Disciplina: Tecnologia da Construção Civil - Obra – ATCO3

Curso: Arquitetura e Urbanismo

Empreendimento –
conceitos e interface
Aula 02

Professor:
César Augusto Vieira Valente
cesar.valente@ifsp.edu.br
 Conceitos de Empreendimento,
Incorporação, Gerenciamento,
Construção, Projetistas, Empreiteiro,
Subempreiteiro, Fornecedor e
Usuário

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 O que é EMPREENDIMENTO

Entende-se por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, para os

quais são necessários os procedimentos de
licenciamentos:
• Parcelamento do Solo Urbano para fins habitacionais,
industriais ou comerciais;
• Loteamentos;
• Implantação de Conjuntos Habitacionais;
• Construção ou Obras Civis localizadas no Litoral;
• Implantação de Cemitérios (para este caso há uma
norma específica);
• Implantação de Empreendimentos de Lazer, tais
como campings, clubes de campo, e outros.

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 Incorporação

Incorporação imobiliária, no direito brasileiro, é nome dado para o

conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou
promover a construção de edificações ou conjunto de edificações,
bem como a sua comercialização, total ou parcial, compostas de
unidades autônomas que, em seu conjunto, formam um
condomínio.

Disciplinada pela 9.514 de 21 de dezembro de 1997, será

incorporador toda pessoa (quer física, quer jurídica) que de alguma
forma se responsabilize pela entrega, dentro de prazo, preço e
condições determinadas, as obras concluídas. Ainda é considerado
incorporador aquele que contrate a construção de prédios para a
constituição de condomínios.

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 Incorporação

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 Gestão difere de Gerenciamento

Gestão de empreendimentos (disciplinas ATCO-3, ATCP-4 e ATCR-5)

Para garantir o sucesso da gestão de um empreendimento, é
necessário prever e abordar os riscos inerentes, aplicar metodologias
adequadas de gerenciamento e criar controles que assegurem a
obtenção dos resultados esperados. Afinal, a implantação de um
empreendimento não é um fim em si mesmo. Ela está associada a um
objetivo estratégico de negócio e ao apetite ao risco da organização,
os quais precisam ser traduzidos em metas tangíveis para a liderança
e toda a equipe do projeto.
Gerenciadoras contam com profissionais especializados,
metodologias próprias e ferramentas exclusivas para proporcionar
esse tipo de gestão. Colaboram com Incorporadoras em todas as fases
do empreendimento, da concepção à transição para a equipe de
operação, ajudando a alcançar os objetivos do negócio.
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 Gerenciamento de Obras

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 Gestão de Empreendimentos

Gestão de riscos (disciplina AGPR-9 – Gestão de Projetos)

Os serviços de gerenciamento, identificação, análise qualitativa e
quantitativa, planejamento de resposta, monitoramento e controle
de riscos ajudam a lidar com aspectos internos e externos que
possam impactar o empreendimento imobiliário. Utiliza-se uma
metodologia de quantificação de riscos que dá mais segurança à
tomada de decisão.

Estratégia e tipos de contratação (aula 02)

Trata-se da definição de um plano de contratação, por meio de um
processo disciplinado e sistemático, que avalia de forma criteriosa as
características do projeto, os riscos identificados, o perfil da empresa
(Incorporadora ou Construtora) e as condições do mercado para
fornecimento de bens e serviços.
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 Gestão de Empreendimentos

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 Gerenciamento em si
Governança de projetos (disciplina AMIB-9 – O arquiteto e o
Mercado Imobiliário)
Estabelece um estruturado ambiente de controle e de divisão de papéis
e responsabilidades para proporcionar uma melhor gestão do
empreendimento, facilitando a tomada de decisão e a identificação de
todos os responsáveis pelo projeto e promovendo o comprometimento
das partes envolvidas.
Gerenciamento de empreendimentos em si (disciplina AGPR-9 )
Com base nas melhores práticas de mercado, as Gerenciadoras conta
com engenheiros e/ou arquitetos experientes em diferentes setores.
Esse conhecimento, aliado às competências de auditoria, gestão
financeira e tributária, representa um importante diferencial de serviço
que pode ser essencial para o sucesso da empresa. Propondo soluções
com flexibilidade para as mudanças necessárias ao longo da implantação
do empreendimento.
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 Gerenciamento e Controle

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 Gerenciamento

Controle de orçamento e cronograma (disciplinas APL1-7 e APL2-8

– Planejamento das Construções 1 e 2)
Por meio de ferramentas de controle que asseguram um
monitoramento transparente e eficaz de custos e prazos, possibilita
programar e estruturar orçamentos e minimizar riscos. Em
ambientes colaborativos e de integração surgem a capacidade de
identificar manipulações de dados do cronograma e do orçamento
que afetam a performance do projeto.
Auditoria de obras (disciplinas ATCO-3 e AGPR-9)
Facilita a alta administração a monitorar a efetividade dos processos
e a estrutura de governança dos empreendimentos, realizando o
levantamento de riscos para antecipar problemas associados à
realização e à evolução das obras e sugerindo ações preventivas
(mitigadoras) e/ou corretivas.
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 Construção

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 Construção
Construção civil é o termo que engloba a confecção de obras como
casas, edifícios, pontes, barragens, fundações de máquinas, estradas,
aeroportos e outras infraestruturas, onde participam engenheiros
civis e arquitetos em colaboração com técnicos de outras disciplinas.
Obras de construção civil que engloba basicamente as edificações de
moradia, comerciais e de serviços públicos.
Obras de construção pesada que engloba as obras de construção de
portos, pontes, aeroportos, estradas, hidroelétricas, túneis, etc …,
obras que em geral só são contratadas por empresas e órgãos
públicos (Lei 8666/93 – Licitação de obras públicas).
Em alguns casos, as edificações tem tal vulto e complexidade que são
classificadas como obras pesadas, estando tipicamente enquadradas
neste caso as edificações industriais, infraestrutura, obras de artes e
etc.
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 Empreiteiro

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 Empreiteiro

A responsabilidade gerada por Empreitada guarda algumas particularidades,

diferindo de outras, isto porque poderá ser a mesma contratual, que é a
responsabilidade do construtor com relação ao dono da obra, e também
poderá ser extracontratual que é a responsabilidade do construtor com
relação a danos causados a terceiros.
Diz ser empreitada um contrato celebrado onde um dos contratantes
(empreiteiro) se obriga a realizar pessoalmente ou por meio de terceiro
(sub-empreiteiro), com ou sem nenhuma relação de subordinação, certa
obra para o outro contratante (dono da obra), com material próprio, ou com
material fornecido por este, mediante uma determinada remuneração,
podendo ser estipulado também um valor proporcional ao trabalho
executado.
Ressalta-se que somente será devida a remuneração, se a obra for
realmente executada.

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 Sub-Empreiteiro

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 Subempreiteiro

“Empreiteiro” que se encarrega de executar em

todo ou em parte um trabalho concedido ao
empreiteiro principal (Construtora ou Empreiteira).
Porém, não se comprometendo o empreiteiro a executar a obra
pessoalmente, ele pode “subempreitar” ( TERCEIRIZAR ) com outra
pessoa a execução da obra de que se encarregará.

Nasce daí o termo subempreitada, que é contrato derivado,

celebrado entre o empreiteiro e outra empresa específica
(terceirização / outsourcing).

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 Projetistas

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 Projetista
O Projetista desenvolve projetos de equipamentos industriais, ferramentas e
produtos, analisa medidas, define matéria-prima e detalha desenhos.
Diz a NBR 15575 /2013 (Norma de DESEMPENHO) que os projetos da
edificação devem ser desenvolvidos para todas as características do entorno:
• Urbanísticas (rede viária, proximidade de ferrovias ou aeroportos etc);
• Geomorfologia (topografia, formação do solo e do subsolo, lençol freático);
• Ambientais (regiões litorâneas, poluição do solo e do ar, terrenos com
passivo ambiental);
• Climáticas (regime de chuvas e de ventos, temperaturas, umidade relativa
do ar, níveis de radiação solar etc).
Com base nessas características, nos recursos locais (materiais, equipamentos
e mão de obra), na VUP (Vida Útil do Projeto) prevista para a obra e demais
requisitos previstos é que deverão ser definidas as tecnologias e especificados
os materiais e processos construtivos. Também serão de acordo com essas
características que ocorrerão as definições das etapas construtivas.

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 Fornecedor

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 Fornecedor

Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional

ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que
desenvolvem atividades de produção montagem, criação, construção,
transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização
de produtos ou prestação de serviços.
O art.3º, §1º e §2º, conceituam o que vem a ser produto e serviço,
estabelecendo: produto é qualquer bem móvel ou imóvel, material ou
imaterial.
Cabe ainda destacar alguns conceitos estabelecidos a respeito de
fornecedor, são eles: todo comerciante ou estabelecimento que
abastece ou fornece habitualmente uma casa ou um outro
estabelecimento dos gêneros e mercadorias necessárias ao seu
consumo; ou fornecedor numa palavra é o fabricante, ou vendedor, ou
prestador de serviços. (Código de Defesa do Consumidor - Lei Federal 8.078/1990 )
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 Especificação com Fornecedores

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 Imobiliária ou Vendas

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 Imobiliária ou Vendas

Imobiliária, agência imobiliária, agência ou empresa de mediação

imobiliária é uma empresa que atua no mercado imobiliário, na
intermediação de venda ou locação de imóveis, tais
como, casas e apartamentos, salas e escritórios, bem como proceder
a administração de imóveis locados.

Pela venda ou locação de um imóvel, a imobiliária ganha uma

comissão, a qual é devida pelo dono do imóvel.

No Brasil, uma imobiliária tem de estar credenciada pelo Conselho

Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e pelo Conselho Federal de
Corretores de Imóveis (COFECI) para atuar no mercado imobiliário.

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 Usuário ou Proprietário da Unidade

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 Usuário ou Proprietário da Unidade

Aquele que, por direito de uso, serve-se de algo ou

desfruta de suas utilidades.

Pessoa Física ou Pessoa Jurídica que desfruta do imóvel

adquirido (Manual do Usuário no período de entrega de
uma unidade habitacional ou comercial ou industrial ou
de órgão público.

APO – Avaliação Pós Ocupação (Estudo sobre os impactos

de utilização ou adequação ou reformas do imóvel em
uso) – Arqta. Sheila Walbe Ornstein (FAU/USP)

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 APO – Avaliação Pós Ocupação

RETROALIMENTAÇÃO PARA TODA A

CADEIA PRODUTIVA DO
EMPREENDIMENTO:
Incorporação, Gerenciamento, Construção,
Projetistas, Empreiteiro, Subempreiteiro,
Fornecedor

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 APO – Avaliação Pós Ocupação

Avaliação pós-ocupação (APO) é um conjunto de métodos

e técnicas que visam a mensurar o desempenho de
edificações em uso, levando em consideração não
somente o ponto de vista do arquiteto mas também o
grau de satisfação dos usuários.

A avaliação apresenta como princípio o fato de que os

edifícios e os espaços livres em uso, independentemente
de sua função, devem estar sujeitos a permanente
avaliação. "Trabalhar essa avaliação pós-obra é
fundamental, quer seja para garantir a melhoria contínua
do resultado, quer seja para atender a normas técnicas"
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 O que compõe a
Avaliação Pós Ocupação

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 APO e NBR 15.575 / 2013

"Desde que a NBR 15.575 passou a vigorar em 2013, as

avaliações pós-obra dos projetos não podem ser mais
empíricas para os itens descritos na norma, como aqueles
relacionados aos de conforto térmico, lumínico, acústico,
segurança estrutural, proteção contra incêndio, condições
de uso e ocupação, funcionalidade e acessibilidade,
estanqueidade à água e durabilidade", reforça a arquiteta
Maria Fernanda Silveira (AU/Pini dez/2013), pois a nova
norma estabelece requisitos e critérios de desempenho
considerando as exigências do usuário.

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 O que compõe a
Avaliação Pós Ocupação

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 O que compõe a
Avaliação Pós Ocupação

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 Referências
• Notas de aulas Professor César Valente

• http://www.ebah.com.br/content/ABAAAAZ8sAB/ap
ostila-gestao-qualidade

• http://www.infoescola.com/administracao_/principio
s-da-gestao-da-qualidade/

• http://www.al.sp.gov.br/administracao-da-
alesp/gestao-da-qualidade/

• http://www.au.pini.com.br/arquitetura-
urbanismo/237/como-fazer-a-avaliacao-pos-
ocupacao-302156-1.aspx

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 Referências

YAZIGI, Walid. A técnica de

edificar - 10ª ed. Revisada e
Atualizada. Editora Pini:
SindusCon-SP: São Paulo: 2009.
p. 134-160.
Conteúdo compilado a partir
das informações disponíveis
neste livro.

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 Referências

GUEDES, Milber Fernandes.

Caderno de Encargos. 5ª ed.
Revisada, Ampliada e
Atualizada. Editora Pini: São
Paulo, 2009. p. 464-477.
Conteúdo compilado a partir
das informações disponíveis
neste livro.

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 Referências

NETO, Pedro Luiz de Oliveira

Costa; CANUTO, Simone
Aparecida. Administração com
Qualidade: conhecimentos
necessários para a gestão
moderna. 1ª ed. São Paulo:
Blucher, 2009. p. 159-168.
Conteúdo compilado a partir
das informações disponíveis
neste livro.

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