Dividiremos a Aula em 3 Momentos!

Alguns Conceitos
Essenciais
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Parcelamento do solo

O parcelamento do solo ocorre tanto em áreas rurais como em áreas urbanas.

O mesmo nada mais é do que a divisão da terra em unidades juridicamente

independentes.

Ex: Seu João possui dívidas e quer vender parte de sua propriedade.
Seu amigo Pedro resolve comprar a área.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Parcelamento do solo

O parcelamento do solo Urbano é proibido nos seguintes casos:

I – Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as

providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde

pública, sem que sejam previamente saneados;

III – Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento),
salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça

condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
1 – Alguns Conceitos Essenciais

Os 2 tipos de parcelamentos do solo

- Desmembramento;
- Loteamento.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Desmembramento

Tirar uma área de dentro de uma área maior.

EX: Espólio do Sr. Paulo de Souza de 300 ha inventariado pela esposa e 2

filhos.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Desmembramento

Matricula com diversos registros. Imóveis estão ocupando uma posição

flutuante dentro da matricula.

Fazer esboço no Paint mesmo!

 1 – Alguns Conceitos Essenciais
Antes de abordarmos o Loteamento, você precisa entender a
Fração Mínima de Parcelamento
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Fração Mínima de Parcelamento

A fração mínima de parcelamento foi criada pela lei 5.868/72 e nada mais é do
que a área mínima de cada município que pode ser parcelada e leva em
consideração o módulo fiscal.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais
Fração mínima de parcelamento e o
desmembramento de imóveis rurais

O órgão responsável pela regularização do uso do solo em áreas rurais é

o INCRA. Para isso, o mesmo leva em consideração a função social da
terra.
Módulo rural: área da qual uma família
consegue tirar seu sustento.

Muda de município para município, pois

leva em consideração:
• A atividade agrícola (agricultura,
agropecuária, extrativismo);
• A produtividade da terra.
1 – Alguns Conceitos Essenciais
Fração mínima de parcelamento e o
desmembramento de imóveis rurais

Módulo fiscal: Média do tamanho dos módulos rurais do

município.

Tabela com o tamanho dos módulos fiscais dos municípios.

 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Fração mínima de parcelamento e o

desmembramento de imóveis urbanos

O parcelamento do solo urbano não está sujeito ao INCRA como o

parcelamento do solo rural, mas sim, a legislação de parcelamento do solo
municipal.

A lei 6.766/79 estabelece que o tamanho de um lote não pode ser menor do
que 125 m².

Importante: isso não significa que o desmembramento de um lote com área

superior a 125m² será aceito.
1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área

Necessita da construção de uma série de equipamentos urbanos.

Toda cidade precisa ter um zoneamento

urbano, com regiões dedicadas a
moradia, comércio, turismo e indústrias.

Cada município deve ter lei própria que

defina aonde que estes diferentes usos do
solo urbano são possíveis.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área

Temos municípios com predominância de diferentes setores:

• Serviços – Santa Maria / RS

• Turismo – Balneáriu Camboriu / SC
• -Indústria - Gravataí / RS
• Moradia – Sobradinho / DF
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área

A lei 6.776 de 1979 (Lei do Parcelamento do Solo) em seu inciso quinto

informa que:

“A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos

equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica
pública e domiciliar e vias de circulação.”

Estrutura esta que precisa ser fornecida pela incorporadora.

 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área

Todo loteamento precisa ter um projeto de loteamento o qual deve ser

entregue junto a prefeitura (envolve diferentes secretárias) e órgãos.

Normalmente é dividido em Anteprojeto e projeto.

Poucos profissionais estão habilitados a elaborarem o projeto:

Por exemplo: Arquitetos e Engenheiros Civis.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área

A primeira etapa é fazer um levantamento planialtimétrico do

Terreno.
Ou seja, realizar levantamento topográfico para elaboração do projeto
arquitetônico.
Para que uma área seja loteada a mesma precisa de um projeto de
loteamento
1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área

> Link...
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de área

Exemplo de loteamento que burla a lei do Parcelamento do Solo:

Área de 2.250 m² dividida em 2

áreas de 1.125 ha e
posteriormente em mais 9 ha de
125 ha.

Mesmo estando dentro do

perímetro urbano, o profissional
de registro se negará a emitir as
matriculas.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Diferença entre lote e gleba

A lei 6.766/79 traz as seguintes definições:

Lote: Porção de terra dotada dos melhoramentos necessários para a

utilização.

Gleba: Origina lote.

 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento clandestino

É um parcelamento do solo que não foi aprovado pela prefeitura.

Todo loteamento precisa de um

projeto de loteamento o qual deve
obrigatoriamente ser aprovado pela
prefeitura.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento irregular

Parcelamento do solo que foi aprovado

pela prefeitura, mas cujo responsável
não emitiu matricula dos lotes ou
apartamentos resultantes.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Um cliente quer
regularizar um imóvel
cuja área menor que a
fração mínima de
parcelamento. Como
devo proceder?
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de chácara

Não existem chácaras

rurais!

Alguns municípios possibilitam

o loteamento de chácaras em
áreas urbanas destinadas ao
turismo.
 1 – Alguns Conceitos Essenciais

Loteamento de chácara

Áreas com área inferior a fração mínima de parcelamento podem serem

regularizadas via usucapião.

Será o direito a propriedade que

estará no centro do processo e
não o imóvel rural!
Desmembramento de Imóveis
Rurais Não Georreferenciados
 2 - Desmembramento de Imóveis Rurais
Não Georreferenciados

O problema dos imóveis flutuantes

A lei 6.015/73 exigiu que o profissional de registro aceitasse o levantamento

topográfico somente mediante a apresentação de planta, memorial descritivo e
ART.

Problema: área que foi parcelada várias vezes. A que fração da área original
cada área desmembrada pertence?

Lei 6.766/79, que passou a exigir uma planta extra localizando o imóvel
desmembrado dentro do imóvel original.
2 - Desmembramento de Imóveis Rurais
Não Georreferenciados

Procedimento

Etapa 1 – Reunião
com o cliente
 2 - Desmembramento de Imóveis Rurais
Não Georreferenciados

Procedimento

Etapa 2 – Planejamento
para a ída a campo
 2 - Desmembramento de Imóveis Rurais
Não Georreferenciados

Procedimento

Etapa 3 - Levantamento dos

dados de ambas as áreas:
- Área total;
- Área a ser desmembrada.
 2 - Desmembramento de Imóveis Rurais
Não Georreferenciados

Procedimento

Etapa 4 – Tratamento dos dados e

produção das peças técnicas
(memorial descritivo, ART e 2
plantas).
Planta situando a área a ser desmembrada
dentro da área total
Planta da área a ser desmembrada
 2 - Desmembramento de Imóveis Rurais
Não Georreferenciados

Procedimento

Etapa 5 – Locação dos marcos

nos novos vértices
 2 - Desmembramento de Imóveis Rurais
Não Georreferenciados

Procedimento

Etapa 6 – Procedimento junto

ao registro de imóveis.

Se estiver tudo ok, o

profissional de registro emitirá
uma nova matricula para o
imóvel que foi desmembrado
e atualizará a matricula da
área mãe.
Desmembramento de Imóveis
Rurais Georreferenciados
 Desmembramento de Imóveis Rurais
Para o Georreferenciamento

Atualmente os profissionais de registro possuem 2 visões diferentes:

1 - O profissional de registro exige que

o imóvel rural seja primeiramente
desmembrado;

2 - O profissional de registro aceita que

o desmembramento e o
georreferenciamento sejam feitos em
um único processo.
 Desmembramento de Imóveis Rurais
Para o Georreferenciados
1 - O profissional de registro exige que o imóvel rural seja
primeiramente desmembrado

Serão 2 processos distintos:

1 – Agrimensor faz o levantamento da

área, produz as plantas e desmembra.

2 – Agrimensor produz a planilha ods,

sobe a mesma para o SIGEF e gera a
planta e o memorial descritivo.

Serão necessárias 2 ARTS.

 Desmembramento de Imóveis Rurais
Para o Georreferenciados

O próprio Eduardo Agostinho Arruda Augusto em seu livro “Registro de

imóveis, retificação de registro e georreferenciamento: Findamentos e prática”
fala que não teria porque os profissionais de registro pedirem para que a área
seja primeiramente desmembrada.
 Desmembramento de Imóveis Rurais
Georreferenciados
2 - O profissional de registro aceita que o desmembramento e o
georreferenciamento sejam feitos em um único processo

O profissional precisa produzir 2 plantas:

- A primeira da área total situando a área

a ser desmembrada;

- A segunda com a área do imóvel a ser

desmembrado (Planta esta que pode
ser a gerada pelo SIGEF).
 Desmembramento de Imóveis Rurais
Georreferenciados

A área desmembrada deve obrigatoriamente ser georreferenciada, pouco

importa se o tamanho da mesma é inferior ao tamanho mínimo exigido para o
georreferenciamento na respectiva data.
 Desmembramento de Imóveis Rurais
Georreferenciados
Temos 2 situação especificas

Agrimensor deve ir a campo e locar um

marco geodésico no novo ponto.
 Desmembramento de Imóveis Rurais
Georreferenciados

Em todo processo de desmembramento será necessário o encaminhamento

de um requerimento de desmembramento a partir do SIGEF, o qual
precisa ter uma série de documentos e um arquivo dxf com os dados a
serem desmembrados.
Desmembramento de imóveis rurais
georreferenciados
Documentos necessários para o desmembramento de imóvel
certificado junto ao SIGEF

1 – Documento que comprove a existência da transação.

Por exemplo:

- Escritura pública de compra e venda;

- Formal de partilha;
- Carta de doação.
 Desmembramento de imóveis rurais
georreferenciados
Documentos necessários para o desmembramento de imóvel
certificado junto ao SIGEF

2 – Requerimento do proprietário do
imóvel solicitando o cancelamento do
imóvel e o desmembramento do
mesmo.
 Desmembramento de imóveis rurais
georreferenciados
Documentos necessários para o desmembramento de imóvel
certificado junto ao SIGEF
3 – Planilha ods para o SIGEF, sendo que a mesma deve estar
preenchida na guia identificação:

- Com os dados da propriedade a partir

da qual está se fazendo o
desmembramento;
- Com os dados do proprietário da
propriedade mãe.

- Importante: Quem está desmembrando

ainda não é proprietário!
 Desmembramento de imóveis rurais
georreferenciados
Documentos necessários para o desmembramento de imóvel
certificado junto ao SIGEF

A guia perímetro deve conter tantas guias quantas forem necessárias, sendo que
a primeira parcela terá a denominação de Gleba 1 e o número será o 1.
 Desmembramento de imóveis rurais
georreferenciados
Documentos necessários para o desmembramento de imóvel
certificado junto ao SIGEF

A segunda parcela terá a denominação de Gleba 2 e o número (campo parcela

número) será o 2.

Quanto ao campo lado, tome o cuidado de escolher sempre a opção interno,

isso porque não se trata de uma área encravada.

Uma vez que a planilha ods esteja preenchida é só enviar a mesma para o
SIGEF com os demais documentos e o arquivo dxf em anexo.
Muito obrigado!