Responsabilidades no rebaixamento do lenol fretico

As responsabilidades do executor da obra e do proprietrio do imvel

vizinho no caso de danos causados pelo rebaixamento do lenol
fretico
Edio 109 - Agosto/2010

A execuo de fundaes em terrenos com lenol fretico prximo

superfcie, em geral, causa movimentao do solo e eventuais danos nos
imveis vizinhos deficientes. Tais ocorrncias costumam redundar em
conflitos entre esses vizinhos, muitos deles com a necessidade da
realizao de percias de engenharia no local, para a determinao das
causas pelo surgimento de eventuais anomalias construtivas, respectivas
avaliaes dos reparos e apuraes de responsabilidades.

O rebaixamento do nvel do lenol fretico costuma ser necessrio na

execuo das fundaes quando a cota da obra est abaixo do mesmo, pois a
presena da gua acima do nvel previsto muitas vezes impossibilita os
servios ou pode provocar instabilidades na base e taludes. Tal situao
recomenda escoramentos mais cuidadosos e a drenagem dessa gua acima da
cota da obra. As tcnicas do rebaixamento dependem dos tipos dos lenis
freticos, que podem ser livres ou artesianos, dependendo das camadas serem
impermeveis ou semipermeveis, em geral constitudas por esgotamento por
meio de bombas no interior da escavao encharcada ou de poos filtrantes
em linha coletora de tubos cravados espaadamente.
Os nveis de rebaixamento do lenol fretico podem ser calculados e os
efeitos no solo dependem do tipo
de rebaixamento e de sua
intensidade. Em geral, os
rebaixamentos provocam
movimentaes no solo,
principalmente recalques por
adensamento da massa de solo,
devido ao aumento de seu peso
especfico aparente pela reduo
do empuxo hidrosttico e acrscimo
da presso entre as partculas constituintes do terreno seco. O fenmeno
pode afetar as edificaes vizinhas, principalmente aquelas mais deficientes,
com fundaes diretas ou inadequadas, em solos granulares fofos. Em solos
granulares medianamente compactos ou compactos as edificaes vizinhas
no costumam sofrer modificaes significativas, exceo de eventuais
rebaixamentos com carreamento e perda de material, pois causam rigidez
elevada nas partculas remanescentes e consequentes recalques.
Assim sendo, percebe-se que os rebaixamentos do lenol fretico podem ser
absolutamente imprescindveis para a execuo de determinadas obras com
escavao, mas tambm evidente que h riscos de danos na prpria obra e
imveis vizinhos, recomendando cuidados especiais para evit-los. Os

cuidados mais rotineiros para se evitar danos decorrentes dos rebaixamentos

do lenol fretico consistem na verificao prvia das condies fsicas dos
imveis vizinhos, o controle e monitoramento do prprio rebaixamento e a
boa execuo dos escoramentos. A vistoria dos imveis vizinhos visa sanar ou
minimizar os riscos evitveis, decorrentes de anomalias aparentes dos mesmos
(muros em desaprumo, lajes fletidas, pisos trincados e recalcados, etc.),
fazendo-se reforos, e se tentar prever e minimizar os eventuais riscos
inevitveis, decorrentes de fatores endgenos ocultos dos imveis vizinhos,
tais como projetos inadequados ou deterioraes de fundaes, idem para as
estruturas. Essa medida costuma ser caracterizada pelos laudos de vistoria "ad
perpetuam rei memoriam" dos imveis vizinhos, porm tais laudos no
contemplam aprofundadas anlises tcnicas, como verificaes de projetos ou
ensaios tecnolgicos, mas so muito teis para os reparos, reforos e
escoramentos mais necessrios.
O controle e monitoramento do prprio rebaixamento fundamental para
evitar o carreamento de material, bem como controlar o tempo e variaes
aceitveis desse procedimento para a segurana da obra, e tambm para
evitar agravamentos ou o surgimento de danos nos imveis vizinhos. O bom
escoramento dos taludes, evidentemente, visa evitar desabamentos e suas
consequncias. No entanto, nem sempre tais cuidados so suficientes e
sempre h uma margem de risco de danos nas obras com rebaixamento do
lenol fretico e respectivos vizinhos.
Responsabilidades
Os danos dos imveis vizinhos das proximidades da obra, no decorrer do
rebaixamento de lenol fretico, costumam provocar a necessidade de
percia de engenharia, cujos procedimentos devem seguir metodologia
especfica, pois so muitos os fatores influenciantes nesses casos. Em
geral, os agravamentos ou mesmo novos danos dos imveis vizinhos s
obras sujeitas ao rebaixamento do lenol foram influenciados
parcialmente por esse processo, porm, somente em rarssimos casos,
essa foi a nica causa dos danos. Quase sempre h a concorrncia de
fatores endgenos do prprio imvel sinistrado, principalmente daqueles
mais antigos, cujas fundaes sofreram deterioraes e recalques
naturais ao longo do tempo, bem como daqueles imveis reformados ou
com edificaes simples, sem projetos adequados de fundaes e
estrutura.
Os riscos de ocorrncia de danos devido ao rebaixamento do lenol
fretico, quer na obra, quer nos imveis vizinhos, portanto, so duplos.
Arriscam-se os executores da obra com rebaixamento, caso no
executem cuidadosamente o servio. Arriscam-se tambm os
proprietrios dos imveis vizinhos, caso no possuam edificaes bem
construdas e devidamente bem conservadas, principalmente as
edificaes antigas, com fundaes rasas ou degradadas, que no foram
devidamente reforadas ao longo do tempo. Exemplo tpico so as
fundaes com estacas de madeira, pois o apodrecimento das cabeas

das mesmas ao longo do tempo previsvel e evitvel.

Outras causas concorrentes dessas anomalias podem ser decorrentes de
alteraes das condies ambientais naturais da regio (aquecimento
global, tremores de terra, enchentes imprevistas etc.) ou de outras obras
das proximidades, tais como com a canalizao de crregos,
impermeabilizao do solo por novas vias pblicas, escavaes de tneis
e metr, e outras. Uma analogia que permite a qualquer leigo entender
as influncias, ou no, do rebaixamento do lenol fretico na ocorrncia
de anomalias construtivas nos imveis vizinhos a fbula do lobo e trs
porquinhos. Fazendo-se um paralelo do rebaixamento do lenol ao sopro
do lobo, pode-se inferir que:
Imvel vizinho bem construdo e bem conservado (casa de tijolos)
com fundaes e estrutura adequadas, poder no sofrer danos;
Imvel vizinho em condies tcnicas medianas (casa de madeira),
com fundaes rasas e manuteno razovel, poder sofrer poucos
danos;
Imvel em condies tcnicas precrias (casa de palha), sem
manuteno adequada para adaptar suas fundaes e estruturas
adequadas ao longo do tempo, poder sofrer maiores danos.
Edificaes da vizinhana em condies tcnicas inadequadas, portanto,
sempre tero uma parcela de responsabilidade na eventual ocorrncia
de danos nas mesmas, quando do rebaixamento do lenol fretico de
obra das proximidades. Pode-se at mesmo afirmar que essa
responsabilidade deve ser totalmente atribuda ao proprietrio do imvel
vizinho obra com rebaixamento, caso sua edificao seja
comprovadamente irregular e no possua fundaes com o mnimo de
resistncia necessria para manter sua estabilidade.
Afinal, salvo melhor juzo (s.m.j.), no se pode impedir algum de bem
edificar, utilizando-se legalmente da correta tcnica de rebaixamento do
lenol fretico, em funo de terceiros que no protegem
adequadamente seus imveis. S.m.j., o inverso seria o impedimento do
direito de construir e mais, o impedimento do direito social de
urbanizao e crescimento das cidades. A dificuldade dessas percias,
portanto, est em se determinar e bem mensurar os ndices de influncia
dos diversos fatores (endgenos, exgenos, naturais e funcionais) nas
anomalias desses imveis vizinhos s obras com rebaixamento do lenol,
pois, em geral, todos eles tm alguma parcela de contribuio.
Roteiro de percias em edificaes
importante que a verificao dos danos nos imveis vizinhos siga
algum roteiro de percia em edificaes, reportando-se a trecho
transcrito do captulo 15 - "Procedimentos das Percias em Edificaes",

de autoria do infra-assinado, do livro "Engenharia Legal - Novos Estudos"

editado pela LEUD, nos seguintes termos:
"Cabe esclarecer que as percias em edificaes visam, primordialmente,
a determinao das causas e mecanismos de ao de anomalias
prediais, cujos fatores originrios genricos podem ser classificados nos
seguintes grupos: meio ambiente; exgenas; endgenas; manuteno; e
uso. Vale destacar, ainda, que a percia de edificao para a
determinao das origens das anomalias construtivas e falhas deve se
orientar por uma sequncia lgica de vistorias, exames, anlises,
interpretaes e procedimentos, cuja ordem mais utilizada no meio
pericial a seguinte:
1) Verificao geral do local, com vistas a se determinar o contexto da
edificao no bairro e entorno, anotando as compatibilidades e
discrepncias;
2) A anlise preliminar da documentao tcnica do imvel-motivo para
a apurao genrica de suas caractersticas e especificaes (tcnicas,
de uso, de manuteno e outras);
3) A apurao das influncias das condies naturais e meio ambiente
da regio visando o levantamento de eventos que possam gerar
anomalias naturais (por ao da natureza) na edificao-motivo;
4) Os exames das edificaes confrontantes ao imvel-motivo, para
determinar as suas caractersticas e condies fsicas, bem como de
outras particularidades que possam indicar a correlao de ambas no
tocante ocorrncia de anomalias exgenas;
5) A minuciosa vistoria da edificao-motivo para o levantamento de
suas patologias (tcnicas, de uso e manuteno);
6) Preliminares anlises e concluses das causas das anomalias e falhas
constatadas;
7) Segunda vistoria e interpretaes avanadas das anomalias
construtivas e falhas para confirmao ou retificao das concluses
preliminares;
8) Preparao dos anexos com os documentos e quadros fotogrficos
ilustrativos;
9) Preparao da fundamentao tcnica da origem e causa de cada
uma das anomalias e falhas constatadas;
10) Final redao e montagem do laudo ou parecer."