Lei #005-93 - Estatuto Dos Servidores Públicos Municipais Anhumas

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Fernando Rosolia Dabdab
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FERNANDO ROSOLIA DABDAB e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/11/2019 às 14:45 , sob o número WJMJ19418259850
fls.SP
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE 94
Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 mdarquitetura@uol.com.br
100
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 31ª VARA CÍVEL

DO FORUM CENTRAL DE SÃO PAULO – SP
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1007763-07.2015.8.26.0100 e código 8388A21.
Ação: Cumprimento de sentença
Processo: 1007763-07.2015.8.26.0100/01
Requerente: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALVORADA
Requerido: SANDRA MARIA FAZANELLA
Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos

autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui
respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no
seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
1
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fls.SP
100
1. INTRODUÇÃO
Em atendimento ao r. despacho de fls. 38, o signatário apresenta à Vossa Excelência o
presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de
número 101 (10º andar), Edifício Alvorada, com endereço à Rua Esmeralda, 130 -
Aclimação – S. Paulo – SP.
O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento
de crédito. O Autor informa que o executado não cumpriu com sua obrigação de
pagamento.
2. VISTORIA
2.1. Localização:
A Vistoria foi realizada no dia 22 de novembro de 2019.
A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.
O imóvel está vazio e sofreu incêndio.
2.2. Características da região:
O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão
superior, destinadas para residência.
Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.
2.3. Melhoramentos Públicos
Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios comerciais com 15

pavimentos, de padrão superior, servido dos principais melhoramentos públicos:
pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia elétrica,
iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas proximidades
verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de primeiras
necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).
2
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fls.SP
100
2.4. O Imóvel Avaliando
O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Rua
Esmeralda. O Condomínio Edifício Alvorada é formado por um bloco de edifício, com
um apartamento em cada um dos 15 andares tipo.
A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.
O apartamento avaliando tem uma idade aparente de 14 anos; possui 325,843m² de

área construída total, sendo:
- Área útil: 163,14 m²
- Área comum de garagem: 81,42m²
- Área comum do edifício: 81,283m²
O apartamento possui três suítes, uma sala de jantar, sala de estar, com terraço,
lavabo, cozinha, copa, área de serviços, quarto e banheiro de empregada. Possui 03
vagas para automóveis.
O conjunto apresenta piso cerâmico na cozinha, área de serviços, copa, quarto e

banheiro de empregada. Possui piso em tábuas de madeira nas salas e nos
dormitórios. Possui piso em granito nos banheiros e no lavabo. Paredes com massa
e pintadas com tinta látex, forro de gesso pintado com tinta látex e caixilhos de
alumínio.
Padrão do imóvel é superior com elevador.
De acordo com Matrícula 124.118 do 16º Cartório de Imóveis de São Paulo, fls. 64
o imóvel avaliando possui Inscrição Cadastral sob nº 033.073.0053-9.
3
.
fls.SP
100
3. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
3.1. Método Adotado

A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços
pesquisados de diversos apartamentos colocados a venda e vendidos,
homogeneizando-se as variáveis das unidades encontradas na mesma região.
3.2. Normas
Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de
Avaliações de Imóveis Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos
IBAPE/SP - 2011”.
4. AVALIAÇÃO
Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a

finalidade de se determinar o valor médio do preço de venda de conjunto, coletamos os
elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação paradigma
de um apartamento de padrão superior, com todos os melhoramentos, com 14 anos de
idade. Estado de conservação necessitando de reparos importantes.
O item 4.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores

calculados.
Depreciação pela Idade e Conservação

Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à
idade e conservação (Foc):
Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida

referencial e valor residual para idade estimada = 14 anos e vida referencial =
60 anos. Portanto, 14/60 = 0,23. Com esse valor, usa-se 24% na tabela 2 de
valores tabulados para o coeficiente “K” e na fileira “g” é encontrado o índice
0,403. Foi escolhida a fileira “g” por se tratar de imóvel com estado de
conservação necessitando de reparos importantes.
Foc = 0,2 + 0,403 x (1-0,2) = 0,2 + 0,403 x 0,8 = 0,2 + 0,322= 0,522
Foc = 0,522
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela

de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos –
IBAPE/ SP.
K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação.
Fator para Conjunto Comercial Padrão Superior com elevador: 2,406
4
4.1.
Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE
fls.SP
100
5
98
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FERNANDO ROSOLIA DABDAB e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/11/2019 às 14:45 , sob o número WJMJ19418259850 .
fls.SP
100
6
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fls.SP
100
4.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS – CONJUNTOS COMERCIAIS
As amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando, localizadas no mesmo

edifício ou vizinhos. São características do elemento avaliando:
Localização: Rua Esmeralda, 130
Empreendimento: Condomínio Edifício Alvorada
Bairro: Aclimação
Cidade: São Paulo SP
Área útil: 163,14m²
03 vagas de automóvel
ELEMENTO Nº 01
Imóvel: Apartamento
Localização: Rua Esmeralda, 130 - Aclimação – S. Paulo – SP
Contato: Urbano Imóveis tel: (11) 3205.2938
Idade aparente: 14 anos
Estado de conservação: necessitando de reparos simples
- Venda: R$ 1.643.000,00
- Forma de Pagamento: a vista
- Data: novembro de 2019
- Fator de Fonte: 0,9
Valor unitário homogeneizado: R$ 6.389,69/ m²
7
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fls.SP
100
ELEMENTO Nº 02
Contato: Orion Gestão Imóveis tel: (11) 5070.0202
Área ponderada: 152,64m²
- Venda: R$ 1.500.000,00
ELEMENTO Nº 03
Contato: Prop Starter Imóveis tel: (11) 3170.1999
- Venda: R$ 1.360.000,00
8
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fls.SP
100
ELEMENTO Nº 04
Empreendimento:
Localização: Rua Esmeralda - Aclimação – S. Paulo – SP
Contato: Lopes tel: (11) 3894.1000
- Venda: R$ 1.600.000,00
ELEMENTO Nº 05
Empreendimento:
Localização: Rua Esmeralda - Aclimação – S. Paulo – SP
Contato: Rizk Imóveis tel: (11) 5555.4398
- Venda: R$ 1.850.000,00
9
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fls.SP
100
4.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL
Com os valores apresentados na planilha no item 4.1, tem-se que o valor

unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com
pagamento a vista em novembro de 2019, é de R$ 6.067,62 / m².
A área privativa do apartamento é 163,14m²
O valor do imóvel, portanto, será:
VI = Aapto x vu
VI = 163,14 x 6.067,62
VI = R$ 989.871,05 ou R$ 989.800,00 (arredondados).
5. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO
Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço apresentado, tem-se

que o valor da unidade autônoma ou apartamento de número 101 (10º andar), do Edifício
Alvorada, com endereço à Rua Esmeralda, 130 - Aclimação – S. Paulo – SP, para
pagamento a vista em novembro de 2019 é:
V = R$ 989.800,00
Novembro /2019
(novecentos e oitenta e nove mil e oitocentos reais)
10
.
fls.SP
100
6. ENCERRAMENTO
Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11

(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.
7. ANEXOS:
I – Mapa de localização – 01 fl.

II – Fotos do imóvel avaliando e dos elementos comparativos - 13 fls.
São Paulo, 22 de novembro de 2019.
___________________________
perito judicial
11
ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

fls.SP
100
12
105
MAPA DE LOCALIZAÇÃO
fls.SP
100
13
106
ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

fls.SP
100
14
107
Foto 02 – Cozinha
Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Rua Esmeralda, 130

fls.SP
100
15
108
Foto 03 – Copa
Foto 04 – Área de serviço

fls.SP
100
16
109
Foto 06 – Quadro de elétrica

Foto 05 – Quarto de empregada
fls.SP
100
17
110
Foto 08 – Sala de estar
Foto 07 – Sala de estar
fls.SP
100
18
111
Foto 09 – Terraço
Foto 10 – Sala de jantar

fls.SP
100
19
112
Foto 12 – Lavabo
Foto 11 – Sala de jantar
fls.SP
100
20
113
Foto 13 – Suíte 01
Foto 14 – Banheiro da Suíte 01

fls.SP
100
21
114

fls.SP
100
22
115

fls.SP
100
23
116
Infraestrutura:
Foto 19 – Piscina
Foto 20 – Salão de festas

fls.SP
100
24
117
Entorno:
Foto 22 – Rua Esmeralda

Foto 21 – Rua Esmeralda
fls.SP
100
25
118
Elementos comparativos:
Foto 24 – Elemento comparativo 04

Foto 23 – Elementos comparativos 01 a 03
fls.SP
100
26
119
Foto 25 – Elemento comparativo 05

fls.SP
100
27
120

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Fernando Rosolia Dabdab

EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 31ª VARA CÍVEL

Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos

Em atendimento ao r. despacho de fls. 38, o signatário apresenta à Vossa Excelência o

A Vistoria foi realizada no dia 22 de novembro de 2019.

A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.

O imóvel está vazio e sofreu incêndio.

2.2. Características da região:

Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.

2.3. Melhoramentos Públicos

Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios comerciais com 15

2.4. O Imóvel Avaliando

A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.

O apartamento avaliando tem uma idade aparente de 14 anos; possui 325,843m² de

- Área útil: 163,14 m²

- Área comum de garagem: 81,42m²

- Área comum do edifício: 81,283m²

O conjunto apresenta piso cerâmico na cozinha, área de serviços, copa, quarto e

Padrão do imóvel é superior com elevador.

3.1. Método Adotado

Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a

O item 4.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores

Depreciação pela Idade e Conservação

Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela

K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação.

Fator para Conjunto Comercial Padrão Superior com elevador: 2,406

As amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando, localizadas no mesmo

4.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL

Com os valores apresentados na planilha no item 4.1, tem-se que o valor

A área privativa do apartamento é 163,14m²

O valor do imóvel, portanto, será:

5. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO

Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço apresentado, tem-se

(novecentos e oitenta e nove mil e oitocentos reais)

Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11

I – Mapa de localização – 01 fl.

São Paulo, 22 de novembro de 2019.

ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO E DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Rua Esmeralda, 130

Foto 04 – Área de serviço

Foto 06 – Quadro de elétrica

Foto 10 – Sala de jantar

Foto 14 – Banheiro da Suíte 01

Foto 16 – Banheiro da Suíte 02

Foto 18 – Banheiro da Suíte 03

Foto 20 – Salão de festas

Foto 22 – Rua Esmeralda

Foto 24 – Elemento comparativo 04

Foto 25 – Elemento comparativo 05

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