LOTEAMENTO PARA INCORPORAÇÕES

Estudo de Viabilidade Urbanística

Leonardo Urbano Sobrinho

Orientação:

Prof. Dr. João Fernando Pires Meyer

Prof. Dr. Sílvio Soares Macedo

FAU USP, 2015

 LEONARDO URBANO SOBRINHO

LOTEAMENTO PARA INCORPORAÇÕES

Estudo de Viabilidade Urbanística

Orientação: Prof. Dr. João Fernando Pires Meyer

Prof. Dr. Sílvio Soares Macedo

Trabalho de conclusão de curso apresentado à

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
da Universidade de São Paulo
para obtenção do título de
arquiteto-urbanista.

São Paulo, janeiro de 2015

 DEDICATÓRIA
Às populações dos municípios brasileiros vítimas do descaso e incompetência de certos planejadores públicos e privados
 AGRADECIMENTOS

Ao Prof. Khaled Ghoubar

Ao Prof. João Meyer
Ao Cláudio Zomignan
Ao Prof. Sílvio Soares Macedo
Ao Hélio Mítica Neto
Ao Prof. Ângelo Salvador Filardo Jr.
Ao José Rocha Filho
Ao Rubens Urbano Filho
Ao Renan Mandai
Ao Raoni Cursi A. do Nascimento
RESUMO
Loteamento para Incorporações: Estudo de Viabilidade Urbanística
O objetivo do trabalho é criar e registrar o processo de criação de um plano diretor de uso e ocupação em
uma área de 300 ha localizada na Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) e, dentro de um recorte
do plano, criar o projeto básico do sistema viário local e o ensaio de volumetria do bairro planejado.
No primeiro capítulo é apresentada e interpretada parte da legislação vigente aplicável até novembro
de 2014. Entendê-la será de fundamental importância para a correta modelagem do empreendimento.
O segundo capítulo apresenta o processo de escolha do terreno, baseado em critérios legais, ambientais
e urbanísticos, sendo esse terreno objeto da análise desenvolvida no terceiro capítulo, que indicará e
organizará através de mapas as restrições descritas na lei.
As informações obtidas nessa análise são sobrepostas então numa matriz de aptidões, que sintetizará
os potenciais e limitações do terreno escolhido e apoiarão as principais decisões de projeto. A seguir,
a análise externa visará à compreensão do entorno e sua articulação com o terreno, dando subsídio à
definição dos acessos viários e à configuração do plano diretor.
O último capítulo é dedicado ao projeto, elaborado a partir de duas abordagens: a primeira, na escala
regional, obedece à sequência lógica da análise e tem como produto o plano diretor e, num recorte de
69 ha, o projeto geométrico do sistema viário. A segunda, na escala local, conceitua a quadra a partir
da unidade e sua replicação no terreno, tendo como produto o estudo volumétrico numa área de 32 ha.
Palavras-Chave: Bairro Planejado; Desenho Urbano; Loteamento; Parcelamento de Solo; Plano Diretor.
8
ABSTRACT
Urban Settlement for Land Development: Urbanistic Feasibility Study
This work intents to create a master-plan for a mixed-use neighborhood on a 300 ha land (741 acre)
located on São Paulo’s Metropolitan Area (RMSP) and also register the creation process on four chapters:
law reading, site selection, site analysis and project. Beyond the master-plan, the project includes the
basic road system and the building’s volumetric study on a portion of the master-planned area.
The first chapter presents part of the applicable laws edited until November 2014, which regulate
the urbanization acts in Brazil and in São Paulo State. The correct law’s comprehension will be quite
important to correct enterprise modeling.
The second chapter presents the site selection process, based on legal, environmental and urbanistic
criteria. One land is chosen, being the analysis object of the following chapter, which indicates on maps
the restrictions imposed by law.
All information obtained on site analysis will be overlapped on a suitability matrix, which will synthesize
potentials and limitations for the chosen land and will support project decisions. Later, the external
analysis will aim the comprehension of the lands’ neighborhood, helping the structural decisions, like
the definition of road access and the whole master-plan’s configuration.
Project of the last chapter is developed from two approaches: the first, on a regional scale, follows the
logical sequence of analysis, having the master-plan as final product and, on a 69 ha (171 acre) section,
the geometric design of the road system. The second approach, on a local scale, defines the block from
the unit and its replication on the ground, resulting on the volumetric study of a 32 ha (79 acre) area.
Keywords: Land Development; Masterplan; Urban Design; Urban Settlement.
LISTA DE FIGURAS Figura Descrição Página

Figura Descrição Página 5.6 Croqui da concepção geral do projeto de terraplanagem. 76

5.7 Cruzamento típico (abaixo) e atípico (acima). 77
1 Modelo ideal genérico para projeto de loteamento unifamiliar. 13 5.8 Cruzamento de vias e suas concordâncias. 77
1.1 Análise de aptidão para empreendimento de lazer em Campos de Jordão. 14 5.9 Trecho da adutora que cruza a SP-332 e passa pela cota mais alta do terreno. 77
2 As modalidades de parcelamento do solo expressas na Lei nº 6.766/79. 18 5.10 Áreas loteadas e remanescentes. 80
2.1 O lote mínimo e a infraestrutura básica da Lei nº 6.766/79. 19 5.11 Perspectiva artística do “Residencial Essence”. 82
2.2 Exemplo de APP relacionadas aos corpos hídricos e algumas das hipóteses de intervenção. 20 5.12 Planta baixa de unidade do “Residencial Essence” (sem escala). 82
2.3 Delimitação de APP de topo de morro ou montanha sobre espelho d’água adjacente. 21 5.13 Vista aérea do empreendimento. 90
2.4 Percentuais mínimos de vegetação preservada de acordo com a Resolução SMA nº 31/09. 23 5.14 Idem. 91
3 Abrangência geográfica da pesquisa na RMSP. 27 5.15 Vista a partir da SP-332. 92
3.1 Terreno 1. 28 5.16 Vista a partir do talvegue da esquerda. 93
3.2 Terreno 2. 28 5.17 Posição das sombras às 9h30 durante o solstício de inverno. 94
3.3 Terreno 3. 29 5.18 Posição das sombras às 15h30 durante o solstício de inverno. 95
3.4 Terreno 4. 29 5.19 Posição das sombras às 9h30 durante o equinócio de primavera. 96
3.5 Terreno 5. 30 5.20 Posição das sombras às 15h30 durante o equinócio de primavera. 97
3.6 Terreno 6. 30 5.21 Posição das sombras às 9h30 durante o solstício de verão. 98
3.7 Terreno 7. 31 5.22 Posição das sombras às 15h30 durante o solstício de verão. 99
3.8 Terreno 8. 31 5.23 Visão a partir de apartamento no 6º andar da quadra 6. 100
4 Inserção da gleba no município e sua relação com rodovias e ferrovia. 34 5.24 Visão a partir da área verde pública da Via Coletora nº 3. 100
4.1 Mapa de macrozoneamento, anexo I do PDM. 36 5.23 Numeração das quadras da terceira fase do empreendimento. 101
4.2 Gleba e seu entorno imediato. 39
4.3 Centro, área aproximada de 1.426.412 m² (142 ha). 40
LISTA DE FOTOGRAFIAS
4.4 Loteamento Nova Caieiras, área aproximada de 950.261 m² (95 ha) 41
4.5 Vila Rosina, área aproximada de 665.794 m² (67 ha). 42
Fotografia Descrição Página
4.6 Portal das Laranjeiras, área (da parte visível na foto) de 1.046.450 m² (105 ha). 43
4.7 Elevação (à esq.) e depressão (à dir.). 46
1 Vista aérea da boçoroca do Loteamento Parque Bauru, 1993. 14
4.8 Espigão. 46
2 Viaduto sobre estação de trem da CPTM, outubro de 2013. 40
4.9 Corredor. 46
2.1 Hospital Municipal, R. Awerhanser, março de 2011. 40
4.10 Talvegue. 46
2.2 Av. 14 de dezembro, dezembro de 2013. 40
4.11 Tipos de vale. 46
2.3 R. Ambrosia C. Buonaguide, março de 2011. 40
4.12 Pontos de sela. 46
2.4 Faculdade Metropolitana de Caieiras, Av. Colômbia, março de 2011. 41
4,13 Divisor de águas. 46
2.5 Portaria do Loteamento Nova Caieiras, SP-332, março de 2011. 41
4.14 Tipos de dorso. 46
2.6 Clube poliesportivo, R. Vitório Olímpio, dezembro de 2014. 41
4.15 Posição das fotografias na gleba. 65
2.7 R. Antonio Jorge Pereira, dezembro de 2014. 41
5 Concordância vertical de vias. 74
2.8 Galpão da fabricante de malas Primicia, Av. Davi Kaziysky, dezembro de 2013. 42
5.1 Implantações de casas no lote em aclive. 75
2.9 Trevo de acesso à Vila Rosina, SP-332, dezembro de 2013. 42
5.2 Lotes com dimensão maior paralela às curvas de nível. 75
2.10 R. Ricardo Zaneti, abril de 2011. 42
5.3 Tipos de centralidade. 75
2.11 Mercado local, Av. Otávio Spigarollo, abril de 2011. 42
5.4 Relação entre edifícios e rua. 75
2.12 Garagem da Viação Caieiras, Av. João Casarotto, abril de 2011. 43
5.5 Formas de implantar a rua em terreno íngrime. 76

9
Fotografia Descrição Página Quadro Descrição Página

2.13 Centro Cívico Municipal, Av. João Casarotto, março de 2010. 43 12 Critérios de destinação no plano diretor para as áreas classificadas na matriz de aptidão. 74
2.14 Praça com equipamentos de lazer, março de 2010. 43 13 Relação das áreas do projeto de loteamento. 80
2.15 Estabelecimentos comerciais na Av. Pauliceia, março de 2010. 43 14 Nomenclatura da tipologia. 82
2.16 Vista geral da plantação de eucaliptos (vegetação exótica). 64
2.17 Idem. 64 LISTA DE TABELAS
2.18 Vista geral do divisor de águas na porção norte da gleba. 64
2.19 Vista de encosta situada na porção norte da gleba. 66 Tabela Descrição Página
2.20 Divisa com Av. Dr. Olindo Dártora. 66
2.21 Vista do talvegue. 66 1 Relação entre largura do leito e faixa de protação mínima. 20
2.22 Vista do Bolsão nº 2, a partir de um dos pontos mais altos da gleba. 67 2 Loteamentos aprovados em municípios de São Paulo no 1º trimestre de 2014. 26
2.23 Vista de dentro do anfiteatro do talvegue. 67

LISTA DE MAPAS

Mapa Título Página

1 Registro. 45
2 Planialtimetria. 47
3 Hipsometria. 48
4 Declividade. 50
5 Drenagem e Hidrografia. 52
6 Restrições. 54
7 Zoneamento e Diretrizes Municipais. 56
8 Sobreposição #1. 58
9 Sobreposição #2. 60
10 Matriz de Aptidão. 63
11 Estratégia de Desmembramento. 71
12 Plano Diretor de Uso e Ocupação. 73
13 Projeto Geométrico 79
14 Projeto de Loteamento 81
15 Plano Urbanístico 88

LISTA DE QUADROS

Quadro Descrição Página

9 Índices urbanísticos. 37
10 Dimensões das vias. 37
11 Classificação das áreas na matriz de aptidão. 62

10
INTRODUÇÃO 12 Levantamento Planialtimétrico 46
Hipsometria 48

CAPÍTULO 1 - LEGISLAÇÃO 17 Declividade 50

Drenagem e Hidrografia 52
Lei nº 6.766/1979 (Lei Federal de Parcelamento do Solo) 18 Restrições 54
Lei nº 12.651 (Código Florestal Brasileiro) 20 Zoneamento e Diretrizes Municipais 56
Resolução Conama nº 01/1986 (Estudo de Impacto Ambiental) 22 Sobreposição #1 58
Resolução Conama nº 369/2006 (Casos de intervenção em APP) 22 Sobreposição #2 60
Resolução SMA nº 31/2009 (Casos de supressão de vegetação nativa) 23 Método de Análise de Aptidão 62
Decreto Estadual nº 52.053/2007 (Graprohab) 23 Leitura da Matriz de Aptidão 62
Aptidão Geotécnica 62

CAPÍTULO 2 - SELEÇÃO 25 Matriz de Aptidão 63

Registro Fotográfico da Gleba 64
Introdução 26
Terreno 1 28 CAPÍTULO 4 - PROJETO 69
Terreno 2 28
Terreno 3 29 Introdução 70
Terreno 4 29 Produtos 70
Terreno 5 30 Estratégia de Desmembramento 70
Terreno 6 30 Plano Diretor de Uso e Ocupação 72
Terreno 7 31 Projeto Urbano: Critérios, Problemas e Soluções 74
Terreno 8 31 Projeto Geométrico 76
Projeto de Loteamento 80

CAPÍTULO 3 - ANÁLISE 33 Quadro de Áreas 80

Justificativa 80
Introdução 34 Tipologia 82
Município 34 Ensaio de Volumetria 87
Plano Diretor Municipal (Lei Complementar nº 4.538/2012) 36 Resultado Quantitativo 99
Revisão do Zoneamento Municipal (Lei Ordinária nº 4.546/2012) 36
Entorno Imediato 38 CONSIDERAÇÕES FINAIS 100
Análise Interna 44
Transcrição e Matrícula 44 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 102
Situação Fundiária 44

11
INTRODUÇÃO
O primeiro objetivo do trabalho é selecionar e compreender uma gleba para desenvolvimento
urbano. O segundo objetivo é desenvolver para essa gleba um plano diretor geral de uso e ocupação e,
dentro de um recorte desse plano, montar o ensaio de volumetria do bairro planejado.
É requisito necessário para criar o masterplan urbanístico o desenvolvimento de uma visão geral
sobre a cidade e seus agentes transformadores (sejam eles humanos ou naturais), algo muito além da
simples adequação do relevo ao projeto. Trata-se da interação entre a escala da cidade e do edifício: o
masterplan norteia o ordenamento de espaços vazios e construídos, urbanizados e não urbanizados.
Ele deve equacionar todas as necessidades e expectativas do empreendedor e do usuário final,
devendo também contemplar externalidades do processo, como a adequação ambiental e urbanística
do empreendimento. Entretanto, a falta de critério na habilitação e contratação de mão-de-obra técnica
qualificada dá margem ao surgimento de produtos imobiliários que, idealizados pelos mais diversos
tipos de profissionais, possuem qualidade urbanística e adequação ambiental no mínimo questionáveis,
cujos exemplos serão vistos a seguir.
Mais do que conceber um projeto e mostrar seu processo de criação, este trabalho pretende ser,
ainda que no âmbito acadêmico, um pequeno passo rumo à prática de land development. Amplamente
difundida na América do Norte, ela consiste na unificação de toda a cadeia produtiva do empreendimento
em torno de uma única empresa, responsável pela concepção do plano urbanístico até a construção da
unidade, dentro dos padrões previamente definidos no masterplan.
Tal prática de projeto, quando fundada em rigoroso controle de qualidade, resulta num excelente
produto, que tenderá a gerar baixíssimos custos de operação ao longo de sua vida útil, uma vez que tanto
as quadras quanto as infraestruturas são dimensionadas sob medida para as edificações. Entretanto,
o land development ainda é uma realidade distante do cenário brasileiro. Este trabalho é portanto uma
contraproposta à prática de loteamento ora vigente no País, no sentido de, mais do que simplesmente
parcelar o solo, criar e incentivar a criação de vizinhanças e comunidades.
JUSTIFICATIVA
Os anos de estagnação econômica e hiperinflação que marcaram as duas últimas décadas do
século XX no Brasil minaram a prática do planejamento de longo prazo em segmentos da economia,
como o setor imobiliário. O mercado de loteamentos foi significativamente afetado, uma vez que é um
modelo de negócio deveras rígido (se comparado à incorporação), e baseado em longos cronogramas
de obra e grande exposição de caixa das empresas, reféns de carteiras de recebíveis que se estendem
por anos e também da falta de linhas próprias de financiamento para a construção de seus projetos.
Aprofundou-se então a divisão do mercado entre os que loteiam (loteadores) e os que constroem
(incorporadores). Em regra o loteador apenas abre o sistema viário com a infraestrutura exigida por lei
dentro da gleba, preocupando-se unicamente em produzir o lote urbanizado. Daí o incorporador atua a
seguir, onde, de forma independente, contrata o projeto, a construção e a comercialização ou, quando
não há o incorporador, o lote é vendido diretamente para o consumidor final, que construirá seu imóvel
12
dentro de suas possibilidades técnicas, financeiras e intelectuais.
A falta de comunicação entre os lados é evidente, bem como a generalizada falta de preocupação
urbanística dos projetos construídos país afora. Os cuidados se limitam apenas às pesquisas de intenção
de compra, para definir produto e preço, e terminam com a responsabilidade legal de cada empresa
atuante, que, isenta de ônus, pouco se importa com a vida útil e a operabilidade do empreendimento.
A existência de advogados mais bem pagos do que profissionais técnicos neste ramo é sintoma
de uma cultura corporativa calcada na forte blindagem jurídica, em detrimento da constante melhoria
técnica do produto, respeitando assim o cliente final, seja o loteador, incorporador ou o próprio usuário,
que construirá sua edificação por conta própria sem saber, por exemplo, que seu lote pode estar em um
um aterro de alta plasticidade e, portanto, péssimo para locar as fundações, gerando riscos geotécnicos
e custos extraordinariamente altos e inesperados.
Essa situação também é reflexo da filosofia da “boa engenharia”, muito fortemente embasada
nos números e em condições ideais de execução, muitas vezes ignorando a má qualidade dos serviços
prestados no canteiro, algo recorrente nas obras brasileiras de infraestrutura. O Poder Público também
possui grande parcela da responsabilidade, pela sua inércia e incapacidade de legislar e regulamentar
os assuntos pertinentes ao desenvolvimento urbano dentro do território nacional.
Começa com a histórica sobreposição das atribuições profissionais: a Lei Federal nº 12.378/2010,
que legisla sobre as atividades privativas do arquiteto-urbanista e a criação de seu respectivo conselho,
encontra-se parcialmente sem efeito, pois a Resolução CAU nº 51/2013, que regulamentaria o disposto
no Art. 3º da supracitada lei1, foi suspensa por decisão judicial2 após ação impetrada pela Associação
Brasileira de Engenheiros Civis (ABENC), amparada em suposto vício de legalidade do dispositivo, que
cercearia atividades já atribuídas aos engenheiros por instrumentos anteriores, como a Lei Federal nº
5.194/1966 e a Resolução CONFEA nº 218/1973.
O que se vê é uma grande planificação das competências, genericamente distribuídas entre os
arquitetos, engenheiros civis e agrimensores, permitindo que profissionais sem formação em desenho
urbano criem planos urbanísticos, os quais, apoiados em fracas legislações de uso e ocupação do solo,
se reproduzem abundantemente nas periferias das cidades brasileiras, destinados sobretudo para uso
residencial. O princípio gerador desses “projetos de prancheta” é o princípio capitalista de maximização
do lucro, que, quando aplicado ao produto lote unifamiliar, obedece aos seguintes postulados:
1) O projeto geométrico será tão ortogonal quanto possível, gerando o maior número de lotes
retangulares, evitando-se ao máximo os lotes irregulares com área superior à média;
2) As ruas deverão ter traçado retilíneo para baratear a instalação de tubulações sanitárias;
3) O projeto terá o menor número possível de acessos, evitando criar nas bordas da propriedade
1 O Art. 3º da Lei nº 12.378/2010 define atividades privativas do arquiteto-
urbanista, entre elas o projeto urbanístico, de parcelamento do solo mediante loteamento,
compatibilização com projetos complementares, relatório técnico urbanístico referente a
memorial descritivo e desempenho de cargo e função técnica de elaboração e análise de
projeto urbanístico.
2 Vide Decisão nº 518/2013 da 9ª Vara Federal.
mais área de contato com o exterior por sistema viário do que o necessário;
4) O lote terá a frente mínima exigida por lei, para maximizar a relação de lotes por metro linear
de sistema viário construído, reduzindo custos;
5) Os dois lados de cada via deverão servir lotes, para dividir ao meio seu custo de implantação;
6) As quadras serão tão longas quanto a legislação municipal permitir; e quando possível serão
separadas apenas por vielas sanitárias, que não exigem pavimentação asfáltica;
7) Serão destinadas como áreas verdes apenas aquelas com inclinação natural maior que 30%,
as que possuírem restrições legais, onde exista vegetação nativa que não possa ser suprimida,
ou onde não se consiga colocar mais lotes obedecendo aos cinco primeiros postulados.
8) Caso seja possível embutir nas áreas verdes também o sistema de lazer, este será destinado
também obedecendo aos critérios do postulado nº 7;
9) Caso não seja possível embutir o sistema de lazer na área verde, ele será destinado nas áreas
não edificantes de rodovias e ferrovias ou em qualquer outro local onde a edificação seja vetada;
10) As vias terão mínima largura e infraestrutura exigida pela lei e, quando necessário, a máxima
inclinação longitudinal admitida por lei, o mesmo sendo aplicado aos lotes;
11) Serão destinadas como áreas institucionais as porções de quadra com geometria irregular e,
se necessário, com a maior declividade tolerada por lei, ficando em segundo plano sua posição
dentro do empreendimento;
12) O relevo natural tem influência mínima ou nula no projeto geométrico3.
Quanto mais o projeto obedece tais postulados, mais aproxima-se do exemplo ideal da Figura 1.
Faixa non-aedificandi
Via pública oficial
Área institucional
Área verde / Sistema de lazer
Ferrovia
Faixa non-aedificandi
Figura 1 - Modelo ideal genérico para projeto de loteamento unifamiliar. (Escala 1 : 2.000 m)
3 Ruas retilíneas, redução da frente do lote, lotes dos dois lados da rua e grandes
quadras são de fato medidas redutoras de custos, mas devem ser adotadas com critério,
principalmente em áreas com relevo acidentado.
Muitas críticas podem ser feitas a esse modelo, seja pela esterilidade paisagística ou pelos altos
custos de construção. Contudo, os problemas mais sérios surgem com sua implantação indiscriminada
nas áreas de encosta, por um simples motivo: a geometria regular do loteamento é incompatível
com altas declividades, demandando enormes movimentos de terra para adequar o relevo aos lotes.
Infelizmente, isso ainda é uma prática comum entre os loteadores brasileiros, afinal a “boa engenharia”
se diz capaz de garantir a estabilidade do solo terraplanado (vide postulado nº 12).
Contudo, SANTOS (2012)4 mostra que: “Via de regra, os loteamentos regulares são implantados
através de extensas terraplanagens, arrasando morros e encostas e aterrando vales, com a venda
e início de ocupação dos lotes antecedendo a instalação completa da infraestrutura urbana básica
(ruas pavimentadas, sistemas de drenagem de águas pluviais, saneamento básico, proteção de taludes
contra a erosão) [...] Uma prática nociva e nem um pouco criativa do ponto de vista técnico,
pela qual persistentemente se privilegia a adaptação dos terrenos aos projetos ao invés de
adequar os projetos às características naturais dos terrenos”.
FARAH (2003)5 complementa: “Em terraplenagens extensas, seja para a criação de loteamentos
[...] é comum a permanência de grandes áreas de solo expostas por períodos longos, dando espaço
ao desenvolvimento de erosões. É também frequente, em loteamentos, a execução dos denominados
desbastes de quadras, cuja finalidade é a de nivelar as testadas de lotes com o viário, o que acaba
também por expor solos mais suscetíveis, dando origem a intensos processos erosivos, além
de patrocinar o assoreamento de bacias e cursos d’água a jusante”.
Não é à toa que, desde suas origens, as cidades brasileiras são palco de inúmeras catástrofes
geológicas. SANTOS6 diz que: “Diferentemente de países castigados por fenômenos de origem totalmente
natural, como terremotos, vulcões e furacões, no Brasil essas reincidentes tragédias [...] estão direta e
intimamente associadas à ação humana, especialmente no que toca ao enorme descompromisso
com que as administrações públicas e privadas têm tratado as relações entre a expansão urbana e as
características naturais dos terrenos ocupados”.
O episódio do Parque Bauru (Fotografia 1) é um bom exemplo. Em 1993, uma boçoroca engoliu
partes inteiras desse loteamento, arruinando o sistema viário e nove casas. De acordo com IPT (1994)7,
“a boçoroca do Jardim Bauru movimentou cerca de 300.000m³ de solos, equivalente a cerca de 50 mil
caminhões de terra, que causaram um impressionante assoreamento de dois lagos situado num clube
de campo vizinho e de um curso d’água a jusante”.
Por mais prejuízos humanos e materiais causados por esses fatos ao longo da história, muitas
vezes elas ocorrem com total anuência das leis. Tudo porque essas leis foram feitas para terrenos
planos e ideais, quase nunca utilizando a declividade do terreno aliada a demais diretrizes geotécnicas
4 SANTOS, Álvaro Rodrigues dos. “Enchentes e Deslizamentos: Causas e Soluções”
1. ed. São Paulo: Editora Pini, 2012, p. 2.
5 FARAH, Flávio. “Habitações e Encostas”, Coleção HABITARE/FINEP, 1ª Edição, IPT,
São Paulo, 2003, p. 57.
6 SANTOS, p. 13.
7 IPT. “Relatório nº 32.207 - Plano de obras de contenção das erosões urbanas do
município de Bauru, SP - 2ª fase” São Paulo: 1994.
13
 de cada terreno. Surgiu nos Estados Unidos na década de 1960 e é conceituada por AZEVEDO (2004)9
como: “a integração da análise de condicionantes como solos, relevo, hidrografia, cobertura vegetal, insolação
e pontos de destaque da paisagem em uma matriz espacial, cujo foco é determinar a adequação do programa e
do produto imobiliário proposto, e os locais mais adequados para sua implantação”.
Essa matriz espacial (também chamada de “matriz de aptidão”) é gerada a partir da sobreposição
de uma série de informações sobre o terreno, como o relevo, declividade, aptidão geotécnica, ocorrência
de vegetação nativa e demais áreas de proteção definidas em lei. Assim, cada setor da matriz é avaliado
por meio de notas ou classes, indo da aptidão nula até a aptidão máxima, passando por um gradiente
de situações. A matriz fornece ao projetista uma inigualável visão de conjunto para a definição do plano
diretor, o qual basicamente é traçado por cima da matriz.
O uso da matriz ajuda a reduzir significantemente os custos operacionais, pois o adensamento
das áreas mais aptas à ocupação dispensa o avanço pelas áreas inaptas, tornando o empreendimento
muito menos impactante ao meio ambiente, o que, além de contribuir para a rapidez no licenciamento,
resulta em paisagens muito mais estáveis e agradáveis, pois também são incorporados no projeto os
aspectos naturais e singulares do terreno.
Na Figura 1.1, os mapas menores mostram informações isoladas, as quais são sobrepostas no
mapa maior, a matriz de aptidão, que indica onde estão os locais aproveitáveis e inaproveitáveis.

Fotografia 1 - Vista aérea da boçoroca do Loteamento Parque Bauru, 1993. Fonte: IPT (1994)

para impor restrições aos projetos.

A Constituição8 passou aos municípios a competência de executar a política de desenvolvimento
urbano, com base nas diretrizes fixadas em lei, sendo obrigatório o Plano Diretor Municipal para cidades
com mais de vinte mil habitantes. É clara a intenção do Poder Constituinte de dar maior autonomia ao
município, para que este se organize melhor dentro de suas especificidades locais. No entanto, poucas
são as cidades que dispõem de corpo técnico qualificado para elaborar a legislação de uso e ocupação
de solo e também analisar e aprovar os novos empreendimentos urbanísticos.
Não é raro encontrar servidores administrativos sem qualquer habilitação técnica responsáveis
pela análise e aprovação de projetos e municípios com planos diretores copiados de outro município
ou comprados de empresas terceirizadas. Soma-se a isso a propina e as interferências tempestivas de
agentes públicos não executivos, os quais forçam a modificação dos projetos.
Figura 1.1 - Análise de aptidão para empreendimento de lazer em Campos de Jordão. Fonte: AZEVEDO (2004)
Dentro desse cenário pouco otimista, o loteador deve ainda licenciar seu produto junto aos órgãos
e entidades estaduais de meio ambiente, procedimento caro e demorado. Dentre tantas dificuldades, Este é o embrião da comunidade planejada (do inglês masterplanned community), modalidade
é portanto condição necessária a verdadeira adequação ambiental do projeto, não somente para de empreendimento com forma jurídica idêntica ao loteamento convencional, mas que se difere desse
diminuir entraves no processo de aprovação, mas principalmente para não colocar vidas em risco. por trazer em seu desenho uma série de elementos que procuram despertar nos seus usuários o senso
É obrigação ética do empreendedor não patrocinar a ocorrência desses tipos de desastres. Para de pertencimento ao lugar, através da criação de centros cívicos e eixos de caminhabilidade.
evitá-los, é fundamental entender corretamente o terreno onde será implantado o projeto. Nesse sentido
a análise de aptidão é uma ferramenta muito eficaz para identificar e mapear potenciais e limitações 9 AZEVEDO, Joaquim Rondon da Rocha. “A Análise de Aptidão como instrumento de
planejamento de empreendimentos imobiliários e de lazer de base natural” Latin America
8 Art. 182 da Constituição Federal de 1988. Real Estate Society, 2004, p. 1.

14
 A caminhabilidade ganha papel central na conceituação do projeto, que deve encurtar distâncias
para incentivar o deslocamento não motorizado, colocando de novo o pedestre como elemento central
do projeto urbano. Trata-se de um dos pilares do Novo Urbanismo, movimento surgido no sul dos Estados
Unidos nos anos 1980, que, grosso modo, pretende reverter a tendência de dispersão suburbana das
cidades norte-americanas, resgatando o urbanismo praticado antes da popularização do automóvel.
Sua ideia principal é recompactar a cidade, diminuindo a dependência de combustíveis fósseis (e
consequentemente as emissões de gases), aproveitando melhor a infraestrutura existente, protegendo
os cinturões verdes e os ambientes silvestres e, acima de tudo, criando cidades mais humanas. Existem
certificações que atestam projetos feitos com base nesses princípios, como o Leadership in Energy and
Environmental Design for Neighborhood Development (LEED-ND).
A combinação de usos é fundamental para atingir esse objetivo e, além disso, as ruas precisam
ser confortáveis e seguras para o transeunte, ou seja, as fachadas e volumes edificados devem conversar
de forma orquestrada com as ruas do bairro. Porém, é um objetivo impossível de ser alcançado adotando
estritamente a prática brasileira de se lotear, pois as ruas seriam traçadas sem qualquer preocupação
com os edifícios que viriam a seguir (afinal, o loteador não é incorporador e vice versa). A ideia então é
trabalhar com o lote multifamiliar que, diferente do lote unifamiliar tradicional, é muito maior e exige,
portanto, menor quantidade de vias públicas oficiais.
A racionalização do viário diminui drasticamente os custos, uma vez que ele, sozinho, representa
usualmente metade do custo de urbanização. Outra vantagem do condomínio é a enorme flexibilidade
do arquiteto para trabalhar as vias internas de circulação, livre dos (onerosos) padrões exigidos pelas
prefeituras, garantindo assim a caminhabilidade do conjunto e maior liberdade criativa no projeto. Eis,
portanto, a necessidade de criar não só um loteamento, mas um loteamento para incorporações.
Delimitação do objeto de estudo
O objeto de estudo consiste no processo de criação do plano de massas de um bairro planejado
numa área de 32 ha, recorte da gleba eleita no segundo capítulo para sediar o estudo, o qual se baseia
em parte dos métodos usados para prospecção e análise de terrenos. É pertinente montar um paralelo
entre as práticas empresariais e as aqui abordadas, dado o caráter multidisciplinar dessa atividade.
A propriedade escolhida tem uso rural e área superior a 50 ha, pois abaixo disso não cabe o uso
das ferramentas de planejamento territorial aqui abordadas. Os empreendimentos com área superior a
70 ha sujeitam-se a estudos de impacto ambiental que, pelo grau de complexidade, fogem ao escopo
da obra, a qual também não tratará do trâmite de aprovação e registro do loteamento.
Ao todo, dos 192 dispositivos aplicáveis à atividade de parcelamento do solo no Estado de São
Paulo, serão comentados aqui seis deles, apenas nos aspectos que interferem em decisões de projeto.
O primeiro é a Lei Federal de Parcelamento de Solo (Lei nº 6.766/1979), diploma que rege a atividade
de lotear a terra urbana. Embora relevante, a Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias (Lei nº
4.591/1964) não será aqui lida, pois versa sobre conceitos e o tratamento jurídico para a incorporação
e operação de condomínios, o que também extrapola o objetivo deste trabalho.
Serão estudadas também as restrições impostas pelo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012),
como as Áreas de Preservação Permanente (APP) e de Uso Restrito. Elas definirão as áreas verdes e o
sistema de espaços livres do bairro. A Resolução nº 01/1986 do Conselho Nacional de Meio Ambiente
(Conama) institui o Estudo de Impacto Ambiental e os seus critérios de exigência, cujo conhecimento é
importantíssimo para definir a estratégia de desmembramento da gleba, que será aqui apresentada.
A Resolução Conama nº 369/2006 regulamenta os casos de intervenção em APP, enquanto
que a Resolução nº 31/2009 da Secretaria Estadual do Meio Ambiente (SMA) regulamenta a supressão
de mata nativa nos projetos de parcelamento do solo. Apesar de não estar diretamente vinculado ao
desenho urbano, vale mencionar a existência do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais
do Estado de São Paulo (Graprohab), responsável pela apreciação desse tipo de empreendimento.
Lida a legislação, é selecionado o terreno. As empresas de mercado realizam anteriormente o
estudo de vocação imobiliária, que inclui pesquisas de mercado, cujo objetivo é entender a lógica de
funcionamento da cidade onde se quer implantar o projeto para a correta escolha do terreno. Traça-se
o perfil socioeconômico da região, mapeiam-se os níveis de renda, empregos, eixos de infraestrutura,
pólos comerciais e empresariais, vetores de expansão e centralidades urbanas. O estudo de vocação
serve para identificar riscos e oportunidades, balizando o cálculo de demanda potencial e de velocidade
de comercialização, sendo possível pré-dimensionar os produtos e estratégias competitivas.
Eis o esqueleto do programa do empreendimento. Neste trabalho, porém, não será desenvolvido
o estudo de vocação, embora o terceiro capítulo contenha alguns de seus aspectos. O programa será
definido somente a partir dos parâmetros de uso e ocupação da lei municipal, somados à contribuição
de profissionais com larga experiência no setor. Embora o LEED-ND seja uma importante referência, o
projeto deste trabalho não seguirá suas recomendações, pois essa norma se destina primeiramente ao
contexto norte-americano, contendo itens incompatíveis com o brasileiro, que serão aqui comentados.
A espacialização do programa no sítio é feita por cima da matriz de aptidão, produto da análise
de aptidão do terceiro capítulo. À espacialização dá-se o nome de plano diretor de uso e ocupação,
análogo ao zoneamento funcional da gleba, onde serão definidos os setores e seu grau de adensamento,
através de manchas, bem como o traçado do sistema viário estrutural do conjunto.
APRESENTAÇÃO
Os três primeiros capítulos se debruçam sobre a compreensão dos fatores determinantes para o
projeto, enquanto que o último é a resposta, a aplicação dos fatores e ferramentas disponíveis no caso
concreto (o terreno). A análise, que também tratará das leis municipais, será dividida em duas partes:
externa e interna. A primeira traz dados socioeconômicos do município e uma breve investigação
das aglomerações urbanas vizinhas à gleba, enquanto a segunda terá como foco o terreno e os seus
aspectos fundiários, ambientais e urbanísticos, a serem considerados no projeto do último capítulo.
A etapa de projeto contempla a estratégia de desmembramento da gleba matriz, delimitando
as fases do empreendimento. Em duas fases contíguas, é criado o projeto geométrico do arruamento
oficial, junto com o quadro de áreas loteadas e remanescentes. Por último, será apresentada a maquete
eletrônica contendo o estudo de massa do bairro e a respectiva relação entre áreas vendáveis loteadas
e construídas.
15
 CAPÍTULO 1

LEGISLAÇÃO
CAPÍTULO 1

LEI Nº 6.766/1979 (Lei FEDERAL de Parcelamento do Solo para Fins Urbanos)

“Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências”

Apesar da imprecisão de algumas definições e do lapso temporal

transcorrido desde a sua publicação (o que para certos autores a torna
obsoleta ante às questões atuais), ela ainda é a base dos instrumentos
legais para projeto, aprovação e execução de loteamentos, pois define: Desmembramento
- Os termos “desmembramento”, “loteamento” e “lote” (Art. 2º); GLEBA MATRIZ
- A infraestrutura básica exigida para loteamento e para que um
não há abertura de novas vias e logradouros
terreno seja considerado lote (Art 2º), assim como as dimensões públicos, nem prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes. (Art. 2º, § 2º)
mínimas desse lote (Art 4º);
- Os limites para a atividade de parcelar, enumerando condições
em que esta será proibida, em rol exaustivo. (Art 3º);
- As etapas do processo de projeto e aprovação do loteamento
(Art. 6º ao 9º) e desmembramento (Art. 10 e 11);
Os crimes contra a Administração Pública e as sanções cabíveis
(Art. 50 a 52). Loteamento
O parcelamento do solo para fins urbanos só é admitido em GLEBA MATRIZ
zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica
há abertura de novas vias e logradouros
definidas em lei municipal (Art. 3º), destinando-se à ocupação com o públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes. (Art. 2º, § 1º)
propósito de abrigar as funções da cidade. Ele poderá ser feito por duas
maneiras: mediante desmembramento ou loteamento. Figura 2 - As modalidades de parcelamento do solo expressas na Lei nº 6.766/79.
Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados
a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde
que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos,
nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. JURISPRUDÊNCIA
Loteamento é a subdivisão de uma gleba em lotes edificáveis,
“De acordo com a tradição jurídica, as únicas formas de estimulando a adoção de desmembramento, já que para essa
com a abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou
parcelamento do solo são o loteamento e o desmembramento, modalidade de parcelamento não se exige a destinação de área da
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
sendo o primeiro a repartição de gleba de lotes, com atos de gleba ao poder público, o que provocará, seguramente, escassez de
Apesar de amplamente praticado no caso concreto, o desdobro, urbanização [...] A relevância da distinção consiste no fato de que o espaço para a implantação de escolas, centros de saúde, praças e
que consiste no fracionamento do lote, não é citado nessa lei por conta loteamento acarreta ônus para o loteador, que é obrigado a destinar outros equipamentos necessários aos futuros parcelamentos, em
de um dos vetos à alteração proposta pela Lei nº 9.785/1999. área da gleba ao poder público, para sistema de circulação viária, prejuízo da comunidade local.”
implantação de equipamentos urbanos e comunitários e espaços
A motivação do veto é muito esclarecedora nesse sentido, uma
livres de uso público. [...] Ao admitir o desmembramento com Mensagem de veto publicada pelo Ministério da Justiça ao Art.
vez que a destinação de áreas ao poder público diminui a proporção de 3º da Lei nº 9.785/99, que alteraria o disposto no Art. 2º, § 2º
acréscimo do sistema viário, a proposta confunde ambas as figuras,
área vendável, induzindo o loteador a usar artifícios para descaracterizar da Lei nº 6.766/79. O
seu projeto como “loteamento”.

18

Iluminação pública
Energia elétrica pública
Vias de circulação
Esgotamento sanitário
Sistema de drenagem urbana
As vias devem se harmonizar
com a topografia local (Art. 4º, IV)
Uma delas seria o desdobro sucessivo da gleba em lotes,
sem a doação de áreas públicas, sob a alegação de que o diploma
legal só se aplica à subdivisão da gleba em lotes, e não ao desdobro
de lotes que, como visto, não é contemplado na Lei nº 6.766/1979.
Outra prática seria tentar, na fase de aprovação, enquadrar
o projeto como “condomínio”, onde não há subdivisão da gleba em
lotes autônomos, mas somente a venda de frações ideais de uma
única matrícula não loteada.
Mas a lei não cita o termo “condomínio” (regido por legislação
própria), tampouco a expressão “loteamento fechado”. Há apenas o
desmembramento e o loteamento, o último implicando na abertura
de vias públicas, as quais são doadas ao município e convertem-se
em bem de uso comum do povo, inexistindo respaldo na legislação
federal para seu fechamento com muros e guaritas.
Lote é definido como: “terreno servido de infraestrutura básica
e cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano
diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (Art. 2º, § 4º). “Os
lotes terão área mínima de 125 m² e a frente mínima de 5 metros, exceto
LEGISLAÇÃO
Abastecimento de água potável
Energia elétrica domiciliar
Área mínima: 125 m² *
Declividade máxima: 30%
Acima disso deve-se observar exigências
específicas das autoridades competentes,
(Art. 3º, Parágrafo Único, III)
* Exceto o loteamento destinado à urbanização
específica ou à edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social (Art. 4º, II).
Frente mínima: 5 m *
A infraestrutura básica dos parcelamentos nas
zonas habitacionais declaradas por lei como de
interesse social é descrita no Art. 2º, § 6º.
Obs.: O detalhamento técnico das exigências cabe
à lei municipal. Modelo meramente ilustrativo.
Figura 2.1 - O lote mínimo e a infraestrutura básica da Lei nº 6.766/79.
quando se tratar de urbanização específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social” (Art. 4º,II).
A infraestrutura básica inclui vias de circulação, sistema
de drenagem urbana, rede de abastecimento de água potável e
energia elétrica domiciliar. A lei, no entanto, não entra em qualquer
tipo de detalhe técnico de projeto. Ela se limita a exigir a entrega
dessa infraestrutura finalizada à municipalidade que, nos termos
do Art. 22, aceita a transferência das áreas doadas, as quais serão
“destinadas a sistemas de circulação, implantação de equipamento
urbano e comunitário, bem como espaços livres de uso público [...]
proporcionais à densidade de ocupação prevista no plano diretor ou
aprovada por lei municipal para a zona em que se situem” (Art. 4º, I) . O 10
loteador não assume o ônus da construção dos equipamentos nas
áreas institucionais.
10 A Lei exigia que, no mínimo, 35% da área
da gleba seria doada ao município. Mas a alteração
dada pela Lei nº 9.785/99 revogou esse dispositivo,
passando para a lei municipal essa competência.
SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
Os novos loteamentos também devem atender aos requisitos
urbanísticos do Art. 4º, como reserva de áreas non-aedificandi de 15
m de largura ao longo das faixas de domínio das rodovias e ferrovias
e dos corpos hídricos, salvo se houver restrição maior11.
Também não poderão ser parceladas áreas de preservação
ecológica e onde a condição geológica não aconselha a edificação.
Nos terrenos alagadiços e inundáveis ou naqueles aterrados com
material nocivo à saúde pública ou onde a poluição impeça condições
sanitárias suportáveis, o parcelamento será admitido após a adoção
das medidas corretivas necessárias12.
As áreas com declividade igual ou superior a 30% somente
poderão ser objeto de parcelamento caso obedeçam às exigências
específicas das autoridades competentes. Algo nesse sentido será
visto na legislação municipal, que definirá os parâmetros de projeto
e as diretrizes de planejamento.
Nas diretrizes, o Poder Público indicará, quando for o caso, o
sistema viário existente e o projetado, a localização aproximada das
áreas verdes e equipamentos comunitários a serem construídos no
loteamento, faixas sanitárias e os usos compatíveis13.
É imprescindível cumprir as exigências municipais para que o
projeto obtenha a certidão de conformidade14 com a maior rapidez
possível. Quando não for possível cumpri-las, deve-se negociar com
a Prefeitura alternativas para melhor atender ao interesse público.
Iniciar o parcelamento sem autorização do órgão público
competente ou sem observar as determinações do ato de licença
é considerado crime contra a administração pública, com pena
de reclusão de um a quatro anos e multa de até 50 vezes o salário
mínimo vigente15, bem como veicular informação falsa sobre a
legalidade do parcelamento.
11 O Código Florestal impõe faixa de proteção
mínima de 30 metros, vetando qualquer uso que não
se enquadre nas excessões de seu Art. 8º.
12 Art. 3º.
13 Art. 7º.
14 O Art. 9º estipula prazo máximo de 4 anos
para a construção do empreendimento.
15 Art. 50.
19
CAPÍTULO 1

LEI Nº 12.651/2012 (CÓDIGO FLORESTAL BRASILEIRO) L < 10 m

30 m Nascente

“Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa; altera as Leis nos 6.938,

de 31/08/1981, 9.393, de 19/12/1996, e 11.428, de 22/12/2006; revoga APP Faixa de proteção contada
as Leis nos 4.771, de 15/09/1965 e 7.754, de 14/04/1989, e a Medida a partir da borda da calha
do leito regular
Provisória no 2.166-67, de 24/08/2001; e dá outras providências.” Área de proteção

Corte A (sem escala)

Olhos d’água

O Código Florestal orienta a conduta no trato do imóvel rural, tendo em

vista proteger a vegetação nativa existente e assegurar sua perpetuação. É um A
dos instrumentos fundamentais para o projeto urbano, pois ele conceitua: A

- “Área de Preservação Permanente” (Art. 6º) e as hipóteses (Art. 3º, VIII,

IX e X) onde são permitidas intervenções, assim como supressão de mata
Tipo de intervenção proibida.
nativa dentro de seu perímetro (Art. 8º); Embora o Art. 3º, VIII, b defina como
de utilidade pública a abertura de

- “Áreas de Uso Restrito” e seus critérios de classificação (Art. 11);

sistema viário para novos projetos de
parcelamento de solo, tal artigo deve
ser interpretado juntamente com o
«as obras de infraestrutura destinadas
- “Área verde urbana” (Art 3º, XX); ao [...] sistema viário, inclusive aquele
Art. 3º, X, a, que conceitua como
intervenção de baixo impacto
Área de proteção resultante necessário aos parcelamentos de solo
ambiental a «abertura de pequenas
- “Reserva Legal” (Art 3º, III), os percentuais exigidos em cada tipo de urbano aprovados pelos Municípios»
(Art. 3º, VIII, b)
vias de acesso interno e suas pontes
e pontilhões, quando necessárias à
«Implantação de infraestrutura pública
imóvel, os instrumentos municipais e procedimento para convertê-la em destinada a esportes,
«Implantação
educacionais
destinada
lazer e atividades
de infraestrutura
e culturais
a esportes, ao[...]
lazer
pública
ar livre
ao arem
livre
travessia de um curso d’água». Não
é prevista na lei federal a hipótese de
áreas urbanas e rurais consolidadas» (Art. canalização do curso d’água.
área verde urbana (Art. 25), bem como o próprio conceito de área verde.
em áreas urbanas e rurais consolidadas»
3º, IX, c)
(Art. 3º, IX, c)

A vinculação entre os atos de urbanização e o Código se dá a partir do Art
3º, VI, que inclui os assentamentos urbanos na definição de “uso alternativo do
solo”, entendido como a “substituição de vegetação nativa e formações sucessoras
por outras coberturas do solo“. Várias passagens do texto mencionam restrições
relacionadas a esses usos, que devem ser atentamente observadas, pois podem
trazer consigo impactos significativos na conformação do loteamento.
Entender o Código Florestal é fundamental para alocar as áreas verdes do
projeto, definidas pela lei como: “ os espaços, públicos ou privados, com predomínio
de vegetação, preferencialmente nativa, natural ou recuperada, previstos no Plano
Diretor, nas Leis de Zoneamento Urbano e Uso do Solo do Município, indisponíveis para
construção de moradias, destinados aos propósitos de recreação, lazer16, melhoria da
qualidade ambiental urbana, proteção dos recursos hídricos, manutenção ou melhoria
paisagística, proteção de bens e manifestações culturais”. (Art. 3º, XX)
As Áreas de Preservação Permanente (APP) e de Uso Restrito responderão
pela maior interferência nas decisões de projeto. Entende-se APP como a: “área
protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar
os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o
16 Não se deve confudir os conceitos de “área verde”,
“sistema de lazer” e “área permeável”, que serão vistos adiante.
Figura 2.2 - Exemplo de APP relacionadas aos corpos hídricos e algumas das hipóteses de intervenção. (Escala 1 : 3.500 m)
fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem- respeitando a relação apresentada na Tabela 1.
estar das populações humanas” (Art 3º, II). A lei cita vários
tipos de APP; porém, no recorte geográfico da pesquisa, Largura da faixa marginal
Largura do curso d’água (m)
serão vistas somente APP de corpo hídrico e declividade. protegida como APP (m)
O raio de proteção será de 50 metros ao redor das Menos de 10 30
nascentes17. Nos olhos d’água (conjunto de afloramentos Entre 10 e 50 50
aquíferos próximos), cada olho é o centro de um círculo de Entre 50 e 200 100
proteção, e o desenho da APP resultante, em planta, será Entre 200 e 600 200
a fusão de todos os círculos; e não o ponto médio de todos Acima de 600 500
os afloramentos encontrados (vide Figura 2.2). Tabela 1 - Relação entre largura do leito e faixa de proteção mínima.
São APP: “as faixas marginais de qualquer curso
d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, As faixas ao redor de lagos e lagoas naturais também
desde a borda da calha do leito regular” (Art. 4º, I). A largura são protegidas. Em áreas urbanas, a faixa será de 30 m. Já em
da faixa está relacionada com a largura do curso d’água, áreas rurais será de 100 m, exceto para lagos e lagoas com até
20 ha de superfície, cuja faixa terá 50 m.
17 “Nascente: afloramento São APP “as encostas ou partes destas com declividade
natural do lençol freático que apresenta superior a 45°, equivalente a 100% na linha de maior declive”.
perenidade e dá início a um curso d’água” (Art. 4º, IV) e também “nos topos de morros, montes, montanhas e
(Art. 3º, XVII).

20

Nível da elevação
APP de topo de morro acima deste nível
h > 100 m
2/3 h
imédio > 25º
Nível do espelho d’água adjacente
Neste caso, há ponto de sela mais próximo, porém, como
existe espelho d’água adjacente em cota inferior, este deve
ser tomado como base, pois é o critério mais restritivo.
Figura 2.3 - Delimitação de APP de topo de morro ou montanha sobre
espelho d’água adjacente. Fonte: Elaboração do autor
serras, com altura mínima de 100 metros e inclinação média maior
que 25°, as áreas delimitadas a partir da curva de nível correspondente
a 2/3 da altura mínima da elevação sempre em relação à base, sendo
esta definida pelo plano horizontal determinado por planície ou espelho
d’água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela
mais próximo da elevação” (Art. 4º, V). Vide Figura 2.3.
Cabe lembrar que é o proprietário da terra que responde
pela manutenção da APP e, caso haja supressão de vegetação
nativa, ele é obrigado a arcar com a reposição, sendo ela transmitida
O
JURISPRUDÊNCIA
Durante décadas, a imprecisa definição de topo de morro ou
montanha deu margem a muitas interpretações. A Resolução Conama
nº 303/2002 foi uma tentativa de resolver esse problema, ao descrever
o procedimento “correto” para delimitar as APP relacionadas a corpos
hídricos e topos de morro.
No entanto, a Resolução ainda era confusa, o que levou CORTIZO
(2007) a publicar um estudo geométrico do texto, obtendo conclusões
LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
aos sucessores após a transferência de domínio ou posse do imóvel. abordadas aqui apenas as inerentes à atividade de urbanização.
Nas áreas consolidadas de APP ao longo dos cursos d’água Um município pode, por meio de decreto de utilidade pública,
naturais, é obrigatória a recomposição das faixas
Nível da elevaçãomarginais, permitir a construção de ponte sobre APP para garantir a travessia
contadas da borda da calha do leito regular, independentemente de veículos e pessoas, caso seja necessária para novos projetos de
da largura do curso d’água. A metragem da área a ser recuperada é parcelamento do solo20. Entretanto, deve-se optar pela alternativa
APP de topo de morro acima deste nível
proporcional ao tamanho da propriedade, em módulos fiscais18. de menor impacto ambiental (vide Figura 2.2).
h > 100 m
“No caso de reposição florestal, deverão ser priorizados projetos Pode-se também intervir na APP para melhorar suas funções
que contemplem a utilização de espécies nativas do mesmo bioma ambientais, mas tão importante quanto isso é garantir que ela seja
2/3 h
onde ocorreu a supressão” (Art. 26, § 3º). “Nas áreas passíveis de uso utilizada pelas populações vizinhas, de forma que seu uso evite o
alternativo do solo, a supressão de vegetação que abrigue espécie da abandono e contribua para a efetiva preservação. Para tal, é tido
flora ou da fauna ameaçada
i > 25º de extinção, [...], ou espécies migratórias,
médio
como de interesse social a “implantação de infraestrutura pública
dependerá da adoção de medidas compensatórias e de
Nível do ponto mitigadoras que
sela mais próximo destinada a esportes, lazer e atividades educacionais e culturais ao
assegurem a conservação da espécie” (Art. 27). ar livre em áreas urbanas e rurais consolidadas, observadas as condições
Entretanto, o caráter preservativo da APP não é absoluto. É estabelecidas nesta Lei” (Art. 4º, IX, c).
possível haver intervenção ou supressão de mata nativa em APP, Tão relevantes quanto as APP nos projetos urbanísticos, as
mas Neste
somente nospontos
caso, existem casosde selade utilidade
ainda pública,
mais próximos da elevação, interesse social e Áreas de Uso Restrito são aquelas cuja declividade situa-se entre 25
mas com diferenças mínimas de altura. Portanto, para efeito didático,
baixotomou-se
impacto ambiental
como referência
19
. Das
a sela à esquerda, que várias hipóteses
está em cota inferior. elencadas, serão e 45 graus (46,6% a 100%). Nessas áreas, “serão permitidos o manejo
florestal sustentável [...], bem como a manutenção da infraestrutura física
18 Vide Art. 61-A, que estabelece medidas.
O módulo fiscal é uma unidade de medida associada ao desenvolvimento das atividades, observadas boas práticas
agrária instituída pela Lei Federal nº 6.746/1979, agronômicas, sendo vedada a conversão de novas áreas,21 excetuadas
correspondente à área mínima necessária para que
as hipóteses de utilidade pública e interesse social”
a exploração no imóvel rural seja economicamente
viável. Varia de acordo com o município ou região e Na prática, a Área de Uso Restrito é tão inapta à ocupação
não deve ser confundido com o módulo rural. quanto a APP, sendo adequada sua destinação como área verde no
19 A supressão de vegetação nativa está projeto de loteamento, o que pode ser feito pelos municípios com
condicionada ao registro do imóvel no Cadastro os instrumentos previstos no Código. São eles: “o exercício do direito
Ambiental Rural (CAR), banco de dados público que de preempção para aquisição de remanescentes florestais relevantes
integra informações ambientais das propriedades,
[...], a transformação das Reservas Legais em áreas verdes nas
para fins de monitoramento, planejamento, controle
e combate ao desmatamento (Art. 29). expansões urbanas, o estabelecimento de exigência de áreas verdes nos
loteamentos [...]; e a aplicação em áreas verdes de recursos oriundos da
compensação ambiental” (Art. 25).
esclarecedoras, utilizadas pelo legislador de 2012 na redação do Art.
20 Art. 3º, VIII, b.
4º, V, do Código Florestal vigente. Assim, as orientações da Resolução,
embora não revogadas, se tornaram obsoletas perante a lei florestal. 21 A vedação ao parcelamento do
E, tendo em vista que na hierarquia das normas a lei (ato do solo não é clara, mas deve-se atentar à palavra
Legislativo) sobrepõe-se à resolução (ato do Executivo que somente “conversão”, quase sempre ligada ao uso alternativo
do solo. Deduz-se que essas áreas, quando já
descreve a fiel execução da lei), deve-se considerar sem efeito todo o
abrigarem atividades dessa natureza, não poderão
conteúdo da Resolução contrário ao disposto no atual Código Florestal.
ser convertidas para o uso alternativo, exceto nos
casos de utilidade pública e interesse social.
21
CAPÍTULO 1
Entende-se por Reserva Legal a: “área localizada no interior
de uma propriedade ou posse rural [...] com a função de assegurar o
uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel
rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos
e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a
proteção de fauna silvestre e da flora nativa” (Art. 3º, III). O proprietário,
mediante contratação de consultoria especializada, determina a
área de sua propriedade a ser destinada como Reserva Legal, que
será averbada junto com a matrícula do imóvel.
APP poderão ser computadas no cálculo da Reserva Legal,
desde que obedecidas as condições previstas no Art. 15:
I - o benefício previsto neste artigo não implicar na conversão
de novas áreas para o uso alternativo do solo;
II - a área a ser computada estar conservada ou em processo
de recuperação, conforme comprovação do proprietário ao
órgão estadual integrante do Sisnama22; e
III - o proprietário ou possuidor ter requerido inclusão do
imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR).
Entretanto, o regime de proteção da APP não se altera na
hipótese prevista nesse artigo23. Por fim, o Código Florestal impõe
a todos os imóveis rurais a manutenção da cobertura vegetal
nativa em uma porcentagem de sua área. Fora da Amazônia Legal,
o percentual mínimo exigido é de 20%, o qual poderá ser averbado
a título de Reserva Legal.
22 Sistema Nacional de Meio Ambiente,
instituído pela Lei Federal nº 6.938/1981.
23 Art. 15, § 1º.
22
RESOLUÇÃO CONAMA Nº 01/1986
“Dispõe sobre critérios básicos e diretrizes gerais para a avaliação de impacto ambiental.”
Institui e regulamenta o Estudo de Impacto Ambiental (EIA)
e seu respectivo Relatório de Impacto Ambiental (RIMA), exigível
para projetos urbanísticos com área igual ou superior a 100 ha ou
“em áreas consideradas de relevante interesse ambiental a critério da
Secretaria Especial de Meio Ambiente (SEMA) e dos órgãos municipais e
estaduais” (Art. 2º, XV).
Conhecer os critérios de exigibilidade do EIA/RIMA ajudará a
desenvolver a estratégia de parcelamento da gleba. A ideia é dividir
o empreendimento em fases, cada qual com área sempre inferior ao
limite máximo de inexigibilidade do EIA/RIMA, bem como de outras
exigências de autoridades estaduais que serão vistas adiante.
É um cuidado a ser tomado pelo empreendedor, pois o EIA/
RIMA é um procedimento longo, caro e sistemático. Recomenda-se
que seja feito após a conclusão da primeira fase do empreendimento
RESOLUÇÃO CONAMA Nº 369/2006
“Dispõe sobre os casos excepcionais, de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, que possibilitam a
intervenção ou supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente - APP.”
Entender em quais casos é possível intervir em APP adquire
importância estratégica à medida que as restrições geradas pelas
APP prejudicam a implantação do empreendimento.
Para tal, o preponente deverá comprovar, entre outras coisas,
a inexistência de “alternativa técnica ou locacional ao projeto” e de “risco
de agravamento de processos danosos como erosões e enchentes” (Art.
3º, I e IV), além de arcar com as medidas compensatórias, sendo
uma delas “a efetiva recuperação ou recomposição da APP [...] na
mesma bacia hidrográfica e, prioritariamente, na área de influência do
empreendimento e nas cabeceiras dos rios” (Art. 5º, § 2º).
É também permitida a supressão para implantar área verde
pública, nos termos das Seções I e III, desde que seja contemplada
no Plano Diretor municipal e a supressão ocorra somente em alguns
casos específicos de APP, como faixas marginais e topos de morro.
O projeto deverá ter taxa de impermeabilização de até 5%
(quando já houver ativo em caixa e maior certeza da continuidade
do negócio), englobando todas as fases posteriores. Caso a segunda
fase seja submetida à aprovação sem o EIA/RIMA, a autoridade
competente poderá entendê-la como continuidade da fase anterior
e indeferir o pedido até que se tenha o estudo, o que pode prejudicar
seriamente o cronograma das obras.
O EIA é arcado pelo empreendedor e deve contemplar todas
as alternativas tecnológicas e locacionais do projeto, identificando
e avaliando impactos gerados durante a implantação e operação na
área de influência. O RIMA refletirá as conclusões do EIA, contendo a
descrição e o objetivo do projeto, bem como sua concordância com
as políticas públicas e o efeito esperado das medidas mitigadoras24.
24 Art. 9º.
da área da APP inserida na área verde pública e de até 15% para
ajardinamento, além de prever medida para: “recompor a vegetação
com espécies nativas; minimizar a impermeabilização da superfície;
conter as encostas e controlar a erosão; garantir o adequado escoamento
das águas pluviais e proteger área de recarga de aquíferos e margens dos
corpos d’água” (Art. 8º, II).
Equipamentos públicos podem ser instalados na APP25, como
ciclovias, trilhas, mirantes, pequenos parques de lazer (excluídos os
temáticos) e ancoradouros, bancos, sanitários e os ligados à cultura
e esporte. Além disso, poderão ser abertas “pequenas vias de acesso
interno, suas pontes e pontilhões, quando necessárias à travessia de um
curso d’água” (Art. 11) e construídas cercas divisórias. Nesses casos,
a área de intervenção não poderá ser superior a 5% da APP.
25 Art. 8º, § 2º.

RESOLUÇÃO SMA Nº 31/2009
“Dispõe sobre os procedimentos para análise dos pedidos de supressão de vegetação nativa
para parcelamento do solo ou qualquer edificação em área urbana.”
A pergunta mais importante que deve ser feita antes da leitura da Resolução é: “O projeto prevê
supressão de vegetação nativa?”. Se a resposta for “não”, aplicar-se-á o disposto no Art. 6º, que exige a
“manutenção das características naturais de permeabilidade26 do solo em, no mínimo, 20% da área total27 do
imóvel, preferencialmente em bloco único, visando assegurar, entre outros aspectos, a infiltração das águas
pluviais, a conservação da biodiversidade, a mitigação da formação de ilhas de calor e da poluição sonora e
atmosférica”. E, se a resposta for “sim”28, aplicar-se-á29 concomitantemente o disposto nos Arts. 3º e 6º.
O Art. 3º define os percentuais mínimos de vegetação a serem preservados, em relação à área
do imóvel, de acordo com seu respectivo estágio de regeneração, a saber:
Estágio de
regeneração
Inicial Médio Avançado
Percentual da área do
imóvel a ser preservada 30% 50% 70%*
*Aplicável para imóvel em perímetro urbano definido antes da edição da Lei Federal nº 11.428/2006 (Art. 3º, IV).
Fonte das imagens: Itaití Consultoria Ambiental Ltda.
Figura 2.4 - Percentuais mínimos de vegetação a ser preservada de acordo com a Resolução SMA nº 31/09.
26 Área permeável não é sinônimo de área verde. Toda área verde é permeável,
mas nem toda área permeável é necessariamente verde.
27 No caso de a prefeitura exigir apenas 10% de área verde e/ou permeável para
espaços livres públicos, deverá aceitar a titularidade dos 20% exigidos pela Resolução,
visto que a norma estadual é mais restritiva. E, segundo o § 1º do Art. 3º, as APP poderão
ser averbadas como área verde, algo que é comumente vetado nas leis municipais, caso
a área verde em questão seja pública, pois as prefeituras negam a responsabilidade de
manter a APP.
28 A supressão de fragmento vegetal nativo em estágio avançado com área superior
a 30.000 m² (3 ha) depende de anuência prévia do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e
Recursos Naturais Renováveis (Ibama).
29 Essa Resolução não se aplica aos exemplares arbóreos isolados, regidos por
resolução própria.
LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
DECRETo ESTADUAL Nº 52.053/2007 (GRAPROHAB)
“Reestrutura o Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais - Graprohab e dá
providências correlatas.”
O Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab) é
um órgão colegiado criado pelo Decreto Estadual nº 33.499/1991. Tem por objetivo “centralizar e agilizar
a tramitação dos projetos de parcelamento do solo para fins residenciais e de núcleos habitacionais a serem
implantados, localizados em área urbana ou de expansão urbana, assim definidas por legislação municipal” (Art.
1º) e apreciará os projetos enquadrados no Art. 5º, entre os quais estão os: “de loteamento para fins
habitacionais, [...] de desmembramento para fins habitacionais que resultem em mais de 10 lotes não servidos
por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública, [...] os condomínios
horizontais e mistos (horizontais e verticais) com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a
50.000 m² [ 5 ha]”. Mesmo os projetos não elencados pelo Art. 5º deverão solicitar a dispensa de análise.
Para facilitar a atividade dos profissionais do setor, o Graprohab publica a cada dois anos um
manual de orientações que reúne a lista de todas as exigências de cada órgão e entidade do colegiado.
Sua leitura é indispensável para quem pretende aprovar e construir um grande projeto habitacional em
São Paulo, visto que parte dos indeferimentos (também chamados de “exigências técnicas”) acontecem
por simples falta de atenção dos requerentes, os quais enviam informações incompletas ou não sabem
preencher corretamente o quadro de áreas do projeto, que informa a destinação de suas áreas.
Observa-se também a confusão entre conceitos, como os de “área verde” e “sistema de lazer”.
O primeiro aplica-se aos espaços com predomínio de vegetação e indisponíveis para a construção, mas
que podem ser destinado ao lazer30, diferente do segundo, que consiste no conjunto de equipamentos,
públicos ou privados, destinados a recreação, que podem também estar dentro da área verde. Porém,
há prefeituras que os entendem como uma coisa só, o que infelizmente tem levado a escassez de
espaços de recreação em novos loteamentos, algo ainda mais prejudicial em bairros de média e baixa
renda. Para se ter uma ideia da gravidade do problema, há loteadores que destinam como sistema de
lazer tanques de retenção31 e faixas non-aedificandi32 no quadro de áreas.
Em relação aos estudos de impacto ambiental de nível estadual, estarão sujeitos ao Relatório
Ambiental Preliminar (RAP)33 os empreendimentos com área igual ou superior a 700.000 m² (70 ha)
em Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) ou fora do perímetro urbano municipal. O RAP ou o
EIA/RIMA devem ser finalizados antes que o projeto seja submetido à aprovação no Graprohab.
30 Vide Art. 3º, XX, do Código Florestal.
31 A destinação do tanque de retenção como área de lazer não é vetada, desde que
fique comprovada sua efetiva utilização para fins de lazer.
32 É proibida a destinação como sistema de lazer faixa non-aedificandi sob linha de
alta tensão, por motivos óbvios.
33 Vide Decreto Estadual nº 47.400/2002.
23
 CAPÍTULO 2

SELEÇÃO
CAPÍTULO 2

INTRODUÇÃO últimas décadas: um grande maciço edificado com recortes verdes dentro da mancha urbana.
O olhar se concentra neles, em busca de alguma área aproveitável que ainda não foi urbanizada,
Sendo um país de proporções continentais, o Brasil oferece imensa oferta de terrenos, dos por meio da ferramenta eletrônica de pesquisa Google Maps36. Focalizando o centro expandido de São
mais variados tipos e dimensões. No entanto, boa parte deles não é ou ainda não é apta à ocupação Paulo37, constata-se a inexistência de terrenos com 50 ha ou mais aptos à urbanização.
humana. Excluindo de início todas as terras situadas em Áreas de Preservação Ambiental (APA), de A pesquisa se dirige então para as porções periféricas do município, sendo a Zona Leste a primeira
Preservação Permanente (APP), Unidades de Conservação (UC) ou com uso restringido por qualquer região a ser peneirada. Das glebas encontradas, apenas duas são listadas aqui, e serão desqualificadas
dispositivo de zoneamento ecológico estadual ou federal, sobram as terras de uso rural e urbano. pelos mesmos motivos que impedem a citação de outras: o relevo acidentado, que conteve a expansão
Porém, como visto antes, a legislação veda o parcelamento de solo para fins urbanos em urbana (conservando-as como fragmentos verdes) e a forte restrição ao desenvolvimento residencial e
áreas rurais, ou seja, áreas fora de zona urbana ou de expansão urbana. O motivo: evitar a legitimação de uso misto, por parte da Lei de Uso e Ocupação de Solo (LUOS)38 vigente.
de minifúndios com área inferior ao módulo rural local e o incentivo à proliferação de assentamentos Parte-se então para a Zona Sul, em localidades próximas às Represas Billings e Guarapiranga.
clandestinos. Assim, a oferta de terrenos cai drasticamente, no entanto ainda não deixa de ser grande. Surgem novamente os empecilhos da legislação e das condições ambientais, as quais não aconselham
Mas trazendo o campo amostral para dentro dos limites da RMSP, o cenário da vasta oferta de o uso dessas áreas para ocupação humana, tornando-as quase todas inviáveis.
terras muda drasticamente. Os dados relativos aos projetos aprovados em alguns municípios do estado A Zona Oeste, todavia, ainda possui alguma oferta de sítios interessantes. O maior encontrado
de São Paulo no 1º trimestre de 201434 ajudam a ilustrar a situação: lá se situa na divisa com o município de Taboão da Serra, e chamou a atenção por conta da facilidade
de acesso (ao lado do trevo de interseção entre a Rodovia Raposo Tavares, o Rodoanel Mário Covas e
Distância da Nº de próximo ainda à Rodovia Régis Bittencourt) e que, ao contrário das glebas vistas anteriormente, possui
Município Nº de lotes Área média dos lotes (m²) topografia relativamente favorável à ocupação.
Capital (km) projetos
Barretos 439 3 1.616 226,50 Porém, mais uma vez, a lei municipal veda seu uso para fins urbanos, enquadrando-o como Zona
Boituva 123 4 1.380 369,36 de Preservação Ambiental (ZEPAM). Outro problema notado é que a linha de divisa entre os municípios
Bragança Paulista 86 1 503 471,74 de São Paulo e Taboão da Serra passa no meio da gleba, o que poderia gerar incompatibilidades no
Campinas 99 3 302 6.736,83 projeto, uma vez que ele estaria submetido a duas leis distintas de uso e ocupação do solo.
Jundiaí 60 1 4 10.957,70 Na Zona Norte constata-se o esforço do legislador paulistano em preservar os remanescentes
São Paulo - 1 6 3.867,54 verdes, pois todas as áreas notadas que se encaixam nos critérios da pesquisa não podem, pela lei,
Tabela 2 - Loteamentos aprovados em municípios de São Paulo no 1º trimestre de 2014. Fonte: Secovi (2014)
receber ocupação humana ou, quando podem, sujeitam-se a baixíssimos índices de aproveitamento e
ocupação, o que inviabiliza a abertura de novos loteamentos regulares.
O detalhe que mais chama a atenção é que as duas cidades mais próximas da Capital possuem
A Revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), ocorrida em 2013 e 2014, consolidou
menor oferta de lotes, mas os lotes possuem área média consideravelmente maior. Não foram incluídos
essa posição da Prefeitura Municipal, ao engessar ainda mais o desenvolvimento urbano nessa região,
dados de mais municípios da RMSP pois não houve ali novos loteamentos aprovados, o que não
principalmente no bairro de Perus, o que gerou revolta entre os moradores locais, pois o arcabouço de
indica falta de demanda, pois, entre abril e maio, foram vendidas 6.230 novas unidades na RMSP35.
restrições imposto pelo PDE mina investimentos em infraestrutura, como pavimentação e iluminação
Sabendo-se que lotes maiores são destinados a condomínios verticais que possuem índices de
pública, já que essas áreas, em tese, não poderiam ser ocupadas.
aproveitamento maiores que os de loteamentos unifamiliares, deduz-se que, quanto mais próximo da
A busca pelo terreno ideal deixa então o município de São Paulo e passa a percorrer os vizinhos,
Capital, maior a densidade construída, um claro reflexo da escassez de áreas disponíveis.
a começar por Cotia, Osasco, Carapicuíba e Barueri. A partir daí outra dificuldade entra em cena: a falta
Percorrendo as fotos de satélite, percebe-se o resultado do intenso processo de conurbação das
de informações técnicas sobre as glebas pesquisadas.

34 SECOVI. “Relatório de Aprovações de Loteamentos - Por Município” São Paulo:

36 Acesso em: <https://maps.google.com.br/>
2014, disponível em: <http://www.secovi.com.br/files/Arquivos/manual-graprohab-2014.
pdf>. Acesso em: 17 de agosto de 2014, 12h53. 37 Área delimitada pelas Marginais Pinheiros (a oeste) e Tietê (a norte), Av. Salim
Farah Maluf, Av. Profº Luiz Ignácio Anhaia Mello, Av. das Juntas Provisórias (a leste), Av.
35 SECOVI. “Pesquisa Mensal do Mercado Imobiliário” São Paulo: 2014, disponível
Pres. Tancredo Neves, Complexo Viário Maria Maluf e Av. dos Bandeirantes (a sul).
em: <www.secovi.com.br/files/Arquivos/pmi-maio-2014.pdf> Acesso em: 19 de agosto de
2014, 7h48. 38 Lei Municipal nº 13.885/2004.

26

Enquanto a Prefeitura de São Paulo possui levantamento
cartográfico bem elaborado e amplamente acessível à população,
não se pode afirmar o mesmo sobre as municipalidades vizinhas,
que não fornecem seus dados com facilidade e, quando o fazem,
são insuficientes para o projeto, tornando inaproveitáveis a maioria
das áreas ali encontradas.
Da região oeste, parte da Vila Militar de Barueri se destaca.
Além do tamanho, está cercada pela cidade, possui vários tipos de
situações geográficas para enriquecer a análise de aptidão, além
de ter privilegiada acessibilidade e conectividade com o entorno. O
Exército, contudo, não forneceu a planialtimetria da área e até na
LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
Aeroporto de Cumbica, cortado na sua porção mais plana pela rota
de aproximação de aeronaves. Isso restringe fortemente o gabarito
máximo dos edifícios o que, somado à insuficiência de dados, torna
inaptas as propriedades vistas em Guarulhos.
A região de Cajamar, Caieiras, Franco da Rocha e Francisco
Morato é a última opção, uma vez que seu relevo bastante acidentado
se traduz em baixos índices de aproveitamento. Seus núcleos urbanos
se caracterizam como manchas dispersas e contidas pelos acidentes
geográficos. Dali, uma área se destaca como potencial escolha para
o desenvolvimento deste estudo: trata-se de uma gleba situada entre
o centro consolidado de Caieiras e sua periferia. Delimitada por uma
rodovia estadual, está dentro do perímetro urbano do município.
A lei incentiva o adensamento, ao contrário da maioria das
áreas listadas, por meio da pluralidade de usos (condição necessária
para a comunidade planejada). O relevo, notavelmente ondulado (são
pouquíssimas as partes com declividade inferior a 10%), pode tornar-
se condicionante de projeto, direcionando o foco do trabalho para um
estudo de ocupação em terrenos íngremes, assunto muito relevante,
porém ainda não discutido no Brasil com a devida visibilidade.
Do ponto de vista fundiário, a gleba está regularizada e pertence
a somente um proprietário, que possui ainda a planialtimetria com
intervalo de 1 m entre as curvas de nível, indispensável para o exercício
de projeto. Tais pontos favoráveis, dentro do cenário descrito, fazem
da gleba de Caieiras a escolhida para sediar o estudo.
Figura 3 - Abrangência geográfica da pesquisa na RMSP. (Sem escala)
base cartográfica do Gegran39 não há registros.
Em Guarulhos, embora exista um sistema de informação
geográfica online, ele não fornece arquivos editáveis que permitam
aprofundar o estudo. Três terrenos foram localizados, sendo apenas
um considerado apto: plano, próximo à Rodovia Presidente Dutra
e incluído em uma zona mista que permite residência, comércio e
serviços, mas que está a menos de 2 mil metros da cabeceira do
39 Grupo Executivo da Grande São Paulo,
entidade criada em 1972 e reformulada em 1975,
quando passou a atender pelo nome de Empresa
Paulista de Planejamento Metropolitano S/A
(Emplasa).
27
CAPÍTULO 2

Figura 3.1 - Terreno 1. (Sem escala) Figura 3.2 - Terreno 2. (Sem escala)
TERRENO 1 TERRENO 2

Área: 755.108 m² Área: 768.257 m²

Localização: Altura do nº 8.000 da Av. Aricanduva, a sudoeste do Parque do Carmo, Distrito de Localização: Km 24 Norte do Rodoanel Mario Covas, entre as Rodovias Raposo Tavares (a norte) e
Itaquera, Zona Leste. Régis Bittencourt (a sul), Distrito do Butantã, Zona Oeste.
Zona de Uso: ZMp/01 – Zona Mista de Proteção Ambiental Zona de Uso: ZEPAM 13 – Zona Especial de Preservação Ambiental (no município de São Paulo)
Coeficiente de Aproveitamento: 1,0 (básico e máximo) Coeficiente de Aproveitamento: 0,1 (básico e máximo)
Taxa de Ocupação Máxima: 0,5 Taxa de Ocupação Máxima: 0,1
Taxa de Permeabilidade Mínima: 0,3 Taxa de Permeabilidade Mínima: 0,9
Lote Mínimo: 250 m² Lote Mínimo: Estudo de cada caso pelo Executivo
Frente Mínima: 10 m Frente Mínima: Estudo de cada caso pelo Executivo
Gabarito Máximo: 15 m Gabarito Máximo: 9 m
Recuos Mínimos: frente – 5 m; fundo e laterais – (se H ≤ 6 m): não exigido; (se H > 6 m): LUOS Recuos Mínimos: Estudo de cada caso pelo Executivo
Avaliação: Descartado, por conta do relevo muito acidentado. Avaliação: Descartado, por conta das restrições de uso e por estar sujeito a duas legislações
municipais.

28
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

Figura 3.3 - Terreno 3. (Sem escala) Figura 3.4 - Terreno 4. (Sem escala)
TERRENO 3 TERRENO 4

Área: 2.330.786 m² Área: 2.240.435 m²

Localização: Altura do nº 6.400 da Av. Senador Teotônio Vilela, próximo ao Clube de Campo São Localização: Próximo ao km 28 norte da Rodovia dos Bandeirantes, Distrito de Perus, Zona Norte.
Paulo, Distrito de Capela do Socorro, Zona Sul. Zona de Uso: ZEPAG/11 – Zona de Produção Agrícola e Extração Mineral
Zonas de Uso: ZPDS/01 – Zona de Proteção e Desenvolvimento Sustentável; ZER-1/05 – Zona Coeficiente de Aproveitamento: 0,2 (básico e máximo)
Estritamente Residencial Taxa de Ocupação Máxima: 0,2
Coeficiente de Aproveitamento: Em ZPDS – 0,1 (básico e máximo), em ZER – 1,0 (básico e máximo) Taxa de Permeabilidade Mínima: 0,7
Taxa de Ocupação Máxima: Em ZPDS – 0,3; em ZER – 0,5 Lote Mínimo: Estudo de cada caso pelo Executivo
Taxa de Permeabilidade Mínima: Em ZPDS – 0,5; em ZER – 0,3 Frente Mínima: Estudo de cada caso pelo Executivo
Lote Mínimo: Em ZPDS –10.000 m²; em ZER – 500 m² Gabarito Máximo: 9 m
Frente Mínima: Em ZPDS – 50 m; em ZER – 10 m Recuos Mínimos: Estudo de cada caso pelo Executivo
Gabarito Máximo: Em ZPDS – 9 m; em ZER – 10 m Avaliação: Descartado, por conta das restrições de uso.
Recuos Mínimos: Em ZPDS – frente, fundo e laterais: 15 m; em ZER – frente: 5 m; fundo e laterais:
(se H ≤ 6 m) não exigido; (se H > 6 m) 2 m
Avaliação: Descartado, por conta das restrições de uso.

29
CAPÍTULO 2

Figura 3.5 - Terreno 5. (Sem escala) Figura 3.6 - Terreno 6. (Sem escala)
TERRENO 5 TERRENO 6

Área: 708.740 m² Área: 1.634.437 m²

Localização: Próximo ao km 27 sul da Rodovia dos Bandeirantes, Distrito de Perus, Zona Norte. Localização: Av. nº 01, a oeste do Aeroporto de Cumbica, no município de Guarulhos.
Zona de Uso: ZEPAM/06 – Zona Especial de Proteção Ambiental Zoneamento : ZMC – Zona Mista C
Coeficiente de Aproveitamento: 0,1 (básico e máximo) Coeficiente de Aproveitamento: 2,0
Taxa de Ocupação Máxima: 0,1 Taxa de Ocupação Máxima: (se residencial) 0,7; (se não-residencial) 0,8
Taxa de Permeabilidade Mínima: 0,9 Taxa de Permeabilidade Mínima: não consta
Lote Mínimo: Estudo de cada caso pelo Executivo Lote Mínimo: 125 m²
Frente Mínima: Estudo de cada caso pelo Executivo Frente Mínima: 5,00 m
Gabarito Máximo: 9 m Gabarito Máximo: sujeito a restrições
Recuos Mínimos: Estudo de cada caso pelo Executivo Recuos Mínimos: frente – 5 m; fundo e laterais – R = (h - 6) / 10, onde R = recuo em metros e h =
Avaliação: Descartado, por conta das restrições de uso. altura da edificação, respeitando o mínimo de 3 m.
Avaliação: Descartado, por conta das restrições de uso que decorrem da proximidade com o
aeroporto.

30
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

Figura 3.7 - Terreno 7. (Sem escala) Figura 3.8 - Terreno 8. (Sem escala)
TERRENO 7 TERRENO 8

Área: 1.518.685 m² Área: 2.897.578 m²

Localização: Estrada Velha de Itapevi, porção sudeste da área militar no município de Barueri. Localização: Km 32 da Rodovia Presidente Tancredo de Almeida Neves, no município de Caieiras.
Zona de uso: Área militar Zonas de Uso: ZPR2 – Zona Predominantemente Residencial de Média Densidade; ZPR1 – de Alta
Avaliação: Descartado, por falta de dados. Densidade; ZEIS2 – Zona Especial de Interesse Social 2; CCS2 – Corredor de Comércio e Serviços 2
Coeficiente de Aproveitamento: Mínimos: em ZPR2 – 0,5; em ZPR1 – 0,5 (unifamiliar); 1,0
(multifamiliar); em CCS2 e ZEIS – 0,5. Básicos: em ZPR2 – 1,5; em ZPR1 - 1,0 (unifamiliar); 3,0
(multifamiliar); em CCS2 – 3,0; em ZEIS – 2,0. Máximos: em ZPR2 – 2,5; em ZPR1 – 3,0 (unifamiliar);
4,0 (multifamiliar); em CCS2 e ZEIS – 4,0
Taxa de Ocupação Máxima: Em ZPR2 – 0,65; em ZPR1 – 0,8; em CCS2 – 0,7; em ZEIS2 – 0,6
Taxa de Permeabilidade Mínima: Em ZPR2, ZPR1 e CCS2 – 0,2; em ZEIS2 – 0,15
Lote Mínimo: Em ZPR2 – 250 m²; em ZPR1 e CCS2 – 125 m²; em ZEIS – 75 m²
Frente Mínima: Em ZPR2 – unifamiliar: 10 m; multifamiliar: 15 m; em ZPR1 – unifamiliar: 5 m;
multifamiliar: 15 m; em CCS2 e ZEIS2 – 5 m
Gabarito Máximo: não há
Recuos Mínimos: Unifamiliar – em ZPR1 e ZPR2: frente – 5 m; fundo e laterais – não há;
multifamiliar: em ZPR1 – 8m; em ZPR2 – 10 m; fundo e laterais – (h/10 + 2,5) onde h = altura; em
CCS2 – frente: 10 m; fundo e laterais – (h/10 + 2,5); em ZEIS – vide plano de urbanização específica
Avaliação: Selecionado.

31
 CAPÍTULO 3

ANÁLISE
CAPÍTULO 3
DADOS DO MUNICÍPIO

Nome: Caieiras
Fundação: 1877
Emancipação: 14 de janeiro de 1958
Área: 95,894 km²
População: 86.623 habitantes - 98% urbana; 2% rural (IBGE, 2010)
Taxa geométrica de crescimento: 1991-2000: 6,90; 2000-10: 1,97
Densidade demográfica: 903,32 hab/km²
Mortalidade infantil (até 1 ano): 14,20 por 1.000
Índice de Desenvolvimento Humano (IDH-M): 0,813 (alto)
IDH-M Renda: 0,736
IDH-M Longevidade: 0,785
IDH-M Educação: 0,917 (IPEA)
Expectativa de vida: 72,13 anos
Taxa de fecundidade (filhos por mulher): 2,67
PIB: R$ 1.586.800.692 (IBGE, 2008)
PIB per capita: R$ 18.302,62 (IBGE, 2008)
Clima: Subtropical

(Fonte: SEADE, 2014)

Figura 4 - Inserção da gleba (vermelho) no município (verde) e sua relação com rodovias (amarelo) e ferrovia (rubi). (Escala 1 : 100.000 m)

INTRODUÇÃO MUNICÍPIO

O terreno compreende cerca de 3% da área total do município. É maior que todas as manchas
adjacentes (aproximadamente duas vezes maior que o centro consolidado), um enorme “vazio urbano”
que separa o centro da cidade de sua zona periférica. Trata-se também de um atípico caso de propriedade
rural situada dentro do perímetro urbano, como será visto a seguir.
A análise é feita em três etapas: a primeira investiga o contexto regional da gleba, sua inserção
no município, bem como o estudo da legislação municipal e suas implicações no projeto. A segunda
etapa procura descobrir o que há no entorno imediato do terreno. Essa compreensão ajuda a definir o
público-alvo e os produtos oferecidos (lembrando que ela faz parte do estudo de vocação imobiliária).
A segunda etapa da análise, a do entorno, verifica as relações existentes (ou não) entre o sítio e
os bairros vizinhos. Conhecê-las é fundamental para tomar decisões estruturais de projeto, como definir
os acessos do empreendimento e localizar da maneira mais adequada possível as áreas institucionais,
bem como definir o mix de produtos, complementando as informações obtidas na primeira etapa.
A terceira etapa, denominada análise interna, se debruçará somente sobre o terreno e seus
aspectos ambientais, urbanísticos e fundiários, cujo produto será a já mencionada matriz de aptidão.
Situação Geográfica e Uso do Solo
O relevo de Caieiras é, em geral, marcado por altas declividades, típicas de formações serranas.
Isso, associado ao uso predominantemente agrícola do solo, confinou a expansão urbana, de tal forma
que a cidade é constituída por várias manchas dispersas em uma vasta região verde, o que explica a
baixa densidade demográfica (903 hab/km²). Mas os bairros, apesar de horizontais, possuem em geral
lotes com grande densidade construída, sobretudo os mais periféricos. As plantações de eucalipto são
o pano de fundo da paisagem caieirense. Aproximadamente 46% de seu território pertence à Fazenda
Florestal da Companhia Melhoramentos de São Paulo (CMSP), cujas antigas fábricas de papel estão
diretamente relacionadas com a história do município.
Acessibilidade
O município é cortado pelas rodovias Bandeirantes (SP-348) e Presidente Tancredo de Almeida
Neves (SP-332) e encontra-se próximo ao trecho norte do Rodoanel Mário Covas (SP-021). Embora
próxima ao centro, a SP-348 não se comunica com o sistema viário municipal por conta do controle
total de acesso. Até mesmo indústrias que ladeiam a rodovia não podem utilizá-la, dependendo então
das estradas locais, estreitas, sinuosas e geralmente mal conservadas.
Portanto, apenas a SP-332 atende ao município e, apesar da menor capacidade, é a única que

34

se comunica diretamente com o centro (e até ladeia a área de estudo). É continuação da Av. Raimundo
Pereira de Magalhães, que vem do distrito de Perus, onde termina o trecho norte do Rodoanel. Cruza
por viaduto a Linha 7 da Companhia Paulista dos Trens Metropolitanos (CPTM), inaugurado em 2013.
A Linha 7 da CPTM (trecho da antiga Estrada de Ferro Santos - Jundiaí) possui extensão de 60,5
km e 17 estações (uma em Caieiras) fazendo a ligação por trilhos entre municípios da porção norte da
RMSP, transportando cargas e passageiros. Segundo a CPTM, a média diária, em 2011, foi de 391.272
passageiros. Trata-se da única ligação ferroviária existente em Caieiras.
Investimentos em Infraestrutura
No setor de transportes, os projetos de relevante impacto são o do Novo Aeroporto de São Paulo
(NASP) e o do Trem de Alta Velocidade (TAV). O NASP, anunciado publicamente em dezembro de 2013,
será, se construído, um dos maiores aeroportos civis do Brasil, com duas pistas de 4,5 km. A compra
da área que sediará o aeroporto (uma gleba com 7 km de extensão entre as Rodovias Anhanguera e
Bandeirantes) está sendo negociada com a CMSP, embora não haja previsão para o início das obras.
Incluir Caieiras na rota da aviação civil transformaria a cidade em um pólo gerador de interesse,
impulsionando atividades até então inexistentes no munícipio, como a hotelaria corporativa e grandes
complexos empresariais e logísticos. Contudo, o TAV, anunciado pelo governo federal em 2005, seria
extremamente prejudicial ao município, que ganharia uma considerável barreira física sem, no entanto,
possuir uma única estação (haveria possibilidade apenas com a construção do aeroporto). Não obstante,
se construído, o TAV passará na parte mais aproveitável do terreno, inviabilizando-a. Apesar do enorme
montante gasto com o estudo de viabilidade, ainda não há perspectivas reais de sua realização.
O governo estadual prevê investimento de R$705 milhões na Linha 7, para reformar as estações
e modernizar sistemas de controle de tráfego, sinalização, telecomunicações e energia. Está no plano a
aquisição de novos trens (40 foram entregues em 2012, reduzindo para sete minutos o intervalo entre
viagens). O terminal municipal de ônibus urbanos situa-se no centro da cidade, ao lado da estação da
CPTM. Os ônibus municipais operam mediante concessão pela Viação Cidade de Caieiras.
No setor de energia, a inauguração da subestação de Atibaia II reforça a estrutura de transmissão
e beneficia Caieiras e Franco da Rocha, entre outros. Caieiras recebeu mais de R$ 64 milhões do PAC,
dos quais R$ 60,5 milhões serão destinados ao saneamento. Do Fundo Metropolitano de Financiamento
e Investimento (Fumefi), o município obteve R$ 2,3 milhões para melhorias no sistema viário.
Oferta de Serviços
Todos os domicílios possuem água encanada, fornecida pela Companhia de Saneamento Básico
do Estado de São Paulo (Sabesp) e 78% é atendido pela coleta de esgotos. Mas todo o esgoto coletado é
lançado no maior rio da cidade (Juquery) e seus afluentes sem qualquer tipo de tratamento. Há projeto
para a instalação de duas Estações de Tratamento de Efluentes (ETE) em Caieiras, uma às margens da
LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
Rodovia SP-332, na parte leste do município e outra dentro do terreno estudado.
A ETE que margeia a SP-332 conta com investimento de R$ 59,5 milhões e obras iniciadas em
julho de 2011. A conclusão é prevista para julho de 2016. É prevista também a implantação de 14,2 km
de coletores-tronco e 9 km de redes coletoras, que levarão o esgoto até a estação. Atualmente, apenas
a ETE Mairiporã atende à região. Já a ETE que está dentro do terreno teve suas obras iniciadas em finais
de 2014, mediante decreto de desapropriação por utilidade pública, como será visto adiante.
Caieiras não possui plano de macro e microdrenagem, sendo que apenas em 2011 o município
foi incluído na terceira fase do Plano Diretor de Macrodrenagem da Bacia do Tietê (PDMAT), ainda em
elaboração. No período do verão, a ocorrência de picos de chuvas resulta em enchentes nas partes
mais baixas do município (principalmente na interseção da Rodovia SP-332 com a Linha 7).
Todos os domicílios são atendidos pela coleta de resíduos sólidos. Há projeto para a instalação
de coleta seletiva, mas sem prazo para implantação. A empresa Elektro distribui energia elétrica em
Caieiras, enquanto a Companhia de Gás de São Paulo (Comgás) responde pelo gás canalizado.
Há 28 clínicas médicas e 5 odontológicas particulares, 12 unidades básicas de saúde, 1 hospital
municipal e 2 privados. Possui 19 escolas de ensino médio (12 públicas e 7 particulares) e 38 escolas
no ensino fundamental (10 da rede municipal, 14 da rede estadual e 14 particulares). Predominam as
escolas de pequeno porte e independentes. A única escola técnica profissionalizante (ETEC) de Caieiras
foi inaugurada em 2013 e oferece 160 vagas. A Faculdade Metropolitana de Caieiras (FMC) é a única
instituição de ensino superior do município, localizada no centro.
Corredores Comerciais e Prestação de Serviços
Caieiras não possui shopping ou centros comerciais de médio ou alto padrão (o único shopping
da região está sendo construído em Cajamar). Em 2012, o comércio contava com 448 estabelecimentos
formalizados, responsáveis por 3.622 postos de trabalho, 17,16% dos empregos formais do município
(FIESP, 2012). Em Caieiras, há três corredores comerciais consolidados, mas não integrados:
1) Av. 14 de Dezembro - via com 2 estreitas faixas de rolamento e canteiro, situada no centro. É o
principal eixo comercial do município, possui filiais de grandes lojas de departamento, agências
bancárias, postos de combustível, um supermercado e um hospital. Apresenta visível saturação
do sistema viário, restrita oferta de vagas de estacionamento e dificuldade de circulação.
2) Av. Armando Sestini - via com 2 faixas de rolamento e canteiro central. O comércio é variado,
composto por lojas de pequeno porte. Está na porção noroeste de Caieiras, e termina na SP-332,
próximo à divisa com Franco da Rocha. Não possui qualquer relação com o terreno.
3) Av. Pauliceia - via com dimensões variáveis, situada na porção oeste do munícipo. É formada
por estabelecimentos de pequeno porte (como os do eixo nº 2), e não se relaciona com o terreno.
35
CAPÍTULO 3
PLANO DIRETOR MUNICIPAL (Lei Complementar nº 4.538/2012)
A Revisão do Plano Diretor Municipal (PDM) define os termos gerais que norteiam a lei de uso e
ocupação do solo, em atendimento ao Estatuto da Cidade40. Sua leitura é indispensável para, em um
primeiro momento, verificar se a gleba encontra-se dentro da zona urbana ou de expansão urbana41 e,
depois, identificar as diretrizes municipais incidentes na gleba.
Confrontando o mapa de macrozoneamento (Figura 4.1) com a inserção da gleba no município
(Figura 4), nota-se que ela está dentro da Macrozona de Consolidação Urbana (MCU), cujos objetivos
são: “Incentivar a ocupação dos vazios urbanos existentes entre os núcleos urbanos de Laranjeiras e Centro e
a leste da SP 348; aplicar instrumentos urbanísticos cabíveis na indução dos vetores de crescimento, que devem
ocupar prioritariamente as áreas disponíveis próximas ao centro e promover o adensamento da ocupação
das áreas urbanizadas mais próximas dos núcleos consolidados e da área central”42.
Figura 4.1 - Mapa de macrozoneamento, anexo I do PDM. (Escala gráfica, Fonte: Geobrasilis, 2012)
40 Lei Federal nº 10.527/2001.
41 Art. 3º e 50, I da Lei Federal de Parcelamento de Solo.
42 Art. 79, do PDM.
36
Um dos objetivos da política de mobilidade urbana é criar alternativas de deslocamento leste-
oeste , por meio da construção e duplicação de vias, das quais três se situam dentro da gleba:
43
- Construção de via marginal à SP-332, objetivando reduzir o tráfego saturado e transformá-
la em artéria municipal, por meio da consolidação de um corredor comercial às suas margens;
- Construção de via às margens do Ribeirão dos Cavalheiros, respeitando a APP do rio.
Este ribeirão percorre toda a gleba, seguindo pelo fundo do vale no sentido oeste desde o bairro
Portal das Laranjeiras até o centro. Ela será aqui referida como Av. Ribeirão dos Cavalheiros.
- Duplicação da Av. Dr. Olindo Dártora. Essa avenida margeia a gleba em sua porção norte.
Além disso, é diretriz expressa no PDM implantar parque linear44 ao longo da APP do Ribeirão
dos Cavalheiros e em parte das encostas adjacentes, bem como construir estação de tratamento de
efluentes (ETE)45 ao lado do Portal das Laranjeiras, para tratar o esgoto jogado diretamente no citado
ribeirão. Tais diretrizes situam-se dentro do terreno, e serão mapeadas a seguir, na análise interna.
REVISÃO DO ZONEAMENTO MUNICIPAL (Lei Ordinária nº 4.546/2012)
Da Lei de Zoneamento extraem-se as zonas de uso que englobam o terreno e os parâmetros de
uso e ocupação que deverão ser contemplados no masterplan. O terreno está dentro de três zonas:
ZPR1 - Zona Predominantemente Residencial de Alta Densidade
ZPR2 - Zona Predominantemente Residencial de Média Densidade
ZEIS2 - Zona Especial de Interesse Social 2
CCS2 – Corredor de Comércio e Serviços
Dos objetivos expressos para a ZPR1, destaca-se o adensamento vertical. A ZPR2 se caracteriza
como uma zona de transição entre as ZPR1 e ZPR3 (zona de baixa densidade). O objetivo do CCS2 é
consolidar um eixo comercial ao longo da SP, enquanto que a ZEIS ali está por exigência da legislação
federal. Dos usos permitidos, destacam-se os residenciais:
Unifamiliar (RU): apenas uma unidade habitacional por lote.
Multifamiliar (RM): mais de uma unidade habitacional por lote, podendo ser vertical ou não.
Vila Condominial Residencial (VCR): Conjunto residencial multifamiliar horizontal, com via
interna para circulação de veículos e pedestres e cota mínima de terreno para cada unidade
habitacional igual ou superior a 100 m²; área máxima da vila limitada a 5.000 m² (0,5 ha).
43 Art. 23 do PDM.
44 Anexo III do PDM, Mapa 3/7 - “Sistema de Parques e Corredores Verdes”.
45 Art. 35, III, a, do PDM e Mapa 2/7 - “Diretrizes e Proposições”.
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

Já os não-residenciais são: Comercial (CM), Serviços (SV) e Institucional (INST). Vale lembrar declividades máximas e a respectiva categoria de via. Um erro grave, visto que a declividade deve ser
que o uso misto (combinação de residencial e não-residencial) é permitida, desde que tenham acessos inversamente proporcional à quantidade e velocidade do tráfego. Como o legislador deixa esse espaço
distintos à via pública e não haja combinação de uso industrial com residencial ou institucional46. aberto, teoricamente é possível traçar uma via arterial com 14,9% de declividade em trecho infinito.
A lei classifica os usos por nível de incomodidade, indo do grau N0 ao N447, estando no nível N0 A lei define as vias como locais, coletoras e arteriais, relacionadas no Quadro 1.1.
o: “uso residencial e as categorias de uso não residencial que não interfiram negativamente no meio ambiente
e na vizinhança” e no nível N4: “o uso não residencial cujas atividades apresentam níveis de incomodidade e Faixas de Largura Faixas de Largura Largura do Faixa para ônibus
Classe viária
nocividade incompatíveis com o uso residencial”. Nos níveis N1 a N3 é admitido o uso residencial. rolamento (m) estacionamento (m) passeio (m) (largura = 4 m)
O loteamento fechado é permitido desde que possua estrutura viária de contorno e a área da 2 para cada Obrigatório nos
gleba loteada não ultrapasse 100.000 m²48 (10 ha). O limite de área impede sua adoção no município, Trânsito rápido 3,50 Proibido - 3,00
sentido 2 sentidos
uma vez que é necessária área bem maior para diluir os custos operacionais com clube e segurança. 2 para cada Permitido na Obrigatório nos
As vedações ao parcelamento coincidem com as da Lei Federal. As exigências específicas para Arterial 3,50 3,00 3,50
sentido margem direita 2 sentidos
parcelar terrenos com declividades iguais ou maiores que 30% (muito comuns em Caieiras) envolvem Obrigatório nas
diretrizes geotécnicas e recomendações relacionadas a escavações, estabilidade de taludes de corte e Coletora 2 3,00 2,50 3,50 Opcional
duas margens
aterro, comportamento de aterros quanto à deformação, estabilidade dos terrenos à erosão, bem como
Obrigatório em
orientações para escolha das fundações. Porém, tais diretrizes ainda não foram regulamentadas. Local 2 3,00 2,20 3,00 -
uma margem
A única exigência expressa na lei é o limite máximo de 60% de declividade nos taludes projetados.
Nota-se a inadequação da lei caieirense no que tange à implantação de sistema viário em áreas Quadro 1.1 - Dimensões das vias.

de encostas. Por exemplo, exige-se que o prolongamento de via já existente, ou em projeto aprovado
pela Prefeitura, não poderá ter largura inferior a essa, algo que causa problemas geotécnicos em
terrenos íngremes, justamente onde recomenda-se estreitar sua caixa para não gerar grandes cortes e
aterros. O cruzamento deve ter declividade máxima de 3% e a inclinação longitudinal da via não pode
exceder 15% em um trecho máximo de 100 metros.
Um detalhe relevante quanto a declividade máxima admitida pela lei é que não há relação entre
Os passeios são obrigatórios em ambos os lados da via e as ciclovias, nas arteriais e de trânsito
rápido. As faixas para ônibus são adicionais às demais faixas de rolamento exigidas.
Quanto a exigência de áreas públicas, é obrigatório destinar 35% da área do loteamento para
uso institucional (5%)49, áreas verdes (10%)50 e sistema viário (20%).

Lote mínimo Frente Coeficiente de Taxa Máxima de Taxa Mínima de

Zona Usos permitidos Recuos (m)
(m²) mínima (m) Aproveitamento Ocupação (%) Permeabilidade (%)
Mínimo Básico Máximo Frente Lateral Fundo
RU, CM, N0 a N1, INST, SV, UM, VCR 125 5 0,5 2,0 3,0 65 20 5 0 0
ZPR1
RM, CM N0 a N1, INST, SV, UM, VCR 500 15 1,0 3,0 4,0 80 20 10 (h/10) + 2,5 (h/10) + 2,5
RU, CM N0, INST, SV, UM, VCR 250 10 0,5 1,5 2,5 65 20 5 0 0
ZPR2
RM, CM N0, INST, SV, UM, VCR 500 15 0,5 1,5 2,5 65 20 8 (h/10) + 2,5 (h/10) + 2,5
ZEIS2 RU, RM, CM N0, SV N0 75 5 0,5 2,0 4,0 60 15 Conforme plano de urbanização específica
CCS2 RU, RM, CM N0 a N2, SV N0 a N2 125 5 0,5 3,0 4,0 70 20 10 (h/10) + 2,5 (h/10) + 2,5
Quadro 1 - Índices urbanísticos.

46 Art. 74, §§ 1º e 2º da Lei de Zoneamento.

49 A área institucional deverá ser entregue com declividade igual ou menor a 30%,
47 Art. 78 da Lei de Zoneamento. não podendo também estar em fundo de vale ou área sujeita a enchentes.
48 Art. 149. 50 Não serão computadas como áreas verdes as áreas de reentrância, concordância
de alinhamentos e praças de retorno e APP (Art. 110).

37
CAPÍTULO 3
ENTORNO IMEDIATO
Apesar de contíguo à maior parte das manchas urbanas consolidadas do município, o terreno
está quase totalmente isolado, ora pelas condições do relevo, ora pela existência da SP-332, ora pelos
muros do loteamento vizinho. A existência de uma chácara impede a ligação direta entre o terreno e o
centro do município, onde fica a estação da CPTM e o corredor comercial da Av. 14 de Dezembro.
O objetivo da análise estrita é mapear os equipamentos públicos e privados e outros pontos de
interesse em uma faixa de até 300 m além da divisa da gleba, auxiliando nas decisões que satisfaçam
as condições de caminhabilidade impostas para o projeto, que deverá evitar os grandes deslocamentos.
Centro
A cidade surgiu e se desenvolveu a partir do cruzamento da Estrada Velha de Campinas (atual SP-
332) com a estação de trem, construída no terceiro quartel do século XIX, que permitiu o escoamento de
boa parte da produção local pela Estrada de Ferro Santos - Jundiaí, tornando favorável a instalação da
primeira fábrica de papel do País, em 1887. O centro é, portanto, a ocupação mais antiga do município,
situada na várzea do Rio Juquery (a área mais plana da região), mas que teve sua expansão confinada
por conta das encostas que o cercam por todos os lados e pela própria linha do trem a oeste.
Parte de seu arruamento possui geometria regular, gerando quarteirões quadradros, ocupados
quase que totalmente por casas térreas e assobradadas de médio padrão, algumas delas construídas
até o alinhamento com a calçada. As ruas, estreitas, possuem passeios mínimos e o leito carroçável se
limita a duas esguias faixas, uma de rolamento e outra de estacionamento. Elas perdem a regularidade
geométrica na porção sul, à medida que vencem a encosta do bairro Jardim Santo Antonio. Esse bairro
é limitado a sul pela Av. Colômbia, que segue o divisor de águas do relevo e ladeia a gleba estudada.
O centro é um núcleo de uso misto, onde predominam as residências, o comércio e a prestação
de serviços bastante variados. O coração comercial é o já citado eixo que começa na Av. 14 de Dezembro
e segue pela sua continuação, a Av. Profº Carvalho Pinto, ladeando a linha do trem, até a estação, única
área de contato significativa entre a linha do trem e os logradouros públicos e onde se situa o terminal
municipal de ônibus urbanos e a Praça da Emancipação, maior espaço livre existente no centro.
No eixo concentram-se agências bancárias, supermercado, bem como as filiais de grandes
lojas de departamentos e templos das maiores igrejas evangélicas do País. Existe ainda um hospital
particular, agências dos correios, postos de combustível e vários estabelecimentos de pequeno porte. O
comércio ramifica-se nas vias transversais que se ligam ao eixo, diminuindo conforme chega na porção
de uso predominantemente residencial. Ali estão as clínicas odontológicas, escritórios imobiliários, de
advocacia e contabilidade, geralmente instalados no mesmo lote onde residem seus proprietários.
O centro concentra todos os órgãos municipais. O maior hospital público, ao lado Secretaria da
Saúde, está na Rua Awerhanser, ladeira que vem desde a Praça da Emancipação e sobe a encosta até
chegar ao Paço Municipal, na cota mais alta. Próximo dali está o Cemitério Municipal e, na mesma
38
quadra, a FMC, instituição de nível superior, situada a cerca de 300 m da divisa do terreno. Na parte mais
alta da região, há um colégio particular, ao lado da gleba e do reservatório da Sabesp, que alimenta a
Adutora Perus-Caieiras. A adutora corta a gleba no sentido norte-sul, como será visto na análise interna.
Loteamento Nova Caieiras
Trata-se de um loteamento fechado de médio-alto padrão, cuja primeira fase é datada de 1978 e,
seguindo a tendência da época, caracterizava-se pela ocupação horizontal de baixa densidade baseada
no automóvel como matriz de transporte (ao contrário do centro que, orientado pela linha férrea, tem
ruas estreitas e saturadas). É o único bairro da cidade que possui hierarquização viária, estruturada ao
redor de uma via coletora com generoso canteiro central que se estende por quase um quilômetro.
Diferente do centro, não há combinação de usos, predominando o residencial, através de casas
assobradadas com grandes recuos em lotes com 12 m de largura. Existe no cerne do loteamento um
clube recreativo público, uma escola particular e um comércio tímido, o qual atende essencialmente à
demanda local. Apesar da maior oferta de espaços livres que o centro, estes encontram-se nitidamente
abandonados. Os muros que cercam o loteamento impedem qualquer tipo de interação com o entorno
(a única entrada é pela portaria para automóveis na SP-332). Contudo, o acesso é livre para pedestres.
Vila Rosina e Portal das Laranjeiras
Vila Rosina é um assentamento de baixa renda surgido na década de 1960. O bairro desenvolveu-
se ao longo da Av. Otávio Spigarollo, que desce pela crista do terreno até o Distrito de Perus e concentra
a atividade comercial mais significativa (há um supermercado e lojas de material de construção). Nota-
se também um grande número de igrejas e comunidades religiosas, a maioria delas improvisadamente
instalada em casas unifamiliares. As ruas são estreitas, fruto de ocupações clandestinas subsequentes,
e as casas, muitas em tijolos aparentes, apoiam-se em taludes com fortes inclinações. Não há postos de
saúde ou outros equipamentos, exceto duas escolas municipais e uma estadual. Nota-se o intenso uso
industrial, que vem ganhando força nos últimos anos, com a crescente adequação de áreas íngremes
em platôs de aterro para abrigar galpões, muitos usados para fins logísticos. Há uma fábrica de malas
próxima à divisa com o terreno, no outro lado da rodovia, bem como uma escola pública municipal.
Laranjeiras, contemporâneo a Vila Rosina, é um bairro de média-baixa renda, que, por conta da
distância do centro, desenvolveu relativa autonomia, vista no eixo comercial da Av. Pauliceia, onde há
estabelecimentos de pequeno e médio porte. Possui vias mais largas que Vila Rosina e um espaço livre
no centro, que sedia um clube. Há ainda, ao lado da divisa oeste da gleba, um grande equipamento
público de lazer e uma escola municipal bem equipada, porém abertos para o bairro e fechados para a
avenida que ladeia o terreno. É recorrente a atividade industrial no local. Vale registrar que, a montante
da gleba, a prefeitura irresponsavelmente construiu um lixão, cujo chorume contaminou boa parte
dos cursos d’água existentes na gleba estudada.
Figura 4.2 - Gleba e seu entorno imediato. (Escala 1 : 15.000 m)
CAPÍTULO 3

Fotografia 2 - Viaduto sobre estação

de trem da CPTM, outubro de 2013.
Distância da divisa oeste: 681 m.

Fotografia 2.1 - Hospital Municipal, R.

Awerhanser, março de 2011. Distância da
divisa oeste: 641 m.

Fotografia 2.2 - Av. 14 de dezembro,

dezembro de 2013. Distância da divisa
noroeste: 785 m.

Fotografia 2.3 - R. Ambrosia C.

Buonaguide, março de 2011. Distância
Figura 4.3 - Centro, área aproximada de 1.426.412 m² (142 ha). (Escala: 1 : 7.500 m) da divisa noroeste: 651 m.

40
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

Fotografia 2.4 - Faculdade Metropolitana

de Caieiras, Av. Colômbia, março de
2011. Distância da divisa norte: 304 m.

Fotografia 2.5 - Portaria do Loteamento

Nova Caieiras, SP-332, março de 2011.
Distância da divisa oeste: 415 m.

Fotografia 2.6 - Clube Poliesportivo, R.

Vitório Olimpio, dezembro de 2014.
Distância da divisa sul: 117 m.

Fotografia 2.7 - R. Antonio Jorge Pereira,

dezembro de 2014. Distância da divisa
sul: 30 m. Figura 4.4 - Loteamento Nova Caieiras, área aproximada de 950.261 m² (95 ha). (Escala: 1 : 7.500 m)

41
CAPÍTULO 3

Fotografia 2.8 - Galpão da fabricante

de malas Primicia, Av. Davi Kaziysky,
dezembro de 2013. Distância da divisa
sul: 289 m.

Fotografia 2.9 - Trevo de acesso à Vila

Rosina, SP-332, dezembro de 2013.
Distância da divisa sul: 41 m.

Fotografia 2.10 - R. Ricardo Zaneti, abril

de 2011. Distância da divisa sul: 287 m.

Fotografia 2.11 - Mercado local, Av. Otávio

Spigarollo, abril de 2011. Distância da
Figura 4.5 - Vila Rosina, área aproximada de 665.794 m² (67 ha). (Escala: 1 : 7.500 m) divisa sul: 388 m.

42
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

Fotografia 2.12 - Garagem da Viação

Caieiras, Av. João Casarotto, abril de 2011.
Distância da divisa sudeste: 196 m.

Fotografia 2.13 - Centro Cívico Municipal,

Av. João Casarotto, março de 2010.
Distância da divisa leste: 20 m.

Fotografia 2.14 - Praça com

equipamentos de lazer, março de 2010.
Distância da divisa leste: 613 m.

Fotografia 2.15 - Estabelecimentos

comerciais na Av. Pauliceia. Distância da
divisa leste: 1.215 m. Figura 4.6 - Portal das Laranjeiras, área (da parte visível na foto) de 1.046.450 m² (105 ha). (Escala: 1 : 7.500 m)

43
CAPÍTULO 3

ANÁLISE INTERNA
A gleba está regularizada e preparada para receber um projeto urbanístico? Como deverá ser
feito o desmembramento para conciliar da melhor maneira possível o licenciamento ambiental com o
cronograma de obras? Qual será o aproveitamento líquido da área? Quais os locais onde será possível
adensar a ocupação? E os locais onde será proibida por lei? Como as diretrizes viárias serão encaixadas?
Onde será a entrada principal do empreendimento?
Estas são algumas das perguntas cujas respostas o empreendedor deverá ter antes de começar
o desenvolvimento da gleba, tornando o processo de análise fundamental para atestar a viabilidade do
negócio. A análise interna verifica a situação fundiária da gleba, passando pelas suas particularidades
físicas, que serão espacializadas através de mapas que fornecerão a base do plano diretor.
Todavia, o plano só poderá ser construído a partir do preciso entendimento da inserção urbanística
da gleba, tanto no entorno imediato (escala de vizinhança), quanto no contexto regional. Os resultados
obtidos ajudarão a definir, entre outras coisas, público, produto e preço, dentro da viabilidade possível.
TRANSCRIÇÃO E MATRÍCULA
Os Cartórios de Registro de Imóveis (CRI) possuem a documentação das propriedades situadas
em sua área de jurisdição: são as transcrições e matrículas. A transcrição era a forma de registro de
imóveis usada até 31 de dezembro de 1975. Trata-se da reprodução de um escrito por cópias, reunidas
em grandes livros e que possuem maior vínculo com os proprietários do que com o imóvel em si.
As transcrições eram feitas por meio do critério temporal, servindo também como um registro
histórico dos imóveis ao longo dos anos. No entanto, ainda há muitas transcrições antigas que narram
o perímetro do terreno de maneira descritiva, usando pontos de referência que não existem mais, como
árvores e rochas. Fica então impossível determinar a linha de divisa de forma precisa, podendo criar
desentendimentos entre os confrontantes de uma propriedade que precisa ser regularizada.
Por isso, a transcrição não serve como documento para o parcelamento do solo para fins urbanos,
sendo necessária a retificação, ou seja, a sua conversão em matrícula. Esse processo, no entanto, pode
demorar vários anos, caso haja pendências judiciais, litígio entre confrontantes e outros problemas de
natureza fundiária, como invasões de terra, impostos atrasados e loteamentos clandestinos.
A matrícula, por sua vez, é a forma de registro de imóveis criada pela Lei Federal nº 6.015/1973,
a Lei dos Registros Públicos (LRP), em vigor desde 1º de janeiro de 1976. Trata-se de um documento
mais simplificado que a transcrição, cujo objetivo é dar rapidez aos negócios imobiliários. Ela contém
uma descrição pormenorizada do imóvel e é acompanhada por uma planta topográfica que fornece o
perímetro da propriedade, através de um polígono georreferenciado.
Além disso, para ser válida, necessita da concordância dos confrontantes, que devem assinar
o documento, celebrando acordo com o traçado de divisa constante na planta, que inclui também as
servidões de passagem, com o número do respectivo processo. Embora a Lei de Parcelamento de Solo
não possua definição para “gleba”, GASPARINI (1988)51 a conceitua como: “toda área em que se pode, nos
termos da lei, implantar um loteamento para fins urbanos”, ao passo que AMADEI (2002)52 a define como:
“a área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento urbano regular, isto é, aprovado e registrado”. É a
partir desses entendimentos que se formatará a estratégia de parcelamento da gleba matriz.
SITUAÇÃO FUNDIÁRIA
O Terreno 8 (visto no Mapa 01), está inscrito na Matrícula nº 80.344 do 2º CRI do município de
Franco da Rocha, sob o nome de “Gleba UA”. Pertence à Companhia Melhoramentos de São Paulo e
possui como confrontantes, a norte, o imóvel denominado “Gleba U1”, (Matrícula nº 81.429 do CRI de
Franco da Rocha), a sudeste a “Gleba U3” (Matrícula nº 81.430) e a oeste a “Gleba P”, todas pertencentes
à mesma empresa. Por serem propriedades contíguas, são entendidas como parcela única para fins de
projeto. A Gleba P, no entanto, não consta no Mapa 01 pois não fará parte deste estudo.
As três glebas estão cercadas a norte pela Av. Colômbia e pela Av. Dr. Olindo Dártora, a oeste
pela Av. João Casarotto e a sul pela Rodovia SP-332. Todas as glebas possuem o Certificado de Cadastro
do Imóvel Rural (CCIR), estando regularizadas no Instituto de Colonização e Reforma Agrária (INCRA),
e sujeitas ao regime do Imposto Territorial Rural (ITR), por conta do uso agrícola (silvicultura).
Do ponto de vista fundiário, estão plenamente aptas para sediar um empreendimento, uma vez
que não contêm ocupações irregulares ou litígios entre confrontantes e se situam dentro do perímetro
urbano municipal e da zona de consolidação urbana. Excetua-se a área hachurada no mapa, a qual
está sendo desapropriada para abrigar a ETE constante no Plano Diretor Municipal e cujas implicações
no projeto serão vistas a seguir.
51 GASPARINI, Diógenes. “O município e o parcelamento do solo” 2. ed. São Paulo:
Editora Saraiva, 1988, p.12.
52 AMADEI, Vicente Celeste. “Como lotear uma gleba” 1. ed. São Paulo: Ed. Millenium,
2002.

44
 Av. Colômbia

GLEBA U1
49,5 ha Av. Dr. Olindo
Matrícula nº 81.429 Dártora
2º CRI Franco da Rocha

GLEBA UA
289,75 ha
Matrícula nº 80.344
2º CRI Franco da Rocha

Av. João
Casarotto

Rodovia SP-332

GLEBA U3
74,9 ha
Matrícula nº 81.430
2º CRI Franco da Rocha
01. Registro Escala 1 : 7.500 m

Delimitação do polígono do imóvel

N

Área desapropriada
CAPÍTULO 3

LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO Um vale é uma superfície côncava formada pela reunião

de duas vertentes opostas (pela base) e pode ser encontrado nas
A planialtimetria, através das curvas de nível, informa o projetista sobre a conformação do relevo, formas mostradas na Figura 4.11. Assemelha-se ao talvegue.
sendo a base para o mapa hipsométrico (que identifica as altitudes existentes na gleba), o de declividade
(que identifica a variação dessas altitudes) e o de drenagem, que delimita as microbacias hidrográficas.
Contudo, para uma leitura proveitosa, é importante conhecer os tipos de feições morfológicas existentes
Figura 4.11 - Tipos de vale. Fonte: DOMINGUES, 1979
no relevo. Para isso, há aqui um pequeno glossário com os termos mais recorrentes neste trabalho.

Uma elevação ocorre em superfícies onde as curvas de

Um ponto de sela ocorre no cruzamento de uma mesma
nível de menor valor (mais baixas) envolvem as de maior valor. O
curva de nível. O ponto de sela entre dois cumes é a base para a
oposto ocorre na depressão. Enquanto a elevação é um topo de
definição de topo de morro no Código Florestal vigente.
morro, na depressão pode ocorrer a formação de lagos.

Figura 4.7 - Elevação (à esq.) e depressão (à dir.). Fonte: GARCIA, 1984

Figura 4.12 - Ponto de sela. Fonte: CORTIZO, 2007

Um espigão é uma elevação alongada originada em um

Um divisor de águas é uma linha formada pelo encontro
contraforte.
de duas vertentes opostas (pelos cumes) e segundo a qual as
águas se dividem para uma e outra destas vertentes. É também
denominado linha de cumeada.

Figura 4.8 - Espigão. Fonte: DOMINGUES, 1979

Figura 4.13 - Divisor de águas. Fonte: DOMINGUES, 1979

Um corredor é uma faixa de terreno entre duas elevações

O dorso é uma superfície convexa formada pela reunião
de grande extensão. Geralmente se trata de um fundo de vale
de duas vertentes opostas (pelos cumes). Podem ser encontrados
que funciona como canaleta para conduzir toda a água da micro-
nas formas mostradas na Figura 4.14.
bacia.

Figura 4.9 - Corredor. Fonte: GARCIA e PIEDADE, 1984

Figura 4.14 - Tipos de dorso. Fonte: ESPARTEL, 1987

Um talvegue é uma linha de encontro de duas vertentes

A planialtimetria identifica a ocorrência desses fenômenos. Cabe lembrar que a intepretação do
opostas pela base, onde as águas tendem a se juntar, formando
Mapa 01 se dá através de seus derivados, os Mapas 02, 03 e 04. A leitura obedece a seguinte ordem:
cursos d’água (forma inversa do espigão). É também chamado
a página da esquerda contém o mapa completo e sua respectiva legenda, e a página da direita contém
de “anfiteatro”.
o mapa sobreposto pelos comentários, com exceção do Mapa 10.

Figura 4.10 - Talvegue. Fonte: DOMINGUES, 1979

46
02. Planialtimetria Escala 1 : 7.500 m

 
N


03. Hipsometria Escala 1 : 7.500 m

 

 

 

 
N



Corredor-vale termina na
divisa leste, com 19 m de
desnível em cerca de 2,5
km de extensão.
OBSERVAÇÕES GERAIS
A informação mais clara fornecida pelo mapa é de
que a gleba constitui uma micro-bacia hidrográfica. A
sua linha divisória encontra-se nas partes mais altas
do relevo (quase coincidindo com os divisores d’água
naturais), enquanto há um extenso vale-corredor no
miolo do terreno, dividindo-o no sentido leste-oeste.
Há talvegues no sentido norte-sul, que interrompem o
comportamento homogêneo das curvas de nível na
porção da gleba ladeada pela SP-332, dividindo-a em
4 bolsões relativamente planos. Todas as elevações
próximas à SP-332. estão em cota superior à rodovia,
sinalizando a necessidade de ajustes no terreno para
criar acessos.
As situações A e B exigem atenção do projetista,
uma vez que grande variação de altitude em um
curto espaço em planta denota a existência de
declividades e desníveis consideráveis. Uma vez
que o desnível supera os 100 m e a declividade
é superior a 25 graus em uma das vertentes, é
possível que a porção mais alta dessa área seja
uma APP de topo de morro.
É, portanto, necessário consultar a cartografia
oficial para verificar os pontos de sela mais
próximos (eles não estão dentro da matrícula) e
aplicar o Art. 4º, IX, do Código Florestal.
Verifica-se então que, em ambas as situações A
e B, a diferença de altura entre os pontos de sela
é inferior a 30 m, não caracterizando APP
de topo de morro.
A B
Corredor existente na gleba começa na porção leste,
em cota mais alta, seguindo na direção oeste.
C
Nas situações C, D e E também
não ocorrem APP de topo de
morro, após ser feita a mesma
verificação das situações A e B.
D E
04. Declividade Escala 1 : 7.500 m

 

 

 

 
N


 Áreas planas próximas à divisa
As maiores declividades (acima de 30%) concentram-se na
facilitam a construção de acessos
porção norte da gleba, sobrando poucas áreas planas, situadas
viários e duplicações de avenidas.
no cume dos montes, que possuem acesso pela Av. Dr. Olindo
Dártora. Áreas com mais de 25º (46,6%) são consideradas de
Uso Restrito e não podem ser urbanizadas.

BOLSÃO
BOLSÃO 11

OBSERVAÇÕES GERAIS

0 - 5%: Não restringe o traçado das vias, no

entanto a declividade nula contribui para o BOLSÃO
BOLSÃO 22
assoreamento das drenagens. A faixa de 2-
5% é ideal para as vias, especialmente as BOLSÃO
BOLSÃO33
destinadas ao comércio de rua.

5 - 10%: Contém o limite para inclinação

longitudinal de via arterial (8%) e rampa de BOLSÃO
BOLSÃO44
acessibilidade universal (8,33%).

10 - 15%: Contém o limite para inclinação

longitudinal de via coletora (12%) e local
(15%). Os cruzamentos de vias começam a
apresentar problemas de concordância.

15 - 30%: Não é possível construir via com

eixo ortogonal às curvas de nível. Acima de
20% é recomendado que os lotes possuam a
dimensão maior paralela às curvas de nível.
30 - 45%: Alta velocidade de escoamento das
águas pluviais. A aprovação do projeto está
condicionada ao atendimento de todas as
exigências legais (Art 3º, Lei nº 6.766/79).
45 - 100%: Áreas de Uso Restrito (46,6%).
Devem ser destinadas como área verde.
> 100%: APP
As áreas mais planas ladeiam a SP-332, na
porção sul, porém são divididas pelas altas
declividades das paredes dos talvegues em
quatro bolsões (1, 2, 3 e 4).
Os bolsões 1 e 3 concentram as áreas mais
planas do terreno, enquanto que nos bolsões
2 e 4 haverá problemas de concordância das
vias por conta da declividade média de 15%.
As declividades das partes lindeiras à SP-
332 impedem a construção de acessos sem
Concentrações de áreas planas
haver obra de terraplanagem.
existentes na gleba
05. Drenagem e Hidrografia Escala 1 : 7.500 m

Curso d’água Linha de drenagem

N

Divisor de águas Nascente

 Nos locais onde há excesso de linhas de drenagem não se
aconselha a implantação de vias ou qualquer tipo de ocupação
humana, evitando assim o risco de deslizamentos.

OBSERVAÇÕES GERAIS

Este mapa ajuda a delimitar todas as sub-

bacias hidrográficas existentes no terreno,
mostrando a localização dos divisores de
água e das linhas de drenagem naturais.

Somente com base nessas informações é

possível esboçar o sistema viário do bairro
(vias arteriais e coletoras) em harmonia
com o relevo e, portanto, prevendo menor
demanda por obras de terraplanagem.

De maneira geral, os divisores d’água são

os melhores locais para implantar uma via
estrutural ou coletora, por conta da baixa
declividade da linha divisora, pela melhor
condição do solo e pelo fato de que a linha
percorre grandes extensões de terreno.
Divisores d’água existentes em cada bolsão
As linhas de drenagem, por sua vez, são as indicam os melhores traçados possíveis para
mais indicadas para abrigar via local, caso as vias coletoras de cada núcleo do bairro. Esta linha de drenagem
a declividade da linha não seja maior que pode abrigar via local.
12%.
06. Restrições Escala 1 : 7.500 m

 

 

 
N

 
Regiões inaptas à ocupação, Fortes concentrações de Áreas de Uso Restrito restringem os
por conta da combinação de atos de urbanização em boas partes do terreno, inviabilizando
APP com mata nativa e altas inclusive a comunicação viária no sentido norte-sul.
declividades.

Talvegue que reúne matas nativas

com Área de Uso Restrito também
é um local inapto à ocupação.

BOLSÃO 1

BOLSÃO 2
BOLSÃO 3

BOLSÃO 4

Existência de mata nativa combinada com

altas declividades e APP de corpo hídrico
impede a construção de vias ou edifícios
no miolo dos talvegues e na borda da SP.

O foco de contaminação oriunda do lixão

A Adutora Perus-Caieiras corta o
Bolsão 2, restringindo o desenho
OBSERVAÇÕES GERAIS
das vias locais e do acesso pela SP,
caso seja preservada no projeto.
Este mapa espacializa todas as restrições
impostas pela legislação estudada.
invade a gleba por meio desta nascente,
e, por gravidade, contamina o restante do
Ribeirão dos Cavalheiros, já castigado
pelos efluentes lançados sem tratamento
do bairro Portal das Laranjeiras.
07. Zoneamento e Diretrizes Municipais Escala 1 : 7.500 m

Ciclovia proposta Proposta de Reserva Legal (março de 2013)

Diretriz viária Corredor de Comércio e Serviços (CCS2)

Zona Predominantemente Residencial

Duplicação de via existente
Estação de tratamento de efluentes
(ETE)
Parque Municipal
de Média Densidade (ZPR2)
Zona Predominantemente Residencial N
de Alta Densidade (ZPR1)
Zona Especial de Interesse Social 2
(ZEIS2)
Parte da área destinada ao futuro ZEIS está praticamente dentro do
parque municipal coincide com a talvegue com altas declividades e
área onde pretende-se averbar a ocorrência de vegetação nativa.
Reserva Legal da propriedade.

ETE sobrepõe-se à diretriz viária,

o que causará problemas no nível de
projeto urbano.

Corredor Comercial avança 150

metros dentro da gleba, contados a
partir da borda da SP 332.

ZPR2 funciona como «zona de amortecimento»

entre as altas densidades pretendidas na ZPR1
e a densidade do Centro e do Loteamento Nova
Caieiras.
08. Sobreposição # 1 Escala 1 : 7.500 m

Adutora ETE

Ciclovia proposta Faixa non-aedificandi

Diretriz viária Mata nativa em Área de Uso Restrito

APP Mata nativa em APP

N

Área de Uso Restrito Mata nativa fora de APP

 Embora a diretriz viária precise respeitar APP do Ribeirão, ela
cruzará na transversal três cursos d’água existentes no terreno.

A APP do Ribeirão impede o desvio

da avenida para a calha do córrego,
o local mais adequado do ponto de
vista da topografia.

BOLSÃO 1

BOLSÃO 2
BOLSÃO 3

BOLSÃO 4

Duplicação da SP 332, se feita de

acordo com o traçado do PDM,
ocasionará sérias interferências
ambientais.
09. Sobreposição #2 Escala 1 : 7.500 m

0 - 5% 30 - 45% Divisor de águas

5 - 10% 45 - 100% Linha de drenagem

10 - 15% > 100% Ciclovia proposta

15 - 20% Desconhecida Diretriz viária

N

20 - 30% Curso d’água

 Duplicação de avenida
neste trecho também Declividades são incompatíveis com a via arterial requerida,
O traçado da ciclovia será problemática exigindo implantação através de obra de terra, mais barata,
avança sobre a encosta porém com maior impacto ambiental, ou obra de arte, mais
e precisará ser revisto. cara, contudo menos agressiva ao meio ambiente.

BOLSÃO
BOLSÃO 11

BOLSÃO
BOLSÃO22
Um forte desnível impede a BOLSÃO
BOLSÃO33
conexão entre a ciclovia
proposta e a SP-332. Haverá
dificuldade para construir via
sobre a adutora, por conta da
BOLSÃO
BOLSÃO44
inclinação do terreno.

Altas declividades também revelam a

inadequação da proposta de duplicar
a SP 332, na maior parte dos trechos.
Os divisores d’água são os locais mais adequados
para se implantar as vias coletoras do loteamento.
CAPÍTULO 3

MÉTODO DE ANÁLISE DE APTIDÃO LEITURA DA MATRIZ DE APTIDÃO

Segundo AZEVEDO (2004)53, os métodos de análise de aptidão se dividem em dois grupos: “aqueles
que partem de usos pré-determinados e analisam sua interação com os diferentes atributos da paisagem, e as
que analisam os atributos da paisagem independentemente de qualquer uso previsto. No primeiro grupo (dos
que consideram usos pré-determinados) é importante ainda fazer uma distinção entre análises eliminatórias e
análises de compatibilidade. [...] Em muitos casos, faz-se necessária uma adaptação dos métodos, combinando
elementos de diferentes tipos de análise, sempre respeitando, no entanto, o esquema geral de formulação de
hipóteses de ocupação (no caso de usos pré-determinados), seleção e mapeamento dos dados relevantes,
integração com outros dados [...], elaboração de possibilidades de ocupação e avaliação dos resultados para
identificar cenário mais desejável”54.
Neste caso, existe um uso pré-determinado (ou melhor, uma combinação de usos que geram o
bairro planejado). Dentre os métodos apresentados no texto, opta-se pelo denominado graytones. De
acordo com o autor, “o método consiste na elaboração de mapas para cada variável considerada. Nos mapas,
estas variáveis são classificadas de acordo com seu grau de adequação para o uso proposto, e exibidas em
diferentes tonalidades de cinza (daí o nome graytones)”.
O método possui caráter eliminatório e evidencia, através da tonalidade de cinza, as áreas mais
ou menos aptas para os usos propostos, sendo essencialmente visual e apresentando limitações, como
a incapacidade de relacionar variáveis, fornecer diagnósticos complexos, bem como conferir “pesos” às
características do sítio, dando traços matemáticos à análise. Porém, atende ao propósito do trabalho.
O Quadro 1.2 mostra os critérios de classificação utilizados:
Assim como outros mapas, na matriz nota-se que o Ribeirão dos Cavalheiros divide a gleba em
dois setores (norte e sul). Há forte concentração de áreas inaptas no setor norte, enquanto que no sul a
existência de talvegues cujas paredes possuem altas declividades secciona as áreas aproveitáveis em
quatro bolsões isolados. A APP gerada pelos córregos secundários reforça essa divisão. No entanto, o
cordão de áreas inaproveitáveis para o loteamento coincide com o perímetro do futuro parque municipal.
A existência da Adutora Perus-Caieiras gera uma faixa de servidão que restringe as possibilidades
de quadra no bolsão nº 2, dificultando até a implantação do acesso pela SP 332, uma vez que o topo
do morrote está 15 m acima da cota da estrada, separado desta por uma rampa íngreme onde passa
a adutora, cujo traçado será ou não alterado em função do projeto.
A matriz também revela a inadequação dos locais onde a prefeitura deseja criar vias arteriais e
de trânsito rápido. A mais grave é a duplicação da SP 332, traçada em áreas que combinam altas
declividades, nascentes e grandes fragmentos de mata nativa (inclusive no interior das APP).
A via de fundo de vale (denominada “Av. Ribeirão dos Cavalheiros”), apresentará implantação
mais amena, exceto nos trechos em que precisará cruzar a base dos talvegues e dos seus respectivos
córregos, áreas que combinam inclinação maior que 15% e presença de mata nativa dentro de APP.
Por fim, mesmo os bolsões que concentram as partes mais aptas não oferecem grande liberdade
no traçado do viário nem na implantação dos edifícios, por conta das inclinações.
APTIDÃO GEOTÉCNICA

Área Critério
Não urbanizável APP, Área de Uso Restrito
Não edificável Faixa non-aedificandi
Área com vegetação nativa e/ou com
Urbanização não recomendável
declividade entre 30 e 45%
Área sem vegetação nativa e com
Urbanizável mediante ajustes
declividade entre 15 e 30%
Área sem vegetação nativa e com
Urbanizável
declividade menor que 15%
Quadro 1.2 - Classificação das áreas na matriz de aptidão.
É imprescindível conhecer as condições geológicas do terreno que irá sediar o projeto, visto que
Aptidão
a possibilidade de haver solos inadequados tanto em terrenos planos quanto inclinados pode invalidar a
matriz. Embora não haja qualquer levantamento feito por sondagens, existem informações que, apesar
Nula
de genéricas, ajudam a tomar as decisões mais corretas possíveis.
Muito baixa De acordo com o Mapa Geológico (EMPLASA, 1984)55, o terreno em questão se situa em zona de
migmatitos. Cruzando essa informação com o disposto no Guia de Utilização da Carta de Aptidão Física
Baixa
ao Assentamento Urbano (EMPLASA, 1986), observa-se o risco de: “erosão em sulcos nas áreas expostas
[...] escorregamentos em taludes de corte“. Logo, recomenda: “executar preferencialmente o leito das vias
Média
em corte, evitando a construção de aterros a meia encosta. Neste caso, dispor o material excedente em
locais adequados, de modo a mantê-lo estável e protegido de processos erosivos e; utilizar o solo de alteração,
Alta
sempre que possível, apenas como núcleo de aterros, executando o acabamento com solo superficial e adotando
critérios rígidos de compactação, drenagem e proteção vegetal”56.

53 AZEVEDO, Joaquim Rondon da Rocha. “A Análise de Aptidão como instrumento de

planejamento de empreendimentos imobiliários e de lazer de base natural” Latin America 55 Disponível no endereço: < http://200.144.28.155/enerweb/31%2031.02%20
Real Estate Society, 2004. p. 4. 45.01/300/31%2031.02%2045.01_M1.pdf> Acesso em: 07 de novembro de 2014, 15:11.
54 AZEVEDO, p. 5. 56 EMPLASA / IPT / SICCT / SNM. “Guia de Utilização da Carta de Aptidão Física ao
Assentamento Urbano”. São Paulo: 1986, p. 20 e 22.
62
10. Matriz de aptidão Escala 1 : 7.500 m

 

 
N

 
CAPÍTULO 3

REGISTRO FOTOGRÁFICO DA GLEBA (Junho de 2014)

Fotografia 2.16 - Vista geral da plantação de eucaliptos (vegetação exótica). Fotografia 2.17 - Idem.

Fotografia 2.18 - Vista geral do divisor de águas na porção norte da gleba.

64
 2.16

2.18

2.19 2.23
2.22 2.16
2.21
2.17

N
Figura 4.15 - Posição das fotografias na gleba. (Escala 1 : 7.500 m)
CAPÍTULO 3

Fotografia 2.19 - Vista de encosta situada na porção norte da gleba. Fotografia 2.20 - Divisa com Av. Dr. Olindo Dártora.

Fotografia 2.21 - Vista do talvegue.

66
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

Fotografia 2.22 - Vista do Bolsão nº 2, a partir de um dos pontos mais altos da gleba. À frente, densa plantação de árvores do gênero Cunninghamia, vegetação exótica oriunda da China.

Fotografia 2.23 - Vista de dentro do anfiteatro do talvegue.

67
 CAPÍTULO 4

PROJETO
CAPÍTULO 4
INTRODUÇÃO
Apesar de ser apresentado de forma única, o exercício prático aqui desenvolvido parte de dois
métodos opostos; e a síntese de ambos é o produto. Estes métodos foram apresentados na introdução: o
primeiro baseia-se na escala regional, enquanto que o outro parte da unidade (a planta do apartamento).
Nenhum dos dois é completo por si só, sendo o produto final a síntese de ambos.
No primeiro método, não há a noção de edifício ou quadra. O projeto urbano é norteado a partir
da setorização de usos no plano diretor de uso e ocupação. O plano, como já foi explicado, fundamenta-
se na matriz de aptidões, que identificou previamente os locais aptos e inaptos. Neste método, o plano
diretor mostrará o traçado aproximado das vias estruturais e coletoras, que serão ajustadas conforme
se aumenta o detalhamento do projeto.
Embora aparentemente superficial e impreciso, conceituar o viário desse modo ajuda a evitar
os maiores impactos ambientais e deseconomias de projeto pois, conhecendo previamente as porções
mais sensíveis à intervenção, é possível obter um traçado mais compatível com o terreno. No entanto,
ao chegar no desenho das vias locais, aparecem as limitações: as quadras são delimitadas por critérios
predominantemente técnicos e legais, desconectadas da preocupação de criar a paisagem do bairro,
gerando um desenho urbano, de certa forma alienado e distante da ideia de comunidade.
Além disso, um sistema viário que não é dimensionado de acordo com a disposição dos edifícios
torna-se antieconômico quando, por exemplo, é implantado em quantidade maior que a necessária ou
ainda quando o desenho da quadra não permite a mais eficiente replicação de certo tipo arquitetônico.
A partir daí fica clara a necessidade de projetar também “de baixo para cima”, priorizando o arranjo das
edificações e dos espaços livres, evitando equívocos como edifícios “espremidos” na quadra e espaços
livres que nada mais são que as “sobras” inaproveitáveis da gleba.
PRODUTOS
São os produtos finais deste trabalho:
- Proposta de desmembramento inicial da gleba (302 ha);
- Plano diretor geral de uso e ocupação da gleba (302 ha);
- Projeto geométrico do sistema viário oficial da terceira e quarta fase do projeto (69 ha);
- Quadro de áreas do loteamento (69 ha);
- Ensaio de volumetria da terceira fase do empreendimento (32 ha);
- Quadro de áreas vendáveis dos condomínios (32 ha).
70
ESTRATÉGIA DE DESMEMBRAMENTO
Anterior ao projeto, o desmembramento preliminar da gleba é motivado por três razões:
- Licenciamento ambiental:
- Estímulo à valorização do ativo imobiliário.
- Definição adequada e proporcional das áreas para equipamentos públicos (áreas institucionais);
Como já visto, empreendimentos com área superior a 70 ha e que reúnem certas características
sujeitam-se ao RAP, e acima de 100 ha, ao EIA/RIMA. Embora dentro do perímetro urbano municipal,
uma pequena parcela da área situa-se em ZEIS e, como as leis federais dão prerrogativa aos órgãos
ambientais no sentido de impor a obrigatoriedade do estudo de forma discricionária, é mais seguro
que cada parcela possua área inferior a 70 ha.
É possível, assim, lançar a primeira fase sem os estudos (que, além de bastante complexos, têm
prazo de validade). Obtendo-se êxito das vendas da primeira fase e com ativo em caixa, pode-se lançar
a fase subsequente. Aí, iniciam-se os estudos ambientais exigidos para toda a área a ser desenvolvida.
Mas, caso o empreendedor tente aprovar a segunda fase sem fazer os estudos, terá o pedido indeferido,
pois a autoridade ambiental entenderá a segunda fase como continuação da primeira.
O lançamento por fases também incentiva a valorização do m² das áreas ainda não loteadas. O
valor do m² relaciona-se intimamente com densidade quando é necessário prever grandes quantidades
de estacionamento em um terreno com baixo valor de mercado, pois não se justifica economicamente
adotar subsolos ou qualquer outra solução cujo valor do m² construído exceda o do terreno incorporado.
No estudo de tipologia, chega-se a um pavimento-tipo com 8 andares e 8 unidades por andar e
área de 575 m². A necessidade de haver uma vaga por apartamento demanda então 64 vagas, que
ocuparão uma plataforma com área mínima de quase 1.200 m², mais que o dobro do tamanho da
projeção do edifício. Quando não é viável “empilhar” as plataformas, elas deverão estar a céu aberto,
consumindo muito espaço e dificultando a implantação dos blocos na quadra.
A lei determina que 5% da área loteada seja doada para sediar equipamentos públicos. Antes
de tudo, é preciso diferenciar área loteada de área remanescente. Entende-se como loteada toda área
destinada no quadro do Graprohab. Tudo o que pertencer à gleba, mas não constar no quadro, será
remanescente. É importante frisar que as áreas verdes, apesar de não urbanizadas, também são
áreas loteadas, caso sejam assim definidas no quadro, entrando no cálculo de áreas institucionais.
Contudo, quando as áreas inaproveitáveis57se tornam expressivas ante à área total da gleba, é
necessário destacá-las das matrículas que serão loteadas, via desmembramento, pois caso computadas,
inflarão o valor da área total loteada e, por consequência, o de áreas públicas a serem doadas.
A Gleba UA (matriz) possui área de 298,75 ha. Supondo que, devido aos acidentes geográficos,
57 Entende-se como inaproveitável o que não é passível de urbanização e que,
por lei, só pode ser destinado como área verde
 Parque

1ª fase

1ª fase Parque
2ª fase

4ª fase

Parque

Parque
3ª fase
Parque
ETE

5ª fase

6ª fase

11. Estratégia de Desmembramento Escala 1 : 7.500 m

1ª fase - 304.950,36 m² (30,5 ha) 5ª fase - 592.449,27 m² (59,2 ha)

2ª fase - 200.272,89 m² (20,0 ha) 6ª fase - 610.291,74 m² (61,0 ha)

3ª fase - 380.885,87 m² (38,1 ha) Parque - 700.104,56 m² (70,0 ha)

N

4ª fase - 224.092,93 m² (22,4 ha) ETE - 27.154,32 (2,7 ha)

CAPÍTULO 4
o aproveitamento (percentual de área vendável do loteamento) seja de 35% (101,42 ha) e, 35% desse
valor (30,42 ha) seja doado como áreas públicas. Porém, tomando como base a área total da matrícula,
o valor sobe para 86,93 ha (86% do valor da área vendável), o que claramente inviabilizaria o negócio.
Assim, a proposta de desmembramento apresentada no Mapa 11 evita essa distorção ao gerar
matrículas tão compactas quanto possível, utilizando três princípios geradores:
- Limite máximo de 70 ha para cada parcela;
- Desenho do parque linear requerido pela prefeitura no PDM;
- Uso dos elementos morfológicos do terreno como base para o desenho das novas matrículas.
A primeira providência é separar da gleba a área do futuro parque municipal e transferi-lo para
a prefeitura, se possível dentro da vigência do atual PDM. Isso porque, dentro do parque, haverá muitas
áreas inaproveitáveis, incluindo APP de nascentes e corpos hídricos. Junto com elas, há a considerável
relutância das prefeituras em aceitá-las como áreas públicas, visto que elas negam a responsabilidade
de proteger e manter a APP, nos termos da lei.
O PDM beneficia o proprietário da terra ao prever ali um parque público que absorve praticamente
toda a APP do Ribeirão dos Cavalheiros e boa quantidade das partes não urbanizáveis. O perímetro da
matrícula do parque foi baseado no Mapa 3/7 (Anexo III) do PDM, incluindo toda a APP do Ribeirão (e
deixando-a de fora das matrículas loteadas). Deve-se ressaltar que a matrícula poderia ser ainda maior,
caso fossem incluídas mais áreas inaproveitáveis; contudo, quanto maior a matrícula, maior também
será a possibilidade de a Prefeitura não aceitar a proposta, pelo motivo explicado anteriormente.
Propõe-se que a Fase 1 do projeto seja na parte mais alta da área. A escolha é motivada pela
maior proximidade dessa parcela com o centro (e com a infraestrutura consolidada, o que significa uma
implantação mais barata em relação às outras fases) e pela intenção não-formalizada da Prefeitura de
prolongar o acesso viário da gleba até encontrar um local apto para sediar um dispositivo de retorno e
resolver o problema de congestionamento de um colégio particular contíguo ao reservatório da Sabesp.
No plano diretor (Mapa 12) consta uma proposta de traçado para esse prolongamento.
A Fase 2 terá início nos bolsões mais planos ao longo da Av. Dr. Olindo Dártora, aumentando a
expectativa do mercado em relação às porções lindeiras à SP-332. A mesma estratégia será aplicada
na Fase 3, criando condições favoráveis para o surgimento de uma centralidade urbana na Fase 4
que, mais próxima do centro e da estação de trem da CPTM e com maior conectividade viária, é o local
mais apropriado para abrigar um centro comercial e equipamentos institucionais de maior porte. Os
bolsões contidos nas Fases 5 e 6 propositalmente são deixados por último, para que o maior valor de
m² agregado com o desenvolvimento das parcelas vizinhas viabilize o adensamento vertical.
72
PLANO DIRETOR DE USO E OCUPAÇÃO
No capítulo anterior constatou-se que as glebas estudadas formam um grande vazio urbano
cercado por manchas urbanas desconexas. Qualquer iniciativa de desenvolvimento urbano que surja
nesse conjunto de glebas será a maior expansão urbana da história do município. Por conta disso,
os novos bairros demandarão autossuficiência e, por sua vez, centralidades próprias.
O objetivo do plano diretor, ou zoneamento funcional (Mapa 12), é setorizar as áreas do futuro
bairro, definindo o uso predominante de cada zona, cada qual representado por uma cor distinta. Nessa
etapa, é delimitado o traçado básico das vias estruturais e coletoras. Vale lembrar que tanto o traçado
quanto as manchas de uso podem sofrer (e sofrerão) alterações no nível do projeto geométrico: trata-se
de uma relação interativa, a ser equacionada neste trabalho e em sua eventual continuação.
No plano diretor são resolvidas as incompatibilidades encontradas na etapa de análise, como a
ETE que se sobrepõe ao traçado da Av. Ribeirão dos Cavalheiros e, a mais grave, a via marginal à SP-332
assinalada como diretriz municipal. A primeira decisão de projeto é não construir essa via marginal,
evitando o enorme e desnecessário impacto ambiental para sua implementação, incluindo a onerosa
obra de terraplanagem e o soterramento de APP. É importante ressaltar que, mesmo construindo a via,
seria inviável (e até criminoso) lotear suas bordas, por conta do enorme talude de aterro resultante.
No que tange à ETE, não é possível mudá-la de lugar, visto que o processo de desapropriação foi
concluído e as obras estão adiantadas. Sobram, então, três alternativas para construir a via do ribeirão:
- Canalizar o córrego e construir a via ao longo deste, no trecho que ladeia a ETE;
- Respeitar a APP do córrego e construir a via na encosta, gerando grande corte no terreno;
- Desconsiderar o disposto no PDM e mudar o traçado da via, subindo a encosta até a SP-332.
A primeira alternativa não seria aprovada pela Cetesb, de acordo com fonte interna. A segunda
alternativa deveria ser realizada concomitantemente com as obras da ETE. No entanto, não há qualquer
interesse por parte da Prefeitura em fazer valer sua diretriz viária e, mesmo que houvesse, o resultado
ambiental e urbanístico dessa obra seria muito negativo: o corte pronunciado no terreno para acomodar
as pistas geraria grande bota-fora, e seria muito difícil qualificar paisagisticamente o trecho da avenida
acompanhado por um enorme talude de um lado e uma estação de tratamento de esgoto do outro.
Será adotada então a terceira alternativa que, apesar de cara (será necessário fazer a avenida
subir a encosta e percorrer um caminho maior até a SP-332), favorece a qualidade do bairro, trazendo
resultados mais satisfatórios ao longo prazo. Além disso, é possível implantar essa via gerando terrenos
planos e ótimos para construção, com inclinação branda e que ladeia as áreas verdes, as quais serão
usadas como “zona de amortecimento” entre a ZEIS e a região onde ficará a futura ETE Laranjeiras.
Observando a análise, nota-se que a ZEIS foi “jogada” dentro do talvegue com vegetação nativa.
Como não é possível implantá-las ali, ela é transferida para uma região de dorso que, apesar de estreita,
permite construir os edifícios residenciais com dimensão maior ortogonal às curvas de nível, gerando
12. Plano Geral de Uso e Ocupação Escala 1 : 7.500 m

Condomínios residenciais horizontais Zona Especial de Interesse Social

Condomínios residenciais verticais Estação de Tratamento de Efluentes

Misto predominantemente residencial Área verde

Misto predominantemente comercial APP

N

Área institucional
CAPÍTULO 4

uma edificação com térreos escalonados. O maior empecilho ficaria por conta das plataformas de
estacionamento que, pelo contrário, devem ser implantadas com o lado maior paralelo às curvas de
nível, visto que não há largura suficiente. Mas, como em ZEIS a exigência de vagas de estacionamento
é limitada, este problema será minimizado no projeto de edificações. Os usos apresentados no Mapa
12 foram determinados com base nos critérios do Quadro 2.
Os lotes mistos (representados pela cor laranja) estão às margens das vias arteriais e coletoras,
nas interseções de maior movimento e onde naturalmente o comércio tende a se instalar, sendo este
o uso predominante na porção lindeira à SP-332. Pretende-se, por meio da mistura dos usos, manter a
apropriação das calçadas em diversas horas do dia. As áreas verdes, formadas pelo parque municipal e
suas capilaridades, devem se tornar protagonistas do projeto, e não sobras, gerando valor paisagístico
e comercial ao conjunto. De acordo com a lei, os talvegues só podem ser destinados como área verde,
tornando necessária uma série de cuidados para promover a manutenção da vida urbana, entre eles:
- Alocar áreas institucionais em pequenos blocos contíguos às áreas verdes58;
- Criar eixos de caminhabilidade (representados no plano diretor por meio de setas);
- Destinar como verde não só áreas muito inclinadas, mas também áreas planas, que permitam
a permanência das pessoas e a instalação de equipamentos de lazer;
- Promover maior adensamento populacional nas porções vizinhas às áreas verdes.
Área Destinação padrão Exceção
Área verde privada (APP), área
APP, Área de Uso Restrito Área verde pública (APP)
verde pública (Uso Restrito)
PROJETO URBANO: CRITÉRIOS, PROBLEMAS E SOLUÇÕES
Para mostrar o projeto geométrico do sistema viário local, foram escolhidas a terceira e quarta
fases do empreendimento e, para o ensaio de volumetria, somente a terceira fase. A escolha sobre elas
se justifica por conta das interferências locais (a presença da Adutora Perus-Caieiras avançando pela
encosta, a transposição da APP de curso d’água pela diretriz viária, etc.), que servem como um excelente
estudo de caso para demonstrar a busca por melhores soluções em casos de maior complexidade.
O objetivo da primeira etapa é resolver a implantação básica do arruamento, enquanto que,
na segunda etapa, pretende-se desenvolver algumas plantas residenciais e delas extrair a volumetria
usada na conceituação das quadras, levando em consideração critérios como a insolação dos edifícios
e a distribuição das plataformas que abrigarão os espaços livres condominiais. O ensaio de volumetria
orientará os projetos de edificações a ser desenvolvidos pelos incorporadores.
A generalizada falta de conhecimento técnico dos loteadores brasileiros no desenho do sistema
viário em terrenos acidentados tem gerado erros que, quando não culminam nos desastres elencados
na introdução deste trabalho, acabam criando situações bastante incômodas. Um fato relevante é que
muitos desses projetos são pensados de forma exclusivamente bidimensional, sendo dada pouca
ou nenhuma atenção aos aspectos de concordância vertical dos cruzamentos.
MORETTI (1987) afirma que: “Um engano frequentemente observado em projeto é o de concordância
da cota das pistas no trecho de encontro , que é feita eixo a eixo. O modo correto seria a partir da borda da pista ou,
melhor ainda, reservando-se um trecho para a curvatura vertical. Como consequência desse erro [...], observa-se
que a declividade longitudinal da pista passível de ser implantada é maior do que aquela originalmente prevista
em projeto. Quanto menor a extensão da via, maior a diferença observada”59.

Faixa non-aedificandi Sistema viário oficial Área verde pública

Área com vegetação nativa e/ou Condomínio residencial

Área verde pública
com declividade entre 30 e 45% multifamiliar

Área sem vegetação nativa e Condomínio residencial Condomínio residencial

com declividade entre 15 e 30% multifamiliar unifamiliar

Área sem vegetação nativa e com Lote predominantemente Condomínio residencial

declividade menor que 15% comercial unifamiliar

Quadro 2 - Critérios de destinação no plano diretor para as áreas classificadas na matriz de aptidão.

58 Este não é o único critério que norteia a definição das áreas institucionais. Deve- Figura 5 - Concordância vertical de vias. Fonte: MASCARÓ (2003)
se levar também em conta a carência de equipamentos públicos nos bairros de Vila Rosina
e Portal das Laranjeiras. Portanto, próximo a esses núcleos são previstas áreas maiores, 59 MORETTI, Ricardo de Sousa. “Loteamentos: Manual de recomendações para
adjacentes às vias de maior circulação, podendo abrigar equipamentos de maior porte. elaboração de projeto” 2. ed. São Paulo: IPT, 1987, p. 97.

74
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

A citada curvatura vertical é descrita por uma fórmula matemática bastante simples, regida por
uma constante k denominada “módulo de curvatura”, a qual varia de acordo com a categoria da via. A
via local, por exemplo, possui k = 7, o que permite maior variação de declividade por metro linear,
já que a sua velocidade de projeto é baixa (até 40 km/h). A via expressa, pelo contrário, possui K = 107
e condições de tráfego bastante diferentes. O projeto obedece esse critério, na medida do possível.
Um problema gerado pela distinção entre quem loteia e quem constrói é o descuido do loteador
com a acomodação do edifício ou da casa no lote, que geralmente é dimensionado respeitando apenas
as exigências legais e do mercado. Não é raro, em loteamentos populares, vias implantadas em meia
encosta e lotes que não passam de íngremes taludes de acomodação, condicionando a construção das
casas de forma escalonada, “cortando” as curvas de nível.
Nos lotes em declive, o problema não é tão sério, pois é possível acomodar as garagens em nível
abaixo da rua sem grandes muros de contenção, mas quando o lote está em aclive (Figura 5.1), surgem
problemas de acesso que encarecerão a obra. O correto, neste caso, é ter sempre que possível a maior
dimensão do lote paralela às curvas de nível, diminuindo o tamanho dos taludes e gerando melhor
aproveitamento do terreno. As divisas de fundo de lote devem sempre se encontrar em ângulo reto.
local, encaixando-se da forma mais harmoniosa possível com as necessidades das futuras populações
residentes e as de núcleos vizinhos. “Centralidade” é uma palavra-chave e ela pode ser criada de várias
maneiras: equipamentos públicos, espaços livres, centros comerciais ou a combinação entre ambos. A
centralidade pode se alocar de diversas formas no espaço (Figura 5.3).
 Centralidade como  Centralidade como passagem  Centralidade linear
ponto de chegada
Figura 5.3 - Tipos de centralidade. Autor: Prof. Sílvio Soares Macedo (2014)
Os caminhos que levam à centralidade também são importantes. JACOBS (2003)60 afirma que:
“A calçada por si só não é nada. É uma abstração. Ela só significa alguma coisa com os edifícios e os outros usos
limítrofes. [...] As ruas e suas calçadas, principais locais públicos de uma cidade, são seus órgãos mais vitais”. A
autora, nesse sentido, aponta61 algumas das características necessárias para garantir a manutenção
da segurança e da vida urbana nesses espaços: “Primeira, deve ser nítida a separação entre o espaço
público e privado. [...] Segunda, devem existir olhos para a rua [...] Os edifícios de uma rua preparada para
receber estranhos e garantir a segurança tanto deles quanto dos moradores devem estar voltados para a rua.
Eles não podem estar com os fundos ou um lado morto para a rua e deixá-la cega”.
“Todos os condomínios
ERRADO
devem ter suas vias lindeiras
ocupadas por lotes destinados
a comérico, habitação e/
ou equipamentos públicos.

Figura 5.4 - Relação entre edifícios

e rua. Autor: Prof. Sílvio Soares
CERTO Macedo (2014)

Figura 5.1 - Implantações de casas no lote em aclive. Figura 5.2 - Lotes com dimensão maior paralela às
Fonte: IPT (1987) curvas de nível. Fonte: IPT (1987)
Porém, além da técnica, o projeto precisa atender a critérios de desenho urbano que garantam
sua operação dentro de certo padrão de qualidade, que não está necessariamente explícito em algum
manual de desenho. Embora não sejam discutidos com profundidade neste trabalho, os elementos
geradores da comunidade e do senso de pertencimento devem estar sincronizados com a realidade
É também importante haver sempre que possível uma via de contorno sobre a área verde, não
somente para atender a exigência estadual, mas para garantir sua integração com o bairro. No Brasil,
as áreas verdes cercadas por fundo de lote tendem a se degradar, virando local para desova de lixo e
entulho ou sofrendo invasões, tanto dos proprietários dos lotes vizinhos quanto de terceiros.
60 JACOBS, Jane. “Morte e Vida de Grandes Cidades” 1. ed. São Paulo: Editora Martins
Fontes, 2003, p. 29.
61 JACOBS, p. 29.

75
CAPÍTULO 4

PROJETO GEOMÉTRICO Observando o resultado urbanístico da decisão induzida pela lei municipal, tem-se uma
avenida plana e exageradamente larga que privilegia o trânsito rápido de veículos automotores em
O projeto geométrico do arruamento nasce da adequação do traçado proposto no plano diretor detrimento do pedestre e de sua relação com a área verde vizinha, contribuindo para o seu abandono e
para as vias arteriais e coletoras. Dos critérios utilizados, dois assumem maior relevância: a declividade posterior degradação. Portanto, propõe-se diminuir a caixa da via arterial, abolindo as faixas exclusivas
da via e sua interação com o relevo. Sobre a declividade, busca-se sempre a menor possível ou, quando de ônibus e prevendo somente uma faixa de rolamento e outra de estacionamento por sentido de
o sítio é inclinado, procura-se estabelecer uma declividade limite e buscá-la no traçado da via. circulação, com largura de 3,5 m cada, sendo possível restringir o estacionamento para melhorar o
No entanto, é preciso que este traçado concorde com o das vias interceptadas e que o movimento fluxo do tráfego.
de terra seja pensado de tal forma que possibilite, em cada lote, uma faixa de acesso, onde a cota do Propõe-se ainda dividir a plataforma da via em dois platôs de menor largura, visando à melhor
terreno coincida com a do passeio, dispensando rampas inclinadas. O ajuste necessariamente alterará acomodação no terreno, sendo elas construídas totalmente em aterro, por dois motivos:
o traçado original proposto, à medida que são descobertas e resolvidas as interferências entre o viário
e as restrições impostas pelo terreno. No decorrer do trabalho, nota-se que até mesmo as exigências - Privilegiar o acesso dos lotes lindeiros, igualando as cotas do terreno natural com o da avenida
da prefeitura quanto à largura das vias mostra-se prejudicial, uma vez que a lei de uso e ocupação do arterial, favorecendo a atividade comercial que, por sua natureza, demanda áreas planas;
solo de Caieiras não contempla soluções atípicas geradas por terrenos inclinados, sendo insuficiente - Evitar o bota-fora, abrigando o expressivo montante de solo retirado para implementar o sistema
neste aspecto. viário do loteamento, o que ajuda a diminuir de maneira significativa os custos de urbanização.
O terreno faz parte de uma região serrana e,
mesmo possuindo encostas relativamente brandas O aterro da via será “recheado” com solo de alteração, encontrado a cerca de 1,5 m abaixo da
(inclinações que não passam de 20%) os problemas superfície. Esse tipo de solo, oriundo dos cortes feitos no terreno para alocar o viário, é extremamente
já aparecem em declividades superiores a 12% e se sensível ao processo erosivo e não pode ficar exposto. Para evitar isso, deve-se revestir o aterro
agravam quando há restrições de terraplanagem, em toda a sua extensão com uma capa protetora, feita com solo superficial.
como a adutora Perus-Caieiras. Em suma, o projeto É importante ressaltar que, nessa região, o solo das cotas 800 a 830 possui natureza sedimentar,
deve se adequar ao terreno, e não o contrário.
Opta-se pela obra de terra na transposição
dos talvegues pela Av. Ribeirão dos Cavalheiros. No
entanto, utiliza-se, para determinar a concordância
vertical, o módulo de curvatura da via coletora (e
não da arterial), minimizando assim a dimensão dos
taludes. Deve ser prevista também uma passagem
por baixo da avenida para garantir o fluxo gênico da
APP e o livre trânsito d’água do córrego.
Obedecendo o quadro de dimensionamento
de vias (Quadro 1.2, pág. 37), a caixa da via arterial
excederia 33 metros, criando uma situação bastante
inadequada, dada a grande movimentação de terra
necessária para acomodar tamanha plataforma na
encosta. O grande corte à montante desvaloriza os
Figura 5.5 - Formas de implantar a rua em terreno lotes lindeiros à avenida e o grande aterro à jusante
íngrime. Nota-se que a declividade da via projetada
impede que ela se comunique com o parque linear,
é inversamente proporcional à acessibilidade do
lote. Fonte: MASCARÓ (2003) isolando a APP do ribeirão.
Figura 5.6 - Croqui da concepção geral do projeto de terraplanagem. Fonte: elaboração do autor.

76

apresentando excelente desempenho quando utilizado como capa protetora. O topo da gleba situa-se
na cota 808 e tanto nele quanto no dorso ocorre a mais espessa camada de solo sedimentar, que pode
ser considerada uma jazida de material nobre para imunizar o aterro do efeito nocivo da erosão.
É conveniente também rebaixar esse dorso para criar áreas planas aproveitáveis. O arruamento
é projetado em cota inferior ao do relevo natural, gerando excedentes de terra que podem ser removidos
para a várzea (Figura 5.3). A parte superior desse excedente é composta pelo valioso solo sedimentar.
Os cruzamentos entre a avenida do fundo de vale e as vias coletoras são problemáticos por causa
da concordância vertical: caso as coletoras sejam construídas diretamente sobre o relevo natural, sem
critério geométrico, haverá uma brusca mudança entre a rampa da arterial e a da coletora (Figura 5.6).
Não obstante, os cruzamentos atípicos oferecem condições inadequadas de visibilidade e conversão e
exigem maior área pavimentada. Até a alocação dos elementos de drenagem é mais complicada.
Assim, o projeto adota sempre o cruzamento em ângulo reto com o espaço necessário para a
acomodar a curva de concordância vertical, similar a do modelo da Figura 5.8. E, para haver a interseção
correta entre as coletoras e a arterial do fundo de vale, será necessário também rebaixá-las, o que vai
ao encontro da recomendação da Emplasa de escavar em corte as vias em meia encosta.
O correto seria considerar, no projeto de terraplanagem, a geometria das foliações rochosas do
migmatito, para desenhar corretamente os taludes. Isso, no entanto, extrapola o grau de detalhamento
deste projeto, pois não há sondagem ou qualquer estudo geológico sobre o terreno. Portanto, o critério
usado para desenho de taludes será unicamente o limite de inclinação determinado pela lei (60%).
A Sabesp recomenda que, em novos projetos de loteamento, a faixa de servidão de uma adutora
Figura 5.7 - Cruzamento típico (abaixo) e atípico (acima). Figura 5.8 - Cruzamento de vias e suas concordâncias.
Fonte: IPT (1987) Fonte: MASCARÓ (2003)
LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
seja transformada em via pública. No entanto, a declividade do terreno não permite que a via seja feita
em toda a extensão da adutora, pois não seria possível acomodar os cruzamentos sem escavar o solo
(a adutora encontra-se a 2 m de profundidade).
Por isso, evita-se ao máximo a interseção entre as ruas e a adutora, porém é preciso respeitar a
dimensão máxima de quadra imposta pela lei (250 m) e, em algum ponto, cruzar a adutora. No projeto,
o cruzamento foi feito quase na metade da encosta, na cota 774, sendo a via implantada totalmente
em aterro. No trecho entre o cruzamento e a avenida do ribeirão, a adutora é coberta por uma via com
inclinação de quase 15% em um trecho de aproximadamente 150 metros.
Apesar de inadequada ao usuário e problemática do ponto de vista da drenagem, não é possível
partir para outro traçado obedecendo o eixo da adutora. Adotando uma inclinação ligeiramente menor
que 15%, é possível estendê-la por um trecho maior do que 100 metros sem descumprir a lei municipal,
que é falha neste aspecto por não prever qualquer outro tipo de restrição para declividade das vias.
A adutora passa também pelo topo do terreno, cruzando também a SP-332. Nesse trecho, sua
conformação no sítio é problemática (vide Figura 5.8), pois não permite a implantação de um acesso
viário dentro dos padrões exigidos. Há duas alternativas: transpor a adutora e criar o acesso ou mantê-
la, eliminando o acesso. Decidiu-se mantê-la, por duas razões:
- Custo: a transposição pesaria contra a viabilidade financeira do empreendimento.
- Hierarquização viária: A malha fechada atrai o trânsito de passagem para dentro do bairro, o
que não é desejável do ponto de vista urbanístico.
Figura 5.9 - Trecho da adutora que cruza a SP-332 e passa pela cota mais alta do terreno. Fonte: SABESP (1981)
77
CAPÍTULO 4

VISTA 1 VISTA 2

VISTA 3 VISTA 4

VISTA 5 VISTA 6

78
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
VISTA 1

VI
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A
VISTA 4

CO
LOC
13. Projeto Geométrico Escala 1 : 5.000 m

A
VI
VIA
VIA EXTENSÃO (m) LARGURA LARGURA LEITO INCLINAÇÃO VISTA 3

4
TOTAL (m) CARROÇÁVEL (m) MÁXIMA (%)

Nº
RA
Arterial nº 1

TO
1.356,29 27,20 7,90 + 7,90 8

LE
Arterial nº 2

CO
639,81 11,90 7,90 6

A
VI
Coletora nº 1 408,77 20,10 13,10 12
Coletora nº 2 193,76 18,10 11,10 10
Coletora nº 3 229,14 15,10 9,10 15
Coletora nº 4 859,28 19,10 12,10 12
Coletora nº 5 115,59 16,10 9,10 12
Local nº 1 283,69 15,10 9,10 12
Local nº 2 409,00 9,60 6,00 15
Local nº 3 258,63 15,10 9,10 12
Local nº 4 120,70 15,10 9,10 12
Via para pedestre 168,58 12,00 - 2 N
Viela sanitária nº 1 52,43 12,00 - 13
Viela sanitária nº 2 168,58 8,00 - 60*
*No trecho com 60% de declividade da viela sanitária nº 2 será utilizada escada hidráulica.

79
CAPÍTULO 4

PROJETO DE LOTEAMENTO JUSTIFICATIVA

Procura-se atender de forma rigorosa à legislação estudada no primeiro capítulo, permitindo-

se descumprir algum dispositivo da lei municipal, em prol da qualidade do bairro e visando a mitigar
o impacto ambiental de sua implantação. O formato das matrículas da terceira e quarta etapas do
Área TOTAL: 684.250,43 m² empreendimento serão ligeiramente modificados por conta do viário local, ainda inexistente na etapa
de desmembramento.
A
área LOTEADa: 504.316,08 m² - 73,70 % Do loteamento sobram duas áreas remanescentes, denominadas “A” e “B”, que contém talvegues
4ª FASE
e APP combinados com vegetação nativa. O Art. 110 do Zoneamento veta a destinação de APP como
REMANESCENTE: 179.934,35 m² - 26,30 % área verde pública. Apesar de haver casos de municípios obrigados a aceitar APP por meio de decisão
B
da justiça estadual, pretende-se evitar conflitos com a Prefeitura que possam prejudicar a aprovação.
3ª FASE ÁREA INSTITUCIONAL DEVIDA: 25.215,80 m² Assim, opta-se aqui por outra alternativa para tratar as áreas inaproveitáveis.
O remanescente “A” deverá ser assumido pela futura associação de proprietários do bairro, que
Figura 5.10 - Áreas loteadas e remanescentes. se comprometerá com sua manutenção e preservação. Neste caso, o local será convertido em Reserva
Particular do Patrimônio Natural (RPPN), categoria de unidade de preservação (UP) regulamentada
pelo Decreto Federal nº 1.922/1996. Já o remanescente “B” será transferido à Prefeitura, a qual deverá
incorporá-lo ao Parque Municipal destacado da gleba matriz. No entanto, recomenda-se que o projeto e
QUADRO DE ÁREAS a implementação do parque nesse remanescente seja feito pelo empreendedor, garantindo o mesmo
padrão de qualidade adotado no restante do bairro planejado.
Especificação Área (m²) % da área loteada % da área total Dentro da parte loteada, existem setores destinados como área verde pública e sistema de lazer
(não há distinção entre as duas na lei municipal, embora estejam separadas no quadro), em proporção
Lotes da 3ª fase 232.671,68 46,14 34,00 ligeiramente superior ao exigido pelo zoneamento. Destina-se como área verde pública o setor de 38 mil
Lotes da 4ª fase 76.156,16 15,10 11,13 m² apontado pelo PDM como Parque Municipal. Foi observada no projeto geométrico a preservação de
uma faixa livre entre o talude de aterro da Av. Ribeirão dos Cavalheiros e a APP do ribeirão, permitindo
Servidão de passagem em área vendável 5.756,03 1,14 0,84
a construção de plataformas que abriguem as atividades de lazer do parque.
Área vendável total 308.827,83 61,24 45,13 Sempre que possível existe no projeto uma via pública oficial contornando a área verde. Todavia,
na porção oeste da terceira fase, caracterizada como condomínio residencial multifamiliar, a declividade
Área verde pública 38.176,03 7,57 5,58
da encosta não permite sua implantação. Assim, a APP no fundo da ravina fará parte do lote vendido,
Sistema de lazer 33.157,45 6,57 4,85 ficando a carga do incorporador, no projeto do condomínio, tratar adequadamente essas áreas. Pode-
Sistema viário oficial 98.938,96 19,62 14,46 se também captar o potencial construtivo delas para ganhar área vendável verticalmente, algo que é
incentivado inclusive pelo Zoneamento.
Servidão de passagem em área pública 191,66 0,04 0,03 Haverá trechos com servidão de passagem da Adutora nos lotes. Estes poderão ser aproveitados
Total de espaços livres de uso público 170.272,45 33,76 24,88 como via interna de circulação dos condomínios, devendo receber o devido trato paisagístico.

Área institucional na 3ª fase 12.697,33 2,52 1,86

Área institucional na 4ª fase 12.520,01 2,48 1,83

Quadro 2.1 - Relação das áreas do projeto de loteamento.

80
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

14. Projeto de Loteamento Escala 1 : 5.000 m

Condomínio residencial horizontal Área remanescente

Condomínio residencial vertical Sistema de lazer

Misto predominantemente residencial Área verde pública

Misto predominantemente comercial Sistema viário oficial

N

Área institucional Servidão de passagem

81
CAPÍTULO 4

TIPOLOGIA incorporadas à área útil dos apartamentos. Todavia, é curioso notar que a escada enclausurada, requisito
básico de segurança contra incêndios, é vetada pelo Código de Obras (Lei Municipal nº 274/1963) que,
A correta definição do produto imobiliário a ser oferecido necessita da pesquisa de mercado, em seu Art. 60, § 1º, determina que: “as caixas [de escada serão] em todos os pisos iluminadas e ventiladas
visando à máxima aderência da oferta à demanda. Na ausência de pesquisa, resta então averiguar diretamente do exterior”. O mesmo se aplica aos “vestíbulos de distribuição e corredores principais”.
quais são os lançamentos residenciais na região, baseando-se neles para montar um pequeno mix de Caso o projeto atenda à lei, as aberturas das circulações verticais consumiriam área de fachada.
produtos mais próximo quanto possível da realidade local. A fachada, porém, possui dimensão limitada e deve acomodar as aberturas dos cômodos que realmente
Caieiras é uma cidade predominantemente horizontal, contrária à tendência das aglomerações precisam de iluminação e ventilação, como dormitórios, salas, cozinhas e áreas de serviço. Trata-se de
urbanas da RMSP, de crescerem verticalmente junto com o valor da terra. Segundo um munícipe, existe um contrassenso, portanto, desperdiçar essa área de fachada com aberturas para as circulações.
certa resistência à verticalização, dado o caráter bucólico da paisagem local, caracterizada pelo casario Este é apenas um exemplo das várias incoerências do Código que, apesar de bastante defasado,
cercado de extensas florestas de eucaliptos, vindo daí a alcunha de “cidade dos pinheirais”. Existem, no ainda está em vigor. Curiosamente, sua revogação faz parte dos objetivos do Plano Diretor Municipal63,
entanto, duas outras razões que podem justificar a ausência de prédios no município: a precariedade mediante a edição de um novo Código, necessário para uma expansão urbana dessa magnitude.
do sistema viário e de infraestrutura urbana, que limitam o adensamento e o valor da terra muito baixo, As plantas estão em escala 1 : 150 m e obedecem à nomenclatura relacionada no Quadro 2.2.
que inviabiliza a construção de subsolos.
O maior valor do m² e a proximidade com a linha da CPTM
Sigla Significado Sigla Significado
ajudaram a viabilizar o chamado “Residencial Essence”, primeiro
edifício residencial do centro de Caieiras, com unidades de 83 MF Residencial Multifamiliar 4A* 4 unidades por andar
a 172 m², quase todas vendidas. É possível que haja, portanto,
UF Residencial Unifamiliar 6A* 6 unidades por andar
uma demanda reprimida por edifícios de apartamentos ainda
não atendida pelos construtores locais. 2D 2 dormitórios 8A* 8 unidades por andar
Propõe-se então a predominância de lotes multifamiliares 3D 3 dormitórios A* Padrão “A”
verticais. Baseado nas plantas de apartamento oferecidas pelo
4D 4 dormitórios B* Padrão “B”
mercado imobiliário, foram criados cinco pavimentos-tipo de
edifício residencial, e dois modelos de casas unifamiliares. * aplica-se apenas aos residenciais multifamiliares (MF)

Embora baseadas nas plantas genéricas oferecidas pelo

mercado, elas se concentram no atendimento das funções mais Quadro 2.2 - Nomenclatura da tipologia.
básicas da moradia, abolindo portanto todo o espaço supérfluo
que funcione como apelo de vendas ou criado por distorções do
Figura 5.10 - Perspectiva artística
código municipal de edificações.
do “Residencial Essence”. Fonte: Assim, foram obtidas plantas de apartamento com área
WEAG (2013) entre 54 a 90 m², para atender diversas faixas de renda. Porém,
mitigando as perdas com circulação, é possível criar cômodos
com medidas confortáveis e que oferecem mais de uma opção
de arranjo do mobiliário (os dormitórios possuem dimensão mínima de 3 m x 3 m62).
As escadas enclausuradas e com antecâmara, embora sejam exigidas apenas quando o edifício
atinge determinada altura, estão previamente dimensionadas nas plantas, permitindo a construção Figura 5.11 - Planta baixa de
de edifícios com mais de 20 pavimentos. Nos edifícios mais baixos, elas podem ser suprimidas, sendo unidade do “Residencial Essence”
(sem escala). Fonte: WEAG (2013)
62 Os dormitórios com menos de 3 m em uma das dimensões possuem a outra
ligeiramente maior para compensar a diferença e permitir a adequada acomodação do
mobiliário. 63 Art. 23, VII, b do PDM.

82
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

FINAL 1 FINAL 2 FINAL 1 FINAL 2

FINAL 3 FINAL 4 FINAL 3 FINAL 4

TIPO MF 2D 4A A TIPO MF 2D 4A B

Final 1 e 2 (76,20 m²); Final 3 e 4 (71,70 m²) Final 1, 2, 3 e 4 (54,41 m²)

Áreas do Pav. tipo: Total (322,05 m²): Áreas do pav. tipo: Total (248,26 m²):
Vendável (295,80 m² - 91,8%); Circulação (26,25 m² - 8,2%). Vendável (232,54 m² - 93,7%); Circulação (15,72 m² - 6,3%).

Orientações possíveis: Orientações possíveis:

83
CAPÍTULO 4

FINAL 1 FINAL 3 FINAL 5

FINAL 2 FINAL 4 FINAL 6

TIPO MF 2D 6A

Final 1, 2, 5 e 6 (65,19 m²); Final 3 (70,19 m²); Final 4 (64,12 m²).

Áreas do pav. tipo: Total (446,52 m²):

Vendável (395,07 m² - 88,5%); Circulação (51,45 m² - 12,5% ).

Orientações possíveis:

84
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

FINAL 1 FINAL 3 FINAL 5 FINAL 7

FINAL 2 FINAL 4 FINAL 6 FINAL 8

TIPO MF 2D 8A

Final 1, 2, 7 e 8 (65,19 m²); Final 3 (60,32 m²); Final 4 e 6 (68,97 m²); Final 5 (59,82 m²)

Áreas do pav. tipo: Total (584,23 m²):

Vendável (518,84 m² - 88,8%); Circulação (65,39 m² - 12,2%).

Orientações possíveis:

85
CAPÍTULO 4

PAVIMENTO TÉRREO

PAVIMENTO TÉRREO

PAVIMENTO 1

PAVIMENTO 1
PAVIMENTO 2
TIPO UF 3D TIPO UF 4D

Térreo (80,56 m²); Pavimento 1 (80,56 m²); Pavimento 2 (80,56 m²); Total (241,68 m²) Térreo (69,77 m²); Pavimento 1 (82,16 m²); Total (151,93 m²)

Lote ideal: 6,77 m x 24,00 m - Área total (153,4 m²); Coeficiente de aproveitamento (1,58); Taxa de Lote ideal: 10,15 m x 19,50 m - Área total (208,01 m²); Coeficiente de aproveitamento (0,73); Taxa de
ocupação (0,52); Recuo frontal (5,20 m) ocupação (0,34); Recuo frontal (6,00 m)

Orientações possíveis: Orientações possíveis:

86

ENSAIO DE VOLUMETRIA
O objetivo do ensaio é chegar, através da multiplicação dos tipos desenvolvidos, em configurações
de quadra que respeitem os seguintes critérios de habitabilidade:
- Insolação garantida em todas as faces da edificação, por pelo menos três horas ao dia;
- Espaços livres com idênticas condições de insolação, priorizando-a no solstício de inverno;
- Espaços livres condominiais cujos usos possam ser integrados ao dos pavimentos térreos;
- Recuos menores, para deixar as fachadas dos edifícios mais próximas às ruas;
- Maior adensamento habitacional próximo às áreas verdes públicas do empreendimento.
Para atender ao primeiro critério, o arranjo dos edifícios é elaborado com base na situação mais
crítica possível, o solstício de inverno, quando ocorre a maior incidência de sombras em todas as horas
do dia. O mesmo se aplica ao segundo critério, atentando-se ao detalhe de que, nos equinócios, apesar
de haver diminuição das sombras, elas mudam de direção, podendo cobrir outras partes do terreno.
Atender ao terceiro critério exige uma noção mínima dos usos mais recorrentes em condomínios
habitacionais. Embora o projeto dos condomínios não esteja no escopo do trabalho, os edifícios devem
ser posicionados no lote visando a facilitar a implantação do programa de necessidades, a ser elaborado
com base nos desejos e expectativas do público-alvo do empreendimento. Em sua pesquisa de uso e
ocupação de áreas condominiais, GAVIÃO (2012)64 concluiu que: “As áreas de lazer preferidas são aquelas
onde o convívio é priorizado: churrasqueira, salão de festas, quadra, piscina e playground. O excesso de regras e
obrigações cotidianas dos moradores leva a preferência por atividades opostas, ou seja, com mais liberdade.
Assim, é importante, no arranjo dos blocos, prever sempre uma área externa contígua ao salão
de festas (com o mesmo tamanho do salão) para acomodar uma possível expansão do evento em uma
tarde quente de verão, por exemplo. Os playgrounds devem, de preferência, estar em frente à fachada
dos edifícios, para estar sempre sob constante vigilância; estes devem também receber insolação.
A piscina, se construída, deve receber sol durante todo o ano, especialmente no verão. A quadra
poliesportiva, importante instrumento de integração social e familiar, exige no entanto outro cuidado
referente à insolação: ela sempre deve ser implantada no sentido norte-sul, de forma a evitar o constante
ofuscamento nos jogadores de um dos times, quebrando as condições de igualdade da partida.
Porém, a maior parte do terreno estudado possui face totalmente voltada para o norte, sendo
que as curvas de nível estão no sentido leste-oeste. Como já é sabido, a quadra demanda grande área
plana obtida através da obra de terra e a forma mais adequada de fazê-la é construir a plataforma com
a dimensão maior paralela às curvas de nível, resultando em quadras com a pior orientação possível.
Dessa forma, opta-se por instalá-las apenas nos lugares mais adequados (encostas orientadas para o
64 GAVIÃO, Martha Maria Ferreira. “Muito além do pavimento térreo. As áreas de
lazer no mercado imobiliário em São Paulo“ Dissertação de mestrado. São Paulo: FAUUSP,
2012, p. 35.
LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO
leste ou oeste), modelando o talude de corte como arquibancada.
Os equipamentos que não constarem nos condomínios devem estar nas áreas verdes públicas
do bairro. Em sua pesquisa, GAVIÃO (2012)65 concluiu que: “A utilização das áreas de lazer no edifício não
reduz a utilização dos parques da região, que ainda é uma atividade feita aos finais de semana. [...] se há algum
lugar que concorra com as praças e parques públicos, não é o pavimento térreo, mas sim os shopping centers,
mencionados em todos os grupos como locais de passeios nos finais de semana.”
A predominância dos condomínios multifamiliares verticais baseia-se em critérios econômicos
e ambientais, fundamentada na racionalização do sistema viário oficial e na amortização de custos de
infraestrutura urbana entre uma porção maior de proprietários.
Dentre os critérios que norteiam a disposição dos blocos, dois ganham destaque: a insolação e
a implantação no terreno. A maior parte deles foi implantada com as fachadas principais orientadas no
sentido leste-oeste e sua dimensão maior ortogonal às curvas de nível. Os patamares de estacionamento
sempre possuem a dimensão maior paralela às curvas, acompanhando o perfil natural do terreno.
Em quase todos os condomínios, adotam-se edifícios-garagem de dois pavimentos parcialmente
escondidos no terreno, duplicando o número de vagas numa mesma área e ao mesmo tempo camuflando-
as na paisagem. Na cobertura dos edifícios-garagem prevê-se a instalação dos equipamentos de lazer
e estar. O subsolo totalmente escavado é descartado por conta do elevado custo, em todos os lotes.
Nas áreas mais baixas do bairro predominam os edifícios mais baixos enquanto que, na parte alta
concentram-se os blocos mais altos. A ideia é democratizar a vista do parque, tornando-a acessível
para um maior número de pessoas, uma vez que os edifícios baixos não obstruem a paisagem.
Excetuam-se os edifícios situados nas bordas do talvegue da direita, por três razões:
- As áreas próximas dos talvegues possuem maior declividade e, portanto, gerarão maior custo
de implantação, o qual deve ser diluído entre o maior número possível de unidades. Existe ainda
o custo de manutenção da APP de corpo hídrico, que será repassado aos condomínios;
- As torres mais altas nas bordas não causam sombreamento nas edificações mais baixas: elas
sombrearão os talvegues com APP, os quais serão destinados como áreas verdes não visitáveis;
- A lei municipal classifica as áreas do talvegue da direita como zona de alta densidade.
O miolo do bairro é destinado à quadra de condomínios horizontais, convenientemente instalados
na parte mais plana criada pela obra de terraplanagem; e que ao mesmo tempo, não obstruem a vista
dos prédios mais altos à montante. Deve-se observar que este empreendimento, caso seja caracterizado
como Vila Condominial Residencial (VCR), desobedece ao limite máximo de 5.000 m² (0,5 ha) imposto
pelo Zoneamento e sua aprovação dependerá de prévia negociação com a Prefeitura. Por fim, prevê-se
a construção de um equipamento comercial de maior porte na margem da SP-332, com entrada para
veículos e estacionamento junto à rodovia e apenas entradas para pedestre nas vias locais do bairro.
65 GAVIÃO, p. 36.
87
 A

B
C C

15. Plano Urbanístico Escala 1 : 2.500 m

 

 

 
N
 
B

 
A
CORTE A - Escala 1 : 2.500 m

CORTE B - Escala 1 : 2.500 m

CORTE C - Escala 1 : 2.500 m

89
Figura 5.13 - Vista aérea do empreendimento.
Figura 5.14 - Idem.
Figura 5.15 - Vista a partir da SP-332.
Figura 5.16 - Vista a partir do talvegue da esquerda.
Figura 5.17 - Posição das sombras às 9h30 durante o solstício de inverno. (Escala 1 : 2.500 m)
Figura 5.18 - Posição das sombras às 15h30 durante o solstício de inverno. (Escala 1 : 2.500 m)
Figura 5.19 - Posição das sombras às 9h30 durante o equinócio de primavera. (Escala 1 : 2.500 m)
Figura 5.20 - Posição das sombras às 15h30 durante o equinócio de primavera. (Escala 1 : 2.500 m)
Figura 5.21 - Posição das sombras às 9h30 durante o solstício de verão. (Escala 1 : 2.500 m)
Figura 5.22 - Posição das sombras às 15h30 durante o solstício de verão. (Escala 1 : 2.500 m)
 Figura 5.23 - Visão a partir de apartamento no 6º andar da quadra 6.

100 Figura 5.24 - Visão a partir da área verde pública da Via Coletora nº 4.
 LEGISLAÇÃO SELEÇÃO ANÁLISE PROJETO

RESULTADO QUANTITATIVO

Quadra Nº de unidades habitacionais

MF 4A 2D A MF 4A 2D B MF 4A 3D MF 6A 2D MF 8A 2D UF 3D UF 4D 5
1 3
1 - - - - 144 - -
6
2 120 - 132 122 632 - -
4
3 120 - - 84 376 - -

4 - - - - 84 89 18
2
5 - - - - 184 - -

6 24 - 60 282 824 - -
6
TOTAL 264 - 192 488 2.100 89 18

Quadro 2.3 - Uso da tipologia no projeto.

Figura 5.25 - Numeração das quadras da terceira fase do empreendimento.

Nº de Área vendável Área vendável Área vendável Nº de vagas de Área estimada do Coeficiente de Densidade
Área vendável Estacionamento /
Quadra unidades construída construída construída total estacionamento estacionamento Aproveitamento - C.A. (un./ha
de terreno (m²) Área vendável (%)
habitacionais residencial (m²) comercial (m²) (m²) (apenas edifícios) (edifícios + comércio) (m² útil/m² terreno) terreno)

1 6.866,60 144 9.339,12 - 9.339,12 144 3.110,40 1,36 209,71 33

2 48.827,23 982 69.613,75 640,00 70.253,75 1.072 23.155,20 1,44 201,12 33

3 33.045,13 580 38.790,46 1.316,67 40.107,13 580 12.528,00 1,21 175,52 32

4 33.665,99 191 29.692,08 320,00 30.012,08 298 1.814,40 0,89 56,73 6

5 8.586,00 184 11.933,32 2.519,23 14.452,55 184 3.974,40 1,68 214,30 33

6 100.333,47 1.190 79.110,11 4.908,35 84.018,46 1.220 27.740,80 0,84 118,60 35

TOTAL 231.324,42 3.271 238.478,84 9.704,25 248.183,09 3.498 72.323,20 1,07 141,40 30
*Desconsiderando 42.706 m² de área inaproveitável na quadra 6, o C.A. é de 1,31.

Quadro 2.4 - Relação das áreas vendáveis loteadas e construídas.

101
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O trabalho abordou algumas das partes mais relevantes do estudo de viabilidade urbanística em
grandes terrenos, visando à implantação de um loteamento para incorporações imobiliárias. A leitura
da legislação foi imprescindível, pois influenciou fortemente as decisões estruturais de projeto, como o
desmembramento da gleba matriz e o desenho do plano diretor de uso e ocupação. Tratou-se também
de uma ótima oportunidade para apontar as incoerências das leis municipais, que induzem a práticas
antieconômicas e algumas delas ambientalmente desastrosas.
A lei também trouxe algum critério para a escolha da gleba, processo que consumiu quatro meses.
Das poucas áreas disponíveis dentro da RMSP, quase todas apresentavam algum tipo de restrição que
limitavam ou inviabilizavam o desenvolvimento de um projeto imobiliário para fins residenciais. O último
terreno encontrado, em Caieiras, foi o único que possuía características concomitantemente favoráveis
para o florescimento do estudo: dimensão, acesso e proximidade com áreas urbanas consolidadas.
A análise externa, embora indispensável para se obter um panorama geral do entorno da gleba,
não interferiu de forma significativa nas decisões de projeto, talvez porque a gleba encontra-se bastante
isolada ou talvez porque não foi objetivo deste trabalho discutir ou incorporar na proposta a concepção
caieirense de cidade. Tratou-se de um estudo genérico, impessoal, cujo processo pode ser aplicado em
qualquer área. O projeto foi apenas um produto: a preocupação concentrou-se no registro das etapas.
A análise interna, pelo contrário, trouxe muito subsídio à discussão, porque deu luz a restrições
de várias espécies, que foram sendo descobertas ao longo do desenvolvimento do trabalho. A Adutora
Perus-Caieiras, por exemplo, foi encontrada em uma das visitas de campo. Empenhou-se então a busca
pela planta que continha o traçado e, além disso, os perfis longitudinais dos tubos e pontos de visitação
técnica. Tudo para saber até onde seria possível propor uma escavação no terreno.
As informações constantes na matrícula eram insuficientes (e até incorretas, quando confrontadas
com as pranchas oficiais do projeto, de 1981, obtidas na Sabesp após um mês de conversação). Tendo-
-as em mãos, surgiu outro dilema: transpor ou não a adutora para supostamente melhorar a qualidade
do projeto? Além de ser uma solução cara e delicada, ela fecharia o circuito viário ligando a SP-332 à Av.
Ribeirão dos Cavalheiros, trazendo o indesejável trânsito de passagem para o interior da comunidade,
o que levou à clara decisão de preservá-la em sua forma original, evitando esse custo injustificável.
Mais adiante, no projeto geométrico, a implantação do sistema viário com a menor interferência
sobre a adutora foi um capítulo à parte pois, embora a Sabesp recomende a locação de uma via pública
por cima da adutora, a inclinação do terreno próxima ao limite (15%) não permitia acomodar as curvas
de concordância vertical dos cruzamentos66.
Outra grande interferência ocorrida durante o processo de trabalho foi a estação de tratamento
de efluentes, prevista no PDM de 2012 e cujo decreto de desapropriação do perímetro requerido pela
Sabesp para erguê-la oficializou-se em meados de 2014. Foi preciso então incluí-la na base de dados,
gerando retrabalho na análise (nova elaboração dos mapas e textos) e no projeto: a ETE se sobrepunha
66 Para respeitar a dimensão máxima da quadra, imposta pela lei, a adutora
necessariamente precisaria ser cruzada em algum ponto
102
ao traçado da avenida proposta pela Prefeitura (nada menos que a ligação viária mais importante do
empreendimento, e que necessitava de uma alternativa viável para ser realizada).
Porém, o perfil acidentado do terreno não deixava óbvia a solução mais correta: os traçados que
pareciam aceitáveis em planta se revelavam impossíveis quando vistos em corte. Foi necessário então
recorrer à bibliografia especializada para se chegar ao desenho viário mais correto possível e não criar
os erros grosseiros apresentados na introdução deste trabalho. Os lotes de grandes dimensões deram
maior liberdade no arranjo das vias, que não ficaram engessadas pela forma rígida e pouco criativa do
lote unifamiliar tradicional.
Ainda assim era preciso conceituar a quadra para dimensioná-la corretamente. Conceituá-la no
sentido de posicionar corretamente os blocos dos edifícios, atendendo a todos os critérios paisagísticos
aqui enumerados. Mas era preciso projetar a planta desses edifícios. O único jeito foi se debruçar sobre
a planta do apartamento e recomeçar o processo de forma inversa, partindo do caso particular para o
geral, partindo da unidade para o todo, uma quebra na sequência de trabalho desenvolvida até então.
Um terreno acidentado pede uma arquitetura especial; única. São inúmeras as célebres obras de
arquitetura construídas em terrenos acidentados; e grande parte de sua notoriedade se deve à própria
natureza peculiar do terreno, que impôs ao arquiteto um desafio à sua habilidade. Essa ambição de se
criar uma arquitetura única consumiu valiosos dois meses e meio de trabalho, na busca por soluções
inovadoras para plantas de apartamento que, através de uma concepção modular, seriam replicadas e
acomodadas no terreno de formas inesperadas e surpreendentes. A ideia inicial era negar radicalmente
a monotonia, tendo como referência projetos como Habitat 67, complexo habitacional idealizado pelo
arquiteto palestino Moshe Safdie e construído para a Feira Mundial de 1967 em Montreal.
Contudo, as soluções padronizadas e repetitivas do mercado imobiliário não surgiram da noite
para o dia e logo as plantas nascidas dos conceitos supracitados se mostraram impraticáveis, por vários
motivos. Um deles era o excesso de circulações, necessárias para atender às unidades habitacionais,
esparramadas pelo pavimento-tipo assimétrico como uvas no cacho. Seria, portanto, uma imperdoável
contradição (ou uma ironia, na melhor das hipóteses), propor um estudo de viabilidade com plantas de
apartamento inviáveis. E não havia tempo suficiente para torná-las viáveis.
Partiu-se, portanto, para o extremo oposto: propor algo que, embora convencional, possuísse mais
chances de ser efetivamente concretizado. Foram então estudadas inúmeras plantas de apartamento
de construtoras do mercado até que seus princípios geradores básicos pudessem ser compreendidos.
Tendo-os em mãos, foram criados os pavimentos-tipo usados neste projeto que, conquanto nasçam do
mesmo princípio, diferenciam-se das plantas do mercado pelo seu maior grau de aperfeiçoamento.
Mais tipos arquitetônicos resultam em mais variedade e, portanto, menos monotonia. Porém,
o tempo corria e era preciso implantá-los no loteamento projetado. Esta, sem dúvida a mais difícil das
tarefas, foi concluída no limite mínimo aceitável, porque, além de tempo, faltavam recursos gráficos e
certa experiência no desenho dos pisos, nível de detalhamento não alcançado neste estudo. Soma-se a
isso o fato de que, para cada 100 m² residenciais construídos, era necessário construir mais 30 m² de
estacionamento (vide Quadro 2.4), cujas plataformas enrijeceram a proposta.
Adotou-se então um método viciado para resolver as quadras: alocar o pátio de estacionamento
onde ocorresse a maior largura de quadra67, otimizando sua circulação e permitindo a entrada e saída de
veículos pelos dois lados da quadra. Depois, alocar os blocos alinhados com a plataforma, já prevendo
o acesso do prédio no mesmo nível do da garagem (a parte do térreo do bloco que não coincidir com a
plataforma da garagem seria escalonada no terreno). E, por último, replicar o bloco, desalinhando-o em
relação ao bloco vizinho para melhorar a insolação e diminuir a obstrução das vistas das unidades68.
Talvez o excessivo respeito por tais critérios tenha contido o C.A. de área vendável em só 1,0769. E
talvez esse excessivo respeito tenha se originado da ciência de que Caieiras é um município suburbano,
onde todos vivem em casas unifamiliares e não são poucos os que abrem suas janelas e contemplam
colinas agradavelmente cobertas pelos pinheirais. Daí entram dois possíveis problemas que podem ser
enfrentados caso se opte pela predominância dos condomínios multifamiliares verticais:
- É possível que a demanda, ao invés de reprimida, seja restrita e haja o risco de lenta absorção
do empreendimento, algo que pode se arrastar por muitos anos;
- Este público talvez opte por um terreno para construir casas ao gosto local, com espaços mais
amplos do que em um pequeno apartamento sem perspectiva de ampliação futura.
Apenas a pesquisa de mercado poderia esclarecer essa dúvida. Todavia, como inexiste pesquisa
e não faz parte do escopo deste trabalho sua elaboração, a abordagem técnica preencheu essa lacuna:
optou-se pela intervenção menos agressiva ao terreno (a adoção de edifícios na encosta visa a diminuir
movimentações de terra já que os lotes serão maiores, bem como os espaços livres). A elaboração de
um estudo de vocação imobiliária combinado com a viabilidade financeira seria uma excelente forma
de dar continuidade a este trabalho, verificando até que ponto suas afirmações são factíveis.
Outra preocupação inicialmente incorporada à tomada de decisão foi o atendimento às normas
do LEED-ND estadunidense, reunidas em um manual de 108 páginas que contém várias especificações
para o projeto, desde a escolha da área (Smart Location & Linkage), passando por aspectos de desenho
(Neighborhood Pattern & Design), tipo, quantidade e abrangência de equipamentos urbanos, até chegar
nas recomendações para a infraestrutura sustentável das edificações (Green Infrastructure & Building).
Embora muitas delas sejam válidas, incentivando o despertar do senso de comunidade, como o
uso da fachada ativa, sua proximidade com o passeio e o uso de relações proporcionais entre altura dos
67 Esta postura vai de encontro ao método de projeto idealizado, que originalmente
consistia em primeiro posicionar os blocos no terreno para depois desenhar o viário.
68 No município de São Paulo, por conta da escassez de espaço, não é raro ver altas
torres construídas com os recuos mínimos exigido pela lei. Caso tivesse sido adotada essa
postura, digamos, despreocupada, do empreendedor paulistano em relação às vistas e à
insolação, o aproveitamento geral deste estudo teria sido bem maior.
69 Na quadra 6, existem cerca de 43 mil m² de terreno com fortes inclinações e uma
APP de curso d’água que, no projeto de loteamento, seria repassada para os condomínios,
em regime de RPPN, captando-se seu potencial construtivo. No entanto, o que parecia ser
uma solução se tornou um problema pois, mesmo adotando-se torres com 25 pavimentos
e 200 unidades, o C.A. de 0,84 da quadra 6 foi o menor do estudo, valor que descumpre o
C.A. mínimo de 1,0 exigido pelo zoneamento municipal para ZPR1.
edifícios e largura da via (height-to-width ratio), nota-se que essas regras foram nitidamente elaboradas
para a realidade norte-americana, como já foi dito. Para se ter uma ideia, na primeira parte do manual,
recomenda-se não intervir em áreas com inclinação maior que 15%70 ainda não urbanizadas. Cruzando
essa informação com o mapa de declividade da gleba de Caieiras, é pertinente fazer a seguinte relexão:
seria possível obedecer a regra e viabilizar alguma coisa naquele terreno?
São igualmente planificadas as instruções de desenho urbano: parecem inexistir desníveis nos
quarteirões-modelo e o traçado orgânico das vias não se justifica por razões geotécnicas, como ocorreu
neste estudo de caso, mas sim por razões estéticas, oriundas da liberdade conferida pela terra plana.
Nas encostas, pelo contrário, não há liberdade no traçado e as relações entre as edificações e a rua são
bastante diferentes e variadas, sendo possíveis inúmeras situações não previstas nesse manual.
Faltou, aliás, explorar essas situações no bairro desenvolvido no estudo, pousando-o no nível do
projeto urbano, o qual infelizmente não foi possível de ser alcançado até o fechamento desta edição.
Uma sugestão para continuidade do projeto é criar a setorização dos pisos, o plano de arborização, os
cortes transversais das vias e desenhar de maneira mais artística o diálogo entre os espaços cheios e
vazios, entre o edifício, a rua, a praça e o parque: o projeto da paisagem propriamente dito.
Nesta próxima etapa, é possível que haja (e sempre haverá) mudanças na volumetria concebida,
assim como houve no plano diretor ao se chegar nas quadras. Talvez surja até outro plano de ocupação
bem mais interessante. E tudo porque novas relações ganharão evidência. Recomenda-se que essa
continuação mantenha o mesmo rigor técnico que foi, dentro de todas as limitações existentes, um
dos princípios geradores deste trabalho. Ela deve trazer as cores e a riqueza visual aqui ausentes, sem
se tornar, contudo, algo meramente contemplativo, como um magnífico desenho de piso feito, porém,
sem base técnica, em um terreno tão perfeito que só pode existir dentro de um computador.
Não há outro jeito de mudar uma realidade imposta do que utilizar os seus próprios elementos
a favor dos ideais defendidos. Disseram-me que neste trabalho sobraram certezas e faltaram dúvidas.
E eu respondo, dizendo-lhes que não haveria dúvidas se não fosse o enorme desejo humano por todas
as certezas do universo.
O Autor.
15 de janeiro de 2015
70 U.S. Green Building Council. “LEED for Neighborhood Design Rating System -
Proposed Draft for Ballot”, 2009, p. 22. Disponível em: <http://www.usgbc.org/resources/
leed-neighborhood-development-v2009-current-version> Acesso em 29 de abril de 2014,
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CRÉDITOS

CONCEPÇÃO, EDIÇÃO, DIAGRAMAÇÃO, MAQUETE ELETRÔNICA E TEXTOS MAPAS DE DECLIVIDADE

LEONARDO URBANO SOBRINHO ITAITÍ CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA. (Gleba UA)

SÁVIO GOUVEA DE FREITAS (Gleba U1, U3)

ORIENTAÇÃO
VIABILIZAÇÃO TÉCNICA E FINANCEIRA
PROF. DRº JOÃO FERNANDO PIRES MEYER
PROF. DRº SÍLVIO SOARES MACEDO COMPANHIA MELHORAMENTOS DE SÃO PAULO
LEONARDO URBANO SOBRINHO

CO-ORIENTAÇÃO
PRÉ-IMPRESSÃO E IMPRESSÃO
PROF. DRº ÂNGELO SALVADOR FILARDO JR.
GRÁFICA INOVE

APOIO
TIRAGEM
CLÁUDIO ZOMIGNAN
HÉLIO MÍTICA NETO 10 EXEMPLARES
JOSÉ ROCHA FILHO
RUBENS URBANO FILHO
FONTES

FOTOGRAFIA CALIFORNIAN FB (Título, capítulos e sumário)

FRANKLIN GOTHIC MEDIUM (Textos)
CLÁUDIO ZOMIGNAN (Gleba UA - p.64 - 67; R. Vitório Olimpio, R. Antonio Jorge Pereira) FRANKLIN GOTHIC HEAVY (Textos em negrito)
GOOGLE EARTH (Satélite) HELVETICA (Título dos mapas)
GOOGLE STREET VIEW (Demais ruas)
PEDRO DANTHAS (Capa)

REVISÃO FINAL

LEONARDO URBANO SOBRINHO

RENAN MANDAI
RUBENS URBANO FILHO

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