21/07/2020 O procedimento administrativo de usucapião extrajudicial de bens imóveis

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O procedimento administrativo
de usucapião extrajudicial de
bens imóveis
direitonews.com.br | julho 06, 2020 0
ARTIGOS 123

bit.ly/3dYcdzi | A usucapião consiste em um modo de aquisição da propriedade,

baseado no exercício da posse prolongada sobre o bem. Embora já houvesse
previsão legal da usucapião judicial, a possibilidade de realizar o procedimento
extrajudicialmente foi consagrada pelo artigo 1.071
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Processo
 Civil de
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2015, que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos, enaltecendo preceitos
basilares do novo código, como a economia e a celeridade processuais. A
superveniência desse procedimento pelas vias administrativas ampliou
consideravelmente o âmbito de aplicação do instituto da usucapião, que vem
passando por um processo de extrajudicialização.

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Em tempos como o atual, percebemos a
Os 10 principais símbolos da
advocacia, seus significados e judicialização das relações humanas em
origem
julho 16, 2020 geral. Desse modo, com o objetivo de
Juiz condena "japonês da mitigar os conflitos que são levados ao
federal" à perda do cargo e
multa de R$ 200 mil crivo do Poder Judiciário, o legislador
julho 20, 2020
passou a prever procedimentos para a
Auxílio Emergencial: não tinha
direito, mas recebi. Cometi um solução de litígios extrajudicialmente. A
crime?
julho 14, 2020 título exemplificativo, percebe-se a
Pessoas físicas e jurídicas com presença do fenômeno na possibilidade
dívidas tributárias terão até
70% de desconto de realização de inventário, partilha,
julho 14, 2020
separação e divórcio consensuais —
Demissão com contrato
suspenso ou reduzido enseja pela via administrativa, na consignação
indenização
julho 17, 2020 em pagamento extrajudicial, na
Por apoio a desembargador que retificação administrativa de registro
destratou guarda, advogado
perderá cargo na OAB imobiliário e na usucapião extrajudicial,
julho 21, 2020
objeto do presente artigo.

Premente pontuar que a possibilidade de usucapião pela via extrajudicial não 

prejudica o usucapiente de pleitear a pretensão perante o Poder Judiciário, se assim 

optar. Contudo, destaca-se que o procedimento extrajudicial é mais simples, célere
e econômico. Para que seja possível pleitear o reconhecimento da usucapião
M
extrajudicialmente, é necessário preencher alguns requisitos, os quais serão
pormenorizados adiante, acompanhados do procedimento correlato.

O reconhecimento extrajudicial da usucapião deverá ser processado perante o

cartório de registro de imóveis da comarca na qual o imóvel usucapiendo estiver
localizado. Para o ingresso do pedido junto ao cartório competente, é imprescindível
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que o interessado seja representado por advogado, munido de procuração com

poderes especiais. Além disso, o pedido deve ser instruído com alguns documentos,
os quais serão elencados a seguir.

Ata notarial lavrada por tabelião: Por meio desta ata, o tabelião deve atestar, no
mínimo, o tempo de posse e a cadeia possessória, a depender da modalidade da
usucapião pretendida, caso haja possibilidade de cumulação do tempo com o do
possuidor antecessor. Além disso, o tabelião também poderá atestar o que
entender necessário para a comprovação do direito postulado.

Planta e memorial descritivo: A planta e o memorial descritivo devem ser assinados

por profissional legalmente habilitado. Além disso, deve haver prova de anotação de
responsabilidade técnica do conselho de fiscalização profissional. Esses
documentos devem descrever o maior número de especificidades possível, de
modo que se consiga verificar a localização, as dimensões, os confrontantes do bem
usucapiendo e as matrículas ou transcrição influenciadas.

Certidões negativas: As certidões negativas devem ser obtidas junto aos

distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, que devem
comprovar a inexistência de ações reais ou reipersecutórias, evidenciando a posse
mansa e pacífica.

Justo título: O justo título deve comprovar a posse do imóvel, que pode ser 

substituído por quaisquer outros documentos que sejam capazes de demonstrar a 

origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse daquele possuidor
específico. A título exemplificativo, o justo título pode ser um contrato de compra e
M
venda, uma promessa de compromisso de compra e venda, uma declaração de
posse, uma cessão de direitos, um contrato verbal comprovado pelos recibos de
pagamento ou um comprovante de pagamento de impostos e taxas que incidam
sobre o imóvel.

Além da documentação supramencionada, são necessários: I) a concordância dos

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titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula; II) a concordância

dos confrontantes; III) a ciência da União, do Estado ou do Distrito Federal e do
município; IV) a publicação de edital em jornal para o conhecimento de terceiros; e
V) o atendimento aos requisitos da modalidade de usucapião pretendida.

Em síntese, o procedimento administrativo da usucapião extrajudicial é iniciado com

o requerimento do interessado, que pode ser tanto pessoa física quanto pessoa
jurídica. Além disso, o interessado deve ser representado por advogado que, além
de munido de procuração com poderes específicos, deve portar todos os
documentos supramencionados.

Logo após, o registrador procederá à autuação do pedido, cuja prenotação será

prorrogada até o momento em que houver o acolhimento ou a rejeição do pedido.
Em seguida, será realizada a qualificação registral, que desencadeará em três
cenários: rejeição do pedido, caso seja negativa; novas diligências, caso seja
inconcludente; ou prosseguimento do procedimento, caso seja positiva.

Ultrapassada essa fase, verificar-se-á se a planta do imóvel usucapiendo contém a

assinatura de todos os titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou
averbados na matrícula. Caso a resposta seja negativa, será necessário notificar os
titulares, por meio do registrador competente, para que se manifestem em 15 dias.
Caso o prazo transcorra in albis, será presumida a discordância. Ocorre que a
concordância é um requisito para o prosseguimento do procedimento 

administrativo da usucapião, pela via extrajudicial. Portanto, caso não haja, o 

registrador deverá tentar promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá
remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual o requerente
M
deverá adequá-lo para que a petição inicial observe os requisitos inerentes ao
procedimento comum.

Adiante, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do trâmite, o

oficial de registro deverá proporcionar ciência à União, ao Estado e ao município
para que também se manifestem sobre o pedido em 15 dias. Caso o aludido prazo
transcorra in albis, o procedimento seguirá o trâmite regular. Contudo, caso haja
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impugnação, o registrador deverá tentar promover a conciliação e, se essa for

infrutífera, deverá remeter o procedimento ao juízo competente, momento no qual
o requerente também deverá adequá-lo para que a petição inicial observe os
requisitos necessários.

Ato contínuo, caso estejam preenchidos os requisitos para o procedimento do

trâmite, com o objetivo de proporcionar a ciência a terceiros, o registrador publicará
edital em jornal de grande circulação para que eventuais interessados possam se
manifestar em 15 dias. Caso o prazo transcorra in albis, o procedimento seguirá o
trâmite regular. Caso haja impugnação, o registrador também deverá tentar
promover a conciliação e, se essa for infrutífera, deverá remeter o procedimento ao
juízo competente, momento no qual o requerente deverá adequá-lo para que se
observem os requisitos da petição inicial do procedimento comum judicial.

Decorrido o prazo de 15 dias da publicação do edital e preenchidos todos os

requisitos expostos acima, será registrada a aquisição do imóvel por usucapião. No
entanto, importa elucidar que, caso, por algum motivo, o pedido de
reconhecimento da usucapião extrajudicial seja rejeitado, não existe qualquer óbice
para que o interessado ajuíze ação de usucapião perante o Poder Judiciário.

Por derradeiro, evidencia-se que, embora o RJET (Lei n° 14.010/2020) tenha

suspendido os prazos de aquisição da propriedade imobiliária e mobiliária por
usucapião de 12 de junho a 30 de outubro de 2020, os pedidos de usucapião
extrajudicial não sofreram restrição e, durante o período alhures, o interessado 

pode requerer o reconhecimento da usucapião ao cartório de registro de imóveis 

da comarca na qual o imóvel usucapiendo estiver localizado, desde que observados
todos os requisitos consubstanciados neste artigo
M

*Alberto Malta é sócio-fundador do escritório Malta Advogados, professor de

Direito Imobiliário da Universidade de Brasília (UnB) e secretário-geral da Comissão
de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB.
*Júlia Scartezini é estagiária no escritório Malta Advogados, bacharelanda em
Direito pelo Centro Universitário de Brasília (UniCeub) e membro do grupo de
estudos "Constitucionalismo Fraternal", sob a orientação do ministro Carlos Ayres
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Britto.
Fonte: Conjur

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