Anexo X Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira - Parte I

PREFEITURA MUNICIPAL DE FEIRA DE SANTANA
MANIFESTAÇÃO DE INTERESSE DA INICIATIVA PRIVADA – MIP – PROJETO:

“CONSTRUÇÃO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CENTRO COMERCIAL
POPULAR NO MUNICÍPIO DE FEIRA DE SANTANA – BAHIA”
MODELAGEM ECONÔMICO-FINANCEIRA
FEIRA DE SANTANA
FEVEREIRO/2015
SUMÁRIO EXECUTIVO
 A Piu Invest Empreendimentos e Incorporações (empresa líder), por meio de
Manifestação de Interesse da Iniciativa Privada (MIP), apresenta a modelagem
econômico-financeira do Projeto de Construção, Operação e Manutenção do
Centro Comercial Popular do Município de Feira de Santana, no Estado da
Bahia.
 Presume-se, no presente estudo, que a Prefeitura Municipal de Feira de Santana
cederá o terreno para construção do Equipamento de Infraestrutura Urbana e
aportará R$ 13 milhões - em forma de subsídio - à Concessão.

 O Concessionário será responsável pela construção, operação e manutenção do
Centro Comercial Popular por 30 anos.

 O prazo da Concessão definido em 30 anos está divido em 1 (um) ano de
construção e 29 (vinte e nove) anos de operação.

 A metodologia utilizada no presente estudo seguiu o arcabouço financeiro de
fluxo de caixa econômico, também conhecido como Fluxo de Caixa Livre.

 Para as premissas mencionadas, observa-se uma Taxa Interna de Retorno do
Projeto – TIR de Projeto – de 8,7%ao ano.

ÍNDICE
1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................................5
1.1 O MUNICÍPIO DE FEIRA DE SANTANA...........................................................................................6
2 FLUXO DE CAIXA LIVRE..............................................................................................................7
2.1 CONSIDERAÇÕES TEÓRICAS................................................................................................7
3 MODELAGEM ECONÔMICO-FINANCEIRA DO PROJETO.................................................14
3.1 FLUXO DE CAIXA DO PROJETO...................................................................................................14
3.2 RECEITAS....................................................................................................................................20
3.3 INVESTIMENTOS (CAPEX).........................................................................................................23
3.4 CUSTOS OPERACIONAIS (OPEX)................................................................................................27
3.5 DEPRECIAÇÃO.............................................................................................................................33
3.6 TRIBUTOS....................................................................................................................................33
3.7 SENSIBILIDADE...........................................................................................................................37
4 CONCLUSÃO...................................................................................................................................38
5 ANEXOS............................................................................................................................................40
5.1 RECEITA......................................................................................................................................40
5.2 CUSTOS OPERACIONAIS (OPEX)................................................................................................47
5.3 INVESTIMENTOS (CAPEX).........................................................................................................58
5.1 INDICADORES DE DESEMPENHO.................................................................................................61
ÍNDICE DE TABELAS
Tabela 1 – Demonstração do resultado do exercício............................................................8

Tabela 2 – Fluxo de Caixa Livre..........................................................................................9
Tabela 3 – Exemplo de cálculo do Valor Presente Líquido................................................11
Tabela 4 – Exemplo da TIR...............................................................................................12
Tabela 5 – Modelagem Econômica: Demonstração do Resultado do Exercício do
Projeto – DRE (R$ milhões)..........................................................................................17
Tabela 6 – Modelagem Econômica: Fluxo de Caixa Livre e TIR do Projeto (R$ milhões)
........................................................................................................................................17
Tabela 8 – Modelagem Econômica: Receita (R$ milhões)................................................22
Tabela 9 – Modelagem Econômica: CAPEX (R$ milhões)...............................................26
Tabela 10 – Modelagem Econômica: OPEX (R$ milhões)...............................................31
Tabela 11 – Modelagem Econômica: Tributos (R$ milhões).............................................35
Tabela 12 – Sensibilidade da TIR a Variações no OPEX e CAPEX..................................37
Tabela 14 – Receita: Aluguéis Boxes.................................................................................42
Tabela 15 – Receita: Aluguéis Outras Áreas......................................................................43
Tabela 16 – Receita: Condomínio......................................................................................45
Tabela 17 – Receita: FPP...................................................................................................47
Tabela 19 – OPEX: RH - Quantitativo...............................................................................50
Tabela 20 – OPEX: RH - Encargos....................................................................................50
Tabela 21 – OPEX: RH – Custos consolidados (R$ milhões)...........................................50
Tabela 22 – OPEX: Seguros - Premissas...........................................................................51
Tabela 23 – OPEX: Seguros (R$ milhões).........................................................................51
Tabela 24 – OPEX: Manutenções...................................................................................52
Tabela 25 – OPEX: Produtos de Limpeza.....................................................................53
Tabela 26 – OPEX: Energia............................................................................................53
Tabela 27 – OPEX: Água.................................................................................................54
Tabela 28 – OPEX: TIC...................................................................................................55
Tabela 29 – OPEX: Propaganda.....................................................................................55
Tabela 30 – OPEX: Desalocação.....................................................................................56
Tabela 31 – OPEX: Trabalho Social...............................................................................57
Tabela 32 – OPEX: Auditória Externa...........................................................................57
Tabela 33 – OPEX: Verificador Independente..............................................................57
Tabela 34 – OPEX: Material de Escritório....................................................................58
Tabela 35 – Indicadores de Desempenho – Sensibilidade da TIR...............................64
Tabela 36 – Indicadores de Desempenho – Exemplo....................................................65
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Modelagem Econômica: Fluxo de Caixa Livre do Projeto (R$ milhões).......18

Gráfico 3 – Modelagem Econômica: Receita (R$ milhões)..............................................22
Gráfico 4 – Modelagem Econômica: CAPEX (R$ milhões).............................................26
Gráfico 5 – Modelagem Econômica: OPEX (R$ milhões)................................................32
Gráfico 6 – Modelagem Econômica: Tributos (R$ milhões).............................................35
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho apresenta o estudo econômico-financeiro do Projeto de Construção,

Operação e Manutenção do Centro Comercial Popular na região central do Município
de Feira de Santana. De início, convém expressar a ideia que norteou a modelagem.
Entendemos o negócio como uma forma de promover o desenvolvimento local,
buscando sempre a eficiência econômica e a remuneração justa.
O Projeto tem como objeto o reordenamento da estrutura comercial localizada no centro

da cidade, retirando-se os camelôs dos calçadões de três grandes ruas da referida região.
Destaca-se que o objeto do Projeto está alinhado com as proposições feitas no “Pacto de
Feiras” (Pacto de Requalificação do Centro Comercial de Feira de Santana), realizado
em fevereiro de 2013. Naquele pacto, a Prefeitura Municipal e mais vinte entidades de
classe assinaram um acordo de cooperação para realização de diversas obras, visando a
proporcionar melhorias para o comércio da cidade.
Nesse contexto, o Grupo Piu Invest Empreendimentos e Incorporações vem por meio
deste relatório expor a sua manifestação de interesse da iniciativa privada (MIP) ao
Projeto, apresentando os valores de Investimentos, Custos Operacionais, Tributos e
Receitas e, consequente, viabilidade econômico-financeira do negócio.
O presente estudo está dividindo em 5 (cinco) seções: Introdução, Fluxo de Caixa Livre,
Modelagem Econômico-Financeira do Projeto, Conclusão e Anexos. A primeira sessão
tem como objetivo introduzir ao leitor os conceitos financeiros teóricos que serão
aplicados. Por sua vez, a segunda seção apresenta os principais resultados encontrados e
discorre sobre as principais premissas adotadas. Na Conclusão são expostos os
resultados e suas implicações para a modelagem econômico-financeira do projeto. Por
fim, no Anexo é exibida a memória de cálculo que fundamentou o presente estudo.
Ademais, é apresentado também no Anexo a sensibilidade do Projeto a Indicadores de

Desempenho.
1.1 O MUNICÍPIO DE FEIRA DE SANTANA
O Munícipio de Feira de Santana situa-se a 108 quilômetros de Salvador e é - com mais

de 600 mil habitantes - a segunda cidade mais populosa do Estado da Bahia.
Historicamente, a cidade cresceu e se desenvolveu por meio de feiras criadas por

tropeiros, que utilizavam a rota como passagem para chegar ao Recôncavo Baiano. Esse
legado mercantil se perpetuou e ainda está presente na vocação econômica do
Município, sendo o comércio a principal atividade da cidade. Atualmente, Feira de
Santana é reconhecida em todo o Nordeste do País como um dos mais importantes
entrepostos comerciais da região.
Ao longo do tempo, o desenvolvimento comercial do Município culminou em

crescimento do número de camelôs em atividade no centro da cidade. Destaca-se que
esse aumento no número de comerciantes não se deu de forma ordenada e estruturada.
Por conseguinte, hoje, muitos dos comerciantes atuantes no Município carecem de
condições adequadas de trabalho e segurança.
Nesse contexto, existe hoje um esforço - da Prefeitura e de entidades comercias da

cidade - no sentido de resgatar a organização da atividade comercial no Município,
auxiliando no desenvolvimento ordenado e sustentável da atividade comercial da região.
2 FLUXO DE CAIXA LIVRE
2.1 CONSIDERAÇÕES TEÓRICAS
Esta seção tem o propósito de apresentar os fundamentos dos procedimentos adotados

nas seções subsequentes. Inicialmente, introduz-se o conceito econômico de fluxo de
caixa, usualmente conhecido como Fluxo de Caixa Livre. Esse fluxo é interessante do
ponto de vista do empreendedor para a análise da viabilidade do Projeto. Em seguida,
discorre-se sobre as duas metodologias de análise aplicadas ao Fluxo de Caixa Livre: a
Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Valor Presente Líquido (VPL).
2.1.1 Fluxo de Caixa Livre
Para analisar um Projeto, é necessário encontrar o Fluxo de Caixa Livre, FCL 1, ao longo
de determinado horizonte de tempo. Esse procedimento é unânime em livros-texto,
entre os quais se destaca o trabalho de Brigham e Ehrhardt2.
A palavra “livre” significa o fluxo de caixa isento de receitas e despesas não

operacionais, depois de considerados os investimentos. Esse é o fluxo de caixa que fica
para a firma e não para o investidor ou dono da firma. Para obter o fluxo de caixa que
cabe ao investidor, seria preciso subtrair do resultado o custo de capital de terceiros3. Tal
diferenciação é importante para que os resultados sejam consistentes futuramente.
O FCL desperta interesse por várias razões, entre as quais se destacam:
 Reflete o resultado do negócio de forma cristalina, pois representa o que sobra

no caixa do negócio efetivamente.
 Em sendo um fluxo, mostra a dinâmica econômica dos desencaixes em
encaixes ao longo do tempo, dando uma ideia da magnitude financeira do
negócio.
 Tem uma interpretação fácil e direta, facilitando análises e avaliações quanto à
natureza econômica do negócio.
1 Em inglês, esse é o conceito de free cash flow to firm ou FCFF.

2 BRIGHAM, Eugene F. & EHRHARDT, Michael C. Financial Management: Theory & Practice, 13th.
ed. Cengage Learning, 2013.
3 Nesse caso, o conceito relevante é o free cash flow to equity ou FCFE.
O conceito de Fluxo de Caixa Livre inclui o lucro operacional e exclui receitas e
despesas não operacionais. Por exemplo, mesmo que a demonstração do resultado do
exercício, DRE, inclua o pagamento de juros, esses juros são excluídos do resultado
para fins de obtenção do FCL. Conceitualmente, não se deve avaliar um Projeto
considerando despesas e receitas não operacionais porque, desta forma, não se avaliaria
o fulcro do Projeto em si. Ainda nesse sentido, por exemplo, as receitas de juros obtidas
por aplicações financeiras, mesmo que constem na DRE, não são o objeto principal do
Projeto e, portanto, não devem ser consideradas para fins de obtenção do Fluxo de
Caixa Livre da firma.
Tipicamente, a depreciação deve ser revertida para a obtenção do Fluxo de Caixa Livre
da firma. A depreciação, ainda que seja considerada na DRE e no cálculo do imposto de
renda, não constitui uma saída efetiva de caixa.
Um exemplo de demonstração do resultado do exercício é apresentado na Tabela 1

abaixo.
Tabela 1 – Demonstração do resultado do exercício
Receita Líquida (+)
Custos Operacionais (-)
Lucro antes de juros e impostos
Receitas não operacionais (+)
Despesas não operacionais (-)
Juros (+/-)
Lucro antes dos Impostos
Impostos (-)
Lucro líquido
Do lucro, antes dos impostos e juros, deduzem-se as despesas e receitas não

operacionais, as quais incluem os juros recebidos e pagos. Os impostos sobre a renda
são calculados de acordo com o regime do lucro real. Sobre esse valor incide 25% de
imposto de renda e 9% de contribuição social sobre o lucro líquido.
Para obtenção do Fluxo de Caixa Livre a partir do lucro líquido, devem-se reverter as
contas de juros, receitas e despesas não operacionais. No caso de lucro real, deve-se
reverter também a depreciação. Em seguida, devem-se subtrair as despesas com capital
(CAPEX4). Com isso, obtém-se o Fluxo de Caixa Livre, conforme apresentada na
Tabela 2.
Tabela 2 – Fluxo de Caixa Livre
Lucro Líquido
Receitas não operacionais (-)
Despesas não operacionais (+)
Juros (+/-)
CAPEX (-)
Fluxo de Caixa Livre (FCL)
Como as operações são financiadas com capital próprio e de terceiros, pode-se entender
o Fluxo de Caixa Livre como fluxo de caixa do projeto 5. Se do FCL fosse subtraída a
remuneração de juros pagos a terceiros, ter-se-ia o fluxo de caixa do acionista 6, também
conhecido como free cash flow to equity, que é o fluxo de caixa que efetivamente
sobraria ao acionista do Projeto. Entretanto, nessa análise, seria preciso deduzir dos
investimentos os recursos provenientes de empréstimos financeiros.
2.1.2 VPL
O Valor Presente Líquido (VPL) é obtido por meio da diferença existente entre as saídas
econômicas de caixa (investimentos, custos e impostos) e as entradas econômicas 7 de
4 Do inglês capital expenditures.
5 Também denominado de fluxo de caixa desalavancado.
6 Também denominado de fluxo de caixa alavancado.
7 A qualificação econômica é importante para caracterizar o fluxo de recursos que efetivamente interessa
à firma ou ao acionista.
caixa (receitas), descontadas a uma determinada taxa de juros. Considera-se atraente o
projeto que possuir um VPL maior ou igual à zero. Dessa forma, por meio do VPL, o
empreendedor pode escolher pela aceitação ou rejeição de determinado projeto.
O VPL igual a zero significa que inexiste lucro extraordinário, portanto o lucro
econômico é justo. Um VPL positivo significaria que o negócio tem lucro
extraordinário, o que não é desejável pelo Poder Público, geralmente o Poder
Concedente. Da mesma forma, um VPL negativo implica que o negócio tem prejuízo,
de modo que não haveria incentivos em investir nessa atividade econômica.
O VPL é obtido por meio da fórmula:
N
FC Lt
VPL=∑
t =0 (1+r)t
Em que:
 FCLt é o Fluxo de Caixa Livre;

 N é o número de períodos da concessão; e
 r é a taxa de desconto utilizada para obter o VPL.
A taxa de desconto permite a comparação de fluxos de caixa em diferentes

momentos do tempo. Tal taxa pode ser entendida como o custo de oportunidade do
empreendedor. O custo oportunidade, por sua vez, é o retorno que poderia ser obtido se
a empresa aplicasse os seus investimentos em outro projeto.
Para determinada taxa de desconto, r , se o VPL for positivo, o investidor

aufere com o projeto em questão um retorno superior ao que obteria caso tivesse
aplicado os seus recursos em um investimento alternativo com retorno igual a r .
O cálculo do VPL é feito a partir de valores reais (valores que descontam o

impacto da inflação na análise), de forma que todos os valores são analisados a uma
mesma base de nível de preços.
A Tabela 3 apresenta um exemplo da metodologia do VPL.

Tabela 3 – Exemplo de cálculo do Valor Presente Líquido
T Projeto L Fluxo Desc. Projeto S Fluxo Desc.
0 -100 -100 -100 -100
1 10 9,09 70 63,64
2 60 49,59 50 41,32
3 80 60,11 20 15,03
VPL (10%) 18,79 20
O projeto é vantajoso para o investidor se o VPL for maior do que zero. Para projetos
mutuamente exclusivos, o que apresentar maior VPL é o mais vantajoso.
Apesar de o VPL poder ser justificado economicamente como critério de escolha, uma
desvantagem dessa metodologia é o fato de a comparação entre projetos com diferentes
magnitudes de investimentos e duração ficar prejudicada.
2.1.3 TIR
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a taxa que implica VPL igual à zero. Projetos que
apresentam TIR igual ou superior à soma entre o prêmio de risco do Projeto e taxa
mínima de atratividade, ou custo de oportunidade, são vantajosos para o investidor.
A TIR pode ser calculada por meio da fórmula:
FC Lt
t
=¿ 0
(1+TIR)
N
∑¿
t =0
A Taxa Interna de Retorno8 desconta fluxos de caixa reais e, por isso, deve ser analisada
frente uma taxa de desconto real da economia, ou de custo de oportunidade.
8 A obtenção da TIR é feita por métodos matemáticos numéricos complexos, mas já disponíveis em
programas como o Excel.
A tabela abaixo apresenta as taxas internas de retorno dos projetos descritos na tabela
anterior.
T Projeto L Projeto S
0 -100 -100
1 10 70
2 60 50
3 80 20
TIR 18,1% 23,6%
Tabela 4 – Exemplo da TIR

3 MODELAGEM ECONÔMICO-FINANCEIRA DO PROJETO
No presente estudo foi elaborado um cenário admitindo-se 30 (trinta) anos de

Concessão, sendo o primeiro ano destinado apenas à construção e compra do
Equipamento, ocorrendo a operação nos demais anos. Foi considerado um subsídio ao
Projeto – efetuado pela Prefeitura - na ordem de R$ 13 milhões. Admitiu-se que esse
subsídio ocorrerá durante a fase de construção do Centro Comercial Popular (primeiro
ano do projeto). Para -este cenário, a Taxa Interna de Retorno (TIR) encontrada nos
cálculos do Fluxo de Caixa Livre do Projeto é de 8,7% ao ano, líquida de inflação e
impostos.
A seguir serão apresentados os principais resultados do estudo econômico-financeiro,

bem como as principais premissas utilizadas. Destaca-se que os parâmetros de
investimento e operação, que incluem os quantitativos e os valores monetários
utilizados no estudo foram levantados interna e externamente, com base na experiência
da Piu Invest Empreendimentos e Incorporações em projetos similares e em valores de
mercado.
1.1 FLUXO DE CAIXA DO PROJETO
Antes de apresentar o Fluxo de Caixa Livre do Projeto, faz-se necessário introduzir a

Demonstração do Resultado do Exercício (DRE).
A Demonstração do Resultado do Exercício (DRE) quantifica o desempenho

econômico-financeiro do Projeto em termos contábeis, sob o regime da competência. A
DRE é peça fundamental na determinação do Fluxo de Caixa Livre do Projeto. É por
meio da DRE que são apurados os impostos e repasses sobre receitas (ISS, PIS,
COFINS e Ônus Variável) e rendas (Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o
Lucro Líquido) que compõem o Fluxo de Caixa Livre do Projeto.
No cálculo da Receita Líquida, foram consideradas as receitas com Aluguéis de boxes,

Aluguéis e exploração econômica de outras áreas, Condomínio e Fundo de Participação
de Propaganda (FPP). Sobre o valor bruto de todas as citadas receitas, foi considerado
um percentual de 1% a ser repassado a Prefeitura (Ônus Variável). Ainda foram
consideradas as contribuições PIS e COFINS, com alíquotas de 0,65% e 3,00%,
respectivamente, também sobre todas as receitas.
Os custos operacionais do Projeto estão consolidados na rubrica OPEX (Operational

Expenditure). Nela, estão contidos os custos com Recursos Humanos (RH), Energia,
Seguros, Manutenções, Propaganda, Trabalho Social, Produtos de Limpeza, Auditoria
Externa, Verificador Independente, Água, TIC, Desalocação e Material de Escritório.
Para o cálculo do Imposto de Renda (IR) e da Contribuição Social sobre Lucro Líquido
(CSLL), foi adotado o regime de lucro presumido.
De acordo com as premissas assumidas, espera-se - ao longo do Projeto - um total de

Receita Bruta R$ 458,4 milhões. Desse montante, estima-se um repasse de R$ 4,6
milhões à Prefeitura. Estima-se ainda um dispêndio de R$ 3,0 milhões em PIS e R$ 13,8
milhões em COFINS. Finalmente, prevê-se uma Receita Líquida de R$ 437,1 milhões.
Em termos de OPEX, estima-se um dispêndio total de R$ 208,7 milhões ao longo de

todo projeto, produzindo um Lucro Antes dos Impostos (LAIR) de R$ 228,4 milhões.
Por fim, para determinação do Lucro Líquido de R$ 178,5 milhões, admite-se um gasto
com R$ 36,7e R$ 13,2 com IR e CSLL, respectivamente. A tabela, exibida mais adiante,
expõe a evolução da DRE ao longo dos 30 anos do Projeto.
Para a montagem do Fluxo de Caixa Livre, os valores presumidos para os investimentos

estão consolidados na rubrica CAPEX (Capital Expenditures). Nela estão contidos os
investimentos em Construção, Segurança Patrimonial, Segurança Contra Incêndios,
Máquinas e Equipamentos, TIC, Móveis e Utensílios, SPE, Subsídio e NIG.
Estima-se que sejam investidos R$ 92,2 milhões ao longo do projeto, considerando

tanto os investimentos iniciais como os reinvestimentos. Ainda, é previsto um Fluxo de
Caixa Livre do Projeto de R$ 99,3 milhões, conforme demostram a Tabela 6 e o Gráfico
1, exibidos adiante. Para este cenário, a TIR encontrada é de 8,7%.
Nas próximas subseções são apresentados os itens que compõem OPEX e CAPEX e
maiores detalhes sobre a memória do cálculo podem ser vistos no Anexo.
Tabela 5 – Modelagem Econômica: Demonstração do Resultado do Exercício do Projeto – DRE (R$ milhões)
Tabela 6 – Modelagem Econômica: Fluxo de Caixa Livre e TIR do Projeto (R$ milhões)
Gráfico 1 – Modelagem Econômica: Fluxo de Caixa Livre do Projeto (R$ milhões)
1.2 RECEITAS
Para o presente trabalho, entende-se como Receita todo benefício financeiro obtido pelo
Concessionário na operação regular da Concessão, que seja passível de mensuração e
valoração e em acordo com as normas contábeis de reconhecimento geralmente aceitas
no Brasil. Ainda, o conceito de receita deve atender o escopo, a qualidade e o prazo dos
serviços a serem prestados.
Assim, para a estimativa das receitas do Projeto, foram considerados quatro tipos de
benefícios financeiros: Fundo de Participação de Propaganda (FPP), Condomínio,
Aluguéis de boxes e Aluguéis e Exploração econômica de outras áreas.
São classificadas em receitas de FPP os recursos repassados pelos inquilinos a título de

ressarcimento dos custos incorridos nas campanhas publicitárias realizadas pelo
Concessionário. Estima-se que ao longo do projeto o repasse em FPP seja de R$ 4,63
milhões.
Entende-se como receitas de Condomínio os recursos repassados pelos inquilinos a

título de ressarcimento dos custos incorridos na administração direta do Centro
Comercial Popular pelo Concessionário. Vale destacar que apenas alguns dos custos
incorridos pelo Concessionário na operação da Concessão são repassados aos inquilinos
a título de ressarcimento. Para detalhes de cálculo, veja o anexo na seção 5.1. Presume-
se que ao longo do projeto o repasse em Condomínio alcance o valor de R$ 135, 62
milhões.
São chamadas receitas de Aluguéis os recursos decorrentes do serviço de locação dos

espaços comerciais do Centro Comercial Popular, os quais estão segmentados em três
grupos: (i) boxes destinados aos camelôs, (ii) áreas para restaurantes e lanchonetes e
(iii) áreas para oferecimento de serviços. No que se refere à metragem, estimam-se
9.552 metros quadrados destinados à locação de Boxes – em um total de 1.831
unidades. Para a área de restaurantes e lanchonetes e prestação de serviços, admitem-se
metragens de 630 e 929 metros quadrados, respectivamente. Com o maior peso dentre
as receitas, espera-se que entre as rubricas de Alugueis Boxes e Alugueis de Outras
Áreas seja gerado um faturamento de R$ 318,18 milhões em todo o Projeto.
Durante todo período de concessão, 30 anos, a Receita Bruta total estimada é de R$

458,4 milhões. Vale destacar que 1% deste montante deve ser repassado à Prefeitura, ou
seja, equivalente a R$ 4,58 milhões. A seguir, a Tabela 8 e o Gráfico 3 apresentam a
consolidação das Receitas estimadas para o Projeto.
Tabela 7 – Modelagem Econômica: Receita (R$ milhões)
Gráfico 2 – Modelagem Econômica: Receita (R$ milhões)

3.1
Entende-se, no presente estudo, como Investimento (CAPEX) todo o esforço financeiro

realizado pelo Concessionário no decorrer do Projeto, que seja passível de mensuração e
no Brasil
Ainda, para a estimativa dos Investimentos (CAPEX) do Projeto, foram considerados o

escopo, a qualidade e o prazo dos serviços a serem prestados pelo Concessionário na
operação regular do Centro Comercial Popular ao longo do prazo contratual. Nesse
sentido, foram considerados todos os investimentos e reinvestimentos pertinentes,
sempre ponderando a vida útil dos ativos envolvidos. Ainda, no que tange aos
reinvestimentos, foram considerados os desembolsos para a adequada reversão dos
ativos que compõem a concessão.
Assim, foram mensurados e agrupados 8 (oito) rubricas de Investimentos, sendo elas:

Construção, Segurança Patrimonial, Segurança Contra Incêndio, Máquinas e
Equipamentos, TIC, Móveis e Equipamentos, SPE e NIG.
Na rubrica de Construção estão todos os investimentos estimados para a concepção

física do Centro Comercial Popular. Nela estão compreendidos os desembolsos com
arquitetura, engenharia civil, engenharia elétrica, engenharia hidráulica, acabamentos e
demais dispêndios incorridos na construção e reforma do Equipamento na operação
regular da Concessão. Estima-se, entre investimento e reinvestimentos, um gasto total
R$ 60,45 milhões em Construção durante o prazo contratual.
Nomeiam-se investimentos em Segurança Patrimonial todos os dispêndios com
equipamentos de proteção patrimonial do Centro Comercial Popular. A rubrica
compreende os desembolsos com câmeras, blindagem, alarmes e demais dispositivos de
segurança necessários à operação regular da Concessão. Estima-se, entre investimento e
reinvestimentos, um gasto total R$ 2,52 milhões em Segurança Patrimonial durante o
prazo contratual.
Entende-se como investimento em Segurança Contra Incêndio todos os dispêndios com

sistemas de proteção ativa e passiva no combate ao fogo. A rubrica compreende os
desembolsos com alarmes, extintores, sistemas de combate ao fogo e demais
equipamentos necessários à operação regular da Concessão. Estima-se, entre
investimento e reinvestimentos, um gasto total R$ 2,52 milhões em Segurança Contra
Incêndios durante o prazo contratual.
São classificados como investimentos em Máquinas e Equipamentos todos os

dispêndios com aparelhos e utensílios necessários à operação do Centro Comercial
Popular. Nessa rubrica, incluem-se os desembolsos com escadas rolantes, bebedouros,
máquinas de limpeza e demais equipamentos necessários à operação regular da
Concessão. Estima-se, entre investimento e reinvestimentos, um gasto total R$ 3,29
milhões em Máquinas e Equipamentos durante o prazo contratual.
Chama-se de investimentos em Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC) todos

os dispêndios com aparelhos de tecnologia e comunicação necessários à operação do
Centro Comercial Popular. Nessa rubrica estão incluídos os desembolsos para aquisição
de computadores, softwares, centrais telefônicas e demais equipamentos necessários à
operação regular da Concessão. Estima-se, entre investimento e reinvestimentos, um
gasto total R$ 3,02 milhões em Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC) durante
o prazo contratual.
Define-se como investimento em Móveis e Equipamentos todo o dispêndio com o

mobiliário operacional e administrativo do Centro Comercial Popular. Estão
contemplados nessa rubrica todos os desembolsos na aquisição de lâmpadas, mesas,
cadeiras, assentos, bancos, cestas de lixos e demais utensílios necessários à operação
regular da Concessão. Estima-se, entre investimento e reinvestimentos, um gasto total
R$ 15,11 milhões em Móveis e Equipamentos durante o prazo contratual.
Na rubrica de Sociedade de Propósito Especifico (SPE) estão todos os investimentos

pré-operacionais estimados para realização do Projeto. Estão compreendidos os
desembolsos com constituição jurídica da SPE, com as garantias decorrentes do
Contrato de Concessão, o reembolso dos estudos da MIP e demais custos pré-
operacionais incorridos para a operação regular da Concessão. Estima-se um gasto total
R$ 5,3 milhões em SPE no primeiro ano do Projeto.
Chama-se de investimentos em Necessidade de Investimento no Giro (NIG) todos os

dispêndios incorridos pelo Concessionário com o descasamento entre os prazos de
recebimento e pagamentos das suas contas operacionais. É importante destacar que todo
esforço financeiro realizado a título de NIG retorna ao Concessionário ao final do
projeto. Esse efeito decorre do encerramento do Projeto, quando os prazos de
recebimentos e pagamentos expiram. Estima-se durante a Concessão um investimento
de R$ 1,2 milhões em NIG.
Conforme as rubricas apresentadas, estão consolidados dentro CAPEX todos os

Investimentos necessários à operação regular da Concessão, atendendo ao escopo e aos
critérios de qualidade estabelecidos. Conforme demostram a Tabela 9 e o Gráfico 4
abaixo, vislumbra-se um CAPEX total de R$ 92,2 milhões ao longo da Concessão.
Tabela 8 – Modelagem Econômica: CAPEX (R$ milhões)
Gráfico 3 – Modelagem Econômica: CAPEX (R$ milhões)

3.2 CUSTOS OPERACIONAIS (OPEX)
Para o presente estudo, entende-se como Custos Operacionais (OPEX) todo esforço
financeiro para obtenção de receita decorrente das atividades operacionais do Projeto,
que seja passível de mensuração e valoração, em acordo com as normas contábeis de
reconhecimento geralmente aceitas no Brasil
Para a estimativa dos Custos Operacionais (OPEX) do Projeto, foram considerados o

escopo, a qualidade e o prazo dos serviços a serem prestados pelo Concessionário na
operação regular do Centro Comercial Popular ao longo do Projeto. Nesse sentido, os
custos operacionais foram apenas considerados quando do início da operação, enquanto
os demais custos pré-operacionais estão classificados no CAPEX.
Assim, foram mensurados e agrupados 13 (treze) rubricas de Custos Operacionais,

sendo elas: Recursos Humanos (RH), Energia, Seguros, Manutenções, Propaganda,
Trabalho Social, Produtos de Limpeza, Auditória Externa, Verificador Independente,
Água, TIC, Desalocação e Material de Escritório.
Sob a rubrica de RH estão os custos estimados com todo o quadro de pessoal definido
para o projeto, incluindo desde Diretores e Gerentes até os funcionários da limpeza.
Estão compreendidos os gastos com salários, encargos, benefícios, rotatividade dos
funcionários e demais custos com mão-de-obra incorridos na operação regular da
Concessão. Estima-se um custo total de R$ 146,28 milhões em RH durante todo o
Projeto.
Nomeiam-se custos com Seguros todos os dispêndios a título de proteção patrimonial,

financeira e civil do projeto. A rubrica compreende os gastos com seguros para risco
operacional, lucros cessantes, responsabilidade civil, incêndio, roubo e demais riscos
incorridos na operação regular da Concessão. Estima-se um custo total de R$ 8,67
milhões em Seguros durante todo o Projeto.
Entende-se como custo de Manutenção os valores gastos com a conservação do Centro

Comercial Popular e de todos os bens que o integram. A rubrica compreende os custos
com manutenção da construção, máquinas, equipamentos, móveis, equipamentos da
área de TIC e demais bens que componham a operação regular da Concessão. Estima-se
um custo total de R$ 7,43 milhões em Manutenção durante todo o Projeto.
São classificados em Produtos de Limpeza todos os custos para higienização do Centro

Comercial Popular. Nessa rubrica incluem-se os custos na limpeza dos banheiros,
corredores, praça de alimentação, estacionamento e demais áreas da operação regular da
Concessão. Estima-se um custo total de R$ 4,71 milhões em Produtos de Limpeza
durante todo o Projeto.
Chama-se de custos com Energia todos os gastos incorridos pelo Concessionário com o
fornecimento de energia para o Projeto. Nessa rubrica estão incluídos os custos com
iluminação, refrigeração e todas as demais formas de consumo energético realizadas na
operação regular da Concessão. Estima-se um custo total de R$ 9,82 milhões em
Energia durante todo o Projeto.
Denominam-se custos com Água todos os gastos incorridos pelo Concessionário com o
fornecimento de água para o Projeto. Nessa rubrica estão incluídos os custos com
consumo de água potável, consumo de água não potável e outras formas de consumo de
água realizadas na operação regular da Concessão. Estima-se um custo total de R$ 4,32
milhões em Água durante todo o Projeto.
Na rubrica de TIC estão todos os gastos incorridos pelo Concessionário a título de

tecnologia da informação e comunicação para o Projeto. Estão incluídos os custos com
internet, telefonia, licenças, softwares e demais dispositivos tecnológicos utilizados na
operação regular da Concessão. Estima-se um custo total de R$ 2,41 milhões em TIC
durante todo o Projeto.
Nomeiam-se custos com Propaganda todos os dispêndios a título campanhas

publicitárias realizadas pelo Concessionário ao longo do Projeto. Incluem-se nessa
rubrica custos com propagandas, divulgações e demais formas de divulgação incorridas
na operação regular da Concessão. Estima-se um custo total de R$ 6,42 milhões em
Propaganda durante todo o Projeto.
Define-se como custo de Desalocação todo o dispêndio realizado na remoção de
inquilinos inadimplentes no Projeto. Estão contemplados nessa rubrica todos os custos
jurídicos, técnicos e demais prejuízos incorridos na remoção de inquilinos
inadimplentes na operação regular da Concessão. Estima-se um custo total de R$ 1,37
milhões em Desalocação durante todo o Projeto.
Entende-se como custo de Trabalho Social os valores gastos com a educação e instrução
comercial dos inquilinos dos Boxes do Projeto. A rubrica compreende os custos com
treinamento, cursos e demais atividades educacionais incorridas na operação regular da
Concessão. Estima-se um custo total de R$ 7,35 milhões em Trabalho Social durante
todo o Projeto.
Chama-se de custos com Auditoria Externa todos os gastos incorridos pelo

Concessionário na validação das demonstrações contábeis da SPE operadora do Projeto.
Nessa rubrica estão incluídos os custos com honorários, acomodação, alimentação e
demais despesas incorridas na conferência das demonstrações contábeis na operação
regular da Concessão. Estima-se um custo total de R$ 4,87 milhões em Auditoria
Externa durante todo o Projeto.
São classificados em Verificador Independente todos os custos para validação dos

indicadores de desempenho do Projeto. Nessa rubrica incluem-se os custos com
honorários, acomodação, alimentação e demais despesas incorridas na conferência dos
indicadores de desempenho na operação regular da Concessão. Estima-se um custo total
de R$ 4,87 milhões em Verificador Independente durante todo o Projeto.
Entende-se como custo de Material de Escritório os valores gastos com insumos

necessários à administração do Projeto. A rubrica compreende os custos com impressão,
canetas e demais produtos de consumo utilizados na operação regular da Concessão.
Estima-se um custo total de R$ 0,15 milhões em Material de Escritório durante todo o
Projeto.
Dentro do OPEX estão consolidados todos os custos necessários à operação regular da

Concessão, atendendo ao escopo e aos critérios de qualidade estabelecidos, conforme as
rubricas apresentadas.
Conforme demostram a Tabela 9 e o Gráfico 5 abaixo, vislumbra-se um OPEX total de
R$ 208,7 milhões ao longo da Concessão.
Tabela 9 – Modelagem Econômica: OPEX (R$ milhões)
Gráfico 4 – Modelagem Econômica: OPEX (R$ milhões)
3.3 DEPRECIAÇÃO
Conforme a legislação fiscal em vigor 9, para o Projeto foi adotado o regime de

tributação baseado no lucro presumido, o qual não requer o cálculo da depreciação
fiscal.
3.4 TRIBUTOS
Para o presente trabalho, entende-se como Tributos todo o recurso financeiro devido -
ou de direito - aos governos Municipais, Estaduais e Federal, decorrente de fatos
geradores originados nas atividades do Projeto, que sejam passíveis de mensuração e
no Brasil.
Para a estimativa dos gastos com Tributos do Projeto, foram observados o escopo, a
qualidade, o prazo e os tipos de serviços a serem prestados pelo Concessionário na
operação regular do Centro Comercial Popular ao longo do projeto. Ademais, foram
considerados dois grupos de incidência fiscal: tributos sobre a receita e tributos sobre a
renda.
Os tributos sobre receita foram estimados de acordo com o tipo de receita e os

respectivos encargos. Assim, sobre o valor bruto de todas as receitas foi admitida a
incidência de PIS e o COFINS, com alíquotas de 0,65% e 3,00%, respectivamente.
Ainda sobre o valor bruto de todas as receitas, foi adotado um repasse de 1,00% a
Prefeitura Municipal de Feira de Santana (Ônus Variável).
Para estimar os tributos sobre a renda foram considerados o Imposto de Renda (IR) e
Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL) sob o regime de lucro presumido,
conforme previsão do Art. 46 da Lei Federal nº 10.637. Desse modo, adotou-se a
alíquota de presunção de 32% na determinação da base de cálculo, em acordo com o
Art. 223 da RIR/1999. Ademais, admitiram-se as alíquotas de 25% para o IR e 9% para
o CSLL. Conforme demostram a Tabela 11 e o Gráfico 6 abaixo, vislumbra-se um total
9 Vide http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoajuridica/dipj/2005/pergresp2005/pr517a555.htm.
de Tributos de R$ 71,2 milhões ao longo da Concessão. Note que essas alíquotas
recaem sobre a Receita.
Tabela 10 – Modelagem Econômica: Tributos (R$ milhões)
Gráfico 5 – Modelagem Econômica: Tributos (R$ milhões)

3.5 SENSIBILIDADE
Entende-se, no presente estudo, como Sensibilidade as variações da Taxa Interna de

Retorno do Projeto em resposta a mudanças nos Custos Operacionais (OPEX) e nos
Investimentos (CAPEX) estimados para o Projeto. Foram considerados os intervalos de
menos 15% a mais 15% na mudança nos valores de OPEX e CAPEX, e o reflexo na
TIR a cada 5% de variação.
Conforme demostra a Tabela 12 a seguir, o Projeto apresenta uma sensibilidade

razoável às variações de OPEX e CAPEX. No caso extremo - incremento de 15% em
ambas as rubricas - a TIR do Projeto cai de 8,7% para 4,5% ao ano
Tabela 11 – Sensibilidade da TIR a Variações no OPEX e CAPEX

4 CONCLUSÃO
O presente estudo avaliou a viabilidade econômico-financeira do Projeto de Construção,

Operação e Manutenção do Centro Comercial Popular no Município de Feira de
Santana, no Estado da Bahia, sob a ótica de dois cenários.
O cenário supõe o repasse de R$ 13 milhões - pela Prefeitura do Munícipio de Feira de

Santana – a Concessão sob a forma de Subsídio, durante o período de construção do
Centro Comercial Popular (primeiro ano do Projeto). Com essa premissa foi
considerado o seguinte resultado operacional ao longo do Projeto: Receita Bruta de R$
458,4 milhões, repasse de R$ 4,58 milhões a Prefeitura, R$ 3,0 milhões em PIS e R$
13,8 milhões em COFINS, resultando em uma Receita Líquida de R$ 437,1 milhões.
OPEX total de R$ 208,7 milhões, Lucro Antes dos Impostos (LAIR) de R$ 228,4
milhões e Lucro Líquido de R$ 178,5 milhões, com gastos de R$ 36,7 milhões e R$
13,2 milhões com IR e CSLL, respectivamente.
Sobre essas premissas o cenário apresenta um Fluxo de Caixa Livre do Projeto de R$

99,3 milhões e TIR 8,7% ao ano, líquida de impostos e inflação. Com base nas Taxas
Internas de Retorno (TIR) encontradas e na atratividade econômica do Projeto - aqui
definida como o custo de oportunidade do capital empregado ao Projeto, este indica
viabilidade. Em um retrospecto recente, últimos 5 anos, as Taxas Internas de Retorno
(TIR) observadas nos mais diversos processos licitatórios têm variado entre 6% e 10%
ao ano, líquidas de impostos e inflação. Essa variação pode ser explicada pela
complexidade e risco contidos no objeto licitatório. Para Projetos já consolidados - com
histórico de sucesso em operações passadas - e que, portanto, envolvem um menor risco
de continuidade e demanda, como é o caso de Concessões de metrô e estradas, a
tendência é que o retorno exigido (TIR) pelo operador tenda ao limite inferior citado
(6%).
Entretanto, em projetos em que ainda não há consolidação – sem histórico de operações

passadas – e que, portanto, envolvem um maior risco de continuidade e demanda, como
é o caso do Projeto em estudo, a tendência é que o retorno exigido (TIR) pelo operador
tenda ao limite superior citado (10%).
Assim, considerando os riscos envolvidos e, portanto, o retorno esperado (TIR) para o
Projeto em tela, o presente estudo aponta para a existência de viabilidade econômico.
_____________________________________________
Priscila Leite Carneiro
RG: 11755740 40
CORECON: 6284
5 ANEXOS
A presente seção tem dois objetivos, o primeiro é apresentar as premissas, detalhes de

cálculo e modelos utilizados na aferição dos números e valores utilizados do estudo de
viabilidade econômico-financeiro do Projeto Construção, Operação e Manutenção do
Centro Comercial Popular do Município de Feira de Santana.
O segundo objetivo é ilustrar a sensibilidade do Projeto a Indicadores de Desempenho.
Nesse sentido, a seção está dividida nas seguintes subseções:
i) Receita
ii) Custos Operacionais (OPEX)
iii) Investimentos (CAPEX)
iv) Indicadores de Desempenho
Ademais, destaca-se que os parâmetros de receita, investimento e operação, que incluem

os quantitativos e os valores monetários utilizados nesse estudo foram levantados
interna e externamente, com base na experiência da Piu Invest Empreendimentos e
Incorporações em projetos similares e em valores de mercado.
5.1 RECEITA
Na estimativa da receita total do Projeto foram considerados quatro tipos de receita:

Aluguéis de Boxes, Aluguéis e Exploração Econômica de Outra Áreas, Condomínio e
Fundo de Participação de Propaganda (FPP)..
5.1.1 Aluguéis Boxes
A receita de Aluguéis Boxes foi calculada a partir da quantidade de boxes existentes no

Centro Comercial Popular, da metragem média de cada box e da estimativa das
seguintes variáveis para cada ano de operação: (i) taxa de ocupação; (ii) valor médio de
aluguel por metro quadrado (iii) taxa de inadimplência; (iv) taxa de recuperação e (v)
prazo de recuperação. Abaixo a equação apresenta o cálculo para obtenção da receita
com aluguéis de boxes:
[
Receita Boxes(R $)= Nº de boxes × Área média por box (m 2) × Aluguel médio(
R$
m
2
)× Taxa de ocupação ×
Foram considerados para todo o Projeto 1.831 boxes, com metragem média de,
aproximadamente, 5 metros quadrados.
No que tange a taxa de ocupação foi admitida a seguinte curva: (i) 70% no primeiro
ano; (ii) 80% para o segundo ano e (iii) 83% para os demais anos de operação.
Para o valor médio de aluguel por metro quadrado adotou-se a seguinte curva: (i) R$
80,00 para o primeiro ano; (ii) 100,00 no segundo ano e (iii) 120,00 nos demais anos de
operação.
Para a taxa de inadimplência a curva presumida foi: (i) 30% no primeiro ano; (ii) 20%
no segundo ano e (iii) 15% nos demais anos de operação.
Por fim, para taxa de recuperação e prazo de recuperação foram considerados – ano
longo de todo Projeto - as taxas de 20% e meio ano de prazo para recuperação,
respectivamente.
A tabela 14 abaixo apresenta os valores e parâmetros assumidos.
Tabela 12 – Receita: Aluguéis Boxes

5.1.2 Aluguéis Outras Áreas
A receita de Aluguéis Outras Áreas foi obtida a partir da metragem das áreas destinadas
a lojas de alimentação e serviços e da estimativa das seguintes variáveis para cada ano
de operação: (i) taxa de ocupação; (ii) valor médio de aluguel por metro quadrado (iii)
taxa de inadimplência; (iv) taxa de recuperação e (v) prazo de recuperação. Abaixo a
equação apresenta o cálculo para obtenção da receita com aluguéis de outras áreas:
[
Receita comOutras áreas (R $)= Área de Outras áreas (m 2)× Aluguelmédio (
R$
m2
)×Taxa de ocupação × M
Foram considerados para todo o Projeto 1.559 metros quadrados de área destinada a
Aluguéis de Outras Áreas, sendo 630 metros quadrados para as lojas de alimentação e
929 metros quadrados para serviços.
Para o valor médio de aluguel por metro quadrado adotou-se a seguinte curva: (i) R$
80,00 para o primeiro ano; (ii) 100,00 no segundo ano e (iii) 120,00 nos demais anos de
operação.
respectivamente.

Tabela 13 – Receita: Aluguéis Outras Áreas
5.1.3 Condomínio
A receita de Condomínio foi calculada considerando a quantidade total de metros

quadrados disponíveis para aluguel (Boxes e Outras Áreas) e da estimativa das
seguintes variáveis - por tipo de área disponível para aluguel - para cada ano de
operação: (i) taxa de ocupação; (ii) valor médio de condomínio por metro quadrado (iii)
taxa de inadimplência; (iv) taxa de recuperação e (v) prazo de recuperação. Abaixo, a
equação apresenta o cálculo para obtenção da receita com condomínio:
j
Receita comCondomínio(R $)=∑
i {[ Áreai (m2) ×Condomínio médio (
R$
m2
)×Taxa de ocupaçãoi × Meses n
Onde o subscrito “i” indica o tipo, i = box e outros.
Foram considerados para todo o Projeto 11.111 metros quadrados de área disponível
para aluguel, sendo 9.552 metros quadrados para boxes e 1.559 metros quadrados para
outras áreas.
Para o valor de condomínio por metro quadrado adotou-se a seguinte curva: (i) R$
46,55 para o primeiro ano e (ii) 57,25 no último ano, admitindo-se crescimento de
acordo a variação das rubricas de OPEX que compõe o cálculo de condômino – estas
rubricas serão expostas logo adiante.
respectivamente.
Tabela 14 – Receita: Condomínio
Para composição do valor de condomínio por metro quadrado foram considerados os

seguintes custos operacionais (OPEX): RH, Energia, Seguros, Manutenções, Produtos
de Limpeza, Água, TIC e Material de Escritório. Ressalta-se que o valor de condomínio
por metro quadrado é obtido pela divisão da soma das rubricas citadas pela quantidade
total área disponível para locação, cabendo ao Concessionário o valor do condomínio
para áreas não locadas.
5.1.4 FPP
A receita de Fundo de Participação de Propaganda (FPP) foi calculada considerando a

quantidade total de metros quadrados disponíveis para aluguel (Boxes e Outras Áreas) e
da estimativa das seguintes variáveis - por tipo de área disponível para aluguel - para
cada ano de operação: (i) taxa de ocupação; (ii) valor médio de despesas com
propaganda por metro quadrado (iii) taxa de inadimplência; (iv) taxa de recuperação e
(v) prazo de recuperação. Abaixo, a equação apresenta o cálculo para obtenção da
receita de FPP:
j
Receita com FPP(R $)=∑
i {[ Áreai (m2 )× Custo de propaganda médio(
R$
m2
) ×Taxa de ocupação i × Meses
Onde o subscrito “i” indica o tipo, i = box e outros.
Foram considerados para todo o Projeto 11.111 metros quadrados de área disponível
para aluguel, sendo 9.552 metros quadrados para boxes e 1.559 metros quadrados para
outras áreas.
Para o valor de FPP por metro quadrado adotou-se o montante de R$ 1,66 durante todo
o Projeto. Sendo este valor determinado pela divisão dos custos com Propaganda pela
quantidade total área disponível para locação, cabendo ao Concessionário o valor do
FPP para áreas não locadas.
respectivamente.

Tabela 15 – Receita: FPP
5.2 CUSTOS OPERACIONAIS (OPEX)
Na estimativa dos custos operacionais totais do Projeto foram considerados treze tipos
de custos: Recursos Humanos (RH), Energia, Seguros, Manutenções, Propaganda,
Trabalho Social, Produtos de Limpeza, Auditória Externa, Verificador Independente,
Água, TIC, Desalocação e Material de Escritório.
5.2.1 Recursos Humanos (RH)
O custo com Recursos Humanos (RH) foi calculado considerando: (i) o organograma
previsto para SPE; (ii) o quantitativo de funcionários por cargo; (iii) o salário para cada
cargo; (iv) os encargos trabalhistas e sociais pertinentes, (v) os benefícios concedidos
aos funcionários e (vi) a rotatividade dos funcionários ao longo do Projeto. A Figura 1
abaixo, apresenta o organograma admitido para SPE.
Figura 1 – Organograma da SPE
Abaixo a equação apresenta o cálculo para obtenção dos custos com RH.
Custo com RH ( R $ )=Salários ( R $ ) + Encargos ( R $ ) + Benefícios ( R $ ) + Rotatividade( R $ )
Onde,
j
 Custo com Salários ( R $)=∑ ( Salárioi ( R $)× Nº de Funcionárioi )
i

j
Custo com Encargos( R $)=∑ ( Salárioi ( R $ ) × Nº de Funcionárioi x Alíquota de encargos )
i
j
Custo com Benefícios (R $ )=∑ ( Benefícios i (R $)× Nº de Funcionárioi )
i

Custo com Rotatividade=Saldo de FGTS ( Folha de pagamento mensal ×14,3 × FGTS ) ×Taxa d
o
Saldo de FGTS t=( Folha de pagamento mensal ×14,3 × FGTS )+ Saldo de FGTSt −1
Onde o subscrito “i” indica o cargo, , e t indicado o ano, t=0,1,2,...,29.
Para o cálculo de salário observou-se a quantidade de funcionário por cargo e o valor

médio de salário praticado para aquele cargo na região.
Para o custo com encargos foram considerados as alíquotas de 13.º (8,33%), Férias
(11,1%), INSS (35,3%) e FGTS (9,6%), em um total de 64,3%.
Para os benefícios foram considerados 3 níveis de repasses conforme o nível

hierárquico. Entre os benefícios admitidos estão o ticket alimentação, o vale transporte e
o auxílio ao plano de saúde. Os níveis admitidos de benefícios são: nível 1 - R$ 325,00,
nível 2 - R$ 430 e nível 3 - R$ 1.050.
Por fim, para o cálculo da rotatividade foi considerada a multa sobre o saldo de FGTS e
uma rotatividade média de 10% do quadro ao ano. No que tange a rotatividade de
funcionários também foi considerada a desmobilização de todo quadro ao término do
Projeto.
Abaixo, as tabelas 19, 20 e 21 apresentam os valores e parâmetros presumidos.

Tabela 16 – OPEX: RH - Quantitativo
Tabela 17 – OPEX: RH - Encargos
Tabela 18 – OPEX: RH – Custos consolidados (R$ milhões)

5.2.2 Seguros
O custo com Seguros foi calculado considerando: (i) seguro de Risco Operacional; (ii)
seguro de Lucros Cessantes; (iii) seguro de Responsabilidade Civil; (iv) seguro contra
Incêndio e (iv) seguro contra Roubo. Abaixo expomos a metodologia de cálculo para
cada tipo de seguro citado.
i) Seguro de Risco Operacional – taxa anual de 0,058% sobre o valor do

investimento inicial dispendido com construção e equipamentos do
Centro Comercial Popular, R$ 62.308.963,47;
ii) Seguro de Lucros Cessantes – taxa anual de 0,336% sobre a receita de

aluguel de box;
iii) Seguro de Responsabilidade Civil – custo anual fixo de R$ 22.400,00;
iv) Seguro contra Incêndio – custo mensal de R$ 0,22 por m 2, dado a área de
construção civil (22.186 m2), equivalendo a R$ 59.635,97 ao ano; e
v) Seguro contra Roubo – custo mensal de R$ 0,56 por m2, dado a área de
construção civil (22.186 m2), equivalendo a R$ 149.089,92 ao ano.
A seguir, as tabelas 22 e 23 apresentam os valores e parâmetros assumidos.
Tabela 19 – OPEX: Seguros - Premissas
Tabela 20 – OPEX: Seguros (R$ milhões)

5.2.3 Manutenções
O custo com Manutenções foi calculado considerando: (i) manutenção da construção;

(ii) manutenção de máquinas e equipamentos; (iii) manutenção de TIC e (iv)
manutenção de móveis equipamentos. Abaixo a equação apresenta o cálculo para
obtenção dos custos com manutenções.
l
Custo anual de manutenção ( R $)=∑ ( Investimento iniciali ( R $ ) × Taxa anuali )
i
Onde o subscrito “i” indica o tipo de investimento, i=construção, máquinas e

equipamentos, TIC e móveis e equipamentos.
Abaixo a tabela 24 apresenta os valores de investimentos e taxas de manutenção

assumidos.
Tabela 21 – OPEX: Manutenções
5.2.4 Produtos de Limpeza
O custo com Produtos de Limpeza foi calculado considerando as áreas de construção

civil, estacionamento e parâmetros de consumo – por metro quadrado - por tipo área.
Para a área de construção civil foi adotada a metragem de 22.186 metros quadrados e
um parâmetro de consumo de R$ 0,56.
Para a área do estacionamento foi assumida uma área de 10.000 metros quadrados e um
parâmetro de consumo de R$ 0,11.
A seguir, a tabela 25 apresenta os valores de investimentos e taxas de manutenção
assumidos.
Tabela 22 – OPEX: Produtos de Limpeza
5.2.5 Energia
O custo com Energia foi calculado considerando as áreas de construção civil e

estacionamento e parâmetros de consumo – por metro quadrado - por tipo área.
um parâmetro de consumo de R$ 1,12.
parâmetro de consumo de R$ 0,34.
Abaixo, a tabela 26 apresenta os valores e parâmetros assumidos
Tabela 23 – OPEX: Energia

5.2.6 Água
O custo com Água foi calculado considerando a área de construção civil e um parâmetro
de consumo.
Foi adotada a metragem de 22.186 metros quadrados e um parâmetro de consumo de R$

0,56.
Abaixo, a tabela 27 apresenta os valores e parâmetros assumidos.
Tabela 24 – OPEX: Água
5.2.7 TIC
O custo com TIC foi calculado considerando: (i) Internet administrativa, (ii) Internet
Wifi para público e lojistas; (iii) Telefonia e (iv) Licenças e softwares.
Para os custos com internet administrativa foi considerado um quantitativo de 26

funcionários - entre os departamentos de diretoria geral, jurídico, controladoria,
diretoria de operação, diretoria financeira e diretoria administrativa - que irão utilizar o
serviço de internet, sendo admitido um custo mensal de R$ 16,80 por funcionário.
Para os custos com internet Wifi foi considerada a área de construção (obra civil do
Centro Comercial Popular) e um parâmetro de consumo. Foi adotada a metragem de
22.186 metros quadrados e um parâmetro de consumo de R$ 0,056.
Para os custos com telefonia foi considerado um quantitativo de 26 funcionários - entre

os departamentos de diretoria geral, jurídico, controladoria, diretoria de operação,
diretoria financeira e diretoria administrativa - que irão utilizar o serviço telefonia,
sendo admitido um custo mensal de R$ 22,40 por funcionário.
Por fim, para os custos com Licenças e softwares foi considerada uma despesa anual de
R$ 56.000,00.
Tabela 25 – OPEX: TIC
5.2.8 Propaganda
O custo com Propaganda foi calculado considerando quantidade de boxes construídos e

um parâmetro de gasto.
Foi adotada a quantidade de 1.831 boxes e um parâmetro de gasto mensal de R$ 10,08.
Tabela 26 – OPEX: Propaganda
5.2.9 Desalocação
O custo com Desalocação foi calculado considerando: (i) quantidade de boxes

construídos; (ii) taxa de ocupação dos boxes; (iii) custo de desalocação por unidade e
(iv) taxa de desalocação).
Para a quantidade de boxes existentes foi adotada a quantidade de 1.831 unidades.
Para a taxa de ocupação dos boxes foi utilizada a mesma curva definida na mensuração
da receita de aluguel de boxes: (i) 70% no primeiro ano; (ii) 80% para o segundo ano e
(iii) 83% para os demais anos de operação.
Para o custo de desalocação por unidade foi assumido o gasto de R$ 560 por unidade
desalocada ao ano.
Por fim, para a taxa de desalocação foi observada uma taxa constante ao longo do
projeto de 5,60%.
Tabela 27 – OPEX: Desalocação
5.2.10 Trabalho Social
O custo com Trabalho Social foi calculado considerando: (i) quantidade de boxes
construídos; (ii) taxa de ocupação dos boxes e (iii) custo de trabalho social por unidade.
Para a quantidade de boxes existentes foi adotada a quantidade de 1.831 unidades.
Para a taxa de ocupação dos boxes foi utilizada a mesma curva definida na mensuração
da receita de aluguel de boxes: (i) 70% no primeiro ano; (ii) 80% para o segundo ano e
(iii) 83% para os demais anos de operação.
Para o custo de trabalho social por unidade foi assumido o gasto de R$ 168 por unidade
ocupada ao ano.

Tabela 28 – OPEX: Trabalho Social
5.2.11 Auditória Externa
O custo com Auditória Externa foi calculado considerando um custo anual de R$

168.000,00.
Tabela 29 – OPEX: Auditória Externa
5.2.12 Verificador Independente
O custo com Verificador Independente foi calculado considerando um custo anual de R$

168.000,00.
Tabela 30 – OPEX: Verificador Independente
5.2.13 Material de Escritório
Para os custos com Material de Escritório foi considerado um quantitativo de 26

funcionários - entre os departamentos de diretoria geral, jurídico, controladoria,
diretoria de operação, diretoria financeira e diretoria administrativa - que irão utilizar
material de escritório, sendo admitido um custo mensal de R$ 16,80 por funcionário.
Tabela 31 – OPEX: Material de Escritório
5.3 INVESTIMENTOS (CAPEX)
Na estimativa dos investimentos totais do Projeto foram considerados oito tipos de

investimentos: Construção, Segurança Patrimonial, Segurança Contra Incêndios,
Máquinas e Equipamentos, TIC, Móveis e Equipamentos, SPE e NIG.
5.3.1 Construção
O valor do investimento em Construção foi obtido considerando as áreas de construção

civil e estacionamento e parâmetros de custo de construção – por metro quadrado - por
tipo área.
um parâmetro custo de R$ 2.000,00.
parâmetro de custo de R$ 600,00.
Ainda no que tange a área de construção civil, foi considerada a seguinte divisão: 9.952
metros quadrados em boxes, 630 metros quadrados em lojas de alimentação, 1.027
metros em praça de alimentação, 929 metros quadrados em área de serviços e 10.048
metros quadrados de corredores e demais áreas.
Ademais, foram considerados reinvestimentos em Construção na ordem de 20% do

valor do investimento inicial. Esses reinvestimentos foram alocados em intervalos de 15
anos.
5.3.2 Segurança Patrimonial
O valor do investimento em Segurança Patrimonial foi obtido considerando o

investimento inicial em Construção e um parâmetro de custo.
O valor de investimento inicial em Construção adotado é de R$ 50,37 milhões e o

parâmetro de custo é de 2,5%. Também foram considerados reinvestimentos em
Segurança Patrimonial na ordem de 50% do valor do investimento inicial. Esses
reinvestimentos foram alocados em intervalos de 10 anos.
5.3.3 Segurança Contra Incêndios
O valor do investimento em Segurança Contra Incêndios foi obtido considerando o


Segurança Contra Incêndios na ordem de 50% do valor do investimento inicial. Esses
reinvestimentos foram alocados em intervalos de 10 anos. Máquinas e Equipamentos
O valor do investimento em Máquinas e Equipamentos foi obtido considerando o


Máquinas e Equipamentos na ordem de 100% do valor do investimento inicial. Esses
5.3.4 TIC
O valor do investimento em Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC) foi obtido

considerando o investimento inicial em Construção e um parâmetro de custo.

parâmetro de custo é de 1%. Também foram considerados reinvestimentos em TIC na
ordem de 100% do valor do investimento inicial. Esses reinvestimentos foram alocados
em intervalos de 5 anos.
5.3.5 Móveis e Equipamentos
O valor do investimento em Móveis e Equipamentos foi obtido considerando o


parâmetro de custo é de 5%. Também foram considerados reinvestimentos em Móveis e
Equipamentos na ordem de 100% do valor do investimento inicial. Esses
5.3.6 SPE
O valor do investimento em SPE foi obtido considerando: (i) Garantia da Proposta; (ii)
Garantia de Execução;(iii) Risco de Engenharia; (iv) Constituição da SPE; (v) Salários;
(vi) Capacitação e Treinamento e (vii) Reembolso dos Estudos.
Para o custo com Garantia de Proposta foi admitida uma alíquota de 2% sobre 10% do
total de investimentos (R$ 92,2 milhões) ao longo de todo Projeto.
Para os custos com Garantia de Execução foi considerada uma alíquota de 5% sobre
10% do total de investimentos (R$ 92,2 milhões) ao longo de todo Projeto.
Para os custos com seguros de Risco de Engenharia foi assumida uma alíquota de
0,12% sobre o investimento em Construção (R$ 50,37 milhões).
Para os custos com Constituição da SPE foi assumido o valor de R$ 100.000,00.

Para os custos com Salário foi considerado o custo com RH - durante o ano de
construção do Centro Comercial Popular - dos cargos de Diretor Geral, Advogado,
Controller, Diretor Financeiro, Contador, Gerente Administrativo e Coordenador de RH.
Para os custos de Capacitação e Treinamento foram assumidas despesas de R$ 2

milhões, as quais serão incorridas ao longo do ano de construção Centro Comercial
Popular. Vale destacar que esse valor se refere a capacitação e treinamento dos camelôs
que virão a ser inquilinos do Centro Comercial Popular.
Por fim, para os custos com Reembolsos do Estudos da MIP foi assumido o valor de R$
911.000,00.
5.3.7 NIG
Para o investimento em Necessidade de Investimento no Giro (NIG) foi considerado o

descasamento entre os prazos de pagamentos dos ativos e passivos operacionais
decorrentes da operação do Centro Comercial Popular.
Foi adotado como parâmetro de descasamento 2/12 dos custos operacionais anuais
(OPEX) a título de NIG. Destaca-se que todo esforço financeiro realizado em NIG
retorna ao Concessionário ao final do projeto. Esse efeito decorre do encerramento do
Projeto, quando os prazos de recebimentos e pagamentos expiram.
1.1 INDICADORES DE DESEMPENHO
Na corrente teórica, academicamente conhecida como Teoria da Agência, o uso dos

Indicadores de Desempenho na avaliação do comportamento dos Agentes pelo Principal
é justificado pela necessidade do Principal em alinhar os incentivos que oferta ao
comportamento que deseja dos Agentes.
Nesse contexto, quanto mais alinhados, ou seja, mais capazes de mensurar o esforço do
Agente no sentido de exercer o comportamento desejado pelo Principal, melhores serão
os Indicadores de Desempenho e melhor será o resultado dos incentivos. Em sentido
inverso, quanto mais desalinhados os Indicadores de Desempenho, ou seja, incapazes de
mensurar o esforço do Agente no sentido de exercer o comportamento desejado pelo
Principal, pior será o resultado do incentivo.
Entretanto, para congruência do comportamento desejado, o Principal não pode valer-se

apenas do bons Indicadores de Desempenho, pois é igualmente necessário estabelecer o
incentivo correto. Bons Indicadores de Desempenho podem medir o esforço do Agente
no sentido de exercer o comportamento desejado pelo Principal, todavia, apenas com
incentivos adequados o Principal consegue alterar comportamentos não desejáveis do
Agente.
Portanto, na modulação comportamental entre Principal e Agente, a equação de

direcionamento só se satisfaz na utilização de Indicadores de Desempenho alinhados a
incentivos consistentes.
Desta forma, a aplicação de Indicadores de Desempenho em contratos de Concessão

tem como objetivo auxiliar o alinhamento do comportamento do Concessionário
(Agente) com o interesse público tutelado pelo Poder Concedente (Principal).
Assim, para que haja um bom funcionamento no direcionamento das ações da

Concessionária, faz-se mister a concepção de Indicadores de Desempenho capazes de
atender ao interesse público, concretamente veiculado pelas diretrizes apontadas pelo
Poder Concedente.
Para o Projeto em tela, podem ser considerados Indicadores de Desempenho alinhados

aqueles capazes de mensurar o esforço do Concessionário no sentido de manter o Bem
Público (Centro Comercial Popular) em bom estado de conservação, que zele pelo bem
estar dos usuários e inquilinos por meio da higienização de banheiros, praça de
alimentação, estacionamento, segurança, e forneça outros serviços determinados pelo
Poder Concedente.
A concepção desses indicadores deve ser realizada de maneira cuidadosa pelo Poder
Público, pois quanto menor a assimetria de informação - entre os envolvidos (Agente e
Principal) - sobre a dinâmica dos indicadores, melhor é o alinhamento dos Indicadores
com o comportamento desejado.
Neste sentido, o presente estudo sugere que a concepção dos Indicadores seja realizada
de forma detalhada pelo Poder Concedente ao longo dos primeiros vinte e quatros
meses de contrato.
Entretanto, ainda no que tange à modulação comportamental entre Principal e Agente no

âmbito de contratos de Concessão, a aplicação de incentivos corretos é bojo do presente
trabalho.
Pode se entender como Incentivo correto aquele capaz de alterar o comportamento do

Agente no sentido esperado pelo Principal. Tratando-se de Concessões, o incentivo mais
comumente utilizado é o financeiro e com caráter punitivo. Frente a um comportamento
exercido pelo Concessionário e não desejado pelo Poder Concedente, aplica-se punição
financeira.
Nesta relação, para que o incentivo seja eficaz à percepção do Agente sobre o ônus da
punição tem que ser maior que o bônus de não realizar o comportamento desejado pelo
Principal.
Voltando aos contratos de Concessão, espera-se que o ônus financeiro imposto ao

Concessionário seja maior do que o bônus da economia de custos ou investimentos
decorrentes do descumprimento de serviços e obrigações, ou, da execução de serviços
em desconformidade aos indicadores estabelecidos.
Entretanto, esse ônus não pode tomar proporções que inviabilizem a operação. Neste
caso, o incentivo não poderia ser entendido como adequado, uma vez que
comprometeria a continuidade do serviço e, portanto, do interesse público.
Ante o exposto, a seguir será apresentada a sensibilidade da viabilidade econômico-

financeira do Projeto em tela a ônus financeiros de desempenho. Ou seja, será
apresentado como a viabilidade econômico-financeira do Projeto (TIR) se comporta
diante dos incentivos financeiros aplicáveis ao Concessionário, a fim de que cumpra os
Indicadores de Desempenho do contrato.
De modo a facilitar a análise, utilizou-se como medida de incentivo incrementos no

percentual do Ônus Variável repassado pelo Concessionário ao Poder Concedente.
Assim, foram consideradas variações de um 1% (um ponto percentual) no aumento do
Ônus Variável, conforme demostra a Tabela 35 abaixo.
Tabela 32 – Indicadores de Desempenho – Sensibilidade da TIR
Nota-se que, com o aumento da alíquota do Ônus Variável, há uma redução da TIR do
Projeto e, portanto, da rentabilidade do negócio. No sentido de adequar o incentivo e
não permitir o comprometimento da continuidade dos serviços, entende-se que o
mecanismo para incentivar o desempenho deve estar limitado a uma variação máxima
de 10%.
Ressalta-se que no patamar de 10% de ônus variável, a TIR do Projeto se encontra no

limite mínimo de rentabilidade. Abaixo deste retorno, o Concessionário poderá ter
dificuldades de arcar com seus compromissos financeiros e, assim, comprometer a
continuidade na prestação dos serviços.
Nesta configuração, o Concessionário poderia ser obrigado a compartilhar com a

Prefeitura Municipal de Feira de Santana até 10% da sua Receita Bruta, sendo 1% desse
compartilhamento fixo e 10% sujeito ao não atendimento dos Indicadores de
Desempenho.
Portanto, entende-se que para o Projeto em tela, uma variação do ônus de até 10% de
compartilhamento da Receita Bruta é um incentivo adequado, que combinado com
Indicadores de Desempenho alinhados, é capaz de modular o comportamento do
Concessionário à consecução do interesse público.
Para fins ilustrativos, será apresentado um conjunto referencial de Indicadores de
Desempenho e o modo como pode ser vinculado o incentivo financeiro de
compartilhamento de até 10% da Receita Bruta do Concessionário.
Supondo um conjunto de Indicadores de Desempenho que tenha 15 (quinze) tópicos, os

quais o Poder Concedente entende relevantes para o Projeto, a exemplo de Banheiros,
Manutenção, etc.
Para cada um destes tópicos, deve ser atribuída uma pontuação, conforme a percepção
de importância do tópico. Para o nosso exemplo, a soma dos pontos entre os 15 tópicos
é 646, conforme demonstra a Tabela 36 abaixo.
Tabela 33 – Indicadores de Desempenho – Exemplo
Como pode ser notado, o peso de cada tópico no compartilhamento variável final do
Concessionário é dado pela quantidade de pontos respectivamente atribuídos. Em nosso
exemplo referencial, caso o concessionário não atendesse a todos os quesitos listados no
tópico “Banheiro”, ele seria obrigado a compartilhar 2,01% da sua Receita Bruta. No
caso extremo, de não atendimento de todos os quesitos em todos os tópicos, o
Concessionário seria punido com o compartilhamento de 10% da sua Receita Bruta.
Em termos unitários, cada ponto implicaria um compartilhamento de 0,015% da Receita
Bruta. A aferição dessa conta pode ser obtida pela divisão da quantidade total de pontos
646 pela punição máxima de 10% da receita.

Anexo X Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira - Parte I

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PREFEITURA MUNICIPAL DE FEIRA DE SANTANA

MANIFESTAÇÃO DE INTERESSE DA INICIATIVA PRIVADA – MIP – PROJETO:

 A Piu Invest Empreendimentos e Incorporações (empresa líder), por meio de

Manifestação de Interesse da Iniciativa Privada (MIP), apresenta a modelagem

econômico-financeira do Projeto de Construção, Operação e Manutenção do

Centro Comercial Popular do Município de Feira de Santana, no Estado da

cederá o terreno para construção do Equipamento de Infraestrutura Urbana e

aportará R$ 13 milhões - em forma de subsídio - à Concessão.

Centro Comercial Popular por 30 anos.

construção e 29 (vinte e nove) anos de operação.

fluxo de caixa econômico, também conhecido como Fluxo de Caixa Livre.

Projeto – TIR de Projeto – de 8,7%ao ano.

Tabela 1 – Demonstração do resultado do exercício............................................................8

Gráfico 1 – Modelagem Econômica: Fluxo de Caixa Livre do Projeto (R$ milhões).......18

O presente trabalho apresenta o estudo econômico-financeiro do Projeto de Construção,

O Projeto tem como objeto o reordenamento da estrutura comercial localizada no centro

Ademais, é apresentado também no Anexo a sensibilidade do Projeto a Indicadores de

O Munícipio de Feira de Santana situa-se a 108 quilômetros de Salvador e é - com mais

Historicamente, a cidade cresceu e se desenvolveu por meio de feiras criadas por

Ao longo do tempo, o desenvolvimento comercial do Município culminou em

Nesse contexto, existe hoje um esforço - da Prefeitura e de entidades comercias da

2.1 CONSIDERAÇÕES TEÓRICAS

Esta seção tem o propósito de apresentar os fundamentos dos procedimentos adotados

2.1.1 Fluxo de Caixa Livre

A palavra “livre” significa o fluxo de caixa isento de receitas e despesas não

O FCL desperta interesse por várias razões, entre as quais se destacam:

 Reflete o resultado do negócio de forma cristalina, pois representa o que sobra

1 Em inglês, esse é o conceito de free cash flow to firm ou FCFF.

Um exemplo de demonstração do resultado do exercício é apresentado na Tabela 1

Tabela 1 – Demonstração do resultado do exercício

Receita Líquida (+)

Custos Operacionais (-)

Lucro antes de juros e impostos

Receitas não operacionais (+)

Despesas não operacionais (-)

Lucro antes dos Impostos

Do lucro, antes dos impostos e juros, deduzem-se as despesas e receitas não

Tabela 2 – Fluxo de Caixa Livre

Receitas não operacionais (-)

Despesas não operacionais (+)

Fluxo de Caixa Livre (FCL)

O VPL é obtido por meio da fórmula:

 FCLt é o Fluxo de Caixa Livre;

A taxa de desconto permite a comparação de fluxos de caixa em diferentes

Para determinada taxa de desconto, r , se o VPL for positivo, o investidor

O cálculo do VPL é feito a partir de valores reais (valores que descontam o

A Tabela 3 apresenta um exemplo da metodologia do VPL.

T Projeto L Fluxo Desc. Projeto S Fluxo Desc.

0 -100 -100 -100 -100

VPL (10%) 18,79 20

A TIR pode ser calculada por meio da fórmula:

TIR 18,1% 23,6%

Tabela 4 – Exemplo da TIR

No presente estudo foi elaborado um cenário admitindo-se 30 (trinta) anos de

A seguir serão apresentados os principais resultados do estudo econômico-financeiro,

1.1 FLUXO DE CAIXA DO PROJETO

Antes de apresentar o Fluxo de Caixa Livre do Projeto, faz-se necessário introduzir a

A Demonstração do Resultado do Exercício (DRE) quantifica o desempenho

No cálculo da Receita Líquida, foram consideradas as receitas com Aluguéis de boxes,

Os custos operacionais do Projeto estão consolidados na rubrica OPEX (Operational

De acordo com as premissas assumidas, espera-se - ao longo do Projeto - um total de

Em termos de OPEX, estima-se um dispêndio total de R$ 208,7 milhões ao longo de

Para a montagem do Fluxo de Caixa Livre, os valores presumidos para os investimentos