Parecer Administradoras - OAB

São Paulo, 28 de maio de 2.
021
PARECER EMITIDO PELA COORDENADORIA DE DIREITO CONDOMÍNIAL DA OAB

SECCIONAL SÃO PAULO SOBRE A ATUAÇÃO DO ADVOGADO EM
ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIO E IMOBILIÁRIAS.
1. Do objeto do presente:
Tem o presente parecer a finalidade de abordar aspectos relativos aos

serviços jurídicos usufruídos por Administradoras de Condomínios e
Locações de Imóveis e a decorrente existência de advogados alocados
nestas, para fins de assessoria preventiva na realização e desenvolvimento
de seus trabalhos. Este trabalho foi elaborado com base com base nos
julgados do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, LEI Nº 8.906, DE 4
DE JULHO DE 1994, Estatuto da Advocacia da Ordem dos Advogados do
Brasil(OAB)
1.1. Não existe ilegalidade no simples fato da administradora de

condomínios/imobiliária possuir advogado alocado em sua estrutura,
desde que, este(s) esteja(m) destinado(s) a assessoria jurídica em
comento para fins de garantia de desenvolvimento de trabalhos
enquadrados e em total observância aos aspectos legais.
1.2. Nesta esteira a atividade exercida pelo advogado em administradora ou

imobiliária desconecta, in totum, de qualquer desabono, quiçá mencionar
em total observância às normas que regem a profissão da advocacia, em
_____________________________________________________________________
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especial, o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (Lei
n.º 8.906/1994) e o Código de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados
do Brasil (OAB).
1.3. Permanecendo vedada a oferta de serviços jurídicos por advogados

internalizados na empresa, para os clientes das administradoras, sendo
que tal prática caracteriza a captação de clientela e concorrência desleal.
1.4. O advogado da administradora pode prestar serviços para a

administradora, não obstante possa analisar documentos inerentes aos
condomínios, tais como contratos de serviços, mas não pode oferecer
serviços diretos a estes clientes sob pena de captação de clientela e
concorrência desleal.
1.5. Entendemos ser vedado à administradora de condomínios e imobiliária

captar clientes oferecendo serviços jurídicos, faça qualquer publicidade
alusiva ao exercício da atividade de advocacia em “folders”, sites ou afins.
1.6. A prestação dos serviços jurídicos da administradora deve ser inerente a

sua atividade e em proteção de seus interesses, não em oferecimento de
serviços a terceiros.
1.7. A oferta de serviços jurídicos do advogado da administradora aos clientes

destas, deve seguir criteriosa formalidade para que não se caracterize
captação de clientela e concorrência desleal. Neste sentido o escritório de
advocacia que visa atender interesses de clientes da administradora deve
estar em local diverso da administradora, além de firmar contrato em
nome do advogado, conforme vasto ementário sobre o tema. Neste
sentido:
_____________________________________________________________________
EXERCÍCIO PROFISSIONAL – ATIVIDADE DIVERSA DA
ADVOCACIA – POSSIBILIDADE DESDE QUE EM LOCAL
DISTINTO DO ESCRITÓRIO – VEDAÇÃO A DIVULGAÇÃO
CONJUNTA DAS ATIVIDADES – AFRONTA A INSUPERÁVEIS
DISPOSITIVOS ÉTICOS E ESTATUTÁRIOS – CAPTAÇÃO
DE CLIENTELA E CONCORRÊNCIA DESLEAL E DESRESPEITO
AO SIGILO PROFISSIONAL – RESOLUÇÃO 13/97 DESTE
TRIBUNAL. Não é vedado a advogados exercerem outras
profissões, desde que não ocupem o mesmo espaço físico do
escritório de advocacia, não divulguem as atividades em
conjunto com a advocacia e não exerçam a advocacia para
clientes da outra atividade, nos assuntos a ela relacionados,
seja de natureza contenciosa ou consultiva. Observância
à Resolução 13/97 deste Tribunal, ao Art. 34, inciso IV, do
Estatuto da OAB, e aos Arts. 5º e 7º do Código de Ética e
Disciplina da OAB. Precedentes E – 3.963/2008 e E
– 3.418/2007. Proc. E-4.024/2011 - v.u., em 15/07/2011, do
parecer e ementa do Rel.Dr. EDUARDO TEIXEIRA DA SILVEIRA
– Rev. Dra. CÉLIA MARIA NICOLAU RODRIGUES, Presidente
Dr. CARLOS JOSÉ SANTOS DA SILVA.
1.8. Assim é que concluir-se-á pela legalidade da contratação de advogados

por parte de tais Administradoras, pelo quanto se fundamentará a seguir,
em tópicos, para melhor elucidação do ora exposto.
2. Da evolução do trabalho desempenhado pelas Administradoras de

Condomínio e Locação de Imóveis:
_____________________________________________________________________
2.1. Uma Administradora de Condomínio e Locação, não diferentemente das
demais empresas de prestação de serviço, evoluiu para o bom
atendimento de seus clientes, e isso, entende-se, não ser errado.
2.2. Ocorre que, com tal modernização e acompanhamento das necessidades

humanas, o desenvolvimento da atividade tomou proporções gigantescas
e a capacidade de esbarrar em algum erro que possa vir a prejudicar um
cliente ou até mesmo o próprio prestador de serviços, no caso, a
Administradora do Condomínio e Locação, é de tamanho elevação.
2.3. Assim é que, para fins de coibir tal ato, não obstante, com o fim de
prevenir a judicialização de problemas que podem inexistir se as relações
forem mantidas na mais integral observância à legislação, é que se torna
salutar e essencial a existência de assessoria jurídica preventiva no
desenvolvimento das atividades.
2.4. Note-se que o exercício da administração deixou de ser uma atividade

simples, passando a tomar caminhos complexos, ante a necessidade de
adaptação aos novos aparatos que a modernidade impõe à sociedade e,
a coletividade optando, ou não, por seu uso, devem os prestadores de
serviço estarem à postos para atendimento por qualquer de seu viés.
2.5. Veja, a assessoria preventiva às Administradoras de Condomínio e

Locação, através da consultoria jurídica, se preza a orientar os
colaboradores que exercem suas atividades, sejam os gerentes de
atendimento à carteira de Condomínios e Locação, aos seus respectivos
assistentes, aos demais Departamento envolvidos (como o de Recursos
Humanos, de Contas a Pagar, aos colaboradores responsáveis pelo
recolhimento de tributos, aos que realizam compras e orçamentos, aos
_____________________________________________________________________
que recepcionam e avaliam documentação pertinente à locação de
imóveis, dentre outros).
2.6. Tratam-se de profissionais que, apesar de conhecerem a forma com que

devem desempenhar sua respectiva função dentro do departamento para
o qual foram alocados, não tem o dever de conhecer a legislação
pertinente a cada assunto de sua atribuição, apesar de seu
desconhecimento não eximir responsabilidades. Evidente que um erro
cometido por qualquer funcionário que presta serviços à Administradora
de Condomínio e Locação, objetivamente, a responsabilidade por tal em
relação ao prejudicado recairá sobre a empregadora e não do funcionário
em si.
2.7. Assim é que, para evitar quaisquer dissabores, infortúnios, ou até mesmo
responsabilidades onerosas por erros que poderiam ter sido evitados com
mera orientação legal, é que as Administradoras inseriram, junto ao seu
quadro de prestadores de serviços, a presença de advogados que podem
assessorar direta, cotidiana, integral e em fácil acesso junto às suas
próprias dependências, sem que deste fato se decorra qualquer exercício
ilegal da atividade.
2.8. Em uma comparação de suma importância e de fácil visualização, seria o

mesmo que mencionar que a Instituição Financeira não possa ter seu
corpo de advogados dentro de suas dependências.
2.9. Portanto, ante a necessidade das relações humanas e a sua

complexidade, deixando a administração de ser uma atividade simples, é
que se fez necessária a presença de advogados próprias para a orientação,
acompanhamento e assessoria ao desenvolvimento de suas atividades, a
_____________________________________________________________________
minimizar a pequenos patamares eventuais erros que possam vir a
incorrer na execução de seus trabalhos.
3. Da especialidade na prestação de serviços por parte das Administradoras de

Condomínio e Locação:
3.1. Ao exercer a função de administração, a empresa Administradora

condominial assume a responsabilidade civil pelo exercício de sua
atividade por todos os seus aspectos, os quais, inclusive, tem sido
fundamento para condenações junto aos processos judiciais em que são
demandadas.
3.2. Evidente que, havendo a assessoria preventiva às Administradoras, tais

demandas seriam a exceção, e não a regra, como vem se buscando
minimizar através de execução de trabalhos preventivos de assessoria
jurídica.
3.3. Vejamos, apenas a título de exemplo, o reconhecimento de

responsabilidade às Administradoras face seus clientes, ante o
fundamento da especialidade no desempenho de suas atividades:
“RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO -

AÇÃO INDENIZATÓRIA AJUIZADA CONTRA EX-
SÍNDICA PELOS PREJUÍZOS VERIFICADOS
DURANTE A SUA GESTÃO – RECOLHIMENTO A
MENOR DE ENCARGOS FISCAIS E TRABALHISTAS
QUE ORIGINOU A COBRANÇA SUPLEMENTAR
_____________________________________________________________________
DE JUROS E MULTA PELA RECEITA FEDERAL –
RESPONSABILIDADE PESSOAL DO SÍNDICO, DE
NATUREZA SUBJETIVA, NÃO VERIFICADA –
AUSÊNCIA DE DOLO OU CULPA – SÍNDICA QUE
AGIU AMPARADA PELO CONSELHO FISCAL E
POR EMPRESA ADMINISTRADORA
PROFISSIONAL CONTRATADA PARA AUXILIA-LA
NOS ATOS DE GESTÃO – CONTAS, ADEMAIS,
QUE FORAM APROVADAS PELA ASSEMBLEIA
GERAL, DE MODO QUE O ERRO NO
RECOLHIMENTO FOI REFERENDADO PELOS
DEMAIS CONDÔMINOS – EQUÍVOCO NA
APURAÇÃO DO VALOR DEVIDO E NO
PREENCHIMENTO DA GUIA DE RECOLHIMENTO
QUE ENVOLVE CONHECIMENTO TÉCNICO A
CARGO DA ADMINISTRADORA CONTRATADA
PARA TAL FINALIDADE - CONDENAÇÃO DA EX-
SÍNDICA AFASTADA - SENTENÇA REFORMADA. -
Recurso provido” (grifos não originais)
(Apelação n.º 1011051-88.2017.8.26.0068, 25ª
Câmara de Direito Privado, Relator: Edgard Rosa,
Julgamento: 20/06/2018)
“APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO

INDENIZATÓRIA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO
CONTRA O EX-SÍNDICO VISANDO AO
REEMBOLSO DE JUROS MORATÓRIOS E MULTA
DEVIDOS AO INSS EM RAZÃO DO ATRASO NO
_____________________________________________________________________
RECOLHIMENTO DE GUIAS GPS, ALÉM DO
REEMBOLSO DO VALOR TRANSFERIDO PARA
CONTA PESSOAL DO EX-SÍNDICO PARA
REEMBOLSO DE VALOR GASTO COM REPAROS
EM SEU VEÍCULO – PRETENSÃO DE NATUREZA
INDENIZATÓRIA CORRETAMENTE DEDUZIDA
PELO PROCEDIMENTO COMUM –
DESCABIMENTO DE AÇÃO DE EXIGIR CONTAS –
JULGAMENTO TERMINATIVO ANULADO –
JULGAMENTO DA CAUSA MADURA PELO
TRIBUNAL– APLICAÇÃO DO ARTIGO 1.013, §3º,
INCISO I DO CPC – RESPONSABILIDADE DO
SÍNDICO PELO RECOLHIMENTO DAS
CONTRIBUIÇÕES PREVIDENCIÁRIAS EM FAVOR
DOS FUNCIONÁRIOS – EXISTÊNCIA DE SALDO EM
CAIXA – ALEGAÇÃO DE DESCONHECIMENTO E
DE RESPONSABILIDADE DE PRESTADORA DE
SERVIÇOS PELO RECOLHIMENTO QUE NÃO
AFASTA SUA RESPONSABILIDADE DECORRENTE
DA NEGLIGÊNCIA EM CUMPRIR O DEVER DE
BEM ADMINISTRAR A MASSA CONDOMINIAL –
TRANSFERÊNCIA DE NUMERÁRIO PARA SUA
CONTA PESSOAL – IMPOSSIBILIDADE – DEVER DE
REEMBOLSO RECONHECIDO – SENTENÇA
REFORMADA. - Recurso provido.” (grifos não
originais)
_____________________________________________________________________
(Apelação n.º 1019569-26.2017.8.26.0405, 25ª
Câmara de Direito Privado, Relator: Edgard Rosa,
Julgamento: 04/05/2018)
3.4. Na mesma linha podem ser conferidos os julgados seguintes:
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS

E MORAIS. Prestação de serviços de
administração
condominial. Condomínio contratante que
atribui à Administradora contratada
responsabilidade pela não emissão de guias de
recolhimento de tributos, pedindo em
reembolso a quantia paga a título de juros
moratórios e multa sobre o valor principal dos
tributos pagos com atraso, além de reparação
moral. SENTENÇA de parcial procedência para
condenar a ré a pagar para o Condomínio autor
indenização material na quantia de R$
12.293,03, com correção monetária e juros de
mora a contar dos desembolsos, com aplicação
da sucumbência recíproca, arbitrada a honorária
dos Patronos das partes por equidade em R$
2.000,00. APELAÇÃO da ré, que pede a anulação
da sentença por cerceamento de defesa a
pretexto de privação da prova oral, insistindo
quanto ao mérito na total improcedência, sob a
_____________________________________________________________________
argumentação de ausência
de responsabilidade contratual pela emissão das
guias pagas intempestivamente pelo
Condomínio autor, com impugnação de parte da
documentação apresentada pelo autor,
formulando pedido subsidiário de inversão da
sucumbência. RECURSO ADESIVO do autor, que
insiste na condenação da ré no pagamento de
indenização moral. EXAME DOS RECURSOS:
descumprimento contratual pela ré bem
evidenciado. Responsabilidade da contratada
pelo prejuízo material reclamado na inicial
decorrente da não emissão de guias de
recolhimento de tributos. Exclusão da quantia
de R$ 252,31 em relação à condenação,
porquanto referente à contratação estranha à
causa de pedir. Prejuízo moral indenizável não
configurado em relação ao Condomínio.
Sucumbência recíproca bem reconhecida, "ex vi"
do artigo 86, "caput", do CPC de 2015. Elevação
da verba honorária devida pelo autor aos
Patronos da ré, por equidade, para R$ 2.300,00,
"ex vi" do artigo 85, §11 do CPC de 2015.
Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA
RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO
DO AUTOR NÃO PROVIDO.” (grifos não originais)
(Apelação n.º 1031885-74.2016.8.26.0577, 27ª
Câmara de Direito Privado, Relatora: Daise
_____________________________________________________________________
Fajardo Nogueira Jacot, Julgamento:
26/06/2018)
4. Das responsabilidades individuais existentes entre advogados e

Administradoras de Condomínio e Locação:
4.1. Ainda que se tenha dúvida ou que, porventura, haja qualquer

caracterização de confusão entre advogados e Administradores de
Condomínios e Locação, há que se esquivar de tal possibilidade, eis que
inexistente.
4.2. Inclusive, é possível, até mesmo, indicar a ausência de vinculação entre

advogados e a Administradora, conforme disposto no Estatuto da
Advocacia e a OAB, senão vejamos:
“CAPÍTULO VIII
Da Ética do Advogado
Art. 31. O advogado deve proceder de forma que
o torne merecedor de respeito e que contribua
para o prestígio da classe e da advocacia.
§ 1º O advogado, no exercício da profissão, deve
manter independência em qualquer
circunstância.
_____________________________________________________________________
§ 2º Nenhum receio de desagradar a magistrado
ou a qualquer autoridade, nem de incorrer em
impopularidade, deve deter o advogado no
exercício da profissão.
Art. 32. O advogado é responsável pelos atos
que, no exercício profissional, praticar com dolo
ou culpa.
Parágrafo único. Em caso de lide temerária, o
advogado será solidariamente responsável com
seu cliente, desde que coligado com este para
lesar a parte contrária, o que será apurado em
ação própria.
Art. 33. O advogado obriga-se a cumprir
rigorosamente os deveres consignados no
Código de Ética e Disciplina.
Parágrafo único. O Código de Ética e Disciplina
regula os deveres do advogado para com a
comunidade, o cliente, o outro profissional e,
ainda, a publicidade, a recusa do patrocínio, o
dever de assistência jurídica, o dever geral de
urbanidade e os respectivos procedimentos
disciplinares.” (grifos não originais)
4.3. Advogados e Administradoras de Condomínio e Locação possuem

atuação e responsabilidade isoladas e independentes, senão vejamos o
reconhecimento de tal através da melhor jurisprudência:
_____________________________________________________________________
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS. Condomínio edilício. Hipótese que o
condomínio imputa à administradora e aos
advogados por ela contratados a
responsabilidade pelos danos materiais
suportados em razão do não oferecimento de
defesa tempestiva em ação cível na qual figurou
como réu. Sentença de improcedência do pedido
quanto à administradora e de procedência no
tocante aos advogados. Apelação dos réus e
recurso adesivo da autora. Preliminar. Ausência
de petição de interposição. Mera irregularidade
formal, incapaz de gerar prejuízos. Violação ao
princípio da dialeticidade. Não ocorrência.
Recurso de apelação dos demandados que
impugna devidamente o teor da r. sentença.
Mérito. Responsabilidade da administradora.
Não verificação. Obrigação de promover a
reparação nas unidades autônomas do
condomínio que não consta do contrato com ela
assinado. Outorga de poderes aos advogados
réus que não implica automática
responsabilidade da administradora pela
desídia deles, notadamente porque não há
comprovação de que os profissionais seriam
inaptos a exercerem sua função a contento.
Responsabilidade dos advogados. Ausência de
justificativa plausível acerca do não
_____________________________________________________________________
oferecimento de contestação no prazo legal.
Dicção do art. 667 do CC e no art. 32 do EOAB.
Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS.”
(grifos não originais)
(Apelação n.º 1008244-62.2015.8.26.0037, 25ª
Câmara de Direito Privado, Relator: Carmen
Lucia da Silva, Julgamento: 14/03/2019)
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO.

Ausência de nulidades na sentença. Relatório
elaborado em conformidade com o art. 489, I, do
CPC. Decisão devidamente fundamentada, com
indicação de todas as provas que respaldaram o
convencimento do magistrado. Cerceamento de
defesa não configurado. Autor que concordou
com o julgamento do processo no estado em que
se encontrava, sem ressalvar possuir interesse na
oitiva de testemunhas. Prescrição não verificada.
Preliminares afastadas. Ação ajuizada pelo
condomínio em face de ex-síndicos,
administradora e advogados. Alegação de que
os réus, agindo em conluio, com dolo e
negligência, causaram prejuízos ao
condomínio. Atos ilícitos não evidenciados.
Recurso desprovido.” (grifos não originais)
(Apelação n.º 1000698-09.2016.8.26.0590, 36ª
Câmara de Direito Privado, Relator: Milton
Carvalho, Julgamento: 03/12/2018)
_____________________________________________________________________
5. Da ausência de enquadramento no conceito de captação de cliente:
5.1. Por derradeiro, ad argumentandum tantum, mister mencionar que ao

advogado é coibido o exercício da captação de cliente, por expressa
previsão legal, senão vejamos o constante do Estatuto da Advocacia e da
OAB (Lei n.º 8.906/1994), in verbis:
“Art. 33. O advogado obriga-se a cumprir

rigorosamente os deveres consignados no
Código de Ética e Disciplina.
Parágrafo único. O Código de Ética e Disciplina
regula os deveres do advogado para com a
comunidade, o cliente, o outro profissional e,
ainda, a publicidade, a recusa do patrocínio, o
dever de assistência jurídica, o dever geral de
urbanidade e os respectivos procedimentos
disciplinares.
Art. 34. Constitui infração disciplinar:
I - exercer a profissão, quando impedido de fazê-
lo, ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício
aos não inscritos, proibidos ou impedidos;
II - manter sociedade profissional fora das
normas e preceitos estabelecidos nesta lei;
III - valer-se de agenciador de causas, mediante
participação nos honorários a receber;
_____________________________________________________________________
IV - angariar ou captar causas, com ou sem a
intervenção de terceiros;” (grifos não originais)
5.2. Outro não é o disposto no Código de Ética e Disciplina da OAB:
“Art. 5º O exercício da advocacia é incompatível

com qualquer procedimento de
mercantilização.
Art. 6º É defeso ao advogado expor os fatos em
Juízo falseando deliberadamente a verdade ou
estribando-se na má-fé.
Art. 7º É vedado o oferecimento de serviços
profissionais que impliquem, direta ou
indiretamente, inculcação ou captação de
clientela.” (grifos não originais)
5.3. Não obstante a administradora de condomínios possa exercer sua

atividade e ter uma assessoria jurídica, não pode ofertar serviços de
jurídicos a seus clientes.
5.4. Os advogados da administradora se forem internos não podem ofertar

serviços jurídicos aos clientes da administradora ou imobiliária sob pena
de captação de clientela e concorrência desleal.
Neste sentido:
ASSESSORIA JURÍDICA EM
ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIOS
_____________________________________________________________________
– OFERTA DE SERVIÇOS AOS CONDÔMINOS DENTRO
DO MESMO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO –
ADVOGADO SÓCIO, COMO PESSOA
FÍSICA, DE ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO PRE
STAÇÃO DE SERVIÇOS AOS CONDÔMINOS QUE
CONTRATAM COM A ADMINISTRADORA –
NECESSIDADE DE FORMALIZAR CONTRATOS –
EXERCÍCIO DA ADVOCACIA NO MESMO CONJUNTO
COMERCIAL – CAPTAÇÃO DE CLIENTELA – SIGILO –
INDEPENDÊNCIA PROFISSIONAL. A assessoria jurídica
é possível desde que o advogado se atenha apenas às
lides da administradora, não estendendo seus serviços
aos clientes da empresa. Logo, ao se oferecer serviços
aos condôminos dentro do mesmo
contrato de administração, há uma clara violação ao
artigo 16 do EAOAB e à Resolução n.°13/97. A
jurisprudência é pacífica no sentido de que há
concorrência desleal, pois se
trata de captação de causas e clientela cumulativas com
o exercício da profissão em conjunto com outra
atividade. Um advogado, sócio de uma
administradora de serviços como pessoa física, poderia
prestar serviços jurídicos para os clientes da empresa
contanto que não houvesse a captação de clientes da
administradora. Para isso, a atividade jurídica exercida
pelo sócio da empresa deve ser estabelecida em outro
local, a fim de que os clientes não façam confusão entre
as atividades. Impossibilidade de o referido advogado
prestar serviços por meio do departamento jurídico da
empresa. Necessidade de formalizar contratos distintos.
É permitido exercer atividade jurisdicional no mesmo
local de atividade não jurídica somente no caso de não
ocorrer captação de clientela, resguardando-se,
portanto, o sigilo profissional. Para isso, faz-se
_____________________________________________________________________
necessário que a recepção, sala de espera, funcionários,
meio de comunicação e tudo o mais que se relacione
com as atividades prestadas sejam absolutamente
independentes, com uso exclusivo do
profissional. Processo E-3.418/2007 – V.U., em
19/04/2007, do parecer e ementa da Relª. Drª. MOIRA
VIRGÍNIA HUGGARD-CAINE – Rev. Dr. LUIZ FRANCISCO
TORQUATO AVOLIO – Presidente Dr. CARLOS
ROBERTO F. MATEUCCI.
5.5. Quando os advogados que atendam a administradora estiverem situados

em local diverso, em estrutura separada, estes podem prestar serviços a
administradorae ofertar em igualdade de condições e mediante
concorrência de mercado serviços jurídicos aos clientes das
administradoras, mediante contrato apartado.
5.6. Inclusive, trata-se de escritórios ou profissionais liberais, legais e

devidamente constituídos e inscritos no órgão de classe, assim como
perante os demais órgãos governamentais, sendo que, em função da
demanda dos clientes, muitas vezes, por maior comodidade, as
administradoras buscam profissionais próximos, porém se tal prática por
si só, não implica em favorecimento ou concorrência desleal, sendo que
que não existe impedimento na prestação dos serviços jurídicos
práticados por estes.
5.7. Até porque, ao menos pelo que se tem conhecimento, não há

impedimento ético disciplinar neste sentido, pois, conforme pesquisa
informal realizada, foi encontrado julgado do Tribunal de Ética e Disciplina
_____________________________________________________________________
da OAB/SP, no sentido de não se configurar infração ética, como vemos a
seguir:
“440ª SESSÃO DE 13 DE DEZEMBRO DE 2001

ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA - INSTALAÇÃO NO
MESMO IMÓVEL QUE ABRIGA
ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS - SALA
CONTÍGUA. Não fere a ética profissional o
advogado que instala seu escritório de advocacia
em sala contígua a uma administradora de
condomínios, desde que haja total isolamento
físico e independência entre eles. A prestação de
serviços advocatícios para clientes da
administradora de condomínios ou para
quaisquer outras atividades conexas somente se
justifica caso não configure captação de clientela
e angariação de causas por parte do escritório de
advocacia.”
(Proc. E-2.474/01 - v.u. em 13/12/01 do parecer
e ementa do Rel.ª Dr.ª MARIA DO CARMO
WHITAKER - Rev. Dr. CARLOS AURÉLIO MOTA DE
SOUZA - Presidente Dr. ROBISON BARONI)
No mesmo sentido:
“446ª SESSÃO DE 18 DE JULHO DE 2002

ADVOCACIA E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS –
LOCALIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO. Desde que
_____________________________________________________________________
tenha entrada autônoma e absoluta
independência de acesso e do funcionamento do
escritório de advocacia, o profissional poderá
manter no mesmo prédio administração
imobiliária. Impõem-se, entretanto, cautelas
para se evitar qualquer indício de confusão entre
as duas atividades, já que é vedado o exercício da
advocacia em conjunto com outra atividade.
Recepção, sala de espera, funcionários, serviços
de secretaria e administração do escritório,
máquinas de reprodução de cópias,
computadores, linhas telefônicas, de fax, outros
meios de comunicação e tudo o mais que se
relacione com o escritório de advocacia, devem
ser absolutamente independentes e de seu uso
exclusivo, visando à proteção do sigilo e da
inviolabilidade da sede profissional. Ademais, o
advogado deverá abster-se da prática de
qualquer ato que induza à captação de clientela
através da administradora de imóveis.
Precedentes.”
(Proc. E-2.605/02 – v.u. em 18/07/02 do parecer
e ementa da Rel.ª Dr.ª MARIA DO CARMO
WHITAKER – Rev. Dr. LUIZ ANTÔNIO GAMBELLI –
Presidente Dr. ROBISON BARONI)
5.8. Sendo infração ética o ajuizamento de ações contra os condôminos por
advogados das administradoras, como constatamos do julgado abaixo:
_____________________________________________________________________
SOCIEDADE EMPRESÁRIA – IMPOSSIBILIDADE DE
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS JURÍDICOS OU DE
UTILIZAÇÃO DE SEUS ADVOGADOS PARA
EXERCER A ADVOCACIA EM FAVOR DE SEUS
CLIENTES – ADVOGADOS QUE ATUEM EM NOME
DE CLIENTES CAPTADOS POR SEU EMPREGADOR
OU CONTRATANTE INCIDEM EM INFRAÇÃO
DISCIPLINAR.
Sociedades empresárias não podem praticar
atividades privativas de advocacia (artigo 1.º, I e
II, da Lei 8.906/94). Serviços de apoio a uma
negociação extrajudicial podem ser promovidos
por leigos, desde que seja possível que se
abstenham de prestar consultoria ou assessoria
jurídica. Advogados ou sociedades de
advogados contratados por sociedades leigas
não podem advogar para os clientes desta e por
esta captados, sob pena de responderem, após
amplo contraditório, perante as Turmas
Disciplinares, pouco importando se recebem
procuração direta do cliente ou
substabelecimento. Empresas que contratam
advogados não estão sujeitas às regras de
publicidade que orientam a advocacia. O que
elas não podem é usar seus advogados, sejam
empregados ou prestadores de serviços, para
atuar em favor de terceiros, que são seus
consumidores. Já esses advogados não podem
_____________________________________________________________________
atuar para os clientes de sua empregadora ou
contratante, pois incorreriam em captação
ilegítima de clientela como instrumento de
concorrência desleal. Precedentes, dentre muitos
outros: Proc. E-4.676/2016 - v.u, em 09/12/2016,
do parecer e ementa do Rel. Dr. FÁBIO DE SOUZA
RAMACCIOTTI, Rev. Dr. FÁBIO KALIL VILELA
LEITE, com declaração de voto Dr. ZANON DE
PAULA BARROS Presidente em exercício Dr.
CLÁUDIO FELIPPE ZALAF; Proc. E-2.944/2004 –
v.u., em 19/08/2004, do parecer e ementa do Dr.
LUIZ ANTÔNIO GAMBELLI, vencidos o relator Dr.
OSVALDO ARISTODEMO NEGRINI JÚNIOR e
revisor Dr. ZANON DE PAULA BARROS –
Presidente Dr. JOÃO TEIXEIRA GRANDE; Proc. E-
4.314/2013 - v.u., em 17/10/2013, do parecer e
ementa do Rel. Dr. FÁBIO DE SOUZA
RAMACCIOTTI - Rev. Dr. PEDRO PAULO WENDEL
GASPARINI - Presidente Dr. CARLOS JOSÉ SANTOS
DA SILVA; Proc. E-3.506/2007 - v.u., em
16/08/2007, do parecer e ementa do Rel. Dr.
JOSÉ EDUARDO HADDAD - Rev. Dr. LUIZ
ANTONIO GAMBELLI - Presidente Dr. CARLOS
ROBERTO F. MATEUCCI. Proc. E-5.473/2020 -
v.u., em 10/03/2021, parecer e ementa do Rel.
Dr. DÉCIO MILNITZKY, Rev. Dr. CLAUDINEI
FERNANDO MACHADO - Presidente Dr.
GUILHERME MARTINS MALUFE.
_____________________________________________________________________
5.9. Nestes casos a escolha dos profissionais da área jurídica deverá ocorrer
de forma absoluta autônoma, sem qualquer participação da
Administradora, o que apenas reforça, ainda mais, a total condição de
independência e regular exercício de profissão e das atividades
envolvidas;
5.10. Mesmo para as demandas efetivamente judiciais, os Condomínios

avaliam, escolhem e efetivamente contratam apenas os profissionais que
gozam da confiança do Corpo Diretivo (ou da sindicância), sem qualquer
intervenção e/ou participação das administradoras;
Conclusão
A função do advogado lotado na administradora de condomínios/imobiliária não
é ofertar serviços jurídicos aos clientes da administradora/imobiliária, este deve
assessorar a administradora nos termos mencionados acima.
A administradora de condomínios não pode de forma alguma ofertar serviços

jurídicos no bojo do seu contrato, pelo contrário, deve deixar claro no
instrumento de contratação que a assessoria jurídica e consequentemente a
contratação de advogados deve ser feita de forma livre e autônoma, sendo certo
que a eventual apresentação de advogados, pela administradora, somente deve
ocorrer em igualdade de condições com outros advogados e desde que não se
caracterize concorrência desleal e captação de clientela.
_____________________________________________________________________
________________________________________
JOÃO PAULO ROSSI
Advogado - OAB/SP n° 153.841
________________________________________
ALFREDO PASANISI
Advogado - OAB/SP n° 154.846
________________________________________
RUBENS CARMO ELIAS FILHO
(PRESIDENTE DA COMISSÃO DE DIREITO IMOBILIÁRIO DA OAB/SP)
OAB/SP n° 138.871
________________________________________
RODRIGO KARPAT
(COORDENADOR DA COORDENADORIA DE DIREITO CONDOMINIAL DA OAB/SP)
OAB/SP n° 211.136
_____________________________________________________________________

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São Paulo, 28 de maio de 2.

PARECER EMITIDO PELA COORDENADORIA DE DIREITO CONDOMÍNIAL DA OAB

Tem o presente parecer a finalidade de abordar aspectos relativos aos

1.1. Não existe ilegalidade no simples fato da administradora de

1.2. Nesta esteira a atividade exercida pelo advogado em administradora ou

1.3. Permanecendo vedada a oferta de serviços jurídicos por advogados

1.4. O advogado da administradora pode prestar serviços para a

1.5. Entendemos ser vedado à administradora de condomínios e imobiliária

1.6. A prestação dos serviços jurídicos da administradora deve ser inerente a

1.7. A oferta de serviços jurídicos do advogado da administradora aos clientes

1.8. Assim é que concluir-se-á pela legalidade da contratação de advogados

2. Da evolução do trabalho desempenhado pelas Administradoras de

2.2. Ocorre que, com tal modernização e acompanhamento das necessidades

2.4. Note-se que o exercício da administração deixou de ser uma atividade

2.5. Veja, a assessoria preventiva às Administradoras de Condomínio e

2.6. Tratam-se de profissionais que, apesar de conhecerem a forma com que

2.8. Em uma comparação de suma importância e de fácil visualização, seria o

2.9. Portanto, ante a necessidade das relações humanas e a sua

3. Da especialidade na prestação de serviços por parte das Administradoras de

3.1. Ao exercer a função de administração, a empresa Administradora

3.2. Evidente que, havendo a assessoria preventiva às Administradoras, tais

3.3. Vejamos, apenas a título de exemplo, o reconhecimento de

“RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO -

“APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO

3.4. Na mesma linha podem ser conferidos os julgados seguintes:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS

4. Das responsabilidades individuais existentes entre advogados e

4.1. Ainda que se tenha dúvida ou que, porventura, haja qualquer

4.2. Inclusive, é possível, até mesmo, indicar a ausência de vinculação entre

4.3. Advogados e Administradoras de Condomínio e Locação possuem

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO.

5.1. Por derradeiro, ad argumentandum tantum, mister mencionar que ao

“Art. 33. O advogado obriga-se a cumprir

5.2. Outro não é o disposto no Código de Ética e Disciplina da OAB:

“Art. 5º O exercício da advocacia é incompatível

5.3. Não obstante a administradora de condomínios possa exercer sua

5.4. Os advogados da administradora se forem internos não podem ofertar

ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIOS

DO MESMO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO –

ADVOGADO SÓCIO, COMO PESSOA

FÍSICA, DE ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO PRE

STAÇÃO DE SERVIÇOS AOS CONDÔMINOS QUE

CONTRATAM COM A ADMINISTRADORA –

NECESSIDADE DE FORMALIZAR CONTRATOS –

EXERCÍCIO DA ADVOCACIA NO MESMO CONJUNTO

COMERCIAL – CAPTAÇÃO DE CLIENTELA – SIGILO –

INDEPENDÊNCIA PROFISSIONAL. A assessoria jurídica

é possível desde que o advogado se atenha apenas às

lides da administradora, não estendendo seus serviços

aos clientes da empresa. Logo, ao se oferecer serviços

aos condôminos dentro do mesmo

contrato de administração, há uma clara violação ao

artigo 16 do EAOAB e à Resolução n.°13/97. A

jurisprudência é pacífica no sentido de que há

concorrência desleal, pois se

trata de captação de causas e clientela cumulativas com

o exercício da profissão em conjunto com outra

atividade. Um advogado, sócio de uma

administradora de serviços como pessoa física, poderia

prestar serviços jurídicos para os clientes da empresa

contanto que não houvesse a captação de clientes da

administradora. Para isso, a atividade jurídica exercida

pelo sócio da empresa deve ser estabelecida em outro