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PRIME
CURSO
DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA

DOCUMENTAÇÃO E ANÁLISE DE RISCOS
PROF: ALAN GASPAR
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ALAN GASPAR
• Palestrante, escritor, empresário

• Advogado especializado em Direito Imobiliário.
• Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário e de MBA em Gestão de Negócios Imobiliários.
• Diretor da IncorpBroker - Capacitação Profissional, Treinamentos e Tecnologias Imobiliárias.
• Sócio do escritório Moisés e Gaspar Advogados Associados.
• Corretor de Imóveis em MG e SE. Perito Avaliador de Imóveis.
• Consultor de diversas construtoras e imobiliárias.
• Especialista em Due Diligence Imobiliária
• Estruturador de Incorporações Imobiliárias e Loteamentos.
• Autor do E-Book: Manual de Abertura e Revitalização de Imobiliárias.
• Ex-diretor da Associação Mineira dos Advogados de Direito Imobiliário - AMADI.
• Ex-presidente da Comissão de Incorporação Imobiliária e Loteamentos da AMADI SIGA-NOS / INSTAGRAM:
• Coautor da Coletânea: Lei de Distrato – Publicada pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM. @alangaspar.incorp
• Idealizador e Coautor do 1ºCurso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário e Urbanístico(100% presencial)
de Minas Gerais, com foco na prática do mercado imobiliário.
• Membro das Comissões de Incorporação, Loteamentos e de Direito Notarial e Registral do Instituto
Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM. Ex-Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG
Clube
INCORP
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 Nova Iguaçu/RJ – VGV - R$ 104.000.000,00 – 104 milhões ....
 Cariacica/ES – VGV - R$ 47.500.000,00 – 47 milhões ....
 Mogi Mirim/SP – VGV - R$ 27.840.000,00 – 27 milhões ....
 Cariacica/ES – VGV - R$ 39.060.000,00 – 39 milhões ....
 Porto Alegre/RS – VGV - R$ 36.400.000,00 – 36 milhões ....
 São João da Boa Vista/SP – VGV - R$ 41.400.000,00 – 41 milhões ....
 Campo Grande/MS - VGV - R$ 29.680.000,00 – 29 milhões ....
 Itapira/SP – R$ 241.000.000,00 – 241 milhões ....
Entre outras transações envolvendo PF e PJ.

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 ABERTURA E REVITALIZAÇÃO DE IMOBILIÁRIAS

 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NA PRÁTICA
 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS “Prática e Técnicas de Elaboração”
 LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS (LEI 13.465/2017)
 CURSO MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
 CURSO AVANÇADO EM DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
 INCORP PRIME – A SUA INCORPFLIX DO MERCADO IMOBILIÁRIO
 CURSO AVANÇADO EM DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
 CURSO MARKETING IMOBILIÁRIO
 MENTORIA – ELABORANDO O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO DO ZERO
 FAST CONTRACTS – SERVIÇO DE CONTRATOS RÁPIDOS PARA
CONSTRUTORAS E IMOBILIÁRIAS
CRONOGRAMA DO CURSO
 A INTRODUÇÃO
 MÓDULO I - A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA E A REALIDADE BRASILEIRA

 MÓDULO II - O “TRIPÉ” DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA - ANÁLISE TÉCNICA
 MÓDULO III - O “TRIPÉ” DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA - ANÁLISE MERCADOLÓGICA
 MÓDULO IV - O “TRIPÉ DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA - ANÁLISE JURÍDICA
 MÓDULO V - ANÁLISE DE RISCOS DE ORDEM CRIMINAL (ESTELIONATO, ETC.)
 MÓDULO VI – O PASSO A PASSO DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
 MÓDULO VII – SOLUÇÕES PARA EVENTUAIS PROBLEMAS IDENTIFICADOS NA DUE
 MÓDULO VIII – TÓPICOS EM DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL
 MÓDULO IX – PRINCIPAIS CAUSADORES DE PREJUÍZOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
 MÓDULO X – ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO, JURÍDICO e MERCADOLÓGICO
 CONSIDERAÇÕES FINAIS
PRIME
MÓDULO I
A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA E A REALIDADE
BRASILEIRA
PRIME
AULA 01
(ANÁLISE DE RISCOS NO BRASIL)
SOBRE A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
DUE DILIGENCE E A REALIDADE BRASILEIRA: ALGUNS DADOS...
Trata-se de um procedimento DEMANDADO e em ASCENSÃO no Brasil;
Exige MÃO DE OBRA QUALIFICADA e o mercado imobiliário brasileiro é carente quanto à

DISPONIBILIDADE de profissionais habilitados;
A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA é caracterizada por ser COMPLEXA e envolver ALTOS VALORES

NEGOCIADOS;
Cerca de 50% DOS IMÓVEIS URBANOS no Brasil têm algum tipo de IRREGULARIDADE, segundo o
Ministério do Desenvolvimento Regional, que incorporou a pasta de Cidades. Dos 60 milhões de domicílios
urbanos no país, 30 milhões não têm escritura.
(Fonte:https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/brasil/2019/07/28/interna-brasil,774183/imoveis-irregulares-no-brasil.shtml)
SOBRE A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
PORQUE A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA É IMPORTANTE?
SERÁ QUE OS RISCOS NÃO EXISTEM?
DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA: PREVENTIVA OU REMEDIATIVA
DUE DILIGENCE - TIPO PREVENTIVA: Denominamos Due Diligence Preventiva aquela que é efetivada
ANTES/DURANTE da assinatura do (1)Contrato de Promessa de Compra e Venda, (2)de Permuta Imobiliária,
(3)Memorando de Entendimentos, ou qualquer outro documento preliminar de negociação, situação em que a
redução de riscos e prejuízos se mostrará mais objetiva, segura e abrangente.
DUE DILIGENCE - TIPO REMEDIATIVA: Denominamos Due Diligence Remediativa aquela que é efetivada
DEPOIS da assinatura do instrumento contratual, inclusos aí a (1)Escritura Pública de Compra e Venda,
(2)Contrato de Financiamento ou (3)Procuração Pública em Causa Própria, situação em que a redução de
riscos e prejuízos se mostrará menos abrangente, podendo já ter ocorrido alguns prejuízos e desembolsos
referentes ao “caminhar” da transação imobiliária;
DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA: PREVENTIVA OU REMEDIATIVA
Compra e venda – Permuta – Investimento, etc.
CLÁUSULAS
RESOLUTIVAS
SINAL DE
PAGAMENTO
DUE DILIGENCE PREVENTIVA DUE DILIGENCE REMEDIATIVA CARTÓRIO
MULTAS
CUSTOS DA
RISCOS TRANSAÇÃO
CUSTOS DE OPORTUNIDADE
TEMPO
DUE DILIGENCE: LEGISLAÇÕES MAIS IMPORTANTES!
Lei 4.591/64 – Lei de Incorporação Imobiliária e do Condomínio Edilício

Lei 6.015/73 – Lei de Registros Públicos
Lei 6.766/79 – Parcelamento de Solo Urbano
Estatuto das Cidades – Lei 10.257/2001
Código Civil de 2002
Lei do Patrimônio de Afetação – Lei 10.931/2004
Lei de Concentração dos Atos na Matrícula – Lei 13.097/2015
Lei de Regularização Fundiária – Lei 13.465/2017
Lei de Distrato – 13.786/2018
Lei de Multipropriedade – 13.777/2018
Lei de Concentração dos Atos na Matrícula – 13.097/15
Lei do SERP – 14.382/22
Constituição Federal de 1988
PRIME
AULA 02
(DUE DILIGENCE: CONCEITOS, ORIGEM E APLICAÇÕES)
DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA: O QUE É? PARA QUE SERVE?
DUE DILIGENCE: Em tradução livre significa “Devida Diligência”. DUE DILIGENCE é um termo genérico que pode
representar vários tipos de diligencia entre as quais cite-se, a Due Diligence Imóbiliária na (1)compra e venda, (2)permuta,
(3)cessão de direitos, (4)investimento imobiliários, etc. Trata-se de uma identificação e mapeamento de riscos diversos.
DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA – CONCEITO
“Atividade ou procedimento que perscrutar e investigar, em grau de profundidade, todas as

informações e dados documentais referentes a uma transação imobiliária, estendendo a pesquisa aos
impactos fiscais, técnicos, jurídicos e financeiros do negócio inclusive quanto à situação fática dos
imóveis, dos proprietários e dos possíveis adquirentes.” Por Alan Gaspar
TERRENOS IMÓVEIS NA
PLANTA
APARTAMENTOS
O procedimento de Due Diligence visa responder à algumas perguntas, tais como:
Essa transação imobiliária é segura?

Esse imóvel está livre e desembaraçado para ser comercializado?
A parte vendedora pode vender ou está falido/insolvente para os atos de comércio?
Esse terreno possui histórico de contaminação química?
Existe tombamento como patrimônio histórico?
Este terreno está sendo objeto de execução judicial para pagamento de dívida do(a)
proprietário(a)?
Existe hipoteca, alienação fiduciária, Inventário ou partilha consolidados/finalizados?
Entre outras questões relevantes!

A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA E O PARCELAMENTO DE SOLO NO
BRASIL
A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA E O PARCELAMENTO DE SOLO NO BRASIL
O início da ocupação de terras no Brasil (Período da colonização ou Brasil Colônia).

• Ocorrência de “Conurbação Urbana” impulsiona a região metropolitana e também a ocorrência dos fenômenos
das megalópoles
• Fator localização como um dos maiores diferenciais de valorização e venda!
CONCEITO DE LOTE na lei de 6.766/79: É o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos
índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. Ex: 125 mts² por lote.
LOTEAMENTO na lei de 6.766/79: É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
PRIME
AULA 03
(DUE DILIGENCE E A LEI DO SERP – 14.382/22)
DUE DILIGENCE E A LEI DO SERP – 14.382/22
Do SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTROS PÚBLICOS
Dos Objetivos e das Responsabilidades
Art. 3º O SERP tem o objetivo de viabilizar:
I- o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos;

II- a interconexão das serventias dos registros públicos;
II- a interoperabilidade das bases de dados entre as serventias dos registros públicos e entre as
serventias dos registros públicos e o Serp;
IV- o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias dos registros públicos, por meio da
internet;
a recepção e o envio de documentos e títulos, a expedição de certidões e a prestação de informações,
em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada, para distribuição posterior às serventias dos
registros públicos competentes;
VI- a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados nas serventias dos registros
públicos
(...)
DUE DILIGENCE E A LEI DO SERP – 14.382/22
X - a consulta:
a) às indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes públicos;
b) às restrições e aos gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes sobre bens
móveis e imóveis registrados ou averbados nos registros públicos; e
c) aos atos em que a pessoa pesquisada conste como:
1. devedora de título protestado e não pago;
2. garantidora real;
3. cedente convencional de crédito; ou
4. titular de direito sobre bem objeto de constrição processual ou administrativa; e
XI - outros serviços, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho
Nacional de Justiça.
ABRANGÊNCIA DO SERP – LEI 14.382/22)
Art. 4º Compete aos oficiais dos registros públicos promover a implantação e o funcionamento adequado do
SERP, com a disponibilização das informações necessárias, nos termos estabelecidos pela Corregedoria
Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça,
PRIME
AULA 04
(DUE DILIGENCE E A LEI DE CONCENTRAÇÃO DOS
ATOS NA MATRÍCULA – LEI 13.097/2015 )
DUE DILIGENCE E A LEI DE CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA
MATRÍCULA – LEI 13.097/2015
DOS REGISTROS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são
eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na
matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)
I- registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II- averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de
fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março
de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022);
III- averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de
outros ônus quando previstos em lei; e
IV- averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade
patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)
DUE DILIGENCE E A LEI DE CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA
MATRÍCULA – LEI 13.097/2015
DOS REGISTROS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL
Art. 54.
(...)
§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins
de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto
nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade
que independam de registro de título de imóvel. (Renumerado do parágrafo único com redação dada pela Lei nº 14.382,
de 2022)
§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da
boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: (Incluído pela Lei nº 14.382, de
2022)
I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da
Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985 ; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
COMO FICA? .... SERP – LEI 14.382/22)
“ § 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não

constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para
fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber
em garantia direitos reais sobre o imóvel, ...”
EM ÚLTIMA INSTÂNCIA, O
PODER JUDICIÁRIO ?
QUEM
DECIDE?
Se não está na matrícula, está

valendo ... Será?
PRIME
MÓDULO II
O “TRIPÉ” DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
ANÁLISE TÉCNICA
PRIME
AULA 01
(TRIPÉ DA DUE DILIGENCE: ANÁLISE TÉCNICA)
OS CONHECIMENTOS NECESSÁRIOS NA DUE DILIGENCE
(Técnico - Legislativo ou Jurídico - Mercadológico)
A Due Diligence Imobiliária bem efetivada deve considerar, minimamente, os seguintes tipos de conhecimento:
Conhecimento Técnico: Refere-se às características específicas para estruturação de cada produto imobiliário tais
como Lotes, casas, apartamentos, lofts, galpões, etc. Cada produto mencionado exige do profissional do mercado
imobiliário um manejo bem como um conhecimento específico e diferenciado da negociação.
Conhecimento Legislativo/Jurídico: Importante pesquisar as legislações urbanísticas federais, estaduais e municipais;
temos legislações especificas para ramo imobiliários. O conhecimento da área jurídica também é importante para as
questões imobiliárias, sobretudo de Direito Civil. Isso não significa que os profissionais do mercado imobiliário precisam
cursar uma graduação em direito. Porém, é possível realizar boas parcerias com profissionais do setor jurídico para
prestar serviços de Due Diligence Imobiliária. ( Faça boa parcerias!!!)
Conhecimento Mercadológico: O conhecimento mercadológico, ou conhecimento da prática imobiliária, só pode ser
adquirido com o exercício diário das atribuições de profissionais que atuam no setor. Não se formam profissionais da
noite para o dia.
OS CONHECIMENTOS NECESSÁRIOS NA DUE DILIGENCE
(Técnico - Legislativo ou Jurídico - Mercadológico)
Não se espera que o profissional do mercado imobiliário que ofereça serviços de Due Diligence detenha todos os
conhecimentos sobre: políticas urbanísticas, sobre arquitetura, engenharia, direito imobiliário, notarial e registral,
comercial e de gestão, etc. É humanamente impossível que uma só pessoa conheça com profundidade todas essas
áreas do conhecimento.
Mas o que se espera do profissional é que ele tenha “feeling”(sentimento), Know How, expertise e “instinto” para
perscrutar e identificar as irregularidades presentes na transação imobiliária.
O TRIPÉ DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
CENÁRIO HIPOTÉTICO – TIPO DE “PENDÊNCIA” : ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL

CENÁRIO HIPOTÉTICO – TIPO DE PENDÊNCIA : RETIFICAÇÃO DE ÁREA
1- Análise técnica: A retificação de área será viável? O terreno é vizinho a uma APA – Área de
Preservação Ambiental? Quanto tempo para aprovar o projeto na municipalidade ou órgão cabível?
2- Análise mercadológica: O cliente que assinou o contrato de compra e venda vai manter o negócio
mesmo sabendo que o terreno é inferior ao anunciado para a venda? Vai haver distrato? Vai haver
compensação de valores?
3- Análise Jurídica: Para resolver o problema judicialmente qual tipo de ação será necessária? Qual o
custo do procedimento judicial? Quanto tempo em média tal ação judicial poderá necessitar?
“Uma importante mudança foi promovida pela Lei Federal 10.931/2004, que modificou os artigos 213 a 215 da Lei
6.015/73 (Lei de Registros Públicos).
A retificação e demarcação de área de imóveis no registro imobiliário podem ser realizados através de simples
procedimento administrativo perante o oficial do cartório de imóveis, não mais necessitando de processo judicial.
Dessa forma oficial de registro de imóveis será o RESPONSÁVEL pelo encaminhamento do processo de retificação de
área e metragens, função que até então era exercida por um juiz da Vara de Registros Públicos, em processos
demorados e que exigiam até mesmo a intervenção do Ministério Público.
Continua....
“De acordo com a nova redação do art. 212 da Lei 6.015/73, “se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou
não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do
interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no artigo 213, facultado ao interessado requerer a
retificação por meio de procedimento judicial.”
A partir da nova lei, cabe ao cartório do registro de imóveis, até mesmo de ofício, retificar o registro ou a averbação na
matrícula em diversos casos em que se constate erro ou incorreção no seu conteúdo, inclusive a “retificação que vise a
indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georrefereciadas, em que não haja alteração
das medidas perimetrais” (artigo 213, I, “d”).”
Continua....
OUTROS RISCOS TÉCNICOS
Terrenos que foram utilizados por indústrias químicas e similares;

AVCB, solos movediços, etc.
Área de Preservação Permanente-APP e APA;
Construções não averbadas;
Projetos arquitetônicos não aprovados.
PRIME
MÓDULO III
O “TRIPÉ” DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
(ANÁLISE MERCADOLÓGICA)
PRIME
AULA 01
(ANÁLISE MERCADOLÓGICA)
2- MERCADOLÓGICA
“CONTRATOS DE GAVETA” E “AJUSTES VERBAIS”
Porque os “CONTRATOS DE GAVETA” e “AJUSTES VERBAIS” são tão comuns?

Impossibilidade de realizar a transferência do imóvel;
Irregularidade ou inexistência da documentação do imóvel;
Problemas na documentação do “proprietário/possuidor”;
O comprador não quer/não pode pagar os custos de transferência do naquele momento (ITBI, Escritura, Taxas e
Emolumentos cartoriais, etc.);
Falta de planejamento financeiro.
RISCOS NEGOCIAIS E DE OPORTUNIDADE
Riscos de Negócio: É seguro dizer que inexiste algum tipo de negócio, mesmo
fora das transações imobiliárias, em que não se verifique algum tipo ou espécie de
risco. Ex: morte do proprietário, antes da transferência do imóvel, e esse não
possua herdeiros conhecidos; Ou comprador quite totalmente o imóvel e, antes
mesmo da transferência no cartório, a casa venha a desabar após um período de
fortes chuvas ou atingido por um forte furacão que devastou uma cidade inteira.
Riscos de Oportunidade: São verificados em situações em que um a parte assina

um contrato de promessa de compra e venda de imóvel e só depois descobre que
tal imóvel não está livre e desembaraçado para lhe ser transferido. Neste caso, o
imóvel ficará “travado” durante muitos meses e talvez anos sem poder se imitir em
sua posse ou adquirir a propriedade deste imóvel. Neste mesmo tempo, esse
promitente comprador perdeu enormes chances de adquirir um outro imóvel livre e
desembaraçado que lhe atendesse às suas expectativas.
REDUÇÃO DE RISCO NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
FÓRMULA MÁGICA NA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ?
Não existe fórmula mágica para trazer, num “estalar de dedos”, a

segurança jurídica que a sociedade civil procura nas transações
imobiliárias.
O que pode ser feito é um trabalho bastante dedicado, diligente e

aplicado, com base nos conhecimentos específicos fundamentados
na legislação imobiliária, na jurisprudência e nas demais legislações
federais, estaduais e municipais de regência.
ANÁLISE DE VIABILIDADE DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
A viabilidade de empreendimentos é um dos assuntos mais relevantes

para o mercado imobiliário. No processo de prospecção de terrenos e
formatação de áreas para empreendimentos imobiliários, é extremamente
recomendável que previamente se realize os estudos de viabilidade jurídica
para prevenir enormes prejuízos. Neles se procura mostrar:
A real situação do imóvel;

Quais tipos de pendências jurídicas podem haver nas matrículas;
Quais as soluções possíveis para cada tipo de problema;
Qual o custo para resolução de cada tipo de problema;
E, principalmente, quanto tempo levará para se solucionar cada tipo de
problema e se este tempo não comprometerá o fluxo do empreendimento.
PRIME
MÓDULO IV
(ANÁLISE JURÍDICA)
PRIME
AULA 01
(TRIPÉ DA DUE DILIGENCE: ANÁLISE JURÍDICA
3- JURÍDICA
ANÁLISE DOS FATORES DE RISCO ENVOLVIDOS NA
TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA
CONCEITO DE “RISCO”: O Termo pode ser definido como “a

probabilidade de que alguma coisa ocorra fora dos planos,
inapropriada, frustrante, desagradável, perigosa, enfim, possa vir a
acontecer. Existe sempre a possibilidade de que alguma coisa
saia diferente daquilo que almejávamos, e essa possibilidade é o
risco.”
RISCOS JUDICIAIS E/OU JURÍDICOS

- Falência ou insolvência do vendedor (Fraude contra Credores)
- Execução por Dívidas Fiscais
- Processos de Divórcio e Regime de Casamento
- Execução por Dívidas de Condomínio e Taxa de Associação
- Alienação Fiduciária, etc...
RISCOS JUDICIAIS /JURÍDICOS
Falência ou insolvência do vendedor (Fraude contra Credores)
Falência é um processo legal que ocorre uma vez detectada a impossibilidade de quitação das dívidas de uma
empresa, sendo regulamentada pela Lei 11.101/2005 - "Lei de Falências“. É destinado a empresários e sociedades
empresariais, etc.
A insolvência civil (pessoa física) é a situação em que uma pessoa física detém mais dívidas do que recursos para
quitá-las, incluindo os seus bens disponíveis ou penhoráveis, com termos gerais previstos na Código Civil de 2002 -
Lei 10.406/2002.
empresariais, etc.
Lei 10.406/2002.
empresariais, etc.
Lei 10.406/2002.
O CC/02, artigos 158, parágrafos 1º e 2º, e artigo 159, os

negócios de transmissão gratuita, remissão de dívida, doação de
imóveis ou dação em pagamento com imóveis), se forem
praticados por proprietários já insolventes/devedores, ou por
eles reduzido à insolvência, poderão ser anulados na justiça
pelos credores, visto constituir fraude contra credores.
Execução por Dívidas Fiscais
Todos os profissionais do mercado imobiliário têm conhecimento sobre a obrigatoriedade de pagamento do IPTU - Imposto Predial
Territorial Urbano, bem como outros impostos que podem ensejar o cadastro de débitos na Dívida Ativa, nos termos do
Parágrafo 1º e 2º, Artigo 2º da Lei 6.830/80 .
Territorial Urbano, bem como outros impostos que podem ensejar o cadastro de débitos na Dívida Ativa, nos termos do Parágrafo 1º
e 2º, Artigo 2º da Lei 6.830/80 .
Territorial Urbano, bem como outros impostos que podem ensejar o cadastro de débitos na Dívida Ativa, nos termos do Parágrafo 1º
e 2º, Artigo 2º da Lei 6.830/80 .
A Fazenda Pública (credor privilegiado) e como já verificamos Art. 158,159,

parágrafos 1º e 2º do CC02, os proprietários que vendem seus imóveis, já
possuindo altas dívidas (inclusive do próprio imóvel) com a Fazenda Pública,
poderão ser condenados judicialmente e a venda para terceiros poderá ser
anulada na justiça, consubstanciando possível Fraude contra Credores.
Processos de Divórcio e Regime de Casamento

Não raro se verifica no mercado imobiliário, cônjuges que pretendem vender imóveis antes de efetivamente se divorciar. Isso como subterfúgio
para não dividir os bens quando da partilha finalizada.
Depender do regime de bens adotado pelo casal, o cliente poderá ou não vender sozinho o imóvel.
Regimes mais relevantes:(1)Comunhão Universal de Bens; (2)Comunhão Parcial de Bens; (3)Separação Total de Bens


Nos termos do Artigo 1639(e seguintes) do CC/02, um cônjuge que construiu um

patrimônio juntamente com o outro, não poderá ser prejudicado pela venda de
imóveis sem seu conhecimento. Neste transação imobiliária poderá ser anulada
na justiça e todo o negócio com devolução de valores tais como sinal de
pagamento, multas, taxas, impostos, corretagem, etc.
PRIME
AULA 02
(ANÁLISE JURÍDICA - CONTINUAÇÃO)
Execução por Dívidas de Condomínio / Taxa de Associação
Alienação Fiduciária / Hipoteca
Execução por Dívidas de Condomínio e Taxa de Associação
Dívidas de condomínio constituem obrigação “propter rem” (por causa do bem; que acompanha o imóvel) e nos termos do artigo 1315, Art.1334,
Art.1336, §1º e Artigo 784, VIII do Código de Processo Civil de 2015, os imóveis que possuírem débitos de condomínio poderão ser objeto de
execução judicial, pela falta de pagamento das taxas condominiais, ensejando a possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à
impenhorabilidade do bem de família (Lei 8.009/90).
As dívidas de condomínio serão repassadas para o novo proprietário que poderá

pedir: (i) ressarcimento ou abatimento; (ii)poderá requerer a responsabilização
por descumprimento contratual; (iii) em caso de execução judicial por débitos de
condomínio, o adquirente poderá pleitear o desfazimento do negócio e devolução
integral dos valores do contratos e multa.
Alienação Fiduciária
A lei de Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97) estabeleceu um novo modelo de garantia creditícia para um mercado já debilitado, à
época, pela falta de confiança na Hipoteca.
Entretanto, em termos singelos, com o registro da Alienação Fiduciária na matrícula do imóvel, o adquirente não terá a “plena
propriedade” do bem, não podendo comercializar o imóvel com terceiros, enquanto não o quitar junto à instituição financeira.
O imóvel alienado fiduciariamente não está desimpedido e

desembaraçado para ser objeto de uma transação imobiliária. Existem
instituições bancárias que possuem políticas de “recompra e
quitação” antecipada de financiamento, porém constituem exceção.
Hipoteca
Assim como ocorre na Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97), a Hipoteca é uma espécie de garantia para pagamento de uma dívida, seja atrelada
ao próprio imóvel, ou atrelada a outros compromissos do devedor.
Analisando o Código Civil de 2002, em seu Art. 1.419., percebe-se que se houver hipoteca gravada na matrícula do imóvel, o bem dado em
garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação. ”
Hipoteca
Hipoteca
O imóvel gravado com Hipoteca não está, antes da quitação do débito

que ensejou a garantia pignoratícia, desimpedido e desembaraçado para
ser objeto de uma transação imobiliária. Existe uma pendência; um
débito que compromete a negociação. Não haverá transferência no
cartório de R.I.
PRIME
AULA 03
(ANÁLISE JURÍDICA - CONTINUAÇÃO)
Servidão de Passagem
Arrendamento e Locações Diversas - Direito de Preferência
Bem de Família e Usufruto
A Servidão de Passagem é um ônus gravado um imóvel e que pode inviabilizar seu completo uso ou gozo. Significa dizer que a servidão
de passagem pode, em algumas situações, gerar, por exemplo, a compra de 100% da propriedade do imóvel e o uso de apenas 90% dele,
na medida em que a parte comprometida com a servidão deverá ser mantida como está, mesmo que adquirida por novo comprador(a).
A Servidão de Passagem não torna um imóvel inservível para ser

comercializado, desde que o(a) promitente comprador(a) esteja disposto
a aceitar tal servidão e as peculiaridades dela advindas. Pode haver
redução equitativa de valor para fomentar a venda e compensar a
redução da área utilizável, como resultado da Servidão de Passagem.
Os Contratos de Locação bem como o Contrato de Arrendamento são espécies através das quais se transferem o “uso” ou a “posse” dos
imóveis para os Locatários/ Arrendatários, que por um preço e um tempo predeterminado, utilizarão tais terrenos para os mais diversos fins.
O art. 27 da lei 8.245/91(Lei do Inquilinato) prevê que no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. No caso de
arrendamento, Estatuto da Terra(Decreto 56.566/66), e seu parágrafo 3º do artigo 92, prevê o direito de preferência para proteger a atividade
desenvolvida no imóvel rural.
O desrespeito ao Direito de Preferência pode gerar anulação do negócio

imobiliário por decisão judicial, detalhes esses que devem ser levados
em consideração no procedimento de Due Diligence Imobiliária.
A lei 8.009/90, Lei do Bem de Família, instituiu que “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não
responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou
filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”
Situação semelhante ocorre com o Usufruto. Nos termos do Art. 1.410, o usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de
Registro de Imóveis, por motivos de renúncia ou morte do usufrutuário, etc.”
Na prática diária, imóvel constituído como bem de família não poderá

ser comercializado enquanto constar a Cláusula de Bem de Família e
Usufruto averbadas na matricula do citado imóvel, sendo que os
cartórios de registro de imóveis ou de notas exigirão que tal cláusula
seja baixada judicialmente da matrícula, antes de lavratura de qualquer
escritura de venda e compra ou registro de transferência do bem na
matrícula.
PRIME
MÓDULO V
ANÁLISE DE RISCOS
De ordem criminal (Estelionato, Falsidade Ideológica, etc.)
Riscos de Ordem Financeira
PRIME
AULA 01
(RISCOS CRIMINAIS)
RISCOS DE ORDEM CRIMINAL (ESTELIONATO, FALSIDADE
IDEOLÓGICA, ETC.)
O Brasil é um país com dimensões continentais sendo que grande parte de suas terras não possui regularização
cartorial até a vigência da Lei de Registro Públicos(Lei 6.015/73). Até aquele momento muitas glebas, inclusive em
regiões urbanas, não possuíam qualquer documentação ou, em alguns casos, possuíam registros imprecisos de
georreferenciamento e topografia. Esta imprecisão documental certamente deu margem para a prática de diversos
crimes tais como:
Crime contra a economia popular;

Estelionato;
Falsidade ideológica, entre outros ilícitos penais.
IDEOLÓGICA, ETC.)
GRILAGEM DE TERRAS
O termo grilagem surgiu de uma prática para dar aspectos de
envelhecimento a falsos documentos, inserindo-os em uma
caixa com grilos, que os deixava amarelados e com
buracos, dando uma aparência “forçada ” de que os
documentos seriam antigos.
No Brasil, grilagem de terras é a falsificação de

documentos para, ilegalmente, tomar posse de terras
devolutas ou de terceiros, bem como de prédios ou
prédios indivisos. O termo também designa a venda de
terras pertencentes ao poder público ou de propriedade
particular mediante falsificação de documentos de
propriedade da área. O agente de tal atividade é chamado
grileiro.
IDEOLÓGICA, ETC.)
Estelionato – Artigo 171 do Código Penal Brasileiro

Infelizmente, um crime bastante verificado na seara imobiliária. A
prática de Estelionato pode ser definida como: “Obter, para si ou
para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou
mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer
outro meio fraudulento.”
No mercado imobiliário é possível ver profissionais ou supostos

proprietários que vendem ou prometem vender o mesmo imóvel
para vários possíveis compradores, recebendo o sinal de
pagamento de todos para não transferindo o imóvel para nenhum
deles.
IDEOLÓGICA, ETC.)
Estelionato e a Prenotação Cartorial

A “prenotação” é a apresentação ou o protocolo do título para fins de
registro ou averbação na matrícula do imóvel.(art. 182 Lei de
Registro Públicos)
É possível que a prenotação como prevenção a estelionato. Não há
qualquer restrição para o pedido e emissão de certidões de ônus
reais, uma vez que a matrícula do imóvel é pública e o oficial
registrador não pode se esquivar a fornecer quantas forem
requeridas, independentemente do seu destino, ou requerente. Em
decorrência da emissão de diversas certidões, o crime de
estelionato, por venda múltipla de imóveis, é facilitado. O
estelionatário, de posse de diversas certidões, válidas, e sem
quaisquer ônus, consegue lavrar diversas escrituras de
transferência, em sentido amplo, e por conseguinte praticar com
facilidade o crime de estelionato
PRIME
AULA 02
(RISCOS DOCUMENTAIS E FINANCEIROS)
IDEOLÓGICA, ETC.)
Falsidade Ideológica - Falsidade Documental no Código

Penal Brasileiro:
Falsificação de documento público: “Art. 297 - Falsificar,

no todo ou em parte, documento público, ou alterar
documento público verdadeiro”
Falsificação de documento particular: “Art. 298 -

Falsificar, no todo ou em parte, documento particular ou
alterar documento particular verdadeiro.”
IDEOLÓGICA, ETC.)
Falsidade Ideológica - Falsidade Documental no Código Penal

Brasileiro:
Falsidade ideológica: “Art. 299 - Omitir, em documento público ou

particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou
fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita,
com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade
sobre fato juridicamente relevante.”
RISCOS DE ORDEM FINANCEIRA
Riscos de Crédito ou Concessão do Crédito: Antes mesmo da

assinatura do contrato de Promessa de Compra e Venda e,
consequentemente antes do pagamento do sinal, mostra-se ideal verificar
junto à instituição financeira a disponibilidade de tal crédito ou se o
comprador tem “perfil de financiamento”. Isso para evitar distratos,
retenção de multas e processos judiciais de rescisão contratual de
negócios imobiliários.
Riscos quanto a Taxa de Juros: O financiamento imobiliário, não raro,

pauta-se por assinatura de contratos de longa duração. Verificar a
evolução da Taxa de Juros e do valor da parcela pode ser estratégico
para se evitar que o mutuário consiga quitar as parcelas até o fim do
contrato, não perdendo o imóvel para leilão extrajudicial bancário.
RISCOS DE ORDEM FINANCEIRA
Riscos de Falsificação da Concessão do Crédito: Muito

tem crescido no Brasil os casos de falsificação de
documentação para concessão de financiamento, além de
falsas simulações de crédito.
PRIME
MÓDULO VI
O PASSO A PASSO DA DUE DILIGENCE
IMOBILIÁRIA
PRIME
AULA 01
(1º PASSO)
O PASSO A PASSO DA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
1º PASSO
IDENTIFICAR AS “PARTES” ENVOLVIDAS NO NEGÓCIO: Se PESSOA FÍSICA, PESSOA JURÍDICA,
autarquias, empresas públicas ou sociedade de economias mistas, etc.
ASSOCIAÇÃO
PESSOA FÍSICA
FUNDAÇÃO
PESSOA JURÍDICA
PERMUTANTE HOLDING
INVESTIDOR
FIADOR GRUPO ECONÔMICO
CONSTRUTOR
INCORPORADOR EMPRESA PÚBLICA
LOTEADOR
IMOBILIÁRIA EMPRESA LTDA, S/A, Etc.
EMPREITEIRA
FUNDOS
O passo a passo para qualquer processo de Due Diligence Imobiliária depende do grau de profundidade que
precisemos pesquisar.
1º PASSO – Cont.
IDENTIFICAR O “TIPO” DE TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA: A Due Diligence Imobiliária bem efetivada precisa ser
direcionada para cada tipo de transação imobiliária. Ex: CONTRATO DE BUILT TO SUIT; CONTRATO DE PERMUTA
POR SUB-ROGAÇÃO DE UNIDADES; CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA; DE ASSOCIAÇÃO PARA
CONSTRUÇÃO DE EMPREENDIMENTOS; COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS AVULSOS, Etc.
1º PASSO
IDENTIFICAR O “TIPO DE PRODUTO” IMOBILIÁRIO OU IMÓVEL: Cada imóvel exige um CONTRATO
ESPECÍFICO e uma LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, referente a uma transação imobiliária também específica.
Caso Loteamento
Guanambi/BA
TIPO PRODUTO
TIPO DE
CONTRATO
PRIME
AULA 02
(2º PASSO)
ANÁLISES NECESSÁRIAS: PARTES
2º PASSO
PROMITENTE COMPRADOR (A),
PERMUTANTE( IMÓVEL POR IMÓVEL)
INVESTIDOR, ETC...
Em algumas situações se fará necessário estender a pesquisa para incluir o(a)

promissário(a) comprador(a).
Exemplo: Cessão de Direitos prevista no parágrafo 9º, Artigo 67-A, da Nova Lei de
Distrato – 13.786/2018 - O incorporador pode e deve verificar a saúde financeira
bem como a capacidade do futuro cessionário para assumir o lugar no contrato de
promessa de compra e venda que antes pertencia ao promitente comprador
originário, ora cedente
2º PASSO
PROMITENTE COMPRADOR (A) – EM CASO DE FINANCIAMENTO
Em algumas situações se fará necessário estender a pesquisa para

incluir os candidatos à obtenção de financiamento bancário/Imobiliário;
O “DESENQUADRAMENTO” de perfil, passível de obter financiamento

bancário, é um dos principais fatores de distratos imobiliários, uma vez
que a maioria dos imóveis vendidos no Brasil envolvem o pagamento do
valor, ou parte do valor do imóvel, mediante obtenção de financiamento,
nas mais diversas instituições bancárias espalhadas pelos país.
PRIME
AULA 03
(3º PASSO)
3º PASSO
PROMITENTE VENDEDOR/PERMUTANTE – O(a) promitente vendedor(a) é o centro das atenções na Due
Diligence Imobiliária, juntamente com o próprio imóvel negociado. Mas isso tem uma justificativa: a burocracia
envolvida na alienação ou venda de um imóvel é consideravelmente maior do que a compra desse mesmo
imóvel. E a explicação é muito simples: Quando se adquire um imóvel, em tese, se acrescenta bens ao seu
patrimônio. Quando se vende, em tese, você está desfazendo-se de seu patrimônio, podendo prejudicar herdeiros,
cônjuge, credores, etc.
3º PASSO
ANÁLISE DO PROMITENTE VENDEDOR, PERMUTANTE, Etc: Aquele que detém a posse e/ou a propriedade...
RAIO X DO
PROPRIETÁRIO
PRIME
AULA 04
(4º PASSO)
ANÁLISES NECESSÁRIAS: IMÓVEL
4º PASSO
DO IMÓVEL - O imóvel é a MATÉRIA PRIMA da nossa pesquisa em Due Diligence. É o bem jurídico que,
mediante negociação específica, sairá do patrimônio de uma pessoa (física ou jurídica), mediante transferência
no Cartório de Imóveis, passando a compor o patrimônio de outra pessoa (também física ou jurídica). Se o
imóvel for ”legalizado” possuirá uma “certidão de nascimento” comumente denominada “Matrícula ou Registro
Imobiliário”.
ANÁLISES NECESSÁRIAS: IMÓVEL
4º PASSO
O QUE É IMÓVEL? - O imóvel é o conjunto:
• Terreno – Parte Física
• Fração de Terreno – Parte Física “Ficcional”
• Área Construída – Acessão à parte física
• Recolhimentos de Impostos – Regularização Tributária
• Taxas/Emolumentos Cartoriais – Regularização Documental
PROJETO
ARQUITETÔNICOS
ALVARÁ DE
CONSTRUÇÃO
ALVARÁ DE
DEMOLIÇÃO
OUTORGA
ONEROSA
TDC, etc.
PRIME
AULA 05
5ºPASSO
(DOSSIÊ PESSOA FÍSICA)
DOSSIÊ DOCUMENTAL: PESSOA FÍSICA
5º PASSO
Documentos pessoais atualizados das partes (RG, CPF, Título de Eleitor; CTPS, etc.)
- Se casados, certidão de casamento atualizada;
- Se divorciada, certidão de casamento com averbação de divórcio;
- Em caso de Viuvez, certidão de óbito do cônjuge;
- Pacto Antenupcial, se houver;
Comprovante de residência (atualizado);
Declaração de participação societária em empresas;
Certidão de Tutela e Curatela expedida judicialmente, se houver;
Extratos do SPC e SERASA, SISTEMA SRC (Registrato do BACEN), quando possível;
Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;
Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais, inclusive títulos inscritos na
dívida ativa;
DOSSIÊ DOCUMENTAL: PESSOA FÍSICA
5º PASSO – Cont.
Certidões de feitos ajuizados na Justiça Estadual Cível, Criminal, inclusive

Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal;
Certidão de feitos ajuizados na Justiça do Trabalho;
Certidão CNDT, inclusive das empresas das quais for sócio(a);
Certidão de fatos(Objeto e Pé) de todos os processos judiciais porventura
encontrados no CPF das partes;
Escritura de Compra e Venda, se houver;
Formal de Partilha e Escritura de Inventário, se houver.
PRIME
AULA 06
6ºPASSO
(DOSSIÊ PESSOA JURÍDICA)
DOSSIÊ DOCUMENTAL: PESSOA JURÍDICA E GRUPOS ECONÔMICOS
6º PASSO
Se for pessoa jurídica, além dos documentos relativos à pessoa física, deve-se
acrescentar os que se seguem:
Atos constitutivos
Certidão Conjunta da Receita e da Procuradoria da Fazenda Nacional;
Contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais;
Ata de autorização do conselho de administração da empresa e procuração
específica lavrada em Tabelionato de Notas autorizando a venda do imóvel;
Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na GRUPO
ECONÔMICO
S/A HOLDING
Receita Federal;
Certidão completa relativa ao CNPJ – Expedida pela Junta Comercial; LTDA ASSOCIAÇÃO
Cartão CNPJ;
FUNDAÇÃO AUTARQUIA
PRIME
AULA 07
7º PASSO
(DOSSIÊ DO IMÓVEL)
DOSSIÊ DO IMÓVEL
7º PASSO
Matrícula atualizada do imóvel;

Certidão de Ônus com Ações, em alguns locais denominada:
Certidão Conjunta;
Certidão vintenária;
Em alguns casos, a “Matrícula-mãe” (Matrícula originária da gleba
maior que ensejou a abertura das matrículas dos terrenos menores –
Matrículas-filhas);
Certidão de Origem do Imóvel;
Cópia atualizada do IPTU;
Contratos de locação e de arrendamentos, porventura existentes;
Certidão de matrícula (no Cartório de Registro de Imóveis).
DOSSIÊ DO IMÓVEL
7º PASSO – Parte II
Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de

partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura
pública, etc.);
Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes
do imóvel;
Comprovante de pagamento de concessionárias;
Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local
objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de
imóveis tombados;
Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;
Certidão de Regularidade para imóveis especiais (tombados ou
objetos de enfiteuse - anticrese, laudêmio e foros);
DOSSIÊ DO IMÓVEL
7º PASSO – Parte III

Convenção de condomínio, caso necessário;
Regulamento ou Regimento interno do condomínio, caso necessário;
Cópia do registro de incorporação imobiliária e memorial descritivo;
Planta Básica do imóvel obtida junto a Prefeitura;
Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros- AVCB, caso necessário;
Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro
Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;
Alvará de construção;
Certidão negativa do ISS e do INSS(Instituto Nacional do Seguro Social) – CND.
Em se tratando de grandes terrenos ou áreas rurais: levantamento planialtimétrico, a certidão
de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, quando
necessário.
PRIME
AULA 08
8ºPASSO
(CERTIDÕES)
CERTIDÕES: O QUE SÃO? PARA QUÊ SERVEM?
Conceito: Certidões são documentos passados ou lavrados por serventuários,

escrivães, servidores públicos ou mesmo eletronicamente por sistemas de
forma automática, devidamente qualificados, no qual se transcrevem peças
processuais ou atos administrativos. São compreendidas como um atestado ou
uma declaração escrita e certificada por alguém qualificado ou uma reprodução
idêntica ou cópia certificada com selos ou assinaturas de autoridades ou por
seus delegatários .
As certidões não são “meras burocracias” criadas pela sociedade para “dificultar
as transações imobiliárias”. Elas são fotos ou extratos de uma realidade que
trazem para a o mercado maior segurança jurídica e credibilidade e propiciam
maior certeza das decisões que serão tomadas.
DOSSIÊ DOCUMENTAL: ANÁLISE DE CERTIDÕES
Certidão do cartório de protesto de títulos;

Certidão negativa de tributos federais e estaduais, inclusive
títulos inscritos na dívida ativa;
Certidões de feitos ajuizados na Justiça Estadual Cível, Criminal
e Justiça Federal;
Certidão de feitos ajuizados na Justiça do Trabalho;
Certidão CNDT, inclusive das empresas das quais for sócio(a); A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel
Certidão de regularidade ambiental da prefeitura; compreende as informações vigentes de sua

descrição, número de contribuinte, proprietário,
Certidão de Regularidade para imóveis especiais (tombados ou
direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas,
objetos de enfiteuse, anticrese, laudêmio e foros);
incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além
Certidão de Ônus com Ações ou Certidão Conjunta. das demais informações necessárias à comprovação
Certidão da Situação Jurídica Atualizada § 9º, Artigo 19, Lei da propriedade e à transmissão e à constituição de
6.015/73 (Alterado - Lei do SERP -14.382/22) outros direitos reais.

DOSSIÊ DOCUMENTAL: ANÁLISE DE CERTIDÕES
Certidão Vintenária ou Trintenária

Certidão negativa do ISS e do INSS(Instituto
Nacional do Seguro Social) – CND
Certidão de Origem do imóvel
Certidão de Matrícula
Artigo 19, Lei 6.015/73 (Alterado - Lei do SERP -14.382/22) – PRAZOS
§ 10. As certidões do registro de imóveis, inclusive aquelas de que trata o § 6º deste artigo, serão emitidas nos seguintes prazos máximos,
contados a partir do pagamento dos emolumentos:
I - 4 (quatro) horas, para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente,
desde que fornecido pelo usuário o respectivo número;
II - 1 (um) dia, para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e
III - 5 (cinco) dias, para a certidão de transcrições e para os demais casos.
§ 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente
para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica
pelo oficial.
PRIME
AULA 09
9º PASSO
(MATRÍCULAS, TRANSCRIÇÕES E ESCRITURAS)
ANÁLISE DE MATRÍCULAS E ESCRITURAS IMOBILIÁRIAS
Matrícula de Imóvel: A matrícula do imóvel pode ser singelamente definida como a

"certidão de nascimento" do imóvel. É um documento de identificação do imóvel no
qual constam informações como descrição, localização, proprietários, área
construída, entre outras. Devem estar registradas, na matrícula, todas as
mudanças que ocorreram no imóvel como: a data da primeira matrícula, antigos
proprietários bem como os atos que transmitem a propriedade. A partir da Lei
6.015/73, a matrícula passou a concentrar as atualizações dominiais do imóvel,
com base na continuidade registral.
Transcrição e Inscrição: Antes da publicação da Lei 6.015/73, utilizava-se o termo

“transcrição” para fazer referência precária ao imóvel, sendo o termo “inscrição”
utilizado para caracterizar os atos com hipotecas, penhora, etc., o que ocorria em
livro próprio.
PRENOTAÇÃO: É ato de anotação prévia e provisória no protocolo, feita por

oficial de registro público de um título apresentado para registro, passando a
gozar de prioridade no registro em relação àquele protocolado
posteriormente. Muito utilizada nos processos que envolvem a compra e
venda de imóvel, possuindo a validade de 30 dias.
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA: É um documento público,

sendo também um ato lavrado no Cartório de Notas, através do qual a as
partes publicamente transacionam seus imóveis.
DISPENSA DE ESCRITURA PÚBLICA: CC/02 - Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial
à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Documentos Necessários Vendedor Pessoa Jurídica:
Vendedor Pessoa Física: • Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet;
• Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração com a modificação na
• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges; diretoria;
• Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado; • Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
• Pacto antenupcial registrado, se houver; • Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;
• Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo); • RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a
• Informar endereço; escritura;
• Informar profissão. • Certidão da junta comercial de que não há outras alterações.
Compradores: No caso de vendedor, poder-se solicitar ainda:
• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges; • Certidão da Justiça do Trabalho;

• Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado; • Certidão dos Cartórios de Protesto;
• Pacto antenupcial registrado, se houver; • Certidão dos Distribuidores Cíveis;
• Certidão de óbito; • Certidão de Executivos Fiscais – Municipal e Estadual;
• Informar endereço; • Certidão da Justiça Federal;
• Informar profissão. • Certidão da Justiça Criminal.
Atenção: o cônjuge deve ter CPF individual próprio.

DOCUMENTOS PARA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
Para imóveis urbanos
• Certidão de matrícula ou transcrição atualizada no momento da assinatura da escritura;

• Certidão de quitação de tributos imobiliários;
• Carnê do IPTU do ano vigente;
• Informar o valor da compra.
Para imóveis rurais
• Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (prazo de 30 dias a partir da data de expedição).

• Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
• Cinco últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR);
• Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
• Informar o valor da compra.
Outros Documentos
• Procuração de representantes. Prazo: 90 dias.

• Substabelecimento de procuração. Prazo: 90 dias.
• Alvará judicial.
• Se o comprador for pessoa jurídica, deverá apresentar original ou cópia autenticada do contrato social e de suas alterações,
ata de nomeação da diretoria, CNPJ, além do RG e CPF originais do representante que irá assinar o documento.
AVERBAÇÃO: A averbação é o ato de formalizar todas as alterações realizadas

em seu registro. Caso haja mudanças em um imóvel ou nos dados pessoais
dos proprietários, tais mudanças deverão ser averbadas devidamente
formalizadas em sua matrícula. Qualquer alteração civil dos proprietários
como casamento, divórcio, óbito, cancelamento de hipoteca, baixa do
financiamento, também devem ser averbadas na matrícula para conhecimento
público.
PRINCIPAIS AVERBAÇÕES
Convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal;

Cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
Contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão
Mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do
loteamento de imóveis;
Atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591/64, quando a incorporação tiver sido formalizada
anteriormente à vigência desta Lei;
Caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
“Ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
Sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem
imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.
Contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
REGISTROS A SEREM EFETIVADOS NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I - O registro:
Instituição de bem de família;
Hipotecas legais, judiciais e convencionais;
Contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência
no caso de alienação da coisa locada;
Penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
Servidões em geral;
Usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de
família;
Incorporações, instituições e convenções de condomínio;
REGISTROS A SEREM EFETIVADOS NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA
Contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas

condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a
incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
Loteamentos urbanos e rurais;
Sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em
pagamento das dívidas da herança;
Sentenças declaratórias de usucapião;
Permuta;
Dação em pagamento;
Doação entre vivos;
Certidão de Regularização Fundiária (CRF); (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
PRIME
AULA 10
9º PASSO - CONTINUAÇÃO
(MATRÍCULAS, TRANSCRIÇÕES E ESCRITURAS)
ESTUDO DE HISTÓRICO VINTENÁRIO DO IMÓVEL
(CADEIA SUCESSÓRIA)
A certidão vintenária abrange o histórico do imóvel durante os últimos vinte anos. É o tempo de registro computado a
partir da abertura da matrícula;
Princípio da Continuidade Registral: Tal principio impede o lançamento de qualquer ato de registro sem a
existência de registro anterior que lhe dê suporte formal e preserva as referências originárias, derivadas e
sucessivas, de modo a resguardar a cadeia de titularidade do imóvel. Baseado neste princípio, não se poderá
vender ou gravar de ônus, quem não figurar como proprietário no registro imobiliário.
Desse modo, se for anulado um negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o respectivo registro será
cancelado, e, consequentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram, respeitando-se a
cadeia sucessória de atos lançados na matrícula.
ESTUDO DE HISTÓRICO VINTENÁRIO DO IMÓVEL
(CADEIA SUCESSÓRIA)
ESTUDO ÁNALISE DE REGISTROS/MATRÍCULAS
PRIME
AULA 11
10º PASSO
(IRREGULARIDADES NAS MATRÍCULAS)
LEVANTAMENTO DE EVENTUAIS IRREGULARIDADES - MATRÍCULAS
Averbação de dados relativos a metragem e

confrontações de terrenos;
Averbação de dados relativos a alteração de estado

civil dos proprietários;
Averbação de dados relativos a documentação dos

proprietários;
LEVANTAMENTO DE EVENTUAIS IRREGULARIDADES - MATRÍCULAS
Irregularidades geográficas;
Aspectos urbanísticos do imóvel;
Dados pessoais das partes.

PRIME
MÓDULO VII
SOLUÇÕES PARA EVENTUAIS PROBLEMAS IDENTIFICADOS
NA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA
PRIME
AULA 01
(SOLUÇÕES PARA EVENTUAIS PROBLEMAS IDENTIFICADOS
NA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA)
Soluções Jurídicas
Soluções Administrativas
Soluções Cartoriais
SOLUÇÕES PARA EVENTUAIS PROBLEMAS
IDENTIFICADOS NA DUE DILIGENCE
SOLUÇÕES JURÍDICAS: Costumeiramente são mais morosas

sobretudo considerando a enorme quantidade de processos
ajuizados todos anos em todas as instâncias do Poder Judiciário.
SOLUÇÕES ADMINISTRATIVAS: Normalmente realizadas no

âmbito das prefeituras, também podem ser demoradas, sobretudo
considerando que o país passa por um processo de digitalização de
documentos e processos internos, o que tem gerado uma
sobrecarga nos procedimentos convencionais e na corriqueira
prestação de serviços no âmbito das repartições públicas.
SOLUÇÕES CARTORIAIS: Entre todas as já apresentadas,

as soluções são costumeiramente mais céleres e a
digitalização dos procedimentos cartoriais também tem
ocorrido maior velocidade do que nos demais setores.
As três espécies de solução(judicial, administrativa e cartorial)

são recursos a serem inevitavelmente utilizados no dia a dia do
profissional de mercado imobiliário, sobretudo para aqueles que
militam na Due Diligence Imobiliária.
PRIME
AULA 02
(VÍCIOS E ILEGALIDADES NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL)
VÍCIOS E ILEGALIDADES NA COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL
Evicção: O Artigo 447 do Código Civil de 2002 aduz que

“Nos contratos onerosos, o alienante responde pela
evicção...”. Mas o que vem a ser a Evicção? Considera-
se Evicção como sendo a perda, parcial ou total, de um
bem (no nosso caso um imóvel) por motivo de decisão
judicial ou ato administrativo (art. 447 do Código Civil).
Geralmente, aquele que sofre a evicção (evicto) nem
sabe que existia um processo contra o antigo proprietário
ao tempo em que ocorreu a compra do imóvel.
DE IMÓVEL
Vícios redibitórios: O imóvel adquirido em

virtude de contrato de compra e venda pode
ser devolvido por vícios ou defeitos ocultos,
que o tornem impróprio ao uso ou lhe
diminuam o valor. Isso nos termos do artigo
441 do Código Civil Brasileiro.
Ex: Defeito na parte estrutural da construção que

comprometa a sustentação do imóvel.
DE IMÓVEL
Nulidades nas Transações Imobiliárias: São

“defeitos” irremediáveis nas transações imobiliárias,
que promoverão o cancelamento da operação
imobiliárias, mesmo que já tenho sido lavrada uma
escritura pública de compra e venda no tabelionato
de notas.
Ex: Falsificação de Assinatura. Coação Irresistível,

como no caso de uma extorsão mediante
sequestro.
PRIME
MÓDULO VIII
TÓPICOS EM DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL
PRIME
AULA 01
(TÓPICOS EM DIREITO EMPRESARIAL)
TÓPICOS EM DIREITO EMPRESARIAL
Desconsideração da Personalidade Jurídica -

Pode ser definida como a retirada, momentânea e
excepcional da autonomia patrimonial da pessoa
jurídica, a fim de se buscar no patrimônio de seus
sócios ou administradores, bens para quitar os
débitos preexistentes da própria pessoa jurídica. A
fraude e o abuso de direito da personalidade
jurídica são motivos plausíveis para promover a
desconsideração, em prol da quitação das dívidas
pré-existentes em nome da empresa.
SISTEMA SINPER, BACENJUD, INFODUD, SISBAJUD, Etc.
CASE: CLIENTE RESPONSABILIZADO APÓS 11 ANOS

FORA DOS QUADROS SOCIETÁRIOS.
Desconsideração da Personalidade Jurídica

Inversa(ou, às avessas) - A desconsideração
1 DÍVIDA DA PJ
PF
inversa é aplicável em casos nos quais o sócio coloca
seu patrimônio pessoal em nome da pessoa jurídica,
com o intuito de esconder o seu patrimônio frente a
uma responsabilização. Quando ocorre essa prática, PJ
a pessoa jurídica é utilizada como meio para que os
credores do sócio não tenham acesso aos seus bens. PJ
O parâmetro de aplicação da desconsideração JUSTIÇA
inversa também pode ser definido como o mau uso
PF
da personalidade jurídica.
DÍVIDA DA PF 2
1 DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA DIRETA
2 DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA INVERSA JUSTIÇA

JURISPRUDÊNCIA
AGRAVO INTERNO
“AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO EM RECURSO DE REVISTA. INTERPOSIÇÃO NA VIGÊNCIA DA LEI N.º
13.467/2017. EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. BENEFÍCIO DE ORDEM. DECISÃO HARMÔNICA À JURISPRUDÊNCIA
SEDIMENTADA NO TST. AUSÊNCIA DE TRANSCENDÊNCIA. Discute-se nos autos a regularidade do direcionamento da execução à
empresa condenada de forma subsidiária. In casu, o Regional, ao autorizar o direcionamento da execução contra o patrimônio
da empresa condenada de forma subsidiária – porque infrutífera a busca de bens pela devedora principal -, adotou
posicionamento em harmonia com a jurisprudência pacificada nesta Corte Superior. Precedentes. Agravo conhecido e não
provido.
(Agravo em Agravo de Instrumento em Recurso de Revista n.º TST-Ag-AIRR-142600-41.2009.5.01.0401 “
“No caso em apreço, conquanto, de fato, não tenham sido utilizados em face do primeiro réu todos os convênios celebrados por
esta Justiça Especializada para se dar efetividade à execução, afigura-se correta a decisão de origem, pois evita inúmeros
desdobramentos inúteis, impondo-se a medida, por evidente economia processual.” TRECHO DA DECISÃO
PRIME
AULA 02
(TÓPICOS EM DIREITO EMPRESARIAL – CONT.)
SPE – Sociedade de Proposito Específico: A

Sociedade de Propósito Especifico (SPE), surgiu
no ano de 2004 com a publicação da Lei de PPP-
Parceria Público Privada (Lei 11.079). A SPE
possui personalidade jurídica e seu registro se dá
no cartório civil de pessoas jurídicas com
consequente inscrição no Cadastro Nacional de
Pessoa Jurídica. A abertura de uma SPE reduz os
riscos de um empreendimento especifico,
podendo-se zelar pelo seu objeto final, finalizando-
se o empreendimento.
SCP – Sociedade em Conta de Participação - Base om fulcro legal

nos artigos 991 a 996 do Código Civil de 2002: Sociedade não
personificada cujas regras são definidas entre as partes, respondendo
perante terceiros somente o sócio ostensivo. Essa modalidade, nos
termos do Código Civil de 2002, tem natureza de empresa sem
personalidade jurídica e que, portanto, não necessitaria de registrar-se
perante a RFB como empresa, no CNPJ. Todavia, com o surgimento da
Instrução Normativa (IN) RFB 1.470/14, atualizada conformidade pela
Instrução Normativa (IN) RFB Nº 2119/2022 – Anexo I, Inciso XVIII,
passou-se a ser obrigatória a sua inscrição) perante o Cadastro
Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), embora esta ação não lhe
confira a personificação jurídica de sociedade.
Holding Patrimonial e Planejamento Sucessório: A

Holding Patrimonial é uma empresa aberta para
administrar bens imóveis (...no nosso caso!) de um
coletividade de indivíduos, visando facilitar ou viabilizar
o planejamento sucessório.
O Planejamento Sucessório é uma ferramenta de

organização dos bens que serão deixados para os futuros
herdeiros, visando estruturar benefícios tributários e
organizacionais.
PRIME
AULA 03
(TÓPICOS EM DIREITO CIVIL )
TÓPICOS EM DIREITO CIVIL
CAPACIDADE JURÍDICA DAS PARTES

ENVOLVIDAS NA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA:
Como já mencionamos em tópico anterior, as partes
envolvidas em qualquer negócio jurídico,
necessitam de capacidade para exercer
pessoalmente os atos da vida civil (menor de idade;
ébrios habituais; viciados em tóxicos; possui
doenças mentalmente incapacitante; etc.). Em
algumas situações, faltará capacidade ao
comprador/vendedor para participar de transações
imobiliárias.
CURATELA- Pontes de Miranda “O cargo conferido

por lei a alguém, para reger a pessoa e os bens, ou
somente os bens, de indivíduos menores, ou maiores,
que por si não o podem fazer, devido a perturbações
mentais, surdo-mudez, prodigalidade, ausência, ou
por ainda não ter nascido. ”O Artigo 755 do Código de
Processo Civil, o juiz nomeará curador e fixará
expressamente os limites da curatela, a fim de suprir
esta provisória ou permanente falta de capacidade
para os atos da vida civil por parte do interditado ou
interditando.
TUTELA - À semelhança do que ocorre com a Curatela,

a Tutela é um encargo um adulto plenamente capaz
possui, por determinação judicial, para proteger, zelar e
administrar o patrimônio de crianças e adolescentes.
Esse encargo geralmente cabe aos pais dos menores e
se prolonga até que o tutelado atinja a maioridade civil,
no caso do Brasil, dezoito anos.
OUTORGA CONJUGAL OU UXÓRIA - Refere-se ao

consentimento necessário que um cônjuge oferta ao
outro visando autorizar a realização de um negócio
imobiliário, por exemplo. Tal consentimento é exigido,
sobretudo, em transações que possam prejudicar o
patrimônio familiar. O suprimento da outorga uxória ou
conjugal pode ser feito judicialmente através de
procedimento de jurisdição voluntária, nos termos dos
artigos 719 e seguintes do Código de Processo Civil
de 2015.
INVENTÁRIO E PARTILHA - O procedimento especial de

inventário e partilha encontra-se lastreado no Código de
Processo Civil, sobretudo nos art. 610 a 673 do CPC/2015.
Inventário é o procedimento de partilha dos bens deixados pelo
falecido. Tal procedimento pode ocorrer por meio judicial ou
extrajudicial. O procedimento de inventário não impede
necessariamente a venda de um imóvel, porém deverá haver
autorização judicial específica sem se olvidar o direito de
preferência dos herdeiros.
PRIME
MÓDULO IX
PRINCIPAIS CAUSADORES DE PREJUÍZOS NOS
NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
PRIME
AULA 01
(PRINCIPAIS CAUSADORES DE PREJUÍZOS NOS NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS
PRINCIPAIS CAUSADORES DE PREJUÍZOS NOS NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS
Exemplos que têm maior potencial de gerar prejuízos nas

transações imobiliárias.
Assinatura de contrato de compra e venda sem verificar a

capacidade das para os atos da vida civil;
Pagamento de sinal sem verificar a capacidade de
financiamento do promitente comprador;
Assinar contrato de compra e venda sem efetivar a medição do
terreno para os negócios realizados ad mensuram;
Não retirar as certidões das partes ou as relativas ao bem
imóvel;
PRINCIPAIS CAUSADORES DE PREJUÍZOS NOS NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS
Assinar contrato de promessa de compra e venda de

fração ideal de imóvel em planta sem verificar o
Registro da Incorporação imobiliária;
Assinar o contrato antes de buscar as ações judiciais

em nome das partes ou que vinculam o imóvel;
Fechar o negócio sem pesquisar os gravames e ônus,

porventura gravados no imóvel;
PRIME
MÓDULO X
ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO, JURÍDICO
e MERCADOLÓGICO
PRIME
AULA 01
(EXEMPLO DE ESTRUTURAÇÃO DE PARECER)
ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO, JURÍDICO e
MERCADOLÓGICO
A Due Diligence Imobiliária é a principal ferramenta para subsidiar

a elaboração de parecer técnico, jurídico e mercadológico no que
se refere às transações imobiliárias.
O parecer é do que a conclusão ou o resultado de um trabalho

analítico sobre o arcabouço documental que foi reduzido a termo e
apresentado sob a rubrica de uma profissional habilitado para
tanto.
É extremamente importante mencionar que nem o Parecer ou a

própria Due Diligence são capazes de ELIMINAR totalmente os
riscos inerentes a qualquer transação imobiliária.
ELABORAÇÃO DE PARECER TÉCNICO, JURÍDICO e
MERCADOLÓGICO
EXEMPLO DE ESTRUTURAÇÃO DE PARECER

Introdução
Apresentação do responsável ou empresa
Qualificação das partes
Qualificação completa do imóvel
Análise do comprador
Análise do vendedor
Análise pormenorizada do imóvel – (Inclusive com croqui, levantamento fotográfico, etc.)
Conclusão
Data, local e Assinatura do responsável
Anexos(matrícula, certidões, documentos das partes, etc.)
XX de XXXXX de 202X
Aos Srs. representantes do CONTRATANTE
Introdução
O presente trabalho visa perscrutar, investigar bem como proceder com o levantamento de dados e análise
documentais referente a transação imobiliária envolvendo o imóvel XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX,
incluindo a pesquisa os impactos fiscais, jurídicos e financeiros do negócio e, sobretudo, quanto à situação fática
do imóvel em questão.
Apresentação do responsável ou empresa
Este parecer foi elaborado por XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, identidade

:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, residente e domiciliado na rua XXXXXXXXXXXX, o qual subscreve o
presente trabalho.
Continuação......
Continuação......
Qualificação completa das partes
COMPRADOR : XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, pessoa jurídica de direito privado, regularmente inscrita no

CNPJ sob o n.° XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, com sede na Av. XXXXXXXXXXXXX, 2905 – conj. 405, Bairro
XXXXXXXXXXXX, nesta Capital.
VENDEDOR: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob

o n°XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, Av. XXXXXXXXXXXXXXXXX, N:XXX - XXXXXXXX, XXXXX - SE,
XXXXXXXXX.
Qualificação completa do imóvel
O objeto do presente trabalho o consiste no imóvel composto pelo edifício RESIDENCIAL E COMERCIAL
XXXXXXXXXXX que contará com 14(quatorze) pavimentos, composto por 29 salas, 09 lojas e 30 unidades
residenciais no total de 68 (sessenta e oito) unidades autônomas. O edifício está situado na Rua
XXXXXXXXXXXXXXXXX, nº 96, bairro XXXXXXXXXXXXXXXX, CEP nº XXXXXXX, XXXXXXXXXX-MG,
registado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Contagem, matrícula nº 78.719, com a área total dos lotes
de 2.469,39 m2
Análise do comprador
Relatar aqui o levantamento efetivado sobre o perfil do comprador(a)ou mesmo compradores.
Análise do vendedor
Relatar aqui o levantamento efetivado sobre o perfil do vendedor(a)ou mesmo vendedores.
Análise pormenorizada do imóvel – (Inclusive com croqui, levantamento fotográfico, etc.)
Relatar aqui o levantamento efetivado sobre o imóvel coletado através da matrícula, certidões e demais documentos
correlatos.
Conclusão
Expor as razões do parecer, se negativas ou positivas, quanto a concretização do negócio imobiliário sobre e para o qual
a Due Diligence Imobiliária foi contratada.
Data, local
Assinatura do responsável
Anexos(matrícula, certidões, documentos das partes, etc.)

PRIME
CONSIDERAÇÕES FINAIS E
AGRADECIMENTOS
Considerações Finais e Defesa da Atividade
O presente curso tem como objetivo contribuir para o crescimento da atividade de análise de riscos imobiliários no Brasil,
prestigiando assim a segurança jurídica, bem como apresentar a metodologia já utilizada em nossa trajetória profissional, a qual
é lastreada em pilares técnicos, jurídicos e mercadológicos. O presente curso igualmente se baseou em casos práticos,
retirados dos nossos pareceres técnicos realizados nos últimos dez anos para clientes de todo o país e fora dele.
Por isso também, esse curso aprofunda e suplanta os conteúdos apresentados no “Curso Due Diligence Imobiliária:
Documentação e Análise de Riscos”, lançado em 2020, que já é o curso mais vendido do país em matéria de análise de riscos
imobiliários.
A proposta desse curso avançado segue na mesma linha de defender e propor a institucionalização e a consolidação da
profissão/especialidade do “Analista de Riscos em Due Diligence Imobiliária” ou “Analista em Due Diligence Imobiliária”. Isso
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 ABERTURA E REVITALIZAÇÃO DE IMOBILIÁRIAS

 MÓDULO I - A DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA E A REALIDADE BRASILEIRA

DUE DILIGENCE E A REALIDADE BRASILEIRA: ALGUNS DADOS...

Trata-se de um procedimento DEMANDADO e em ASCENSÃO no Brasil;

Exige MÃO DE OBRA QUALIFICADA e o mercado imobiliário brasileiro é carente quanto à

A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA é caracterizada por ser COMPLEXA e envolver ALTOS VALORES

DUE DILIGENCE PREVENTIVA DUE DILIGENCE REMEDIATIVA CARTÓRIO

Lei 4.591/64 – Lei de Incorporação Imobiliária e do Condomínio Edilício

DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA – CONCEITO

“Atividade ou procedimento que perscrutar e investigar, em grau de profundidade, todas as

O procedimento de Due Diligence visa responder à algumas perguntas, tais como:

Essa transação imobiliária é segura?

Entre outras questões relevantes!

O início da ocupação de terras no Brasil (Período da colonização ou Brasil Colônia).

Do SISTEMA ELETRÔNICO DE REGISTROS PÚBLICOS

Dos Objetivos e das Responsabilidades

Art. 3º O SERP tem o objetivo de viabilizar:

I- o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos;

DOS REGISTROS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL

“ § 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não

Se não está na matrícula, está

CENÁRIO HIPOTÉTICO – TIPO DE “PENDÊNCIA” : ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL

CENÁRIO HIPOTÉTICO – TIPO DE PENDÊNCIA : RETIFICAÇÃO DE ÁREA

CENÁRIO HIPOTÉTICO – TIPO DE PENDÊNCIA : RETIFICAÇÃO DE ÁREA

CENÁRIO HIPOTÉTICO – TIPO DE PENDÊNCIA : RETIFICAÇÃO DE ÁREA

Terrenos que foram utilizados por indústrias químicas e similares;

Porque os “CONTRATOS DE GAVETA” e “AJUSTES VERBAIS” são tão comuns?

Riscos de Oportunidade: São verificados em situações em que um a parte assina

FÓRMULA MÁGICA NA DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ?

Não existe fórmula mágica para trazer, num “estalar de dedos”, a

O que pode ser feito é um trabalho bastante dedicado, diligente e

A viabilidade de empreendimentos é um dos assuntos mais relevantes

A real situação do imóvel;

CONCEITO DE “RISCO”: O Termo pode ser definido como “a

RISCOS JUDICIAIS E/OU JURÍDICOS

Falência ou insolvência do vendedor (Fraude contra Credores)

Falência ou insolvência do vendedor (Fraude contra Credores)

Falência ou insolvência do vendedor (Fraude contra Credores)

O CC/02, artigos 158, parágrafos 1º e 2º, e artigo 159, os

Execução por Dívidas Fiscais

Execução por Dívidas Fiscais

Execução por Dívidas Fiscais

A Fazenda Pública (credor privilegiado) e como já verificamos Art. 158,159,

Processos de Divórcio e Regime de Casamento

Processos de Divórcio e Regime de Casamento