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Direitos Reais
APONTAMENTOS DE DIREITOS REAIS
INTRODUO
1. ACEPES SUBJECTIVA E OBJECTIVA DA EXPRESSO DIREITOS REAIS
Direitos reais uma expresso utilizada juridicamente em mais de uma acepo.

Num sentido subjectivo identifica uma categoria de direitos subjectivos. Num
sentido objectivo identifica um ramo do direito (objectivo), como diviso do Direito
Civil. Nesta acepo, direitos reais sinnimo de Direito das Coisas.
O Direito das Coisas identifica um ramo de direito que estabelece o regime de
direitos que se referem a coisas.
A favor da expresso, direitos reais em sentido objectivo, sempre se poderia
invocar o facto derivado da sua raiz, tendo presente que, na origem da palavra
reais est o vocbulo latino res, que significa coisa.
Porm, contesta-se a utilizao desta terminologia, quando aplicada a uma diviso
do direito objectivo, uma vez que a sua utilizao se afastaria da nomenclatura
corrente da chamada classificao germnica do Direito Civil. No entanto, este no
ser um argumento decisivo para excluir que as expresses direitos reais ou
direito das coisas, no sejam sinnimas.
Assim, qualquer das expresses no ser isenta de reparos e verifica-se ser corrente
na doutrina portuguesa antiga e moderna o uso dela nos dois sentidos.
Como refere o Professor Oliveira Ascenso nenhuma das expresses, direitos
reais ou direito das coisas, rigorosa, tendo ambas um sentido meramente
convencional, sedimentado pelo uso corrente.
Sem nos afastarmos da prtica tradicional, devemos reservar a expresso direitos
das coisas para identificar o ramo de direito que se ocupa dos direitos reais
subjectivos.
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Instituto Superior de Humanidades e Tecnologias
2. CATEGORIAS DE DIREITOS REAIS
O Direito Civil direito privado e o Direito das Coisas faz parte do direito privado
comum ou geral.
Numa primeira anlise ao Livro III do Cdigo Civil, face aos restantes livros da
parte especial do C.C., detectamos a ausncia de uma parte geral relativa a esta
categoria de direitos (nem o Cdigo fornece qualquer noo desta categoria de
direitos subjectivos).
J o mesmo no se verifica relativamente aos restantes trs livros relativos s
demais modalidades de relaes jurdicas civis. Assim, no que respeita a este ramo
do direito, estamos perante uma dificuldade acrescida na elaborao doutrinal de
uma Teoria Geral dos Direitos Reais.
Numa anlise mais aprofundada e, deixando de lado a matria da posse, pela sua
natureza jurdica ser controvertida e, o direito de propriedade, como direito real por
excelncia, facilmente se apura haver de comum entre as demais figuras reais a
compreendidas, a atribuio ao respectivo titular de poderes de uso ou de fruio
sobre uma coisa.
No Livro III do C.C., encontramos a chamada categoria de direitos reais de gozo.

Mas, os direitos reais no se esgotam nesta categoria. O a. 1539. faz mesmo
contraposio entre direitos reais de gozo e de garantia, sendo esta categoria
pacificamente admitida pela doutrina.
Nos direitos reais de garantia mantm-se (como no Cdigo de Seabra de 1867) a
sistematizao, que se justifica pela ligao especial com os direitos de crdito.
Assim, encontramos esta matria regulada no Livro II do C.C. dedicado ao Direito
das Obrigaes (Cfr. aa. 656. a 761.).
uso consiste no poder de utilizar a prpria coisa para a satisfao das necessidades.
Fruio: este termo implica uma ideia de aproveitamento de bens, ou seja, no poder de retirar da coisa utilidades
que periodicamente se desprendem (Ex: frutos naturais ou civis).
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Mas, para alm destas duas categorias ou modalidades de direitos reais, tambm no
C.C. (para no falar de legislao avulsa) h figuras caracterizadas por terem
eficcia real e, atriburem ao respectivo titular o poder potestativo de, mediante o
seu exerccio, adquirirem certo direito sobre determinada coisa. Estamo-nos a
referir aos direitos reais de aquisio.
Os direitos reais de aquisio tm um tratamento disperso, em funo do seu campo
de aplicao, em vrias partes do C.C.
A sua fonte pode ser legal ou convencional. caso do contrato promessa com
eficcia real e do pacto de preferncia, tambm com eficcia real (cfr. aa. 413. e
421.), e ainda, mltiplos direitos de preferncia legal que tm eficcia real (cfr. aa.
1409. e1535.).
Os direitos reais de aquisio constituem a categoria menos bem definida de direitos
reais.
Face a esta multiplicidade de figuras reais e, face disperso do seu tratamento

jurdico, coloca-se a questo de se saber se faz sentido falar de uma categoria
unitria, Direito Real. A resposta afirmativa, uma vez que, para alm das
diferenas existentes, h algo de comum entre estas vrias categorias de direitos
reais. Todos incidem sobre coisas, envolvendo uma particular afectao das suas
utilidades realizao de interesses de pessoas determinadas. Por outro lado, todos
os direitos reais se apresentam dotados de uma eficcia particular em relao a
terceiros, habitualmente identificada pela eficcia real.
3. DIREITO DAS COISAS COMO RAMO DE DIREITO PRIVADO
O Direito das Coisas o conjunto de normas jurdicas que rege a atribuio das
coisas com eficcia real.
No existindo dvidas de que este ramo de direito direito privado, no nos
podemos esquecer das projeces desta matria jurdica no direito pblico.
Recordemos que, no regime dos direitos reais, se verifica a interferncia de
institutos prprios do direito pblico, como acontece com as expropriaes e a
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requisio. O prprio legislador civil sentiu a necessidade de lhes fazer referncia

especfica (cfr. aa. 1308. e 1310.). Tambm no podemos esquecer das limitaes
ao contedo dos direitos reais decorrentes de razes de interesse pblico (ex: o
caso da requisio de origem militar que permite a utilizao temporria de bens ou
servios, ou produz uma forma de extino de direitos sobre mveis, sempre
mediante indemnizao).
O direito das coisas tem marcada natureza patrimonial e constituem mesmo, ao lado
dos direitos de crdito, uma das mais importantes categorias de direitos patrimoniais.
4. ASSENTO LEGAL DE MATRIA. FONTES DO DIREITO DAS COISAS
O Cdigo Civil, e nele, o seu Livro III, constituem a sede fundamental do regime
dos direitos reais. Porm, nem o C.C. nem o Livro III, constituem as nicas fontes
do direito das coisas, nem contm todo o regime dos direitos reais.
Em primeiro lugar, de mencionar a Constituio da Repblica Portuguesa
enquanto base de todo o sistema jurdico e que contm a mxima proteco
propriedade privada, encontrando-se vigentes normas que respeitam matria dos
direitos reais, como o caso do n. 2 do a.100., preceito que determina a abolio
da enfiteuse e da colnia.
A enfiteuse, era o contrato pelo qual o senhorio de um prdio concedia a outro o
domnio til dele, com reserva do domnio directo. Era o desmembramento do
prdio rstico ou urbano em dois domnios, designados directo e til. Ao
titular do primeiro, d-se o nome de senhorio; ao titular do segundo, d-se o nome
de foreiro ou enfiteuta (cfr. a. 1491.). Enfiteuta ou foreiro , aquele que tem o
domnio til de um prdio, pagando foro ao senhorio directo. A enfiteuse foi abolida
em 1976 pelo DL 195-A e 233/76.
Em 1981 foi introduzido no sistema jurdico portugus um novo tipo de direito real:
direito de habitao peridica, que actualmente se encontra regulado pelo DL 275/
de 5 de Agosto e alterado pelo DL 180/99 de 22 de Maio.
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Refira-se ainda, para alm da Constituio e do Cdigo Civil, as leis especiais como
o Cdigo de Registo Predial, o Cdigo de Propriedade Industrial, etc., tambm so
fontes do Direito das Coisas.
Como j se referiu, o Cdigo Civil no esgota actualmente, ficando longe disso, a

regulamentao das relaes jurdicas reais.
Por exemplo, em matria de direito de propriedade o C.C. apenas se ocupa do que
tem por objecto coisas corpreas (cfr. a. 1302.).
O regime dos direitos que recaem sobre coisas incorpreas, que o C.C. identifica
sob a designao comum de propriedade intelectual (Direitos de Autor/
Propriedade Industrial), encontra-se regulado em importantes diplomas avulsos
como o Cdigo dos Direitos de Autor e dos Direitos Conexos (DL 63/85 de 14/3 j
vrias vezes alterado e, Cdigo Propriedade Industrial ( DL 16/95 de 24 de Janeiro )
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Para alm dos aspectos j referidos, h a salientar vrios diplomas complementares

ao C.C. que integram o regime de vrias divises deste ramo de direito.
No que diz respeito ao Direito das Coisas, o diploma mais importante de todos
sem dvida, o Cdigo de Registo Predial, aprovado pelo DL 224/84 de 6 de Julho,
tendo sofrido sucessivas e mltiplas alteraes.
O Registo Predial refere-se aos factos relativos aos direitos reais que incidem sobre
coisas imveis, em particular sobre os prdios rsticos e urbanos. No que diz
respeito s coisas mveis sujeitas a registo, o regime do seu registo encontra-se,
disperso em diversos diplomas que, regem para cada uma das modalidades de coisas
que integram esta categoria. Com o fim de ultrapassar esta situao foi publicado o
Cdigo do Registo de Bens Mveis, aprovado pelo DL 277/95 de 25 de Outubro.
No que respeita ao objecto do direito de propriedade o C.C., s rege sobre as guas particulares existindo larga
legislao avulsa.
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Porm a sua entrada em vigor est dependente (como resulta do diploma

preambular), da publicao de normas complementares, que ainda no foi feito.
Para alm do Cdigo de Registo Predial e, como diploma complementar, refira-se o

Cdigo de Notariado (aprovado pelo DL 207/95, de 14 de Agosto, e tambm,
objecto de vrias alteraes), que tem um papel importante no regime dos direitos
reais, uma vez que frequente nos negcios relativos a estes direitos, o
cumprimento de formalidades solenes, em que se exige a interveno notarial.
5. CONFRONTO ENTRE OS DIREITOS REAIS E OS DIREITOS DE CRDITO

importante, desde j, demarcar os direitos reais da categoria dos direitos
subjectivos creditrios, com que mantm relevantes relaes.
Desde logo, os direitos reais so direitos sobre uma coisa, enquanto que os direitos
de crdito traduzem-se no direito prestao a efectuar pelo devedor, a qual pode
consistir num dare, facere e non facere.
Caracterstica dos direitos reais a sua eficcia absoluta (cfr. aa. 413., 421.,
1305.), ou seja, os direitos reais so oponveis a toda e qualquer pessoa que, possa
interferir ou entrar em relao com a coisa. O mesmo no se verifica nos direitos de
crdito, que habitualmente so integrados na categoria de direitos relativos, por
contraposio queles.
Os direitos reais so absolutos e de excluso, na medida em que, o respectivo titular

pode op-los s restantes pessoas, impedindo-as de interferir na coisa sobre que
versam. Corresponde-lhes a chamada obrigao passiva universal, que se traduz no
dever que recai sobre as restantes pessoas de no perturbarem o exerccio dos
titulares dos direitos absolutos.
Ao invs, os direitos de crdito so relativos, produzindo efeitos apenas inter partes
(cfr. a. 406. n.2).
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Como corolrio da eficcia absoluta, tem o titular do direito real, o direito de

sequela, ou seja, o direito de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre e fazer
valer o seu direito, reivindicando-a.
Porm, existem excepes a este princpio, desde logo, decorrentes do registo e dos
aa. 243. e 291..
Ainda como consequncia da eficcia absoluta dos direitos reais, refira-se o direito
de prevalncia ou preferncia:
do primeiro adquirente de um direito real (quando se adquire mediante contrato
cfr. a. 408. n.1). Exemplo: A, vende a sua casa a B e, algum tempo depois, vende a
C. De quem a propriedade?
De acordo com este princpio a propriedade de B, uma vez que foi ele que
adquiriu em primeiro lugar o direito real de gozo, mediante contrato (cfr. a. 408.
n.1).
do credor com garantia real, tendo este direito a ser pago com preferncia, no s
sobre os credores comuns (a. 604. n.2), como ainda, sobre qualquer outro credor
que, sobre a mesma coisa tenha obtido, em momento posterior, um novo direito real
de garantia, p. ex., a hipoteca. Exemplo: A para adquirir casa celebra um contrato de
emprstimo com o Banco X constituindo-se uma hipoteca sobre a mesma. Se A.
pretender contrair outro emprstimo noutro Banco Y, este poder constituir outra
hipoteca para garantia de pagamento desta outra dvida de A. Caso A no cumpra o
pagamento das dvidas, qualquer dos Bancos pode exigir o pagamento das mesmas,
custa da venda da casa hipotecada. Porm, o Banco X tem prevalncia para ser
pago em primeiro lugar, dado o seu direito real de garantia ser anterior,
independentemente de o dinheiro chegar ou no para pagar ao Banco Y.
Conclui-se que o direito real, quer de gozo quer de garantia, que primeiro se tenha
constitudo prevalece sobre o posterior, que seja incompatvel.
O princpio em anlise admite excepes que a seguir se indicam: se a lei fizer
depender de registo a eficcia do direito real em relao a terceiro, o direito que
prevalece o primeiramente registado e no o primeiramente constitudo. Est ideia
no se aplicaria ao caso da hipoteca, uma vez que, juridicamente esta s existe
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depois de registada, pois neste caso, o registo tem eficcia constitutiva entre as
prprias partes e, ao mesmo tempo, eficcia em relao a terceiros.
Mas apontemos mais traos distintivos entre os direitos reais e os direitos de

crdito: os direitos reais como direitos absolutos que so, podem ser ofendidos por
qualquer pessoa. J quanto aos direitos de crditos, os mesmos s podem ser
ofendidos pelo devedor ou devedores.
Os direitos reais de gozo podem constituir-se por usucapio e, habitualmente,

constituem relaes duradouras ou, at de carcter perptuo. Os direitos de crdito
constituem relaes transitrias ou, de curta durao. Em princpio, a obrigao
nasce para se extinguir no mais curto espao de tempo.
As obrigaes extinguem-se com o seu exerccio, diferentemente, o uso no pe

termo aos direitos reais, antes os vivificam.
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TTULO I
DOS DIREITOS REAIS EM GERAL
1. NOO DE DIREITO REAL

1.1. Teoria clssica e Teoria moderna ou personalista
O debate sobre a noo de direito real uma questo dogmtica que ocupa a
doutrina h longo perodo de tempo. Assim, iremos estudar as orientaes mais
importantes, nomeadamente as assumidas pela doutrina portuguesa quanto noo
de Direito Real.
Segundo uma concepo que se pode designar por clssica, o direito real
entendido como um poder directo e imediato sobre uma coisa (certa e determinada).
Esta teoria ou concepo desprezava o conceito de relao jurdica tal como hoje a
caracterizamos com todos os seus elementos - (sujeito, objecto facto e garantia). Ao
dizer-se poder directo est implcita a ideia de domnio ou de senhorio sobre certa
coisa. J poder imediato significa a faculdade, atribuda ao titular do direito, de
aproveitar das utilidades da coisa sem ser necessria a colaborao de outros, como
se verifica nos direitos de crdito, em que ao credor assiste o direito de exigir do
devedor a realizao da prestao (cfr. a. 397.).
Esta concepo reala a posio da coisa como objecto do direito, deixando
transparecer, a ideia da existncia de relao entre o titular do direito e a coisa.
Refira-se porm que, os direitos reais, como no que respeita a todos os direitos
subjectivos, envolvem uma relao entre pessoas e no com coisas ou com uma
coisa certa e determinada.
concepo clssica contrape-se outra, dita moderna ou personalista, que constri

a noo de direitos reais, partindo da ideia de relao jurdica. Esta teoria tambm
designada por obrigacionista e define o direito real como o poder que tem o seu
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titular de excluir todas as pessoas de qualquer ingerncia na coisa, incompatvel

com o seu direito.
De acordo com esta teoria, existe um vnculo pessoal entre o titular do direito real e
todas as pessoas (sujeito passivo) que tm a obrigao de se abster de violar ou
perturbar o titular do direito (obrigao negativa). Recordemos, que nos direitos de
crdito, o dever de prestar recai sobre um sujeito certo e determinado ou
determinveis.
Os crticos de ambas as doutrinas consideram que nenhuma destas teorias est

errada e que as mesmas no so entre si incompatveis, porm ambas so
insuficientes. Por este motivo, as vrias doutrinas eclcticas procuram construir uma
teoria do direito real que concilie a doutrina clssica com a personalista. Embora
existam autores a entenderem que as duas concepes se completam, e a aceitarem
a existncia de uma teoria mista, que concebe o direito real como o poder directo e
imediato sobre uma coisa certa e determinada com eficcia erga omnes, isto ,
oponvel a toda e qualquer pessoa que possa interferir com a coisa. Iremos referir
sucintamente, a posio das doutrinas eclcticas para melhor compreenso desta
matria.
1.2. Doutrinas eclcticas
Escola de Lisboa (Prof. Oliveira Ascenso e Menezes Cordeiro):

O direito real um direito absoluto inerente a uma coisa e funcionalmente dirigida
afectao dessa coisa aos fins do sujeito.
Escola de Coimbra (Prof. Mota Pinto):

No direito real existe um lado interno e um lado externo. O lado externo a
obrigao intersubjectiva o poder de exigir dos outros a obrigao passiva
universal. No direito real a intersubjectividade estabelecida entre o titular do
direito e todos os outros, enquanto que, nas obrigaes, ela se estabelece apenas
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entre o credor e o devedor. O lado interno constitudo pelos poderes que o titular
est legitimado a exercer sobre a coisa, objecto do direito.
2. PRINCPIOS CARACTERSTICOS DOS DIREITOS REAIS
2.1. Princpio da actualidade e Princpio da determinao ou individualizao

2.2. Princpio da totalidade
2.3. Princpio da permanncia
2.4. Princpio da compatibilidade
2.5. Princpio da elasticidade
2.6. Princpio da tipicidade e numerus clausus
2.7. Princpio da consensualidade ou consentimento
2.8. Princpio da inerncia do direito real
2.9. Princpio da publicidade
2.1. Princpio da actualidade e Princpio da determinao ou individualizao
O objecto do direito real tem que ser uma coisa certa e determinada, e como tal,
existente, ou seja, tem de existir, ser certo e determinado no momento da
constituio ou da aquisio do direito.
Por contraposio, nos direitos de crdito a prestao pode respeitar a coisas
genricas, ou seja, individualizadas apenas pelo seu tipo ou gnero e quantidade, s
se tornando necessrio a sua determinao no momento do cumprimento.
Em suma, para se poder exercer um poder directo e imediato sobre uma coisa, esta
tem de existir materialmente, no sendo suficiente que a coisa seja eventual ou
futura, ao contrrio do que acontece nos direitos de credito (cfr. a. 408. n.2).
A existncia deste princpio tem como consequncia no se poder exercer um poder
directo e imediato sobre uma coisa que ainda no existe e consequentemente, se a
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coisa sobre a qual incide um direito real se destruir ou perecer, extinguem-se de

imediato os direitos reais a ela inerentes (cfr. a. 1476., n. 1 al. d), entre outros).
Os direitos reais e os negcios com eficcia real tm de incidir sobre uma coisa
certa e determinada (individualizada). Exemplo: A quer adquirir uma casa x na Rua
y em Lisboa descrita sob o n. tal. Deste princpio se conclui e, como anteriormente
j foi referido, que no podem ser constitudos direitos reais sobre coisas genricas,
ao contrrio do que sucede nos direitos de crdito (cfr. a. 539.). Este princpio
resulta do a. 408. n.2, que estabelece que at determinao da coisa, os contratos
tm eficcia meramente obrigacional e no real.
2.2. Princpio da totalidade
Duvidosa esta caracterstica, segundo a qual, o direito real afecta a totalidade da

coisa que tem por objecto.
Os autores que defendem a existncia deste princpio, consideram que os direitos
reais, como exclusivos que so, ho-de incidir sobre a totalidade do objecto.
Porm, o direito do condmino, refere-se na propriedade horizontal, sua fraco e,
no necessariamente, a todas as partes comuns do edifcio (cfr. a. 1421., n.3) sem,
que isto ponha em causa, o carcter real do direito.
Estamos assim, perante uma caracterstica tendencial e, no essencial, dos direitos
reais, a qual explica que, em regra, eles se estendem s coisas que no seu objecto se
incorporem ou, a ela sejam unidas.
Por outro lado, refira-se que, nada impede a constituio de direitos reais sob partes
de uma coisa. Por exemplo: hipoteca (cfr. a. 688.), propriedade horizontal (cfr. a.
1414.), direito de superfcie (cfr. a. 1524.) e direito de uso e habitao (cfr. a.
1489.).
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2.3. Princpio da permanncia
Esta caracterstica no pode ser entendida de forma absoluta. A ideia de

perpetuidade dos direitos incorrecta, uma vez que h direitos reais que, por
natureza, so temporrios como o caso do usufruto e do uso e habitao (cfr. a.
1439. a 1490.).
Se com este princpio se visou significar que, os direitos reais no se extinguem
pelo seu exerccio, sempre se dir que, esta nota no especfica destes direitos,
uma vez que, pode tambm verificar-se nas obrigaes de non facere. Acresce que,
h direitos reais que se extinguem pelo seu exerccio, sendo esta, a regra dos
direitos reais de garantia e de aquisio.
2.4. Princpio da compatibilidade
Significa este princpio que, os direitos reais devem ser compatveis entre si e que,
portanto, no se excluam uns aos outros. Resulta do que ficou dito que, no
possvel existirem dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa ou, dois direitos
de uso, uma vez que so direitos que conferem exactamente as mesmas faculdades a
pessoas diferentes (tm o mesmo contedo) sendo por isso incompatveis.
Porm, j possvel, existirem dois direitos de contedo diferente, como o caso de
um direito de propriedade e um direito de usufruto, ou um direito real de gozo a
propriedade e, um direito real de garantia a hipoteca.
2.5. Princpio de elasticidade
De acordo com este princpio, o direito real tem a caracterstica de ser elstico, isto
, tem a capacidade de comprimir-se ou distender-se consoante exista sobre ele um
outro direito real, cuja existncia determina que os poderes incompatveis com este
segundo direito real fiquem inactivos.
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O direito de propriedade o direito real por excelncia, o direito real pleno. E os

vrios direitos reais foram como que recortados do direito de propriedade. Ora,
quando sobre a mesma coisa que propriedade de algum, constitudo a favor de
outrm, um direito real menor, aquele fica esvaziado de parte do seu contedo,
limitando o direito de propriedade.
O direito real menor aquele que tem um contedo diferente do direito de

propriedade, mas com ele compatvel. o caso, de ser constitudo a favor de
algum, um direito de usufruto sobre uma coisa, tendo este, o poder de usar e fruir,
sendo que estes poderes foram retirados ao, agora, nu proprietrio. Mas, mal se
extinga o direito real menor que constitui factor de compresso, o contedo do
direito de propriedade retoma a sua forma inicial.
2.6. Princpio da tipicidade ou numerus clausus
Um dos instrumentos de que o direito se socorre na regulamentao da vida

econmica-social o da fixao de certas categorias jurdicas, que ele prprio
delimita, de modo directo ou indirecto. Por exemplo, a compra e venda, o
testamento, o direito de propriedade, etc.
No direito das obrigaes a fixao das categorias jurdicas no assume carcter

taxativo ou exclusivo, por isso, podem os particulares criar outras que melhor
entendam assegurar os seus interesses (cfr. a. 405.).
Existem outras reas ou ramos em que a regulamentao jurdica de certas matrias

se faz mediante o recurso a categorias exclusivas. Quando assim acontece, apenas
as realidades que neles se enquadram so juridicamente atendveis.
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No sistema jurdico portugus, encontramos este modelo no direito criminal, quanto

aos factos que so considerados crimes, e no direito das coisas, quanto s situaes
reais.
Significa isto, que o direito s aplica o regime das situaes jurdicas reais s que se
enquadram em alguma categoria que ele caracteriza.
De acordo com o princpio da tipicidade, s so admissveis os direitos

expressamente previstos na lei e, pela forma nela regulada, ou seja, quanto ao
contedo do direito real legalmente previsto, no podem as partes fixar-lhe outro
contedo, no tm como nas obrigaes, liberdade negocial. Exemplo: o direito de
propriedade confere o poder de usar, fruir e dispor. Caso A, venda a B uma casa,
no pode estipular, ainda que de comum acordo, que o poder de fruir no
transmitido com o direito de propriedade. Mas, caso exista uma clusula nesse
sentido, a mesma teria eficcia meramente obrigacional, por fora do a. 1306., isto
, B ficaria vinculado perante A, a cumprir a obrigao a que se vinculou de non
facere. Porm, caso B no cumpra essa promessa por ter arrendado a C, A teria
incumprido uma obrigao e, em consequncia, poderia ficar obrigado a indemnizar
B, pelo incumprimento.
Em concluso, as partes tm de limitar-se aos direitos reais identificados na lei e tal
qual ela os define, no alterando nem o nome nem o contedo (cfr. a. 1305.).
Refira-se ainda que, tipicidade significa que os direitos reais tm por fonte exclusiva
a lei, no vigorando o disposto no a. 405..
Por numerus clausus entenda-se, que o nmero de tipos de direitos reais, so s
aqueles que se encontram definidos na lei. O numerus clausus , pois, uma
consequncia do princpio da tipicidade.
2.7. Princpio do consensualismo ou consentimento
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Este princpio encontra-se ligado fundamentalmente transmisso convencional dos

direitos reais. Estabelecido no direito francs, esta tese foi acolhida pelo nosso
Cdigo Civil no a. 408., disposio que se aplica exclusivamente aquisio
derivada, seja ela constitutiva ou translativa. Decorre do a. 408. n. 1 que, para se
constituir ou transferir um direito real, basta o acordo entre as partes
consagrando-se o chamado sistema do ttulo (justa causa).
Assim, se atravs do contrato de compra e venda ou de doao se transmite a
propriedade (de forma imediata e instantnea), aquele contrato o ttulo de
aquisio do direito real, ou seja, a razo ou fundamento jurdico da aquisio,
sendo suficiente esse ttulo para produzir o efeito real.
Os contratos acima referidos, no constituem os nicos ttulos (justa causa)
possveis. A constituio de usufruto ou o direito de uso tambm so exemplos.
Daqui resulta, que no necessrio qualquer acto de entrega ou outra formalidade
(como por ex: o registo), para se adquirir o direito real.
Este princpio est intimamente ligado com o princpio de causalidade, uma vez
que, se verdade que suficiente a existncia do ttulo para que o direito real se
transmita ou, se constitua, tambm verdade que o ttulo tem que ser justo, isto , a
causa de aquisio tem de ser vlida. Por isso, se o contrato nulo ou anulvel,
verifica-se a no produo do efeito real ( cfr. aa. 875., 220., entre outros). Se o
contrato nulo, no se transmitiu a propriedade do transmitente para o adquirente.
2.8. Princpio da inerncia do direito real
Para o Prof. Penha Gonalves, o que de mais caracterstico existe no direito real, a
inerncia entre o direito e o seu objecto.
Como conceito, esta inerncia tem consagrao legal na alnea d) do n.1 do a.

204.. Exemplo: A e B possuem dois prdios contguos, sendo o prdio de A, um
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prdio encravado e, necessitando este de atravessar o prdio de B para atingir a

estrada que a passa. Para obter tal passagem A, pode fazer uma de duas coisas:
celebra com B, um contrato de passagem pelo qual este lhe concede o direito de
atravessar o seu prdio. A, fica assim, com um direito contratual de passagem.
Imaginemos agora, que B vende o seu prdio a C. Neste caso, C no fica obrigado
perante A, a cumprir o contrato de passagem que este havia celebrado com B, o que
significa que A perde o seu direito contratual de passagem.
ou constitui um direito real de passagem a chamada servido de passagem,
adquirindo o direito de passagem. Neste caso, se B vender o seu prdio a C, o
direito de passagem de A manter-se- sempre, porque o direito real um direito
inerente coisa.
O direito real de passagem pode, assim, ser sempre imposto, independentemente das
relaes jurdicas sobre o prdio, ou seja, o prdio pode ser vendido, arrendado, que
ainda assim, o direito de passagem persistir.
A inerncia um nexo de intima ligao entre o direito e a coisa, podendo mesmo

afirmar-se que o direito se torna inseparvel da coisa que seu objecto. Na verdade,
o seu titular pode opor o seu direito a todos, perseguindo a coisa consistindo
nisto a chamada sequela, e ainda, devido inerncia, o direito sofre todas as
vicissitudes de coisa.
So corolrios da inerncia:
a inseparabilidade do direito em relao coisa;
oponibilidade erga omnes;
repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa (sequela).
A inseparabilidade do direito em relao coisa significa que o direito no se

desanexa do objecto. O direito nasce, vive e extingue-se com o objecto a que se
encontra ligado. Exemplo: A, proprietrio da quinta X, concede o seu usufruto a B,
em termos vitalcios. Entretanto, A prope a B que passe a ter o usufruto da quinta
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Y em lugar do usufruto da quinta X. Caso B aceite a sugesto de A, e se, este ltimo

um dia vender a quinta Y a C, B no poder opor o seu direito de usufruto, j que o
mesmo no existe. O seu direito sobre a quinta X e o direito no pode separar-se
da coisa.
A oponibilidade erga omnes, consiste na faculdade que o titular de um direito real

tem de, o poder invocar eficazmente contra terceiros. No contra toda e qualquer
pessoa indiscriminadamente, mas apenas contra toda e qualquer pessoa em
condies de violar o direito, quer essa pessoa tenha somente a inteno ou, j o
esteja a violar.
Muitos autores, actualmente, reconhecem que a sequela no mais do que uma
manifestao particular da oponibilidade erga omnes do direito real. A manifestao
da oponibilidade nos direitos reais de gozo verifica-se na aco de reivindicao
(cfr. a. 1311.).
Nos direitos reais de garantia, a oponibilidade manifesta-se pela aco de execuo,
uma vez que o titular do direito tem o poder de executar o bem, onde quer que ele se
encontre, fazendo-se pagar pelo valor da execuo.
Relativamente aos direitos reais de aquisio a manifestao da oponibilidade
verifica-se atravs da aco de preferncia.
Exemplos para melhor compreenso da importncia da oponibilidade:
1. A vende um imvel a B e posteriormente vende a C. B o proprietrio do imvel

e. portanto, o seu direito oponvel a terceiros que violem o mesmo. Em princpio,
a posio de B, inatacvel dado a venda a C ser nula, como venda de bem alheio
(cfr. a. 892.).
2. A vende um imvel a B, que no regista e posteriormente vende a C que regista.

Neste caso, a situao torna-se complicada j que verificados os requisitos dos
aa. 291. e 17. do Cdigo de Registo Predial, a posio de C inatacvel o
imvel pertence-lhe.
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Direitos Reais
No se admitindo a existncia de direitos reais inoponveis, entender-se- que o

registo feito por C funciona como condio resolutiva do negcio celebrado entre A
e B. Resolvido o contrato, o direito de propriedade regressa titularidade de A e
como tal C, adquire o seu direito por aquisio derivada (cfr. ainda a. 6. do Cdigo
de Registo Predial).
3. A confiou a B certa coisa mvel, no sujeita a registo. Posteriormente, B vende a

coisa a C que a comprou de boa f, ou seja, desconhecendo que o bem pertencia a
A.
De acordo com o nosso ordenamento jurdico, a tutela de terceiros adquirentes de
boa f, s assegurada quando se trate de direitos reais sobre coisas imveis ou
mveis registveis, e mesmo assim, s dentro dos limites dos aa. 291. e 17. do
Cdigo de Registo Predial.
A nica coisa que C tem a seu favor, a presuno da titularidade do direito cfr.
a. 1268.. Porm, esta presuno legal ilidvel pelo proprietrio A, que pode
intentar uma aco de reivindicao e, se conseguir provar que C obteve a coisa, a
non domini, esta, ser-lhe- restituda.
Esta soluo, est de acordo com a regra nemo plus iuris (ningum pode transmitir
mais do que aquilo que tem) e, consagra a prevalncia do direito do titular
verdadeiro sobre a titularidade aparente do possuidor, sem embargo da sua boa f.
A repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa.

O perecimento total da coisa provoca a extino do direito real, j que um dos
pressupostos de um direito real a existncia da coisa. Por outro lado, o direito real
pode alterar-se, caso seja alterado o regime a que a coisa est submetida. Assim, se
A resolve transformar um edifcio de 6 andares em propriedade horizontal, deixa de
haver um direito de propriedade sobre o edifcio de 6 andares, para passarem a
existir vrios direitos de propriedade.
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2.9. Princpio da Publicidade
Com j foi referido, o direito real um direito com eficcia absoluta e, por isso
necessrio que os terceiros saibam da sua existncia para no direito no
interferirem, cumprindo deste modo dever de absteno.
Para que seja possvel a todos os sujeitos de obrigao passiva universal
conhecerem a existncia dos direitos reais e igualmente para segurana do comrcio
jurdico (em que se tutela a posio destes terceiros), necessrio dar publicidade
existncia desses direitos. Repara-se que o desconhecimento da real situao das
coisas pode afectar terceiros, no que respeita s consequncias dos negcios que,
em relao a elas se venham a praticar, contribuindo a publicidade dos actos para
estes mesmos terceiros respeitarem esta situao.
Mas, esta publicidade no constitui requisito de validade do direito real, que foi
validamente constitudo, por mero efeito do contrato, apenas vlido inter partes.
Porm, este requisito condio de eficcia relativamente a terceiros. A publicidade
conseguida atravs do registo das coisas imveis (Registo Predial) e das coisas
mveis de considervel valor (como os avies, helicptero, automveis, quotas de
sociedade). Por exemplo: se A e B celebrarem contrato de compra e venda
(mediante escritura), B comprador torna-se proprietrio do bem. Porm, este
negcio apenas tem eficcia entre A e B (cfr. aa. 406. e 408. n.1). Embora, para
que B se torne proprietrio, no seja necessrio proceder ao registo, dever faz-lo,
sob pena de colocar em risco o prprio direito.
A relevncia econmica, social e jurdica da publicidade, neste sector, como em
outros, levou o Estado a intervir e, a organizar servios pblicos, especialmente
encarregados de a promover e organizar sistematicamente.
Em Portugal, a publicidade est h muito confiada s Conservatrias, que so
servios pblicos com competncia especializada em funo das matrias e das
categorias de coisas a que a publicidade respeita.
Quanto nossa cadeira, interferem a Conservatria do Registo Predial e as
Conservatrias do Registo de Bens Mveis, ainda pendente de regulamentao.
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Direitos Reais
Podemos encontrar duas modalidades de publicidade: a provocada e a expontnea.
Na realidade, h uma srie de comportamentos humanos que pela sua

repetitividade e tipicidade social, implicam, por si mesmos, a revelao e
publicitao de certas realidades sociais e jurdicas. Da que, a adopo de certos
comportamentos possam envolver, a produo de certas consequncias no mundo
do direito. Por exemplo, as relaes estabelecidas entre pessoas que vivem
maritalmente ou, a relao entre pais e filhos, assumem uma certa feio ou,
maneira de ser tipicidade social.
Ora, se algum adopta em relao pessoa do sexo oposto com quem vive ou,
em relao a um menor, com regularidade certos comportamentos, que integram
a chamada posse de estado, natural que da se retirem consequncias quanto
existncia, entre essas pessoas, de uma relao matrimonial ou de filiao.
No plano dos direitos reais, algo de semelhante se passa. Em regra, o
proprietrio dos bens quem adopta em relao a eles os comportamentos,
correspondentes ao seu uso e fruio, fazendo-o, em regra, vista de todos, sem
reservas ou reparos de qualquer outra pessoa. Compreende-se por isso que se
veja naquele comportamento, o sinal exterior de propriedade e que, a partir da,
se lhe d relevncia na atribuio ou reconhecimento da titularidade do
correspondente direito. De facto, resulta desses comportamentos a publicidade
que se designa por expontnea.
Contrape-se a esta publicidade, outra, designada por provocada, que deriva de

uma actuao intencionalmente dirigida a dar a conhecer a terceiros uma certa
situao jurdica. Actualmente, essa publicidade faz-se mediante inscrio no
registo de certos factos em livros ou registo prprios que so guardados ou
conservados, por um servio publico.
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2.9.1. Publicidade Registal

Noes gerais
Nos termos do a. 1. do C.R.Predial, a funo essencial do registo predial a de:

dar publicidade situao jurdica dos prdios. Atravs desta funo, realiza-se o
fim a que o registo predial est votado: a segurana do comrcio imobilirio.
A lei do registo s se refere a prdios, compreendendo os rsticos e urbanos, e no a

todas as coisas mveis, abrangidas na enumerao do a. 204.. Porm, refira-se, que
a partir dos actos de registo relativos a prdios, se consegue saber e estabelecer a
situao jurdica das demais coisas imveis, uma vez que estas mantm sempre uma
ligao com um prdio, seja rstico ou urbano.
A publicidade da situao jurdica das coisas, organizado pelo Estado,

relativamente recente, datando do segundo quartel do sc. XIX. O primeiro Cdigo
de Registo Predial verdadeiramente merecedor deste nome, surgiu com a publicao
do D/L n. 42545 de 8 de Outubro de 1959, revogado em 1967, sendo publicado
outro Cdigo, aprovado pelo D/L n. 47611 de 28 de Maro de 1967.
O actual Cdigo, foi j objecto de alteraes, algumas importantes introduzidas

pelos seguintes diplomas : D/L n. 355/85 de 2 de Setembro; D/L n. 60/90 de 14 de
Fevereiro; D/L n. 80/92 de 7 de Maio; D/L n. 30/93 de 12 de Fevereiro; D/L n.
255/93 de 15 de Julho; D/L n. 227/94 de 8 de Setembro; D/L n. 267/94 de 25 de
Outubro; D/L n. 67/96 de 31 de Maio; D/L n. 375-A/99 de 20 de Setembro; D/L
n. 533/99 de 11 de Dezembro e D/L n. 273/2001 de 13 de Outubro.
2.9.2. Caractersticas Gerais do Sistema de Registo Predial Portugus
O sistema de registo predial portugus tem como caractersticas, entre outras, ser
um sistema de natureza pblico e real.
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Direitos Reais
O carcter pblico revela-se, desde logo, na circunstncia de o Registo Predial estar

a cargo de servios pblicos Conservatria do Registo Predial. Estas dependem,
por sua vez, de um servio central comum, a Direco Geral de Registos e
Notariado, integrado na orgnica do Ministrio da Justia.
E o carcter real e no pessoal, verifica-se na circunstncia de assentar num acto de

registo que respeita a prdios em si mesmos e, no s pessoas que sejam titulares de
direitos que os tenham por objecto.
Os registos que assumem grande relevncia na nossa ordem jurdica so:

o registo predial;
o registo comercial;
o registo de propriedade automvel;
o registo de propriedade intelectual e,
o registo de propriedade industrial
O registo predial assume uma particular relevncia, dado que as suas normas
aplicam-se subsidiariamente aos diplomas reguladores de cada um dos restantes
registos.
2.9.3. Princpios do Registo Predial
a) Princpio da Instncia
Este princpio encontra-se previsto no a. 41. do C.R.Predial e significa que, salvo

nos casos previstos na lei, o registo deve ser pedido pelos interessados.
Decorre deste princpio que os servios esto disposio dos interessados, mas a
estes cabe a iniciativa de requerer os registos que lhes convenham, vigorando assim
um princpio equivalente ao que rege em direito processual civil.
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Cabe, em suma, o impulso inicial de registo s partes, o que se faz mediante o

preenchimento e apresentao de um impresso de modelo aprovado (requisio),
acompanhada dos suportes documentais necessrios a cada acto de registo.
O Cdigo de Registo Predial Portugus no estabelece, em caso algum, a

obrigatoriedade do registo, sendo neste domnio elucidativo que, o facto de a sua
falta no configurar qualquer transgresso, nem se estabelecer para ele qualquer
sano podendo, no entanto, afirmar-se uma obrigatoriedade indirecta.
Assim, no ser adequado falar-se de dever de registar mas apenas em nus, sendo
que, a no observncia do nus de registo, acarreta consequncias indesejveis para
o interessado no registo, ou a ele desfavorveis.
Sem prejuzo do princpio da instncia, a lei prev vrios casos particulares de
registo oficioso, isto , por iniciativa do Conservador (cfr. aa. 92. n.5, 97., 98.
n.3 e 100. n.3).
b) Princpio da legalidade
Este princpio decorre, desde logo, do carcter pblico do registo, numa das suas
manifestaes. Na verdade, tanto o Conservador como os demais servidores das
Conservatrias,
funcionrios
pblicos,
todos
eles
esto
nessa
qualidade
subordinados lei que devem respeitar. Por esta simples razo, j aqui domina uma
ideia de legalidade. Contudo, o princpio em anlise, tem alcance mais vasto e que
decorre do a. 68. do C.R.P.
A este princpio pode ser-lhe atribudo um contedo formal ou substancial. No

primeiro caso, significa que cabe aos funcionrios do registo verificarem a
regularidade formal dos actos apresentados a registo e a legitimidade dos
respectivos requerentes. No segundo caso, vai-se mais longe, impondo tambm ao
Conservador a obrigao de se pronunciar sobre a viabilidade do pedido de registo,
tomando em conta a sua validade substancial dos actos a registar, assemelhando-se
a sua funo do juiz.
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Direitos Reais
A actividade fiscalizadora do Conservador implica a apreciao dos seguintes

aspectos:
identidade entre o prdio a que se refere o acto a registar e a correspondente
descrio;
legitimidade dos interessados;
regularidade formal dos ttulos referentes aos actos a registar e a
validade substancial dos mesmos actos.
Relativamente ao ltimo ponto, exige-se uma observao complementar.

entendimento corrente na doutrina que o poder do conservador restringe-se nesta
matria, aos casos de nulidade, sendo vrias as razes que impedem que a sua
apreciao se alargue aos actos anulveis. Desde logo, porque os actos anulveis
produzem os seus efeitos enquanto no sejam invalidados (cfr. a. 287. n.1).
Assim, no seria razovel atribuir ao conservador um poder que iria colocar em
causa a eficcia do acto, num campo que deixado disponibilidade de certas
pessoas.
Por outro lado, uma vez que este tipo de invalidade no do conhecimento oficioso
do tribunal, permitir-se a interferncia do conservador nesta matria, seria atribuirlhe poderes mais amplos do que os reconhecidos ao poder judicial.
No entanto, quando a anulabilidade resulte de falta de consentimento de outrem ou,
de consentimento do tribunal, impe o a. 92. al. e) do C.R.Predial, a realizao do
registo como provisrio por natureza. O mesmo regime vale para os actos
praticados pelo gestor ou representante sem poderes enquanto no forem ratificados
(cfr. al. f) do a. supra citado). Em qualquer outro caso no pode o conservador
recusar o registo.
O princpio da legalidade devia conduzir, sempre que o registo se mostrasse

invivel, sua recusa. Mas, dado que este regime poderia acarretar graves
inconvenientes para os interessados, em alternativa figura da recusa do registo,
surge a do registo provisrio por dvidas. S nos casos mais graves e enumerados
no a. 69. do C.R.Predial, o registo deve ser recusado.
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Os meios de impugnao das decises do conservador podem revestir carcter

gracioso ou contencioso.
A impugnao graciosa, possibilita a reclamao para o prprio conservador (cfr. a.
140. do C.R.P.) e o recurso hierrquico para o Director-Geral dos Registos e
Notariado (cfr. a. 142. do C.R.P.) e, que tem lugar, no caso de a reclamao ser
indeferida.
Se a pretenso do interessado no for atendida pelos meios graciosos, o mesmo
ainda se pode socorrer da via contenciosa que consiste no recurso para o tribunal de
comarca (cfr. a.145. do C.R.P.).
Para alm destes meios, o interessado dispe ainda de outros meios, destinados
reparao dos danos que, a conduta do conservador lhe tenha causado, por fora do
a. 153. do C.R.P., efectivando a responsabilidade criminal e civil em que este
incorre.
c) Princpio da prioridade ou prevalncia
De acordo com o a. 6. do C.R.P., o direito em primeiro lugar inscrito prevalece

sobre os que se seguirem em data.
Caso os registos sejam da mesma data, a prioridade determinada pelo nmero de
ordem das apresentaes.
O princpio em anlise s admite uma excepo em matria de hipoteca. As
hipotecas inscritas na mesma data, concorrem entre si, na proporo dos crditos
que cada uma delas garante.
Saliente-se que o registo provisrio quando convertido em definitivo, conserva a

prioridade que tinha como provisrio, ou seja, a prioridade do registo determinada
segundo os critrios do n 1 do a. 6. Esta disposio demonstra, s por si, a
importncia da provisoriedade do registo, como alternativa sua recusa. O registo
provisrio que no seja renovado ou convertido em definitivo dentro do prazo da
sua vigncia (6 meses), caduca.
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Direitos Reais
d) Princpio do trato sucessivo
O princpio do trato sucessivo, previsto no a. 34. do C.R.P., tem como objectivo

reconstituir ou estabelecer uma cadeia ininterrupta dos sucessivos titulares do
direito. Estabelecendo-se esta cadeia, fcil conhecer toda a histria jurdica de um
imvel, consultando os registos.
Quando, ao longo da cadeia dos sucessivos actos de transmisso, existe algum que
no regista, d-se aquilo a que se chama de quebra do registo:
1912--------B regista
1942--------C no regista
1968--------D no regista
1989--------E pretende registar.
Deslocando-se Conservatria para registar a sua aquisio, E, constata haver um

hiato no registo, ou seja, o ltimo registo de que h conhecimento data de 1912 e
encontra-se em nome de B. Neste caso, o Conservador vai exigir a E a justificao
das sucessivas alienaes que culminaram no contrato pelo qual B adquiriu de A.
Existem duas formas de reatar o trato sucessivo: atravs de justificao notarial,
tentando obter junto dos notrios as sucessivas escrituras de compra e venda,
habilitao de herdeiros, partilha etc. ou, atravs de justificao judicial pedindo ao
tribunal que faa a respectiva reconstituio.
Com efeito, o a. 9. vem permitir dar soluo aos problemas colocados pelo
princpio do trato sucessivo, no que diz respeito aos imveis que vo sendo
alienados aps a entrada em vigor do Cdigo de Registo Predial.
e) Princpio da legitimao
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De acordo com o a. 9. do C.R.P., o titular de um imvel no pode alien-lo nem

constituir encargos sobre ele, mediante escritura pblica se esse imvel no estiver
devidamente registado.
Note-se que, o a. 9. do C.R.P., no se dirige ao titular dos imveis, mas sim aos
notrios, pois a estes que compete cumprir o preceito, ou seja, no realizar a
escritura se no for apresentada Certido do Registo. O notrio que o fizer ser
objecto de sano disciplinar, sendo que as partes no sofrem qualquer sano.
Este princpio traduz um outro, o princpio de obrigatoriedade indirecta, segundo o

qual ningum obrigado a registar um imvel, mas se quiser alien-lo ou constituir
encargos sobre ele, ter forosamente que o registar. No h, portanto, qualquer
sano para quem no registar, mas uma forte limitao.
2.9.4. Actos do Registo, trmites processuais e prova de registo
So trs as modalidades de actos de registo, propriamente ditos, atendendo ao seu

contedo e sua funo: a descrio, a inscrio e os averbamentos.
A descrio o acto de registo dirigido identificao fsica, econmica e fiscal de

cada prdio (cfr. a. 79. n.1 do C.R.P.). As descries so dependentes, em geral,
de uma inscrio ou de um averbamento cfr. a. 80. n.1 do C.R.P.
Os averbamentos s descries (acto complementar), servem para alterar, completar
ou rectificar os elementos delas constantes, ampliar ou inutilizar, em virtude de
circunstncias supervenientes. Os averbamentos tm um nmero privativo e devem
ter tambm o nmero e data da apresentao quando dela depender (cfr. aa. 88. n.1
e 89. do C.R.P.).
Diversa a finalidade da inscrio. Esta o acto de registo que vai revelar a
situao jurdica dos prdios descritos, consistindo num extracto dos factos jurdicos
relativos a cada prdio. A identificao da inscrio faz-se mediante uma letra,
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Direitos Reais
seguida do nmero de ordem correspondente e o nmero e data da apresentao,

elementos que devem constar do correspondente extracto.
semelhana do que passa com as descries, os averbamentos s inscries
servem para completar, restringir ou actualizar uma inscrio j existente, devendo
ser lanados na inscrio a que respeitam (cfr. a. 100. n.1 e n. 4 do C.R.P.).
A existncia do registo prova-se por meio de ttulos de registo, certides, fotocpias

e notas de registo. Uma vez efectuado o registo, dos factos legalmente sujeitos a ele,
os mesmos sero oponveis a terceiros, depois da data do respectivo registo (cfr. a.
6. do C.R.P.).
O a. 7. do C.R.P., estabelece duas presunes: a de que o direito existe tal como o

registo o revela e a de que o direito pertence a quem est inscrito como seu titular.
Estas presunes, so presunes legais, ilidveis.
3. CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS
3.1. Direito Real Pleno e Direitos Reais Limitados
O critrio de distino entre direitos reais plenos e direitos reais limitados ou

menores, a extenso dos poderes que os direitos reais atribuem ao seu titular, ou
seja, existem direitos reais que atribuem aos seus titulares mais poderes do que
outros.
Exemplo: o direito de propriedade atribui poderes mais amplos, que o direito de
usufruto.
Considera-se que para alm da propriedade, tambm a posse um direito real pleno,
significando que, por meio desta classificao, a situao possessria colocada ao
nvel do direito de propriedade.
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O direito de propriedade um direito real pleno porque abrange os mais amplos

poderes de aproveitamento, ou seja, usar, fruir e dispor. Todos os outros direitos
reais so limitados, dado os mesmos serem recortados do direito real pleno,
permitindo ao seu titular o aproveitamento parcial e no pleno da coisa.
3.2. Direitos Reais de Gozo, Garantia e de Aquisio
Esta a classificao tradicional das categorias dos direitos reais. O seu critrio de
distino assenta no modo como se efectua o aproveitamento das utilidades da
coisa, que o objecto do direito real.
Direitos reais de gozo
Nos direitos reais de gozo, o aproveitamento da coisa feito de modo directo e

imediato no sentido de que, o titular do direito real de gozo pode fazer suas as
utilidades que a coisa lhe proporciona. Pode colher os frutos naturais, perceber
frutos civis, consumir a coisa, alter-la, etc.
Portanto, o titular do direito real de gozo, satisfaz o seu interesse atravs do
aproveitamento do valor de uso da coisa, retirando da sua substncia todas as
utilidades dessa coisa.
So direitos reais de gozo: a posse, o direito de propriedade (compropriedade e

propriedade horizontal), as servides, o direito de superfcie, o direito de uso e
habitao, o direito de usufruto e o direito real de habitao peridica.
Direitos reais de garantia
Nos direitos reais de garantia, as utilidades proporcionadas ao seu titular so

aproveitadas de modo indirecto, isto , atravs do valor econmico, do valor de
troca, e no atravs do seu valor de uso.
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Direitos Reais
Estes direitos reais so acessrios de uma relao creditria e por isso encontram-se
regulados no Livro II, tendo a funo de assegurar eficazmente ao credor, o
pagamento preferencial do seu crdito pelo valor da coisa sobre que recaiem.
Os direitos reais de garantia caracterizam-se pelo facto de incidirem sobre o valor
ou os rendimentos de bens certos e determinados, do prprio devedor ou de um
terceiro.
O C.C. admite os seguintes direitos reais de garantia:
1. Consignao de rendimentos
2. Penhor
3. Hipoteca
4. Privilgios creditrios
5. Direito de reteno
1. Consignao de rendimentos
A consignao de rendimentos consiste na aplicao dos rendimentos de certos bens

imveis ou mveis sujeitos a registo garantia do cumprimento de uma obrigao
(que pode ser condicional ou futura), e do pagamento dos respectivos juros, se
devidos, ou to s do cumprimento da obrigao ou do pagamento dos juros.
Dispe o a. 657. n.1, que: S tem legitimidade para constituir a consignao
quem puder dispor dos rendimentos consignados. o caso do usufruturio.
A consignao de rendimentos pode ser: voluntria, que aquela que instituda
pelo devedor ou por um terceiro, mediante negcio entre vivos ou testamento, ou
judicial, que resulta de uma deciso do tribunal (cfr. a. 658.).
No que diz respeito consignao voluntria, exige-se escritura pblica ou
testamento, desde que verse sobre coisas imveis, mas bastante, documento
particular, quando estejam em causa bens mveis (cfr. a. 660. n.1).
A consignao de rendimentos encontra-se sujeita a registo, salvo se tiver por

objecto os rendimentos de ttulos nominativos, como por exemplo, aces de
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sociedades, devendo neste caso ser mencionado nos ttulos e averbada, segundo a
respectiva legislao (cfr. a. 660. n.2).
A consignao confere ao credor o direito de preferncia em relao aos outros

credores, apenas sobre os rendimentos consignados e no sobre os bens que os
produzem. A consignao extingue-se nos termos do a.664..
2. Penhor
O penhor constitui um direito real de garantia, que consiste em o devedor ou

terceiro se desapossarem voluntariamente de certa coisa mobiliria, para que fique
especialmente afecta segurana de determinado crdito, e que, por ele responde
preferencialmente, no caso de no cumprimento da obrigao por parte do devedor.
Em princpio, o objecto empenhado tem que sair das mos do devedor ou de
terceiro (a. 667.) e entregue ao credor, ou a terceiro fiel depositrio deste (a. 669.).
Quanto ao objecto, a lei permite que sejam dadas em penhor, coisas mveis como
crditos ou outros direitos no hipotecveis.
Admitem-se, assim, duas modalidades fundamentais de penhor: o penhor de coisas
(a. 669. e ss.) e o penhor de direitos (a. 679. e ss.)
Regra geral, todas as coisas mveis podem constituir objecto do penhor sejam elas
fungveis ou no, consumveis ou no. Exige-se apenas, que a coisa possa ser
alienada, porquanto o credor pignoratcio tem o direito de promover a sua venda
para se pagar (cfr. a.675.).
Nos termos do a. 669, impe-se que o autor do penhor no tenha a disposio do

objecto empenhado. A existncia do penhor pressupem a publicidade constitutiva
que se traduz na posse ou composse, decorrente do a. 669.
Alm da publicidade, torna-se necessrio, data de entrega do objecto empenhado,
acordo das partes, sobre a constituio da garantia.
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Direitos Reais
3. Hipoteca
A hipoteca traduz-se no direito concedido a certos credores de serem pagos, pelo

valor de certos bens imobilirios do devedor e, com preferncia a outros credores
estando os seus crditos devidamente registados. Alm dos bens imobilirios,
podem ser objecto de hipoteca, os automveis, navios e, aeronaves (bens mveis
registveis).
A hipoteca incide sobre coisas imveis ou havidas como tais, indicadas nos
ara.688. a 691..
No requisito da hipoteca, que os bens saiam da posse do autor da garantia,

diferente do que se verifica no penhor. No entanto, compreende-se a diferena, dada
a especial natureza dos bens sobre que recaem as duas garantias: a hipoteca sobre
coisas imveis ou equiparadas que no podem ser facilmente ocultadas ou
sonegadas, como acontece com a generalidade dos mveis.
A hipoteca carece de ser registada sob pena de no produzir efeitos, mesmo em

relao s partes (cfr. a. 687.).
Existem trs modalidades de hipotecas previstas na lei (cfr. a. 703.):
legais (cfr. a. 704.)
judiciais (cfr. a. 710.)
voluntrias (cfr. a.712.)
4. Privilgios creditrios
um direito conferido a certos credores, de serem pagos, em ateno natureza dos

seus crditos, de preferncia a outros credores. Esta garantia no necessita de ser
registada (cfr. a. 733.).
O privilgio creditrio constitui uma garantia mais forte do que a hipoteca, porque
se houver concurso entre credores, os privilgios imobilirios preferem
preferncia, assim como preferem consignao de rendimentos e ao direito de
reteno, ainda que estas garantias se mostrem anteriores (a. 751.).
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Nos termos do a.734. esta garantia, abrange os juros de crdito respeitantes aos
ltimos dois anos, se forem vencidos.
Os privilgios creditrios podem ser privilgios mobilirios, o que pode abranger

o valor de bens mveis, de todos se, o privilgio geral ou, de determinados se,
o privilgio especial do devedor, existentes data da penhora ou de acto
equivalente (cfr. aa. 736. e 738.) e privilgios imobilirios, aqueles que podem
abranger apenas o valor de determinados bens imveis (cfr. a.743. e ss.). De acordo
com a actual redaco do a. 735 n 3, introduzida pelo DL n 38/2003 de 8 de
Maro, os privilgios imobilirios estabelecidos neste Cdigo so sempre especiais.
5. Direito de reteno
O direito de reteno um verdadeiro direito de garantia e, consiste na faculdade

que tem o detentor de uma coisa, de a no entregar a quem lha pode exigir,
enquanto esta, no cumprir uma obrigao a que est adstrito para com aquele (cfr.
a.754.).
Este direito resulta directamente da lei e no de um negcio jurdico e a sua
publicidade encontra-se assegurada pelo prprio texto legal. Esta garantia no
carece de ser registada.
O direito de reteno tem como requisitos os seguintes:
- a deteno lcita de uma coisa que deve ser entregue a outrem;
- que o detentor se apresente, por sua vez, credor da pessoa com direito entrega;
- que entre os dois crditos exista o nexo apontado tratar-se das despesas feitas
por causa dessa coisa ou de danos por ele causados.
O a. 755. no seu n.1, estabelece casos especiais de direito de reteno j
conhecidos, como o caso da alneas b), d) e f) da mesma disposio legal.
Direitos reais de aquisio

Os direitos reais de aquisio, constituem a categoria de direitos reais mais recente,
em que o interesse do titular satisfeito atravs da aquisio de um outro direito

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Direitos Reais
real, isto , a partir do momento em que se exerce o direito real de aquisio, o seu
titular imediatamente transposto para outro direito real de gozo.
Por exemplo: o direito que tem cada um dos comproprietrios a ter preferncia, na
venda ou doao, das quotas dos outros; o caso do contrato-promessa e do pacto de
preferncia quando se tenha atribudo eficcia real. Tambm a situao jurdica do
possuidor que adquire o direito de propriedade por usucapio, cfr. a. 1287. e; o
caso de apropriao de coisa alheia, cfr. aa. 1321. e 1323., etc.
4. VICISSITUDES DOS DIREITOS REAIS
As vicissitudes dos direitos reais tm a ver com a aquisio, com a modificao e

com a perda dos direitos reais.
4.1. Aquisio dos direitos reais
A aquisio de um direito real, marca o momento em que esse direito (subjectivo)

passa a fazer parte de uma esfera jurdica.
A aquisio pode ser originria ou derivada e, esta ltima, ainda pode ser,
constitutiva e translativa.
Na aquisio originria, o direito adquirido surge na ordem jurdica, no exacto

momento em que se adquire, isto , o fenmeno de aquisio e constituio do
direito simultneo e por sua vez no est dependente de nenhum outro direito.
Na aquisio derivada o direito adquirido est sempre dependente de outro direito.
E essa dependncia exprime-se de duas formas:
na aquisio derivada translativa: a aquisio depende do direito anterior que
fundamentalmente o mesmo;
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na aquisio derivada constitutiva: o direito que se adquire um direito novo,

muito embora, a sua constituio, se processe custa de um direito pr-existente,
que fica assim limitado pela constituio desse direito.
Com efeito, os direitos reais menores surgem por aquisio derivada constitutiva e
limitam o direito de propriedade. Se eles forem transmissveis, pode tambm existir
aquisio derivada translativa e, por regra, todos os direitos reais de gozo so
transmissveis. J quanto ao direito de propriedade, s pode ser adquirido ou, por
aquisio originria ou, por aquisio derivada translativa.
Quanto aos modos de aquisio, so eles os seguintes:

a) Contrato: mediante contrato, transmitem-se para outro titular, direitos reais j
existentes, na titularidade do transmitente e, podem ser constitudos (aquisio
originria) novos direitos reais (cfr. a. 408. n.1);
b) Usucapio: a posse, mais o tempo, conduz usucapio e, um modo de
aquisio de direitos reais de gozo;
c) Lei e deciso Judicial: a constituio em si mesma, de direitos reais, muitas vezes
decorre automaticamente da lei, ou seja, sem necessidade de interveno das partes
e independentemente da sua vontade.
Exemplos: servides legais (cfr. a. 1550.), hipoteca legal (cfr. a. 704.), os
privilgios creditrios (cfr. a. 733.), o direito de reteno (cfr. a. 754.) e as
preferncias legais.
4.2. Modificao dos direitos reais
A modificao dos direitos reais pode ser objectiva e subjectiva. Sempre que se
opera uma aquisio derivada translativa existe uma modificao subjectiva.
Exemplo: A vende a B um automvel.
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Direitos Reais
Quanto modificao objectiva, esta verifica-se sempre que, nos encontramos

perante aquisies derivadas constitutivas. Exemplo: A constitui a favor de B um
direito de usufruto.
4.3. Perda dos direitos reais
Os direitos reais extinguem-se pelas seguintes causas:

Expropriao por utilidade pblica: (cfr. a. 62. da Constituio da Repblica
Portuguesa; a. 1308. e a. 1536., n. 1, al. f) consiste numa declarao feita pelo
Estado, em que este declara a necessidade de utilizar determinado bem para um fim
especfico de utilidade pblica, que faz extinguir o direito real constitudo sobre tal
bem e, determina a sua transferncia para o patrimnio da pessoa a cujo cargo est a
prossecuo desse fim (direito novo independentemente do anterior).
Renncia: (cfr. aa. 731., 664., 677., 752., 761., 1267., 1476., 1490.) os
direitos reais so renunciveis, por manifestao de vontade, nesse sentido, do
respectivo titular (Princpio da renunciabilidade).
O titular do direito de propriedade de um bem mvel pode simplesmente
abandon-lo, desligando-se da sua posse (causal), passando a coisa a ser
considerada uma res nullius (coisa de ningum) e, fica susceptvel de ser
adquirida por ocupao (cfr. a. 1318.).
O proprietrio de um imvel tambm pode renunciar ao seu direito, embora haja
opinio diversa. Por efeito da renncia (que deve ser feita por escritura pblica e
sujeita a registo) o imvel integra-se ex vi lege no patrimnio do Estado, no
sendo susceptvel de ocupao.
Confuso: esta figura aparece-nos como causa extintiva dos direitos reais
limitados (cfr. aa. 1476. n.1, al. b); 1536. n.1, al. d), 1569. n.1, al. c).
Quando o titular de um direito real menor, passa a titular de um direito real
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maior, d-se a confuso. Exemplo: A. usufruturio adquire a propriedade a B (nu

proprietrio).
Extino de um direito real pelo decurso do prazo, quando o mesmo tenha sido
constitudo a termo.
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Direitos Reais
TTULO II
DOS DIREITOS REAIS EM ESPECIAL
1. DA POSSE (aa. 1251. a 1301. do Cdigo Civil)

1.1. Noes Gerais
A ideia de posse sugere imediatamente uma situao de poder sobre uma coisa e,
por outro lado, sugere tambm a existncia de uma relao material entre uma
pessoa e uma coisa.
Imaginemos as seguintes situaes:
A, utiliza um automvel em virtude de o ter roubado ou, em virtude de o ter alugado
ou, ainda, em virtude de o ter comprado, sendo o seu proprietrio. Do ponto de vista
factual, no h qualquer diferena entre estas trs situaes.
Para compreenso da noo de posse, foroso uma abordagem da distino que, a
doutrina estabelece entre posse causal, posse formal e, posse precria ou deteno.
1.2. Posse causal, posse formal e posse precria
A posse diz-se causal porque existe uma causa que a justifica, isto , no caso do
proprietrio ele titular de um direito real em cujo contedo se integram os poderes
que justificam o uso da coisa.
Ora, a posse o poder de uso e, neste caso, causal, porque tem como causa a
titularidade de um direito real, cujo contedo integra um poder de uso.
A posse causal no tem autonomia, inerente titularidade de um direito real e no

mais do que a manifestao exterior da titularidade do direito real.
O proprietrio e o possuidor embora actuem do mesmo modo perante todas as
outras pessoas, no tm o mesmo direito, dado que um proprietrio e, tais actos
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traduzem o exerccio do seu direito, o outro no proprietrio e, os seus actos

traduzem uma mera actuao de facto.
Repare-se ainda, que o possuidor tem de praticar os actos correspondentes
titularidade de um direito real, enquanto que o proprietrio no precisa de praticar
quaisquer actos para que o direito lhe reconhea a sua qualidade.
Na posse formal, o possuidor no titular de qualquer direito real sobre a coisa, em

cujo contedo se integre o poder exercido, isto , no h qualquer causa que
justifique o uso.
Face ao exposto, poder dizer-se que na posse causal o possuidor , enquanto que,
na posse formal, o possuidor actua como se fosse.
A posse diz-se precria (caso do comodatrio), quando o sujeito tem apenas uma
autorizao do titular do direito real para possuir a coisa em seu nome, isto , em
nome do titular do direito. O possuidor precrio to somente o possuidor em nome
de outrem em cujo contedo se integra o poder de uso.
A noo de posse que se encontra definida no a. 1251. uma noo de posse

formal: quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de
propriedade ou de outro direito real.
De acordo com esta noo, o possuidor aquele que actua como se fosse o titular de
um direito real e actua de tal modo, que tem poderes idnticos aos do verdadeiro
titular.
Com a expresso () por forma correspondente ao exerccio do direito de
propriedade ou de outro direito real, a lei visou explicitar que, a posse referida
neste preceito a posse formal, porque no se identifica com o exerccio do prprio
direito real. Trata-se apenas, de actuao que s exteriormente se apresenta parecida
com o exerccio do direito real e, por isso, no assimilvel posse causal.
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Direitos Reais
O a. 1268. consagra uma presuno ilidvel, (admite prova em contrrio) segundo o

qual: o possuidor goza da presuno da titularidade do direito (...). O simples
detentor no goza desta presuno.
A posse formal e causal podem entrar em conflito, caso existam dois sujeitos que
se arrogam a titularidade de um direito sobre a mesma coisa.
Para solucionar este conflito, a lei presume que o possuidor o titular do direito,
cabendo quele que se afirma como titular do direito (ex: proprietrio ou
usufruturio), enquanto lesado, apresentar prova em contrrio, mediante a qual ilide
a presuno legal.
1.3. Estrutura da Posse
Existem duas correntes que devero ser consideradas para melhor compreenso
desta matria.
A corrente objectivista perfilhada por Jhering para a qual basta o corpus, ou seja, a
apreenso material ou o poder de facto para existir uma situao possessria.
Para esta teoria existe posse, quando algum tem a apreenso material da coisa e
mostra vontade de continuar com essa apreenso.
Para a corrente subjectivista perfilhada por Savigny, alm do corpus, ser tambm
necessrio o animus, ou seja, necessrio que o possuidor deixe transparecer um
poder sobre a coisa que seja conforme titularidade de um direito real de gozo
sobre ela. Por outras palavras, o animus a inteno demonstrada pelo possuidor no
seu modo de agir em relao coisa, objecto da posse.
No entender da maioria da doutrina, a corrente perfilhada pelo nosso Cdigo Civil

a corrente subjectivista de Savigny, no sentido de que no basta a apreenso da
coisa e a vontade de a manter, mas tambm necessrio o animus. O Prof. Menezes
Cordeiro partilha de opinio contrria.
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No entanto, leia-se o que estabelece o a. 1251.: actua por forma correspondente

ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real, onde o animus
releva claramente. Ainda, em justificao da tese subjectivista, o a. 1252. pode ser
invocado no sentido de que, o detentor tem a apreenso material da coisa e pode
manifestar a vontade de manter essa apreenso, mas no considerado possuidor.
Para que exista uma situao possessria, no se exige que o possuidor pratique
directamente actos materiais sobre a coisa possuda, dado que a mesma pode ser
exercida por intermedirio de outrem, nos termos do a. 1252., isto , algum pode
possuir a coisa em nome do possuidor ou, actuando como seu representante. Esta
a chamada situao de deteno identificadas nas al. a), b) e c) do a. 1253..
Exemplos: a empregada domstica que se serve do aspirador de casa onde trabalha,
como instrumento de trabalho, detentora nos termos da al. a) do a. 1253., porm,
se utilizar o secador de cabelo pertencente dona da casa, j ser considerada
detentora nos termos da al. b) do a. 1253.; O lavrador que vai a casa de um vizinho
pedir uma charrua emprestada, mas como o mesmo no se encontra em casa, leva a
charrua porque sabe que aquele no se importa cfr. al. b) do a. 1253.; O motorista
que conduz o camio pertencente firma X detentor, nos termos da al. c) do a.
1253.;
1.4. Natureza Jurdica da Posse
Existem vrios entendimentos, mas de um modo geral, e sem pretenso de

aprofundar esta questo, entender-se- a posse como um direito real subjectivo.
No nosso Cdigo Civil, a posse opera e releva ora, como mero facto jurdico cfr.
aa. 1252., n2, 1254., 1257., n1, 1260., 1287. ora, como situao jurdica
subjectiva, fonte de importantes efeitos jurdicos para o possuidor cfr. aa. 1263.,
1266., 1267., 1268. n.1, 1270. e 1273..
1.5. Fundamento da Proteco Possessria

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Direitos Reais
Na verdade, muitas das razes invocadas por vrias teorias podero ter concorrido
historicamente e, concorrem ainda hoje, para o acolhimento e fundamento do
instituto possessrio nos diversos ordenamentos jurdicos.
Destaco dois dos principais fundamentos do instituto possessrio:
a paz pblica
e o valor econmico e social autnomo da posse.
Vigora entre ns um sistema de justia pblica (cfr. a. 1. do C.P.C.), a defesa da

posse s pode operar por meios processuais regulados na lei. Deste modo, havendo
proteco legal da posse, evitam-se conflitos sociais e esta pode funcionar como
instrumento de conservao e de produo de efeitos funcionais da coisa.
1.6. Objecto da Posse
O objecto material da posse corresponde h existncia material da coisa.

O objecto jurdico da posse (cfr. a. 1251.), a forma de actuao correspondente ao
exerccio do direito de propriedade e dos demais direitos reais de gozo, passveis de
serem adquiridos por usucapio.
Portanto, o objecto da posse pode ser no s o direito de propriedade como tambm
outro direito real de gozo, susceptveis de serem adquiridos por usucapio, ficando
excludos os direitos reais de garantia e de aquisio.
1.7. Modalidades da Posse
Posse exclusiva: aquela que exercida por um nico possuidor.

Posse simultnea: corresponde s situaes em que, sendo algum possuidor, por
uma ou outra razo e, sem a sua vontade, existe algum que tambm adquire a
posse.
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Composse: uma situao de comunho do direito que a posse. Cada um dos

compossuidores exerce a posse correspondente parte que lhe caiba na posse
comum, semelhana da figura da compropriedade, cujas regras lhe so
extensveis com as necessria adaptaes. (cfr. a. 1404.).
Caso as posses, que incidem sobre a mesma coisa, sejam de natureza diferente
(Ex: A actua como se fosse proprietrio e, B como usufruturio) no h
composse, mas sim convergncia de posses que no so incompatveis entre si.
1.8. Modos de Aquisio da Posse
a) Pela prtica reiterada, com publicidade dos actos materiais correspondentes ao

exerccio do direito ( o chamado apossamento - cfr. a. 1263., al. a)
Por prtica reiterada entende-se a prtica continuada. Esta expresso suscita a

questo de se saber, quantos actos materiais tero de ser praticados para se
considerar que h prtica reiterada. Parece que no se exige a prtica de muitos
actos, a prtica de apenas um s acto pode dar lugar investidura da posse, desde
que esse acto tenha intensidade suficiente para demonstrar que o sujeito tem a
inteno de passar a comportar-se como possuidor nos termos do a. 1251..
(...) com publicidade (...), significa que a prtica reiterada tem que ser realizada
de modo a poder tornar-se conhecida dos interessados.
O apossamento consiste na apropriao de uma coisa, mediante a prtica sobre ela,
de actos materiais correspondentes ao exerccio de certo direito real. Ora, neste
momento adquire-se o corpus. Porm, a posse s surge, quando pela prtica
reiterada (intensa e no necessariamente continuada) de actos materiais, se d
publicidade semelhante aos praticados pelo titular do direito real animus.
Assim, se A furtar o relgio vizinha e passar a us-lo como se fosse proprietria,
por exemplo, colocando o relgio de forma visvel no pulso, diremos que A, tem o
corpus quando furta, mas ao us-lo publicamente como se fosse seu adquire o
animus. Porm, se A, aps furtar o relgio, o guardar em casa ou, o esconder at o
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Direitos Reais
poder vender, adquire apenas o corpus, isto , tem apenas a deteno, no

adquirindo a posse por falta do elemento psicolgico.
O legislador ao referir-se a (...) actos materiais (...), pretendeu afastar a

possibilidade de se tratarem de actos jurdicos.
Exemplo: Se A v um determinado terreno em boa localizao e, coloca um
anncio no jornal anunciando a venda de lotes desse terreno e, se na sequncia desta
publicao, celebrar com diversas pessoas, contratos-promessa, A no adquire a
posse do referido prdio, porque apenas praticou actos jurdicos e no actos
materiais.
b) Pela tradio material ou simblica da coisa efectuada pelo seu anterior possuidor
(cfr. a. 1263., al. b)
Neste caso, sucede que algum que j era possuidor (anterior possuidor), cede a
sua posse a outrem, atravs da entrega material ou simblica da coisa.
Este modo de aquisio, um modo de aquisio derivada, ou seja, a posse aqui
adquirida atravs de um acto de transmisso da posse (causal ou formal),
anteriormente constituda.
A posse a que alude esta alnea, corresponde entrega da coisa quando o

possuidor pretende que ela saa do seu poder e, que esta passe definitivamente
para outrem.
A posse de algum adquirida por tradio, material ou simblica da coisa, tem
como consequncia a perda da posse, caso esta seja formal, por parte do
transmitente.
c) Constituto possessrio (cfr. aa. 1263. al. c) e 1264.)
Na fase de aquisio da posse, a apreenso material extremamente importante,

nomeadamente no que respeita ao constituto possessrio.
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A aquisio da posse por constituto possessrio, verifica-se quando o possuidor em

nome prprio de certa coisa, deixar de o ser, por a ter alienado, convertendo-se por
acordo com o adquirente, em mero detentor. Por outras palavras, algum adquire a
posse atravs de negcio translativo de outrem que tinha a posse, mas que no
entanto, mantm o poder de facto sobre a coisa por consentimento ou mera
tolerncia do novo possuidor.
Exemplos:
A habita a casa X que vende a B, embora continue l a habitar por acordo entre
ambos. Neste caso, a posse transferiu-se para B, embora A continue a ter o poder de
facto sobre a coisa (cfr. n.1 do a. 1264.);
A vende a B um carro e combinam que, A continua a utiliz-lo. A era o possuidor
formal e ao celebrar o negcio translativo, transmite a posse para B. Assim, B
titular de uma posse sem poder de facto, porque no h entrega da coisa,
continuando esta a ser utilizada por A.
A proprietrio da casa Y (possuidor causal) vende a casa a B, verbalmente ou, por
documento escrito, tendo sido convencionado entre ambos que o bem apenas seria
entregue passado um ano a contar da celebrao deste contrato. B, adquire apenas a
posse formal, embora sem deter a coisa, dado que o contrato de compra e venda
invlido e portanto, no pode haver a aquisio da posse causal.
O constituto possessrio uma modalidade de aquisio de posse e no uma

modalidade de perda da posse, por isso actua sempre do lado do adquirente e no do
transmitente. Pelo constituto possessrio, o adquirente torna-se possuidor e o
transmitente torna-se detentor.
O a. 1264. n. 2 estabelece uma outra situao, em que a coisa detida por terceiro
em nome do titular, que aliena a mesma. Ora, a posse que tem, transfere-se para o
adquirente, ainda que a situao de deteno existente deva continuar, quer por
fora da lei, quer por acordo entre os interessados.
Exemplo: Se o senhorio do prdio locado a B, o vende a C, este ltimo no deixa de
adquirir a posse, mas B continua a ser locatrio (detentor).
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Direitos Reais
Compreende-se, pois, a razo de muitos autores afirmarem, ser o constituto

possessrio um afloramento do princpio do consensualismo no domnio da posse.
A posse causal no tem autonomia, inerente titularidade de um direito real, ou
seja, a posse causal, no mais do que a manifestao exterior da titularidade do
direito real. Em consequncia, entende-se no ser de aplicar o constituto possessrio
no domnio da posse causal, quando o negcio translativo do direito real for um
negcio vlido capaz de transmitir o direito real.
Em concluso, o adquirente do direito real em causa, no passando a ter o poder de

facto sobre a coisa, tido como seu possuidor. Se a posse anterior existia no
alienante, este passa a mero detentor em nome do adquirente. Se a deteno existia
em terceiro, este mantm a deteno, mas passa a exerc-la em nome do adquirente.
De acordo com o a. 1264. n.1 indiferente a causa que justifica a manuteno da

posse ou a deteno do alienante ou de terceiro. Pode ser qualquer causa, mas tem
de existir uma causa.
d) Inverso do ttulo da posse (cfr. aa. 1263. al. d) e 1265.)
A inverso do ttulo da posse traduz-se numa mudana da atitude do detentor. A

inverso do ttulo da posse vem previsto na al. d) do a. 1263. complementada pelo
regime contido no a. 1265..
Nesta forma de aquisio da posse, d-se a transformao de uma situao de mera
deteno em posse formal, isto , o ttulo por que se exerciam certos poderes sobre a
coisa muda.
O que justifica a apreenso material (o corpus) na qual se baseia a deteno, reside
na existncia de uma outra pessoa, que possuidor.
Assim, se B detentor, possui em nome de outrem, em nome do possuidor. , pois,
este o ttulo da deteno ou posse precria de B.
Ora, o detentor pode inverter o ttulo da posse mediante duas formas:

1. por oposio do detentor do direito contra aquele em cujo nome possua;
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2. e por acto de terceiro capaz de transferir a posse.
Relativamente primeira situao, suponhamos o seguinte:

B, era detentor, possua em nome de A. Num dado momento passa a possuir em
nome prprio, opondo o seu direito a A., mediante declarao receptcia.
A oposio traduz-se numa modificao do animus do detentor, revelada pela

exteriorizao de actos positivos que inequivocamente expressam a sua vontade de
opor uma posse prpria pessoa em cujo nome ou, no interesse de quem vinha
actuando como detentor.
Note-se que, para que B possa inverter o ttulo da posse, tem que ter uma pretenso
lgica, invocar argumentos credveis, dado que A tem meios ao seu alcance para
defender a sua posse.
Por outro lado, necessrio que o detentor emita uma declarao receptcia, isto ,
que leve ao conhecimento do possuidor a sua mudana de atitude em relao
coisa. a partir deste momento (momento em que chega ao conhecimento de A,
possuidor), que se d a inverso do ttulo da posse.
A exigncia de uma declarao receptcia proporciona ao possuidor A, a

possibilidade de reagir e defender a sua posse.
A oposio pode ser operada por via extrajudicial ou judicial e, releva quando por
essas vias for levada ao conhecimento do possuidor ou, se os actos que traduzem a
oposio, forem praticados na presena do possuidor ou, na de quem o represente.
Conhecida a oposio, a deteno transforma-se em posse, configurando uma
situao de esbulho de quem, at aquele momento, foi possuidor. Exemplo: se o
locatrio de um prdio rstico se recusar a pagar a renda, arrogando-se titular do
direito ao prdio, alterar o seu sistema, cortando por exemplo, um pinhal nele
existente para passar a fazer culturas de milho.
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Direitos Reais
Relativamente segunda situao, a inverso do ttulo da posse resulta de acto de

terceiro capaz de transferir a posse.
Repara-se que este acto de terceiro tem de sofrer de algum vcio impeditivo daquele
efeito translativo.
Assim, h inverso do ttulo da posse, por esta via, quando algum, sem
legitimidade, vende ao detentor, por exemplo ao locatrio, o prdio que lhe estava
arrendado. A inverso produz-se por efeito de um novo ttulo compra e venda
apto (em abstracto) a transferir a posse.
Da mesma forma, h inverso do ttulo da posse se A, proprietrio de uma caneta

deposita-a a B, sendo que, posteriormente C, terceiro de boa f, doa essa caneta a B.
Ora, o detentor B, torna-se possuidor por inverso do ttulo da posse.
A---------------------B----------------------C
(Possuidor)
(detentor)
(intitula-se perante B como sendo o possuidor)
Afirmando-se possuidor, C apresenta-se como um terceiro na relao entre A e B

capaz de transferir a posse.
1.9. Sucesso na Posse
Na sucesso na posse verifica-se um fenmeno de aquisio mortis causa.

O legislador ao afirmar, no a. 1255., que a posse continua nos sucessores do
possuidor do falecido, pretende frisar a ideia de que se verifica, um fenmeno
especial de transmisso que, em razo dos seus traos particulares, se designa por
sucesso na posse.
De acordo com esta disposio, os sucessores ocupam, por fora da lei, a posio do
possuidor falecido e, recebem a sua posse tal qual ele a tinha.
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A sucesso no considerada de entre os modos de aquisio da posse, porque

quando algum sucede na posse em virtude da morte do anterior possuidor, no se
trata de uma nova posse, cujos caracteres tenham que ser determinados, como
acontece nos outros casos, de aquisio da posse. Neste caso, a transferncia da
posse verifica-se por mero efeito da lei e, com a abertura da herana no se inicia
uma nova posse, dado ela ser a mesma. A posse do sucessor forma um todo com a
do de cujus, havendo apenas uma modificao subjectiva. A posse adquirida por
morte a mesma que j existia, no sentido de que, o seu ttulo no a sucesso por
morte, mas sim o ttulo do prprio de cujus.
Assim, se se tratava de posse de m f, continua a ser posse de m f, se se tratava
de posse no titulada, continua a ser no titulada. Existe apenas uma excepo ao
que foi referido e que reside no carcter da posse violenta.
A posse violenta pode purificar-se transformando-se em posse pacfica. Exemplo: A
adquiriu a posse mediante coaco moral (posse violenta). Porm, se a ameaa
cessar, a posse purifica-se. Mas, embora a posse deixe se ser violenta, no deixa de
ser considerada posse de m f. (cfr. a. 1260. n. 3 presuno inilidvel).
No caso da sucesso, se a posse era violenta mas, com a morte do anterior
possuidor, a violncia cessou, a posse transforma-se em pacfica, continuando, no
entanto, a ser de m f.
1.10. Acesso na Posse
No caso do disposto no a. 1256., houve uma transmisso da posse inter vivos (ex.
compra e venda).
A acesso da posse significa que aquele que adquirir de forma derivada, pode juntar
sua posse, a posse do antecessor.
Exemplo:
A---------------------------------B---------------------------------------C
(Possuidor)
(Possuidor)
(Possuidor)
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Direitos Reais
(5 anos)
(5 anos)
(10 anos)
No exemplo acima descrito, desde que C tenha adquirido a posse por uma
modalidade de aquisio derivada (por tradio da coisa pelo anterior possuidor ou
por constituto possessrio), pode somar ao seu tempo, o tempo da posse de B, ou
seja 5 anos. E, poder tambm juntar o tempo de posse de A, porque se considera
que a lei ao falar de antecessor, no a. 1256. se quer referir a antecessores.
Requisitos da acesso:
aquisio derivada das posses, ou seja, as posses s podem ser somadas se a

aquisio tiver sido derivada.
os tempos de posses tm que ser referentes a posses contguas.
No exemplo acima referido, C no pode ir buscar os anos de posse de A, sem ir
buscar primeiro os anos de posse de B.
dado que a soma dos tempos possessrios relevante para a aquisio do direito
por usucapio e para o registo da mera posse, as posses a somar tm que ser
pblicas (cfr. a. 1262.) e pacficas (cfr. a. 1261.).
Exemplo:
A ------------------------------------B--------------------------------C
(Possuidor)
(possuidor)
(em termos de propriedade)
(em termos de usufruturio)
(5 anos)
(possuidor)
(em termos de propriedade)
(5 anos)
(10 anos)
Nos termos do a. 1256. n. 2, possvel somar duas ou mais posses heterogneas,

embora nestes casos, a acesso d-se dentro dos limites daquela que tem menor
mbito, isto , da posse menos valiosa.
Neste caso, como o contedo do direito de propriedade mais amplo do que o
contedo do direito de usufruto, a posse de B ser de 15 anos.
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Exemplo:
A-------------------------------B------------------------------------C
(Possuidor)
(possuidor)
(possuidor)
(de boa f)
(de m f)
(de boa f)
(5 anos)
(5 anos)
(10 anos)
O a. 1256. no resolve este problema de se saber se a posse de C ou no de boa

f. Assim, a doutrina resolve a questo de duas formas:
1, por analogia aplicando-se o critrio do mbito (cfr. a. 1256. n.2), sendo que
neste caso se C fizesse a acesso ficaria com 20 anos de posse de m f e isto
porque, a posse de m f tem menor mbito do que a posse de boa f.
2, por analogia com as regras do a. 1299. estabelecidas para a usucapio de mveis

no sujeitas a registo. Assim, como esta disposio atribui posse de boa f o dobro
do valor da posse de m f (seis anos), esta vale metade da posse de boa f (trs
anos).
Partindo desta regra, antes da acesso ser feita, h que converter a posse de m f
em posse de boa f. Como a posse de m f s vale metade da posse de boa f, B
no teria a posse por cinco anos, mas apenas por dois anos e meio.
Aps a acesso, resultaria que C teria a posse de boa f por dezassete anos e meio.
1.11. Caracteres da Posse
De acordo com o disposto no a. 1258., a posse pode ser titulada ou no titulada, de

boa f ou de m f, violenta ou pacfica, pacfica ou oculta.
a) Posse Titulada e No Titulada
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Direitos Reais
O carcter da posse titulada s relevante se a modalidade da aquisio da posse for

derivada, isto , para estarmos perante uma posse titulada, esta tem que ter sido
adquirida atravs de um negcio jurdico translativo ou constitutivo.
De acordo com o a. 1259. n.1 diz-se titulada a posse fundada em qualquer
modo legtimo de adquirir
Entende-se por modo legtimo de adquirir, qualquer negcio jurdico translativo
que, em concreto, no o transmitiu ou, porque o transmitente no tem legitimidade
para o transmitir ou, porque o negcio jurdico est ferido de uma invalidade
substantiva que impede a transmisso.
Exemplos:
- A, vende a B um anel pertencente a C.
Ora, neste caso, o direito de propriedade no se transmitiu porque no existia na
titularidade de A. Porm, como a compra e venda um negcio jurdico translativo
capaz de transmitir o direito de propriedade, a posse formal de B titulada.
- A vendeu um anel a B mediante coaco fsica.

O negcio celebrado nulo, pois trata-se de uma invalidade substantiva, no
produzindo quaisquer efeitos jurdicos. Portanto, o direito de propriedade no se
transmite.
Porm, esta posse titulada porque foi adquirida por meio de negcio jurdico
idneo para transmitir o direito de propriedade e, s o no transmitiu porque o
contrato era substancialmente invlido. Assim, B limitou-se a adquirir a posse
formal.
- A proprietrio de um terreno que vende a B verbalmente ou por documento

particular.
No se verifica, pois, a transmisso do direito de propriedade porque o negcio
jurdico formalmente invlido. B apenas adquiriu a posse formal.
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Esta posse no titulada porque se trata de uma invalidade formal e, neste caso, o
negcio jurdico translativo no se considera um modo legtimo de adquirir o direito
de propriedade.
- A. proprietrio celebra com B contrato promessa de compra e venda de certo

bem, tendo havido a tradio da coisa. Se o promitente comprador admitir que
possui a coisa por um acto de tolerncia do promitente vendedor, ele detentor.
Se, pelo contrrio, ele se assume como dono, possuidor formal, mas esta posse
, em si mesma, uma posse no titulada, porque no existe um modo legtimo de
adquirir o direito, dado o contrato promessa no ser um negcio jurdico
translativo ou constitutivo.
Conclui-se que, sempre que o negcio jurdico translativo seja formalmente invlido
a posse no titulada. Pelo contrrio, sempre que haja um vcio que impediu a
transmisso do direito por invalidade substantiva, a posse titulada.
Existem, porm, excepes, ou seja, existem casos em que, embora o negcio

jurdico seja idneo para a transmisso do direito ferido de invalidade substantiva,
no d lugar posse titulada.
o caso do negcio jurdico celebrado com coaco fsica, quando se considere que
a consequncia a inexistncia jurdica.
Ora, se o negcio inexistente, o ttulo meramente putativo, e de acordo com o a.
1259. exclui a possibilidade de se admitir a existncia deste ttulo (ttulo putativo
aquele que apenas existe na convico do possuidor). Se a ordem jurdica
desconhece o ttulo, no estamos perante um modo legtimo de adquirir o direito.
b) Posse de Boa F ou de M F
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Direitos Reais
O critrio que preside distino entre posse de boa ou m f, o do conhecimento

ou desconhecimento que o adquirente tenha ou no de estar a lesar direitos de
outrem (cfr. a. 1260.).
A boa f a que alude o a. 1260., reporta-se ao momento da aquisio da posse.
Mas, a posse de boa f pode convolar-se em posse de m f, a partir do momento
em que o possuidor tome conscincia de que est a lesar o direito de outrem (cfr. a.
1270. n. 1 e 2).
Nos termos do a. 1260. o legislador entendeu conveniente fixar presunes quanto

qualificao destas modalidades de posse.
Assim, a existncia ou falta de ttulo leva a presumir que a posse , respectivamente
de boa ou de m f (cfr. n.2 do a. 1260.).
No entanto, e por fora do n.3, ainda que a posse seja titulada, mas se tiver sido
adquirida com violncia, presume-se sempre de m f.
Estabelece-se no n.3 uma presuno inilidvel ao contrrio do que se verifica no n.
2 em que a presuno ilidvel
Compreende-se a diferena de regimes estabelecida, uma vez que a falta de ttulo
justo no significa que se esteja em presena de um acto ilcito, como sucede na
violncia. Assim, no ser necessrio punir civilmente quem adquiriu a posse sem
ttulo.
Em concluso, o possuidor sem ttulo no est impedido de invocar e fazer prova da
sua boa f, no momento de aquisio da posse. Se o no fizer, a posse considera-se
de m f.
c) Posse Pacfica ou Posse Violenta (cfr. a. 1260.)
A posse pacfica se foi adquirida sem violncia. H violncia, de acordo com o

n.2 do a.1261., quando a posse obtida com coaco fsica ou moral
No pode deixar de se fazer um reparo, tcnica infeliz e inadequada utilizada neste
artigo, dado que a expresso coaco fsica a propsito do negcio jurdico no se
aplica neste mbito.
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Pretendeu o legislador referir que a violncia tanto pode ser sobre as pessoas como
sobre as coisas. S assim se compreende que o legislador apenas remeta para a
noo de coaco moral constante do a. 255. e, no para o a. 246..
Refira-se que a posse violenta no serve para adquirir, isto , no serve para a
usucapio, enquanto no se tornar pacfica (cfr. a. 1297.)
A posse violenta violenta enquanto se mantiver a coaco, mas passa a pacfica
quando ela cessa com relevantes consequncias, nomeadamente quanto contagem
do prazo de usucapio. Porm, a posse considerar-se- sempre de m f por fora do
a. 1260. n.3.
d) Posse Pblica ou Posse Oculta
Tanto a posse oculta como a posse violenta no tem qualquer relevncia, sendo
necessrio que ela seja pblica.
O a. 1262. atende ao modo por que a posse exercida.
Pode, porm, a posse constituir-se ocultamente, como decorre de regime do esbulho
(cfr. aa. 1282. a 1297.) com relevantes consequncias no seu regime,
nomeadamente, quanto contagem do tempo de posse, para efeito de registo de
mera posse (cfr. a. 1295.) e de usucapio (cfr. a. 1297. e 1300. n.1).
No significa isto, que a posse oculta no seja posse, existindo apenas
inconvenientes, conforme acima indicado.
Os efeitos negativos do carcter oculto da posse so prximos dos da posse
violenta, sendo nomeadamente fixados os mesmos artigos. Repita-se, que a posse
oculta no se presume de m f.
Para que a posse seja pblica necessrio que ela seja exercida de modo a poder ser
conhecida dos interessados. No necessrio o conhecimento efectivo do exerccio
da posse, por aqueles a quem possa interessar, bastando a possibilidade, de dele se
aperceberem, aqueles a quem a posse afectar.
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Direitos Reais
Assim, se o exerccio for tal que, uma pessoa de diligncia normal, colocado na
situao do titular do direito daquele, se teria apercebido, a posse considera-se
pblica.
1.12. Exerccio e Conservao da Posse
A posse pode ser exercida directamente (posse imediata) ou, por intermdio de
outrem (posse mediata).
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Na posse mediata existe uma dissociao no plano subjectivo entre o animus e o

corpus. O animus encontra-se no possuidor mediato enquanto que o corpus
encontra-se no possuidor imediato. Este possuidor no mais do que o possuidor
precrio.
Esta uma situao simultnea de uma posse imediata e outra mediata sobre a
mesma coisa (cfr. a. 1252.). Nestes casos, concebe-se uma posse sem apreenso
material, recorrendo-se ao conceito de espiritualizao do corpus, ou seja, o
possuidor mediato tem o corpus, mas este, encontra-se espiritualizado, ou ento,
entender-se-, que o corpus se encontra representado pelo ttulo que justifica a
deteno do possuidor imediato.
Esta situao de posse, por intermdio de outrem, pode dar origem a conflitos,
sobretudo quando o possuidor mediato no conseguir provar a sua posse e justificar
a deteno do possuidor imediato.
Neste caso no estamos perante uma situao de inverso do ttulo da posse, mas
antes perante uma situao, em que o detentor, nega perante o possuidor mediato ter
sido alguma vez detentor, alegando que foi sempre possuidor.
Nestes casos de conflito, quando o possuidor no consegue provar a sua posse

aplica-se o n.2 do a. 1252..
A posse conserva-se pelo seu exerccio, no sendo necessrio que a mesma seja
exercida atravs de uma actuao contnua.
A partir do momento, em que se adquire a posse, esta conserva-se, ainda que, o
corpus no se manifeste claramente (cfr. a. 1257. n.1), se bem que seja necessrio,
que persista a possibilidade de continuar a actuao correspondente ao exerccio do
direito.
Nestes termos, o possuidor s ter que provar ter tido incio a sua posse,
presumindo-se que, uma vez adquirida, a posse persistiu at ao momento actual (cfr.
aa. 1257. n.2 e 1254. n.1).
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Direitos Reais
1.13. Perda da Posse
A perda da posse verifica-se:
1. por abandono, ex: a. 1318.;

2. pela perda ou destruio material da coisa ou, porque esta foi colocada fora do
comrcio (cfr. a. 202.);
3. pela cedncia, (sempre que h transmisso) cfr. aa. 1267., al. c) e 1263., al.
b).
4. pela posse de outrem, se esta durar mais de um ano.
Relativamente s trs primeiras modalidades de perda da posse, no se levantam

questes de maior e, correspondem s formas gerais de perda dos direitos reais.
J quanto ltima modalidade, exige-se uma maior reflexo.
Na base desta modalidade, de perda da posse, encontramos uma situao de esbulho
do anterior possuidor.
Exemplo:
A ________ por esbulho _________B
(Possuidor)
(Possuidor)
Pergunta-se: quando que A perde a posse?
A, s perde a sua posse, decorrido um ano sobre a aquisio de B, ou seja, a posse

de B. s se concretiza ou, consolida, decorrido um ano sobre a sua aquisio.
Assim, durante um ano, coexistem duas posses divergentes, conflituantes e

incompatveis sobre o mesmo objecto.
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A razo de ser desta situao, fica a dever-se, ao facto de, caso A perdesse
automaticamente a posse com a aquisio de B, ficaria sem qualquer possibilidade
de defesa, o que no faria sentido.
A tem um ano, para lanar mo, dos meios de defesa da posse que estudaremos
adiante.
Qual a importncia da chamada posse de um ano e um dia?

Em primeiro lugar, a consolidao da situao possessria de um determinado
possuidor face a anteriores possuidores. Decorrido um ano sobre a aquisio da
nova posse, extingue-se o direito de intentar a aco possessria.
Esta consolidao da nova posse tem como consequncia a extino das posses
anteriores.
Em segundo lugar, a posse de ano e um dia releva, quando necessrio encontrar

entre vrias situaes possessrias, qual a melhor posse (cfr. a. 1278. n.1 e 2).
Exemplo:
A __________ esbulho ______ B _____ esbulho ______________ C

(Possuidor)
(Possuidor)
(Possuidor h menos de 1 ano)
B para todos os efeitos possuidor e, como tal, pode defender-se do esbulho mas,
como B no tem a posse de um ano e um dia, de acordo com as regras dos n.s 2 e 3
do a. 1278., C pode ficar em vantagem, se tiver melhor posse.
1.14. Efeitos da posse. Contedo da posse
A posse, enquanto direito real, atribui ao seu titular um conjunto de faculdades que
constitui o seu contedo. O Cdigo Civil ocupa-se desta matria nos aa. 1268. a
1275. sob a epgrafe efeitos da posse.
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Direitos Reais
Efeitos da posse:
a) Presuno da titularidade do direito (a. 1268.)

b) Direitos aos frutos (cfr. a. 1270., n1 e 213., n.1 e 2) e direito a indemnizao
por benfeitorias (cfr. aa. 1273. a 1275. e 216.)
c) Usucapio (a. 1287.).
d) Direito s aces possessrias
a) Presuno da titularidade do direito
Estes efeitos referem-se ao lado activo, dado que no lado passivo, existe a obrigao
de responder pela perda da coisa e de suportar os seus encargos.
De acordo com o a. 1268., o possuidor goza de presuno de titularidade do direito.
Mas titularidade de que direito?
Quem possui, possui sempre pela referncia ao contedo de um determinado direito
real. Assim, se o possuidor actuar por forma correspondente ao exerccio de certo
direito, considera-se que ele o titular desse direito, isto , se o possuidor agir como
proprietrio, presume-se ser ele o titular do direito de propriedade.
Se A, possuidor, age como proprietrio e, anos mais tarde, B vem dizer que a coisa
lhe pertence, diremos que A tem a apreenso material da coisa e actua como se
fosse o proprietrio e no tem que provar a titularidade do direito (cfr. a. 1268.,
n.1). B se quiser, que prove o contrrio, ilidindo a presuno do a. 1268., n.1.
Porm, se B tiver a certido de registo do facto aquisitivo do direito de propriedade
gozar igualmente do direito por fora do a. 7. do Cdigo de Registo Predial.
Existem assim duas presunes ilidveis, uma fundada na posse e outra, fundada no
registo.
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Ora, nos termos do a. 1268, n.1, o legislador vem dar prioridade presuno
fundada em registo, o que significa que, a vantagem fica agora a favor de quem
tiver o registo, no caso, B. Logo, ser A que ter de ilidir a presuno de registo
provando o seu direito.
O a. 1268., n.2 trata do caso de concorrncia de presunes legais baseadas em
registo, e aqui, funcionam as regras da prioridade de registo fixadas no Cdigo de
Registo Predial.
b) Direito de Uso e de Fruio
O possuidor tem direito a usar a coisa, segundo o contedo do prprio direito

possudo.
O uso da coisa pelo possuidor, enquanto se cinja ao contedo do direito possudo,
no considerado ilcito e, por isso, no ter a obrigao de indemnizar. A
faculdade de o possuidor usar a coisa possuda, no se encontra explicitada pelo
legislador, esta decorre da noo legal de posse e de tutela concedida ao possuidor.
De acordo com o a. 1269., conclui-se que o uso lcito, a contrario. O prprio

possuidor de m-f s responde, embora sem culpa, pela perda ou deteriorao da
coisa e, consequentemente, no responde pelo uso, se dele no decorrerem
aquelas consequncias.
Relativamente ao possuidor de boa-f, s tem de indemnizar os danos que lhe forem
imputados. corrente na doutrina, entender-se que o uso de coisa no constitui o
possuidor no dever de indemnizar.
O direito aos frutos e a indemnizao pelas benfeitorias realizadas, s tm

relevncia quando o possuidor venha, por alguma razo, a ter que entregar a coisa,
objecto da sua posse.
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Direitos Reais
Direito aos frutos quando a posse de boa-f
A lei reconhece ao possuidor a faculdade de fruir a coisa. Nesta matria, s releva a

modalidade de posse, quanto boa-f. Se a posse foi adquirida de boa-f, mas se o
possuidor vier, mais tarde, a ter conhecimento de estar a lesar direito alheio, a partir
desse momento est de m-f quanto ao direito de fruio.
O direito de fruio no reconhecido ao possuidor de m-f (a. 1271.). Se a posse

for de boa-f, domina como princpio geral, o direito de o possuidor adquirir os
frutos da coisa, sejam elas naturais ou civis (a. 1270., n.1).
Quanto aos frutos naturais, h a distinguir os frutos colhidos e os frutos pendentes e,

por outro lado, o ter havido ou no, alienao de frutos, ainda pendentes.
Assim, se os frutos esto j produzidos, mas no colhidos e, caso o possuidor nesta
altura, saiba que lesa o direito de outrem, cessa a sua boa-f. O direito aos frutos
pertence ao titular do direito, tendo o possuidor direito a ser indemnizado, pelo
titular do direito, a todas as despesas feitas pela sua produo (a. 1270., n.2).
Caso o possuidor de boa-f, antes da colheita, tiver alienado os frutos como coisa
futura, para alm dos interesses deste e do titular do direito, h que analisar os
interesses do terceiro adquirente. Ver o a. 1270., n3 ao adquirente interessa-lhe
que a alienao subsista e, esta a soluo na lei.
Assim, o titular do direito no pode fazer seus os frutos em si mesmos, a titulo
sucedneo, -lhe atribudo o direito ao produto de alienao.
Quanto ao possuidor reconhecido o mesmo direito que lhe cabe quanto aos frutos
pendentes no alienados, isto , indemnizao das despesas de produo com os
limites referidos (a. 1270, n2).
Os frutos podem denominar-se pendentes, que so aqueles em que ainda no se fez

a sua separao da coisa (a. 215., n.2 do C. C.); percebidos, aqueles que j se
separaram da coisa (aa. 213., n.1 e 215., n. 1 do C. C.); maduros, aqueles que,
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quando separados, renem condies para sobreviver por si mesmos (a. 214. do C.
C.) e percipiendos, aqueles que podiam ter sido colhidos e, por uma qualquer razo,
no o foram (a. 214. do C. C.).
Direito indemnizao por benfeitorias (aa. 216 e 1273 do C. C.)
Estando em causa benfeitorias necessrias, tanto o possuidor de boa-f, como de

m-f, tem o direito a ser indemnizado do seu valor (1 parte do n.1 do a. 1273.).
Relativamente, s benfeitorias teis, o possuidor, tanto de boa f como de m-f,
tm direito a levant-las, isto , de as separar da coisa. Porm, o direito ao
levantamento cessa, se a separao no puder ser feita materialmente ou, se implicar
danos para a coisa principal.
Se o levantamento implicar detrimento para a coisa, tem o possuidor, em sua
substituio, o direito a ser indemnizado, pelo titular do direito, do valor das
benfeitorias, calculado, neste caso, segundo as regras do enriquecimento sem causa
(a. 1273, n2 e n. 1, 2 parte).
Por fim, e quanto s benfeitorias volupturias, s ao possuidor de boa-f, so

reconhecidos direitos em relao s mesmas e, apenas limitadas ao seu
levantamento, desde que esta possa verificar-se sem o detrimento da coisa principal.
Havendo detrimento, o possuidor no as pode levantar e no tem direito ao seu
valor. Portanto, se o possuidor estiver de m-f, nenhum direito lhe reconhecido,
nem mesmo o de as levantar. O exposto est regulado nos n.s. 1 e 2 do a. 1275..
Se o possuidor for obrigado a indemnizar as deterioraes, porque seja responsvel,
pode compensar essa obrigao com a que lhe seja devida para benfeitorias por ele
feitas.
Por outro lado, havendo lugar indemnizao, o possuidor de boa-f goza, nos
termos gerais do a. 754., de direito de reteno. Quanto aos encargos (a. 1272)
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Direitos Reais
estes so repartidos, em relao ao perodo a que respeitam, na mesma medida dos

direitos do possuidor e do titular do direito sobre os frutos.
c) Usucapio
A usucapio o instituto atravs do qual se adquirem direitos reais de gozo. pois,

uma capacidade que o possuidor tem de adquirir um direito real de gozo, desde que
tenha possudo por determinado lapso de tempo.
A usucapio tem como requisitos a posse e o decurso do tempo. No pode adquirir
por usucapio um sujeito que no seja possuidor, isto , que no tenha adquirido a
posse por uma das modalidades do a. 1263. do C. C., posse essa, que se mantenha
por determinado lapso de tempo.
Como j foi referido, a posse oculta e a posse violenta no servem para a usucapio
(a. 1297. do C. C.). J a posse de m-f e a posse no titulada servem a usucapio.
No entanto, a melhor posse para a usucapio a posse titulada e de boa-f, uma vez
que, o ttulo e a boa-f da posse, so factores importantes, na medida em que fazem
variar o lapso de tempo para adquirir por usucapio o direito que possudo. Caso a
posse fosse menos boa, mais tempo seria preciso para se verificar a usucapio.
Quanto ao decurso do tempo, ou seja, h quanto tempo se possu, elemento

necessrio para se adquirir o direito possudo. Este, tambm varia, conforme se trate
de coisas mveis ou imveis.
Para as coisas mveis, o prazo de 3 ou 6 anos, em funo da boa-f e do ttulo da
posse (cfr. a. 1298. e 1299.). Relativamente aos imveis, o prazo pode ser de 10,
15 ou 20 anos, consoante a posse seja titulada ou no titulada, de boa-f ou de m-f
e, ainda, de existir ou no registo de mera posse (aa. 1294., 1295. e 1296.)
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Justo ttulo e registo
Para aplicao da al.a) do a. 1294. necessrio que se verifiquem os seguintes

requisitos:
- a existncia de ttulo de aquisio e
- o registo deste.
Relativamente aos conceitos de ttulo e de boa-f, veja-se respectivamente os aa.
1259.; e 1260.
Registo de mera posse
A mera posse a posse no apoiada em ttulo trata-se de um facto sujeito a

registo, nos termos do a. 2, n 1, al. e) do C. R. P. Por ex.: A possuidor h 5 anos,
sendo a posse no titulada, mas pblica e pacfica. Nesta situao A pode obter uma
sentena que declare que este possuidor possu h 5 anos e, que a sua posse
pblica e pacfica. Com esta sentena, o possuidor regista a mera posse, pois ele
que comprova os factos a registar. A finalidade do registo de mera posse , no
fundo, equiparar a posse no titulada posse titulada, para efeitos de usucapio.
Podemos afirmar que a sentena e o registo valem como ttulo de posse. A
usucapio uma modalidade de aquisio originria de direitos reais de gozo.
O art. 1295. tem a redaco dada pelo D.L. n 273/2001 de 13 de Outubro e entrou
em vigor em 01/01/2002, no se aplicando aos processos pendentes. E apenas
aplicvel a bens imveis,
Como se exerce a usucapio?

Depois de decorrido o prazo necessrio, a usucapio no faz adquirir
automaticamente o direito correspondente. O direito possudo s se adquire
potestativamente. Decorrido o prazo, o possuidor adquire a faculdade de vir a
adquirir o direito real, faculdade esta que consiste num direito real de aquisio.
Este direito de aquisio pode ser exercido por duas vias:
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Direitos Reais
por aco (judicial) e,

por excepo (em sede de defesa judicial)
O possuidor exerce o seu direito de aquisio por aco se, sabendo que esto
preenchidos os requisitos de usucapio, intenta uma aco de simples apreenso, a
fim de ser declarado titular do direito.
A declarao de aquisio do direito por usucapio faz extinguir direitos
incompatveis com o direito assim adquirido. Os efeitos de usucapio retroaem-se
data do incio da posse (a. 1288.).
O possuidor defende-se por excepo e exerce o direito de aquisio, tambm por
excepo se, face a uma aco de reivindicao de um proprietrio, o possuidor se
defende invocando a usucapio.
d) Direito s aces possessrias

O possuidor formal pode defender o seu direito atravs das chamadas aces
possessrios, tema que a seguir se aborda.
1.15. Meios de defesa da posse
A posse pode ser exercida judicialmente ou extrajudicialmente.

Relativamente a esta ltima, a defesa exerce-se atravs dos meios legais comuns a
todos os direitos (aco directa, legitima defesa, etc.) O a. 1277. contempla apenas
expressamente como meio de tutela privada da posse, a aco directa.
Esta matria relativamente defesa da posse encontra-se regulada nos aa. 1276. a
1286. do C. C. (via judicial e extrajudicial).
A defesa judicial de posse exerce-se atravs de uma aco de:
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preveno (a. 1276.);

manuteno (a. 1278., n. 1);
restituio da posse (a. 1278., n. 1) e,
embargos de terceiro (a. 1285.)
restituio provisria da posse (a. 1285.)
As aces de preveno, manuteno e restituio da posse so actualmente aces

declarativas de condenao, que seguem o processo comum, contendo algumas
especialidades. Manteve-se no Cdigo Civil, que no foi totalmente alterado, os
artigos 1276., 1278., 1281. e 1282., a designao tradicional destas aces.
Foi eliminada da grande reforma processual de 1995, a posse ou entrega judicial
avulsa, antes regulada nos artigos 1044 a 1055, agora revogados.
A defesa judicial da posse, pode ser ainda exercida atravs de meios cautelares.
Assim, quando haja esbulho violento, pode o esbulhado intentar um procedimento
cautelar especificado: a restituio provisria da posse (a. 395. do C.P.C.). No
havendo violncia, o esbulhado poder socorrer-se do procedimento cautelar
comum (a. 395. do C.P.C.). Esta via processual est aberta aos casos de mera
perturbao da posse.
a) Aco de preveno
Esta aco tem pouca relevncia prtica, porque a posse ainda no foi atingida e,
porque um meio pouco eficaz. Atravs desta aco, no fica assegurada a efectiva
absteno de terceiro uma vez que, de acordo com o a. 1276, a procedncia deste
pedido gera apenas a aplicao de uma multa e indemnizao pelos prejuzos
causados, no sendo por conseguinte dissuasor de terceiros que pretenda levar a
efeito o seu contento.
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Direitos Reais
Por ex., A odeia B e ameaa-o verbalmente que em breve invadir a sua casa e a
far sua.
Este meio activado quando o possuidor tenha justo receio de ser esbulhado
pressuposto de facto desta aco a ameaa.

A finalidade desta aco, a de que seja intimado o autor de ameaa, de se abster de
fazer agravo ao exerccio da posse, sob pena de multa ou indemnizao pelo
prejuzo que causar. Apenas o possuidor tem legitimidade para intentar esta aco
(a. 1276.).
b) Aco de manuteno da posse (a. 1278.)
Pode recorrer-se a este meio, se houver perturbao da posse, sem que contudo,
chegar a haver esbulho.
A finalidade desta aco a de manter a posse e a de condenar o ru a no perturbla. pressuposto desta aco a perturbao, ou seja, qualquer acto material de
terceiro que, sem privar o possuidor da sua posse, afecte o seu normal e pleno
3
De acordo com a doutrina dominante necessrio tratar-se de um receio consistente e no vago.
exerccio, reduzindo o gozo da coisa possuda e, independentemente de lhe causar

dano. Exemplos: A, todos os dias passa com o carro pelo terreno de B, sem o seu
consentimento. A estende a roupa no terrao de B, por ser mais soalheiro.
Por vezes, difcil distinguir um direito de mera perturbao, dos de verdadeiro

esbulho. Por fora do a. 661., n.3 do C.P.C., se o autor recorrer indevidamente
aco de manuteno, quando ao caso se justificava um pedido de restituio, nem
por isso a aco deixar de seguir, podendo o tribunal decretar a restituio ou viceversa. Esta possibilidade fica facilitada pelo facto das duas aces seguirem os
mesmos tramites processuais.
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O pedido na aco de manuteno o da condenao do perturbador, no

reconhecimento da posse do autor e, na cessao dos actos que a perturbem.
Nos termos do a.1281., n.1, tm legitimidade para intentar a aco, o possuidor
perturbado e os seus herdeiros. Quanto legitimidade passiva, a lei limita-a ao
prprio perturbador, no estendendo aos seus herdeiros, que porm, respondem com
a herana, pela indemnizao, a que o possuidor perturbado tenha direito (a. 1281.,
n1.).
A aco de indemnizao no pode ser intentada a todo o tempo, pois caduca no

prazo de um ano, a contar do acto de perturbao, se esta for pblica.
Se tiver sido praticada de forma oculta, o prazo s comea a contar, quando o
perturbado dela tenha conhecimento (a. 1282.). O tempo enquanto existiu a
perturbao no prejudica a contagem do tempo da posse, pois tudo se passa como
se no tivesse havido perturbao (a. 1283.).
Tem ainda o perturbado direito a ser indemnizado de todos os danos que a

perturbao lhe tenha causado (a. 1284., n.1). importante notar que o possuidor
s poder manter a sua posse contra quem no tiver melhor posse (a. 1278., n.1 e
3).
c) Aco de restituio (a. 1279)
A ofensa posse pode no se limitar a meros actos turbativos e assumir contornos

mais graves. Esta aco est reservada para os casos em que tenha havido esbulho,
independentemente de este ser violento ou no (a. 1279.).
Se o esbulho foi violento, o possuidor pode, com dependncia da aco principal de
restituio, intentar providncia cautelar com vista restituio provisria, sem
audio prvia do esbulhador (a. 1279.).
Tm legitimidade para intentar a aco, o possuidor e os seus herdeiros. A

legitimidade passiva do ru esbulhador, nesta aco, estar assegurada ainda que
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Direitos Reais
nela figurem os seus herdeiros ou um terceiro (para quem o esbulhador tenha

transferido a posse) que esteja na posse da coisa esbulhada e, tenha conhecimento
desse esbulho (ou seja, um terceiro de m-f, cfr. a.1281., n.2).
Quanto ao prazo para intentar a referida aco, de um ano a contar do esbulho

pblico ou, do conhecimento deste, quando tenha sido oculto (cfr. a. 1282. e a.
1267., al. d)).
d) Embargos de terceiro
Os
embargos
de
terceiro,
actualmente,
integram-se
processualmente
na
interveno de terceiros, como incidente da instncia, constando o seu regime nos

aa. 351. a 359. do Cdigo de Processo Civil. Constituem um meio especial de
restituio da posse, em reaco contra actos judiciais de apreenso de bens
(coisas). Este meio funciona tambm, preventivamente, uma vez que, nos termos do
a. 359. do C.P.C. se admite que, o possuidor possa recorrer a ele relativamente a
diligncias de apreenso j ordenadas, mas ainda no realizadas.
O a. 1285 tem a redaco dada pelo D.L. n 38/2003 de 8 de Maro.
e) Aces de restituio provisria da posse
O possuidor pode socorrer-se do instituto da restituio provisria da posse, quando

tenha havido esbulho violento da sua posse (cfr. aa. 1279. e 393. do C.P.C.).
Este meio tem em vista a reconstituio da situao anterior verificao do
esbulho, enquanto no se decide a ttulo definitivo, a quem a posse deve ser
atribuda. pois uma medida de natureza cautelar. A deciso proferida meramente
preliminar, cujo regime justificado pelo carcter violento do esbulho.
Esta providncia fica dependente de ser intentada, posteriormente, a aco principal

(de restituio da posse) pelo esbulhado, nos termos do a. 383.. Assim, cabe ao
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esbulhado alegar factos que qualifiquem os correspondentes requisitos de

procedncia, a saber: a posse anterior, o esbulho e a violncia (a. 393.). O nus da
prova desses factos reca, nos termos gerais sobre o esbulhado. Feita a prova dos
requisitos acima indicados, o juiz dever condenar na restituio provisria, sem
necessidade de audincia prvia do esbulhador (a. 1279. e a. 394. do C.P.C.),
manifestando-se assim, uma das particularidades mais importantes deste meio
processual de defesa, ao ser afastado um dos princpios fundamentais do processo
civil, o do contraditrio.
2. DIREITO DE PROPRIEDADE
2. 1. Noo legal
O nosso Cdigo Civil no fornece uma definio de direito de propriedade, porm o
a. 1305. enumera alguns poderes que integram o contedo do direito de
propriedade. Refira-se que o direito de propriedade no se esgota nos poderes
enumerados no a. 1305. do C. C., pelo que, se conclui, que tal enumerao
meramente exemplificativa.
O direito de propriedade, permite todos os poderes susceptveis de se referirem a
uma coisa, incluindo o poder de destru-la, desde que, no colidam com os limites
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Direitos Reais
impostos pela lei, limitaes essas que podem ser de direito pblico ou de direito
privado.
Entre as restries de direito pblico refira-se desde logo, a possibilidade de
expropriao para utilidade pblica (a. 1308) mas, existem tambm limitaes ao
direito de construir por motivos ambientais, de higiene, estticos, etc.
As restries de direito privado so as que resultam das relaes de vizinhana. A
generalidade destas restries, encontram-se previstas e reguladas, no captulo
relativo propriedade de imveis, que estudaremos mais adiante.
2. 2. Contedo do direito de propriedade
De acordo com o a. 1305., o proprietrio tem poderes de usar, fruir e dispor, de

modo pleno e exclusivo. Isto no significa que, o direito de propriedade seja o nico
direito real, em cujo contedo se incluam tais poderes, de modo geral, todos os
direitos reais de gozo permitem usar e fruir dentro dos limites fixados na lei para
cada um deles, ou seja, qualquer direito real de gozo implica os poderes de usar e
fruir, porm a amplitude destes poderes definido por cada um deles de acordo com
o especificado pela lei.
No que diz respeito propriedade, os poderes de usar e fruir so plenos, no sentido
de que, permitem ao seu titular, retirar do objecto de que proprietrio, tudo aquilo
que ele susceptvel de dar.
Alm dos poderes de usar e fruir, o titular do direito de propriedade tem o poder de
disposio, que compreende quer o poder de praticar actos jurdicos de alienao ou
onerao da coisa, quer o de realizar actos materiais de transformao, incluindo o
de poder destruir o objecto do seu direito.
2. 3. Caractersticas do direito de propriedade
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As caractersticas que foram estudadas a propsito de todos os direitos reais

aplicam-se plenamente ao direito de propriedade. Alm destas, o a. 1305., refere
duas outras caractersticas essenciais do direito de propriedade: plenitude ou
absolutidade e exclusividade.
A plenitude a possibilidade de aproveitamento, que o direito de propriedade

permite, tendo apenas como limite as previses normativas de restrio e limitaes.
Este poder de aproveitamento, tanto significa aproveitamento material como
jurdico.
Quanto s restries e limitaes do direito de propriedade, refira-se que, muitas
delas, constam de legislao avulsa e, no apenas do Cdigo Civil.
Alm das restries e limitaes impostas pela lei, que so as mais comuns, o
direito de propriedade tambm sofre restries e limitaes resultantes de clusulas
gerais, como o caso, p. ex. do abuso de direito.
A exclusividade como j foi referido , os direitos reais pressupem a
existncia do direito de propriedade, ocupando este uma posio sempre oposta do
titular de outro direito, que sofre a concorrncia do direito de propriedade. Ora o
direito de propriedade, por existir, no tem de concorrer com nenhum outro e neste
sentido o direito de propriedade exclusivo.
2. 4. Objecto do direito de propriedade
O objecto do direito de propriedade encontra-se regulado nos aa. 1302 e 1303 do

C.C., ou seja, sero as coisas corpreas e incorpreas. Quanto noo de coisa, cfr.
a. 202. e ss. do C.C.
2. 5. Modalidades de propriedade
O Cdigo Civil contempla o regime da propriedade (a. 1302. e ss.); da propriedade

de imveis rsticos e urbanos (a. 1344. e ss.); da propriedade das guas (a. 1385. e
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Direitos Reais
ss.); da compropriedade (1403. e ss.) e da propriedade horizontal (a. 1414. e ss.).

Outras modalidades de propriedade, como a propriedade agrria, a propriedade de
navios e, outras, encontram-se reguladas noutros ramos do direito.
2. 6. Modos de aquisio do direito de propriedade
O a. 1316. enuncia os modos de aquisio do direito de propriedade e, onde se

distinguem, os modos de aquisio genricos, ou seja, os modos de aquisio
comuns a todos os direitos reais, como p. ex., o contrato translativo, a sucesso por
morte e a usucapio, dos modos de aquisio especficos, ou seja, os modos de
aquisio prprios do direito de propriedade, como seja a ocupao e a acesso.
Veja-se, ainda, os aa. 1345. e 1370. do C. C., onde se encontram outros modos de
aquisio da propriedade.
a) Ocupao
A ocupao d-se pela apreenso material de coisas mveis sem dono, isto ,
consiste na apropriao ou, tomada de posse, de uma coisa mvel, sobre a qual no
recaiam quaisquer direitos. O a. 1318. do C.C. no nos d uma noo de ocupao,
limitando-se a enumerar as coisas susceptveis de ocupao.
Desta forma podemos enumerar: a res nullius, coisas que nunca tiveram dono,
dando direito aquisio imediata do direito de propriedade; as coisas abandonadas,
que consiste na extino do direito de propriedade, por uma declarao de vontade,
do seu anterior proprietrio (res perelictae); as coisas perdidas (sem inteno de
desprendimento) ou escondidas pelo anterior proprietrio (tesouros enterrados), que
no so propriamente uma res nullius, na medida em que, o direito de propriedade
sobre elas, no se extingue; os animais (cfr. aa.1319. e 1322.).
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A formulao do a. 1318. merece uma crtica, uma vez que estende a ocupao s
coisas perdidas ou escondidas pelos seus donos. Nos casos referidos nos aa. 1314. a
1322., estamos perante uma situao de verdadeira ocupao, o mesmo no sucede
quanto ao achamento de coisas perdidas (a. 1323.) ou de tesouros (a. 1324.).
A aquisio da propriedade sobre coisas e animais que nunca tiveram dono ou que
foram abandonadas, opera-se no prprio momento da ocupao, sem haver
necessidade de se invocar o reconhecimento desse direito.
Porm, quanto s coisas mveis perdidas, escondidas ou enterradas, o momento do

achamento destas coisas no origina imediatamente a aquisio do direito de
propriedade.
Fora do instituto da ocupao, esto as coisas imveis como resulta do a. 1318., em
conjugao com o a. 1345..
A ocupao para existir necessrio reunir trs elementos: o elemento pessoal

(ocupante), o elemento real (a coisa) e, por fim, o elemento formal (tomada de posse
ou apropriao).
O elemento pessoal: o ocupante s tem que ter capacidade de gozo para ocupar
validamente, no se exige a capacidade de exerccio, pelo que, as crianas e os
dementes podem ocupar. A ocupao consiste num simples acto formal, bastando a
vontade de ocupar. A ocupao pode realizar-se atravs de representante legal ou,
por rgo de pessoa colectiva, aplicando-se, por analogia, o a. 1252., n. 2.
O elemento real: constitudo por coisas mveis nullius. As coisas imveis nunca
podem ser nullius, por fora do a. 1345., que afirma que estas so patrimnio do
Estado.
Assim, s podem ser ocupadas coisas abandonadas, perdidas ou escondidas, que
nunca tiveram dono. Essas coisas tm forosamente que ser coisas no comrcio, j
que as coisas fora do comrcio, no so reguladas no Direito Privado (cfr. a.202.).
O elemento formal: a prpria tomada de posse com a inteno de querer para si a
coisa. O momento da aquisio o momento a que se refere o a. 1317., al. d), isto
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Direitos Reais
, o momento que, no caso da ocupao, o momento de tomada de posse (cfr. aa.

1319. a 1324.).
b) Acesso
A acesso d-se quando a coisa que propriedade de algum, se una e incorpora

outra coisa, que no lhe pertencia (cfr. a. 1325.).
Existem duas espcies de acesso, a acesso natural que, consiste em atribuir ao

dono de uma coisa (p. ex. um prdio), tudo quanto, por aco de foras naturais, a
ela acrescer (a. 1326.). A unio ou incorporao de uma coisa noutra coisa,
pertencente a outrem, feita unicamente pelas foras da natureza.
Ainda, como acesso natural, distingui-se a acesso por aluvio (a. 1328.) e por
avulso (a. 1329.). A diferena entre estas duas formas de acesso reside no facto
de na acesso por aluvio, a unio ou incorporao, feita de modo lento e
imperceptvel, enquanto que na acesso por avulso feita de modo violento e
brusco.
A aluvio uma aquisio que se opera imediatamente e automaticamente,
independentemente da vontade do adquirente. A avulso uma aquisio diferida,
embora automtica.
O proprietrio da coisa que, por alvulso, for levada para prdio alheio, tem um
prazo (legal) para as recolher, caso o no faa, perder a favor do dono do prdio,
onde a coisa se depositou.
Os aa. 1330. e 1331. do C.C. referem-se, tambm, a outras duas espcies de

acesso natural, que a mudana de leito e a formao de ilhas ou mouches
(terreno arborizado nas Lezrias ou, ilhota que se forma no meio de um rio ou
beira do mar). Entende a maioria da doutrina, estas no serem, verdadeiras formas
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de acesso natural, uma vez que no se verifica qualquer unio ou incorporao,

caracterstica essencial da acesso.
A acesso natural sempre imobiliria, uma vez que se verifica a incorporao ou

unio de coisas mveis a coisas imveis.
J a acesso industrial poder ser mobiliria ou imobiliria, consoante a natureza
das coisas que se unem ou incorporam. A acesso industrial pode, por vezes,
confundir-se com a figura jurdica de benfeitorias. Porm, estas situaes so
distintas, dado que se algum constri, com materiais seus uma obra, num terreno
pertencente a outrem, e que o construtor no detm com base num direito real ou
pessoal (por usufruto, arrendamento, etc.), estamos perante uma situao de
acesso. Caso houvesse poderes e autorizao do dono do terreno para o construtor
fazer a obra, ento estaramos perante um caso de benfeitorias.
A acesso industrial pode ser mobiliria (unio ou incorporao de coisa mvel a

coisa mvel) e imobiliria (unio ou incorporao de coisa imvel a coisa imvel)
Na acesso industrial mobiliria distinguimos dois institutos: a unio ou a confuso;

e a especificao. Apesar da lei (a. 1333. e o a. 1334.) tratar a confuso ou a unio
como sinnimos, estes distinguem-se.
Na unio, as coisas podem ser separadas no perdem a sua identidade; na confuso,
a unio das coisas de tal forma ntima, que a sua separao impossvel ou, se
possvel, causadora de prejuzos s partes, titulares das coisas confundidas. Apesar
desta diferena, a lei trata ambas as realidades de igual forma, e, a determinao de
quem fica com a coisa, o valor atribudo coisa e quem tem de indemnizar quem,
quando no possvel a separao, obtida pela boa-f ou m-f do autor da
acesso e, no por as coisas, objecto da acesso estarem unidas ou ligadas.
Anlise do artigo 1333., n. 1 a 3:
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Direitos Reais
Estando o titular (ou dono) da coisa incorporante de boa-f, o critrio da acesso

industrial o do maior valor das coisas unidas ou confundidas. Quem for dono da
mais valiosa, faz seu o objecto adjunto, e indemniza o dono da coisa com valor
inferior ou, entrega-lhe coisa equivalente.
Haver licitao, se as partes no acordarem quem fica com as coisas unidas ou
incorporadas pela acesso, adjudicando-se quele que maior valor der por elas. A
licitao s aberta entre os donos das coisas. Caso no queiram licitar, procede-se
venda da coisa, sendo o produto da venda, dividido pelos donos das coisas unidas
na proporo do valor destas.
Artigo 1334.:
Se o adjuntor ou incorporante estiver de m-f e, a coisa alheia puder ser separada,
esta ser restituda ao seu dono e, este indemnizado com os danos que sofreu com a
acesso. Se a coisa no puder ser separada, o autor da unio ou confuso, deve
restituir o valor da coisa e, indemnizar o seu dono. Mas, a lei d tambm
oportunidade ao dono da coisa incorporada, de este, ficar com as duas e pagar ao
dono adjuntor ou, da coisa incorporante, o valor que for calculado pelas regras do
enriquecimento sem causa.
A boa-f ou a m-f, do autor da unio ou confuso, deve ser avaliada segundo os
critrios do a. 1260., n. 1.
Artigo 1335.:
Verifica-se uma situao de confuso ou adjuno casual e de as coisas no se
poderem separar.
Neste caso, a coisa fica pertencendo ao dono da mais valiosa, que pagar o justo
valor da outra. Se este no quiser, assiste o mesmo direito ao dono da menos
valiosa. Caso as partes no se usarem deste direito, aplica-se o disposto no n. 2
deste artigo. Se as coisas unidas tiverem igual valor, aplica-se o disposto no a.
1333., n. 2 e 3.
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Ainda dentro da acesso mobiliria, se estuda a especificao, que uma forma de

acesso, em que no h unio ou confuso das coisas, como vimos atrs, mas existe
sempre que algum, pelo seu trabalho d forma diferente coisa mvel pertencente
a outrem (cfr. a.. 1336., n. 1).
Casos de especificao: a escrita, a pintura, o desenho, a fotografia, a impresso, etc
(cfr. a. 1338.).
Na especificao, h uma coisa mvel, pertencente a certa pessoa, em que se
incorpora o trabalho de outra que, transforma essa coisa, criando uma nova, apta a
desempenhar uma funo scio-econmica diferente da desempenhada pela coisa
original.
Claro que se, a coisa nova for produto do trabalho do prprio dono da coisa original,
no estamos perante uma acesso mobiliria especifica. O mesmo se passa, quando
algum transforma uma coisa pertencente a outrem, mas com o acordo deste.
O instituto da especificao tambm se rege pelas regras da boa-f e da m-f,
quanto a saber, quem fica com a coisa transformada e, quais os valores a atribuir
parte que no fica com a coisa. Para estas questes remetemos o leitor para o
disposto nos aa. 1336. e 1337.
Acesso imobiliria, a acesso que diz respeito aos imveis. Exemplo: A

proprietrio de um terreno e B, edifica a uma cabana. De quem a cabana?
Pelas regras gerais, do direito de propriedade, pertence ao dono do solo tudo o que
est sobre ele. E o dono da cabana no tinha direito nenhum? A resposta legal viria
com o direito da superfcie, que estudaremos mais frente, mas que vem permitir
uma separao de domnios entre uma superfcie e o que nela se encontre ou
implante.
O nosso cdigo regula diferentes espcies de acesso imobiliria:

- obras, sementeiras ou plantaes feitas pelo dono do terreno, sendo as sementes e
as plantas de outrem (cfr. a. 1339.);
- obras feitas com materiais prprios, em terreno alheio (a.1340.);
- obras feitas em terreno alheio com materiais alheios (a. 1342.) e,
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Direitos Reais
- parcela de terreno alheio ocupada de boa-f, por prolongamento de edifcio

construdo em terreno alheio (a. 1343.)
Neste ltimo caso, a acesso imobiliria s funcionar com as regras dispostas no a.

1343. se, a maior parte da construo, estiver em terreno prprio e, s um
prolongamento (parte menor da construo) se fizer em terreno alheio.
Se, a maior parte da construo, estiver em terreno alheio, aplicam-se as disposies
gerais da acesso imobiliria (cfr. a. 1340.), sendo necessrio determinar o valor do
solo e do edifcio, na parte em que ocupa o terreno alheio para determinar a quem
ficar a pertencer.
Modo de actuar da acesso
De acordo com o a. 1317., al. d) a aquisio da propriedade por acesso tem lugar
no momento da verificao do respectivo facto, o mesmo que dizer, que a acesso
opera automaticamente, no sentido de, a aquisio do direito de propriedade, ter
lugar ipso facto e, imediatamente, verificado o correspondente facto.
2. 7. Extino do direito de propriedade
Parece resultar do regime do direito de propriedade a no regulamentao da

extino deste direito. Para alguns autores, fica-se a dever ao facto do direito de
propriedade no se poder extinguir. Porm, no nos podemos esquecer que o direito
de propriedade no perptuo, mas tendencialmente perptuo e, como tal, extinguese por todas as formas de extino dos direitos reais, em geral e em especial pela
perda e pela destruio da coisa.
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Conforme foi dito, o direito de propriedade no se extingue pelo no uso (cfr. a.

298.) O no uso uma causa de extino de direitos reais como consequncia do
seu no exerccio prolongado e, s opera nos casos especialmente regulados na lei.
Assim, ao contrrio do que acontece com o direito de superfcie (a. 1536., n. 1, al.
b) e e); nas servides (a. 1569., n. 1, al. b) e, no usufruto (a. 1476., n. 1) no
existe nenhuma disposio que, em geral, submeta o direito de propriedade
extino pelo no uso.
Resulta assim, que o direito de propriedade insensvel s omisses de exerccio da
parte do seu titular, por mais prolongadas que sejam.
Porm, a referncia que o a. 298. faz propriedade no totalmente irrelevante,
uma vez que, tal preceito existe no domnio do direito de propriedade das guas
(cfr. a. 1397.).
Relativamente ideia da extino do direito de propriedade, por vontade do seu
titular, a mesma, no isenta de dvidas.
Existem, autores que entendem que, face renncia no se extingue o direito de

propriedade sobre imveis, uma vez que, tal direito, passa a pertencer esfera
jurdica do Estado (cfr. a. 1345.).
Esta aquisio do estado, no uma aquisio originria, nem uma aquisio que
dependa da vontade das partes, uma aquisio por fora da lei e, como tal, opera
automaticamente.
2. 8. Meios de defesa do direito de propriedade
O regime estabelecido nos aa. 1311. a 1314. para alm de admitir o recurso
aco directa, limita-se a referir alguns aspectos da chamada aco de reivindicao.
a) aco de reivindicao
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Direitos Reais
Na aco de reivindicao, o titular do direito real pode exigir do possuidor ou,

detentor da coisa sobre a qual, o seu direito incide, o reconhecimento desse direito e
a restituio da coisa (cfr. a. 1311.).
No contexto processual de defesa da propriedade, a aco de reivindicao a mais

importante.
A expresso reivindicao nasce de dois vocbulos latinos: vindicatio e rei (genitivo
de res), que no seu conjunto significam trazer de volta a coisa. O pressuposto de
facto da aco de reivindicao o esbulho, isto , o proprietrio s pode intentar
esta aco de reivindicao, quando seja esbulhado (acto pelo qual algum priva
outrm, total ou parcialmente, da posse de uma coisa, in Ana Prata, Dicionrio
Jurdico, Coimbra, 31990.), no sendo bastante a perturbao ou ameaa de esbulho.
Quanto legitimidade activa, ao proprietrio esbulhado que cabe intentar a aco

contra qualquer possuidor ou detentor da coisa (legitimidade passiva),
independentemente da sua boa-f ou m-f.
Esta aco uma aco de duplo pedido o proprietrio esbulhado, pede ao juiz
que, reconhea o direito de propriedade a seu favor, mediante prova desse mesmo
direito (1. parte do a. 1311.).
Uma vez reconhecido o direito de propriedade a favor do requerente, pede-se a
condenao do ru, na entrega da coisa, na sua restituio (2. parte do a. 1311.).
Quando o primeiro pedido (reconhecimento do direito de propriedade) requerido
judicialmente procedente, no significa forosamente, que o segundo (restituio
da coisa esbulhada), o seja. A recusa da restituio da coisa, demonstrada a
titularidade do direito de propriedade, s pode justificar-se se, o possuidor ou
detentor, for titular de algum direito real ou pessoal sobra a coisa, oponvel ao
reivindicante (cfr. a. 1311, n. 2 do C.C. Casos especiais: aa 754.; 1323., n. 4 do
C.C. e 929. do C.P.C.).
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tambm de referir a dificuldade de prova do direito de propriedade, quando o seu

proprietrio no tem uma escritura pblica, nem registo, j os romanos chamavam
dificuldade de prova do direito de propriedade diabolica probatio.
Probatoriamente facilitada a aco de restituio. certo que, a aco de
restituio serve, exclusivamente, para defesa da posse. Aqui, o proprietrio
esbulhado, alega posse casual da coisa e, no o direito sobre a mesma, sendo mais
fcil ao titular do direito real, a prova da posse do que a prova da titularidade do
direito real.
A aco de reivindicao imprescritvel, ou seja, a aco pode ser intentada a todo

o tempo, independentemente do decurso do tempo (a. 1313.). A imprescritibilidade
da aco de reivindicao uma consequncia lgica da imprescritibilidade do
direito de propriedade, v. Pires de Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil anotado,
vol. III, Coimbra, 21987.
Este regime vale para o direito de propriedade e, tem que ser aplicado em termos
hbeis para os restantes direitos reais, que em alguns casos so temporrios.
Distino entre aco de reivindicao e aco de restituio
A aco de restituio da posse uma aco possessria, nos termos da qual, o

possuidor esbulhado pode, fazer-se restituir sua posse. A aco intentada contra
o esbulhador, seus herdeiros ou, contra quem tiver a posse da coisa e tenha
conhecimento do esbulho. Esta aco tem que ser intentada no prazo de 1 ano, a
contar da data em que se verificou o esbulho ou, do conhecimento dele (cfr. a.
1282.). Se o possuidor tiver a posse da coisa h menos de um ano, s poder
intentar esta aco, contra quem no tiver melhor posse (a. 1278., n. 2 e 3).
A aco de reivindicao, de que dispe o proprietrio ou, o titular de outro direito
real, serve para exigir do possuidor ou detentor da coisa, o reconhecimento do seu
direito e a respectiva restituio da coisa de que foi privado. Esta aco
imprescritvel e, pode ser intentada, contra qualquer possuidor ou detentor.
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Direitos Reais
2.9. Direito de Propriedade em especial: COMPROPRIEDADE

2.9.1. Noo legal
De acordo com o disposto no a. 1403. existe uma situao de compropriedade ou

de propriedade em comum quando, duas ou mais pessoas detm simultaneamente o
direito de propriedade sobre a mesma coisa.
A situao jurdica de cada um dos comproprietrios , qualitativamente igual,

sendo indiferente que, o sejam ou no, sob o ponto de vista quantitativo.
A situao de comunho pode existir relativamente aos vrios direitos reais, mas
quando surge, a propsito do direito de propriedade, denomina-se compropriedade.
Na compropriedade, existe apenas, um s direito de propriedade, que tem vrios

titulares, a que corresponde as faculdades de aproveitamento e encargos
qualitativamente iguais, em proporo da respectiva quota, podendo assim serem
quantitativamente diferentes (cfr. aa. 1403. e 1405.).
Apesar de, os direitos dos vrios consortes, serem qualitativamente iguais, podem
ser quantitativamente diferentes, como estabelece o a. 1403., n. 2. Ora, embora o
aspecto quantitativo, no interfira com a natureza dos poderes que, cabem a cada
um dos comproprietrios, a realidade que, j interfere em aspectos relevantes do
seu exerccio.
De acordo com o a. 1405., n. 1, o conjunto de poderes de cada comproprietrio,

corresponde aos poderes do proprietrio singular, isto sob o ponto de vista
qualitativo. Mas, como na actuao desses poderes, interfere o aspecto quantitativo,
os comproprietrios s participam nas vantagens da coisa e s suportam os
correspondentes encargos na proporo das suas quotas.
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Admite-se, no entanto, a hiptese de um ou mais comproprietrios, se eximirem das

despesas decorrentes da conservao da coisa comum, desde que renunciem ao seu
direito. (cfr. a. 1411., n. 1, 2. parte e n. 3).
2.9.2. Natureza jurdica da compropriedade
tese
maioritariamente
acolhida
pela
doutrina
portuguesa,
entende
compropriedade, como um conjunto de direitos de propriedade, qualitativamente

iguais, sobre a mesma coisa.
De acordo com esta concepo, cada um dos direitos em concurso, incide sobre a
coisa comum e no sobre uma parte especificada da mesma.
2.9.3. Modos de constituio da compropriedade
O modo mais frequente de constituio de compropriedade o negcio jurdico, a

que o a. 1403., n. 2 se refere, sob a designao de ttulo constitutivo.
Assim, se A. e B. compram, em conjunto um terreno a C., ou se D., E. e F. herdam
em conjunto a totalidade do bem que H. deixou em testamento, todos os adquirentes
se tornam comproprietrios do bem que recebem.
Tambm a lei pode, em certos casos, operar como fonte directa de constituio da
compropriedade. Assim, p. ex., em caso de achamento de tesouro, a coisa mvel
achada, fica a pertencer ao achador e, ao proprietrio da coisa mvel ou imvel,
onde ela estava escondida ou enterrada, na proporo de metade para cada um (a.
1324., n. 1). Registe-se ainda, os casos em que, a compropriedade assenta em
presunes, legalmente estabelecidas, como ocorre com paredes ou muros
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Direitos Reais
divisrios entre edifcios ou, com muros entre prdios rsticos ou, entre ptios e
quintas de prdios urbanos, tudo nos termos do a. 1371..
2.9.4. Regime jurdico da compropriedade
O mais importante do regime jurdico da compropriedade o modo de exerccio

deste direito.
Assim, identificam-se trs modalidades de poderes exercidos no direito de
compropriedade:
poderes de exerccio isolado;
poderes de exerccio maioritrio e,
poderes de exerccio unnime.
Poderes de exerccio isolado
A lei atribui aos comproprietrios legitimidade para exercerem, cada um por si,
certas faculdades que, integram o contedo do direito de propriedade. As mais
relevantes respeitam, ao uso da coisa (a. 1406.), disposio e onerao da quota
(a. 1408.) e reivindicao da coisa comum (a. 1405., n. 2).
Relativamente ao uso da coisa comum, cada um dos comproprietrios pode usar a

coisa, na sua totalidade, isto , os diversos consortes podem, individualmente, usar
toda a coisa sem a presena dos restantes.
Porm, o uso da coisa comum tem que forosamente respeitar os fins a que a coisa
se destina, sob pena de se considerar ilegal. O comproprietrio que utiliza a coisa
comum, no pode impedir o exerccio de igual direito pelos restantes
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comproprietrios, sendo que, neste caso, o uso exclusivo pelo comproprietrio de

coisa comum, na sua totalidade, confere a este, a qualidade de mero detentor,
relativamente s quotas dos demais comproprietrios.
Ressalva-se, no entanto, o caso de ter havido inverso do ttulo, situao em que, a
nova posse decorre de outro facto, apto a produzir a inverso e, no do simples uso
de coisa comum (cfr. aa. 1406., n. 2, 1263., al. d) e 1265.).
A lei atribui ainda, a cada um dos comproprietrios, legitimidade para alienar a

totalidade ou parte da sua quota na comunho (a. 1408., n. 1, 1. parte ).
Na verdade, de acordo com o a. 1408., n. 1 e, o a. 1409. confirma-o, cada
comproprietrio no depende, na prtica de tais actos, do consentimento dos
demais.
Contudo, se a alienao for feita a terceiro, mediante acto oneroso (compra e venda
e dao em cumprimento), o n. 1 do a. 1409. atribui direito de preferncia aos
restantes comproprietrios. Estamos perante um verdadeiro direito de preferncia
legal, dotado de eficcia legal, regido pelos aa. 416. a 418.. do C.C.
O direito legal de preferncia ocupa o primeiro lugar, no conjunto das preferncias

legais. Assim, se o comproprietrio pretende, alienar a ttulo oneroso, a sua quota a
terceiro, deve dar a conhecer aos seus consortes, o projecto de alienao e as
condies do negcio em causa.
Sublinhe-se mais uma vez, que o direito de preferncia limita-se compra e venda e
dao em cumprimento da quota.
Caso sejam, dois ou mais comproprietrios preferentes, estabelece o a. 1409, n. 3

que, ser adjudicada a quota alienada a todos eles, na proporo das suas quotas.
Se o direito legal de preferncia for violado, tem o preferente, o direito de fazer sua,
a quota alienada, em aco judicial, proposta contra quem seja parte no acto de
alienao, no prazo de 6 meses, contados da data em que tomou conhecimento dos
elementos essenciais de alienao. Ainda, o preferente ter que depositar o preo
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Direitos Reais
nos 15 dias subsequentes propositura da aco, de acordo com a redaco dada

pelo D/L n. 68/96, de 31 de Maio, do a. 1410., n. 1.
Os principais fins que justificam a concesso da preferncia so:

- fomentar a propriedade exclusiva e mais pacfica dos bens;
- no caso de no ser possvel alcanar a propriedade exclusiva, pelo menos, diminuir
o nmero de consortes e,
- por fim, impedir o ingresso, na contitularidade do direito, de pessoas estranhas
mesma.
No caso de existir direito de preferncia, o obrigado deve notificar o preferente,

para este, querendo, exercer o ser direito (a. 416.).
Aps receber a notificao, o preferente, pode assumir uma de trs atitudes:
- declarar que no pretende exercer o seu direito;
- nada declarar no prazo que tem para o efeito, deixando caducar o seu direito ou,
- declarar que pretende preferir.
Note-se que a notificao ao preferente deve conter todos os elementos essenciais

ao contrato a realizar (preo, condies de pagamento, etc.).
Nenhum comproprietrio pode renunciar antecipadamente ao seu direito de
preferncia, uma vez que tal equivaleria a modificar o regime legal da
compropriedade.
Poderes de exerccio maioritrio
Verifica-se quanto gesto ou administrao da coisa comum (cfr. a. 1407.).

Entende-se por administrao, os actos de fruio de coisa comum, da sua
conservao ou beneficiao e ainda, actos de alienao de frutos. Os actos acima
mencionados, dependem primeiramente de, conveno dos comproprietrios nesta
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matria, podendo estabelecer-se regras especficas, para a administrao da coisa

comum. No havendo acordo entre os comproprietrios, a regra a de que
administrao cabe, por igual, a todos os consortes.
Conjugando o n. 1 do a. 1407. com a norma subsidiria, por ele invocada (a.985.),
resulta deverem as deliberaes ser tomadas por maioria.
Assim a maioria s se forma se, mais de metade dos consortes, votarem no mesmo
sentido e, estes representarem metade do valor total das quotas (a. 985., n. 3 e 4).
No se formando maioria, cabe ao tribunal resolver, a requerimento de qualquer dos
comproprietrios se, o acto de administrao, deve ou no ser praticado. Neste caso,
o tribunal pode recorrer a juzos de equidade (cfr. a. 1407., n. 2).
Se algum dos comproprietrios, praticar actos de administrao, contrrios

vontade representada pela maioria legal, so os mesmos anulveis, nos termos
gerais do direito. Para alm desta invalidade, o n. 3 do a. 1407. estabelece
responsabilidade pelos danos, decorrentes da sua prtica.
Relativamente ao arrendamento e enquanto acto de administrao da coisa comum,

o mesmo s vlido com o consentimento de todos os consortes (a. 1024.). So
assim afastadas, as regras gerais de deliberao (a. 1407.), de maioria do capital,
isto , o voto de cada um dos consortes, medido em funo do valor da sua quota e
no em funo da maioria numrica.
Poderes de exerccio unnime
Como j se referiu, por acordo entre todos os condminos, podem os consortes

exercer todas as faculdades que integram os seus direitos de propriedade.
So poderes de necessrio exerccio unnime, os de disposio e de onerao de
coisa comum ou de parte especfica dele.
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Direitos Reais
Quanto validade dos actos de disposio ou de onerao praticados por algum dos
consortes, em violao da norma, contida no n. 1 (2. parte) do a. 1408., e no n. 2
do mesmo artigo, resulta que, tais actos so havidos como de disposio ou, de
onerao de coisa alheia.
Assim, se um comproprietrio, sem consentimento dos restantes, alienar parte
especfica de coisa comum, ou toda ela, como alheia, estabelece o a. 893. valer o
acto como venda de coisa futura, com eficcia obrigacional, nos termos do a. 408.,
n. 2.
Porm se, o comproprietrio proceder venda, como se de coisa prpria se tratasse,
prev a 1. parte do a. 892., a nulidade do acto, por falta de legitimidade do
alienante.
Esta nulidade restrita s relaes entre as partes, pois no que concerne aos
restantes proprietrios, a alienao ineficaz.
Por fim, refira-se que os actos de administrao das partes comuns podem ser
ordinrios, e estes so os actos praticados para prover conservao dos bens e
extraordinrios, que promovem a realizao de benfeitorias ou melhoramentos no
prdio.
2.9.5. Extino da compropriedade
A compropriedade pode extinguir-se por via negocial, se um dos comproprietrios

adquirir as quotas dos restantes comproprietrios.
Como forma especial de extino da compropriedade pode referir-se, a extino por
fora da diviso da coisa comum, nos termos do disposto nos aa. 1412. e 1413.
No entanto, o n. 2 do a. 1412. permite que os comproprietrios realizem um pacto
de indiviso entre si, por um prazo mximo de 5 anos.
Mais se acrescenta, que esta clusula de indiviso, s obriga terceiros, se for
registada (cfr. a. 1412., n. 3). Se, a clusula no for registada e, antes de perfazer 5
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anos, um dos comproprietrios vender a sua quota a terceiro, este adquire-a

validamente.
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Direitos Reais
2.10. PROPRIEDADE HORIZONTAL

2.10.1. Noo legal
A propriedade horizontal a propriedade que incide sobre as vrias fraces

componentes de um edifcio, fraces
essas
que, constituem unidades
independentes, distintas e isoladas entre si, com sada para uma parte comum do
prdio ou, para a via pblica (cfr. a. 1414. do C.C.).
A propriedade horizontal assenta na existncia de um edifcio dividido em fraces

autnomas, cada uma delas, exclusiva dos diferentes condminos e de partes
comuns, que pertencem em compropriedade, a todos os condminos.
O a. 1421. indica quais as partes comuns e quais as partes do edifcio, que se
presumem comuns.
De acordo com a disposio legal acima indicada, as partes comuns, referidas no
n.1, no o podem deixar de ser, por vontade das partes, enquanto que as referidas
no n. 2, podem ser afectadas ao uso exclusivo de algum dos condminos, desde que
por deciso unanime destes.
A afectao de, uma parte comum, ao uso exclusivo de um condmino, pode

constar do prprio titulo constitutivo (a. 1421., n. 3) ou, pode ser, posteriormente,
deliberada por unanimidade dos condminos, alterando-se assim, o ttulo
constitutivo (a. 1419., n. 1).
A propriedade horizontal caracteriza-se pela propriedade em geral, isto , a

propriedade que cada condmino tem sobre a sua fraco e, pela compropriedade
que, todos os condminos tm sobre as partes comuns do prdio. Esta
compropriedade dura, enquanto durar a compropriedade horizontal e uma
propriedade forada, pois no possvel sair da indiviso.
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2.10.2. Modos de constituio e contedo do ttulo constitutivo
Como se poder constituir a propriedade horizontal num edifcio?

A sua constituio pode fazer-se, por negcio jurdico, por usucapio ou por deciso
judicial.
Por negcio jurdico
necessrio que, seja lavrado um ttulo constitutivo de propriedade horizontal, por

escritura pblica que posteriormente registado. A escritura pblica da propriedade
horizontal tem, obrigatoriamente, que especificar e individualizar as fraces
autnomas do edifcio, com o respectivo valor, expresso em percentagem ou
permilagem do valor total do prdio (a. 1418., n. 1).
Tambm consta do ttulo constitutivo, o fim a que as fraces se destinam, apesar
de no ser obrigatrio que dele conste. J atrs verificmos que, a atribuio do uso
exclusivo de certas partes comuns, a um ou mais condminos, deve constar do ttulo
constitutivo.
So documentos necessrios para a constituio de um prdio em propriedade

horizontal os seguintes:
- documento emitido pela Cmara Municipal da rea em que se situa o prdio, com
meno de que as fraces autnomas satisfazem as exigncias legais;
O documento acima indicado pode ser substitudo pela exibio do projecto
aprovado pela Cmara Municipal;
- caderneta predial ou certido de teor da inscrio matricial.
Por usucapio
A propriedade horizontal pode tambm ser constituda por usucapio, que pressupe
a existncia de uma situao de posse.
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Direitos Reais
Por deciso judicial
Como resulta do a. 1417. A propriedade horizontal pode ser constituda por vrias
formas, entre elas, por deciso judicial proferida em aco de diviso da coisa
comum ou, em processo de inventrio, desde que, seja requerida a constituio da
propriedade horizontal.
Qualquer consorte pode requerer a constituio da propriedade horizontal desde que
se verifiquem os requisitos do a. 1415.
Exemplo: A. e B. so co-herdeiros de um prdio, em que cada um deles tem direito
a uma quota ideal do prdio. A., pode intentar uma aco de diviso de coisa
comum e requer a constituio da propriedade horizontal, sendo que a sentena
proferida constitutiva do regime de propriedade horizontal desse mesmo prdio,
tal como definida no a. 1414.
Depois de constituda a propriedade horizontal, por qualquer das formas previstas

na lei, necessrio proceder-se ao respectivo averbamento na Repartio de
Finanas e Conservatria do Registo Predial competentes.
2.10.3. Direitos e deveres do condminos
a) Direitos dos condminos
O condmino, antes de mais, proprietrio exclusivo, da fraco que lhe pertence e

comproprietrio das partes comuns do edifcio, no podendo alienar estes direitos
separadamente pois eles so incindveis. (cfr. a. 1420.).
Enquanto proprietrio, o condmino tem o direito pleno da propriedade sobre a sua

fraco, e portanto pode us-la, fru-la e dispor dela como entender, dentro das
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limitaes prprias, decorrentes das relaes com os outros condminos (cfr. a.

1420. e, as constantes do disposto nos aa. 1346. e 1349. e 1406., n. 1).
Assim, pode um condmino alienar a sua fraco ou mesmo a sua garagem ou
arrecadao ainda que separadamente desde que estas ltimas constituam fraces
autnomas. E pode faz-lo ainda que o adquirente seja um terceiro, uma vez que os
condminos no gozam do direito de preferncia na alienao das fraces. Cfr. a.
1423.
O condmino pode ainda, usar e fruir das partes comuns do edifcio, desde que
respeite os limites referidos no a. 1422.
b) Deveres ou encargos dos condminos
Os condminos esto obrigados (salvo disposio em contrrio) a suportar os

encargos, decorrentes das despesas necessrias, conservao e fruio das partes
comuns, bem como, as despesas necessrias, ao pagamento dos servios de
interesse, como (p. ex. gua, luz das escadas, limpeza, manuteno dos elevadores).
Acrescenta o a. 1424., n. 1 que, estas despesas sero pagas pelos condminos, na

proporo do valor atribudo s suas fraces, no ttulo constitutivo. E, o n. 2 da
mesma disposio legal estabelece, a possibilidade do pagamento dos servios de
interesse comum, serem pagos em partes iguais, pelos condminos ou, em
proporo respectiva fruio.
As despesas relativas aos lanos de escadas ou, s partes comuns do prdio que,
sirvam exclusivamente alguns dos condminos, ficam a cargo destes (cfr. a. 1424.,
n. 3) o mesmo esprito legislativo se estende aos condminos que se sirvam dos
elevadores. As despesas, relativas ao uso destes, so suportadas pelos condminos,
a cujas fraces os elevadores servem (cfr. a. 1424., n. 4).
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Direitos Reais
Os condminos no podem renunciar s partes comuns do prdio, com o fim de se

desonerarem destas despesas (a. 1420., n. 2).
Tambm no gozam de direito de preferncia na alienao das suas fraces, nem
podem requerer a diviso das partes comuns.
2.10.4. Administrao das partes comuns do edifcio
A administrao das partes comuns do edifcio compete a dois rgos: assembleia

de condminos e ao administrador (a. 1430.).
A assembleia um rgo colegial de deliberao que, exprime a vontade dos

condminos, em reunies ordinrias ou extraordinrias (aa. 1431. e 1433. n. 2).
S a assembleia, que se realiza todas as primeiras quinzenas de Janeiro de cada ano,
ordinria; reunida essencialmente para discutir e aprovar as contas do ano anterior
e, eleger novo administrador (cfr. a. 1431., n. 1 e 1435.). Todas as outras so
extraordinrias.
Os condminos so convocados pelo administrador que a entidade que gere e

representa o condomnio, por meio de carta registada, enviada com 10 dias de
antecedncia, ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma antecedncia,
desde que comprovado por recibo de recepo assinado pelos condminos. Cfr. a.
1432.
A convocatria deve indicar o dia, a hora, o local e ainda a ordem de trabalhos da
reunio, devendo fazer ainda meno dos assuntos cujas deliberaes s podem
aprovados por unanimidade.
O administrador tem funes executivas, como as que, esto indicadas no a. 1436..

A administrao de um condomnio pode ser exercida, por um condmino ou, por
terceiro (a. 1435., n. 4) e, tem a durao de um ano, renovvel. Geralmente o
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administrador s pago, quando a administrao exercida por terceiro. eleito e

exonerado pela assembleia de condminos.
Numa assembleia geral de condminos podem votar:
- qualquer condmino pessoalmente ou por intermdio do seu representante legal ou

voluntrio;
- os comproprietrios;
- o usufruturio e o nu proprietrio, sendo que ser admitido a votar aquele que tiver
o poder legal de decidir sobre a matria em discusso.
a) Como so tomadas as decises na assembleia?
Em regra, as decises so tomadas, maioria dos votos representativos do capital

investido no edifcio.
Exemplo: se um prdio tiver 10 pisos iguais, cada um dos quais representa 10% do
valor total do prdio, as deliberaes da assembleia, sero tomadas validamente,
desde que subscritas por seis ou mais condminos (cfr. a. 1432., n. 3).
A regra acima enunciada contm excepes das quais se destacam as seguintes:
- h deliberaes que so tomadas por unanimidade dos condminos presentes

como o caso de se pretender modificar o ttulo constitutivo, cfr. a. 1419.,
- para deliberar sobre obras que constituem inovaes ou melhoramentos para o

prdio necessria um quorum representativo de 2/3 do valor total do edifcio;
Por inovaes entende-se as alteraes introduzidas na substncia ou forma das
partes comuns de um edifcio em propriedade horizontal. De entre as obras mais
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Direitos Reais
frequentes destacam-se, a instalao de elevador, o alargamento da porta de entrada,

a transformao de uma garagem em lojas, a instalao de ar condicionado etc.
b) Consequncias de se tomarem deliberaes sem respeitar a maioria necessria
Uma deliberao ilegal pode ser anulvel, nula ou ineficaz.

De acordo com o a. 1433., n1, as deliberaes da assembleia contrrias lei ou a
regulamentos anteriormente aprovados so anulveis a requerimento de qualquer
condmino que as no tenha aprovado.
Assim, no prazo de 10 dias contados da deliberao, para os condminos presentes,
ou contados da sua comunicao para os condminos ausentes, pode ser exigida ao
administrador a convocao de uma reunio extraordinria, a ter lugar no prazo de
20 dias, para revogao das deliberaes invlidas ou ineficazes. Cfr. a. 1433., n2.
A invalidade de uma deliberao no afecta tudo o mais que, ento, se tenha

deliberado.
De acordo com o a. 1437. ao administrador que compete estar em juzo, quer

como autor quer como ru, nas aces respeitantes s partes comuns do edifcio.
De acordo com o a. 6 al. e) do C.P.C., o condomnio tem personalidade judiciria,
caso se trate de aco que se insira no mbito dos poderes do administrador. Assim,
para que esteja assegurada a legitimidade passiva basta intentar a competente aco
contra o condomnio, que ser, contudo, citado e notificado na pessoa do seu
representante, ou seja, o administrador.
Saliente-se que o ttulo constitutivo da propriedade horizontal ou no regulamento do

condomnio pode conter uma clusula compromissria, atravs da qual se defira
deciso de rbitros eventuais litgios emergentes da relao de condomnio. Cfr. a.
1434..
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c) Seguro obrigatrio
De acordo com o a. 1429 obrigatrio o seguro contra o risco de incndio do

edifcio, quer quanto fraces autnomas, quer relativamente s partes comuns. O
seguro deve ser celebrado pelos condminos; o administrador deve, contudo, propor
assembleia o seu montante.
A actualizao anual do seguro obrigatria, competindo assembleia de
condminos deliberar sobre o montante de cada actualizao.
d) Regulamento do Condomnio
Havendo mais de quatro condminos, e caso no faa parte do ttulo constitutivo,

dever ser elaborado um regulamento de condomnio disciplinado o uso, a fruio e a
conservao das partes comuns. Dever ser elaborado pela assembleia de
condminos, ou pelo administrador, se aquela o no tiver elaborado. Cfr. a. 1429A..
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Direitos Reais
3. USUFRUTO
3. 1. Noo legal
De acordo com o disposto no a. 1439., o usufruto o direito de gozar

temporariamente e plenamente uma coisa ou, um direito alheio, sem alterar a sua
forma ou, substncia.
Nesta noo legal, encontram-se as caractersticas essenciais ao usufruto, a saber:
temporariedade;
plenitude de gozo;
obrigao de conservar a substncia e a forma da coisa e,
respeito pelo destino econmico da coisa.
Estas caractersticas, permitem distinguir o usufruto de outros direitos reais de gozo,

como p. ex. do direito de propriedade.
3. 2. Caractersticas do direito de usufruto
A temporariedade (a. 1443.) limita o usufruto vida do usufruturio e, no caso de

pessoas colectivas a 30 anos. Portanto, o usufruto extingue-se, quando o
usufruturio morre, caso seja uma pessoa singular e, no caso de o usufruturio ser
uma sociedade, este extingue-se, decorridos 30 anos. Tambm se pode extinguir,
caso no seja vitalcio, chegado o termo do prazo pelo qual o direito de usufruto foi
conferido (a. 1476., n. 1). Esta caracterstica atribuda por lei ao usufruto torna-o
um direito transitrio.
A plenitude de gozo (a. 1446.), outra das caractersticas do usufruto e que faculta
ao titular do usufruto, um gozo da coisa bastante amplo. Assim, o usufruturio pode
gozar de todas as utilidades de que a coisa susceptvel de proporcionar. O a.
1446. d-nos uma ideia desta amplitude, definindo os poderes que integram o
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direito do usufruturio: O usufruturio pode usar, fruir e administrar a coisa ou o

direito (...). No entanto, esta norma legal, supletiva em relao existncia de
um ttulo constitutivo que, fundamente o usufruto.
Mas, esta plenitude de gozo, no arbitrria, o usufruturio tem que gozar da coisa,
mas, acrescenta a mesma disposio legal, (...) como faria um bom pai de famlia
(...). caso para perguntar: pode o usufruturio destruir a coisa gozada, como por
exemplo o pode fazer o proprietrio? A resposta necessariamente negativa, porque
o usufruturio tem que agir diligentemente, enquanto que o proprietrio usa e frui a
coisa com total liberdade, podendo at destru-la.
Tambm temos que excluir desta plenitude de gozo, o direito de dispor da coisa,
mas mesmo aqui, o usufruturio pode dispor do seu direito de usufruto, como mais
frente se ver. Por outro lado, convm no esquecer que o usufruto no um
direito exclusivo, pois pressupe sempre a existncia de outro direito a
propriedade de raiz.
Antes de continuarmos a anlise sobre as caractersticas do usufruto, importante

fazer uma nota quanto, aos direitos e obrigaes do usufruturio, regulados no
Cdigo Civil.
O a. 1445. dispe que os direitos e obrigaes so regulados pelo ttulo constitutivo
do usufruto, e supletivamente se aplicam as regras do Cdigo Civil, se o ttulo
constitutivo for insuficiente ou, no existir. Claro que, no podemos entender que, o
ttulo constitutivo possa ir contra a lei. Se no imaginemos academicamente, uma
clusula inserta no ttulo que determine que o usufruturio no pode administrar a
coisa. Esta clusula nula, no tem eficcia real, porque retira ao usufruto uma das
suas principais caractersticas. O mesmo se verificaria se, o ttulo constitutivo
contivesse uma norma que, permitisse ao usufruturio, o poder de destruir a coisa.
Tratar-se-ia de uma clusula nula, porque o usufruturio est obrigado a entregar a
coisa ao seu proprietrio, findo o usufruto (a. 1482.).
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Direitos Reais
Obrigao de conservar a forma e substncia da coisa (a. 1439.). A ela se referem

tambm os aa. 1446.; 1468.; 1475.; 1482..
A doutrina demonstra alguma divergncia quanto essencialidade desta
caracterstica, como o caso do prof. Menezes Cordeiro que entende que, o
usufruturio pode alterar a forma e substncia da coisa; O contrrio perfilhado
pelo Prof. Penha Gonalves, considerando esta caracterstica imperativa, ou seja,
no pode ser afastada pelas partes no ttulo constitutivo. Mas, de facto, a lei admite
o usufruto de coisas consumveis e de coisas deteriorveis (aa. 1451., 1452.).
O destino econmico da coisa usufruda, uma caracterstica no essencial, deste

instituto, na medida em que, o usufruturio pode alterar o destino econmico desta,
ainda que com autorizao do proprietrio de raiz.
3.3 Constituio do direito de usufruto (a. 1440.)
O usufruto pode, constituir-se, nos termos do disposto do a. 1440., por contrato;

testamento; usucapio e, por disposio legal.
O contrato tanto pode ser per translationem, como per deductionem:

O contrato ser per translationem, quando o proprietrio constituir o direito de
usufruto sobre a coisa a favor de outrem e no transmitir a propriedade a terceiro.
No contrato per deductionem, o proprietrio transmite a propriedade, mas conserva
para si o direito de usufruto.
No testamento, o proprietrio deixa o usufruto a uma pessoa e a nua propriedade a
outra.
Tambm se pode constituir por usucapio, aplicando-se as regras da aquisio de
um direito por usucapio, tendo como pressuposto a posse da coisa.
A disposio legal , outra das modalidades, de constituio de usufruto que,
melhor se entende, ilustrada com exemplos. O primeiro exemplo fornecido pelo a.
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1481. seguro da coisa destruda: B usufruturio de um automvel. Tem um

acidente e o carro fica destrudo, sem culpa de B.. B. paga um seguro do automvel
contra todos os riscos. Neste caso, o proprietrio ter direito a uma indemnizao,
mas o usufruturio quem vai receb-la.
O direito do usufruturio deixa de ser um direito real, ou seja, um direito sobre a
coisa, para passar a ser um direito sobre um crdito, neste caso, a indemnizao que,
a seguradora vai pagar ao proprietrio do veculo usufrudo. Esta disposio legal
cria este novo usufruto, no fundo transfere-o.
Outro exemplo, aquele que consta do a. 1482. sobre o mau uso da coisa
usufruda. Caso o usufruturio d um mau uso coisa usufruda, o proprietrio pode
exigir que, a coisa lhe seja entregue, mas tem que pagar ao usufruturio, anualmente
o produto lquido dela. O usufruturio no deixa de ser o usufruturio, mas agora, o
seu direito de usufruto , sobre a prestao, por fora da prpria lei.
3. 4 Modalidades de usufruto
O direito de usufruto pode ser singular, quando seja constitudo a favor de uma s
pessoa; plural, quando constitudo a favor de duas ou mais pessoas.
A lei (a. 1441.) estabelece como nica restrio, a existncia dos usufruturios ao
tempo em que, o direito do primeiro usufruturio, se torne efectivo. O mesmo
dizer que, os concepturos e os nascituros no podem ser usufruturios. O usufruto, a
favor de vrios titulares, pode ser constitudo a todos ao mesmo tempo, e chamamos
a este facto, usufruto simultneo, ou sucessivo. A importncia desta modalidade de
usufruto, quanto os titulares do mesmo, a de saber que, consequncias da
derivam, quanto durao do usufruto.
Assim, no usufruto simultneo, h uma situao de contitularidade. Neste caso, o
usufruto extingue-se com a morte do ltimo usufruturio (a. 1442.), se no tiver
sido estabelecido um prazo certo de durao do usufruto. Este regime implica
tambm um direito de acrescer entre os titulares do usufruto.
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Direitos Reais
No sucessivo, os titulares entram na titularidade do usufruto, segundo a ordem

indicada no ttulo e, aps ter cessado o direito do anterior usufruturio. A extino,
d-se tambm, com a morte do ltimo dos titulares do direito de usufruto, ou da
verificao do seu termo.
Quanto ao objecto do usufruto, este reveste duas modalidades: usufruto de coisa e

usufruto de direito. O usufruto reca sempre num bem alheio, seja uma coisa, seja
um direito.
Quanto s coisas, o usufruto pode respeitar a imveis ou mveis e, em relao a

estas, recair em coisas consumveis, deteriorveis, fungveis e universalidades (a.
1451. e ss.).
Quanto ao direito, o usufruto tanto pode recair em, direitos reais como creditrios
(a. 1463. e ss.).
A doutrina chama ao usufruto sobre direitos, um usufruto irregular, na medida em
que, no se pode dizer, que o usufruto um direito real de gozo, quando reca sobre
um direito e no sobre uma coisa.
3. 5 Poderes e deveres do usufruturio
Comemos este captulo, por referir precisamente, os mais importantes poderes do

usufruturio em relao coisa fruda: gozar temporariamente e plenamente uma
coisa, ou direito alheio (cfr. a. 1439.).
O usufruturio, para exercer este poder, necessita exercer um outro, antes deste, que
o de exigir ao proprietrio da coisa que esta lhe seja entregue para ele a poder
fruir, ou o direito sobre o qual incida o direito de usufruto.
O usufruturio pode tambm hipotecar, trespassar a outro o seu usufruto; o que
vem disposto no a. 1444., assim como constituir servides (cfr. a. 1460.).
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Como no h direitos sem deveres, o Cdigo Civil dedicou os artigos 1468. a

1475. aos deveres do usufruturio, como o dever de inventrio; de prestar cauo; a
consentir a interveno do proprietrio; reparaes; encargos fiscais e defesa dos
interesses do proprietrio.
Alm destes deveres particularizados na lei, o usufruturio deve ser zeloso para com
o seu usufruto, agir como um bom pai de famlia, conforme resulta do a. 1446. e,
extinto o usufruto, restituir a coisa usufruda.
3. 6. Trespasse de usufruto (a. 1444.)
O direito de usufruto s transmissvel inter vivos, como o caso de, o usufruturio

poder trespassar a outrem, o seu direito. Contudo, o trespasse no uma verdadeira
transmisso, na medida em que, o usufruturio original, quem fica responsvel
perante o proprietrio. O adquirente do direito de usufruto , apenas uma pessoa que
vai substituir o usufruturio original, no uso e fruio da coisa ou do direito.
Convm, tambm referir, que o usufruto s se extingue com a morte do primeiro
usufruturio ou, com a verificao do termo para ele atribudo, no ttulo
constitutivo. O usufruturio pode tambm onerar o seu direito de usufruto,
hipotecando-o, conforme dispe o a. 688. e o a. 699..
Tanto o trespasse, como a hipoteca, podem ser poderes de disposio afastados

pelas partes, no ttulo constitutivo, sendo poderes que, pela sua natureza, so
atpicos do usufruto.
3. 7. Casos especiais de usufruto
Os casos especiais do usufruto, ganham importncia em relao noo legal que

apresentmos inicialmente sobre este instituto. De facto, a se diz, que o
usufruturio no pode alterar a forma ou, a substncia da coisa, de que objecto o
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Direitos Reais
seu direito de usufruto, mas como o faz, em relao ao usufruto de coisas

consumveis, previsto no a. 1451., haver necessariamente, uma alterao da
substncia, traduzida na prpria destruio da coisa. Aqui quase que nos
atreveramos a dizer que, o usufruturio se podia confundir com o proprietrio, mas
a mesma disposio legal salvaguarda as devidas diferenas, tanto no seu n. 1
como, no n. 2.
O usufruto de universalidades de animais (a. 1462.) limita, pelas suas

caractersticas, a fruio do objecto do usufruto. Se por exemplo, durante a vigncia
do usufruto, desaparecerem algumas cabeas de animais, o usufruturio tem que as
substituir com as crias novas, sacrificando o seu direito pleno de uso e fruio.
Os aa. 1463. e 1467. levantam a questo de o usufruto de crditos ter natureza real
ou obrigacional.
3. 8. Extino do direito de usufruto (a. 1476.)
Para alm dos casos de no uso e, de perda total da coisa usufruda, o usufruto
extingue-se por morte do usufruturio, caso seja, pessoa singular ou, tambm, se
tiver sido aposto no ttulo constitutivo, um termo de durao do usufruto ou, no caso
de pessoas colectivas, o prazo de 30 anos; por confuso e por renncia do
usufruturio.
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4. DIREITO DE USO E HABITAO

4. 1. Noo legal
O direito de uso e habitao vem, regulado nos aa. 1484. a 1490. do nosso Cdigo
Civil, num captulo que faz parte integrante, do ttulo do usufruto.
O direito de uso a faculdade de se servir de coisa alheia e haver os respectivos
frutos (...) . Quando este direito de uso, incide sobre casas de morada, denomina-se
direito de habitao.
O titular destes direitos chama-se usurio.
Conforme se extrai pela leitura das diversas disposies referentes ao direito de uso
e habitao, este direito real de gozo muito limitado s necessidades do seu titular
ou, da sua famlia. preciso no confundir, a figura do locatrio ou, do arrendatrio
com a do usurio ou, do morador usurio, pois neste caso no h transmissibilidade
do direito inter vivos ou mortis causa (cfr. aa.1485. e 1488.).
4. 2. Modo de aquisio
Nesta matria, remetemos para o abordado no ponto 3. 3. a propsito do usufruto

(cfr. a. 1485.), destacando a singularidade deste instituto, no se constituir por
usucapio (cfr. a. 1293.).
4. 3. mbito
Como se pode constatar, pela definio legal, estes direitos no so direitos reais de
gozo pleno, pois esto circunscritos s necessidades do seu titular ou da sua famlia.
(Cfr. a. 1484. e a. 1487.).
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Direitos Reais
4. 4. Extino do direito de uso e habitao
Nesta matria, remetemos para o ponto 3. 8., a propsito do usufruto (cfr. a. 1485.).
Entende-se, no entanto, com base na definio do a. 1484. que, no tendo o seu
titular ou, a sua famlia necessidade de exercer o direito de uso e habitao, este
extinguir-se-, pois a sua finalidade servir o seu titular na medida das suas
necessidades.
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5. DIREITO DE SUPERFCIE
5. 1. Noo legal
O direito de superfcie um direito real, que permite ter coisa prpria, incorporada
em terreno alheio (cfr. a. 1524.).
O titular do direito de superfcie, diz-se superficirio e, o titular do direito sobre o
solo, diz-se fundeiro.
O direito de superfcie vem permitir uma separao de domnios entre, uma

superfcie e, o que nela se implante.
Este direito, criado em 1948, pelo Dec.-Lei, n. 2030, de 23 de Julho, constitui uma
excepo ao princpio romano, segundo o qual: o proprietrio de uma determinada
superfcie, seria tambm, o proprietrio, de tudo quanto nela se construsse, tanto
em altura, como em largur.
5. 2. Modalidades do direito de superfcie
Como primeira modalidade refera-se, a faculdade de construir ou manter uma obra

em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantaes (cfr. a. 1524.);
A segunda modalidade, consiste no direito de construir, em terreno do domnio do

Estado, um edifcio, ou seja, no qualquer obra, ou plantao, num qualquer terreno
alheio (Dec.-Lei, n. 2030, de 23 de Julho de 1948.)
A terceira modalidade, um subtipo do direito de superfcie previsto no decreto de

1948. um caso de direito de superfcie sobre terrenos que a administrao se
apropriou para tarefas de urbanizao (cfr. Dec.-Lei, n. 794, de 5 de Novembro).
Nesta modalidade, pode construir-se em terreno propriedade do Estado, desde que,
sejam obras de urbanizao.
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Direitos Reais
O artigo 1526. prev uma modalidade de direito de superfcie, muito singular, que
consiste numa espcie de hibridez entre o direito de superfcie e a propriedade
horizontal. Traduz-se na faculdade de sobreelevar um edifcio em terreno alheio, e
por isso mesmo, chamado direito de sobreelevao.
5. 3. Natureza jurdica do direito superfcie
A natureza jurdica do direito de superfcie, est estritamente ligada ao seu objecto,

o que torna o direito de superfcie um direito real complexo, na medida em que, o
objecto pode, ao longo da vida, sofrer alteraes.
O estatuto real do superficirio tem duas faces: a propriedade da rea ou da
plantao e, as relaes do superficirio com o terreno em, que se acham
implantadas.
5. 4. Objecto do direito de superfcie (a. 1525.)
O direito de superfcie pode comear por ser um direito de construir ou plantar ou,
um direito sobre a obra ou plantao j existentes. Neste ltimo caso, o objecto do
direito superficirio s pode ser essa obra ou plantao. Tanto assim , que
superficirio o titular de um direito de propriedade superficirio sobre a obra ou
plantao.
O problema, quanto a saber, qual o objecto do direito superficirio, coloca-se

quando o direito de superfcie comea na fase de construo, ou de plantao, ou
seja, o direito de superfcie comea por ser um direito de construir, um direito de
plantar. Exemplo: A atribui a B o direito de construir um prdio no seu terreno.
Neste caso, qual o objecto do direito de superficie de A?
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S pode ser o direito de construir. Estamos perante um direito sobre um direito. O

objecto do direito de superfcie o direito de construir ou plantar.
O direito de superfcie pode ter vrias fases:

direito de construir;
direito de manter e,
direito de reconstruir.
Na fase do direito de construir, o objecto do direito de superfcie outro direito. O

a. 1532. prev uma efectiva limitao ao direito de propriedade do fundeiro (titular
do direito sobre o solo, que pode ser o direito de propriedade, ou outro). Segundo
esta disposio, o solo pertence ao proprietrio do terreno, que dele pode usar e
fruir, mas no plenamente. A partir do momento, em que se constitua o direito de
superfcie, como o direito de construir, fica logo limitado o poder do proprietrio do
solo.
5. 5. Modos de constituio do direito de superfcie
O direito de superfcie constitui-se, nos termos do a. 1528., por contrato;

testamento; usucapio; da alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente
da propriedade do solo.
- por contrato, gratuito ou oneroso, o dono do solo confere a outro o direito de

construir sobre ele.
- por testamento: o testador pode deixar o seu terreno a um legatrio e, o direito de

construir sobre ele, a outro legatrio.
- por usucapio: nesta aquisio, importa ter em conta a distino entre, o direito de
construir sobre prdio alheio e, o direito sobre o prdio construdo, separado do
solo.
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Direitos Reais
O direito de superfcie adquirido por usucapio, com base na posse sobre uma
construo j existente, no oferece dvidas.
Exemplo: A exerce actos de posse sobre uma casa construda, com o animus de
superficirio e, no de proprietrio, porque lhe foi vendida, por acto nulo, a casa
separada do solo. Foi constituda por escritura pblica um direito de superfcie sobre
a casa separada do solo, mas o titulo constitutivo nulo. A no adquiriu a
superfcie, mas a posse. Ao fim de um determinado nmero de anos de ter exercido
a posse, com o animus de superficirio, adquiriu por usucapio o direito de
superfcie.
Mas, se se tratar do direito de construir? Como se possui o direito de construir?
Possui-se, construindo.
Exemplo: A, por acto nulo, por falta de forma, confere o direito de construir a B.
Este no adquire o direito, por falta de forma, mas ao fim de determinado tempo,
pode adquiri-lo por usucapio, porque este acto, todavia, um ttulo que demostra
ter sido transferida a posse desse direito.
- por alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da propriedade do

solo.
5. 6. Distino entre propriedade superficiria e propriedade dominial
A propriedade superficiria no se extingue com a destruio do respectivo objecto,

renasce como direito de reconstruir a obra. A propriedade dominial, extingue-se
com a extino do respectivo objecto.
5. 7. Direitos e encargos do fundeiro e do superficirio (a. 1530. e ss.)
O superficirio tem direito a praticar todos os actos necessrios construo ou

plantao; propriedade superficiria, depois de as obras ou as plantaes estarem
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concludas; a utilizar a parte do solo que tenha utilidade para uso da obra; a
construir servides necessrias (a. 1529.).
O fundeiro tem direito ao subsolo; ao solo que no seja necessrio e til obra; usar
e fruir a superfcie, enquanto a obra no existir, com a restrio do a. 1532..
Mais tarde, o fundeiro ter direito de preferncia (cfr. 1535.); direito a ficar com a
obra, se o direito de superficie for constitudo com determinado prazo (a. 1538.);
direito ao canon (preo), que o superficirio ter obrigao de pagar.
5. 8. Canon superficirio
O canon vem regulado no a. 1530., sob a epgrafe de Preo. um preo que o

superficirio e o dono do solo, podem convencionar, para que aquele pague uma
determinada prestao.
O canon ser tratado, ao nvel das obrigaes em geral, exactamente como se se
tratasse de um preo, num contrato de compra e venda.
5. 9. Transmissibilidade do direito de superfcie
O direito de superfcie transmissvel quer, inter vivos quer, mortis causa, nos
termos do a.1534.
5. 10. Extino do direito de superfcie
Os modos de extino do direito de superfcie, encontram-se regulados nos aa

1536. e ss. Destaca-se, o facto de o no uso da propriedade superficiria no
extinguir o direito de superfcie, mas o no exerccio do direito, conduz sua
extino.
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Direitos Reais
6. DAS SERVIDES (aa. 1543. a 1575.)

6. 1. Noo legal
A servido um direito real de gozo, cujo contedo possibilita o gozo de certas

utilidades por um prdio em benefcio de outro. Criada, no para beneficiar uma
pessoa, como todos os direitos reais de gozo, mas para beneficiar um prdio rstico
ou urbano.
Quer isto dizer, que as utilidades, cujo gozo a servido propcia, so gozadas por um
prdio prdio dominante por intermdio de outro prdio prdio serviente.
Por exemplo, a servido de passagem; de vistas, etc., ilustram bem o instituto
jurdico da servido, impondo a um prdio um encargo, para outro tirar um
benefcio. necessrio que haja um proveito objectivamente ligado a outro prdio.
No h servides pessoais, os titulares do prdio dominante podem beneficiar da

servido, mas no tm o poder de tirar proveito, vantagens ou benefcios,
individualmente considerados.
A lei (cfr. a. 1543.) define a servido como um encargo imposto num prdio em
proveito exclusivo de outro prdio pertencente a dono diferente.
O legislador optou por definir a servido pela negativa, ou seja, como um encargo, o
que reala a importncia fundamental desta onerao prdio a prdio. Alm do
encargo ou onerao, necessrio que os dois prdios pertenam a donos diferentes.
Se pertencerem aos mesmo dono, estamos perante uma serventia.
Refira-se ainda que a servido um direito real sobre coisa alheia.
6. 2. Caractersticas das servides
Inseparabilidade a servido, no pode ser separada, nem do prdio serviente

(aquele sobre o qual incide o encargo), nem do prdio dominante (aquele que
beneficia do encargo), cfr. a. 1545..
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Indivisibilidade a indivisibilidade actua tanto, em relao ao prdio serviente

como, em relao ao prdio dominante. Se o prdio serviente for dividido, a
servido mantem-se inalterada, a servido suportada por cada uma das parcelas do
prdio dividido, na parte que, antes da diviso, j onerava o prdio. Se a diviso
ocorrer, no prdio dominante, a servido tambm se mantm, passando a beneficiar
cada um dos titulares de cada fraco.
Ligao objectiva que resulta do facto de a ligao ser entre prdios e, no entre
pessoas A subjectividade que existe na servido sempre indirecta, ou seja, no
so as pessoas as primeiras beneficirias.
Atipicidade do contedo da servido o contedo atipico, porque pode ser
objecto da servido, qualquer utilidade (futuras ou eventuais). Fala-se de atipicidade
do contedo da servido, por no estarem tipificadas as faculdades atribudas ao seu
titular no uso de utilidades do prdio serviente.
Necessidade de dois prdios de donos diferentes.
A servido importa sempre uma obrigao de nada fazer por parte do dono do
prdio serviente. As servides so todas de no faccere, ou seja, o contedo da
servido, no pode incluir a prtica de actos, que tenham em vista preencher as
utilidades que a servido visa satisfazer.
6. 3. Modos de constituio das servides
As servides podem constituir-se por contrato; testamento; usucapio; destinao do

pai de famlia e deciso judicial (cfr. a.1547.).
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Direitos Reais
A constituio da servido por, destinao do pai de famlia, aquela que se nos

oferece, com mais singularidade, em relao aos modos de constituio de, outros
direitos reais de gozo. Trata-se de dois prdios ou de duas fraces do mesmo
prdio, em que um dos prdios d passagem ao outro, com a particularidade de o
prdio ser do mesmo dono. O que temos aqui uma situao de serventia, que se
torna servido, quando os dois prdios deixarem de pertencer ao mesmo dono. O
documento (p. ex. o contrato de compra e venda de um dos prdios) que vai separar
o domnio comum dos prdios, vai ser tambm o titulo constitutivo da servido,
onde o pai de famlia destina a afectao da serventia que se vai tornar servido.
6. 4. Classificao das servides
As servides podem ser:

legais ou voluntrias.
A servido legal aquela que susceptvel de ser imposta coercivamente e,

indicadas no Cdigo Civil, como sendo as servides de passagem e de guas (cfr.
aa. 1550., 1556. e 1557. e ss). Isto no quer dizer que, todas as servides de
passagem ou de guas sejam legais, por exemplo, a servido de passagem s legal,
quando beneficie um prdio encravado (a. 1550., com a excepo do disposto no a.
1556.); o mesmo a dizer para a servido das guas, cfr. a. 1560.
As servides voluntrias so aquelas que so constitudas por negcio jurdico ou

acto voluntrio. Esta desta distino, tem consequncias importantes, no que diz
respeito, extino das servides. A servido legal extingue-se por todos os modos
de extino da servido voluntria (a. 1569.) e, para alm destes, extingue-se pela
desnecessidade.
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positivas ou negativas.
A servido positiva constitui um pati (uma tolerncia) para o dono do prdio

serviente; enquanto que, a servido negativa constitui um non facere, uma
absteno do poder de actuao, por parte do dono do prdio serviente.
Pode-se tambm, considerar positivas, as servides, cujo contedo implique a
prtica de actos materiais no prdio serviente, como a passagem e as guas; e a
servido negativa, aquela, cujo contedo, no importa a prtica de actos no prdio
serviente, p. ex. a servido de vistas.
A distino destas caractersticas, reflecte-se na usucapio, de onde se conclui, que
a servido negativa no pode constituir-se por aquele.
aparentes e no aparentes.
As servides aparentes so as que se revelam, por sinais evidentes (cfr. a. 1548.),

como p. ex. a servido de vistas, que se revela mediante, a existncia de janela
aberta sobre prdio vizinho, sem as salvaguardas legais; as servides no aparentes
so as que no se revelam, por sinais visveis e permanentes.
A servido no aparente no se pode constituir por usucapio
activas e passivas.
A servido activa, quando vista, do lado do prdio dominante; negativa, quando

vista, do lado do prdio serviente.
Nos termos do a. 1460. do C. C., o usufruturio pode constituir uma servido
activa, enquanto que, j o no pode fazer, quanto s servides passivas, porque o
usufruturio no pode assumir um encargo que ultrapasse a durao do usufruto.
Em suma, o usufruto pode beneficiar de uma servido activa, ou seja, o prdio,
objecto do usufruto, pode ser prdio dominante, mas no prdio serviente.
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Direitos Reais
6. 5. Exerccio das servides (aa. 1564. e ss.)
O exerccio da servido est relacionado com o seu contedo. Quer isto dizer, que a
servido constituda para satisfazer as necessidades do prdio dominante e,
acarretar para o prdio serviente, o mnimo de prejuzo ou encargos.
6. 6. Extino das servides
Este captulo, est regulado nos aa. 1569. e 1575..

As servides, em geral, extinguem-se pelas causas enumeradas no a. 1569., n. 1.
No caso de, serem servides legais, e servides que se constituram por usucapio,
extinguem-se, ainda, por desnecessidade da mesma (cfr. 1569., n. 2 e 3).
As servides legais de guas, para gastos domsticos ou, para fins agrcolas
extinguem-se, no caso de, o prdio serviente pretender fazer da gua um
aproveitamento justificado (cfr. a. 1569., n. 4).
Usucapio libertatis identifica uma das causas de extino das servides e, quer
dizer: aquisio, por usucapio, da liberdade do prdio (cfr. a. 1569, n. 1, al. c) e
1574.). Na verdade, no se verifica a aquisio de qualquer direito, mas sim a
extenso de um direito, com a consequente expanso do contedo de outro direito,
antes limitado e, agora, extinto.
Os requisitos da usucapio libertatis so: a oposio do dono do prdio serviente; a
inrcia do titular da servido e, o decurso do tempo (a. 1574.). Estes trs elementos
funcionam juntos, ou seja, no se pode verificar um s dos requisitos, para estarmos
perante esta forma de extino das servides, necessrio que se reunam os trs
requisitos.
Quanto ao prazo, ou seja, o decurso do tempo, aplicam-se subsidiariamente, as
regras da usucapio, em matria de imveis.
Pgina 119
BIBLIOGRAFIA
Carlos Alberto Mota Pinto DIREITOS REAIS, (Lies recolhidas por lvaro
Moreira e Carlos Fraga), Coimbra, Almedina, 1975;
Jos Oliveira Ascenso DIREITOS REAIS, 5 edio, Coimbra Editora, 1993;
Antnio Menezes Cordeiro DIREITOS REAIS, Lisboa, Lex, 1993;
Penha Gonalves DIREITOS REAIS, 2 edio, Lisboa, 1993;
Lus A. Carvalho Fernandes LIES DE DIREITOS REAIS, 3 edio,
Lisboa, Quid Juris?, 2000;
Pires de Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil Anotado, vol. III, 2. ed. revista e
actualizada, Lisboa, 1987;
Ana Prata, Dicionrio Jurdico, Coimbra, 1990;
Ablio Neto, Cdigo Civil Anotado, Lisboa, 2003.
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Duvidosa esta caracterstica, segundo a qual, o direito real afecta a totalidade da

2.3. Princpio da permanncia

Esta caracterstica no pode ser entendida de forma absoluta. A ideia de

2.4. Princpio da compatibilidade

2.5. Princpio de elasticidade

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O direito de propriedade o direito real por excelncia, o direito real pleno. E os

O direito real menor aquele que tem um contedo diferente do direito de

2.6. Princpio da tipicidade ou numerus clausus

Um dos instrumentos de que o direito se socorre na regulamentao da vida

No direito das obrigaes a fixao das categorias jurdicas no assume carcter

Existem outras reas ou ramos em que a regulamentao jurdica de certas matrias

No sistema jurdico portugus, encontramos este modelo no direito criminal, quanto

De acordo com o princpio da tipicidade, s so admissveis os direitos

2.7. Princpio do consensualismo ou consentimento

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Este princpio encontra-se ligado fundamentalmente transmisso convencional dos

2.8. Princpio da inerncia do direito real

Como conceito, esta inerncia tem consagrao legal na alnea d) do n.1 do a.

prdio encravado e, necessitando este de atravessar o prdio de B para atingir a

A inerncia um nexo de intima ligao entre o direito e a coisa, podendo mesmo

A inseparabilidade do direito em relao coisa significa que o direito no se

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Y em lugar do usufruto da quinta X. Caso B aceite a sugesto de A, e se, este ltimo

A oponibilidade erga omnes, consiste na faculdade que o titular de um direito real

1. A vende um imvel a B e posteriormente vende a C. B o proprietrio do imvel