ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL

MÓDULO: AVALIAÇÃO FINANCEIRA DE EMPRESAS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

PROFESSOR: MSC. MIGUEL ADRIANO GONÇALVES
EQUIPE: - ENVIAR pelo e-mail:
miguel.goncalves@urca.br
DATA:

TRABALHO DE DISCIPLINA (ROTEIRO DE ESTUDO DE CASO)

1. Pesquisa de Mercado
1.1 Dimensões do Imóvel
Dados: Área do apartamento:

Total de pavimentos:

4 apartamentos por pavimento; prédio de 4 pavimentos + pilotis e área social.

Descrição do ambiente Área (m²)

Área de 1 (um) apartamento tipo
Área dos apartamentos por pavimento
Área do pavimento com área de circulação
Área extra (estacionamento, lazer, hall...)
Área Total

1.2 Padrão de acabamento do imóvel

Dados: Determinar a classe de acabamento da edificação em função da classe / renda dos
consumidores potenciais:

Descrever a edificação (distribuição das áreas e dependências da

edificação:

2. Planta Baixa (opcional)

3. Orçamento Estimado (Modelo adotado como parâmetro inicial utilizado no estudo de caso)
 Busca-se abranger os custos totais do empreendimento –
NBR 12721 - Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e
outras disposições para condomínios edilícios
Busca-se abranger os custos totais do empreendimento – NBR
12721 – determinação da área equivalente

3.1 Custo por Construção

Área global: e Área equivalente (considerar área global –

simplificação):

Dados: CUB do Estado : (Buscar no SINDUSCON do estado) – o CUB (neste

caso, estamos considerando com inclusão de outros custos – administrativos e gerais)

CUB utilizado Valor (R$/m²)

CUB (período de levantamento)

Orçamento (s/ BDI) Valor (R$)

Custo Total: Área equivalente . CUB

3.2 Custo do Imóvel

Do site do SINDUSCON obteve-se porcentagens das composições:

-Mão de obra representa 36,12% do custo básico da edificação.

- Materiais equivalem 60,87%
-Despesas administrativas resultam em 2,17%
-Despesas com equipamentos
Dados: BDI adotado:

Item Composição do Orçamento Simplificado (BDI 30%) % Valor R$)

1 Mão de obra
2 Materiais
3 Despesas Administrativas
4 Equipamentos
Custo Total Estimado (c/ BDI 30%)
Na etapa posterior será dividido
O edifício foi classificado como sendo: prédio padrão – enquadramento com as
características técnicas (NBR 12721 / 2006). MAIS APROXIMADO – páginas 13 (...)
3.3. Custo do Imóvel por Meta/Etapa

Para cada item (descrição) do orçamento, leva-se em consideração o percentual para a realização
de cada quanto ao uso de materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos.
 Custos em cada etapa da construção (% física da atividade e valor e porcentagem do desembolso
para cada etapa) – Itens sugeridos, dependendo do detalhamento e subdivisão dos serviços.

ITEM DESCRIÇÃO VALOR (R$) PERCENTUAL FINANCEIRO

1 PROJETOS 2,37
2 INSTALAÇÃO DA OBRA 1,72
3 SERVIÇOS GERAIS 12,58
4 TRABALHO EM TERRA 0,45
5 FUNDAÇÕES 4,50
6 ESTRUTURA 14,73
7 INSTALAÇÕES 18,47
8 ALVENARIA 3,80
9 COBERTURA 0,42
TRATAMENTOS (impermeabil.,
10 0,95
manta acústica...)
11 ESQUADRIAS 6,95
12 REVESTIMENTOS (paredes) 13,89
13 PAVIMENTAÇÕES (piso) 4,80
14 RODAPÉ, SOLEIRA E PEITORIL 0,96
15 FERRAGENS 0,87
16 PINTURAS 5,83
17 VIDROS 0,63
18 APARELHOS (sanitários) 3,00
19 COMPLEMENTOS (outros) 2,57
20 LIMPEZA 0,51
Valor do
TOTAL empreendimento 100
calculado em 3.1
OBS.: Valores percentuais adotados em cada serviço

4. Cronograma Físico – Financeiro

Dados: Execução no prazo em:

DESEMBOLSO
ITEM DESCRIÇÃO FINANCEIRO MESES (DE 1 A 10 -exemplo)
(ETAPAS DESCRITAS NO ITEM
1 ANTERIOR) Para cada mês: % de execução previsto para
2 o mês em questão e o desembolso)

5. Preço por Apartamento (R$) VENDA.

🠶Valores obtido por:

🠶divisão dos custos + lucros + outras despesas / total de apartamentos.
🠶Pode ser obtido com base no custo do metro quadrado x Área da edificação / total de apartamentos.
Preço =
 🠶Pesquisa de mercado e avaliação por instituições ou órgãos financeiros
Pode ser variável em função da localização do apartamento (pavimento onde se encontra)
ou acrescido em função do tempo (caso haja procura).

SIMULAÇÕES:

6. Fluxo de Caixa Esperado

Dados: TMA (Taxa Mínima de Atratividade) = (Taxa mínima que se espera que o
investimento tenha – como exemplo, taxa de juros ou outro título que possa investir, com menor
risco do que o empreendimento).

Simulações: Avaliar em relação às tenências da economia. Importante para a determinação da

necessidade de financiamentos, planejamento financeiro, desembolsos, velocidade de execução da
obra e necessidade de reservas, além de planejamento de vendas e marketing.

1 – Entrada de caixa (venda de apartamentos) com a economia em pleno emprego – Favorável

(vendas nas primeiras fases da obra.
2 - Entrada de caixa (venda de apartamentos) com a economia estável – vendas em períodos
alternados.
3 - Entrada de caixa (venda de apartamentos) com a economia em recessão – vendas no final do
período de conclusão da obra.

Unidades
N mês Receita Despesas Fluxo Fluxo descontado Saldo
vendidas
0
1

Cálculo dos indicadores financeiros:

 Conclusão:
- Qual o planejamento que deve ser tomado em cada uma das simulações? (vendas, preço,
financiamento, ritmo da obra, marketing e outras ações).
- Qual o melhor índice para cada simulação?
- Qual a situação final do investimento (Comparar por exemplo com o TMA)?

7. Amortização.

Indicadores de avaliação de financiamentos. Neste exemplo, estamos avaliando o

financiamento pela ótica do consumidor (Modelo ideal para o financiamento do imóvel).

Avaliados quanto o PRINCE, SAC e SACRE (misto)

Dados: Período de meses de financiamento: Entrada:

Taxa de juros: Valor do imóvel (preço de venda):

Tabela:

PERÍODO PRESTAÇÃO JUROS QUOTA DE SALDO

AMORTIZAÇÃO DEVEDOR (R$)
0
1
TOTAL
TAXA DE JUROS ADOTADA (i): 0,1
ONDE:

A PRESTAÇÃO DA RESIDÊNCIA SERÁ PAGA NO SISTEMA SAC EM 10 PRESTAÇÕES SEM ENTRADA

AMORTIZAÇÃO: VALOR TOTAL DA DÍVIDA / TOTAL DE PRESTAÇÕES
JUROS: TAXA x VALOR ANTERIOR DA PRESTAÇÃO
SALDO DEVEDOR : SALDO ANTERIOR – AMORTIZADO PRESTAÇÃO: JUROS + AMORTIZADO
Conclusão:- Com a realização da simulação de financiamento pelos métodos acima, qual o
método mais adequado? (Abordar quanto a situação econômica e padrão da residência e
familiar) – Justificar.