Quais as competências exclusivas dos agentes

imobiliários e dos advogados?

Redação
1 hora atrás

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Competências dos agentes imobiliários e dos advogados

Os mediadores imobiliários e os advogados, a par de outros agentes de mercado, trabalham de mão dada e chegam até
a ser parceiros de negócios. Mas acontece também que, por vezes, se criam zonas cinzentas e se misturam as suas zonas
de influência, entrando uns nos trabalhos dos outros. É, aliás, um tema que já chegou aos tribunais. Para tentar evitar
mais casos destes, neste artigo vamos explicar quais as competências exclusivas dos agentes imobiliários e dos
advogados, com a ajuda de especialistas.

No passado mês de junho, o Supremo Tribunal de Espanha proferiu um acórdão no qual distinguiu a atividade de
mediação imobiliária e a assessoria jurídica oferecida pela agência imobiliária aos seus clientes, declarando
expressamente que localizar potenciais compradores de um imóvel é uma atividade incompatível com a prestação de
assessoria jurídica e/ou fiscal muitas vezes prestada pelos mediadores sob a forma de “conselhos”.

Já em Portugal, o Tribunal Administrativo de Círculo de Lisboa decretou o encerramento de uma agência de mediação
imobiliária do concelho de Mafra por atos de procuradoria ilícita, tendo existido mais de 200 participações e instaurados
mais de 120 processos-crime no ano de 2020 no âmbito da atividade de procuradoria ilícita.

Neste breve artigo, preparado pela Belzuz Abogados* para o idealista/news, tentaremos assim esclarecer quais as
competências exclusivas dos agentes imobiliários e dos advogados. 
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Competências dos agentes imobiliários e dos advogados

A competência exclusiva das agências imobiliárias

Conforme explicado neste artigo, a atividade de mediação imobiliária – ou seja, a procura, por parte das empresas, em
nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos
reais sobre bens imóveis bem como a permuta, trespasse, arrendamento ou cessão de posições em contratos que
tenham por objeto bens imóveis – apenas pode ser exercida em Portugal por empresas de mediação imobiliária
devidamente licenciadas pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC).

Assim, existe um conjunto de atos – nomeadamente a prospeção e recolha de informações que visem encontrar os bens
imóveis pretendidos pelos clientes e a promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar
negócios jurídicos – que são competência exclusiva das empresas de mediação imobiliária, algo que se justifica pelos
deveres a que estas entidades se encontram sujeitas. 

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Competências dos agentes imobiliários e dos advogados

A competência exclusiva dos advogados

A lei determina que apenas os licenciados em Direito com inscrição em vigor na Ordem dos Advogados e os solicitadores
inscritos na Câmara dos Solicitadores podem praticar os atos próprios dos advogados e dos solicitadores.

Consideram-se atos próprios dos advogados e dos solicitadores os que forem exercidos no interesse de terceiros e no
âmbito de atividade profissional, sem prejuízo das competências próprias atribuídas às demais profissões ou atividades
cujo
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Microsoft ou exercício é regulado por lei. Privacidade e Cookies Gerir preferências Termos de utilização 

Alguns exemplos de atos próprios dos advogados e dos solicitadores são:

Consulta jurídica – a atividade de aconselhamento jurídico que consiste na interpretação e aplicação de normas
jurídicas mediante solicitação de terceiro;

Prática dos atos preparatórios – tendentes à constituição, alteração ou extinção de negócios jurídicos, designadamente
os praticados junto de conservatórias e cartórios notariais;

Elaboração de contratos – a elaboração de contratos ou o simples preenchimento de minutas de contratos com vista à
formalização de negócios jurídicos;

O exercício do mandato forense – ato unilateral, pelo qual alguém (o mandante) confere a outrem (o mandatário)
poderes de representação. Considera-se mandato forense o exercício do mandato com representação, com poderes
para negociar a constituição, alteração ou extinção de relações jurídicas e o exercício de qualquer mandato com
representação em procedimentos administrativos, incluindo tributários, perante quaisquer pessoas coletivas públicas
ou respetivos órgãos ou serviços, ainda que se suscitem ou discutam apenas questões de facto;

Negociação tendente à cobrança de créditos.

O advogado exercita a defesa dos direitos e interesses que lhe sejam confiados sempre com plena autonomia técnica e
de forma isenta, independente e responsável. Assim, o exercício da advocacia é inconciliável com qualquer cargo, função
ou atividade que possa afetar a isenção e independência, o que explica a incompatibilidade do exercício da advocacia
com as funções e atividades de mediador mobiliário ou imobiliário.

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Competências dos agentes imobiliários e dos advogados

Dois exemplos a ter em conta

A) O preenchimento de minutas de contratos-promessa de compra e venda
É habitual a utilização de minutas por partes de agências imobiliárias que se limitam a preencher os espaços em branco
com os dados dos contraentes e a realizar pequenos ajustes de acordo com as pretensões das partes.

Neste caso, sempre que uma imobiliária usa uma minuta de contrato e a altera, está a praticar atos próprios dos
advogados que se encontram regulados por Lei, nomeadamente consulta jurídica e elaboração de contratos.
Naturalmente que as partes de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel poderão elaborar ou preencher
uma minuta, desde que o façam a título particular, assumindo dessa forma os riscos e as potenciais consequências que
possam advir do mesmo.
B)2021
© Procuração
Microsoft em nome da agência imobiliária Privacidade e Cookies Gerir preferências Termos de utilização 

Outra questão que por vezes se suscita é a possibilidade de uma agência de mediação imobiliária ou agente ser
mandatado para negociar um bem imóvel, por forma a que, em representação do seu cliente, possa celebrar contratos e
praticar os atos necessários à preparação do negócio jurídico junto de entidades públicas.

Mais uma vez, embora o particular tenha o direito a constituir procurador e mandatar um familiar, amigo ou advogado
para o efeito, tal não justifica que uma imobiliária possa praticar atos exclusivos a advogados e solicitadores de forma
habitual e regular.

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Competências dos agentes imobiliários e dos advogados

As consequências da prática de atos próprios de advogado sem habilitação

A lei determina que quem (i) praticar atos próprios dos advogados e dos solicitadores ou (ii) auxiliar ou colaborar na
prática de atos próprios dos advogados e dos solicitadores, sem estar legalmente habilitado a tal, é punido com pena de
prisão até um ano ou com pena de multa até 120 dias. Além do lesado, a Ordem dos Advogados e a Câmara dos
Solicitadores poderão apresentar queixa, desencadeando o respetivo procedimento criminal.

Por fim, constitui uma contraordenação a promoção, divulgação ou publicidade de atos próprios dos advogados ou dos
solicitadores, quando efetuada por pessoas, singulares ou coletivas, não autorizadas a praticar os mesmos, estando
sujeita a uma coima que varia entre 500 e 2.500 euros, no caso das pessoas singulares, e entre 1.250 e 5.000 euros, no
caso das pessoas coletivas, sendo estes limites aumentados até 12.500 e 25.000 euros, respetivamente, em caso de
reincidência.

*Ricardo Pires Jordão, departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal.

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