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MEIO ACADÉ M I C O R E C R U TA M E N TO

O ABUSO DE DIREITO NO ARRENDAMENTO Slideshow

2.º CONGRESSO NACIONAL DE AVALIAÇÃO NO IMOBLIÁRIO

PRESENÇA DA ALP

Este importante Congresso foi organizado pela individualidades ligadas aos Municípios, às

APAE, Associação Portuguesa de Avaliações de Universidades, às instituições do Imobiliário, à

Engenharia e nele estiveram presentes o Banca, à vida empresarial, etc.Foram discutidos

Presidente da nossa Associação Eduardo Carvalho importantes temas, como o trabalho da

Links Úteis
da Silva, que tomou lugar na mesa de honra, e Dra. Comissão da Reforma Fiscal sobre o

Margarida Grave, Advogada, Jurista da ALP e Património, liderada pelo Dr. Medina Carreira, a Assembleia da República
nossa colaboradora, que apresentou uma Contribuição Autárquica, o Código de

comunicação com o tema “O Abuso do Direito no Avaliações e outros de grande actualidade. Balcão do Empreendedor

Arrendamento”.O Congresso decorreu nos dias 25,

A COMUNICAÇÃO DA JURISTA DA ALP Conselho da Europa
26 e 27 de Setembro, respectivamente na

Universidade do Minho, Fórum da Maia e Fundação – Do trabalho apresentado pela Dra. Margarida Conselho da União Europeia

Cupertino de Miranda com a presença de membros Grave salientamos alguns passos mais
Contribuições e Impostos
do Governo e um impressionante naipe de significativos:
Diário da República

Direcção-Geral da Administração e do

O ABUSO DO DIREITO NO ARRENDAMENTO Emprego Público

“O Direito cessa onde o abuso começa” Direcção-Geral da Política de Justiça

Planial Gabinete de Resolução Alternativa de

Litígios

Instituto das Tecnologias de

“Não há razões que levem a crer (não obstante as vozes enganadoras das sereias que
Informação na Justiça
continuam a entoar seus cantos nos pavilhões da utopia) no afrouxamento da luta permanente

que, há já bem mais de um século, foi iniciada em Portugal pela Associação Lisbonense de Ministério da Justiça

Proprietários (ALP), decididamente empenhada na defesa intransigente dos direitos dos seus
Parlamento Europeu
associados.
Portal do Cidadão
Estes direitos representam elevados valores humanos que, desde o ideal supremo de Justiça até

à autêntica Igualdade das pessoas, passando pelo viaduto incontornável da Verdade, sempre Portal Tribunais Net
fundamentaram a grandeza do Direito como factor da disciplina social, tendo nomeadamente em
Procuradoria-Geral da República
vista, quer a correcta e firme aplicação da Lei aos incessantes conflitos da vida real entre os

indivíduos e as instituições, na área confinada da jurisprudência, quer o perfeito exercício da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa
actividade legislativa, com a promulgação das normas que, sendo justas ou, pelo menos,
Provedoria de Justiça
equânimes na sua substância, sejam ao mesmo tempo tão claras e acessíveis quanto possível

para os cidadãos seus destinatários. Registos e Notariado

Variadas e não raras as vezes suscitam-se questões, relativamente aos contratos celebrados Segurança Social
antes da entrada em vigor do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), fonte de graves conflitos
Supremo Tribunal Administrativo
entre senhorios e inquilinos, tendo por base as obras que o inquilino pretende ver realizadas no

local arrendado, a expensas do senhorio. Supremo Tribunal de Justiça

Em nosso entendimento, encontrando-se os proprietários, há quase nove décadas, sujeitos ao Tribunal Arbitral da ESAI
mais iníquo sistema de esbulho perpetrado por um Estado que se diz de Direito, servindo-se
Tribunal Constitucional
inclusivamente os sucessivos governos dos proprietários para simularem uma capacidade de

gestão que nunca tiveram, afigura-se-nos possível o recurso, através dos tribunais, à figura do Tribunal da Relação de Coimbra
Abuso do Direito, consagrada no nosso Direito Civil, a fim de não se permitir que, pelo menos, os
Tribunal da Relação de Évora
inquilinos continuem a exigir obras aos senhorios, em condições atentatórias de qualquer

princípio constitucionalmente consagrado.

Tribunal da Relação de Lisboa

Assim, numa época de notória desorientação nos espíritos, em que algumas nuvens carregadas
Tribunal da Relação do Porto
se acastelam sobre a futura evolução do Direito do Arrendamento, do ponto de vista jurídico,

propomo-nos divulgar, nesta breve comunicação, um caminho a seguir pelo proprietário, de modo Tribunal de Contas

que, pelo menos, o inquilino não continue a desvituar o real sentido e alcance da legislação
Tribunal de Justiça Europeu
vigente na matéria, permitindo que o Direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos

da Justiça. Tribunal Europeu dos Direitos do

Homem

União Europeia
CORRECÇÃO DAS LEIS

INJUSTAS OU INCONVENIENTES

É bastante delicada e digna de meditação dos juristas o desenvolvimento de um direito

jurisprudencial que demonstrou, com base na boa fé, capacidades dogmáticas reais as quais

permitem atingir um dos níveis mais nobres e delicados da cultura jurídica actual: o da correcção

das leis injustas ou inconvenientes.

Todavia, quando se recorre ao tribunl, ocorre-nos o risco do arbítrio judicial e o nosso sentimento

de justiça não resiste a soltar um grito de alarme. Porém, entre permitir a criação de uma

situação particularmente injusta pelo funcionamento cego e taxativo da norma (exigir ao senhorio

obras quando o locado lhe proporciona um rendimento, por vezes, negativo depois de deduzidos

os encargos inerentes) e procurar evitá-la confinando ao juiz a “iuris legitimi emendatia”

(Aristóteles), a escolha não se afigura racionalmente difícil.

A lei não se confunde com o Direito. Uma dogmática jurídica, radicada na cultura que a suporte e

na segurança das convicções científicas dos juristas que a sirvam, coloca, entre a fonte e a

solução do caso concreto, um percurso que nenhuma lei pode dispensar e que o legislador não

pode corromper.

A boa fé permite a consolidação no sistema jurídico dessa dogmática que, e não apenas na lei,

tenha a sua força.

Por outro lado, a boa fé, pela sua vocação expansiva, pode ser chamada a intervir em qualquer

caso. As codificações evoluídas quando, como a portuguesa, admitam, por exemplo, a

possibilidade de exercícios abusivos dos direitos, reconhecem as pontencialidades moderadoras

e correctoras da boa fé no domínio da lei estrita.

A TEORIA DE ABUSO DO DIREITO

A necessidade de uma teoria sobre o abuso do direito resulta de o Direito, em quase todos os

países civilizados, ser formulado, principalmente, sob forma de normas gerais e abstractas e não

ditadas para cada caso pelo juiz. Daí a possibilidade de tais normas, na sua aplicação aos casos

concretos, conduzirem a soluções violentas e injustas: elas são estabelecidas para uma

generalidade de casos, mas pode acontecer que, devido às circuntâncias especiais de alguns

deles, a sua aplicação a estes dê resultados chocantes com o sentimento jurídico dominante. E,

se esta contradição atinde um elevado grau, é razoável que exita um meio de evitar as

consequências da estreita aplicação da norma.

O meio que, nesta orienação, mais tem sido utilizado é a teoria de abuso do direito, a qual já

começa a ter consagração significativa no domínio do direito do arrendamento, especialmente na

delicada situação de obras impostas aos proprietários cujos rendimentos prediais são

“negativos”, isto é, cujos rendimentos são insuficientes para fazer face às despesas de

manutenção e conservação do imóvel.

Assim, a problemática da teoria de abuso do direito pode formular-se nos seguintes termos

gerais: deve considerar-se legítima qualquer actuação do titular de um direito desde que ela se

contenha, formalmente, no âmbito do conjunto dos poderes, ou das faculdades que a ordem

jurídica define como conteúdo desse direito? Ou, pelo contrário, a simples conformidade formal

dessa actuação com tal conteúdo não exclui que o comportamento respectivo possa ser

negativamente valorado pelo Direito?

O ABUSO DO DIREITO NO ARRENDAMENTO – OBRAS

Na sequência do exposto, elaborámos uma pesquisa de aplicação do abuso do direito do

arrendamento, na sua vertente relativa a obras em prédios locados, dado o especial melindre da

situação. Elegemos um caso prático recente e elucidativo, que passaremos a comentar:

Acórdão da Relação de Coimbra de 29 de Outubro de 1996 (R. 373/96), Col. de Jurisprudência,

1996, IV, 43.

“I. Sendo a renda mensal de 2.000$00, haverá exercício abusivo do direito quando se pedem ao

senhorio obras de conservação ordinária do locado, cujo custo mínimo será de um milhão de

escudos, podendo atingir mesmo os seis milhões.

II. Pois, se a lei obriga o senhorio a realizar obras no arrendamento, não pode ter deixado de

representar que tal obrigação não podia ser ilimitada, e que deveria sempre preservar-se um

mínimo de equilíbrio prestacional, sem o qual se não cumpre o fim sócio-económico visado pelo

contrato”.

Vejamos:

– O Código Civil, no seu Art. 334.º, dá-nos a noção de abuso do direito: “é ilegítimo o exercício

de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos

bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

Não obstante se conceder já largo crédito à teoria de abuso do direito, em plena vigência do

Código Civil de 1967, só no Art. 334.º do actual Código veio esta teoria obter consagração

expressa e a impor assim, por claro imperativo, a árdua adaptação da mentalidade positiva à

vivência dos valores reconhecidos neste preceito: é vontade da lei que, no exercício de um direito

(de todo e qualquer direito), se não ultrapassem manifestamente os limites impostos pela boa fé,

pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

A iluminação omnipresente desta norma em todos os casos submetidos à jurispurdência dos

tribunais determinará, pois, o uso constante de uma óptica de cariz eticizante a reclamar o

aprofundamento dos problemas práticos do mundo jurídico.

Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a

estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre

observar, em função dos interesses que legitima a concessão desse poder. É preciso, como

acentuava M. Andrade, que o direito seja exercido “em termos clamorosamente ofensivos da

justiça” (Das Obrigações em Geral”, Vol. I, 498-499).

Não é necessária a consciência por parte do agente, de se excederem com o exercício do direito

os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pleo fim social ou económico desse

direito; basta que, objectivamente, se excedam tais limites.

Porém, não basta que o exercício do direito cause prejuízos a outrem. A reclamação do crédito

pelo credor abastado ao devedor, em má situação económica, será contrária aos interesses

deste. Mas, neste caso não haverá, em princípio, abuso do direito, visto a atribuição do direito

traduzir deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles

conflituantes.

Para que exista abuso do direito é, sempre necessária a existência de uma contradição entre o

modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele

consubstanciado se encontra adstrito.

No caso dos autos em apreço: (…) Mesmo que se realizassem os trabalhos mais urgentes – que

pelo quadro negro carreado pela Ré seriam insuficientes – teriam os senhorios (e os futuros

senhorios) que receber rendas durante muitos anos para haver recuperação do investimento.

Quase nas calendas gregas!

Ora o Art. 334.º do Código Civil diz que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular

exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social

ou económico desse direito.

Aquele que age em abuso de direito invoca um poder que formalmente não tem fundamento

material.

A exigência das ditas obras ofende objectivamente a justiça, só aparentemente existindo o direito

subjectivo à sua realização que, a ser levada a cabo, afrontaria as sãs e rectas consciências

jurídicas, o sentimento jurídico dominante que seguramente contagiou o legislador.

Finalmente esgrime-se que, feitas as obras, poderá haver aumento do quantitativo da renda. Mas

isso seria possível apenas quanto a obras de conservação extraordinárias ou de beneficiação

(cfr. Art.31.º do RAU) e a própria Apelante qualifica as obras pretendidas de conservação

ordinária. E duvida-se que o aumento da renda desse para cobrir os encargos bancários a

contrair para o necessário investimento” (…).

SANÇÃO DO ACTO ABUSIVO

Mas, em que consiste concretamente a consequência sancionatória do acto abusivo ?

TRIBUNAIS CONDENAM INQUILINOS ABUSADORES

Relativamente à aplicação da figura de abuso do direito do arrendamento, na sua vertente de

obras exigidas pelo inquilino ao senhorio no locado, constata-se que os tribunais estão

efectivamente a “puxar as orelhas” aos inquilinos abusadores. É notória a afirmação de uma

corrente jurisprudencial que sustenta dever ser ponderado o sacrifício patrimonial que a

execução das obras representa para o senhorio, cotejando tal valor com o da retribuição

auferida.

Analisemos os seguintes casos:

Em suma, do exposto pretendemos demonstrar que o contrato de arrendamento constitui um

negócio bilateral e oneroso, isto é, a atribuição patrimonial de um dos contraentes há-de,

pois, ter como contrapartida a atribuição patrimonial do outro. Há que preservar a relação

de equivalência entre as prestações, sem o que o contrato perde o seu sentido e

características originais. O princípio do equilíbrio das prestações, aflorado no Art. 237.º do

Código Civil, tem de ser respeitado enquanto princípio geral de direito.

Não obstante, o Provedor de Justiça, recentemente, num trabalho intitulado “Estudo sobre os

condicionalismos administrativos e legislativos da situação da degradação do património

habitacional edificado do concelho de Lisboa” dirige entre outras, uma recomendação à Câmara

Municipal de Lisboa no sentido de introduzir medidas organizatórias que lhe permitam cumprir e

fazer cumprir o dever de conservação periódica das edificações urbanas, a começar pelas

situações que, por razões temporais, não podem encontrar justificação nas consequências do

pretérito congelamento das renda”. Afinal, PROPRIETÁRIOS, com o devido respeito, A QUEM

DEVEMOS “PUXAR AS ORELHAS”?

A “responsabilidade” das pessoas responsáveis que constituem uma comunidade deve ser

concebida em termos suficientemente latos, por forma a nela incluir uma espécie de

responsabilidade de todos e de cada um pelo significado intersubjectivo (objectivo) da sua

conduta, responsabilidade esta que é uma espécie de imposto que todos pagamos por sermos

aceites como membros “responsáveis” e, consequentemente, “credíveis”, da comunidade; e

ainda por forma a abranger os critérios de responsabilização derivados das exigências funcionais

de uma ordem de convivência pacífica e segura (exigências de bom funcionamento de uma

ordem de convivência).”

Nota – Este traballho encontra-se publicado na Colectânea das comunicações

apresentadas no 2º Congresso Nacional de Avaliação no Imobiliário, editado pela APAE.

Margarida Grave, Advogada, Jurista da ALP

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