Bim Facility Management 2021

Master BIM: Ferramentas de Gestão e Projeto
Alberto Gonçalves dos Reis

MASTER BIM – FERRAMENTAS DE GESTÃO E PROJETO
INTRODUÇÃO
Experiência de aprendizagem
Este é um guia que informa sobre como ocorrerá a experiência de aprendizagem durante o módulo e o
protagonismo que o aluno deve assumir ao participar ativamente de todo o processo, por meio de atividades
acadêmicas e de contribuições e experiências pessoais e profissionais para o grupo. Neste viés, o conhecimento
será construído e consolidado em três momentos claramente definidos.
Pré-aula
Cerca de uma semana antes do módulo o aluno receberá uma atividade por e-mail. Pode ser desde a
leitura de um artigo, um vídeo e/ou um exercício. Esta atividade deverá ser realizada antes do módulo e
apresentada ou discutida em sala a sexta à noite. É fundamental para introduzir e avaliar os
conhecimentos prévios sobre os temas que serão abordados no final de semana.
INTRODUÇÃO
Aula
O módulo será dividido em quatro unidades mescladas com conteúdos teóricos e atividades práticas. O
objetivo é instrumentalizar o aluno com conhecimentos aplicáveis aos cotidiano profissional. Cada
unidade apresenta um desafio para ser resolvido e que irá se tornando mais complexo até que o aluno
consiga obter o domínio de ferramentas de representação gráfica para concepção e apresentação de
projetos em suas diversas escalas.
Pós-aula
Após o encerramento do módulo serão disponibilizadas referências bibliográficas adicionais para que o
aluno possa continuar aprimorando os conhecimentos e as habilidades desenvolvidas durante o final de
semana.
PRÉ-AULA
Protagonismo
A coordenação do Master em Gestão de BIM no módulo Gestão de Pessoas e Cultura entende que o
processo de aprendizagem deve ter início antes da aula. Desta forma o aluno assume seu protagonismo
e pode formar uma base conceitual que acelerará a compreensão sobre a temática que será
desenvolvida durante o módulo. Neste módulo vocês devem clicar nos links abaixo, baixar o material e
realizar as atividades, levando-as concluídas na sexta:
Leitura prévia
O material para leitura prévia foi separado e enviado para o AVA – Ambiente Virtual Acadêmico –
visando o alinhamento das expectativas e gerar a execução das atividades relacionadas ao módulo.
Atividade prévia
Inserido no AVA o treinamento de modelos disponíveis de liderança e treinamento.
AULA
Como será a nossa experiência em sala?
1. A pós foi “desenhada” em uma sequência de módulos que estão conectados entre si. Os conteúdos de
cada disciplina possuem abordagens correlacionadas de modo a proporcionar ao aluno uma visão
holística da pós.
2. O professor compartilhará em sala de aula, além da sua experiência acadêmica, os cases e os desafios
enfrentados e superados em sua trajetória e na prática profissional.
3. A aula começará após todos os alunos expressarem suas expectativas de aprendizagem referentes a
temática do módulo.
4. Serão intercalados conteúdos teóricos com atividades práticas para tornar a aulas mais dinâmicas.
5. Os desafios irão aumentando gradativamente até que o aluno domine as ferramentas e desenvolva as
habilidades necessárias para resolver um problema complexo que será apresentado durante o final de
semana.
.
Master BIM:
Ferramentas de Gestão e Projeto
Disciplina:
BIM for Facility Management
Prof: Alberto Reis
NOSSA AGENDA
SEXTA FEIRA (NOITE)
UNIDADE I
1.A Facility Management

1. Os níveis do BIM
2. Introdução ao conceito de FM;
3. O Gerente de FM;
4. O protagonismo do FM ;
5. Dificuldades de FM;
6. Estudo de caso;
7. Expectativas quando atuar o BIM
SÁBADO (MANHÃ)
UNIDADE II
2.BIM no Facility Management
1. Integração de Serviços;
2. Necessidade dos Atores;
3. Serviços
4. Manutenções
5. Métricas e indicadores
6. KPI e SLA
SÁBADO (TARDE)
UNIDADE III
3.Dinâmica
3. Etapas do BIM
1. Precificando com o BIM

2. Atividade Prática – Dinâmica
3. O mercado e o BIM
DOMINGO (MANHÃ)
UNIDADE IV
4.Dinâmica
1. Atividade Prática – Dinâmica – Parte 02.
2. Dicas Práticas para Dominar o Mercado

NOSSOS HORÁRIOS
Sexta Feira – das 18:00hs às 23:00hs
Início as 18:00 horas
Intervalo 1 – das 19:50 às 20:00 horas
Horário de Brasília Intervalo 2 – 21:50 às 22:00 horas
23:00 horas – Encerramento

NOSSOS HORÁRIOS
Sábado – das 8:00 hs às 19:00 hs
Início às 8:00 horas
Almoço – das 12:00 às 13:30 horas

Horário de Brasília
19:00 horas – Encerramento

NOSSOS HORÁRIOS
Domingo – das 8:00 hs às 13:00 hs
Início as 8:00 horas
Intervalo – das 10:00 às 10:10 horas
Horário de Brasília 13:00 horas – Encerramento

ESTAMOS TODOS JUNTOS!
WEBCAM LIGADA! MICROFONE CHAT À VONTADE

AJUSTE O SEU NOME! ATUALIZE O SEU ZOOM!
Grupo Nome e Sobrenome

ParaBIMs!!!!
👍
Alberto Gonçalves dos Reis
Bacharel em Comunicação Social
MBA Executivo em Gestão Estratégica de Negócios
Profissional de Facility Management desde 1988.
Professor especialista
- Facility Management
- Facilty Management no BIM
- Gestão de Contratos e Compras
- Gestão da Cadeia de Suprimentos (Supply Chain)
- Construbusiness
Outras áreas acadêmicas
- Economia e Mercado Financeiro
- Sustentabilidade e Responsabilidade Social
- Gestão de Pessoas, Liderança e Motivação
- Recursos Materiais e Patrimoniais
Palestrante
- Gerenciamento de Crises
- Sustentabilidade
- Supply Chain
No IPOG @alberto.reis66
- MBA Facility Management – 12 módulos
- Master BIM – Ferramentas e Processos– Facility Management no BIM (13) 97406-0980
- Master BIM – Coordenação e Gestão - Gestão de Pessoas e Cultura/Gestão de Contratos
- Indústria 4.0 – Módulo de Contratos e Automação Predial
O NOSSO APOIO IPOG NO FINAL DE SEMANA!
Ana Luiza Landin
Nome e Sobrenome
QUESTÃO NORTEADORA
10 Minutos
Não consulte!
Responder no AVA
QUESTÕES
NORTEADORAS
QUAIS SÃO
AS
NOSSAS
EXPECTATIVAS?
EXPECTATIVAS PARA O MÓDULO
MENTI
www.menti.com
CÓD: 75 85 20 68
EM QUE PÉ ESTAMOS?
Análises
Introdução ao Lumínica, Projetos de Projetos
Revit Archicad
BIM Acústica e Infraestrutura Estruturais
Energética
Compatibilização
Modelo Espaços Internos e Projetos Projetos
e Validação RA e RV
Executivo Parametrização Elétricos Hidrossanitários
Normativa
Planejamento Estratégias de Parametrização

Orçamentação BIM for Facility
e Gestão da Implementação e Design
de Obras Management
Obra BIM Generativo
EXPERIÊNCIA EMPÍRICA
OS NÍVEIS DO BIM
OS NÍVEIS DO BIM
Nível atual: a
maior partes das A quantidade
empresas de dados
operam aqui 4D gerados
Planejamento BIM
Operação e aumenta em
Manutenção
cada nível
5D
3D Orçamento BIM
Arquitetura
BIM
Estrutural BIM
CAD 2D
1990 2000 2010 2020
BAIXA COLABORAÇÃO COLABORAÇÃO PARCIAL COLABORAÇÃO TOTAL INTEGRAÇÃO TOTAL
Desenhos Desenhos 2D CDE CDE

Linhas Modelos 3D
Formas
CDE
Fonte: Bew e Richards, 2008. Adaptado por Alberto Reis 2020.

Portaria 1014
Decreto 9.983 recria o (06/05/2020) institui o
Comitê Gestor da Comitê BIM do Ministério
Estratégia BIM BR da Infraestrutura
2019 2020
2018 2020 2020

Decreto 9.377 institui a Decreto 10.306 formaliza Portaria 56
estratégia nacional BIM legalmente as intenções (15/07/2020) define
BR do roadmap da Estratégia as obras piloto do
BIM BR lançada em 2018 Ministério da Defesa
Fonte: Marcelo Holsback, 2020.

2021 2024 2028
Projetos de
Arquitetura. Projetos de Manutenção e
Engenharia e Orçamentação Operação
Planejamento
BIM NIVEL 1 BIM NIVEL 2 BIM NIVEL 3
Fonte: http://www.mdic.gov.br/images/REPOSITORIO/sdci/CGMO/Livreto_Estratgia_BIM_BR-6.pdf.
Em 2011 foi criada a Estratégia de Construção do Governo
do Reino Unido, que tinha como objetivo o incentivo do uso
da plataforma BIM nos meios públicos e privados.
O documento exigiu o uso do BIM Nivel 2 até 2016. Já existe
data para a implementação do BIM Nível 3.
Fonte: McGraw Hill Construction, KASSEM e AMORIM

Em 2012…
“Este plano de 4 anos para implantação
do BIM vai mudar a dinâmica e o 4 de Abril de
comportamento da cadeia de
2016
suprimentos, abrindo novas, mais BIM Nível 2
produtivas e colaborativas formas de
trabalho. Todo o setor adotando o BIM
vai nos colocar na vanguarda da nova Até 2025
era de tecnologia construtiva e BIM Nível 3
posicionar o Reino Unido como o líder
global em BIM.”
Francis Maude
Ministro do Gabinete do Governo
BIM NO REINO UNIDO
ECONOMIAS INICIAIS
£ 2 BILHÕES AO ANO
Esse valor equivale ao orçamento da

Câmara dos Deputados, Senado e
Supremo Tribunal Federal em 2020
(antes do COVID-19)
FonteThiago Ricotta e Marcelo Holsback

Adaptado por Alberto Reis :2020.
50% de redução no tempo total de
VOCÊ
projeto;
SABIA?
BIM NO REINO UNIDO
33% dos custos de manutenção predial
50% de diminuição de emissão de gases

do efeito estufa;
50% de diminuição no déficit comercial

para produtos da construção.
INTRODUÇÃO AO CONCEITO DE FM
Facility Management
Gestão de Facility
Fonte: BIMDictionary, 2019.
Quem aqui faz
algo em FM?
NO PASSADO…
1988…
Depto Serviços Gerais
Supervisor ADM.
Prefeito
Fonte: Alberto Reis, 2020.

“Facility Management,
no segmento de AECO, uma atividade interdisciplinar,
normalmente realizada durante a fase da Operação,
tendo como objetivos planejamento e processos,
integrando edificações, equipamentos e serviços,
visando dar suporte aos usuários,
através de estratégias otimizadas.”
Gerenciamento de:
INTRODUÇÃO AO CONCEITO
PROPRIEDADES ESPAÇOS
MANUTENÇÃO OPERAÇÃO
SUSTENTABILIDADE
Fonte: ATKIN e BROOKS, 2009 adaptado por Marcelo Holsback, 2019.
DEMANDA
EDIFICAÇÃO
OTIMIZAR
USUÁRIOS PROCESSOS NECESSIDADES
DOS USUÁRIOS
FM
SISTEMATIZANDO
AMBIENTES TECNOLOGIAS
FORNECIMENTO
Fonte: ATKIN e BROOKS, 2009 adaptado por Marcelo Holsback, 2019 e Alberto Reis 2020.
DUAS GRANDES ESCOLAS
FOCO: FOCO:
- Técnica
- Pessoas
- Nas instalações
- Integração
- Nos processos
- Sáude e bem-estar
- Ambiente de trabalho
- Ambiente de trabalho
- Resultado das pessoas
- Produtividade
Fonte: Roper e Payant, 2014 adaptado por Marcelo Holsback, 2019 e Alberto Reis 2020.
FM É IMPORTANTE MESMO?
O Facility Management se torna essencial:

- Gestão do Orçamento
- Gestão de Contratos
- Terceirização de Serviços
- Segurança Patrimonial
- Segurança e Medicina do Trabalho
- Gerenciamento de espaços (workplaces)
- Gestão dos empreendimentos
- Gestão de Projetos
- Gerenciamento de Crises
Fonte: Alberto Reis 2020.
FM pode atender:
ORGÃOS DO ÁREA DA SAÚDE RESIDÊNCIAS

GOVERNO
ESCOLAS INDÚSTRIAS COMÉRCIOS
Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis, 2020.

GERENTE DE FACILITY
GERENTE DE FM
Também recebe o título

de Facility Manager ou
Gerente de Facility.
Fonte: ANTONIOLI, 2003.

Profissão
reconhecida em
cerca de 50 países,
DE FM
com mais de 20.000

profissionais.
GERENTE
ff
Fonte: Associação Portuguesa de Facility Management (2016).

RESPONSABILIDADES GERAIS:
DE FM
COMPREENDER A
GERIR PESSOAS
ORGANIZAÇÃO
GERENTE
ff
Fonte: Marcelo Holsback, 2019. Adaptado por Alberto Reis 2020.

Principais funções
GERENCIAR PROPRIEDADES:
(Real State / Asset Management)
▪ Locações;
▪ Vendas;
▪ Contratos;
DE FM
▪ Administração de:
▪ Aluguéis;
▪ Portfólio;
GERENTE
▪ Representações (proprietários
e inquilinos).
ff

Real State e Asset Management
Real State – Propriedade Real

Conhecido como Mercado Imobiliário
Empreendimento para venda
Empreendimento para renda
DE FM
Asset Management
Gestão de Ativos
GERENTE
Aquisição de ativos
Gerenciamento para comercialização
ff
Fonte: Capital Research adaptado por Alberto Reis, 2020

GERENCIAR MANUTENÇÃO PREDIAL:

▪ Estrutura, alvenaria, coberturas;
▪ Elétrica;
▪ Hidráulica;
DE FM
▪ Climatização;
▪ Dados e voz;
▪ Workplaces (ocupação)
GERENTE
ff

SUSTENTABILIDADE:
▪ Gestão Ambiental;
▪ Tratamento de água e efluentes;
DE FM
▪ Coleta seletiva de lixo (PGIRS);

▪ Plano de eficiência energética;
▪ Redução de emissão de poluentes;
GERENTE
ff

GERENCIAR INFRAESTRUTURA:
▪ Limpeza;
▪ Paisagismo;
▪ Telecomunicações;
▪ Recepção;
DE FM
▪ Segurança (Security e Safety);

▪ Copa e restaurante;
GERENTE
▪ Malote e expedição;
▪ Frotas.
ff

GERENCIAR ESPAÇOS:
▪ Sistema de aquecimento, ventilação e ar
condicionado (HVAC);
▪ Iluminação adequada;
▪ Elevadores;
DE FM
▪ Movimentação de objetos;
▪ Disposição apropriada do
estacionamento;
GERENTE
▪ Equipamentos de incêndio e saídas de

incêndio (SDCAI);
▪ Ergonomia.
ff
Fonte: Marcelo Holsback, 2019,adaptado por Alberto Reis, 2020.

PLANEJAR:
▪ Gestão de Riscos;
▪ Construir Cenários;
DE FM
▪ Gestão estratégica.
GERENTE
ff
Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis 2020.

QUAIS AS NOVIDADES?
DE FM
SUPORTE DE AVANÇOS CAPACITAÇÃO EXIGÊNCIAS DO

GERENTE
TECNOLOGIAS TECNOLÓGICOS PROFISSIONAL USUÁRIO

ff
Fonte: Associação Portuguesa de Facility Management (2016).

Oportunidade
Em 2020 o Profissional de
Facility Management teve
uma ação de destaque na
Gestão de Negócios.
O FM, mais uma vez, atuando em...

Gerenciamento de Crises que, atualmente,
é uma das maiores preocupações em uma
organização.
Contingenciamento, Plano de
Continuidade dos Negócios e a
comunicação eficaz colocou o FM no
protagonismo das organizações! Fonte: Alberto Reis. 2020
http://infrafmdigital.com.br/digital/221_mai-jun_2020/50/
INFORMAÇÕES DE FM
Normas de Referência
Fonte: Alberto Reis, 2020

ISO 41.001
Fonte: NBR 41.001 adapatado por Alberto Reis, 2020.

ISO 41.001
Fonte: NBR 41.001 adapatado por Alberto Reis, 2020.

Centro Empresarial Mário Henrique Simonsen – CEMHS - RJ
O CEMHS foi o primeiro

empreendimento
certificado com a ISO
41.001 na América
Latina. (2019)
Fonte: www,cemhs.com.br adaptado por Alberto Reis, 2020

A TÍTULO DE
INFORMAÇÃO...
Até 2025 o
Mercado
Corporativo
de FM vai
administrar
US$ 1,5
TRILHÃO
EM
ATIVOS!
Fonte: www.abrafac.org.br, adaptado por Alberto Reis
O Departamento de
Defesa dos USA possui

mais de 347.000
edifícios, completando
mais de 21 milhões de
m2, com um valor de
USD$ 658 bilhões.
Mais de 90% são gerenciados por sistemas de Facility.
Fonte: https://www.defense.gov (acesso 13/11/2019).

Depois de remuneração e
dos benefícios, as
despesas referentes a
Facility Management
são a maior na fase da
operação de edificações.
Fonte: Finlay, 1998 adaptado por Marcelo Holsback 2019 e Alberto Reis, 2020
Através da aplicação da
Facility Management,
algumas empresas têm
economizado ou evitado
custos na faixa de 30 a
35% sem reduzir a
qualidade dos serviços
contratados.
Fonte: COTTS, 2010.

Onde isso ocorre?
Contratos
Uma organização perde Organogramas
de 1 a 2% de seu lucro Processos de Compras
líquido por não
Normas e Certificações
gerenciar pontualmente
as áreas que compõem Tecnologias
as atividades de FM. Gestão de Pessoas
Fonte: Revista Infra, 2021 adaptado por Alberto Reis, 2021.

FM leva em consideração:
TAMANHO DA ESTRUTURA CULTURA

EDIFICAÇÃO
DISPONIBILIDADE DISPONIBILIDADE
LOCALIZAÇÃO DE PROFISSIONAIS DE RECURSOS
Fonte: Marcelo Holsback, 2019 e adaptado por Alberto Reis, 2020.

DIFICULDADES EM FM
DIFICULDADES EM FM
Aos poucos, o Facility

Management (e a adesão
do BIM Nível 3) vem
sendo reconhecida como
excelente ferramenta
estratégica.
No entanto, essa condição

tem se mostrado, pelo
menos, desafiadora...
Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Albrto Reis, 2020.
MAS...COMO ASSIM?
Como lidar com a
DIFICULDADES EM FM
incompatibilidade
de interesses dos
atores envolvidos?
Fonte: Finch, 1996

Como demonstrar a necessidade de
alguma contratação (ou utilização), sendo
que as gestões das edificações (ou das
suas execuções) estão, invariavelmente, em
DIFICULDADES EM FM
contenção de despesas?

ESPAÇO DE
TRABALHO
OTIMIZADO
Sabem
DIFICULDADES EM FM
quem
OBRA
resolveria
COLABORADORES
SALÁRIOS E JORNADAS DE
isso?
BIM NÍVEL 3 &
FACILITY
BENEFÍCIOS TRABALHO FLEXÍVEIS
MANAGEMENT
HORIZONTALIZAÇÃO
Fonte: Finch (1996)
O que o BIM pode evitar quando implantado em
seu nível 3?
E o que ocorre no mercado de FM, na prática?

PERDA DE INFORMAÇÕES – Em empreendimentos com
mais de 10 de uso, aprox 40% das informações são
perdidas ou extraviadas
QUANTO MAIS ANTIGO... – A situação só piora, a título de

informação, quando o empreendimento e seus conjuntos
DIFICULDADES EM FM
de ativos tem mais tempo de operação.

E O CENÁRIO É... – O tempo de ”entendimento” de um
empreendimento de operação aumenta, a ponto de um
bom tempo de gestão ter que ser aplicado em
levantamentos...
RESULTADO – Necessidade de “site survey” para avaliar e
analisar os dados disponíveis, garantindo a integridade,
não apenas do empreendimento,mas como do negócio ali
inserido! Fonte: Alberto Reis, 2020
ACESSO Á TECNOLOGIA – No turn key, nem todas as
ferramentas de acesso às informações estarão disponíveis
(infraestrutura do empreendimento), o que prejudica uma
boa gestão.
DIFICULDADES EM FM
SISTEMAS ENGESSADOS – A proposta de gestão geralmente

segue um modelo de prestador, que podem variar.
DEPENDÊNCIA DE TERCEIROS – Muitos são os casos da

necessidade de manter um determinado tipo de serviço pelo
histórico de um profissional ou de uma empresa, que, em
muitos casos, é a causa da necessidade da troca de um
provedor!
E PORQUÊ
ESSAS
DIFICULDADES EM FM
COISAS
ACONTECEM?
Um case - O Senso de Propriedade
Conclusão da obra em 2010
- Modelo inicial: monousuário

DIFICULDADES EM FM
- Modelo posterior: multiusuários
- 18.500 m2 de construção
- 9300 m2 de área locável
Classificação - Triple A

Conceito de ocupação
Gestão orgânica (insourcing)
DIFICULDADES EM FM
Ocupação única (workplace de primeira versão)
Contratos de serviços com os fornecedores de obra
Preparar colaboradores para a atividade de Gestão
Entrega de obra direta ao cliente.

Mudança Estrutural
. Terceirização da Administração (outsourcing)
. Revisão da ocupação (novo layout)
. Liberação de pavimentos para locação (receita)
DIFICULDADES EM FM
DEPOIS DE TERCEIRIZADO
. Assessoramento Imobiliário (locação)
. Gerenciamento da Propriedade (Property Management)
. Recomendação de comissionamento de entrega

E o Senso de Propriedade?
- Documentos com restrição de acesso

DIFICULDADES EM FM
- Dificuldade de administrar ativos
- Gestão de prioridades reduzida
- Comissionamento sem a participação

do terceiro que administraria o
empreendimento.

Revisão do orçamento
A empresa precisava reduzir custos
- Decidiu inventariar conteúdo depositado em arquivo morto

- Mais de 40.000 caixas pagas em contrato
DIFICULDADES EM FM
- Mais de 8.000 caixas classificadas para “expurgo”
Dentre elas 45 caixas com

. Manuais de equipamentos
. Plantas de construção em CD’s
. Pastas dos projetos
. Manual de conservação da fachada
. Manuais de todos os ativos
. As Built elétrica, hidraulica, SDAI

Master BIM:
Ferramentas de Gestão e Projeto
Disciplina:
BIM for Facility Management
Prof: Alberto Reis
POIS BEM: O BIM PARA O FACILITY
MANAGEMENT É UMA EXCELENTE FORMA DE
GERENCIAR …
PESSOAS!
A NECESSIDADES DOS ATORES
São divididas em 2 momentos
Necessidades relacionadas à gestão

(fatores motivacionais)
Necessidades relacionadas a manutenção

(fatores higiênicos).
Fonte: Marcelo Holsback, 2019 adaptado por Alberto Reis 2020.

Era uma vez, uma Construtora:
DIFICULDADES EM FM
Após verificar ações dos concorrentes, a gerência decidiu

colocar em prática o BIM Nível 1, em uma obra.
Fonte: Finch (1996)

Na obra, tudo corria bem com o BIM Nível 1:
NECESSIDADES DOS ATORES
Eles possuíam:
ME SINTO BEM EM
RELAÇÃO À ▪ Boas Condições de
EMPRESA
trabalho;
▪ Salários e Prêmios
por Produção;
▪ Benefícios e
serviços sociais;
▪ Boas relações com a

OBRA chefia e colegas.
SÃO
FATORES
COLABORADOR HIGIÊNICOS!
Fonte: Herzberg, adaptado por Marcelo Holsback em 2020.

Pessoas
Vínculo de trabalho
Sistema mecânico
FATORES HIGIÊNICOS
Ações repetitivas
Foco na atividade
Fonte: Estudo de Taylor e Fayol, adaptado por Alberto Reis 2020

E se chegarem ao BIM Nível 3?
Eles possuirão:
▪ Trabalho inovador;
ME SINTO BEM EM ▪ Realização profissional;
RELAÇÃO AO ▪ Reconhecimento do
CARGO
trabalho (mesmo entre
concorrentes);
▪ Progresso profissional;
▪ Responsabilidade
(participam do processo).
OBRA FATORES
MOTIVACIONAIS:
COLABORADOR
Fonte: Herzberg, adaptado por Alberto Reis em 2021.

INOVAÇÕES
Auto realização (BIM NÍVEL 3)
Gestão
Ego-status PROCESSOS Fatores
(BIM NÍVEL 2)
Motivacionais
Propriedades sociais COLABORAÇÃO PARA NOVOS

CONCEITOS (BIM NÍVEL 1)
Segurança CONFIDENCIALIDADE CONTROLE DE SAÚDE E

ACESSO SEGURANÇA
Manutenção
Fatores
Necessidades Higiênicos
Fisiológicas AMBIENTE CONDIÇÕES AMBIENTE
ORGANIZADO ADEQUADAS ADEQUADO
Pirâmide de Maslow & Teoria dos Dois Fatores de Herzberg

Fonte: Finch (1996) adaptado por Marcelo Holsback (2019)
DESVANTAGENS DE IMPLEMENTAR O BIM NÍVEL 3
Facility Management, em
países desenvolvidos vai

muito além da operação e
manutenção, assumindo
um caráter estratégico
de suporte às atividades
executadas.
Fonte: Quinello e Nicoletti (2006) adaptado por Marcelo Holsback, 2019,

Países menos desenvolvidos
estão em um patamar mais
básico.
Normalmente o setor de
manutenção assume o Facility
Management (sem formalização
ou treinamento).
Fonte: Antonioli (2003) por Marcelo Holsback, 2019,

Gerentes (entre eles o
BIM Manager) estão

percebendo que devem
se dedicar mais à sua
atividade principal do
que tentar solucionar
problemas que não
detêm o conhecimento
necessário.
Fonte: Finch (1996)

SERVIÇOS
SERVIÇOS EM FM
Atividades de apoio que

dão suporte ao
desempenho da função
principal da edificação.
Fonte: Marcelo Holsback,2019, adaptado por Alberto Reis, 2020

PODEM SER CLASSIFICADOS EM:
SERVIÇOS EM FM
INSOURCING OUTSOURCING
(IN-HOUSE) Realizados por
Realizados com Empresas Externas
Recursos Próprios
HORIZONTALIZAÇÃO
VERTICALIZAÇÃO
Terceirizados
Aux. Serviços Gerais
PODEM SER CLASSIFICADOS EM:
SERVIÇOS EM FM
SOFT SKILL HARD SKILL

Atividades Leves Atividades Prediais
Foco nas Pessoas Foco na Estrutura
Limpeza, Recepção, Elétrica, hidraulica
malotes, almoxarifado Refrigeração, geradores

PRIORIDADES EM FM
O ideal é que o Facility
Manager possua um
cronograma pré-
estabelecido, bem como uma
ordem de prioridades para a
gestão e a manutenção.
A definição de um Escopo
Espaços, Edifícios, Equipamentos
Custos de ocupação
Performance operacional
Eficiência energética
Níveis de Serviços (SLA e KPI)
Sustentabilidade
Garantias
Controle de Estoque
Eficiência da ocupação
Projetos, layouts...
COMO CLASSIFICAMOS AS PRIORIDADES?
PRIORIDADE DE EXECUÇÃO
BAIXO RARO
MÉDIO FREQUENTE
ALTO
MUITO
FREQUENTE
IMPACTO PROBABILIDADE
Efeito de uma Ação Chance de Ocorrência
sobre a edificação de um Evento
Normalmente $$$

COMO CLASSIFICAMOS AS PRIORIDADES?
NENHUM
CONTROLADO (+ COMUM)
TOTAL
RISCO TIPO DA EDIFICAÇÃO

Impactam na forma como as Pública ou Privada
despesas materiais e horas
extras serão pagas, em caso de
falha
Seguros de Resp. Civil Fonte: Marcelo Holsback, 2019.
MANUTENÇÕES
MANUTENÇÃO
ma·nu·ten·ção
sf
1 - Ato ou efeito de manter(-se).
2 - Ato de conservar ou de fazer durar algo em bom estado;
preservação.
3 - Aquilo que apoia ou sustém algo; apoio, sustentação.
4 - Despesa feita com a subsistência de alguém ou de algo;
mantença.
5- Ação de administrar algo; administração, gerenciamento.
6 - Cuidado periódico para a boa conservação de
máquina, equipamento, ferramenta etc.
Fonte: http://michaelis.uol.com.br/busca?id=dNXZ4, acesso: 28/11/2019.

EXISTEM ALGUNS TIPOS DE MANUTENÇÃO:
MANUTENÇÕES
CORRETIVA PREVENTIVA
Quebra-Repara Prevenção de Erros
▪ Estatística;
É o mais ▪ Estado do equipamento;
comum no ▪ Local de instalação;
mercado ▪ Dados do fabricante...
EXISTEM ALGUNS TIPOS DE MANUTENÇÃO:
MANUTENÇÕES
PREDITIVA DETECTIVA
Monitoramento Falhas Ocultas
Operação contínua pelo maior tempopossível; Análise informatizada;
Diagnóstico obtido de forma direta. BIM pode ser facilitador (parâmetros)
Fonte: Marcelo Holsback, 2019. adaptado por Alberto Reis, 2020

PARA AVALIARMOS O SUCESSO
(E A QUALIDADE),
DENTRO DE UM PROCESSO,
PRECISAMOS DE...
MÉTRICAS E INDICADORES
MÉTRICA
É o Primeiro passo que

possibilita controlar e
(eventualmente) melhorar.
Medidas quantificáveis servem

para analisar os resultados de um
processo
Fonte: Marcelo Holsback, 2019. adaptado por Alberto Reis, 2020

INDICADORES
Números que refletem a
realidade de determinado setor,
servindo de base para decisões
estratégicas.

= = =
E INDICADORES
NÃO MEDIR NÃO ENTENDER NÃO CONTROLAR NÃO MELHORAR
Um exemplo:
MÉTRICAS
SEU PESO = SEU IMC =

MÉTRICA INDICADOR
ff
Fonte: H. James Harrington, 1994, adaptado por Marcelo Holsback em 2019.

SLA
* Service Level Agreement ou Acordo do Nível de Serviço
SLA
Consiste em contrato
entre fornecedor e
cliente definindo
níveis aceitáveis do
serviço que será
entregue.
SLA – Service Level Agreement
(Acordo de Nível de Serviços)
Especificar, de forma clara e tangível , as métricas de todos os

serviços que o contratante tem como expectativa de entregável
previsto na fase de negociação.
Faz parte do SLA também
Apresentar termos de compromisso;

Prazos dos contratos;
Suporte técnico.
SLA

SLA Simples:
Fornecedor Cliente que Definição
que concorda clara e
concorda em em receber específica
entregar o e pagar do que é o
serviço de pelo serviço serviço a ser
acordo com entregue
um prazo
Definição
Penalidade clara e
se o SLA específica
não for de como
cumprido medir
SLA

SLA Não Negociável:
SLA Definição
abrangendo Cliente que clara e
mais de um concorda específica
item, sendo em receber contendo
documento e pagar termos e
formal por pelo serviço condições
escrito
Definição
Penalidade
clara e
se o SLA
específica
não for
de como
cumprido
medir
SLA

SLA Complexo:
Empresa Y:
Empresa Y Disponível 99%
CDE do Tempo
Empresa X:
5 GB de Fluxo
Empresa X Mensal
Escritório de SLA
Projetos Personalizado
X
Penalidade
se o SLA
não for
cumprido
SLA

ETAPAS DO NÍVEL DE SERVIÇO
DESENVOLVIMENTO NEGOCIAÇÕES E IMPLEMENTAÇÃO EXECUÇÃO

DO SLA PADRÃO IMPACTAM VENDAS
AVALIAÇÃO
Fonte: Lee e Ben-Natan, 2002 adaptado por Marcelo Holsback, 2019.
O SLA deve conter:
DADOS FUNÇÕES E REGULAMENTOS SERVIÇOS À INDICADORES DE

DAS PARTES RESPONSABILIDADES À ATENDER PRESTAR QUALIDADE E
DEEMPENHO
VIGÊNCIA RECURSOS PREÇOS E COMUNICAÇÃO PROCEDIMENTOS

(TEMPO) NECESSÁRIOS TAXAS E INTERAÇÃO DE ALTERAÇÃO
SLA
Fonte: Finch (1996)

COMO CLASSIFICAMOS O SLA?
EM BLOCO (TIME BLOCK) SERVIÇO COMPLETO (FULL)

Por hora contratada, custo Valor Mensal – custo fixo +
reduzido adicionais (??)
Sem custo adicional durante o prazo
Pode possuir período e valores fixos
definido

Algumas vantagens de um bom SLA:
GESTÃO DE PLANEJAMENTOS PLANEJAMENTOS

EXPECTATIVAS Volume de CLARAS E SIMPLES
trabalho,
qualidade e
custos
DIMINUIÇÃO DE CONTROLE DE VERIFICAÇÃO DA

RISCOS SATISFAÇÃO LEGISLAÇÃO
SLA
Fonte: Finch (1996)

KPI
* Key Performance Indicators
KPI’s
Indicadores-Chave de
Desempenho medem a qualidade
dos processos para alcançar os
resultados, através de critérios
previamente definidos.
Fonte: KEZNER, 2006.

KPI são métricas que identificamos para avaliar
ações e checar os seus resultados.
Tudo se mede.
Evidencia o desempenho de uma determinada

atividade.
Sendo assim, as tomadas de decisões e ações

preventivas e corretivas são desenvolvidas com base
nestes indicadores.
KPI
Fonte:Alberto Reis: 2020

Exemplos de KPIs aplicados no mercado com base em contratos firmados
TEMPO
NÍVEL DE PRIORIDADE
DO ATENDIMENTO
REALIZAR UMA ATENDIMENTO

ATIVIDADE (MEDIR CHAMADOS X TEMPO)
KPI
Fonte:Alberto Reis: 2020

* Mean Time Between Failures
MTBF* – Tempo Médio entre Falhas

ELEVAR 10%
Um dos indicadores mais
E INDICADORES
AO ANO
importantes dentro do
BIM Nível 3.
Consiste em medir o HORAS EM BOM

FUNCIONAMENTO
tempo médio entre
falhas.
MÉTRICAS
Nº PARADAS MANUT.
CORRETIVA
ff
Fonte: ISO/TS-16949.
Exemplo:
Se durante o ano um elevador operou 760
E INDICADORES
horas (levando 3 horas para ser corrigido),

depois 450 horas (10 horas para correção),
depois 4000 horas (1 hora para correção) e
finalmente transcorreu até o final do ano
sem problemas (onde encerrou o período da
amostra), o MTBF será:
MTBF = (8760)-14 = 2915

MÉTRICAS
3
Podemos afirmar que o elevador deixa de funcionar,
aproximadamente, a cada 2915 horas.
ff

* Mean Time To Repair
MTTR* – Tempo Médio para Reparo

QUANTO
Representa o tempo
E INDICADORES
MENOR,
MELHOR
médio necessário para
reparar uma eventual
falha.
Σ TEMPOS DE REPARO
Não existe uma
referência de valor
MÉTRICAS
ideal, pois varia demais

entre os segmentos. Nº INTERVENÇÕES REALIZADAS
ff
Exemplo:
E INDICADORES

amostra), o MTTR será:
MTTR = 3+10+1 =4,66

MÉTRICAS
3
Podemos afirmar que, quando o elevador deixa de funcionar, leva
em média 4,66 horas para ser corrigido.
ff

Distribuição de Atividades por Tipo
de Manutenção CORRETIVA:
E INDICADORES
<20%
PREVENTIVA:
Demonstra qual o 30 A 40%
37%
36%
percentual da aplicação
de cada tipo de
manutenção foi
19%
desenvolvido em um
MÉTRICAS
período.
8%
MANUTENÇÃO MANUTENÇAO MANUTENÇÃO MELHORIAS
CORRETIVA PREDITIVA PREVENTIVA
ff

Backlog de Manutenção
1 MÊS
Mede o acúmulo de
E INDICADORES
atividades pendentes de
finalização.
Σ HH OS PLANEJADAS +
Σ HH OS PENDENTES +
Σ HH OS PROGRAMADAS +
Σ HH OS EXECUTADAS
MÉTRICAS
HH DISPONÍVEL
HH TOTAL X FATOR DE
PRODUTIVIDADE (%)
ff
Exemplo:
Em um determinado edifício, apurou-se a existência de: 10 HH em
E INDICADORES
Ordens de Serviços Planejadas; 5 HH em Ordens de Serviços

Pendentes (atrasadas); 25 HH em Ordens de Serviços Programadas;
8 HH em Ordens de Serviços Executadas.
Considerando que o edifício possui um funcionários dedicado à

manutenção, que trabalha 30 horas semanais com um fator de
produtividade de 40%, qual o backlog de manutenção?
MÉTRICAS
Backlog= 10+5+25+8 = 1 mês

120*0,4
ff

Disponibilidade dos Ativos
>90%
Essencial definir qual
E INDICADORES
equipamento merece HORAS EM BOM FUNCIONAMENTO

Nº PARADAS MANUT. CORRETIVA
prioridade quando se
trata de atividades de
MTBF
manutenção. X 100
MTBF + MTTR
MÉTRICAS
Σ TEMPOS DE REPARO
Nº INTERVENÇÕES REALIZADAS
ff
Exemplo:
E INDICADORES

amostra), sua disponibilidade será:
MTBF = 2915 2915 x 100 = 99,84%

MÉTRICAS
MTTR = 4,66 2915+4,66

Podemos afirmar que a disponibilidade do elevador foi de 99,84%.
ff

Confiabilidade dos Ativos
Probabilidade de um
E INDICADORES
ativo desempenhar sua

função, de acordo com
as condições de
operação especificadas,
em um intervalo de
tempo.
MÉTRICAS
ff
Fonte: H. James Harrington, 1994.

Cálculo de Confiabilidade dos Ativos
Passo 01: Calcule o MTBF
E INDICADORES
Obs.: O cálculo apresentado nos próximos slides

servem calcular a confiabilidade de itens
reparáveis.
TEMPO EM BOM
FUNCIONAMENTO
MTBF =
NÚMERO DE FALHAS
MÉTRICAS
8746 h
MTBF = = 2915
3
ff

Passo 02: Calcule a Taxa de Falhas
E INDICADORES
Se denominarmos a taxa de falhas de lambda,

podemos afirmar que a taxa de falhas é o inverso do
MTBF
1
λ (t) =
MTBF
MÉTRICAS
1
λ (t) = = 0,000343
2915
ff

Passo 03: Calcule a Confiabilidade
E INDICADORES
R = Confiabilidade
λ = Taxa de Falhas
t = Tempo = 365 dias
e = Base do Logaritmo Neperiano = 2,71
R (t) = e-λt
R (365) = e-0,000343(365)
MÉTRICAS
R (365) = e-0,125 A probabilidade do

elevador funcionar
R (365) = 2,71-0,125 em perfeito estado
R= 1 = 88,28% nos próximos 365 dias
é de 88,28%
2,71 0,125
ff

Custo de Manutenção/Faturamento
Utilizado para comparar
E INDICADORES
o total gasto em MÉDIA

BRASIL:
manutenção no último 3,56%
ano com o faturamento Depende do
bruto da empresa, sendo CUSTO TOTAL DE MANUTENÇÃO

segmento de
atuação
uma excelente X 100

ferramenta de gestão.
MÉTRICAS
FATURAMENTO BRUTO
ff

Exemplo:
Uma indústria teve um gasto total de R$ 2 milhões com
E INDICADORES
manutenções (corretivas, preventivas, preditivas,

materiais, peças, serviços e mão de obra) no último ano.
No mesmo período, teve um faturamento bruto de R$40

milhões. Logo, o CMF é de 5%.
MÉTRICAS
R$ 2.000.000,00
CMF = X 100 = 5%
R$ 40.000.000,00
ff

Exemplo:
Uma indústria teve um gasto total de R$ 2 milhões com
MÉTRICAS E INDICADORES
manutenções (corretivas, preventivas, preditivas,

materiais, peças, serviços e mão de obra) no último ano.
No mesmo período, teve um faturamento bruto de R$40

milhões. Logo, o CMF é de 5%.
R$ 2.000.000,00
CMF = X 100 = 5%
R$ 40.000.000,00

O SLA E O KPI SE COMPLETAM
KPI: RESULTADO DA OPERAÇÃO
SLA: RESULTADO DO CONTRATO

OK PARA OS SLAS E OS KPIS??
VAMOS EXERCITAR O CONCEITO DE KPI???
VAMOS AO AVA
ATIVIDADE 1
GERAÇÃO DE KPI
PROJETOS E PROCESSOS
PROJETOS PROCESSOS
Tempo determinado Tempo indeterminado

Começo, meio e fim vs.
Resultado exclusivo Resultado padrão
Trabalho inédito Trabalho repetitivo
Temporários e únicos Contínuos e Repetitivos
Objetivos únicos Objetivos atualizados

periodicamente
Fonte: EUAX, 2020.

Certamente você limpa sua
casa semanalmente: tira pó,
varre o chão, passa pano...
Isso é um processo, pois

você possui atividades bem
definidas e contínuas e há
uma repetibilidade nos
resultados obtidos.
Fonte: EUAX, 2020.

Agora, se você estiver

reformando a sua casa, isso
já seria um projeto, pois
além de ser algo
temporário, traria um
resultado único.
Fonte: EUAX, 2020.

Depois da reforma, você já
poderá voltar com o

processo de limpeza da
casa.
Possivelmente ele não será o

mesmo, sofrerá alguns
ajustes.
Fonte: EUAX, 2020.

Com o término da pós-graduação, um desejo
inicial:
Quero implantar o
BIM no meu
escritório!
ROSA
PROCESSOS SOFTWARE TREINAMENTO AQUISIÇÃO/
COLABORATIVOS BIM UPGRADE DE
INTERNOS COMPUTADORES
BIBLIOTECAS AQUISIÇÃO DE INTERCAMBIABILIDADE/ PROCESSOS

PERSONALIZADAS TABLETS E INTEROPERABILIDADE COLABORATIVOS
SMARTPHONES EXTERNOS

Alguns meses depois, Rosa conseguiu seu
primeiro cliente:
IMPLEMENTAÇÃO
BIM
ROSA CLIENTE

Graças aos ensinamentos recebidos, ela sabia
exatamente o que fazer:
Na verdade, é
bem simples!
ROSA
* BID Process = Processo de Licitação (seleção por concorrência)
** Return on Investment ou Retorno sobre o Investimento
*** Service Level Agreement ou Acordo do Nível de Serviço
Inovações
incrementais ou
radicais?
Avaliação de
Necessidade e
Abertura de BID* para
contratação
PROPOSTA DECISÃO DA CONTRATO AÇÃO DIAGNÓSTICO

DIRETORIA E SLA*** MOTIVACIONAL IN-LOCO
Moldada
conforme o O ROI** é A correta definição Colaboradores
cliente, pois são determinante Nível Atual;
do escopo Internos e
distinto, com nessa decisão! Metas;
determina o Externos
expectativas e Hardware;
sucesso
necessidades Software...
variadas
* BIM Implementation Plan ou Plano de Implementação do BIM
INÍCIO DO
DESENVOLVIMENTO DA
CULTURA
ESTRATÉGICO ESTRATÉGICO
BIP* DEFINIÇÃO FORMAÇÃO TREINAMENTO CRONOGRAMA

DO PROJETO DA EQUIPE FÍSICO-
PILOTO FINANCEIRO
Ação
Armazenamento Gerente BIM; motivacional traz
da Análise Coordenador BIM; engajamento. Reduzir custos =
Organizacional Especialistas BIM; Treinamento HH não
Modeladores BIM; desenvolve a computado
Trainees BIM; cultura.
Gestor de BIMFM.
* BIM Execution Plan ou Plano de Execução do BIM
Por quê dividir? Inúmeros

motivos, dentre eles a
Lei Geral de Proteção
de Dados Pessoais
ESTRATÉGICO ESTRATÉGICO ESTRATÉGICO ESTRATÉGICO

TÁTICO TÁTICO TÁTICO TÁTICO
OPERACIONAL OPERACIONAL OPERACIONAL
BEP* MATRIZ DE CADERNO DE TEMPLATES E LIVRO DE

MODELAGEM ENCARGOS OBJETOS ESTILOS
Especificidades Elemento X Fase X LOD BIM Nível 2

do Projeto

ESTRATÉGICO
TÁTICO
OPERACIONAL
INÍCIO DO REVISÃO/ BIM MANDATE CONSOLIDAÇÃO OPERAÇÃO

PROJETO AVALIAÇÃO ASSISTIDA
PILOTO
Registro de
Aqui os KPIs procedimentos Consultoria
determinados no válidos para TODOS remunerada
SLA são os projetos
extremamente
importantes.
OPERAÇÕES NOVAS
Para receber e armazenar grande quantidade de
informações, o Modelo BIM precisa ser um Banco de
Dados.
GRÁFICOS ATRIBUTOS REGRAS

BIMFM
DADOS
PARAMÉTRICAS
Fonte: Gerenciamento e coordenação de projetos BIM, Sérgio Leusin, 2019.

E esse banco de dados precisa ser
disponibilizado para o uso no FM!
Vamos pensar no nível 3!!!
Como vamos aplicar o BIM no FM com essas
informações????
Base de Dados:
Manual de uso e operação dos ativos

Manual de operação e conservação das instalações
Classificação dos elementos
Por categoria (elétrica, hidráulica, dados etc).
Por pavimento/site
BIMFM
AS Builts
Fonte: Alberto Reis: 2020.
Sistema BIMFM econômico
EDIFICAÇÃO
SOFTWARES PARA BIMFM
MODELO BIM IFC VISUALIZADOR

AS BUILT
SR. MIAGI
BASE DE DADOS INTERFACE EMPRESA MALETA
SMARTPHONE
APP O.S. QRCODE Fonte: Marcelo Holsback, 2020.

Modelando um empreendimento em operação
PROJETOS
REVISÃO DE OCUPAÇÃO
EXISTENTES
PAVIMENTO VAZIO
BIMFM
POR
PAVIMENTO

MODELOS DE CONTROLE
Falam muito sobre as “dores do BIM”: a tecnologia parece gerar
os maiores entraves...
SQN!
CUIDADO:
com o BIM,
A LIDERANÇA E O BIM
o RABO está
Balançando o
oCACHORRO.

O
BIM é a
combinação
de váriosfatores:

PESSOAS
TECNOLOGIA
PROCEDIMENTOS
PROCESSOS
Fonte: Os fundamentos do Bim. Adaptado de SUCCAR, disponível em: www.bimframework.info.

A tecnologia
é o rabo do
cachorro.

Cada
software
é uma
pulga no
rabo.

Será
que nosso time
não está se
preocupando
mais com a
pulga do que
com o cão?
E COMO PODEMOS QUEBRAR
ESSE MODELO???
LIDERANÇA
Mudança
A necessidade dos indivíduos controlarem

as suas próprias emoções
Trabalhando, assim o conceito de
Inteligência Emocional
Fonte: Inteligência Emocional-Daniel Goleman-1995, adaptado por Alberto Reis, 2020

Os pilares da Inteligência Emocional

RECONHECER CONTROLAR A A HABILIDADES

SUAS SUAS AUTOMOTIVAÇÃO EMPATIA INTERPESSOAIS
EMOÇÕES EMOÇÕES
Ter Colocar suas Passamos por Se colocar no Criar

consciência emoções no fases na vida. lugar do ambientes
do que sente lugar e Se manter outro e saudáveis,
quando suas controlá-las, motivado e entender os mantendo o
emoções equilibrando com seus ambiente
afloram o que sente resiliência sentimentos mais positivo
Fonte: Inteligência Emocional-Daniel Goleman-1995, adaptado por Alberto Reis,

QE = QUOCIENTE EMOCIONAL
Administre as emoções negativas: Evite conclusões precipitadas
Comunique-se de forma clara: Agir com clareza e respeito
Abuse da empatia: Entenda o problema das pessoas e vice-versa

Conheça os seus pontos de stress: Organize seu tempo
Não seja reativo: Mantenha a calma e foque na solução
Seja resiliente: Seja otimista. Evite o vitimismo
Use a escuta ativa: Ouça tudo antes de se pronunciar
Aprenda com as críticas: Avalie a crítica e tire proveito!
Fonte: Inteligência Emocional-Daniel Goleman-1995, adaptado por Alberto Reis, 2020

Quando uma equipe não dispõe da ajuda necessária para se proteger dos
riscos do trabalho em equipe nem para distribuir as recompensas, todos o
tipos de problemas podem surgir, desde reuniões incômodas e destrutivas
até o sentimento individual de decepção ou desmotivação.
UM BOM GESTOR DE PESSOAS
Incentiva a Gestão Colaborativa

É atuante
Sabe lidar com pessoas
Motiva seus colaboradores
Tem metas claras
Dá feedbacks construtivos
Sabe se comunicar
Assume responsabilidades
Habilidade em delegar tarefas

Estimula o trabalho em equipe

A RELAÇÃO COM SEUS PARES A RELAÇÃO COM SUA EQUIPE

GESTÃO COM METODOLOGIA
ÁGIL
Metodologias de Gestão

Método Ágil
6 princípios básicos:
Flexibilidade de resultados
Flexibilidade dos prazos
Times pequenos (8)
Revisões constantes
Colaboração
Orientação à objetos

O ciclo do SCRUM
A cada 24 hs
Prioridades Demandas Prazo/Task
Daily meeting
Product Owner Product Backlog Sprint Processos
Acompanhamento
Scrum Master
Squads
Kanban

Kanban
Planner Power Apps Trello

O modelo SCRUM com equipes comprometidas
permitem a blindagem da equipe por seu SCRUM
Master , protegendo-as de ações externas ou fora do
planejamento.

Aplicando as Metodologias Ágeis

O Lean Six Sigma
Aplicando as Metodologias Ágeis
Testes em 10.000
soldados
Carl Frederick Walter Shewhart

Gauss Bell Industries Padrão
SÉCULO XIX 1914-1918 1914-1918

Desvio
Desvio
Fornecimento Problema: Garantir a Produção
De material Padrão de qualidade Desvios
bélico fabricação final Padrão
Valor Central Necessidade (SIGMA)
E de produção
Descentralizado elevada
Adaptado por Alberto Reis 2020

Fonte: Rodrigues, M.V. Qualidade Padrão Seis Sigma. Ed Elsevier, 3ª edição, 20
O Lean Six Sigma
Controle Estatístico e Capacidade do Processo.
Bill Smith Walter Shewhart Lean

1981 1987 1987 1987 Six
Visão = Estudo sobre Adotou os Sigma
Crescer 10 x o processo de Desvios
Em 5 anos Capacidade falha e da tolerantes de
de produção produção processo
Baixos
desvios 6
Adaptado por Alberto Reis 2020

Fonte: Rodrigues, M.V. Qualidade Padrão Seis Sigma. Ed Elsevier, 3ª edição, 20
O Lean Six Sigma - As Graduações
Níveis do Six Sigma
Master Traduzir as metas dos negócios e a sustentabilidade dos processos.
Black Nível específico, domínio do modelo, complexidade e desempenho alto.
Green Nível gerencial, alterando processos com dimensões médias, melhoria.
Yellow Nível tático, promover melhoria em pequenos processos da empresa.
White Nível básico, o start. Redução de custos, eliminar falhas, melhoria.

Análise SWOT

Análise SWOT
Strenghts - Forças
São Fatores Positivos Internos
Se relacionam às capacidades e a estrutura da companhia para

cumprir o projeto.
Exemplos:
Disponibilidade de recursos;
Classificação profissional;
Níveis de autonomia.

Análise SWOT
Weakness - Fraquezas
São Fatores Negativos Internos
Problemas dentro da organização que dificultam à execução de

projetos/obra.
Exemplos:
Falta de recursos
Falta de profissionais
Sem visibilidade no mercado
Dificuldade de preprarar cronogramas

Análise SWOT
Opportunities - Oportunidades
São Fatores Positivos Externos
São as condições que facilitarão o planejamento e a execução de

um projeto/obra.
Exemplos:
Parceiros comerciais
Investidores
Condições ambientais (clima)
Acesso aos recursos para as atividades
Análise SWOT
Threats - Ameaças
São Fatores Negativos Externos
As limitações precisam ser superadas para a efetivação do

projeto/obra.
Exemplos:
Exigências não previstas
Acesso ao local da obra/projeto
Condições ambientais (acesso)

Análise SWOT
Cenário SWOT
Uma construtora foi contratada para
entregar um prédio residencial em
determinado prazo.
Avaliando todo o projeto utilizando

a análise SWOT, ela chega às seguintes
conclusões:

Análise SWOT
Forças: Fraquezas
Mão de obra qualificada Equipe não será
com experiência; suficiente para o
conhecimento sobre a cumprimento dos prazos
obra e o projeto. definidos
Oportunidades Ameaças
Mão de obra disponível Dificil acesso ao local
no local da obra/projeto Atraso das equipes
Acesso/Custo dentro das Problemas de Segurança
expectativas

Independente do Nível do BIM que desejamos implementar, a
LIDERANÇA será um fator essencial para o sucesso.

“A liderança pode assumir inúmeras direções,
invariavelmente em sentidos opostos”.
Evoluímos em um processo de liderança quando
deixamos de fazer isso...

E começamos a fazer...Isso!

Olá!
Vamos iniciar a nossa

dinâmica???
O AQUÁRIO VIRTUAL
VAMOS ÀS REGRAS...
Precisamos de 5 voluntários...vamos lá...
Assim que os 5 alunos se apresentarem, apenas eles poderão se

manifestar sobre o tema. Terá um aviso de “valendo”. ELES ESTARÃO
NO AQUÁRIO!
Os demais não poderão falar e não poderão opinar (mute).
Após 5 minutos de discussão do tema, outros alunos podem solicitar o

acesso, mas um tem que sair. CHAT NÃO PODE SER USADO, APENAS PARA
PEDIR PARA ENTRAR OK?
Após todos terem discutidos o tema entre um total de 15 alunos.
Alberto Reis, 2020

VAMOS
AO
TEMA?
Integrantes do aquário sabem que existe o conceito de “reserva
técnica” no mercado.
E todos também sabem na empresa que isso é uma conduta ilegal,
conforme previsto nas políticas de Compliance.
Um de seus amigos fora do aquário, que trabalha em Compras te
convidou para almoçar e, ao chegar ao local, tinha um fornecedor
esperando.
Todos almoçaram e, ao final, o representante da empresa disse
que pagaria a conta.
Dias depois você fica sabendo que o fornecedor que você almoçou
com seu colega de trabalho ganhou uma grande concorrência que
ele conduzia.
Alberto Reis, 2020
MODELOS DE CONTROLE
BEM TANGÍVEL?
MODELOS DE CONTROLE
Fonte: https://www.imovelweb.com.br. Acesso 19/11/2019.

BEM TANGÍVEL?
MODELOS DE CONTROLE
Fonte: https://thedoctorweighsin.com. Acesso 19/11/2019.

BEM TANGÍVEL?
MODELOS DE CONTROLE
Fonte: https://wallpapercave.com/elevator-wallpapers. Acesso 05/02/2020.

Era uma vez, um Hospital:
MODELOS DE CONTROLE
GERENTE, GESTOR
OU PROPRIETÁRIO
HOSPITAL
O estabelecimento necessitava da prestação de inúmeros serviços.
Fonte: Finch (1996)

Tangíveis Intangíveis
DE CONTROLE
PROVEDOR DE GERENTE, GESTOR

SERVIÇOS OU PROPRIETÁRIO
MODELOS
ATIVOS
ff
Fonte: (ATKIN e BROOKS, 2009):

Tangíveis Intangíveis
DE CONTROLE
Meta de Reduzir
Vendas custos

MODELOS
ATIVOS
ff

DE CONTROLE
Meta de Reduzir
Vendas custos

MODELOS
SLA
Escopo (o quê)
Condições (como)
Responsabilidades (quem)
ff
Formas de Pagamento (quanto)

DE CONTROLE
Meta de Reduzir
Vendas custos

MODELOS
SLA
Relação “Ganha-Ganha” e Equilíbrio
Cláusulas de Desempenho (Ganho por Resultados)
Concisão e Clareza
Condições de Ruptura, Cancelamento ou Distrato
ff

ONDE ESTÁ A MAIORIA DOS PROBLEMAS?
MODELOS DE CONTROLE
SLA
Na definição do Escopo dos Serviços.

ff

Ao estabelecermos o Escopo, devemos
ter... INFORMAÇÕES CLARAS
DE CONTROLE
Perfil????
Qual o estado? UTI, Consultório ou Laboratórios?
Equipamentos? Seco, Molhado ou

Molhável?
Inventário está
atualizado? Tempo Médio
MODELOS
entre Falhas?
Quantos m2?
Temos controle das
garantias?
Tempo Médio
ff
de Reparo?
MODELOS DE CONTROLE
Cliente: Por que você fez isso ?
Gerente de Projeto: Mover a pedra e o banco não estavam no nosso Escopo dos
ff
Serviços!
SÓ QUE...
DE CONTROLE
ESPAÇOS
ATIVOS
INTERVENÇÕES
MODELOS
ff

NO QUE ISSO RESULTA?
MODELOS
ff DE CONTROLE

O MERCADO CADA VEZ MAIS EXIGENTE
MODELOS DE CONTROLE

“Aqui observamos uma oportunidade de negócio. Muitos
clientes não dispõe de informações consistentes de sua
operação ou negócio”.
COMO ASSIM?
DE CONTROLE
PROVEDOR DE PROPOSTA DE RISCO PREVÊ MARGEM DE

SERVIÇOS
MODELOS
SEGURANÇA
Não existe uma Evitar prejuízos
análise detalhada
do estágio de
conservação
ff

FM COM O BIM pode trazer economia!
DE CONTROLE
Processos regulares,
análise e atualização das
informações possuem
grande importância na
garantia em manter
custos operacionais
MODELOS
reduzidos.
ff

Existem casos onde são necessários até 06 meses de
site survey (levantamentos) para garantir uma boa
gestão.

MODELOS
ff DE CONTROLE

BIMFM
Curva da Banheira
- Problemas de fabricação - Laudo de Instalações Prediais

BIMFM
- Vícios construtivos - Plano de Manutenção (PMOC)

- Falhas de projeto - Definição de prioridades
- Análise de interferências - Previsão orçamentária deficitária
- Sistemas endereçáveis (CFTV, SDAI) - Sem plano de Spare Parts
Adaptado por Alberto Reis,

SOFTWARES BIMFM
NÃO POSSUEM VERSÃO EDUCACIONAL!
O GERENCIAMENTO DE UMA EDIFICAÇÃO CUSTA
EM MÉDIA US$500 POR MÊS
www.autodesk.com/products/bim-360-ops
youbim.com
archibus.com
ecodomus.com vueops.com
onuma-bim.com

Diferentes serviços na nuvem
On-Premises IaaS PaaS SaaS
Aplicações Aplicações Aplicações Aplicações
Dados Dados Dados Dados
S.O. S.O. S.O. S.O.
Servidores Servidores Servidores Servidores
Armazenamento Armazenamento Armazenamento Armazenamento
Rede Rede Rede Rede

No Local Infraestrutura como Plataforma como Software como Serviço
Serviço Serviço

SOFTWARES FM
SOFTWARES PARA FM
Fonte:Alberto Reis,2020.
PRECIFICANDO COM O BIM
Rosa sempre teve uma grande dúvida.
Como precificar
meus serviços BIM?
O MERCADO BIM AECO
ROSA Fonte: Marcelo Holsback, 2020.

Ela resolveu perguntar para o experiente
Dionísio:
A melhor forma de
precificar é por
O MERCADO BIM AECO
hora técnica!
DIONÍSIO
Fonte: Marcelo Holsback, 2020. Imagem: https://dlpng.com/png/6674808
Para chegar nela,
você terá que considerar
inúmeros aspectos. CUSTOS
FIXOS
O MERCADO BIM AECO
CAPACIDADE
PRODUTIVA
PREÇO
IMPOSTOS CUSTOS
DE
E TAXAS VARIÁVEIS
VENDA
BDI
DIONÍSIO
O primeiro passo é
entender sua
capacidade
O MERCADO BIM AECO
produtiva.
OK! Vamos nessa!
DIONÍSIO ROSA
Fonte: Marcelo Holsback, adaptado por Alberto Reis,2020.
CAPACIDADE PRODUTIVA
Como prestador de
serviços, seu “produto”
é o tempo.
A capacidade máxima de
venda está atrelada à
ele.
Simulando uma tabela...
Dois sócios e um funcionário
ITEM VALOR
O MERCADO BIM AECO
Número de Profissionais na Produção 5 * 3 profissionais e 2 estagiários

Horas diárias máximas produtivas (média por pessoa) 7 * No máximo, um profissional produz
8 horas e um estagiário 6.
Dias trabalhados por mês (média por pessoa) 22
HORAS PRODUTIVAS MÁXIMAS NO MÊS 770
% de Produtividade 50% * Fomos otimistas, pois o cliente não

pode pagar por sua improdutividade!
HORAS REAIS DE PRODUTIVIDADE MENSAL TOTAL 385
Esta é nossa capacidade produtiva mensal, ou capacidade de

venda!
Fonte: https://www.nber.org/papers/w21923, adaptado por Marcelo Holsback, 2020.
A capacidade produtiva mensal deve
ser fracionada de acordo com a
quantidade de projetos existentes
O MERCADO BIM AECO
em execução simultânea.
385 horas
1 projeto
PROJETOS EM CURSO
DIONÍSIO Para simplificar o processo,

simularei que o escritório
possui apenas um projeto em
andamento. Fonte: Dionísio Souza, 2019.
O próximo passo é
discriminar e
entender todos os
custos fixos da sua
O MERCADO BIM AECO
empresa.
Certo!
DIONÍSIO ROSA
Não são “fixos” porque o valor é igual
em todos os meses.
CUSTOS FIXOS
São todos os gastos que
não variam em função
dos volumes produzidos.
Fonte: https://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ufs/ap/artigos/custos-e-preco-de-venda-na-industria, Acesso: 23/02/2020.

Mão de Obra Administrativa
O MERCADO BIM AECO
PRÓ-LABORE FUNCIONÁRIO ESTAGIÁRIOS DIARISTA CONTADOR

(DOIS SÓCIOS) 5.000,00 1.000,00 P/ CADA 500,00 500,00
10.000,00 P/ CADA Provisão 13º (1/12) = 416,67
INSS = 608,44 Provisão Férias (1/12) = 416,67
IR = 1.713,32 Provisão 1/3 Férias = 138,89
7.678,24 FGTS = 400,00
Provisão FGTS (13º e Férias) = 77,78
INSS = 1.000,00
Provisão INSS (13º e Férias) = 194,44
7.644,44
Subtotal 30.644,44
Fonte: Dionísio Souza, 2019.

Despesas com Imóvel
O MERCADO BIM AECO
ALUGUEL IPTU
1.500,00 150,00
A utilização de imóvel
próprio a serviço da empresa
deve ser considerada, para
remunerar a depreciação do
bem.
Subtotal: 1.650,00

Despesas com Transporte
O MERCADO BIM AECO
FINANCIAMENTO SEGURO
+ IPVA 200,00
A utilização de veículo (80% DO TOTAL)
próprio a serviço da empresa 1.000,00
deve ser considerada, para
remunerar a depreciação do
bem.
Subtotal: 1.200,00

Tarifas e Serviços
O MERCADO BIM AECO
ENERGIA ÁGUA TELEFONIA INTERNET FISCALIZ. E SEGURO

ELÉTRICA 100,00 100,00 100,00 FUNCION. PJ
350,00 80,00 120,00
Subtotal: 850,00

Despesas de Escritório
O MERCADO BIM AECO
PAPELARIA MATERIAL DE MANUTENÇÃO MATERIAL DE OUTRAS

50,00 ESCRITÓRIO 100,00 LIMPEZA DESPESAS
150,00 150,00 100,00
Subtotal: 550,00

Marketing
O MERCADO BIM AECO
DOMÍNIO E GOOGLE ANÚNCIOS EM

HOSPEDAGEM ADDWORDS REDES SOCIAIS
DO SITE 300,00 200,00
50,00
Subtotal: 550,00

Que tal se
totalizarmos os ITEM VALOR
custos fixos? Mão de Obra Administrativa 30.644,44

Despesas com Imóvel 1.650,00
O MERCADO BIM AECO
Despesas com Transporte 1.200,00

Tarifas e Serviços 850,00
Marketing 550,00
Despesas de Escritório 550,00
TOTAL 35.444,44
Faça chuva ou faça sol, mesmo que

não venda nada, a empresa possui
estas despesas fixas.
DIONÍSIO
Os custos fixos devem ser
fracionados, de acordo com a
quantidade de projetos existentes
O MERCADO BIM AECO
em execução ao mesmo tempo.
CUSTOS FIXOS
35.444,44
1 projeto
PROJETOS EM CURSO
DIONÍSIO Para simplificar o processo,

simularei que o escritório
possui apenas um projeto em
andamento. Fonte: Dionísio Souza, 2019.
Agora vamos pensar em nossa
ATIVIDADE FINAL.
Vamos disponibilizar um aporte
O MERCADO BIM AECO
aos grupos
OK!
É necessário
estimar custos
variáveis para cada
DIONÍSIO projeto. ROSA
Fonte: Marcelo Holsback, adaptado por Alberto Reis 2020.
“Desconsiderar o Mark Up é uma irresponsabilidade
com o negócio e com a nossa qualidade de vida,
tanto de nossos colaboradores como também de
nossas famílias.”
Fonte: ABECE, 2005 adaptado por Marcelo Holsback e Alberto Reis, 2020.
Fórmula do Markup Garantias
Seguros
Rateio da Despesas
Administração Riscos Financeiras Lucro
Central
O MERCADO BIM AECO
= ( 1 + (AC+R+S+G)) X (1+DF) X - 1
(1+L)
BDI
(1 – T)
Valores Tributos
recomendados pelo
TCU ( 1 + (4+1,27+0,8)) X (1+1,26) X
-1
(1+7,70) (1 – 6,65)
Mark Up = 24,6%
Fonte: tcuportal.tcu.gov.br
Agora podemos agregar ao valor
de custo o BDI!
O MERCADO BIM AECO
CUSTO BDI
340.000,00 +
24,6%
CUSTO+BDI
423.640,00
DIONÍSIO
Não finalizamos ainda, pois falta
algo que todos nós odiamos!
O MERCADO BIM AECO
Vixi! Os impostos
e taxas!
DIONÍSIO ROSA
Aprox. 40% Aprox. 20%
Você sabia que o profissional liberal (autônomo) NÃO paga menos impostos que PJ?
IMPOSTOS E TAXAS
Não vou nem te explicar!
SOBRE INDEPENDEM DO
FATURAMENTO FATURAMENTO
▪ PIS (está no BDI); ▪ CREA/CAU;
▪ Cofins (está no BDI); ▪ Associações;
▪ IRPJ; ▪ Contribuições Sindical
▪ Contribuição Social; e Assistencial;
▪ ISS (exceto ▪ ISS (uniprofissional);
uniprofissionais); ▪ Taxas Bancárias.
▪ Custos Financeiros.
Acrescentaremos um valor
aproximado do quanto eles
O MERCADO BIM AECO
impactam em nosso preço!
CUSTO + BDI IMPOSTOS

423.640,00 + 20%
CUSTO + BDI + IMPOSTOS
508.368,00
DIONÍSIO
Se dividirmos o valor final pela
capacidade produtiva, chegamos
ao valor da hora técnica neste
projeto.
O MERCADO BIM AECO
CUSTO + BDI + IMPOSTOS
508.368,00
2.310 horas
6 MESES
DIONÍSIO 220,00/hora
“O valor da hora técnica pode ser semelhante
em projetos similares, mas deve ser calculada
em todos os casos.”
“É um grande engano pensar que é o
profissional liberal (autônomo) que rebaixa os
preços do mercado.”
Fonte: Enece, 2005.

DINÂMICA
INVESTIDOR
Era uma vez um Investidor, na
cidade de Palmas, que
construiu um edifício.
Ele realizou o seu desejo: o seu

DINÂMICA FINAL
empreendimento adotou o BIM no

projeto e obra. No entanto ele
quer viabilizar a operação deste
empreendimento.

INVESTIDOR
O primeiro passo é entender o
custo que existirá em seu
empreendimento, com base na
operação e nos Ativos
DINÂMICA FINAL
Ele que entender as despesas

INVESTIDOR Ansioso em iniciar a ocupação
do novo empreendimento, o
investidor contratou uma empresa
(nós) para realizar o Estudo de
Viabilidade e Gerenciamento
DINÂMICA FINAL
E precisa apresentar uma

estimativa de custo para seus
proprietários. São 18.100 m2 de
área total. Custo de
IMPLANTAÇÃO

Área total: 18.100 m2
Perfil Imóvel Triple A – 01 Gerador 902 KVA
05 Elevadores Sociais – 01 serviço
Cabine de entrada 13.800 v
Multiusuários (Est.:800 pessoas)

DINÂMICA FINAL
Custo de energia das áreas

comuns: R$ 32.800,00.
Custo de água das áreas comuns:

R$ 12.500,00.
Nossa Planilha de atividade
Indicadores
Mapa de manutenção
DINÂMICA FINAL
Os pavimentos em pdf São os ambientes de acesso
Fonte: Thiago Moraes, 2019.

Equipes por m2 (estimativa)
Limpeza: 1 para cada 550 m2
Segurança/Recepção/Bombeiro Civil:
Observar os layouts e quantificar
Manutenção
DINÂMICA FINAL
Pelo menos:
01 hidráulico – 01 mecânico HVAC – 02 eletricistas
Operação: 01 Gerente de Operações

01 Analista de Operações

Custos fixos
Grupo gerador = Est R$ 2,00 por KVA
Elevadores: Est. 1500,00 por unidade

DINÂMICA FINAL
Sistema CFTV: R$ 90,00 a R$ 200,00 (por câmera)
Sistema de acesso: R$ 6,90 por ocupante
Brigadista (com campo) R$ 290,00 por pessoa

Custos fixos
Extintores: Custo de aquisição TOTAL
Água 10 lts: R$ 99,00 (43 unid)
Pó Químico seco 4 kgs: R$ 125,00 (34 peças)
Gás Carbônico 6 Kgs: R$ 390,00 (43 unidades)
ABC: R$ 200,00
DINÂMICA FINAL
Rotas de Fuga
Blocos iluminação emergência 3000 lms: R$ 390,00
Placas de rota de fuga: R$ 60,00

Nas 2 plantas de área comum
Indicar e ilustrar os pontos de CTFV
Sistema de Detecção e Alarme de Incêndio – SDAI

DINÂMICA FINAL
Sistema de chuveiros automáticos
Identificação das rotas de fuga
Ponto de hidrantes

IDENTIFICAR OS FABRICANTES DE CADA INDICADOR
PREVISTOS NA PLANILHA
DINÂMICA FINAL
APENAS DOS 2 PAVIMENTOS OK?

AH...AJUDANDO!
SÃO 158 CÂMERAS NO TOTAL
245 PONTOS DE SPRINKLERS

DINÂMICA FINAL
670 PONTOS DE DETECÇÃO-SDAI
125 PONTOS DE EXTINTORES
99 BRIGADISTAS
O objetivo dessa atividade é conciliar as informações
disponíveis no BIM nível 2 e transformar todos os
indicadores e aplicar BIM no nível 3.
DINÂMICA FINAL
Mais: Quando o BIM Nível 3 estiver pronto e sendo uma

prática do mercado, olha o quanto de esforço será
minimizado com a execução de um projeto perfeito!
LOD
* Em português ND (Nível de Desenvolvimento)
Este banco de dados é alimentado de acordo

com uma métrica...
BIMFM
Level of Development
Era uma vez,
uma viga de
concreto
armado...
BIMFM

100 200
LOD100 LOD200
CONCEITO APROXIMAÇÃO
Desenhos esquemáticos. Paramétrico.
Volumetria geral. Avaliação preliminar de quantidade,
Não é paramétrico. valores, volumes, áreas,
localização, plano de ataque à obra
Avaliação preliminar de e clash detection.
quantidade e valores.

armaduras
concreto
350
300
LOD300 LOD350
Paramétrico. Avaliação de quantidade, Paramétrico. Mesma representação do
valores, volumes, áreas, localização, clash LOD 300 e, além disso, os modelos
detection, forma, orientação, possuem interfaces que permitem sua
determinação de materiais, fabricante, comunicação com outros sistemas de
modelo e custos específicos; construção.
Extração de documentos. Finalização da modelagem e
documentação.

500
400
LOD400 LOD500
Paramétrico. Avaliação de quantidade, Modelo “as built” para operação
valores, volumes, áreas, localização, do empreendimento;
clash detection, forma, orientação, Adequação para a etapa de FM.
determinação de materiais, fabricante,
modelo, custos específicos, detalhes de
montagem e fabricação;
Tabelas de quantitativos precisos;
VDC.

LOD 100
Estudo de Viabilidade
Massa
Sem parâmetros Estudo Preliminar
Volumetria geral
BIM NÍVEL 1
BIMFM
BIP
BEP
Estudo Solar LdE
Ar-Condicionado Genérico
Paramétrico
LOD 200
Anteprojeto
Parede Genérica Projeto Básico
Paramétrica
BIM NÍVEL 1
Porta Genérica
Paramétrico
BIMFM
Pilar Bidimensional
LOD100
Ar-Condicionado Específico
Marca, Modelo e Custos
LOD 300
Projeto Executivo (Preliminar)
BIM NÍVEL 2
Porta Específica
Marca, Modelo e Custos
BIMFM
Pilar Parede Específica

Camadas determinadas
Importado
do TQS
LOD 350
Projeto Executivo
BIM NÍVEL 2
BIMFM
Comunicação
entre sistemas
construtivos CADERNO DE
ENCARGOS Fonte: Marcelo Holsback, 2020.
Ar-Condicionado Específico
Manual de Instalação
LOD 400
Fabricação/ Montagem
VDC
Porta Específica
Manual de Instalação
BIMFM
BIM NÍVEL 2
MANUAIS DE
INSTALAÇÃO/ FABRICAÇÃO Fonte: Marcelo Holsback, 2020.
Ar-Condicionado Aferido
LOD 200 com parâmetros específicos
LOD 500 (LOD + LOI)
Facility Management (FM)
Parede Aferida
LOD 200
Porta Aferida
LOD 200
Especificação do Espaço
BIMFM
BIM NÍVEL 3

▪ Paramétrico;
Overmodeling ▪ Volume;
▪ Forma;
▪ Orientação;
▪ Área;
▪ Localização;
▪ Clash Detection;
▪ Fabricante;
▪ Modelo;
▪ Lote;
▪ Número de Série;
▪ Período de Compra;
▪ Garantias;
▪ Condições de Uso;
BIMFM
▪ Condições de Manutenção;
Todos os parâmetros no ▪ Custos.
modelo BIM?
Pode variar de entregável para entregável.
Nível de Informação
Necessária
Sistema descritivo da
extensão e granularidade da
informação.
Determina que o nível de

informação necessário para
cada pacote entregável deve
ser determinado de acordo
BIMFM
com seu propósito de uso.

Fonte: ISO 19650-1.
No futuro,
serão uma
“oBIMgação” Informações abrangentes,
baseadas em
localizações;
Projetos
MODELO BIM PARA multidisciplinares;
FM
Base unificada de
Não podem faltar:
informações: manual de
▪ Informações confiáveis e
precisas;
operação
▪ Atualização do modelo;
▪ Modelador qualificado.
Suporte à gestão de emergências
Facility
BIMFM
(planejamento de cenários)
Management
Fonte: Teicholz, 2013 e Telles, 2016 adaptado por Marcelo Holsback, 2019.
Quem incluirá informações nele?
O mais sensato seria atribuir

esta função à Equipe de FM,
que conduzirá as atividades de
operação e manutenção da
edificação, desde que seja
composta por profissionais
habilitados a esta função.
E os outros modelos
BIMFM
BIM?
Fonte: Teles.
“A utilização do BIM representará um marco
na evolução da qualidade dos projetos,
obras, edificações, suas operações e
manutenções.”

“Entendam bem a disponibilidade dos atores
e como podem ser utilizados dentro da sua
estrutura ou projeto por equipes.”

“Ao falar sobre BIM, cuidado para não passar ao
cliente a falsa impressão de que o computador
automatiza excessivamente o processo,
reduzindo a participação do profissional.”
“O BIM veio para ficar...”

OU COMEÇO?
Como pensar meu fluxo no BIM Nível 3?
BIMFM
INTEROPERABILIDADE INTERCAMBIABILIDADE

Como ficam as documentações com FM?
BIP BEP LIVRO DE

ESTILOS
BIMFM
MANDATE CADERNO DE FLUXOGRAMAS

ENCARGOS

Como armazenar e gerenciar?
É necessária contratação de um CDE para BIM Nível 3?
MODELOS E
SERVIDOR OBJETOS
FÍSICO
CDE
BIMFM
NUVEM DE DOCUMENTOS
DADOS
Como minimizar inconsistências no As
Built?
TABLETS INTERNET TREINAMENTO

BIMFM

ESTRUTURAS DE EQUIPES
Composição de Equipes – Estrutura
DIRETORIA DE
PROJETOS
FACILITY GERENTE
BIM MANAGER
MANAGER ADMIN.
OS PROFISSIONAIS DO BIM
Assistente Manuais e Financeiro e

Arquiteto Sr Contábil
Adm. Templates
Manutenção e Jurídico
Arquiteto I Suporte TI
Operação Regulatório
Squads Equipe de Gerencimento

Procurement
Modelagem Campo de Ativos
Staff Team
Visão do futuro da
NÍVEL ESTRATÉGICO organização, que se estrutura
Longo Prazo nos fatores externos e
internos, onde definimos os
valores, visões e missão da
organização.
GERENTE BIM
✓ Expert em vários sistemas BIM e o Gestor de
Tecnologia da organização;
✓ Decide que plataforma é adequada em
função das características da organização;

✓ Elabora o BIP, através de uma análise
organizacional;
✓ Elabora e publica o BEP antes do início da
modelagem, estabelecendo a adequada
graduação dos diferentes LODs;
✓ Define a organização dos projetos, modelos
e documentação;
GERENTE BIM
✓ Coordena a Gestão da Confidencialidade;
✓ Avalia mudanças estratégicas que
impactam no BIP;
✓ Determina permissões de acesso à

informação;
✓ Define e cria perfis profissionais
necessários para cada área técnica do
projeto;
GERENTE BIM
✓ Mapeia o projeto: vistas, interface de
usuário, esquemas e listagens,
bibliotecas e objetos;
✓ Determina Regras de Interoperabilidade;

✓ Cria Protocolos de Colaboração entre os
agentes internos e externos;
✓ Organiza e difunde a documentação BIM;
✓ Gerencia a gestão das situações
inadequadas às diretrizes.
Responsável por criar metas e
NÍVEL TÁTICO condições para que as ações
Médio Prazo estabelecidas no
planejamento estratégico
sejam atingidas.
COORDENADOR BIM
✓ Atualização do BEP;
✓ Gerenciar Dados do Projeto;
✓ Gerenciar Processos BIM do Projeto;
✓ Apoio às Necessidades Técnicas

Específicas do Projeto;
✓ Coordenação e Compatibilização;
✓ Verificação interdisciplinar sistêmica
(através de softwares)¹;
✓ Produção de relatórios de interferência
e distribuição de revisões pela equipe;
✓ Integração com Obra. Fonte: Marcelo Holsback, 2019 e Guia AsBEA de Boas Práticas em BIM – Fascículo 1 1
Onde são executadas ações
NÍVEL OPERACIONAL para atingir os objetivos das
Curto Prazo decisões estratégicas.
ESPECIALISTA BIM
✓ Modela, calcula e administra projetos, na
área que é especialista ;
✓ Pode conhecer uma única plataforma, mas
obrigatoriamente possui nível avançado;

✓ Possui visão integral e colaborativa da equipe.
✓ Compatibilização de projetos;
✓ Desenvolve modelagens complexas (e que
demandam de maior responsabilidade)¹:
✓ P. ex.: inicio de um modelo, com
lançamento de eixos, níveis e
coordenadas.
Fonte: Marcelo Holsback, 2019 e Guia AsBEA de Boas Práticas em BIM – Fascículo 1 1
MODELADOR BIM
✓ Opera ao menos um sistema BIM a nível
intermediário;
✓ Compreende interoperabilidade;
✓ Compatibilização de projetos;
✓ Possui noções de construção civil, a
ponto de seguir um Caderno de Encargos
para nortear sua modelagem;
✓ Auxilia a modelagem de projetos e de
seus componentes (como famílias);
✓ Identifica interferências e conflitos.
Fonte: Marcelo Holsback, 2019 e Guia AsBEA de Boas Práticas em BIM – Fascículo 1 1
TRAINEE BIM
✓ Modelagens complementares:
✓ Preparação do modelo para algumas etapas
adicionais, como o Marketing;
✓ Complementação de desenhos:
✓ Criação e inserção de legendas;¹
✓ Criação e identificação de ambientes.¹
✓ Inserção de anotações (chamadas de detalhes,
cotas, textos, linhas de projeção).¹
Fonte: Marcelo Holsback, 2019 e Guia AsBEA de Boas Práticas em BIM – Fascículo 1
Visão do futuro da
NÍVEL ESTRATÉGICO organização, que se estrutura
Longo Prazo nos fatores externos e
internos, onde definimos os
valores, visões e missão da
organização.
GERENTE BIM DE FACILITY
✓ Gerir a operação e manutenção da edificação;
✓ Eventualmente gerir a sustentabilidade
e os espaços da edificação;
✓ Eventualmente gerir inúmeras propriedades de

uma PF ou PJ;
✓ Aferir, atualizar e auditar projetos,
inventário e registros de Facilities no sistema
BIM;
✓ Utilizar relatórios BIM no auxílio à
definição dos diferentes
planejamentos (estratégico,
tático e operacional). Fonte: Marcelo Holsback, 2019
O processo hierárquico e burocrático do BIM:
Suas capacidades de seguir
regras influenciam no
resultado.
GERENTE BIM COODENADOR BIM

Estabelece regras, Transmite as definições do
normalmente documentais, Gerente BIM aos
para inúmeros projetos Modeladores (e à obra).
simultâneos MODELADORES
Sua compreensão do
processo impacta no Seguem o que foi transmitido
Sua capacidade
resultado. pelo coordenador.
de determinar
regras e
Baixa assertividade impacta em todo processo (botton-up) . Soluções são Top-down.
gerencia-las
impacta no
resultado. Fonte: Marcelo Holsback, 2019.
BIMNEFÍCIOS E BIMNEFICIADOS
BIMnefícios para Empresas de Projetos:
Era uma vez um projeto em CAD.
Resultado formal mais importante que o modo
Para
Adivinhem o solucioná-los,
que aconteceu nem sempre
com o projeto? basta um...
BIMFM
PROJETO
CAD
PROBLEMAS ESPECIALISTA
Fonte: Gerenciamento e coordenação de projetos BIM, Sérgio Leusin, 2019 adaptado por Marcelo Holsback.
BIMnefícios para Empresas de Projetos:
Dominar
“o que” e
“como”
fazer
COMUNICAÇÃO COMPARAÇÕES E NOVOS SERVIÇOS
SIMULTÂNEA SIMULAÇÕES
BIMFM
PROJETO 25 a 50% DE 25% DE 90% DE

AUMENTO DE REDUÇÃO DOS
BIM REDUÇÃO DE
PRODUTIVIDADE PRAZOS REVISÕES
BIMnefícios para Construtores:
BENEFÍCIOS INVESTIMENTO EM ELIMINAÇÃO DE 5% DE 5% DE

SUBSTANCIAIS RELAÇÃO AO PROBLEMAS REDUÇÃO DOS REDUÇÃO DOS
FATURAMENTO NA ORIGEM PRAZOS CUSTOS DA OBRA
MENOR
Se liga: a maioria subcontrata projetos. Isso é o bastante para o BIM?

BIMFM
Primeiros interessados estão na ÁREA TÉCNICA.

Qual o motivo?
BIMnefícios para Fornecedores:
Biblioteca Nacional BIM

Plataforma BIM-BR
Qual LOD?
Qual o motivo?
PLUGINS
CRIAÇÃO DE
Crescimento da Base Instalada
COMPONENTES
No Brasil, 370% entre 2012 e 2016
(Fonte: ABDI)
BIMFM
Udemy.com
Algoritmos e Lógica de Programação - do
básico ao avançado
BIMnefícios para Proprietários:
MAIORES 2/3 DOS MAIOR

BENEFICIADOS INVESTIMENTOS CONFORTO
AO LONGO DA
Depende da aplicação VIDA ÚTIL Gestão de Sistemas e
nas etapas anteriores (50 ANOS) Projetos Precisos.
Manutenção, operação e
reformas.
BIMFM
BIMnefícios ao utilizar FM:
MELHORIA NOS EFICIÊNCIA NA ANEXAR DADOS PROJETOS DE RELATÓRIOS

PROCESSOS E EXECUÇÃO DE NO MODELO BIM REFORMA EM PRECISOS PARA
PRECISÃO O.S. AMBIENTE BIM ANÁLISE DE KPIs
Fonte: Kassem et al. (2014)

O que ainda deve melhorar?
ATIVIDADE E
O ESCOPO
MODELO BIM
BEP FM
ESTUDO DE VIABILIDADE
FUNÇÕES E
RESPONSABILIDADES
FUNÇÃO DA EDIFICAÇÃO
ESTABELECIDA
PRODUZEM INFORMAÇÕES PARA FM
Planejamento Projeto Construção Operação

USAM INFORMAÇÕES FM
BIM NIVEL 1
BIM NIVEL
Espaço, Layout, 3
Equipamentos e
Sistemas
BIM NIVEL 2 MODELO AS BUILT
Banco de Dados, Etiquetas,
Números de Série, Garantias,
▪ Folhas de Dados Peças de Reposição
▪ Critérios do dos Ambientes;
cliente; AFERIR MODELO
▪ Descrição,
▪ Classificação Localização e ▪ Registros e Documentos Aprovativos; ▪ Aquisição ou Modificação;
(códigos Requisitos de ▪ Propriedades de Produtos; ▪ Manutenções em andamento;
padronizados?) Equipamentos; ▪ Datas de instalação; ▪ Programa de Manutenção e
▪ Números de Série; Garantia;
▪ Requisitos das ▪ Definição das ▪ Informações da garantia; ▪ Peças de Reposição;
instalações, especificações ▪ Número de Etiquetas; ▪ Informações da Operação.
espaços e dos Sistemas. ▪ Manuais de Operação e Manutenção.
equipamentos. Fonte: Guia da CBIC e NIBS, 2017 e East, 2013 adaptado por Marcelo Holsback em 2019.
ATINGE EMPRESAS
INFORMALIZAÇÃO
ATINGE AUTÔNOMOS
Fonte: Enece, 2005.

* Do total gasto pela empresa formal
Impacto da Informalização
Pra economizar,
recolho parcialmente os
impostos e informalizo
O MERCADO BIM AECO
contratações
ZÉ
2%*
IMPOSTOS
IMPOSTOS
20%
ROSA LTDA Fonte: ABECE, 2005 adaptado por Marcelo Holsback, 2020.
Tá maluco?
Não consigo cobrar
nem o custo!
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 0%
IMPOSTOS
BDI
IMPOSTOS BDI
20% 24%
▪ Não aloca despesas como automóveis, por
exemplo;
▪ Faturamento menor, ocasionando maior peso do
custo no faturamento.
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 6%*
IMPOSTOS
CUSTOS
VARIÁVEIS
IMPOSTOS BDI CUSTOS VARIÁVEIS
20% 24% 26%
▪ Enxuga “estrutura
Vou “flexibilizar” administrativa”;
Minha relação com os
▪ Não considera do pró-
colaboradores! labore de diretores;
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 6%* 50%* 58%
IMPOSTOS
CUSTOS
VARIÁVEIS CUSTOS FIXOS
IMPOSTOS BDI CUSTOS VARIÁVEIS CUSTOS FIXOS
20% 24% 26% 30%
Com esse tal de BIM vou
diminuir muito o meus custos de
produção. Ele faz tudo sozinho.
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 6%* 45%* 53%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
E se eu reduzir minha estrutura de
trabalho e os especialistas
passarem a modelar?
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 6%* 43%* 51%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
Se os especialistas estão
modelando, para quê verificar ?
Está tudo certo!
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 6%* 41%* 49%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
BIP, BEP, LdE... Isso leva um tempo elevado e
encarece o projeto. O negócio é começar a usar
O MERCADO BIM AECO
aquele template baixado na Internet.

A obra se vira!
ZÉ
2%* 6%* 37%* 45%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
Sobrecargas exageradas, normas
complicadas, vento, incêndio? Isso é coisa
O MERCADO BIM AECO
dos teóricos! Nunca aconteceu nada!

ZÉ
2%* 6%* 30%* 38%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
O negócio está apertado.
Estou sem serviço. Vou tocar tudo sozinho.
O MERCADO BIM AECO
O que entrar é meu!

ZÉ
2%* 6%* 27%* 35%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
O outro eu perdi... Tenho que fechar esse. Pelo
menos eu garanto as contas do mês...
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 6%* 24%* 32%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
Esse eu pego de qualquer jeito!
Trabalho no final de semana. Dá para
sobreviver...
O MERCADO BIM AECO
ZÉ
2%* 6%* 20%* 28%
IMPOSTOS
CUSTOS
20% 24% 26% 30%
SEM FUNDO
Passos para um preço mais justo:
O BIM necessita muito
dessa definição! Inegociáveis!
O MERCADO BIM AECO
APRENDA DEFINA BEM DEFINA AGREGUE CONHEÇA

COM ERROS O ESCOPO CRITÉRIOS O BDI SEUS CUSTOS
MÍNIMOS
COMPARE O DETERMINE NÃO DÊ PROPOSTAS SÓ NÃO FACILITE

VALOR PREÇO MÍNIMO DESCONTOS PESSOALMENTE LEILÕES
ABSURDOS
Utilize Tabelas de Inegociável! Nunca dê desconto ao telefone ou em redes sociais
Honorários de
Referência
Fonte: ABECE, 2005 adaptado por Marcelo Holsback, 2020.

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Master BIM: Ferramentas de Gestão e Projeto

Alberto Gonçalves dos Reis

1.A Facility Management

2.BIM no Facility Management

1. Precificando com o BIM

2. Dicas Práticas para Dominar o Mercado

Sexta Feira – das 18:00hs às 23:00hs

Início as 18:00 horas

Intervalo 1 – das 19:50 às 20:00 horas

Horário de Brasília Intervalo 2 – 21:50 às 22:00 horas

23:00 horas – Encerramento

Sábado – das 8:00 hs às 19:00 hs

Início às 8:00 horas

Intervalo 1 – das 10:00 às 10:10 horas

Almoço – das 12:00 às 13:30 horas

19:00 horas – Encerramento

Domingo – das 8:00 hs às 13:00 hs

Início as 8:00 horas

Intervalo – das 10:00 às 10:10 horas

Horário de Brasília 13:00 horas – Encerramento

WEBCAM LIGADA! MICROFONE CHAT À VONTADE

Grupo Nome e Sobrenome

Ana Luiza Landin

Planejamento Estratégias de Parametrização

Desenhos Desenhos 2D CDE CDE

Fonte: Bew e Richards, 2008. Adaptado por Alberto Reis 2020.

2018 2020 2020

Fonte: Marcelo Holsback, 2020.

BIM NIVEL 1 BIM NIVEL 2 BIM NIVEL 3

Fonte: McGraw Hill Construction, KASSEM e AMORIM

Esse valor equivale ao orçamento da

FonteThiago Ricotta e Marcelo Holsback

33% dos custos de manutenção predial

50% de diminuição de emissão de gases

50% de diminuição no déficit comercial

Depto Serviços Gerais

Fonte: Alberto Reis, 2020.

O Facility Management se torna essencial:

ORGÃOS DO ÁREA DA SAÚDE RESIDÊNCIAS

ESCOLAS INDÚSTRIAS COMÉRCIOS

Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis, 2020.

Também recebe o título

Fonte: ANTONIOLI, 2003.

com mais de 20.000

Fonte: Associação Portuguesa de Facility Management (2016).

Fonte: Marcelo Holsback, 2019. Adaptado por Alberto Reis 2020.

Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis, 2020.

Real State – Propriedade Real

Fonte: Capital Research adaptado por Alberto Reis, 2020

GERENCIAR MANUTENÇÃO PREDIAL:

Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis, 2020.

▪ Coleta seletiva de lixo (PGIRS);

Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis, 2020.

▪ Segurança (Security e Safety);

Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis, 2020.

▪ Equipamentos de incêndio e saídas de

Fonte: Marcelo Holsback, 2019,adaptado por Alberto Reis, 2020.

Fonte: Marcelo Holsback, 2019, adaptado por Alberto Reis 2020.

SUPORTE DE AVANÇOS CAPACITAÇÃO EXIGÊNCIAS DO

TECNOLOGIAS TECNOLÓGICOS PROFISSIONAL USUÁRIO

Fonte: Associação Portuguesa de Facility Management (2016).

O FM, mais uma vez, atuando em...