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# PÚBLICO
PESSOA FÍSICA
Caderno de
Orientações
Técnicas
EMPRESAS
CONTRATADAS
ENGENHARIA - ANÁLISE E
ACOMPANHAMENTO DE CRÉDITO
IMOBILIÁRIO - PESSOA FÍSICA
Vigência: 13/03/2015 1 / 31
COT – CRÉDITO IMOBILIÁRIO -
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1 INTRODUÇÃO,4
2 DEFINIÇÕES,4
2.1 SIGLAS,4
2.2 CONCEITOS,4
3 NORMAS,6
4 CONSIDERAÇÕES GERAIS,6
5 DOCUMENTAÇÃO,6
6 CONDIÇÕES MÍNIMAS PARA ACEITAÇÃO DOS IMÓVEIS COMO GARANTIA,7
7 CARACTERIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO,8
8 ANÁLISE DE ENGENHARIA E ARQUITETURA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVO, USADO E
LOTE URBANIZADO,8
8.1 ORIENTAÇÕES GERAIS,8
9 ANÁLISE DE ENGENHARIA E ARQUITETURA PARA CONSTRUÇÃO, MELHORIA/REFORMA,
AMPLIAÇÃO E CONCLUSÃO,9
9.1 ORIENTAÇÕES GERAIS,9
9.2 VISTORIA DA ÁREA DO ENTORNO DO IMÓVEL,9
9.3 ANÁLISE DA PROPOSTA, DOS PROJETOS E DO MEMORIAL DESCRITIVO,10
9.4 ANÁLISE DO ORÇAMENTO,10
9.5 ANÁLISE DO CRONOGRAMA,11
9.6 ANÁLISE MERCADOLÓGICA,11
9.7 VERIFICAÇÃO DA VIABILIDADE TÉCNICA,11
9.8 VERIFICAÇÃO DA VIABILIDADE ECONÔMICA-FINANCEIRA DA PROPOSTA E CONCLUSÃO DA
ANÁLISE,11
9.9 ACOMPANHAMENTO DE OBRA,12
9.10 DOCUMENTAÇÃO,12
9.11 ORIENTAÇÕES GERAIS,12
9.12 ANÁLISE DE ALTERAÇÃO DO PROJETO,13
10 PROCEDIMENTOS,13
10.1 ANÁLISE PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVO, USADO E LOTE URBANIZADO,13
10.1.1 AGÊNCIA/PA OU CCA,13
10.1.2 PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA ANÁLISE TÉCNICA DE ENGENHARIA,13
10.2 ANÁLISE PARA CONSTRUÇÃO, MELHORIA/REFORMA, AMPLIAÇÃO E CONCLUSÃO,13
10.2.1 AGÊNCIA/PA OU CCA,13
10.2.2 PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA ANÁLISE TÉCNICA DE ENGENHARIA,14
10.3 ACOMPANHAMENTO DA OBRA - CONSTRUÇÃO, MELHORIA/REFORMA, AMPLIAÇÃO E
CONCLUSÃO,14
10.3.1 AGÊNCIA/PA OU CCA,14
10.3.2 PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELO ACOMPANHAMENTO DA OBRA,14
10.4 ALTERAÇÃO DE PROJETO APRESENTADA PELO PROPONENTE,15
10.4.1 AGÊNCIA/PA OU CCA,15
10.4.2 PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA ANÁLISE TÉCNICA DE ENGENHARIA,15
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1 INTRODUÇÃO
1.1 O presente Caderno de Orientação Técnica tem como objetivo estabelecer diretrizes para a realização de
atividades de análise de viabilidade técnica de propostas de financiamento de pessoas físicas para aquisição de
imóvel novo ou usado, construção, ampliação, conclusão ou melhoria/reforma e acompanhamento de obra, para uso
residencial e/ou comercial.
2 DEFINIÇÕES
2.1 SIGLAS
2.2 CONCEITOS
Área contaminada – área onde há presença de substância(s) química(s) no ar, água ou solo, decorrentes de
atividades antrópicas, em concentrações tais que restrinjam a utilização desse recurso ambiental para os usos
atual ou pretendido, definidas com base em avaliação de risco à saúde humana, assim como aos bens a proteger,
em cenário de exposição padronizado ou específico;
Área suspeita de contaminação – área, terreno, local, instalação, edificação ou benfeitoria com indícios de ser
uma área contaminada;
Avaliação – análise técnica, realizada por Profissional habilitado, para identificar o valor de um bem, seus custos,
frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para determinada
finalidade, situação e data;
Condomínio – área existente na malha urbana, com acesso por arruamento em área pública, onde os lotes ou as
unidades e seus acessos internos estão em área privada, estando sujeitos ao regulamento de normas firmadas na
instituição e convenção do próprio condomínio, aprovadas por meio de legislação pública;
Custo de produção – orçamento total da obra, representado pela soma de todos os gastos com insumos, inclusive
mão-de-obra, despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários para a
produção, manutenção ou ampliação de um bem, numa determinada data e situação;
Empreendimento – complexo de edificações, sob a forma de condomínio ou loteamento ou proposta/projeto
habitacional com intervenção concentrada ou pulverizada, na área urbana ou rural;
Empreendimento em condomínio – o empreendimento objeto da incorporação ou da instituição do condomínio
efetuada para uma determinada área;
Empreendimento em loteamento – o empreendimento delimitado pela poligonal formada pelo conjunto das
quadras objeto de intervenção e vias de acesso imediato a os respectivos lotes, constituído por matrículas
individuais;
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Unidade isolada – edificação unifamiliar de uso comercial ou residencial, não integrante de conjunto/agrupamento
de edificações, seja em loteamento ou condomínio;
Unidade não isolada – unidade componente de agrupamento de edificação unifamiliar ou multifamiliar, em
loteamento ou condomínio;
Valor de mercado – é o valor de mercado para compra ou venda, que corresponde à quantia mais provável pela
qual se compra ou se vende voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente;
Via de Acesso pavimentada – tratamento permanente da superfície para regularização do piso e conservação da
base, feito com asfalto, concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto, e/ou outros elementos que
configurem uma solução adequada para tráfego e sejam as práticas adotadas pelo município em s uas vias
públicas;
Vícios de Construção – defeitos oriundos da concepção e elaboração dos projetos e seus elementos técnicos, de
execução da construção e, ainda, da qualidade e escolha dos materiais, tornando -a, no todo ou em parte,
imprópria para o fim a que se destina ou reduzindo o seu valor patrimonial;
Vistoria técnica – visita ao imóvel, ao local de execução de obras para serem procedidas observações pertinentes
à elaboração de peça técnica.
3 NORMAS
4 CONSIDERAÇÕES GERAIS
4.1 A realização das atividades de análise de viabilidade técnica de propostas de financiamento de pessoas físicas
para aquisição de imóvel novo ou usado, construção, ampliação, conclusão ou melhoria/reforma e
acompanhamento de obra, para o uso residencial e/ou comercial, objeto do presente caderno de orientações
técnicas, constitui atribuição legal exclusiva dos profissionais graduados em engenharia, arquitetura e agronomia.
4.2 As análises de viabilidade técnica de propostas de financiamento de pessoas físicas para aquisição de imóvel
novo ou usado, construção, ampliação, conclusão ou melhoria/reforma e acompanhamento de obra, são realizadas
por profissionais do quadro de empregados da CAIXA ou por responsáveis técnicos de empresas credenciadas e
objetivam subsidiar as operações de crédito, renegociações de contratos e afins.
4.3 Para análise e acompanhamento de operações de crédito imobiliário de engenharia e arquitetura deverão ser
observadas as orientações básicas descritas a seguir.
5 DOCUMENTAÇÃO
5.1 A documentação necessária para aquisição de imóvel novo ou usado e lote urbanizado é a matrícula do imóvel
no Registro Geral de Imóveis – RGI.
5.2 A documentação necessária para a análise técnica nas modalidades construção, ampliação, conclusão ou
melhoria/reforma é a seguinte:
Proposta de Financiamento de Unidade Isolada - PFUI-Proponente, devidamente preenchida e datada (via
impressa e assinada e em meio digital);
Projeto Arquitetônico aprovado:
no caso de melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração de estrutura, é exigível apenas um estudo
preliminar de arquitetura, com informações sucintas e suficientes para a caracterização geral da concepção
adotada conforme NBR ABNT nº 13.532/95 - Elaboração de projetos de edificações – Arquitetura, além de
memorial descritivo das intervenções;
o memorial descritivo do projeto deve conter a descrição dos elementos da edificação, dos componentes
construtivos e dos materiais de construção, informações estas que devem ser preenchidas no item
“VALORES/CUSTOS” no formulário PFUI – Proponente;
no caso de construção mista, deverão estar identificadas claramente as partes residencial e comercial.
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6.3.1 Se na vistoria da área forem constatados indícios de contaminação no terreno, tais fatos deverão ser
relatados no laudo de avaliação.
6.3.2 Neste caso, deverão ser solicitados estudos técnicos, realizado por profissional qualificado e especializado,
sob a responsabilidade do Proponente, que confirmem ou descartem a contaminação do solo e/ou da água
subterrânea.
6.3.3 Os estudos técnicos compreendem:
Levantamento básico - consiste num estudo do histórico dos usos anteriores da área potencialmente poluidores,
no qual se detecta possíveis fontes de contaminação;
Investigação confirmatória - refere-se a uma investigação técnica do terreno, incluindo sondagens, amostrage ns e
análises químicas, realizadas a partir das etapas anteriores, especialmente do levantamento básico.
6.3.4 Se o levantamento básico, com base nos parâmetros do órgão ambiental competente, concluir pela aceitação
do terreno e descartar risco de contaminação, é dispensada a apresentação da investigação confirmatória.
6.3.5 A Caixa disponibiliza o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental – Avaliação Ambiental de Terrenos com
Potencial de Contaminação, contendo as informações para apresentação do Levantamento Básico e da
Investigação Confirmatória, em seu site, no link a seguir:
http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/desenvolvimento_urbano/gestao_ambienta l/GuiaCAIXA_web.pdf
6.3.6 Se for confirmada a contaminação do terreno por levantamento básico e/ou investigação confirmatória, deve
ser negada a aceitação do imóvel como garantia.
6.3.7 Neste caso, os estudos realizados e a documentação pertinente devem ser enviados à Agência/PA ou CCA.
6.4 Nos casos em que o profissional responsável pela análise verifique que qualquer dos itens constante s das
Condições Mínimas para Aceitação do Imóvel como Garantia relacionadas no Anexo II não foi atendido, deve
preencher toda a Manifestação de Viabilidade Técnica ou o Laudo de Avaliação, conforme o caso, sem definição
dos valores, NEGANDO a aceitação do imóvel como garantia e no campo apropriado deve constar: “IMÓVEL NÃO
ACEITO COMO GARANTIA POR SE VERIFICAR O NÃO ATENDIMENTO DAS CONDIÇÕES MÍNIMAS” e a seguir
identificar qual a condição não foi atendida.
7 CARACTERIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO
7.1 Ao analisar proposta de financiamento de pessoa física para aquisição de imóvel em construção ou concluído e
novo, o profissional deve verificar se a unidade integra um empreendimento, situação essa que exige a emissão de
laudo próprio de Alocação de Recursos.
7.2 Independente de eventual comercialização realizada, a unidade em empreendimento é caracterizada se
constatada uma das seguintes situações:
a) Localizada em lote único com mais de 12 unidades, imóvel novo ou em construção;
b) Localizada em condomínio, horizontal ou vertical, constituído por mais de 12 unidades, imóvel novo ou em
construção;
c) Repetição de tipologia igual ou assemelhada em mais de 12 vezes, imóvel novo ou em construção, na mesma
quadra ou em quadras próximas.
7.3 Nestes casos, o profissional responsável pela análise deve preencher toda a Manifestação de Viabilidade
Técnica ou o Laudo de Avaliação, conforme o caso, sem definição dos valores.
7.4 No caso de ser caracterizado como empreendimento, a garantia deve ser negada e no campo observações deve
constar: “IMÓVEL NÃO ACEITO COMO GARANTIA POR SE VERIFICAR A CARACTERIZAÇÃO DE
EMPREENDIMENTO”.
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8.1.2 Nestes casos, o Profissional faz a vistoria do imóvel (Novo ou Usado) ou do lote urbanizado e emite o Laudo
de Avaliação.
8.1.3 O Profissional que realiza a avaliação do imóvel deve manifestar -se conclusivamente sobre a possibilidade de
aceitação do imóvel como garantia de operações de crédito imobiliário – Pessoa Física, sob os aspectos físicos e
de mercado, nos termos do COT- Avaliações.
8.1.4 Em relação aos aspectos físicos, o Profissional deve analisar se são atendidas as condições mínimas que
constam do check-list do Anexo II, além do disposto na legislação federal (Código Civil) para aquisição de imóvel
novo e de lote urbanizado.
8.1.4.1 No caso de não atendimento de quaisquer um dos itens, o Profissional avaliador deve manifestar -se
contrário à aceitação do imóvel como garantia, no campo “MANIFESTAÇÃO SOBRE A GARANTIA”, do Laudo de
Avaliação consignando justificativa no campo “OBSERVAÇÕES” do mesmo.
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9.8.5 A conclusão da atividade de análise ocorre após o desenvolvimento de todos os procedimentos normalizados
e demais aspectos de engenharia julgados pertinentes.
9.10 DOCUMENTAÇÃO
9.10.1 Para a realização do serviço de acompanhamento de obra, o Profissional recebe os documentos
relacionados no item 5 da etapa de análise, os Relatórios de Acompanhamento de Evolução de Obra para Unidade
Isolada - RAE anteriores, a partir da segunda vistoria.
9.10.2 De posse dos documentos supracitados, o Profissional realiza a vistoria da obra e produz o RAE a partir do
formulário PFUI-Análise.
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10 PROCEDIMENTOS
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10.2.1.2.1 Caso a demanda seja cadastrada, excepcionalmente, no SIGDU, deve verificar se a documentação está
completa e realiza o upload da documentação no SIOPI.
10.2.1.2.2 Caso esteja faltando algum dos documentos relacionados, solicita ao Proponente que o(s) providencie.
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10.3.2.7.1 Como parte do RAE, elabora o Relatório Fotográfico, evidenciand o os serviços aferidos quando da
inspeção e, obrigatoriamente, as divergências quando existentes;
10.3.2.8 Encaminha a documentação pertinente devidamente assinada, por meio de vias impressas, na Agência/PA
ou CCA para composição do processo.
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Vigência: 13/03/2015 16 / 31
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11 ANEXOS
Eu, XXX, portador do CPF XXX, CREA/CAU nº XXX, responsável técnico pela exe cução da obra localizada à
XXX(End), xxx(Cidade)/XX(UF), Brasil, conforme ART nº XXX, venho através deste declarar as providências que
foram adotadas na execução da obra em questão quanto a os quesitos abaixo relacionados:
6 Tratamento contra cupim em todo tipo de madeira aplicada na estrutura da cobertura e das esquadrias
(folhas, caixilhos, marcos, contra-marcos e alizares):
______________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________ _____
Declaro ainda estar ciente de que a inexistência ou insuficiência de quaisquer dos itens acima relatados implicarão
nas devidas restrições/sanções legais pertinentes.
___________________________,____ de ______________ de 20___
____________________________
Identificação
Vigência: 13/03/2015 17 / 31
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11.2 ANEXO II - CONDIÇÕES MÍNIMAS OBRIGATÓRIAS PARA ACEITE DO IMÓVEL COMO GARANTIA DE FINANCIAMENTO
AQUISIÇÃO
MELHORIA/REFORMA,
CONSTRUÇÃO
DESCRIÇÃO LOTES IMÓVEIS NOVOS IMÓVEIS USADOS AMPLIAÇÃO E CONCLUSÃO
URBANIZADOS
COMERCIAIS HABITACIONAIS COMERCIAIS HABITACIONAIS COMERCIAIS HABITACIONAIS COMERCIAIS HABITACIONAIS
1. INFRAESTRUTUTRA BÁSICA
1.1 Abastecimento de água: ligação
domiciliar à rede pública de água potável
ou, na sua ausência, sistema que possua
X X X X X X X X X
licença ou autorização para operação. No
caso de abastecimento por poço artesiano
vide OBS 1.
1.2 Esgotamento sanitário: existência de
ligação domiciliar à rede pública de coleta
e tratamento de esgotos ou, em sua X X X X X X X X X
ausência, solução aceita pela Prefeitura ou
Concessionária Local.
1.3 Energia elétrica fornecida pela
X X X X X X X X X
Concessionária Local.
1.4 Iluminação na via do lote. X X X X X X X X X
1.5 Via de acesso ao lote. - vide OBS 2. X X X X X X X X X
1.6 Indícios de contaminação do
terreno: verificar a inexistência - vide OBS X X X X X X X X X
3.
Vigência: 13/03/2015 18 / 31
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2. ASPECTOS CONSTRUTIVOS
2.1 Solução de drenagem no lote, exceto
no Distrito Federal e município da RIDE,
X X X X X X
onde exige-se também a captação no
fundo do lote.
2.2 Impermeabilização das fundações –
alicerces, baldrames e radiers, em todas
X X
as faces em contato com o solo para evitar
a umidade ascendente.
2.3 Cota de soleira das portas externas em
nível que impeça a entrada de água por X X X X X X X X
escoamento superficial.
2.3 Laje ou forro em todos os cômodos
internos - vide OBS 4. X X X
2.4 Cinta de respaldo em concreto armado
X X
sobre todas as paredes portantes.
2.5 Vergas em todas as portas e janelas
com vãos acima de 1,00 m com apoio X X
mínimo de 20 cm.
2.6 Contravergas em todas as janelas com
X X
vão acima de 1,00 m.
2.7 Portas ou janelas em todas as
aberturas de quartos, banheiros e vãos
externos. É vetado o uso de cobogó ou
X X X
elementos vazados de concreto ou
cerâmica, exceto com finalidade
decorativa.
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3. ASPECTOS CONSTRUTIVOS EXIGIDOS PARA OS IMÓVEIS FINANCIADOS NOS PROGRAMAS CCFGTS e PMCMV, CONFORME PARÂMETROS ESTABELECIDOS
NO ANEXO VI
3.1 Revestimento interno, externo e
pintura, com barra impermeável no box,
com altura mínima de 1,50 m, e barra X X X
impermeável sobre o lavatório, a pia da
cozinha e o tanque.
3.2 Calçada de proteção no perímetro da
edificação que esteja dentro do lote, com
inclinação em direção contrária às suas X X X
paredes e largura mínima de 50 cm,
exclusivo para CASAS.
3.3 Revestimento com piso impermeável
X X X
nas áreas molhadas.
4. ASPECTOS CONSTRUTIVOS EXIGIDOS PARA OS IMÓVEIS SITUADOS NO DISTRITO FEDERAL E MUNICÍPIOS DA RIDE
4.1 Proteção de talude ou muro de arrimo,
para desníveis acentuados entre os lotes,
X X X
em todas as divisas, executado em
alvenaria de pedra ou concreto.
4.2 Existência de peitoril e pingadeira nas
X X X
janelas.
4.3 Fechamento dos beirais de forma a
evitar a entrada de insetos e pequenos X X X
animais sob o telhado.
4.4 Amarração das fiadas de telhas de
X X X
extremidade.
Vigência: 13/03/2015 21 / 31
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Vigência: 13/03/2015 22 / 31
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Vigência: 13/03/2015 23 / 31
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Vigência: 13/03/2015 24 / 31
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Acabamento Padrão
Ferragens Ferro cromado pesado Ferro cromado médio Ferro cromado leve
Pisos de banheiros,
cozinhas, lajes e áreas Argamassa cimento e areia e pintura com tinta de base betuminosa
de serviço
Impermeabilização Lajes de cobertura,
cobertura da casa de Laje impermeabilizada
máquinas
Caixa d'água Argamassa rígida
Bancada de mármore
Bancada de mármore sintético
Bancada de granito/cuba branco, medida
com cuba de mármore
Cozinha inox/metais de luxo (água padronizada/cuba simples
Acessórios sintético metais simples (água
quente e fria) inox/metais cromados
fria)
simples (água fria)
Lavatório de louça colorida Lavatório de louça colorida Lavatório de louça branca sem
com coluna sem coluna coluna
Acessórios de embutir de
Acessórios de justapor simples
louça simples
Vigência: 13/03/2015 25 / 31
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Acabamento Padrão
Salas, quartos e
Chapisco e massa única
circulação
Cozinhas, área e
Placa cerâmica (azulejo) de dimensão 15 cm x 15 cm, PEI II, na cor branca
banheiros
Revestimento
interno: Paredes Placa cerâmica, dimensões Placa cerâmica, dimensões 20 cm x 20 cm e 30 cm x 30 cm,
Piso cerâmico
40 cm x 40 cm, PEI II PEI III
Banheiro de
Azulejos brancos 15 cm x 15 cm
empregada
Salas, quartos e
circulação de cozinha e Chapisco e massa única
área de serviço
Revestimento
interno: Teto Banheiros (inclusive de
empregada) e halls de
Forro de placas de gesso
entrada e de
pavimentos
Telhado com
Cobertura Chapa ondulada de cimento amianto com estrutura de madeira
madeiramento
Vigência: 13/03/2015 26 / 31
COT – CRÉDITO IMOBILIÁRIO-
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Acabamento Padrão
Pisos de banheiros e cozinhas Argamassa cimento e areia e pintura com tinta de base betuminosa
Vigência: 13/03/2015 27 / 31
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LIMITES
ITEM SERVIÇO
INFERIOR SUPERIOR
Vigência: 13/03/2015 28 / 31
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PESSOA FÍSICA
tubulação nas alvenarias e Água fria e água quente tubulação na alvenaria 70%
30%
caixas caixa d'água 10%
Vigência: 13/03/2015 29 / 31
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11.6.2 Para municípios com população igual ou superior a 1 milhão habitantes ou municípios -sedes de capitais
estaduais não especificadas no item anterior:
11.6.3 Para municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes ou Municípios integrantes de Regiõe s
Metropolitanas ou equivalente, inclusive aqueles integrantes da RIDE/DF:
Vigência: 13/03/2015 30 / 31
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Vigência: 13/03/2015 31 / 31