16 de Junho de 2019

Relatório X_S2019 (41) – O que se passa

com a banca? ArrowPlus (www.arrowplus.pt)

Caro leitor,

Ando zangado com a banca.

Aqui há uns bons meses um dos nossos clientes de consultoria quis

avançar para o seu 4º imóvel em arrendamento garantido.

Eu mesmo olhei para a taxa de esforço dele e pareceu-me “trigo

limpo”.

Qual não foi a nossa surpresa quando o crédito veio rejeitado.

Crédito de 200.000€ a uma pessoa que tem mais de 1.4 milhões em

imobiliário e só deve 300.000€.

A taxa de esforço (não se preocupe, eu já explico isto em pormenor)

dava apenas 19%.

A banca rejeitou o crédito. Primeiro um, depois outro e quando deu

por si, o cliente já havia pedido crédito a todos os bancos. Rejeitado,
rejeitado e rejeitado.

O motivo? É profissional independente ou trabalhador por conta

própria. Um dos bancos disse-lhe mesmo “nem se qualifica para
crédito habitação – só apresentando fiadores com contrato de trabalho
(ou aposentados)”.

Uma coisa é a banca emprestar dinheiro “à doida”. Outra é vir alguém

que com altíssima segurança pagará o seu crédito e a banca começar a
colocar restrições...
É que eu próprio tenho tido dificuldades a me financiar a título pessoal
(por não ter um contrato sem termo com nenhuma empresa), como
disse no último workshop. É claro que invisto também a partir de
empresas, mas a título pessoal estou “barrado” de crédito, e mais à
frente explico porquê.

Ao mesmo tempo, um casal que ganha o salário mínimo tem acesso a

um crédito habitação de mais de 120.000€.

O que se passa com a banca?

E porque é que umas pessoas se financiam tão bem quando outras,

com condições financeiras melhores, têm tanta dificuldade?

Quais as condições de eligibilidade para CH?

Para ter acesso a um crédito habitação é simples: ou tem um contrato
de trabalho sem termo (aka pertence aos quadros da empresa) ou com
um contrato a termo/trabalhador por conta própria, receio, não
chegará longe... sem fiadores ou com mais garantias (normalmente os
bancos pedem fiadores).

Hoje, dada a experiência recente, acho que sem um contrato por conta
de outrém, a título pessoal, é praticamente líquido que não lhe
concedem um crédito habitação, muito menos para arrendamento
(aqui depende do banco, porque há bancos que penalizam segundas
habiações mas não habitações para arrendamento).

Recentemente tive conhecimento de um CH aprovado a uma pessoa

solteira, com contrato a prazo. Mas estas operações são 1 em muitas,
hoje em dia (depende do próprio banco, já que a sugestão/regra do
banco de Portugal não é essa).

O problema do contrato é relativamente simples de resolver: cria uma

empresa para comprar imóveis (que até ganha do ponto de vista fiscal)
e paga-se um salário como gestor. Problema disto: se tiver um outro
contrato de trabalho e eles “chocarem” por exemplo como exlusividade
(aqui as coisas ficam mesmo apertadas). Mas mesmo que isto não seja
problema, note que aqui está a comprar imóveis a título pessoal, não
para a empresa. Mas comprar pela empresa é muito viável também.

Antes de prosseguir: os termos são bem diferentes;

Criei uma empresa, e agora?

Está num destes casos:

1.Criou uma empresa para investir porque a título pessoal não se

consegue financiar;

2. Criou uma empresa, paga um salário a si como individuo para ter

(como individuo) acesso a crédito. Este ponto 2. vou abordar mais à
frente, para já vamos falar do ponto 1.

Uma empresa nova tem ainda um problema: é nova.

É claro que há formas de contornar isto, mas no geral o rating será

baixo e por isso as taxas de juro são penalizadoras. É por isso que digo
a muitos investidores: “se tem a certeza que vai fazer isto, crie a
empresa com o primeiro ou segundo imóveis“. Tudo uma questão de
histórico.

Claro que podemos ter condições melhores se a percentagem de

capitais próprios for boa, se a empresa tiver muitos activos (dica:
rendimento é melhor que activo), clientes diversificados e fontes de
rendimento previsíveis, etc. Porém, uma empresa nova é sempre uma
startup.

Se recorrer a plataformas de empréstimos colectivos, elas exigem que

tenha 1 ou 2 anos de actividade para sequer poder propor-se. E não
vale a pena ligar-lhes e dizer que tem milhões de euros em activos e
faturação (ou melhor, lucros) – eles não querem saber.
Na banca, este processo é um pouco mais personalizado.

Como empresa, tem basicamente duas opções:

1. Crédito imobiliário; Este é basicamente o mesmo tipo de

operação que um Crédito Habitação, mas normalmente tem
taxas mais altas e prazos mais curtos;

2. Leasing imobiliário; O leasing é um contrato de financiamento

onde o banco cede à empresa o direito de utilização do
imóvel. Durante este tempo a empresa paga uma renda ao
banco e no final do contrato a empresa pode optar pela
compra do imóvel, por um valor residual;

Quanto a 1, a média no mercado anda nos 4% de TAEG. Por exemplo,

a CGD oferece créditos imobiliários com taxas entre 3.7% e 4.2%
(https://www.cgd.pt/Particulares/Credito/Habitacao/Pages/Investi
mento-Imobiliario.aspx)

Quanto aos leasings o máximo que vi fazerem recentemente foram 12

anos, em termos de prazo. Isto pode ser curto para a obrigação ser
diminuta, mas um leasing é um leasing. Ver por exemplo este do Novo
Banco:
https://www.novobanco.pt/site/cms.aspx?labelid=empleasingmobili
ario

E a título pessoal?
Vamos esquecer a empresa (a não ser que a tenha criado para lhe pagar
um salário num contrato sem termo – viu como estas regras, para
quem realmente quer, são fáceis de contornar?– mas mesmo aí está a
financiar-se como individuo).

É possível prever o meu limite de acesso a crédito?

Nos últimos tempos tenho (re) analisado esta questão com muito
detalhe, porque ela é fundamental também para mim.

Como disse no início do relatório, eu mesmo estou com problemas

para me financiar a título pessoal. E não é uma questão de rácios ou
taxas de esforço, é simplesmente por não ter contrato de trabalho sem
termo. Mas sobre isso já falei um pouco; quero agora focar-me no caso
em que temos um contrato de trabalho e nos queremos financiar.

1. Limite ao LTV sempre de 90% máximo, porém como deve

declarar a habitação como secundária / para arrendamento,
conte com 80%.
2. O DSTI deve ser menor que 50%. As prestações do crédito
bancário são consideradas no cálculo;
3. A maturidade no papel começa a ser de 40 anos e novos créditos
sao logo propostos a 30 anos. Porém, muitos bancos oferecem 25
anos como margem para a média do crédito. Problema: afecta
muito o DSTI.

Tudo isto são recomendações directas do Banco de Portugal, que

entraram em vigor há 1 ano atrás:
 Fonte: https://www.bportugal.pt/comunicado/banco-de-portugal-aplica-medida-
macroprudencial-aos-novos-creditos-habitacao-e-ao-consumo

A medida mais escrutinável é o DSTI (debt service-to-income). O DSTI

é basicamente o rendimento (mensal) líquido (fora obrigações) e é
chamado muitas vezes de taxa de esforço. O tecto máximo agora é de
50.

O cálculo da taxa de esforço não é algo chapa 5: tem que considerar as

prestações mensais do novo crédito (assumindo que são constantes ao
longo do período de vigência do contrato, na maioria das vezes) e há
uma redução dos rendimentos se o cliente tiver mais de 70 (quando
troca).

Para ver várias perguntas e respostas sobre este tema, directamente do

Banco de Portugal, ver: https://www.bportugal.pt/perguntas-frequentes/8187

No entanto, é possível estimar a DSTI: some todos os encargos actuais

(incluíndo electricidade, água, renda, gastos reais com alimentação e
comida, todos os encargos mensais com empréstimos) e aplique 120%.
Se somar o novo encargo com o novo crédito e mantiver 50% do
rendimento mensal, está OK!

Quanto às practicas de taxa, o Bankinter tem batido tudo:

https://creditos-portugal.com/spread-bancario-portugal/

No entanto, tenho notado uma excelente postura do Novo Banco na

concessão de crédito ultimamente, quer ao nível de taxas, quer ao nível
de aprovação e burocracia. Falo-lhe apenas de experiência, nada mais
(a sua pode ser diferente).

Devem estar aí a rebentar os dados do INE e Banco de Portugal sobre a

concessão de crédito recente. Estou ansioso para ver os resultados.

Conclusões
A banca está a sofrer imposições das regras que vieram para proteger a
bolha enorme que se formou recentemente. Parece que alguém me
ouviu quando falei. Tudo óptimo, concede-se hoje menos crédito (na
minha opinião a regra dos 10 a 20% de capitais próprios é que fazem a
diferença...).

No entanto, ao mesmo tempo concede-se crédito de forma totalmente

errada. Infelizmente, prevejo que isto não fará atenuar o crescimento
desmedido que se tem vindo a fazer sentir. E mais que isso, empresta-
se dinheiro a uma pessoa que aufere o salário mínimo e não se
empresta a alguém que recolhe 10.000€ de rendas mensais. É um
paradoxo. Parece que a banca está bêbada, e precisa de ir para casa.

Uma coisa é certa: a este ritmo, as coisas terão que mudar de novo.
Dou mais 6-12 meses para que a banca mude a política de novo
(possivelmente com ou sem ordem do Banco de Portugal). Para os
investidores, aqueles que têm contratos seguem muito bem colocados
para se financiar. Aliás, os bancos têm tido menos processos e logo
menos trabalho – por isso até despacham os processos mais rápido ;-)

Os leasings e créditos imobiliários estão como sempre estiveram. É

uma forma de muitos investidores andarem para frente hoje; criar uma
empresa cedo para tarde estar confortável

Tem dúvidas? Coloque abaixo. Tem dicas para o tema de um dos

relatório seguintes? Deixe abaixo.

Um abraço,

(*) A reprodução indevida, não autorizada, deste relatório ou de qualquer parte dele
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