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AGRONOMIA DO PARAN
CURSO DE ENSINO DISTNCIA
PROGRAMA DE EXCELNCIA EM MANUTENO DE EDIFICAES
INSPEO PREDIAL
SUMRIO
1. OBJETIVO
2. INTRODUO
3. FINALIDADE DA INSPEO PREDIAL
4. PERFIL PROFISSIONAL DO INSPETOR PREDIAL
5. TICA DO INSPETOR PREDIAL
6. MARKETING DOS SERVIOS DE INSPEO PREDIAL
7. CONTRATAO DOS SERVIOS DE INSPEO PREDIAL
8. CONCEITO DE INSPEO PREDIAL
9. NORMAS E DOCUMENTOS A SEREM CONSULTADOS E ATENDIDOS
10. METODOLOGIA DA INSPEO PREDIAL
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
10.7
Ordem de prioridades
10.8
10.9
1. OBJETIVO
2. INTRODUO
Entre os acidentes estruturais mais lembrados ocorridos nas ltimas dcadas esto
aqueles ocorridos em Guaratuba-PR (1995, Edifcio Atlntico), So Jos do Rio
Preto-SP (1997, Edifcio Itlia), Rio de Janeiro-RJ (1998, Edifcio Palace II), OlindaPE (1999, Edifcios ricka e Enseada de Serrambi) e Recife-PE (2004, Edifcio Areia
Branca). Estes acidentes somados totalizaram dezenas de vtimas fatais e centenas
de feridos.
Estes
outros
inmeros
acidentes
prediais
indicam
necessidade
de
As experincias em cidades como Porto Alegre, Buenos Aires e Nova Iorque, onde
tm sido aplicadas com sucesso leis que prevem a inspeo e manuteno
peridicas das edificaes e obras-de-arte, garantiram a diminuio de acidentes
com perdas humanas e a reduo dos custos de intervenes corretivas.
A implementao dessa lei tambm foi uma das propostas apresentadas pela AEAM
Associao dos Engenheiros e Arquitetos de Maring, em conjunto com a AMEA
Associao Maringaense dos Engenheiros Agrnomos e SENGE/PR Sindicato dos
Engenheiros no programa de contribuio e implementao de polticas pblicas nos
municpios, Agenda Parlamentar "O PARAN EM DEBATE", realizada pelo
CREA/PR no ano de 2009.
Entretanto o poder pblico caminha a passos lentos e pouco tem colaborado para a
disseminao e implantao dessa relevante fiscalizao tcnica, sendo poucos os
municpios que adotaram legislao especfica para implantao da inspeo
predial.
A boa qualidade de uma edificao, tal qual do corpo humano, requer uma srie de
procedimentos para ser atingida plenamente. O caminho desta busca de qualidade,
em geral, se inicia com a apurao das reais conformidades e no-conformidades,
tanto para um prdio como para o ser humano, atravs do diagnstico obtido pelo
check-up.
A finalidade do check-up predial determinar as doenas, ou melhor, as anomalias
e falhas de uso, operao e manuteno que prejudiquem a qualidade do prdio.
Esse conhecimento fundamental para se planejar o tratamento predial
representado pela manuteno, visando adequar o prdio qualidade pretendida e
garantia da durabilidade.
6. ATRIBUIES PROFISSIONAIS
As Inspees Prediais devero ser realizadas apenas por profissionais,
engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no CREA e dentro das
respectivas atribuies profissionais, conforme resolues do CONFEA,
preferencialmente membros do Ibape, treinados mediante cursos especficos
do Instituto, tais como o de Inspeo Predial, Engenharia Diagnstica,
Percias em Edificaes e outros.
Importante ainda ter boas noes de lngua portuguesa, essencial para a correta
elaborao dos laudos tcnicos.
Deve-se registrar ainda que a formao do Inspetor Predial vai sendo robustecida ao
longo do tempo, no s pela sua experincia, mas tambm pela participao do
profissional em palestras, cursos, seminrios, congressos, feiras e demais eventos
tcnicos de aperfeioamento profissional, bastante recomendados para o mesmo se
manter atualizado.
alm
de
muita
pacincia
para
lidar
com as
ansiedades e
A tica para os trabalhos de Inspeo Predial segue a linha daquela adotada pelos
engenheiros e peritos de Engenharia, destacando-se a honestidade, a competncia
profissional e a imparcialidade, sem embargo dos demais comportamentos
recomendados nos cdigos de tica do Confea e do Ibape.
TCNICA
EXECUO
PRODUTOS
USO
SISTEMAS
Projetos
Memoriais descritivos
Especificaes
SEGURANA
MEIO
AMBIENTE
MANUTENO
HABITABILIDADE
PLANO
PROCEDIMENTOS
OPERAO
Manual de segurana
Normas de meio ambiente
Habite-se
Manual de uso
Conveno condominial
Manual de manuteno
Especificaes dos insumos
Manual de operao
A norma do IBAPE apresenta seus tpicos como verdadeiro roteiro prtico para
realizar a atividade, expondo o critrio a ser utilizado para a elaborao de laudos de
inspeo predial e apresentando como metodologia o atendimento aos seus prprios
itens.
8 CRITRIO e METODOLOGIA
8.1 CRITRIO
O critrio utilizado para elaborao de laudos de inspeo predial baseia-se
na anlise do risco oferecido aos usurios, ao meio ambiente e ao patrimnio,
diante as condies tcnicas, de uso, operao e manuteno da edificao,
bem como da natureza da exposio ambiental.
8.2 METODOLOGIA
edificao
(sndico,
administrador ou
gestor),
com
10.1
7.1.1 NVEL 1
Anlises tcnicas elaboradas por um nico profissional habilitado, voltadas a
edificaes de pequeno porte, com escadarias ou apenas um elevador.
7.1.2 NVEL 2
Anlises tcnicas procedidas por equipe de no mnimo dois profissionais de
diversas especialidades, eventualmente com o auxilio de equipamentos e/ou
aparelhos, consoante complexidade dos sistemas construtivos existentes. A
Inspeo Predial nesse nvel elaborada por profissionais habilitados em
uma ou mais especialidades.
7.1.3 NVEL 3
Equivalente aos parmetros definidos para a inspeo de NVEL 2, acrescida
de consultoria com as prescries para a reparao das anomalias e falhas
constatadas, ou de consultoria para a melhoria e ajuste dos procedimentos
existentes no plano de manuteno.
Ressalta-se
que
as
vistorias
tcnicas
de
manuteno
dos
sistemas
10.2
9 DOCUMENTAO
9.1 ADMINISTRATIVA
Instituio, Especificao e Conveno de Condomnio;
Regimento Interno do Condomnio;
Alvar de Construo;
Auto de Concluso;
IPTU
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);
Alvar do Corpo de Bombeiros
Ata de instalao do condomnio;
Alvar de funcionamento;
Certificado de Manuteno do Sistema de Segurana;
Certificado de treinamento de brigada de incndio;
Licena de funcionamento da prefeitura
Licena de funcionamento do rgo ambiental estadual
Cadastro no sistema de limpeza urbana
Comprovante da destinao de resduos slidos, etc.
Relatrio de danos ambientais, quando pertinente
Licena da vigilncia sanitria, quando pertinente
9.2 TCNICA
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
Quadros de rea;
Projetos dos sistemas construtivos (listar o que est hoje na Norma)
o Projeto aprovado;
o Projeto modificativo;
o Projeto executivo;
o Projeto de sondagem;
o Projeto de fundaes, contenes, cortinas e arrimos;
o Projeto de estruturas;
o Projeto de formas;
o Projeto de armao;
Projeto de Instalaes Prediais:
o Instalaes Hidrulico-sanitrias, e de gua pluviais;
o Instalaes de gs;
o Instalaes eltricas, de telefonia e de Pra-raios (SPDA);
o Instalaes de ar condicionado;
Projeto de Impermeabilizao;
Projeto de Revestimentos;
Projeto de Pintura;
Projeto de acessibilidade
10.3
10 OBTENO DE INFORMAES
Para
instruir
laudo
recomenda-se
obter
informaes
atravs
de
11 LISTAGEM DE VERIFICAO
Alm destes, outros dados podem ser inseridos na listagem de verificao, como o
nmero da foto correspondente, de documento vinculado, ou de croquis.
construtora,
engenheiros
demais
pessoas
envolvidas
interessadas.
As fechaduras das portas dos cmodos reservados, como casa de mquinas, casa
de bombas, centro de medio, gerador e pressurizao, por exemplo, devem estar
em perfeitas condies e trancadas permanentemente, para evitar o ingresso de
curiosos
ou
crianas,
devido
aos
elevados
riscos
de
acidentes
nestes
compartimentos.
10.4
Alm das modificaes para melhor adaptar o projeto original do prdio, tambm
ocorrem outras destinadas s adaptaes pelos modernismos tecnolgicos e novos
costumes da sociedade, ao longo do tempo. Caso tpico dessas alteraes so as
adaptaes das centrais de TV a cabo e internet que, geralmente, so instaladas
Sem embargo dos problemas causados por irregularidades dos projetos e alteraes
improvisadas nas edificaes, outros tambm, ocorrem devido ao despreparo de
usurios e funcionrios. O desconhecimento da maioria quanto aos procedimentos
de uso e operao recomendados na documentao condominial, representada pela
conveno, manuais do proprietrio e sindico, normas tcnicas e legislaes,
tambm favorece a incidncia de falhas, a maioria delas com riscos segurana e
proteo. O desconhecimento dos procedimentos da brigada de incndio, das rotas
de fuga, da utilizao correta dos elevadores, da coleta e seleo de lixo, dos
procedimentos corretos da manuteno e operao do prdio, via de regra, fator
de muito desperdcio e causa de acidente edilcio.
10.5
10.6
Segurana,
Segurana Patrimonial e aos demais fatores que possam afetar a sade e proteo
das pessoas.
Num outro plano temos as ameaas ambientais, tais como aspectos relativos
poluio e preservao da natureza, que tambm ameaam os usurios, a exigir
cuidados na manuteno.
O gerenciamento de riscos deve ser procedido com a identificao dos pontos que
possibilitam a eliminao, reduo ou transferncia dos riscos, atravs de aes
econmicas e estratgicas viveis. Os principais pontos a serem observados so os
seguintes:
REPENTINO
PROGRESSIVO
AMEAAS - DESCONFORMIDADES
IRRECUPERVEL
RISCO AO DESEMPENHO
PARCIALMENTE RECUPERVEL
IMPACTO
RECUPERVEL
USUARIO/MEIO AMBIENTE/EDIFICAO
EDIFICAO
CONTINGNCIA
IMEDIATA
PREVENO
MDIO PRAZO
SEGURANA
CURTO PRAZO
U
R
G
N
C
I
A
10.7
Ordem de prioridades
14 ORDEM DE PRIORIDADES
GRAU
GRAVIDADE
PESO
Total
-(10)
Alta
-(8)
Mdios
-(6)
Baixos
-(3)
Nenhuma
-(1)
GRAU
URGNCIA
PESO
Total
- evento em ocorrncia
-(10)
Alta
-(8)
Mdios
-(6)
Baixos
-(3)
Nenhuma
- evento imprevisto
-(1)
GRAU
TENDNCIA
PESO
Total
- evoluo imediata
-(10)
Alta
-(8)
Mdios
-(6)
Baixos
Nenhuma
- no vai evoluir
-(3)
-(1)
GRAVIDADE
URGNCIA
TENDNCIA
N DE PONTOS
PRIORIDADE
ILT
10
480
VGP
10
10
10
1000
GAC
10
30
PCP
108
GQE
10
10
800
PES
10
10
10
1000
DCB
10
10
800
PAL
108
DRF
10
10
800
PTA
10
10
800
ORDEM DE PRIORIDADES
1
(VGP)
1000
(PES)
1000
(DCB)
800
(DRF)
800
(GQE)
800
(PTA)
800
(ILT)
480
(PCP)
108
(PAL)
108
10
(GAC)
30
Destaque-se que os seis primeiros itens so crticos, sendo dois com pontuao
mxima e quatro com a mesma pontuao (800), porem a seleo da ordem pode
ser alterada em funo da facilidade de algumas solues. Observe-se que alguns
servios podem ser realizados concomitantemente, ou mesmo antecipadamente. A
facilidade de se retirar os combustveis da casa de bombas e de eliminar a
gambiarra, por exemplo, pode antecipar a ordem desses servios. Destaque-se que
algumas falhas e anomalias criticas, como essas citadas, costumam ser
solucionadas no prprio decorrer ou logo aps a vistoria, porm devem figurar no
laudo para efeito de registro tcnico.
10.8
Em seu item 15, a norma do IBAPE apresenta recomendao para a indicao das
orientaes tcnicas:
Nos casos em que o inspetor julgar necessria a realizao de algum tipo de ensaio,
ou mesmo uma Inspeo Predial de nvel mais avanado, para determinado
sistema, isso dever ser consignado no prprio Laudo.
10.9
quanto
ao
estado
de
manuteno
geral
do
de
acessibilidade
em
determinados
locais
ou
sistemas,
ser
desenvolvido
ou
modificado
pelo
condomnio/administrao.
9. Observaes quanto responsabilidade de sndicos e administradores no
tocante manuteno de edifcios, consoante a NBR 5674, da ABNT, e
legislaes pertinentes.
Cabe registrar que o relatrio fotogrfico deve ser abundante, contemplando todos
os compartimentos e equipamentos vistoriados, suas falhas e qualidades, pois o
ditado de que uma foto vale mais do que mil palavras mais do que apropriado para
esse tipo de trabalho. Sabendo-se que a Inspeo Predial tambm instrumento de
Neste exemplo, a placa de vidro quebrada de fachada pode ter sido causada por um
dano devido a impacto ou por corroso da esquadria de ferro. As recomendaes
estariam ligadas a estas possveis causas e a classificao da anomalia quanto ao
grau de risco/urgncia seria critica, considerando que partes do vidro da placa
podem cair sobre um transeunte (risco vida, sade)
Neste
caso,
contrariamente
ao
exemplo
anterior,
as
anomalias
esto
Sendo assim, neste exemplo, as anomalias podem ser registradas na mesma foto,
visto que a deteriorao de concreto decorrente da infiltrao da laje, que
conseqncia de uma possvel falha no sistema de impermeabilizao. No
possvel solucionar a deteriorao do concreto, ou seja, realizar a sua recuperao,
sem antes resolver o problema da infiltrao impermeabilizao.
10.12 Responsabilidades
19 RESPONSABILIDADES
10.13 Fluxograma
N1 - ENGENHEIRO
DETERMINAO DO NVEL
N2 - EQUIPE
N3 - EQUIPE E ENSAIOS
TCNICO
ADMINISTRATIVO
MANUTENO
REAS COMUNS
QUESTIONRIO
REAS PRIVATIVAS
EXIGNCIAS DOS USURIOS
TCNICA
VISTORIA
MANUTENO
USO
CRTICO
REGULAR
MNIMO
CRITICIDADE
GUT
FMEA
CLAREZA
ORIENTAES TCNICAS
SIMPLIFICAO
ORDEM DECRESCENTE
TIMA
NORMAL
CLASSIFICAO DA MANUTENO
MNIMA
DEFICIENTE
INEXISTENTE
REGULAR
CLASSIFICAO DO USO
IRREGULAR
SUSTENTABILIDADE
RECOMENDAES GERAIS E DE SUSTENTABILIDADE
ACESSIBILIDADE
ELABORAO DO LAUDO