LUCRO IMOBILIÁRIO

Conceito de LUCRO: ganho auferido durante uma operação comercial (normalmente associado a uma
sobra, um saldo positivo frente à subtração entre despesas e receitas).

LUCRO IMOBILIÁRIO: calculado especificamente à transação imobiliária. Saldo positivo entre o valor de
aquisição do imóvel (despesa) e o valor que esse mesmo imóvel foi revendido (receita).

Qual é o valor do imóvel considerado?

Aquele declarado na mais recente Declaração de Imposto de Renda.

Frente a um ganho de capital, deve existir o pagamento de um Imposto a res-

peito dessa renda. Portanto, havendo Lucro Imobiliário, deve-se pagar imposto de
renda sobre o valor desse lucro.
Se a venda do imóvel for realizada por um valor igual ou inferior ao valor decla-
rado desse mesmo imóvel, não haverá a incidência de imposto de renda, porque
não houve ganho de capital, não ocorreu o Lucro Imobiliário.

O Imposto de Renda, atualmente, é disciplinado pela LEI nº 9.250/95, considerando as alterações e no-
vas redações dadas por leis que a sucederam.

ATENÇÃO!
Artigo 153 da Constituição Federal estabelece que compete à União instituir
impostos, entre outras coisas, sobre renda e proventos de qualquer natureza.

Renda e proventos de qualquer natureza “são os GANHOS ECONÔMICOS do contribuinte GERADOS

POR SEU CAPITAL, por seu trabalho ou pela combinação de ambos e apurados após o confronto das entra-
das e saídas verificadas em seu patrimônio, num certo lapso de tempo” (Roque Antônio Carraza).

Instrução Normativa da Secretaria da Receita cessão de direitos ou promessa de cessão de

Federal nº 84, de 2001: direitos e CONTRATOS afins;

Artigo 3º: Estão sujeitas à apuração de ganho de 2. TRANSFERÊNCIA A HERDEIROS e legatários na

capital as operações que importem:
1. ALIENAÇÃO, a qualquer título, de BENS ou
direitos ou cessão ou promessa de cessão
de direitos à sua aquisição, tais como as re-
alizadas por COMPRA E VENDA, PERMUTA,
ADJUDICAÇÃO, DESAPROPRIAÇÃO, DAÇÃO
EM PAGAMENTO, PROCURAÇÃO EM CAUSA
PRÓPRIA, PROMESSA DE COMPRA E VENDA,
sucessão causa mortis, a donatários na DOAÇÃO,
inclusive em adiantamento da legítima, ou atri-
buição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na DIS-
SOLUÇÃO DA SOCIEDADE CONJUGAL OU UNIÃO
ESTÁVEL, de direito de propriedade de bens e di-
reitos adquiridos por valor superior àquele pelo
qual constavam na Declaração de Ajuste Anual
do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-con-
vivente que os tenha transferido.

Rendas provenientes de aluguéis não é Lucro Imobiliário.

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 As operações imobiliárias em que a propriedade é transferida estão sujeitas
ao imposto do Lucro Imobiliário.

Os prazos devem ser respeitados, sob pena de multa pelo descumprimento!

O imposto quanto ao Lucro Imobiliário deve ser quitado junto ao Fisco, pelo vendedor, até o último dia
útil do mês seguinte ao mês em que ocorreu a venda do imóvel.

INSTRUÇÃO NORMATIVA da Secretaria da Re- sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

ceita Federal nº 84, de 11 de outubro de 2001, arti-
go 32, estabelece que o imposto pago após o venci- 15%sobre a parcela dos ganhos que não ultra-
mento é acrescido de: passar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

JUROS, equivalentes à taxa referencial do Sis-
tema Especial de Liquidação e Custódia, a taxa
SELIC, para títulos federais, acumulada men-
salmente, calculados a partir do primeiro dia
do mês subsequente ao do vencimento até o
último dia do mês anterior ao do pagamento,
e de 1% no mês do pagamento;
17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder
R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ul-
trapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$
10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultra-
passar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais

MULTA de mora, calculada à taxa de 0,33% , POR 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapas-
DIA DE ATRASO, a partir do primeiro dia após o sar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais)
vencimento do débito, limitada a 20%.
No caso de pessoa jurídica, segundo o artigo 2º
Alíquotas referentes ao imposto de renda sobre da LEI nº 13.259/2016, as alíquotas aplicadas variam
o Lucro Imobiliário: de acordo com a forma que a pessoa jurídica for
tributada, lembrando que as Pessoas Jurídicas, por
A Lei nº 13.259/16, que dispõe em seu Art. 1º a opção ou por determinação legal, são tributadas por
alteração do Art. 21 da Lei nº 8.981/95, estabelece uma das seguintes formas: Simples, Lucro Presumi-
que o ganho de capital percebido por pessoa física do, Lucro Real ou Lucro Arbitrado. Neste caso o ideal
em decorrência da alienação de bens e direitos de é que seja consultado o contador dessa pessoa jurí-
qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto dica para outros esclarecimentos.

VALOR DE AQUISIÇÃO (custo do imóvel)

Na regra geral, o custo do imóvel é o que consta da declaração do imposto de renda, como
já mencionado. Contudo, quando faltar especificação do preço ou valor pago pela aquisição do
imóvel, o custo do imóvel será:

O valor atribuído para efeito de pagamento do ITBI, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. O ITBI é
um tributo municipal que incide sobre compra de um imóvel. Sua taxa varia de cidade para cidade. Atu-
almente, tende a ficar entre 1% e 3% do valor da negociação ou da cotação feita pelo município, valendo
o que for mais alto.

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 O valor de avaliação no inventário ou arrolamento;

O valor de transmissão utilizado, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante;

O valor corrente, na data de aquisição.

Comentário:
ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis: realizada “inter vivos”,
por ato oneroso, que deve ser pago ao município onde está situado o imóvel. O ITBI
é um imposto MUNICIPAL. Por “ato oneroso” entende-se aquele ato que produz
vantagens e obrigações para todas as partes envolvidas e um exemplo típico disso
é a compra e venda de um bem. O ITBI deve ser pago pelo adquirente dos bens ou
direitos, ou seja, no caso mais comum, que é a compra e venda de um imóvel, quem
deve recolher o imposto é o comprador.

ITCMD - Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação: Diferente

do ITBI que é um imposto municipal, o ITCMD é um imposto ESTADUAL, que deve
ser pago nos casos de transmissões de bens imóveis por doação ou por herança, e
deve ser pago por quem recebe a propriedade desse bem imóvel, ou seja, pelo her-
deiro ou por aquele que o recebe pela doação.

INSTRUÇÃO NORMATIVA da Secretaria da Re- dezembro de 1995,

ceita Federal, nº 84/2001, Arts. 5º ao 8º, conside-
rando suas alterações dadas pela Instrução Norma- i. o custo corresponde ao valor de aqui-
tiva número 599/2005: sição ou das parcelas pagas até 31 de
dezembro de 1995, atualizado mediante
CUSTO DOS BENS OU DIREITOS o VALOR DE a utilização da Tabela de Atualização do
AQUISIÇÃO EXPRESSO EM REAIS. Custo de Bens e Direitos, constante no
Anexo Único dessa instrução normativa.
O custo de aquisição dos bens e direitos adquiri-
dos ou as parcelas: 2. O custo dos bens e direitos adquiridos ou das
parcelas pagas a partir de 1º de janeiro de 1996
1. pagas até 31 de dezembro de 1991 não está sujeito a atualização.

a. avaliados pelo valor de mercado para essa Essa Instrução Normativa da Receita Federal é
data e informados na Declaração de Ajuste acompanhada pelo Índices de correção monetária
Anual do exercício de 1992, ano calendário considerando as diversas moedas em vigor nessas
de 1991, de acordo com o artigo 96 da Lei datas, sendo apresentados índices em Reais, Cru-
número 8.383, de 1991, é esse valor, atuali-zeiros Reais, Cruzeiros, Cruzados Novos, Cruzados,
zado até 1º de janeiro de 1996. Cruzeiros Novos e até em Mil-Réis. Portanto, para ter
essa informação atualizada, sugerimos que acesse o
i. Aplica-se o disposto no caput na hi- portal do Sistema Normas – Gestão da Informação
pótese de contribuinte desobrigado mantido pela Receita Federal.
de apresentar a declaração do exercí-
cio de 1992, ano-calendário de 1991, Acesse normas.receita.fazenda.gov.br
e seguintes.
Em “Órgãos e entidades”, selecione “SRF - Secre-
b. não avaliados a valor de mercado, e dos taria da Receita Federal”
bens e direitos adquiridos ou das parcelas Em “Tipos de ato” selecione “Instrução Normati-
pagas entre 1º de janeiro de 1992 e 31 de va” (role a tela para buscar esse item)

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 No campo do termo que deseja pesquisar digite
84 e tecle ENTER
Dentre os resultados listados, clique na estará
a Instrução Normativa da Secretaria, número 84, da
SRF, com data de publicação de 14/10/2001.
No final da página, clique no link “Anexo Único.
doc” para acessar a tabela com os índices de corre-
ções monetárias.
INSTRUÇÃO NORMATIVA da Secretaria da Re-
ceita Federal, número 84/2001, Art. 17, consideran-
do suas alterações dadas pela Instrução Normativa
número 599/2005:
Podem integrar o CUSTO DE AQUISIÇÃO, quan-
do comprovados com documentação hábil e idônea
E discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no
caso de:
I. bens imóveis:
a) os dispêndios com a construção, ampliação e
reforma, desde que os projetos tenham sido apro-
vados pelos órgãos municipais competentes, e zados com a conservação e reparos, a comissão ou a
com pequenas obras, tais como pintura, reparos corretagem quando não transferido o ônus ao adqui-
em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
b) os dispêndios com a demolição de prédio
construído no terreno, desde que seja condição
para se efetivar a alienação;
c) as despesas de corretagem referentes à aqui-
sição do imóvel vendido, desde que tenha supor-
tado o ônus;
d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imó-
vel com a realização de obras públicas, tais como
colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação
de vias, instalação de redes de esgoto e de eletri-
cidade que tenham beneficiado o imóvel;
e) o valor do imposto de transmissão pago pelo
alienante na aquisição do imóvel;
f) o valor da contribuição de melhoria;
g) os juros e demais acréscimos pagos para a
aquisição do imóvel;
h) o valor do laudêmio pago, etc.;
II - outros bens ou direitos: os dispêndios reali-
rente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.

Ressalta-se que essas despesas e dispêndios somente podem ser considerados

quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Decla-
ração de Ajuste Anual.

Estamos falando de: Construção, ampliação e reforma

Dispêndios com construção, ampliação e reforma, desde que os projetos te-

nham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;

Dispêndios com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos,

encanamentos, pisos, paredes, as quais obviamente dispensam aprovação
de projeto pelos órgãos municipais, pois não caracterizam alteração do
projeto inicial;

Dispêndios com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja

condição para se efetivar a alienação;

Despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que

tenha suportado o ônus;

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 Dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras
públicas, tais como colocação de meio fio, sarjetas, pavimentação de vias, ins-
talação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

Transmissão o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisi-

ção do imóvel;

Contribuição de melhoria o valor da contribuição de melhoria;

Juros e demais acréscimos os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição

do imóvel, como os pagos em casos de financiamento, por exemplo;

Laudêmio o valor do laudêmio pago.

Aplicação de percentual de redução do imposto

LEI nº 7.713/1988, Art. 18: Para apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de bens
imóveis, poderá ser aplicado um percentual de REDUÇÃO sobre o ganho de capital apurado, segundo o
ANO de AQUISIÇÃO ou incorporação do bem, de acordo com a seguinte tabela.

Ano de Aquisição Ano de Aquisição

Percentual de Redução Percentual de Redução
ou Incorporação ou Incorporação

Até 1969 100 1979 50

1970 95% 1980 45%

1971 90% 1981 40%

1972 85% 1982 35%

1973 80% 1983 30%

1974 75% 1984 25%

1975 70% 1985 20%

1976 65% 1986 15%

1977 60% 1987 10%

1978 55% 1988 5%

Parágrafo único. Não haverá redução, relativamente aos imóveis cuja aquisição venha ocorrer a
partir de 1º de janeiro de 1989.

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 Isenção de pagamento do Imposto

Fatores que caracterizam a ISENÇÃO do pagamento do imposto sobre o Lucro Imobiliário:

Lei nº 9.250/1995:

Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de
pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

Parágrafo único. No caso de alienação de diversos bens ou direitos da mesma natureza, será considera-
do, para os efeitos deste artigo, o valor do conjunto dos bens alienados no mês.

ATENÇÃO!
O limite de 35 mil reais se refere ao valor DO IMÓVEL e não ao valor
auferido de lucro. Isso tem que ficar bem claro!

Lei nº 9.250/1995: te ao valor da parcela não aplicada.

Art. 23. Fica isento do imposto de renda o § 3º No caso de aquisição de mais de um imó-
ganho de capital auferido na alienação do ÚNICO vel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao
imóvel que o titular possua, cujo valor de aliena- ganho de capital correspondente apenas à parcela
ção seja DE ATÉ 440 mil reais, DESDE QUE não te- empregada na aquisição de imóveis residenciais.
nha sido realizada qualquer outra alienação nos
últimos CINCO anos. § 4º A inobservância das condições estabele-
cidas neste artigo importará em exigência do im-
Lei nº 11.196/2005 posto com base no ganho de capital, acrescido de:

Art. 39. Fica ISENTO do imposto de renda o I - juros de mora, calculados a partir do 2º
ganho auferido por PESSOA FÍSICA residente no (segundo) mês subseqüente ao do recebi-
País na venda de IMÓVEIS RESIDENCIAIS, desde mento do valor ou de parcela do valor do
que o alienante, no PRAZO DE 180 (cento e oiten- imóvel vendido; e
ta) dias contado da celebração do contrato, apli-
que o produto da venda na AQUISIÇÃO DE IMÓ- II - multa, de mora ou de ofício, calculada
VEIS RESIDENCIAIS localizados no País. a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao
do recebimento do valor ou de parcela do
§ 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imó- valor do imóvel vendido, se o imposto não
vel, o prazo referido neste artigo será contado a for pago até 30 (trinta) dias após o prazo
partir da data de celebração do contrato relativo de que trata o caput deste artigo.
à 1ª (primeira) operação.
§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir
§ 2º A aplicação parcial do produto da venda do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez
implicará tributação do ganho proporcionalmen- a cada 5 (cinco) anos.

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 Valor da Corretagem

Instrução Normativa da Secretaria da Recei- ral, estadual, do Distrito Federal e municipal, ou de

ta Federal número 84/2001, Art. 19, § 4º: outros créditos contra a União, como contrapartida
à aquisição das ações ou quotas leiloadas no âmbito
O valor da corretagem, quando suportado pelo dos respectivos programas de desestatização.
alienante, o vendedor, é deduzido do valor da alie-
nação e, quando se tratar de venda A PRAZO, com No caso de Permuta com torna em dinheiro:
diferimento da tributação, a dedução será feita so-
bre o valor da parcela do preço recebida no mês INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 84/2001, Art. 23.
do pagamento da referida corretagem. No caso de permuta com recebimento de torna em di-
nheiro, o ganho de capital é obtido da seguinte forma:
No caso de Permuta:
I - o valor da torna é adicionado ao custo do
INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 84/2001, imóvel dado em permuta;
Art. 29: Na determinação do ganho de capital su-
jeito à incidência do imposto são excluídos os ga- II - é efetuada a divisão do valor da torna pelo
nhos de capital decorrentes de: valor apurado na forma do inciso I, e o resultado
obtido é multiplicado por cem;
IV - permuta, sem torna, de unidades imobiliárias;
III - o ganho de capital é obtido aplicando-se o
V - permuta, caracterizada com a entrega, pelo percentual encontrado, conforme inciso II, sobre
licitante vencedor, de títulos da dívida pública fede- o valor da torna.

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