberá constar en el decreto de remate que debe encontrarse vigente a la fecha
de la subasta.
Por otra parte, dado que la inscripción registral tiene carácter constitutivo, mientras el auto siga
inscripto a nombre del deudor puede perseguirse contra el tercero poseedor (no inscripto y aún cuando
tenga el formulario 08 con firma certificada), sin perjuicio de los derechos que éste pude hacer valer en
contra del ejecutado. DE ninguna manera puede procederse al secuestro si el bien no se encuentra
inscripto a nombre del ejecutado sino de un tercero y debe evitarse el llamado despojo judicial.
Distinto es el caso del secuestro en el marco de una ejecución prendaria, ya que por el ius
persequendi, puede perseguirse coactivamente el bien en manos de terceros inscriptos como nuevos
titulares registrales, siempre y cuando la prenda se encuentre debidamente inscripta; caso contrario sólo
podría perseguir en contra del ejecutado.
En el caso de los bienes en condominio, el secuestro, en tanto acto procesal indispensable para
la eficaz realización de la subasta (art. 570 inc. 3º CPCC) puede diligenciarse aunque se trate de un bien
(mueble registrable o no) en condominio, siempre que el mismo sea habido en manos del ejecutado83. De
forma tal que, la sola circunstancia de que el deudor no resulte único propietario de la cosa a subastar,
no obsta el despacho favorable de aquélla medida previa, cuyo norte es, debe decirse, garantizar la
integridad del bien y la utilidad del remate.

83
Oscar Hugo Vénica: “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba – Ley 8465”, Tomo V, Marcos
Lerner Editora Córdoba, agosto de 2002, p. 378, nota 10)
 Por Acuerdo Reglamentario Nº147 Serie B del 09/05/2017 el TSJ resolvió aprobar el
“Reglamento de la Subasta Judicial Electrónica” con el objetivo de brindar mayor transparencia evitando
las prácticas de colusión, logrando una mayor difusión y posibilidad objetiva de ampliar el alcance
territorial permitiendo la obtención de mejores precios de los bienes a subastar garantizando la seriedad
y eficacia de la subasta, así como la sencillez y economía de recursos.
Cabe señalar que el reglamento habilita al Tribunal a optar por realizar la subasta de acuerdo al
sistema tradicional es decir conforme las normas de los arts. 570 y cc del CPC, para ello debe justificar
tal decisión y los motivos pueden asentarse en las características del bien a vender, su valor probable de
venta o cualquier otra razón que se estime suficiente a criterio del órgano judicial interviniente.

Trámite propiamente dicho de la subasta.

1. Orden de Remate
Sabemos que la subasta judicial es el acto a través del cual se produce la realización forzada de
los bienes del deudor.-
Cumplidas las diligencias de los arts. 569 o 570, el tribunal podría disponer sin más el remate de
los bienes embargados. Pero a pesar de lo imperativo de la norma se requiere petición de parte
interesada, normalmente el ejecutante; ello en virtud del principio dispositivo del fuero civil.
El martillero puede pedir la designación de día, hora y lugar de subasta, según el art. 51, Lp.
7191.Si la orden se limita a disponer la subasta del bien afectado, sin ninguna otra especificación, se
entiende que lo comprende en su totalidad. Solamente es necesaria la aclaración cuando se remata una
parte indivisa, o un desmembramiento del dominio, p. ej. usufructo o nuda propiedad.
2. Contenido del decreto
Analizaremos todos los requisitos que debe reunir un decreto de subasta:

*Día y hora
Se incluye, la indicación del día y hora de la subasta en la orden de venta, que puede
establecerse para día u hora inhábiles "si conviniere para obtener un mejor resultado" (art. 573)
* Lugar
Como regla, la subasta se lleva a cabo en el mismo tribunal donde tramita el juicio, pero al igual
que respecto del día y hora, permite, que se realice el correspondiente al "lugar donde se encuentren los
bienes", dentro o fuera de la Provincia, de oficio o a petición de parte.
En este supuesto, corresponde oficiar al "tribunal competente de igual grado", quien a su vez,
encomendará al juzgado de paz lego correspondiente, en su caso.
Si los bienes se ubican dentro de la competencia territorial de un juzgado de paz lego,
perteneciente a la del tribunal ante el que tramita el juicio, basta con encomendar directamente al titular
de aquélla autorización del acto (art. 583, 2 párr.).
La comunicación debe contener las indicaciones del art. 571,incs. 2, 3 y 4, con la prevención del
oportuno cumplimiento de los párrafos finales del mismo dispositivo, lo que queda a cargo del oficiado,
luego de que éste fije día y hora, como asimismo la publicación de los edictos. Realizada la subasta,
culmina la actuación del tribunal requerido, correspondiendo los trámites posteriores al oficiante.
Si el oficio es remitido a un tribunal de otra jurisdicción, la diligencia se cumple de acuerdo con la
ley del lugar, salvo que se determine expresamente la forma de practicarla, transcribiendo las
disposiciones pertinentes (Convenio aprobado por Ln. 22.172, arto 2). Por lo que corresponde incluirlas
si fuera necesario.
El art. 2 de la Ley 22172 se refiere a la ley aplicable, que se corresponde con la del tribunal al
que se remite el oficio, y la orden debe ser cumplida, salvo que afecte el orden público del juez oficiado.
Por otra parte, el art. 4 de la Ley 22172 limita las facultades del juez oficiado.
*Publicidad a realizarse
Los edictos (art. 574 del CPPCC), son obligatorios, por lo que deben cumplirse las normas
respectivas, de modo que al juez únicamente le cabe indicar la cantidad de veces de aparición y el
período dentro del cual serán publicados, y disponer, en su caso, el oficio a los fines de su fijación en la
sede del juzgado de paz y de la municipalidad más cercanos. Eventualmente, establecer los otros
medios de publicidad autorizados por el art. 577 del CPCC.
Respecto de la publicidad facultativa (art. 578 del CPCC), también integra el contenido de la
orden de subasta, si estuviera pedida, pero no hay impedimentos para disponerla con posterioridad.
*cumplimiento de leyes fiscales
El decreto debe contener la obligación del martillero de cumplimentar los arts. 9 y 13 de la ley
23.905/91 y por otro lado hacer saber al comprador que se encuentran a su cargo los trámites y gastos
de inscripción que corresponda, incluido el impuesto para el Fondo para la Prevención de la Violencia
Familiar (art. 24 de la ley 9505).
*Base para la subasta e incrementos mínimos de ella
En relación a los inmuebles la base mínima es la imponible para el pago del impuesto
inmobiliario provincial (art. 569 inc. 5 del CPCC), como lo previene el art. 579, 1 párr., salvo que las
partes hubieren convenido otra, como suele ocurrir en las hipotecas. El tribunal carece de facultades
para ponderar el acierto o el error de la tasación del fisco.
El acreedor hipotecario puede pedir aumento de la base para la subasta teniendo en cuenta la
acreencia hipotecaria.
Por otro lado, aquel monto puede ser disminuido, prudencialmente, a pedido de parte, si del
informe del art 569, inc. 4, resultare que el bien se encuentra ocupado por terceros (art. 579, 2 párr.),
pues esa circunstancia importa, obviamente, una desvalorización de la cosa, desde que pueden
presentarse dificultades para la desocupación (art. 598), y de no admitirse esa reducción podría redundar
en el fracaso del remate por falta de interesados.
En caso de nueva subasta por ausencia de postores, se lleva a cabo por las dos terceras partes
o sin base (art. 584). Pueden disponerse ab initio fechas de subastas sucesivas, con y sin base, aunque
no es usual.
En cuanto a los incrementos mínimos aceptables de las posturas sobre la anterior, es del uno por
ciento de la base (art. 579, 5 párr.) y no de la anterior postura. Esto significa que cada postor debe sumar
al monto de la postura precedente el uno por ciento de la base, p. ej., si ésta es de $ 10.000 Y se oferta
ella, la siguiente debe ser de $ 10.100, la que le siga de $ 10.200, la subsiguiente de $ 10.300, y así
sucesivamente.
En la nueva subasta por fracaso de la anterior, como se realiza sin base, rige el último párrafo
del art 579, fijando el tribunal prudencialmente el monto mínimo, en pesos, del incremento.
En cuanto a los demás bienes, la regla es que salen a la venta sin base (art. 579, 3 y 4 párr.),
pero puede fijarse a pedido de las partes, o si éstas así lo hubieren convenido, como puede suceder en
las prendas con registro.
Si se trata de ejecución prendaria la base es el importe del crédito (art. 31, DLn. 15.348/46), con
los incrementos que disponga el sistema contenido en el mismo titulo.
De tratarse de remate de derechos personales o posesorios sobre inmuebles, el tribunal puede
disponer base de acuerdo con la correspondiente al impuesto inmobiliario (art. 569, inc. 4), o el monto
"que resulte del aforo zonal aplicable aplicado a la superficie del inmueble, con la reducción que el
tribunal estimare conveniente en razón de la naturaleza de esos derechos" (art. 579, 3 párr.).
Disminución que tiene un fundamento semejante a la prevista en el 2 párr., así como a su respecto el
valor venal del inmueble experimenta una reducción al estar ocupado por terceros, aquí esa baja se
produce por el hecho que no se subasta el inmueble en sí mismo.
En cuanto a los incrementos de las posturas, rige el art 579, último párrafo .

*Forma de pago del precio y comisión del martillero

Este punto se encuentra regulado en el arto 580 del CPCC, del que resulta cómo y en qué
oportunidades, se debe abonar el precio de compra y la comisión del martillero: en efectivo, moneda de
curso legal, pesos, o cheque certificado (arts. 48 y 49, ley de cheques), pudiendo emplearse ambos
medios.
A partir del dictado del Acuerdo Reglamentario Nº 89 del 27.09.11, se deberá consignar en el
decreto de subasta, que si la suma que debe abonarse supera los treinta mil pesos ($30.000) deberá
realizarse mediante depósito bancario.
En todos los casos, debe pagarse en el acto la comisión del martillero a cargo del comprador
(art. 580, incs. 1 y 2).
Respecto de los muebles y semovientes, no registrables, el pago del precio es de contado (art.
580, inc. 1) también en el mismo acto de subasta.
Si se trata de muebles y semovientes registrables, o inmuebles (art. 580. inc. 2), se debe abonar
el veinte por ciento al finalizar el remate, y el saldo luego de la aprobación del mismo.
Los párrafos finales permiten alterar esas condiciones, con la finalidad que el precio sea
ingresado con mayor celeridad, o de obtener un mejor resultado. Así, si los registrables, inmuebles son
de escaso valor, el tribunal puede de oficio o a petición de parte ordenar el pago como si se tratare de
muebles no registrables, de contado.
No es necesario precisar la comisión correspondiente por cuanto ella resulta, expresamente. del
art 81, Lp. 7191, según la clase de bienes involucrados.

En el decreto de subasta se pide actualizar planilla, y si bien no es requisito previo a la subasta

es conveniente por lo dispuesto por el art. 582 CPCC.
También se consigna en el decreto de subasta si procede o no la compra en comisión. La
compra en comisión consiste en adquirir un bien para un tercero, a quien se designa con posterioridad.
En general se adopta como modalidad para adquirir el bien y antes de tener que pagar el saldo de precio
se le transfiere por una suma mayor a la que se pagó en el remate indicando a este tercero como el
comitente. Si se denuncia al comitente y éste acepta el comisionista queda liberado de su posición
contractual y si no lo hace en tiempo oportuno la relación queda definitivamente trabada con aquél. En
la ejecución hipotecaria no se permite compra en comisión. (art. 3936 CC).
Algunos tribunal recién incluye la vista prevista por el art. 569 del CPCC en esta oportunidad, ya
que hay seria probabilidad que la subasta se realice, a los fines de no generar tercerías de mejor
derecho que resulten abstractas por inexistencia de la ejecución.

3. Notificaciones y comunicaciones
El decreto de subasta debe notificarse a:
a) a las partes: en el domicilio constituido, con una anticipación de diez días. Si el demandado
está rebelde, resulta de aplicación el art.112 CPC; por lo que no debe notificarse al domicilio real.
b) a los terceros acreedores:
1) Acreedores Hipotecarios que surgen del informe registral: Se los debe notificar con diez días de
antelación al domicilio que conste en el fichón,
2) Acreedores Hipotecarios o Prendarios con juicios iniciados: Se deben librar los exhortos a los
juzgados correspondientes, también con diez días de anticipación.
Por práctica tribunalicia se entiende suficiente la toma de razón por parte del juez exhortado, en el
plazo prefijado, estando debidamente certificado por el tribunal. En ambos casos, la no
comparecencia al proceso, no puede ser interpretada como una renuncia a sus privilegios.

En estos dos primeros casos la notificación tiene como objetivo que planteen la correspondiente
tercería de mejor derecho, y tienen derecho a pedir aumento de base, vigilar todos los trámites de la
subasta (vgr controlar los edictos, rechazar el pedido de eximición de consignar del ejecutante, etc)
3) Notificación a los acreedores embargantes: La técnica es ponerlos en conocimiento, mediante
los exhortos librados a los tribunales correspondientes.
Siempre corresponde respetar el plazo de diez días de antelación a la fecha de la subasta. O sea
que basta la comunicación al otro tribunal sin perjuicio de que éste ordene la notificación al acreedor
embargante.
Según el arto 22, inc. g, Carta Orgánica del Banco de la Provincia de Córdoba "Cuando los bienes
reconozcan embargos u otras cauciones a favor del banco, los jueces deberán notificarlo, con quince
días de anticipación a la subasta, para que aquél pueda ejercer los derechos que le asisten". Resulta
entonces, a diferencia del régimen general, una mayor anticipación, quince días, y por otro lado que en
lugar de comunicar al tribunal por cuya orden se anotó la medida, corresponde notificar, por cédula, al
domicilio de la casa central. Esta norma es inconstitucional a la luz del arto 178, 1 párrafo de la
Constitución Provincial, que dispone que la Provincia, los Municipios y las "demás personas jurídicas
públicas", pueden ser demandadas "sin que enjuicio deban gozar de privilegio alguno", puesto que los
otros acreedores embargantes no gozan de prerrogativa semejante.
En todos estos casos, estos acreedores como no tienen privilegio, no pueden solicitar aumento de
base y solamente en el caso de que revistan la categoría de primer embargante, pueden deducir
tercería de mejor derecho.. La norma tiene por finalidad permitirles el ejercicio de sus derechos, así
como hacer valer un crédito preferente, si fuere el caso.
4) En el caso de remate de cuotas de SRL cuando se encuentre restringida su transmisibilidad, la
subasta debe notificarse con quince días de anticipación (art. 153 4º párr. Ley de Sociedades) a
la sociedad, en el domicilio social inscripto.
Las acciones de una S.A. se venden en bolsa (art. 565 del CPCCC) no hace falta la subasta.
La notificación debe hacerse por alguno de los medios del art 143. inc. 1 al último domicilio social
que resulte del informe del Registro Público de Comercio (art. 570, 5) y si el mismo no consta
inscripto, la notificación deberá realizarse por edictos.

5) Notificaciones especiales. A más de las notificaciones referidas, se debe notificar en forma

especial a:

a) Banco Hipotecario S.A.: salvo que se diera el supuesto del art.35 de la Ley 22.232 se le debe
notificar al banco a los fines de que ejerza su derecho de preferencia para realizar la subasta dentro de
los sesenta (60) días hábiles de notificado.
El art. 37 de la Carta Orgánica, aprobada por Ln. 22.232, Lo. Dn. 540/93, dispone "Sin perjuicio
de lo determinado en el artículo 34, respecto de la inembargabilidad de la única vivienda propia, en todos
los casos, si el bien gravado fuere objeto de acción judicial el Banco gozará del derecho de preferencia
para realizar la subasta. La sentencia en los juicios ejecutivos y el auto que manda llevar adelante la
ejecución en los demás casos, serán notificados mediante cédula al Presidente del Banco en el domicilio
de su Casa Central. Recibida la cédula, el Banco hará saber al Juzgado en los autos respectivos, si hará
uso de su derecho de preferencia, dentro de sesenta días hábiles de notificado. Vencido dicho plazo, el
Banco perderá el derecho de preferencia y el tribunal podrá seguir sus actuaciones".
Se desprende de la norma que se impone el deber de notificar a la entidad con anterioridad a la
subasta, la sentencia de remate en los juicios ejecutivos, o el proveído que ordena ejecutar la sentencia
en los declarativos; a los fines de que la entidad pueda ejercer su derecho de preferencia en la venta.
Esto significa que, en cuanto conste que el inmueble reconoce hipoteca a favor del Banco, el
remate únicamente puede disponerse siempre que, transcurrido el plazo, el Banco no hubiere
comunicado que ejerce el derecho de preferencia.
Esta misma reglamentación es aplicable a otros bancos que realicen operaciones similares al
banco hipotecario."Según el art. 1, Ln. 15.283 "Las disposiciones establecidas para las operaciones de
crédito real con garantía hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere a privilegios y
ejecución especial, consignado en la Ley Orgánica de dicha institución, como así las que se establezcan
en el futuro al respecto, alcanzarán a los bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen
operaciones similares".
 Luego, siempre que el embargo hubiere recaído sobre inmuebles que reconocen hipoteca por
préstamos semejantes a los que otorga el Banco Hipotecario Nacional, a favor de los bancos
mencionados, debe cumplirse con el arto 38 de la Carta Orgánica de aquél(33).

b) Banco de la Nación Argentina: Las hipotecas de cualquier grado o naturaleza constituidas a

favor de éste banco, gozan de la misma preferencia.
En virtud del art. 29 de la Carta Orgánica del Banco de la Nación Argentina, Ln. 21.799 "las hipotecas de
cualquier grado o naturaleza que se constituyan a favor del Banco tendrán las mismas prerrogativas,
privilegios y el régimen de ejecución especial atribuido por la ley a favor del Banco Hipotecario Nacional".
En consecuencia, ya diferencia del arto 1, Ln. 15.283, se trate o no de operaciones similares a las del
Banco Hipotecario Nacional, el trámite está sometido al cumplimiento del art 38 de la Carta Orgánica del
último, pudiendo el Banco ejercer el derecho de preferencia para la realización de la subasta.

c) Con relación al Banco de la Provincia de Córdoba, siempre que el inmueble esté gravado
con hipoteca, que tenga causa en operaciones similares a las del Banco Hipotecario debe procederse de
conformidad a lo establecido ut-supra. Es decir gozan de la misma preferencia; caso contrario no
corresponde otorgar plazo alguno para proseguir con la ejecución.(vfr, la hipoteca abierta, para
garantizar una cuenta corriente bancaria o comercial, que no es de las operaciones que realiza el Banco
Hipotecario, no gozaría el Banco del derecho de preferencia referenciado).
De acuerdo con el arto 22, inc. f, Lp. 5718 (1.0. Lp. 6474) Carta Orgánica del Banco de la
Provincia de Córdoba "Cuando los jueces ordenen, en juicio de terceros, la venta de bienes que
reconozcan hipoteca a favor del Banco, se deberá dar cumplimiento previo a lo dispuesto por la ley
nacional n° 15.283, concordantes y modificaciones".
Es necesario aclarar que si la hipoteca no responde a un préstamo de los que realiza el
mencionado Banco de la Nación, basta la simple notificación, puesto que en tal caso el Banco de la
Provincia de Córdoba carece del derecho de preferencia para llevar a cabo la subasta, solamente se le
reconoce el art l, Ln. 15.283, en el supuesto contrario, al aludir a operaciones similares. Luego, no
corresponde esperar plazo alguno para proseguir con la ejecución.

Si algunos de estos bancos ejercen su derecho de preferencia, proceden ellos a realizar la

subasta en sus respectivos juicios.
Ahora bien, una vez hecha la opción, si pasa el tiempo y no realizan trámite alguno,
consideramos que se lo puede intimar, por el plazo que fije el juez de la ejecución, para que lo inicien o
prosigan bajo apercibimiento de continuar el trámite originario.
Si la notificación o comunicación no se hubiere hecho con la debida antelación, al interesado
cabe plantear la nulidad en los términos de los arts. 76. 77 y 78, expresando el perjuicio que se le ha
ocasionado, siempre dentro de los cinco días de recibida la notificación o de conocido el vicio.
El acogimiento de la pretensión nulificatoria no tiene otro efecto que el corrimiento de la fecha de
remate, siempre que realmente exista perjuicio. Así por ejemplo no habrá perjuicio respecto de los
bancos acreedores si estuvieron en condiciones de hacer saber que ejercían el derecho a la prioridad en
la subasta, o de deducir la correspondiente tercería de mejor derecho.
En caso de omisión, respecto de los acreedores hipotecarios se ha resuelto que no es causal de
nulidad, por cuanto el art 3196, CC hoy art. 2203 del CC y CN., exige la citación de aquéllos para la
cancelación de la hipoteca pero no para la validez de la venta. De modo que el gravamen subsiste y el
comprador puede optar entre hacerse cargo de la hipoteca o rescindir la compra.
En relación a la prenda con registro, su cancelación no está sujeta a la citación del acreedor, por
lo que, de haberse omitido, el acreedor prendario está facultado para pedir la nulidad de la subasta, pero
no será suficiente esa sola circunstancia si, en definitiva, pudo ejercer regularmente su privilegio sobre el
producido.
Respecto de los demás supuestos, la posibilidad de nulificación dependerá de la existencia de
perjuicio, como en todas las nulidades procesales. Sólo puede ser planteado por el titular del derecho
cuyo ejercicio se ha cercenado.

4. Recursos en contra del decreto de subasta

En principio la orden de subasta puede ser objeto de recurso de reposición y apelación en
subsidio (arts. 358 y 363), y en el caso de juicio ejecutivo regiría el art. 559, inc. 2, por lo que sería
inapelable, pero recurrible por reposición, sin efecto suspensivo (art. 559,1, a y 6, a). Ahora bien, dado el
perjuicio irreparable que puede ocasionarse si se continúa con la subasta, se ha entendido que debería
variarse el efecto, y concederlo con efecto suspensivo, haciendo una aplicación del art. 823 del CPCC
(incidentes no decidios en la ejecutoria)
No obstante, la Corte Suprema de la Nación admitió el recurso extraordinario por arbitrariedad,
en un caso en el que se había dispuesto cuatro subastas en un mismo día respecto de iguales bienes
con media hora de intervalo y disminución progresiva de la base, por cuanto de ese modo se configura
un serio riesgo que afecta el derecho de propiedad del ejecutado "que de concretarse no puede ser
salvado mediante la utilización de ninguna vía procesal".
De acuerdo con esta doctrina, siempre que el agravio esgrimido no pueda ser reparado
ulteriormente, proceden los recursos ordinarios y extraordinarios.

5. Publicidad 84
También es un recaudo general para la realización de la subasta judicial sin perjuicio de las
propias especificaciones de acuerdo a la naturaleza del bien objeto de remate.
El edicto es el medio por el cual se da publicidad a la subasta tratando de brindarle notoriedad y
difusión, en beneficio de todas las partes y de su resultado económico.
Conforme lo dispuesto por el art. 574, 1ª parte del CPC, debe publicarse edictos de dos a cinco
veces según la importancia de los bienes conforme el art 152 del CPC.
Suele acontecer que el lugar en que se realizará la subasta no coincide con el lugar de asiento
del Tribunal, sino que para aquel se prefiere el lugar donde se encuentran ubicados los bienes, situación
contemplada en los inmuebles; en tal supuesto para la publicidad se designara un diario de mayor
circulación del lugar a realizar el acto.

84
Gallego, Richar F: “La subasta judicial. Trámites tendientes a su realización”, LLPatagonia 2005 (octubre), 1191.-
 Es factible la reducción e incluso prescindirse de la publicación si su costo no guardare relación
con el valor de los bienes a subastar. En la práctica judicial suele acontecer la sustitución de la
publicidad edictual por otros avisos más económicos o por la publicidad por medio de carteles o anuncios
en diferentes lugares de concurrencia de público. Debe tenerse en cuenta que la prescindencia o la
reducción y conforme lo explica Palacio - Alvarado Velloso85 procedería exclusivamente cuando se trata
de bienes muebles.
Queda a criterio del juez las veces de la publicación, cualquiera sea la clase de los bienes, entre
un mínimo de dos y un máximo de cinco, de acuerdo con la importancia de aquéllos.-86
En proceso concursal de dos a cinco días en caso de muebles y cinco a diez días si se trata de
inmuebles (art. 208 LC ); en ejecución prendaria tres veces (art. 31, DLn. 15.348/46); en ejecuciones
fiscales de la Provincia, cinco días (art. 130, 2º párrafo del CT).
Cabe señalar que si el remate se lleva a cabo en el lugar donde se encuentran los bienes (art.
573) y aquél se ubica fuera de la circunscripción del tribunal donde tramita la ejecución, todo lo dicho
debe referirse a la circunscripción correspondiente.
Además de establecer las veces de publicación, al tribunal le corresponde indicar el período
dentro del cual deben aparecer los anuncios, no mayor de los veinte días anteriores a la fecha de la
subasta. En todos los casos la última publicación debe hacerse el mismo día del remate (art. 574, 2º
párr.), lo que supone que el diario es un matutino.
Tanto las veces de la publicación como el período de ella, pueden ser modificados, con razones
fundadas, por el tribunal (art. 574, 4º párrafo del CPC).
Corresponde insertar los edictos en el Boletín Oficial "y un diario de los de mayor circulación". Si
hay más de uno, tradicionalmente la reglamentación imponía un sorteo (Acuerdo Extraordinario nº 12,
19-2-75) (T. U, art. 152, 4, b), p. 179), régimen cambiado radicalmente por el Acuerdo Reglamentario nº
29, serie B, 11-12-01 "Disponer que las publicaciones ordenadas por los Tribunales de esta Provincia, se
efectúen en el Boletín Oficial y en los diarios autorizados por este Tribunal Superior de Justicia, a libre
elección de los interesados". Aclara en los fundamentos que así es en otras provincias.
Luego, el tribunal nada debe señalar en cuanto al diario al que deberán remitirse los edictos,
bastando que el interesado presente los comprobantes de la publicación en la forma y por el tiempo
ordenado, del medio elegido.
En los procesos concursales se mantiene el sorteo conforme el Acuerdo Reglamentario nº 1,
serie "B", 19-2-02.
Debe fijarse un ejemplar del edicto en la sede del juzgado en el supuesto de que el remate se
realizara en el tribunal de la ejecución y los bienes se encuentran fuera de su asiento (art. 574, 3º párr.),
correspondiendo hacerla en lugar visible del juzgado de paz y municipalidad más cercanos, durante el
mismo plazo de publicación.

85
PALACIO, Lino - ALVARADO VELLOSO, Adolfo, ob. cit. t. 10, p. 566.-
86
Vénica O: “Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba- Ley 8465”, Tomo V, Córdoba, Marcos
Lerner-Editora, pág 400 a 402.-
 También es permitido la publicidad adicional conforme art. 578 del CPC, en este caso previa
autorización judicial.
Se autoriza la misma por medio de volantes en un todo de acuerdo a lo dispuesto en el Acuerdo
Reglamentario N° 5, Serie B de fecha 5 de agosto de 1986, del TSJ de Córdoba; como así también en la
página de Internet www.jaquemateremates.com acorde con lo establecido en el Acuerdo Reglamentario
N° 166, Serie A de fecha 10 de abril de 2001, del Alto Cuerpo.-

Contenido del edicto

En cuanto al contenido de los edictos, se trate de subasta de bienes muebles o inmuebles, debe
especificar conforme art. 575 del CPC, los siguientes datos:
a) Juzgado y Secretaría donde tramita el proceso en el cual se ordenó la subasta.-
b) Carátula y número de expediente.-
c) Nombre, matrícula y domicilio del martillero.-
d) El lugar, el día y la hora en que se realizará la subasta.-
e) Ubicación y descripción sucinta de los bienes y en su caso su inscripción registral.-
f) La base mínima de las posturas y el monto mínimo de sus incrementos.-
g) Las condiciones de pago del precio de compra.-
h) El lugar y horario de exhibición de los bienes.-
d) El estado de ocupación de los bienes.-

Publicidad Suplementaria
El art 578 del CPC de Córdoba dispone que el tribunal podrá autorizar publicidad
suplementaria1, fijando su costo en un monto máximo, cuando la importancia de los bienes lo justificare
en procura de un mejor resultado. El costo excedente y el de la publicidad no autorizada estará a cargo
de quién la hubiere pedido o, si fuere sin autorización ni pedido, del martillero.-
Atento ello, la posibilidad de publicidad suplementaria está prevista no sólo para la ejecución civil sino
también para los procesos concursales (art 208. LC).
Siempre requiere petición de las partes, oyendo al contrario, o del martillero con vista a
ejecutante y ejecutado. La resolución debe indicar el monto máximo autorizado, que puede no ser el
concretamente gastado, en cuyo caso en la planilla figurará el último según comprobantes y no limitarse
a señalar el tipo de publicidad (por ej. 1000 volantes).
El monto que supere el admitido por el tribunal y el de la publicidad solicitada y no autorizada,
corre por cuenta del peticionante: ejecutante, ejecutado o martillero. Si se la hubiera hecho sin petición ni
autorización, la ley supone que la publicidad se realizó a instancias del martillero y la pone a su cargo.
En caso de diferencias entre los edictos y la publicidad extraordinaria, prevalecen los primeros,
por ser el medio insoslayable.

Defectos de Publicidad 87

87
C. Nac. Civ., sala I, 19/9/1996, "Richco Cereales v. Pagola, E.", BJCC, año 1997, nro. 1, sum. 9130.-
 A fin de evitar incidentes de nulidad del remate por defectuosa confección de los edictos, no
podrán denunciarse defectos de publicidad de la subasta vencidos cinco días contados desde la última
publicación.
Ahora bien, la irregularidad en la publicación de los edictos, que debe ser de suficiente gravedad,
puede llevar a la nulidad del acto y comprometer, también, la responsabilidad del martillero que debe
comprobar que han sido bien redactados antes de su publicación, aunque no puede haber acción contra
aquél, si no se trata de un error esencial.
En los casos en que se agregan constancias posteriores a la publicación de edictos la omisión
puede ser salvada en el acto mismo de subasta dando lectura el martillero, o el funcionario del juzgado o
de la Oficina de Subastas en caso de que se produjera una modificación respecto de la comparecencia
de aquél al acto de remate, de los datos omitidos con lo cual no puede ser pasible de nulidad una
subasta en razón de éstos.
Los defectos de publicidad deben ser apreciados en relación con el contenido de los edictos, por
lo que no cabe considerarlos si se refieren a aspectos meramente formales, si pueden ser suplidos con
la consulta del expediente o con la aclaración previa a la subasta realizada por el martillero. Y si de los
elementos obrantes en el expediente no es dable inferir que ello haya influido en el resultado del remate
o lo haya perjudicado, los edictos no pueden ser atacados de nulidad.

Atento lo dispuesto por Acuerdo Reglamentario Nº 133 Serie B del 3/11/15 y Resolución Nº 64 del 7/6/16
en caso que los tribunales ordenen la realización de subastas de bienes registrables, tendrán la
obligación de efectuar la carga en el “Panel del Tribunal; ello habilita al martillero a completar la misma
desde su “Panel del martillero” para lo que deberá incluir al menos una imagen del bien a subastar, así
como dejar la inmediata constancia en el expediente relacionado (mediante un “print pantalla) -

6. Suspensión de la subasta
1. Por la petición del ejecutado
El art. 582 CPCC, establece la posibilidad de que el ejecutado solicite la suspensión de los trámites
de subasta ofreciendo abonar la planilla y los gastos y comisión del martillero.
El pago lo puede realizar el mismo deudor o un tercero (art. 727 C. Civil) y no es necesario oír al
ejecutante ni al martillero; solo se deben comprobar las exigencias de la norma citada.
Para ello el Tribunal debe tener en cuenta el monto de la última planilla aprobada, los honorarios de
ejecución de sentencia, los gastos del martillero y establecer la comisión ficta que habría que abonarle al
martillero. No es necesario que exista exactitud en las sumas que deben abonarse, pero sí una
aproximación certera, ya que de todas maneras la suspensión se realiza sin perjuicio de lo dispuesto por
el art. 590 del CPCC. Ello quiere decir, que una vez realizado el cálculo de lo que debe abonarse en
definitiva y emplazado el ejecutado para que abone el saldo, si éste no lo cumple directamente se
continúan con los trámites de la subasta.
A los fines ilustrativos, podemos citar un caso en que el ejecutado solicitó la nulidad de la
subasta por no haberse acompañado la planilla actualizada y en la que se sostuvo: “La falta de
liquidación actualizada, tampoco constituye un perjuicio para la demandada apelante, quien, en caso de
 querer lograr la suspensión de la subasta de conformidad a lo dispuesto por el art. 582, C.P.C., podía
consignar el monto de la última liquidación aprobada en autos y, sobre la misma, calcular los intereses
fijados en la Sentencia y, que se desprenden de la misma liquidación, con más los gastos originados con
posterioridad, que consten acreditados en autos, y la comisión del martillero correspondiente (art. 582,
C.P.C.). En otras palabras, la falta de notificación de la liquidación de fs. 900, no resultaba impedimento
alguno, para que la demandada solicitara la suspensión de la subasta mediante el pago de los importes
correspondientes, cuyos cálculos podía realizar conforme lo ordenado en autos”.88
En este punto debe tenerse en cuenta, que si la suspensión es solicitado por alguna de las otras
causales, no se deberán abonar los gastos señalados para el ejecutado.
Una cuestión que se suscita es si la consignación extrajudicial regulada por el art. 910 del CC y CN es
aplicable para suspender la subasta en los términos del art. 582 del CPC. La respuesta la encontramos
en el art. 913 del CC y CN

2. Tercerías de dominio
La doctrina y la jurisprudencia de los últimos tiempos han otorgado a la tercería de mejor
derecho un alcance que difiere de su concepto tradicional. 89Por ello limitar el concepto a la invocación de
un derecho preferente en el cobro de los fondos resultantes del embargo por la existencia de algún
privilegio deja sin consideración adecuada las hipótesis en que es necesario defender créditos que no
son dinerarios y que, por lo tanto, no gozan de un privilegio sino de una preferencia de otra naturaleza
(vgr., como las derivadas de la prioridad temporal), las que no sólo alcanzan a los derechos reales de
garantía sino también a derechos personales (arts. 757 y 756 del CC y CN) en materia de obligaciones
de dar cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales; puntualmente, adquirente del bien
mediante boleto de compraventa.
Sobre este tópico, el tribunal de casación local ha resuelto que las tercerías de mejor derecho,
pese al silencio legal, pueden también entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y obtener
como pago la entrega de la cosa.90
Siguiendo este razonamiento, en otro caso91, donde se debatió una cuestión similar, se hizo
lugar al pedido de suspensión de la subasta a pesar de que el título que acompañó el tercerista para
acreditar su presunta preferencia había sido un acta de subasta, la que según confesión del propio
peticionante no había obtenido aprobación judicial (art. 589 CPCC. Córdoba).

88
Cámara 7ª en lo Civil y Comercial de córdoba, Auto Nº 30, del 30.04.10, “Cuervo, Alberto Evelio c/ Moncada, José
Ernesto y otro-Cobro de pesos (Expte. N° 375.537/36)
89
Herrán, José M. y Macagno, Ariel A. G. Tercerías en la jurisprudencia de la provincia de Córdoba (Primera parte)
Tercería de dominio LNC 2007-3-181 Lexis Nº 0003/70035414-1
90
Trib. Sup. Just. Córdoba, sala Civ. y Com., 30/12/1996, in re "Tercería de Aramburu, Nemesio y otros en: Inc. de
regulación de honorarios del Dr. Meier en López, Santiago y otros v. Cavalletti de Abib, Virginia s/ Recurso directo -
Hoy revisión"("T" 7/93).-
91
Trib. Sup. Just. Córdoba, sala Civ. y Com., AI. 19 bis, 28/2/2003, in re "Tercería de mejor derecho de José A.
Vázquez en autos: Marengo Demaglier, Ana M. v. Solfanelli, Guillermo R. s/ Recurso de casación".-
 En dicha oportunidad el mentado tribunal determinó que los efectos atribuidos por el rito al
ejercicio de tercerías, esto es, la suspensión del remate en el caso de la tercería de dominio y la
suspensión del pago si fuere de mejor derecho, responde a la necesidad de resguardar la finalidad que
persigue cada uno de los pedidos.
En efecto, en el caso de la tercería de dominio se impone la suspensión del remate para
previamente dilucidar si la propiedad de los bienes a subastar pertenece al tercerista o al ejecutado. De
otro modo se podría configurar la venta de bienes ajenos y la posterior sentencia que eventualmente
dirimiera la tercería reconociendo el derecho del tercerista perdería virtualidad suficiente para reparar el
gravamen. Por ello es lógico que la suspensión del remate revista el carácter de una medida cautelar en
beneficio del tercerista, de donde se exige que éste acompañe inicialmente prueba suficiente para
acreditar la verosimilitud en su derecho o, en su defecto, la prestación de la debida caución. Por su parte,
en la tercería de mejor derecho, en su concepto clásico, la pretensión no intenta obtener el levantamiento
del embargo; por el contrario, su objeto busca decidir la preferencia en el pago requerida por el
tercerista, de donde el conflicto de intereses que plantea el ejercicio de aquel derecho frente al
embargante se ubica en un momento posterior a la realización del remate. Precisamente por este motivo
el pedido no obsta a la realización de la subasta judicial del bien embargado, ni a la entrega de éste al
comprador.-
El sentido de la norma del inc. 2 del art. 438 CPCC. Córdoba, en tanto sólo dispone la
suspensión del pago y no la de la venta pública, se dirige a proteger la finalidad de la tercería de mejor
derecho en el concepto tradicional reseñado. Así pues, el reclamo en el que el tercerista para acreditar
su presunta preferencia invoca ser adquirente en subasta que no obtuvo aprobación judicial se inscribe
en un tipo de tercerías de mejor derecho cuya finalidad difiere tangiblemente de la propia del concepto
tradicional. Ello así, porque el alcance que se le ha asignado a este tipo de tercería de mejor derecho
procura brindar una herramienta procesal para el ejercicio de un derecho subjetivo que, si bien carece de
la entidad suficiente para inscribirse en la tercería de dominio, coincide más con la finalidad que persigue
esta última que con la invocación de la mera preferencia en el pago. De allí que se pueda colegir que la
prelación que se alega descansa sobre la cosa a subastar, persiguiendo su entrega en virtud de un título
que si bien no es útil para tener por constituido el dominio, tiende a acreditar la adquisición del bien por
parte del tercero con antelación a la traba de la cautelar cuyo levantamiento se propugna. Frente a estas
condiciones, se puede apreciar sin hesitación alguna la palmaria inoperancia del efecto que establece el
inc. 2 del art. 438 CPCC. Córdoba para proteger este supuesto especial de tercerías de mejor derecho.-
Para justificar su tesis el tribunal de casación sostuvo que la pretensión que persigue la entrega
del bien debe dirimirse con antelación a la subasta para impedir la venta de un bien respecto del cual el
tercerista ostente un derecho a completar su adquisición dominial, máxime cuando eventualmente puede
prevalecer por sobre el derecho a ejecutar del embargante. Por esta circunstancia, al tipo de tercería de
mejor derecho que se ha admitido formalmente, en principio, corresponde otorgarle el mismo efecto que
les cabe a las tercerías de dominio, esto es: la virtualidad de suspender el acto de subasta.
 Haciendo eco de esta doctrina judicial, la Cámara 2ª Civ y Com. Córdoba 92, extendió aquella
tesis al tercerista que pretendía justificar su pretensión con un boleto de compraventa.-
En dicha oportunidad se resolvió que la apelación de la tercerista en cuanto pretendía se
admitiera la "tercería de dominio" no podía prosperar, porque la documentación acompañada (en el caso:
boleto de compraventa) no constituye instrumento fehaciente que acredite en forma sumaria la
verosimilitud del derecho invocado (art. 437 CPCC. Córdoba).- Sin embargo, se decidió que la
improcedencia de la tercería de dominio no sellaba definitivamente la suerte del apelante, "a quien le
asiste razón en cuanto pretende la suspensión del remate, pese a que se haya admitido una tercería de
mejor derecho".
Para justificar esta decisión se esgrimió que, según el criterio del Tribunal Superior de Justicia,
"la tercería de mejor derecho, no obstante nada dice el Código Procesal, puede entablarse para hacer
valer obligaciones no dinerarias cuya finalidad no es otra que la entrega de la cosa, sobre todo si se tiene
en cuenta que a ciertos terceros les está vedado plantear tercerías de dominio si no son titulares
registrales del inmueble".
Esta perspectiva del tópico le permitió colegir que "las tercerías de mejor derecho, pese al
silencio legal, pueden también entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y obtener como
pago la entrega de la cosa. A guisa de ejemplo: los acreedores mencionados en los arts. 593 y 596
CCiv., en materia de obligaciones de dar cosas para transmitir o constituir derechos reales, que gozan de
prioridad sin haber adquirido el dominio de la cosa, lo que puede obligarlos a interponer una tercería de
mejor derecho".
Frente a dichos supuestos, "el acreedor preferente no peticiona que se le entregue una suma de
dinero, sino la cosa misma", de modo que el remate del bien traería aparejado que se frustrare su mejor
derecho, si realmente lo tuviese. Por ello, pese a que el Código Procesal parecería reducir las tercerías
de mejor derecho a las hipótesis en que no se pretende la propiedad del bien embargado, sino un
derecho preferente a cobrarse de los fondos resultantes del embargo por la existencia de algún
privilegio, lo real es que existen créditos que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio, sino de
una preferencia de otra naturaleza.
El mentado tribunal tuvo en cuenta que hay acreedores muñidos únicamente de un derecho
personal, como los mencionados en los arts. 756 y 757 del del CC y CN. en materia de "obligaciones de
dar cosas ciertas para transmitir o constituir derechos reales" que gozan también de "prioridad" sin haber
adquirido el dominio de la cosa, lo que puede obligarlos a interponer una "tercería de mejor derecho".
Precisamente en esos casos el acreedor no está peticionando que se le entregue una suma de dinero,
sino la cosa misma; luego, el remate del bien traería aparejado que se frustrare su mejor derecho, si
realmente lo tuviese.
Sobre la base de estas premisas se concluyó que si lo que se pretende es la preferencia sobre la
cosa misma, hasta tanto el magistrado se pronuncie sobre el fondo, dirimiendo si nos encontramos o no
en la situación excepcional en que su preferencia sobre la cosa debe prevalecer o no sobre la del

92
C. Civ. y Com. Córdoba, 2ª, 18/11/2003, in re "Tercería de dominio - Tercería de mejor derecho en autos: Molina,
Susana B. v. Maciel, Gregoria R. y otro s/ Declarativo".
embargante, los efectos de la admisión de la tercería deben asimilarse a los de la tercería de dominio
(art. 438 inc. 1 CPCC. Córdoba), pues si sólo se suspendiera el pago (art. 438 inc. 2 ibíd.) se estaría ab
initio cercenando toda posibilidad práctica de efectivizar el derecho a preferencia de la forma como ha
sido pretendido.
Por su parte, la C.4ª C y C de Córdoba por mayoría, frente a una contienda donde se debatía
una cuestión similar, agregó que no es requisito de admisibilidad que el embargante conozca la
existencia del boleto si se ofrece contracautela.93
Siguiendo con ese esquema, se determinó que acordar el efecto suspensivo depende del juicio
positivo acerca de la verosimilitud en el derecho que se invoca y que la oportunidad es al dar trámite a la
tercería, aunque ello no obsta a la consideración de tales argumentos al momento de dictarse la
sentencia que dirima la controversia en el fondo.
En este punto coincide con la doctrina judicial sustentada por el tribunal de casación en el
precedente "Vázquez".
La ley impone dos condiciones para controlar la admisibilidad de la tercería, esto es: acreditación
sumaria o con instrumentos suficientes de la verosimilitud del derecho, o, en su defecto, que se ofrezca
caución por los perjuicios que pudiera producir la suspensión del principal (art. 437 CPCC.).
Precisamente por ello la Cámara tuvo en cuenta a la hora de dirimir el pleito el hecho de que en la
demanda se había ofrecido la caución en cuestión. Y si bien, conforme al texto legal, la suspensión de la
subasta opera en el caso de la tercería de dominio, en un todo de acuerdo con la doctrina sentada por el
Tribunal Superior de Justicia, extendió la suspensión al caso de la tercería de mejor derecho fundada en
el boleto de compraventa. Todo ello -como se adelantó- haciendo base sobre la viabilidad de la
contracautela, lo que permitió brindar trámite a la pretensión y disponer la suspensión de la subasta
ordenada en el principal.
La minoría de la Cámara de referencia dijo que, sin desconocer la jurisprudencia del Trib. Sup.
Just. en lo que a la materia debatida se refiere, según la cual, a la par de las dos tercerías
tradicionalmente reconocidas, de mejor derecho y de dominio, se erige una tercera que participa de
caracteres propios de aquéllas (tercería con derecho no a lo obtenido en la subasta, sino a la cosa
misma, el inmueble, pero con efectos de una tercería de dominio, esto es: suspensión del remate), la
tercería debía ser rechazada.
Para así decidir estableció que "nuestro ordenamiento ritual no permite admitir este tercer género
con elementos mixtos de las tercerías ya reconocidas, sin perjuicio de reconocer la justeza de los
propósitos que inspiran su reconocimiento. Ello así, porque no se puede perder de vista que está en
juego el principio de que el acreedor tiene como garantía el patrimonio del deudor, y sólo en casos
expresamente previstos (inembargabilidad absoluta o relativa) es dable apartarse de tal regla. Por ende,
si se trata de establecer una excepción, debe ser interpretada limitadamente para no vulnerar el derecho
de propiedad (lato sensu) de aquél.

93
C. Civ. y Com. Córdoba, 4ª, 16/3/2004, in re "Tercería de mejor derecho de Lancellotti, Gisela M. y Romero,
Ricardo S. en autos: La Superior S.A. v. Tesolin, Víctor H.".-
 No es cierto que por medio de esta interpretación se defiende el derecho de propiedad (lato
sensu) del tercerista, pues debe recordarse que los derechos reconocidos constitucionalmente se
ejercen conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio. "Precisamente, el tercerista contaba con la
posibilidad de publicitar su boleto, para lograr una oponibilidad relativa respecto de terceros. Luego, si no
lo hizo, no puede contraponer libremente su derecho al del acreedor principal.
Las condiciones de admisibilidad y procedencia de este tertius genus no están claras, y ello
viene a provocar una mayor incertidumbre jurídica, que, como regla, debe ser desterrada.-
El boleto de compraventa de inmuebles no representa un título de dominio, por el que se puede
pretender suspender una subasta y además aquél consta con las firmas certificadas, pero ello no lleva a
entender que se ha publicitado frente a terceros.
El tema central está referido a que en materia de derechos reales, el boleto no es título de
dominio, sino que ello está expuesto por el codificador al referirse a la escritura pública, más la tradición,
y agregado a ello la publicidad registral para que sea oponible a terceros. Así pues, los terceristas tienen
en contra que al no tener escritura título de dominio, tampoco podían tener la publicidad requerida por el
art. 2505 CCiv y el art. 2 de la ley 17801, aplicable al caso para la publicidad a terceros. Bajo esa
perspectiva, los terceristas carecen del derecho real y pretenden oponer la tercería en contra del
embargante que ha publicitado su derecho por la inscripción registral.
Con relación a la legitimación que nace de la posesión de una cosa con boleto de compraventa,
se resolvió que la tercería de dominio sólo puede fundarse en el dominio del bien objeto de ejecución
(art. 436 CPCC. Córdoba); por lo tanto, la petición de que se declare la posesión por boleto de
compraventa resulta extraña a la vía articulada (tercería de dominio).-94
La mera realización del remate no afecta los derechos que pueda tener el actor como ocupante
del inmueble, ya que el adquirente no pudo jamás haber adquirido sobre el bien un derecho más amplio
que el que tenía el ejecutado.
Si en el momento de la subasta el inmueble estaba ocupado por un tercero, el juez no puede
lanzar a éste para entregar el bien al adquirente, porque cometería un despojo igual al que hubiese
cometido el ejecutado si hubiera desapoderado por su cuenta al ocupante. En el mejor de los casos, éste
sólo podría ser lanzado si resultara vencido en el juicio -desalojo, posesorio o petitorio, según
corresponda a la índole de la ocupación que debe promover el adquirente, oportunidad en la que se
podrá hacer valer los derechos que se pudiere tener.
En un interesante precedente la Cámara 6ª Civ y Com. De Córdoba, alecciona sobre el tópico
con los argumentos que se pasan a compendiar. Como punto de partida de su análisis sienta el alcance
que debe dársele a la figura en examen.- Así, determina que "la tercería consiste en la pretensión que
puede interponer una persona ajena a las partes que intervienen o figuran en un determinado proceso, a
fin de que se disponga el levantamiento de un embargo trabado en ese proceso sobre un bien de su
propiedad, o de que se le reconozca el derecho a ser pagado con preferencia al embargante con el
producido de la venta del bien que ha sido objeto de dicha medida. En dicha definición están

94
C. Civ. y Com. Córdoba, 3ª, 6/9/2004, in re "Tercería de dominio de Nievas, Raúl B. en autos: Juan Minetti S.A. v.
Construcor S.R.L. y otros s/ Declarativo".-
comprendidas las dos categorías de tercería, esto es: la de dominio y la de mejor derecho.
Consideraremos seguidamente la incidencia que ello tiene en el campo especial del conflicto de
intereses que pueden plantearse al adquirente de un inmueble mediando boleto de compraventa que
impetra una tercería de mejor derecho con los efectos propios de una tercería de dominio.
Existen situaciones en las que la suspensión de una subasta puede lograrse vía tercería de
mejor derecho, y es en aquellas hipótesis en que es necesario defender créditos que no son dinerarios y
que no gozan de un privilegio, sino de una preferencia como las derivadas de la prioridad temporal y que
no se agotan en los derechos reales de garantía, sino que abarcan además los derechos personales
como los mencionados en los arts. 593 a 596 CCiv., en materia de obligaciones de dar cosas ciertas
para transmitir o constituir derechos reales sobre las mismas.
Es un tipo de tercerías de mejor derecho cuya finalidad difiere tangiblemente de la propia del
concepto tradicional. Es más, en realidad el alcance que se le ha asignado a la tercería de mejor derecho
para captar determinados supuestos (tercerista plantea su tema en atención a que es adquirente por
boleto, y que tiene la posesión) procura brindar una herramienta procesal para el ejercicio de un derecho
subjetivo que, si bien carece de la entidad suficiente para inscribirse en la tercería de dominio, se
emparenta más con la finalidad que persigue esta última que con la invocación de la mera preferencia en
el pago. Esto así, pues la prelación alegada lo es sobre la cosa a subastar, persiguiendo su entrega en
virtud de un título que si bien no es útil para tener por constituido el dominio, tiende a acreditar la
adquisición del bien por parte del tercero con antelación a la traba de la cautelar cuyo levantamiento se
propugna.
Es obvio que la pretensión que persigue la entrega del bien debe dirimirse con antelación a la
subasta, para impedir la venta de un bien respecto del cual el tercerista ostente un derecho a completar
su adquisición dominial, que eventualmente puede prevalecer por sobre el derecho a ejecutar del
embargante.
Lo normado por el art. 436 de nuestra ley foral capta los supuestos en los que se alegue algún
derecho sobre la cosa, que pretenda ser mejor al del ejecutante, y su consecuencia se encuentran
comprendidos los titulares de boletos de compraventa, quienes pueden requerir una preferencia respecto
del cumplimiento de la obligación de hacer, sobre el cumplimiento de la obligación al ejecutante. La
pretensión que persigue el tercerista debe resolverse antes de la subasta de la cosa.
El tema central está referido a que en materia de derechos reales, el boleto no es título de
dominio, sino que ello está expuesto por el codificador al referirse a la escritura pública, más la tradición,
y agregado a ello la publicidad registral para que sea oponible a terceros. El tercerista tiene en contra
que al no tener escritura título de dominio, tampoco podía tener la publicidad requerida por el art. 2505
CCiv. y el art. 2 de la ley 17801, aplicable al caso para la publicidad a terceros. En estos casos, un sujeto
extraño a la relación jurídica (Estado) protege la situación jurídica real de un sujeto que inscribe su título,
por medio de la publicidad del Registro, produciendo la cognoscibilidad general.
La falta de escrituración, transcurrido el término para ello, con exceso, se traduce en negligencia
de su parte en finiquitar el negocio jurídico comenzado tiempo atrás, y lograr la escritura para poder
inscribirla en el Registro General de Propiedades, con lo que hubiera mutado la titularidad registral.
Sobre la base de lo expuesto, y al no haber podido solicitar el cambio de la titularidad registral, el bien
permanecía en cabeza del ejecutado (como lo publicita el Registro), y en ese contexto es que el
accionante embarga la cosa cuya titularidad, permanece en cabeza del deudor.
Bajo esa perspectiva el tercerista carece del derecho real y pretende oponer la tercería en contra
del embargante que ha publicitado su derecho por la inscripción registral.
Para que la adquisición del dominio sobre inmuebles sea oponible a terceros, es necesario que
se integren además del ‘título’ (escritura) y el ‘modo’ (entrega de la posesión al adquirente), la inscripción
registral de conformidad al art. 2505 CCiv., que reza: ‘La adquisición o transmisión de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos
títulos...’.. Por ello, la falta de publicidad de la modificación dominial del inmueble de que se trata hace
que no se pueda perjudicar a terceros. En sentido más estricto y técnico por publicidad debemos
entender el sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible a todos determinadas situaciones
jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico.
La solicitud del tercerista sobre la suspensión de subasta se basa en que él fue adquirente por
boleto, y que se le puso en posesión de la cosa. Frente a estos parámetros se debe dejar sentado que
en materia de Derecho Registral como es el caso que nos ocupa, debemos aplicar los principios que en
este caso nos interesan. El primero de ellos es el referido a la publicidad, y en este tipo de registros la
misma se realiza a los fines de que lo publicado sea oponible a terceros, y surge como consecuencia de
la necesidad de proteger el tráfico jurídico. Al apuntar a la prioridad establecida por la ley, ella tiene por
objeto la seguridad jurídica, tendiente a que produzca sus efectos aquel documento que ha ingresado
antes al Registro, en desmedro de los que lo hicieron a posteriori. Ello supone una actividad del tercero
que pretenda su tutela, pues el indiferente no la merece ni la obtiene.
El principio de prioridad es el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que
primeramente ingrese en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o
superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no
hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de
fecha anterior.
También debemos recalcar que la inscripción en nuestro sistema no es obligatoria, pero es
necesaria para la perfección del derecho real, y este deber es impuesto por el art. 2 ley nacional 17801,
que reza: ‘De acuerdo con lo dispuesto por los arts. 2505, 3135 y concs. CCiv. para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o
anotarán, según corresponda los siguientes documentos...’.
Después de delimitar el campo teórico, la Cámara considera que cuando el tercerista plantea el
incidente en atención a su calidad de adquirente por boleto -a la vez poseedor- este derecho que se
invoca para justificar la pretensión, no es tal ya que al no tener el título, ni inscripción registral, aquél se
encuentra fuera del circuito jurídico, porque no se está discutiendo la calidad del título del tercerista sino
la eficacia que tiene para hacer oponible la adquisición a terceros, atento a que el ejecutante en este
pleito no fue parte en la transmisión por boleto efectuada al tercerista. Frente a los terceros, el dominio
debe reputarse en cabeza del demandado.95

95
C. Civ. y Com. Córdoba, 6ª, 28/2/2005, in re "Tercería de mejor derecho de Luis A. Soria en: Soria v. Patrianelli y
otra".-
Como se puede apreciar siempre ha sido una cuestión controvertida. Pero lo cierto es que planteada la
tercería se impone la suspensión, como medida conservatoria urgente, que de no adoptarse tornaría
ilusoria la ulterior estimación de la pretensión. Todas estas consideraciones son anteriores a la vigencia
del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que receptando la doctrina y jurisprudencia mayoritaria
reconoce la necesidad de tutelar los derechos de los adquierentes de inmuebles por instrumento privado
en el art. 1170.
En consecuencia, con ciertos condicionamientos, se prevé legalmente la situación habitual del
adquirente por boleto frente a una ejecución individual planteada por un acreedor del vendedor del
inmueble que todavía figura como titular registral, dando preferencia al primero de ellos. Se receptan
ciertas tendencias jurisprudenciales que, por ejemplo hacían extensiva a las ejecuciones individuales la
norma que el art. 1185 bis CC sólo preveía para ejecuciones universales. Lo mismo ocurre con los
recaudos que se establecen para que opere la prioridad, muchos de los cuales provienen del desarrollo
de la doctrina judicial. (cfr.Eduardo C. Altamirano. Oscar H. Venica. “La subasta judicial” p. 337/8)

c) Planteos de inembargabilidad. Como principio general, tanto la doctrina como la

jurisprudencia consideran que las normas sobre inembargabilidad son de orden público y que en
consecuencia, el levantamiento puede hacerse de oficio, tal como lo dispone en el art. 220 del CPCN;
salvo que la jurisprudencia fuera divergente.

7. Nulidad de subasta
El art, 587 del CPCC establece que una vez realizada la subasta, se confecciona el acta de
remate, la que se agrega al expediente y se pone a la oficina por el plazo de cinco días fatales. Vencidos
dicho plazo, sin que se haya impugnado la misma se dicta el auto de aprobación de subasta.
Ahora bien, dicho remate –no el acta- puede ser atacado de nulidad, aclarando el artículo que
dicho pedido puede ser rechazado in limine si es manifiestamente improcedente, de lo contrario se
imprime a dicha impugnación el trámite incidental previsto por los arts. 507 y ss (esta norma es
innecesaria ya que bastaba remitirse a lo dispuesto por los arts. 76 a 78 del CPCC)
Al respecto, la doctrina y jurisprudencia predominante en orden a la declaración de nulidad de la
subasta, sugiere un criterio restrictivo, a los fines de evitar el desprestigio de este tipo de ventas. 96
Esta inteligencia responde a las particulares características del acto de remate, desde que no
constituye una compraventa convencional entre particulares, sino que es un acto judicial, producto de la
orden del juez, en ejercicio de la función jurisdiccional.
Es razonable, entonces, que el acto judicial por el que se dispone la realización forzada de los
bienes embargados, no sea pasible de nulidad, si no es ante la palmaria configuración de "...vicios que
afecten sus dimensiones de tiempo y forma, o comprometan la validez de los requisitos atinentes a los
sujetos y al objeto"97.

96
Podetti, Tratado de las Ejecuciones, n° 212, pág. 511; CN Civ. sala b, marzo 15-971, Ed 37, 1971, pág. 522.

97
Palacio, Ob cit. pág. 616/620, según cita de Venica, Ob. cit., pág. 150)
 O sea que el vicio debe ser palmario, ostensible y conforme a la doctrina y jurisprudencia
mayoritaria, no puede invocarse defectos acaecidos con anterioridad al acto de subasta (ya que debería
haberse impugnado directamente el decreto de subasta), sino devenidos con posterioridad al acta de
realización de la misma.
Puede observarse como excepción los defectos de publicidad, ya que como la última publicación
coincide con el día de subasta, obviamente sus defectos, pueden observarse hasta los cinco días
posteriores a la de la última publicación, por lo que la subasta ya habría sido realizada. (art. 566 CPCN)
No obstante ello, si el vicio constaba en el decreto de subasta, el pedido de nulidad sería extemporáneo
(por ejemplo, cantidad de días, el diario, etc,).
"La eventual invalidación de la subasta se hallaría regida por las disposiciones aplicables a las
nulidades procesales y a la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) existencia de un vicio que afecte
a alguno de los recaudos del acto, cuando resulten indispensables para la obtención de su finalidad; 2)
interés jurídico en la declaración de nulidad; 3) falta de imputabilidad del vicio a quien requiere tal
declaración; 4) ausencia de convalidación o de subsanación del acto defectuoso." 98
Legitimación
Son interesados para deducir impugnaciones contra el acta de subasta, el ejecutante y el
ejecutado, desde que son partes en el proceso; el comprador, ya que tiene un interés legítimo y directo
en la validez del acto; aquellos que invoquen un derecho real sobre la cosa (condominio, acreedor
hipotecario, usufructuario, etcétera, porque el remate puede afectar sus derechos) y eventualmente el
tercero embargante de la cosa subastada, con derecho preferente respecto del ejecutante.
Causales
a) Falta de notificación a los terceros para que tomen efectivo conocimiento de la
fecha de subasta salvo que no exista perjuicio. Vgr. que no tuviera preferencia alguna
para hacer valer.

En relación a los acreedores hipotecarios si en el trámite de la subasta se hubiera omitido su

citación el remate no será nulo, pero la hipoteca no se se habrá extinguido. En tal caso el
adquirente tendrá que tomar la finca con el derecho real que la grava y estará expuesto a la
ejecución del acreedor hipotecario o si prefiere podrá optar por resolver la compra. Obviamente
que el acreedor hipotecario tendrá interés si el precio obtenido no alcanza para pagar el crédito,
pues de lo contrario deberá solicitar su cobro preferente ante el juzgado donde se practicó la
subasta. Si la falta de citación se debió a una omisión del registrador la hipoteca resulta
inoponible al adquirente siempre que no haya podido conocer la existencia del gravamen por
otras circunstancias. En tal caso el acreedor hipotecario podrá solicitar válidamente la nulidad de
la subasta ya que no puede oponer su derecho real al adquirente y a más de ello podrá demandar
en contra del estado por la fuga registral siempre y cuando el precio obtenido en la subasta no
alcance para pagar su crédito, ya que si el producido de la subasta es superior a su acreencia
(deducidos los créditos con mayor privilegio ) deberá presentarse a reclamar su cobro preferente
ante el tribunal donde se practicó la subasta.

98
Digesto Jurídico LL, tomo XII, Derecho Procesal, pag. 1587/8, sum.227)
En relación al acreedor prendario como la cancelación de la prenda no está sujeta a la citación
del acreedor, este tendría legitimación para pedir la nulidad de la subasta aunque no sería
suficiente esa sola circunstancia si en definitiva pudiera ejercer regularmente su privilegio sobre
el producido del remate. Pero si ello no ocurre, el adquirente se considera de buena fe y por lo
tanto el acreedor prendario no puede ejercer su acción reipersecutoria en su contra.
Debemos destacar que el nuevo Código Civil y Comercial prevé el mismo efecto de la
subasta para todos los derechos reales de garantía por lo que no cabe duda que los
acreedores prendarios merecerán el mismo tratamiento que los hipotecarios sobre este
punto. (art. 2203 del CC y CN) ( cfr. Eduardo C. Altamirano. Oscar H. Vénica. “La subasta judicial”
p.443/8)

b) Los defectos de publicidad como se expresara ut supra deben ser señalados antes (deben
tener autoridad significante) del remate Por ejemplo si se omitió pone el estado de ocupación y está
desocupado.
Los requisitos exigidos por el art. 575del CPCC con respecto al contenido de los edictos lo son
en función de permitir una correcta venta judicial del bien y a favor de los eventuales compradores de
buena fe, a fin de que se anoticien de las circunstancias y condiciones en que se venden los bienes. Ello,
por cuanto la exigencia de consignar en los edictos el estado de ocupación (si está alquilado, habitado
por el ejecutado o por simples tenedores) tiene por objeto que la adquisición no sea de futuros pleitos
para el comprador. No corresponde publicación respecto del "estado de explotación", que no es exigido
por la norma, pudiendo el ejecutante, en su caso, solicitar publicación adicional con anterioridad a la
fecha del remate o aclaración puntual en el acto de subasta.
En este sentido se ha dicho "Corresponde rechazar el pedido de nulidad de subasta si el planteo
se refiere a los edictos y a su contenido "Publicidad del estado de ocupación y explotación del inmueble"
atacando de forma indirecta el remate, aunque el fundamento del agravio sea el acto preparatorio de la
la subasta. El supuesto vicio o irregularidad del edicto denunciado resultaba conocido por el demandado,
que presenció la subasta y no invocó agravio alguno en aquel momento. No se puede cuestionar la
validez de la subasta si los defectos que se atribuyen a la publicidad realizada no se denunciaron antes
de la efectiva realización de la subasta. Ello por cuanto no se cuestionan los supuestos genéricos de
nulidad del acto de subasta, esto es, los vicios formales del remate, sino sus actos preparatorios que
obedecen a distintos momentos impugnatorios y que, por lo tanto, permitían la articulación del pedido
con anterioridad a la efectivización de la subasta. El interés es la medida de los agravios y quien ahora
pretende hacer valer supuestos derechos (mejores condiciones para la venta) debió hacerlo en el
momento oportuno. 99

Estas nulidades pueden ser:

99
C. Federal, Sala A autos:"Banco de la Nación Argentina c/ ANDCORT S.A. EJECUCIÓN HIPOTECARIA" SENT. 108
6/8/01, FORO DE CÓRDOBA Nª72 PAG. 178 SUM.53).
 Procesales: a) Lugar: local distinto al enunciado; b) Tiempo: en el mismo día y con intervalo de ½
hora la subasta fracasada y la próxima; c) Forma: si el martillero la realiza a pesar de que se la avisa la
suspensión por exhorto de otro juzgado
Sustanciales: a) Objeto: bien que no es del ejecutado o si se omitió deliberadamente el estado de
ocupación del inmueble; b) Sujeto: si ha sido comprado por el propio deudor hipotecario (art. 1943 del
CC y CN.) o por alguna de las personas mencionada sen el 1361 incs. 1, 2, 3, y 6. Hoy art. 1002 del CC
y CN.
En estos casos puntuales, en que la nulidad sería de fondo o sea sustancial, se discute si rige el
plazo que fijan las normas procesales (art. 76 y ss) o si corresponde aplicar las normas de fondo,
conforme a las cuales las nulidades prescriben a los dos años desde la fecha del acto nulo (arts. 2562 y
2563 del CC y CN.).
Conforme a lo desarrollado en el tema nulidades procesales y enrolándonos en principio a la
premisa de la relatividad de las nulidades procesales, no correspondería aplicar los plazos de las normas
de fondo. Pero en realidad, es conveniente analizar cada caso en particular por los efectos que tal
declaración podría acarrear para las partes y terceros.

Recursos
El art. 587 del CPCC establece que la resolución que se dicta con relación a dicha impugnación
(decreto de rechazo in limine o el auto que resuelva el incidente de nulidad) es apelable con efecto
suspensivo por los impugnantes y los interesados en la aprobación de la subasta.
El Dr. Venica 100, nos enseña que pueden recurrir, en caso de no aprobación del remate, sea por
hacerse lugar a las impugnaciones, sea por así resolverse de oficio, las partes principales y los
adquirentes de los bienes; y en caso de rechazo de las reclamaciones, únicamente quienes las hubieran
presentado. Que esto último rige también para el supuesto de desestimación liminar (art.361 inc.3°), sin
perjuicio de la interposición conjunta del recurso de reposición (arts. 358 y 363).
Para una doctrina judicial local haciendo otra interpretación del art.587 sostiene que el rechazo
in limine del incidente de nulidad es inapelable, pudiendo sólo apelarse la resolución del incidente
tramitado.
Sin dejar de lado la naturaleza especial de la subasta, teniendo en cuenta la normativa citada
(art.361) y lo dispuesto por el art.430 del CPCC, y a los fines de no cercenar el derecho de defensa de
las partes, a nuestro entender, resulta más ajustado a derecho permitir la apelación cuando el incidente
es rechazado in limine; sin perjuicio que en casos puntuales, donde surja en forma evidente que la
nulidad es al solo efecto de dilatar el trámite, se aplique la teoría más formalista.

Recursos101
La resolución que recaiga es apelable con efecto suspensivo (art. 559, 3a ). En caso de no

100
Vénica Oscar Hugo, “La Subasta Judicial” (pag. 160)
101
Vénica O: “Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba- Ley 8465”, Tomo V, Córdoba, Marcos
Lerner-Editora, pág 453 a 456.-
aprobación del remate, sea por hacerse lugar a las impugnaciones, sea por así resolverse de oficio, por
las partes principales y los adquirentes de los bienes y en la hipótesis de rechazo de las reclamaciones,
únicamente por quienes las hubieren presentado.
Esto último rige también para el supuesto de desestimación liminar (art. 361, inc. 3º), sin perjuicio
de la interposición conjunta del recurso de reposición (arts. 358 y 363).
Debe entenderse que la limitación subjetiva alude a la cuestión principal, aprobación o no del
remate, de modo que queda a salvo la facultad de recurrir, exclusivamente, por la imposición de costas
(art. 354, 1º párr.) y por la regulación de honorarios (art. 115, Lp. 8226).
El plazo de interposición del recurso de apelación es el de cinco días del arto 366, único del
CPC.
En cuanto a los recursos extraordinarios, casación e inconstitucionalidad (arts. 383 y 391) y ante
la Corte Suprema de la Nación (art. 14, Ln. 48), hay que distinguir según sea la conclusión del fallo de
alzada, y según el tipo de proceso, declarativo o ejecutivo.
En uno y otro, si se declara la nulidad por motivos de orden procesal, el fallo no es sentencia
definitiva (art. 384), pues el acto -la subasta- se debe cumplir nuevamente.
En cambio, si la declaración de nulidad responde a requisitos atinentes al derecho de fondo, p.
ej, art 1361, incs. 2º, 3º y 6º del CC, hoy art. 1002 del CC y CN ocurre lo contrario, pues el interesado no
podrá intervenir en la nueva subasta. Luego, en tales supuestos se debe poder acceder a las instancias
extraordinarias, dados los requisitos pertinentes, aunque se trate de juicio ejecutivo, en tanto la cuestión
no puede ser motivo del juicio declarativo derivado (art. 557).
En el supuesto contrario, de rechazarse el planteo de nulidad, con la consiguiente aprobación de
la subasta, en juicio declarativo la resolución tiene la calidad de definitiva del art. 384, 1º párr., al ser
insusceptible de reparación ulterior.
Finalmente, en el mismo supuesto y juicio ejecutivo, si la impugnación provino de cualquier
legitimado que no sea el ejecutante o el ejecutado, no es óbice el arto 384, 3º párr., pues no tienen a su
alcance el juicio declarativo derivado, que sólo es otorgado a las partes del juicio (art, 557). Lo mismo
sucede si el reclamante es el ejecutante, pues es obvio que la vía del art. 557.

Efectos de la declaración de nulidad

Los efectos de la declaración de nulidad se rigen por el art. 76 2ª parte, de modo que la
anulación de la subasta conlleva la de los actos posteriores que dependen directamente del remate, pero
quedan a salvo los derechos pecuniarios del comprador, el martillero y quienes hubieren hecho gastos.
Si el martillero es el causante de la nulidad pierde la comisión (art. 14. Ln. 20.266), debiendo devolver su
importe y ser removido.
Pero, aunque el martillero no sea el responsable del vicio que determinó la nulidad, igualmente
debe restituir lo percibido, incluso lo que hubiere retenido en concepto de gastos, según lo autoriza el art.
13, inc. k, Lp. 7191, por cuanto el pago carece de causa que lo justifique. Sin perjuicio del derecho a
perseguir el cobro de la comisión (art. 568, 10 a) del culpable de la nulidad, como lo dispone el arto 14,
Ln. 20.266.
En cuanto al importe de los gastos, puede reclamado tanto al que dió lugar a la anulación, en
 concepto de daños y perjuicios derivados de ella, como al ejecutante y al ejecutado (art. 568, 9 g).
Se ha dicho que corresponde restituir al adquirente las sumas abonadas por éste en concepto
de comisión y seña, si la nulidad se declaró por motivos inimputables al mismo. Pero, debe tenerse
presente que a la subasta en tanto contrato de compraventa, se les aplican las disposiciones del Código
Civil referidas a la nulidad de los actos jurídicos, de manera que ésta vuelve las cosas al mismo estado
en que se hallaban antes del acto anulado (art. 390 del CC y CN.). Vale decir, corresponde la restitución
de lo que las partes hubieren recibido o percibido (art. 390 del CC y CN.).
De ahí que el comprador culpable o no de la nulidad tiene derecho siempre a la devolución de
las sumas expresadas sin perjuicio de su responsabilidad, en el primer caso, de los daños y perjuicios
causados, razón por la cual esos montos pueden ser embargados.
Cabe señalar respecto de los efectos sobre la subasta perfeccionada de la declaración de una
nulidad del procedimiento en el juicio ejecutivo que le precedió que el Tribunal Superior de Justicia ha
declarado su inoponibilidad al adquirente de buena fe, no parte en el juicio.

7. Fracaso de la subasta102
El CPC de Córdoba en su art. 584 prevee que no habiendo posturas el actor y el ejecutado
dentro de los cinco días de fracasado el remate, podrán pedir que se realice nuevamente sin base.
Vencido dicho plazo sin que se haya hecho uso de esa facultad, el actor podrá optar porque se le
adjudiquen los bienes por el valor de la base.
Así no habiendo posturas podrá solicitar el actor nueva subasta, reduciendo en un veinticinco por
ciento la estimación del inmueble, o pedir que con dicha reducción le sea éste dado en pago.
Si no obstante la reducción prescripta en el articulo anterior, no hubiere postores por las dos
terceras partes de la nueva estimación, se ordenará la venta sin limitación de precio en nueva subasta.
Atento ello, si el remate fracasa por ausencia de postores, tanto el ejecutante como el ejecutado,
pueden solicitar nueva subasta sin base, lo que supone, que la primera fue dispuesta con base, dentro
de los cinco días, plazo fatal (art. 49, inc. 5º), del acto fallido. En este supuesto se puede reducir el plazo
de los edictos y el número de publicaciones (art. 576).
Vencido ese lapso el actor puede optar porque se le adjudiquen los bienes por el valor de la
base.-
Esto significa que en caso de silencio solamente el actor puede insistir en la realización del
remate, sin base, o hacer uso de la opción señalada.
Cuando ab initio no hubiere base, no cabe otra solución que insistir con el remate, sin perjuicio
de la dación en pago que pudieren convenir las partes.
Si el fracaso del remate es responsabilidad del adjudicatario, se procederá nuevamente al
remate en la forma establecida, siendo responsable el mismo adjudicatario por la vía ejecutiva, de la
disminución que resultare en el precio obtenido, así como de los intereses acrecidos y de las costas
causadas con ese motivo, previa liquidación aprobada.

102
Vénica O: “Código Procesal, Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba- Ley 8465”, Tomo V, Córdoba, Marcos
Lerner-Editora, pág 431 a 435.-
 El ejecutante, o el ejecutado si aquél hubiere sido desinteresado, podrán solicitar que el importe
pagado en el acto de la subasta de conformidad con lo dispuesto por el art 580 inc 2º, quede afectado a
las resultas del juicio ( art. 585 del CPC).
La norma se refiere a todo supuesto de subasta, de bienes muebles o inmuebles, que no llega a
formalizarse, como dice el art. 584 del CPCN, por falta de pago del último postor al que se le hubiere
adjudicado el bien.
Si bien el caso más común es el del adquirente que no cumple con el pago en el plazo fijado en
la resolución aprobatoria, o en las fechas previstas cuando se hubieren otorgado facilidades (art. 580,
inc. 22, y 22 párr.), también es aplicable si la venta es al contado, siempre que resulte acreditado
documentalmente que fue el último postor), p. ej., si una vez suscripta el acta no abona en el mismo acto
el precio, como está dispuesto.
Si así sucede corresponde sacar nuevamente el bien a subasta, en las mismas condiciones que
lo fue la anterior (art. 576).
La sanción no opera automáticamente, sino que debe ser dispuesta por el tribunal.-
Cabe señalar que el comprador remiso no queda relevado de otros daños y perjuicios, de
acuerdo con las reglas de responsabilidad común, perseguibles en juicio independiente por quien sufrió
las consecuencias.
El incumplidor no pierde las sumas que hubiere abonado, pero el ejecutante, o el ejecutado si
aquél ya viera satisfecha su acreencia, pueden solicitar que queden afectadas a las resultas del juicio.
Se trata, aunque bajo otra denominación, de un embargo preventivo, sin contracautela, y sin
monto determinado, puesto que alcanza a todo lo que el postor hubiere depositado. Si bien el precepto
alude solamente a la seña, abonada en el acto del remate (art. 580, inc. 2º), es extensible a las sumas
que con posterioridad hubiere depositado, de acuerdo con el último párrafo del ario 580, atendiendo al
espíritu de la norma. De todos modos, aunque así no se entendiere, puede solicitarse embargo
preventivo común sobre esos otros montos.
La dilación injustificada en fijar nueva subasta autoriza a disponer el levantamiento de la medida,
sin perjuicio que la responsabilidad del incumplidor se mantenga, rigiendo el plazo de prescripción
pertinente. Pero, si al tiempo de formularse la petición no ha transcurrido un lapso excesivo, corresponde
fijar un plazo bajo apercibimiento de ordenar el levantamiento.
Efectuada la liquidación, es perseguible por la vía ejecutiva, sirviendo de titulo la resolución que
la apruebe, ante el mismo tribunal (art. 7, inc. 1º del CPC).
Se ha declarado la posibilidad del depósito del saldo por el postor remiso mientras no se hubiere
ordenado la nueva subasta. También se ha decidido lo contrario, si por decisión firme se dejó sin efecto
el remate, aunque no esté decretada la nueva subasta, al no existir más la causa del pago, que lo es la
subsistencia de la relación jurídica compraventa e, incluso que es suficiente que se hubiere pedido la
resolución de la venta. A pesar de las críticas al recordado fallo plenario, ese depósito, aun tardío"
cumple los objetivos de la subasta, beneficia al acreedor al abonarse su crédito sin más demoras y, al
final también al deudor que no debe soportar más gastos", pero siempre que se acompañe el importe de
los intereses acrecidos hasta ese momento.-
Se admitió el pago tardío, si al denunciarse el vencimiento, por la ejecutada en el caso, no indicó
gravamen alguno.
Aunque el ejecutado sigue siendo deudor de los intereses por todo el período que corra hasta el
efectivo pago al acreedor, sobre el capital, deben deducirse de la planilla los que hubiere percibido el
ejecutante del postor remiso, pues de no procederse así habría un enriquecimiento sin causa.

8. Perfeccionamiento de la venta
Pago del precio. Comprador remiso
En el caso de los bienes muebles como se abona el 100% del monto de la compra en el acto de
subasta, el pago del precio se consolida en ese momento.
En el caso de los bienes inmuebles, como se abona un porcentaje, el restante queda
determinado en el auto de aprobación de subasta, en el cual se lo emplaza al comprador al pago del
saldo, bajo apercibimiento de aplicarle las consecuencias del comprador remiso.
Si el ejecutante-comprador se encontraba eximido de consignar, la venta también queda
perfeccionada con el auto de aprobación de subasta, con el agravante que hasta esa fecha podrán
interponerse las tercerías de mejor derecho.
De conformidad a lo establecido en el art. 585 del CPCC, si el comprador es remiso en abonar el
saldo de la compra, debe ordenarse la realización de una nueva subasta.
En este caso el comprador debe abonar:
1) la diferencia del precio obtenida en la segunda subasta, si el precio obtenido en mayor en la
segunda subasta, sólo debe abonar los intereses y costas.
2) el interés de la suma que dejó de pagar entre las fechas de ambas subastas.
3) las costas. En este caso se han suscitado dos doctrinas, si debe pagar las costas de ambas
subasta, o sólo las de la primera que no cumplió. Considero como alguna parte la doctrina que debe
pagar las del remate que queda sin efecto porque es injusto cargar con todo al comprador, lo que por
otra parte beneficiaría injustamente al ejecutado.
4) Otros daños y perjuicios que pueda haber ocasionado a las partes con su actitud remisa, (vgr
la construcción de una vivienda), los que deberán ser solicitadas en juicio ordinario y por razones de
conexidad ante el mismo juez que realiza la subasta.

De acuerdo a lo expuesto, una cosa son los daños que debe pagar el comprador por no haber
pagado el saldo del precio; y otra es el destino que debe darse a lo que se entregó como “seña” en el
acto del remate.
En el caso de la subasta judicial, la “seña” se establece para demostrar que quien compra está
dispuesto a celebrar el negocio (arras confirmatorias); es decir, la suma entregada por el comprador
(cuyo porcentaje está determinado por el código ritual), actúa como principio de cumplimiento.

Inscripción Registral
La inscripción de la compra se debe cumplimentar en el plazo establecido por la ley registral bajo
apercibimiento que se caiga la reserva de prioridad correspondiente, y en consecuencia puedan entrar los
embargos trabados con posterioridad, que permanecían condicionados.
 Para ello, se deben tener en cuenta todos los requisitos establecidos por el nuevo reglamento.
Estudiosos del tema propuesto han expuesto que: “Calificado que fuera el documento, el registrador debe
registrarlo definitivamente u observarlo; es decir, si considera que se han cumplido todos los requisitos
legales procederá a su inscripción definitiva, pero si no lo entiende así deberá observarlo, es decir, aplazar
su registración hasta que se cumplimenten los requisitos faltantes, y mientras tanto la inscribirá
provisoriamente” 103
Sobre el tema se ha dicho: “En el supuesto de subasta judicial, el titulo se integra por el acta de
remate, el auto aprobatorio del mismo, que resume la voluntad jurisdiccional al respecto, y el oficio de
toma de posesión (art. 588 y 599 del C.P. C y C)….Ahora bien, conforme lo normado por el art. 4 y 15 de
la 17.801, debe surgir un encandenamiento registral de los titulares de dominio y respectivos
transmitentes…En el caso se ve interrumpido, desde que en el auto aprobatorio de remate se sindica
como adquirente a un sujeto distinto, de quien se ordena la inscripción en el oficio respectivo (art. 598 del
C.P.C. y C.). No debe olvidarse que el oficio de inscripción librado al Registro General, reconoce como
antecedente necesario el auto aprobatorio y vehiculiza la tradición (art. 577 del C.C.). Tan es así, que su
libramiento depende de la firmeza de ésta resolución, dado el efecto acordado a la apelación del auto
aprobatorio: suspensivo (arg. del art. 587 del C.P.C. y C.)…De allí entonces, que resulte necesario otro
pronunciamiento judicial, que homologue la cesión, ejerciendo el contralor del acto, en lo que hace a su
posibilidad jurídica (vgr. ponderación de la capacidad del cendende, informe de no inhibición para
disponer, y del cumplimiento de los demás recaudos fiscales)…De este modo se satisface los recaudos
sustanciales y formales, ya que no puede ser aprehendida la cesión de derechos desvinculada del
marco jurídico procesal en el cual se hará valer y frente a quien se postula la pretensión en lo que hace a
la mutación de la posición jurídica del adquirente, a saber: juez de la ejecución….”104

Sin embargo otra doctrina judicial sostiene que estando ya aprobado el remate, las transmisiones
del título no pueden tener lugar dentro de la órbita judicial. Si así no fuera podría el actual cesionario, una
vez modificado el auto aprobatorio y dictado a favor suyo, ceder nuevamente a un tercero y hacerle la
tradición, para poner al Juez en el deber de adaptar otra vez el título, situación que en términos teóricos
podría sucederse hasta el infinito.

Cancelación de gravámenes
En este caso, debemos precisar que el derecho de propiedad de bienes inmuebles se adquiere por el
título y el modo, conforme lo dispone el Código civil, y que la modificación introducida al art. 2505 por la
Ley 17.711 -hoy art. 1893 del CC y CN.-, no ha modificado el sistema, ya que la inscripción registral tiene
efectos meramente declarativos, cuya finalidad es darles publicidad a los derechos y hacerlos oponibles
a terceros.
En el caso de subastas judiciales, la adquisición del dominio se perfecciona con el auto
aprobatorio de la subasta y la entrega judicial de la posesión, que constituye la tradición. La publicidad

103
Ahumada Daniel E, La Observación Registral, en Revista Notarial n° 77, 1999-I-, pág 23 y ss, Córdoba
104
Cámara 4º en lo Civil y Comercial de Córdoba, Auto Nº 355 del 22.08.08, “Registro General de la Provincia c/
Fondacaro Héctor Alfredo Mauricio-Recurso de apelación contra autoridad administrativa.”
está garantizada por un sistema propio, que es el de la publicación de edictos y la realización, también
pública, del acto de remate. La inscripción dominial, entonces, en estos casos, es necesaria para
asegurar la sucesión del tracto.
Es por eso que el art. 14 de la Ley 5771 establece que “la orden de inscripción emanada del
Tribunal de la subasta o de su subrogante legal, trae implícita la cancelación de todos los gravámenes
anotados a nombre del ejecutado sobre el inmueble objeto de la subasta.”; y produce automáticamente
el desplazamiento de los gravámenes posteriores (art. 18 inc. b) de la Ley 17.801). Esto es así, siempre
que se refieran a la cosa, dejando subsistente las anotaciones personales (inhibiciones, etc.).
En el mismo sentido el art. 600 del CPCC establece la cancelación de los gravámenes que
recaigan sobre el valor del bien vendido. Lo mismo sucedería en materia de automotores.
En efecto, sabemos que en la subasta judicial el comprador recibe el bien libre de impuestos,
tasas y contribuciones, los que se trasladan al precio de compra por el principio de subrogación real,
debiendo esas deudas ser soportadas por el anterior propietario hasta la toma de posesión por el
adquirente, respondiendo con su patrimonio.
El problema se puede presentar con la subasta no inscripta en el plazo fijado por las normas
registrales y la cancelación de los embargos posteriores, existiendo al respecto dos teorías diferenciadas
: a) la que sostiene que por los principios de la prioridad y bloqueo registral reinantes en materia registral,
el vencimiento de la inscripción provisorio, hace caer automáticamente la reserva, por lo que ingresan sin
más los embargos o medidas cautelares trabadas con posterioridad (los que deberán ser levantadas por
el comprador de subasta para poder lograr su inscripción), 105y b). Las que asumen la teoría de la buena
fe, basado en el conocimiento que el nuevo embargante tenga de la inscripción provisoria de esa
subasta.106
De ambas doctrinas ha primado la que se sustenta en los principios registrales, entendiendo que
la anotación preventiva y la realización de la subasta bajo la vigencia de aquella (dentro de los 150 días)
y debidamente comunicada su realización en el plazo establecida por la ley (5 días), garantiza el
bloqueo registral, lo cual implica el levantamiento de las cautelares trabadas con anterioridad a la
subasta (art 14 ley 5771 y 600 del CPCC) y la no toma de razón de las medidas cautelares anotadas ad
eventus con posterioridad, las que no ingresan en razón del buen funcionamiento de dicho bloqueo.
En cuanto a este aspecto podemos argüir que, hasta la sanción de la nueva normativa registral,
se debían cumplir todos los requisitos establecidos por la orden de Servicio Número 3 del 26.03.01, que
fijaba plazos exiguos para la inscripción. Con la sanción de la Resolución 14/05 se había establecido
que si la subasta era realizada y comunicada en el plazo máximo de los 150 días que dura la APS
(Anotación Preventiva de Subasta), se establecía una prioridad registral de cinco años, con lo cual se
había ampliado considerablemente dicho plazo y lo cual receptaba primariamente el Nuevo Digesto
Registral del año 2007.

105
Cámara 7ª en lo Civil y Comercial, Semanario Jurídico Nº 1389 pag. 576; Cámara 4ª en lo Civil y Comercial de
córdoba, Zeus, Nº 63/03, pag.97
106
Cámara 3ª en lo Civil y Comercial de córdoba, Actualidad Jurídica Nº 44, pag. 2661.
 Está cuestión posteriormente se había modificado con las Resoluciones Generales número uno y
cuatro del año 2008, las que desde nuestro punto de vista más que solucionar el problema establecían
un sinnúmeros de interrogantes sobre el tema; sumado a que no son aplicadas en forma correcta y
uniforme por el Registro.
La Resolución General del Registro General de Propiedad Inmueble de Córdoba Nº 1 del
25.06.08, deroga el plazo de cinco años referenciado ut supra y establece, en principio, que no tiene
plazo de vencimiento o caducidad la comunicación de subasta, siempre que se realice la subasta dentro
de los 150 días y se comunique al Registro dentro de los 45 días. Si se venció el plazo (45 días), pierde
la prioridad, la que comenzará a correr desde la fecha de comunicación de subasta.
Ahora bien, el Digesto que se encuentra vigente desde el 9.05.11 (1/2011), si bien también
establece en que la comunicación de subasta no está sujeta a plazo de caducidad (art. 28.1. ), en
referencia al bloque registral manifiesta que si dicha comunicación es presentada dentro del plazo de
ciento cincuenta días previsto por el art. 34 3º párrafo de la ley 5771 (modificada por la ley 8846) tendrá
prioridad a partir de la fecha de solicitud de expedición del certificado de anotación preventiva de
subasta. Para el caso que dicha comunicación se efectuara habiendo vencido dicho plazo, la
comunicación tiene prioridad a partir de la fecha de su ingreso.
En definitiva, y dejando de lado las consecuencias por la caída del bloqueo, esta resolución
aplica la doctrina más actualizada, que advierte que dada la naturaleza particular y conflictiva de la
107
subasta no se puede aplicar plazo de caducidad a una comunicación de este tipo. Esta interpretación
aludida se ve reforzada con una correcta lectura del citado art. 35 de la ley 5771.
Debemos recordar que sigue vigente la normativa que establece que la notificación al órgano
registral de la realización del acto de remate debe formalizarse dentro de los cinco (5) días, ya que
conforma una de las obligaciones del secretario del tribunal y del martillero, en una correcta inteligencia
del art. 58 Ley de martilleros y corredores públicos 7191. En mérito a ello, la subasta debe realizarse no
al límite de los 150días para que el martillero pueda comunicarla a plazo y no se ocasione la caída del
bloque registral.
Una cosa es la caducidad de la anotación preventiva de subasta (150 días) y otra cosa es la
caducidad de la comunicación de la subasta. Sobre el tema se ha dicho: “A partir de la comunicación es
menester informarse sobre el trámite que ha seguido al remate, que puede concluir con su rechazo, caso
en el cual no habrá adquirente y deberá cancelarse la anotación provisional, o con su “aprobación”, que,
unida a la entrega de la posesión, convierte al adquirente en “propietario civilísimo” (autor y nota cit.).-
Concluye el Dr. Moisset de Espanés que “en la ley registral cordobesa la “anotación de remate realizado”
no tiene plazo de caducidad, y en nada influye para ello el que el Registro conceda o niegue prórrogas,
ya que por imperio de la ley ese asiento conservará su validez y efectos mientras se sustancie el trámite
judicial; agregando que los plazos de caducidad deben estar fijados expresamente por la ley; no
pudiendo ser creados por la voluntad del embargante ni por las autoridades administrativas del Registro
y ni siquiera por los Magistrados…Por último nos dice que cuando el trámite finaliza con el auto de

107
MOISSET DE ESPANÉS, Luis; “¿Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de una
subasta?, en Lexis Nexis Córdoba, 2007 - 3, pág. 217; también VENTURA, Gabriel B. “La comunicación de subasta
y el tercero registral” en Lexis Nexis Córdoba, 2006 -7 pág. 663.
aprobación de la subasta y esa resolución se encuentra firme e inatacable, el plazo que tiene el
adquirente para peticionar su inscripción en el Registro, es el que la jurisprudencia fija a la ACTIO RES
JUDICATA, que no prescribe hasta los diez años de la resolución, y no se trata de un plazo de caducidad
sino de prescripción…”108
Sobre la falta de caducidad automática de la comunicación de subasta ya se había expedido, por
109
ejemplo, la Excma. Cámara 4ta. de Apelaciones en lo Civil y Comercial de nuestra ciudad, la cual
dictaminó que: “... “en la ley registral cordobesa la ‘anotación de remate realizado’ no tiene plazo de
caducidad.... la vigencia de este asiento, insistimos, está supeditada a la duración que tenga el
expediente de aprobación del remate”. A ello se agrega que “cuando el trámite finaliza con el auto de
aprobación de subasta, y esa resolución se encuentra firme e inatacable, ¿qué plazo tiene el adquirente
para peticionar la inscripción en el Registro? A nuestro criterio, ese plazo es el que la jurisprudencia fija a
la “actio res iudicata”, que no prescribe hasta los 10 años de la resolución, y no se trata de un plazo de
caducidad, sino de prescripción. Como se trata de un plazo de prescripción, no puede ser declarada
oficiosamente y requiere del planteo de parte interesada, en la primera oportunidad procesal....”(fallo
citado en la Resolución Nº 1). 110
En definitiva e interpretando toda la normativa citada, si la subasta fue realizada en los 150 días
establecidos por la ley y debidamente comunicada, ingresado de ese modo el documento provisorio, si
no es solicitada la caducidad de la subasta por otro Tribunal o por un notario – a los fines de formalizar
una subasta o una venta-, el plazo para inscribir la subasta es sine die; con lo cual, no acusada la
caducidad y presentando el comprador el cuadernillo de inscripción definitivo, caducan de manera
efectiva y automática todas las cautelares trabadas con anterioridad a la subasta y con posterioridad al
bloqueo registral (fecha de inscripción de la anotación preventiva de subasta) sin que sea necesario que
el juez de la subasta dicte resolución de cancelación y libre el oficio correspondiente (salvo que se trate
de la cancelación de bien de familia, en cuyo caso siempre debe dictarse por resolución fundada del
juez).
En el mismo sentido se ha dicho que: Cuando el adquirente en subasta ha procedido a ceder su
derecho, puede realizarse la inscripción por medio del procedimiento de tracto abreviado, quedando
cancelados todos los embargos de fecha anterior siempre y cuando la subasta haya sido realizada
durante la vigencia del bloqueo registral, que ha producido la notificación de tal acto y la mutación del
derecho real, en relación a los terceros que han insinuado sus derechos sobre el bien.111

108
Cámara 5ª en lo Civil y Comercial de Córdoba, Auto Nº 27 del 22.03.10, “Linfar S.R.L. C/ Banco Rio de la Plata
S.A. – Ordinario – Cobro de pesos – Expte. 1074187/36”,

109
Cámara 4º en lo Civil y Comercial de Córdoba, “Sahade Silvana Andrea c/ Milotich Héctor y otros –Declarativo-
Tercería de Dominio de Tarif Ramón Amin- Yazde Azize. - Expte. N° 199850/36”, A.I. Nº 36 del 25-02-2008,
recibido por correo electrónico.

110
Moisset de Espanés, Luis, “¿Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de una
subasta?” Lexis Nexis Córdoba 2007-3-217.
111
Cámara 5ª en lo Civil y comercial de Córdoba, Díaz Cornejo, Eduardo Luis –Recurso de Apelación c/ Decisiones
Autoridad Adm. o Pers. Jurídica Pub. no estatal (Civil) Expte. Nº 1638781/36, Sentencia 151 del 28/09/09, Zeus
Córdoba Nº 375, pág. 67
 Si la subasta no fue debidamente comunicada dentro de los 150 días sino con posterioridad,
quedaría pendiente el levantamiento particular en cada juzgado que haya ordenado la traba de medidas
cautelares entre la fecha de realización de la subasta y la comunicación extemporánea, ya que es a
partir de dicha fecha que se vuelve a formalizar el bloqueo registral, que quedó trunco por la no
comunicación a término. En este caso el comprador deberá concurrir a cada tribunal que haya ordenada
la cautelar y solicitar la cancelación de la misma, debiendo en su caso abonar el monto nominal que
figura inscripto en el fichón registral y acompañando al registro la resolución y oficio pertinente.

Entrega de bienes y desocupación del inmueble.

En el caso de los bienes muebles, la aprobación de la subasta trae aparejada sin más la entrega
definitiva de los bienes subastados y ya entregados en manera provisorio (art. 588). Salvo los
automotores, que se exige la inscripción en el Registro (presentación) y en algunos casos la existencia
del seguro previo a la aprobación.
A los fines de ordenar la toma de posesión, debe tenerse en cuenta los datos que hayan surgido
de la constatación. Si el inmueble está ocupado por el ejecutado, su familia o un dependiente del mismo,
corresponde ordenar en forma inmediata la toma de posesión.
Si está ocupado por un inquilino, quien ha agregado el contrato, el mismo subsiste en cabeza del
comprador, por lo que no procede el lanzamiento (art. 1189 del CC y CN). Y sólo debe notificarse al
inquilino, el nuevo titular del inmueble- resultado comprador por subasta-, lo que puede ser hecho por
simple cédula sin necesidad del oficial de justicia
Si está ocupado por un tercero en el carácter de tener precario o en alguno de los supuestos del art.
1908 del del CC y CN. deberá procederse por la vía de desalojo, la que por razones de conexidad,
puede tramitarse en el mismo juzgado pero por juicio independiente.112 En principio, no correspondería
vía incidental, aunque algunas resoluciones ya lo han aceptado, a nuestro juicio sería procedente
mientras se cumplan algunos requisitos esenciales del desalojo (vgr. arts. 753 y 754). La jurisprudencia
local ha aceptado la vía incidental del desalojo del inmueble subastado en el caso de locaciones
prohibidas en la escritura de hipoteca realizados con posterioridad a dicha escritura, porque la misma
puede ser opuesta a los nuevos propietarios.113
Si está ocupado por terceros poseedores, el comprador deberá ejercitar vía independiente y por
ante el juzgado que en turno corresponda la acción petitoria o posesoria que corresponda 114, para que
una vez aprobada y firme la misma, se pueda ordenar en el tribunal de subasta la toma de posesión. En
estos casos se notifica al poseedor la existencia de otro titular (comprador de subasta), el que ocupará
en adelante la posición o lugar que tenía el ejecutado en relación a dicho inmueble (vgr demandado en el
juicio de usucapión).

112
Semanario Jurídico Nº 1375 pag.124.
113
Semanario Jurídico Nº 1367 pag. 622.
114
Comercio y Justicia Nº 72, pag. 166