Manual Do Despachante Imobiliario ZKCWBZ

O conteúdo deste e-book é licenciado para Marcelo Frossard, portador(a) do CPF 898.593.
596-87, vedada, por quaisquer meios e

a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
O conteúdo deste e-book é licenciado para Marcelo Frossard, portador(a) do CPF 898.593.596-87, vedada, por quaisquer meios e
Manual do
Despachante
Imobiliário
Coleção Direito Imobiliário
Volume 2
Fundamentos Práticos e Cautelas Devidas

para Corretores de Imóveis e Advogados
Petrus Mendonça
Autor: Petrus Mendonça

Revisão de texto: Professora Maria do Carmo Maracajá Alves
Correção gramatical: Professora Maria do Carmo Maracajá Alves
Capa e Diagramação: Heitor Barbosa
Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971

Manual do Despachante Imobiliário: Fundamentos práticos
e cautelas devidas para corretores de imóveis e advogados
(Coleção Direito Imobiliário - Vol.02)
Ed. do Autor - 2020
Número de páginas: 458
Tiragem: 1000 Cópias
Inclui referências e bibliografia

1.Tópicos introdutórios / 2.Segurança imobiliária / 3.Despachante imobiliário /
4.Propriedade de bens imóveis / 5.Doação de bens imóveis / 6.Sucessão hereditária
/ 7.Compra e venda de imóveis / 8.Incorporação imobiliária / 9.Regularização
da propriedade / 10.Cartórios e Tabelionato de Notas / 11.Locação de imóveis /
12.Responsabilidade civil / 13.Financiamento imobiliário / 14.Contrato de corretagem
/ 15.Avaliação de imóveis / 16.Modelos práticos de formulários, contratos e
documentos / 17. Atos notariais eletrônicos, registro e escrituras digitais
ISBN nº 978-65-991717-0-3
Impresso no Brasil, 2020

A minha esposa Fabiana,

companheira e amiga, prova viva de retidão
que me ensinou o valor da simplicidade
A meus filhos Matheus e Larissa
fontes inesgotáveis de amor, motivos de orgulho,
sem eles tudo seria mais difícil
A meus amigos irmãos Luiz Oliveira e Rosângela Duarte,
exemplos de integridade, lealdade e confiança ofereço estas páginas.
O Autor.
Notas do Autor
Petrus Mendonça
Nasceu no dia 1º de julho no ano de 1971, na cidade do Recife, capital de
Pernambuco. Iniciou as suas atividades profissionais ao lado do seu pai, José de
Souza Mendonça (em memória), aos dezesseis anos de idade, na condição de
aprendiz, em sua imobiliária. Ainda na mesma idade, no ano de 1987, tornou-se sócio
da sua imobiliária Arrecifes Negócios Imobiliários Ltda, empresa especializada em
avaliações técnicas mercadológicas, consultoria imobiliária, compra e venda de
imóveis de terceiros, aluguéis e administração de locações, fundada em 29 de maio
do ano de 1979.
Após servir ao Exército Brasileiro, na condição de Oficial da Reserva (R2),
consagrou-se corretor de imóveis, em 1994, como o primeiro aluno do Curso
Técnico em Transações Imobiliárias em Pernambuco, chancelado pelo Sindicato de
Corretores de Imóveis de Pernambuco. Em 1998 foi diplomado em Direito, pela
Universidade Católica de Pernambuco (UNICAP), especializou-se em contratos
imobiliários e em Direito Imobiliário, pela Universidade Federal de Pernambuco
(UFPE).
Atua como professor universitário na Faculdade de Direito e de Ciências da
Administração de Pernambuco (Fcap/UPE), desde 2014, lecionando as disciplinas
de Direito e Legislação imobiliária I e II; e, de Operações Imobiliárias II, no
Curso Superior Sequencial de Gestão Imobiliária, e a disciplina de Documentação
Imobiliária, no Curso de extensão em Despachante Imobiliário com Ênfase em
Documentação e Compra e Venda de Imóveis na Prática. Como educador no Curso
de Gestão Imobiliária, foi agraciado como paraninfo das turmas, nos anos: 2014,
2015, 2016, 2017 e 2018.
Em sua jornada de trabalho, consideram-se outras atividades relevantes como
a de presidente do Conselho de Corretores de Pernambuco (CRECI-PE), no período
de 2014 a 2015; corregedor nacional e conselheiro federal, do Sistema Cofeci Creci
de 2016 a 2018; presidente da 4ª Câmara Recursal do Cofeci em Brasília DF de
2013 a 2018; parecerista, palestrante acadêmico nacional e escritor.
Autor dos livros: Contrato de Corretagem Imobiliária – Questões práticas e
jurídicas; Manual Contrato de Compra e Venda de Imóvel – Aspectos práticos e
cautelas devidos; Manual Contrato de Aluguel – Riscos, dúvidas e soluções, além
das Cartilhas Os 15 Erros Fatais na Hora de Alugar um Imóvel, Riscos na Internet e
Locação por Temporada.
Coautor nos livros: 50 Anos de Profissão: a história do corretor de imóveis de

Pernambuco, publicado pelo Conselho de Corretores de Pernambuco; e, Trabalho e
Previdência em Debate, da Academia Brasileira de Ciências Criminais (ABCCrim).
Pelos bons préstimos ao mercado imobiliário de Pernambuco, foi homenageado
com a Medalha de Honra ao Mérito José Mariano, em 2016, considerada a maior
honraria do Parlamento Municipal, da cidade do Recife; e, com a Medalha Disque
Denúncia, no ano de 2018, pelo reconhecido trabalho, no combate a facilitação e ao
exercício ilegal da profissão, na corretagem pernambucana.
Prefácio
A necessidade de aprendizado leva o profissional a pesquisar e participar
de eventos, buscando conhecimento e técnicas que lhe permitam, cada vez mais,
atender seus clientes de forma segura, ética e rápida.
A vida moderna não nos permite deixar o “tempo passar”, sem que
acompanhemos a evolução das técnicas, legislação e costumes que norteiam a
sociedade contemporânea.
Este livro Despachante Imobiliário, nos proporciona não só o conhecimento
da origem da atividade da corretagem imobiliária na prática, desde seu nascedouro,
nos primórdios da história do Brasil, como a evolução da legislação, nos fazendo
entender muitos dos detalhes que, hoje, somos submetidos a respeitar.
Conhecer o passado é fundamental para que possamos construir o futuro e o
autor, Petrus Leonardo de Souza Mendonça, foi muito feliz em buscar, nos porões
da história, os primeiros vestígios que comprovam a necessidade da atividade da
corretagem imobiliária, como fator de progresso e desenvolvimento de nossa pátria.
A pesquisa dos fatos, complementada com a pesquisa da legislação, nos dá
uma visão conjunta desta evolução, proporcionando-nos uma ideia clara de como
melhorar a assessoria que oferecemos aos clientes que nos procuram.
Perto de completar o Jubileu de Ouro na atividade da corretagem imobiliária,
imaginava ter conhecimento avançado sobre a matéria mas, ao navegar pelas
páginas do livro Despachante Imobiliário, pude perceber que pouco sabia. São
informações que complementam, em especial àqueles que, na prática e sem uma
instrução acadêmica, até pouco tempo inexistente, necessitam melhor interpretar
sua importância nas transações imobiliárias.
Não só as leis existentes para o setor, a obra contempla comentários firmes e
objetivos, os quais nos proporcionam segurança jurídica necessária para a tomada
de decisões e melhor assegurar os interesses das partes envolvidas numa transação
imobiliária.
Para aqueles que pensam que a corretagem imobiliária se resume na simples
apresentação das partes contratantes, torna-se ainda mais importante a leitura desta
obra, que discorre sobre a responsabilidade de se buscar a totalidade de informações
para a segurança jurídica num negócio imobiliário.
Todo corretor de imóveis é um despachante nato, e mesmo que venha a
terceirizar o serviço, tem a obrigação de conhecer cada detalhe daquilo que está
requerendo para que tenha uma coleção de documentos que possam garantir a total
segurança ao negócio.
Feliz momento em que o autor teve tão nobre iniciativa de se dedicar a produzir
uma obra que é peça obrigatória e fundamental, na estante de qualquer corretor de
imóveis que pretende sucesso em sua atividade profissional.
Leiam e constatem que minhas palavras são simples referências que ainda
deixam a desejar ao descrever tão rica obra que, em seu detalhamento, nos faz ficar
maravilhados em termos escolhido a tão difícil e complexa atividade da corretagem
imobiliária.
Parabéns ao autor e sucesso a todos nós.
Dr. José Augusto Viana Neto

Jornalista
Corretor de Imóveis
Presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo
Presidente da Câmara dos Profissionais Registrados em
Conselhos e Ordens do Estado de São Paulo
Vice-presidente do Sistema Cofeci-Creci
Apresentação
Ser despachante imobiliário transcende o trabalho de colher certidões
cartorárias ou de retirar guias de pagamento de Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI), é saber orientar as partes contratantes, seja na compra, na e venda, na
permuta, na avaliação ou na locação, de imóveis, fornecendo informações técnicas
para a realização de negócios com uma maior segurança, menor duração no tempo
de duração da transação, legitimidade das partes envolvidas no negócio, riscos e
cautelas necessárias. É preciso o conhecimento para saber identificar previamente a
transação irregular e prevenir os clientes de possíveis problemas que possam existir
quanto a questões documentais, contratuais e legais. Portanto, todo corretor de
imóveis é, naturalmente, um despachante imobiliário.
Vivemos num mundo de constante ebulição intelectual, onde o saber é
necessário para a continuidade da existência profissional, provocado pelas
mudanças sociais, pelo avanço da tecnologia e pela velocidade das informações. Por
isso, já estamos na era do Corretor de Imóveis 4.0 como conhecedor de inovações
robóticas e dotado do instinto empreendedor para acompanhar a inevitável evolução
tecnológica do mercado imobiliário, porém sem perder o foco na humanização de
seu atendimento profissional e na constante busca pelo desenvolvimento intelectual.
Existem relatos de que jovens com a idade de doze/treze anos participam da
etapa de escolha de imóveis das suas famílias, isso decorrente da facilidade de
navegação no ciberespaço. Donde se crer, portanto, na impossibilidade de definição
de comportamento e da reação dos consumidores em dez, vinte ou trinta anos.
Porém, uma coisa é certa, quanto mais avança a tecnologia, cresce a necessidade de
atualização e da humanização, nas relações interpessoais. É neste ponto que se firma
um dos pilares da corretagem imobiliária.
Quanto aos profissionais da corretagem imobiliária, estes precisam ter, no
mínimo, conhecimentos técnicos sobre a sua atividade, para melhor desempenhar
suas funções de intermediação. Num mercado competitivo, como o de imóveis,
pode ser uma falha grave faltar nos intermediadores, noções sobre legalização de
imóveis, transmissão da propriedade imobiliária, validade dos negócios jurídicos,
sucessão hereditária, segurança jurídica, certidões, posse, detenção, direitos de
propriedade, dentre outros temas. Por questões éticas, nenhum profissional deveria
aceitar a incumbência para trabalhos os quais não estivesse devidamente preparado
e com capacidade técnica para solucioná-los. Nesse diapasão, os corretores
de imóveis não devem fugir da incubência que foi confiada por seus clientes. A
corretagem imobiliária não é profissão de covardes.
Uma boa intermediação exige responsabilidade e segurança nas informações
apresentadas, pois é fácil encontrar consumidores que desconhecem os mecanismos

legais de transmissão da propriedade imobiliária. Algumas vezes por inexperiência,
outras por incapacidade. Os profissionais que mais se destacam no atual mercado
imobiliário são os criativos e empreendedores, que almejam prestar serviços
diferenciados e que, para isso, necessitam entender o mercado imobiliário e
compreender as necessidades de seus clientes.
É relevante considerar que o sucesso está inteiramente ligado à ética e à parceria
com outros colegas de profissão. Um dos grandes erros do corretor de imóveis surge
ao acreditar que seu colega de profissão é o seu concorrente e por isso é avesso a
parcerias, mero engano, o seu único concorrente é o proprietário de imóvel quando
não confia a intermediação ao corretor. Por isso, um bom profissional precisa
compreender que não vence sozinho. É necessário conhecer a legislação, gostar de
estudar e entender que a exclusividade nas intermediações modernas não é mais
absoluta, pois o seu trabalho precisa servir aos seus clientes e aos seus colegas como
um elo de ligação, para que o negócio seja realizado em um curto espaço de tempo e
com maior segurança imobiliária.
Existem situações que fogem da capacidade técnica e da possibilidade jurídica
das atividades do corretor, por ser ato privativo da advocacia. Por isso, para que haja
serviços de alta qualidade é recomendável que tenha parcerias, com um despachante;
um correspondente bancário, especialista em financiamentos imobiliários; e, com
advogados especializados na área imobiliária, para os processos de documentação e
elaborar instrumentos imobiliários sempre atualizados, à luz da legislação vigente.
Num passado não muito distante, a profissão de corretor de imóveis não gozava
do mesmo respeito na sociedade como na época atual, pois a profissão era vista
como atividade de pessoas que não possuíam instrução suficiente para desempenhar
outros papéis na cadeia produtiva. Isso mudou consideravelmente. Os profissionais
do presente estão buscando cada vez mais os conhecimentos técnicos e tecnológicos,
inclusive, mais da metade deles possuem escolaridade de nível superior.
Por mais completo que seja o profissional, independentemente de sua atuação,
a necessidade de treinamento é inevitável. O esforço repetitivo misturado com
dedicação traz bons resultados. Os grandes campeões são forjados em treinamentos
diários, assim como é no esporte, deve ser nas atividades profissionais. Participar de
cursos de aperfeiçoamento não diminui ninguém, nem diferencia os preparados dos
inteligentes., ao contrário, possibilita ao corretor imobiliário e ao advogado sempre
estar à frente da maioria dos colegas de profissão, pois todos nós necessitamos
de atualizações periódicas. São esses aspectos da metodologia mindset que
torna possível diferenciar pessoas com mentalidade fixa das com mentalidade de
crescimento produtivo.
A decisão de seguir em frente é sua, caro leitor. O amanhã é reflexo do hoje.
Você não alcançara o sucesso fazendo o que todo mundo faz. O profissional de
destaque executa as tarefas com distinção, mas para isso é preciso agir, pensar e
prestar serviços diferenciados. É na escassez que se encontra o valor das coisas.
Bons estudos!
Sumário
Capítulo I
TÓPICOS INTRODUTÓRIOS
1. As Leis e as diversas formas de julgar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.1. Código de Hamurabi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
1.2. Algumas leis do Código de Hamurabi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3. Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. . . . . . . . . . . . . . . . 43
2. Hierarquia das leis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
3. Segurança imobiliária. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
4. Validade do negócio jurídico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55
5. Segurança Jurídica e as transações imobiliárias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
6. Quais os documentos para se adquirir um imóvel com segurança?. . . . . . . . . 61
7. Código de Defesa do Consumidor nos Negócios Imobiliários . . . . . . . . . . . . 62
8. Quais os direitos do consumidor na compra do imóvel? . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Capítulo II
DA PROPRIEDADE DE BENS IMÓVEIS

1. Limitações ao direito de propriedade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2. Formas de aquisição da propriedade imobiliária . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
3. Pela Usucapião. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
3.1 Usucapião extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
4. É possível existir usucapião em imóvel vinculado ao SFH? . . . . . . . . . . . . . . 77
5. Quais os títulos aquisitivos da propriedade?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
6. Aquisição da propriedade por acessão . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
6.1 Ilhas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
6.2 Aluvião. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
6.3 Avulsão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
7. Como se transfere a propriedade de bem móvel?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
8. Perda da propriedade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
20 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça
8.1 Perda da propriedade pela desapropriação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

8.2 Pela desapropriação amigável . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
8.3 Pela expropriação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
9. Diferenças entre patrimônio cultural material e imaterial . . . . . . . . . . . . . . . . 85
10. Achado não é roubado, mas precisa ser devolvido ao dono. . . . . . . . . . . . . . . 87
Capítulo III
DA DOAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

1. Como fazer doação de bem imóvel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2. Cláusulas restritivas na doação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
3. Revogação da doação por ingratidão do donatário. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
3.1 O que acontece se o doador (usufrutuário) sobreviver
a morte do donatário ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
4. O Usufruto e seus efeitos nos negócios imobiliários . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
5. É possível vender imóvel gravado de usufruto?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
6. Direito de superfície. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
6.1 Diferenças entre o direito de superfície e a locação. . . . . . . . . . . . . . . . 99
Capítulo IV
DA SUCESSÃO HEREDITÁRIA
1. Transmissão da propriedade imobiliária por herança. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
1.1 Quais as relações de parentesco?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
2. O que acontece com os bens do “de cujus” quando não existem herdeiros?. 104
3. Princípio Saisine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
4. Direito Real de Habitação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
5. Inventário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
5.1 O que acontece se o inventário não for aberto?. . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
5.2 Os bens que não estiverem no inventário podem estar sonegados?. . . 107
5.3 O espólio responde por dívidas do falecido. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
6. Quais as vantagens do inventário extrajudicial? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
SUMÁRIO 21
6.1 Quais os documentos necessários para realizar

escritura pública de inventário e de partilha dos bens?. . . . . . . . . . . . 110
6.1.1 Do imóvel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
6.1.2 Das partes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
7. Holding familiar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
7.1 Como criar uma holding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
8. Emancipação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
9. Como realizar o testamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
10. O que significa a expressão “assinar a rogo”?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
11. Qual a diferença entre codicilo e testamento?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .119
12. Arrolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
13. Carta de sentença e formal de Partilha. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
14. Qual a diferença de partilha e sobrepartilha?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
15. A importância do Inventariante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
16. Alvará Judicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
16.1 Venda de imóvel que pertence ao espólio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
17. Espécies de Regime de Casamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
17.1 Regime de comunhão parcial de bens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
17.2 Regime da comunhão total de bens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125
17.3 Regime de separação total dos bens ou separação de bens . . . . . . . . 125
17.4 Regime de participação final nos aquestros. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
18. Formas de casamento e a união estável . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
18.1 Casamento em Cartório de Registro Civil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
18.2 Casamento religioso com efeito civil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
18.3 União Estável . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
19. A pessoa com mais de setenta anos pode casar
ou formalizar união estável?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
Capítulo V
DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

1. Por que as pessoas compram imóveis?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
2. Da compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

2.1 O preço do objeto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
2.2 Classificação do contrato de compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
3. Contrato de Promessa de Compra e Venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
4. O que deve ocorrer primeiro, o pagamento do preço
ou a entrega das chaves?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
5. Efeitos de cláusulas contratuais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
5.1 Vícios redibitórios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
5.1.1 Qual prazo para reclamar vícios redibitórios?. . . . . . . . . . . . 138
6. A importância das Arras na compra e venda de imóveis . . . . . . . . . . . . . . . . 139
7. Como a detenção, a posse e a propriedade influenciam
os negócios imobiliários?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
7.1 Posse direta e posse indireta. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
7.2 Composse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144
7.3 Posse injusta e posse justa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
7.4 Posse de boa-fé e posse de má-fé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
8. Adquirente de imóvel pode ser imitido na posse do
imóvel antes do registro do contrato. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
9. Efeitos da cláusula constituti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
10. Evicção . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
11. Cláusulas especiais na compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
11.1 Retrovenda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
11.2 Venda a contento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
11.3 Perempção ou preferência. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
12. Adjudicação compulsória. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
13. Carta de Adjudicação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
14. Quais as diferenças entre adjudicação compulsória e a usucapião? . . . . . . . 153
15. Contrato de Gaveta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
15.1 Cautelas necessárias antes de assinar o contrato de gaveta . . . . . . . . . 154
15.2 Riscos para o Comprador. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
15.3 Riscos para o Vendedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
15.4 Como regularizar um contrato de gaveta junto
às instituições financeiras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
SUMÁRIO 23
16. Confissão de dívida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

16.1 Cobrança, protesto e execução de dívidas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
17. Permuta de bens imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
18. Permuta por área a ser construída . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
18.1 Como calcular o percentual de troca de área?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
19. Contrato de permuta de área por frações ideais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
19.1 Como calcular fração ideal de terreno em percentagem. . . . . . . . . . . .165
20. O que fazer quando a permuta é com vários
proprietários de terrenos? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165
21. O menor de idade pode adquirir bem imóvel?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
22. Venda de ascendente para descendente é válida?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168
23. Como comprar imóvel em construção . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
Capítulo VI
DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. Licença de habite-se. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
2. Memorial de Incorporação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
3. Compra de imóvel por estrangeiros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
4. Condomínio em geral. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
5. Condomínio edilício . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
6. Convenção de condomínio e seu registro no Cartório de Imóveis. . . . . . . . . 180
6.1 Qual a diferença entre convenção de condomínio
e o regimento interno? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
6.2 É possível proibir o condômino inadimplente
de usar área comum do edifício? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
7. Cobrança de taxa de condomínio sobre fração ideal do imóvel. . . . . . . . . . . 183
8. Condomínio em multipropriedade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
9. Lei do Distrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
9.1 A obrigatoriedade do Quadro-Resumo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
10. Como regularizar imóveis urbanos sem habite-se . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
11. Condomínio de lotes, loteamento de acesso controlado
e condomínio urbano simples. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190

12. Patrimônio de afetação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
13. Direito de Laje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
14. Vagas de garagem. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
15. Tipos de áreas construídas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196
16. Desmembramento de terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
16.1 Como realizar na prática um desmembramento?. . . . . . . . . . . . . . . . 199
16.2 Remembramento ou unificação de lotes de terrenos . . . . . . . . . . . . . 200
16.3 Como remembrar dois ou mais terrenos para
construção de condomínio edilício?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
17. Outorga onerosa na construção de novos empreendimentos . . . . . . . . . . . . . 202
17.1 Como funciona a outorga onerosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
18. Loteamentos urbanos - Procedimentos para aprovação de projetos . . . . . . . 203
18.1 Como identificar gleba apropriada para ser loteada?. . . . . . . . . . . . . 206
18.2 A importância do especialista em vendas nos loteamentos urbanos. . 207
19. Como regularizar construção de casas em dois lotes não remembrados? . . . 208
20. Como escolher o terreno ideal para construção de casas? . . . . . . . . . . . . . . . 208
20.1 Por que os proprietários podem vender seus imóveis?. . . . . . . . . . . . 210
21. Venda Casada é crime. O que isso significa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213
21.1 Quando a venda casada é legal?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
22. Correspondente Bancário . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
22.1 Como se tornar um correspondente bancário?. . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
23. Como comprar imóvel através de consórcio imobiliário. . . . . . . . . . . . . . . . 217
24. Penhora, arresto e sequestro na matrícula dos imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
25. Consequências do imóvel tombado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220
25.1 De quem é a competência para tombar patrimônio? . . . . . . . . . . . . . 221
Capítulo VII
DOS CARTÓRIOS E TABELIONATO DE NOTAS

1. Princípios cartorários . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
2. Prenotação, averbação e registro no Cartório de Imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . 226
SUMÁRIO 25
3. Como proceder com averbação no Cartório de Imóveis? . . . . . . . . . . . . . . . 228

4. Quais as consequências da não transferência da titularidade do imóvel? . . . 230
5. Registro do título aquisitivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
6. Registro eletrônico de bens imóveis – Provimento 89/2019 do CNJ. . . . . . . 235
7. O que fazer com imóvel sem registro no Cartório de Imóveis?. . . . . . . . . . . 237
8. Por que deve ser averbado o contrato de locação no Cartório de Imóveis?. . 237
9. Número de matrícula. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
10. Como adicionar descrições e especificações do
imóvel no Cartório de Imóveis? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
11. Como abrir matrícula do imóvel no Cartório de Serviços Registrais?. . . . . . 241
12. Tipos de Cartórios no Brasil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
13. Novas Circunscrições na Cidade do Recife/Pernambuco. . . . . . . . . . . . . . . . 243
14. Tipos mais comuns de certidões. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
15. Princípio da concentração da matrícula . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
16. Certidão de matrícula ou propriedade e ônus reais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249
17. Certidões de Inteiro Teor do Imóvel da Secretaria do
Patrimônio da União - SPU.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
18. Certidão Negativa de Débitos Municipais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
19. Despesas com a aquisição do imóvel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251
20. Despesas e emolumentos com a escritura e seu
registro no Cartório de Imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252
20.1 Cálculos e custos com a lavratura de
escrituras de compra e venda de imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
20.2 Casos em que não são cobrados emolumentos. . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
20.3 O que significa TSNR?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
20.4 O que significa FERC ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
20.5 Como calcular o ITBI. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
20.5.1 Qual melhor momento para se pagar o ITBI?. . . . . . . . . . . 259
21. Terreno Alodial. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
22. Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD ou ICD. . . . . 260
23. Laudêmio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
24. Protesto de contrato de locação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
25. Convenção da Apostila de Haia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262
26. Escritura pública. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

26.1 Escritura pro soluto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
26.2 Escritura pro solvendo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
27. Tipos mais comuns de escrituras públicas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266
27.1 Escritura pública de compra e venda de imóveis . . . . . . . . . . . . . . . 267
27.2 Escritura pública de compra e venda com cessão de direitos . . . . . . 267
27.3 Escritura pública de permuta de bens imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
27.4 Escritura pública de aditamento e correção. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
27.5 Escritura pública de promessa de compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . 268
27.6 Escritura pública de dação em pagamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
27.7 Escritura pública de distrato de compra e venda . . . . . . . . . . . . . . . . 269
27.8 Escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária. . . . . 269
27.9 Escritura pública de doação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270
27.10 Escritura pública de instituição, cessão ou renúncia de usufruto. . . . 271
27.11 Escritura pública de inventário, separação, divórcio
e partilha extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
27.12 Escritura pública de retificação de área . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
28. Como declarar o Imposto de Renda sobre Ganho de
Capital na venda de Imóvel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272
28.1 Declarando venda de imóvel financiado. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
29. Instrumento de mandato (procuração) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
29.1 Revogação de procuração “ad nutum” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
30. Qual a diferença entre preposto e mandatário?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
31. O proprietário residente no exterior pode vender imóvel no Brasil?. . . . . . . 277
32. Procurações jurídicas ad judicia e ad judicia et extra. . . . . . . . . . . . . . . . . . 277
33. Revogação de mandado judicial. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
34. Substabelecimento de poderes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278
35. Procuração em causa própria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
36. Notificação judicial e extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
38. Selo Digital de Autenticidade. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
39. Quais as diferenças legais entre certidão e traslado
nos Tabelionatos de Notas?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
40. Ata Notarial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283
SUMÁRIO 27
41. Autenticação de cópias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

42. Nova Lei de Autenticação de Documentos (Lei nº 13.726/2018). . . . . . . . . . 285
43. Reconhecimento de firmas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 286
44. Formas de regularizar imóvel sem escritura. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
45. Atos notariais e escrituras públicas eletrônicas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
45.1 Breves comentários ao Provimento nº 100, de 26 de
maio de 2020, da Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ. . . . . . . . 294
45.2 Identificação das assinaturas digitais e eletrônicas
no âmbito dos Tabelionatos de Notas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304
45.3 Certificado digital do e-Notariado x Certificado digital
do ICP-Brasil: quais as diferenças? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
45.4 Como solicitar sua certificação digital? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306
46. Passo a passo para lavratura de atos notariais eletrônicos . . . . . . . . . . . . . . . 306
46.1 Restrições previstas nos atos notariais eletrônicos. . . . . . . . . . . . . . . 307
46.2 O que são documentos nato-digitais e digitalizados?. . . . . . . . . . . . . 308
46.3 O papel do Sistema de Registro Eletrônico de
Imóveis – SREI e a Matrícula unificada nacional nos
Ofícios de Registro de Imóveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
46.4 Qual a função do e-Protocolo?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
46.5 Como podem ser identificadas as matrículas
imobiliárias nacionais?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310
Capítulo VIII
DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
1. Efeitos da documentação na locação de imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
2. Locação de bens imóveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
3. Os principais pontos sobre documentação numa locação. . . . . . . . . . . . . . . . 315
3.1 Como selecionar candidato à locação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315
3.2 Cautelas na fiança . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
3.3 Quais documentos deve o locador apresentar na locação. . . . . . . . . . .317
4. Bem de Família. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318
5. Como deve ser o recibo de pagamento de aluguel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320

6. Perda de desconto por impontualidade no pagamento de aluguéis não
impede cobrança de multa moratória.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
7. Obrigação de pagar tributos (IPTU) é do proprietário do imóvel. . . . . . . . . . 322
8. Responsabilidade civil na locação de bens imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
9. Quando é vantagem realizar locação sem garantia? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
10. Quais precauções devem ser tomadas na hora de
alugar imóvel com mobília? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
11. Dos crimes nas locações de bens imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
Capítulo IX
DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
1. Sistema Financeiro de Habitação - SFH. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
2. Sistema Financeiro Imobiliário - SFI. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
3. Como financiar a compra de imóvel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
4. O que significa seguro prestamista na compra de imóvel financiado?. . . . . . 335
5. Quais as diferenças dos índices TR e IPCA nos
financiamentos imobiliários? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336
6. Diferenças nos sistemas SAC e Tabela Price. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
7. Quem tem imóvel financiado pode financiar outro?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
8. Portabilidade imobiliária. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337
8.1 Como proceder com a portabilidade:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338
9. F.G.T.S. Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
10. Imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV. . . . . . . . . . . . . . . 340
10.1 Novo Programa Habitacional “Casa Verde Amarela” . . . . . . . . . . . . 340
11. Simulação x avaliação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
12. Quem recebe um salário mínimo e meio mensalmente pode
adquirir imóvel através do Programa Minha Casa Minha Vida
– MCMV do Governo Federal?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
13. Tributação especial para os imóveis do
Programa Minha Casa, Minha Vida. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
SUMÁRIO 29
14. Alienação fiduciária e hipoteca nos negócios imobiliários . . . . . . . . . . . . . . 344

14.1 Hipoteca. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
14.2 Alienação fiduciária . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
14.3 Diferenças entre hipoteca e a alienação fiduciária. . . . . . . . . . . . . . . 346
15. Teoria do adimplemento substancial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
16. Por que os imóveis vão a leilão?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349
17. Comprovantes de residência . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350
Capítulo X
DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

1. Conceito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
2. Honorários de corretagem. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
3. Como contratar corretor de imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
4. A exclusividade na intermediação imobiliária . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
5. Cobrança de over price. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
6. Como pagar honorários apartados ao Corretor de Imóveis . . . . . . . . . . . . . . 357
8. Tipos e nomenclaturas de imóveis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
8.1 Apartamentos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358
8.2 Casas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
8.3 Imóveis urbanos e rurais. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 360
9. A importância do compliance nas atividades imobiliárias. . . . . . . . . . . . . . . 360
10. Responsabilidade civil do intermediador (Corretor de Imóveis). . . . . . . . . 362
10.1 O que diz o Código Civil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
Capítulo XI
DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1. Como avaliar bem imóvel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
2. A importância do CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. . 370
3. Quais os métodos de avaliação mais utilizados no mercado imobiliário?. . . 371
4. Laudo de avaliação ou parecer técnico de avaliação mercadológica? . . . . . 373
5. O que significa ABNT NBR nas avaliações imobiliárias?. . . . . . . . . . . . . . . 375

6. O selo certificador. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 376
7. Quanto cobrar numa avaliação imobiliária?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
8. Honorários do perito quando existe concessão da justiça gratuita. . . . . . . . . 379
9. Diferenças entre preço, custo e valor de imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380
10. Avaliando passagem forçada e servidão. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381
11. Contrato de serviços de avaliação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
12. Qual prazo de validade de parecer técnico de avaliação?. . . . . . . . . . . . . . . . 384
13. Cálculos matemáticos e homogeneização por fatores . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
14. Como preparar parecer técnico de avaliação mercadológica – PTAM. . . . . . 388
15. Análise de parecer técnico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
CAPÍTULO XII
MODELOS PRÁTICOS DE CONTRATOS,

FORMULÁRIOS E DOCUMENTOS CARTORÁRIOS
1. Modelo - Requerimento de Registro de escritura
pública de compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398
2. Modelo - Carta de Fiança na locação. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399
3. Modelo - Procuração particular para locação de imóveis. . . . . . . . . . . . . . . . 400
4. Modelo - Procuração pública em causa própria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
5. Modelo - Procuração pública - Imóvel financiado - Caixa
Econômica Federal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
6. Modelo - Escritura pública de Doação da nua-propriedade/Reserva
de usufruto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
7. Modelo - Escritura pública de Compra e venda com cessão de direitos . . . . 408
8. Modelo - Ata Notarial - Usucapião extrajudicial. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
PÊNDICE A - Modelo de contrato particular de

compromisso de compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415
APÊNDICE B - Modelo de Instrumento Particular de Confissão de Dívida. . . 419
APÊNDICE C - Modelo de Nota Promissória. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
SUMÁRIO 31
APÊNDICE D - Contrato Particular de Permuta de Terreno

por Área a ser Construída . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
APENDICE E - Termo de Opção de Permuta (Compra). . . . . . . . . . . . . . . . . . 425
APÊNDICE F - Modelo de Requerimento de Memorial de Incorporação . . . . 427
APÊNDICE G - Modelo de Quadro-Resumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
APÊNDICE H - Modelo Termo de Quitação de Dívida em
caráter pro solvendo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432
APÊNDICE I - Modelo de Notificação Extrajudicial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433
APÊNDICE J - Modelo de Recibo de pagamento de aluguel. . . . . . . . . . . . . . 435
APÊNDICE K - Modelo de Contrato de Avaliação Mercadológica . . . . . . . . . 436
APÊNDICE l - Modelo de Contrato de corretagem com cláusulas
de pagamento de honorários apartados. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438
APÊNDICE M - Modelo de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 440
CONCLUSÃO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451
BIBLIOGRAFIA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453
33
Capítulo I
TÓPICOS INTRODUTÓRIOS
Índice:1. As Leis e as diversas formas de julgar 2. Hierarquia das leis 3.

Segurança imobiliária 4. Validade do Negócio Jurídico 5. Segurança jurídica e
as transações imobiliárias 6. Quais os documentos para se adquirir imóvel com
segurança 7. Código de Defesa do Consumidor nos negócios imobiliários 8. Quais
os direitos do consumidor na compra do imóvel?
Serão abordados, nos tópicos introdutórios, questões sobre a ciência imobiliária,

documentação e aquisição extrajudicial da propriedade de bens imóveis. Sem eles,
não há como prosseguir na análise, nem na segurança dos negócios jurídicos que
surgirão nos mais diversos tipos de transações imobiliárias. Por isso, é importante
deixar claro que a aquisição da propriedade de bens imóveis, seja pelo registro de
título aquisitivo, pela doação, pela sucessão, pela compra e venda ou pela usucapião,
será sempre um negócio jurídico.
Ter conhecimento sobre a documentação imobiliária e compreender a
importância da ciência da avaliação de Imóveis e das formas de contratação são
requisitos primários para todo intermediador imobiliário. Não há como intermediar
transações imobiliárias sem o conhecimento básico desses assuntos. Este livro, no
entanto, abordará com maior ênfase questões sobre a documentação, o trabalho do
despachante imobiliário e a sua incidência nas transações imobiliárias.
Logo de início é necessário desmistificar a questão de que os profissionais
que trabalham intermediando locações; compra e venda de imóveis novos ou em
construção, não precisam ter conhecimento sobre documentação imobiliária, isso é
um grave erro. Nas locações o conhecimento sobre documentação faz-se necessários
em várias etapas do processo, desde a formalização da autorização para alugar o
imóvel, passando pela cobrança de débitos de taxas de condomínios e impostos, até
a seleção do fiador, que necessita possuir bens móveis e imóveis em seu nome para
fortalecer a garantia.
Na intermediação da compra e venda de imóveis novos ou em construção, o
conhecimento sobre Memorial de Incorporação, registro imobiliário, prenotação,
tipos de cartórios, espécies de certidões, prazos de validade, dentre outros, é
extremamente importante para uma melhor assessoria ao comprador. Após
concluída a obra, faz-se necessário a expedição da licença de habite-se pela
prefeitura local comprovando que a edificação foi construída dentro das normativas
legais, respeitando o projeto de construção apresentado no momento de expedição

do alvará de construção.
Quando se trata de avaliar imóveis, direitos e posse, as questões documentais
têm influência direta sobre o valor do bem. Aqueles imóveis que têm a propriedade
registrada no Cartório de Imóveis são mais valiosos do que os que possui apenas
direitos de posse. Inclusive, desde o ano de 2012, o Supremo Tribunal Federal (STF)
consolidou entendimento de que todo corretor imobiliário possui legitimidade para
avaliar bem imóveis, com base no artigo 3º da Lei nº 6.530/1978, no Decreto nº
81.871/1978, na Resolução do Cofeci nº 1.066/2007 e no Ato nº 001/2011 e que
por isso, essas atividades não estão restritas aos profissionais da engenharia, da
arquitetura ou da agronomia. Aliás nunca estiveram, apenas era preciso acabar com
o embate judicial que sempre surgia quando o corretor de imóveis era nomeado
perito avaliador imobiliário mercadológico pelo Poder Judiciário ou pelo Poder
Público.
A atividade de avaliar bens imóveis sempre fez parte das etapas de
intermediação imobiliária, mesmo antes da primeira regulamentação da profissão
no Brasil, em 1964, com o advento da Lei nº 4.116, quando houve espécie de
formalização da atividade de intermediar e de avaliar pelos corretores de imóveis,
embora já existissem os sindicatos que representavam a categoria. Por isso, questões
que levam a interpretações equivocadas ou que trazem dúvidas sobre a legitimidade
do corretor imobiliário para avaliar bens imóveis já devem estar complementa
superadas.
Vale ressaltar, que os corretores de imóveis, em suas avaliações técnicas, devem
obediência aos ditames da Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis
(COFECI) nº 1.066/2007 e que por isso não podem mais emitir meras declarações
contendo opiniões quanto ao valor dos imóveis. As antigas declarações opinativas
contendo breves comentários sobre o bem imóvel avaliando, com foco apenas
em apresentar o seu valor no mercado local, sem o uso de qualquer técnica para
avaliar devem ser banidas das atividades do corretor de imóveis, pois no momento
em que se consegue reconhecimento público de sua capacidade profissional as
responsabilidades aumentam e as avaliações passam a exigir aperfeiçoamento
contínuo como toda norma que se baseia nos princípios da qualidade.
Logo abaixo, está parte do acórdão que sacramentou definitivamente a
legitimidade de o corretor de imóveis avaliar bens imóveis, seus frutos e direitos
sob o ponto de vista mercadológico, embora este assunto venha a ser tratado com
maior profundida no capítulo destinado a avaliação imobiliária. Esses profissionais
não são detentores de conhecimentos técnicos específicos sobre questões estruturais
MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO 35
ou técnicas construtivas, razão pela qual as avaliações para detectar preço de custo
de obra, vícios ou defeitos estruturais são de responsabilidade dos engenheiros,
arquitetos e agrônomos.
DECISÃO DO STF – Supremo Tribunal Federal. Corretor de
Imóveis. Avaliação.
AGRAVO EM RECURSO EXTRAORDIÁRIO. CORRETOR DE
IMÓVEIS. AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS.
RESOLUÇÃO Nº 957/2006 DO CONSELHO FEDERAL DE
CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI. CONTROVÉRSIA
SOBRE OS LIMITES ESTABELECIDOS PELA LEI Nº
6.530/1978. ALEGADA OFENSA AOS ARTS 5º, INC XIII, E
22 INCXVI DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. MATÉRIA
INFRACOSTITUCIONAL INDIRETA. AGRAVO E RECURSO
EXTRAORDINÁRIO PROVIDO. Relatório. 1.Agravo nos autos
principais contra decisão que inadmitiu recurso extraordinário
interposto com base no art.102 inc. III alínea a da Constituição
da República. O recurso extraordinário foi interposto contra o
seguinte julgado do Tribunal Regional Federal da 1º Região:
ADMINISTRATIVO. CONSELHOS PROFISSIONAIS. CONFEA
X COFECI. ELABORAÇÃO DE PARECER DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA. ATIVIDADE PERMITIDA AO CORRETOR
DE IMÓVEIS. LEI 6.530/78, ART.3º RESOLUÇÃO COFECI
N. 957/2006. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU INVALIDADE.
1. A Resolução impugnada não se desvia das finalidades, bem
assim das determinações contidas na Lei nº 6.530/78, uma
vez que opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a
elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito
nos termos do art.3º da Resolução COFECI n. 957/2006. 2. As
atividades elencadas no art.3º da Resolução COFECI n. 957/2006
para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não
necessitam de formação específica em engenharia, arquitetura
ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a
respectiva área de atuação do corretor de imóveis. 3. O objetivo da
Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz
do seu imóvel, determinada e real, com os conteúdos e requisitos
ideais de conhecimento, fugindo de uma simples declaração
de avaliação, que, às vezes, eram efetuadas sem qualquer
padronização. É a segurança do mercado imobiliário que se
objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade
da Lei nº 6.530/78. 4. A jurisprudência pátria já se consolidou
no sentido de que a avaliação de um imóvel não se restringe às
áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo,
podendo, também, ser aferida por outros profissionais, tal como
ocorre, no aspecto mercadológico, com os corretores de imóveis
(REsp n.779.196/RS Rel. Ministro Teori Albino Zavaski, Dje de
09/09/2009; REsp 130.790/RS 4ª T.Min. Sálvio de Figueiredo
Teixeira, Dj de 13/09/1999. Precedentes dos Tribunais Federais

da 3ª, 4ª e 5ª. (omissis) O Agravante, no recurso extraordinário,
assevera que: com efeito, o recorrente foi incisivo em apontar
ser vedado aos corretores de imóveis a elaboração de perícia
para aferição do valor de mercado de bem imóvel, pois esse
trabalho científico constitui atribuição privativa e indelegável de
engenheiros, arquitetos e agrônomos. Não é difícil a comprovação
dessa afirmativa, já que a Lei 6.530/78, disciplinando a
atividade dos corretores de imóveis, em seu art.3º, diz competir
a esses profissionais exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária. (omissis). O juízo a quo, na sentença,
consignou que a avaliação de bens imóveis não exige formação
específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia,
motivo pelo qual não há qualquer irregularidade nas disposições
insertas COFECI n. 957/2006. Não vislumbro, portanto, data
vênia, qualquer ilegalidade na regulamentação questionada, que
não é, na verdade, autônoma, mais sim foi expedida de acordo
com o regramento autorizativo. De igual forma, não vislumbro a
alegada ofensa à Lei n. 5.194/66, ao art.145 do CPC ou, ainda, aos
arts.5, XIII e 22, XVI, da CF;88. (omissis) Publique-se. Brasília/
DF, 25 de setembro de 2012. Ministra CARMEM LÚCIA. Relatora.
No ângulo da esfera cível, onde são tratados os fatos e os negócios jurídicos,
desde a concepção do ser humano, dentro do ventre materno onde ocorreu sua
primeira moradia, seus projetos, suas escolhas, suas decisões e aquisições, até sua
morte, quando se extingue a personalidade jurídica, impera o princípio de que tudo
é possível, desde que não transgrida direitos, normas, conceitos éticos, morais e
religiosos.
Neste contexto, não podem ser esquecidas às regras da boa convivência
social, às normas morais e as éticas, tão necessárias ao convívio do ser humano em
sociedade, até por que as pessoas não apenas existem, mas coexistem no meio em
que exercem suas atividades e constituem suas relações familiares. A boa conduta
humana é imperativa para que as regras de convivência social possam se expandir,
inclusive no ciberespaço, gerando efeitos e criando situações tão presentes no
mundo físico.
As diversas formas de relacionamento no campo material e no virtual geram
seus efeitos jurídicos e estão disciplinadas em nosso ordenamento jurídico. Quem
pensa que pode agir escondido atrás da tela de um computador e que não será
descoberto está enganado. O ciberespaço, embora ainda possua um campo obscuro,
mas por ser local onde as pessoas se relacionam sentimentalmente e realizam seus
negócios é controlado e gera efeitos de ordem patrimonial, moral, cível e criminal.
Por essa razão, as pessoas devem agir e interagir na internet e em suas redes sociais
tal como estivessem pessoalmente, frete a frente com outras pessoas.
O Brasil possui legislação cibernética específica de controle, procedimentos e

crimes virtuais através do Marco Civil da Internet e, agora, com controle e sigilo
de dados pessoais a Lei nº 13.709 de 14 de agosto de 2018 alterada pela Lei nº
13.853 de 08 de julho de 2019, que dita questões relacionadas a dados pessoais,
responsabilidades e segurança de informações na rede mundial de computadores,
conhecida pela sigla LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados). Os profissionais
deverão ter maior cuidado com o uso, manuseio e armazenamento de dados e
informações pessoais de seus clientes, inclusive na hora de utilizar esse conteúdo ou
de passá-los para terceiros sem autorização de seus titulares.
O mercado imobiliário sempre sentirá os efeitos da tecnologia, ora em
maior proporção, ora em menor intensidade. Com o surgimento da Lei Geral de
Proteção de Dados (LGPD) não poderia ser diferente. A partir dela não é mais
possível o repasse de dados e informações de clientes, através de captura de leads,
por exemplo, sem permissão escrita do interessado, nem tampouco os corretores
de imóveis devem divulgar seus imóveis pela Rede Mundial de Computadores –
internet, revistas, jornais ou por qualquer meio de comunicação sem autorização
expressa do proprietário do imóvel, indicando inclusive as características do imóvel
e deles proprietários que podem ser anunciadas publicamente.
Cabe aos corretores imobiliários exigir dos seus clientes, proprietários de
imóveis novos ou usados, a autorização de venda ou de locação por escrito,
inclusive deve o imóvel estar detalhadamente descrito para evitar confusão e danos
aos consumidores que vão ter interesse na sua aquisição. Portanto, anúncios com
informações inverídicas, preços falsos, os famosos anúncios “iscas” com ofertas de
negócios que não existem ou promessas mentirosas devem sair do ar imediatamente.
A LGPD veio para corroborar com o trabalho de fiscalização dos Conselhos de
Classe e proteger a sociedade contra pessoas que utilizam a internet para prejudicar
ou aferir vantagens indevidas.
Precisa ser observado, por óbvio, que as regas, os acordos e as leis para serem
obedecidos precisam ser imperativas e coercitivas. As regras sociais definem a
conduta do ser humano em sociedade, mas é o seu livre arbítrio que vai conduzi-
lo no mundo jurídico. É a ciência do dever ser que cada indivíduo deve carregar
consigo.
Os valores de uma sociedade não estão em suas normas, mas nas pessoas que
nela vivem. Por essa razão uma cidade será limpa se seus habitantes forem educados
ou uma região será segura se seus moradores tiverem educação e condições de vida
digna para viver coletivamente. Por isso, as regras de cunho moral devem também
ter punibilidade moral, tanto de caráter intrínseco, encontrado na própria consciência
do indivíduo, quanto de caráter extrínseco, decorrente da opinião pública. Dessas

regras nasce o velho adágio popular: “ninguém foge da própria consciência”.
Entretanto, não só de normas e de regras vivem as pessoas. É preciso definir seu
local de habitação. É lá que pode ser encontrado os traços mais profundos de sua
personalidade.
O ser humano é um ser social, que se identifica no ambiente em que convive
com outras pessoas, eis a necessidade compulsiva de possuir números elevados de
casas e de apartamentos, mesmo que jamais sejam habitados por seus proprietários.
Alguns adquirem imóveis como investimentos para aumentar sua condição
financeira, outros por status, vaidade e até para aumentar seu poder diante perante a
sociedade. Seja como for, a propriedade imobiliária sempre será transmitida de uma
pessoa para outra com o registro do título aquisitivo no Cartório de Imóveis. Daí
surge a expressão popular de que “só é dono quem registra”.
Nos capítulos seguintes serão estudados os tipos de cartórios, a finalidade da
matrícula e os vários modos utilizados na aquisição da propriedade imobiliária.
Para cada especificidade é preciso entender as razões que permitem as escrituras
públicas onerosas de compra e venda serem lavradas por qualquer Tabelionato de
Notas no Brasil. Porém, deve-se deixar claro que o registro de um imóvel deve
ocorrer exclusivamente no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição,
na cidade/município onde encontra-se matriculado. Não se deve confundir registro
com escritura, neste segundo caso, o imóvel pode ser escriturado em outra cidade/
município. Por exemplo: um imóvel localizado no Rio Grande do Sul pode ser
escriturado na serventia de Belo Horizonte, mas apenas será registrado nas terras
gaúchas, onde existe a matrícula do imóvel no Cartório de Serviços Registrais. Este
é a forma normal de transferência da propriedade imobiliária através da compra
e venda no Brasil. Ratifico que escritura não pode ser confundida com certidão,
matrícula com registro imobiliário, nem cartório de imóveis com cartório de títulos
e documentos.
Como o objetivo principal deste livro é tratar do papel do despachante
imobiliário, num campo de visão tridimensional do mercado imobiliário, englobando
o direito notarial e registral, não há como entender de documentos imobiliários se
o leitor não tiver conhecimento sobre leis e legislação. Por isso, o primeiro tópico
deste capítulo será apresentado o papel e a importância das leis na sociedade, o
surgimento do primeiro código de normas no mundo e a importância das penas para
o equilíbrio das relações humanas.
1. As Leis e as diversas formas de julgar
É raro de se ver obras retratando a importância da lei na vida em sociedade.

Boa parte dos livros acadêmicos dão início a parte civil abordando conceitos,
natureza e formação da relação jurídica. No entanto, compreender o conceito de
lei é tão importante quanto apreender as regras de boa convivência doméstica.
Quem não sabe conviver em harmonia dentro do seu lar, respeitando ao próximo,
provavelmente também não saberá viver em grupos na sociedade, pois não se deve
partir de premissa falsa para alcançar uma verdadeira.
As leis são normas escritas, emanadas do Poder Legislativo, impostas
coercitivamente para todas as pessoas que convivem no mesmo lugar (neste
caso específico o Brasil), objetivando regular as relações humanas e a proteção
patrimonial. O vocábulo Lei deriva do latim legere, que significa escolher, eleger.
A Constituição da República Federativa do Brasil, de 1988, em seu artigo 5º, inciso
II, estabelece que “Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa
senão em virtude de lei”. As leis devem ser iguais para todas as pessoas. Não deve
ser pesada para uns e leve para outros. Todo aquele que convive em sociedade deve
usufruir, em igualdade, de todas as vantagens que as leis podem proporcionar. Todas
as pessoas são obrigadas a cumprir e a respeitar as leis vigentes.
Prevenir é melhor que remediar. O principal objetivo da lei não deve ser o
de punir, mas de criar possibilidades para prevenir infrações a dispositivos legais,
procurando beneficiar as pessoas com uma sociedade harmoniosa, equilibrada, livre
de sofrimentos e com poucos conflitos, onde as pessoas possam utilizar seus bens,
difundir seus valores, viver em família e criar seus filhos. Entretanto, não é porque
as leis não prestam que existem delitos. Os delitos existem por causa da natureza
humana, é por essa razão que uma mesma lei pode incorrer numa pena diferente,
branda ou enxergada sobre diversos ângulos, por pessoas diferentes. O importante é
sua existência a para que a maldade humana possa ser veementemente combatida no
seu ponto principal, que é no surgimento da infração legal. Por essa razão, devem
existir leis regulando as relações humanas, em todos os seus aspectos, dentro da
sociedade.
Uma lei deve ser justa, se é que existe uma lei absolutamente justa aos olhos
do ser humano, pois muitos desses julgamentos vão depender da conveniência e de
que lado se encontra a pessoa julgadora. A lei precisa ser vista como uma norma
equilibrada, que puna com rigor e não tenha “brechas” que justifiquem sua não
aplicação ao caso concreto. O julgador deve ser imparcial, comedido, magnânimo,
coerente e equilibrado em seus julgamentos, para que haja sintonia entre o justo e
o legal. O comum dos homens é julgar de acordo com a própria razão. Segundo
Cesare Beccaria em sua obra Dos Delitos e das Penas:

As penas que ultrapassem a necessidade de conservar o depósito
da saúde pública são injustas por sua natureza; e tanto mais justas
serão as penas quanto mais sagrada e inviolável for a segurança e
maior a liberdade que o soberano conservar aos súditos (Op. cit.,
Dos Delitos e Das Penas, 1764, BECCARIA).
Os interesses obscuros, muitas vezes inconfessáveis, tem peso no momento do
julgamento. Se fez o bem a alguém, mesmo sendo um criminoso nato, é protegido e
amado por essa pessoa, não importando quantas fezes feriu, quantas vezes enganou,
subtraiu bens, tirou vidas humanas e plantou o mal no local em que vive. Por essa
razão, existem pessoas de índole perversa, verdadeiros criminosos, sendo amados
por alguns e odiados por outros. Por isso, a lei não deve ser branda, nem suas penas
devem ser excessivas, para que seja alcançado o equilíbrio em seus julgamentos. O
criminoso pode apresentar sinais de bondade, de arrependimento, de compaixão.
Sobre isso o escritor Plínio Salgado, na Vida de Jesus, escreveu
Sabe sorrir; sabe todas as escalas do sorriso: o de inocência, o de
bondade, o de compaixão, o de afeto, o de ironia, o de sarcasmo
e o de ódio. Sabe injuriar em intenção, sabe humilhar com
displicência, e, não evidenciando nenhum objetivo de negar, nega
exatamente quando afirma, ao exibir, com estudada candura e um
tanto distraído, a proposital insuficiência de argumentos nas asas
de um sofisma. [...] Sabe sorrir, sabe injuriar, sabe humilhar, sabe
caluniar e, afinal, quem é? a quem nos referimos? A ninguém. O
inimigo é ninguém. É menos do que um fluído, porque é apenas
uma sombra. Mas a sombra é visível e ele é invisível. A sombra
é alguma coisa e ele, o inimigo é coisa alguma. E o que se torna
mais desnorteador é o fato de não sendo o inimigo coisa alguma,
estar em toda a parte, surgir de todos os lados, surpreender
quando é menos esperado, e ferir sistematicamente. É o inexistente
que existe. É o nada que é tudo. É o insubstancial substanciável,
que surge e se afasta; que se materializa e esvaece; que se chama
um instante: delação, perfídia, intriga, maledicência, anonimato;
sombra de sombra, nada de nada [...] (Op. cit. Vida de Jesus,
SALGADO, 1942, p.p 233-234).
1.1. Código de Hamurabi

A primeira Lei escrita que se tem conhecimento é o Código de Hamurabi,
no ano de 1.780 a.C., na Mesopotâmia, antigo berço da civilização do mundo, hoje
composto pelos países da Síria, Iraque e Turquia. O Código de Hamurabi possuía
281 leis escritas, em letras cuneiforme e talhadas em rocha de diorito preto, um
instrumento muito utilizado pelos povos daquela época. Naquele período da
história, as leis sofriam forte influência religiosa e eram baseadas nos costumes de
cada localidade, onde os agrupamentos de pessoas eram pequenos, por isso não
havia necessidade de um código escrito, sem falar na dificuldade que havia em
legislar e registrar essas leis em virtude do seu pioneirismo. O principal objetivo
destas leis era o de unificar os povos, trazendo uma maior harmonia nas relações, já
que não estavam acostumados a conviver todos juntos em cidades. A maioria desses
povos era camponeses, acostumados com a vida simples e pacata no campo, porém
o Reino Babilônico era próspero. Isso atraia as pessoas que chegavam em busca de
melhorar o seu comércio e viver em maior segurança. Por isso, a vida dentro das
cidades não era fácil, então para pacificar a convivência foi criado o código escrito,
o primeiro código escrito que se tem conhecimento.
As principais características do Código de Hamurabi eram a sua forma escrita
e os seus julgamentos, baseados na reciprocidade da pena, a tão conhecida Lei de
Talião cuja frase “olho por olho, dente por dente” marca uma história. Sintetiza
o espírito do Código antigo quando prevê que todo delito deveria ter sua punição
proporcional ao dano causado. A pena de morte era a punição mais utilizada. Como
as pessoas ainda sofriam intervenções dos povos bárbaros, esse tipo de pena era algo
comum. Ao comparar as penas daquele período com as de hoje é passivo provocar
choque cultural entre épocas. O que deve ser levado em consideração é que aquelas
leis refletiam a realidade do momento em que conviviam, onde as pessoas julgavam,
resolviam seus problemas e faziam justiça com as próprias mãos.
Com o surgimento do Código, os julgamentos e as punições passaram a ser
controlados pelo rei, proporcionando uma espécie de organização controlada.
Muitos pensam que o Talião era um rei ou divindade daquela época, mas isso não é
verdade. A palavra Talião deriva de “talionis” como princípio de justiça, cuja pena
baseia-se na aplicação de sanção, com peso equivalente ao dano causado, ou seja, se
matou o filho de alguém, deverá o seu filho também morrer.
A pedra ficava exposta em praça pública, para que todos pudessem ler e
entender os seus direitos e obrigações, para convivência em sociedade. O seu
tamanho é de 2,25 metros de altura, 1,60 metros de circunferência na parte
superior e 1,90 metros na base. As leis por serem escritas em pedra não possuíam
constantes modificações e atualizações, o que dificultou sua continuidade. Até hoje
a influência do Código de Hamurabi é possível ser encontrada na maioria das leis
de todo o mundo. A Constituição Federal do Brasil, por exemplo, possui as famosas
“cláusulas pétrias”, aquelas que não podem ser alteradas para segurança do Estado
Democrático de Direito, como se estivessem cravadas em pedra como o antigo
Código de Hamurabi na Babilônia.
1.2. Algumas leis do Código de Hamurabi

Abaixo serão apresentados alguns trechos da Lei do Código de Hamurabi,
impostos durante o período do reinado babilônico.
Se uma pessoa arrombar uma casa, deverá ser condenado à morte
na parte da frente do local do arrombamento e ser enterrado.
Se um homem tomar uma mulher como esposa, mas não tiver
relações com ela, esta mulher não será considerada esposa deste
homem.
Se alguém enganar a outrem, difamando esta pessoa, e este outrem
não puder provar, então aquele que enganou deverá ser condenado
à morte.
Se alguém roubar propriedade de um templo ou corte, ele deve ser
condenado à morte, e também aquele que receber o produto do
roubo do ladrão deve ser igualmente condenado à morte.
Um juiz deve julgar um caso, alcançar um veredicto e apresentá-
lo por escrito. Se erro posterior aparecer na decisão do juiz, e tal
juiz for culpado, então ele deverá pagar dozes vezes a pena que
ele mesmo instituiu para o caso, sendo publicamente destituído
de sua posição de juiz, e jamais sentar-se novamente para efetuar
julgamentos. (BRASIL, 1990)
Saber aplicar adequadamente uma lei não é fácil. Ao contrário, é uma tarefa
de extrema complexidade para os magistrados em suas decisões judiciais. Eis a
necessidade de fundamentação e argumentos lógicos para que a lei seja aplicada no
caso concreto. A lei deve ser genérica para que possa alcançar todas as possibilidades
de transgressões. Para o imortal Cesare Beccaria conhecer:
[...] o momento de examinar e distinguir as diversas classes
de delitos e a maneira de puni-los, mas o número e a variedade
dos crimes, segundo as diversas circunstâncias de tempo e de
lugar, nos lançariam em um grande e fatigante minuciosidade.
Contentar-me-ei, pois, com indicar os princípios mais gerais, e
os erros mais funestos e comuns, evitando igualmente os excessos
dos que, por um amor mal entendido da liberdade, procuram
introduzir a anarquia, e dos que desejariam submeter os homens
à regularidade dos claustros. [...], mas, quais serão as penas
convenientes a esses delitos? Quais serão as punições aplicáveis
aos diferentes crimes? Será a pena de morte verdadeiramente
útil, necessária, indispensável para a segurança e a boa ordem
da sociedade? Serão justos os tormentos e as torturas? Quais
os melhores meios de prevenir delitos? Serão as mesmas penas
igualmente úteis em todos os tempos? Que influência exercem
sobre os costumes? Todos esses problemas merecem ser resolvidos
com precisão geométrica e que não resistem a névoa dos sofismas,
das dúvidas tímidas e das seduções da eloquência?” (Op. cit., Dos
Delitos e das Penas, 1764, BECCARIA).
1.3. Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro

No Brasil existe a Lei nº 12.376/2010, denominada de Lei de Introdução às
Normas do Direito Brasileiro, antiga Lei de Introdução ao Código Civil, que
vigorava desde 04 de setembro de 1942, por força do Decreto-Lei nº 4.657, que
define a maneira como as normas jurídicas brasileiras, de maneira geral, devem ser
tratadas. Para maior entendimento de sua importância serão analisados e comentados
algumas de suas principais cláusulas que podem vir a ser utilizadas ou precisam ser
interpretadas pelos despachantes imobiliários.
Art.1º - Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em
todo o país 45 (quarenta e cinco dias) depois de oficialmente
publicada.” Para que uma lei vigore de imediato é necessário que
conste em seu texto. Isso ocorre esporadicamente quando a lei
tem finalidade social e precisa entrar em vigor no menor prazo de
tempo possível para não causar prejuízo a sociedade. Esse tempo
de dormência da lei de 45 (quarenta e cinco) dias é denominado
de vacatio legis. Enquanto não entrar em vigor, mesmo publicada,
não gera efeitos.
Art.2 – Não se destinando à vigência temporária, a lei terá
vigor até que outra a modifique ou revogue. §1º. A lei posterior
revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja
com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria
de que tratava a lei anterior. §2º. A lei nova, que estabeleça
disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga
nem modifica a lei anterior. §3º. Salvo disposição em contrário,
a lei revogada não se restaura por ter a lei revogadora perdido a
vigência.” O que está dito é que a lei não perde seus efeitos com
o passar dos anos. É por essa razão que muitas leis publicadas na
década de 1940 continuam válidas e em vigor. Um bom exemplo
disso foi o antigo Código Civil de 1916 que vigou até 10 de janeiro
do ano de 2012, com a entrada da Lei nº 10.406. Quando a lei
nova passa a vigorar, a antiga foi revogada. Essa revogação pode
ser na totalidade da lei ou em parte dele. Vai depender do texto da
lei nova.
Art.3º Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a
conhece.” Já imaginou o caos que seria nas relações obrigacionais
se as pessoas, nas suas infinitas possibilidades, pudessem justificar
o descumprimento de seus contratos ou a desobediência de alguma
norma jurídica alegando que a desconhecia e nada puder ser
feito? Por esse motivo, todas as pessoas antes de agir e assumir
compromissos com terceiros devem conhecer as normas e a forma
de cumprir suas obrigações.
[...]
Art.6º - A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados
o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. §1º.
Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado, segundo a lei

vigente ao tempo em se efetuou. §2º. Consideram-se adquiridos
assim os direitos que o seu titular ou alguém por ele, possa exercer,
como aqueles cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou
condição pré-estabelecida inalterável, a arbítrio de outrem. §3º
Chama-se coisa julgada ou caso julgado a decisão judicial de que
já não cabia recurso.” Os contratos e os acordos já firmados antes
da entrada da lei nova devem ser respeitados, mesmo que tenham
cláusulas que vão de encontro aos dispositivos legais. É possível
citar como exemplo de ato jurídico perfeito, um contrato de
locação válido, uma promessa de compra e venda, uma procuração
pública etc. Já os direitos adquiridos, a doação de bens móveis
ou imóveis, aumento salarial, aposentadoria etc. Como coisa
julgada a decisão judicial que não cabe mais recurso pela per
da de prazo para recorrer ou por não haver mais possibilidade
jurídica a quem pedir, vez que já foram esgotados todos os tipos
de recursos judiciais. Além disso, o ato jurídico perfeito, a coisa
julgada e o direito adquirido juntos formam um dos sustentáculos
para validade de todo negócio jurídico.(BRASIL, 1990)
2. Hierarquia das leis
Como o tema abordado neste tópico referem-se aos tipos diferentes de leis,
não poderia deixar de ser abordada a importância que tem a hierarquia entre elas,
para que não haja conflitos de interesses entre os entes da Federação. Ao conceituar
hierarquia, pode ser dito que é ordenação de poderes escalonados seguindo uns aos
outros em ordem crescente e organizada. A hierarquia é algo tão importante dentro
das instituições que, sem ela, torna-se impossível o respeito entre seus componentes,
em virtude da desordem e da falta de comando.
Hierarquia do ponto de vista organizacional, não deve ser interpretado como o
poder de comandar baseado no medo ou em ameaças, mas na capacidade de servir,
de orientar, de resolver problemas, de liderar e de tomar decisões em proveito da
coletividade. São essas as qualidades que torna a pessoa hierarquicamente mais
importante dentro de uma unidade. Daí vem o significado da frase contida na
Bandeira do Brasil “ordem e progresso”, onde não há ordem, não há progresso.
Desde a Constituição Federal, em 1988, a hierarquia das leis passou a adotar a
seguinte composição, definida no artigo 59 da aludida norma constitucional “Art.59.
O processo legislativo compreende a elaboração de: I-Emendas à Constituição; II-
Leis complementares; III- Leis ordinárias; IV- Medidas provisórias; V- Decretos
legislativos e VI- Resoluções. Parágrafo único. Lei complementar disporá sobre
a elaboração, redação, alteração e consolidação das leis”. A ordem da hierarquia
entre as leis é a seguinte, de cima para baixo:
1- Constituição Federal (mãe de todas as leis)

2- Emendas à Constituição Federal
3- Leis complementares
4- Leis ordinárias (Leis federais ou estaduais)
5- Medidas provisórias (antigos Decretos-Lei)
6- Decretos legislativos
7- Resoluções
A lei complementar trata de matérias previstas na Constituição Federal que
precisam ser mais bem trabalhadas. Para ser aprovada necessitam da maioria
absoluta de votos dos parlamentares, ou seja, cinquenta por cento mais um. As leis
ordinárias regulam matérias infraconstitucional, sobre assuntos que não infringem
dispositivos previstos na Constituição. A aprovação de lei ordinária é por maioria
simples, em outras palavras a metade mais um dos presentes no momento da sua
votação. A lei ordinária segue o rito normal de ser discutida sendo aprovada por
deputados e senadores e, em seguida, sancionada pelo presidente da república,
como exemplos de lei ordinárias temos: os Código Civil e Processo Civil, Lei que
criou o Condomínio em Multipropriedade, Lei do Direito de Laje e outras mais.
A Medida Provisória substituiu o antigo Decreto-Lei. São documentos
expedidos pelo Presidente da República sempre que o assunto for de relevante
interesse para o Brasil e não houver tempo suficiente para aprovação pelas casas
legislativas (Congresso Nacional e Senado Federal). Entretanto, as Medidas
Provisórias têm prazo de validade de 60 (sessenta) dias. Os deputados e senadores
irão analisar para rejeitar ou aprovar o projeto. Se decorridos os 60 (sessenta) dias
não for aprovada, a Medida Provisória perderá sua validade.
Entre as normas criadas pela União, os Estados, os Municípios e o Distrito
Federal não existe hierarquia legislativa, apenas hierarquia de competência. Cada
ente da União poderá legislar sobre a matéria de sua competência. Havendo conflito
sobre os assuntos legislados, deve ser analisado de quem é a competência para tratar
da matéria.
Para melhor entendimento do que foi analisado, as Resoluções de Conselhos
de Classe, por exemplo, não podem legislar sobre assuntos de competência
do município, mas podem estipular obrigações e orientações de cumprimento
obrigatório de seus inscritos. As leis estaduais também não podem legislar sobre
temas para que outros Estados da Federação tenham obrigação de cumpri-las.
3. Segurança imobiliária
Antes de adentrar no campo da segurança imobiliária, devido sua importância

prática e acadêmica, se faz necessário entender a distinção de conceitos entre
a atividade da corretagem imobiliária, a profissão regulamentada e a ciência
imobiliária, como a ciência do dever ser, do livre arbítrio e dos desejos humanos,
pois não há como pensar na segurança imobiliária sem levar em conta todos os
efeitos que seus negócios causam na vida das pessoas.
A atividade da corretagem imobiliária pode ser definida como o exercício
pleno de força intelectual, por profissionais da corretagem, a fim de aproximar
pessoas e produzir negócios através da intermediação e consultoria na compra,
venda, locação, permuta e avaliação de imóveis. Por isso, não se confunde com a
profissão regulamentada do corretor de imóveis por dependência direta com a Lei
nº 6.530, de 12 de maio de 1978 e com o Decreto nº 81.871, de 29 de junho de
1978. A atividade da corretagem, de modo geral, pode englobar a portuária, a de
transportes, a de seguros, de consórcios, de materiais médicos e uma infinidade de
outras intermediações, inclusive a imobiliária.
O corretor não é empregado do seu cliente. Seus horários e a sua metodologia
de trabalho devem corresponder ao perfil de cada profissional, em sintonia ao que
foi ofertado ao seu cliente. As atividades do intermediador não devem possuir
características de subordinação, de vínculo de emprego ou de dependência, entre o
contratante e o contratado, nem pode ser confundida com o contrato de mandato ou
de prestação de serviços. Por isso, o corretor não pode representar seu contratante
nos negócios que lhe foram confiados, salvo por cláusula expressa de mandato no
contrato de corretagem, nem garantir êxito na execução de seus serviços, pois os
resultados conclusivos podem variar e depender da sorte, o que é tipo da corretagem.
Muitas vezes o imóvel é bem ofertado, possui todas as condições documentais
para uma aquisição segura, encontra-se bem conservado, sem defeitos físicos
aparentes, mas seu valor não corresponde à média de preços praticados na região,
ou quando se encontra ofertado no preço de mercado, a região é pouco valorizada.
Esses detalhes são suficientes para que uma intermediação não ocorra no tempo
programado e passe a depender, também, do fator sorte, o qual pode ser entendido
como as condições do mercado imobiliário.
Intermediar é colocar-se no meio. A atividade de intermediação nos negócios
se confunde com o próprio nascimento da ideia de compra e venda, que antes do
surgimento da moeda para intermediar as relações comerciais e abalizar a valoração
dos produtos permitindo a expansão comercial, tinha seu lugar ocupado no escambo,
como principal modo de realização das trocas de bens e mercadorias. Assim, o
desejo de aproximar duas partes opostas e gerir seus interesses convergentes,

fazendo com que a troca aconteça, é tão antiga quanto a moeda e o crédito.
Com o surgimento dos grandes centros urbanos, os imóveis passaram a fazer
parte do comércio, diante do grande número de circulação de pessoas e o modo de
produção industrial fizeram com que a moradia se tornasse uma questão importante,
assumindo uma nova roupagem nas cidades ocidentais. Com isso, a atividade
da corretagem como intermediação passa se fazer necessária nas negociações
imobiliárias, prosseguindo com sua crescente importância ainda nas cidades do atual
mundo globalizado. Em todos os países há indícios da atividade do intermediador
imobiliário, embora apenas no Brasil a profissão de corretor de imóveis seja
regulamentada por lei, conforme tem informado o Sistema Cofeci Creci.
Nas linhas apresentou-se que a atividade imobiliária não se confunde
com a profissão do corretor de imóveis. Tanto é verdade, que nos países sem
regulamentação profissional, como no caso dos Estados Unidos da América, onde
a atividade imobiliária é desempenhada pelos chamados brokers (termo originado
do francês “broceur”, que significa pequeno comerciante), é possível encontrar a
National Association of Realtors (NAR), ou a Associação Nacional de Corretores
de Imóveis, como a maior aglomeração organizada de corretores de imóveis do
planeta através de associação com 1,4 milhões de membros. (https://www.nar.
realtor/membership/historic-report). Enquanto no Brasil, a categoria de corretores
de imóveis possui mais de 400.000 corretores de imóveis pessoas físicas inscritas
ativas, segundo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI, 2020).
No Brasil, a profissão de corretor de imóveis surgiu com o advento da Lei nº
4.116 em 27 de outubro de 1962. Naquela época, para ser corretor de imóveis exigia-
se, dentre outras coisas, o atestado de vacinação antivariólica e a prova de residência
no mínimo durante três anos anteriores no lugar onde desejar exercer a profissão do
interessado em ser corretor de imóveis. Não havia exigência de formação técnica
específica ou de nível superior em cursos qualificantes, o que causou a revogação
da lei. Só no dia 12 de maio do ano de 1978, com a publicação da Lei nº 6.530 e
com o Decreto nº 81.871 de 29 de junho também de 1978, com grande empenho do
Sistema Cofeci Creci, a profissão de corretor de imóveis passou, novamente, a ser
regulamentada. Os corretores de imóveis inscritos durante a curta vigência da antiga
lei, antes de sua revogação, tiveram direito de se inscrever nos Conselhos de Classe,
conforme estabelece o artigo 23 da Lei nº 6.530/78:
Art.23. Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos
termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, o exercício da
profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido
na regulamentação desta lei. (BRASIL, 1978)
O Código Civil brasileiro nos seus artigos 722 a 729 trata da corretagem em
geral, não apenas das imobiliárias, mas de todas que existem e, ainda, as possam
surgir. Inclusive, aborda em seus textos a responsabilidade civil do intermediador
e questões importantes como a possibilidade da exclusividade, tipos de contratos,
perdas e danos, partilha e recebimento de honorários. Vejamos a redação do artigo
722:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada
a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou
por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
(BRASIL, 2012)
Um dos pontos que chama a atenção, nas regras civilistas é o fato do
intermediador dever agir “conforme as instruções recebidas”. Isso significa que
o corretor intermediador ao informar detalhes ou fornecer informações sobre os
imóveis que lhes foram confiados a intermediação, necessita de prévia autorização
por escrito do contratante, pois ao serem divulgadas informações equivocadas sobre
os imóveis, poderá comprometer o negócio que está sendo ofertado, causando
prejuízo a terceiros. Sobre isso ensina o artigo 4º, inciso IX do Código de Ética
Profissional da categoria, ao afirmar que “Cumpre ao Corretor de Imóveis, em
relação aos clientes: contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços
profissionais.” (Conselho Federal de Corretores de Imóveis – Sistema Cofeci Creci,
Legislação, ed.9ª, Brasília DF, 2018.p.80).
Intermediar, portanto, é aproximar pessoas, é construir um campo magnético
propício para que as pessoas possam realizar seus negócios. Tal como uma ponte, o
corretor de imóveis liga uma margem do rio à outra e ganha por sua perícia e ética,
na construção dessa ponte entre as partes interessadas no negócio imobiliário. Por
isso, intermediar não deve confundir-se com mediar. Enquanto o primeiro conceito
é de aproximar pessoas, o segundo refere-se à possiblidade de solução de conflitos.
Nada impede, contudo, que haja mediação em uma intermediação. Aliás, a maior
incidência da mediação nas intermediações imobiliárias ocorre quando há conflitos
de interesses, por falta de entendimento entre as partes, quando nos contratos existem
pagamentos de prestações periódicas e nos negócios que envolvem administração
de locações e de condomínios.
A ciência imobiliária, por sua vez, é a ciência do dever ser, da boa conduta do
indivíduo e do livre arbítrio baseado na ética, nas normas jurídicas, nos resultados
satisfatórios e na moral, onde o corretor de imóveis possui a liberdade de contratar
serviços, tomar decisões e decidir qual o melhor caminho para a realização do
negócio. A ciência imobiliária não tem ligação direta com a profissão regulamentada,
tanto que se futuramente deixar de existir, a atividade do intermediador continuará

presente nos negócios imobiliários e a necessidade de aperfeiçoamento intelectual
será ainda maior. O fundamento da ciência imobiliária encontra-se enraizada
na pessoa do intermediador, na sua intuição de mercado e no seu conhecimento
imobiliário. É saber opinar, conhecer os riscos e as vantagens de cada negócio,
mesmo quando não há indícios de existência de riscos e estiver acobertado pela
norma jurídica.
A ciência imobiliária precisa ser encarada e estudada a partir da ciência do
“dever ser”, isto é, a partir do direito, o qual está intimamente ligado com a coação
jurídica, e também a partir da ética, relacionada ao sentimento do que é certo e do
que é errado. O direito e a ética, inconfundíveis em suas totalidades, devem guiar
o proceder e a atividade do corretor em todas as fases dos negócios imobiliários,
inclusive impondo sanções válidas para àqueles que, ao ferir à ética profissional,
penalidade toda a categoria de corretores de imóveis.
Assim, é preciso olhar para a atividade do corretor de imóveis com um olhar
crítico dos ponto de vista científico, jurídico e ético, analisando as causas e os efeitos
de suas infinitas possibilidades. O corretor intermediador não deve agir de forma
irracional, simplesmente baseando seus atos em instintos ou na opinião de terceiros.
Ele precisa pensar e agir de acordo normas de conduta ética, moral e legal. Não
deve existir a figura do corretor associado por comodidade às práticas instintivas
e antiéticas do dia-a-dia automático. Ao contrário, a conduta dos profissionais da
corretagem deve seguir os preceitos normativos existentes no seu campo de trabalho,
afastando-se da ideia de aproveitador que, infelizmente, ainda ronda a profissão no
imaginário popular, inclusive dos seus clientes. Para isso é preciso saber distinguir
as condutas aceitas, das repudiadas pelo convívio com pessoas em sociedade.
Os profissionais da corretagem imobiliária devem guiar-se pelos preceitos
éticos, não somente da categoria, mas da comunidade humana como um todo, bem
como pelos textos legais que positivam alguns destes preceitos éticos. A moral, que
determina quais preceitos éticos são corretos nas sociedades, não se confunde com
as normas jurídicas. Na medida em que, nem tudo que é moral é legal e nem tudo
que é legal é moral, isto é, não necessariamente a norma jurídica está implicada no
julgado do que é certo e do que é errado. No entanto, há textos legais que positivam
a moral em preceitos éticos a serem seguidos por determinadas pessoas que se
submetem a eles.
Não é raro que categorias profissionais detenham seu próprio código de ética,
que determina quais as condutas profissionais são aceitas no âmbito da profissão,
tal como o já mencionado Código de Ética Profissional dos corretores de imóveis.
Por isso, a conduta profissional do corretor imobiliário é positivada e seus preceitos
éticos postos num julgamento de certo e errado, isto é, os profissionais imobiliários

não podem fazer o que bem entendem, mesmo que pareça justo ou bom, sob risco
de incorrem em violação à moral humana e da própria categoria profissional. Neste
sentido, exemplificando, devem ser evitados, a aceitação de intermediação de
imóveis irregulares, de loteamentos clandestinos ou fraudulentos, e até a imposição
da vontade de seus contratantes quando as orientações dadas infringem regras
disciplinares ou legais.
A questão fica ainda mais complexa quando o profissional, na tentativa de
agradar seus clientes ou auferir lucros maiores, não percebe que sua conduta, por
mais que seja, do seu ponto de vista, ética, não é moralmente aceitável na sociedade
brasileira e nem dos disciplinamentos da categoria ou nas normas jurídicas do país.
Para Hans Kelsen, filósofo alemão (1881-1973), autor da obra Teoria Pura do
Direito, expressão máxima do positivismo, principal defensor da teoria da ciência
do “dever ser”, defende que “é possível o homem pertencer à várias comunidades
jurídicas diferentes e seu comportamento seja submetido à vários ordenamentos
jurídicos.” Para Kelsen, o sujeito das relações sempre será “a pessoa e sua
conduta deve estar ligada a pluralidade de normas que estabelecem esses direitos
e deveres”. Ensina, ainda, que “A teoria Pura do Direito é a teoria do positivismo
jurídico”. (HANS, 2013. pp.100-113). Neste sentido, o direito e os atos humanos
devem se guiar por preceitos normativos válidos e aceitos pela sociedade.
Quando uma conduta se encaixa nas regras previstas em uma norma jurídica
de proibição ou de determinação, isso não causa sua exclusão da esfera jurídica, tão
pouco a invalidade da norma, mas sim, torna a conduta passível de punição. O fato
de as pessoas não agirem de acordo com os preceitos legais de uma norma não a faz
perder sua validade, mas sim a afirma. Pode-se afirmar, portanto, que toda norma
para ser eficaz deve ser coercitiva. Para Kelsen, a conduta humana baseada no “ser”
é uma ação irracional, enraizada em acontecimentos mecânicos e irracionais; já a do
“dever ser” é aquela fundada em preceitos normativos e plenamente aceitos pela
sociedade. Isto acontece quando os atos derivam da vontade humana e são guiados
pela ética e normais sociais. O jurista não permitia a possibilidade de uma justiça
absoluta, mas defendia a aplicação da lei ao fato concreto. A lei existe para todos e
todos devem respeitá-la.
Os efeitos da norma incidem de forma direta na ação praticada pelo sujeito na
medida da sua ação. Como disse Rui Barbosa: “A regra da igualdade não consiste
senão em quinhoar desigualmente aos desiguais, na medida em que se desigualam.
Tratar com desigualdade a iguais, ou a desiguais com igualdade, seria desigualdade
flagrante, e não igualdade real.” A conduta da pessoa deve corresponder às normas
existentes. A pessoa humana, defende Kelsen, não pode ser condição de validade
da norma jurídica. O valor de cada pessoa está ligado, intimamente, ao seu livre
arbítrio, aos seus princípios, à ética, ao seu modo de agir e de respeitar as normas
vigentes. Defende Kelsen, que “A ciência do direito é ciência espiritual e não
ciência natural. Mas não se pode negar que o direito, como norma, é uma realidade
cultural e não natural. O direito deva ser moral, isto é, deva ser bom e de algum
modo, seja moral.” Por isso, “a felicidade social é denominada justiça”. (HANS,
2013. p.77-78) (grifo nosso).
Deve ser lembrado, pelo princípio da igualdade, que todos são iguais diante
da lei. Essa igualdade, meramente formal, refere-se não apenas aos direitos, mas
também nas obrigações de cada pessoa dentro da sociedade em que vive. Neste
sentido, a Constituição Federal do Brasil (1988), como garantia fundamental, prevê
em seu artigo 5º que “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no país
a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade”.
A intermediação imobiliária não deve ser vista apenas como ato de ofertar
imóveis ou de formular propostas de compra, mas como algo necessário para a
felicidade das pessoas e para o desenvolvimento da economia produtiva nas cidades.
O trabalho desses profissionais deve alcançar o que é justo e necessário para os seus
clientes. A ciência imobiliária não se encontra em uma ou outra fase dos negócios
imobiliários, ela participa desde a concepção do pensamento de sua criação até a
fase final de conclusão de suas etapas, quando a ética, deve ser o ponto de partida de
toda transação.
Tudo o que existe nas atividades imobiliárias, de modo subjetivo, desde os
primeiros passos do intermediador, as pessoas interessadas, as normas jurídicas,
os regulamentos, as resoluções, os contratos, os anúncios publicitários, os cursos
acadêmicos, os sentimentos, os argumentos do intermediador, os efeitos na
sociedade, faz parte de um imenso mundo cujas partes estão unidas num único
bloco que se prende a cada etapa dos negócios. Tudo é uma ciência.
Os negócios imobiliários não devem ser vistos isoladamente como se fosse uma
peça de jogo de xadrez, possível de destacá-los de tudo o que envolve as atividades
imobiliárias, as necessidades das pessoas, seus medos, as experiências positivas,
as leis, a moral que em tudo devem estar presentes. Neste contexto, surge a
segurança imobiliária como conjunto de procedimentos que possibilitam as pessoas
adquirirem imóveis com liberdade de escolha, à luz de suas necessidades, dentro de
suas possibilidades financeiras e econômicas, com a segurança jurídica necessária e
a certeza de que está realizando um bom investimento. (talvez fosse criar elementos
para a segurança imobiliária, como, por exemplo, o agir ético do corretor).
De que adianta adquirir um imóvel que não poderá ser utilizado por seu
proprietário, em virtude de suas características físicas ou por conta da localização
que o torna impróprio para o fim a que se destina? A segurança imobiliária ultrapassa
as fronteiras da segurança jurídica por compreender que a aquisição de um bem
imóvel vai além da realização de um negócio jurídico.
A escolha do imóvel, a análise de crédito e da capacidade financeira do
interessado, o estudo da necessidade de comprar, a viabilidade econômica do
imóvel, a decisão espontânea da família em adquirir a propriedade, o retorno do
capital de investimento, a utilidade do imóvel, os custos com a transferência da
propriedade, a aquisição dentro do preço praticado no mercado e os procedimentos
legais para transferência da titularidade, são quesitos indispensáveis para a aquisição
do imóvel, que vão muito além da análise documental do imóvel e da confecção de
um bom contrato de compromisso de compra e venda.
A segurança imobiliária deve estar presente nas intermediações imobiliárias
realizadas por corretores de imóveis e por gestores imobiliários, por serem esses
profissionais conhecedores de mercado e na jurisdição onde desenvolvem suas
atividades profissionais. Embora não haja obrigatoriedade de formação jurídica
específica, faz-se necessário que esses profissionais tenham conhecimentos
mínimos sobre leis imobiliárias, tipos de garantias e crédito imobiliário, direitos do
consumidor, direitos e deveres do vendedor e do comprador de imóveis, avaliação
mercadológica de imóveis, regras da locação, contratos e documentação imobiliária,
além da expertise necessária para conhecer as necessidades de seus clientes e a
finalidade para a qual o imóvel está sendo adquirido.
Por isso, se faz importante destacar que há entre as pessoas e seus imóveis
uma íntima relação de identidade. As pessoas se identificam nos espaços em que
vivem nos seus lares, no ambiente de trabalho, na casa de praia, etc. Por exemplo,
a personalidade de cada indivíduo se manifesta na arrumação de sua mobília no
ambiente de trabalho e na sua residência. É também por essa razão que algumas se
apegam aos seus imóveis ao ponto de supervalorizar o preço de venda, muitas das
vezes querendo vendê-lo acima do valor de mercado. Pela mesma razão, na hora
de comprar, outras se “apaixonam” por seus imóveis logo na primeira visita. Não
se trata somente de uma questão estética ou de arquitetura, mas também de uma
qualidade cuidadosa que deve possuir o corretor, que, ao conhecer o cliente, deve
buscar identificar sua personalidade e seu “perfil imobiliário”, levando em conta
vários fatores, inclusive a localização.
No ano de 1971, em um debate histórico entre dois dos maiores pensadores

do século XX, os filósofos Michel Foucault (1926-1984) e Noam Chomsky, foi
colocado em discussão a seguinte premissa: “As pessoas são produtos de fatores
externos ou têm algo comum que pode ser chamado de natureza humana?. Para
o francês Foucault, “não existe natureza essencial humana antes do contato com
o mundo. Só adquirimos uma natureza quando somos confrontados com outros
indivíduos. É preciso haver disputa pelo poder, de evitar perdê-lo. As ferramentas
que adquirimos advém das necessidades sociais.” Já Chomsky defendeu que
“seria ilógico pensar diferente”. Argumenta, ainda, que os seres humanos apenas
desenvolvem suas habilidades linguísticas pelo contato social. “É algo inato ao ser
humano por sua gramática interna ainda não desenvolvida. É por essa razão que o
ser humano é capaz de criar infinitas possibilidades de se comunicar.”
Dessa forma, a conclusão dos grandes pensadores como Chomsky é que
o ser humano “é possuidor de duas estruturas distintas, uma profunda e inata e
outra superficial e consciente.” Como “nas antigas fábulas alemãs, através
da humanização, os objetos ganham vida, formas e vozes para participar das
histórias”, foi cientificamente provado que o ser humano se projeta no espaço e
nos objetos, ao seu redor e isso define a construção de sua própria identidade. O
simples fato de plantar uma árvore, modificar um imóvel derrubando paredes e
abrindo janelas, permite que personalidade de cada indivíduo esteja mais presente
em cada espaço no ambiente em que se encontra. Habitar é a primeira sensação.
A pessoa habita ao nascer o ventre materno de sua mãe. “Ao nascer, o espaço é a
primeira descoberta”, afirmou Chomsky. O imóvel onde vai morar é a sua segunda
habitação. É no espaço em que vive que o ser humano enxerga o tempo. Neste
sentido defende o pensador, Gaston Bachelard, pai do Novo Espírito Científico, que
“por vezes acreditamos conhecer-nos no tempo, ao passo que se conhece apenas
um série de fixações no tempo; que no próprio passado, quando sai em busca do
tempo perdido quer suspender o voo do tempo em seus mil alvéolos, os espaço
retém o tempo comprimido. É essa a função do espaço.”
A segurança imobiliária transcende a segurança jurídica e a imperiosa
necessidade de um bom contrato de compromisso de compra e venda ou de
locação de imóveis. Claro que os negócios jurídicos realizados com boa assessoria,
submetidos a contratos equilibrados e protegidos pela boa-fé, gozam de credibilidade
e são indispensáveis, no mercado imobiliário. Entretanto, a segurança imobiliária
entranha na parte íntima do ser humano e alcança suas necessidades mais recônditas.
O momento de escolha do imóvel ultrapassa a barreira do preço de compra,
ao passo que é submetido às necessidades pessoais do interessado e de sua
família. Detalhes, como a proximidade de escolas, de farmácias e de centros de
compras, ou tempo de deslocamento que é gasto até o local de trabalho não podem
ser desconsiderados; além do mais, o tamanho do imóvel, incluindo a área útil,
área comum e área total, além do número de vagas de garagem, são pontos que
podem (des)valorizar o imóvel. Se a compra do imóvel for a prazo, o percentual
de comprometimento da renda não deve ultrapassar um terço de seu valor líquido,
incluindo o valor do condomínio. Além do mais, quanto maior o valor do sinal,
menor será o valor das parcelas.
A escolha do tipo do financiamento é fundamental para uma compra mais
segura, pois quando o prazo total do contrato ultrapassar cinco anos, o melhor é
optar por um tipo de financiamento baseado na variação da Taxa Referencial (TR)
mais juros anuais pré-estabelecidos e não em financiamentos indexados na inflação.
A depender do percentual da taxa de juros do financiamento, existe a possibilidade
de que a locação do imóvel seja o melhor caminho, pois ninguém pode definir como
estará a economia no país em dez, quinze, vinte ou trinta anos. Além disso, faz
necessário verificar o valor final da taxa de juros efetiva e qual a melhor da taxa de
financiamento no momento da compra, já incluindo o seguro prestamista e o tipo
de garantia utilizada. Não esquecer de que a portabilidade entre bancos é possível
quando outro agente financeiro oferece taxas de juros mais convidativas.
O estudo da viabilidade econômica do imóvel é algo bastante interessante,
pois permite ao interessado optar pela compra ou pela locação do imóvel. Muitas
vezes faz-se necessário a elaboração de um parecer técnico de avaliação imobiliária,
para constatar o real valor do imóvel na comparação com outros imóveis ou para
reduzir impostos quando o valor da avaliação pelo poder público estiver acima do
preço do imóvel. Corretores imobiliários, engenheiros, arquitetos e agrônomos têm
a prerrogativa da avaliação mercadológica dos imóveis. Contudo para a segurança
imobiliária deve estar presente nos negócios imobiliários intermediados e realizados
através de um corretor de imóveis.
Alguns profissionais já praticam a segurança imobiliária em suas
intermediações, contudo por não conhecer a importância de seu trabalho não
conseguem precificar corretamente o valor de seus serviços. A preocupação com
a segurança da transação deve ocorrer desde o momento da contratação. Quando
as partes tiverem noção da importância da segurança imobiliária, os negócios
serão realizados com maior tranquilidade e o corretor de imóveis gozará do título
“corretor da família” e seus trabalhos terão valor consultivo.
4. Validade do negócio jurídico
Os negócios existentes precisam ser válidos para gerar efeitos. São pressupostos
mínimos de validade o agente capaz, a livre vontade de contratar, sem vícios de
qualquer natureza; o objeto lícito, possível e determinável ou determinado e que sua
forma esteja prescrita e não defesa em lei, quando assim a legislação a obrigar.
Sem esses elementos constitutivos, sem qualquer deles, portanto, todo negócio
jurídico, como os contratos imobiliários e os procedimentos negociais sejam de
permuta, de compra e venda, de locação, de dação em pagamento, de avaliação
ou por qualquer meio de intermediação são nulos e não geram efeitos de natureza
patrimonial ou obrigacional.
Para melhor entender a íntima relação entre existência do negócio jurídico, sua
validade e eficácia faz-se necessário uma rápida análise sobre a escala ponteana,
criada e defendida pelo imortal Pontes de Miranda, em seu Tratado de Direito
Privado composto por 60 tomos, cuja criação levou longos quinze anos de estudo.
De início, é preciso lembrar que o artigo 104 do Código Civil discorre que
a validade do negócio jurídico requer: um agente capaz, objeto lícito, possível e
determinado ou determinável e forma prescrita e não defesa em lei
Art. 104º – A validade do negócio jurídico requer:
I- Agente capaz
II- Objeto lícito, possível, determinado ou determinável
III- Forma prescrita e não defesa em lei (BRASIL, 2002).
a) Capacidade do agente: os atos praticados por absolutamente incapaz são
nulos e os por relativamente incapaz, anuláveis.
b) Objeto lícito, possível, determinado ou determinável: por isso, os contratos
que tem por objeto coisa roubado ou impossível de realizado são inválidos,
como por exemplo, vender herança de pessoa viva.
c) Consentimento dos interessados: não pode haver vícios de consentimento
como erro, dolo, coação, lesão ou vícios sociais como simulação ou fraude
contra credores.
d) Forma prescrita e não defesa em lei: aquilo que a lei proíbe as partes não
podem transacionar ou modificar, sob pena de invalidade negocial no todo ou
em parte.
Para melhor entendimento é preciso pensar na construção de todo negócio sob
o tríplice degrau da escala ponteana: o existir, o valer e a eficácia como conceitos
independentes e inconfundíveis. Por isso, o negócio jurídico pode existir e valer e
não ser eficaz ou podem existir, não valer e ser eficaz; o que não pode é valer e ser
eficaz sem que exista, pois o que não existe na natureza não gera efeitos.
O plano de existência baseia-se no artigo 104 do Código Civil, ou seja, todo

negócio jurídico precisa ter um agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou
determinável e que tenha forma prevista e não proibida por lei.
No plano da validade, a vontade de contratar das partes deve ser livre e
espontânea, ou seja, se houver vícios de consentimento, mesmo que haja agente
capaz, objeto lícito e a forma do objeto esteja prevista em lei, não haverá validade.
Neste caso, portanto, se faltar algum desses elementos, os negócios jurídicos podem
ser nulos ou anuláveis, de acordo com a leitura dos artigos 166 e 171 do Código
Civil.
Art. 166 – É nulo o negócio jurídico quando:
I- Celebrado por pessoa absolutamente incapaz
II- For ilícito, impossível ou indeterminável seu objeto
III- O motivo determinante, comum a ambas as partes, for
ilícito
IV- Não revestir a forma prescrita em lei
V- For preterida alguma solenidade que a lei considere
essencial para a sua validade
VI- Tiver por objetivo fraudar lei imperativa
IV- A lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a
prática, sem cominar sanção. (BRASIL, 2002).
Nulo (Art. 166)

Celebrado por absolutamente incapaz
Ilícito, impossível ou indeterminável seu objeto
Motivo determinante ilícito
Não revestir forma prescrita em lei
Preterida solenidade que a lei considere essencial
Objetivo de fraudar lei imperativa
A lei o declarar nulo ou proibir a prática
Já o artigo 171, prevê que são anuláveis os negócios jurídicos por incapacidade
do agente ou por vícios de vontade como erro, dolo, coação, fraude ou lesão.
Art. 171 – Além dos casos expressamente declarados na lei, é

anulável o negócio jurídico:
I- Por incapacidade relativa do agente

II- Por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de
perigo, lesão ou fraude contra credores (BRASIL, 2002).
Anulável (art. 171)

Agente Relativamente Incapaz
Erro (Art. 138)
Dolo (Art. 145)
Coação moral (Art. 151)
Estado de perigo (Art. 156)
Lesão (Art. 157)
Fraude contra Credores (Art. 158)
Em regra, toda pessoa é capaz de adquirir direitos e contrair obrigações na

espera cível. Entretanto, consideram-se plenamente capazes, para a prática da vida
civil, os maiores de 18 anos ou o menor púbere, com idade igual ou superior a
16 anos, desde que emancipado ou assistido pelos pais ou responsáveis legais pela
guarda.
É importante salientar que idade não gera incapacidade. Um ancião de 90
anos pode perfeitamente estar lúcido e capaz para os atos da vida civil. Entretanto,
se houver dúvida quanto à capacidade do idoso, o tabelião, seu substituto ou
seu escrevente poderão exigir a apresentação de laudo ou de atestado médico
que comprove sua capacidade mental. O que se vê, muitas vezes, são os agentes
financeiros não liberar financiamentos, através de carta de crédito, para comprar
imóveis a quem possui mais de setenta anos de idade, mesmo gozando de plena
saúde física e mental. Neste caso, a negativa da liberação do crédito não se encontra
vinculada à capacidade do agente, mas tão somente a sua expectativa de vida, que
no Brasil vem aumentando periodicamente. Portanto, como poderia um agente
financeiro liberar uma carta de crédito para aquisição de imóvel com prazo de
pagamento de trinta anos para uma pessoa com oitenta anos de idade? Esta pessoa
precisaria viver até os cento e dez anos para pagar integralmente a dívida, o que
foge da expectativa de vida do brasileiro.
O que não pode ser aceito é o aproveitamento da incapacidade de uma das
partes em benefício próprio, conhecendo previamente sua impossibilidade, até
porque incapacidade não é questão punitiva, mas protetiva ao incapaz.
Art. 105 – A incapacidade relativa de uma das partes não pode ser
invocada pela outra em benefício próprio, nem aproveitada aos
cointeressados capazes, salvo se neste caso, for indivisível o objeto
do direito ou da obrigação comum.
[...]
Art.108 – Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública
é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior
salário-mínimo vigente no país. (BRASIL, 2002).
E, por último, entra o plano de EFICÁCIA condicionado à suspensão ou
resolução do negócio jurídico. Portanto, ocorre a condição suspensiva quando a
validade do negócio jurídico se encontra subordinada a existência de um fato futuro,
quando, por exemplo, um avô promete uma viagem ao neto se ele aprovado num
concurso público. Por isso, se o neto não passar na prova, o avô não está obrigado a
lhe pagar a viagem. Já na condição resolutiva os efeitos do negócio jurídico existem
até que algum fato os interrompa, como por exemplo, a locação de um barco de
pesca até que seja pescado uma tonelada de peixes. Após alcançar a quantidade de
pescados, o contrato se extingue.
No campo da eficácia, o negócio jurídico pode estar condicionado a encargo,
a termo futuro e incerto, que tanto por ser inicial como termo final. Como exemplo
de termo inicial, quando um contrato de locação passa a vigorar no período das
festas juninas no mês de junho. Já sobre encargos, quando uma das partes tem um
ônus, como ocorre com frequência nas doações com encargos, quando o donatário
só receberá a herança se construir casas para os mais necessitados.
Abaixo encontra-se a escala ponteana em quadros para melhor entendimento.
5. Segurança Jurídica e as transações imobiliárias
A segurança jurídica é um dos princípios basilares do Estado Democrático

de Direito, também conhecido como “proteção da confiança”. Seu principal
objetivo é assegurar a estabilidade das decisões consolidadas, como a proteção

do direito adquirido, do ato jurídico perfeito e da coisa julgada. Não podemos
deixar de citar, inclusive, sua relevância junto à prescrição e a decadência,
fonte de segurança das decisões administrativas que muitas vezes decide atos de
irregularidade após decorridos anos da ciência de sua ocorrência. (Art.º 5, inciso
XXXVI da Constituição Federal).
Art. 5º – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo a todos os brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade,
à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
Inciso XXXVI – a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato
jurídico perfeito e a coisa julgada (CF, 1988)
É baseado no princípio da segurança jurídica, que os atos válidos devem
ser respeitados e seus efeitos não podem ser alterados, salvo quando eivados de
irregularidades ou quando afrontam algum dispositivo legal.
Citam-se, como exemplos de ato jurídico perfeito, a escritura pública de
compra e venda, a escritura de doação, o testamento público ou particular, quando
válidos; o contrato de locação, os termos aditivos contratuais; como coisa julgada,
as decisões judiciais em que não cabem mais recurso, até porque enquanto houver
possibilidade de recurso, as sentenças podem ser modificadas; como direito
adquirido, os vencimentos salariais, as gratificações, o direito de passagem, dentre
outros, são todos imutáveis, quando válidos e eficazes.
Sem o princípio da segurança jurídica, uma lei nova, por exemplo, poderia
prejudicar atos praticados no passado que estivessem de acordo com as normas
naquele tempo. É por isso que existe o brocardo jurídico que “a lei só retroage para
beneficiar”.
É comum ver pessoas querendo cancelar um negócio jurídico, simplesmente
alegando razões fúteis para justificar seu desinteresse pela continuidade da transação,
literalmente rasgando os princípios da segurança jurídica como se o ato jurídico
perfeito não tivesse valor. Como exemplo, quando um locatário fica desinteressado
pela continuidade do contrato de aluguel, não desejando pagar a multa rescisória
proporcional ao tempo restante da locação e justifica a invalidade do contato de
locação em virtude de latidos de cães de um vizinho; a má educação de um porteiro
do edifício, que não o cumprimentava em sua chegada no condomínio. Ou ainda, na
compra e venda de um apartamento, por não gostar de um de seus vizinhos, justifica
suas razões para não pagar multa rescisória, prevista no compromisso contratual,
como se o negócio jurídico realizado fosse inválido. Se as questões acima,
entretanto, estiverem pontuadas nos instrumentos obrigacionais como motivos para
desfazimento contratual, os acordos poderiam ser cancelados sem ônus.

As questões acima não são de invalidade do negócio jurídico, mas de acordo
de vontade. A Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações) em seu artigo 4º prevê que
todo locatário pode rescindir o contrato de locação pagando a multa rescisória
contratualmente pactuada. Como a Lei do Inquilinato não estipula prazo para
arrependimento do negócio, o locatário só poderá rescindir unilateralmente o
contrato sem obrigação de pagar multa rescisória se o imóvel não tiver condições de
habitabilidade ou por comprovada transferência do local de trabalho.
Art.4. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente
ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente pactuada. (BRASIL, 1991)
Superada a primeira fase da segurança jurídica como garantia constitucional,
é preciso uma análise mais profunda sob a ótica da prudência e da segurança nos
negócios imobiliários, tanto na compra e venda quanto na locação. É também
por essa razão que todo corretor de imóveis precisa ter conhecimento sobre a
documentação imobiliária.
No tocante à cédula de identidade, por exemplo, verificar se existem indícios
de falsidade e se a foto do documento é no tamanho 3x4, em seguida analisar o tipo
do regime de casamento dos contratantes. Ademais, a compra do imóvel poder ser
realizada por qualquer dos cônjuges, porém a venda só pode ser realizada pelo casal
de proprietários, exceto se o regime for o de separação total de bens.
No caso da apresentação de procuração comum, verificar se os poderes são
específicos para venda ou locação de determinado imóvel, pois não são aceitas
procurações genéricas, revogadas ou com o outorgante morto (uma forma rápida de
verificar isso é pesquisando pelo número do CPF do outorgante no site da Receita
Federal). Se o número do CPF estiver cancelado, recomenda-se uma busca mais
aprofundada sobre a validade da procuração pública, pois quando o outorgante
morre, cessam os efeitos procuratórios. Outra situação suposta é se uma das partes
é pessoa jurídica, neste caso, devem ser analisados o Estatuto Social juntamente
com a ata da última assembleia ou Contrato Social e alterações, caso não esteja
consolidado. Depois, verificar se os sócios ou procuradores que vão assinar pela
pessoa jurídica possuem capacidade legal para o fato.
Como se vê, vários são os pontos importantes que o corretor de imóveis, o
advogado ou o despachante imobiliário devem pesquisar, no momento da análise de
um negócio de compra e venda, permuta ou locação de imóveis.
Ultrapassada a primeira fase de análise documental, devem ser verificados se no
compromisso particular de compra e venda, público ou privado, constam as seguintes

cláusulas: (i) se as partes leram, entenderam e se obrigam a cumprir por si, por seus
herdeiros e sucessores a qualquer tempo; (ii) se é irretratável e irrevogável, não
comportando arrependimento unilateral de qualquer das partes; (iii) se está garantida
pela adjudicação compulsória; (iv) se o preço do saldo devedor está vinculado a
data futura e não apenas a um fato indefinido; (v) se as dívidas e despesas foram
definidas contratualmente; (vi) se existe a cláusula de posse mediante pagamento
integral do preço, pois transmitir a posse ao comprador enquanto o negócio não
estiver concluído é algo temerário, salvo por sua improvável condições de dar
algo errado; (vii) se foi inserida cláusula resolutiva em caso de descumprimento
contratual que gere descontinuidade do negócio ou seu total inadimplemento e, por
último, (viii) se decidiram pelo foro de eleição ou por cláusula cheia de mediação ou
arbitragem, em caso de necessidade de resolução ou de descumprimento contratual.
Recomenda-se, neste caso, que a cláusula de mediação e arbitragem venha “cheia”,
ou seja, definindo a câmara de mediação e arbitragem e a método de escolha dos
mediadores e dos árbitros.
Nenhuma venda e compra é igual a outra. Cada qual é revestida de características
próprias, necessidades e condições diferentes que podem levar o negócio por
caminhos retos ou tortuosos. Justamente por isso, devem as partes atentar para
regras básicas de segurança, iniciando pelas cautelas de análise documental, que
deve cercar toda transmissão de domínio de propriedade imobiliária para evitar
problemas.
6. Quais os documentos para se adquirir um imóvel com segurança?
Como o assunto é segurança jurídica, nada mais perspicaz do que abordar os

documentos necessários para se adquirir um imóvel com tranquilidade e segurança.
Embora este assunto seja bem discutido no mercado imobiliário, algumas pessoas
pouco se preocupam com essas informações, ora por desconhecimento, ora
por confiar no trabalho dos intermediadores, nomes e logomarcas de empresas
imobiliárias e construtoras. Portanto, são eles:
- Cópia do título aquisitivo da propriedade (contrato de compromisso particular
ou público ou contrato de doação)
- Cópia autenticada da cédula de identidade com foto 3x4 onde conste número
do CPF;
- Cópia autenticada da Certidão de estado civil (nascimento, casamento ou
união estável). Se o regime de casamento for de comunhão total de bens, deve
ser requerida cópia do pacto antenupcial;
- Certidão de Propriedade com negativa de ônus reais e alienações expedida

pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel;
- Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e
Federal;
- Certidões das Varas de Execução Fiscal nos últimos dez anos;
- Certidão dos Distribuidores da Justiça do Trabalho;
- Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos;
- Certidão de quitação de impostos municipais (IPTU) emitida pela Prefeitura
local até a data da transmissão da posse;
- Quitação das obrigações com consumo de energia elétrica, gás e água;
- Declaração de Quitação de Débitos Condominiais fornecida pela
administradora do condomínio ou, na sua falta, pelo síndico legalmente
constituído.
Ressaltando que a maioria das certidões tem prazo de validade por trinta dias.
No tocante a de Propriedade e Ônus Reais, que também pode ser nomeada como
Certidão de Inteiro Teor ou Certidão de Matrícula, após decorridos os trinta dias
de sua expedição pode ser renovada mediante pagamento da taxa de renovação ao
Cartório de Imóveis, bem abaixo do valor pago na primeira via. Este assunto será
abordado com maior precisão nos capítulos seguintes.
7. Código de Defesa do Consumidor nos Negócios Imobiliários
Os direitos do adquirente de imóveis novos ou em construção ou daqueles

consumidores que são atraídos por propostas de prestação de serviços, que
regularizam documentação de imóveis estão protegidos pelas regras consumeristas,
à luz do Código de Defesa do Consumidor. É por essas e outras razões que
o prestador de serviços imobiliários só deve ofertar seus serviços, inclusive
publicamente, quando capaz de desenvolvê-los, pois a oferta obriga o ofertante a
prestar e garantir serviços de qualidade dentro dos preceitos que foram ofertados
ao público. Melhor exemplificando, na intermediação imobiliária pura, em regra,
não incidem os efeitos do Código de Defesa do Consumidor por sua expressa
materialização no Código Civil brasileiro. Entretanto, se o negócio se realizou
em virtude de serviços imobiliários ofertados publicamente ao consumidor, a
responsabilidade pelas informações anunciadas, seja dos imóveis ou dos serviços
que serão prestados, estão protegidas pelo código consumerista.
A entrada do Código de Defesa do Consumidor no mercado imobiliário trouxe
inúmeras mudanças culturais e entendimentos jurisprudenciais, notadamente
em relação aos negócios que envolvem compra e venda de imóveis novos ou em
construção, pois esses contratos são considerados de “adesão”, e na prestação

de serviços imobiliários onde o consumidor é o destinatário final do produto ou
dos serviços. Antes do advento do Código de Defesa do Consumidor, prevalecia
o Código Civil de 1916, defensor absoluto do direito de propriedade e da força
obrigatória dos contratos.
No passado, quando ainda não vigorava o Código de Defesa do Consumidor,
as relações entre empresas e o consumidor final eram desproporcionais, tanto que
a falta de pagamento de prestações levava o adquirente de imóvel a perder tudo o
que pagou, caso não fosse mais possível honrar com seus compromissos, nas datas
aprazadas, ou ainda, no caso de multa, muitas vezes de elevado valor pecuniária,
que inviabilizava o cumprimento do contrato.
Quando um produto apresentava defeitos a culpa era atribuída ao comprador,
por não o ter examinado cuidadosamente. Nem o lojista, nem o fabricante tinham a
obrigação de trocar o produto após sair da loja. Os abusos ao consumidor foram tão
grandes e frequentes que precisou da intervenção estatal. Porém, o intervencionismo
estatal não incidiu apenas na relações de consumo, houve preocupação de proteção
também no Estatuto da Terra, ao fixar prazos mínimos para vigência dos contratos e
preço máximo a ser pago ao proprietário da terra e na Lei do Inquilinato ao proibir
o locador de retomar o imóvel sem justificativa legal enquanto vigorar contrato de
locação.
Por isso, Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90) trouxe maior
proteção às pessoas em relação ao ter e ao possuir. Neste aspecto, as pessoas (físicas
ou jurídicas) passaram a ser protegia pelo Estado e seus negócios vistos como
frágeis, hipossuficientes e vulneráveis frente ao poder econômico das empresas em
decorrência de sua fragilidade contratual.
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou
utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de
pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas
relações de consumo.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública
ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção,
montagem, criação, construção, transformação, importação,
exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou
prestação de serviços.
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou
imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de
consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza

bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes
das relações de caráter trabalhista. (BRASIL, 1990).
Quanto à pessoa jurídica, figurar na condição de consumidora, o Superior
Tribunal de Justiça - STJ tem interpretado a aplicação de regras consumeristas
quando se encontra evidenciado a sua vulnerabilidade, ou seja, nos casos de
pequenas empresas ou de profissionais liberais quando os produtos ou os serviços
fogem de sua especialidade.
8. Quais os direitos do consumidor na compra do imóvel?
As pessoas ao comprar imóveis não possuem conhecimentos necessários nem

sobre documentação nem sobre regras previstas em nossa legislação, até porque
essas transações não fazem parte do cotidiano delas. Por isso vale lembrar que o
consumidor, ao comprar um imóvel, tem o direito de ser informado sobre todos
os detalhes da compra (documentação do imóvel, tipo de regime de construção
no empreendimento, forma de pagamento do saldo devedor, responsabilidade
pelo pagamento dos honorários de corretagem, taxa de juros, descontos, riscos do
negócio, multa em caso de arrependimento, multa por quebra de contrato, etc.) e,
também, sobre o produto, neste caso, o imóvel que está sendo adquirido. Não pode
haver qualquer tipo de dúvida, sendo assim, o recomendável é apresentar tudo por
escrito.
As informações prestadas devem ser verídicas, pois caso contrário poderá
comprometer o negócio e fazer surgir direito à reparação de danos, tanto materiais
como morais, onde o corretor ficará solidário ao construtor nas indenizações, caso
tenha contribuído com o dano.
Outra questão que merece destaque refere-se à inversão do ônus da prova.
Devido à hipossuficiência, ou seja, a desvantagem do consumidor, as suas alegações
devem ser provadas ou invalidades pelo prestador de serviços ou de produtos
(construtor ou incorporador), por deter informações elementares do negócio.
O cuidado com a publicidade também deve ser salientado. Tudo o que for
publicado, obriga o ofertante (construtor ou a própria imobiliária). Deste modo, se
for dito que o imóvel terá piscina e duas garagens por apartamento, o imóvel deve
ser entregue exatamente como prometido nos materiais publicitários, tanto gráfico
quanto digital. Por isso, fica a recomendação de guardar, até a conclusão da obra,
todas as publicidades do negócio, sejam públicas ou particulares.
As cláusulas resolutivas que previam perda total do saldo devedor em caso de
inadimplemento, ou multas abusivas de 40%, 50%, 60% passaram a ser nulas de
pleno direito. Com a entrada da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) as multas

resolutivas, quando a rescisão contratual for ocasionada por culpa exclusiva do
adquirente do imóvel, ficaram em até 25% nos contratos de incorporação ou até
50% quando a obra estiver protegida sobre o regime de patrimônio de afetação,
desde que previamente estipulado no “Quadro Resumo” na parte frontal dos novos
contratos a partir de dezembro do ano de 2018.
Diferentemente ocorre, portanto, nos contratos entre particulares. Neste caso,
não incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor, pois prevalece o
acordado na cláusula resolutiva expressa. Sem ela (cláusula resolutiva), no entanto,
a multa rescisória só pode ser exigida judicialmente. O Código Civil, em seu
artigo 474 prevê que a cláusula resolutiva quando expressa no contrato se opera
imediatamente por simples notificação ao adquirente inadimplente.
Quem compra um imóvel deseja recebê-lo no prazo combinado. Todo
adquirente de imóvel tem o direito de recebê-lo no prazo combinado, livre de
débitos e isente problemas, desde que tenha cumprido fielmente com todas as
obrigações de adquirente, principalmente a de pagar as prestações do financiamento
imobiliário quando firmado diretamente com a construtora sem a interveniência de
agente financeiro.
A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) trouxe inúmeros benefícios
tanto para as construtoras/incorporadoras, quanto para os adquirentes de imóveis
novos e em construção. Na verdade, serviu para regrar inúmeros conflitos já
existentes entre os adquirentes e as construtoras. Vale ressaltar que essas regras não
se aplicam às relações de compra e venda de imóveis usados entre particulares, pois
nelas incidem as regras civilistas.
Em seu bojo, essa Lei, contempla a denominada “cláusula de tolerância” que
prevê possibilidade de atraso na entrega da obra em até 180 dias, desde que essa
tolerância faça parte das informações contidas no Quadro Resumo, na primeira
folha do contrato. Diante desta assertiva, o adquirente não pode reclamar por atrasos
inferiores a este prazo, na obra ou na sua unidade em virtude de previsão contratual.
Decorridos o prazo de 180 dias, sem a finalização da obra, deverá a construtora
pagar a mula contratual estipulada no prazo de até sessenta dias ou se a opção for
por aguardar a entrega da obra, terá direito a receber o percentual de 1% sobre o
valor efetivamente pago por cada mês ou fração de mês em atraso.
Nos contratos de adesão, a multa que incide para apenas uma das partes
deve incidir para a outra. Assim é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça
(STJ). Após a análise da incidência de multa, por atraso na entrega de obra pela
construtora, decidiu que deve haver reciprocidade nas penalidades, objetivando
equilíbrio contratual quando houver pena para apenas o adquirente do imóvel.
Tema 971 do STJ - No contrato de adesão firmado entre o

comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão
de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de dar e de fazer) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial. (2019)
Além do mais, pode o consumidor na compra de imóvel novo ou na planta
desistir da transação no prazo de até 7 dias da assinatura do contrato, quando a
aquisição ocorrer pela internet, fora do escritório da construtora ou da incorporadora.
A devolução do quanto tenha sido pago, deve ser devolvido integralmente e de
imediato. Assim prevê o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor.
Art.49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias
a contar de sua assinatura ou do ato do recebimento do produto ou
serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e
serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente
por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de
arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente
pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão serão
devolvidos de imediato e monetariamente atualizados. (BRASIL,
1990)
67
Capítulo II
DA PROPRIEDADE DE BENS IMÓVEIS
Índice: 1. Limitações ao direito de propriedade 2. Formas de aquisição da

propriedade imobiliária 3. Usucapião 4. É possível existir usucapião de imóvel
vinculado ao SFH? 5. Quais os títulos aquisitivos da propriedade? 6. Aquisição
da propriedade por acessão 7. Como se transfere a propriedade de bem móvel? 8.
Perda da propriedade
Quem é proprietário de um bem imóvel também deve ser dos utensílios que
o guarnecem, pois a regra é o que acessório acompanhe o principal. A propriedade
consiste no direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, dispor, gozar da
coisa e a defender de quem quer que detenha de forma injusta, conforme estipula
o artigo 1.228 do Código Civil. A pessoa pode ter a propriedade e não estar na sua
posse ou pode ter a posse e não possuir a propriedade. São direitos distintos que se
completam, como será visto mais adiante. A propriedade imobiliária é espécie de
bem tão valioso e importante para as pessoas que o direito sobre ela passou a ser
uma das garantias fundamentais prevista na Constituição Federal do Brasil/88.
Art. 1.228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenta.
§1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância
com suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam
preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial,
a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do
ar e das águas;
§2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer
comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de
prejudicar outrem;
§3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de
desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse
social, bem como no de requisição, em caso de perigo público
iminente. (BRASIL, 1988)
Todo proprietário pode livremente vender os seus bens, móveis ou imóveis,
sem a presença do corretor de imóveis. O direito à propriedade é, antes de tudo, uma
garantia fundamental prevista na Constituição Federal do Brasil, em seu artigo 5º,
inciso XXIII. Por essa razão, jamais a intermediação imobiliária por corretor será
requisito de admissibilidade e validade de escritura pública onerosa de bem imóvel.
O que se vê em algumas partes do Brasil são leis estaduais que determinam que
conste no instrumento público se houve ou não a presença do corretor imobiliário
intermediando a venda daquele imóvel, mas não obrigam a sua presença para
validade do ato, caso contrário as referidas leis estaduais poderiam ser declaradas
inconstitucionais.
A propriedade engloba, também, o solo, o subsolo e o espaço aéreo em altura
e profundidade compatíveis aos seus exercícios, conforme previsto no artigo 1.229,
do Código Civil. Sendo assim, o proprietário do terreno poderá construir obras e
levantar antenas, por exemplo, mas desde que respeite os limites do ordenamento
jurídico local. Quanto ao subsolo, embora lhe pertença, não poderá impedir a
passagem de cabos e de tubulações, mas poderá pleitear indenizações pelas perdas
que se lhe alcançar.
O proprietário não tem direito às jazidas minerais ou os monumentos
arqueológicos porventura encontrados, mas poderá explorar as reservas de água,
pagando as contraprestações devidas ao Poder Público. A exploração de jazidas
e demais recursos minerais só podem ocorrer mediante autorização da União,
por serem as jazidas um bem imóvel distinto do solo de propriedade do Estado.
Já a propriedade de bem móvel se adquire por cinco diferentes modos: usucapião,
ocupação, achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão.
Art. 1.299 – A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e
subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu
exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que
sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade
tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las. (BRASIL,
2020)
a) A primeira, pela ocupação, dar-se quando a pessoa toma posse de um bem
móvel sem dono ou abandonado com a intenção de se tornar proprietário dele.
Geralmente a ocupação ocorre na pesca e na caça de animais.
b) Já o “achado do tesouro” passa a existir quando alguém encontra tesouro
esquecido por seu antigo dono. Se esse tesouro estiver no prédio de alguém,
o achado deverá ser dividido entre o proprietário do imóvel e a pessoa que
descobriu a coisa.
c) Pela tradição, que significa a entrega da coisa móvel com a intenção de
transmitir o domínio do bem, conforme preceitua o artigo 1.267 do Código
Civil.
d) Pela confusão quando não for possível identificar ou separar a coisa de outras
como grãos de café, gasolina e álcool etc., ou seja, a justaposição de uma coisa
à outra. Neste caso, a propriedade da coisa passa a ser atribuída ao dono da bem
principal, surgindo a obrigação de indenizar os demais que estejam de boa-fé.
Art. 1.267 – A propriedade das coisas não se transfere pelos

negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente
continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao
adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em
poder de terceiros; ou quando o adquirente já está na posse da
coisa, por ocasião do negócio jurídico. (BRASIL, 2020)
Quem acha alguma coisa não lhe adquire a propriedade, e ainda, precisa
devolver ao dono. Aquele velho jargão popular “achado não é roubado” não deve
prosperar. Quando um objeto achado é devolvido ao seu legítimo dono, gera direito
à recompensa. Encontrar alguma coisa não é crime, mas se com ela permanecer
por mais de quinze dias sem a intenção de devolvê-lo ao seu legítimo dono comete
crime de “apropriação de coisa achada”, cuja pena é de detenção de um mês a um
ano ou multa, conforme previsto no artigo 169 do Código Penal.
Art. 169 – Apropriar-se alguém de coisa alheia vindo ao seu poder
por erro, caso fortuito ou força da natureza:
II - Quem acha coisa alheia perdida e dela se apropria, total
ou parcialmente, deixando de restitui-la ao dono ou legítimo
possuidor ou de entregá-lo à autoridade competente dentro de 15
dias. (BRASIL, 2020)
É bom deixar claro que “achar não é roubar”. O roubo envolve violência
ou grave ameaça. O condômino que encontra um relógio na academia, dentro do
condomínio, tem o dever moral de ordem jurídica de entregá-lo ao síndico, caso não
consiga identificar o proprietário da coisa. O síndico, por sua vez, deve dar ciência
a todos os condôminos, publicamente, da existência do relógio que foi encontrado.
Da mesma forma, “esquecer não é perder”.
O objeto que foi deixado acidentalmente em local público ou particular
encontra-se perdido, mas isso não significa que não tem dono. Neste caso, também
precisa ser devolvido ao dono, caso contrário poderá estar cometendo crime de
“furto”, bem mais grave do que o crime de “apropriação de coisa achada”. Pode
ocorrer, entretanto, da coisa ter sido abandonada quando seus donos não a querem
mais, jogando-a fora. Sendo assim, pode ser apropriada por qualquer pessoa como
dispõe o artigo 1.263 do Código Civil “Quem se assenhorar de coisa sem dono
para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
De toda sorte, quem devolve o que achou tem direito à recompensa de cinco por
cento do valor do objeto, mais despesas com sua conservação e localização do dono.
Exemplo comum sobre isto, quando uma pessoa encontra um cãozinho perdido pelo
parque, cujo valor comercial do animal é R$ 2.000. Após uma semana divulgando
em suas redes sociais e em jornal de grande circulação na sua cidade, consegue
localizar o dono. O valor de sua legítima recompensa é R$ 100,00 (equivalente a 5%

sobre o valor do animal) mais reembolso de despesas com anúncios publicitários,
alimentação do animal e outros gastos que possam ser comprovados como consulta
ao médico veterinário etc.
Ainda quanto a bens móveis, pode ocorrer que a pessoa tenha justo título
e boa-fé sobre coisa. Neste caso, se decorridos três ou mais anos, adquirir-
lhe-á a propriedade por usucapião. Depois de cinco anos também, neste caso
independentemente de título ou de boa-fé, como preveem os artigos 1.260 e 1.261
do Código Civil.
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, continua e
incontestadamente durante 3 (três) anos, com justo título e boa-fé,
adquirir-lhe-á a propriedade.”
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por 5 (cinco)
anos, produzirá usucapião, independentemente de justo título ou
boa-fé. (BRASIL, 2020)
1. Limitações ao direito de propriedade
Não é porque a propriedade é privada que pode ser utilizar da forma que quiser.
O direito à propriedade, embora protegido por nossa Constituição Federal, em
seu artigo 5º, inciso XXII, como garantia fundamental do Estado Democrático de
Direito, possui limitações por não ser absoluto e por precisar atender a função social
da propriedade. O objetivo do legislador ao impor limites ao uso da propriedade é
assegurar sossego, segurança, bem-estar, qualidade de vida aos moradores vizinhos,
sem que isso prejudique o uso da propriedade e o direito subjetivo de ir e de vir das
pessoas. Não é pelo fato de a pessoa ser proprietária ou possuidora de um imóvel
que dele poderá usar e usufruir sem limites.
A regra é simples, o proprietário do solo, do subsolo, e do espaço aéreo,
correspondente ao limite da sua propriedade. Entretanto, inicia neste momento os
limites do direito de propriedade, pois não pode haver oposição do proprietário às
atividades em a profundidade e altura, que não impeçam ou dificultem o exercício
do seu direito de propriedade, mas pode edificar construções que lhe aprouver,
desde que respeitadas as legislações vigentes, fincando alicerces na profundidade
que for mais segura para edificação de seu prédio.
O proprietário de um bem não pode impedir a passagem de um metrô abaixo
de sua propriedade quando não lhe causar transtornos ou incômodos. Da mesma
maneira, não pode impedir o voo de uma aeronave sobre sua propriedade a uma
altura que não lhe traga prejuízo ou que impeça o uso do seu imóvel. Porém, se os
vizinhos de cada lateral de sua propriedade resolvessem fazer uma ligação entre seus
imóveis, transpassando uma ponte ou um cabo de fiação elétrica sobre a propriedade
do meio, poderia haver oposição, já que o espaço aéreo pertence exclusivamente ao
dono do imóvel.
Em relação jazidas minerais, monumentos arqueológicos e fontes de energia
elétrica, a propriedade delas pertence exclusivamente a União e não ao dono do
solo onde se encontram, assim prevê o artigo 20, inciso IX, da Constituição Federal
do Brasil. Diz ainda, a nossa Constituição que as jazidas, em larvas ou não, e
demais minerais constituem propriedade distinta da do solo e por isso a exploração
ou o aproveitamento é da União, embora seja garantida ao concessionário ou ao
proprietário do solo a produção da larva. Para explorar esses minérios, só com
autorização especial da União, tanto por brasileiros ou por empresas localizadas no
Brasil e reguladas por leis brasileiras, conforme dispõe os artigos 1.229 e 1.230 do
Código Civil brasileiro.
Art. 1229 – A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e
subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu
exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que
sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais,
que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.”
Art. 1230 – A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas
e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica,
os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis
especiais.
Parágrafo único – O proprietário do solo tem o direito de explorar
os recursos minerais de emprego imediato na construção civil,
desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o
disposto em lei especial. (BRASIL, 2020)
Embora não seja possível registrar direitos de posse no Cartório de Imóveis,
o direito de uso e disposição da propriedade, inclusive de reivindicá-la contra
terceiros, estende-se também aos possuidores de boa-fé. Um claro manifesto sobre a
limitação do direito de propriedade encontra-se definido no artigo 1.299 do Código
Civil, onde “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”.
Quem pretende construir muros, por exemplo, não pode construir na altura que
quiser, nem invadir a propriedade limítrofe, pois deve respeitar os direitos do seu
vizinho e a legislação de cada município. Além do mais, como as despesas com
levamento e manutenção devem ser rateadas entre eles, é recomendável que haja
prévio acordo antes do início da construção. A altura ideal de um muro é entre dois
a três metros, embora em algumas regiões do Brasil, como na cidade do Recife, por
exemplo, essa altura pode chegar a três metros e meio a partir do nível do meio fio
da rua (Lei nº 16.292/1997)
Art. 1.297 – O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou
tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação
entre os 2 (dois) prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas.
§1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como
sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas,
presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade
com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para
as despesas de sua construção e conservação. (BRASIL, 1997)
É possível encontrar muros de baixa altura, com um metro ou um metro e
meio, cobertos de cacos de vidro ou cerca elétrica. Esta prática coloca em risco
a segurança de seus vizinhos e dos transeuntes que passam pelo local. Muros de
baixa altura não devem receber pregos, pedaços de vidro quebrados, cerca elétrica
ou outros materiais por colocarem em risco a segurança e a saúde de seus vizinhos.
Cercas elétricas devem respeitar a altura mínima de 2,10m do piso da rua, além de
não ser possível a instalação de forma artesanal, por qualquer pessoa leiga. Existem
empresas especializadas neste tipo de serviço, cujos serviços devem atender as
regras municipais de segurança.
Outro problema comum entre vizinhos é a abertura de janelas ou construção de
terraços, varandas ou sacadas a menos de um metro e meio de distância do limítrofe
do terreno do vizinho. Sobre isso, inclusive, decidiu o STJ (REsp 1.531.094 – 3ª
Turma, Min Villas Bôas Cueva) que abertura de janelas a menos de um metro e
meio de distância, mesmo que não comprometa a privacidade do seu vizinho, fere
as normas objetivas do direito de vizinhança e vai de encontro às regras previstas no
artigo 1.301, caput, do Código Civil, evidenciando limitação do direito de construir.
No entanto, pequenas aberturas para entrada de luz ou de ventilação, desde que
não maiores de dez centímetros de largura por vinte centímetros de comprimento,
quanto numa altura superior a dois metros de cada piso não transgredi norma
regulamentadora. O vizinho que sofrer com esses tipos de construções irregulares
ou com goteira de água sobre sua propriedade, pode ingressar com ação judicial
no prazo decadencial de um ano e um dia, caso contrário, não poderá reclamar
futuramente, sobre essas construções.
Art. 1.301 – É defeso abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou
varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem
como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75
(setenta e cinco) centímetros.
§2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para
luz e ventilação, não maiores de 10 (dez) centímetros de largura
sobre 20 (vinte) de comprimento e construídas a mais de 2 (dois)
metros de altura de cada piso. (BRASIL, 2020)
Outro exemplo clássico de limitação do direito de propriedade, surge quando
proprietários ou ocupantes de imóveis são obrigados a permitir que vizinhos
entrem na sua propriedade para resgatar animais ou objetos caídos acidentalmente,
ou ainda, quando for preciso executar limpeza, reparo ou construção em paredes,
muros, nascentes de água ou cercas vivas limítrofes entre as residências. Entretanto,
seja qual for a razão, a entrada no imóvel do vizinho deve ser autorizada por ele,
mediante aviso prévio. Porém, quando a coisa for recuperada, a entrada no imóvel
já não deve ser mais consentida. Se dessa entrada resultar algum dano, estrago ou
prejuízo no imóvel, cabe obrigação de repará-lo. Dessa forma dispõe o Código Civil
em seu artigo 1.313:
Art. 1.313 - O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a
tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso para:
I- Dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação,
construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou de muro
divisório;
II- Apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que se encontrem
casualmente.
§1º O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou
reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços,
nascentes e ao aparo de cerca viva.
§ 2º Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas
pelo vizinho, poderá ser impedida sua entrega no imóvel.
§3º Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier
dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento. (BRASIL, 2020)
2. Formas de aquisição da propriedade imobiliária
Por falar em aquisição de bens imóveis, existem três formas originárias de

aquisição da propriedade imobiliária, no Brasil, pelas regras previstas no Código
Civil. A primeira delas ocorre pela usucapião; a segunda pela efetivação do título
translativo e seu posterior registro Cartório de Registro de Imóveis (RGI); e, a
terceira e última, pela possibilidade da acessão, ou seja, pela formação de ilhas,
aluvião, avulsão, abandono de álveo e por plantações ou construções.
A aquisição da propriedade imobiliária continua sendo um dos principais

sonhos materiais do ser humano ao lado do emprego. Possuir um bem imóvel
simboliza segurança e tranquilidade financeira. As pessoas desejam chegar ao fim da
vida morando num imóvel que lhes pertence. Bem por isso, o preço de um imóvel
econômico, de moradia popular, assemelha-se ao de um veículo de luxo. As formas
de aquisição da propriedade são:
3. Pela Usucapião
A Usucapião é o modo de aquisição, originária da propriedade, em virtude

do exercício da posse, durante determinado período de tempo previsto em lei. A
usucapião é também “remédio” jurídico para regularizar propriedades imobiliárias,
que não podem ser transmitidas administrativamente através de escritura pública
onerosa de compra e venda. O tempo, como fator preponderante para entrar com
ação usucapienda, pode variar de acordo com o tipo de usucapião, caso a caso.
O que define o direito à usucapião é o tempo da posse com o ânimo de possuí-la
como sua, o denominado animus domini, desde que seja exercida de forma mansa,
pacífica, contínua e ininterrupta. Ressalta-se, ainda, que a usucapião por ocorrer por
via judicial ou extrajudicial, quando realizada por Tabelionato de Notas.
Em todos os casos da usucapião, vale salientar, que é atividade privativa do
advogado. Por isso, não faz parte do trabalho do despachante, nem do corretor
imobiliário. Nada impede, porém, que trabalhem juntos, colhendo provas e
retirando certidões. A usucapião incide sobre coisa móvel ou imóvel. É a forma
mais apropriada de se regularizar o imóvel sem documentação ou quando não se
sabe o paradeiro dos proprietários.
Os imóveis da União não podem ser objetos de usucapião. Como não podem
ser também, por analogia, os imóveis gravados de alienação fiduciária em favor da
Caixa Econômica Federal, enquanto não quitados.
3.1 Usucapião extrajudicial

A usucapião pode ser requerida, também, extrajudicialmente, nos termos da
Lei nº 11.441/2007. Essa possibilidade surgiu para que as pessoas tivessem maior
acesso a propriedade por via administrativa, sem necessidade de auxílio do Poder
Judiciário. É realidade, inclusive, que milhares de pessoas pelo Brasil vivem em
seus lares de forma irregular, muitas vezes por desconhecer as formas de aquisição
da propriedade, outras por não terem recursos para sua transmissão decorrentes dos
elevados custos operacionais.
Quantos aos requisitos de admissibilidade da usucapião extrajudicial: (i)
certidão do cartório de imóveis, referente a matrícula do bem usucapiendo; (ii)

declaração do requerente de que não possui outro imóvel; (iii) declaração de que
o imóvel é utilizado para sua moradia e de sua família e (iv) declaração de que
nunca teve direito em outra ação de usucapião em imóvel urbano. O prazo mínimo
de posse pode ser somado com períodos de posseiros anteriores. De toda forma,
é bom ressaltar a imperiosa necessidade da presença de um advogado. Todos os
interessados devem ser maiores de idade, plenamente capazes. É essencial o
consenso entre as partes, pois, se não houver harmonia entre os herdeiros a via
para dar início ao inventário é a judicial. O prazo para abrir o inventário é de até
sessenta dias, caso contrário, haverá incidência de multa, no momento da expedição
do Imposto de Transmissão Causa Morte (ITCMD), expedido pela Secretaria da
Fazenda, no momento da avaliação do imóvel.
Na Usucapião Extraordinária, a lei exige prazo de tempo de quinze anos,
podendo ser reduzido para dez anos, na possibilidade de exercício da posse social,
conforme prevê o artigo 1.238 do Código Civil. Neste caso, não se é exigido justo
título, nem a boa-fé na sua aquisição. Nem por isso, precisa o interessado provar
sua moradia no imóvel, mas a posse precisa ser mansa e pacífica, sem oposição de
terceiros.
Art.1.238 - Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente do título e boa-fé, podendo requerer ao juiz
que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o
registro no Cartório de Registro de Imóveis. (BRASIL, 2020)
A Usucapião Ordinária, diferentemente da extraordinária, se opera mediante
justo título e boa-fé. O prazo legal é de dez anos, podendo ser reduzido para cinco
anos, se a aquisição do imóvel foi de forma onerosa ou se o imóvel servir de moradia
para o interessado.
Temos ainda a Usucapião Especial Rural e a Especial Urbana. Na Zona
Rural o imóvel não pode ter área superior a cinquenta hectares. A posse precisa ser
mansa, pacífica e ininterrupta, pelo tempo de cinco anos. Neste caso, o interessado
não pode ter outro imóvel, urbano ou rural, quitado ou financiado, mas precisa ter
justo título e boa-fé, na aquisição da posse do imóvel.
Na urbana, o imóvel não pode ter área superior a 250m2 (duzentos e cinquenta
metros quadrados), servindo para moradia de sua família, com posse mínima de
cinco anos ininterruptos. Da mesma forma, na usucapião rural, não poderá ter outro
imóvel registrado em seu nome. A mesma pessoa não pode entrar com ação para
usucapir mais de uma vez. Entretanto, quando se fala que não pode ter imóvel, não
significa que não possa ter sido proprietário de outros bens em época anterior.
Uma outra forma é a usucapião familiar ou usucapião especial por abandono

de lar conjugal, criada pela Lei nº 12.424/2011 e inserida no artigo 1.240-A,
do Código Civil. Nesta modalidade, a propriedade precisa pertencer a ambos os
cônjuges ou companheiros, não podendo possuir outro bem imóvel urbano ou rural,
de qualquer tamanho, pode ser beneficiado pelo instituto da usucapião uma única
vez na vida. Embora a proteção do legislador seja a família, o imóvel não pode ter
dimensões superior a 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados).
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptos
e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel
urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados)
cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia e da sua família,
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.
Parágrafo Único. O direito previsto no caput não será reconhecido
ao mesmo possuidor mais de uma vez. (BRASIL, 2020)
Quando se fala em abandono de lar, refere-se ao consorte que ao deixar o
lar, não procura mais a família, nem se responsabiliza por pagamento de qualquer
despesa, seja pensão alimentícia, consumo de água, ou energia elétrica, taxas,
impostos e despesas com a moradia. Portanto, não se configura abandono de lar
quando se paga pensão, se dar assistência material ou se participa do sustento do
lar. O abandono do lar é algo mais profundo, é a dor caracterizada pela perda de
contato, pelo esquecimento ou pelo desprezo, por tudo aquilo que construído ao
longo dos anos e que nem mesmo o tempo deveria ser capaz de apagar.
Bom ressaltar que toda usucapião judicial só ocorre por sentença declaratória. O
simples fato de a pessoa estar na posse do imóvel por dez, vinte, trinta anos ou mais,
não lhe é concedido a propriedade do imóvel, mas tão somente o possível direito de
requerer a usucapião. Em seguida, deve ser levada a registro para transferência do
domínio, conforme prevê o artigo 1.241 do Código Civil.
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada
adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo
constituirá título hábil para registro no Cartório de Registro de
Imóveis. (BRASIL, 2020)
Quando se refere a contagem de tempo, a posse atual pode ser somada a posses
anteriores, desde que sejam pacíficas e contínuas umas às outras e recaiam sobre o
mesmo objeto. Por essa razão, nos contratos de cessão de direitos de posse sempre é
bom ressaltar a existência das posses anteriores e suas diversas formas de aquisição,
inclusive ressaltando as datas em que ocorreram.
A outra forma de aquisição da propriedade imobiliária ocorre mediante a

translação, ou seja, pelo registro do título aquisitivo, no Cartório de Registro de
Imóveis. Os títulos translativos podem ser escritura pública de doação, escritura
particular de compra e venda quando o imóvel tem seu valor fiscal até trinta vezes
o maior salário mínimo vigente no país, escritura pública de compra e venda,
testamento, carta de sentença etc. É comum algumas pessoas equivocarem-se ao
pensar que só se transmite a propriedade imobiliária através de uma escritura pública
de compra e venda, esquecendo da infinidade de títulos aquisitivos, previstos na
legislação brasileira.
Enquanto não houver registro do título, o bem imóvel continua como
propriedade do alienante, embora possa permanecer na posse do adquirente. Não
basta o simples título translativo, pois se faz necessário seu registro. Neste caso,
o contrato de compra e venda apenas cria a obrigação de transferir a propriedade
imobiliária por ter em sua essência a natureza puramente obrigacional.
Na aquisição de bens móveis, ao contrário, a propriedade é transferida pela
tradição, ou seja, com a entrega da coisa. Se o adquirente apenas paga-lhe o preço,
considere-se que tem direito sobre a propriedade, que mais tarde vem completar-
se, mediante entrega do bem. Assim é, por exemplo, na aquisição de um veículo,
pois mesmo que a pessoa tenha pagado todo o preço, só é dona da coisa após tê-la
recebido do vendedor.
4. É possível existir usucapião em imóvel vinculado ao SFH?
Essa é uma questão pragmática, ainda mais se for levado em consideração as

milhares de moradias existentes no Brasil, vinculadas ao Sistema Financeiro de
Habitação, através da Caixa Econômica Federal.
Como a maioria dos imóveis financiados não possui área construída ou área
útil superior a 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), muitos deles se
enquadram dentro desse parâmetro. Entretanto, o STJ tem enfrentado diversas ações
sobre esse tema e tem se posicionado contra a incidência da usucapião, em imóveis
financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, em virtude do seu caráter social,
comparando os imóveis financiados no Programa Minha Casa Minha Vida aos
imóveis de propriedade do Poder Público. Como é sabido, os imóveis públicos
como praça, parques, praias, ruas, túneis, pontes etc., não podem ser adquiridos por
usucapião.
5. Quais os títulos aquisitivos da propriedade?
Muitas pessoas imaginam a entrega simbólica de um pedaço de papel, neste

caso, representado por uma procuração pública ou particular, ou mesmo por um
contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, como algo que transmita
a propriedade imobiliária. Embora, os contratos de compra e venda sejam os
instrumentos mais utilizados nas transações de compra e venda, é apenas com
o registro desses títulos no Cartório de Imóveis que a propriedade imobiliária
é transferida de uma pessoa para outra. Os títulos aquisitivos da propriedade
imobiliária são variados, como exemplos, a carta de sentença do formal de partilha,
a escritura pública de doação, a usucapião, a adjudicação compulsória, dentre outros,
quando registrados no Cartório de Serviços Registrais na jurisdição do imóvel.
Deve ser esclarecido, no entanto, seguindo entendimento de nossa legislação
em vigor, que a escritura pública de compra e venda é o instrumento adequado para
a transmissão da propriedade imobiliária à título oneroso. Entretanto, existem casos
especiais que são exceções à regra, como a (i) escritura particular de compra e venda
para imóveis com valor fiscal de até trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no país, conforme prevê o artigo 108 do Código Civil; o (ii) contrato particular de
compromisso de compra e venda de imóveis loteados (Lei nº 6.766/79, art.26 para
imóveis urbanos e art.7º do Decreto-Lei nº 2.375/87 para os imóveis localizados
em área rural); a (iii) compra e venda de imóveis com qualquer valor através da
alienação fiduciária ou de mútuo com garantia de alienação fiduciária nas regras
do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), previsto nos artigos 38 e 22 da Lei n.
9.514/97, com redação da Lei nº 11.076/2004; e, por derradeiro, a (iv) compra e
venda de imóveis financiados através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH),
com base na Lei nº 5.049/66, art.1º, e no art.66, §5º da Lei n. 4.380/64, aqueles
provenientes dos bancos públicos ou particulares.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no País.
[...]
Art.22 da Lei nº 9.514/1997 – A alienação fiduciária regulada por
esta lei é o negócio jurídico pela qual o devedor, ou fiduciante,
com o escopo da garantia, contrata a transferência ao credor, ou
fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Art.23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel
mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato
que lhe serve de título
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária,

dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante
possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
[ ]
Art.1º da Lei nº 4.380/1964 – Os contratos de que forem parte o
Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema
Financeiro de Habitação, bem como as operações efetuadas
por determinação da presente Lei, poderá ser celebrados por
instrumento particular, os quais poderão ser impressos, não se
aplicando aos mesmos as disposições do art.134,II, do Código
Civil (1916), atribuindo-se o caráter de escritura pública, para
todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas
entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.
(BRASIL, 1964))
A exceção dentro das exceções acima refere-se à compra e venda de imóveis
utilizando apenas recursos provenientes da conta vinculada ao FGTS e de verbas
particulares. Neste caso específico, como não houve financiamento imobiliário,
incidem as regras do artigo 108 do Código Civil, devendo as escrituras definitivas
de compra e venda obedecer a forma pública. A Caixa Econômica Federal, portanto,
atua apenas na condição de agente operador do FGTS e não como agente financeiro
integrante do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que pudesse justificar os
efeitos da Lei nº 4.380/1964.
Não obstante, é bom ressaltar que a escritura pública de compra e venda, desde
a época do direito romano, quando a propriedade imobiliária já era o principal
patrimônio do ser humano, sempre foi utilizada por sua segurança e fé pública.
6. Aquisição da propriedade por acessão
Ocorrerá a aquisição da propriedade por acessão quando o acréscimo do valor

do imóvel ocorrer por fatos externos à vontade do seu proprietário, através da
formação de ilhas ou do surgimento da aluvião, da avulsão, do abandono do álveo,
por plantações ou construções, conforme estabelece o artigo 1.248 do Código Civil.
Em outras palavras, o proprietário da coisa principal adquire a propriedade alheia de
forma natural ou involuntariamente.
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
I- por formação de ilhas
II- por aluvião
III- por avulsão
IV- por abandono do álveo
V- por plantações ou construções. (BRASIL, 2020)
6.1 Ilhas
No Brasil não é tão comum o surgimento de ilhas. As ilhas, no entanto, não
podem ter qualquer contato de terra, senão através de ponte, com continente, não
importando essa distância. Dentre as mais conhecidas em Pernambuco, estão a
Ilha de Fernando de Noronha, a Ilha de Itamaracá e a Ilha de Santo Aleixo. Vale
destacar que quando se formarem entre margens e a metade do rio pertencerão ao
proprietário da margem mais próxima. Se no meio do rio, divide-se a metade do
álveo na proporção de metade para cada proprietário.
Para Ulisses Peixoto, “álveo é superfície que as águas cobrem sem transbordar
para o solo natural e ordinariamente enxuto. Se se formarem entre uma das margens
e a metade do rio, pertencerão ao proprietário da margem mais próxima.” Direito
Imobiliário. Ulisses Vieira Peixoto. Editora JH Mizuno, São Paulo, 2017.p. 111
Entretanto, se águas dos rios, lagos, riachos ou lagoas onde se encontra a
propriedade tiver correnteza ou forem águas públicas não poderá haver aquisição da
propriedade de ilhas, pois juridicamente é impossível a aquisição de terras públicas
seja por acessão ou pela usucapião.
6.2 Aluvião
Por Aluvião, no entanto, entende-se como sendo acréscimos de aterro ou de
depósitos naturais ao longo das margens das propriedades. Ou seja, por força da
natureza, sedimentos de terra vão se somando a outras já existentes proporcionando
maior extensão em seu território. Se isso ocorrer em locais onde existentes
proprietários diferentes, dividem-se entre eles de acordo com a testada de cada
imóvel.
6.3 Avulsão
Na Avulsão, diferentemente das ilhas, surge quando um pedaço de determinado
imóvel se deslocar e se juntar a outro se somando a ele. Neste caso, o dono do
prédio onde se juntou adquire-lhe, naturalmente, a propriedade, desde que a pague.
No entanto, é possível que não haja reclamação do dono da propriedade afetada. O
proprietário do imóvel acrescido tem a obrigação de pagar ao reclamante o preço
do seu prejuízo, incluindo o valor da parte da propriedade que se deslocou e a
desvalorização do que continuou em seu domínio. Se esse prazo for maior do que
um ano e um dia, nenhum direito indenizatório lhe caberá.
7. Como se transfere a propriedade de bem móvel?
A propriedade de coisa móvel transfere-se por seis diferentes modos, de acordo

com o Código Civil. São elas, portanto, a usucapião, a ocupação, achado do tesouro,
a tradição, a especificação e a confusão.
a) Pela usucapião: diferentemente dos bens imóveis, o prazo sempre será de três
anos, com justo título e boa-fé, não sendo necessário toda a burocracia que
existe quando se trata de bens imóveis. Se for a usucapião extraordinária, aquela
que não tem justo título e boa-fé, o prazo é de cinco anos. Note-se, porém, que o
fator determinante da usucapião de bens móveis é o mesmo da de bens imóveis,
ou seja, legalizar a transmissão da propriedade da coisa em decorrência da posse
por longo período de tempo;
b) Pela ocupação: sendo modo de ter a coisa móvel simplesmente pegando para
si, quando não tem dono ou foram abandonadas. Por isso, o proprietário da
coisa abandonada deve ter a vontade de se livrar do seu objeto. Um exemplo
disso, quando a pessoa joga fora um aparelho celular já ultrapassado (coisa
abandonada) e outra pessoa se apropria do bem, ou quando entre amigos, pesca
um peixe (coisa de ninguém);
c) Pelo achado do tesouro: sendo coisas antigas preciosas, cujos donos são
desconhecidos ou não se tem paradeiro.
d) Pela especificação: quando um bem móvel, no caso de uma matéria prima, foi
transformado em decorrência do trabalho humano, em algo novo, sendo-lhe
impossível de retornar ao estado de antes.
e) Pela confusão: quando o mesmo objeto por pertencer a diversas pessoas, torna-
se impossível sua separação, como exemplo, tipos diversos de grãos de trigo ou
espécies diferentes de sacos de açúcar; e, por último,
f) Pela tradição: um lápis ou um refrigerante, por exemplo, quando pelo simples
ato de entrega ou transferência do bem, não havendo necessidade de declaração
de vontade por escrito, assim dispõe o Código Civil em seu artigo 1.267. Se
esse bem, entretanto, tiver elevado valor econômico ou do ato derivar alguma
formalidade legal, como a venda de um veículo automotor ou de um cavalo de
raça, devem ser respeitadas as cautelas legais, obedecida as peculiaridades de
cada fato.
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos
negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subtende-se a tradição quando o transmitente
continua a possuir pelo constituto possessório, quando cede ao
adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em
poder de terceiros; ou quando o adquirente já está na posse da
coisa, por ocasião do negócio. (BRASIL, 2020)
No entanto, diferentemente do bem imóvel, não existe necessidade de que o

ato de venda seja formalizado pelo casal de proprietários, mesmo quando existir
casamento ou relação de união estável entre eles, desde que apenas em nome de um
deles estejam a posse ou a propriedade da coisa.
Se houver necessidade de representação na transmissão de bens móveis,
portanto, é possível que seja através de simples procuração particular. Neste caso,
recomenda-se que haja reconhecimento de firma do outorgante e que seja firmada
por prazo determinado.
8. Perda da propriedade
Afirma que da mesma forma que adquire a propriedade, também a perde.

O artigo 1.275 do Código Civil prevê como causas de perda da propriedade a
alienação, a renúncia, o abandono, o perecimento da coisa e a desapropriação pelo
poder público. A perda pela alienação ou pela renúncia do direito sobre a coisa
estará subordinada ao registro no Cartório de Serviços Registrais, onde estiverem
matriculadas.
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se
a propriedade:
I- Por alienação;
II- Pela renúncia;
III- Por abandono;
IV- Por perecimento da coisa;
V- Por desapropriação.
Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II os efeitos da perda
da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título
transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.
(BRASIL, 2020)
Uma das questões que merece destaque é a perda da propriedade por abandono.
É comum vermos propriedade “abandonadas” por seus proprietários. Entretanto, o
simples fato de não cuidar da coisa, não pode ser interpretado como abandono. Na
dúvida, o abandono não se presume. O abandono deve ser voluntário, percebido pelo
comportamento do proprietário do imóvel, que não o quer mais. Uma das formas
evidente de que o imóvel foi abandonado é o não pagamento de seus tributos por
longo período de tempo. Neste caso, após decorridos três anos, se estiver localizado
em zona rural passará para a propriedade da União, se estiver vago e desocupado
de pessoas e coisas; se em zona urbana para o município ou Distrito Federal, a
depender de sua localização, conforme dispõe o artigo 1.276 do mesmo código.
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a

intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não
encontrar na posse de outrem, poderá ser como bem vago e passar,
3 (três) anos depois, à propriedade do Município ou do Distrito
Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
§1º. O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas
circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar,
3 (três) anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se
localize.
§2º. Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este
artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de
satisfazer os ônus fiscais. (BRASIL, 2020)
8.1 Perda da propriedade pela desapropriação

Ocorre a perda da propriedade pela desapropriação, quando o Poder Público
retira, compulsoriamente, de seu dono a propriedade de bem móvel ou de imóvel,
em virtude de utilidade pública ou de interesse social, mediante prévia e justa
indenização em dinheiro. A justa indenização refere-se ao valor que será pago pela
perda da propriedade que deve corresponder ao valor do imóvel se fosse adquirido
por terceiros. Não é qualquer valor, é o valor do terreno e de suas benfeitorias.
Para Ivanildo Figueiredo, “A desapropriação é a perda da propriedade em
virtude de uma causa de interesse público ou social, declarada pelo Estado. Através
da desapropriação, o Poder Público promove uma intervenção na propriedade
privada, para transferir para o domínio público um imóvel determinado.” (Op. cit.,
2010, p. 237). Neste caso, deve o Poder Público justificar sua necessidade e provar
que não possui outra possibilidade para solução de seus interesses. Estão excluídos
da desapropriação, no entanto, a moeda corrente e os direitos personalíssimos, como
salário, dignidade, saúde, prêmios
Em regra, é no pagamento da indenização que se consuma a desapropriação.
Nada impede, no entanto, que o Poder Público necessite do bem antes do pagamento
de sua indenização. Seja como for, a pessoa não pode impedir a desapropriação,
mas pode contestar o valor estipulado como indenização.
Uma forma simples de se contestar é juntar um Parecer Técnico de Avaliação
Imobiliária (PTAM), confeccionado por corretor de imóveis, mediante estudo de
viabilidade de mercado, pois o que se contesta nesse instante é o valor de mercado do
bem imóvel. Esse tipo de trabalho, portanto, vem ganhando destaque e colaborando
com o interesse social, na medida em que pacifica a relação de desapropriação,
quando equilibra o valor da indenização ao justo preço do imóvel. O valor da
maioria das desapropriações é cálculo pelo método comparativo de direto de dados
de mercado, em certos casos, é preciso utilizar o método evolutivo em decorrência

da viabilidade econômica da área, principalmente, quando se situar em perímetro
urbano e estiver sendo utilizada para fins agrários ou extrativista vegetal/mineral.
Como se vê, cada caso é um caso diferente e precisa ser cuidadosamente analisado
por um especialista em avaliação imobiliária.
Os tipos mais comuns de desapropriação são: (i) por necessidade ou por
utilidade pública, quando se vai construir um aeroporto, um hospital ou um viaduto,
por exemplo (Decreto-lei n. 3.365/1941); (ii) por interesse social, objetivando
diminuir as desigualdades sociais como construção de casas populares, praças e
parques para determinada comunidade, por exemplo (Lei n. 4.132/1962); (iii) por
sanção quando a propriedade imobiliária não atende à função social da propriedade,
quando por exemplo, o proprietário de imóvel não dá qualquer utilidade à sua
propriedade dentro do perímetro urbano ou quando servindo o imóvel como antro
de drogas, de esconderijo de marginais, de depósito de contrabando, dentre outros;
e, por último, (iv) para fins de efeito de reforma agrária (Lei n. 8.629/1993).
É possível, também, que o proprietário de área de terreno urbano seja punido
com a desapropriação, quando não constrói edificações, permitindo que o imóvel
não tenha qualquer utilidade pública ou finalidade econômica. Alguns proprietários
se utilizam desse procedimento, aguardando maior valorização dos seus terrenos.
Esse mecanismo de desapropriação é utilizado por muitos municípios, para maior
aproveitamento dos grandes centros urbanos, mas para isso precisa haver Plano
Diretor aprovado.
8.2 Pela desapropriação amigável

A desapropriação amigável surge quando o proprietário do imóvel concorda
com o valor da indenização que foi ofertada, resultando num acordo entre o Estado e
o proprietário. Neste caso, o acordo após assinado deve ser encaminhado ao Cartório
de Notas, para lavratura da escritura pública e posterior registro. Recomenda-se,
no entanto, antes de aceitar a proposta de pagamento, ouvir um profissional da
corretagem para verificar se o valor sugerido corresponde ao real preço do imóvel.
Embora a desapropriação seja considerada uma forma originária de aquisição
da propriedade, quando feita pela forma amigável, pode resultar em alienação em
sentido estrito, devendo ser observados todos os atos escriturários.
8.3 Pela expropriação

A expropriação muito se assemelha a desapropriação. Porém, a diferença
básica é que na expropriação não existe pagamento de indenização. Neste caso, o
Poder Público confisca o imóvel como sanção. Esse tipo de procedimento ocorre,
geralmente, quando o imóvel está sendo utilizado para fins criminosos e ilícitos,
como o plantio de maconha, o exercício de trabalho escravo, o tráfico de drogas, o
desmanche de veículos etc.
É uma forma bruta de tomada da propriedade necessária para o bem da
sociedade. Dessa forma, o Poder Público está cumprindo o seu papel de proteger a
população, contra a prática da criminalidade. Ninguém gostaria de ter vizinho um
imóvel utilizado na prática de crimes ou ocupado por criminosos.
JURISPRUDÊNCIA
STJ – AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REsp 1244034 SP
2018/0024573-9
EMENTA. DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA.
ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO. CONSIDERAÇÃO DO
LAUDO PERICIAL PROVISÓRIO. POSSIBILIDADE DE NÃO
OBSERVÂNCIA DA CONTEMPORANEIDADE. EXCEÇÃO À
REGRA GERAL. 1. O art. 26 do Decreto-Lei n. 3.365/1941 atribui
à justa indenização o predicado da contemporaneidade à avaliação
judicial, sendo desimportante, em princípio, o laudo elaborado
pelo ente expropriante para a aferição desse requisito ou a data
da imissão na posse. Precedentes. 2. Admite-se, no entanto, que
a instância ordinária, senhora da instrução processual, mediante
persuasão racional devidamente motivada, estabeleça outro
referencial probatório para a definição da indenização justa.
Precedentes. 3. Agravo conhecido para negar provimento ao
recurso especial. Data da publicação 16/04/2018. (STJ, 2018)
9. Diferenças entre patrimônio cultural material e imaterial
Saber distinguir e valorizar o patrimônio cultural de uma nação é como beber

água num copo com mais de cem anos de existência, marcado pela tradição de um
povo, e deixar sentir a emoção de também fazer parte de sua história. As pessoas
têm patrimônio. Seu conceito, no entanto, pode ser definido como sendo o conjunto
de bens móveis e imóveis, material e imaterial, com os seus direitos e obrigações de
natureza econômica. No âmbito cultural, de acordo com o artigo 216 da Constituição
Federal, o patrimônio brasileiro de natureza material e imaterial são as formas de
expressão; os costumes, as obras, os espaços destinados às manifestações artísticas,
o folclore, os locais de valor histórico, ecológico e artístico.
Art.216.Constituem patrimônio cultural brasileiro os bens de
natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em
conjunto, portadores de referência à identidade, à ação, à memória
dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira, nos
quais se incluem:
I- as formas de expressão;
II- os modos de criar, fazer e viver;
III- as criações científicas, artísticas e tecnológicas;
IV- as obras, objetos, documentos, edificações e demais espaços
destinados às manifestações artístico-culturais;
V- os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico,
artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico.
§1 O poder público, com a colaboração da comunidade, promoverá
e protegerá o patrimônio cultural brasileiro, por meio de
inventários, registros, vigilância, tombamento e desapropriação, e
de outras formas de acautelamento e preservação.
§2 Cabem à administração pública, na forma da lei, a gestão da
documentação governamental e as providências para franquear
sua consulta a quantos dela necessitem.
§3 A lei estabelecerá incentivos para a produção e o conhecimento
de bens e valores culturais.
§4 Os danos e ameaças ao patrimônio cultural serão punidos, na
forma da lei.
§5 Ficam tombados todos os documentos e os sítios detentores de
reminiscências históricas dos antigos quilombos. (FC, 1988)
Há diferenças entre os conceitos de patrimônio material e imaterial. O material
consiste no conjunto de bens culturais móveis e imóveis constantes no Brasil, que
remeta a memória de outra época, seja por seu valor histórico ou arqueológico,
como igrejas, praças, cidades etc. O patrimônio material é palpável e pode ser
facilmente identificado. Já o patrimônio imaterial são os costumes artísticos, as
tradições, a cultura, o folclore, as músicas que remetem às tradições brasileiras. São
originalmente criados no Brasil e podem ser encontrados nas mais diversas formas
de expressão da cultura regional. Os estados fronteiriços com outros países são mais
enfáticos com seus traços culturais imateriais, justamente para não serem engolidos
pelas tradições de países vizinhos, muitas vezes separados territorialmente apenas
por ruas ou rios.
Por essa razão, quando se trata de bem imóvel com valor histórico material
ou imaterial deve ser considerado sua importância artística, cultural e histórica
no momento da avaliação. O problema é quem nem sempre há sensibilidade do
avaliador ou das partes envolvidas com a coisa para enxergar e mensurar sua
influência cultural imaterial por ser vista, algumas vezes, apenas com o coração.
10. Achado não é roubado, mas precisa ser devolvido ao dono
Quem acha alguma coisa deve devolvê-la ao legítimo dono. Esse procedimento
além de ser um dever moral é uma obrigação, que gera direito à recompensa.
Quem nunca achou alguma coisa? Encontrar objeto não é crime, mas se com ele
permanecer, sem a intenção de devolvê-lo ao seu legítimo dono, comete crime.
Achou alguma coisa, devolva-a! Achar objeto móvel perdido e dele se apropriar
sem devolver ao seu dono no prazo de até 15 (quinze) dias, comete crime de
“apropriação de coisa achada”, cuja pena é de detenção de um mês a um ano e
multa. O artigo 169 do Código Penal define que “Apropriar-se alguém de coisa
alheia vinda ao seu poder por erro, caso fortuito ou força da natureza: II- quem
acha coisa alheia perdida e dela se apropria, total ou parcialmente, deixando de
restituí-lo ao dono ou legítimo possuidor ou de entrega-lo à autoridade competente
dentro de 15 dias.” (grifo nosso)
O velho jargão popular “Achado não é roubado”, não deve prosperar. O roubo
envolve violência ou grave ameaça, verbal ou física. O condômino, por exemplo,
que ache um relógio na academia dentro do condomínio tem o dever moral de
ordem jurídica de entregá-lo imediatamente ao síndico, caso não consiga identificar
o proprietário do objeto achado. O síndico, por sua vez, deve dar ciência a todos os
condôminos da existência da coisa que foi achada.
Da mesma forma, esquecer não é perder. O objeto encontra-se perdido quando
deixado acidentalmente em local público ou particular. Se alguém esquece algum
objeto numa reunião, por exemplo, e outra pessoa dele se apropria, comete crime
de “furto”, bem mais grave do que crime de “apropriação de coisa achada”,
pois quem do objeto se apropria, assim o faz conhecendo seu dono. Já as coisas
abandonadas são aquelas onde seus atuais donos não querem mais, jogaram fora ou
até nunca pertenceram a alguém. Nestes casos, podem ser apropriadas por qualquer
pessoa como define o artigo 1.263 do mesmo diploma cível “Quem se assenhorear
de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação
defesa por lei.”
Por outro lado, quem devolve o que achou tem direito à recompensa no
percentual de 5% (cinco por cento) do valor do objeto, mais o reembolso de
despesas com sua conservação enquanto na posse do detentor e, também, aquelas
oriundas de tentativas de localização do dono do objeto perdido. Se uma pessoa
perde um cãozinho, por exemplo, depois de mais de dez dias o encontra na posse
de outro alguém, deve reembolsá-lo e recompensá-lo pelo ato. Quando ao dono for
entregue o animal deverá pagar o valor equivalente a 5% do seu preço no mercado
de compra e venda e reembolsar as despesas com médico veterinário, vacinas,
remédios, alimentação, anúncios, deslocamento exames médicos e outras despesas

com a guarda e cuidados com o animal.
89
Capítulo III
DA DOAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Índice: 1. Como fazer doação de bem imóvel 2. Cláusulas restritivas na

doação 3. Revogação da doação por ingratidão do donatário 4. O usufruto e seus
direitos nos negócios imobiliários 2. É possível vender imóvel gravado de usufruto?
5. Direito de superfície
1. Como fazer doação de bem imóvel
A doação é um dos atos mais nobres do ser humano, seja de um bem ou de parte
de seu corpo em vida ou pós morte. O ato de doar é bastante comum no mercado
imobiliário. Muitas vezes o doador quer garantir o futuro de alguém por gratidão,
por amor ou por temer, futuramente, algum desentendimento entre herdeiros
decorrente da partilha de seus bens. Por isso, em vida, resolve doar seu patrimônio,
já que no testamento, público ou particular, os efeitos do ato só incidem após sua
morte.
Na doação, o doador em vida, por ato de liberalidade, transfere seus bens e
direitos para o donatário. É através de doação que uma pessoa consegue transferir
um imóvel para outra sem necessidade de realizar uma compra e venda, de modo
a antecipar a herança que caberia aos herdeiros após o falecimento do doador pelo
que dispõe o artigo 538 do Código Civil “Considera-se doação o contrato em que
uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para
o de outra.”
É permitido ao doador restringir a possibilidade de uso do patrimônio doado
através do usufruto ou de cláusulas restritivas da vontade, como a inalienabilidade,
quando o imóvel estará impedido de ser vendido ou doado; a impenhorabilidade,
nesta condição o imóvel não poderá ser penhorado por dívidas e, por último, a
incomunicabilidade para que o bem doado não venha, futuramente, fazer parte do
patrimônio do cônjuge do donatário.
A doação de bens imóveis só é válida quando realizada por escritura pública.
Por isso, doações verbais apenas tem efeito de ordem moral, mas não transfere a
propriedade do imóvel. O primeiro passo na doação é se dirigir a um Tabelionato de
Notas de sua preferência e apresentar documentos pessoais do donatário, do doador
e do imóvel. Em seguida, pagar os custos com emolumentos cartorários, taxas e o
Imposto Causa Mortis e Doação (ITCMD) ou ITC. O percentual desses impostos
varia entre 02% a 0,8% em todo o território brasileiro, num sentido escalonado
diretamente proporcional ao preço do imóvel, ou seja, quanto mais alto o valor do
imóvel, maior a alíquota do imposto.
Neste ano de 2020, o percentual do ICD, no Estado de Pernambuco é 2% para
imóveis até R$ 200.000,00; 4% para imóveis entre R$ 200.000,01 à R$ 300.000,00;
6% para aqueles entre R$ 300.000,01 à R$ 400.000,00 e acima de R$ 400.000,01
o percentual do ICD é de 8%. Entretanto, estes percentuais são voláteis, ou seja,
podem ser alterados a qualquer tempo por liberalidade da Corregedoria Geral da
Justiça do Poder Judiciário do Estado de Pernambuco. Cada Estado, portanto, tem
jurisdição sobre seu território.
Quanto à doação verbal apenas é válida para bens móveis, quando for de
pequeno valor, e lhe seguir no mesmo ato a tradição, ou seja, a entrega da coisa.
Imagine se assim não fosse, como haveria burocracia para fazer a doação de um
computador, de uma calculadora ou de um livro, por exemplo. Com base nisto,
o Código Civil em seu artigo 541 e parágrafo único destaca que “A doação far-
se-á por escritura pública ou instrumento particular. Parágrafo único. A doação
verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir
incontinenti a tradição”
Vale ressaltar, inclusive, que a doação de bens móveis ou imóveis precisa
ser aceita pelo donatário, exceto quando o donatário for menor de idade, aquele
absolutamente incapaz, desde que pura, ou seja, sem encargos e obrigações
vinculadas a sua validade. Nada impede, entretanto, que a “escritura pública de
doação seja unilateral, sem a participação do donatário, podendo o doador fixar
prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade.” (Art. 330 do
Código de Normas de Pernambuco, fls.228).
Poderá, ainda, haver doação entre ascendentes e descendentes ou entre os
cônjuges. Neste caso, caracteriza-se adiantamento da herança que cabe a cada um.
Se após a morte do doador ficar constatado que o valor recebido pelo donatário é
maior do que a parte que lhe caberia na herança, deverá fazer a colação (devolução)
da parte sobressalente para ser partilhada entre os demais herdeiros.
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a
aceitação, desde que se trata de doação pura.”
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou a um cônjuge
a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.”
Art. 329. A escritura de doação de bem móvel ou imóvel em favor
de descendente pode ser:
I- Em adiantamento da legítima, quando o bem doado deve voltar
ao monte e ser partilhado entre os demais herdeiros no caso de
falecimento do doador;
II-Realizada em caráter definitivo, desde que o bem doado saía da
parte disponível do doador, e este, de modo expresso na escritura,
venha a dispensar o bem de colação em futuro inventário.
Parágrafo único. Na escritura de doação de ascendente a
descendente, não é necessária a intervenção ou autorização dos
demais descendentes não contemplados pelo ato de liberalidade.”
(Código de Normas de Serviços Notariais e de Registro de
Pernambuco, Art. 329, fls.228) (BRASIL, 2020)
Existem casos, entretanto, que ascendentes simulam uma compra e venda
ao transferir para seus descendentes a propriedade de seus imóveis com objetivo
de reduzir impostos, quando na verdade ocorre uma doação, já que não haverá
pagamento sobre a aquisição da coisa. Um imóvel no valor fiscal de R$ 1.000.000,00
por exemplo, a alíquota do ICD incidiria no percentual de 8%, enquanto a compra
e venda 2%, em média, uma diferença exorbitante de 6% sobre o valor da avaliação
fiscal do bem. O problema, no entanto, é que a compra e venda de imóveis entre
descendentes e ascendentes exige a anuência dos demais descendentes em mesmo
grau. Nesta condição, todos precisariam participar da escritura de compra e venda
anuindo expressamente ao negócio.
Nada impede que o Poder Público estadual, através da Assembleia Legislativa,
publique leis complementares reduzindo temporária ou definitivamente esses
percentuais para estimular doações e evitar simulações de compra e venda
entre descendentes e ascendentes, tal como ocorreu no ano de 2019 com a Lei
Complementar nº 416 de 27 de novembro, no seu artigo 4º, que instituiu o Programa
Especial de Recuperação de Créditos Tributários (PERC/ICD), reduzindo o Imposto
sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos para 1%
quando a doação do imóvel não ultrapassar o valor de R$ 228.880,00 e 3% quando
acima deste valor, desde que realizada até o dia 31 de março de 2020. Como se vê,
faz-se necessário que o despachante imobiliário esteja sempre atualizado com as
leis estaduais e os provimentos da Corregedoria de Justiça do estado onde pratique
suas atividades profissionais.
A pessoa não pode doar tudo o que tem e depois ficar na penúria, sem condições
de manter sua subsistência. Esta condição restritiva de liberalidade impede que
pessoas de bom coração ou quando induzidas por outra possam se desfazer de todo
o seu patrimônio e depois se arrepender. A doação deve ser algo moderado e que
não impossibilite ao doador a permanência de uma vida digna e não comprometa
sua subsistência. Sobre isso determina o Código Civil em seu artigo 548 e o artiro
333 do Código de Normas de Pernambuco:
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte,
ou renda suficiente para a subsistência do doador.
[ ]
Art. 333. Será considerada nula a escritura de doação se o doador
vier a realizar a doação de bens sem reserva de parte ou renda
suficiente para a sua subsistência.
Parágrafo único. Não poderá ser lavrada escritura de doação
se o bem do ado exceder à parte disponível que o doador, no ato
da liberalidade, poderia dispor através de testamento.” (Código
de Normas de Serviços Notariais e de Registro de Pernambuco,
art.333, fls.229).
2. Cláusulas restritivas na doação
As cláusulas restritivas servem para aumentar a segurança nas transações de

doação de bens imóveis. Nas transações de compra e venda não tem efeito nem
valor jurídico. Incide, neste caso, o velho jargão popular que “quem tem o que é
seu dá a quem quer e como quer...”. É comum serem inseridas quando o doador
ou testador têm receios sobre a possibilidade de perda do imóvel pelo donatário ou
pelo legatário, ou quando quer diminuir riscos de perda do imóvel em virtude de
eventuais ações que possam levar a perda do imóvel.
Neste sentido, portanto, as cláusulas restritivas numa doação podem ser por:
(i) Incomunicabilidade – quando os bens doados não se comunicam com o cônjuge
ou companheiro do donatário; (ii) impenhorabilidade – na hipótese do bem doado
não poder ser objeto de execuções judiciais, exceto as que incidirem sobre o próprio
bem, como por exemplo, débitos decorrentes de ação de cobrança imposto de
renda e, por último, (iii) inalienabilidade, quando o imóvel não puder ser alienado
à terceiros. A cláusula de inalienabilidade pode ser discutida em juízo quando não
vier com prazo de validade definido ou quando o donatário provar a necessidade
de desfazimento do bem por motivo de ordem superior, por exemplo no tratamento
de saúde. Já a propriedade de bem móvel se adquire por cinco diferentes modos:
usucapião, ocupação, achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão.
3. Revogação da doação por ingratidão do donatário
A doação pode ser revogada, mesmo após a transcrição do ato no cartório de

registro imobiliário. Os casos que possibilitam a revogação da doação, de acordo
com os artigos 555 e 557 do Código Civil são: (i) quando o donatário atentou contra
a vida do doador ou contra ele cometeu crime de homicídio doloso; (ii) quando o
donatário comete contra o doador ofensa física; (iii) quando comete injúria grave ou
calúnia e, por último, (iv) quando possuir condições de ajudar o doador através de
alimentos, não o fez.
A ingratidão continua sendo um ato cruel contra quem não merece. A ingratidão,
inclusive, estende-se ao cônjuge, aos ascendentes, descendentes, adotivos ou
legítimos, e até ao irmão do doador, quando ofendidos ou ameaçados.
Art. 555 A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário,
ou por inexecução do encargo.
Art. 557 Podem ser revogadas por ingratidão as doações:
I- se o donatário atentou contra a vida do doador ou
cometeu crime de homicídio doloso contra ele;
II- se cometeu contra ele ofensa física;
III- se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV- se, podendo ministrá-lo, recusou ao doador os alimentos
de que este necessitava. (BRASIL, 2020)
A doação não é ato definitivo. Pode, inclusive, ser anulada ou revogada, como
no caso de cônjuge adultero que doa bens ao seu cumplice. Neste caso, o prazo de
requerer a anulação da doação é de até dois anos da dissolução do casamento ou
da união estável, ou, ainda, por ingratidão do donatário ou por não ter cumprido
o encargo previsto no ato da doação para sua validade, como exemplo, só recebe
o terreno se nele construir um hospital no prazo de até um ano. Após este prazo,
caso não seja construído o hospital, a doação poderá ser revogada. A revogação da
doação deverá ser realizada através do judiciário. A sentença que revogar a doação
deve ser averbada no cartório de registro de imóveis para que o imóvel retorne ao
patrimônio do doador.
Ocorrendo a hipótese de terceiros terem adquirido esses imóveis de boa-fé,
antes da sentença anulatória, essas pessoas não terão os seus direitos prejudicados,
como também o donatário não estará obrigado a devolver os frutos colhidos durante
sua permanência no imóvel, como aluguéis etc. Neste caso, deverá o donatário
condenado por ingratidão devolver “meio termo do seu valor” de mercado, ou seja,
a metade do valor do imóvel em dinheiro.
JURISPRUDÊNCIAS
STJ – RECURSO ESPECIAL REsp. 1192243 SP 2010/0077460-9
(STJ)
EMENTA - ANULAÇÃO DE DOAÇÃO DE BENS DO CÔNJUGE
ADÚLTERO AO CÚMPLICE. PRAZO DECADENCIAL DE 2
(DOIS) ANOS. A LEGITIMIDADE DO HERDEIRO NECESSÁRIO
PARA VINDICAR A ANULAÇÃO EXSURGE APENAS NO CASO
DO FALECIMENTO DO CÔNJUGE LESADO. EM TODO
CASO, HÁ LEGITIMIDADE AUTÔNOMA DO HERDEIRO
NECESSÁRIO DO CÔNJUGE QUE PROCEDE À DOAÇÃO
DE BENS PARA VINDICAR A ANULAÇÃO QUANTO À PARTE
QUE EXCEDER A DE QUE O DOADOR, NO MOMENTO
DA LIBERALIDADE, PODERIA DISPOR EM TESTAMENTO

(DOAÇÃO INOFICIOSA). TRANSMISSÃO DE IMÓVEL COM
UTILIZAÇÃO DE PROCURAÇÃO, EM QUE PESE A PRÉVIA
REVOGAÇÃO DO MANDATO. NULIDADE DE PLENO
DIREITO, QUE NÃO SE SUBMETE A PRAZO DECADENCIAL
PARA O SEU RECONHECIMENTO. 1. O art.550 do CC/2012
estabelece que a doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode
ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários,
até 2 (dois) anos depois de dissolvida a sociedade conjugal. Com
efeito, a lei prevê prazo decadencial para exercício do direito
potestativo para anulação da doação, a contar do término do
casamento, isto é, pela morte de um dos cônjuges ou pelo divórcio.
2. Ademais, no tocante ao pleito de anulação da doação do
cônjuge adultero, por dizer respeito à meação da lesada (genitora
do autor), coautora da ação, fica patente que o filho não tem
legitimação para este pedido específico, o que só poderia cogitar
se tivesse havido o prévio falecimento de sua mãe. (omissis). Data
da publicação 23/06/2015.
[ ]
TJ-SP – Apelação Cível AC 10003377020178260294 SP 1000337-
70.2017.8.26.0294 (TJ-SP)
EMENTA - DOAÇÃO INOFICIOSA. REDUÇÃO DA DOAÇÃO.
NULIDADE DA INTEGRALIDADE DA DOAÇÃO NÃO
PROVADA. Sentença de parcial procedência, declarando nula
a doação realizada na parte da legítima, isto é, 50% (cinquenta
por cento) de dois imóveis, e rejeitou a indenização por danos
morais. Irresignação da autora. Pretensão de declaração de
nulidade da integralidade da doação. Alegação de incapacidade
da doadora (art.166, I, CPC). Não comprovação (art.373, I, CPC).
Doação realizada na véspera do óbito que não configura, por si
só, comprovação de incapacidade da doadora. Óbito decorrente
de complicações no pós-operatório, não de fatos anteriores à
internação. Redução da doação inoficiosa (arts. 549 e 2.007,
CC). Sentença mantida. Recurso desprovido. Data da publicação:
07/05/2019.
3.1 O que acontece se o doador (usufrutuário) sobreviver a morte do

donatário ?
O usufrutuário tem direito de permanecer no imóvel mesmo após a morte do
nu-proprietário (donatário). A situação é bem comum no mercado imobiliário. O
donatário, neste caso, deve ser definido como nu-proprietário por ter ficado a reserva
do usufruto para o doador. Por isso, quando o nu-proprietário falece, o usufruto deve
continuar válido. O herdeiro do nu-proprietário terá direito ao imóvel, mas também
terá a obrigação de respeitar na íntegra o usufruto que grava o bem. Não pode obrigar
o usufrutuário a desocupar o imóvel (art.1.410 do Código Civil). Citando exemplo,

quando um avô doa a nua-propriedade do seu imóvel a um neto. Posteriormente
esse neto vem a falecer. O bisneto terá direito ao imóvel e a obrigação de respeitar o
usufruto que grava o bem, salvo se houver cláusula contratual expressa que em caso
de morte do donatário, o bem retornará ao doador.
4. O Usufruto e seus efeitos nos negócios imobiliários
Na ceara imobiliária é comum encontrar pessoas que desejam transferir seus

bens imóveis para o nome de terceiros ou de herdeiros, reservando para si o usufruto
do imóvel enquanto estiver vivo. Dessa forma, enquanto o usufrutuário estiver vivo
poderá usar e usufruir do imóvel, sem a obrigação de prestação de contas ao nu-
proprietário. Aquele que recebe o usufruto denomina-se USUFRUTUÁRIO. Já o
que adquire a propriedade do imóvel NU-PROPRIETÁRIO.
Por usufruto, entende-se o direito de poder usar e de desfrutar da coisa,
temporariamente, sem poder destruí-la, como define o artigo 1.390 do Código Civil
“O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio
inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.”
Quando se fala em desfrutar significa colher seus frutos, ou seja, receber aluguéis,
colher frutos, vantagens ou usar em benefício próprio. Vale ressaltar, contudo, que
não há fracionamento da propriedade, mas apenas seu uso por certo tempo.
O usufruto é tipo de instituto bastante comum na seara imobiliária,
principalmente por ser um Direito Real sobre propriedade de coisa móvel ou imóvel
pertencente a outra pessoa, que permite ao seu titular usar o bem enquanto for
vivo ou dele retirar seu sustento e o da sua família. O usufruto pode ter seu prazo
de validade determinado ou ser vitalício. O usufrutuário, ainda, tem a obrigação
de conservar a coisa como se fosse sua, embora a nua-propriedade seja do nu-
proprietário.
A bem da verdade, o usufruto é uma medida protetiva para garantir o bem do nu-
proprietário, evitando que dele se desfaça, enquanto o usufrutuário, doador, estiver
vivo. Outra característica do usufruto é garantir a subsistência do usufrutuário, pois
poderá livremente usar e usufruir de seus bens, recebendo seus frutos e deles se
utilizando, enquanto vivo estiver.
As duas principais formas de constituição do usufruto ocorrem mediante
registro no Cartório de Imóveis, a primeira por título oneroso, através da instituição
da compra e venda por atos inter vivos, e a segunda, à título gratuito, a doação e
o legado. Na doação, o doador reserva para si o usufruto vitalício da propriedade
até sua morte. Entretanto, a cessão do seu exercício a terceiros à título gratuito ou
oneroso é perfeitamente possível, como demonstra o teor do artigo 1.393 do Código

Civil, “Não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o seu exercício pode
ceder-se por título gratuito ou oneroso”.
Embora o usufruto possa surgir através da compra e venda, sua transferência
por alienação é proibida, salvo se o adquirente for o nu-proprietário da coisa.
Entretanto, o seu exercício pode ser transferido gratuita ou onerosamente para
terceiros, através de escritura púbica após o registro no Cartório de Imóveis. Assim
dispõe o artigo 336, do Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do
Estado de Pernambuco, em seu artigo 336, às fls.229:
Art. 336. Não se pode transferir o usufruto por alienação, mas o
seu exercício, após instituído e registrado no cartório de imóveis
competente, pode ceder-se através de escritura pública, por título
gratuito ou oneroso.
§1º. Sendo o exercício do usufruto cedido gratuitamente, a
escritura de cessão deve consignar o prévio recolhimento do
Imposto de transmissão Causa Mortis e Doação – ICD.
§2º. Na cessão onerosa do exercício do usufruto, a escritura
pública somente será lavrada após o recolhimento do Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, com a devida transcrição dos
documentos fiscais respectivos.
Em outras palavras, é espécie de Direito real que autoriza, temporariamente,
uso da coisa e retirada de seus frutos, sem que possa modificar o bem. No usufruto
temos a figura do usufrutuário, como sendo aquele que usa a coisa sem ser dono, de
modo vitalício, e a do nu-proprietário, como aquele que detém o domínio, ou seja,
a nu-propriedade do bem. O objeto do usufruto, portanto, pode ser bem móvel ou
imóvel. Quando imóvel, engloba também os utensílios que o guarnecem.
Para existência do usufruto é necessário seu registro no Cartório de Imóveis. O
usufruto extingue-se com o cancelamento desse registro nas opções abaixo previstas
no artigo 1.410 do Código Civil:
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no
Cartório de Registro de Imóveis:
I- pela renúncia ou morte do usufrutuário;
II- pelo termo de sua duração;
III- pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o
usufruto foi constituído, ou se ela perdurar, pelo decurso de 30
(trinta) anos da data em que se começou a exercer;
IV- pela cessação do motivo de que se origina;
V- pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos
arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
VI- pela consolidação;
VII- por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora
ou deixar arruinar os bens, não lhes acudindo com reparos de

conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá
importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único
do art. 1.395;
VIII- pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto
recais (arts. 1.390 e 1.399). (BRASIL, 2020)
Com a morte do usufrutuário não precisa abertura de processo de inventário,
basta o nu-proprietário averbar a certidão de óbito do “de cujos” no Cartório de
Imóveis, pagando as despesas de praxe com a transmissão da propriedade, inclusive
recolhendo o Imposto estadual de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) ou ICD,
junto à Secretaria da Fazenda, para a propriedade consolidar-se em nome do nu-
proprietário, que passará a assumir a condição de proprietário.
Como instituto do usufruto é Direito Real personalíssimo, ou seja, aquele
ligado unicamente a pessoa que o detém, não deve ser transferido por herança ou
legado. Por essa razão, sua extinção com a morte não implica transmissão de bens
ou direitos aos seus herdeiros, mas apenas a consolidação da propriedade em nome
do nu-proprietário. Porém, se em vida, o seu exercício for transferido gratuitamente
deverá ser recolhido o Imposto Causa Mortis (ICD) e se onerosamente a escritura
pública apenas deverá ser lavrada após o pagamento do Imposto de Transmissão de
Bens Imóveis (ITBI).
5. É possível vender imóvel gravado de usufruto?
É possível encontrar um imóvel gravado de usufruto vitalício sendo ofertado

publicamente no mercado imobiliário. A venda deste imóvel é possível, desde que
haja consenso entre o usufrutuário e o nu-propriedade. Os passos são os seguintes:
(i) a primeira opção ocorre com a venda e compra da propriedade após a renúncia
do usufruto, quando a nua-propriedade se consolida em propriedade. Neste caso,
deve ser feito preliminarmente um compromisso particular de compra e venda de
imóvel, com renúncia de usufruto; (ii) a segunda, quando houver cessão gratuita ou
onerosa do usufruto, juntamente com a venda da nua-propriedade. O instrumento
apropriado agora, é o compromisso particular de compra e venda e cessão de
direitos de usufrutuário. Portanto, na cessão gratuita deve ser recolhido o imposto
Causa Mortis (ICD) à Secretaria da Fazenda; na onerosa, o Imposto de Transmissão
de Bens Imóveis (ITBI) à prefeitura local. Como se vê, na compra e venda de
imóveis com cessão onerosa do usufruto, haverá obrigatoriedade de pagamento do
ITBI e demais emolumentos cartorários que incidirão sobre os dois atos cartorários,
incluindo a posse do imóvel que deverá ser cedida pelo usufrutuário.
6. Direito de superfície
No direito de superfície, o proprietário de terreno, transfere para terceiros

(superficiário) o direito de construir e de plantar em seu imóvel, por tempo
determinado, mediante escritura pública, registrada no Cartório de Imóveis,
conforme previsto no artigo 1.369, do Código Civil. É bom frisar que o posseiro não
pode transferir a posse de seu terreno mediante o instituto do direito de superfície,
até porque a posse não se registra.
Não é uma compra e venda, mas apenas uma concessão de uso do imóvel de
forma onerosa. Nada impede, no entanto, que seja uma concessão gratuita. Esse
pagamento pode ser de uma única vez ou parceladamente, desde que em moeda
nacional ou em permuta por outros bens e serviços. O superficiário tem a obrigação
de pagar os tributos e taxas públicas que incidam sobre o imóvel e suas benfeitorias.
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de
construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado,
mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no
subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. (BRASIL,
2020)
O direito de superfície se opera nos mesmos moldes da compra e venda, ou
seja, por surgimento de contrato de compromisso particular do direito de superfície
mediante pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e demais
taxas e emolumentos cartorários. O imóvel deve estar determinado com tamanho
de área, limites e confrontações com vizinhos. O valor das parcelas geralmente
é inferior ao praticado na compra e venda desses imóveis, em virtude de sua
propriedade permanecer em nome do concedente. Apenas a posse direta, o direito
de uso e de construir são transferidos à terceiros. A justificativa de existência dos
negócios que envolvessem a concessão do direito de superfície é a vantagem
financeira ao superficiário que poderá usar economicamente a propriedade como se
lhe pertencesse.
No momento da concessão, deve o superficiário, pagar ao proprietário da terra a
aquisição da concessão. Esse direito pode ser transferido para terceiros sem qualquer
autorização do concedente. Entretanto, se houver alienação do direito de superfície,
o concedente tem a preferência na compra, consolidando-se a propriedade. Da
mesma forma, se a propriedade do terreno vier a ser comercializada, o superficiário
terá direito à compra em primazia a terceiros.
No fim da concessão, as benfeitorias realizadas passarão a pertencer ao
concedente (proprietário), independentemente de pagamento de indenização, salvo
acordo em contrário pelas partes contratantes no contrato de concessão. Com o

falecimento do superficiário, o direito de superfície consolida-se novamente no
concedente proprietário do terreno. Vale ressaltar, todavia, que se o superficiário
usar o imóvel para fins diversos do contratado, poderá o concedente pleitear a
rescisão do contrato de concessão, cobrando-lhe a multa pactuada.
6.1 Diferenças entre o direito de superfície e a locação
É comum as pessoas confundirem a concessão do direito de superfície com a

locação de bens imóveis, embora os institutos possuam características diferentes e
modo de formação diverso. Abaixo são apresentadas as principais características
que diferem os institutos da locação do direito de superfície:
Direito de Superfície Locação de Bens Imóveis
1_ É espécie de direito real É tipo de direito pessoal (contrato obrigacional)

2_ Sua formação ocorre por
instrumento público (escritura de
Ocorre por contrato particular (contrato de
superfície) mediante pagamento de
locação) e não tem pagamento de imposto de
Imposto de Transmissão (geralmente
transmissão.
2%) e registro no Cartório de
Imóveis.
O pagamento do aluguel deve ser periódico
3_ O pagamento pode ser à vista ou
e atualizado anualmente por índices
parcelado.
governamentais.
Sempre será onerosa, caso contrário se

4_ Pode ser gratuito ou oneroso
transforma em comodato.
5_ No caso de haver prazo de

Tempo ajustado entre as partes poderá ser
vigência, só haverá prorrogação
prorrogado judicial e compulsoriamente.
contratual por ajuste entre as partes.
Responsabilidade pelo pagamento de encargos
6_ Pagamento de encargos e tributos
e tributos variam de acordo com interesses dos
como se fosse proprietário
contratantes.
7_ Existe a possibilidade de cessão
do contrato a terceiros, porém sem Só pode haver cessão a terceiros mediante
necessidade de autorização do autorização do locador/proprietário.
cedente.
Se o imóvel for vendido, a locação pode ser

8_ Se o terreno for alienado, o direito
extinta, salvo se o contrato contiver cláusula de
de superfície continua a existir
vigência da locação em caso de venda.
O contrato pode ser rescindido pelo locatário

9_ Pode haver devolução antecipada
mediante pagamento da multa rescisória
por acordo dos contraentes.
proporcional ao tempo final do contrato.
O Locatário tem preferência na aquisição do

imóvel locado. Se o direito for preterido poderá
10_ O Superficiário tem preferência
reclamar a propriedade mediante depósito
na aquisição do terreno. Não sendo
do preço em juízo, desde que exista cláusula
respeitado seu direito, resolve-se em
contratual prevendo tal direito registrada em
pagamento de perdas e danos
cartório de imóveis trinta dias, no mínimo,
antes da compra e venda.
11_ A ação possessória é o meio Na locação a ação de despejo é a única para

legal para retirar o superficiário. retirar o locatário.
12_ As construções introduzidas

no imóvel passam a pertencer ao
As benfeitorias podem se incorporar ao imóvel.
proprietário, independentemente do
pagamento de indenização.
JURISPRUDÊNCIA
TJ-DF – Apelação Cível APC 20150310015470 TJ-DF
EMENTA. DIREITO DE SUPERFÍCIE. NULIDADE DO
CONTRATO. AUSÊNCIA DE PROVA DA LEGITIMIDADE
DO VENDEDOR PARA DISPOR DA COISA. 1. O contrato de
concessão de direito de superfície é eivado de nulidade absoluta se
feita por terceiro não proprietário do bem. 2. No caso, o requerido
somente poderia formalizar o contrato de direito de superfície com
terceiro se demonstrado ser o proprietário do imóvel negociado,
não tendo, todavia, se desincumbindo de tal ônus. 3. Recurso não
provido. Datada 29/04/2016. (TJ-DF, 2016)
101
Capítulo IV
DA SUCESSÃO HEREDITÁRIA
Índice: 1. Transmissão da propriedade imobiliária por herança 2. O que

acontece com os bens do “de cujus” quando não existem herdeiros 3. Princípio
Saisine 4. Direito real de habitação 5. Inventário 6. Quais as vantagens do
inventário extrajudicial 7. Holding familiar 8. Emancipação 9. Como realizar o
testamento 10. O que significa a expressão “assinar a rogo”? 11. Qual a diferença
entre codicilo e testamento? 12. Arrolamento 13. Carta de sentença e formal de
partilha 14. Qual a diferença de partilha e sobrepartilha? 15. A importância do
inventariante 16. Alvará judicial 17. Espécies de regime de casamento 18. Formas
de casamento e a união estável 19. A pessoa com mais de setenta anos pode casar
ou formalizar união estável?
1. Transmissão da propriedade imobiliária por herança
A sucessão hereditária regulamenta a transmissão do patrimônio do “de

cujus” aos seus herdeiros. Portanto, com o falecimento do autor da herança, os
bens são transmitidos automaticamente aos herdeiros e ao nascituro, se nascer com
vida. A sucessão testamentária ocorre quando o falecido deixa testamento válido.
No testamento, porém, o limite da disponibilidade dos bens é da metade do seu
patrimônio. O artigo 1.829 do Código Civil normatiza a sucessão na ordem abaixo:
Art. 1.829. A sucessão legítima defere-se na ordem seguinte:
I- aos descendentes, em concordância com o cônjuge

sobrevivente, salvo se casado este com o falecido no regime da
comunhão universal ou no da separação obrigatória de bens (art.
1.640, parágrafo único), ou se, no regime da comunhão parcial, o
autor da herança não houver deixado bens particulares.
II- aos ascendentes, em concordância com o cônjuge
sobrevivente;
III- ao cônjuge sobrevivente;
IV- aos colaterais. (BRASIL, 2020)
Por descendentes tem-se os filhos, netos e bisnetos, concorrendo com o(a)
viúvo(a) sobrevivente, salvo se o regime de casamento for o de comunhão universal
ou de separação total de bens, ou ainda, se no regime parcial de bens, o falecido, não
tiver deixado herança. No passado, até o ano de 1988, o filho adotivo não herdava; e,
o filho fora do casamento só recebia 50% da herança do filho nascido no casamento.
Atualmente, filhos adotivos ou fora do casamento concorrem em partes iguais na
herança com os legítimos.
Os ascendentes podem ser classificados como pais, avós e bisavós concorrendo

com o(a) viúvo(a) sobrevivente. Nesse tipo de sucessão ocorrem duas linhas
sucessórias, a dos avôs paternos e a dos avôs maternos. Cada linha sucessória
deverá receber a metade dos bens, caso não haja descendentes. Se não existirem
avôs maternos, ainda que tenham bisavós maternos, os avôs paternos receberão a
totalidade da herança.
Na definição de cônjuge sobrevivente, não pode generalizar. Quando se fala
em cônjuge sobrevivente não são todos os cônjuges, mas apenas o supérstite, ou
seja, aquele que sobreviveu ao morto e convivia maritalmente com ele. Portanto,
o cônjuge que estava separado de fato, ainda que casado de direito, não deve ter
participação na herança, salvo se a separação de fato não tiver mais de dois anos. O
companheiro sobrevivente encontra-se, atualmente, na mesma condição do cônjuge
no regime de comunhão parcial de bens, ou seja, terá direito à metade dos bens
adquiridos na constância da relação conjugal, mais a metade da herança que couber
a cada filho do “de cujus”. O cônjuge além de meeiro é também herdeiro. Neste
caso, o cônjuge deve receber a meação mais a herança, não podendo sua cota ser
inferior à quarta parte. Inclusive, se o imóvel em que reside for o único do casal,
terá direito à habitação enquanto vida tiver.
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de
bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba
na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel
destinado à residência da família, desde que seja o único daquela

natureza a inventariar.
Art. 1.832. Em concorrência com os descendentes (art. 1.829,
inciso I) caberá ao cônjuge quinhão ao dos que sucederam por
cabeça, não podendo a sua quota ser inferior à quarta parta da
herança, se for ascendente dos herdeiros com que concorrer.
(BRASIL, 2020)
Os herdeiros colaterais são os irmãos, sobrinhos e tios até o quarto grau
provenientes do mesmo tronco do “de cujus”. São parentes em segundo grau os
irmãos; em terceiro grau, os tios e sobrinhos e, os primos. A contagem dos parentes
colaterais ocorre subindo ao ascendente comum e descendo até o parente mais
próximo.
Por oportuno, devo frisar que fica excluída do rol dos herdeiros a Fazenda
Pública, quando não houver sucessores. Além do mais, os bens devem ser divididos
após a partilha ou o inventário para que haja maior equilíbrio na divisão dos
quinhões. A lei não permite a partilha particular de bens imóveis, por ser próprio
de sua transmissão o ato solene na forma e no registro público. Sendo assim,
como a propriedade imobiliária só se transmite com o registro do título aquisitivo
no cartório de imóveis, os herdeiros, embora tenham a propriedade dos imóveis
herdados, necessitarão de seu registro para transmiti-la à terceiros.
1.1 Quais as relações de parentesco?

Analisar as relações de parentesco entre as pessoas é de suma importância, na
hora de entender como funciona a transmissão dos bens e os impedimentos que as
relações podem causar. Os parentes podem ser de três tipos: os consanguíneos, os
por afinidade e os decorrentes de efeitos civis.
Os parentes consanguíneos surgem quando existe ligação biológica, ou seja,
quando são parentes de sangue, aqueles que são filhos de mesmo pai e de mesma mãe
ou de qualquer deles. Assim define o artigo 1.592 do Código Civil “São parentes
em linha colateral ou transversal, até o quarto grau, as pessoas provenientes de um
só tronco, sem descenderem uma da outra”.
Já os parentes por afinidade são os cônjuges ou companheiros casados ou que
vivem com descendentes, ascendentes e irmãos da pessoa. Em seu artigo 1.595 o
Código civilista prevê que “Cada cônjuge ou companheiro é aliado aos parentes
do outro pelo vínculo da afinidade. §1º O parentesco por afinidade limita-se aos
ascendentes, aos descendentes e aos irmãos do cônjuge ou companheiro; §2º Na
linha reta, a afinidade não se extingue com a dissolução do casamento ou da
união estável.” Como os efeitos de afinidade em linha reta não se extingue com
a dissolução do casamente, ex-cunhado não pode se casar com irmão do cônjuge
separado como afirma o artigo 1.521, inciso II, do mesmo diploma jurídico “Não
podem casar [...] II- os afins em linha reta (grifo nosso)”. Por essa mesma razão
não existe “ex-sogra” após o fim do relacionamento. Se a pessoa foi casada por
cinco vezes, possui cinco ex-mulheres, mas também cinco sogras.
Os parentes decorrentes de relação civil, consideradas como qualquer relação
em que não haja parentesco de sangue, como casamento, adoção ou união estável.
Existem, também, os contraparentes são aqueles que mantém laços familiares por
afinidade como cunhados, primos de 4º etc.
2. O que acontece com os bens do “de cujus” quando não existem

herdeiros?
É possível a pessoa falecer sem deixar herdeiros conhecidos nem testamento,

público ou particular. Neste caso, a herança é considerada jacente quando não
existe testamento, nem se tem conhecimento da existência de herdeiros ou quando
conhecido, não tem interesse em recebê-la. Na verdade, a herança jacente é um
conjunto de bens sem dono. A jacência é ato transitório que antecede à vacância.
Caberá ao Poder Judiciário, neste caso, nomear curador a critério do juiz para
administrar os bens do falecido até a entrega a um sucessor ou até a sua declaração
de vacância. Assim dispõe o Código Civil em seu artigo 1.819
Art. 1.819. Falecendo alguém sem deixar testamento nem herdeiro
legítimo notoriamente conhecido, os bens da herança, depois
de arrecadados, ficarão sob a guarda e administração de um
curador, até a sua entrega ao sucessor devidamente habilitado ou
à declaração de sua vacância. (BRASIL, 2020)
A herança vacante, por definição, sucede a jacente sem que com ela possa
ser confundida. A herança vacante, através de decisão judicial, estabelece que o
patrimônio hereditário não tem titular, devendo o imóvel ser entregue à Fazenda
Pública.
O Código Civil em seu artigo 1.820 obriga a expedição de editais com prazo
de seis meses, reproduzidos três vezes a cada trinta dias. Se após um ano da data da
primeira publicação ninguém se habilitar, a herança será declarada vacante.
“Art. 1.820. Praticadas as diligências de arrecadação e ultimado
o inventário, serão expedidos editais na forma da lei processual,
e, decorrido 1 (um) ano de sua primeira publicação, sem que
haja herdeiro habilitado, ou penda habilitação, será a herança
declarada vacante. (BRASIL, 2020)
3. Princípio Saisine
Esse princípio se originou na França. Por ele, a posse e a propriedade dos

bens do “de cujos” se transfere imediatamente aos herdeiros, na data de sua morte,
conforme define o artigo 1.784 do Código Civil “Aberta a sucessão, a herança
transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Existem no direito, por força do Princípio Saisine, divergências sobre o que
é transmitido com a morte da pessoa, se a posse dos bens móveis e imóveis ou a
propriedade. Percebe-se, por força do citado artigo, que a propriedade dos bens do
falecido já é de imediato transmitida aos herdeiros com sua morte, juntamente com
a posse, servindo o registro da partilha, da carta de sentença ou do formal de partilha
para dar publicidade ao ato e permitir que a propriedade possa ser transmitida pelo
novos proprietários, por força do artigo 1.245 do Código Civil.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como do imóvel.
§2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento,
o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. (BRASIL,
2020)
Quando o cônjuge herdeiro permanece no imóvel, após a morte do seu
companheiro ou cônjuge, nasce o Direito Real de Habitação. Neste caso, até a
partilha dos bens, os direitos dos herdeiros se regulam pelas regras relativas ao
condomínio, no que couber.
4. Direito Real de Habitação
O Direito de Habitação é uma garantia legal ao cônjuge sobrevivente, de poder

habitar gratuitamente a casa alheia com sua família. O direito de habitação, tal qual
o do usufruto, não pode ser quebrado por aqueles que possuem a propriedade do
imóvel. Se assim fosse, não haveria a segurança jurídica necessária ao referido
instituto. Embora o artigo 1.414 do Código Civil vede a possibilidade de locação
ou de empréstimo do imóvel protegido pelo direito de habitação, é perfeitamente
compreensível que se o bem for alugado e o produto do aluguel utilizado na locação
de outro imóvel para servir de moradia do cônjuge sobrevivente e da sua família, não
deverá haver contestação dos herdeiros. Neste caso, a habitação não se extinguirá
pelo seu não uso.
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar

gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar,
nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de
uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá
de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de
exercerem, querendo, o direito que também lhe compete, de habitá-
la. (BRASIL, 2020)
Se os bens imóveis estiverem desocupados ou alugados a terceiros, os herdeiros
podem se sub-rogar nos direitos do locador, inclusive recebendo aluguéis e dando
quitação de pagamento. É recomendado, por consequência, às administradoras de
imóveis que refaçam seus contratos de prestação de serviços e de locação, após o
falecimento do “de cujos”, inserindo o espólio representado pelo inventariante na
condição de contratante.
Se o inventário não for aberto, judicial ou extrajudicialmente, quaisquer
dos herdeiros poderá se apresentar na condição de locador. Entretanto, deverá,
futuramente, prestar contas aos demais herdeiros dos frutos recebidos com a locação
e das despesas realizadas com a conservação do imóvel.
5. Inventário
O inventário é o acervo de bens e direitos de um lado, dívidas e obrigações de

outro, de cujus, traduzido num arrolamento de bens que culminará na divisão de
patrimônio entre os herdeiros. Quem herda bens e direitos, também herda dívidas
e obrigações não cumpridas pelo falecido. O principal papel do inventário é apurar
os bens deixados pelo falecido e, em seguida, proporcionar condições para que os
bens possam ser transmitidos para terceiros. Com a abertura da sucessão, surge o
espólio como conjunto de direitos e obrigações do falecido. Citando Nelson Nery
Júnior, “Inventariante é o responsável pela guarda, administração e defesa do
conteúdo patrimonial da herança, que integra universalidade afeta aos herdeiros. O
compromisso do inventariante é ato formal e de tal importância que o nosso direito
antigo exigia que o realizasse pessoalmente o inventariante. Op. cit. Código Civil
comentado. Ed.9 rev. atual e ampl. Revista dos Tribunais. São Paulo, 2012.p.1.593.
Quem responde pela administração dos bens do falecido é o inventariante. O
artigo 1.991 do Código Civil estabelece que “Desde a assinatura do compromisso
até a homologação da partilha, a administração da herança será exercida pelo
inventariante.” Como ensina Flávio Tartuce “Como é notório, o inventariante é o
administrador do espólio, conjunto de bens formado com a morte de alguém, que
constitui um ente despersonalizado. Age o inventariante com um mandato legal,
após a devida nomeação pelo juiz da causa.” Op. cit. Direito Civil. Direito das
Sucessões. Ed.11ª rev. ampl e atual. Forense, São Paulo, 2018.p.545.
5.1 O que acontece se o inventário não for aberto?

O inventário deverá ser aberto no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados
da data do falecimento do de cujus, como determina o artigo 983 do Código de
Processo Civil “O processo de inventário e partilha devem ser aberto dentro de 60
(sessenta) dias a contar da abertura da sucessão, ultimando-se nos 12 (doze) meses
subsequentes, podendo o juiz prorrogar tais prazos, de ofício ou a requerimento de
parte. (Redação dada pela Lei nº 11.441, de 2007)”. A data oficial do falecimento é
aquela constante na certidão de óbito do de cujus.
Outra consequência, é a impossibilidade de casamento do cônjuge sobrevivente,
enquanto não for aberto o inventário, exceto se o casamento ocorrer pelo regime de
separação total de bens, onde o patrimônio de um não se comunica com o do outro.
Além disso, embora os herdeiros sejam proprietários de seus imóveis por
força do princípio saisine, não devem vender seus imóveis antes da conclusão do
inventário, pois a propriedade imobiliária só poderá ser transmitida após o registro
do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis, em respeito ao princípio
da continuidade registral. Outro ponto interessante, diz respeito a possibilidade de
o herdeiro vir a falecer antes da conclusão ou abertura do inventário. Neste caso, os
herdeiros do herdeiro falecido não poderão partilhas seus bens até a conclusão do
primeiro e do segundo inventário.
E, por último, será cobrada multa administrativa de 10% (dez por cento) sobre
o ITCMD. Se o atraso perdurar por mais de 180 (cento e oitenta) dias, a multa será
majorada para 20% (vinte por cento), no termos do artigo 21 “O descumprimento
das obrigações principal e acessórias instituídas, instituídas pela legislação do
imposto de transmissão “Causa Mortis” e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos
– ITCMD, fica sujeito às seguintes penalidades: I- no inventário e arrolamento que
não for requerido dentro do prazo de 60 (sessenta) dias da abertura da sucessão, o
imposto será calculado com acréscimo de multa equivalente a 10% (dez por cento)
do valor do imposto; se o atraso exceder a 180 (cento e oitenta) dias, a multa será
de 20% (vinte por cento)”.
5.2 Os bens que não estiverem no inventário podem estar sonegados?

Quando o herdeiro excluir voluntariamente o bem do inventário, poderá estar
sonegando e com isso perderá direitos sobre ele. O inventariante sonegador terá como
pena a perda do bem, porém apenas os outros herdeiros ou os credores do espólio
podem ingressar com ação indenizatória. Se um entrar com ação de sonegação de
herança, não apenas ele, mas todos os demais herdeiros serão contemplados com o
resultado da sentença. O Código Civil em seu artigo 1.992 estipula que “O herdeiro
que sonegar bens da herança, não os descrevendo no inventário quando estejam em
seu poder, ou, com o seu conhecimento, no de outrem, ou que os omitir na colação,
a que os deva levar, ou que deixar de restituí-los, perderá o direito que sobre eles
lhe cabia”.
Por essa razão, todos os bens pertencentes ao espólio devem fazer parte da
partilha: os bens móveis, como carros e armas de fogo; os bens imóveis - mesmo
que não haja documentação sobre ele ou que estejam em nome de parentes e amigos;
e, quantias em dinheiro, nacional ou internacional. Entretanto, como já demostrado
anteriormente, o inventário não regulariza propriedade de bens móveis e imóveis,
mas permite a sucessão dos direitos adquiridos em vida. Pode o bem ser objeto de
contrato particular de compromisso de compra e venda com terceiros, neste caso
deve ser excluído da relação de bens da herança para não prejudicar direitos de
terceiros.
5.3 O espólio responde por dívidas do falecido

Com a morte da pessoa as dívidas e obrigações não transmissíveis desaparecem.
Aquelas, porém, que foram contraídas em vida pelo falecido decorrente de vínculos
obrigacionais, devem ser quitadas com a herança, tais como dívidas decorrentes de
empréstimo pessoal, sem cláusula de seguro em caso de morte, compra de veículo,
aquisição de imóvel, dentre outras. Se após a partilha ainda houver dívidas a serem
pagas, os quinhões dos herdeiros respondem até o limite da satisfação do crédito. O
Código Civil em seu artigo 1.997 estipula que:
Art. 1.997. A herança responde pelo pagamento das dívidas do
falecido; mas feita a partilha, só respondem os herdeiros, cada
qual em proporções da parte que na herança lhe coube.
§1º. Quando, antes da partilha, for requerido no inventário o
pagamento de dívidas constantes de documentos, revestidos de
formalidades legais, constituindo prova bastante da obrigação, e
houver impugnação, que não se funde na alegação de pagamento,
acompanhada de prova valiosa, o juiz mandará reservar, em poder
do inventariante, bens suficientes para solução do débito, sobre os
quais venha a recair oportunamente a execução.
§2º. No caso previsto no parágrafo antecedente, o credor será
obrigado a iniciar a ação de cobrança no prazo de 30 (trinta) dias,
sobe pena de se tornar de nenhum efeito a providência indicada.
(BRASIL, 2020)
As dívidas do falecido não se confundem com os encargos da herança. As
dívidas são aquelas adquiridas em vida decorrentes de acordos entre o falecido e
seus credores. Os encargos da herança são as despesas e gastos com o de cujos

após a sua morte. No rol de preferência de pagamento estão os seguintes créditos:
(i) despesas médicas com a doença que levou a óbito o falecido; (ii) dívidas com a
manutenção da família no trimestre anterior ao falecimento; (iii) impostos devido à
Secretaria da Fazenda no ano em curso e no anterior à sua morte; (iv) créditos com
seus empregados domésticos relativo aos seis últimos meses de vida, previstos no
artigo 965 do Código Civil. Já as dívidas da herança, portanto, são as despesas com
o funeral e, em seguida, com o luto do falecido.
6. Quais as vantagens do inventário extrajudicial?
O inventário extrajudicial proporciona maior celeridade e redução de custos,

devendo ser realizado pela esfera administrativa através de Tabelionatos de Notas.
Os efeitos são os mesmo de um processo de inventário, porém mais fácil e rápido.
Os requisitos de admissibilidade são que (i) todos os herdeiros devem ser maior de
idade e capazes, ou emancipados; (ii) deve ser um procedimento amigável, ou seja,
não pode haver brigas ou desentendimentos entre os herdeiros que impossibilitem a
partilha amigável dos bens e, por último, (iii) a escritura deve contar com a presença
de um advogado. Vale mencionar, portanto, que todo Tabelionato de Notas pode
lavrar essa escritura, independentemente da localização do imóvel, por ser próprio
de seus atos, este procedimento.
Se houver a presença de menor como herdeiro, o processo de inventário deve
seguir a forma judicial, inclusive deve ser acompanhado pelo Ministério Público,
vez que os direitos do menor são indisponíveis. Por essa razão, os pais não podem
decidir pelos interesses do filho menor púbere sem que haja interferência do Poder
Judiciário.
É comum as pessoas colocarem seus imóveis em nome do filho menor de idade
como forma de garantir a hereditariedade de seu patrimônio e a diminuição de riscos,
de burocracia e de carga tributária. Porém, esquecem que ficarão impossibilitados
de comercializar seus bens, sempre dependendo de alvará judicial após ouvido o
Ministério Público Estadual.
Outro ponto de destaque que deve ser considerado, refere-se à impossibilidade
de o inventário ser o meio de regularizar imperfeições de títulos da propriedade
imobiliária anteriores à sucessão. Esta premissa é importante no campo da sucessão
quando existem bens imóveis, a serem compartilhados, em nome de antigos
proprietários e não do falecido. Quando o “de cujos” em vida adquiriu imóvel
através de compromisso particular e não dispôs de tempo hábil para celebrar
escritura definitiva de compra e venda, por exemplo, o que é transmito aos herdeiros
são os direitos de promissário comprador. Neste caso, após concluído o inventário

podem os herdeiros procurar os promitentes vendedores daquele imóvel para
celebrar em nome deles a escritura definitiva de compra e venda como continuidade
do negócio anterior.
O promitente vendedor, por sua vez, ficará numa situação cômoda para celebrar
o ato ao saber quem são os únicos herdeiros do falecido. Caso não seja possível, por
negativa ou por impossibilidade dos promitentes vendedores, o formal de partilha
servirá como título hábil para ingresso de ação de usucapião. Pode ocorrer também
de não existir escritura definitiva ou promessa de compra e venda, neste caso o que
se transmite são os direitos de posse daquele bem. O caminho para regularizar a
propriedade também é pela usucapião após finalização do processo de inventário.
6.1 Quais os documentos necessários para realizar escritura pública de

inventário e de partilha dos bens?
Para formalização da escritura pública de inventário e partilha, os documentos
exigidos dividem-se entre os do imóvel e os das partes. É importante salientar, de
início, a importância que tem o despachante imobiliário, nesse tipo de trabalho.
Seu trabalho envolve diversas etapas, desde a retirada de certidões do imóvel; o
acompanhamento do processo administrativo, na Secretaria da Fazenda, enquanto
não for expedido o Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) ou ICD, a
contestação do valor da avaliação quando o imóvel é avaliado acima do seu real
valor de mercado até o registro da escritura de partilha no Cartório de Imóveis.
Lembrando que a partilha pode não envolver apenas bens imóveis, mas também os
móveis como obras de arte, automóveis, animais de elevado valor financeiro, dentre
outros.
O valor médio dos honorários do despachante, neste tipo de serviço é de um
(01) salário mínimo para cada imóvel inventariado, pelo grau de dificuldade técnica
e pelo tempo que será desprendido durante as diversas etapas do inventário. Pode
ocorrer, inclusive, do imóvel ser avaliado pela Secretaria da Fazenda acima do valor
praticado no mercado. Neste caso, é recomendável abrir processo administrativo na
própria Secretaria a fim de impugnar o resultado da avaliação fiscal do imóvel. O
instrumento apropriado para isso é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
(PTAM), com base na ABNT NBR 14.653, na parte que cabe ao gestor imobiliário,
e nas Resoluções do Sistema Cofeci Creci.
Por esse trabalho, de competência dos corretores de imóveis, pode o
despachante imobiliário fazer parcerias com profissionais capacitados ou ele
próprio proceder com a avaliação, desde que esteja inscrito no Conselho de Classe
de Corretores de Imóveis de sua região e também possua conhecimentos técnicos

específicos para avaliar bens imóveis.
É comum encontrar escritórios de advocacia com parcerias com corretores
imobiliários prestando serviços de avaliação técnica ou de assistência processual
nas avaliações judiciais. Os documentos necessários no inventário extrajudicial são:
6.1.1 Do imóvel
a) Certidão atualizada de Inteiro Teor do imóvel

b) Minuta de petição escrita por advogado (juntar cópia da procuração e da
OAB)
c) Guia do ICD + Comprovante de pagamento do imposto. O imposto de
transmissão causa mortis é de competência do Estado. Por isso, suas alíquotas
podem variar em todo o Brasil. Na maioria dos Estados é de 2% para bens
avaliados até 200 vezes o salário mínimo; 4% para bens acima de 200 e até 300
vezes o salário mínio; 6% para bens avaliados acima de 300 até 400 vezes o
salário mínimo e 8% para bens acima de 400 vezes o salário mínimo vigente no
país.
d) Certidão Negativa de Domínio da União ou CAT (quando a certidão de
propriedade e ônus reais não mostrar que o terreno onde se encontra edificado o
imóvel é próprio)
e) Declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico ou pela
administradora do condomínio com firma reconhecida por semelhança. Não
sendo possível apresentar a declaração, podem os herdeiros, querendo, inserir
cláusula na escritura de partilha assumindo eventuais débitos condominiais.
f) Certidão Negativa de Débitos do Corpo de Bombeiros – Taxa de Extinção e
Prevenção de Incêndio (TPEI). Não sendo possível apresentar a certidão, podem
os herdeiros, querendo, inserir cláusula na escritura de partilha assumindo
eventuais débitos fiscais.
g) Certidão Negativa de Débitos de IPTU emitida pela Prefeitura onde se
localiza o imóvel. Não sendo possível apresentar a certidão por débitos
existentes, podem os herdeiros, querendo, inserir cláusula na escritura de
partilha assumindo a dívida.
6.1.2 Das partes
a) Do “de cujus”: cópia da Certidão de óbito, cédula de identidade, CPF/MF e

certidão de registro civil (nascimento, casamento, separação, união estável
ou divórcio) e CND emitido pela Receita Federal. Se for casado pelo regime
de comunhão total de bens, faz-se necessário também a escritura de pacto
antenupcial.
b) Herdeiro(s): cópia da Cédula de identidade, CPF/MF e certidão de registro

civil (nascimento, casamento, separação, união estável ou divórcio).
Observações finais: Devem as partes estar de comum acordo e não podem
existir herdeiros de menor idade ou incapazes.
JURISPRUDÊNCIA
TJ-RS APELAÇÃO CÍVEL AC 70076870112 RS (TJ-RS)
EMENTA: INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL. A autora, meeira
e única herdeira do falecido marido, pretende autorização para
levantar dinheiro em conta bancária do de cujus a fim de pagar
o ITCD incidente no inventário extrajudicial. Em casos tais
sendo o inventário extrajudicial uma faculdade que a lei põe à
disposição dos herdeiros, mostra-se viável autorizar, por meio de
alvará, o pagamento do ITCD com dinheiro do espólio. DERAM
PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível, Tribunal de Justiça
do Rio Grande do Sul, Relator Rui Portanova, julgado em
28/06/2018. (TJ-RS, 2018)
7. Holding familiar
Como foram abordados nos tópicos anteriores meios sucessórios extrajudiciais

de bens e direitos, as holdings não podem deixar de ser citadas por serem tipo
moderno e organizado de programação de sucessão, embora ainda pouco usado e
difundido no meio empresarial. Diversos são os tipos de holding, as mais comuns,
no entanto, são a financeira, a familiar ou patrimonial e a empresarial, que tem o
papel de organizar e controlar o capital de empresas subsidiárias, na condição de
sócia majoritária de sociedade limitada (LTDA) ou de sociedade anônima (S/A),
por exemplo, até com possibilidade de ações na bolsa de valores. As holdings
como pode ser visto é uma empresa como qualquer outra, embora sua finalidade
não seja de produção comercial, nem de prestação de serviços, mas tão somente de
administração de outras empresas, de capital, bens e direitos de seus sócios.
A holding tem a função de controlar e administrar o patrimônio de um grupo
de pessoas da mesma família, inclusive de programar a sucessão patrimonial desses
bens. É uma forma moderna de blindagem e administração do patrimônio. Neste
caso, quando as famílias possuem número elevado de bens, podem abrir uma
holding e nela inserir seus capitais, ações e bens móveis ou imóveis. O capital social
da holding é constituído pelos bens de seus sócios e pelas ações das empresas que
administra. Por conta dos custos operacionais, só é viável a criação de uma holding
se o número de imóveis e seus frutos forem compatíveis com os valores que serão
gastos na sua administração.
Os principais benefícios de uma holding familiar são os planejamentos

financeiro, patrimonial, tributário e sucessório. No planejamento financeiro
e tributário é possível obter maior lucro com redução da carga de impostos. Na
tributação proveniente de aluguéis, por exemplo, o percentual de impostos, se a
opção for com base no lucro presumido, é de 11,33% (IR + CSL + PINS/COFINS)
até 14,53% com incidência maior do imposto de renda contra 27,5% que seriam
tributados para pessoa física, se não existisse a holding. Na questão patrimonial,
os bens estarão blindados em caso de separação ou divórcios litigiosos, de uniões
estáveis ou concubinato, já que os bens não pertencem aos sócios, mas a holding. É
através das holdings que pode ser evitado o famoso “golpe do baú”. Nas questões
fiscais temos
Como visto, a holding pode trazer inúmeros benefícios para seus sócios.
Dentre os principais estão redução de impostos sobre rendimento da pessoa
física; maior retorno de capital de lucros por não haver tributação; inexistência de
conflitos no planejamento sucessório; maior proteção do patrimônio dos sócios,
livre de execuções e de credores, e gestão participativa do patrimônio familiar,
onde todos os sócios podem acompanhar a evolução de seus patrimônios. As
desvantagens também existem como possibilidade de fraude em suas contas; desvio
de informações que podem ser usadas para aumentar especulações; concentração
do poder de decisão nas mãos do administrador da holding e exploração indevida
das empresas subsidiárias, muitas vezes obrigadas a fazer concessões indevidas ou
vender seus produtos abaixo do preço de mercado.
7.1 Como criar uma holding
Criar uma holding requer cuidados especiais. Os primeiros passos são a escolha
dos sócios e o tipo da sociedade que queira constituir, uma empresa limitada ou
uma sociedade anônima. Abrir uma sociedade anônima é mais complexo, oneroso
e demorado. Além do mais, podem ter como sócios qualquer pessoa que adquira
suas ações. Essas ações podem ser divididas em ordinárias, com direito a voto e
preferencias, sem direito a voto.
Nas empresas limitadas o controle é maior. Os sócios têm liberdade de sair
quando quiser, mediante devolução do valor investido, na integralização do
capital social da empresa. É imperioso estabelecer regras de administração,
prestação de contas e sucessão patrimonial entre os sócios, além de cláusulas
de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade para proteger o
patrimônio contra terceiros. Por fim, recomenda-se a presença de advogado
especializado em direito empresarial antes da decisão de formar uma holding. Uma
boa assessoria poderá formar uma empresa com potencial de acertos necessários
para uma boa administração.
8. Emancipação
O jovem emancipado encontra-se plenamente apto para os atos da vida

civil, inclusive capaz para comprar, vender, alugar e permutar bens imóveis,
podendo, ainda, prestar fiança e aval em título cambial. A emancipação é a perda
da incapacidade do menor entre 16 e 18 anos. Ou ainda, a emancipação é a
antecipação da capacidade civil. A menor idade cessa aos 18 anos completos, não
com a emancipação. Ser menor idade não é sinônimo de incapacidade. O menor
emancipado deixa de ser incapaz, mas continua menor idade. Existem, portanto,
o menor capaz e o maior incapaz, como os pródigos, conforme ensina o artigo 5º
do Código Civil. A incapacidade, vale salientar, não é medida punitiva, mas tão
somente protetiva oferecida pelo Estado. Neste caso, a pessoa que foi emancipada
estará apta a praticar os atos da vida civil, inclusive casar e constituir família.
Porém, não pode ser confundida com a responsabilidade penal, onde vigora após os
18 anos de idade.
Art.5º. A menoridade cessa aos 18 (dezoito) anos completos,

quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida
civil.
Parágrafo único. Cessará, para os menores a
incapacidade:
I- Pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro,
mediante instrumento público, independentemente de homologação
judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver
16 (dezesseis) anos completos
II- Pelo casamento;
III- Pelo exercício de emprego público efetivo;
IV- Pela colação de grau em curso de ensino superior;
V- Pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência
de relação de emprego, desde que em função deles, o menor com
16 (dezesseis) anos completos tenha economia própria. (BRASIL,
2020)
A emancipação pode ocorrer por três formas. A primeira delas a voluntária,
quando concedida em conjunto pelos pais ou por responsável legal que detenha o
pátrio poder. A emancipação voluntária deve ser concedida por escritura pública
em Tabelionato de Notas. Este tipo de emancipação decorre quando os pais
reconhecem no filho a maturidade necessária para exercer atos da vida civil sem a
proteção do Estado. Por essa razão, a decisão dos pais deve ser conjunta. Esse tipo
de emancipação é realizado no cartório de notas, através de escritura pública, que
será registrada no cartório de registro civil onde o emancipado tenha sido registrado
ao nascer. Após o registro da escritura de emancipação deve ser requerida nova
certidão de nascimento com registro da emancipação.
A segunda forma, a judicial, decorre de sentença do juiz quando houver um

tutor na ausência de responsável legal, ou por falta de consenso entre os pais. Neste
caso, só haverá emancipação após a sentença do juiz, após ouvir o tutor. Não será
o tutor quem irá decidir pela emancipação. O menor terá um tutor por falta ou
por suspensão do poder familiar dos pais. Os três requisitos para a emancipação
judicial são, portanto, o menor deverá ter no mínimo 16 anos completos; deverá
ser declarada por sentença judicial e o juiz terá que ouvir o tutor responsável pela
guarda do menor.
O terceiro e último tipo é a emancipação legal prevista no parágrafo único
do artigo 5º do Código Civil, notadamente (i) pelo casamento, quando válido. Se
após o casamento houver divórcio, a emancipação continua válida. Se a pessoa
possui capacidade para sustentar sua família, presume que é capaz para os atos da
vida em sociedade; (ii) por exercício de emprego público efetivo, ou seja, aquela
pessoa que foi aprovada em concurso público. Portanto, quando a pessoa assume
o cargo público e passa a desenvolver seus trabalhos profissionais é considerada
emancipada. O emprego privado não emancipa o menor; (iii) pela colação de grau
em curso de ensino superior. Não vale se a colação de grau for em curso técnico
e, por último, (iv) pelo estabelecimento civil ou comercial, desde que já tenha 16
anos completos e economia própria. Exemplos comuns de emancipação por conta
de economia própria são de jovens jogadores de futebol, os criadores de startups e
os cantores musicais que começam a ganhar dinheiro muito cedo.
Boa parte dessas emancipações decorrem da necessidade de o jovem menor
de idade casar-se ou de concluir curso supletivo para ingressar em faculdade, após
aprovação em vestibular. Alguns atos, no entanto, continuam impossibilitados para
os emancipados, como receber habilitação para dirigir e ou o alistamento militar.
Os passos para uma emancipação voluntária são, primeiro, lavrar escritura de
emancipação no Tabelionato de Notas. Para isso é necessário apresentar certidão de
casamento dos pais, certidão de nascimento do jovem, comprovante de residência
e cópia das cédulas de identidade de todos; o segundo passo, portanto, é registrar
a escritura pública de emancipação no Cartório de Registro Civil, onde existe
assentamento do nascimento do emancipado. Após o registro, faz-se necessário
nova certidão de nascimento do jovem, com informações de sua emancipação.
Esta certidão, portanto, servirá para todos os atos necessários para comprovar a
emancipação.
9. Como realizar o testamento
Testamento é ato de vontade, revogável, livre e personalíssimo. É forma de

agradecer, de recompensar, de externar gratidão a pessoas ou entidades que tiveram,
de alguma forma, relevância na vida do testador. Toda pessoa pode livremente
dispor, por testamento, da totalidade de seus bens ou de parte deles, para depois
de sua morte, mas ninguém pode testar em nome de outrem, nem pode haver
testamento conjunto, correspondente ou simultâneo, porém se ambos os cônjuges
ou conviventes quiserem testar, devem fazer em instrumentos separados. Embora o
testamento esteja cada vez mais em evidência, o jovem menor de dezesseis anos e a
pessoa mentalmente enferma não podem dispor de seus bens, porém podem figurar
como beneficiários no testamento.
A parte que cabe aos herdeiros legítimos, no entanto, não pode ser inserida no
testamento. Inclusive, isso deve ser dito pelo tabelião ao testador, no momento da
divisão dos bens. É ato que só gera efeitos pós morte. Por isso, enquanto em vida, o
testador pode anular o testamento a qualquer momento ou deserdar os beneficiários
que tiverem agido contra ele com ofensa física, ameaças e injúria grave, ou que
tiveram relações ilícitas com a madrasta ou com o padrasto, ou quando for
desamparado por conta de alienação mental ou grave enfermidade. O testamento
pode ser genérico ou específico, pode ser para uma única pessoa ou para várias,
quem vai decidir é o testador. A quantidade de bens que podem ser testados pode
variar de acordo com as condições abaixo:
Se a pessoa for solteira, viúva ou divorciada, sem filhos e sem ascendentes,
ou ainda que casado ou o que viva maritalmente, em regime de união estável ou
pelo regime de separação absoluta de bens, poderá testar até 100% de seus bens.
Se houver ascendentes vivos ou filhos, a capacidade para testar cairá para 50% da
totalidade de seu patrimônio.
Se a comunhão for parcial de bens ou união estável, em relação aos bens
comuns, a disposição para testar será de ¼ desses bens, não podendo alcançar a
meação do outro cônjuge. Por isso, os bens integrantes do patrimônio particular do
testador ou os recebidos como herança devem ser excluídos da meação do outro
cônjuge.
Art. 1.857. Toda pessoa capaz pode dispor, por testamento, da
totalidade de seus bens, ou de parte deles, para depois de sua
morte.
§1º A legítima dos herdeiros necessários não poderá ser incluída
no testamento.
§2º São válidas as disposições testamentárias de caráter não
patrimonial, ainda que o testador somente a elas se tenha limitado.
(BRASIL, 2020)
É um ato de covardia agredir ou atentar contra a vida de alguém que deseja

deixar seus bens para o agressor. Por isso, se houver ofensa física, agressão física
ou verbal, injúria grave, relações ilícitas com madrasta ou padrasto, desamparo do
ascendente em alienação mental ou em grave enfermidade, os beneficiários podem
ser deserdados ou excluídos da herança a qualquer tempo. O testamento poderá ser
revogado a qualquer tempo, pelo testador e em qualquer serventia, não havendo
necessidade de ser revogado na mesma que a originou. Assim prevê o artigo 1.814
do Código Civil:
Art. 1.814. São excluídos da sucessão os herdeiros ou legatários:
I- Que houverem sido autores, coautores ou participes de homicídio
doloso, ou tentativa deste, contra a pessoa de cuja sucessão se
tratar, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente;
II- Que houverem acusado caluniosamente em juízo o autor da
herança ou incorrerem em crime contra sua honra, ou de seu
cônjuge ou companheiro;
III- Que, por violência ou meios fraudulentos, inibirem ou
obstarem o autor da herança de dispor livremente de seus bens por
ato de última vontade. (BRASIL, 2020)
De acordo com o artigo 1.862 do Código Civil, o testamento por ser (i) público;
(ii) cerrado ou (iii) particular. O Público é aquele realizado perante Tabelião de Notas
por escritura pública, lido em voz alta na presença de duas testemunhas, conforme
determina o artigo 1.864 do mesmo diploma legal. É importante a presença do
testamenteiro para ler o testamento para a família e para os favorecidos após a morte
do testador.
O testamenteiro pode ser qualquer pessoa, inclusive um dos beneficiários ou
herdeiros. Nem por isso o testamenteiro pode responder, ser injuriado ou ofendido
por atos de vontade do testador. Embora não seja pré-requisito a presença do
advogado no testamento, sua presença trará maior segurança ao negócio jurídico. O
testamento deve ser registrado no Colégio Notarial do Brasil.
Outro tipo de testamento é o cerrado, ou seja, aquele realizado de forma
secreta. O testamento cerrado pode, também, ser realizado no Tabelionato de
Notas. O envelope, neste caso, deverá ser lacrado pelo tabelião de notas. Após
ser costurado pelo tabelião com linha especial, o envelope deve ser entregue ao
testador após lançado no livro de testamentos, indicando o local e a data em que
foi aprovado. Este testamento ficará com o testador, por esta razão, torna-se frágil e
com possibilidade de ser perdido.
Por último é o testamento particular, sendo o mais barato de todos os
testamentos. Entretanto, para sua validade, deverá conter três testemunhas. Não é
tão seguro quanto o testamento público ou o cerrado realizado por tabelião, mas tão
válido quanto eles.
Art. 1.862. São testamentos ordinários:

I- O público;
II- O cerrado;
III- O particular.
[...]
Art. 1.864. São requisitos essenciais do testamento público:
I- Ser escrito por tabelião ou por substituto legal em seu
livro de notas, de acordo com as declarações do testador, podendo
este servir-se de minuta, notas ou apontamentos.
II- Lavrado o instrumento, ser lido em voz alta pelo tabelião
ao testador e a 2 (duas) testemunhas, a um só tempo; ou pelo
testador, se o quiser, na presença destas e do oficial;
III- Ser o instrumento, em seguida a leitura, assinado pelo
testador, pelas testemunhas e pelo tabelião. (BRASIL, 2020)
Existe o testamento especial, ou seja, o aéreo, o marítimo e o militar. Aqueles
que são criados abordo de navios, de aeronaves ou em situação de guerra, ao
comandante militar de maior patente, na presença de duas ou três testemunhas com
o seu registro no diário de bordo. Estes testamentos possuem prazo decadencial de
noventa dias. Portanto, se o testador não morrer em até noventa dias de sua chegada
a terra, o testamento caducará normalmente.
10. O que significa a expressão “assinar a rogo”?
É possível encontrar o testador que não possa ou não saiba escrever seu próprio
nome por ser analfabeto. Neste caso, o testamento deverá ser lavrado pelo tabelião
de notas ou por seu substituto, que assinará o testamento e, também, a rogo, uma
das testemunhas instrumentárias.
A assinatura a rogo é realizada por uma terceira pessoa, a pedido do testador
que não sabe ou se encontra impossibilitado de escrever o seu nome. Todo
documento assinado a rogo deve, obrigatoriamente, ser assinado também por duas
testemunhas instrumentárias. A pessoa que irá assinar o documento a rogo em nome
do testador, deverá fazê-lo ao redor da sua impressão digital. O Código Civil declara
a necessidade de assinatura a rogo no seu artigo 215, §2º da seguinte forma:
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião,

é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
[...]
§2º Se algum comparecente não puder ou não souber es-

crever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.”
(grifo nosso?quais??????) (autor, ano, página)
[ ]
Art. 394. Se o testador não souber, ou não puder assinar,

o tabelião ou seu substituto legal assim o declarará, nes-
te caso, pelo testador e, a seu rogo, uma das testemunhas
instrumentárias.” (Código de Normas de Pernambuco, pág.
256).
A pessoa cega ou o enfermo, em avançado estado de doença, no hospital pode,

também, testar. Ao cego só é válido testamento público. Inclusive, deve ser lido por
duas vezes, a primeira pelo tabelião de notas ou por seu substituto legal e a segunda
por uma das testemunhas, que irá assinar o testamento. Já ao enfermo, no hospital,
o testamento só é válido quando for possível expressar sua vontade. Neste caso,
deverá constar o atestado médico comprovando as condições mentais do testador ao
se expressar. O testamento quando feito por pessoa enferma, lavrado em hospital,
recebe a denominação de testamento “nuncupativo”, por isso suas testemunhas,
no mínimo de dois profissionais médicos ou enfermeiros, devem estar naquele
momento acompanhando o testador enfermo.
11. Qual a diferença entre codicilo e testamento?
Dar-se no nome de codicilo, de acordo com o artigo 1.881 do Código Civil,

quando o testador dispõe em seu testamento de atos simples e de objetos de pequeno
valor econômico, como procedimentos de seu enterro, entrega de joias, ocupação
temporária em seus imóveis, quitação de dívida de terceiros e outros bens móveis
de seu uso pessoal. O codicilo é bastante parecido com o testamento, pois ambos
apresentam características similares, porém bem mais simples, em virtude do baixo
valor econômico de seus bens.
Art. 1.881. Toda pessoa capaz de testar poderá, mediante escrito

particular seu, datado e assinado, fazer disposições especiais
sobre seu enterro, sobre esmolas de pouca monta a certas e
determinadas pessoas, ou, indeterminadamente, aos pobres de
certo lugar, assim como legar móveis, roupas ou joias, de pouco
valor, de seu uso pessoal.
[ ]
JURISPRUDÊNCIA
TJ-MG - APELAÇÃO CÍVEL AC 10718080022228001 MG (TJ-
MG)
EMENTA. ABERTURA E CUMPRIMENTO DE TESTAMENTO

PÚBLICO. REQUISITOS ESSENCIAIS PREENCHIDOS.
COGNIÇÃO LIMITADA À OBSERVÂNCIA DE REQUISITOS
EXTRINSECOS DE VALIDADE DO TESTAMENTO.
DESCIMENTO DA APRECIAÇÃO DE VÍCIOS RELACIONADOS
AO CONTEÚDO. QUESTÃO A SER ANALISADA EM AÇÃO
PRÓPRIA. Em se tratando de procedimento de jurisdição
voluntária, inexiste lide, de modo que a cognição limita-se à
observância dos requisitos extrínsecos/formais de validade do
testamento, sendo descabida a análise de eventuais vícios quanto
ao conteúdo do ato, que deve ser questionado em ação própria.
Preenchidos os requisitos constantes no artigo 1.864 do Código
Civil, deve ser aprovado o testamento público. Recurso desprovido.
Data 28/03/2017. (TJ-MG, 2017)
12. Arrolamento
Por arrolamento, entende-se a forma simples e rápida de inventariar e de

partilhar bens do “de cujos”, considerando o valor dos bens inventariados e
o interesse das partes sucessoras. A soma do valor dos bens em média até 1.000
salários mínimos.
É comum, inclusive, haver arrolamento nos processos de inventário, quando
existir apenas um único herdeiro sucessor dos bens a inventariar ou quando entre
todos os herdeiros houver consenso na partilha dos bens móveis e imóveis, desde
que não haja herdeiro de menor idade. Embora o arrolamento se aplique também
aos processos de adjudicação compulsória, são nos processos de inventário que
mais se identifica.
O processo de partilha extrajudicial, aquele realizado pelo Tabelionato de
Notas, é geralmente, espécie de arrolamento por sua simplicidade, por não haver
desentendimento entre os herdeiros, nem pessoa incapaz ou de menor de idade.
Para se realizar o inventário, é importante ressaltar que a situação documental
do imóvel esteja regular. Assim tem decidido o STJ, pois “a partilha de imóveis
em situação irregular dificultaria muito, ou até inviabilizaria, a avaliação, a
precificação, a divisão ou eventual alienação destes.”
13. Carta de sentença e formal de Partilha
O Formal de Partilha decorre de sentença judicial, que extingue processos

de inventário, de divórcio ou de anulação de casamento, regulando deveres e
direitos dos envolvidos, inclusive tornando-se apta para registro. Portanto, após
transitado em julgado a sentença, cada herdeiro receberá os bens que lhe aprouver,
inclusive poderá reivindicá-los de terceiros, de outros herdeiros, que estejam em

sua posse e até do inventariante. Portanto, o Formal de Partilha é o documento
oficial que formaliza a transferência dos bens aos herdeiros, seja pela via judicial
ou pela extrajudicial. Da mesma forma, acontece nos processos de divórcio, apenas
substituindo os herdeiros por cônjuges separados.
A carta de sentença é um documento que tem fé pública e, por sua vez, engloba
cópia das principais peças processuais, do processo de inventário ou de separação,
incluindo as certidões e a sentença judicial. Inclusive, pode ser emitida pelo Poder
Judiciário ou pelo Tabelionato de Notas. A carta de sentença é o documento hábil
para registro do formal de partilha. Vale salientar que a carta de sentença de processo
judicial pode ser requerida, também, no Tabelionato de Notas, mediante indicação
das páginas processuais que formalizaram o formal de partilha.
A principal vantagem da carta de sentença lavrada por Tabelionatos de Notas
é o curto prazo de expedição, que é de cinco dias, porém o processo não pode ter
corrido em segredo de justiça. Quanto a sua correta denominação, portanto, quando
lavrada por cartório, é Ata Notarial de Carta de Sentença ou Carta Notarial de
Sentença. Neste contexto, enfim, não deve ser confundida com certidão, embora
ambas tenham fé pública. A certidão exprime os atos executados dentro da
Serventia, constantes de seus livros e arquivos. A carta de sentença, por sua vez,
declara a fiel veracidade de um procedimento externo, no caso judicial, ao confirmar
sua existência mediante indicação de decisão do magistrado, data, local e horário do
acontecimento.
A carta de sentença, lavrada por Tabelionatos de Notas, pode ser requerida por
quaisquer das partes do processo de inventário ou de divórcio, mediante apresentação
e comprovação dos documentos necessários para sua efetivação, incluindo decisão
judicial, procuração das partes, plano de partilha dos bens, certidão de recolhimento
do imposto de transmissão da propriedade pela Secretaria da Fazenda e certidão da
vara de trânsito em julgado.
14. Qual a diferença de partilha e sobrepartilha?
Tanto a partilha quanto a sobrepartilha podem ser realizados extrajudicialmente,

por Tabelionatos de Notas. Como já foi visto, se for adotada a forma extrajudicial,
esta deve ser consensual e na presença de um advogado, e ainda, devem todos os
herdeiros ter a maior idade e serem capazes.
A partilha significa a divisão do patrimônio de cujus entre seus sucessores,
após o termo do inventário, onde cada parte receberá seu quinhão hereditário. A
sobrepartilha, por sua vez, significa uma nova partilha sobre inventário, para que
bens remanescentes do falecido, aqueles que não foram declarados, os sonegados

e os descobertos após a partilha venham a ser partilhados entre os herdeiros.
A sobrepartilha deve obedecer aos mesmos procedimentos da partilha, como
apresentação de certidões do imóvel, recolhimento de imposto causa mortis e
acompanhamento por advogado. A importância da sobrepartilha é agilizar reabertura
de inventário, para correção de informações sobre o patrimônio do de cujo.
15. A importância do Inventariante
O inventariante tem por função relacionar os bens que farão parte do espólio do
de cujus e de acompanhar o processo de inventário judicial ou extrajudicial. Neste
caso, deverá descrever os bens do espólio, declarar nomes de todos os herdeiros
e legatários, conservar e proteger os bens da sucessão em caso de turbação ou de
esbulho, pagar dívidas, alienar bens da herança, desde que de comum acordo com os
demais herdeiros e com autorização da justiça. Para isso, se o inventário for judicial,
faz-se necessária a expedição de alvará.
O inventariante não pode ser confundido com o mandatário. As diferenças
básicas são que o inventariante não tem tantos poderes quanto o mandatário, no que
se refere ao poder de decisão e nem sempre age em sintonia com os interesses dos
herdeiros, pois, muitas vezes, as opiniões são divergentes.
A ordem de nomeação do inventariante está estabelecida no art. 617 do Código
de Processo Civil. Portanto, são elas: (i) o cônjuge ou companheiro, desde que
esteja convivendo com o falecido no momento de sua morte; (ii) o herdeiro que se
encontrar na posse e na administração dos bens do espólio, quando não houver ou
não puder ser nomeado o cônjuge ou companheiro; (iii) qualquer herdeiro quando
estiver na posse dos bens; (iv) o herdeiro quando menor, por seu representante
legal; (v) o testamenteiro, quando lhe estiver confiada a administração dos bens do
espólio; (vi) o cessionário do herdeiro ou do legatário; (vii) o inventariante judicial,
quando houver necessidade ou (viii) pessoa estranha quando for idônea e não
houver inventariante judicial.
Após a nomeação, o inventariante representará o espólio em juízo e fora dele;
e, deverá administrar os bens do espólio com mesmo zelo e cuidado como se fossem
de sua propriedade. Sobre esses custos, inclusive, devem ser prestados informações
pormenores aos demais herdeiros. Sendo assim, é recomendável que se guarde
recibos, notas fiscais, fotos e demais provas que demostrarão a real necessidade de
possíveis gastos.
16. Alvará Judicial
O alvará judicial é a autorização expedida pelo juiz de direito, para venda

de bens móveis e imóveis, ou levantamento de quantia em dinheiro que compõe
processo judicial (inventário ou divórcio) antes de seu término. É um título
provisório, emanado do poder judiciário. Quando há menor de idade é necessário
ouvir o Ministério Público, pois os bens e direitos do menor são indisponíveis. O
imposto que deve ser pago é o ICD ou ITCMD.
Por isso, quando o imóvel estiver no rol de bens do inventário e as partes antes
de terminar a partilha precisarem vender um dos imóveis, seja para pagamento de
impostos com a transmissão da propriedade para os herdeiros, seja para subsistência
da família, necessitará do alvará judicial expedido pelo juiz que acompanha o
processo.
Quando processo judicial for de divórcio e houver menor de idade, ou
similarmente quando os pais em vida colocam seus imóveis em nome dos filhos
impúberes, ou seja, aqueles absolutamente incapazes por terem menos de dezesseis
anos de idade, e, em seguida, almejam comercializar seus bens, deverá vir
constando no alvará judicial a necessidade de venda, o valor que o bem poderá ser
comercializado e a obrigatoriedade de comprar outro em nome desse menor.
16.1 Venda de imóvel que pertence ao espólio

É possível durante o processo de inventário haver necessidade de venda
de imóvel que pertencia ao “de cujus”, geralmente para pagar impostos, manter
a subsistência de algum herdeiro ou para conservar o patrimônio do falecido. Por
força do princípio saisine, os bens são imediatamente transmitidos aos herdeiros,
porém permanecem indivisos até a partilha. Por essa razão, os bens não podem ser
comercializados, sem um alvará judicial.
Para o Superior Tribunal de Justiça, “O patrimônio deixado pelo falecido
permanece indiviso até a partilha, de forma que cada herdeiro é titular de uma
fração ideal daquela universalidade e não de qualquer dos bens individualizado
que a compõem.” STJ – 3ª Turma, RESP 319.719-SP Rel Min Nancy Andrighi DJU
16/09/2002.
O contrato particular de compromisso de compra e venda e a escritura pública
deverão ser confeccionados em nome do espólio representado por seu inventariante.
O imposto de transmissão ITCMD deverá ser previamente recolhido à Secretaria
da Fazenda, para expedição do alvará de venda. Isso só é possível se houver a
concordância de todos os herdeiros. Já o imposto na venda do imóvel pelo espólio é
o ITBI, pago a prefeitura municipal e recolhido pelo novo proprietário do bem. No
inventário extrajudicial, aquele feito nos Tabelionatos de Notas, podem os herdeiros

realizar uma pré-partilha para alienar um de seus bens e, em seguida, providenciar a
partilha definitiva.
Caso interessante ocorre quando o falecido, em vida, vendeu um de seus
imóveis a terceiro, através de contrato particular de compra e venda e não passou
definitivamente a propriedade em Cartório de Imóveis, tendo inclusive recebido todo
o valor pactuado. Sendo assim, o imóvel prometido em venda não deve integrar o rol
de patrimônio no inventário, para não prejudicar direitos do promissário comprador.
Neste caso não incide o ITCMD, mas apenas o ITBI, sendo de responsabilidade do
novo proprietário.
17. Espécies de Regime de Casamento
Na legislação brasileira existem inúmeras formas de regulamentar o patrimônio

dos cônjuges, durante o matrimônio, para estabelecer a união civil. De imediato,
cumpre ressaltar que não existe relação de dependência entre o casamento civil e
o religioso, embora o casamento seja uma das instituições mais antigas da história.
O tipo de regime de casamento escolhido pelos cônjuges tem influência direta
nos negócios imobiliários que envolvem a compra e venda, a locação, permuta,
sucessão, doação e tantos outros. O tipo de regime servirá tanto para resolver
questões relacionadas com partilha de bens, divórcio ou por morte de qualquer um
dos cônjuges, e ainda, para desfazer de bens imóveis durante o matrimônio.
Seja como for, o objetivo da norma é regular as relações pessoais e as
patrimoniais das pessoas, em suas diversas formas de relações afetivas. A definição
de família transcende a relação homem e mulher. Por isso, pessoas do mesmo
sexo, em igualdade de condições, podem se relacionar, constituir família, contrair
obrigações e direitos em suas relações afetivas.
Por isso, antes da realização de qualquer negócio jurídico que envolva
a transmissão da propriedade imobiliária, de forma gratuita ou onerosa, é
imprescindível analisar o estado civil dos contratantes, pois as formas de contratar
podem variar em virtude do tipo de casamento. Assim também nas locações,
especialmente com as garantias locatícias e com os contratos com prazo de vigência
superior a dez anos. São espécies de regime de casamento no Brasil:
17.1 Regime de comunhão parcial de bens

Este é o tipo de regime mais comum, o preferido pelos brasileiros. Fazem parte
da comunhão os bens adquiridos na constância do casamento. Ficam excluídos os
bens que os cônjuges já possuíam antes do casamento e os que vierem a adquirir
depois, por causa anterior ao casamento, por herança ou doação.
17.2 Regime da comunhão total de bens

É o regime onde todos os bens dos cônjuges se comunicam. Todos os bens
adquiridos antes e após o casamento se comunicam, inclusive as dívidas. Como os
efeitos deste regime é o mais abrangente, é necessário a existência de escritura de
Pacto Antenupcial registrada em cartório.
17.3 Regime de separação total dos bens ou separação de bens

Nesta espécie não há comunicação dos bens em decorrência do casamento,
salvo se adquiridos de forma onerosa, conjuntamente por ambos os cônjuges. Este
regime é obrigatório para pessoas com mais de setenta anos de idade, quando o
casamento se realizar sem observar causas suspensivas, no caso da viúva antes
da conclusão do inventário do espólio do seu marido ou quando o casamento é
decorrente de decisão judicial, de acordo com o artigo 1.641 do Código Civil.
Art. 1.641. É obrigatório o regime de separação de bens no
casamento:
I- Das pessoas que o contraírem com inobservância das
causas suspensivas da celebração do casamento;
II-Da pessoa maior de 70 (setenta) anos
III-De todos os que dependem, para casar, de suprimento judicial.
(BRASIL, 2020)
Na separação total de bens, cada cônjuge deve administrá-los e pode aliená-
los mesmo sem a autorização do outro. Este tipo de regime de casamento pode ser
sub-classificado em separação legal, quando previstas as condições elencadas no
artigo 1.641 do Código Civil e o da separação convencional por vontade das partes,
disciplinado no artigo 1.687 do mesmo diploma legal, onde cada cônjuge poderá
alienar seus bens ou mesmo gravá-los de ônus reais. Para sua validade, deve seguir
incontinenti o pacto antenupcial, lavrado por escritura pública por Tabelionato de
Notas, após o casamento e registrado no Cartório de Imóveis, para ter efeitos contra
terceiros.
Art. 1.687. Estipulada a separação de bens, estes permanecerão
sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que
poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.
[...]
Art. 1.653. É nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura
pública e ineficaz se não lhe seguir o casamento.
[...]
Art. 1.657. As convenções antenupciais não terão efeito perante
terceiros senão depois de registradas, em livro especial, pelo
oficial do Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges. (BRASIL,
2020)
O cônjuge, neste regime de casamento, é também herdeiro em

ordem de sucessão com os demais cônjuges sobreviventes.
17.4 Regime de participação final nos aquestros

É uma mistura de dois regimes. Os cônjuges, durante o casamento, podem
alienar livre e isoladamente os bens móveis do casal. No final do casamento, será
apurada a totalidade dos bens do casal desde seu início. Ficam excluídos da partilha
os bens de herança ou de doação. Neste tipo de regime é obrigatório a presença de
Pacto Antenupcial.
Seja qual for o regime de casamento, exceto o da separação total de bens, a
presença do outro cônjuge nos negócios que envolvam a transmissão da propriedade
imobiliária é obrigatória, ainda que o bem tenha sido adquirido por apenas um deles
antes do casamento ou, ainda, recebido como herança. Quando a mulher participa
do negócio, denomina-se outorga uxória; o homem, outorga marital. No dia a dia,
por desuso da expressão, o termo outorga uxória é o mais utilizado em ambos os
casos.
A qualquer tempo, mesmo após realizado o casamento, independentemente
do tempo em que os cônjuges estão juntos, pode o regime de casamento ser
alterado mediante procedimento judicial específico. A decisão de alterar o regime
de casamento dever ser conjunta de ambos os cônjuges, as razões precisam ser
convincentes e os direitos de terceiros devem ser protegidos, conforme estipulado
no parágrafo segundo do artigo 1.639 do Código Civil, “É admissível alteração do
regime de bens, mediante autorização judicial em pedido motivado de ambos os
cônjuges, apurada a procedência das razões invocadas e ressalvados os direitos de
terceiros”.
18. Formas de casamento e a união estável
Quando as pessoas pretendem se casar, duas das primeiras preocupações vêm

com a escolha do tipo de casamento e a forma que será realizado.
18.1 Casamento em Cartório de Registro Civil

O casamento em Cartório de Registro Civil é aquele realizado na serventia
dos Cartórios de Registro Civil ou em sala de audiência. A cerimônia costuma
ser bem singela, apenas na presença do juiz, do escrevente, dos padrinhos e das
testemunhas. As comemorações vêm posteriormente, pois esses locais costumam
ser bem pequenos.
18.2 Casamento religioso com efeito civil

No casamento religioso com efeito civil, a cerimônia ocorre comumente nas
dependências das igrejas e não nos cartórios. Nesta modalidade de casamento
religioso, o celebrante religioso realiza, ao mesmo tempo, o casamento religioso
e civil. Após a cerimônia religiosa, os noivos têm prazo de até noventa dias para
registrar o termo de casamento. Em seguida, após decorridos trinta dias do registro,
os casados receberão a certidão de casamento definitiva.
Pode ocorrer o inverso. Os noivos vão antes ao Cartório de Registro Civil,
munidos de seus documentos pessoais, e confirmam ao tabelião a vontade do
casamento religioso com efeito civil. Neste momento, além dos documentos de
identificação dos noivos é necessário apresentar requerimento legal da igreja. Em
seguida, o cartório emitirá um termo de habilitação do casamento que dará validade
ao casamento religioso com efeito civil, em substituição ao civil.
18.3 União Estável

A união estável é tida como espécie de entidade familiar, decorrente de relação
pública entre pessoas desimpedidas, de forma livre, contínua e duradoura, com o
intuito de constituir uma família. O casal não precisa morar junto, nem a lei prevê
prazo mínimo de convivência para o surgimento da união estável. É necessário
apenas a comprovação de atos da vida social em conjunto ou a existência de escritura
pública de união estável. Já se admite, inclusive, a união estável entre pessoas do
mesmo sexo, tal qual como ocorre entre pessoas de sexos diferentes, inclusive com
incidência de efeitos sucessórios e previdenciários.
Para Ivanildo Figueiredo, “Configura-se união estável quando um casal,
legalmente desimpedido, declara publicamente a existência de convivência
duradoura, com o objetivo de constituição de família (Lei nº 9.278/1996, art.1º).”
Op. cit. Figueiredo, Ivanildo. Direito Imobiliário. Editora Atlas. São Paulo, 2010.
p200.
Já o concubinato é a relação extraconjugal, não eventual entre homem e mulher
quando impedidos de casar-se. Se no concubinato um bem é adquirido em conjunto
com a concubina, os direitos sobre a propriedade desse patrimônio pertencem,
também, a ela. Além disso, a concubina poderá gozar de direitos sucessórios,
previdenciários e patrimoniais.
É bom ressaltar que o imóvel adquirido durante a existência da união estável só
pode ser vendido se houver autorização de ambos os conviventes, ainda que esteja
em nome de apenas um deles, como define o artigo 1.647 do Código Civil. Se a
venda de bens imóveis for realizada sem a presença de ambos os conviventes, não
deve o adquirente de boa-fé ser penalizado com a perda do negócio, até porque
para existência da união estável não há necessidade de ato solene (celebração em

cartório) tal como ocorre nos casamentos, mas apenas da convivência conjugal.
Neste caso, cabe reparação por perdas e danos contra o convivente que vendeu o
imóvel de má-fé por não ser fácil numa relação comercial descobrir a vida pessoal
das pessoas.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos
cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de
separação absoluta:
I- Alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II- Pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens e direitos;
III- Prestar fiança ou aval;
IV- Fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns,
ou dos que possam integrar futura doação. (BRASIL, 2020)
Os efeitos do regime da união estável se assemelham ao do casamento com
separação parcial de bens, conforme estabelece o artigo 1.725 do Código Civil. Da
mesma forma, o artigo 5º da Lei nº 9.278/1996 estabelece que os bens “adquiridos
por um ou por ambos os conviventes, na constância da união estável e a título
oneroso, são considerados fruto do trabalho de da colaboração comum, passando
a pertencer a ambos, em condomínio e em partes iguais”. Por sua vez, não se
comunicam os bens do casal na união estável se adquiridos antes da convivência
ou quando incorporados ao patrimônio deles, durante a união, por ato gratuito de
doação ou de herança.
O professor Ivanildo Figueiredo ressalta que, “a lei permite que o casal
institua, por escrito, o regime da separação de bens, da mesma forma como também
pode ser pactuado no casamento civil. Não se comunicam, neste caso, entre os
conviventes, os bens imóveis adquiridos antes do início da união estável (Lei nº
9.278/1995, art. 5º, parágrafo único), assim como os incorporados ao patrimônio
de cada convivente por ato gratuito, a título de doação ou herança”. Op. cit.
Figueiredo, Ivanildo. Direito Imobiliário. Editora Atlas. São Paulo, 2010.p200/201.
Como explicado no início deste tópico, a existência da união estável não se
encontra vinculada a convivência marital de pessoas do mesmo sexo. No momento
atual da evolução do mundo moderno, encontra-se a divisão dos gêneros masculino
e feminino, independentemente, em duas formas distintas: (i) os cisgêneros,
quando as pessoas se identificam com o corpo em que nascem, ou seja, se o
corpo é masculino a identidade é masculina e vice-versa, havendo concordância
da identidade de gênero da pessoa com a sua configuração hormonal e genital de
nascença. (ii) os transgêneros são pessoas que não se identificam com o seu sexo
biológico. Esses podem ser classificados como binários, quando se identificam com
o corpo do sexo oposto ao que possui e os não binários, por não se identificarem em
corpo algum, ou seja, nem no corpo feminino nem no masculino. Por essa razão,
os transgênicos não binários não usam em suas expressões os artigos “a” e “o”,
substituindo-os pela letra “e”.
JURISPRUDÊNCIA.
EMENTA. STJ RESp.n. 1.592.072-PR. AÇÃO DE NULIDADE DE
ESCRITURA PÚBLICA C.C CANCELAMENTO DE REGISTRO
DE IMÓVEIS. 1. ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS ADQUIRIDOS
DURANTE A CONSTÂNCIA DA UNIÃO ESTÁVEL. ANUÊNCIA
DO OUTRO CONVIVENTE. OBSERVÂNCIA. INTERPRETAÇÃO
DOS ARTS. 1.647, I, E 1.725 DO CÓDIGO CIVIL. 2. NEGÓCIO
JURÍDICO REALIZADO SEM A AUTORIZAÇÃO DE UM
DOS COMPANHEIROS. NECESSIDADE DE PROTEÇÃO DO
TERCEIRO DE BOA-FÉ EM RAZÃO DA INFORMALIDADE
INERENTE AO INSTITUTO DA UNIÃO ESTÁVEL. 1. Revela-
se indispensável a autorização de ambos os conviventes para a
alienação de bens imóveis adquiridos durante a constância da
união estável, considerando o que preceitua o art.5º da Lei n.
9.278/1996, que estabelece que os referidos bens pertencem a
ambos, em condomínio e em partes iguais, bem como em razão
da aplicação das regras do regime de comunhão parcial de
bens, dentre as quais se insere a da outorga conjugal, a teor do
que dispõem os arts. 1.647, I, e 1.725, ambos do Código Civil,
garantindo-se, assim, a proteção do patrimônio da respectiva
entidade familiar. 2. Não obstante, a necessidade de outorga
convivencial, diante das peculiaridades próprias do instituto da
união estável, deve-se observar a necessidade de proteção de
terceiro de boa-fé, porquanto, ao contrário do que ocorre no regime
jurídico do casamento, em que se tem um ato formal (cartorário)
e solene, o qual confere ampla publicidade acerca do estado civil
dos contratantes, na união estável há preponderantemente uma
informalidade no vínculo entre os conviventes, que não exige
qualquer documento, caracterizando-se apenas pela convivência
pública, contínua e duradoura. 3. Na hipótese dos autos, não
havia registro imobiliário em que inscritos os imóveis objetos da
alienação em relação à copropriedade ou à existência de união
estável, tampouco qualquer prova de má-fé dos adquirentes dos
bens, circunstância que impõe o reconhecimento da validade dos
negócios jurídicos celebrados, a fim de proteger o terceiro de
boa-fé assegurando-se à autora/recorrente o direito de buscar as
perdas e danos. (STJ, 2019)
19. A pessoa com mais de setenta anos pode casar ou formalizar união
estável?
É possível os nubentes casarem ou celebrarem união estável mesmo após
os setenta anos de vida, desde que o regime de casamento seja o da separação
obrigatória de bens, conforme prevê o artigo 1.641, inciso II do Código civilista

“É obrigatório o regime da separação de bens no casamento: II- da pessoa maior de
70 (setenta) anos (grifo nosso).
O regime da separação de bens pode ocorrer de duas formas: (i) no regime de
separação de bens convencional, onde os nubentes podem livremente decidir pela
possibilidade de sozinhos, administrar e alienar seus bens, sem a participação do
outro cônjuge, como prevê o artigo 1.687 do Código Civil “Estipulada a separação
de bens, estes permanecerão sob a administração exclusiva de cada um dos
cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.” e o (ii) o regime
de separação de bens obrigatório ou legal, quando a lei impõe aos nubentes a
obrigatoriedade de separação dos seus bens. É espécie de imposição legal decorrente
do próprio ordenamento jurídico para proteção dos nubentes e para que o casamento
seja válido. O objetivo do legislador foi a proteção do idoso, evitando que pessoas
mal intencionadas pudessem, legalmente, tirar proveito de seu patrimônio.
131
Capítulo V
DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Índice: 1. Por que as pessoas compram imóveis? 2. Da compra e venda

3. Contrato de promessa de compra e venda 4. O que deve ocorrer primeiro, o
pagamento do preço ou a entrega das chaves? 5. Efeitos de cláusulas contratuais
6. A importância das Arras na compra e venda de imóveis 7. Como a detenção, a
posse e a propriedade influenciam os negócios imobiliários? 8. Efeitos da cláusula
constitui 9. Evicção 10. Cláusulas especiais na compra e venda 11. Adjudicação
compulsória 12. Carta de Adjudicação 13. Quais as diferenças entre adjudicação
compulsória e a usucapião? 14. Contrato de Gaveta 15. Confissão de dívida 16.
Permuta de bens imóveis 17. Permuta por área a ser construída 18. Contrato de
permuta de área por frações ideais 19. O que fazer quando a permuta é com vários
proprietários de terrenos? 20. O menor de idade pode adquirir bem imóvel? 21.
Venda de ascendente para descendente é válida? 22. Como comprar imóvel pronto
23. Como comprar imóvel em construção
1. Por que as pessoas compram imóveis?
A casa própria é o grande sonho de investimento da maioria dos brasileiros.

É incrível como a aquisição de um bem imóvel afeta a vida das pessoas, levando
a adquirir qualquer tipo de imóvel, algumas vezes com valores superfaturados,
outras com documentação irregular, apenas para demonstrar a capacidade financeira
de possuir. Sair do aluguel e morar no imóvel próprio, constituir uma família e ter
estabilidade financeira passou a ser os principais propósitos das pessoas na fase
adulta.
O valor de um imóvel econômico, por mais simples que seja, é superior ao
de um automóvel de luxo, por conta de sua importância na vida das pessoas. Além
disso é o único bem que as pessoas compram e não levam para casa, permanece
onde se encontra. (tem carros de mais de um milhão, também a conclusão fica falha
quando o bem é IMOVEL, portanto fixo)
As razões pelas quais as pessoas compram bens imóveis podem variam, mas as
principais são por interesse ou por necessidade. O interesse em realizar sonhos, de
constituir família, de dar conforto aos familiares, de poder reunir amigos, de estar
ao lado de pessoas que se ama etc. A necessidade, por sua vez, por um apartamento
com duas garagens, com piscina ou com área interna de maiores dimensões.
O importante em toda negociação é saber identificar as razões que levaram ao
surgimento do negócio. Para isso, é importante, antes de tudo, ser um bom ouvinte e
entender a necessidade de quem deseja adquirir uma propriedade imobiliária.
Seja como for, a aquisição de um bem imóvel é algo de grande importância
na vida das pessoas, principalmente pela necessidade de um lar. Isso não leva a
crer, necessariamente, que todo imóvel venha a ser um lar, pois um lar é o local
onde a pessoa humana desfruta de amor e paz, com as pessoas que ama (faço uma
observação, pois quem mora sozinho, ficaria sem ter LAR). Se parar para pensar,
até aquelas que não têm onde morar, como os miseráveis ou os moribundos
esquecidos pelo Poder Público, têm seus abrigos debaixo de uma ponte, num canto
de uma calçada ou num banco de uma praça. Bem por isso, o direito de habitação
se sobrepõe ao de propriedade imobiliária, desde que a pessoa não possua outros
imóveis ou não disponha de condições financeiras para suportar gastos com a
moradia.
Pagar pelo imóvel não significa que se adquiriu uma propriedade. A média
de compra de bens imóveis no Brasil é de um ou dois imóveis por pessoa. Muitas
vezes, o simples fato de possuir um contrato particular de compromisso de compra
e venda ou de cessão de direitos, em caráter irrevogável e irrevogável, aliado
a uma procuração pública, mesmo que este contrato não esteja averbado junto à
matrícula do imóvel em questão, pode causar uma falsa impressão de aquisição da
propriedade imobiliária. Este fato ocorre, geralmente, por falta de conhecimento
sobre transmissão da propriedade imobiliária das partes ou por economia de gastos,
não sabendo que a falta de registro no cartório de imóveis traz insegurança jurídica
e pode levar a perda do imóvel, em caso de execução fiscal ou judicial contra o
vendedor.
A forma como se adquire a propriedade de coisas móveis se difere da de
imóveis. Esta se dá pela transcrição do título aquisitivo, no Cartório de Registro
de Imóveis, enquanto aquela pela tradição (entrega da coisa) móvel, como por
exemplo, um carro, um jogo de sofá ou uma embarcação (este final não está com o
sentido completo).
Quando se investe em imóveis existem diversos tipos de garantias, como a
valorização do patrimônio, que não pode sofrer congelamento ou ser confiscado
por regras governamentais, sem pagamento de indenização. Se o imóvel for
desapropriado, por exemplo, como veremos mais adiante, ficará assegurado ao
seu proprietário o direito de indenização, como reparação patrimonial. Impedir a
desapropriação não é possível, devido ao seu caráter social, ainda que o imóvel
esteja protegido pelo instituto do bem de família, porém o direito à indenização é
garantido.
Outro benefício da aquisição de um imóvel, são os rendimentos oriundos de

sua locação. Por isso, diferentemente de aplicações financeiras, o imóvel tem seu
valor de venda atualizado pela velha “Lei da Oferta e da Procura”, oscilando
juntamente com a economia. Outro ponto de destaque surge quando as pessoas
que têm proventos resultantes de locações, são mais disciplinadas com seus gastos
pessoais, pois são capazes de vincular despesas às receitas provenientes da renda
desses aluguéis.
2. Da compra e venda
Por compra e venda, sob a ótica civilista, tem-se o contrato bilateral, onde o
vendedor se obriga a transferir para o comprador, mediante contraprestação em
dinheiro, a propriedade da coisa. O artigo 481 do Código Civil prevê que “Pelo
contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio
de certa coisa, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. O mestre Orlando Gomes
define que “Compra e venda é contrato pelo qual uma das partes se obriga a
transferir para a propriedade de uma coisa à outra, recebendo, em contraprestação,
determinada soma de dinheiro ou valor fiduciário equivalente.” (Op. cit. GOMES,
2008, p.265).
Os negócios que envolvem a compra e venda de imóveis estão entre os mais
importantes na vida das pessoas. Segundo Orlando Gomes “a compra e venda é um
dos contratos mais frequentes e de maior importância social como instrumento da
circulação dos bens.” Por isso toda prudência é necessária para proporcionar maior
segurança nas transações. Para se ter ideia da importância do imóvel na vida das
pessoas, basta analisar o preço de um veículo de luxo, voltado para classe média
alta, possui valor equivalente a um apartamento de baixo padrão construtivo no
Programa Minha Casa Minha Vida, da Caixa Econômica Federal. Donde se conclui,
portanto, que as pessoas compram imóvel no Brasil como investimento, enquanto
os veículos são adquiridos como bem de consumo, ciente de sua desvalorização
decorrente do uso normal da coisa.
Além da preocupação com o estado de conservação, as características físicas
e arquitetônicas do imóvel, o adquirente deve atentar para a parte documental da
unidade habitacional. Se o imóvel integrar condomínio, dever verificar se as partes
comuns do empreendimento estão bem conservadas e se não apresentam desgastes
ou má-formação, para que o sonho da casa própria não se transforme em pesadelo.
O objeto precisa existir. Não é aceito compra e venda de coisa inexistente
ou indeterminada. Tampouco o objeto deve ser lícito, possível e determinado
(não entendi o sentido). Pode ocorrer, no entanto, que o objeto venha a existir
futuramente, como no caso de um artesão que pintará um quadro ou de um veículo

que se encontre na linha de produção. Porém, o objeto precisa ser determinado no
momento da assinatura do contrato. Admite-se também a coisa incerta como objeto
da transação, nesse caso, deve ser indicado o gênero e a quantidade dele. Foi visto,
nos tópicos iniciais deste livro, que o contrato para ser válido precisa apresentar
agente capaz (partes envolvidas na transação: vendedor e comprador), objeto lícito
possível e determinável, forma prescrita e não proibida em lei e que não haja vícios
no consentimento de vontade. (ver Capítulo I)
2.1 O preço do objeto

O preço deve corresponder ao valor da coisa. Inclusive, o credor não está
obrigado a receber bem diferente daquele estipulado no contrato, ainda que mais
valioso. O artigo 313 do Código Civil defende “O credor não é obrigado a receber
prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa”. Por isso, deve ser
justo e em moeda corrente nacional, sob pena de nulidade. Não se admite, no Brasil,
contrato em moeda estrangeira. Assim defende o artigo 318 do Código Civil “São
nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como
para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, executados
os casos previstos na legislação especial.” Já o artigo 2º do Decreto-Lei nº 857/1999
estipula que o valor do objeto em moeda estrangeira é aceito apenas nos contratos
de importação ou exportação de mercadoria, de financiamentos estrangeiros cujos
objetos sejam nacionais e os de compra e venda de câmbio.
Art.2º Não se aplicam as disposições do artigo anterior:

I- aos contratos e títulos referentes a importação ou
exportação de mercadorias;
II- aos contratos de financiamentos ou de prestação de
garantias relativos às operações de exportação de bens de
produção nacional, vendidos a crédito para o exterior;
III- aos contratos de compra e venda de câmbio em geral;
IV- aos empréstimos e quaisquer outras obrigações cujo
credor ou devedor seja pessoa residente e domiciliada no exterior,
excetuados os contratos de locação de imóveis situado no território
nacional;
V- aos contratos que tenham por objeto a cessão,
transferência ou modificação das obrigações referidas no
item anterior, ainda que ambas as partes sejam residentes ou
domiciliadas no país.
Parágrafo único. Os contratos de locação de bens móveis que
estipulem pagamento em moeda estrangeira ficam sujeitos,
para sua validade a registro prévio no Banco Central do Brasil.
(BRASIL, 2020)
Como a compra e venda envolve direitos e obrigações tanto para o comprador

quanto para o vendedor, quem paga por um bem quer receber a coisa, por outro
lado quem venda a coisa quer receber o dinheiro. Portanto, é imperioso destacar
a importância que a questão documental tem para as transações de compra e
venda, pois uma aquisição segura não deve oferecer riscos ou impedimentos para
o comprador. Por isso, é condição “sine qua non”, imprescindível para um negócio
mais sólido, o registro da propriedade imobiliária no Cartório de Registro de
Imóveis de sua jurisdição, em nome do vendedor.
De acordo com a legislação vigente, enquanto não houver a transferência da
titularidade da propriedade no cartório de imóveis, o antigo vendedor continua como
proprietário do imóvel para todos os efeitos de direito, como sinaliza o artigo 1.245,
§1º do Código Civil. Após o pagamento integral do preço ajustado, é obrigação do
vendedor transferir a propriedade do imóvel ao comprador ou a quem este vier a
indicar.
§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
§2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
2020)
A legislação brasileira prevê que são títulos da transmissão da propriedade: (i)
Contrato de Promessa de Compra e Venda; (ii) Escritura de Compra e Venda e (iii)
Contrato de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em Garantia.
A forma de transmissão da propriedade móvel e imóvel distinguem-se no
próprio ato. Nas transmissões de propriedade imóvel, por exemplo, é mediante
registro do título aquisitivo que a propriedade passa de uma pessoa para outra,
independentemente com quem esteja a posse. Ao contrário dos bens móveis, é
com a tradição da coisa, ou seja, quando o objeto sai das mãos do vendedor para
o comprador, mediante pagamento do seu preço, que ocorre a transferência da
propriedade.
Como salientou o mestre Ulisses Peixoto, “a propriedade dos bens móveis é
adquirida pela simples tradição, assim compreendida a entrega ou transferência
da coisa, sendo que para tanto, não há necessidade de uma expressa declaração
de vontade; basta que haja a intenção do tradens (o que opera a tradição) e
do accipiens (o que recebe a coisa) de efetivar tal transmissão”. (PEIXOTO,
2017.p.115).
2.2 Classificação do contrato de compra e venda

As principais regras que precisam ser compreendidas na compra e venda, antes
de passar para os tópicos seguintes são: (i) toda compra e venda é contrato bilateral;
(ii) compra e venda é transação onde ocorre transferência de propriedade móvel
ou imóvel; (iii) uma parte não pode exigir o cumprimento da obrigação da outra
antes de adimplir a sua e, por último, (iv) as pessoas quando pagam por um bem
esperam adquirir sua propriedade para si ou para outrem, por isso sua forma normal
de extinção é o cumprimento da obrigação.
O contrato de compra e venda de imóveis pode ser classificado na doutrina
como (i) sinalagmático ou bilateral perfeito, por gerar obrigações recíprocas para
ambas as partes envolvidas. Define Orlando Gomes, em sua obra Contratos, que
“sua bilateralidade não comporta dúvida. Do acordo de vontades nascem as
obrigações recíprocas: para o vendedor, fundamentalmente, obrigação de entregar
a coisa com ânimo de transferir-lhe a propriedade; para o comprador, a de pagar
o preço. A dependência recíproca dessas obrigações, e de outras estipuladas em
complementação, configura o sinalagma característico dos contratos bilaterais
perfeitos”; (ii) é contrato consensual, pois se aperfeiçoa com o consentimento
das partes quanto ao preço, forma de pagamento e características do objeto; (iii)
é contrato solene, pois em regra, para celebração deve obedecer a forma pública,
como determina o artigo 108 do Código Civil; (iv) é oneroso por haver troca de
riquezas entre os envolvidos e, por fim, (v) é comutativo por ser possível identificar
a possibilidade de prestações recíprocas entre os envolvidos, por essa razão não
deve haver desequilíbrio entre o valor do imóvel e de suas prestações de pagamento.
3. Contrato de Promessa de Compra e Venda
Os contratos de promessa de compra e venda ou, como também são conhecidos,

os compromissos de compra e venda podem ser realizados por instrumento público
ou por particular. Entretanto, não podem ser confundidos com escritura pública de
compra e venda. Enquanto aquele é contrato meramente obrigacional, este transfere
a propriedade imobiliária mediante registro no Cartório de Imóveis. Sendo assim,
contratos de promessa não transferem a propriedade imobiliária, mas tão somente
cria obrigações para os contratantes, notadamente para o comprador de pagar o
preço integral da coisa e para o vendedor de transferir o domínio do bem.
Sendo assim, os contratos de promessa podem ser elaborados por qualquer
cartório de notas, por escritórios imobiliários ou por jurídicos através de advogados.
Para sua validade, não há exigência de reconhecimento de firmas.
O contrato de promessa irretratável e sem cláusula de arrependimento pode ser

registrado no Cartório de Imóveis sem pagamento do ITBI, desde que não haja lei
municipal que obrigue esse pagamento. O contrato de promessa de compra e venda
para ser registrado e necessita conter cláusula de adjudicação compulsória. No
Apêndice A, será apresentado um Modelo de Contrato Particular de Compromisso
de Compra e Venda.
4. O que deve ocorrer primeiro, o pagamento do preço ou a entrega das

chaves?
A questão de quem primeiro deve cumprir a obrigação sempre foi algo um tanto
emblemático. Existem casos em que o comprador só quer pagar o preço integral,
estipulado em contrato, quando o imóvel já estiver registrado em seu nome. Da
mesma forma, existem vendedores que obrigam os interessados na compra de seu
imóvel a pagar todo o preço, sem entregar-lhe a posse e a propriedade.
“Nem tanto ao mar, nem tanto ao céu...” como definiu o poeta Marinho
Guzman. O que deve ser analisado em primeiro lugar é se o pagamento do preço do
imóvel é a vista ou a prazo. Se o pagamento for a vista deve, primeiro, o comprador
realizar o pagamento e para só depois o vendedor entregar a coisa ou transferir a
propriedade. Se o preço não for o pago, pode o vendedor se recusar de entrar o
objeto ou de assinar a escritura definitiva de compra e venda. Assim define o artigo
491 do Código Civil “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a
entregar a coisa antes de receber o preço”.
Se o pagamento for a prazo, é permitido ao vendedor suspender a entrega da
coisa se o comprador se tornar inadimplente. No mesmo sentido, se o vendedor se
tornar insolvente, pode o comprador suspender o pagamento até que lhe entregue o
bem ou preste caução. Sobre isso estipula o Código Civil no seu artigo 495 “Não
obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador
cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o
comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.”
5. Efeitos de cláusulas contratuais
As cláusulas contratuais a seguir proporcionam efeitos diretos na relação

negocial e que por isso não poderiam deixar de ser citadas. Todo contrato, nada
mais é do que um conjunto de cláusulas individualizadas, que agregadas geram
efeitos sincronizados.
5.1 Vícios redibitórios

Os vícios redibitórios são defeitos ocultos no objeto alienado, não perceptível
a olho nu, que podem deixar o imóvel impróprio para o uso, ou que diminuiria o
seu valor, ou de fatos que se conhecidos, o comprador não o compraria. Os defeitos
precisam estar ocultos. Se for possível ser percebido não podem ser enquadrados
como vício redibitório. O Código Civil em seu artigo 4º sustenta que “a coisa
recebida em virtude de contrato comutativo pode ser rejeitada por vícios ou defeitos
ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o
valor”. A jurista Maria Helena Diniz defende que “Os vícios redibitórios, portanto,
são defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato comutativo,
não comuns às congêneres, que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe
diminuem sensivelmente o valor, de tal modo que o ato negocial não se realizaria se
esses defeitos fossem conhecidos, dado ao adquirente ação para redibir o contrato
ou para obter abatimento no preço.” Op. cit. DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico
e Prático dos Contratos. Ed.5ª. rev. atual e ver. Saraiva. São Paulo, 2003.p.130.
O fundamento de defesa do vício redibitório é o da garantia. Além do mais, não
é qualquer defeito ou vício existente no imóvel. Se forem pequenas coisas, como
goteiras em torneira ou vazamento no cano da cozinha, por exemplo, não justificam
romper o contrato com base nos problemas apresentados devido sua insignificância
econômica. Para a mestre Maria Helena Diniz “Não é, portanto, qualquer falha
que fundamenta o pedido que visa responsabilizar o alienante por vício redibitório.
Defeitos insignificantes ou que possam ser removidos são insuficientes para
justificar a invocação da garantia, visto que não tornam o bem inapto para o uso,
nem diminuem a sua expressão econômica.”
5.1.1 Qual prazo para reclamar vícios redibitórios?
O adquirente que se sentir prejudicado, com os vícios ocultos encontrados

no seu imóvel, pode reclamar e, não sendo atendido em sua reclamação, pleitear
judicialmente indenização e perdas e danos. Os prazos decadenciais de cobrança
podem incidir de duas diferentes formas, a primeira delas quando os vícios são
facilmente constatados, de acordo com o “caput” do artigo 445 são de 30 (trinta)
dias para bens móveis e 01 (um) ano para bens imóveis. Este prazo deve ser
contado da data da entrega do bem. Se o adquirente já estava na posse da coisa,
os prazos são reduzidos pela metade, ou seja, 15 (quinze) dias para bens móveis
e 06 (seis) meses para imóveis. Segundo entendimento do mestre Flávio Tartuce
“tais prazos devem ser contados, em regra, da entrega efetiva da coisa (tradição
real). Mas, se o comprador já estava na posse do bem, os prazos serão reduzidos à
metade (15 dias para móveis e 6 meses para imóveis)”. Op. cit. TARTUCE, Flávio.
Direito Civil. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. Ed.11ª rev. atual e
compl. Forense, Rio de Janeiro: 2016.p.216.
A segunda opção ocorre quando os defeitos ocultos são de difíceis
conhecimento, o prazo começa a correr da data do conhecimento. Neste caso, são
de 180 (cento e oitenta) dias para bens móveis e 01 (um) anos para imóveis. O
fato de a pessoa já estar na posse do imóvel, não reduz o prazo pela metade como na
primeira opção, seguindo entendimento do Código de Defesa do Consumidor.
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou
abatimento no preço no prazo de 30 (trinta) dias se a coisa for
móvel, e de 1 (um) ano se for imóvel, contado da entrega efetiva;
se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à
metade.
§1º. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido
mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver
ciência, até o prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias, em se
tratando de bens móveis; e de 1 (um) ano, para os imóveis.
§2º. Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por
vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta
desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo
antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.
(BRASIL, 1990)
6. A importância das Arras na compra e venda de imóveis
As arras são definidas como confirmatórias ou assecuratórias. As arras ou sinal,

pode ser conceituada como um tipo de garantia em dinheiro ou outro bem fungível
nos contratos de compra e venda, apenas nos translativos do domínio. Segundo
a mestre Maria Helena Diniz “As arras ou sinal vêm a ser quantia em dinheiro,
ou outra coisa fungível, dada por um dos contraentes a outro, a fim de concluir o
contrato, e, excepcional, assegurar o pontual cumprimento da obrigação.” As arras
não podem ser dadas na locação ou no comodato, por exemplo, nem podem ser
presumidas.
Nos contratos de locação existem outros tipos de garantia legalmente
constituídos como fiança, caução, seguro fiança e título de capitalização. Precisa
vir expressa num contrato perfeito para incidência de seus efeitos. Se a garantia
for em bem móvel, deve ser fungível, ou seja, que possa ser substituído por outro
da mesma quantidade e espécie. Além disso, deve o bem vir definido no contrato
de forma detalhada. As arras como garantia precisam ser dadas por uma das partes
à outra no momento da realização do contrato. Não pode ficar para ser entregue
no meio ou no final do contrato de compra e venda. Para Maria Helena Diniz “As
arras só tem cabimento nos contratos bilaterais que servem de título translativo do
domínio. Pressupõem um contrato perfeito, pois hão de provir de cláusula acessória
do contrato, expressamente estipulada. Exigem a entrega efetiva de uma soma
em dinheiro ou de outra coisa fungível, feito por um dos contratantes ao outro; e
destinam-se a confirmar o ato negocial”. (Op. cit. DINIZ, 2003.p.140).
À luz do entendimento do Código Civil em seu artigo 417, havendo extinção
do contrato por normal cumprimento das obrigações as arras devem ser devolvidas
ou inseridas como parte de pagamento do preço se for do mesmo gênero da
obrigação principal: “Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à
outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de
execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero
da principal.” As arras, como se viu, podem ser em dinheiro ou em bens móveis,
como podem vir na condição de sinal e princípio de pagamento. Quando o contrato
é cumprido adequadamente, portanto, as arras podem ser devolvidas, envolvidas no
preço ou abatidas do valor do saldo devedor.
Na hora de preparar um contrato de promessa de compra e venda, não se
deve esquecer a possibilidade de desfazimento desse contrato, em virtude de não
cumprimento das obrigações pelas partes ou da impossibilidade de realização do
negócio. Neste caso, devem as partes estabelecer as arras como garantia do contrato
que será celebrado. A principal função das arras é garantir que o contrato de compra
e venda está concluído.
Se houver, portanto, o descumprimento do contrato, quem deu as arras através
de pagamento de sinal, perde em favor de quem as recebeu; ao contrário, se quem as
recebeu desistir do negócio terá que devolvê-las em dobro a quem as pagou. Isso, só
terá efeito, se o contrato estiver sob os efeitos das normas previstas no Código Civil
e não no Código de Defesa do Consumidor. (Art. 417 a 420 do Código Civil)
As arras podem ser de dois tipos: (i) as confirmatórias quando não há direito
a arrependimento unilateral de qualquer das partes. Por isso, além da devolução
em dobro por quem a recebeu ou da perda por quem a pagou, cabem perdas e
danos contra quem deu causa a rescisão contratual; (ii) já as penitenciais, as partem
contratantes estipulam livremente o direito de arrependimento apenas com o
pagamento das arras ou a devolução em dobro sem possibilidade de indenização
por perdas e danos, salvo eventuais juros moratórios ou encargos do processo de
cobrança, como define o artigo 420 do Código Civil “Se no contrato for estipulado
o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão
função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício
da outra parte; e quem as recebeu devolvê-la-á, mais o equivalente. Em ambos
os casos não haverá direito a indenização suplementar.” Como se vê, as arras

garantem aos contratantes que não haverá outro tipo de indenização ou pagamento
de perdas e danos quando houver a incidência de arras penitenciais. Esse, inclusive,
é o pacífico entendimento do STJ sobre o pagamento de indenização conjuntamente
com as arras, em sua súmula 412.
Súmula412 do STJ – No compromisso de compra e venda com
cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o
deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui
indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros
moratórios e os encargos do processo.
TJ-SC - APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO

INDENIZATÓRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E
VENDA IMOBILIÁRIA. RECURSOS DA AUTORA E DOS RÉUS.
1) APELO DA DEMANDANTE. PRETENDIDA DEVOLUÇÃO
DAS ARRAS. COMPRADORA QUE DEU CAUSA AO
ROMPIMENTO CONTRATUAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS
EQUIVALENTES A 43,58% DO VALOR DO IMÓVEL.
POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO, CONSOANTE O ART.
418, DO CC. PERCENTUAL MITIGADO. EXEGESE DO ART.
413, DO CC. PRECEDENTES. RECLAMO PARCIALMENTE
ACOLHIDO. “Verificando-se a entrega de valores a título de
‘confirmação do negócio’ e ainda a existência de cláusula
específica de aplicação dos artigos 417 e 418 do Código Civil,
aliado à impossibilidade de arrependimento das partes, exsurge
evidente a pactuação de arras confirmatórias pelas partes.
Assim, consoante disposição contida no artigo 418 do Código
Civil, possível a retenção de valores entregues a este título em
caso de inadimplemento por uma das partes. De outro norte, a
fim de preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento
ilícito de uma das partes, observando-se que o valor pactuado é
exagerado (mais de 50% do total da avença), afigura-se necessária
à sua redução para 30% do valor do pacto. (AC n. 2014.083766-
8, rel. Des. Raulino Jacó Brüning, j. em 23.04.2015). (…) (TJSC,
Apelação Cível n. 2014.021308-8, de Itajaí, rel. Des. Gerson
Cherem II, j. 14-04-2016). (TJ-SC, 2016)
7. Como a detenção, a posse e a propriedade influenciam os negócios

imobiliários?
Numa primeira impressão é impossível distinguir quando a pessoa que se

encontra no imóvel é um posseiro, detentor ou proprietário, até ter acesso aos
documentos comprobatórios de sua titularidade. A posse, a detenção e a propriedade
são institutos jurídicos diferentes que demonstram poder direto e visível da pessoa
sobre a coisa, uma estreita ligação que permite, inclusive, usar o bem e protegê-lo
contra terceiros. Estes institutos são tão importantes na esfera mercadológica que
sobre eles o bem imóvel poderá apresentar valores diferenciados. Por isso, um bem
de posse jamais poderá ter o mesmo valor venal como se estivesse legalizado como
propriedade.
Por cautela, todo corretor avaliador imobiliário deveria proceder com prévia
análise documental do imóvel antes de realizar uma avaliação mercadológica. E a
forma mais simples para isso se dá por análise da certidão atualizada de propriedade
e ônus reais emitida por cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel.
São práticas temerárias numa avaliação, que deveriam ser banidas do mercado
imobiliário, captar com “ficha de captação” e opinar quanto ao valor do bem por
fotografias apresentadas pelo interessado, sem vistoriar o imóvel, sem analisar sua
documentação para constatar se o contratante possui capacidade e legitimidade para
vender ou alugar o imóvel. As “fichas de captação” quando dispensam a assinatura
do contratante e preenchidas exclusivamente pelo “captador” do imóvel são
instrumentos frágeis que não configuram e não substituem o contrato de corretagem
ou autorização de venda nas intermediações imobiliárias. Além de toda insegurança
jurídica, impossibilita o corretor de imóveis de anunciar publicamente os imóveis
confiados à sua intermediação, conforme determina o artigo 20, inciso III, da Lei nº
6.530 de 1978.
Art. 20 – Ao corretor de imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos
órgãos de que trata a presente lei é vedado:
III – anunciar publicamente proposta de transação a que não
esteja autorizado através de documento escrito;
IV – (omissis)
V – anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o
número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro
de Imóveis. (BRASIL, 1978)
Sobre isso narra o autor, certa vez, quando um corretor imobiliário investido de
autorização para avaliar um imóvel, recebeu do proprietário do bem, que seria objeto
de garantia de empréstimo em dinheiro, fotografias que apresentavam o imóvel
como galpão. Ao chegar no local, verificou a existência de apenas um terreno sem
benfeitorias onde deveria existir o galpão. Se tivesse procedido com a avaliação do
imóvel pelas fotografias apresentadas poderia ter causado grande prejuízo ao seu
contratante, além de ter agido no exercício profissional com imprudência e com
negligência (culpa em sentido estrito senso). É importante destacar as principais
diferenças existentes entre a detenção, a posse e a propriedade na seara imobiliária
para melhor distinguir as formas de atuação diante de cada situação.
A posse pode ser definida como o poder da pessoa sobre determinada coisa
(bem móvel ou imóvel), que não lhe pertence por falta de domínio sobre a coisa,
embora com ânimo de tê-la como se fosse sua. Por isso, são dois os elementos
constitutivos da posse: (i) o bem (móvel ou imóvel) deve existir e (ii) o “animus”
do desejo de ter a coisa como se fosse sua. Entretanto, há situações em que existe
a posse e não existe a vontade de tê-la como sua, como exemplo, o comodatário, o
locatário, o depositário, o detentor, o empregado etc.
A posse é um dos institutos mais complexos do direito imobiliário. São várias
as correntes que tentam defini-la com precisão e por isso dividi o pensamento da
maioria dos juristas. Segundo SAVIGNY, defensor da teoria subjetiva, posse é “o
poder direto ou imediato que tem a pessoa de dispor fisicamente de um bem com a
intenção de tê-lo para si e de defendê-lo contra a intervenção ou agressão de quem
quer que seja.” (Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das
Coisas. Ed. Saraiva, 2010.p.34). Já para IHERING, defensor da teoria objetiva,
“para constituir a posse basta o corpus, dispensando assim o animus e sustentando
que esse elemento está ínsito no poder de fato exercido sobre a coisa ou bem”.
(Diniz, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. Ed.
Saraiva, 2010.p.36). A teoria de IHERNG, portanto, adotada desde no antigo código
de 1916 é conservado no novo sistema.
A posse prolongada, por sua vez, pode se transformar em propriedade, assim
como a propriedade sem a posse pode vir a desaparecer. Por isso, pode-se dizer que
posse é um fato, enquanto propriedade é um direito. Os direitos de quem detém a
posse é consequência da própria posse. Se eventualmente deixar a coisa, deixa de
existir a posse.
Agora quanto a propriedade, pode ser definida como o mais amplo direito
sobre os bens, podendo usar, fruir, dispor, gozar, alienar, construir e até destruir
ou de reivindicá-la contra terceiros que a injustamente a possua. Já ao possuidor
é possibilitado ceder seus direitos e comportar-se como “proprietário” enquanto
estiver na posse do bem. Em outras palavras, posse é o exercício dos poderes
sobre a propriedade ou de alguns deles; enquanto propriedade é o direito de uso,
gozo e disposição sobre a coisa, conforme o caput do artigo 1.288 do Código Civil
Brasileiro “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e
o direito de reavê-la do poder de quem quer que a injustamente a possua ou a
detenha.”
Neste contexto, adquire-se a posse no momento quem tem o exercício da coisa
em seu próprio nome. A posse por ser um fato, por ser um direito, não se registra
no Cartório de Imóveis. A propriedade, ao contrário, só se consolida e se transfere
mediante registro do título translativo no cartório da jurisdição do imóvel. Inclusive,
a posse, no caso de sucessão hereditária, é transmitida aos seus herdeiros com as
mesmas características que existia com o possuidor.
Já a detenção, diferentemente da posse e da propriedade, ocorre quando a

pessoa, em virtude de uma relação de dependência com o outro, conserva a posse
do bem em nome daquele e em cumprimento às orientações que recebeu. É também
denominado de fâmulo da posse ou detentor da posse, conforme prevê o artigo
1.198 do Código Civil. Temos como exemplo, o empregado que mora no local no
trabalho, o vizinho que toma conta do imóvel enquanto o posseiro ou os proprietários
viajam com a família ou permanecem por determinado tempo realizando cursos ou
tratamento de saúde.
Art. 1.198 – Considera-se detentor aquele que, achando-se em

relação de dependência para com outro, conserva a posse em
nome deste e em cumprimento às ordens ou instruções suas.
Parágrafo único – Aquele que começou a comportar-se do momo
como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa,
presume-se detentor, até que prove o contrário. (BRASIL, 2020)
Vários são os tipos de posse no direito brasileiro. De imediato podem ser
citadas a dos locatários, a dos herdeiros, a dos usufrutuários, a dos promissários
compradores, a dos invasores, dentre outros.
7.1 Posse direta e posse indireta

A posse direta ou mediata, quando cedida pelo proprietário da coisa, é
temporária e decorrente de algum direito pessoal ou real, como por exemplo, o
usufrutuário e o locatário. Já a posse indireta ou imediata, o proprietário detém
apenas a propriedade, pois a posse foi concedida temporariamente ao possuidor.
Por essa razão, o locador, mesmo sendo proprietário do imóvel, não pode entrar
na residência do locatário sem sua autorização ou sem autorização judicial, ainda
que este não esteja pagando pontualmente os aluguéis. Além disso, o domicílio da
pessoa é inviolável como garantia fundamental na Constituição Federal.
7.2 Composse
Ocorre a composse quando existem, simultaneamente, mais de duas pessoas
dividindo a posse de coisa indivisa. Todos têm o mesmo direito sobre a mesma
coisa. Porém, cada um pode exercer seus atos possessórios, contando que não
exclua os demais compossuidores. Neste caso, duas ou mais pessoas exercem, ao
mesmo tempo, o poder fático da posse sobre a mesma coisa. Não pode, portanto,
um possuidor tirar a possibilidade do outro possuidor de praticar a posse sobre a
mesma coisa comum a todos, nos termos do artigo 1.199 do Código Civil: “Se duas
ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos
possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores”.

Um exemplo de composse ocorre quando sobrevivem dois ou três herdeiros
dividindo o mesmo imóvel, como moradia comum a todos. Se este imóvel vier
futuramente a ser comercializado, todos devem se obrigar quanto a desocupação
simultânea da propriedade.
7.3 Posse injusta e posse justa

A posse, por sua vez, será justa se não for violenta, ou seja, quando não for
adquirida pelo uso da força física ou por violência moral. A posse justa é aquela
protegida por um contrato de compromisso de compra e venda, por exemplo, onde
o promitente vendedor cede ao promissário comprador o direito de usar e ocupar o
imóvel. Portanto, caracteriza-se como clandestina, no momento em que a posse for
adquirida de forma sorrateira, quando o proprietário se encontrava ausente de sua
propriedade e seu vizinho passa cerca além do marco divisório, por exemplo; já a
posse precária ocorre quando havia confiança na relação jurídica entre o posseiro e o
proprietário do imóvel. Neste caso, o posseiro toma posse do imóvel até a satisfação
de alguma condição resolutiva do negócio.
Portanto, se algum desses fatos vier a ocorrer a posse será injusta, vez que não
houve o consentimento do proprietário do imóvel em alguma situação, de acordo
com os preceitos contidos no artigo 1.200 do Código Civil “É injusta a posse que
não for violenta, clandestina ou precária.”
7.4 Posse de boa-fé e posse de má-fé

A posse será de boa-fé quando o adquirente desconhece os vícios ou os
defeitos que impeçam a aquisição da propriedade da coisa, ou seja, não conhecia
os problemas existentes antes da formalização do negócio jurídico. Se o adquirente
conhecia os obstáculos e mesmo assim deu continuidade a transação, a posse será
de má-fé. Neste caso, o posseiro assume as responsabilidades e as consequências
de seus atos. Como princípio jurídico contido na Lei de Introdução às Normas do
Direito brasileiro define que “a boa-fé se presume e a má-fé se prova”. Assim prevê
o Código Civil brasileiro em seu artigo 1.201:
Art. 1.201 – É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou
o obstáculo que impede a aquisição da coisa.
Parágrafo único – O possuidor com justo título tem por si a
presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei
expressamente não admite esta presunção. (BRASIL, 2020)
A boa-fé sempre foi algo de grande relevância nas relações privadas e
nos negócios que envolvem direitos e obrigações contratuais. A boa-fé pode
ser classificada em subjetiva e objetiva. No primeiro momento, diz respeito à

ignorância da pessoa sobre a existência do direito do outro. No segundo caso, a
objetiva, é tratada como confiança de um contratante na conduta do outro. Surge
quando uma das partes confia na conduta honesta, reta, correta e transparente do
outro contratante. Por isso que na boa-fé objetiva mais vale o entendimento das
partes do que o sentido literal das cláusulas contratuais.
O Código Civil de 2002, em seu artigo 113, passou a tratar a boa-fé não
mais como um princípio, mas como norma jurídica de obrigação de todos, tanto
na execução dos contratos, quanto na sua conclusão, como afirma “Os negócios
jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua
celebração”. Se houver dúvida sobre os direitos, gerais ou restritos, deve prevalecer
os direitos restritos em detrimento à interpretação genérica que traga prejuízo para a
parte menos favorecida.
Quando se fala em boa-fé é possível que haja incidência da Teoria da
Aparência, embora não contemplada em nosso ordenamento jurídico. A Teoria da
Aparência não pode ser aplicada discricionariamente, apenas em casos justificáveis
onde o surge o erro baseado nas aparências do negócio jurídico. Não deve haver
em qualquer negócio, mas tão somente naqueles consagrados pela boa-fé objetiva
onde a pessoa imaginava uma coisa e existia outra, como no caso de um casamente
putativo ou de uma apresentação de procuração falsa na compra e venda de um
bem imóvel. Este princípio existe para proteger as pessoas de boa-fé que celebram
seus negócios acreditando na aparência e que não existem maldade, falsidade e
enganação no instrumento ou nas intenções do outro contratante.
8. Adquirente de imóvel pode ser imitido na posse do imóvel antes do

registro do contrato
Posse, propriedade e detenção não se misturam, embora a posse seja um dos

elementos da propriedade. Ter a posse não significa ser proprietário do imóvel,
mas apenas ter o direito de usar, conservar e proteger contra terceiros. O Superior
Tribunal de Justiça -STJ reconheceu recentemente o direito de imissão na posse de
imóvel para promitente comprador que não tinha contrato definitivo de compra e
venda registrado em seu nome. Embora o promitente comprador não tenha título
registrado, a posse além de ser um dos elementos da propriedade, permite ao
interessado o uso da coisa e evita sua eventual deterioração por falta de cuidados.
Quem tem a posse, em regra, tem a obrigação de conservar a coisa, recolher
impostos e pagar taxas sobre o bem.
A imissão na posse permite ao proponente comprador adquirir a posse do bem

do qual encontra-se privado. Segundo o STJ, “imissão de posse é o proprietário
que jamais exerceu a posse direta do imóvel reivindicado” (AREsp 667332). O
imbróglio ocorreu justamente por falta de registro do título aquisitivo da propriedade
imobiliária e seu consequente efeito “erga omnes”, quando a propriedade pode ser
defendida contra terceiros. De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
“aquele que detém título aquisitivo da propriedade, mesmo sem registro no RGI, é
detentor da pretensão à imissão na posse de imóvel por força da promessa particular
de compra e venda. O adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda
da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem tem a possibilidade de
ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário,
não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros...” (REsp 1.724.739). Logo
se vê a importância de um contrato de promessa de compra e venda ser realizado
em caráter irretratável e irrevogável e ser cumprido integralmente pelas partes
contratantes.
9. Efeitos da cláusula constituti
Por diversas vezes a cláusula constituti é vista nos negócios imobiliários de

compra e venda, doação ou permuta sem que as pessoas saibam a importância e
a força jurídica deste pacto. Embora a cláusula constituti refira-se exclusivamente
a posse do imóvel e não a propriedade, sua incidência afeta os direitos sobre o
domínio do imóvel. Geralmente a cláusula constituti é utilizada nas escrituras
públicas de compra e venda para evitar que o vendedor do imóvel possa continuar
na sua posse em face de algum desentendimento com o comprador. Inclusive, este
vem sendo o entendimento predominante do Superior Tribunal de Justiça – STJ.
Quando a cláusula constituti é inserida nos negócios de compra e venda o
vendedor/proprietário transfere ao comprador, definitivamente, de forma ficta, a
posse do imóvel, embora o Código Civil de 2002 não faça qualquer menção ao
instituto. Vale ressaltar, contudo, que a aludida cláusula apenas deve ser inserida nos
contratos de compra e venda quando se deseja passar ao comprador a posse definitiva
do imóvel. Entretanto, recomenda-se que este tipo de posse só deva ser passado
nos contratos garantidos pela irrevogabilidade e pela irretratabilidade quando não
poderá ser desfeito por vontade unilateral de qualquer das partes contratantes.
Neste caso, se o vendedor negar a entregar as chaves do imóvel ao comprador
depois de pago todo o preço do imóvel, a ação apropriada não é a de imissão de
posse, mas sim a de reintegração de posse, pois se presume que o adquirente já
detinha a posse da coisa.
JURISPRUDÊNCIAS
TJ-RS – Apelação Cível AC 70062807722 RS (TJ-RS) – Data
publicação 06/04/2015
EMENTA – CLÁUSULA CONSTITUTI. REINTEGRAÇÃO DE
POSSE. POSSBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. A sentença
recorrida está em consonância com o entendimento perfilhado
pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a cláusula
constituti é forma de aquisição da posse, mesmo que indireta,
mostrando-se cabível a ação de reintegração de posse para a
discussão do esbulho arguido pelo autor. POR UNANIMIDADE
DESACOLHERAM A PRELIMINAR E, POR MAIORIA,
NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação cível nº
70062807722, Décima Sétima Vara Cível, Tribunal de Justiça do
Rio Grande do Sul. Relator: Liege Puricelli Pires, julgado em
26/03/2015).
TJ-MG – Apelação Cível - AC 10317150131843001 MG (TJ-

MG)
EMENTA: APELAÇÃO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE –
NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE POSSE ANTERIOR
A SUA PERDA – CLÁUSULA CONSTITUTI – APTIDÃO PARA
TRANSFERIR POSSE – PERMISSÃO PARA RESIDIR NO
IMÓVEL – MERA DETENÇÃO – POSSE INJUSTA COM O
FIM DA PERMISSÃO – ESBULHO – TUTELA POSSESSÓRIA.
É imprescindível à reintegração de posse a comprovação de posse
anterior exercida pelo autor e sua posterior perda por ato injusto
do réu. Válida a transferência da posse ao comprador mediante
cláusula constituti. Cessada a permissão concedida ao detentor
para permanecer no imóvel, sua continuidade no bem configura
esbulho, suscetível à proteção possessória. (TJ-MG, 2019)
10. Evicção
Quem vende deve entregar a quem compra o imóvel desimpedido de graves e

assegurado contra a evicção, ou seja, precisa garantir ao comprador que não haverá
ações judiciais preexistentes que possam fazer perder a posse ou a propriedade da
coisa. Segundo Tartuce, “a evicção pode ser conceituada como sendo a perda da
coisa diante de uma decisão judicial ou de um ato administrativo que a atribui a
um terceiro. Quanto aos efeitos da perda, a evicção pode ser total ou parcial”. A
evicção surge com a perda da propriedade decorrente de ação judicial.
Para o jurista Flávio Tartuce “A evicção é um instituto clássico do Direito
Civil que sempre trouxe consequências e efeitos de cunho material e processual,
diante de suas claras repercussões práticas. Aliás, a categoria tem origem no
pragmatismo romano, especialmente na expressão latina evincere, que significa ser

vencido ou ser um perdedor.” Op. cit. TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Teoria
Geral dos Contratos e Contratos em espécie. Ed.11ª rev. atual e compl. Forense, Rio
de Janeiro: 2016.p.225
Pode ocorrer a evicção, também, pela via administrativa quando (i) quando a
autoridade policial apreender o bem por furto ou roubo ocorrido anteriormente à sua
aquisição; (ii) pelo inadimplemento de condição resolutiva em contrato obrigacional
e (iii) quando a autoridade judicial apreender a coisa.
O contrato de compra e venda, em regra, estará garantido pela evicção, mesmo
que não haja previsão em suas cláusulas. Entretanto, se expressamente o adquirente
assumir os riscos com a evicção, não poderá pleitear indenização do vendedor
do imóvel. Assim declara Tartuce “Não havendo referida cláusula de exclusão
da garantia pela evicção – cláusula de non praesaenda evictione, ou cláusula de
irresponsabilidade pela evicção -, a responsabilidade do alienante será plena.
Em casos tais, levando-se em conto o art.450 do CC, poderá o evicto prejudicado
pleitear, nos casos de evicção total: a) restituição integral do preço pago; b) a
indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; c) a indenização pelas
despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção
(danos emergentes, despesas de escritura e registro e lucros cessantes, nos termos
dos arts. 402 e 404 do CC; além de danos imateriais); d) as custas judiciais e os
honorários advocatícios do advogado por ele constituído.” Op. cit. TARTUCE,
Flávio. Direito Civil. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. Ed.11ª rev.
atual e compl. Forense, Rio de Janeiro: 2016.p.229
11. Cláusulas especiais na compra e venda
Como nos contratos em geral, nos relativos à compra e venda de imóveis

também podem existir cláusulas especiais mesmo quando não são utilizadas
comumente. Estas cláusulas, no entanto, não podem ser interpretadas genericamente
nem presumidas, precisam estar presentes nos instrumentos contratuais. Da mesma
forma não podem infringir normais ou dispositivos legais, senão são inválidas. As
cláusulas contratuais, em respeito ao princípio da hierarquia das leis, jamais terão
mais força do que as leis. As principais cláusulas especiais são:
11.1 Retrovenda
Pela cláusula retrovenda fica facultado ao vendedor readquirir do comprador
a propriedade do imóvel vendido mediante pagamento do valor recebido na venda
mais as despesas cartorárias com a lavratura e o registro da escritura pública no
Cartório de Imóveis. As benfeitorias realizadas no imóvel durante este prazo

só serão reembolsadas se autorizadas ou necessárias. Ocorre a bem da verdade a
reserva do bem imóvel.
A retrovenda só é possível nas transações de compra e venda de bens imóveis.
O prazo decadencial para readquirir o imóvel é de 03 (três) anos a contar da data da
aquisição, conforme estipula o artigo 505 do CC “O vendedor de coisa imóvel pode
reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos,
restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive
as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização, ou para
a realização de benfeitorias necessárias.”
Pode ocorrer, o que é possível, do comprador vir a falecer ou transacionar o
imóvel com terceiros estranhos ao negócio. Neste caso, quem adquiriu bem imóvel
com cláusula de retrovenda perderá o bem para o vendedor originário mediante
pagamento de valor recebido do comprador mais despesas documentais e registrais
da propriedade, desde que o faço no prazo de três anos. Se o terceiro adquirente
ou os herdeiros não aceitarem a retrovenda, é facultado ao vendedor requere-la
judicialmente mediante consignação de pagamento, como determina o artigo 506
do CC “Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor,
para exercer seu direito de resgaste, as depositará judicialmente. Parágrafo único.
Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído do
domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.”
11.2 Venda a contento

Nesse caso o comprador tem o direito de devolver o imóvel caso não
satisfaça os motivos que o levou a adquirir a propriedade. Em outras palavras, o
comprador precisa aprovar o imóvel. Já foi visto caso em que o comprador adquire
a propriedade imobiliária sob condição suspensiva e ao usá-la nas férias com a
família descobre que o imóvel apresenta uma série de defeitos, além que a região é
perigosa criminalmente. Ocorre na verdade uma transação realizada sob condição
suspensiva, sendo necessária a confirmação através de manifestação do comprador.
Define o artigo 509 do CC que “A venda feita a contento do comprador
entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido
entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu
agrado.” Como a lei não fale em prazo legal, é recomendável inserir no contrato
prazo decadencial para que o adquirente se obriga a manifestar sua vontade sobre o
negócio jurídico realizado.
11.3 Perempção ou preferência

Ocorre a perempção quando o comprador se obriga a antes de vender o imóvel
a terceiros, oferecê-lo ao vendedor. Cria na verdade direito de preferência na compra
da coisa, que pode ser bem móvel ou imóvel. A perempção difere-se da retrovenda
porque o valor que será pago é o exigido pelo comprador e não aquele que foi pago
no momento da aquisição do imóvel. Portanto, cabe ao comprador estipular o valor
que deseja comercializar a coisa. Outra diferença é que a perempção incide sobre
bem móvel e imóvel, enquanto a retrovenda apenas sobre imóvel. O prazo para
prelação é de seis meses para coisas móveis e dois anos para bens imóveis.
A perempção está definida no artigo 513 do CC “A perempção, ou preferência,
impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele
vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação
na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de
preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a
dois anos, se imóvel.”
O direito de preferência na perempção não pode ser repassado para terceiros.
Se o vendedor descobrir que o comprador vai vender o imóvel a terceiros e não
lhe notificou para exercer seu direito de preferência, pode, neste caso, intimá-lo
para que informe o preço de venda da coisa, como afirma o artigo 514 do CC. “O
vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador
quando lhe constar que este vai vender a coisa.”
12. Adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória é tipo de ação judicial que tem por escopo a

transferência obrigatória de bem imóvel em virtude de promessa irretratável
de compra e venda, pública ou particular, não cumprida por recusa do vendedor
em assinar a escritura definitiva ou quando não é possível localizá-lo. Em outras
palavras, é o meio legal para se conseguir o registro da propriedade imobiliária
quando se tem um contrato de promessa de compra inacabado, onde não cabe o
direito de arrependimento.
13. Carta de Adjudicação
A Carta de Adjudicação, portanto, é fruto da decisão do juiz que tanto pode

servir como título aquisitivo para registro imobiliário como para ordenar que seja
lavrada a escritura definitiva de compra e venda sem a presença da parte vendedora.
Neste caso, a promessa deve ser celebrada com cláusula de irretratabilidade e
irrevogabilidade. Não há diferença se a promessa é pública ou particular, ambas as

formas são válidas e equiparáveis em seus efeitos.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se
não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público
ou particular, e registrada em Cartório de Imóveis, adquire o
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (BRASIL,
2020)
É possível verificar, também, a incidência de adjudicação compulsória quando
os herdeiros renunciam ao seu direito sobre a herança em favor de algum deles; ou,
no divórcio, quando um dos cônjuges renunciam a sua herança em favor do outro.
Neste caso, o juiz adjudica o imóvel. Esta mesma ação pode ser apresentada por
inquilino que teve seu direito de preferência prejudicado pelo locador do imóvel
Sendo assim, ocorre por inexecução contratual, quando uma das partes, a
vendedora, exime-se de cumprir o contrato não transmitindo a propriedade ao
comprador. A ação apropriada, neste caso, é a de obrigação de fazer (assinar a
escritura definitiva de compra e venda). Se o valor de compra do imóvel estiver
totalmente quitado, basta requerer em juízo o cumprimento da obrigação; se houver
saldo a pagar, portanto, deve o comprador depositar integralmente em juízo o valor
remanescente em conta exclusiva que ficará à disposição do vendedor corrigido
monetariamente.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode
exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, aquém os direitos
deste foram cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra
e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se
houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. (BRASIL,
2020)
Em ambos os casos, no entanto, deve o comprador, autor da ação, provar que
cumpriu suas obrigações contratuais, pois a ninguém é dado o direito de exigir o
cumprimento do contrato sem antes adimplir com suas obrigações, como prevê o
artigo 476 do Código Civil “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida a sua obrigação pode exigir o implemento da do outro.”
A Súmula 239 do STJ garante ao comprador de imóvel o direito de entrar
judicialmente contra o vendedor mesmo que não haja registro da promessa de
compra e venda no cartório de imóveis. Sendo assim: “O direito à adjudicação
compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no
cartório de imóveis”.
14. Quais as diferenças entre adjudicação compulsória e a usucapião?
Ação de usucapião, embora popularmente mais conhecida do que a adjudicação

compulsória, é mais lenta, onerosa e burocrática. Uma e outra são remédios
jurídicos para regularizar aquisições imobiliárias defeituosas, porém na usucapião
há premente necessidade de investigação da titularidade da propriedade objeto
da disputa, enquanto na adjudicação compulsória a prova documental já existe.
Portanto, sempre que houver elementos convincentes para ingresso de ação judicial
de adjudicação compulsória a de usucapião deve ser descartada.
A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial, oriunda ou não de relação
contratual com o proprietário da coisa, enquanto a adjudicação apenas judicial
quando amparada por um contrato de compra e venda. Na ação de adjudicação não
precisa decurso mínimo de prazo para surgimento do direito, basta a existência
de promessa de compra e venda irretratável, pública ou particular, não cumprida
pelo vendedor do imóvel. O direito de adjudicar prescreve em dez anos, por isso o
promissário comprador, após cumpridas suas obrigações contratuais, deve pleitear
seus direitos em juízo.
15. Contrato de Gaveta
Por contrato de gaveta tem-se, espécie de contrato imobiliário realizado entre o

mutuário, como vendedor fiduciante, e o “gaveteiro” na condição de adquirente de
imóvel, gravado de alienação fiduciária ou hipoteca com saldo devedor. O contrato
de gaveta se caracteriza como contrato particular de compra e venda de imóveis,
sem registro no Cartório de Serviços Registrais e sem conhecimento do agente
financeiro fiduciário, sendo essas suas principais características. Como praticamente
a hipoteca entrou em desuso nos negócios imobiliários no Brasil, os contratos de
gaveta incidem com maior frequência na alienação fiduciária.
É espécie de contrato particular de cessão de direitos de imóvel financiado,
também denominado de “repasse”. Nesta modalidade de negócio o comprador
paga por um imóvel financiado e não transfere a titularidade do contrato para seu
nome, geralmente para não onerar a transação de compra e venda, em razão da alta
carga tributária e para evitar que os agentes financeiros recalcularem o valor das
prestações e do saldo devedor que grava o imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), perante infinitas ações oriundas de
questões relacionadas aos contratos de gaveta, elaborou conceito sobre esses
contratos “designação atribuída aos negócios jurídicos de promessa de compra
e venda de imóvel realizados sem o consentimento da instituição de crédito que
financiou a aquisição.”
Não se confunde com o contrato de cessão de fidúcia quando o fiduciário,

pessoa física ou jurídica que emprestou recursos para o financiamento, transfere
para terceiros os direitos sobre o recebimento das parcelas do saldo devedor que
grava o imóvel.
Embora os agentes financeiros defendam sua invalidade, os contratos de gaveta
são válidos e os direitos do antigo mutuário são repassados ao novo comprador.
Inclusive, existem inúmeras decisões judiciais favoráveis à existência e à validade
dos contratos de gaveta em todo o Brasil, principalmente quando as prestações do
financiamento encontram quitadas pelo “gaveteiro”.
A exceção, todavia, ocorre nas cláusulas de seguro. Embora os contratos de
gaveta sejam eficazes, as cláusulas de seguro prestamista, em especial a do seguro
de vida, não são válidas. Porquanto, cada pessoa tem características variáveis que
podem alterar valor do seguro e que, por isso, precisam ser levadas em consideração
no momento da contratação do plano de seguro, como idade, doenças preexistentes
que possam comprometer a saúde, local de residência, atividade laboral, dentre
outras. Uma pessoa que já passou por três cirurgias cardíacas ou que possui mais de
sessenta anos de idade, por exemplo, não terá uma mesma apólice de seguro com
valor compatível ao de um jovem de vinte e cinco anos, com plena saúde.
É recomendável, portanto, não permanecer com o contrato de gaveta em nome
do vendedor, sem transferir direitos para o novo comprador com anuência do
agente financeiro. Isso pode acarretar diversos prejuízos, principalmente se o antigo
proprietário vier a sofrer alguma condenação judicial ou a falecer.
15.1 Cautelas necessárias antes de assinar o contrato de gaveta

A primeira recomendação é verificar se quem está ofertando publicamente
o repasse é o mutuário, constante do financiamento que grava o imóvel, devendo
ser exigido cópia xerográfica da cédula de identidade e o original da certidão de
propriedade e ônus reais. Se forem vários os mutuários, de todos eles. Nada impede,
contudo, que haja sucessivos contratos de gaveta sobre o mesmo imóvel durante
o financiamento. Neste caso, os direitos são repassados precariamente entre os
adquirentes. Contudo, faz-se necessário que conste nos contratos de repasse e de
cessão de direitos essa sucessão de novos adquirentes.
A terceira recomendação é que sejam realizadas, no mínimo, duas visitas interna
e externa ao imóvel em horários diferentes para verificar quem reside no imóvel e se
a localização é apropriada para o novo adquirente. Os contratos de gaveta devem vir
com firmas dos contratantes reconhecidas em Tabelionato de Notas e com presença
de pelo menos duas testemunhas instrumentárias.
Deve o novo adquirente, antes de efetuar o pagamento integral do sinal, exigir

que seja lavrada procuração pública de compra e venda em causa própria em
seu favor para representação futura junto ao Cartório de Serviços Registrais e ao
agente financeiro. As principais características deste instrumento procuratório é sua
impossibilidade de revogação, de extinção decorrente da morte do outorgante e de
prestação de contas futuras, como define o artigo 685 do Código Civil:
Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula ‘em causa própria’,
a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de
qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar
contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis
objeto do mandato, obedecendo as formalidades legais. (BRASIL,
2020)
15.2 Riscos para o Comprador

Como em todos os negócios jurídicos, com os contratos de gaveta não poderia
ser diferente. O comprador (i) pode ter o imóvel penhorado por dívidas do devedor.
Inclusive, fatos deste tipo são bastante comuns quando o vendedor é pessoa jurídica;
(ii) o vendedor pode vender o mesmo imóvel a diversas pessoas; (iii) o vendedor
pode falecer e o imóvel passar para o rol de bens dos herdeiros. Nesta última
hipótese, devem os herdeiros excluir do rol dos imóveis inventariados o imóvel
objeto de contrato de gaveta para evitar prejuízos desnecessários ao comprador do
imóvel.
15.3 Riscos para o Vendedor

O adquirente, após a posse do imóvel, poderá ficar inadimplente por falta de
pagamento de impostos, de taxas de condomínio e das prestações vincendas no
contrato de compra e venda com o agente financeiro. Com isso, o nome do vendedor
poderá ser negativado.
O recomendável, portanto, é inserir cláusula, no contrato particular de cessão
de direitos e promessa de compra e venda, que obrigue o adquirente do imóvel a
transferir a titularidade dessas obrigações para seu próprio nome. Não esquecer,
contudo, de estipular prazo dessa obrigação. O ideal é que o prazo não ultrapasse 15
(quinze) dias e seja pactuado cláusula penal prevendo pagamento de multa em caso
de desobediência.
Embora não tenha validade perante os agentes financeiros, os contratos de
gaveta são reconhecidos pelo STJ, em virtude de não haver prejuízo ao SFH quando
todas as parcelas do saldo devedor estiverem pagas. Quanto ao seguro de vida,
não existe qualquer cobertura nos contratos de gaveta, pois foi contratado levando
em consideração as características do próprio segurado como idade, doenças
preexistentes, periculosidade de trabalho, etc.
15.4 Como regularizar um contrato de gaveta junto às instituições

financeiras
Os contratos de gaveta sempre foram uma preocupação para as instituições
financeiras. Para amenizar sua proliferação, no ano de 1993, com a publicação da Lei
nº 8.692, em seu artigo 20, previu-se que “Na transferência a terceiros de direitos e
obrigações decorrentes dos contratos de que trata esta lei, será assegurada ao novo
mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de reajustamento,
aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas.”
No ano de 2000, para acabar com tantas incertezas, foi publicada a Lei nº
10.150 que prevê, dentre outras coisas, a equiparação do novo comprador ao
mutuário original, o uso de recursos do seu Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço (FGTS) para quitar o imóvel ou amortecer a dívida e a transferência da
titularidade dos contratos de gaveta com redução no saldo devedor no percentual
de trinta por cento: “As transferências de contrato do SFH que tenham cobertura
do FCVS poderão ser efetuadas, por acordo entre as partes, mediante a assunção
pelo novo mutuário de montante equivalente a setenta por cento do saldo devedor
contábil da operação, atualizado por rata die da data do último reajuste até a data
da transferência, observados os requisitos legais e regulamentares da casa própria,
vigentes para novas contratações, inclusive quanto à demonstração da capacidade
de pagamento do cessionário em relação ao valor do novo encargo mensal.”
Para regularizar o contrato de gaveta basta o novo adquirente cessionário
apresentar seus documentos pessoais como se estivesse à procura de financiar
um imóvel pela primeira vez, por isso precisa atender todas as exigências legais,
inclusive demonstrando sua capacidade de pagamento. Após a análise cadastral
e financeira, a instituição providenciará novo contrato de financiamento com
a participação do antigo mutuário. Atendidos os requisitos legais, os agentes
financeiros não podem recusar a legalização do contrato de gaveta com o novo
adquirente.
Diante dos fatos acima, é recomendável que as partes não permaneçam
com seus contratos de gaveta e procurem o agente bancário responsável pelo
financiamento para transferência da titularidade da obrigação de pagar.
JURISPRUDÊNCIA
TJ-SP – APELAÇÃO APL 10057328820148260604 SP 1005732-
88.2014.8.26.0604 (TJ-SP)
EMENTA. Validade do contrato de gaveta confirmada.
Irrelevância da ausência de registro. Boa-fé dos adquirentes
reconhecida. Sentença confirmada. Recurso desprovido. Data da
publicação: 24/10/2016
TRF-2º REGIÃO. EMENTA. SISTEMA FINANCEIRO
DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE IMÓVEL FINANCIADO.
“CONTRATO DE GAVETA”. LEGITIMIDADE ATIVA
DO CESSIONÁRIO. INDEFERIMENTO DA INICIAL.
DESCABIMENTO. A Lei nº 10.150/00 ao prever possibilidade
de, sob o cumprimento de certas condições, os contratos de gaveta
serem regularizados, abriu precedente para a jurisprudência se
firmar no sentido de atribuir legitimidade ativo ao “gaveteiro”
para discutir em ação própria a revisão dos contratos de
mútuo. Os fundamentos desta lei demonstraram que diante da
problemática social da moradia, deve-se ter o entendimento mais
amplo possível, para permitir que as consequências jurídicas deste
tipo de contrato não sejam afastadas do controle judiciário. “Tem-
se, portanto, que embora irregulares, os contratos de gaveta são
uma realidade social, produzem efeitos, e não importando a data
em que foi celebrada a transferência, não devem ser ignorados,
ficando à margem de qualquer regulamentação, sendo a solução
mais sensível por parte do Poder Judiciário admitir a legitimidade
do terceiro adquirente para revisão judicial das cláusulas dos
contratos de mútuo, para assim, no caso, verificar se o direito
que pleiteiam é procedente ou não. Apelo provido para cassar a
sentença, determinando retorno dos autos à Vara de origem para
regular prosseguimento do feito. ACÓRDÃO – Vistos e relatados
estes autos em que são partes as acima indicadas, DECIDE
a Segunda Turma do Tribunal Regional Federal 2º Região, à
unanimidade, dar provimento à apelação para anular a sentença,
nos termos do Relatório e do Voto, constantes dos autos, que ficam
fazendo parte integrante do presente julgado. SERGIO FELTRIN
CORRÊA. Relator. Data da publicação: 31/03/2005
TJ-MG Apelação Cível AC 10143140023530001 MG
EMENTA. CONTRATO DE GAVETA. FINANCIAMENTO DA
CEF. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
NEGATIVAÇÃO DO NOME DA PROMITENTE VENDEDORA.
DANOS MORAIS. INCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE
CIVIL DE INDENIZAR. AUSÊNCIA. SÚMULA 385 DO STJ.
APLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. REFORMA
DA SENTENÇA. RECURSOS CONHECIDOS, PRINCIPAL
PROVIDO E ADESIVO PREJUDICADO. 1. A despeito de a
venda do imóvel financiado e alienado fiduciariamente não ser
válida perante a instituição financeira credora hipotecária, o
contrato de cessão de direitos, mais comumente conhecido como
contrato de gaveta, faz lei entre as partes. 2. A negativação
indevida, em tese, gera dano moral puro, cuja responsabilidade
civil de indenizar é do apontador. Todavia, se entabulado que o
promissário comprador se obriga ao pagamento das parcelas do
financiamento, em caso de seu inadimplemento, com negativação
do nome da financiada, cabe a ele a responsabilidade civil de

arcar com o pagamento de indenização por danos morais em favor
da promitente vendedora. 3. Nos termos da Súmula 385 do STJ,
a existência de um único registro regular contra o devedor obsta
a concessão de indenização por danos morais, em decorrência
de indevido protesto ou qualquer inscrição em cadastros de
restrição creditícia. Verificada tal hipótese, deve ser afastada a
responsabilidade civil do réu de indenizar. 4. Recursos conhecidos,
principal provido e adesivo prejudicado. Data da publicação:
25/01/2019. (TJ-MG, 2019)
16. Confissão de dívida
A confissão de dívida é um instrumento que formaliza a existência de dívidas

oriundas de negócios jurídicos (Modelo de Instrumento Particular de Confissão de
Dívida – APÊNDICE B). Sua formalização pode ocorrer por instrumento particular
ou público. A principal características deste instrumento é de obrigar o devedor a
quitar suas dívidas. Nela deve vir especificado a obrigação principal, a identificação
das partes, o valor da dívida, a forma de pagamento, as datas de vencimentos, as
penalidades em caso de inadimplemento, haja vista seu caráter de título executivo
extrajudicial, o foro de eleição, a data do instrumento, assinatura das partes credora,
devedora, eventuais avalistas e, por último, testemunhas. Se o instrumento for
particular, as assinaturas devem ser reconhecidas em Tabelionato de Notas. O termo
de confissão de dívida pode nascer concomitantemente com o negócio jurídico, ou
em data posterior, em virtude de renegociação de dívida.
A confissão de dívida pode vir assegurada por uma única via de nota
promissória (APÊNDICE C – Modelo de Nota Promissória) ou por várias delas,
desde que correspondentes ao número de parcelas que serão pagas. A principal
garantia na confissão de dívida é o aval, por serem as notas promissórias títulos
cambiais. As penalidades pelo inadimplemento das obrigações podem ser a multa,
os juros, a correção monetária quando o atraso for superior a trinta dias e o protesto
das promissórias.
Os cheques são ordem de pagamento à vista, mas se pré-datados, substituindo
as promissórias, adquirem força de títulos executivos extrajudiciais. Os bancos
poderão descontar os cheques pré-datados na data em que forem apresentados pelo
credor, independentemente da data de seus vencimentos. Por descumprimento de
acordo, vindo os cheques a serem depositados antecipadamente, é possível pleitear
indenização por perdas e danos morais. Para maior segurança, os cheques devem
estar cruzados e nominais ao credor.
16.1 Cobrança, protesto e execução de dívidas

O protesto e a execução de dívidas são coisas distintas. Pelo protesto de
títulos, de sentenças ou de documentos prova-se a inadimplência do devedor por
descumprimento de obrigação principal. A execução de dívida, por outro lado, é
etapa processual para cumprimento de sentença condenatória.
O protesto é ato solene que não se limita apenas a título de crédito, mas também
a contratos e sentenças judiciais transitado em julgado. Os cartórios antes de
protestar títulos ou contratos devem verificar a ausência de possíveis irregularidades
para, só depois, intimarem os devedores a pagar suas dívidas.
Os contratos de locação também podem ser protestados. Recomenda-se,
no entanto, que todos os contratos contenham cláusula expressa de possibilidade
de protesto em caso de inadimplência da obrigação de pagar. Como existem
divergências jurisprudências dos tribunais superiores, realizar protesto de contrato
de locação sem previsão expressa é, no mínimo, uma temeridade que poderá
acarretar indenização por perdas e danos morais.
O Código de Processo Cível (CPC) inovou ao permitir o protesto de sentença
judicial condenatória em seu artigo 517 com o seguinte teor: “A decisão judicial
transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nos termos da Lei, depois
de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no artigo 523”. O
artigo e 782, §3º ao §5º possibilitou a inclusão do nome do executado no cadastro
de inadimplentes. Com essa medida, os credores passaram a ter maior segurança
jurídica e maior eficiência do judiciário por atingir o nome de seus devedores.
As cobranças, por sua vez, devem ser moderadas sem ofensas ou ameaças de
agressão. Se realizadas por redes sociais colocam o devedor em situação vexatória,
o que poderá acarretar indenização por danos à imagem. Por essa razão, os
meios apropriados de reclamar direitos são através de cartas registradas, e-mails,
telegramas ou notificação extrajudicial por Cartórios de Títulos e Documentos.
17. Permuta de bens imóveis
A palavra permuta é substantivo feminino que significa troca recíproca de bens

entre seus donos. A permuta nem sempre terá como objetos coisas similares, da
mesma espécie, qualidade, quantidade ou valor, sendo a diversidade uma de suas
principais características. Se a troca tiver por objetos moedas, o contrato será o de
compra e venda, desde que essas moedas tenham valor de compra. Se antigas, fora
de circulação, é permuta. A permuta não se limita no tempo nem na especificidade,
por isso objetos construídos podem ser trocados por outros ainda inexistentes, mas
com a obrigação de fazer; produtos podem ser trocados por serviços e vice-versa;
bem móvel por imóvel; bem fungível por infungível e bem presente por futuro.
Entretanto, seus objetos precisam ter valor econômico. A regra é simples, tudo o que
pode ser vendido pode ser trocado. Numa rápida distinção entre coisa e bem: coisa
é tudo o que existe na natureza, exceto o ser humano; bens são coisas que têm valor
econômico. Coisa é gênero, bem é espécie, embora não haja consenso doutrinário
no Brasil sobre isso. O oceano e o ar atmosférico são exemplos de coisas que por
falta de valor econômico não são possíveis de ser comercializadas.
A permuta ou escambo é contrato oneroso e bilateral que, historicamente,
antecede à compra e venda. Oneroso porque ambos os permutantes obtém vantagens
e ônus em suas transações e bilateral pelas obrigações que um tem com outro. Entre
povos primitivos, quando ainda não havia dinheiro, a permuta ou escambo era a
moeda da época, uma forma de aumentar a possibilidade de sobrevivência. Como
cada pessoa, cada povo, cada grupo detinham características e habilidades próprias
de sobrevivência, um dependia do outro para troca de mercadorias e cultura.
Grupos de povos diferentes, ou até mesmo entre eles, permutavam entre si
produtos e animais de sua criação, uma forma de relacionar-se uns com os outros
e de aumentar suas posses. Orlando Gomes, em sua obra Contratos, salienta que
“historicamente, a troca precede à compra e venda. Antes da economia monetária,
era o instrumento jurídico de circulação de bens. Sua importância diminuiu, desde
que surgiu a compra e venda.” Op. cit. GOMES, Orlando. Contratos. Ed.26.
Editora Forense. Rio de Janeiro, 2008.p.46.
Toda permuta simboliza duas vendas, mas não significa que uma pode ser
substituída pela outra. Surge a necessidade de permuta quando não se pode submeter
o negócio a compra e venda. As regras para as permutas são as mesmas da compra
e venda. O Código Civil em seu artigo 533 esclarece que “Aplicam-se à permuta as
mesmas regras da compra e venda.” Ocorre a permuta, troca ou escambo quando
um imóvel é trocado por outro. Esta é a regra básica da permuta.
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e

venda, com as seguintes modificações:
I- Salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes
pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II- É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes
e descendentes, sem o consentimento dos outros descendentes e do
cônjuge do alienante. (BRASIL, 2020)
Para o mestre Orlando Gomes, “na permuta, um dos contratantes promete uma
coisa em troca de outra. Na compra e venda, a contraprestação há de se consistir,
necessariamente, em dinheiro. Sob a denominação de troca, permuta ou escambo,

configura-se um contrato tão semelhante ao de compra e venda que os códigos
mandam aplicar-lhes as disposições referentes a este.” Op. cit. GOMES, Orlando.
Contratos. Ed.26. Editora Forense. Rio de Janeiro, 2008.p.46.
O contrato de permuta encontra-se entre os negócios imobiliários mais
complexos por ficar condicionado, reciprocamente, à satisfação de ambos os
permutantes quanto a valores e características físicas dos imóveis. Os custos
com a permuta são dobrados, podendo ser rateados proporcionalmente entre os
contratantes quando os imóveis possuem valores equivalentes ou desigualmente por
acordo entre eles.
As permutas podem ser puras ou com torna. Se os imóveis possuem valores
equivalentes, a permuta é pura, pois não haverá pagamento de complementação
do preço em dinheiro. Na permuta com torna o preço do imóvel de menor valor
não pode ser inferior a 50% (cinquenta por cento) do de maior valor. Quando o
imóvel de menor preço for inferior a 50% (cinquenta por cento), entrará como parte
de pagamento na transação de compra e venda. Em todas as possibilidades cada
parte deve pagar as despesas com a transmissão da propriedade do imóvel que está
adquirindo.
A permuta não deve ser confundida com “dação em pagamento”. A dação
em pagamento é modalidade de extinção de obrigação mediante a entrega de
determinado bem móvel ou imóvel para quitação de dívida já existente ou de parte
dela. É negócio que ocorre, geralmente, quando o devedor não possui condição
financeira suficiente para continuar pagando prestações periódicas ou quando deseja
extingui-la definitivamente.
Na permuta os honorários do corretor devem ser pagos pelos respectivos
proprietários de cada imóvel, em percentuais de livre negociação. Ajustar os
percentuais da corretagem com cada permutante deve ser a primeira etapa da
negociação. A segunda etapa, consequentemente, é a apresentação da proposta de
permuta. Cada parte precisa conhecer previamente os imóveis e os custos com a
transação, incluindo valores com imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI,
laudêmio, quando houver, emolumentos cartorários, despesas com despachante
imobiliário e com os honorários profissionais do corretor imobiliário.
A avaliação fiscal geradora de impostos e de taxas pela transmissão da
propriedade, realizada pela prefeitura local, pode divergir em percentuais do
preço de negociação do imóvel e, ainda, do seu valor no mercado. Portanto, numa
transação de permuta cada imóvel pode apresentar três preços distintos, o que
está sendo negociado, o de mercado e o fiscal. As partes negociantes precisam ter
conhecimento da possibilidade da variação de valores dos imóveis permutados antes

da assinatura do contrato de permuta. A diferença de valores não deve interferir
no negócio por ser comum nas transações de bens imóveis a livre negociação de
preços. Além do mais, a ciência da avaliação não é uma ciência exata e os imóveis,
dependendo de sua localização, características físicas e estado de conservação,
podem apresentar preços distintos.
Um dos maiores erros do corretor de imóveis é deixar para a etapa seguinte a
contratação de seus honorários de intermediação. O que se vê, pelo receio de perder
o negócio, o intermediador evita falar o valor de seus honorários profissionais que
devem incidir na totalidade sobre os dois imóveis permutados. Quando o corretor
omite nas primeiras etapas da intermediação o valor de seus honorários sobre cada
imóvel, poderá ser visto como um empecilho ao negócio. Forma simples de resolver
essa questão é firmar a autorização de venda ou de permuta na proposta de aquisição
do imóvel, obrigando contratualmente o interessado em adquirir o imóvel a pagar
seus honorários de intermediação caso o negócio venha a se concretizar, até porque
boa parte das permutas originam-se de transações de compra e venda.
18. Permuta por área a ser construída
Nesse tipo de permuta o proprietário de um terreno troca seu imóvel por área a
ser construída no mesmo imóvel, mediante contratação de mão de obra especializada.
Da mesma maneira que na permuta entre bens construídos, poderá ser pura ou com
torna em dinheiro. Nada impede que a torna seja em outros bens móveis e imóveis
já construídos por quem vai edificar a obra. O futuro empreendimento poderá ser de
casas, apartamentos, salas, lojas etc.
Para as construtoras a grande vantagem na permuta é a não imobilização do
seu capital, o que permite maior velocidade de construção e melhor organização do
cronograma da obra. Independentemente de como é realizada a troca, o percentual
aproximado de custo do negócio para as construtoras é de 9%, bastante atrativo
principalmente para empresas de pequeno e médio porte, embora o dono do terreno
receba o imóvel a preço de mercado.
A negociação numa permuta é bem variável em termos técnicos e de valor.
Nela também devem estar inclusos acordos sobre as características do imóvel a ser
construído e o nome do edifício. Os percentuais de troca, embora bastante variáveis,
podem oscilar de acordo com a localização do terreno, regras de zoneamento, plano
diretor da cidade, limite de altura do empreendimento, a área do terreno, a escassez
de imóveis na região e a prática de mercado. Entretanto, os percentuais de troca
mais comuns estão entre 9% e 20% de unidades a ser construídas, sendo 13% (treze
por cento) o percentual médio aplicado neste tipo de transação. Por isso, quanto
mais escasso for o terreno na região, maior o seu percentual de troca.
18.1 Como calcular o percentual de troca de área?
A forma simples para se calcular o percentual de troca de área é o seguinte:

uma área de terreno com 3.700,00 m2 onde serão construídos duas (02) torres com
vinte e cinco (25) andares e três (03) apartamentos por andar com 100,00 m2 cada
unidade. O metro quadrado no valor de R$ 7.300,00 (sete mil e trezentos reais). O
percentual de troca foi ajustado em 13.5% das unidades que serão construídas, sem
torna. Como nos condomínios edilícios as unidades possuem valores diferenciados
em razão da altura de cada pavimento e da posição em relação ao sol, para maior
equilíbrio contratual, recomenda-se 1/3 das unidades nos andares baixos, 1/3 nos
medianos e 1/3 nos altos, sendo metade delas com frente para o poente e a outra
metade para o nascente do sol.
Então calcula-se:
25 andares x 03 apartamentos por andar = 75 apartamentos em cada prédio.
75 apartamentos x 02 prédios = 150 apartamentos
150,00 x 13.5% = 20.25 unidades
Cálculo da permuta = 20 apartamentos + 0,25% de uma unidade
Valor de venda de cada unidade = 100,00m2 x R$ 7.300,00 = R$ 730.000,00
R$ 730.000,00 x 0,25% = R$ 182.500,00
Resultado da permuta = 20 apartamentos mais R$ 182.500,00 de torna
An x Un x NP x n% = resultado da permuta
An = andares
Un = unidades
NP = número de prédios
n% = percentual de troca
Segue abaixo tabela sugestiva com percentuais de troca de terreno por área a
ser construída mais utilizados por corretores de imóveis no Brasil.
Padrão do Tipologia do imóvel a ser
Localização %
terreno construído
Baixo urbana/periférica edificação tipo caixão 9% a 11%
Baixo urbana/central edificação caixão ou pilotis 10% a 13%
Médio urbana/periférica edificação pilotis com elevador 12% a 14%
Médio urbana/central edificação pilotis com elevador 13% a 17%
Alto urbana/central edificação pilotis com elevador 17% a 20%
Nossa legislação nada aborda sobre a permuta de terreno por área a ser
construída, apenas a leitura do artigo 533 e seus parágrafos citados no tópico
anterior.
A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 39, define que quando houver permuta de
terreno por unidades a serem construídas deverá constar em todos os documentos de
ajustes o que foi pago em dinheiro e que foi permutado em metros quadrados.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se

der com o pagamento total ou parcial em unidades a serem
construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos
de ajuste:
I- A parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II-A quota-parte da área das unidades a serem entregues em
pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das
unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
(BRASIL, 1964)
O proprietário do terreno, na prática, transfere para a construtora parte do
terreno, reservando para si um percentual ou fração de terreno sobre o qual manterá
o domínio. Após o habite-se ou na abertura da matrícula, cada unidade imobiliária
permutada passa a pertencer ao proprietário do terreno. Como se vê, a transação
pode ser simples, porém não dispensa a participação de um advogado especialista
em contratos imobiliários e o trabalho do corretor imobiliário que precisam se cercar
da segurança imobiliária neste tipo de negócio jurídico.
19. Contrato de permuta de área por frações ideais
O Contrato particular de permuta de terreno por área construída (APÊNDICE

D - Contrato Particular de Permuta de Terreno por Área a ser Construída) tem por
objeto a construção de edificação na área de terreno permutado entre o proprietário
do terreno e a empresa construtora ou incorporadora. A propriedade do terreno
não deve ser transferida integralmente para o construtor, apenas parte dela, pois o
percentual estipulado na troca permanecerá em nome do proprietário do terreno em
frações ideais, equivalente ao número de unidades permutadas. Por isso, enquanto
o imóvel não for construído, ambos permanecem como coproprietários do terreno.
Após a construção do empreendimento e com a averbação do habite-se no Cartório
de Imóveis, o negócio estará concluído.
É importante que conste no contrato de promessa, cláusula resolutiva expressa
em caso de não construção do empreendimento. O contrato precisa ser ajustado com
cláusula de irretratabilidade. O proprietário tem por obrigação principal garantir
a disponibilidade do terreno, mediante entrega da posse. O construtor, por sua

vez, a construção da edificação até a conclusão do empreendimento, incluindo o
requerimento das licenças de demolição e de construção na prefeitura local, além do
preparo e do registro do memorial de incorporação.
19.1 Como calcular fração ideal de terreno em percentagem

As unidades que serão construídas correspondem a determinada fração ideal do
térreo. Como devem ser calculadas as frações ideais para constar nos contratos de
permuta por área a ser construída?
A fração ideal de cada unidade é resultado da multiplicação da área total do
terreno pela área útil de cada unidade, depois divide pela área total construída
das unidades. Em seguida, pega-se a área útil de cada unidade, divide pela área
total a ser construída e multiplica por 100. Se as vagas de garagem constarem nas
escrituras públicas como extensão de cada unidade devem entrar nos cálculos das
frações ideais. Caso contrário, entrarão nos cálculos da área comum.
Tomando como exemplo uma área de terreno medindo 50m de frente e fundos
por 38m de ambos os lados, totalizando 1.900m2; soma das áreas das unidades
construídas 5.720m2 e área útil de cada unidade com 110m2.
Então, calcula-se: 1.900,00 x 110,00 = 209.000 m2
209.000,00 / 5.720,00 = 36.5384615385
110,00 / 5,720,00 = 0,192307692 x 100 = 1,9230769231
Fração ideal de cada unidade = 1,9230760231
FI = (Aterr x Aunid) / Sunid
FI = Fração ideal de cada unidade
Aterr = Área total do terreno
Aunid = Área de cada unidade
Sunid = Soma total das áreas das unidades
20. O que fazer quando a permuta é com vários proprietários de terrenos?

Existem casos de permuta por área a ser construída com mais de um proprietário,
com os seus terrenos são conjugados. Questões preliminares, neste caso, que devem
ser consideradas, referem-se ao interesse de todos os proprietários pela construção
do empreendimento e a possibilidade jurídica de remembrar as áreas contíguas.
Após confirmação de todos os proprietários, pelo interesse de construir em seus
terrenos, devem ser iniciadas às tratativas quanto ao valor dos imóveis em separado.
Lembrando ser possível que cada imóvel apresente valor diferenciado em razão
de suas características físicas como testada, área total, profundidade, dimensões,
localização dentro da quadra e edificações existentes.

É recomendável que seja firmado entre a incorporadora e os proprietários dos
terrenos um termo de opção de compra ou de permuta, em conjunto ou isoladamente,
por instrumento público ou particular. O termo de opção de compra é contrato
obrigacional e unilateral, por apresentar obrigações apenas para uma das partes, no
caso para os proprietários dos terrenos. Este termo possibilita a incorporadora fazer
estudo de viabilidade econômica do empreendimento, aprovação de projetos junto a
órgãos ambientes, análise do solo e prospecção de mercado, dentro de determinado
prazo e com a certeza de que os proprietários dos terrenos não irão comercializar
seus imóveis com terceiros inviabilizando a construção do empreendimento.
A opção de compra ou de permuta, vincula apenas os proprietários dos imóveis,
pois não poderão rescindir o contrato unilateralmente, dentro do prazo estipulado e,
ainda, os obriga a assinar, posteriormente, a escritura de permuta por área futura
a ser construída. Não esquecer que devem ser aplicadas neste contrato as mesmas
regras da compra e venda de imóveis. Veja no Apêndice E o Termo de Opção de
Permuta.
21. O menor de idade pode adquirir bem imóvel?
Se uma criança com quinze anos de idade, sozinha entra num escritório
imobiliário com uma sacola cheia de dinheiro e paga por um imóvel, ela pode
adquirir a propriedade se toda documentação estiver regular? Não!. O menor de
idade pode ser proprietário de bem móvel ou imóvel, mas não pode contrair
obrigações, por ser absolutamente incapaz. A incapacidade é medida protetiva ao
menor. O Código Civil no seu artigo 3º define que “São absolutamente incapazes
de exercer os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.” As crianças por
mais espertas que sejam não têm maturidade nem discernimento completo para os
atos da vida civil. Por essa razão, os negócios realizados com crianças com idade
abaixo de dezesseis anos são nulos, não geram efeitos, mesmo que não tenha havido
prejuízo para o menor. Sendo assim, o menor absolutamente capaz não pode exercer
pessoalmente os atos da vida civil, pois sua capacidade é para apenas receber
direitos.
Por isso, o menor de 16 anos de idade poderá receber o imóvel por doação, se for
representado por seus pais ou por qualquer deles, em caso de separação conjugal, ou
por tutor que detém o pátrio poder. A doação, porém, deve ser pura. Não pode haver
encargo para a criança, no presente ou no futuro. Já o menor púbere, aquele que
se encontra na faixa etária entre 16 e 18 anos de idade, considerado relativamente
incapaz pelas regras civilistas, como determina o artigo 4º do mesmo diploma “São
incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I- os maiores de
dezesseis e menores de dezoito anos.” (grifo nosso?? QUAL É O GRIFO?), poderá
assinar contratos, desde que assistido por seus pais ou, na ausência deles, por seu
representante legal. A simples presença física não significa assistência. Deve vir
expressa no próprio instrumento negocial, não podendo ser verbal.
No caso de venda desse imóvel, o menor não poderá aliená-lo pessoalmente,
salvo se estiver emancipado maior de dezesseis anos. Por essa razão, a venda apenas
terá validade com autorização judicial, alvará assinado por um juiz, após aval da
procuradoria do Ministério Público Estadual, como determina o artigo 1.691 do
Código Civil, “Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus reais os imóveis
dos filhos, nem contrair em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites
da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole,
mediante prévia autorização do juiz”.
Os pais podem adquirir imóvel para seu filho menor, em compra e venda, sem
necessidade de alvará judicial. Neste caso, deve vir constando na escritura pública a
origem do dinheiro, se proveniente de doação dos pais ou dos avós, por exemplo, e
o recolhimento do Imposto de Transmissão de Causa Mortis e de Doação (ITCMD)
ou ICD. Neste caso, a escritura é válida e o negócio perfeito. Inclusive, podem os
pais, querendo, reservar para si o usufruto do imóvel ao passo que a nua-propriedade
ficará em nome do filho menor de idade. O notário deverá se acercar de todas as
seguranças no negócio para a transmissão da propriedade seja válida e eficaz.
A compra de imóvel para o menor, no entanto, deve ocorrer com recursos
próprios sem intervenção do sistema financeiro de habitação. Não é possível a
compra através de financiamento imobiliário pela razão que o menor não pode
contrair obrigações com terceiros, no caso em tela a alienação fiduciária.
JURISPRUDÊNCIA
TJ-MS Apelação APL 08029432520168120021 MS (TJ-MS)
EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE EXPEDIÇÃO
DE ALVARÁ JUDICIAL PARA VENDA DE BEM IMÓVEL
PERTENCENTE A MENOR. ARTITO 1.691 DO CC.
NECESSIDADE OU EVIDENTE INTERESSE DO MENOR.
REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO
DESPROVIDO. Deve ser indeferido o pedido de alvará judicial
para venda de bem imóvel pertencente a menor se não restaram
preenchidos os requisitos exigidos no artigo 1.691 do CC,
quais sejam, a necessidade ou o evidente interesse da prole.
(TJ-MS, 2019)
22. Venda de ascendente para descendente é válida?
Como diz o velho jargão popular “quem tem o que é seu, vende (dar) a
quem quer...” Durante muitas décadas a venda de imóveis entre ascendentes e
descendentes sempre foi causa de inúmeros debates e ações judiciais em todo o
Brasil por falta de regramento específico da matéria. Quando surge a venda de
ascendente para descendente ocorre, na verdade, espécie de adiantamento da
herança legítima, apenas diferenciando da doação em virtude de sua reduzida carga
tributária e da impossibilidade do bem vir a colação do patrimônio do de cujus, após
sua morte, para ser partilhado entre os demais herdeiros.
Na maioria dos Estados brasileiros, o percentual do Imposto de Transmissão na
Compra e Venda de Imóveis (ITBI) varia de 2% a 3% independentemente do valor
do bem, calculado sobre a avaliação fiscal procedida poder público municipal. Já a
alíquota do ICD na transmissão da propriedade “causa mortis” varia entre 2% a 8%
sobre a soma de valores dos bens que serão partilhados. Como pode ser visto, este
tipo de transação possibilita, dentre outras vantagens, a redução de carga tributária,
além da segurança jurídica de que futuramente não haverá discordância entre os
herdeiros no momento de divisão da partilha.
A venda de imóvel de pai para filho, ou avó para neto, é perfeitamente possível,
desde que no ato, em sinal de concordância, haja participação dos demais herdeiros
e do cônjuge do alienante, conforme declara o artigo 496 do Código Civil “É
anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o
cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”.
O parágrafo único do caput do referido artigo diz “Em ambos os casos, dispensa-
se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória”.
Embora a expressão citada “em ambos os casos” esteja equivocadamente inserida
neste contexto, pois sempre haverá necessidade de anuência dos demais herdeiros,
apenas é dispensada a participação do outro cônjuge se o regime de casamento for o
de separação total de bens.
A Jornada III do STJ 177 ao analisar a norma decidiu que “Por erro de
tramitação, que retirou a segunda de anulação de venda entre parentes (venda de
descendente para ascendente), deve ser desconsiderada a expressão “em ambos os
casos”, previsto CC 496 par.ún.”
O prazo para reclamar a venda entre ascendente e descendente é decadencial
de dois anos, como prevê o artigo 197 do Código Civil “Quando a lei dispuser
que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação,
será este de 2 (dois) anos, a contar da data da conclusão do ato.”
Por isso, é válida a venda entre ascendentes e descendentes, desde que haja a
participação de todos os demais descendentes e do cônjuge do alienante. A lei não
obriga a participação dos cônjuges dos demais descendentes, como determina sua
participação de venda de imóveis a terceiros, exceto quando o regime de casamento
também for o de separação total de bens.
Neste caso, se o despachante imobiliário estiver frente a compra e venda de
imóveis entre ascendente e descendente deve se cercar do cumprimento do artigo
496 e de seu parágrafo único do Código Civil antes da lavratura da escritura pública
de compra e venda, recolhendo documentação pessoal, cédula de identificação e
certidão de estado civil, de todos os participantes. É aconselhável, embora não
obrigatório, que os cônjuges de todos os demais descendentes participem da
transação.
23. Como comprar imóvel em construção
A aquisição de imóvel em construção requer cuidados especiais. Por isso, de

forma reduzida, será inserido aqui o passo a passo para uma compra segura. Quando
se trata de imóveis novos deve ser levado em consideração aqueles ainda na planta e
os em processo de construção.
Primeiro passo – A contratação do corretor de imóveis. Procure a assessoria
de um corretor imobiliário antes de iniciar o processo de escolha do imóvel.
Esses profissionais conhecem o mercado e podem opinar quanto à localização
do empreendimento e o preço que está sendo ofertado ao público. Verifique se o
profissional selecionado possui inscrição no Conselho de Classe. Se não tiver você
estará tratando com um contraventor. Melhor escolher outro profissional por motivo
de segurança.
Segundo passo – A escolha do imóvel. O empreendimento deve ter localização
que lhe convém. Os pontos que levam as pessoas a escolher os imóveis variam de
acordo com a necessidade e com a cultura de cada local. Uns preferem imóveis
perto do trabalho, outros por apresentarem localização mais tranquila. Lembre-se
de que quase tudo pode ser alterado no imóvel, exceto sua localização. Por isso,
antes de decidir pelo imóvel, visite-o pelo menos duas ou três vezes em horários
diferentes, inclusive a noite.
Terceiro passo – Verifique se o Memorial de Incorporação da obra encontra-
se registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Todo empreendimento
construído sob o regime de incorporação necessita do seu Memorial de Incorporação
previamente registrado no Cartório de Imóveis. A exceção encontra-se nos
empreendimentos em construção sob regime de condomínio fechado.
Quarto passo – Procure saber se a construtora cumpriu prazos de entrega

de obras anteriores. Não se parte de uma premissa negativa para alcançar uma
positiva. Se a construtora vem atrasando suas obras sem motivos justificáveis,
possivelmente também atrasará ou não entregará o empreendimento.
Quinto passo – Verifique o andamento da obra e veja se os prazos iniciais
estão sendo cumpridos. Perceba o quanto é importante a questão de prazos no
momento da aquisição de um imóvel em construção.
Sexto passo – Retire certidões nas varas da justiça comum, a Certidão
Negativa de Débitos – CND e faço consulta nas páginas dos órgãos de defesa do
consumidor para conhecer melhor a construtora. Verificar a saúde financeira da
empresa é um elemento importante antes da assinatura do contrato de promessa de
compra e venda.
Sétimo passo – Confira local e tamanho das vagas de garagem, depois
a posição do apartamento em relação ao nascer do sol. As vagas de garagem
correspondem a mais da metade dos problemas entre vizinhos dentro dos
condomínios edilícios.
Oitavo passo – Faça simulação dos valores que serão pagos. O ideal é que
o valor das prestações não comprometa mais de 30% do orçamento doméstico.
Lembre-se que esses financiamentos podem durar 20 ou 30 anos. Portanto, quanto
maior o valor do sinal, menor serão as parcelas mensais do financiamento.
Nono passo – Contrate um especialista em contratos imobiliários e
verifique se a obra está protegida pelo regime de patrimônio de afetação. Fuja
do amadorismo. O investimento é alto, por isso a segurança nunca é demais.
As pessoas compram em média dois ou três imóveis durante toda a vida. Além
do mais, os imóveis costumam ter valores elevados e estão entre os bens móveis
mais importantes para as pessoas. O patrimônio de afetação assegura que o valor
arrecadado com os adquirentes ficará naquela obra e não poderá ser utilizada em
outros empreendimentos.
Décimo passo – Se o imóvel estiver pronto, exija da construtora a
apresentação da certidão de habite-se emitida pela Prefeitura Municipal e
a certidão de propriedade e ônus reais emitida pelo Cartório de Imóveis.
Seguindo esses passos dificilmente o comprador de imóvel novo ou em construção
encontrará problema em sua aquisição.
171
Capítulo VI
DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Índice: 1. Licença de habite-se 2. Memorial de incorporação 3. Compra

de imóvel por estrangeiros 4. Condomínio em geral 5. Condomínio edilício 6.
Convenção de condomínio e seu registro no Cartório de Imóveis 7. Condomínio
em multipropriedade 8. Lei do Distrato 9. Como regularizar imóveis urbanos sem
habite-se 10. Condomínio de lotes, loteamento de acesso controlado e condomínio
urbano simples 11. Patrimônio de afetação 12. Direito de Laje 13. Vagas de
garagem 14. Tipos de áreas construídas 15. Desmembramento de terreno 16.
Outorga onerosa na construção de novos empreendimentos 17. Como regularizar
construção de casas em dois lotes não remembrados? 18. Loteamentos urbanos –
procedimentos para aprovação de projetos 19. Como escolher o terreno ideal para
construção de casas? 20. Por que os proprietários podem vender seus imóveis? 21.
Venda Casada é crime. O que isso significa? 22. Correspondente bancário 23. Como
comprar imóvel através de consórcio imobiliário? 24. Penhora, arresto e sequestro
na matrícula dos imóveis 25. Consequências do imóvel tombado
A Lei nº 4.591 de 1964, denominada Lei da Incorporação, instituiu duas

modalidades distintas de construção por incorporação, por empreitada e por
administração ou “a preço de custo”. O conceito de incorporação encontra-se
definido no artigo 28, parágrafo único da referida lei “considera-se incorporação
a atividade exercida com o intuito de promover ou realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas” como casas, apartamentos, salas, lojas, lotes e outras.
Portanto, a atividade de incorporar não se confunde com a de construir, embora
estejam ligadas numa relação de simbiose. Nada impede que uma mesma pessoa ou
empresa possa sozinha desenvolver as duas atividades.
A atividade de incorporar engloba a escolha ideal do terreno, a contratação
de arquitetos, que irão desenhar e aprovar o projeto juntos aos órgãos municipais
e estaduais, a confecção do contrato de venda das unidades, a escolha do tipo
do marketing que será utilizado na divulgação do empreendimento, a definição
de valores das unidades, a forma de contratação do corretor de imóveis ou da
imobiliária, estudo de viabilidade econômica de construção, análise de projetos,
pesquisas de mercado, procedimentos de registro do Memorial de Incorporação e,
por último, a contratação de uma construtora para edificar o empreendimento.
Vale acrescentar, contudo, que incidem na compra e venda de imóveis novos
ou em construção, quando o adquirente, pessoa física ou jurídica, é o consumidor
final, as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em virtude de sua

hipossuficiência e da impossibilidade de negociar regras do contrato.
A construção por “condomínio fechado” não corresponde a incorporação a
preço de custo, que se encontra definida nos artigos 58 a 62 da Lei de Incorporações.
A construção por “condomínio fechado” é espécie de contrato atípico onde
determinado grupo de pessoas, conjuntamente, resolvem assumir a administração
e os custos da obra. A denominação “condomínio fechado” decorre de conceito
criado pela sociedade, pois a lei apenas prevê duas modalidades de incorporação,
(i) a preço de custo ou por administração, quando a incorporadora é contratada
pelos donos do terreno para administrar a obra, enquanto os custos com a obra
ficarão a cargo dos empreendedores; (ii) por empreitada, quando a incorporadora
será a responsável direta pelo prazo de conclusão da obra, escolha dos matérias
de construção e pelos custos com o empreendimento. A incorporação sob o regime
de administração pode aparecer camuflada como “condomínio fechado” para não
ser obrigada a apresentar o Memorial de Incorporação do empreendimento em
construção registrado em cartório de imóveis. Isto, inclusive, tem sido alvo de
inúmeros procedimentos do Ministério Público que visam maior transparência nas
incorporações em benefício da população.
O principal ponto de observação nas incorporações é o registro do Memorial
de Incorporação do empreendimento. Sem ele, portanto, a construção do
empreendimento estará irregular e suas unidades não poderão ser comercializadas
nem ofertas ao público. É possível ver empresas do mercado imobiliário criando
espécie de venda de unidades autônomas através do “cadastro de reserva”,
onde são colhidos dados pessoais de interessados na aquisição das unidades para
posterior formalização da compra e venda. Este procedimento, no entanto, só deve
ser realizado após o registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Imóveis
na jurisdição do empreendimento, seguindo as diretrizes previstas no artigo 32 da
Lei de Incorporações. Qualquer ato de comercialização de unidades habitacionais
sem o prévio registro do Memorial de Incorporação é também afronto ao artigo 39,
inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990)
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre
outras práticas abusivas:
VIII-colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço
em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais
competentes ou, se normas especificas existirem, pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo
Conselho Nacional de Metrologia, Normatização e Qualidade
Industrial (Conmetro). (BRASIL, 1990)
O pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) aos

cartórios, incide de maneira diferente nas duas formas de incorporação. No regime
de construção por empreitada, aquele onde a construtora assume os riscos de
construir, o imposto é calculado como se o empreendimento estivesse concluído e a
unidade disponível para ser habitada; na segunda modalidade onde a incorporação
é por administração ou “a preço de custo”, os adquirentes assumem a obrigação de
pagar os custos e despesas da obra, inclusive não se confunde com a construção de
“condomínio fechado”, o ITBI é calculado sobre o valor da fração ideal do terreno
no momento da aquisição da cota de participação. É mediante a aquisição de cada
unidade imobiliária que os adquirentes podem ser identificados e o condomínio
edilício ser formado.
Enquanto o imóvel estiver em construção e sem habite-se, o que se adquire é
a fração ideal do terreno. O instrumento legal, neste caso, é a escritura pública de
compra e venda de fração ideal de terreno, com base no artigo 108 do Código Civil
“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia
de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário-
mínimo vigente no país.”
Toda unidade imobiliária terá como parte inseparável a fração ideal do terreno
e demais coisas comuns. A Lei de Incorporações em seu artigo 1, §2º, define que “A
cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas
comuns, expressa sob forma decimal e ordinária.” reforçada pelo entendimento do
artigo 1.331, §3º, “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em
forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.” Por essa
razão, as unidades componentes de empreendimentos irregulares desprovidos de
habite-se não podem ser comercializadas através de financiamento bancário, mas
podem ter a propriedade de sua fração ideal de terreno escriturada e registrada no
Cartório de Imóveis.
1. Licença de habite-se
A certidão ou licença de habite-se é o documento expedido pela prefeitura

municipal de cada região que atesta a regularidade e conclusão da obra, obedecendo
exigências legais, em especial, o código de obras e as especificações contidas no
Memorial de Incorporação.
“A licença de habite-se, concedida pela Prefeitura Municipal,
é o documento oficial necessário que comprova que a obra foi
realizada em conformidade com o projeto arquitetônico e de

engenharia aprovado pelos órgãos públicos competentes, ficando
assim garantida, em consequência, a segurança dos futuros
moradores” Ob.cit. Figueiredo, Ivanildo. Direito Imobiliário. São
Paulo, Atlas, 2010.p.117
A certidão de habite-se procede a autorização de construção ou alvará de
construção, e só pode ser expedida após a conclusão de todas as etapas da obra. Se
houver irregularidade na construção ou falta de pagamento de impostos, o habite-se
não será liberado e, com isso, o empreendimento estará irregular. Segundo o mestre
Ivanildo Figueiredo, citando Caio Mário da Silva Pereira, “A averbação da licença
de habite-se serve, principalmente, segundo a lição de CAIO MÁRIO DA SILVA
PEREIRA, para atestar a conclusão do contrato de incorporação e a extinção
das obrigações da empresa construtora no tocante à entrega regular da obra, de
modo que ‘o contrato de incorporação extingue-se com a conclusão da edificação
ou do conjunto de edificações e sua entrega aos adquirentes em condições de
habitabilidade, considerada esta expressão no sentido de sua utilização.” Op. cit.
Figueiredo, Ivanildo. Direito Imobiliário. São Paulo, Atlas, 2010.p.113
Os imóveis que não possuem “habite-se” são menos valorizados no mercado
imobiliário, por não ser possível o registro de sua propriedade no Cartório de
Imóveis e, portanto, impossíveis de serem financiados.
2. Memorial de Incorporação
O Memorial de Incorporação é documento que, após registro, dá regularidade

à obra em construção. Por isso, as unidades imobiliárias só podem ser ofertadas
publicamente e comercializadas após o registro no Cartório de Serviços Registrais
na jurisdição onde se localiza o empreendimento, exceto se a obra estiver sendo
construída fora do regime de incorporação através de “condomínio fechado”.
A finalidade do registro é dar publicidade da construção, especificar os materiais
que serão utilizados na obra, verificar a saúde financeira da construtora e da
incorporadora, impedir que débitos fiscais possam comprometer o andamento da
obra nova e promover a segurança dos adquirentes das unidades autônomas para
que, com maior segurança, possam registrar seus contratos de compra e venda no
Cartório de Imóveis.
Todas as obras em regime de incorporação devem possuir seu memorial de
incorporação registrado no Cartório de Imóveis para estar regular. Assim define o
artigo 1.207 do Código de Normas de Pernambuco: “A incorporação somente pode
ser considerada regular após o registro do memorial de incorporação no Cartório
de situação do imóvel, de acordo com o previsto na Lei nº 4.591/1964.”.
A Lei nº 4.591/1964 exige para registro do memorial de incorporação os

seguintes documentos:
a) Requerimento escrito com qualificação completa do incorporador e seu
cônjuge, se for casado; especificações detalhadas do empreendimento que
será construído, notadamente das partes comuns, das unidades autônomas,
área privativa, área comum e fração ideal da unidade. Se o incorporador for
pessoa jurídica devem ser anexados cópia do contrato social registrado na Junta
Comercial e sua última alteração contratual ou consolidação, além de certidão
de atos constitutivos;
b) Título de propriedade do terreno onde será edificada a obra. Se não houver título
registrado, da promessa de compra e venda, cessão de direitos ou de permuta,
firmada em caráter irretratável e irrevogável, com imissão definitiva na posse do
imóvel, além de consentimento para demolição e construção. Não pode haver
impedimento para alienar as frações ideais;
c) Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais; de débitos
previdenciários; da Delegacia do Patrimônio da União; de protesto de títulos;
previdenciária; da justiça do trabalho, da Secretaria da Fazenda, além dos
distribuidores forenses cíveis e criminais do proprietário do terreno e do
incorporador e Certidão vintenária negativa de ações e ônus reais do imóvel;
d) Projeto de construção aprovado pela prefeitura municipal e por órgãos
ambientais e de planejamento urbano;
e) Cálculos das áreas do empreendimento, especificando área comum, área
privativa de cada unidade imobiliária;
f) Memorial descrito das especificações do empreendimento, seguindo normas
da ABNT NBR. Neste documento deve estar descrito todo o empreendimento,
inclusive área do terreno, subsolo, térreo, vagas de estacionamento e garagem,
pavimentos, fundações, tipo de material, acabamentos e acessos;
g) Avaliação do custo total da obra, calculadas de acordo com o artigo 53, III, da
Lei nº 4.591/1964;
h) Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a
eles corresponderão;
i) Minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação, sendo
dispensável o Regimento Interno;
j) Declaração que define parcela do preço quando há permuta do terreno por área
construída;
k) Declaração do número de veículos que cada garagem comporta e os locais
demarcados, mencionando vagas de estacionamento, garagens ou boxes e se
estão vinculados aos apartamentos.
Esses documentos deverão ser entregues em duas vias, de igual teor e

autenticados. Os originais, devem ser apresentados. As certidões acima deverão ser
extraídas no local de domicílio do incorporador ou do proprietário do terreno onde
será incorporado.
A partir do registro do memorial de incorporação, todos os anúncios impressos
ou digitais do empreendimento deverão constar obrigatoriamente o número do
registro da incorporação no Cartório de Serviços Registrais. O não atendimento
do artigo 32, §3º da Lei de Incorporações poderá levar o incorporador a responder
processo de contravenção penal, por crime contra a economia popular por infração à
Lei nº 4.591/1964, art. 66, I e a Lei nº 1.521/1951, art. 10.
A Lei nº 6.530/1978, em seu artigo 20, inciso V, cumulado com o artigo
38, inciso VI, do Decreto nº 81.871/1978, estipulam que é proibido ao corretor
de imóveis e as imobiliárias anunciarem transação imobiliária sem mencionar
o número do Memorial de Incorporação no Cartório de Imóveis. A punição
administrativa imposta pelo Conselho de Classe pode ir de uma simples advertência
até o cancelamento da inscrição profissional se houver reincidência da transgressão
disciplinar.
Art. 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos
órgãos de que trata a presente Lei é vedado:
V-Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o
número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro
de Imóveis. (BRASIL, 2020)
No Apêndice F, será apresentado modelo de requerimento de registro de
memorial de incorporação ao Cartório de Imóveis. O modelo de requerimento
deve ser apresentado ao oficial registrador, juntamente com todos os documentos
elencados no tópico anterior. Os dados informados são meramente fictícios.
Qualquer semelhança com empreendimento em construção ou construído é mera
coincidência.
3. Compra de imóvel por estrangeiros
O estrangeiro pode adquirir imóvel no Brasil, desde que esteja inscrito no

Cadastro de Pessoa Física (CPF), na Receita Federal e os recursos empregados na
compra do imóvel sejam lícitos.
A aquisição de imóveis urbanos, em condomínios não encontra vedação. Se,
porém, o imóvel se situar em zona da União, como os imóveis de Marinha, apenas
poderão ser adquiridos se situar numa distância mínima de cem metros do mar,
como determina o Decreto Lei n. 9.760/46.
Se o imóvel se situar em zona rural, o limite de área é 150 hectares ou 50

módulos de exploração indefinida. A soma desses módulos, por sua vez, não poderá
ser superior a ¼ da área de superfície do município onde se situar o imóvel.
A pessoa jurídica estrangeira só poderá adquirir imóveis rurais quando estes
se destinarem à implantação de projetos agrícolas pecuários, industriais ou de
colonização vinculados aos seus objetivos estatutários.
O Conselho Nacional de Imigração (CNIg), através da Resolução Normativa
nº 36/18, concederá autorização de residência às pessoas físicas estrangeiras que
realizar investimento no Brasil para geração de empregos ou de renda no país com
recursos próprios vindo do exterior.
A concessão de autorização de residência fica condicionada à aquisição de
bens imóveis em área urbana no montante igual ou acima de R$ 1.000.000,00
(um milhão de reais). Se esses investimentos imobiliários forem nas regiões Norte
e Nordeste do Brasil, o valor será reduzido para R$ 700.000,00 (setecentos mil
reais). Para isso, no entanto, deverá escritura definitiva ou promessa de compra e
venda registrados no Cartório de Imóveis. Caso haja seja utilizado financiamento na
aquisição do imóvel, deverá exceder o montante mínimo estabelecido na resolução.
Deverá existir declaração de instituição de crédito no Brasil assegurando a entrada
de capital internacional para aquisição desses bens. O prazo inicial de residência é
de 02 (dois) anos, podendo no futuro tonar-se permanente.
4. Condomínio em geral
Para melhor entendimento das definições entre os institutos dos condomínios,

é oportuno compreender que a palavra condomínio tem por significado a comunhão
de direitos entre duas ou mais pessoas sobre o mesmo bem. Exatamente isso, o
mesmo bem pertence a mais de uma pessoa e todas são possuidoras da fração ideal
da propriedade. O condomínio em geral surge quando não é possível definir os
limites da propriedade, móvel ou imóvel, entre os condôminos, ou seja, todos têm
os mesmos direitos de posse e de propriedade sobre a coisa. Por isso, todos podem
igualmente exercer seus direitos utilizando a propriedade ao mesmo tempo.
Um exemplo específico é quando uma casa de campo, tipo sítio, pertence a
três herdeiros, que a usam simultaneamente, com seus familiares, nos finais de
semana, rateando despesas. A propriedade sobre regime de condomínio pertence, ao
mesmo tempo, a duas ou mais pessoas, também denominados de coproprietários ou
condôminos. Inclusive, cabe a todos eles, em igualdade de condições, direito sobre
as partes indivisíveis. Por isso, ninguém pode ter mais direito do que o outro e todos
devem respeito aos outros.
De acordo com o artigo 1.314 do Código Civil, cada condômino pode usar
seu imóvel de acordo com sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos da
propriedade e de reivindicá-la de terceiros, defender sua posse e gravá-la. No seu
parágrafo único, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da propriedade,
nem dar posse ou aliená-la a terceiros sem o consentimento dos demais proprietários,
sendo essa uma das principais características que distingue o condomínio tradicional
dos demais tipos de condomínios.
Para Ulisses Peixoto, “determinado direito poderá pertencer a inúmeros
indivíduos ao mesmo tempo, sendo que acontecerá a comunhão. Assim, se esse
recair sobre um direito de propriedade, ter-se-á condomínio ou compropriedade.”
Op. cit. PEIXOTO, Ulisses Vieira Moreira. Direito Imobiliário. Editora JHMizuno.
São Paulo, 2017.p.443
5. Condomínio edilício
Os condomínios edilícios, numa breve distinção do condomínio geral,

são os edifícios encontrados nas metrópoles, destinados à moradia das pessoas.
Os condomínios edilícios, residenciais ou comerciais, formam-se a partir da
copropriedade das frações ideais do terreno, que são identificadas nas unidades
individualizadas. O instituto do condomínio edilício caracteriza-se pela propriedade
individual e exclusiva de cada unidade pertencente a um único proprietário, que
pode alienar, ceder, alugar ou emprestar a terceiros, sem necessidade de ofertar aos
demais condôminos.
As partes comuns, incluindo o terraço de cobertura, podem ser utilizadas
por todos os condôminos em igualdade de condições. Por isso, cada condômino
é proprietário de seu apartamento mais uma fração ideal das áreas comuns, e
sobre elas pode exercer seus direitos em igualdade de condições com os demais
condôminos numa relação de respeito e harmonia, previstos nos artigos 1.331 a
1.358 do Código Civil.
Para o doutrinador Ulisses Peixoto “reza o corpo do artigo 1.331, ‘caput’,
do CC que pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e
partes que são propriedade comum dos condôminos. Vejamos os parágrafos do
artigo em estudo: §1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva,
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
§2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água,

esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos; §3º A cada
unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e
nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. §4º Nenhuma unidade imobiliária poderá
ser privada do acesso ao logradouro público. §5º O terraço de cobertura é parte
comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.”
Op. cit. PEIXOTO, Ulisses Vieira Moreira. Direito Imobiliário. Editora JHMizuno.
São Paulo, 2017.p.458/459
Nos condomínios edilícios, cada condômino tem a obrigação de pagar taxa
condominial mensal, para manutenção e conservação das áreas comuns. As taxas
condominiais podem ser ordinárias e extraordinárias. A primeira, diz respeito
às despesas comuns do condomínio como salários e encargos de empregados,
manutenção de elevadores, impostos, taxas de água, esgoto e de consumo de
energia elétrica, materiais de limpeza e outros; a taxa extraordinária, por sua vez,
as despesas imprevisíveis ou planejadas quando fogem das despesas ordinárias do
condomínio, como pintura de fachada, troca de elevadores, perfuração de poço de
água, verbas indenizatórias e outras de urgência
Questão polêmica que gera problemas nos condomínios diz respeito ao
percentual da multa moratória, por atraso no pagamento da taxa condominial e sua
forma de cobrança nos condomínios. Antes do advento do Código Civil em 2002, a
Lei nº 4.591/1964 previa multa moratória para condôminos inadimplentes de 20%
sobre o valor da taxa condominial. Inclusive, muitos condomínios continuam com
esse tipo de cobrança considerando previsão na convenção de condomínio. Mas isso
não é possível, mesmo havendo respaldo no regimento interno ou na convenção do
condomínio por afronto ao artigo 1.336, §1º do Código Civil.
Pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a multa que deve
incidir sobre as parcelas inadimplidas da taxa de condomínio é de 2% (dois por
cento). A forma de cobrança deve ser moderada, sem ofensas, ameaças, privação
de uso de área comum e não pode levar o condômino à ridículo. O condômino
inadimplente pode normalmente utilizar o elevador, tomar banho de piscina com
sua família e receber em casa suas correspondências e visitas. Ao condomínio é
permitido cobrança judicial da dívida e pedido de penhora da unidade devedora, já
que dívidas de condomínio possuem natureza propter rem.
Os condomínios edilícios podem ser classificados como horizontal ou vertical.

Embora haja divergência doutrinária a respeito desta classificação, o condomínio
horizontal é aquele onde suas unidades são separadas por partes horizontais, no
caso específico pisos horizontais, como ocorre entre as unidades dos condomínios
edilícios. Os verticais, por sua vez, são separados por partes verticais, ou seja,
paredes verticais, como nos condomínios de casas e de bangalôs.
Assim defende o mestre Caio Mário da Silva Pereira, autor do anteprojeto
da Lei nº 4.591/1964 “o nome condomínio horizontal tem origem no fato do
edifício achar-se dividido por planos horizontais, ou seja, as unidades autônomas
são sobrepostas umas às outras... os condomínios de casas são denominados
condomínios verticais, uma vez que as unidades autônomas são colocadas lado a
lado, dividida por paredes (planos) verticais.” Op. cit. PEREIRA, Caio Mário da
Silva. Condomínio e Incorporações. Ed.11ª. Atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense,
2014.
6. Convenção de condomínio e seu registro no Cartório de Imóveis
Todo condomínio edilício precisa ter sua convenção condominial aprovada e

registrada no Cartório de Imóveis para poder existir. A convenção de condomínio
deve ser formalizada por escrito e aprovada em assembleia específica por vontade
de dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.333, “caput” do Código
Civil.
A convenção do condomínio deve estar previamente registrada na matrícula
do imóvel para aprovação da construção do empreendimento. Suas regras são
obrigatórias para todos os condôminos, ocupantes das unidades habitacionais,
locatários e seus familiares, para visitantes e empregados domésticos,
independentemente de seu registro no Cartório de Imóveis, conforme estabelece
a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça. Para ser oponível a terceiros, no
entanto, deve estar registrada no Cartório de Serviços Registrais.
Súmula 260 - A convenção de condomínio aprovada, ainda que
sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Data da Publicação - DJ 06.02.2002.”
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício
deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dos terços das
frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares
de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou detenção. (BRASIL, 2020)
A instituição do condomínio edilício, de acordo com o artigo 1.332 do mesmo
diploma legal, ocorre “por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório
de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei

especial a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,
estremadas um das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal
atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as
unidades se destinam”, segundo o mestre Ulisses Peixoto PEIXOTO, em sua obra
Direito Imobiliário. Editora JHMizuno. São Paulo, 2017.p.460
A convenção precisa conter informações básicas do condomínio, dentre
elas a forma de convocação das assembleias, as sanções que serão aplicadas aos
condôminos, forma de cobrança das taxas de condomínio em atraso, como o
condomínio será administrado e, por fim, o regimento interno. Como se vê, a
convenção do condomínio não se confunde com o regimento interno. As convenções
podem ser confeccionadas por instrumento público ou particular, vai depender
do interesse dos condôminos, embora os efeitos sejam os mesmos. O Código de
Normas de Pernambuco, em seu artigo 1.229 prevê que:
Art. 1.229. Além de constar a discriminação e individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e
das partes comuns, a determinação da fração ideal atribuída a
cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, o fim a
que as unidades se destinam e das cláusulas que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I- A quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias
e extraordinárias do condomínio;
II- Sua forma de administração;
III- A competência das assembleias, forma de sua convocação
e quórum exigido para as deliberações;
IV- As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou
possuidores;
V- Regimento interno.
§1º A convenção poderá ser celebrada por escritura pública
ou por instrumento particular. (Código de Normas de
Pernambuco, 2018)
6.1 Qual a diferença entre convenção de condomínio e o regimento interno?

As diferenças existentes entre os dois instrumentos jurídicos causam
atropelos entre os mais experientes administradores de condomínios. A convenção
do condomínio antecede ao regimento interno. Além do mais, a convenção do
condomínio é documento indispensável para formação do condomínio. Já imaginou
um condomínio com mais de duzentos moradores, sem regras de boa convivência
pré-estabelecidas? A convenção do condomínio estabelece a criação de áreas dentro
do condomínio e as despesas que serão suportadas pelos condôminos.
Já o regimento interno é algo mais simples. Sua criação não precisa da

aprovação de dois terços dos condôminos como na convenção, salvo disposição
expressa na convenção. O regimento interno regula as relações de boa convivência
entre os condôminos, indicando o que pode e o que não pode ser feito dentro do
condomínio. É no regimento interno que se define horário de uso de campo de
futebol, piscina e churrasqueira. São estabelecidas regras como uso da bola, comida
na piscina, mobilidade dentro do condomínio, condução de cães nas áreas comuns
e muito mais.
Seja como for, todo condomínio precisa de regras para manter uma convivência
saudável e duradoura. O síndico, por sua vez, possui responsabilidades pelos seus
atos e pelos resultados da administração do condomínio perante o condomínio e os
condôminos. É por essa razão que o síndico deve dispensar tratamento isonômico a
todos os moradores do condomínio. É recomendável fornecer cópia da convenção
do condomínio e do regimento interno a todos os condôminos, inclusive aos
locatários sempre que o imóvel for alugado.
6.2 É possível proibir o condômino inadimplente de usar área comum do

edifício?
O STJ tem decidido que o condômino inadimplente possa usar, com seus
familiares, as áreas comuns do edifício, ainda que sejam destinadas ao lazer. Isso,
independentemente de haver previsão no regimento interno do condomínio.
Tem-se notícias de síndicos que querem proibir condôminos de abrir portão
de garagem, de usar elevador ou usufruir da piscina em virtude de inadimplência
da taxa ordinária de condomínio, sob pretexto de que “como não está pagando
ao condomínio, não tem direito de usar e usufruir das áreas comuns do edifício”.
O Código Civil em seu artigo 1.335 assegura que “São direitos do condômino: I-
usar, usufruir e livremente dispor das suas unidades; II- usar das partes comuns,
conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores...” (grifo nosso)
O direito subjetivo de ir e vir é uma garantia fundamental, prevista na
Constituição Federal em seu artigo 5º, inciso XV. Existem meios legais para a
cobrança das taxas de condomínio, que não coloquem o condômino devedor em
situações vexatórias, que não o diminua e/ou prive de direitos mínimos à moradia,
como protesto de dívidas, cobrança judicial e penhora do imóvel de proprietário
inadimplente.
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros

à segurança e à propriedade nos termos seguintes:
[...]
XV – é livre a locomoção no território nacional em tempo de
paz, podendo qualquer pessoa, nos termos da lei, nele entrar,
permanecer ou dele sair com seus bens.” (FC, 1988)
O artigo 1.336 do Código Civil mostra quais os deveres dos condôminos,
dentre eles, o de pagar as despesas do condomínio, na proporção de sua cota da
fração ideal, de não alterar a forma e a cor da fachada, de pagar multa de 2% e juros
legais em caso de inadimplemento, mas não fala em ser privado de uso das áreas
internas do condomínio.
7. Cobrança de taxa de condomínio sobre fração ideal do imóvel
A cobrança de taxa de condomínio em dobro referente aos apartamentos de

cobertura nos edifícios edilícios é um problema comum nos condomínios. Esse tipo
de previsão existe, geralmente, em virtude da dimensão interna (área útil) desses
imóveis terem o dobro de área das unidades comuns nos andares inferiores. O
Código Civil no seu artigo 1.336, inciso I estipula que são deveres do condômino
pagas as despesas de condomínio de acordo com o tamanho de área da sua unidade.
Portanto, a cobrança é legal.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I- contribuir para as despesas do condomínio, na proporção
das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção;
II- não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
III- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
IV- dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Alguns condomínios possuem na sua convenção a previsão de cobrança da taxa
condominial sobre o número de unidades, independentemente da fração ideal de
terreno ou da área construída do imóvel. A justificativa para esse tipo de cobrança
prende-se ao argumento de que a área privativa do apartamento de cobertura não
fazer parte da área de uso comum e, por isso, não seria justo a cobrança sobre a
fração ideal do terreno em respeito ao princípio da isonomia condominial. Inclusive,
os funcionários do condomínio prestam o mesmo tipo de serviço a todos os
moradores indistintamente. Isso é possível, desde que haja expressa previsão na
convenção do condomínio. Se não existir essa previsão, precisará da concordância

de dois terços dos condôminos para alterá-la.
A cobrança sobre a fração ideal do terreno parece ser a mais apropriada,
conforme determinada o artigo 1.336, I, do Código Civil cumulado com o artigo
12 da Lei nº 4.591/1964. Por essa razão, a cobrança sobre o número de unidades
só é possível com previsão na convenção do condomínio. Se assim não fosse, os
proprietários de duas unidades habitacionais no mesmo andar poderia reformá-las
conjugando-as numa única unidade para cobrança de uma única taxa condominial,
o que seria injusto.
Jurisprudência
STJ – AgInt no Agravo em Recurso Especial AREsp 2016/0203499-
7
DECISÃO: CONDOMINIAL. CRITÉRIO LEGAL. CÁLCULO
PELA FRAÇÃO IDEAL. OBSERVÂNCIA ALTERAÇÃO. DECISÃO
JUDICIAL... dobro do valor do condomínio comum, porquanto a
taxa condominial deve ser proporcional à fração ideal. CÁLCULO
PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO
CONDOMINIAL. LEGALIDADE. Publicado em 24/11/2016
TJ-RJ APELAÇÃO 03226506720178190001
EMENTA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LOJA
INDEPENDENTE. REGIME ESPECIAL PREVISTO NA
CONVENÃO DO CONDOMÍNIO. COTAS ORDINÁRIAS.
AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO. NÃO
PROVIMENTO DO RECURSO. 1. A obrigação de pagamento
das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa
disposição legal, nos termos do artigo 12 da Lei 4.591 de 16 de
dezembro de 1964 e do artigo 1.336, inciso I do Código Civil.
2. Por usa vez, o artigo 12 determina que “salvo disposição em
contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponde
à fração ideal de terreno de cada unidade; 3. Frise-se que o
Superior Tribunal de Justiça possui precedentes no sentido de que
a loja térrea, com acesso direto à via pública não está sujeito às
taxas gerais do condomínio, à exceção de disposição em contrário
na Convenção; 4. É a hipótese dos autos, em que há disposição
expressa da Convenção do Condomínio, cujo artigo 13 determina
que “Todas as unidades autônomas contribuirão para as despesas
de conservação ou substituições de ramais gerais das instalações
de luz, força, telefone e esgoto, bem como da cobertura, fachadas
e da estrutura do prédio...” (grifos nossos). Publicada em
13.02.2019
8. Condomínio em multipropriedade
O condomínio em multipropriedade surge no Brasil, com o advento da Lei nº

13.777, no final do ano de 2018 e trouxe consigo nova concepção de condomínio e
do direito de propriedade. Em primeiro plano é preciso definir a multipropriedade
como espécie de compra e venda, mesclada com condomínio, onde cada condômino
é titular do direito de propriedade sobre fração de tempo de imóvel, que são
conferidos solenemente direitos de uso e de gozo, com absoluta exclusividade de
todo o imóvel, de forma alternada entre os demais proprietários, pré-estabelecidos
em períodos diversos do ano.
Ao exemplificar a multipropriedade de uma mansão situada na praia de Ipanema,
no Rio de Janeiro, avaliada em R$ 2.400.00,00 (dois milhões e quatrocentos mil
reais), ao ser dividida entre doze multiproprietários, o valor de cada fração de tempo
do imóvel será de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), levando em consideração
a fração de tempo calculada em 30 (trinta) dias num período de doze (12) meses.
Desta forma, doze pessoas poderão ser proprietários ao mesmo tempo da fração
de tempo daquele imóvel por um valor bastante inferior ao praticado na compra
da totalidade do imóvel. Os condôminos, inclusive, não precisam ser conhecidos
uns dos outros para formação da multipropriedade, pois seus direitos e obrigações
estarão definidos em contrato de compra e venda e instituição do condomínio.
O condomínio em multipropriedade ainda não caiu na graça do brasileiro,
por fatores culturais, pois economicamente é um dos negócios mais rentáveis do
mercado imobiliário. Como cada condômino poderá usar, gozar e dispor do imóvel
durante determinada época do ano, embora integralmente e com exclusividade,
os imóveis destinados neste tipo de condomínio são os localizados em regiões
turísticas, de praia ou de campo, os denominados imóveis de segunda moradia.
Com isso, espera-se maior procura por este tipo de imóvel e aumento no número de
negócios.
O imóvel continuará indivisível, inclusive seus utensílios domésticos e suas
mobílias. Com o passar dos dias existirá naturalmente o desgaste provocado pelo
uso e pelo decurso do tempo. Por essa razão, é necessário que haja uma taxa de
condomínio destinada à conservação, à manutenção e eventuais reformas que serão
realizadas no imóvel.
A fração de tempo em que o imóvel será utilizado poderá ser direta ou
intercalada, desde que tenha mínimo de 07 (sete) dias. O tempo de uso, inclusive,
deverá estar previamente determinado na escritura pública de compra e venda de
imóvel em condomínio de multipropriedade. O direito de uso do tempo não pode
ficar para ser definido futuramente entre os condôminos. Isso poderá comprometer
a transmissão da propriedade. Como a lei define prazo mínimo de 07 (sete) dias

ininterruptos como tempo de uso do imóvel, é possível que haja mínimo de 02
(dois) e máximo de 52 (cinquenta e dois) condôminos.
A multipropriedade só pode ser exercida mediante registro da escritura pública
no Cartório de Serviços Registrais. Deverá conter, portanto, identificação de todos os
proprietários, individualização do imóvel e a data de cada fração ideal de tempo que
será utilizada por cada condômino. Como em todo condomínio, haverá necessidade
de criação e registro da convenção de condomínio para estabelecer regras de uso e
de boa convivência entres os proprietários.
Os condôminos multiproprietários poderão livremente emprestar, ceder, alugar
ou até mesmo alienar sua cota da propriedade, sem necessidade de preferência, nem
anuência dos demais condôminos. Nada impede, no entanto, que venha constando
na escritura a obrigatoriedade do direito de preferência entre os condôminos em caso
de alienação antes de oferecer a terceiros. Se isto ocorrer, o prazo para exercício do
direito de preferência é de 30 (trinta) dias a contar da data da notificação. Em caso
penhora, os bens e utensílios que guarnecem o imóvel não poderão ser alcançados,
pois pertencerão ao condomínio e não ao proprietário da fração ideal de tempo da
propriedade.
As vantagens da multipropriedade são menor preço de compra, com
investimento de pouco capital, possibilidade de maior número de pessoas adquirir
imóveis, na praia e no campo, maior redução de custos na manutenção do imóvel,
maior rentabilidade financeira, mais segurança, aumento do número de empregos e
aquecimento do mercado imobiliário em regiões turísticas.
9. Lei do Distrato
Antes de adentrar no conceito da Lei nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018, é

importante relembrar que nos anos de 2015 a 2018 uma infinidade de consumidores
rescindiu unilateralmente seus contratos de compra e venda de imóveis novos ou em
construção por falta de condições financeiras de continuar pagando o saldo devedor
que gravava o imóvel.
Houve uma enxurrada de distrato de contratos de compra e venda, muitas vezes
ocasionada pela crise financeira do país, pela queda de valor desses imóveis no
mercado consumidor ou pela elevação do preço do saldo devedor, ultrapassando
a valorização desses imóveis frente ao mercado imobiliário. Em outras palavras,
quando o investidor imobiliário adquire um imóvel na planta, ele espera, no
mínimo, um ganho de capital superior a 30% do valor investido. O que ocorreu foi
justamente o contrário. O preço dos imóveis depois de pronto estava mais baixo do
que o praticado quando a obra se encontrava em sua fase embrionária.
Os contratos que são alcançados com a nova Lei do Distrato são aqueles onde
os imóveis estão na planta, ainda em construção, sob o regime de incorporação, os
denominados condomínio edilício e os em loteamento, com vias de acesso público,
que necessita da realização de infraestrutura do loteamento pelo construtor. Se o
imóvel estiver pronto, no entanto, e for comercializado pelo construtor/ incorporador
com o adquirente final de imóvel novo, existe neste caso também uma relação
consumerista que, por analogia, devem incidir as regras protetivas consumeristas.
A venda de imóveis prontos entre particulares não é alcançada pela Lei nº
13.786/2018, por não haver relação de consumo entre elas. Neste caso, incidem
normalmente as regras civilistas previstas no Código Civil brasileiro. Da mesma
forma, quando o adquirente final não for consumidor, como no caso dos fundos
de investimento, por exemplo, mesmo quando esses imóveis estiverem sendo
comercializados pelo construtor ainda na planta.
Um dos pontos que mais chama a atenção na Lei do Distrato é o valor da multa
aplicada em caso de inadimplência do consumidor adquirente dessas unidades
imobiliárias que pode chegar a 25% (vinte e cinco por cento) do valor do contrato
ou a 50% (cinquenta por cento), quando a obra estiver protegida sobre o patrimônio
de afetação. Contrário a isso, o artigo 52, §1º da Lei nº 8.078/1990, o Código de
Defesa do Consumidor, estipula multa de 2% (dois por cento) onde houver relação
de consumo “No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de
crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre
outros requisitos, informa-lo prévia e adequadamente sobre: (grifo nosso) II-
montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros. §1º. As multas de
mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser
superioras a dois por cento do valor da prestação.”
Além do mais, os tribunais vinham decidindo, antes do advento da referida
lei, teto para o valor aplicada nas multas rescisórias de 15% (quinze por cento),
nos contratos de financiamento imobiliário, por considerar pena superior a
este percentual abuso de direito, com base no artigo 51 do Código de Defesa do
Consumidor (CDC). Acredita-se, portanto, na possibilidade futura de adequação
desses percentuais às condições do consumidor inadimplente, através do Poder
Judiciário.
É imperioso definir o conceito de distrato destacando-o do de resolução antes
de prosseguir com a análise da Lei do Distrato. Quando ambas as partes contratantes
resolvem de comum acordo desfazer o negócio temos a resilição bilateral, que

levará ao surgimento do distrato.
O distrato nada mais é do que um contrato que põe fim a outro contrato. A
resilição é a forma e o distrato, o instrumento. O distrato deve ser assinado por
ambas as partes contraentes e ter o mesmo objeto do contrato que o originou.
Após a assinatura do distrato uma parte não pode mais exigir nada da outra com
fundamentação no negócio desfeito. Dali para frente não existe mais ligação jurídica
entre elas.
Quando a vontade de rescindir é de apenas uma das partes, ocorre na verdade
uma espécie de denúncia contra a outra parte. Já a resolução, diferentemente da
resilição, ocorre quando o desfazimento do contrato ocorrei por impossibilidade de
cumprimento do contrato, por inadimplemento de obrigações ou por desiquilíbrio
econômico, por exemplo. A resolução é procedimento forçado que leva ao
rompimento traumático do contrato.
A Lei do Distrato veio para estabelecer novas regras para o inadimplemento
dos contratos de compra e venda de imóveis em construção ou na planta e para os
lotes em loteamentos, alterando em parte a Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporação
Imobiliária) e a Lei nº 6.766/1976 (Lei dos Loteamentos). A incidência desta lei
é sobre os novos contratos, por isso seus efeitos não retroagem para alcançar os
contratos antigos firmados antes dela. Se isso viesse a ocorrer seria um afronto à
Constituição Federal por quebrar o princípio da segurança jurídica, com base no ato
jurídico perfeito.
9.1 A obrigatoriedade do Quadro-Resumo

Embora a louvável proteção do Código de Defesa do Consumidor aos
adquirentes de imóveis novos prontos ou em construção, uma das maiores
dificuldades encontradas por eles era a interpretação de suas obrigações durante a
leitura dos contratos de compra e venda com pagamento de financiamento. Muitas
vezes esses contratos possuem vinte, trinta ou quarenta páginas, o que dificultada a
leitura e o entendimento de suas cláusulas. Pensando nisso, a Lei do Distrato criou
para o construtor/incorporador a obrigação de conter, logo na sua primeira página, o
quadro-resumo com as principais informações do contrato.
O quadro-resumo (Apêndice G) deverá conter, obrigatoriamente, sem exclusão
de qualquer de suas obrigações sob pena da cláusula excluída não gerar efeitos para
o adquirente da unidade imobiliária, informações resumidas sobre os seguintes
pontos:
(i) Nome completo das partes contratantes;
(ii) Identificação da unidade objeto do contrato

(iii) Preço total do negócio a ser pago pelo comprador;
(iv) Valor do sinal, forma de pagamento e o percentual que o valor pago significa
em relação a totalidade do contrato. Se houver pagamento à vista deve vir em
destaque;
(v) Valor dos honorários de intermediação do corretor ou da imobiliária, a forma de
pagamento, quem irá pagar (no caso de honorários apartados) e a identificação
do profissional beneficiário;
(vi) Atos que possam levar a ruptura do contrato por resilição ou resolução decorrente
de inadimplemento no pagamento das parcelas ou do próprio incorporador,
por ser uma relação protegida pelo Código de Defesa do Consumidor – CDC,
com destaque em negrito para as penas que serão aplicadas em cada caso,
informando inclusive, o prazo de devolução de valores pagos pelos adquirentes
em cada caso;
(vii) Os índices de correção do saldo devedor e o período que serão aplicados.
Inclusive, deve vir expresso que o valor a ser financiado pelo agente financeiro
será automaticamente corrigido até o dia do seu efetivo pagamento após a
liberação da licença de habite-se;
(viii) Valor das taxas de juros, normal e efetiva, períodos e forma de amortização
do saldo devedor;
(xv) Direito de arrependimento no prazo de até 07 (sete) dias, previsto no artigo
49 do Código de Defeso do Consumidor para aqueles contratos firmados em
estandes de venda ou fora do estabelecimento comercial do incorporador;
(x) Prazo para quitação das obrigações do adquirente, após obtenção do auto de
conclusão da obra pelo incorporador;
(xi) Eventuais ônus reais sobre o imóvel, notadamente quando vinculado a própria
construção do empreendimento;
(xii) Número de registro do memorial de incorporação, matrícula do imóvel e
identificação do Cartório de Serviços Registrais;
(xiii) Prazo para obtenção da licença de habite-se;
(vx) Para possibilidade de dilação do prazo de construção em até 180 (cento e
oitenta) dias;
(xvi) Valor da multa contra a construtora em caso de atraso na obra.(autor, ano, obra)
A nova lei do distrato veio para simplificar as transações de compra e venda
de imóveis novos, para trazer maior equilíbrio ao contrato e para proporcionar
segurança imobiliária ao adquirente de unidade habitacional. Os contratos de
compra e venda de imóveis novos ou em construção, e os de loteamentos que
não tiverem na sua frente o quadro-resumo, deve o incorporador ser alertado pelo
intermediador da irregularidade. A sua falta nada prejudica o consumidor, porém os
direitos do construtor ficam comprometidos e limitados.
10. Como regularizar imóveis urbanos sem habite-se
A Lei nº 13.865, de 08 de agosto de 2019, alterou o artigo 247-A da Lei de

Registro Público, para possibilitar o registro de residências unifamiliar com uma
única laje em regiões urbanas predominantemente de baixa renda. Essas construções
precisam ter mais de cinco anos de existência comprovada e estão dispensadas de
licença de habite-se expedida pelas prefeituras.
Após o registro das construções no Cartório de Serviços Registrais, torna-se
possível o financiamento por agentes bancários. O objetivo do legislador não é
a regularização de áreas de terreno, para isso existe a usucapião, mas apenas as
construções que foram edificadas sem obediência às normas municipais. Sendo
assim, para regularizar a construção, seu proprietário deve-se ter o domínio pleno
do terreno. Essa medida deverá promover o mercado imobiliário em regiões de
baixa renda em todo o território nacional ao possibilitar o registro de construções
sem licença de habite-se e seu financiamento bancário.
11. Condomínio de lotes, loteamento de acesso controlado e condomínio

urbano simples
Aqui serão tratadas as novas espécies de condomínios, o condomínio de lotes

e o condomínio urbano simples, como também da nova espécie de loteamento, o
loteamento de acesso controlado, criados conjuntamente pela Lei. n.13.465, em 11
de julho de 2017. Essas “novas” espécies de condomínios já existiam de fato, mas
não de direito no ordenamento jurídico brasileiro. Na verdade, era uma realidade
esquecida por nossa sociedade e que por isso gerava tantos conflitos. Como frisou o
jurista francês George Ripert “Quando o direito ignora a realidade, a realidade se
vinga, ignorando o direito.”
A principal diferença entre o loteamento fechado e o condomínio de lotes é
que no primeiro os condôminos não são proprietários das partes comuns, eis
a necessidade de se criar uma associação. Os condomínios distinguem-se dos
loteamentos basicamente por seus condôminos também serem os proprietários das
áreas comuns como piscina, campo de futebol, viveiros, parques, jardins e demais
partes comuns e, por isso, terem o direito de usar, gozar e defender essas áreas contra
terceiros. Por falar em loteamentos, esses podem ser classificados como abertos ou
“fechados” quando têm seus acessos controlados. Nos loteamentos abertos o poder
público é o responsável pela manutenção das vias públicas, saneamento, iluminação
pública, conservação de praças, pavimentação e muito mais. Já os loteamentos de
acesso controlado são fechados pelos próprios condôminos, através de criação de
associação de moradores, que fica responsável pela segurança interna e conservação
das partes comuns. No momento da criação dos loteamentos abertos a propriedade
das áreas comuns, como ruas, praças e calçadas são imediatamente passadas para o
poder público antes mesmo da comercialização do empreendimento.
Os loteamentos de acesso controlado sempre foram uma realidade dentro
das cidades, embora esquecidos por muito tempo pelas autoridades brasileiras. É
possível citar dois dos maiores problemas que esses loteamentos causavam antes de
sua regulamentação. O primeiro, portanto, decorre da comercialização de seus lotes,
que eram erroneamente negociados como se estivessem situados em um condomínio
fechado. Na verdade, antes da chegada da Lei nº 13.465 em 11 de julho de 2017, não
existia a figura do condomínio de lotes legalmente constituído como condomínio,
mas sim um loteamento de acesso controlado camuflado de condomínio.
Como não havia condomínio, as taxas de manutenção sustentavam-se na figura
de uma associação de moradores naquele local. O problema é que nem todos os
proprietários dos lotes concordavam com o pagamento das taxas associativas e, com
isso, surgiam inúmeras ações judiciais em todo o país. De acordo com o artigo 5º
da Constituição Federal do Brasil ninguém é obrigado a se associar nem se manter
associado contra a sua vontade.
Art.5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros
à igualdade, à segurança e a propriedade, nos termos seguintes:
(omissis) Inciso xx – ninguém poderá ser compelido a associar-se
ou a permanecer associado. (FC, 1988)
O segundo problema decorre justamente de os proprietários dos lotes tomarem
posse das áreas comuns do loteamento como ruas, praças e parques que pertencem
ao Poder Público municipal e são classificados como bens públicos de uso comum.
Como os bens públicos não estão sujeitos ao domínio particular, sejam eles de
uso comum, de uso especial ou os dominicais, tornam-se impossíveis de serem
apropriados.
Os bens públicos são todos aqueles, móveis ou imóveis, de propriedade do
Estado, destinados ao uso do Poder Público ou ao uso da sociedade. O artigo 98 do
Código Civil define que bens públicos são aqueles pertencentes às pessoas jurídicas
de direito público interno, como União, Estados, Distrito Federal, Municípios,
Autarquias e Fundações Públicas.
Art.98. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às

pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são
particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem. (BRASIL,
2020)
De acordo com o artigo 99 do mesmo diploma legal, os bens públicos são
classificados como (i) de uso comum do povo como praias, praças, lagos; (ii) bens
de uso especial são aqueles utilizados pelo poder público para prestação de serviços
à população, como hospitais, juizados, unidades de saúde pública e, por última, (iii)
os bens públicos dominicais são aqueles em que o Poder Público exerce poderes
como se fosse proprietário particular, como terrenos de marinha, terras devolutas e
outros. Aliás, vale ressaltar, que os bens públicos são imprescritíveis, por isso não
podem ser adquiridos por usucapião, são impenhoráveis e não oneráveis, por isso
não podem ser oferecidos como garantia para débitos da administração pública.
“Art.99. São bens públicos:
I os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas,
ruas e praças;
II os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos
destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal,
estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;
III os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas
jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou
real, de cada uma dessas entidades.
Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-
se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito
público a que se tenha dado estrutura de direito privado.”
A Lei n. 13.465/2017 criou ainda a figura do condomínio urbano simples,
regulamentando áreas de terreno onde existem diversas famílias morando em casas
individualizadas. Essa nova espécie de condomínio, vale ressaltar, apenas se aplica
em área urbanas. Sua importância nos grandes centros urbanos é tão grande que
merece aplausos. Dessa forma, cada imóvel no condomínio poderá ter sua própria
matrícula no cartório de registro de imóveis e, consequentemente, condições de
aquisição através de financiamento bancário. Pode-se afirmar, com isso, que é
espécie de condomínio edilício em proporções diminutas.
O condomínio urbano simples só se aplica nas áreas de terreno onde existem
mais de uma casa. Se assim não fosse, não haveria condomínio. O artigo 61 da
referida lei trata em seu caput “casa ou cômodo”. Deve ser entendido, à inteligência
do artigo, que “cômodo” significa benfeitorias, pois não se admitiria numa mesma
casa diversas famílias morando no mesmo imóvel e esse único imóvel recebendo
infinitas matrículas.
Em suma, o condomínio urbano simples se aplica a três situações distintas.

A primeira delas quando numa mesma área de terreno existem duas ou mais casas
isoladas ou conjugadas entre si; a segunda hipótese quando encontra-se num mesmo
terreno a casa de frente e a casa de fundos, condições típicas de moradia em que
residem país e filhos, e a terceira e última hipótese quando num mesmo imóvel
possuem diversos “cômodos” conjugados entre si com quarto, cozinha, banheiro
e entradas independentes. Com suas matrículas independentes, cada imóvel poderá
ser comercializado isoladamente, inclusive com financiamento bancário, o que
estimulará o mercado imobiliário em todo o território nacional.
12. Patrimônio de afetação
A principal característica do instituto do Patrimônio de Afetação é o fato de que

os bens e os direitos integrantes do empreendimento ficarão protegidos e separados
dos demais bens do patrimônio do incorporador ou da construtora, inclusive
se vierem a ser objeto de garantia real como hipoteca e alienação fiduciária seus
efeitos não alcançarão o adquirente de unidade imobiliária, mesmo se posterior a
formalização do contrato particular de compra e venda. É necessário, porém, que
o regime do patrimônio de afetação esteja averbado junto à matrícula do imóvel no
Cartório de Serviços Registrais.
Segundo o mestre Ivanildo Figueiredo, tabelião de notas no Recife, Pernambuco,
“Pelo patrimônio de afetação, o construtor deverá vincular as receitas obtidas com
a venda das unidades em determinado empreendimento, somente para custear as
despesas no mesmo edifício, possibilitando, assim, ao adquirente do apartamento
em construção, maior garantia de que a obra será concluída, mesmo no caso de
falência da empresa incorporadora.” Op. cit. FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito
Imobiliário. Editora Atlas. São Paulo, 2010.p.118.
Com a publicação da Lei n. 10.931/2004 o patrimônio de afetação, juntamente
com a alienação fiduciária e a securitização de créditos imobiliários passaram a
fazer parte dos empreendimentos imobiliários em construção. Podem ser objetos
os apartamentos, salas, lojas, sobrelojas etc. Entretanto, o maior problema desse
tipo de regime é a falta de obrigatoriedade de seu uso nas incorporações, pois cabe
exclusivamente ao incorporador sua inclusão nas obras. Isso traz, portanto, grande
insegurança jurídica aos contratos de adesão e, consequentemente, ao consumidor
adquirente das unidades imobiliárias.
A grande vantagem de se adquirir uma unidade de obra financiada por
algum agente financeiro como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Banco
Santander e outros, é que essas instituições, via de regra, exigem a garantida da
obra pelo patrimônio de afetação. Com isso, os riscos para o consumidor diminuem
consideravelmente. Se houver, ainda, o seguro prestamista a dívida do saldo devedor
do financiamento será quitada pelo agente financeiro, como também estará a obra
garantida quando o dano ou a avaria comprometer sua solidez. Os adquirentes de
imóveis em construção devem prestar atenção se a obra encontra protegida pelo
patrimônio de afetação.
JURISPRUDÊNCIA
“TJ-MG AGRAVO DE INSTRUMENTO AI 10000190145367001
MG de 14/06/2019
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SOCIEDADE COM
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. 1. O patrimônio de afetação
é regulamentado por meio dos artigos 31-A a 31-F da Lei nº
4.591/1964, sendo que tal instituto possui o objetivo de diferenciar
o patrimônio do incorporador do patrimônio do empreendimento,
uma vez que o bem destinado passa a ter exclusividade para as
obrigações relacionadas à incorporação.” (TJ-MG, 2019)
13. Direito de Laje
O direito real de laje é algo moderno na ceara do direito imobiliário que surgiu
com advento da Lei nº 13.465/2017. Sua incidência ocorre nas elevações sucessivas
e, também, nos andares subterrâneos, em outras palavras, andares superiores e o
subsolo dos imóveis. Porém, ficam excluídas as benfeitorias como piscina, área
de lazer, campo de futebol, jardins etc. Vale destacar que não é um direito novo
sobre coisa alheia, mas uma forma nova de regularizar propriedades que já existiam
irregularmente em regiões carentes.
Dessa forma, os proprietários que desejarem regularizar as suas constrções
podem abrir matrículas de seus andares superiores, os famosos “puxadinhos”.
Porém, as construções originárias não podem estar irregulares junto à
municipalidade, notadamente em relação ao direito de uso e de construção das
edificações.
Direito real de laje é a regularização na lei dos “puxadinhos”, as lajes que são
construídas nas construções base nas comunidades de pessoas mais carentes. Cada
pavimento ou laje serve de abrigo para famílias. Cada laje deve ter sua matrícula
individualizada no Cartório de Imóveis. A lei admite lajes superiores e inferiores.
Laje é um direito real sobre coisa própria ao lado da propriedade, mas distinta dela.
Embora a laje seja direito de uso e de gozo, é um direito autônomo diferente do
direito de propriedade.
Para que ocorra a alienação da laje deve ser oferecido direito de preferência
ao titular da construção base. Se não houver interesse na aquisição, a preferência é
passada para as lajes ascendentes, em primeiro lugar, depois para as descendentes,
respeitando as lajes mais próximas a que será alienada.
Sobre a possibilidade de se adquirir a propriedade da laje por usucapião,
é possível. “O direito real de Laje é passível de ser adquirido por usucapião”
Enunciado da VIII Jornada de Direito Civil.
14. Vagas de garagem
As vagas de garagem são locais de estacionamento de veículos automotores.

As unidades imobiliárias sofrem influência direta das vagas de garagem na hora de
serem comercializadas, avaliadas mercadologicamente e escolhidas por interessados
na sua aquisição. O número de vagas vinculadas às unidades, sua localização dentro
do condomínio e o fato de serem abrigadas do sol podem valorizar ou desvalorizar
seu preço de venda.
As famílias de classe média têm em média dois ou três carros. Por essa razão,
as novas construções têm priorizado e aumentado o número de garagens. Cada
garagem pode aumentar em 10% o valor venal da unidade imobiliária.
A vaga de garagem é uma das principais causas de discórdia entre vizinhos.
Por isso, todo respeito com os carros estacionados nas laterais deve ser observado,
principalmente no momento de abrir portas e não ultrapassar as linhas divisórias
entre elas. O fato de os condôminos serem proprietários de seus imóveis, não lhe
permitem fazer o que quiser com elas. O direito de propriedade encontra limites
também no uso de vagas de garagem. Por isso, muitos estacionam ocupando vagas
de seus vizinhos, depositam bagulhos e até enxaguam seus veículos despejando
sujeiras nas partes comuns dos edifícios.
Desde o ano de 2012, através da Lei nº 12.607, que alterou o artigo 1.331 do
Código Civil, a venda ou a locação de vagas de garagem são permitidas apenas a
moradores do próprio condomínio. Sendo assim, a Lei não veda a comercialização
entre condôminos. O contrato de locação, por recomendação, deve ser confeccionado
por escrito com prazo determinado e o locatário da garagem deve entregar cópia do
documento do veículo que ocupará a garagem. Por questão de segurança, a locação
ou a venda a pessoas estranhas ao condomínio só é possível se a convenção ou
o regimento interno assim permitir. Caso haja necessidade de alteração desses
documentos, só com a anuência de no mínimo 2/3 dos condôminos. As exceções,
porém, podem ser encontradas nos edifícios garagens e nos edifícios comerciais
onde as vagas possuem matrículas próprias.
As vagas de garagem podem ser classificadas por três diferentes formas:

a) Vagas autônomas ou privativas – quando possuem matrícula própria
no Cartório de Serviços Registrais. Se a convenção permitir podem ser
comercializadas de forma separada das unidades.
b) Vagas vinculadas – quando não possuem matrícula. Por essa razão não podem
ser comercializadas de forma separada da unidade;
c) Vagas agregadas a parte comum – quando não são vinculadas a unidades
imobiliárias e seu uso depende das normas previstas no regimento interno do
condomínio.
Em média o tamanho das garagens para carro de passeio é de 2,10 x 4,70
metros. O valor médio de uma locação de garagem é 30% (trinta por cento) do
preço da taxa condominial ordinária, podendo oscilar em torno de 10% para mais ou
para menos em virtude do seu tamanho, da localização e da velha “lei da oferta e da
procura” dentro dos edifícios.
15. Tipos de áreas construídas
Existe no mercado imobiliário grande confusão quando o assunto é área

construída. É comum haver distorções de conceitos entre áreas de vassoura,
privativa, total e comum. Muitos anúncios publicitários divulgam área total como
área útil, confundindo o adquirente desses imóveis. As principais definições de
áreas são:
a) Área útil ou de Vassoura é o local onde as pessoas depositam seus móveis e
utensílios. É a área interna de cada imóvel, excluídos os pilares e as paredes. A
expressão “de vassoura” simboliza a área até onde a vassoura alcança.
b) Área privativa é a área exclusiva dos proprietários, incluindo as vagas de
garagem e as paredes dos imóveis. Essas paredes tem importância significativa,
pois representam 10% a 12% da área total dos imóveis.
c) Área comum são os espaços utilizados por todos os condôminos e seus
convidados. A área comum deve ser calculada com divisão proporcional entre
todos os condôminos. São o hall de entrada, a piscina, os elevadores, o salão de
festas, a sala de ginástica, dentre outros.
d) Área total é a soma da área privativa com a fração ideal da área comum.
e) Área bruta locável (ABL) é a definição utilizada na locação de espaços em
shopping center, lojas, galpões e salas comerciais. Equipara-se ao conceito de
área privativa. É estilo personalizado de locação onde os custos com divisórias,
pintura e adaptações internas serão ajustadas de acordo com a necessidade do
locatário.
Por toda sorte é recomendável leitura das áreas privativas constantes na

matrícula de cada imóvel no Cartório de Serviços Registrais para ter a certeza
do real tamanho do imóvel que será comercializado. Essas dimensões podem ser
facilmente encontradas nas certidões e nas escrituras públicas.
A leitura do artigo 500 do Código Civil esclarece que se a venda de imóvel
for estipulado o preço por medida exata e esta não corresponder às dimensões
informadas, o comprador poderá exigir o complemento da área ou, não sendo
possível, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço, desde
que essa diferença seja superior a um vigésimo, ou 5% (cinco por cento) da área
anunciada. Entretanto, ficará a cargo do comprador provar que não teria comprado
o imóvel com a diferença de área a menor. Em outras palavras, o imóvel ofertado
publicamente com medida exata não corresponder a realidade de sua área, desde
que essa diferença seja maior que 5% (cinco por cento), poderá o comprador pedir
abatimento ou resolução do contrato se provar que não teria adquirido a propriedade
com aquela área a menor.
Pode, no entanto, ocorrer o inverso, a área ser maior. Neste caso, se o vendedor
provar que tinha razões para o acréscimo de área, o comprador poderá livremente
escolher se deseja pagar pela área acrescida ou devolver o excesso construído.
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por
medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta
não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas,
o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e,
não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou
abatimento proporcional ao preço.
§1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente
enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um
vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o
direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado
o negócio.
§2º. Se em vez de faltar houver excesso, e o vendedor provar que
tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá
ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao
preço ou devolver o excesso.
§3º. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso,
se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo
sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que
conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.” (BRASIL,
2020)
Em relação às áreas anunciadas, os imóveis podem ser comercializados em
caráter ad corpus e ad mensuram. Na venda ad corpus o imóvel é comercializado
com suas características e limitações. A referência de área, se existir, será apenas

anunciativa. O que vale é o objeto tal qual aceito pelo comprador. Na venda ad
mensuram a área do imóvel é vinculada ao seu preço, ou seja, R$ 4.000,00 (quatro
mil reais) o metro quadrado. Portanto, na venda ad mensuram se a diferença de área
for superior a 5% (cinco por cento) caberá resolução do contrato ou abatimento do
preço.
16. Desmembramento de terreno
Desmembrar é dividir a propriedade imobiliária respeitando a legislação

vigente. Os conceitos previstos na Lei n. 6.766/1979 definem que “desmembramento
é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com aproveitamento
do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já
existentes”. Esclarece, ainda, que “Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios
poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo
municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.”
Neste caso, deve haver o aproveitamento do sistema viário já existente, não pode
fechar acessos ou abrir novas ruas nem tampouco novos logradouros públicos.
Desmembrar não é lotear. O desmembramento diferencia-se do loteamento
sobre diversos aspectos. No caso do desmembramento a divisão ocorre em um
único terreno, podendo gerar dois ou mais imóveis destinados a edificação, desde
que respeite o tamanho mínimo legalmente permitido no Município. No loteamento,
ao contrário, a divisão faz surgir diversos lotes destinados a edificação, inclusive
com aberturas de ruas e novas áreas públicas. No primeiro caso existe apenas
uma repartição de terra, enquanto no segundo um mecanismo de urbanização de
área pública. Segundo o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça de
São Paulo “uma das diferenças entre loteamento e desmembramento consiste em
se entender o primeiro como um meio de urbanização, sendo o outro apenas uma
repartição da gleba, sem atos de urbanização” (TJ-SP Apelação 439-0)
Existem dois tipos de desmembramento, o simples, também denominado de
“desdobro”, e o especial. No desmembramento simples não ocorrem mudanças
na infraestrutura e no logradouro. Já no especial, que muito se parece com o
loteamento, porém, não pode ser confundido, ocorre quando o terreno é dividido
em várias partes para criação de empreendimentos comerciais ou industriais, por
exemplo, geralmente alterando a paisagem e a infraestrutura local.
Para o mestre Ivanildo Figueiredo, titular do 8º Tabelionato de Notas do
Recife/Pernambuco e professor da Faculdade de Direito do Recife - UFPE “Na
prática imobiliária, existem dois tipos de desmembramento: o simples, também
denominado de desdobro, e o especial. O desmembramento simples não importa

em modificações significativas na configuração física do terreno, porque não gera
impacto na infraestrutura urbana. Assim ocorre na divisão de um terreno em dois
ou mais imóveis, com acesso direto a uma via pública. Diferentemente, quando o
desmembramento vai transformar um único terreno em vários outros, ainda que
não configure loteamento, mas que possam produzir mudanças na infraestrutura
urbana, como para a criação de empreendimentos comerciais ou industriais, este
tipo vai ser considerado especial, sujeito a disposições mais rigorosas previstas no
art.18 da Lei nº 6.766/1979.”
Após cada desmembramento, deve o interessado providenciar seu registro no
Cartório de Serviços Registrais no prazo de até 180 dias, juntamente com outros
documentos como título de propriedade do imóvel, requerimento assinado pelo
proprietário do terreno, georreferenciamento por satélite acompanhado de material
descritivo, planta baixa e certidões de propriedade e ônus reais e negativas de
tributos municipais, estaduais e federais. Existem situações onde o parcelamento
do solo é proibido, notadamente quando os terrenos forem alagadiços e sujeitos a
inundações ou quando neles existir aterramento de materiais nocivos ao ser humano.
16.1 Como realizar na prática um desmembramento?

O primeiro passo para o desmembramento de uma área de terreno é verificar se
as partes que serão desmembradas possuirão medidas e dimensões autorizados pelo
Poder Público municipal como testada e profundida dos terrenos.
Algumas cidades possuem plano diretor, o que facilitará a divisão; o segundo
passo é a confirmação do tamanho dos lotes que serão desmembrados. Os lotes
podem apresentar tamanho diferentes, mas precisam respeitar a dimensão mínima
da localidade onde se situa. As pessoas não podem desmembrar os imóveis de
qualquer maneira. Vale ressaltar, que edificar muros ou construir cercas divisórias
não é o mesmo que desmembrar, pois o desmembramento exige autorização
legal do Poder Público e procedimentos administrativos antes de seu registro no
Cartório de Imóveis. Por isso, faz-se necessário a visita in loco ao imóvel que será
desmembrado e a confecção de planta arquitetônica confeccionada por engenheiro
ou arquiteto.
O proprietário que deseja desmembrar seu terreno deve requerer autorização
dos órgãos públicos municipais para o desmembramento. O requerimento deve ser
pessoal ou por intermédio de procurador legalmente habilitado. O imóvel precisa
estar legalizado, em nome do requerente. A forma de verificar a titularidade do
domínio é requerendo uma certidão de propriedade e ônus reais ou certidão de
inteiro teor expedida pelo Cartório de Imóveis da localidade.
A planta arquitetônica que será apresentada deve apresentar informações

que coincidam com as constantes do cadastro municipal. Essa planta precisa ser
confeccionada por engenheiro ou arquiteto em escala 1:200 e identificar todos os
detalhes do imóvel que será desmembrada. O profissional responsável pelo projeto
deve providenciar a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART. Deverá haver,
também, o georreferenciamento da área com material descritivo.
Após aprovado o projeto, a prefeitura expedirá certidão descritiva do imóvel
desmembrado. A certidão deverá ser apresentada ao Cartório de Imóveis para
registro e abertura de novas matrículas para cada parte do imóvel desmembrado.
A matrícula anterior ao desmembramento será cancelada e o imóvel, legalmente,
deixará de existir.
16.2 Remembramento ou unificação de lotes de terrenos

Remembrar é unir, é transformar dois ou mais terrenos num só. No
remembramento ocorre a fusão ou unificação de dois lotes de terrenos contíguos
e pertencentes ao mesmo proprietário, que ao serem reagrupados transformam-
se num único, maior e novo imóvel. Não pode haver remembramento de áreas de
terrenos pertencentes a proprietários diferentes.
O remembramento é bastante utilizado por proprietários de terrenos vizinhos
que desejam aumentar o tamanho da área construída de sua moradia ou quando o
incorporador deseja construir novo empreendimento e para isso necessita de uma
área de terreno maior. Sobre isso, prevê o artigo 939 do Código de Normas “Quando
dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de
matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão das matrículas em uma só, de
novo número, encerrando-se as matrículas primitivas.”
O novo imóvel deve ter frente para a via que já existe antes da fusão. Com isso,
não é aceitável que haja abertura de novas vias nem de novos logradouros púbicos
em virtude de seu surgimento. Vale frisar que tanto o remembramento quanto o
desmembramento são regulados por normas municipais de cada região. Além do
mais, devem pertencer a um mesmo proprietário ou a proprietários comuns. Por
isso, quando uma construtora pretende edificar novo empreendimento em dois
ou mais lotes de proprietários diferentes, é necessário preliminarmente passar a
propriedade dos lotes para seu nome. Só então poderá requerer o remembramento
da área para posterior aprovação do projeto arquitetônico.
Após aprovado o projeto de remembramento deve o interessado encaminhar
ao Cartório de Registro de Imóveis a certidão narrativa atualizada do novo imóvel
para abertura de nova matrícula com dimensões e confrontações atualizadas.
Como o remembramento e o desmembramento obedecem a regras municipais, é

recomendável ao construtor conhecê-las antes de dar início aos seus projetos de
edificação.
Defini o artigo 938 do Código de Normas de Pernambuco que “No caso de
fusão de matrículas ou de unificação de imóveis por remembramento, tal como
regulado pelo art.235 da Lei nº 6.015/1973, deverá o registrador proceder à
verificação das características, confrontações, localização e individualização de
cada um dos imóveis integrantes da unificação ou das matrículas fusionadas, a fim
de evitar que, a pretexto de unificação ou fusão, sejam feitas retificações sem a
observância dos procedimentos estabelecidos na citada lei.”
16.3 Como remembrar dois ou mais terrenos para construção de

condomínio edilício?
É possível a fusão ou o remembramento de dois ou mais imóveis vizinhos
mediante requerimento, desde que sejam contíguos, possuam matrículas
individualizadas e pertençam ao mesmo proprietário. Esse tipo de procedimento
ocorre, geralmente, quando se pretende construir obra nova, um condomínio edilício,
por exemplo, e apenas seja possível em área de terreno com dimensões maiores.
Com isso, desaparecem os números antigos de suas matrículas e surge número novo
comum a todos os imóveis. Pode, ainda, existir edificações nessas áreas de terreno
que serão remembrados. Faz-se necessário, neste caso, requerer a demolição da
construção à prefeitura local para posterior averbação no Cartório de Imóveis. Os
atos de registro da demolição e o da fusão podem ocorrer simultaneamente para
maior aproveitamento do tempo.
Ressaltando, contudo, que realizar fusão de matrículas de imóveis vizinhos não
se confunde com seu cancelamento. Aquele pode ser requerido administrativamente,
enquanto este só via judicial. O cancelamento de matrícula por duplicidade ou erro
do Cartório de Registro não pode gerar prejuízos a terceiros de boa-fé. O Código de
Normas de Pernambuco em seu artigo 952 define que:
“Art. 952. A matrícula será encerrada:
I quando, em virtude de desmembramento, forem abertas
novas matrículas para toda a área primitiva;
II pela fusão, unificação ou remembramento de dois ou mais
imóveis;
III no de constatação de erro evidente na sua abertura, tal
como duplicidade de matrícula, desde que não acarrete prejuízo a
terceiros. (BRASIL, 2020)
17. Outorga onerosa na construção de novos empreendimentos
Por outorga onerosa compreende-se o direito de construir, mediante pagamento

de contraprestação financeira ao Poder Público, por área acima do percentual
legalmente instituído. Em outras palavras é a aquisição do direito de construir,
mediante contraprestação financeira, acima do limite permitido em lei. É espécie
de autorização especial para que o construtor aumente a área construída através de
número maior de pavimentos de determinado empreendimento em relação a sua
área de terreno e as limitações de cada região.
Essas caraterísticas, em regra, estão previstas no Plano Diretor de cada cidade.
Dessa forma, a Lei n. 10.257/2001, em seu art. 28 prevê que “o plano diretor poderá
fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente
de aproveitamento básico adotado, mediante contra partida a ser prestada pelo
beneficiário”.
17.1 Como funciona a outorga onerosa
O coeficiente de aproveitamento básico é o índice indicativo da área que pode
ser construída no terreno para que a construção não sobrecarregue o Poder Público
com necessidade de aumento da infraestrutura básica da região, notadamente com
serviços de criação de novos logradouros, pavimentação, fornecimento de água e
tratamento de esgoto, dentre outros. Tecnicamente representando, o coeficiente de
construção é de número 01 (um), ou seja, significa que o proprietário de determinado
lote pode construir uma área de tamanho igual à área do seu lote de terreno.
Melhor exemplificando, uma área de terreno com 2.500,00 m2, sendo 25,00
metros de frente e fundos por 100,00 metros de ambos os lados, pode receber
construção de 2.500,00 m2 distribuídos em seus pavimentos, incluindo as áreas
privativas e as comuns dos condomínios edilícios.
Vamos supor que seria possível construir um edifício com 13 (treze)
pavimentos e (02) dois apartamentos residenciais por andar com área unitária de
72,00 m2. Neste caso, totalizaria 1.872,00 m2 referente as unidades e 628,00m2 de
área comum, incluindo piscina, garagens, salão de festas, quadra de futebol etc. Se
desejar edificar mais cinco (05) andares acima do percentual legalmente permitido,
deverá pagar pelo direito de construir. Cada cidade deve ter seu Plano Diretor
com coeficientes e valores individualizados. Segue abaixo ilustração para facilitar
entendimento.
Dessa forma, portanto, é possível o incorporador adquirir onerosamente o

direito de construir pavimentos acima do legalmente instituído, desde que pague por
esse direito e respeite os limites impostos no plano diretor de cada cidade.
18. Loteamentos urbanos - Procedimentos para aprovação de projetos
No presente tópico serão demonstrados os principais procedimentos para

regularizar um loteamento. Antes, porém, é necessário alertar que a regularização
de loteamentos e de lotes é vantajoso não apenas do ponto de vista econômico,
mas principalmente do social e organizacional dos municípios. Desde a época do
fenômeno da industrialização, em meados do século XVII, o desejo das pessoas
em ocupar as cidades se acentuou em busca de maior qualidade de vida e aumento
da possibilidade de emprego. Morar e trabalhar nas grandes cidades era o sonho da
massa. Só assim seria possível participar do desenvolvimento das cidades.
Só em 19 de dezembro do ano de 1979 com a publicação da Lei nº 6.766 que
o parcelamento do solo em regime de loteamento passou a ser regulamentado. O
processo de urbanização, embora regrado, precisou ser fiscalizado pelos órgãos
públicos municipais e estaduais, pois sempre foi mais fácil construir e lotear terras
de forma irregular. Os maiores problemas de construções irregulares são o impacto
no desenvolvimento das cidades e o crescimento da criminalidade, pois além da
dificuldade de controle dos órgãos fiscalizadores, surgem locais de difícil acesso
onde nem mesmo a polícia é capaz de chegar.
O crescimento desordenado dos municípios pode ter considerável influência
no sistema de abastecimento d’água, tratamento de esgoto, transporte coletivo,
coleta de lixo, construção de escolas e creches para a população, controle de
pragas e doenças e muito mais, pois o Poder Público municipal não tem controle
do número de habitações e da quantidade de pessoas que residem nos loteamentos
irregulares e clandestinos, sem contar com a diminuição na arrecadação de tributos,
tão necessários para conservação de serviços básicos fornecidos à sociedade.
De forma resumida, vale a pena ressaltar que parcelamento do solo em
regime de loteamento não se confunde com parcelamento do solo em formato
de desmembramento, como se verá mais adiante. Em breves linhas, loteamento
de acordo com a Lei nº 6.766/1979, artigo 2º “Considera-se loteamento, a
subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas
vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.” Além disso, só é considerado lote aquele terreno
com possibilidade de ser edificável. A diferença do desmembramento é que nesse
sistema existirá o aproveitamento do sistema viário existente, sem necessidade de
abertura de novas ruas nem de aumento da infraestrutura básica como iluminação
pública, abastecimento de água e coleta de lixo.
É necessário definir alguns conceitos sobre lotes, gleba e loteamento. Gleba,
por exemplo, é área de terra inteira ainda não loteada. Já o lote pode ser considerado
como terreno componente de loteamento ou condomínio que seja edificável. O
loteamento é a divisão de glebas em lotes edificáveis através do surgimento de
novas vias e logradouros públicos.
As glebas podem apresentar qualquer dimensão, já os lotes precisam ter
tamanho mínimo de 125,00 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados), com frente
mínima de 5,00 m (cinco metros), salvo por modificações na legislação estadual
ou municipal, conforme estabelecido pelo artigo 4º, inciso II da Lei 6.766/79 “Os
loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: II- os lotes
terão área mínima de 125m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente
mínima de 5 (cinco metros), salvo quando o loteamento se destinar a urbanização
especifica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente
aprovados pelos órgãos públicos competentes.”
No Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal o tamanho mínimo
da área de terreno para construção é 7,00m de frente por 20,00m de cumprimentos
de ambos os lados, perfazendo 140,00m2 (cento e quarenta metros quadrados). Por
essa razão, muitas vezes, é inviável do ponto de vista financeiro adquirir um único
lote de terreno medindo 12,00 x 30,00 metros, perfazendo uma área para construção
de uma única casa residencial. É mais vantajoso, portanto, adquirir dois lotes
conjugados medindo conjuntamente 24,00m de frente e, em seguida, remembrá-
los para construção de três casas conjugadas. Entretanto, essas as regras podem
sofrer alteração a qualquer momento por simples provimentos normativos internos

da Caixa Econômica Federal. Por essa razão, é temeroso abordar pontos técnicos
e em seguida vê-los sofrendo alterações administrativas. A história já demostrou
que a intervenção estatal constante nos contratos obrigacionais entre particulares
é prejudicial aos negócios jurídicos por apresentar insegurança nas relações
comerciais.
Os conceitos de loteamento irregular e clandestino não devem ser confundidos.
Enquanto o primeiro diz respeito a empreendimentos que teve seu projeto
aprovado por órgãos competentes, por exemplo, e não foi registrado no Cartório
de Imóveis ou quando o loteador deixou de executar alguma das etapas previstas
em lei como fixação de postes ou qualquer outra obra de infraestrutura básica; o
segundo tem por definição aquele criado em desobediência a todas as normas
legais existentes, em afronto direto ao Poder Público. Lembre-se, o loteamento só
estará regular após cumprida todas as etapas que leve ao seu registro no Cartório
de Imóveis da circunscrição de sua localização e concluído após a edificação de
todas as construções da coletividade exigidas pelos órgãos públicos, demarcações e
identificação dos lotes.
As pessoas que desejam tornarem-se loteadores precisam observar alguns
pontos básicos para ter sucesso no empreendimento. A expressão “sucesso” é bem
abrangente, pois engloba não apenas a regularização da área do loteamento, mas
outras etapas como escolha do local apropriado para construção, período ideal
de comercialização, demanda de mercado, estratégia, planejamento de marketing
e vendas dos lotes, estudo de viabilidade do projeto levando em consideração
a necessidade de crescimento do município e a existência de outros loteamentos
na região ainda não comercializados. Os principais pontos que devem ser
cuidadosamente estudados são:
a) Escolha do terreno ideal. Não é qualquer terreno que sirva para ser loteado. É
preciso ser observado se o local pretendido atende aos interesses da população
local. Claro que empreender é fundamental para o sucesso, mas uma das etapas
do empreendedorismo é estudar e calcular riscos e acertos de cada projeto. O
prazo médio de desenvolvimento desses projetos é de 01 a 03 anos e a execução
da obra, dependendo do tamanho do loteamento de 02 a 03 anos.
b) Dotação orçamentária e expertise de mercado. Além do tempo de
investimento do loteamento, desde a fase de criação e aprovação até o período
de início de vendas dos lotes, pode-se levar anos de trabalho, conforme visto
no tópico anterior. Por essa razão, o loteador deve ter em mãos os recursos
financeiros necessários para dar início ao projeto. É prudente se aconselhar,
contratar ou associar com pessoas que tenham know-how sobre incorporação de
empreendimentos em loteamentos.
c) Idoneidade moral. Nenhuma pessoa ou empresa conseguirá autorização
para edificar ou lotear gleba de terra se não comprovar capacidade moral para
assumir os riscos do negócio. É por essa razão que muitas incorporadoras abrem
novo número de CNPJ para cada novo empreendimento que será loteado.
d) Estudo e elaboração da planta do loteamento. O projeto do loteamento,
incluindo a planta baixa e o estudo de impacto sócio ambiental deve ser
previamente preparado por engenheiros e arquitetos para, só depois, ser
apresentado aos órgãos públicos responsáveis por sua aprovação como CPRH
e Prefeituras Municipais. O projeto deve obedecer às leis de cada município
e ao plano diretor da cidade onde a gleba será loteada, geralmente 30% da
área do loteamento é destinado para vias, praças e áreas públicas dentro do
empreendimento.
e) Reserva de área para obras de infraestrutura básica. Faz-se necessário
existir nos loteamentos obras que serão repassadas ao Poder Público municipal
no momento do registro do loteamento no Cartório de Registro Geral de
Imóveis, como locais de fornecimento d’água e soluções para esgoto doméstico,
iluminação pública, escoamento de água pluviais, ruas, calçamentos e vias de
circulação.
f) Comunicação ao Ministério Público. O Ministério Público Estadual deverá
opinar sobre o surgimento do loteamento ou do condomínio de lotes antes do
seu registro no Cartório de Imóveis, devendo ser acatadas todas as orientações e
determinações do MP.
18.1 Como identificar gleba apropriada para ser loteada?

A escolha do terreno que será loteado é fundamental antes de iniciar o projeto
de aprovação e a implementação do empreendimento. No momento em que o “carro
é colocado na frente dos bois”, ou seja, quando o loteamento passa a ser executado
antes de sua aprovação pelos órgãos públicos e ambientais pode ser considerado
como loteamento clandestino. Os empreendedores, assim como os corretores
intermediadores, sabendo de sua clandestinidade resolvem comercializá-los podem
estar cometendo crime e devem ser solidários nos prejuízos causados à terceiros.
Por isso, se houver alguns dos pontos que serão apresentados abaixo na faixa de
terreno que seria loteado, o empreendimento não deve prosperar:
a) Área de terreno onde tenha sido enterrado materiais nocivos à saúde, como
lixões, materiais hospitalares e químicos, exceto se antecipadamente estiverem
saneados.
b) No mesmo sentido, áreas de preservação ecológica e protegidas por legislação
específica, exceto por mudanças legislativas;
c) Imóveis suscetíveis a enchentes, alagamentos e inundações, exceto se já houver

sanado os problemas;
d) Terrenos rochosos ou arenosos onde a construção de moradias não seria
adequada. Para ser considerado lote é preciso que o terreno ofereça condições
para construção da edificação;
e) Áreas de terreno situadas em mais de uma circunscrição, ou seja, o imóvel deve
ser loteado dentro de cada perímetro de área na mesma localidade;
f) Áreas íngremes compostas por declives ou aclives com angulação superior a
30%, salvo se autorizado pelo Poder Público local.
Nas considerações finais sobre loteamentos é bom deixar claro que esses
empreendimentos precisam ser criados pela forma pública com registro e matrícula
individual de cada lote em escritura pública, jamais particular, independentemente
do valor do lote. A transferência da propriedade do lote para o adquirente, caso tenha
valor fiscal abaixo de trinta vezes o maior salário mínimo do país, é que poderá ser
realizada por escritura particular de compra e venda, nos termos do artigo 108 do
C.C/02.
Uma das vantagens de aquisição de lotes é sua valorização frente decorrente da
construção de casas e do aumento da infraestrutura básica. Na mesma proporção que
o valor venal de lote componente de loteamento regular sofre valorização, quando
integrante de empreendimento irregular perde dinheiro com a desvalorização. Por
isso, comprar lotes no preço de mercado, sem incidência de especulação imobiliária,
pode ser bom investimento tanto para quem vai morar como para quem quer investir
no mercado imobiliário. É por essa razão que muitos loteadores guardam para si
alguns lotes para ser comercializados posteriormente no fim da fase de venda do
empreendimento.
18.2 A importância do especialista em vendas nos loteamentos urbanos

A divulgação e as estratégias de venda dos lotes devem ser realizadas por
especialistas neste tipo de negócio. Existem corretores de imóveis e imobiliárias
especializadas em intermediar transações e prospectar clientes para aquisição dos
lotes. O lançamento de vendas é um momento perigoso. Dele pode se extrair todo
o sucesso ou insucesso do empreendimento. Uma vez “queimado” o lançamento,
seja por falta de verba ou por desconhecimento, dificilmente o loteamento ganhará
confiança da população local.
Alguns cuidados precedem a venda como o registro da escritura do loteamento
no Cartório de Imóveis e a inserção do número desse registro nos materiais de
divulgação físicos e digitais. Deve ser ressaltado que tudo o que estiver prometido
nos meios de divulgação, ainda que não constem em contrato, deve ser executado
pelo loteador. Já foi visto loteadores prometer construção de praças, praças e
shopping center nos loteamentos e não executar a promessa pública. Alguns
empresários costumam prometer mais do que é possível ser realizado, isso é
perigoso, pois pode gerar direito de rescisão contratual e pagamento de indenização
por perdas e danos.
19. Como regularizar construção de casas em dois lotes não remembrados?
Interessante salientar que casos de construções irregulares de casas residenciais

são mais comuns do que se imagina. Ledo engano quem pensa que construir casas
sem prévia aprovação do projeto arquitetônico e sem licença de construção é algo
vantajoso e menos oneroso. As pessoas costumam comprar seus imóveis e, muitas
vezes, por falta de recursos deixam de providenciar o registro do título aquisitivo
imobiliário ou constroem seus imóveis de qualquer maneira sem a preocupação
de prévia autorização dos órgãos competentes. Quando isso ocorre existe a
possibilidade de a construção não atender normas municipais, de não respeitar
o direito de vizinhança e de desvalorizar o bem, trazendo grande prejuízo ao
proprietário na hora de vender o imóvel.
O primeiro ato, portanto, é providenciar o remembramento dos lotes, definindo
novas áreas, novas confrontações e o novo número de inscrição municipal. Para
isso, ninguém melhor do que o despachante imobiliário. Em seguida, regularizar a
construção do imóvel, desenhando planta e verificando medidas de áreas construtivas
através do trabalho de um arquiteto ou engenheiro civil. Após aprovação do projeto
arquitetônico pela prefeitura municipal, deve ser encaminhado ao Cartório de
Registro Imobiliário para averbação.
Pode ocorrer, no entanto, da construção da casa estar irregular por não atender
critérios e normas técnicas necessárias para sua aprovação. Neste caso, não sendo
possível regularizar a construção do imóvel, também não poderá ser registrada no
Cartório de Serviços Registrais. São atos simples, porém, que demandam tempo
e responsabilidade. Quem compra um imóvel deve procurar regularizar a situação
documental imediatamente para não correr riscos desnecessários.
20. Como escolher o terreno ideal para construção de casas?
A escolha do terreno deve obedecer a projeto de construção que será realizado

no local. Desta primeira observação derivam todos os outros pontos de escolha que
devem ser analisados. Por essa razão, quem vai construir necessita de orientações
balizadas de profissionais do mercado imobiliário, tanto da engenharia quanto da

corretagem.
A construção de casas no Programa Minha Casa, Minha Vida do Governo
Federal, por exemplo, necessita de terreno com tamanho mínimo de 08,00 x 20,00
metros, totalizando 160,00 m2 e seu valor de mercado não deve ultrapassar a
quantia de trinta vezes o salário mínimo do país para não inviabilizar a construção
do empreendimento. Como é difícil encontrar lotes isolados com essa dimensão,
salvo os integrantes de loteamento abertos, e os custos com a edificação de uma
única casa é proporcionalmente maior do que construindo três de uma única vez,
o recomendável é a aquisição de dois lotes conjugados cada qual medindo 12,00
metros de frente por 20,00 metros de fundos.
Certos terrenos são mais valorizados que outros em virtude de suas
características físicas. Por essa razão não é possível constatar o valor deles levando
em consideração apenas o tamanho de sua área. Uma avaliação mercadológica
levando em consideração apenas o tamanho do terreno sem analisar localização,
infraestrutura básica, posicionamento na quadra, tamanho de testada e aspectos
documentais é bastante temerosa.
Dentre os pontos principais que precisam ser analisados estão:
a) Localização do terreno, incluindo bairro, posição dentro da quadra e em
relação ao nascer do sol;
b) Preço e condição de pagamento, pois quando o imóvel é adquirido acima do
seu real valor de mercado, o retorno do capital empregado é bastante lento.
Recomenda-se, portanto, ouvir opinião de corretor de imóveis especialista neste
tipo de imóvel;
c) Aspectos físicos como tamanho de testada, extensão de suas laterais e área
total. Quanto maior a testada do terreno, maior a valorização. Além do mais,
os terrenos de equina são mais valorizados e procurados, principalmente
quando a finalidade for comercial. Os terrenos de esquina possuem duas
frentes, maior visibilidade e são mais claros. Nem toda esquina é igual a outra.
Existem esquinas positivas e negativas, variando de acordo com o sentido dos
veículos no logradouro público. Terrenos pequenos e de esquina costumam ser
desvalorizados em função do recuo de suas extremidades;
d) Solo, relevo e topografia. O imóvel pode estar abaixo, acima dele ou no nível da
rua. Os terrenos abaixo do nível da rua são desvalorizados, pois possivelmente
precisarão de aterro. O solo natural, quando não pedregoso e molhado, é mais
procurado, já que os custos com a construção da base do empreendimento são
menores;
e) Infraestrutura local com tratamento d’água, coleta de lixo, água encanada e

iluminação pública elevam o valor do imóvel e, por último,
f) Documentação do imóvel. Como já visto nos capítulos anteriores, posse,
detenção e propriedade apresentam distorções no valor de mercado dos terrenos.
Além do mais pode haver indisponibilidade na matrícula do imóvel que impeça
ou dificulte sua comercialização. Os custos com a retirada da indisponibilidade
podem ser elevados, o que desvalorizaria o preço do terreno.
Por conta de tantos detalhes, percebe-se que a aquisição de um terreno
requer conhecimentos técnicos especiais o que exige a presença de um consultor
imobiliário e, dependendo das peculiaridades do negócio, de um engenheiro,
arquiteto ou advogado.
20.1 Por que os proprietários podem vender seus imóveis?

Todo proprietário pode alienar seus bens móveis e imóveis, salvo os
impedimentos legais. O direito à propriedade é cláusula pétrea constitucional, por
isso uma das garantias fundamentais prevista na Constituição Federal do Brasil em
seu artigo 5º, inciso XXII. O arresto, as indisponibilidades, a penhora são espécies de
mecanismos legais que impedem ou dificultam a livre transmissão da propriedade.
A preocupação com a aquisição, manutenção e defesa da propriedade sempre
foi constante entre as pessoas, desde a época das civilizações na fase das grandes
conquistas. De início, é importante citar fatos históricos relativos ao direito de
propriedade, posto que seu uso antecedeu a própria existência do direito, em virtude
da necessidade de moradia e de subsistência das pessoas, da segurança dos clãs,
da política e da economia de cada povo. O direito de propriedade é composto por
poderes, por direitos e por obrigações do seu titular sobre seus bens, incluindo,
notadamente, o espaço aéreo e o subsolo. Por isso, seu proprietário tem direito de
usar a coisa como melhor lhe convir, de perceber seus frutos, de fruir e de gozar, de
transferir a propriedade a terceiros, seja por atos “inter vivos” ou “mortis causa”
e, ainda, de reaver o bem de quem o detenha injustamente contra sua vontade. Esse
direito, no entanto, não é mais absoluto como já foi no período do romano. Para que
o proprietário de imóvel possa usar e usufruir de seu bem é preciso, antes de tudo,
respeitar os direitos de terceiros.
Embora a propriedade englobe o espaço aéreo e o subsolo, o proprietário
não pode opor-se a atividades que sejam realizadas por terceiros a altura ou
profundidade não lhe cause prejuízo ou que não tenha interesse legítimo de impedi-
lo. Por isso, o proprietário de um imóvel não pode impedir que um avião voe sobre
sua propriedade a uma altura que não lhe vá incomodar.
Ao se retratar a propriedade do solo, deve ser considerada que não engloba

as jazidas, as minas, os recursos minerais, os monumentos arqueológicos e outros
defendidos por leis especiais. Sendo assim, o proprietário do solo tem o direito de
explorar os recursos minerais na sua propriedade, desde que o favoreça a utilização
do imóvel ou o empregue na construção do próprio imóvel, não podendo ser
submetidos a transformação ou produção industrial.
O direito à propriedade é uma garantia constitucional a todo cidadão
brasileiro. A Constituição Federal garante o direito à propriedade como um direito
fundamental. Afirma, ainda, que a propriedade atenderá a função social, limitando
esse direito. Com o isso, o Estado pode intervir no domínio privado, criando certas
limitações que atenderá aos interesses coletivos. Por isso, as pessoas não podem
utilizar seus imóveis de forma ilimitada seja construindo muros elevadíssimos ou
com atividades insalubres aos seus vizinhos, nem podem usá-los com a intenção de
prejudicar alguém.
O conceito de propriedade, portanto, pode ser definido como o poder da
pessoa sobre a coisa. É espécie de ligação da coisa à pessoa. Assim, estabelece a
Constituição da República brasileira em seu artigo 5º, inciso XXII: “É garantido
o direito à propriedade”. Em seguida o artigo 1.228 do Código Civil define como:
“Propriedade é o poder de usar, de fruir (gozar), de dispor e de reaver a coisa de
quem quer que a possua ou a detenha.”
Hodiernamente a propriedade imobiliária não pode mais ser vista como um
direito absoluto, tal qual antigamente, devido a sua constitucionalização e em
respeito à função social da propriedade e aos ditames estatais. Por isso, as pessoas
não podem ouvir som nas alturas ou utilizar produtos inflamáveis em regiões urbanas
que tragam riscos para os vizinhos. Entretanto, os proprietários de seus imóveis
podem livremente alugar, permutar ou vender seus bens, independentemente de
intermediadores imobiliários.
Inclusive, muitos corretores de imóveis, em todo o Brasil, perguntam por que
não existe obrigatoriedade desses profissionais intermediando as transações onerosas
de compra e venda? Alegam, sobretudo, que se houver essa obrigatoriedade, não
haveria os picaretas ou falsos profissionais desenvolvendo essas atividades, tal qual
ocorre com os médicos, advogados, contadores etc. Na verdade, essas alegações não
estão completas. Como na corretagem, as outras profissões sofrem com o mesmo
problema da facilitação e do exercício ilegal da profissão. Por isso, há inúmeros
imóveis sendo construídos sem a presença de engenheiros, rabulas se passando por
advogados, charlatões enganando pacientes ao se passar por médicos, motoristas
dirigindo sem CNH e outros.
Muitos corretores de imóveis reclamam de seus Conselhos de Classe pela falta

da obrigatoriedade de sua presença nas operações imobiliárias. Os Conselhos de
Classes, embora sejam Autarquias Federais dotadas de fé-pública e de poder de
polícia administrativa para fiscalizar, disciplinar, punir de forma administrativa os
contraventores e disciplinarmente os maus profissionais, não possuem capacidade
para legislar. Sua capacidade de legislar restringe-se a atos, portarias e resoluções
administrativas de respeito obrigatório aos seus inscritos. Por isso são incapazes
de legislar alterando leis e decretos-leis para que o corretor de imóveis pudesse ser
detentor do direito de estar presente em todas as transações de locação ou de compra
e venda. O que existe atualmente são leis estaduais que obrigam os tabelionatos
de notas a informar nas escrituras públicas a presença do corretor imobiliário ou
da imobiliária intermediando as transações de compra e venda onerosas ou se os
negócios foram finalizados diretamente entre as partes contratantes sem a presença
do intermediador. Portanto, não existe obrigatoriedade do corretor de imóveis nas
transações imobiliárias daqueles estados.
Além do mais, se isso viesse a ocorrer, haveria violação aos princípios
constitucionais da liberdade de contratar e dos direitos fundamentais da propriedade,
por infração ao art. 5º, inciso XII, da Constituição da República do Brasil. Muito
provavelmente a nova lei seria declarada inconstitucional. Os advogados detêm esse
direito por previsão constitucional em seu artigo 133 “O advogado é indispensável
à administração da justiça, sendo inviolável por seus atos e manifestações no
exercício da profissão, nos limites da lei.” Por isso, quando a CF ao declara que
o advogado é indispensável a administração da justiça, reconhece a premente
necessidade da advocacia para a sociedade brasileira.
Outro ponto que merece destaque é se a presença obrigatória dos corretores
de imóveis nas escrituras públicas onerosas de compra e venda poderia deixar a
profissão suscetível aos maus profissionais? Alguns defendem que poderia passar
a existir a figura do corretor “de porta de cartório” em busca de dinheiro fácil e o
mercado imobiliário se encheria de profissionais sem conhecimentos técnicos.
A solução para esse entrave, portanto, é o autoconhecimento e a formação
técnica dos agentes imobiliários. Sem preparação profissional e sem capacitação
técnica o mercado imobiliário em todo o território nacional está cada vez mais
suscetível a picaretas e a contraventores.
Quanto às principais características do direito de propriedade, segundo o mestre
Melhim Chalhub, pode ser classificado com “absoluto, porque atribui ao seu titular
poder jurídico de dominação plena da coisa, facultando-lhe usar a coisa de acordo
com seus interesses particulares, podendo dispor da coisa, aliená-la, abandoná-la,
destruí-la; pode até limitar seu próprio direito de propriedade, constituindo sobre
a coisa outros direitos em favor de terceiros”, em virtude da função da social da

propriedade; é também “erga omnes” por ser oponível a todos. Inclusive, pode ser
classificado como “exclusivo”, visto que a propriedade pertence ao titular de seu
domínio. Nada impede que a propriedade possa pertencer a uma ou mais pessoas,
como nos casos de condomínio em geral ou quando a propriedade pertence há
vários herdeiros em decorrência de partilha de bens. É considerado, também, um
bem “perpétuo”, por não haver tempo determinado para o exercício do direito de
propriedade, sendo facultado ao seu titular usar e dispor de seus direitos durante
toda a vida. Op. cit. CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais. Ed. 2ª rev. ampl
e atual. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014.
21. Venda Casada é crime. O que isso significa?
É possível afirmar que venda casada é a forma de vincular a comercialização

de um produto a outro. Em outras palavras é a maneira que existe de condicionar
ou de subordinar a venda de produtos ou de serviços a outro sem que o consumidor
tenha interesse na sua aquisição.
O consumidor precisa conhecer os produtos que estão disponíveis no mercado
e ter a liberdade do direito de escolha. A aquisição de produtos não pode ser
imperativa, pois “configura prática abusiva, em razão da onerosidade excessiva”.
Embora possa parecer difícil, a prática de impor a aquisição de serviços ou de
produtos como condição de realização de outros serviços ou a venda de produtos
é mais comum do que se imagina. Essa prática, inclusive, pode ser comumente
encontrada em algumas regiões do Brasil na hora de financiar a compra de um
imóvel. Por isso, quem vai adquirir um imóvel através de financiamento bancário
não é obrigado a fazer seguro de vida, a contratar cheque especial, a adquirir cartão
de crédito ou previdência privada, ainda sob o pretexto de que o banco só libera
financiamento para clientes que possuem esses serviços com a instituição de crédito.
Esse tipo de procedimento quando imposto ao consumidor é crime. Inclusive,
a venda casada encontra-se prevista nas relações de consumo no artigo 5º, inciso II
da Lei n. 8.137/1990 com pena de 2 a 5 anos ou multa “Constitui crime da mesma
natureza: II- subordinar a venda de bem ou a utilização de serviço à aquisição de
outro bem, ou ao uso de determinado serviço. Pena de detenção de 2 (dois) a 5
(cinco) anos, ou multa.” Já a Lei Antitruste n. 8.884/1994 em seu art. 21º, inciso
XXIII, define a venda casada como hipótese de infração de ordem econômica “As
seguintes condutas, além de outras, na medida que configurem hipótese prevista
no art.20 e seus incisos, caracterizam infração da ordem econômica: XXIII –
subordinar a venda de um bem à aquisição de outro ou à utilização de um serviço,
ou subordinar a prestação de um serviço à utilização de outro ou à aquisição de um

bem.”
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) em seu artigo 39 define que: “é
vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, condicionar o fornecimento de
produto ou de serviço de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a
limites quantitativos”.
Neste entendimento, portanto, não podem os correspondentes bancários ou os
agentes financeiros, aproveitando-se da fragilidade econômica e da dependência
emocional do adquirente de imóvel financiado, principalmente os relacionados ao
plano Minha Casa, Minha Vida – MCMV, condicionar a liberação de crédito para
compra da casa própria a aquisição de qualquer outro serviço.
21.1 Quando a venda casada é legal?

Existem situações em que a venda casada é legal. Muito comum nas vendas
promocionais do tipo “leve três, pague dois”, também quando o preço do segundo
produto é oferecido com desconto de 50%, por exemplo, ou quando um produto só
pode ser transportado com outro, no caso da venda de bolas de sorvete para viagem.
Em todos esses casos, a escolha de comprar ou de não comprar é unicamente do
consumidor.
Como se vê, não é a aquisição do produto ou do serviço que torne a venda
casada como crime, mas sim a impossibilidade do consumidor, frente a sua
hipossuficiência, ter a liberdade de decisão pela compra deles, independentemente
de lhe serem úteis ou não, ou seja, não pode haver manipulação do consumidor ou
“convencimento” forçado.
Jurisprudência
TJ-BA Apelação APL 0508900007120178050001
EMENTA: PAGAMENTO A PRAZO DE FINANCIAMENTO
BANCÁRIO PARA COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO
À AQUISIÇÃO DE SEGURO HABITACIONAL. ‘VENDA
CASADA’. PRÁTICA ABUSIVA CONFIGURADA PRECEDENTE
DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO
E IMPROVIDO. Versa a discussão acerca da legalidade
das cláusulas do contrato de financiamento habitacional, na
modalidade alienação fiduciária, firmado entre as partes. 2. Da
análise do contrato acostado às fls.22/45, tem-se como taxa de juros
nominal e efetiva, respectivamente, o percentual de 17,63% ao
ano, índice que destoa da média praticada pelo mercado financeiro
nas operações da espécie. 3. Constata-se que os demandantes,
pretendendo realizar o financiamento imobiliário, firmaram
com o recorrente contrato de adesão, contrariando empréstimo

junto ao banco, e no momento da assinatura, foram compelidos
a contratar Seguro Habitacional da própria instituição, o que
caracteriza a venda casada. E. o Superior Tribunal de Justiça fixou
entendimento, através da súmula 295 sobre a validade da TR como
fator de atualização monetária, in verbis: Súmula 295 – a Taxa
Referencial (TR) é indexadora válido para contratos posteriores
à Lei nº 8.177/1991, desde que pactuada. 5. Recurso conhecido e
improvido. Publicado: 14/05/2019. (TJ-BA, 2019)
22. Correspondente Bancário
Atuar como correspondente bancário pode ser algo bastante lucrativo. Os

correspondentes bancários são pessoas jurídicas, representantes dos agentes
financeiros, que por eles desenvolvem suas atividades funcionais como abertura de
conta corrente, análise de crédito e do perfil do cliente, simulação de pagamentos,
organização de documentos e outros. Esses serviços são regulamentados pelas
Resoluções do Bacen (Banco Central) nº 3110 e 3156 desde o ano 2003. Através
dos correspondentes bancários os corretores de imóveis e as pessoas interessadas
em adquirir imóveis podem usufruir de serviços diferenciados e alcançar maior
agilidade na aprovação de carta de crédito.
Vale ressaltar, contudo, que os consumidores não devem ter ônus com os serviços
do correspondente bancário, pois as despesas administrativas com o funcionamento
desses assistentes devem ser custeadas pelos próprios bancos na medida em que
as operações de crédito são realizadas. Em média os correspondentes recebem dos
bancos o percentual de 1% (um por cento) sobre o valor do financiamento. Se as
operações envolverem Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal os
honorários são reduzidos para 60% ou 70% do valor do salário mínimo por cada
contrato assinado. Esses valores e percentuais, no entanto, podem sofrer alterações
a qualquer momento, dependendo exclusivamente de normativas dos agentes
financeiros.
Nada impede, porém, que os correspondentes sejam também agentes
imobiliários. Entretanto, essa junção de atividades não é recomendada, pois
pode dar a falsa impressão de que poderá existir concorrência nas atividades de
intermediação e de financiamento bancário com outros profissionais do mercado, o
que poderia acarretar sérios prejuízos em suas transações de financiamento.
Alguns correspondentes ajustam com seus clientes valores referentes a serviços
de despachante para viabilizar seus trabalhos. Se for do interesse do contratante, não
deve haver impedimento, desde que o preço negociado seja coerente com outros
praticados no mercado e o recibo apresentado venha com valores e tipos de serviços
discriminados. Porém, não devem ser cobradas taxas disfarçadas de prestação

de serviços de despachantes ou outro de qualquer natureza, como preferência de
financiamento, redução de taxas de juros, vantagens pessoais etc.
Por falar em intermediação imobiliária, os correspondentes bancários e seus
funcionários só podem realizar essas intermediações, divulgando e oferecendo
imóveis, quando autorizados por escrito pelos agentes financeiros, pelos
proprietários ou pelos construtores e se possuírem inscrições no Conselho de
Classe de sua jurisdição, até por que o atendimento ao público nas intermediações
de bens imóveis deve ser realizado exclusivamente por corretor de imóveis como
estipula o artigo 3º do Decreto nº 81.871/1978 “As atribuições constantes do artigo
anterior poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita
no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição. Parágrafo único.
O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de
imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente
poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho de Regional da
jurisdição.”
Dentre as funções do correspondente bancário encontram-se a de analisar
o perfil do interessado e verificar a capacidade do cliente para obter linha de
financiamento, notadamente a carta de crédito. O prazo médio de liberação do
financiamento é de 30 a 40 dias após a entrega da documentação completa do
interessado. Por documentação completa entende-se a do interessado na aquisição,
dos vendedores do imóvel e a do imóvel objeto da transação, incluindo certidões
diversas e declarações de inexistência de débitos fiscais e condominiais. Se o
financiamento ocorrer em empreendimento já cadastrado no correspondente
bancário, o prazo de liberação poderá ser reduzido para 15 ou 20 dias.
22.1 Como se tornar um correspondente bancário?

Para se tornar um correspondente bancário é necessário se dirigir a própria
instituição financeira e requerer a inscrição. A instituição financeira irá providenciar
a análise cadastral do interessado para depois comunicar ao Banco Central sua
decisão. O Bacen apenas será informado da contratação. Os documentos necessários
são (i) contrato social do interessado; (ii) número de sua inscrição no CNPJ; (iii)
comprovante de localização da empresa; (iv) comprovante de abertura de conta na
instituição financeira contratante. Não basta apenas a comprovação documental,
é necessário a empresa apresentar idoneidade e boa conduta de mercado. Além
disso, deve possuir local para atendimento ao público com sala de espera, sala de
atendimento com balcão, equipamentos de informática, boa tecnologia e banheiros,
tudo regular e aprovado pelos órgãos municipais.
Antes de iniciar as atividades, ter uma equipe treinada e atualizada com os

procedimentos do banco vai fazer toda a diferença. O correspondente bancário
não cuida apenas da parte documental do imóvel, de cálculos matemáticos, análise
de crédito e cadastro dos interessados em contratar o empréstimo para financiar o
imóvel, mas de abertura de contas, recebimento de documentos, parecer técnico
e muito mais. Recomenda-se, portanto, conhecer o mercado imobiliário e seu
funcionamento, além de ter noção dos riscos e das responsabilidades que a atividade
requer antes de iniciar os trabalhos técnicos.
23. Como comprar imóvel através de consórcio imobiliário
Os consórcios no Brasil surgiram em meados do ano de 1962 no ramo

automobilístico através da associação de funcionários do Banco do Brasil S/A. Por
definição, consórcio pode ser caracterizado como associação entre duas ou mais
pessoas com desejos comuns de partilhar recursos para atingir determinado objetivo.
O consórcio imobiliário permite comprar imóvel de forma programada sem fugir do
orçamento doméstico, servindo como espécie de “poupança compulsória”.
Na compra de imóveis ou de veículos as pessoas se associam através de
determinada empresa administradora de recursos, rateando valores para aquisição
de bens com parcelamento de meses. Na prática existem os sorteios aleatórios
onde os associados são contemplados com carta de crédito. Além dos sorteios,
existe a retirada da carta de crédito por maior lance. Uma vez sorteado deve o
consorciado retirar sua carta de crédito contemplada, caso contrário poderá não
ter direito a dar lances ou a participar de outros sorteios dentro do mesmo grupo
até o final do contrato. Tudo vai depender das regras do grupo. A carta de crédito
permite a aquisição de imóveis urbanos, rurais, residenciais, comerciais, novos ou
usados. A condição é que o imóvel esteja legalizado e que não haja restrições ou
indisponibilidades na sua matrícula no Cartório de Imóveis. Funciona com todas as
regras de uma compra e venda comum.
A contemplação ocorrerá de duas formas: (i) por sorteio mensal através da
Loteria Federal para haver igualdade e imparcialidade entre todos do grupo e (ii)
por lance para possibilitar o aumento de chances de receber a carta de crédito. O
lance será ofertado com recursos próprios ou com saldo do FGTS. O consorciado
receberá carta de crédito e terá até 200 (duzentos) meses para pagar as prestações,
podendo também utilizar o saldo do seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
– FGTS.
Os custos para os consorciados são basicamente quatro: (i) taxa de
administração; (ii) fundo comum; (iii) fundo de reserva e (iv) seguro. Em média
a Taxa de Administração é de 16% (dezesseis) a 20% (vinte por cento) que será
dividida pelo número de meses ou prazo de pagamento do consórcio. O Fundo
Comum é a maior parte da parcela e se destina para compra do bem objeto do
consórcio, quando contemplado. O Fundo de Reserva, ao contrário, funciona como
gatilho de segurança aos consorciados em caso de inadimplência. No final do plano
deve ser repartido proporcionalmente entre os participantes. É por isso que no final
do contrato de muitos consórcios, após o pagamento de todas as parcelas, existe a
devolução de resíduo que deve ser dividido por todos os participantes. Em média a
taxa do Fundo de Reserva é de 2% (dois por cento).
Os tipos de consórcios mais comuns são os de aquisição de bens móveis,
no caso veículos, e de bens imóveis de qualquer natureza. Nada impede que haja
consórcio de pacotes de viagens ou de bens moveis de baixo valor aquisitivo como
bicicletas e aparelhos de televisão. Seus valores vão valores variam de acordo com
o preço do objeto do contrato.
As principais vantagens da carta de crédito por consórcio são a possibilidade
de isenção da taxa de adesão, baixa correção das parcelas, geralmente pelo Índice
Nacional da Construção Civil (INCC) e a possibilidade de alterar o bem que será
adquirido a qualquer tempo, mas tudo isso precisa estar previsto no contrato entre a
seguradora e consorciado.
Sempre que houver interesse na compra de cota de consórcio imobiliário,
recomenda-se o acompanhamento de especialista neste tipo de negócio para
verificação do melhor plano, da taxa de administração, da solidez e da saúde
financeira da empresa administradora do consórcio. Inclusive, verificar se tem
endereço físico no local onde a empresa está exercendo suas atividades, a satisfação
de outros consorciados que já transacionaram com a seguradora e se receberam
suas contemplações dentro do prazo estipulado contratualmente. A existência de
endereço físico é de suma importância, pois facilitará explicações e devoluções caso
haja necessidade de resolução contratual.
Algumas empresas podem comercializar planos de consórcios apresentando
taxas e juros convidativos, porém com valores acima do praticado no mercado
através de contratos de financiamento bancário camuflados de consórcio. As cartas
de crédito dessas empresas são liberadas para todos os “consorciados” de uma
única vez no prazo de até 60 (sessenta) dias.
24. Penhora, arresto e sequestro na matrícula dos imóveis
É bem comum existirem gravames na matrícula dos imóveis que impeçam

ou que dificultem as transações imobiliárias. A penhora, por exemplo, é tipo
de procedimento que objetiva a cobrança de débitos. Desta forma, o bem que se
encontra penhorado por conta de dívidas poderá ir à leilão para satisfação do crédito.
Pelo artigo 1.419 do CC/02 “Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou
hipoteca, o bem dado como garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento
da obrigação.” Segundo o jurista Ulisses Peixoto o “Direito real de garantia
é o que vincula diretamente ao poder do credor determinado bem do devedor,
assegurando a satisfação de seu crédito se inadimplente este.” Op. cit. PEIXOTO,
Ulisses Vieira Moreira. Direito Imobiliário. JHMIZUNO. São Paulo, 2017.p.283.
A penhora não torna o bem inalienável ou o deixa fora do comercio, de modo
a impedir sua venda, nem proíbe o registro de sua escritura no cartório de imóveis.
Porém, o valor do débito que originou a penhora terá preferência de recebimento
sobre a compra e venda, razão pela qual quem compra um imóvel gravado de
penhora poderá perdê-lo para sanar determinada dívida do vendedor. Só quem pode
alienar um bem, pode gravá-lo de penhor. Da mesma forma, o cônjuge do executado
deve ser citado sempre que a penhora cair sobre bem imóvel, exceto se o regime de
casamento for o de separação total de bens. Assim prevê o artigo 1.420, “caput” do
Código Civil que só o proprietário do imóvel pode entregá-lo em garantia.
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar
ou dar em antirese; só os bens que se podem alienar poderão ser
dados em penhor, anticrese ou hipoteca.
§1º. A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as
garantias reais estabelecidas por quem não era dono;
§2º. A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser
dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de
todos, mas cada um pode individualmente dar em garantia real a
parte que tiver. (BRASIL, 2020)
Por essa razão, adquirir um imóvel gravado de penhora é muito arriscado, pois,
certamente, irá pagar um débito que não lhe pertence. A recomendação, no entanto,
para quem deseja comprar um imóvel penhorado é abater do valor final da compra
os débitos que justificaram a penhora e as despesas com advogados.
Se a penhora estiver gravada na matrícula do imóvel, não poderá o adquirente
alegar a boa-fé por desconhecer a existência do gravame. Vale salientar, contudo,
que o registro imobiliário dá ao ato efeito erga omnes contra terceiros. Já o arresto
é ato preventivo, similar à penhora, que também visa a satisfação de débitos. O
arresto, na verdade, como medida cautelar, antecede à penhora. O sequestro, no
entanto, visa a entrega do imóvel ao credor. Por isso, é medida que protege o credor
que o requereu em juízo.
Por recomendação, portanto, se houver qualquer desses gravames na matrícula
do imóvel, a compra e venda apenas deverá ocorrer após verificadas as causas que
as originaram e as medidas que foram tomadas para sua extinção. Inclusive, vale
salientar, que atos posteriores aos gravames que com eles não se relacionam não
retiram sua capacidade jurídica de serem executados.
25. Consequências do imóvel tombado
Tombar não é punir, mas proteger patrimônio suscetível de perda. O imóvel,

tombado, melhor definindo, é aquele que fica sob a tutela do Estado em decorrência
de suas características históricas, artísticas, arquitetônicas, documental ou, até
mesmo, ambiental, por terem marcado uma época e passam a fazer parte do acervo
cultural de uma cidade, de um município, do estado ou da nação. Portanto, pode-se
afirmar que tombar é zelar, é proteger, é cuidar, é valorizar as riquezas históricas
de um povo, cujo principal objetivo é impedir a descaracterização da obra ou do
imóvel.
Art. 216. Constituem patrimônio cultural brasileiro os bens de
natureza material e imaterial, tomados individualmente ou em
conjunto, portadores de referência à identidade, à ação, à memória
dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira, nos
quais se incluem:
I - as formas de expressão;
II - os modos de criar, fazer e viver;
III - as criações científicas, artísticas e tecnológicas;
IV - as obras, objetos, documentos, edificações e demais espaços
destinados às manifestações artístico-culturais;
V- os conjuntos urbanos e sítios de valor histórico, paisagístico,
artístico, arqueológico, paleontológico, ecológico e científico.
§1 O poder público, com a colaboração da comunidade, promoverá
e protegerá o patrimônio cultural brasileiro, por meio de
inventários, registros, vigilância, tombamento e desapropriação, e
de outras formas de acautelamento e preservação.
§2 Cabem à administração pública, na forma da lei, a gestão da
documentação governamental e as providências para franquear
sua consulta a quantos dela necessitem.
§3 A lei estabelecerá incentivos para a produção e o conhecimento
de bens e valores culturais.
§4 Os danos e ameaças ao patrimônio cultural serão punidos, na
forma da lei.
§5 Ficam tombados todos os documentos e os sítios detentores de
reminiscências históricas dos antigos quilombos. (BRASIL, 2020)
Nossa Constituição Federal, em seu art. 216, consagra o bem tombado como
patrimônio cultural brasileiro. Inclusive, esses bens devem possuir características
ligadas à memória histórica do Brasil. Por isso, podem ser objetos de tombamento
bens móveis ou imóveis como documentos, edificações, quadros, sítios de valor
histórico, arqueológico ou paleontológico, dentre outros. Se não houvesse essa
preocupação do Estado o que seria de tantos imóveis antigos frente à especulação
imobiliária, principalmente quando seus proprietários não possuem mentalidade ou
não enxergam a importância do patrimônio para a memória histórica de sua nação?
25.1 De quem é a competência para tombar patrimônio?

Frisa-se de imediato, que o tombamento é ato da Administração Pública, através
da União, dos Estados e dos Municípios, conforme prevê o artigo 23 Constituição
Federal “É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal
e dos Municípios: III - proteger os documentos, as obras e outros bens de valor
histórico, artístico e cultural, os monumentos, as paisagens naturais notáveis e os
sítios arqueológicos”. O tombamento, portanto, ocorre após a análise de elementos
técnicos que vão instruir o processo administrativo para que seja caracterizada a
necessidade de conservação do bem.
Se o tombamento ocorrer pela União, o órgão responsável é o IPHAN -
Instituto Histórico e Artístico Nacional. Se pelos estados e municípios, devem ser
criados órgãos especiais para esse fim. No estado de Pernambuco o órgão técnico
responsável é a Fundarpe e os órgãos gestores são a Secult e o Conselho Estadual de
Cultura – CEC.
Existem três escalas de tombamento que vão interferir no valor da indenização
que será ofertada ao proprietário do bem. Por isso, pode-se defini-las da seguinte
maneira: (i) quando o bem se torna inútil ao proprietário; (ii) quando o bem tem
sua utilidade reduzida e (iii) quando o bem não sofre qualquer restrição em razão
do tombamento. Quando o bem se torna inútil ao seu proprietário em virtude do
tombamento, ocorre espécie de desapropriação indireta. Neste caso, portanto,
existe a necessidade de pagamento de indenização como forma de compensação
pela perda patrimonial. Se houver perda parcial do bem, deve haver pagamento de
indenização, embora em menor proporção, pois não tirará o imóvel do poder do seu
proprietário que poderá utilizá-lo parcialmente. E, por último, se não houver perda
para o proprietário do bem, não haverá, naturalmente, obrigação de pagamento de
indenização.
Quanto às reformas no patrimônio tombado, devem ser realizadas
exclusivamente com autorização do órgão responsável por sua proteção, embora a
propriedade continue sob a garantia privada de seu proprietário. É por isso que o ato
de tombamento não pode ferir o direito de propriedade garantido pela Constituição
Federal do Brasil.
Sendo assim, um bem tombado só pode ser comercializado se a restrição for

parcial ou nenhuma. Neste caso, a promessa de compra e venda deve prever o
tipo de tombamento, suas restrições e as obrigações do proprietário junto ao órgão
responsável pela proteção. A falta de observância desses preceitos pode gerar direito
de reparação patrimonial em virtude da falta de normal disponibilidade do imóvel.
Por essa mesma razão, seu valor de venda pode sofrer variações quando comparado
com outros imóveis de características similares na região em se situa.
223
Capítulo VII
DOS CARTÓRIOS E TABELIONATO DE NOTAS
Índice: 1. Princípios cartorários 2. Prenotação, averbação e registro no

Cartório de Imóveis 3. Como proceder com averbação no Cartório de Imóveis 4.
Quais as consequências da não transferência da titularidade do imóvel? 5. Registro
do título aquisitivo 6. Registro eletrônico de bens imóveis – Provimento nº 89/19 do
CNJ 7. O que fazer com imóvel sem registro no Cartório de Imóveis? 8. Por que deve
ser averbado o contrato de locação no Cartório de Imóveis? 9. Número de matrícula
10. Como adicionar descrições e especificações do imóvel no Cartório de Imóveis?
11. Como abrir matrícula do imóvel no Cartório de Serviços Registrais? 12. Como
remembrar dois ou mais terrenos para construção de condomínio? 13. Tipos de
Cartórios no Brasil 14. Novas circunscrições na Cidade do Recife/Pernambuco
15. Tipos mais comuns de certidões 16. Princípio da concentração da matrícula
17. Certidão de matrícula ou propriedade e ônus reais 18. Certidão de Inteiro Teor
do imóvel da Secretaria do Patrimônio da União – SPU 19. Certidão Negativa
de Débitos Municipais 20. Despesas com a aquisição do imóvel 21. Despesas e
emolumentos com a escritura e seu registro no Cartório de Imóveis 22. Terreno
alodial 23. Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD ou ICD
24. Laudêmio 25. Protesto de contrato de locação 26. Escritura pública 27. Tipos
mais comuns de escrituras públicas 28. Como declarar o Imposto de Renda sobre
Ganho de Capital na venda de imóvel 29. Instrumento de mandado (procuração)
30. Qual a diferença entre preposto e mandatário 31. O proprietário residente
no exterior pode vender imóvel no Brasil? 32. Procurações jurídicas ad judicia e
ad judicia et extra 33. Revogação de mandado judicial 34. Substabelecimento de
poderes 35. Procuração em causa própria 36. Notificação judicial e extrajudicial
37. Modelo – Notificação extrajudicial 38. Selo digital de Autenticidade 39. O que
significa translado? 40. Ata Notarial 41. Autenticação de cópias 42. Nova Lei de
Autenticação de Documentos (Lei nº 13.726/2018) 43. Reconhecimento de firmas
44. Formas de regularizar imóvel sem escritura.
A palavra Cartório deriva do latim charta, que significa “papel, texto, carta,
documento”, mais o sufixo orius, que simboliza “aquele que lida com papéis”.
Os cartórios ou serventias extrajudiciais são repartições auxiliares da justiça que
têm finalidade a prestação de serviços públicos realizados por particulares. Seus
serviços são delegados pelo Poder Público e visam a segurança e a validade dos atos
cartorários em proveito da sociedade. Ao se referir a “particulares”, diz respeito à
forma de contratação direta de seus funcionários, cujo regime encontra-se previsto
na Consolidação da Leis do Trabalho - CLT, dispensado, portanto, concurso público.
Em sua parte histórica, até a Proclamação da República, a igreja católica
desempenhava a função de colher e de registrar dados sobre as pessoas residentes
no Brasil, fazendo naquela época o papel dos cartórios de registro civil, o que
aumentava ainda mais o poder dos sacerdotes. Dentre as principais consequências
desse fato, afloravam as questões sucessórias e patrimoniais das famílias que viviam
no Brasil por difícil comprovação da união de pessoas quando não católicas. Foi
em 1874, através do Decreto nº 5.604, de autoria do deputado geral do Império
do Brasil, João Alfredo Correia de Oliveira, que o registro civil foi oficialmente
criado em terras brasileiras. Dali para frente, nos anos seguintes, as grandes cidades
brasileiras passaram a anotar, preservar e registrar os registros de nascimentos, de
casamentos e de óbitos da população, nascendo os primeiros “cartórios de registro
civil” no Brasil.
Os cartórios de notas e de registro, porém, antecedem os cartórios de registro
civil. Na cidade do Recife, por exemplo, o primeiro cartório de registro de imóveis
surgiu com a publicação da Lei nº 1.237 em 15 de dezembro de 1865, responsável
pelo registro de todos os imóveis da região. Só em 29 de novembro de 1956, com a
chegada da Lei nº 2.567 surgiu o 2º Cartório de Registro de Imóveis do Recife. Vale
ressaltar, todavia, que a linha divisória que definia a territorialidade de cada cartório
era o Rio Capibaribe, que ainda hoje corta a cidade do Recife em duas partes quase
iguais.
Nos anos de 1981 e 1982, respectivamente, foram instalados os 3º e 4º Cartório
de Registro de Imóveis no Recife. O 3º Cartório foi desmembrado do 1º Cartório
e o 4º Cartório do 2º Cartório Registral. A cidade do Recife, portanto, permaneceu
organizada com quatro serventias notariais até o ano de 2018, quando foram
instalados o 5º, 6º e 7º Cartórios Registrais, através da Lei Estadual nº 196/2011.
Com o surgimento da Constituição Federal da República do Brasil, no ano de
1988, surgiram oficialmente os Tabelionatos de Serviços Notariais e de Registro,
substituindo as antigas “serventias extrajudiciais” da época do império.
Com a chegada da Constituição Federal os cartórios deixam de ser
considerados propriedades hereditárias, cuja transmissão ocorria de pai para filho
numa linha sucessória direta, muitas vezes sem qualquer preparo ou conhecimento
jurídico dos sucessores. Após a Constituição de 1988, os notários e registradores
passaram a receber concessão dos direitos de administração dos cartórios através de
concurso público. Essas transições, em sua maioria, são bem traumáticas, algumas
vezes encontrando resistência da população local, pois culturalmente os cartórios
eram administrados como propriedades particulares de seus antigos titulares. Por
conta disso, eram comuns cartórios desatualizados e despreparados para assistir
à população, prestando serviços de baixa qualidade sem o uso da tecnologia,
principalmente em regiões de periferia.
Em 1994 com o advento da Lei nº 8.935, as atividades notarial e registral

passaram a ser definitivamente regulamentadas, organizadas e definidas. Com isso,
a prestação de serviços à população ficou mais organizada, garantindo publicidade,
maior segurança jurídica, autenticidade de documentos e eficácia dos atos jurídicos
necessários em uma sociedade.
Para efeitos didáticos, as denominações “cartórios” ou “tabelionatos” são
utilizadas no Brasil como sinônimas. Desde a promulgação da nossa Constituição
Federal em 1988, as “Serventias Extrajudiciais” passaram a ser tratadas como
“Serviços Notariais e de Registro”, porém, a denominação “Cartório” continua
a ser utilizado popularmente. A Constituição Federal em seu artigo 236 define que
“Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação
do Poder Público”; a Lei nº 8.935/1994 em seu artigo 1º esclarece que “Serviços
notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados
a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.”
Desta forma, a expressão “cartório de notas” deve ser substituída por “tabelionatos
de notas”.
1. Princípios cartorários
Por princípio entende-se o início de tudo. Vale ressaltar, todavia, que as pessoas
não foram feitas para os princípios, mas, ao contrário, os princípios foram feitos
para as pessoas. Mesmo assim, não podem ser confundidos com a norma jurídica,
pois os princípios são elos para o entendimento das leis e do ordenamento jurídico
que servem para fundamentar o entendimento lógico.
Os procedimentos cartorários são, em regra, submetidos aos princípios jurídicos
em todas as suas etapas e procedimentos. Esses princípios servem para nortear e dar
maior segurança aos atos registrais. Os principais princípios do registro público de
acordo com a Lei nº 6.015/73, a Lei de Registros Públicos:
a) Princípio da continuidade – Exige que os lançamentos no registro cartorário
devem ser contínuos e ininterruptos, obedecendo a ordem cronológica de suas
inscrições.
b) Princípio da especialidade – Por este princípio os lançamentos devem conter
as especificações completas dos imóveis como confrontações, localização, área
construída ou do terreno, denominação se urbana ou rural, logradouro e número
e nome da rua.
c) Princípio da prioridade – Prevalece a primazia do título apresentado primeiro
em relação aos demais na ordem cronológica.
d) Princípio da unilateralidade – significa que cada imóvel apenas pode obter

uma única matrícula no Cartório de Serviços Registrais de sua jurisdição.
e) Princípio da legalidade – É possível afirmar se o mais importante de todos
os princípios, pois os atos e os documentos para ser averbados ou registrados
precisam atender às normas cartorárias. Documentos sem previsão nas normas
não podem ser registrados.
f) Princípio da publicidade - Serve para dar publicidade de todos os atos e atos
registrados. Através dele, ainda, é possível descobrir quem é o proprietário do
bem imóvel, dando garantia a terceiros e validade aos atos que transferem a
propriedade imobiliária. É através da publicidade dos atos que surge os efeitos
“erga omnes”, tornando o direito de propriedade oponível a terceiros.
g) Princípio da fé pública - A “fé pública” equipara-se a verdade incontestável.
Esse princípio existe para dar maior segurança aos negócios jurídicos firmados
por notários, na medida em que são garantidos a autenticidade do negócio,
amparando o direito e trazendo maior conforto para as pessoas. Os cartórios,
portanto, são dotados de fé pública em seus atos e em seus documentos.
2. Prenotação, averbação e registro no Cartório de Imóveis
Os atos de averbação, de prenotação e de registro possuem naturezas e

características diversas, embora todos façam parte de serventias registrais. Os
atos que modificam a titularidade da propriedade do imóvel devem ser registrados.
Esses documentos translativos da propriedade podem ser a escritura definitiva de
compra e venda, a escritura de doação, a carta de sentença, a escritura pública de
doação, o formal de partilha, a escritura de usufruto vitalício, dentre outros. Erro
bastante comum ocorre quando se interpreta a escritura pública de compra e venda
de imóveis como único instrumento de transmissão da propriedade imobiliária.
O Registro Imobiliário, portanto, é ato cartorário, munido de fé pública,
para transcrever a propriedade de bens, sua titularidade, características, ações,
posse e domínio em matrícula preexistente no Cartório de Registro de Imóveis da
circunscrição do imóvel para que gere efeitos “erga omnes” e a propriedade possa
oponível a todos.
Os atos de registro e de averbação deverão ser lançados no Registro Geral do
Cartório de Imóveis e serão identificados, obrigatoriamente, pela letra “R” para
registro e “AV” para averbação, em ordem sequencial do primeiro até o infinito,
mais o número de matrícula. Portanto, para o primeiro ato de registro deverá ser
R-1; segundo ato R-2 e assim por diante. Se entre um ato e outro de registro houver
um de averbação, adotará a sequência dos atos de registros e vice-versa.
Exemplificando, R-1 (primeiro ato de registro + número de matrícula); R-2

(segundo ato de registro + matrícula); R-3 (terceiro ato de registro + número de
matrícula); AV-4 (primeiro ato de averbação + número de matrícula); AV-5 (segundo
ato de averbação + número de matrícula); R-6 (quarto ato de registro + número de
matrícula); AV-7 (terceiro ato de averbação + número de matrícula) até o infinito.
Só através do registro no Cartório de Imóveis surgem os efeitos “erga omnes”,
aqueles oponíveis a terceiros e de presumido conhecimento de todos.
Vale ressaltar, todavia, que o cartório onde se averba ou registra títulos
imobiliários ou negócios a eles relacionados, como contrato de locação, promessa
de compra e venda de bens imóveis, dentre outros, é o Cartório de Registro de
Imóveis, excluindo qualquer outro, inclusive o de Títulos e Documentos.
A Prenotação é o ato de anotar do registrador, prévia e provisoriamente,
que antecede o registro e que assegura ao título prenotado seu direito à registro. A
prenotação, por sua vez, recebe número de ordem sequencial. Através da prenotação
assegura-se o direito de preferência, por isso é contada em minutos, hora e dia.
Por essa razão, o registro é eficaz no momento em que o apresenta ao oficial
registrador e houver a prenotação no protocolo de recebimento. (art. 1.246 do C.C.).
A propriedade considera-se adquirida no momento da prenotação no cartório de
registro imobiliário, em respeito ao princípio da primazia, não cabendo ao oficial
registrador recusar a prenotação no momento da sua apresentação. O título que
for primeiro prenotação, consequentemente, primazia ao registro em relação aos
seguintes.
O prazo de validade da prenotação é de 30 dias. Após esse prazo, da data de sua
protocolização, seus efeitos caducarão, ou seja, o título que não for registrado por
culpa do interessado em atender às exigências do cartório de imóveis. Admite-se, no
entanto, algumas exceções como, por exemplo, a dependência de certidões públicas
etc.
É possível, também, a suscitação de dúvida quando houver título contraditório
no mesmo momento da prenotação originária.
Já a Averbação pode ser definida como o ato de incluir na matrícula no Cartório
de Imóveis qualquer alteração no imóvel, tais como construções, benfeitorias,
alteração de nome de rua, novo estado civil de seus proprietários, pacto antenupcial,
contrato de locação, cessão ou alienação fiduciária, dentre tantas outras que possam
aparecer.
As averbações existem para atualizar as modificações no imóvel, tornando-
as públicas para maior segurança jurídica das transações. Uma casa, por exemplo,
que sofreu alterações estruturais com a construção de piscina e dois banheiros,

dificilmente será financiada por agente financeiro, pois como as construções não
tem aprovação dos órgãos públicos de fiscalização, não existe certeza de que essas
reformas possam ter comprometido a estrutura do imóvel.
3. Como proceder com averbação no Cartório de Imóveis?
Basta o proprietário do imóvel ou seu procurador legalmente constituído

apresentar requerimento por escrito juntamente com o original do documento
que será averbado, uma certidão de casamento por exemplo, e pagar as custas
cartorárias, que podem ter valores diferenciados de acordo com o tipo de averbação
que será realizada no histórico do imóvel. Quando a averbação for de uma confissão
de dívida, por exemplo, após seu encerramento basta apresentar o distrato com
quitação da dívida, mediante requerimento de cancelamento do instrumento.
Todo requerimento, portanto, deve ser endereço à autoridade de origem ou ao
órgão responsável pelo procedimento com a apresentação formal do interessado,
notadamente, nome completo, nacionalidade, profissão, estado civil, número da
cédula de identidade, número da inscrição no Cadastro Pessoa Física (CPF/MF) e
endereço de domicílio.
Questão bastante polêmica diz respeito à cobrança pelos Cartórios de Imóveis
do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na averbação de contrato
de compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável com cláusula
de adjudicação compulsória ou de procuração pública de compra e venda em
causa própria. Pelo entendimento de alguns cartórios a cobrança do imposto de
transmissão é possível, mesmo não havendo transmissão da propriedade nesses
instrumentos, desde que exista lei municipal prevendo esta prática, pois cabe ao
município o direito de cobrar e de legislar sobre esse tipo de imposto. Além do
mais, defendem alguns juristas que esses instrumentos quando averbados junto
à matrícula do imóvel possuem os mesmos efeitos “erga omnes” oriundos do
registro de uma escritura pública de compra e venda, exceto pela não transmissão da
propriedade por serem instrumentos com efeitos puramente obrigacionais.
A cobrança do ITBI na averbação de instrumento particular ou público
de compromisso de compra e venda deveria ser indevida por não transmitir
a propriedade imobiliária, mesmo reconhecendo seus efeitos “erga omnes”
decorrente do ato de registrar.
Por outro lado, registar o contrato de locação junto à matrícula do imóvel no
Cartório de Registro de Imóveis pode ser prudente quando o locatário tiver investido
montante considerável no imóvel e esses valores não puderem ser levantados no
final da locação. Neste caso, o registro do contrato de aluguel pelo menos trinta
antes da notificação para que seja exercido o direito de preferência na compra do
imóvel, com cláusula que assegure ao locatário o direito de permanecer no imóvel
até o fim do contrato, conforme preceitua o parágrafo único do artigo 32 e o artigo
33 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações).
Art.32. O direito de preferência não alcança os casos de perda
da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro
de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não
alcançará também os casos de constituição da propriedade
fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer
formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão
extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em
cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica.
Art.33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá
reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço
e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel
locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro
do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à
matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das
vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas
testemunhas. (BRASIL, 1991)
Certas dificuldades podem impedir ou dificultar a averbação do contrato de
locação no Cartório de Imóveis, as mais comuns são ausência de matrícula, a pessoa
do locador não coincide com a do proprietário do imóvel no cartório, endereço
errado ou incompleto do imóvel no instrumento de locação ou existência de contrato
de locação verbal. Para efeitos de contagem de prazo vale a data da prenotação no
R.G.I. por esta sua finalidade. Por essas razões, caso haja necessidade de registro do
contrato de locação no Cartório de Imóveis recomenda-se, antes da assinatura deste
instrumento, requerer certidão de propriedade e ônus reais atualizada.
Dúvida constante entre os corretores imobiliários é sobre a possibilidade
de averbação do contrato de gaveta no Cartório de Imóveis, aquele gravado de
alienação fiduciária onde o mutuário transfere ao adquirente, sem consentimento do
credor fiduciário/agente financeiro, todos os direitos e obrigações contratuais. Após
a quitação do imóvel, o domínio da propriedade é transferido ao novo proprietário.
Neste caso específico, não é possível averbar o contrato de compromisso de cessão
de direitos, pois a propriedade não se encontra em nome do mutuário cedente, mas
sim do agente fiduciário (agente financeiro). A única perda que se vê nos contratos
de gaveta é a não incidência do seguro prestamista, aquele que quita o saldo
devedor no financiamento em caso de morte do mutuário originário. O referido
seguro perde seus efeitos em respeito ao seu caráter personalíssimo do contrato,
cujo valor do prêmio é calculado considerando a idade do contratante, possíveis
doenças existentes e riscos de suas atividades laborais.
Finalizando, portanto, recomenda-se a averbação do contrato particular ou
público de compromisso de compra e venda no Registo de Imóveis, quando não
houver possibilidade de lavrar a escritura definitiva nos seis meses seguintes após a
compra do imóvel.
4. Quais as consequências da não transferência da titularidade do imóvel?
Quem compra um imóvel quer recebê-lo; quem vende, consequentemente, quer

receber todo o preço da coisa. Por que existem pessoas que compram o imóvel,
cumpre todas as etapas do negócio, mas não transfere de imediato a propriedade
para seu nome, mesmo após cumpridas todas as etapas da transação?
A velha expressão “só é dono quem registra” encontra-se plenamente
atualizada. Os procedimentos com a compra do imóvel têm início com a aprovação
da carta de crédito, quando o imóvel for financiado, passando pela formalização
do compromisso particular de compra e venda, depois pela lavratura da escritura
pública de compra e venda e terminando com o registro do título aquisitivo no
Cartório de Registro de Imóveis.
Por que existem tantos imóveis em nome dos antigos proprietários ou das
construtoras mesmo os imóveis terem sido comercializados com terceiros? As três
razões preliminares porque algumas pessoas não passam de imediato a titularidade
do imóvel para seu nome são três: (i) economia de despesas com pagamento de
impostos (ITBI), taxas e emolumentos cartorários; (ii) por desconhecimento de
como se transfere a propriedade de um bem imóvel, seja uma casa, apartamento,
sala comercial, galpão ou lojas e, por último (iii) para ocultar seu patrimônio contra
credores.
As consequências disso são protestos e negativação do nome do vendedor
enquanto o imóvel permanecer em seu nome, cobrança de dívidas oriundas de IPTU
e de Condomínio, as chamadas dívidas “propter rem”, aquelas dívidas pessoais,
mas que acompanham o imóvel, além de eventualmente responder processo de
execução judicial.
Melhor explicando, as dívidas “propter rem” são aquelas que decorrem da
relação entre o devedor e o imóvel. Para alguns autores, podem ser classificadas
como mistas. Ao pé da letra seu conceito é dívida “por causa da coisa”. Por isso,
o imóvel que é vendido com dívidas “propter rem”, a obrigação de pagar segue a
coisa independentemente do título translativo. O Código Civil em seu artigo 1.345
apresenta exemplo sobre este tipo de dívida, ao declarar que o adquirente de imóvel
responde pelos débitos do alienante em relação às dívidas de condomínio, inclusive
juros e multas.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.
[ ]
SÚMULA 568/STJ – SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1.
Julgamento sob a égide do CPC/15. 2. A obrigação pelo pagamento
de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o
proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento
das despesas. Súmula 568/STJ.” (fonte: www.jusbrasil.com.br/
Data:26.11.2019). (STJ, 2019)
Muito embora as dívidas de IPTU possam ser cobradas de proprietários e
de possuidores, conforme define o artigo 34 do Código Tributário Nacional, no
momento da execução da dívida e da alienação do imóvel em praça pública, é o
nome do vendedor que irá figurar no processo de penhora judicial, até que ele prove
que o imóvel foi vendido e a sua posse se encontra com o promissário comprador.
De maneira similar na cobrança da dívida dos débitos de condomínio. O condomínio
irá cobrar do condômino proprietário, nos termos do artigo 1.315 do Código Civil,
até a execução judicial da dívida, porém se a posse do imóvel estiver com o novo
adquirente da unidade imobiliária, mesmo sem registro da escritura pública de
compra e venda, e o condomínio tiver ciência deste fato, as dívidas contraídas a
partir da posse do promissário comprador a ele pertence. Assim tem decidido o STJ
no Tema 886.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a
concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e
a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos
condôminos.
[ ]
DIREITO DAS COISAS – CONTRIBUIÇÃO DE CONDOMÍNIO –
OBRIGAÇÃO PROPTER REM - TEMA 886 do STJ – SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel,

representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b)
Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro,
a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador
imitira-se na posse; (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca
da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
(STJ, 2015)
Por outro lado, os riscos para o adquirente são outros completamente diferentes
dos do vendedor do imóvel. No momento em que concorda com o imóvel em
nome do antigo vendedor, submete-se a insegurança jurídica, pois favorece
situações onde o imóvel poderá ser comercializado com outras pessoas, quando
o vendedor encontrar-se-á de má-fé, como, também, poderá perder o imóvel por
dívidas judiciais contra o vendedor. Se o vendedor vier a falecer e não existir uma
procuração pública em causa própria com poderes para vender o imóvel, surgirá a
necessidade de aguardar o fim de um processo de inventário e a boa-fé dos herdeiros
ou poderá entrar com ação de usucapião, desde que respeitados os pressupostos
legais, para transferir a propriedade do imóvel para seu nome.
Como se vê, para maior segurança jurídica e tranquilidade dos contratantes, o
melhor é transferir de imediato a titularidade do imóvel para o nome do comprador
e evitar dor de cabeça e prejuízos para ambas as partes, independentemente de com
quem encontrar-se a posse do imóvel.
5. Registro do título aquisitivo
A segunda forma de aquisição da propriedade imobiliária é pelo registro do

título aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis da sua circunscrição. Os atos de
averbação, prenotação e registro possuem natureza e características diversas,
embora todos façam parte das serventias registrais. De imediato, vale ressaltar,
que registro não se confundi com averbação nem com a prenotação. Vários podem
ser os títulos aquisitivos da propriedade como escritura pública de doação, escritura
pública de compra e venda, carta de sentença num formal de partilha, sentença de
adjudicação compulsória, dentre outras.
Diante das formas originárias de aquisição da propriedade é indispensável a
apresentação do título ou dos fatos no Cartório de Serviços Registrais onde estiver
matriculado o imóvel, conforme leitura do artigo 1.245 do Código Civil. Logo,
surge a expressão “só é dono quem registra”.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
§2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
2020)
Registro Imobiliário - Por Registro Imobiliário tem-se o ato cartorário,
munido de fé pública, que transcreve a titularidade, ações, posse e domínio
propriedade de bens imóveis na matrícula preexistente no Cartório de Serviços
Registrais da circunscrição do imóvel para que possa gerar efeitos “erga omnes”,
aqueles oponíveis a terceiros.
Vale ressaltar, todavia, que o cartório onde se averba ou registra títulos
imobiliários ou negócios a eles relacionados, como contrato de locação, promessa
de compra e venda de bens imóveis etc., é o Cartório de Registro de Imóveis,
excluindo qualquer outro, inclusive o de Cartório de Títulos e Documentos.
A Prenotação é o ato de anotar do registrador, prévia e provisoriamente, que
antecede o registro e que assegura ao título prenotado seu direito à registro. A
prenotação, por sua vez, recebe número de ordem sequencial. Através da prenotação
assegura-se o direito de preferência, por isso é contada em minutos, hora e dia. Sua
validade é de 30 (trinta) dias a contar da data de apresentação do título no Cartório
de Imóveis.
Já a Averbação é definida como o ato de incluir na matrícula no Cartório de
Imóveis qualquer alteração no imóvel, tais como construções, benfeitorias, alteração
de nome de rua, certidão de estado civil de seus proprietários, pacto antenupcial,
contrato de locação, cessão ou alienação fiduciária, dentre tantas outras que possam
apresentar modificações ao imóvel ou aos seus proprietários.
Questão bastante polêmica diz respeito à cobrança pelos Cartórios de Imóveis
do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na averbação de contrato
de compromisso de compra e venda irretratável e irrevogável com cláusula de
adjudicação compulsória ou de procuração pública de compra e venda em causa
própria.
Pelo entendimento de alguns cartórios a cobrança do imposto de transmissão
é possível, mesmo não havendo transmissão da propriedade nesses instrumentos,
desde que exista lei municipal prevendo esta prática, pois cabe ao município o
direito de cobrar e de legislar sobre esse tipo de imposto. Além do mais, defendem
alguns juristas que esses instrumentos quando averbados junto à matrícula do
imóvel possuem os mesmos efeitos “erga omnes” oriundos do registro de uma

escritura pública de compra e venda, exceto pela não transmissão da propriedade
por serem instrumentos com efeitos puramente obrigacionais.
A cobrança do ITBI na averbação de instrumento particular ou público
de compromisso de compra e venda deveria ser indevida por não transmitir
a propriedade imobiliária, mesmo reconhecendo seus efeitos “erga omnes”
decorrente do ato de registrar.
Por outro lado, registar o contrato de locação junto à matrícula do imóvel no
Cartório de Registro de Imóveis pode ser prudente quando o locatário tiver investido
montante considerável no imóvel e esses valores não puderem ser levantados no
final da locação. Neste caso, o registro do contrato de aluguel pelo menos trinta
antes da notificação para que seja exercido o direito de preferência na compra do
imóvel, com cláusula que assegure ao locatário o direito de permanecer no imóvel
até o fim do contrato, conforme preceitua o parágrafo único do artigo 32 e o artigo
33 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações).
Art.32. O direito de preferência não alcança os casos de perda
da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro
de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não
alcançará também os casos de constituição da propriedade
fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer
formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão
extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em
cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica.
e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel
do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação
Algumas dificuldades podem ser encontradas para que impeçam ou dificultem
a averbação do instrumento locatício no Cartório de Imóveis, as mais comuns são
ausência de matrícula, a pessoa do locador não coincide com a do proprietário
do imóvel no cartório, endereço errado ou incompleto do imóvel no instrumento
de locação ou existência de contrato de locação verbal. Para efeitos de contagem
de prazo vale a data da prenotação no R.G.I. por esta sua finalidade. Por essas
razões, caso haja necessidade de registro do contrato de locação no Cartório de
Imóveis recomenda-se, antes da assinatura deste instrumento, requerer certidão de
propriedade e ônus reais atualizada.
Dúvida constante entre os corretores imobiliários é sobre a possibilidade
de averbação do contrato de gaveta no Cartório de Imóveis, aquele gravado de
alienação fiduciária onde o mutuário transfere ao adquirente, sem consentimento do
credor fiduciário/agente financeiro, todos os direitos e obrigações contratuais. Após
a quitação do imóvel, o domínio da propriedade é transferido ao novo proprietário.
Neste caso específico, não é possível averbar o contrato de compromisso de cessão
de direitos, pois a propriedade não se encontra em nome do mutuário cedente, mas
sim do agente fiduciário (agente financeiro). A única perda que se vê nos contratos
de gaveta é a não incidência do seguro prestamista, aquele que quita o saldo
devedor no financiamento em caso de morte do mutuário originário. O referido
seguro perde seus efeitos em respeito ao seu caráter personalíssimo do contrato,
cujo valor do prêmio é calculado considerando a idade do contratante, possíveis
doenças existentes e riscos de suas atividades laborais.
Finalizando, portanto, recomenda-se a averbação do contrato particular ou
público de compromisso de compra e venda no Registo de Imóveis, quando não
houver possibilidade de lavrar a escritura definitiva nos seis meses seguintes após
a compra do imóvel. Esses assuntos serão abordados com maior profundida nos
tópicos seguintes.
6. Registro eletrônico de bens imóveis – Provimento 89/2019 do CNJ
O Registro Eletrônico de Imóveis (REI) entrou em vigor no dia 1º de janeiro

de 2020 através do Provimento nº 89/2019 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ
alterando o artigo 235-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). A partir de
agora será possível identificar nacionalmente cada imóvel registrado nos Cartórios
de Imóveis por numeração específica denominada de Código Nacional de Matrículas
(CNM). A numeração do CNM conterá 15 (quinze) dígitos e simplificará o registro
de imóveis em âmbito nacional em conformidade com o princípio da concentração
de atos na matrícula previsto no artigo 60 da Lei nº 13.097/2015, conforme prevê
o artigo 2º do referido provimento. Com isso haverá maior celeridade na prestação
jurisdicional e intercâmbio de informações entre a administração pública e o Poder
Judiciário através do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI).
Para melhor entender a numeração da matrícula, os cinco primeiros números
correspondem ao Cartório de Imóveis onde o imóvel encontra-se matriculado; em
seguida um único número que trata-se do Livro nº2 do Registro Geral de Imóveis;
depois por sete algarismos que representará o número de ordem que seguirá em
sequência ao infinito, previsto no artigo nº 176, §1º, inciso II da Lei nº 6.015 de
31 de dezembro de 1973 e, por último, o quarto campo composto por dois dígitos
separado por hífen dos demais números será constituído em conformidade com a
ISO 7064:2003 para controle do registro eletrônico.
Art. 2º Fica instituído o Código Nacional de Matrícula (CNM),
que corresponderá à numeração única de matrículas imobiliárias
em âmbito nacional e será constituído de 15 (quinze) dígitos,
organizados em 4 (quatro) campos obrigatórios, observada a
estrutura CCCCC.L.NNNNNNN-DD, assim distribuídos:
I – o primeiro campo (CCCCC) será constituído de 5 (cinco)
dígitos e identificará o Código Nacional da Serventia (CNS),
atribuído pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), e determinará
a unidade de registro de imóveis onde o imóvel está registrado;
II – o segundo campo (L), separado do primeiro por um ponto,
será constituído de 1 (um) dígito e indicará com o algarismo 2
tratar-se de registro no Livro n. 2 - Registro Geral;
III – o terceiro campo (NNNNNNN), separado do segundo por um
ponto, será constituído de 7 (sete) dígitos e determinará o número
de ordem da matrícula no Livro n. 2 a que se refere o art. 176,
inciso II, da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973; e
IV – o quarto campo (DD), separado do terceiro por um hífen, será
constituído de 2 (dois) dígitos e conterá os dígitos verificadores,
gerados pela aplicação do algoritmo Módulo 97 Base 10, conforme
Norma ISO 7064:2003.
§ 1º Caso o código a que se refere o inciso III do caput seja
constituído de menos de sete dígitos, deverão ser atribuídos zeros
à esquerda, até que se complete o número de dígitos do terceiro
campo do CNM.
§ 2º O CNM referente à matrícula encerrada ou cancelada não
poderá ser reutilizado. (BRASIL, 1973)
Os oficiais de Cartórios de Serviços Registrais deverão implantar numeração
para as matrículas já existentes e para as futuras quando abertas, devendo ser
informadas automaticamente quando emitidas as certidões cartorárias. Inclusive,
os registradores continuarão responsáveis pela guarda e controle exclusivo dos
livros e arquivos eletrônicos dos imóveis, mesmo após a abertura do número do
registro eletrônico, conforme prevê o artigo 11 do Provimento 89/2019 “Os oficiais
de registro de imóveis continuam com a obrigação de manter, em segurança e sob
seu exclusivo controle, indefinida e permanentemente, os livros, classificadores,
documentos e dados eletrônicos, respondendo por sua guarda e conservação,
inclusive após a implementação do registro imobiliário eletrônico.”
7. O que fazer com imóvel sem registro no Cartório de Imóveis?
Quem paga por um imóvel sem registro no Cartório de Serviços Registrais,

encontra-se, na verdade, adquirindo sua posse e não a propriedade. Neste caso, deve
procurar um Tabelionato de Notas para ser lavrada a escritura pública de cessão
de direitos de posse do imóvel, pois posse por ser direito não se registra. A posse
deve ser transmitida em caráter definitivo e no contrato não deve haver cláusula
de arrependimento para que não haja, futuramente, possibilidade de discussão
sobre o negócio realizado. Em seguida, é apropriado ingressar com ação judicial
de usucapião para aquisição da propriedade, sendo a escritura pública de cessão de
direitos de posse o instrumento adequado para este tipo de procedimento.
8. Por que deve ser averbado o contrato de locação no Cartório de Imóveis?
É recomendável averbar contrato de locação na matrícula do imóvel no

Cartório de Serviços Registrais quando o locatário desejar assegurar a permanência
da locação, durante o prazo estabelecido no contrato, mesmo em caso de venda do
imóvel ou garantir o direito de preferência na compra do imóvel. Os investimentos
realizados com reforma ou construção do imóvel podem ser de elevado valor
financeiro e uma ruptura no contrato, principalmente nas locações não-residenciais,
por ser onde mais existem gastos com alterações no imóvel, poderia trazer
grande prejuízo ao locatário, caso o novo proprietário não tivesse interesse em
prosseguir com a locação. Entretanto, as razões de cunho pessoal que podem levar
a necessidade da averbação do contrato de locação podem ser várias, como nas
locações cujos objetivos são tratamento de saúde, conclusão de curso superior em
faculdade próxima à residência do locatário, dentre outras.
A Lei de Locações, em seu artigo 8º, estipula que se o imóvel for vendido
durante a locação, o novo proprietário poderá requerer sua devolução até noventa
dias da data do registro do título translativo da propriedade, exceto pela existência
de cláusula de vigência em caso de compra e venda e o contrato estiver averbado na
matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da sua alienação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o
contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e
estiver averbado junto à matrícula do imóvel. (BRASIL, 2020)
Se o imóvel for comercializado sem que o locatário exerça seu direito de
preferência, ou seja, sem que haja notificação informando preço, condições de
pagamento e onde a documentação do imóvel poderá ser analisada, poderá requerer
perdas e danos ou o imóvel para si, no prazo de até seis meses, da data do registro do
título translativo da propriedade, se o contrato de locação encontrar-se averbado no
cartório de imóveis pelo menos trinta dias antes da data da venda. A notificação deve
ser pessoal ao locatário ou, em caso de vários, a todos eles. Se após a notificação for
aceita proposta de terceiros com novo valor de compra do imóvel, outra notificação
deverá ser feita ao locatário com preço de venda atualizado. Neste caso, se optar
por seu direito de preferência no momento da ciência da nova notificação, terá novo
prazo de trinta dias manifestar interesse pela compra do imóvel.
Salienta-se, portanto, que a necessidade de notificação apenas existe nos
negócios de compra e venda, sendo dispensado quando a transmissão da propriedade
for por doação ou por permuta, pois presume-se, nestes casos, apenas interesse pelo
imóvel objeto da transação, excluindo qualquer outro bem ou quantia em dinheiro.
As razões que podem levar uma pessoa a apenas ter interesse por determinado
imóvel podem ser várias, como questões sentimentais, localização ou características
físicas.
mais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel
do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação
matrícula do imóvel.”
A análise do referido artigo 33 leva a concluir que a averbação prévia do
contrato de locação deve-se apenas nos casos em que houver interesse do locatário
em adquirir o imóvel. Entretanto, não se deve esquecer que o contrato de locação
averbado no Cartório de Imóveis assegura, também, a permanência do locatário no
imóvel durante o período do contrato. As perdas e danos, quando comprovadas,
portanto, independe de averbação, basta a simples não notificação por escrito do
locador ao locatário anterior a comercialização do bem.
JURISPRUDÊNCIA
STJ. RECURSO ESPECIAL. PROCESSO 1216009
EMENTA. CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. REEXAME
DE FATOS E PROVAS. INADIMISSIBILIDADE DA PRÉVIA
AVERBAÇÃO DO CONTRATO PARA REQUERER-SE PERDAS E
DANOS. 1. O reexame de fatos em recurso especial é inadmissível.
2. A averbação do contrato de locação é indispensável para
que o direito de preferência revista-se de eficácia real e permita
ao inquilino haver para si o imóvel locado e vendido. 3. a

inobservância do direito de preferência permite ao locatário
pleitear perdas e danos pelos prejuízos econômicos sofridos, ainda
que o contrato locatício não tenha sido averbado junto à matrícula
do imóvel locado. Ministra Nancy Andrighi. Data 14.06.2011.
(STJ, 2011)
9. Número de matrícula
Por matrícula define-se o local individualizado do imóvel onde os atos de

registro e de suas averbações são inseridos. Os números de matrícula podem ser
encontrados no Livro2 – na parte do Registro Geral. Todo imóvel precisa obter sua
matrícula individualizada para que a propriedade imobiliária possa ser registrada e
transmitida a terceiros. Em linhas simples, a matrícula está para o imóvel como o
número do Cadastro de Pessoa Física – CPF/MF está para as pessoas. É através dela
que os imóveis podem ser solenemente identificados com suas características de
áreas, cômodos, confrontações, limitações nas regiões em que se localizam, nome
do proprietário ou titular do domínio, garantias reais e outras especificações. Por
essa razão, a solicitação de certidão de matrícula do imóvel ao Cartório de Imóveis
deve ser apresentado número de matrícula do imóvel ou, na sua falta, o endereço
completo.
São condições de validade de toda matrícula, número de ordem na sequência
até o infinito, inclusive número do registro anterior; a data de sua abertura;
identificação detalhada do imóvel, não pode haver características genéricas ou de
difícil compreensão; nome e qualificação completa do proprietário do imóvel.
A obrigatoriedade de abertura de matrícula ocorreu a partir da vigência da Lei nº
6.015/1973, conforme esclarece o artigo 879 do Código de Normas de Pernambuco.
As matrículas podem ser abertas de ofício, quando o registrador verificar sua
necessidade; por requerimentos dos proprietários de imóveis, embora ainda seja
possível existência de imóveis antigos sem número de matrícula; por unificação ou
desmembramento de propriedades. Por isso, na vigência da referida norma jurídica,
ou seja, desde o ano de 1979, não pode haver transmissão de propriedade imobiliária
em todo o território brasileiro, seja ele urbano ou rural, sem seu respectivo número
de matrícula no Cartório de Imóveis.
Art. 879. Para cada imóvel será aberta matrícula própria por
ocasião do primeiro registro efetuado a partir da vigência da Lei nº
6.015/1979, bem como nos casos de fusão e unificação de imóveis,
podendo também ser aberta a requerimento do proprietário ou de
ofício. (Código de Normas de Pernambuco, 2018)
O Código de Normas de Pernambuco, em seu artigo 909, define que “A

matrícula compreende o registro individualizado do imóvel, do modo como deve
constar no Livro2 – Registro Geral, compreendendo as suas características
identificadoras, de natureza pessoal e material, como o nome do proprietário ou
titular do domínio e dos direitos reais de garantia ou fruição, as especificações
de áreas, cômodos e regime jurídico, estando representada pela respectiva ficha
reproduzida ou duplicada em arquivo eletrônico ou físico.” (Código de Normas de
Pernambuco, pág.480)
Art. 910. São requisitos da matrícula, do modo como deve constar

do lançamento ou escrituração informatizada no Livro2 – Registro
Geral e da ficha respectiva no arquivo físico:
I- o número de ordem, que seguirá ao infinito;
II- a data de abertura da matrícula;
III- a identificação precisa e detalhada do imóvel;
IV- o nome e a qualificação do proprietário, inclusive do
domicílio direto, quando houver;
V- o número e a data do registro anterior.
Parágrafo único. A ficha ou formulário de matrícula e a sua
escrituração no Livro2 – Registro Geral deverá atender às
especificações e determinações da Lei nº 6.015/73. (Código de
Normas de Pernambuco, 2018)
É imperioso ressaltar, portanto, que a identificação do imóvel não pode ser
genérica. Se o imóvel for urbano, por exemplo, se é casa, apartamento, sala, galpão,
loja, terreno ou tipo de construção, desde que esteja regularizada junto à Prefeitura
local. Em seguida o número de identificação e o endereço completo do imóvel no
logradouro.
Esses números seguem uma sequência crescente no sentido principal da
rua, geralmente identificando em metros a distância de cada imóvel do início do
logradouro. Os cômodos, a divisão interna nos imóveis e a área de construção
devem estar definidos. Se o imóvel for um apartamento em condomínio edilício, por
exemplo, é necessário constar área útil, área comum e a fração ideal do terreno. Já
se a identificação for de um terreno sem construção, faz-se necessário definir o lado
em que fica no logradouro, se ímpar ou par, a quadra e os números dos lotes mais
próximos, os laterais e os de fundo, além de sua situação jurídica, ou seja, se é um
terreno alodial ou próprio, se existe alguma enfiteuse e seu regime se de ocupação
ou aforamento.
10. Como adicionar descrições e especificações do imóvel no Cartório de

Imóveis?
Nem sempre os imóveis estão atualizados com suas descrições e especificações

no Cartório de Serviços Registrais. Neste caso, deve haver requerimento do
proprietário apresentando ao Cartório de Imóveis, onde se encontra registrado
o imóvel, a certidão narrativa expedida pela Prefeitura Municipal para imóveis
urbanos. Se esses imóveis estiverem legalmente construídos, o documento pode
ser a licença do habite-se. As construções para serem averbadas devem estar
construídas dentro de padrões e normas técnicas construtivas de cada localidade. No
caso do imóvel situado em região rural, o documento a ser apresentado é a Certidão
de Cadastro de Imóvel Rural do INCRA.
Os imóveis regularizados trazem inúmeras vantagens para seus proprietários
em uma mesma sociedade, como facilidade de boa convivência com vizinhos, maior
rentabilidade em locações, maior valor de venda em virtude de sua possibilidade de
ser financiado, pode servir como garantia em contratos de empréstimo e muito mais.
11. Como abrir matrícula do imóvel no Cartório de Serviços Registrais?
É possível encontrar imóveis ainda sem matrícula no Cartório de Imóveis de

sua região. Neste caso, todo proprietário deve requerer ao Cartório de Imóveis
abertura de matrícula de imóvel de sua propriedade mediante comprovação de sua
titularidade. Geralmente esses imóveis são antigos e não foram comercializados
após a vigência da Lei nº 6.015 em 1973. Todo imóvel averbado ou registrado
na vigência da referida lei deve ter sua matrícula individualizada, seja nos casos
de fusão de imóveis, de ofício pelo próprio registrador ou por requerimento do
proprietário interessado. Vale ressaltar, no entanto, se o registro realizado pelo
registrador for para regularizar falhas de serviços registrais ou por interesse e
organização da própria serventia, não deve gerar despesas para o proprietário do
imóvel.
Pode ocorrer, ainda, desse registro se encontrar em cartório de outra
circunscrição. Neste caso, deve ser requerido uma certidão de matrícula atualizada
para apresentação ao novo Cartório de Imóveis. Ressaltando, todavia, que essas
certidões têm prazo de validade de trinta dias.
12. Tipos de Cartórios no Brasil
De acordo com a Lei n. 8.935/1994 são sete os tipos de cartórios existentes no

Brasil, cada qual com sua finalidade social e características próprias. São, portanto,
os seguintes: a) Cartório de Notas ou Tabelionato de Notas; c) Tabelionato de

Protestos; c) Cartório de Registro de Imóveis ou Cartório de Serviços Registrais;
d) Cartório de Registro de Títulos e Documentos; e) Cartório de Registro Civil de
Pessoas Jurídicas; f) Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais e, por último, g)
Cartório de Distribuidores Cíveis da Capital.
É importante conhecer a existência e prerrogativas de cada cartório para
entender seu funcionamento e importância nos negócios imobiliários. Por isso,
registros e averbações de contrato de compra e venda de bens imóveis, por
exemplo, só no Cartório de Serviços Registrais onde se localiza o imóvel. Já para
as notificações extrajudiciais, o Cartório apropriado é o de Títulos e Documentos,
quando o destinatário se recusa a receber pessoalmente carta de cobrança e passa
a se esconder de seus credores. Caso bastante comum deste tipo de serviço ocorre
quando o locatário se recusa a receber a notificação premonitória do locador, onde
é aberto prazo de contagem de tempo para exercício de seu direito de preferência
na compra de imóvel. Neste caso, como os cartórios e tabelionatos são dotados de
fé-pública, basta a contrafé do oficial no verso do instrumento, indicando que o
documento foi entregue ao destinatário, com identificação do local, do dia e da hora,
para sua validade.
a) Tabelionato de Notas
É o local onde são lavrados as escrituras públicas, atas notariais, reconhecimento
de firmas, autenticação de cópia de documentos, escrituras de doação, união estável,
inventários, divórcios em virtude de sua fé pública. Os Tabelionatos de Notas são
as serventias mais utilizadas pela população devido sua diversidade de serviços.
Inclusive, algumas delas fazem a mediação de conflitos quando adaptadas para esse
serviço.
b) Cartório de Protestos
Onde são apresentados títulos executivos ou dívidas decorrentes de
confissões, cheques, notas promissórias ou duplicatas quando não quitados em seus
vencimentos. Os títulos executivos podem ser protestados, inclusive o contrato
de locação contra o locatário e seu fiador. Entretanto, como existem divergências
jurisprudenciais, é recomendável inserir no próprio instrumento obrigacional a
possibilidade de protesto em decorrência de eventual dívida para evitar ações
judiciais indenizatórias.
c) Cartório de Registro de Imóveis
Onde são registrados e averbados os contratos imobiliários, as escrituras e
demais títulos aquisitivos da propriedade imobiliária, as modificações na estrutura
do imóvel, dívidas e ônus reais, dentre outras. É o cartório que possibilita a

transferência do domínio da propriedade para o comprador.
d) Cartório de Registro de Títulos e Documentos
Onde se registram documentos para conservação, já que a certidão nunca
envelhece. Esse tipo de cartório não pode ser utilizado para registro de títulos que
transferem a propriedade imobiliária, mas sim quando a translação de bens móveis.
Serve, inclusive, para notificar, registrar atas e criar direitos contra devedores.
e) Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas
Onde se registram as pessoas jurídicas, seu surgimento, alterações e extinção.
São exemplos as Associações, fundações, estatutos.
f) Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais
Nesses são registrados os atos da vida civil como emancipação, reconhecimento
de filiação, nascimento, casamento, óbito, interdição, alteração de nome, divórcio
etc.]
g) Cartório de Distribuidores Cíveis da Capital
O mais raro de todos, porém como todos os cartórios, também são dotados
de fé-pública. São poucos existentes no Brasil. São utilizados como central de
informações sobre atos das comarcas.
13. Novas Circunscrições na Cidade do Recife/Pernambuco
Citamos aqui, como exemplo, as circunscrições registrais existentes na cidade

do Recife/PE. Claro que em cada cidade haverá número de cartórios e identificação
de maneira diferente. Alguns, inclusive, exercendo simultaneamente dupla função,
a notarial com atividades de tabelionatos de notas e registral. Geralmente essas
atividades são prestadas por serventias localizadas em regiões menos desenvolvidas
para facilitar a prestação de serviços cartoriais à população.
Embora na cidade do Recife existam 08 (oito) Tabelionatos de Notas, 07 (sete)
Cartórios de Registro de Imóveis, 04 (quatro) Cartórios de Protestos e 28 (vinte e
oito) de Registro Civil, o exemplo abaixo está apresentado como parâmetro para
que o leitor possa verificar e anotar, por analogia, a abrangência dos Cartórios de
Serviços Registrais onde exerce suas atividades profissionais. Portanto, são eles:
1º Registro Geral de Imóveis do Recife
Bairros: Boa Viagem, Brasília Teimosa, Cabanga, Ilha Joana Bezerra, Pina,
Recife, Santo Antônio e São José.
Titular: Dra. Miriam de Holanda Vasconcelos.
Rua Siqueira Campos, 160, sala 107, no Recife (f/ 3224.85.33)
Site: www.1rgrecife.com.br
Bairros: Boa Vista, Coelhos, Derby, Ilha do Leite, Paissandu, Santo Amaro e
Soledade.
Titular: Dr. André Villaverde de Araújo
Cartório anterior: 1º Cartório de Serviços Registrais no período de 15/12/1865
a 28/11/1956.
Rua João Fernandes Vieira, 489, na Boa Vista. (f/3132.9191)
Site: www.2rirecife.com.br
Bairros: Água Fria, Alto do Mandú, Apipucos, Bomba do Hemetério, Brejo
da Guabiraba, Cajueiro, Casa Amarela (parte), Caxangá (parte), Córrego do
Jenipapo, Dois Irmãos, Dois Unidos, Guabiraba, Macaxeira, Mangabeira,
Morro da Conceição, Passarinho, Sítio dos Pintos etc.
Titular: Dra. Sandra Dourado Pessoa de Melo Gusmão
Cartórios anteriores: 1º Cartório de Serviços Registrais no período de
15/12/1965 a 28/11/1956 e 2 Cartório de Serviços Registrais: período de
29/11/1956 a 11/05/1982.
Rua José Carvalheira, n. 97, Tamarineira (f/ 3204.7686)
E-mail: recepção3rgi@outlook.com
Bairros: Cidade Universitária (parte), Cordeiro, Engenho do Meio, Iputinga
(parte), Madalena, Prado (parte), Torre, Torrões (parte) e Zumbi.
Cartório anterior: 1º Cartório de Serviços Registrais de 15/12/1865 a
21/04/1982.
Titular: Dr. Paulo Roberto Olegário de Sousa
Rua José Osório, n. 571, na Madalena (f/3228.2708)
Site: www.4rirecife.com.br
Bairros: Barro, Cohab, Ibura, Imbiribeira, Ipsep e Jordão.
Cartório anterior: 1º Registro de Imóveis de 15/12/1865 a 05/12/2017.
Titular: Dr. Philipe Hoory
Rua Antônio Lumack do Monte, n. 96, sala 201, em Boa Viagem (f/
3037.0888)
E-mail: cartório@5rirecife.com.br
Principais bairros: Aflitos, Casa Amarela (parte), Casa Forte, Encruzilhada,
Espinheiro, Graças, Hipódromo, Parnamirim, Poço da Panela, Ponto de Parada,
Rosarinho, Torreão etc.

Cartórios anteriores: 1º RGI de 15/12/1865 a 28/111956 e 2º RGI de
29/11/1956 a 06/12/2017.
Titular: Dr. Roberto Lúcio de Souza Pereira
Av. Agamenon Magalhães, n. 2939, 6º andar, sala 603, no Espinheiro
(f/3423.0410)
E-mail: certidão@6rirecife.com.br
Bairros: Afogados, Areias, Barro (parte), Bongi, Caçote, Caxangá, Cidade
Universitária (parte), Coqueiral (parte), Curado, Estância, Ilha do Retiro,
Iputinga (parte), Jardim São Paulo, Mangueira, Mustardinha, Prado (parte),
San Martin, Sancho, Tejipió (parte), Totó, Torrões (parte) e Várzea.
Cartórios anteriores: 1º RGI de 15/12/1965 a 21/04/1982 e 4º RGI de
22/04/1982 a 02/01/2018.
Titular: Dra. Nethanya Sinya Santos Cavalcante
Av. Eng. Abdias de Carvalho, n. 1111, no Prado (f/ 3132.2517)
mail: atendimento@7rirecife.com.br
14. Tipos mais comuns de certidões
Uma boa aquisição imobiliária requer análise criteriosa de certidões e a escolha

ideal do imóvel. As certidões trazem maior segurança para as partes contratantes,
não apenas para o comprador de imóvel, mas também ao vendedor por possibilitar
correção de eventuais falhas documentais que possam comprometer negócio
jurídico que será realizado. Por sua fé-pública, presume-se que as informações nelas
contidas são verdadeiras e merecem ser acatadas.
A responsabilidade de apresentar as certidões do imóvel é do vendedor, nada
obsta que o interessado na aquisição contribua com essa obrigação. Em se tratando
de alienação de bens imóveis, as certidões gozam de prazo de validade de 30 (trinta)
dias e são cobradas por número de folhas. Se houver necessidade, poderão ser
convalidadas uma única vez no prazo de 06 (seis) meses, porém não pode ter havido
qualquer alteração nas informações apresentadas. O valor da certidão convalidada
deve ser o preço da certidão de uma única folha.
Por cautela, as certidões devem ser analisadas antes da assinatura do contrato,
jamais depois! As certidões podem apresentar restrições, indisponibilidades e
gravames que impeçam ou que dificultem a transação, tais como arresto, penhora,
débitos fiscais, execuções trabalhistas, dentre outros. A propriedade do imóvel deve
estar, obrigatoriamente, em nome de quem estará transmitindo sua titularidade. Se
assim não for, o proponente vendedor deverá apresentar procuração pública com
poderes para alienar o imóvel objeto da transação em nome do proprietário do

imóvel.
Dívidas de condomínio e de Impostos Prediais e Territoriais Urbanos –
IPTU acompanham o imóvel que será comercializado. Por essa razão, devem ser
apresentados declaração de quitação do condomínio e a certidão negativa com efeito
positivo de débitos de impostos municipais.
Todo registrador e seus substitutos são obrigados a fornecer às partes certidão
de tudo o que for requerido sobre o imóvel. Inclusive, qualquer pessoa pode
requerer certidão no Cartório de Imóveis sem apresentar razões ou justificativas
para sua solicitação. O artigo 1.045 do Código de Ética de Pernambuco dispõe
que “Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro da ficha de inteiro teor
da matrícula do imóvel, sem necessidade de informar o motivo ou o interesse do
pedido.” Essas certidões devem ser entregues à parte interessada em prazo de até
05 (cinco) dias a contar do pedido do protocolo. O prazo pode ser dilatado para 10
(dez) dias quando houver informações sobre fatos anteriores a Lei nº 6.015/1973
ou informações constantes no Livro 3 – parte auxiliar, Livro 4, indicador Real e
Livro 5. O que fazer se o tempo da entrega da certidão ultrapassar os prazos acima?
Neste caso o interessado poderá abrir reclamação na Corregedoria Extrajudicial ou
diretamente ao Juiz Diretor da comarca.
Se houver informações novas sobre o imóvel após o requerimento, o oficial
do Cartório deverá mencioná-las sobe pena de responder civil, administrativa e
penalmente pelos prejuízos causados ao solicitante e a terceiros. Caso haja mudança
de Serventia, em decorrência de desmembramento, por exemplo, deverá vir
constando na certidão essas informações. Toda certidão deverá apresentar o selo
digital para sua validação.
Os principais documentos, incluindo certidões e declarações, que devam ser
requeridos no momento da compra e venda de imóveis são os seguintes:
- Cópia do título aquisitivo da propriedade (contrato de compromisso
particular ou público ou contrato de doação)
- Cópia autenticada da cédula de identidade com foto 3x4 onde conste número
do CPF;
- Cópia autenticada da Certidão de estado civil (nascimento, casamento,
separação, divórcio ou união estável). Se o regime de casamento for de comunhão
total de bens, deve ser requerida também cópia do pacto antenupcial;
- Certidão de Propriedade com negativa de ônus reais e alienações expedida
pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel;
- Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e

Federal;
- Certidões das Varas de Execução Fiscal nos últimos dez anos;
- Certidão dos Distribuidores da Justiça do Trabalho;
- Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos;
- Certidão de quitação de impostos municipais (IPTU) emitida pela Prefeitura
local até a data da transmissão da posse;
- Quitação das obrigações com consumo de energia elétrica, gás e água;
- Declaração de Quitação de Débitos Condominiais fornecida pela
administradora do condomínio ou, na sua falta, pelo síndico legalmente
constituído.
Entretanto, é facultado ao adquirente de imóvel dispensar formalmente a
exigência de quaisquer dessas certidões, de acordo com o artigo 298 do Código
de Normas da Corregedoria de Pernambuco, principalmente por estar resguardado
pelos efeitos do princípio da concentração da matrícula.
15. Princípio da concentração da matrícula
A Lei nº 13.097, de 25 de janeiro de 2015 conhecida como Lei do Princípio

da Concentração Matrícula veio para proporcionar maior segurança jurídica aos
adquirentes de bens imóveis e valorizar, ainda mais, as certidões dos Cartórios de
Imóveis. A Lei protege aos que tem boa-fé, porém não socorre aos que dormem
“Dormentibus non succurrit jus”. Ao entrar em vigor a referia Lei foi instituído
o princípio da concentração de atos na matrícula do imóvel nos Cartórios de
Serviços Registrais de todo o Brasil para proporcionar maior segurança jurídica
aos negócios imobiliários, estimulando o mercado imobiliário de compra e venda e,
consequentemente, o de locação, ao aumentar significativamente a força probatória
das certidões cartorárias registrais.
A referida Lei também alterou o §2º do artigo 1º da Lei nº 7.433/1985 que
apresenta os requisitos necessários para lavratura de escrituras, simplificando o
número de documentos ao exigir para transmissão da propriedade imobiliária o
pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis e a certidão de propriedade e
ônus reais expedida pelo Cartório de Imóveis.
O princípio da concentração da matrícula tem por escopo concentrar no Cartório
de Serviços Registrais as informações sobre o imóvel e seus proprietários, oponíveis
a terceiros, que possam influenciar na transmissão da propriedade. Quem estiver
adquirindo imóvel, por exemplo, poderá dirigir-se ao Cartório Registral e requer
uma certidão de matrícula ou de ônus reais. Toda pessoa pode requerer certidões
sobre imóveis sem precisar alegar razões ou motivos. É na matrícula do imóvel que
se encontrará todas as informações decorrentes de averbações e de registros como
alteração de estado civil, acréscimos estruturais, atos translativos da propriedade,
direitos reais e atos jurídicos relacionados à situação jurídica do imóvel e de seus
proprietários, como arresto, sequestro e penhora.
Encontra-se previsto na referida Lei em seu artigo 54 que os negócios jurídicos
que visem constituir, modificar ou transferir direitos são eficazes quando não houver
restrições na matrícula do imóvel a atos e ações judiciais contra o proprietário do
imóvel. Por isso, não poderão ser opostos a terceiros de boa-fé os atos jurídicos que
não estiverem averbados ou registrados na matrícula do imóvel, excetos a massa
falida e as hipóteses de extinção e aquisição da propriedade que não dependam de
registro do título de imóvel. Portanto, contra o adquirente de boa-fé que registra seu
título ao adquirir imóvel sem ter conhecimento de ações, cobranças ou execuções
contra os antigos proprietários do imóvel, não poderá ser penalizado com a perda
do imóvel.
Art.54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir,
transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes
em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não
tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as
seguintes informações:
I-registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II-averbação, por solicitação do interessado, de constrição
judicial, do ajuizamento de ação de execução ou fase de
cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do
artigo 828 do Código de Processo Civil;
III-averbação de restrição administrativa ou convencional ao
gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outro ônus
quando previsto em lei e,
IV-averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro
tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial
possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do
artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não
constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para
fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em
garantia direito reais sobre o imóvel, ressalvados os artigos 129 e
130 da Lei nº 11.101/2005, e as hipóteses de aquisição e extinção
da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
(BRASIL, 2020)
Dessa forma, os adquirentes de boa-fé de imóveis novos ou em construção,
urbanos ou rurais, não poderão mais ser prejudicados quando houver dívidas sendo
cobradas em juízo e o credor não solicitar ao juiz a averbação dos seus direitos à
margem da matrícula do imóvel. Se o credor que é o principal interessado não se
preocupou com seus direitos, não existe razão para punir quem adquire o imóvel
com o pensamento de boa-fé e a certeza que está realizando um bom negócio.
Antes de entrar em vigor a referida lei, era necessário proceder com buscas de
ações ajuizadas em todas as instâncias e comarcas do Brasil para maior segurança, o
que praticamente era impossível, pois só assim poderia ser detectado possíveis ações
contra o vendedor do imóvel. Atualmente basta requerer a certidão de propriedade
e ônus reais do imóvel e providenciar as certidões de execução e criminais contra
seus proprietários e as fiscais do imóvel. Se os vendedores forem pessoas jurídicas
ou empresários devem ser requeridas também as certidões de falência e execuções.
Débitos fiscais acompanham o imóvel.
No passado o credor podia requerer seus direitos a qualquer tempo, prejudicando
o adquirente de imóvel de boa-fé. Atualmente deve o credor inserir na matrícula do
imóvel seus direitos creditórios, tornando público a existência do processo judicial
ou a cobrança da dívida. O cancelamento das indisponibilidades existentes na
matrícula do imóvel pode ser requerido administrativa ou judicialmente, através de
embargos de terceiros, por advogado legalmente constituído. Com isso os negócios
jurídicos de compra e venda de imóveis passaram a ter maior segurança e foi
bastante positivo para o mercado imobiliário e para os corretores de imóveis.
16. Certidão de matrícula ou propriedade e ônus reais
A certidão de matrícula é o principal documento que deve ser exigido e

analisado antes de qualquer transação de bens imóveis, seja urbano, rural, novo, em
construção ou usado. A certidão de matrícula ou de propriedade e ônus reais quem
emite é o cartório de registro de imóveis onde o imóvel encontra-se registrado. Nela
constarão, obrigatoriamente, todas as averbações e todos os registros anteriores
de fatos translativos, modificativos ou extintivos de direitos. Por essa razão, todo
imóvel deve possuir sua matrícula individualizada. Com a entrada em vigor da Lei
nº 13.097/2015 as certidões de matrícula ganharam ainda mais força ao proteger os
adquirentes de imóveis de boa-fé e obrigar os credores a averbarem seus direitos
creditórios na matrícula do imóvel em respeito ao princípio “erga omnes”.
Cada matrícula, por sua vez, é única para cada imóvel. Nela deve conter a
identificação do imóvel, suas características, confrontações, localização, área e
denominação, logradouro e número, além do nome e identificação do proprietário.
Portanto, a matrícula identifica a história e citas os acontecimentos sobre o imóvel.
Qualquer pessoa pode requerer certidão de registro sem necessidade de

apresentar razões ou motivos que justifiquem seu pedido. Essas certidões devem ser
entregues no prazo de até 5 dias úteis da data do protocolo de pedido. O prazo de
validade delas é de 30 dias, podendo ser convalidada, uma única vez, no prazo de
até 06 meses.
17. Certidões de Inteiro Teor do Imóvel da Secretaria do Patrimônio da

União - SPU.
A certidão de inteiro teor da Secretaria do Patrimônio da União – SPU, também

conhecida como certidão de marinha, certidão negativa de débitos patrimoniais ou
certidão de situação de ocupação e de aforamento tem por objetivo dar conhecimento
à população se o imóvel que está sendo negociado encontra-se gravado de enfiteuse
em favor da União e se existem débitos incidindo sobre o imóvel.
É bom ressaltar, contudo, que se o imóvel não estiver em nome do atual
proprietário, significa que, em data passada, não houve o cuidado de se averbar
a escritura definitiva de compra e venda na Secretaria do Patrimônio da União,
incidindo multa a ser calculada pela Marinha.
Se a certidão vier negativa, significa que o imóvel foi edificado em terreno
próprio. Neste caso, portanto, não incidirá cobrança de taxas e tributos que
poderiam estar vinculados à enfiteuse. Ao contrário, se a certidão for positiva, faz-se
necessário recolher o pagamento do laudêmio no percentual de 5% (cinco por cento)
sobre o valor do terreno, excluindo as benfeitorias. Essas certidões são válidas pelo
período de 30 (trinta) dias.
As certidões expedidas pelo Secretaria do Patrimônio da União podem ser
requeridas pelo endereço na internet da Secretaria do Patrimônio da União. Para
isso, basta escolher uma das seguintes opções e informar: (i) o número do Registro
Imobiliário Patrimonial (RIP); (ii) CPF/MF ou (iii) CNPJ do Responsável pelo
imóvel. Muitos Tabelionatos de Notas não estão exigindo esse tipo de certidão
quando na escritura de compra e venda ou na certidão de propriedade e ônus reais
vier constando que o imóvel encontra edificado em terreno próprio.
18. Certidão Negativa de Débitos Municipais
As certidões municipais são expedidas pela Prefeitura de cada região e são

meios de comprovação de débitos que possam existir sobre o imóvel em virtude da
falta de pagamento de IPTU. Essas certidões podem ser retiradas eletronicamente,

variando de município para município.
Recomenda-se, no entanto, quando houver débitos de impostos prediais sobre
o imóvel, que sejam quitados antes de dar entrada no requerimento de expedição
da guia de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pois,
caso contrário, poderá a procuradoria municipal entrar com um arresto através
do Poder Judiciário, junto à matricula do imóvel, impedindo ou dificultando sua
comercialização. O principal objetivo deste procedimento é evitar que o imóvel seja
transferido de propriedade sem que seus débitos de IPTU sejam quitados com a
municipalidade, pois débitos de impostos territoriais acompanham o imóvel e não
seu titular.
19. Despesas com a aquisição do imóvel
As despesas apresentadas nos tópicos seguintes podem variar em termos

percentuais entre estados e municípios em todo território brasileiro, assim como
suas nomenclaturas, excetos quando os impostos e taxas forem instituídos por leis
federais. Por essa razão, recomenda-se sempre uma análise criteriosa das despesas
antes de qualquer transação de compra e venda de imóveis.
Umas das etapas iniciais de quem vai adquirir um imóvel é reservar quantia em
dinheiro que servirá para pagamento de despesas com a transmissão da propriedade
e, posteriormente, escolher um cartório de notas (tabelionatos de notas) de sua
confiança que lavrará a escritura definitiva de compra e venda. Como os custos
com a transmissão cabe ao adquirente do imóvel, a ele também cabe a preferência
de escolha do cartório. Embora os Tabelionatos de Notas possam lavrar escritura
pública de imóveis que estão sendo adquiridos através do Sistema Financeiro de
Habitação em virtude de sua fé pública, seus serviços são utilizados frequentemente
na aquisição de imóveis com recursos próprios, mesmo nos casos em que o
pagamento é parcelado. Não se pode esquecer, portanto, de que a escritura pública
é ato essencial aos negócios jurídicos que envolvem a transmissão da propriedade
imobiliária.
Vale ressaltar que um imóvel adquirido na cidade do Rio de Janeiro/RJ
pode ser escriturado em São Paulo/SP, por exemplo. Entretanto, seu registro fica
condicionado ao local da jurisdição de localização do imóvel. Da mesma forma,
quem pagou por um imóvel a dez ou vinte anos atrás poderá requerer a lavratura
da escritura definitiva a qualquer tempo, desde que atenda às formalidades legais
propriedade prescreve com o passar dos anos. Ao contrário, o tempo é condição até
para a aquisição da propriedade através da usucapião.
O tempo médio de escrituração de um imóvel é de 30 dias. Se o terreno estiver
gravado de enfiteuse da Marinha ou Santa Casa, por exemplo, o prazo aumenta para
60 dias, aproximadamente. Já o prazo de registro, próximo de 40/60 dias, desde que
todas formalidades sejam atendidas.
Já os custos com a transmissão da propriedade, geralmente de responsabilidade
do comprador, salvo disposição contratual em contrário, em média de 5% do valor
total do imóvel, segundo a avaliação fiscal da municipalidade (prefeitura de cada
região). Se o terreno não for próprio (ou alodial), mas gravado de enfiteuse em favor
da Marinha, deve ser acrescentado o percentual de 5% referente ao laudêmio, taxa
que o enfiteuta paga ao senhorio do imóvel no momento da transferência de seus
direitos sobre o valor da fração ideal do terreno e não mais sobre as benfeitorias.
A avaliação fiscal que gera o imposto de transmissão é baseada no valor de
mercado do imóvel e não no valor declarado pelas partes. Inclusive, deve ser
calculada por avaliador nomeado pelo Poder Público municipal. Por essa razão, o
valor declarado serve apenas para efeito de cálculo da declaração de imposto de
renda junto à Receita Federal. O valor declarado pelas partes, inclusive, deve ser o
exato preço que foi pago na transação de compra e venda.
O ITBI pode variar de local para local. A média nacional é 2% (dois por cento)
sobre o valor fiscal do imóvel. Na cidade do Recife, por exemplo, é de 1,8% para
imóveis novos ou usados, desde que recolhido no prazo de até 30 dias. Após este
prazo, perde-se o desconto e sobe para 3% (três por cento).
Caso o imóvel faça parte de condomínio fechado ou de incorporação por
administração, o cálculo do ITBI incidirá sobre a fração ideal do terreno mais as
benfeitorias já existentes e não sobre o valor de mercado do imóvel.
Algumas prefeituras dão desconto no pagamento à vista, outras podem
até parcelar o pagamento. Entretanto, a lavratura da escritura só ocorrerá após o
pagamento integral do ITBI. A falta de pagamento, inclusive, pode acarretar
a inserção do nome do adquirente do imóvel no cadastro negativo. É comum,
portanto, alguns cartórios de notas exigir certidão de quitação do ITBI às prefeituras
como segurança contra fraude no pagamento.
20. Despesas e emolumentos com a escritura e seu registro no Cartório de

Imóveis
O alto valor de taxas e de impostos na compra de imóveis é um dos pontos

que leva a milhares de pessoas ter suas moradias irregulares no Brasil. Por isso,
quem deseja comprar um imóvel deve reservar algo próximo a 10% do seu valor
para gastos com a transmissão da propriedade. Como nossa legislação pátria obriga
que haja escritura pública para validade dos negócios jurídicos que envolvam
transmissão da propriedade imobiliária, exceto para imóveis cujo valor fiscal não
ultrapasse trinta vezes o maior salário mínimo e para aqueles onde a aquisição ocorre
através do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, conforme prevê o artigo 108
do Código Civil, inúmeras pessoas preferem permanecer com seus imóveis ainda
em nome do vendedor, “antigo proprietário”, e com seus instrumentos particulares
não averbados no Cartório de Imóveis como forma de economizar e transgredir as
regras do artigo 1.245 do mesmo diploma legal.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura púbica
é essencial à validade do dos negócios jurídicos que visem à
reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior
salário-mínimo vigente no País.
[ ]
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
§2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a
2020)
Os emolumentos são valores cobrados pelos notariais e de registro de imóveis
por serviços prestados, de acordo com a tabela aprovada pelo Tribunal de Justiça
de cada Estado. Por essa razão, podem existir diferenças ou similaridade entre seus
valores. A base de cálculo é, geralmente, 1,2% sobre a avaliação do imóvel pelo
Poder Público Municipal. Já os emolumentos dos cartórios de registro de imóveis
são algo próximo a 0,6%. Existe, ainda, diversas outras taxas cartoriais como TSNR
(Taxa de Fiscalização de Serviços Notariais e Registrais) no valor entre 0,2% e
0,3% cobrada pelo Poder Judiciário sobre o valor do contrato declarado pelas partes
e não pela avaliação fiscal do imóvel. E por fim, é possível a existência do trabalho
do despachante pelos serviços de acompanhamento e retirada das guias e das
certidões cartorárias. O valor médio desse serviço é um (01) salário mínimo, caso
não existam irregularidades na documentação do imóvel. Se houver necessidade de
um serviço mais técnico, o valor dos honorários poderá variar de acordo com o grau
de dificuldade do trabalho e o número de horas necessário para realizá-lo.
Tomando como base a cidade do Recife e o estado de Pernambuco, as principais
taxas e impostos para lavrar e para registrar uma escritura pública de compra e venda
são os emolumentos cartoriais, o ITBI, a TSNR, a FERC, a FERM, a FUNSEG e o
ISS que incidem sobre cada ato nos Cartórios de Notas e de Registro, embora com
percentuais diferentes.
Os gastos, portanto, para lavratura de uma escritura de compra e venda são
o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI que inicia em 1,8% até o
percentual de 3%; os emolumentos próximos de 1,2 %, a TSNR em 0,2% a 0,3%,
a FERC em 0,10%, a FERM em 0,10%, a FUNSEG em 0,025% e o ISS em 0,04%,
totalizando aproximadamente 4,77% sobre a avaliação do imóvel pela Prefeitura
local. Com o registro desta escritura, portanto, os custos no Cartório de Registro
de Imóveis podem chegar a 1.1% em média. Como existem, ainda, outras despesas
com despachantes e certidões, cujo valores poderão variar, o mais prudente é sempre
informar ao cliente que os gastos com a lavratura da escritura é de aproximadamente
5,8% a 6.5% sobre o valor da avaliação dos imóveis, mais laudêmio se o imóvel
estiver gravado com enfiteuse pública ou particular, além de despesas com eventuais
averbações e registro da escritura.
20.1 Cálculos e custos com a lavratura de escrituras de compra e venda de

imóveis
Ao tomar como exemplo um imóvel avaliado por R$ 400.000,00 (quatrocentos
mil reais) pela Prefeitura da cidade do Recife/PE, os gastos com a lavratura da
escritura pelo Tabelionato de Notas e seu registro no Cartório de Imóveis são os
seguintes:
EMOLUMENTOS LAVRATURA DA ESCRITURA R$ 4.400,57

TSNR R$ 1.200,00
FERC R$ 488,95
FERM R$ 48,90
FUNSEG R$ 97,79
TOTAL R$ 6.236,21
EMOLUMENTOS REGISTRO DA ESCRITURA R$ 2.771,05
TSNR R$ 1.200,00
FERC R$ 326,00
FUNSEG R$ 65,20
ISS R$ 163,00
TOTAL R$ 4.557,86
Tabela de despesas com a lavratura de escritura de compra e venda.
Custos Percentual de custo %
ITBI – Imposto de Transmissão de 3% (com desconto é reduzido para 1,8%

Bens Imóveis nos primeiros 30 dias)*
Emolumentos c/ escritura 1,2% **
Emolumentos c/registro 0,7%
TSRN c/Escritura 0,20% a 0,3%
TSRN c/Registro da escritura 0,20% a 0,3%
FERC 0,10%
FERM 0,10%
FUNSEG 0,025%
ISS 0,04%
Laudêmio p/imóveis da Marinha
5% sobre valor de avaliação do terreno,
(sobre valor do terreno sem
não mais sobre benfeitorias
benfeitorias)
Laudêmio particular sobre valor do
2,5%
terreno
Despachante 01 salário mínimo (média)
*Percentual aplicado na cidade do Recife/PE. Esses percentuais podem variar de município
para município. Inclusive, muitas prefeituras cobram, em média, 2% referente ao ITBI.
** Os custos com a lavratura da escritura variam de acordo com a avaliação fiscal da
prefeitura de cada região onde se localizam os imóveis.
Portanto, o valor médio para escriturar e registrar um imóvel é de 5,8% a 6.5%

sobre a avaliação fiscal da prefeitura, caso esteja edificado em terreno próprio. Por
essa razão, não deve o corretor de imóveis assegurar com precisão quanto as partes
vão gastar com a transmissão da propriedade, pois o conhecimento do valor da
avaliação fiscal não está ao seu alcance.
Se a transação for uma permuta entre dois imóveis, aplicam-se as mesmas
regras e incidem os mesmos impostos da compra e venda, conforme prevê o artigo
533 do Código Civil. Configura-se a permuta quando um imóvel é trocado por
outro. Se houver divergência de valores, surge a permuta com torna, desde que o
preço do imóvel de menor valor seja igual ou mais elevado do que a metade do
imóvel principal. Se o imóvel de menor valor for inferior a metade do outro, o
imóvel deve entrar como parte de pagamento na transação. Em ambos os casos,
incidem os efeitos da permuta.

Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e
venda, com as seguintes modificações:
I- Salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes
pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II- É anulável a troca de valores desiguais entre descendentes
e ascendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do
cônjuge do alienante.”
JURISPRUDÊNCIAS
TJ-DF 20091110013379 DF 0000005-08.2009.8.07.0011 (TJ-DF)
EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE
PROPRIEDADE E INDENIZAÇÃO. ART.1245 DO CÓDIGO
CIVIL. FALTA DE REGISTRO. MERA DETENÇÃO. NEGÓCIO
INEXISTENTE. DANO MATERIAL RECONHECIDO.
PRELIMINARES DE PRAZO RECURSAL REDUZIDO E
CECERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. 1. Verificada
a concessão do prazo recursal na forma legal, não há que falar-
se em prazo reduzido, inocorrendo qualquer prejuízo no ato
de recorrer. 2. Não configura cerceamento de defesa se há nos
autos provas suficientes para o deslinde e julgamento da causa.
3. A aquisição da propriedade somente se aperfeiçoa mediante
inscrição e registro do título translativo no registro imobiliário
competente (Art. 1245 CC). 4. A autora adquiriu o imóvel ser ater-
se para a falta de registro em cartório, que configura a propriedade
sobre o bem, restando demonstrado que a ocupação foi de forma
clandestina, sem a devida autorização de pessoa legítima e
detentora da propriedade sobre o bem. Não havendo, pois que
se falar em proteção possessória, vez que, na hipótese, há mera
detenção. 5. Anulado o negócio firmado entre as partes, devem
retornar ao estado anterior em que se achavam, nos termos do art.
182 do Código Civil. Assim aquele que realizou irregularmente a
negociação deve recair o dever de indenizar pelo dano material
relativo ao desembolso dos valores pagos na realização do
negócio jurídico considerado nulo, conforme demonstrada no
acervo probatório dos autos. 6. Preliminares rejeitadas, recurso
desprovido. Unânime. Data da publicação: 03/04/2018.
TRT-4 – AGRAVO DE PETIÇÃO AP 00202280920185040008
(TRT-4)
EMENTA. Caracteriza fraude à execução, nos termos do art. 792,
IV, do CPC, a doação de imóvel de propriedade da executada
cuja averbação no Registro de Imóveis é feita em data posterior
ao ajuizamento da ação trabalhista em que efetuada a penhora.
Inteligência do caput e do §1º do art. 1245 do Código Civil. Data
26/11/2019. (BRASIL 2020)
20.2 Casos em que não são cobrados emolumentos

Existem situações em que não são cobrados os emolumentos cartorários em
virtude de interesse puramente social, principalmente baseado na necessidade da
população mais carente que, muitas vezes, deixa de exercer seus direitos por falta
de recursos financeiros. Neste caso, entre o dever do Estado de prestar serviços
fundamentais na defesa da pessoa humana, conforme prevê o artigo 138 do Código
de Normas de Serviços Notariais e Registrais de Pernambuco.
Art. 138. Não serão cobrados emolumentos, nem haverá incidência
da TSNR, nos seguintes atos:
I- Registro civil de nascimento e primeira certidão respectiva, bem
assim a segunda certidão de nascimento aos considerados pobres
na forma da lei;
II- Assento de óbito e primeira certidão respectiva;
III- Habilitação, registro e emissão de certidão de casamento das
pessoas reconhecidas como pobres;
IV-Processo de reconhecimento de filiação e respectiva certidão;
V-Registro decorrente de sentença de adoção prevista no Estatuto
da Criança e do Adolescente e respectiva certidão;
VI-(omissis)
VII-Certidões, registros ou atos notariais em negócios jurídicos
celebrados pela União, pelo Estado, pelos Municípios ou por
entidade de direito público, vinculados a suas competências e
finalidades; (omissis) (BRASIL 2020)
20.3 O que significa TSNR?

A Taxa de Serviços Notariais ou de Registro – TSNR, como é conhecida, incide
sobre serviços notariais e de registro. Foi criada em Pernambuco pela Lei Estadual
nº 11.194/1994 e, em seguida, alterada pela Lei nº 11.404/1996. Os únicos atos que
não incidem a TSNR são os atos de registro de nascimento e óbito e as hipóteses de
imunidade tributária.
Os percentuais da TSNR são calculados sobre os seguintes valores:
a) 0,2% (dois décimos por cento) sobre títulos até R$ 100.000,00
b) 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) até o valor de R$ 300.000,00
c) 0,3% (três décimos por cento) nos títulos acima de R$ 300.000,00
Caso os documentos apresentados não tenham valor declarado, a TSNR incidirá
sobre o valor dos emolumentos no percentual de 20% (vinte por cento).
20.4 O que significa FERC ?

O Fundo Especial do Registro Civil (FERC) encontra-se previsto no artigo 28
da Lei nº 11.404 de 19 de dezembro de 1996, alterado pela Lei estadual nº 12.978,
de 28 de dezembro de 2005, equivalendo ao percentual de 10% (dez por cento)
sobre emolumentos percebidos pelos notários e registradores, objetivando cobrir
aqueles atos que são gratuitos e não geram receitas para os cartórios, notadamente
para os registradores civis no Estado de Pernambuco, conforme previsto no artigo
180 do Código de Normas de Pernambuco.
Art. 180. O FUNDO ESPECIAL DO REGISTRO CIVIL – FERC
previsto no art.28 da Lei nº 11.404/1996, com alterações pela
Lei nº 12.978/2005, é constituído por recursos provenientes do
recolhimento de quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre
os emolumentos percebidos por notários e registradores referentes
aos atos próprios de sua atividade, com o objetivo de ressarcir a
realização de atos gratuitos pelos registradores civis de pessoas
naturais no Estado de Pernambuco. (BRASIL 2020)
20.5 Como calcular o ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de direitos a ele relativos – ITBI
tem como fato gerador a transmissão da propriedade e de direitos reais incidente
nos negócios jurídicos relativos a bens imóveis. Seu cálculo incide sobre o valor de
mercado do imóvel avaliando realizado pelos avaliadores das prefeituras municipais.
Via de regra, a responsabilidade por tal pagamento é do comprador do imóvel, caso
não haja dispositivo contratual em contrário. A competência pela cobrança desse
imposto, os percentuais que serão cobrados, eventuais descontos e as avaliações dos
imóveis são das prefeituras municipais, de acordo com o artigo 156 da Constituição
Federal do Brasil.
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
I- Propriedade predial e territorial urbana;
II- Transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de
direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como
cessão de direitos e sua aquisição. (grifo nosso) (BRASIL 2020)
Vale mencionar, no entanto, que o Código Tributário Nacional (CTN) estipula

que “Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributária, como
dispuser em lei”, de acordo com o artigo 42 da Lei n. 5.172/66. Nada impede,
contudo, que as partes estipulem em contrato mudança na obrigação de pagar o
imposto. Se o contrato nada dispuser, as despesas com a transmissão da propriedade
imobiliária, de acordo com o artigo 490 do Código Civil é do adquirente do imóvel:

“Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do
comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. Contudo, não existe transmissão
de propriedade imobiliária sem o devido pagamento do ITBI e sem registro do título
de propriedade no cartório de imóveis.
Pelas mesmas razões que é cobrado o ITBI na transmissão da propriedade dos
imóveis urbanos, de modo similar, também é exigido Imposto Territorial Rural
(ITR) pelos municípios nas transações que têm por objeto imóvel situado na zona
rural. Chama-se a atenção, no entanto, que para incidência do ITR deve ser levado
em consideração a destinação do imóvel e não sua localização, ou seja, quando for
utilizado na exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial.
Alguns municípios, no entanto, exigem o pagamento do ITBI também em razão
do registro no Cartório de Imóveis da promessa de compra e venda irretratável
com cláusula de adjudicação compulsória. Esta cobrança, portanto, sustenta-
se no dispositivo previsto no artigo 156 da Constituição Federal que interpreta
a possibilidade de incidência do imposto sobre a transmissão da propriedade
imobiliária e, também, sobre a cessão de direitos sobre essa propriedade. Existe
entendimento, portanto, de que o registro deste tipo de promessa de compra e venda
dá ao promissário comprador as mesmas garantias contra terceiros de uma escritura
pública registrada, embora o contrato de promessa registrado não transmita a
propriedade do imóvel, mas impede que o imóvel seja comercializado com terceiros.
20.5.1 Qual melhor momento para se pagar o ITBI?
Sobre o momento em que deve ser pago o ITBI, existem correntes diversas
com entendimentos divergentes. A doutrina defende que o momento apropriado é
após a transmissão da propriedade com o registro do título no Cartório de Serviços
Registrais, quando aparece o fato gerador da obrigação fiscal. Os Tabelionatos
de Notas, ao contrário, defendem que a cobrança deve ocorrer no momento da
lavratura da escritura definitiva. O entendimento mais apropriado coaduna com o
dos Tabelionatos de Notas, ou seja, no momento da lavratura da escritura definitiva
de compra e venda em virtude da fé-pública das escrituras. Cobrar o imposto de
transmissão após o registro do título no Cartório de Imóveis seria uma temeridade.
Seja como for, não importando essas discussões, a verdade é que o pagamento
do imposto é essencial ao negócio jurídico. Por isso, como existe a obrigação de
seu pagamento, seja o mais breve possível para evitar protelação e riscos de perda
de direitos. Pensando nisso, algumas prefeituras dão descontos significativos para
quem paga esse tributo nos primeiros trinta dias do seu lançamento. Sem dúvida,
uma boa oportunidade para adquirentes de imóveis.
21. Terreno Alodial
A expressão alodial vem do latim “tardio alodium”, que significa propriedade

sem vínculos e impostos, que pode ser livremente utilizada. A presente definição
decorre de imóvel, anteriormente gravado de enfiteuse, que se encontra livre de
encargos e ônus reais. Seu proprietário tem o domínio pleno. Esses terrenos, no
passado, margeavam os imóveis de Marinha. O Código Civil atual, em seu artigo
2.038, proíbe novas enfiteuses particulares, embora não tenha extinguido as já
existentes.
Art.2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e
subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às
disposições do Código Civil anterior, Lei nº 3.071, de 10 de janeiro
de 1916, e leis posteriores.
§1º. Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I- Cobrar
laudêmio ou prestação análoga nas transações de bem aforado,
sobre o valor das construções ou plantações. (BRASIL 2020)
22. Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD ou ICD
Esse tipo de imposto tem como fato gerador a transmissão da propriedade

imobiliária por falecimento de seu proprietário ou posseiro e, também, por ato de
doação entre vivos. A responsabilidade pelo pagamento e pela avaliação fiscal do
imóvel é da Secretária da Fazenda de cada estado. Ocorre, muitas vezes, que a
Secretária da Fazenda se socorre da avaliação da Prefeitura Municipal objetivando
obter o valor da avaliação de mercado do imóvel. O percentual médio de cobrança
desses impostos é de 2%, 4%, 6% ou 8%, ou seja, numa avaliação fiscal até R$
300.000,00 cobra-se o percentual de 2%; acima de R$ 800.000,00 incide o imposto
de 8%, exemplificando pelo estado de Pernambuco.
O ITCMD ou ICD é calculado sobre o monte da partilha, principalmente
quando existe apenas um único herdeiro de todo os bens deixados pelo “de cujus”.
23. Laudêmio
O surgimento desse tributo foi no período colonial, quando as terras brasileiras

pertenciam à Coroa Portuguesa. O principal objetivo era colonizar e tributar porções
de terras utilizadas no cultivo de lavouras. Os terrenos de Marinha compreendem
a faixa de terra de trinta e três metros da maré mais alta na linha da preamar na
zona litorânea e nas encostas de rios e lagos, de acordo com dados coletados no
ano de 1831. Ocorre que muitas dessas demarcações já não existem mais ou são
impossíveis de serem mensuradas. Como as razões pelas quais foi criado o tributo
não mais existem, não se justifica sua permanência em dias atuais. O laudêmio é
espécie de tributo devido à União nos casos de terrenos de marinha (regime de
ocupação ou de aforamento) ou nos casos de enfiteuses particulares. A sua base de
cálculo é de 5% (cinco por cento) calculado sobre o valor da fração ideal do terreno.
Pode ocorrer, ainda, do imóvel ser parte de Marinha e parte próprio. Neste caso,
o percentual do laudêmio deve incidir apenas na proporção da enfiteuse, ou seja,
se apenas 10% da área de terreno do imóvel for de marinha, o valor do laudêmio
será calculado 5% sobre a fração ideal do terreno. A incidência deste tributo não
incide mais sobre as benfeitorias, como no passado. Quando a enfiteuse é particular,
o percentual do laudêmio é de 2,5% (dois e meio por cento).
O pagamento do laudêmio deve ser efetuado pelo enfiteuta vendedor do
imóvel ao senhorio, e não pelo comprador, exceto quando as partes contratualmente
convencionar o contrário. Isso, inclusive, é um dos problemas na compra e venda
de imóveis gravados de enfiteuse quando não ficam contratualmente estipulado
de quem é a obrigação por seu pagamento. O site para retirar o laudêmio é www.
imoveisparatodos.gov.br. Quando os imóveis são edificados em terreno de marinha
deve ser pago, anualmente, a taxa de foro à União Federal. Se o regime for de
aforamento, o percentual é de 0,6% sobre a avaliação do terreno ou sua fração ideal.
Se, entretanto, for de ocupação, eleva para 2% para as ocupações inscritas até o
ano de 1988 e de 5% para as realizadas nos anos seguintes. Portanto, devem os
corretores de imóveis orientar seus clientes a solicitarem mudança do regime de
ocupação para o de aforamento na Marinha, sempre que possível.
24. Protesto de contrato de locação
Os contratos de locação podem ser protestados em caso de inadimplência

do locatário por falta de pagamento de aluguéis ou de despesas acessórias como
impostos e taxas. É facultado ao locador, portanto, protestar contrato de aluguel
quando seu locatário estiver inadimplente, independentemente de outras modalidades
de cobrança. Faz-se necessário, entretanto, que haja previsão contratual deste
procedimento. O protesto, no entanto, deve anteceder a ação judicial de cobrança. O
que não pode é o uso da força física, ameaças com palavras de baixo calão, ofensas
à honra ou cobranças pelas redes sociais que venham expor, desnecessariamente,
o devedor a situações vexatórias, caso contrário poderia estar retornando à época
da barbárie onde a honra era lavada com sangue. Expor o devedor nas mídias
sociais não pode seja qual for o tipo e o valor da dívida. O fiador também pode ser
protestado, desde que tenha renunciado ao benefício de ordem de cobrança previsto
no Código Civil e figure no contrato de locação como principal pagador e devedor,

solidário em todas as obrigações com o locatário.
O protesto é um dos meios eficazes de cobrança que comprovam a
inadimplência do devedor quando não paga suas obrigações nas datas aprazadas
contratualmente. O local do protesto deve ser o mesmo previsto no contrato para
pagamento dos aluguéis. Caso não haja local definido, onde se localizar o imóvel.
Os documentos necessários para lavrar o protesto na locação são o contrato de
aluguel, a planilha de débitos com valores de aluguéis atrasados, multa moratória,
perda de incentivo pela impontualidade no pagamento do aluguel, juros legais, além
de débitos com condomínio e empresas distribuidoras de energia elétrica e água.
Devem ser excluídas, no entanto, cobranças relativas a obras e benfeitorias por
serem discutíveis.
As dívidas precisam ser líquidas, certas e exigíveis. Aliás, quanto mais rápido o
contrato de locação for protestado, mais fácil o pagamento da dívida pelo locatário.
Dívidas com valores elevados dificultam o pagamento. Se os aluguéis sem encargos
não foram pagos, imagine quando acrescidos de multa e juros moratórios?
Embora o artigo 585 do Código de Processo Civil defina que “São títulos
executivos extrajudiciais: iv- crédito de aluguel ou renda de imóvel, bem como
encargo de condomínio desde que comprovado por escrito.”
A Lei nº 9.492 de 10 de setembro de 1997 não faz qualquer objeção a protesto,
nem tampouco a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Porém, como existem
divergências doutrinárias e jurisprudenciais, recomenda-se que essa possibilidade
de cobrança extrajudicial, através de protesto, venha inserida em destaque no
contrato de locação e contenha expressa anuência dos fiadores. O Superior Tribunal
de Justiça (STJ), por maioria dos seus ministros, entende não haver delimitações de
liquidez e de exigibilidade no contrato de locação para que seja protestado.
25. Convenção da Apostila de Haia
Quem deseja participar de cursos de aperfeiçoamento ou trabalhar no exterior,

melhor pensar em arquivar seus documentos pessoais na Apostila de Haia antes
mesmo de comprar as passagens aéreas. A Apostila de Convenção de Haia consiste
em espécie de certificado reconhecido internacionalmente por um grupo de países
para validar documentos originados no país de origem. A Convenção da Apostila de
Haia vigora no Brasil desde agosto do ano de 2016 sob a coordenação do Conselho
Nacional de Justiça (CNJ), tendo por objetivo o reconhecimento de documentos
brasileiros, através de colocação de selo, reconhecimento de assinatura (firma) da
autoridade que o assinou, apostilamento (arquivo digital) nos Tabelionatos de Notas
que estão autorizados a proceder com o reconhecimento. São mais de 110 países
que integram o acordo internacional. As principais vantagens do apostilamento
são a facilidade e a velocidade com que os documentos são validados para serem
utilizados no exterior. Entretanto, o apostilamento só tem validade nos países
integrantes do acordo de Haia. Em resumo, o apostilamento é o arquivamento,
reconhecimento de firma e a colocação de selo em documentos brasileiros para que
tenham validade em outros países. O apostilamento não altera o prazo de validade
do documento. Se o documento irá vencer no prazo de dez dias, ele vencerá nesse
prazo independentemente do tempo que seu proprietário permanecer no exterior.
Para melhor entendimento sobre a importância da Apostila de Convenção
de Haia, basta lembrar que no passado não muito distante para validar
internacionalmente qualquer documento era necessário se dirigir até a embaixada
ou o consulado do país onde se pretendia viajar para entregar o documento original
com firma reconhecida da autoridade que o assinou e a tradução do documento por
tradutor juramentado. Validar o documento após o acordo de Haia é simples. Basta
apresentar ao Tabelionato de Notas para que seja feito o apostilamento. Se entretanto
o país já possui tratado com o Brasil, não há necessidade do apostilamento para
validade do documento.
A apostila substitui todo o processo de legalização. O custo da apostila será o
da procuração pública comum sem valor do bem declarado. Como cada estado pode
legislar sobre valor de serviços cartorários, o preço do selo pode sofrer variação de
um local para outro. Se no país de destino for precisar de documento e também de
sua tradução devem ser apostilados os dois conjuntamente, o documento original
e o da tradução. Para cada apostilamento será cobrado um selo. Se a pessoa está
em país estrangeiro e precisa validar documento emitido por autoridade daquele
país, deve reconhecer a assinatura da autoridade e o apostilamento no local onde se
encontra antes de voltar ao Brasil. Só assim o documento emitido no exterior terá
validade no território nacional.
O apostilamento pela Convenção de Haia não tem prazo de validade. Depois de
arquivado no Tabelionato de Notas poderá ser utilizado quantas vezes for necessário
no exterior. Melhor exemplificando, quem viaja anualmente para países integrantes
da Convenção de Apostilamento de Haia não precisa apostilar todas as vezes sua
carteira de identidade, sua certidão de nascimento, seu diploma de conclusão em
curso superior etc. Não há necessidade de apostilar os mesmos documentos todas as
vezes que for viajar para o exterior.
Dentre os países integrantes do acordo estão África do Sul, Argentina, Brasil,
Venezuela, China, Costa Rica, Dinamarca, Estados Unidos da América do Norte,
Filipinas, França, Hungria, Japão, México, Polônia, Reino Unido, Uruguai, Ucrânia,
Tunísia e muitos outros.
26. Escritura pública
A escritura pública é o instrumento jurídico, dotado de fé-pública, lavrado

por Tabelionato de Notas, que visa perpetuar acordos de vontade de natureza
patrimonial, obedecidos os requisitos exigidos em lei. A escritura pública é
indispensável nos negócios que envolvem direitos reais, enquanto os obrigacionais
podem ser celebrados por instrumento particular, exceto aqueles em que a escritura
pública é essencial para validade do ato.
Os negócios jurídicos que envolvem transferência de titularidade de bens
móveis, como compra e venda ou doação de objetos ou de animais, por exemplo,
podem ser realizados por escritura pública ou contrato particular. Admite-se a forma
extrajudicial por escritura pública no inventário, na usucapião e no divórcio, desde
que não haja presença de incapaz e sejam amigáveis. Quando o negócio jurídico
decorrer de transmissão da propriedade imobiliária, partilha, testamento, doação,
compra e venda, renúncia de herança e outros, devem ser realizados por escritura
pública. Pode ocorrer, ainda, que as partes ajustem seus negócios jurídicos sob
condição resolutiva expressa condicionada à celebração por instrumento público,
no caso escritura pública, como admite o artigo 109 do Código Civil “No negócio
jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da
essencial do ato.”
Assim define o artigo 108 do mesmo código “Não dispondo a lei em contrário,
a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis
de valor superior a 30 (trinta) vezes o salário mínimo vigente no país.”
O parágrafo único do artigo 297 do Código de Normas de Pernambuco
esclarece que “o valor de 30 (trinta) salários mínimos a que se refere o artigo
108 do Código Civil, ao dispor sobre a forma pública ou particular dos negócios
jurídicos que envolvam bens imóveis, é o valor da avaliação fiscal.”
É livre a escolha do Tabelionato de Notas pelo usuário. Na compra e venda, por
exemplo, deve o comprador do imóvel, se for ele quem irá arcar com os custos da
transferência da propriedade, escolher o tabelionato de sua preferência, conforme
determina o artigo 8º da Lei nº 8.935/1994 “é livre a escolha do tabelião de notas,
qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto
do ato ou negócio.” Como os atos realizados pelos tabelionatos são de confiança,
quem paga os serviços deve ter o direito de escolha. Por essa razão, não devem as
construtoras impor que as escrituras públicas de imóveis por elas construídos sejam
lavradas por tabelionato de sua preferência.

Um imóvel em João Pessoa-PB pode ser escriturado na cidade do Recife-PE
quando qualquer das partes aqui estiver, porém não pode o tabelião se deslocar até
outro município para realizar atos cartorários. Assim declara o artigo 9º da mesma
lei ao afirmar que “O tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora
do Município para o qual recebeu delegação.”
Outro ponto de destaque, refere-se ao prazo para lavrar escritura pública. Em
nenhum momento a legislação brasileira estipula prazo decadencial para que os
negócios jurídicos iniciados por instrumento particular possam ser convalidados
por escritura pública. A pessoa que paga por um imóvel há dezenas de anos, por
exemplo, pode escriturá-lo hoje, desde que as partes continuem capazes e aptas para
os atos da vida civil.
Quanto à forma de pagamento, as escrituras públicas podem ser classificadas
como pro soluto ou pro solvendo.
26.1 Escritura pro soluto

Na modalidade pro soluto deve o contrato de compra e venda estar quitado ou
se houver dívida a vencer não poderá o inadimplemento da obrigação comprometer
o negócio realizado. Em outras palavras é um negócio válido sem garantia de
pagamento. Os débitos podem ser cobrados, mas o contrato não pode ser resolvido
por falta de pagamento. O credor, portanto, assume todos os riscos que não
estarão garantidos por cláusula resolutiva, ou seja, conhecia a possibilidade de
inadimplemento e mesmo assim preferiu realizar o negócio assumindo os riscos.
Como as notas promissórias são títulos cambiais, podem ser executadas sem
interferir na validade do contrato de compra e venda. Nas transações que envolvem
imóveis usados, por exemplo, as escrituras pro soluto são as mais comuns. No caso
em tela, o imóvel é comercializado com saldo devedor a vencer. Se a dívida não
for quitada nas datas aprazadas não poderá comprometer a validade e o registro da
escritura definitiva de compra e venda no Cartório de Serviços Registrais.
Melhor exemplificando, João Paulo resolve vender seu apartamento a Márcia
pelo valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) para pagamento à vista
ou com saldo de R$ 200.000,00 dividido em dez (10) parcelas mensais de R$
20.000,00. O negócio é realizado por Tabelionato de Notas com escritura pública
em caráter pro soluto, pois mesmo que Márcia não pague a dívida, o negócio não
poderá ser desfeito, pois João Paulo assumiu os riscos quando deixou de inserir
no contrato a cláusula resolutiva expressa que previa o cancelamento do negócio
por inadimplemento da compradora. Neste caso, como a modalidade de negócio
é pro soluto, a dívida poderá estar vinculada a notas promissórias, inclusive com
avalistas, mas não poderá invalidar a transação de compra e venda.
26.2 Escritura pro solvendo

A escritura pro solvendo ocorre quando o pagamento for a prazo em cheques
pré-datados ou através de notas promissórias. Neste caso, a escritura é assinada,
porém a quitação da dívida só ocorrerá no final quando todas as parcelas estiverem
pagas. Por isso, se a dívida não for paga, pode o vendedor requerer a resolução do
contrato por inadimplemento.
Após a quitação de todas as parcelas do débito consignado na escritura, é
necessário que o devedor apresente no Cartório de Imóveis as notas promissórias
quitadas. Pode ocorrer dessas notas promissória terem se extraviado. Neste caso,
o credor deverá fornecer ao devedor o termo de quitação da dívida com firma
reconhecida para baixa no gravame constante da matrícula do imóvel no Cartório de
Serviços Registrais competente. Se o credor for casado, faz-se necessário a outorga
do outro cônjuge.
JURISPRUDÊNCIA
TJ-DF 20130111536604 0039213-87.2013.8.07.0001 (TJ-DF)
EMENTA. NATUREZA PRO SOLUTO. AUTONOMIA E
DESVINCULAÇÃO. A nota promissória pro soluto tem a
finalidade de quitação da obrigação, constituindo nova obrigação
(novação). No pagamento realizado por meio de promissórias, em
sendo pro soluto, a dívida originária deixa de existir em função da
dívida nascida com a emissão. Recebido o pagamento com notas
promissórias de natureza pro soluto, os títulos possuem perfeita
autonomia, dentro dos princípios cambiais, e se desvinculam do
negócio, que não mais pode ser atingido, restando ao credor,
exclusivamente, a execução do título. A natureza pro soluto da
cártula entregue para quitação da avença, inviável a possibilidade
de rescisão do contrato, porquanto cabe ao credor a execução
do título de crédito, sem poder discutir a relação jurídica que
porventura tenha lhe dado origem. Apelação desprovida. Data da
publicação 26/07/2016. (TJ-DF 2019)
27. Tipos mais comuns de escrituras públicas
Para cada negócio realizado pode existir um tipo diferente de escritura. As

escrituras não são instrumentos de realização do ato, apenas compram que os
negócios jurídicos foram realizados. Por isso podem receber diversas nomenclaturas,
variando de acordo com o negócio realizado pelas partes. As escrituras públicas
são instrumentos privativos dos Tabelionatos de Notas, dotadas de fé pública,

que servem para criar direitos e obrigações. Através delas os negócios ganham
forma, perpetuam-se no tempo e saem da esfera privada para a pública. Abaixo
serão apresentadas as escrituras públicas mais utilizadas no ordenamento jurídico
brasileiro, não necessariamente nessa na ordem:
27.1 Escritura pública de compra e venda de imóveis

É o instrumento essencial para transmissão da propriedade imobiliária com
valor acima de trinta salários mínimos, mediante registro no Cartório de Serviços
Registrais. Pelo artigo 290 do Código de Normas de Pernambuco, “a escritura
pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo
prova plena perante qualquer Juízo, Instância ou Tribunal.” Op. cit. Código de
Normas de Pernambuco. 4ª ed. Editora Aripe, Pernambuco, 2016.p.200
A escritura pública de compra e venda não transmite a propriedade. É comum
ver pessoas de posse de escrituras sobre imóveis adquiridos onerosamente, porém
sem seu registro no Cartório de Serviços Registrais. Isto é uma temeridade, pois
como já foi visto nos tópicos anteriores, é necessário levá-la à registro para que
ocorra a transmissão da propriedade.
27.2 Escritura pública de compra e venda com cessão de direitos

Nas escrituras públicas de compra e venda cumulada com a de cessão de
direitos existem, na verdade, a realização de dois negócios jurídicos onerosos, sendo
o primeiro de compra e venda da propriedade imobiliária e o segundo de cessão de
direitos de promissário comprador ou cessão de direitos hereditários.
No primeiro caso, o adquirente, ao pagar todo o preço do negócio, possui a
posse do imóvel e os direitos de promissário comprador decorrente do instrumento
particular de promessa de compra e venda em seu nome, enquanto a propriedade
permanece em nome do vendedor no Cartório de Imóveis. É um negócio jurídico
inacabado. Por isso, incidem em dobro, impostos de transmissão da propriedade
imobiliária – ITBI, taxas cartorárias, emolumentos e todas as demais despesas
necessárias a transmissão da propriedade imobiliária.
O fato de o adquirente não ter transferido a propriedade do imóvel para seu
nome, não permite que passe diretamente para o novo interessado na sua aquisição.
O maior problema neste tipo de transação decorre do fator tributário, quando as
partes já declararam suas propriedades e suas rendas à Receita Federal. Por essa
razão, muitas construtoras e incorporadoras não realizam esse tipo de transação,
além do mais ninguém pode vender a totalidade do mesmo imóvel a pessoas
distintas, em épocas diferentes, salvo em regime de condomínio.
Outra possibilidade é a escritura pública de compra e venda cumulada com

cessão direitos hereditários quando os herdeiros ou sucessores, detentores da
propriedade por força do princípio saisine, ainda não concluíram o processo de
inventário. Neste caso, é recomendável que seja outorgada por todos os herdeiros,
no bojo da própria escritura ou a parte, como melhor aprouver, uma procuração
pública com poderes para transmitir a propriedade, além dos poderes da cláusula
“ad judicia” para abrir e movimentar o processo de inventário judicial.
27.3 Escritura pública de permuta de bens imóveis
Na permuta existem duas compras e duas vendas simultâneas entre as mesas
partes. Incidem nas permutas as mesmas regras da compra e venda. Portanto, as
certidões e os documentos das partes devem ser os mesmos como na compra e
venda. Fora isso, sobre cada imóvel devem incidir taxas, emolumentos e impostos
de acordo com a avaliação fiscal da prefeitura. A escritura de permuta pode ser
pura ou com torna em dinheiro, quando os imóveis possuem valores diferentes. Se
houver pagamento em dinheiro deve constar na escritura. Após sua lavratura, deve
a escritura ser levada a registro nas matrículas dois imóveis em cada Cartório de
Serviços Registrais.
27.4 Escritura pública de aditamento e correção
Quando existirem erros materiais como nome dos contratantes, estado civil
ou número de documento de identidade numa escritura de doação ou de compra e
venda, por exemplo, ou até por não haver citação de documentos, valor de impostos
ou detalhes sobre o imóvel, o próprio Tabelião poderá sanar o equívoco sem a
necessidade de participação das partes.
É espécie de procedimento comum nos Tabelionatos de Notas para correção de
falhas nas escrituras sem que precise da participação das partes, vez que o equívoco
foi cometido pelo próprio notário.
27.5 Escritura pública de promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda de imóveis é contrato puramente obrigacional,
13os mesmos efeitos quando confeccionado por instrumento particular no escritório
imobiliário do corretor ou do advogado, por exemplo, ou até mesmo pelas partes,
já que a lei não define forma especial para sua validade. Neste caso, recomenda-
se o reconhecimento das firmas dos contratantes e o seu registro no Cartório de
Imóveis quando não houver intenção de providenciar a escritura definitiva no prazo
de até seis meses. Os imóveis, inclusive, podem estar prontos ou em construção.
A principal vantagem da escritura pública de promessa de compra e venda é o
seu caráter público, a certeza de validade do negócio jurídico, a convicção de que
foi lavrada por especialistas em compra e venda de imóveis e a possibilidade de

consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).
27.6 Escritura pública de dação em pagamento

Ocorre a dação em pagamento nos negócios jurídicos não adimplidos pelo
devedor. Se o contratante assume obrigações e não consegue pagar o saldo devedor
na época do seu vencimento, por não possuir dinheiro, é facultado oferecer bem
móvel ou imóvel que será transferido para o credor como pagamento da dívida.
Dessa forma, portanto, caracteriza-se a dação em pagamento, que não pode ser
confundida como garantia contratual.
Em outras linhas, surge a dação em pagamento, como alternativa de extinção
das obrigações, nos negócios em que o devedor não consegue pagar a dívida.
Porém, cabe exclusivamente ao credor a decisão de aceitar essa opção. É uma
forma alternativa de solução amigável de um contrato não adimplido por conta da
dificuldade financeira do devedor, assim define o artigo 356 do Código Civil: O
credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida.”
Se o bem objeto da dação em pagamento for um imóvel, a forma pública deve
ser respeitada, inclusive incidem as mesmas regras de transmissão da compra e
venda à luz do artigo 357 do mesmo código. Todas as certidões devem ser exigidas,
inclusive a de falência e de recuperação judicial do devedor. Art. 357.
Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes
regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda.
27.7 Escritura pública de distrato de compra e venda

A escritura pública de distrato tem os mesmos efeitos de um simples distrato.
Entretanto, como o negócio jurídico foi realizado por Tabelionato de Notas, também
deve o distrato obedecer a mesma forma pública. Isso só é possível, vale ressaltar,
quando a escritura ainda não foi levada à registro no Cartório de Serviços Registrais.
Devem correr normalmente todos os custos com qualquer escritura, inclusive os
emolumentos e as taxas pagas na primeira escritura não devem ser devolvidos,
pois os serviços cartorários foram eficazmente prestados para que o negócio fosse
realizado.
27.8 Escritura pública de compra e venda com alienação fiduciária

Os negócios que envolvem a compra e venda de imóveis com alienação
fiduciária podem ser celebrados entre pessoas física ou jurídicas, de acordo com
o artigo 22 da Lei nº 9.514 de 20 de novembro de 1997, “a alienação fiduciária
poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não privativa das entidades
que operam no Sistema Financeiro de Habitação...” (grifo nosso), porém deve ser
respeitada a forma pública da escritura.
Quando os recursos utilizados na compra e venda com alienação fiduciária
forem provenientes do Sistema Financeiro de Habitação poderão ser realizados por
escritura pública ou particular, de acordo com o artigo 38 da mesma lei, quando
confeccionadas por agentes financeiros, “Os atos e contratos referidos nesta
Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição,
transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderá
ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de
escritura pública.”
Erro bastante comum é a utilização da escritura particular de compra e venda
de imóveis por agente financeiro quando os recursos de pagamento do imóvel são
próprios do adquirente ou oriundos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço –
FGTS sem qualquer tipo de financiamento bancário. Neste caso, deve a escritura ser
pública em respeito às regras contidas no artigo 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário
mínimo vigente no país. (BRASIL 2020)
Como se vê a alienação fiduciária é espécie de garantia ao credor que pode
ser utilizada na compra e venda de bens móveis e imóveis para maior equilíbrio e
segurança das transações.
27.9 Escritura pública de doação

Pela escritura pública de doação, o doador, por ato de liberalidade, transfere
seus bens e direitos para o donatário. As escrituras de doação entre ascendentes de
descendentes não há necessidade da participação dos demais herdeiros para sua
validade, diferentemente da compra e venda de imóveis entre eles.
A escritura de doação pode conter como objetos bens móveis e imóveis,
inclusive animais semoventes. A doação pode ser por adiantamento da herança,
tanto de forma provisória, quando após o falecimento do doador o bem voltará ao
monte para ser partilhado entre os demais herdeiros, como definitiva, quando o
donatário permanecer com o imóvel após a morte do doador.
É permitido que escritura de doação contenha encargos para o donatário,
ou seja celebrada unilateralmente. Neste caso, deve ser estipulado prazo para a
concordância do donatário. Se não houver manifestação, presume-se que aceitou
a doação. Prazo coerente para manifestação da vontade do donatário é de trinta ou
sessenta dias, suficiente para ser analisadas as vantagens da doação e os custos com
a manutenção do imóvel.
O imposto que incide nas escrituras públicas de doação é o ICD de
responsabilidade da Secretaria da Fazenda, diferentemente do da compra e venda
que é o ITBI. O doador, querendo, pode instituir cláusulas de segurança para que o
imóvel volte ao seu rol de patrimônio, caso o donatário venha a falecer primeiro. É
possível, também, que insira cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade
e inalienabilidade por prazo certo ou enquanto vida tiver o donatário. Pela
incomunicabilidade o imóvel não se comunica com os bens do futuro cônjuge
ou companheiro; pela impenhorabilidade não poderá responder por dívidas não
honradas pelo donatário e, por último, pela inalienabilidade não é possível ser
comercializado com terceiros, como forma de garantir ao donatário sua moradia
enquanto vida tiver. As cláusulas de segurança, após a morte do doador, podem ser
quebradas, se em juízo, o donatário provar sua necessidade de desfazer do bem.
27.10 Escritura pública de instituição, cessão ou renúncia de usufruto

As escrituras públicas de instituição de usufruto, a título oneroso ou gratuito,
deverão apresentar os bens gravados e o valor do imposto ICD tributado pela
Secretaria da Fazenda. O usufruto não pode ser alienado, mas pode ser cedido
onerosamente. Neste caso, recolhe-se o ITBI antes da lavratura da escritura de
cessão onerosa de usufruto.
É possível a alienação de imóvel gravado de usufruto. O que se transmite, na
verdade, é a nua-propriedade. Existem duas hipóteses para isso: a primeira ocorre
com a simples alienação da nua-propriedade; a segunda, a mais comum, cessão
onerosa do usufruto e a alienação da nua-propriedade para a mesma pessoa. Neste
caso, incide o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI sobre os dois atos,
compra e venda da nua-propriedade e cessão onerosa do usufruto.
É facultado ao usufrutuário, também, renunciar ao usufruto em favor do nu-

proprietário, desde que pague o imposto ICD e realize o ato por escritura pública de
renúncia do usufruto.
Portanto, é possível a intermediação por corretor imobiliário de transações de
compra e venda onde o imóvel encontra-se gravado de usufruto. A precaução que
deve existir paira sobre a necessidade simultânea de prévia autorização de venda do
usufrutuário e do nu-proprietário.
27.11 Escritura pública de inventário, separação, divórcio e partilha

extrajudicial
Os atos de divórcio, inventário, separação e partilha extrajudicial ou
administrativa estão condicionados a consensualidade das partes, inexistência de
pessoas incapazes e a presença de advogado na escritura pública, de acordo com a
Lei nº 11.441/2007. Se já houver ação judicial em tramitação, o meio extrajudicial
ficará condicionado à desistência processual.
As vantagens dessas escrituras são a redução de custos processuais e a
celeridade dos atos cartorários. Por isso, devem os corretores imobiliários orientar
seus clientes para regularizar seus imóveis antes de ofertá-los publicamente. O
prazo legal para dar entrada no processo ou na escritura de inventário é de sessenta
dias a contar da data do óbito do de cujus.
27.12 Escritura pública de retificação de área

A escritura pública de retificação de área em imóveis urbanos e rurais é
utilizada quando há divergências e irregularidades nas metragens de imóveis
vizinhos. A retificação de área, limites e confrontações, até a publicação da Lei
nº 10.931 em 2004, só poderia ser realizada através de ação judicial. Com isso, o
artigo 9º da Lei nº 6.015/1973 passou a permitir que essa correção fosse possível
pela forma administrativa através de Tabelionatos de Notas ao adotar a seguinte
redação: “Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão,
por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver
transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão
e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e,
quando urbano, a legislação urbanística.”
Dessa forma, por acordo entre proprietários de imóveis vizinhos, a escritura
pública de retificação de área, lavrada por Tabelionatos de Notas, deve ser assinada
por eles e, em seguida, após recolhido o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis –
ITBI, levada à registro no Cartório de Serviços Registrais.
28. Como declarar o Imposto de Renda sobre Ganho de Capital na venda

de Imóvel
As pessoas são obrigadas a declarar anualmente seus proventos e seu patrimônio

à Receita Federal, obedecida à tabela de rendimentos. Por essa razão, quando o
lucro imobiliário com a venda de determinado imóvel for superior ao valor que foi
adquirido deve ser declarado à Receita Federal como ganho de capital. Sobre essa
diferença, incide atualmente a alíquota de 15% que deve ser recolhida no prazo de
até 30 dias do recebimento do preço do imóvel. A alíquota incide apenas sobre a
diferença positiva entre o valor de compra e o de venda quando houver ganho de
capital e deve ser paga no último dia do mês seguinte após a venda do imóvel. Por
isso, não se deve esperar até o início do ano seguinte para pagar o imposto. Uma
coisa é a declaração anual, outra é o recolhimento do imposto de renda.
Melhor exemplificando, quem declara imóvel por R$ 600.000,00 e vende por
R$ 1.500.000,00 deve pagar imposto de renda sobre ganho de capital no percentual
de 15% sobre R$ 900.000,00, ou seja, R$ 135.000,00. Existem quatro
situações de isenção de pagamento de imposto de renda na venda de imóveis
residenciais no Brasil:
a) A primeira quando o imóvel possuir valor até R$ 35.000,00, de acordo com a
Lei nº 11.196/2005;
b) A segunda se o valor recebido com a venda do imóvel for utilizado na compra
de outro imóvel, a pessoa estará isenta de pagamento do imposto sobre ganho
de capital, porém desde que essa nova compra seja realizada no prazo de até
180 (cento e oitenta) dias da data da assinatura do contrato de compromisso
de compra e venda, público ou particular, e os recursos utilizados sejam
provenientes da transação. Essa isenção apenas poderá ser utilizada uma única
vez a cada cinco anos.
A isenção só ocorrerá se todo o valor referente ao ganho de capital for
empregado na compra do novo imóvel residencial no prazo de até 180 (cento e
oitenta) dias. Se apenas uma parte do dinheiro for utilizada na compra de outro
imóvel, sobre a outra parte deve incidir a alíquota de 15%. Pode ocorrer do valor
apurado na venda do imóvel ser utilizado para quitação de dívidas já existentes ou
de débitos de condomínio, de IPTU ou de outros tributos imobiliários, neste caso
não incidirá a isenção tributária.
c) A terceira quando o imóvel for transacionado até R$ 440.000,00 desde que este
seja o único bem imóvel em nome do declarante e que não tenha realizado outra
transação de venda nos últimos cinco anos, de acordo com a Lei nº 9.250/1995.
d) A quarta e última na hipótese de o imóvel ter sido adquirido até o ano de 1969.
Entre os anos de 1969 e 1988 existe tabela regressiva no percentual de 5% para
cada período de doze meses, de acordo com a Lei nº 7.713/1988.
Vale lembrar, por oportuno, que essas regras podem sofrer alterações periódicas
de acordo com procedimentos internos da Receita Federal. Por isso é importante ter
a assessoria de um contador ou procurar orientações junto a Secretaria da Receita
Federal antes de realizar qualquer transação de compra e venda.
28.1 Declarando venda de imóvel financiado

A venda de imóvel financiado também deve ser declarada. O que deve ser
declarado, neste caso, é apenas a parte que foi paga. A forma de declaração é a
mesma de um imóvel quitado. Na hipótese do imóvel ser adquirido parceladamente,
tanto o vendedor quanto o comprador, devem declarar anualmente aquelas parcelas
que foram quitadas.
29. Instrumento de mandato (procuração)
Mandato é tipo de contrato de representação pessoal, onde uma parte recebe

poderes de outra para, em nome dela, agir na defesa de seus interesses. Procuração
é seu instrumento, conforme previsto no artigo 653 do Código Civil “opera-se o
mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar
atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato”.
A representação por procuração é um ato de confiança entre o outorgante e o
outorgado, por isso deve ser realizado com critério e responsabilidade.
Nos negócios imobiliários, onde houver transferência de domínio de
propriedade, a forma pública do mandato é essencial para validade do ato. Nele
deverá conter poderes para transferir direitos, domínio, ações e posse de bens
imóveis de propriedade do outorgante. Se o objeto for um bem móvel, a forma
particular é aceita, desde que tenha a assinatura do outorgante, conforme estipulado
no artigo 654 do mesmo diploma legal.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração
mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a
assinatura do outorgante.
§1º. O instrumento particular deve conter a indicação do lugar
onde foi passado, a qualificação do outorgante e a do outorgado,
a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos
poderes conferidos.
§2º. O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a
procuração traga a firma reconhecida. (BRASIL 2020)
As procurações podem ter a forma pública ou particular. Seus poderes, no
entanto, devem ser específicos, pois não cabe interpretação extensiva ou genérica
das instruções nela contidas. Se o procurador, por exemplo, pode vender um imóvel
não significa que pode alugar. O ditado popular “quem pode mais, pode o menos”
não tem valor quando se trata de representação por procuração.
Se o outorgado age além dos poderes de representação que lhe foram repassados,
assume a responsabilidade pelos danos causados a terceiros. Se a procuração for
para venda de bens imóveis, urbanos ou rurais, quitados ou financiados, a forma
deve ser pública, ainda que o contrato de compra e venda seja particular. Na forma
pública o instrumento precisa ser lavrado por Tabelionato de Notas, tal como se
fosse uma escritura de compra e venda.
Nas transações onde existe financiamento bancário ou o uso de recursos
oriundos do Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço – FGTS deve haver, ainda,
poderes específicos de movimentação e abertura de conta corrente, quitação
de crédito, transferência de valores etc. Por essa razão, sempre que houver um
agente financeiro liberando recursos é recomendável solicitar modelo específico
de procuração utilizada em seus negócios. No caso de procuração para alugar ou
vistoriar um imóvel, por exemplo, pode o instrumento ser particular confeccionado
no próprio escritório do despachante ou do corretor imobiliário. Recomenda-
se, apenas, reconhecimento de firma do outorgante para maior credibilidade do
instrumento.
O imóvel objeto da procuração dever vir definido com endereço de localização,
incluindo nome e número de rua, número do apartamento, nome do edifício,
bairro, cidade e estado, ou, em se tratando da venda de um lote, número do lote e
da quadra, nome do loteamento, bairro, cidade e estado. Se mais de um forem os
vendedores, casados ou coproprietários, exige-se que ambos outorguem poderes de
representação, salvo nos casamentos sob regime de separação total de bens, onde
cada um responde isoladamente pela administração de seus imóveis.
Se a procuração vier de outro estado, recomenda-se, para maior segurança, o
reconhecimento do sinal do tabelião do instrumento procuratório. Da mesma forma,
quando as procurações tiverem mais de trinta dias, pode-se requerer uma certidão
de validade da procuração ao tabelionato de notas que a lavrou.
29.1 Revogação de procuração “ad nutum”

As procurações comuns sem cláusula de irrevogabilidade podem ser cancelas
“ad nutum”, ou seja, por simples ato de vontade de seu outorgante, salvo as
outorgadas “em causa própria”. Além disso, perdem, de imediato, seus efeitos
com a morte do outorgante ou do outorgado. Entretanto, a forma natural de sua
extinção é o cumprimento da obrigação que a originou. Quando alguém nomeia
um procurador para em seu nome se casar, após a celebração do ato a procuração
perde seus efeitos; se os poderes são para vender um veículo, por exemplo, após a
transferência da titularidade do bem móvel os poderes de representação deixam de
existir.
É possível inserir cláusulas e condições nos contratos de mantado. Com isso,
os mandatários podem ter seus poderes aumentados ou diminuídos. Na compra
e venda de imóveis, por exemplo, pode ser inserido prazo de validade, preço do
imóvel, forma de pagamento e não aceitação de financiamento como termos de uma

procuração. Quem estipula as condições da procuração é o mandante. Se contiver
cláusula de irrevogabilidade, o cancelamento só será possível quando acordado por
ambos os contratantes. Se o outorgante revogar a procuração unilateralmente terá
que pagar perdas e danos ao procurador, assim definido no artigo 683 do Código
Civil: “Quando o mandato contiver cláusula de irrevogabilidade e o mandante
revogar, pagará perdas e danos.”
Em sentido semelhante, quando a procuração for condição de um negócio
jurídico e apenas uma das partes, no caso o mandatário, tiver interesse na
continuidade do mandato, não poderá ser revogada, assim dispõe o artigo 684 do
mesmo código: Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio
bilateral, ou tiver sito estipulado no exclusivo interesse do mandatário, a revogação
do mandato será ineficaz.”
Os mandatos podem ser outorgados com prazo determinado de validade e, ainda
exigir prestação de contas. Após seu término, os atos praticados pelo outorgado não
geram efeitos. Neste caso, os danos causados a terceiros devem ser reparados pelo
outorgado se agir fora do prazo combinado por ter assumido os riscos do negócio
que praticou. Quando houver obrigatoriedade de prestação de contas ao outorgante,
a responsabilidade do outorgado só se encerra após o cumprimento da obrigação.
Exemplo clássico, quando existe prestação de contas na administração de locações.
Após encerrada locação, deve o procurador apresentar todos os comprovantes de
pagamento de aluguéis, repasse de valores, de taxas e de impostos relativos ao
imóvel de obrigação do locatário enquanto sob sua administração.
Se no exercício da representação os poderes procuratórios forem revogados,
deve o outorgante ser responsabilizado pelos prejuízos decorrentes de sua decisão.
O mandato pode ser verbal para atos verbais, se o ato for celebrado por escrito, deve
o mandato também ser escrito. Assim declara o artigo 657 do Código Civil: “A
outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado.
Não se admite mandato verbal quando o ato dever ser celebrado por escrito”.
30. Qual a diferença entre preposto e mandatário?
A procuração pode ser dada também por pessoa jurídica. Porém, o mandatário
não se confunde com o preposto. A figura do preposto é a do empregado que, em
nome da empresa, prática atos relacionados a serviços de sua atividade profissional.
A atividade do preposto é mais complexa, pois cabe a ele tomar decisões, firmar
acordos, ajustar valores, contratar, distratar, enfim, agir em nome da empresa. O
preposto tem poder de decisão sobre situações inesperadas e, por isso, impossíveis
de serem definidas num instrumento de mandato. O preposto é bastante utilizado

nas audiências judiciais em que a empresa é parte. Como seria possível a presença
do diretor da empresa em todas as demandas judiciais? Já o trabalho do mandatário
ou procurador é mais simples. Deve apenas praticar atos previstos no instrumento
de mandato, inclusive, não é obrigado a ser empregado da pessoa jurídica.
31. O proprietário residente no exterior pode vender imóvel no Brasil?
Pode ocorrer, numa transação, do outorgante residir no exterior. Neste caso,

a procuração lavrada por tabelionato de notas de outro país não tem validade no
território brasileiro, ainda que traduzida para a língua portuguesa, pois a lei vigora
no tempo e no espaço de cada Estado. Por isso, a procuração para ter valor no Brasil
deverá ser lavrada em consulados ou embaixadas brasileiras onde se encontrar a
pessoa no território estrangeiro.
Do ponto de vista técnico, embaixada trata de relações internacionais entre dois
países, enquanto o consulado das intenções entre o Estado e seu povo no território
estrangeiro. Como as embaixadas, costumeiramente, localizam-se nas capitais de
cada país, as existentes no Brasil encontram-se em Brasília-DF. Nelas são discutidos
assuntos, por exemplo, de economia, de relações internacionais, de direitos
humanos, de relacionamento e de cultura. Os consulados, por sua vez, podem ser
vários e estar espalhados dentro de um mesmo país estrangeiro, prestando serviços
administrativos como emissão de passaportes, vistos, certidões, procurações etc.
Portanto, quando a pessoa estiver impedida de comparecer para assinar
a escritura pública de compra e venda por residir fora do Brasil, poderá enviar a
procuração pública para venda de imóvel lavrada por embaixada se morar na capital
do país ou por consulado.
Independente onde for lavrada, no Brasil ou no exterior, a procuração deve ser
específica e ter seu objeto definido corretamente. Para evitar perda de tempo com
novas procurações, é recomendável solicitar previamente modelo de procuração
utilizado pelos agentes financeiros sempre que o pagamento depender de recursos
oriundos do Sistema Financeiro de Habitação no Brasil – SFH.
32. Procurações jurídicas ad judicia e ad judicia et extra
A expressão “ad judicia” significa “para o foro em geral”. A cláusula “ad

judicia” é utilizada nas procurações por advogados para atuar nos processos
judiciais. Através deste instrumento procuratório os advogados estão habilitados
para dar início ao processo judicial praticando atos gerais na defesa dos interesses
de seus clientes, de acordo com o artigo 38 do Código de Processo Civil. Entretanto,
fica vedado ao advogado, mesmo munido de instrumento procuratório, receber

citação inicial, confessar, transigir, desistir da ação, receber dinheiro e dar quitação
etc.
Art.38. A procuração geral para o foro, conferida por instrumento
público, ou particular assinado pela parte, habilita o advogado
a praticar todos os atos do processo, salvo para receber citação
inicial, confessar, reconhecer a procedência do pedido, transigir,
desistir, renunciar ao direito sobre que se funda ação, receber, dar
quitação e firmar compromisso.
Parágrafo único. A procuração pode ser assinada digitalmente

com base em certificado emitido por Autoridade Certificadora
credenciada, na forma da lei específica (Lei nº 11.419/2006).
(BRASIL 2020))
Quando a procuração é outorgada com a cláusula “ad judicia et extra” significa
que o advogado possui poderes especiais de representação, dentro e fora dos juízos.
Por isso a procuração é mais abrangente. Mesmo assim, se houver necessidade de
praticar qualquer dos atos definidos no artigo 38 do Código de Processo Civil (CPC),
os poderes devem vir expressos e em negrito no próprio instrumento de procuração.
Não é o título que valida o mandato, mas seu conteúdo. Basta a procuração vir
assinada pelo contratante e conter a expressão “procuração” ou se houver poderes
abrangentes “procuração com poderes gerais”.
33. Revogação de mandado judicial
Revogar é cancelar. É ato de anular os efeitos da procuração. Se o mandato foi

outorgado por escrito, a revogação deve também ser escrita. O ato da revogação
deve seguir incontinente a constituição de novo advogado. Se o cancelamento
ocorreu por vontade do outorgante, continuará a existir a obrigação de pagamento
dos honorários de contratação do advogado e, também, os sucumbenciais
proporcionais aos serviços prestados. A revogação tácita é aceita apenas nos casos
de iminente perigo de revelia ou para revolver questões processuais graves para não
acarretar prejuízo ao processo. O advogado ao renunciar o processo deve continuar
acompanhando por mais quinze dias até a nomeação de novo patrono para não
causar prejuízo a seus clientes.
34. Substabelecimento de poderes
É através do substabelecimento que os poderes contidos na procuração são

repassados ao substabelecido, com ou sem reserva de poderes. Não se transfere

mais poder do que o que tem, por isso o substabelecimento pode ser de parte ou
da totalidade dos poderes contidos na procuração. A lei não exige autorização
expressa do outorgante no instrumento de mandato. Basta não existir vedação
para o substabelecimento ser válido. No entanto, se expressamente for vedado o
substabelecimento e, mesmo assim, os poderes forem irregularmente repassados
para o substabelecido, a responsabilidade pelos danos causados ao outorgante ou
à terceiros é exclusiva do outorgado por ter extrapolado os poderes que lhe foram
confiados.
Embora o Código Civil, em seu art. 655, admita o substabelecimento particular
em instrumento público, conforme citado, “ainda quando se outorgue mandato
por instrumento público, pode substabelecer-se mediante instrumento particular”,
quando se trata de alienação de bens imóveis a forma pública deve ser respeita. A
presente norma refere-se a transmissão de poderes pessoais ou quando a compra e
venda tiver por objeto bens móveis.
As leis que permitem instrumento particular nas operações do Sistema
Financeiro de Habitação, Lei n. 4.380/1964, e do Sistema Financeiro Imobiliário,
Lei n. 9.514/1997, atribuem ao contrato particular efeitos de escritura pública, mas
não especificamente para fins de representação. Neste caso, portanto, a exigência de
procuração deve obedecer a forma pública para validade do ato, ou seja, deve ser
confeccionado por Tabelionato de Notas em qualquer parte do território brasileiro.
O substabelecimento pode ser total ou parcial, com ou sem reserva de poderes
quando mesmo substabelecidos, continuam com o outorgado. Se a procuração
perder seus efeitos, perde também o substabelecimento.
35. Procuração em causa própria
A procuração em causa própria encontra-se prevista no artigo 685 do Código

Civil brasileiro. Diferentemente da procuração comum, não se extingue com a
morte do outorgante, não possui prazo de validade nem permite prestação de contas.
Inclusive, não pode ser revogada, ainda que em parte.
Art. 685. Conferido o mandato com cláusula “em causa própria”,
a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de
qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar
contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis
objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais. (BRASIL
2020)
É comum as pessoas não possuírem condições financeiras para transferir a
propriedade de imóvel que acaba de comprar. Nestes casos, é temerário permanecer
apenas com o contrato de promessa de compra e venda, ainda que confeccionado

por cartório de notas. O recomendável, portanto, é requerer uma procuração pública
em causa própria e não apenas uma procuração pública comum. O outorgado
comprador poderá transferir, no presente ou no futuro, a propriedade do imóvel para
si ou para terceiros. A procuração deve ser lavrada pelo casal de proprietários e não
apenas por um dos cônjuges.
É recomendável a averbação do contrato de promessa de compra e venda
sempre que a parte compradora não for escriturar o imóvel num período de seis
meses, pois embora não haja transmissão da propriedade com a averbação da
promessa, os direitos de promissário comprador ficam assegurados no cartório de
registro de imóveis contra terceiros, enquanto a propriedade do imóvel continua em
nome do vendedor. O endereço eletrônico (e-mail) dos participantes é obrigatório
nas procurações e nas escrituras públicas como facilitador para enviar e receber
notificações.
Para lavrar a procuração pública em causa própria, os Tabelionatos de Notas
não exigem pagamento do ITBI, apenas de emolumentos relativos às procurações.
Entretanto, para ser registrada no cartório de imóveis exige-se pagamento antecipado
de ITBI, isso porque os efeitos que surgem com o registro do mandato são bem
similares aos da escritura pública registrada, apenas não ocorre a transmissão da
propriedade imobiliária. A procuração em causa própria não deve ser confundida
como título aquisitivo da propriedade, mas tão somente como instrumento de
representação irretratável. Infelizmente esse não é o entendimento de boa parte dos
cartórios de serviços registrais e de prefeituras municipais que teimam em cobrar os
impostos mesmo sem haver a transmissão da propriedade.
36. Notificação judicial e extrajudicial
Notificação é tipo de comunicação formal de caráter pessoal, que visa

salvaguardar direitos e prevenir obrigações. A notificação deve ser entregue
diretamente ao interessado. Nela devem constar todos os fatos do negócio, o
objetivo, o que se quer, a penalidade e prazos de resposta e de cumprimento da
obrigação. A notificação decorre de relação pessoal ou negocial entre o notificante
e o notificado. As notificações por e-mail, por WhatsApp, por Facebook ou por
Instagram quando respondidas pelo notificado são válidas. Se houver recusa no
recebimento da notificação pessoal, recomenda-se que seja realizada através de
Cartório de Títulos e Documentos. A notificação recebida via postal por terceiros
estranhos ao negócio é nula. “É nula notificação por correspondência recebida por
um terceiro alheio ao processo.” (REsp nº 1.531.144-PB, Rel. Min. Moura Ribeiro
j.15/03/2016 - STJ)
As notificações extrajudiciais quando realizadas por Cartório de Títulos e

Documentos têm fé-pública. Havendo recusa do recebimento pelo notificado, vale a
contrafé do oficial do cartório no verso do documento. Nada impede que a notificação
seja judicial, no próprio bojo do processo quando não há possibilidade de acordo
extrajudicial. Recomenda-se, portanto, que sejam elaboradas e acompanhadas por
advogado, decorrente de sua importância nos negócios jurídicos.
O artigo 397 do Código Civil prevê que “o inadimplemento da obrigação,
positiva e líquida, no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor.
Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação
judicial ou extrajudicial.” Para que a notificação seja eficaz é necessário que haja
relação entre o notificante e o notificado, que a obrigação esteja em mora e que a
inexecução contratual tenha ocorrido por descumprimento de acordo por conta do
notificado.
“A interpelação extrajudicial de que trata o parágrafo único do art. 397 do
Código Civil, admite meios eletrônicos como e-mail ou aplicativos de conversa
‘online’, desde que demostrada a ciência inequívoca do interpelado, salvo
disposição em contrário no contrato” Enunciado aprovado na VIII Jornada de
Direito Civil 2018.
O Código de Processo Civil trata da notificação e da interpelação em seus
artigos 726 a 729. Logo de início, os artigos 726 e 727 dão clara ciência de que as
notificações não precisam ser necessariamente judiciais.
Art. 726. Quem tiver interesse em manifestar formalmente sua
vontade a outrem sobre assunto juridicamente relevante poderá
notificar pessoas participantes da mesma relação jurídica para
dar-lhes ciência de seu propósito.
§1º. Se a pretensão for a de dar conhecimento geral ao público,
mediante edital, o juiz só a deferirá se a tiver por fundada e
necessária ao resguardo de direito. (BRASIL 2020)
As principais notificações (Apêndice I) no mercado imobiliário são a do
locador para o locatário devedor de aluguel e do adquirente de imóvel novo para a
construtora quando há atraso na entrega do imóvel.
38. Selo Digital de Autenticidade
O uso dos selos de autenticidade é obrigatório nos atos e documentos expedidos

pelos Tabelionatos de Notas e Cartórios de Serviços Registrais. Se o usuário recebe
documento do Cartório sem o selo digital, deve retornar e exigir que seja fixado
sob condição de invalidade do ato cartorário. O artigo 191 do Código de Normas
de Pernambuco normatiza que “É obrigatório o uso de selo de autenticidade em

todos os atos notariais praticados e nos documentos expedidos pelas serventias
extrajudiciais do Estado de Pernambuco.” O objetivo do selo é proporcionar maior
segurança e garantir a autenticidade e eficácia dos atos cartorários. Por isso, a falta
do selo em certidões ou nos reconhecimentos de firmas, por exemplo, implicará
na ineficácia do ato notarial ou registral e poderá acarretar responsabilidades e
indenização com perdas e danos para o notário. Antes da chegada do selo digital,
os documentos cartorários eram autenticados por simples carimbo e assinatura dos
serventuários do Tabelionato, o que facilitava a falsificação de documentos por pura
falta de controle e fiscalização.
A obrigatoriedade de uso do selo é de toda serventia extrajudicial. O selo
não poderá ser entregue solto nas mãos dos interessados, mas tão somente colado
no documento ao qual encontra-se vinculado. O artigo 196 do mesmo Código de
Normas esclarece que “São obrigatórias a utilização e a identificação do Selo
Digital em todos os atos notariais e de registro, devendo ser utilizado etiquetas
de segurança autoadesivas para sua impressão, nos casos de autenticação de
documentos e reconhecimento de firmas, bem como em todos os demais atos
registrais que demandarem o uso de etiqueta de segurança.”
O selo vincula o documento ao seu número de registro. Inclusive, a autenticidade
dos selos pode ser controlada via endereço eletrônico do Tribunal de Justiça. Por
isso, caso haja dúvida sobre a veracidade do ato ou validade do documento, toda
pessoa é capaz de realizar a consulta através do site do Tribunal de Justiça da
sua região. Assim define o artigo 198 do Código de Normas de Pernambuco “Os
usuários dos serviços notariais e de registro do Estado de Pernambuco poderão
efetuar consulta detalhada acerca da origem, da autenticidade e da procedência do
Selo Digital acessando o sítio www.tjpe.jus.br/selodigital”. Para maior segurança,
a utilização do selo digital deverá ser informada, preferencialmente, ao Tribunal de
Justiça a cada 02 (duas) horas, conforme prevê o artigo 199 “A utilização do Selo
Digital será informada ao Tribunal de Justiça no site www.tjpe.jus.br/selodigital de
preferência, a cada 2 (duas) horas, da prática de cada ato, consistindo tal prática
em atualização automática da declaração dos atos, resguardando os casos em que
o atraso ocorrer com a devida justificativa.”
39. Quais as diferenças legais entre certidão e traslado nos Tabelionatos de

Notas?
Quem vai adquirir imóvel de requerer uma certidão e não traslado. As dúvidas
entre traslados e certidões são recorrentes mesmo entre os operadores do direito
e os corretores de imóveis. Na prática esses instrumentos têm os mesmos efeitos

jurídicos e funcionam de forma similar. Os traslados e as certidões encontram-se
previstos no artigo 217 do Código Civil “Terão a mesma força probante os traslados
e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou
documentos lançados em suas notas”.
O traslado nada mais é do que cópia fidedigna do ato notarial realizado pelo
Tabelionato de Notas. É considerado cópia, pois o livro notarial é o original. Os
traslados devem vir assinados apenas pelo tabelião, seu substituto ou preposto é
não pelas partes. Algumas serventias, no entanto, colhem as assinaturas das partes.
É possível que haja essa variação de entendimentos em virtude de diferentes
códigos de normas espalhados pelo Brasil. Portanto, quem emite traslados são os
Tabelionatos de Notas. Os Ofícios de Registro de Imóveis e de Registro Civil, por
exemplo, emitem certidões. O Código de Normas de Pernambuco, em seu artigo
288, prevê que “Traslado do ato é cópia fiel devidamente subscrita e autenticada
pela assinatura do tabelião, substituto ou preposto autorizado, em conformidade
com o ato original, para ser entregue à parte que subscreveu o ato.”
Além do mais, os traslados podem ser requeridos apenas pelas partes que
participaram do ato. Se quem vai requerer é terceiro estranho ao ato, deve ser
entregue uma certidão. Portanto, qualquer pessoa pode requerer certidão sem
necessidade de apresentar razões ou motivos. “Qualquer pessoa pode requerer
certidão do registro ou da ficha de inteiro teor da matrícula do imóvel, sem
necessidade de informar o motivo ou o interesse do pedido” (Art° 1.045 do Código
de Normas de Pernambuco)
Se a escritura foi de inventário, por exemplo, com oito herdeiros participantes,
deverá cada herdeiro receber seu traslado do ato notarial de inventário, desde
que paguem por eles. Apenas o primeiro traslado deve ser gratuito e entregue ao
responsável pelo pagamento dos emolumentos. Vale ressaltar, que traslado não
pode ser confundido com minuta ou rascunho, por isso somente pode ser expedido
depois de completado ou finalizado o ato, mediante coleta de todas as assinaturas e
da juntada, ao processo notarial, do comprovante de pagamento dos emolumentos.
(Art. 289 do Código de Normas de Pernambuco)
40. Ata Notarial
A Ata Notarial é o instrumento público que narra acontecimentos de fatos

verificados pelo notário, por seus substitutos e por escreventes autorizados a
requerimento da parte interessada. Como define o artigo 447 do Código de Normas
de Pernambuco “Ata notarial é a narração real de fatos verificados pessoalmente
pelo tabelião, por seu substituto ou escrevente”. A Ata deve expressar com
imparcialidade os acontecimentos dos fatos e conter o local, data de sua lavratura
e hora, além do nome, qualificação completa do solicitante, narração minuciosa
dos fatos e as circunstâncias dos acontecimentos. Durante a narrativa não cabe ao
notário ou a seus prepostos a interpretação dos fatos, mas tão somente a descrição
deles. Se dentro dos acontecimentos narrados algo estiver inteligível não deve ser
suprimido da ata, mas acrescido a impossibilidade de entendimento daquele fato. E,
por fim, a declaração de haver sido lida ao solicitante, constando ou não a presença
de testemunhas e ser encerrada com a “assinatura e sinal público do tabelião”.
Foi com o advento do novo Código de Processo Civil no ano de 2015 que a Ata
Notarial ganhou força e passou a ser mais utilizada no meio imobiliário e jurídico.
A ata notarial, como todos os atos e documentos cartorários possui fé-pública,
como prevê seu artigo 215 “A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é
documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”, consolidada pelo artigo 217
“Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião
ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas”.
Embora só após 2015 tenha ganhado notoriedade, já existia no código anterior em
seu artigo 364 quando afirmava “o documento público faz prova não só da sua
formação, mas também dos fatos que o escrivão, o tabelião, ou o funcionário
declarar que ocorreram em sua presença.”
As atas notariais estão sendo bastante utilizadas para dar veracidade às
informações que são passadas nas mídias sociais, notadamente em mensagens de
voz ou nas escritas no Instagram, no Facebook e no WhatsApp para que sirvam
de provas judiciais decorrente da fé-pública encontrada nos Tabelionatos de Notas.
As atas não precisam ser lavradas no local do acontecimento do fato, porém o
notário necessita pessoalmente ter livre acesso aos fatos e aos documentos que serão
narrados. Por isso, um fato acontecido na cidade do Recife-PE, quando duas pessoas
trocaram mensagens de áudio em grupo de WhatsApp agredindo-se mutualmente,
pode ter a ata notarial lavrada na cidade de São Paulo-SP.
As atas notariais mais comuns dizem respeito a fatos ocorrido em determinada
localidade, neste caso deve ser respeitado a competência territorial, quando haverá
necessidade da presença física do notário ou de seus substitutos e quando há fatos
ocorridos na rede mundial de computadores (internet) que precisam ser provados,
neste caso o notário especifica os acontecimentos, inclusive a pedido da parte
interessada a imagem da página poderá ser acrescida na ata notarial.
41. Autenticação de cópias
A autenticação de documentos serve, em linhas gerais, para comprovar que

a cópia de determinado documento corresponde fielmente ao original e, por isso,
apresenta os mesmos efeitos. A autenticação de documentos não pode ser confundida
com o reconhecimento de firma. O reconhecimento de firma é a comprovação pelo
Tabelionato de Notas da veracidade da assinatura de seu titular.
Quando alguém assina um contrato particular, por exemplo, pode ir ao
Tabelionato confirmar se aquela assinatura corresponde a pessoa que o assinou. Os
Tabelionatos por sua vez só devem autenticar cópias de documentos mediante a
apresentação do original. O artigo 452 do Código de Normas de Pernambuco define
que “Compete ao tabelião ou substituto a autenticação de documentos e cópias de
documentos particulares, certidões ou traslados de instrumentos do foro judicial
ou extrajudicial, extraídas pelo sistema reprográfico, desde que apresentados os
originais.” A autenticidade só deve existir se a cópia estiver sem rasuras e sem
divergências em seus textos. A responsabilidade pela autenticação é do próprio
tabelionato, que garantirá a veracidade da cópia com completas informações sobre
o documento original.
Não basta apenas a apresentação do documento original para ser autenticado.
O notário além de conferir os textos deve atentar à possíveis rasuras, irregularidades
ou defeitos que podem alterar o sentido do documento. Se houver rasuras, portanto,
devem ser ressalvadas na própria autenticação, pois podem acrescentar ou suprimir
conteúdo que venham alterar o significa e os efeitos do documento. Assim define
o artigo 455 do mesmo Código de Normas “O tabelião, ao autenticar cópia
xerográfica, não deverá restringir-se à mera conferência dos textos ou ao aspecto
morfológico da escrita, mas verificar, com cautela, se o documento copiado contém
rasuras ou quaisquer outros defeitos, os quais serão ressalvados na autenticação.”
A autenticação de cópias já autenticadas é possível, desde que realizada pelo
mesmo Tabelionato de Notas. Quando a autenticação é de frente e verso deve
ser cobrado emolumentos de ambas as faces do documento, pois são dois atos
cartorários.
42. Nova Lei de Autenticação de Documentos (Lei nº 13.726/2018)
No final do ano de 2018 entrou em vigor a Lei nº 13.726, também conhecida

como Lei da Desburocratização com o objetivo de facilitar a vida das pessoas
evitando idas e vindas a cartórios ao permitir que órgãos da administração pública
possam, também, autenticar documentos e reconhecer firmas quando pessoalmente
o interessado assina o instrumento na frente do servidor e ao apresentar a cópia do

documento comprova sua autenticidade com o original.
O servidor público na função do seu cargo encontra-se emanado no poder
autenticar documentos e de reconhecer as assinaturas da população. O principal
objetivo da lei é facilitar o atendimento à população com maior agilidade e menor
burocracia. O cidadão deve levar cópia legível, sem falhas ou rasuras e o original
do documento que será apresentado e apenas assinar o instrumento na presença
do servidor público, que atestará o reconhecimento da firma e a autenticidade do
documento.
A Certidão de Nascimento que antes era exigida pelos órgãos do Poder Público
passa a ser substituída pela cédula de identidade, carteira de trabalho, certificado
militar, cédula de identidade profissional emitida por Conselho de Classe, passaporte
e identidade funcional da administração pública. Neste mesmo diapasão, o título de
eleitor agora só exigido para votar. Como se vê, um grande avanço na prestação de
serviços públicos.
43. Reconhecimento de firmas
O ato de reconhecer as assinaturas nos documentos particulares decorre da

necessidade de comprovação, momentânea ou futura, da veracidade da presença da
pessoa no negócio jurídico. Tem-se por firmas as assinaturas das pessoas, aquelas
utilizadas para atestar a titularidade de seu autor e designar a autoria do instrumento
ou a aprovação de seu conteúdo.
As firmas, no entanto, podem ser reconhecidas por autenticidade ou por
semelhança. Porém, é vedado o reconhecimento por abono de terceiros. Assim declara
o artigo 469 do Código de Normas de Pernambuco “A firma pode ser reconhecida
como verdadeira ou autêntica e por semelhança, sendo vedado o reconhecimento
por abono de terceiros.” Por autenticidade, notadamente, o reconhecimento da
firma se dar quando o interessado assinar o documento na presença do tabelião.
Se apenas houver a conferência de assinaturas, o reconhecimento será unicamente
por semelhança. Naturalmente a firma reconhecida por autenticidade possui maior
credibilidade do que por semelhança, tanto que os documentos exigíveis para
transferência da titularidade de veículos apenas são válidos quando a firma estiver
reconhecida por autenticidade.
No momento do reconhecimento deve ser mencionado a sua espécie. Inclusive,
os negócios imobiliários de maior valor financeiro, por sua importância, devem
ser ter suas firmas reconhecidas por autenticidade, mesmo nos casos de pessoas
jurídicas.
44. Formas de regularizar imóvel sem escritura
A maior parte das transações imobiliárias ocorre através da locação e, em

seguida, da compra e venda de imóveis. Os imóveis mais comercializados são os
denominados “de terceiros” ou “usados” em virtude de sua grande quantidade
no mercado imobiliário. Em relação aos imóveis novos ou em construção,
aqueles do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) do Governo Federal
vem quebrando todos os recordes de venda sendo considerado por muitos um dos
maiores programas imobiliários do mundo. É por essa razão que os corretores de
imóveis que se especializarem neste tipo de intermediação têm maiores chances de
realizar negócios, entretanto precisam dominar as técnicas da avaliação e conhecer
as entranhas da documentação imobiliária. A locação, entretanto, continua sendo
o “carro chefe” dos negócios que são realizados em todo o país, em virtude do
alto déficit habitacional, do baixo valor das parcelas do aluguel, geralmente no
percentual de 0,4% do preço de venda do imóvel, da facilidade de realização,
da pouca burocratização, pois são aceitáveis contratos verbais e sem garantias e,
por último, pela grande quantidade de imóveis disponíveis para ser locado. Nas
transações de compra e venda, por sua vez, o instrumento mais utilizado continua
sendo a escritura pública de compra e venda, por imposição do artigo 108 do Código
Civil que obriga seu uso nas transações com valor fiscal acima de trinta vezes o
maior salário mínimo vigente no país.
Prática comum no mercado imobiliário é adquirir bens imóveis e não transferir
a propriedade no Cartório de Registro Imobiliário, ora por conta do alto valor com
taxas e impostos na transmissão da propriedade, ora por mero desconhecimento.
Todos sabem que comprar imóvel custa caro, mas transferir a propriedade é algo
necessário para evitar problemas futuros como execução de dívidas contra o
vendedor, falência, penhora etc. O imóvel irregular pode até ser comercializado, mas
não oferece segurança jurídica para o comprador. Isso pode acarretar dor de cabeça,
ações judiciais e reparação de danos contra o vendedor. O adquirente de imóvel para
moradia, aquele não investidor, costuma pagar o justo preço de mercado, entretanto
o imóvel precisa estar em boas condições de conservação e com a documentação
regular. Quem adquire imóvel com documentação problemática é o investidor. O
fato é que esses investidores só adquirem imóvel para ganhar dinheiro, por isso
exigem descontos que chegam a 40%, 50% até 70% do preço praticado no mercado.
Portanto, se a questão é saber se vale a pena regularizar a documentação do imóvel
antes de comercializá-lo, a resposta sempre será sim!
As duas formas mais comum de irregularidade documental referem-se a falhas
no cadastro da Prefeitura municipal e na falta de registro no Cartório de Imóveis.
44.1 Na prefeitura – Na prefeitura quando ocorrem divergências de informações

sobre o imóvel ou sobre seu proprietário podem ser solucionadas por simples
requerimento administrativo sem necessidade de intervenção judicial. Para
alterar a titularidade da obrigação de pagamento do Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU), por exemplo, basta apresentar o contrato particular de compra
e venda mesmo quando ainda não cumprido ou em fase de pagamento das
prestações periódicas, ou até mesmo o de locação. O fato gerador da obrigação
de pagar o imposto predial é a aquisição da posse ou da propriedade do bem
imóvel. Por essa razão, a presença dos dados do contribuinte na ficha descritiva
do imóvel na prefeitura ou no DARF de pagamento de qualquer das parcelas
do IPTU não significa que seja necessariamente o proprietário do imóvel
para efeitos legais. Por essa razão, deve sempre haver cautela no momento
de análise cadastral de pessoas interessadas em prestar fiança ou aval nas
transações imobiliárias. Nos requerimentos administrativos deve estar anexado
o documento comprobatório que a irregularidade foi sanada. Caso o problema
seja a falta de registro da construção no terreno, deve haver planta de construção
desenhada por arquiteto, após recolhidos impostos e taxas, para apresentação a
prefeitura. E importante ficar atento ao fato que o projeto de construção ou a
construção do imóvel deve respeitar os requisitos legais das normas construtivas
da localidade, no caso específico do Plano Diretor. Esses requerimentos devem
ser apresentados pelo proprietário do imóvel. Se for apresentado por terceiros,
deve ser por instrumento procuratório público ou mesmo particular com firma
reconhecida.
44.2 No Cartório de Registro de Imóveis - Para regularizar compra de imóvel
quando não foi lavrada escritura definitiva no Cartório de Serviços Registrais
tem-se duas possibilidades. A primeira delas é saber se o imóvel que foi
comercializado encontra-se documentalmente regular e se o contrato de compra
e venda foi adimplido?
44.2.1 Imóvel regular - Se a propriedade imobiliária está regular, ou seja, em
nome de quem vendeu o imóvel e o contrato encontra-se adimplido,
os procedimentos serão mais simples:
a) Procedimento comum - O primeiro passo é dar continuidade ao processo de
aquisição que foi interrompido na fase embrionária da promessa de compra
e venda. Para isso, é necessário, como ainda não foi realizada a escritura
definitiva, as partes contratantes estarem vivas, em local conhecido e que
apresentem seus documentos pessoais como certidão de estado civil, cédula
de identidade e número do cartão do CPF/MF, juntamente com o contrato
particular de compra e venda e a certidão atualizada de propriedade e ônus
reais, ao Tabelionato de Notas.
b) Procedimento com vendedor ausente - Outra opção, caso o vendedor
encontre-se em local incerto e não sabido, mas esteja vivo, basta apresentar
procuração pública comum com poderes para transmitir a propriedade
imobiliária, desde que esteja válida, juntamente com os documentos
pessoais das partes, citados acima. É recomendável, neste caso, verificar
com requerimento de certidão se a procuração encontra em vigor junto ao
Tabelionato de Notas que a lavrou.
c) Procedimento com vendedor falecido - Se o vendedor estiver falecido
é necessário o comprador estar munido de procuração pública em causa
própria, pois este instrumento não perde seus efeitos nem se extingue com a
morte do outorgante. Como se vê, os documentos pessoais são necessários
sempre que a escritura pública de compra e venda ainda não foi lavrada,
pois haverá necessidade de comprovação de verificação de titularidade e de
validade junto ao notário. Os herdeiros, neste caso, devem retirar da partilha
o imóvel que foi prometido em venda a terceiros para evitar problemas na
sucessão.
Sempre que o bem imóvel for comercializado com terceiros e a propriedade se
encontrar em nome do antigo proprietário é recomendável, neste caso, ser lavrada
escritura de compra e venda de imóveis com cessão de direitos de promissário
comprador para evitar problemas com a Receita Federal, pois o antigo vendedor
pode ter declarado a transação e isso, provavelmente, trará problemas fiscais. Além
do mais, não declarar a compra e venda é crime de sonegação fiscal, previsto no
artigo 1º da Lei nº 4.729, de 14 de julho de 1965. “Constitui crime de sonegação
fiscal: I- prestar declaração falsa ou omitir, total ou parcialmente, informação que
deva ser produzida a agentes das pessoas jurídicas de direito público interno com
a intenção de eximir-se, total ou parcialmente, do pagamento de tributos, taxas e
quaisquer adicionais devidos por lei.” As despesas com a lavratura da escritura
pública de compra e venda e cessão de direitos é em dobro, vez que haverá cobrança
de impostos de transmissão sobre a propriedade imobiliária e sobre a cessão de
direitos de promissário comprador.
d) Procedimento quando o vendedor se recusa a assinar a escritura de compra
e venda. Neste caso é possível haver negativa do vendedor do imóvel em
assinar a escritura definitiva de compra e venda por diversas razões, dentre
elas pelo decurso de tempo, mesmo o contrato de promessa de compra e venda
do imóvel estando totalmente adimplido. O “remédio jurídico” para isso é a
ação judicial de adjudicação compulsória. Neste tipo de ação, o juiz de direito
após analisar os fatos poderá sentenciar emitindo carta de adjudicação, que
ao ser apresentada ao Cartório de Registro de Imóveis terá força e efeito de
escritura pública de compra e venda. Para isso, porém, o contrato precisa estar
completamente quitado. Se houver débitos a serem pagos, deve o comprador
do imóvel consignar o pagamento em juízo na própria ação de adjudicação

compulsória.
44.2.2 Imóvel irregular - Quando a propriedade do imóvel não se encontra
registrada no Cartório de Imóveis em nome do vendedor
a) Procedimento quando o imóvel é comercializado sem registro da propriedade
em nome de quem está vendendo? Só quem pode vender um imóvel é quem
tem sua propriedade. A ninguém é permitido dar mais do que tem. Quem não
tem o imóvel registrado em seu nome, apenas detém a posse sobre o bem e não
a propriedade. Posse, inclusive, não se registra, mas pode ser cedida. Neste caso
deve ser confeccionado Contrato particular ou público de Cessão de Direitos
de Posse. A forma legal para se regularizar a aquisição da propriedade do bem
imóvel neste tipo de transação, quando não se pode conseguir lavrar escritura
pública de compra e venda, é através da usucapião judicial ou extrajudicial.
45. Atos notariais e escrituras públicas eletrônicas
Conselho Nacional de Justiça - CNJ regulamenta serviços, atos e escrituras

eletrônicas nos Tabelionatos de Notas
Os atos notariais, serviços, certidões e escrituras públicas eletrônicas passam

a ser realidades em nossos sistemas notariais e registrais durante e após período
do Covid-19. Preocupado com a continuidade e funcionamento dos tabelionatos
de notas e dos ofícios de registro de imóveis, o Conselho Nacional de Justiça
editou diversos provimentos para continuidade a esses serviços, inclusive criando
a plataforma e-Notariado. É possível, portanto, afirmar que nada será como antes.
Inclusive, a justificativa pelo grande avanço tecnológico dos serviços notariais
decorre de seu caráter essencial para a sociedade mesmo em tempo da pandemia
do SARS-CoV-2. Foi constatado pelos Tabeliães durante o período em que foi
decretado o estado de calamidade pública em todo território nacional crescente
número de atos, serviços e documentos eletrônicos como procurações, escrituras
de união estável, divórcios online, atas notariais e testamentos, possivelmente
frutos do temor da população de ser acometida pelo vírus e vir a óbito, deixando
relações, negócios e atos jurídicos incompletos. Essa aceleração exacerbada pode
ser interpretada como consequência do próprio momento de confinamento, pela
incerteza e temor do futuro, e pelo descontrole emocional da população.
O sistema notarial e registral brasileiro vem passando pela maior transformação
evolutiva e técnica nas últimas décadas, principalmente quando comparado a
procedimentos e costumes da época do império, quando sofria influência das
Ordenações Filipinas, herança do tempo da colonização portuguesa no Brasil,

mesmo em desuso após entrada do antigo Código Civil/1916. O que jamais pode ser
esquecido, por isso precisa ser ressaltado nesse momento, é que a forma presencial
e os documentos físicos precisam sempre continuar a existir, principalmente diante
da crescente evolução da inteligência artificial em todo mundo. O que hoje é seguro
diante de plataformas criptografadas, pode não ser mais quando as inteligências
artificiais e os hackers forem capazes de burlar os mais complexos sistemas
de segurança e chegarem a atos e documentos notariais causando insegurança
jurídica nos negócios que envolvem a transmissão de propriedades imobiliárias
e seus direitos. Pode ser cedo demais para imaginar, mas não podemos descartar,
futuramente, a regressão dos sistemas notariais e registrais vinculados as próprias
serventias sem uso de plataformas digitais integradas, pois é comum encontrar
tabelionatos de notas e ofícios de registro de imóveis em boa parte dos municípios
brasileiros.
De volta ao passado, em viagem transcendental, na época da chegada do antigo
Código Civil em 1916, embora só tenha vigorado a partir do ano de 1917, ficou
consolidado que a transferência da titularidade da propriedade imobiliária ocorreria
mediante registro do seu título aquisitivo no Ofício de Registro de Imóveis da
circunscrição onde se localizava o imóvel. Foi daí que surgiu a frase “só é dono
quem registra”. Os atos registrais eram manuscritos em livros próprios de tamanho
gigantesco, comumente utilizados até a informatização de procedimentos no século
XX. Antes disso, o maior avanço “tecnológico” nos tabelionatos de notas, se assim
pode ser dito, surgiu quando seus atos e instrumentos passaram a ser datilografados.
Para melhor entender o avanço tecnológico ocorrido durante período da
pandemia do Covid-19 é preciso destacar parte da história do registro imobiliário no
Brasil. Seu início ocorreu em 18 de setembro do ano de 1850 com a publicação da
Lei nº 601 e seu Regulamento nº 1.318 em 30 de janeiro de 1854, embora, naquela
época, os efeitos de registros de bens imóveis fossem meramente declaratórios.
De certa forma, não havia transmissão da propriedade pela transcrição no registro
de imóveis, mas apenas pela simples declaração de transmissão da posse. Desde o
ano de 1532, entretanto, as propriedades passaram a ser transmitidas pela tradição
mediante cessão de posse. Como a responsabilidade pelo registro das propriedades
eram dos vigários vinculados à Igreja Católica, as normas de registro tinham
conotação paroquial e por isso foram comumente denominadas de “Registro do
Vigário”. No entanto, na época do império, a divisão de terras brasileiras ocorreu
em quinze partes desiguais, denominadas de Capitanias Hereditárias, embora
fossem apenas doze os Donatários, cujos regramentos, obrigações de lealdade com
a coroa portuguesa e direitos encontravam-se previstos na Carta de Sesmarias. Os
Donatários eram obrigados, mediante concessão do direito de usar as terras, de

povoá-las e torná-las produtivas.
Ao sair do período jurássico dos atos registrais do período de colonização do
Brasil aos dias atuais, notadamente na data de 26 de maio de 2020, em pleno período
da pandemia do Corona Vírus (Covid-19), a Corregedoria do Conselho Nacional de
Justiça – CNJ publicou sucessivos provimentos, dentre eles o Provimento nº 100
para regulamentar atos e serviços notariais realizados por meio eletrônico. Dentre
as principais preocupações dos órgãos governamentais estavam a uniformização
de atos notarias e de procedimentos eletrônicos em todo o território brasileiro
e a manutenção de um sistema que fosse capaz de, ao mesmo tempo, preservar
a segurança jurídica, a fé-pública e a confiança da população nos Tabelionatos
de Notas. Como o Conselho Nacional de Justiça não possui competência
legislativa, mas apenas operacional, sua função é estabelecer regras que facilitem
a manutenção da legislação vigente, notadamente com base na Lei de Registros
Públicos e no Código Civil, e não criar leis novas que mudem a forma legal dos
atos e procedimentos praticados pelos Tabelionatos de Notas e pelos Ofícios de
Registro de Imóveis. Além do mais, não existe regulamentação nos âmbitos federais
ou estaduais que obriguem a utilização física desses instrumentos através do uso
de papel, que viesse a impedir a implementação do sistema eletrônico. Como
não houve leis novas, nada mudou em relação a requisitos legais de validade do
negócio jurídico, portanto o que sempre ocorreu fisicamente, continuará ocorrendo
no formato virtual. O divórcio extrajudicial, por exemplo, aquele realizado no
Tabelionato de Notas, pode ser realizado no formato eletrônico, onde o ato será
assinado digitalmente pelas partes e pelo Tabelião de Notas, desde que preenchidos
todos os pontos exigidos por lei, tal como ser amigável, não existir menor incapaz
e estar acompanhado por advogado legalmente habilitado pelas partes. O Tabelião
deverá utilizar videoconferência com as partes, colhendo depoimentos e verificando
a autenticidade de suas vontades, cujas gravações ficarão armazenadas de forma
criptografadas na plataforma e-Notariado podendo ser consultadas a qualquer
tempo.
Para melhor entendimento do funcionamento do Poder Judiciário brasileiro é
fundamental interpretar a Constituição Federal de 1988 como instrumento de defesa
do Estado Democrático de Direito, que organiza e divide o Poder Judiciário para
garantir direitos aos cidadãos brasileiros. Nessa divisão temos o Supremo Tribunal
Federal – STF como órgão máximo do judiciário, guardião da Constituição. O
Supremo tem legitimidade constitucional para julgar matérias infraconstitucionais e
padronizar entendimentos dos Tribunais Regionais, das varas e secretarias da justiça
federal, comum e do trabalho. O Conselho Nacional de Justiça – CNJ, por sua vez,
integra o sistema judiciário ao tempo que planeja suas atribuições administrativas

e fiscaliza conduta de magistrados. O CNJ foi criado pela Emenda Constitucional
nº 45 no ano de 2004 para melhorar as atividades do Poder Judiciário, regrando
procedimentos financeiros e administrativos. Sua composição básica resume-se a
presidência, corregedoria, plenário composto por quinze (15) membros, comissões
permanentes e temporárias de trabalho, secretaria, departamentos de pesquisas
judiciais e, por último, a ouvidoria, onde são recebidas denúncias e sugestões da
população.
As principais transformações trazidas pelo Provimento nº 100 do CNJ foi
a criação da plataforma e-Notariado (www.e-notariado.org.br), que ficará sob
a responsabilidade do Colégio Notarial do Brasil sob a supervisão e controle do
juiz corregedor das corregedorias estaduais e do Conselho Nacional de Justiça.
Através do e-Notariado será possível realizar vídeos conferências entre os Tabeliãs
de Notas e as partes envolvidas nas transações, abertura de assinaturas digitais
através de certificados digitais, inclusive, realização de escrituras de compra e
venda eletrônicas, procurações públicas, divórcios virtuais, doações, inventários e
negócios híbridos, quando uma parte encontrar-se-á de forma presencial e a outra à
distância.
Como visto logo acima, a plataforma e-Notariado possibilitará a realização
de atos notariais a distância, de forma digital totalmente integrada, inclusive por
vídeo conferência. Para isso, no entanto, o Tabelionato de Notas deverá identificar
as pessoas, a capacidade delas e suas manifestações de vontade para que não haja
comprometimento de validade do ato decorrente de vícios de consentimento.
O próprio Tabelião de Notas ou seus prepostos devem conduzir as vídeos-
conferências, devendo ser indicado a abertura da gravação, data, hora e minutos do
início do ato e a completa identificação dos participantes. O ato deverá ficar gravado
na plataforma para maior segurança e eventual necessidade de comprovação futura
de sua autenticidade. Esses atos precisam apresentar, indistintamente, todos os
requisitos naturais dos atos cartoriais, tais como autenticidade, eficácia e segurança
jurídica para os atos pessoais, negociais e patrimoniais. Não poderia ser diferente,
pois o que deve ocorrer é a simples substituição do meio físico para o digital sem
que isso venha comprometer a segurança das partes. Como um dos objetivos do
sistema eletrônico é economia de tempo a baixo custo, não deverá haver acréscimo
de valores repassados para a população. Os Tabelionatos, dessa forma, estarão
instrumentalmente melhor preparados para enfrentar futuras outras pandemias
sem comprometimento da continuidade de seus serviços, pois as pessoas poderão
executar seus negócios sem estarem fisicamente presentes em suas instalações.
45.1 Breves comentários ao Provimento nº 100, de 26 de maio de 2020, da

Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ
Logo abaixo serão apresentados breves comentários sobre o Provimento nº
100 da Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ com objetivo de elucidar dúvidas
e questões para que possam ajudar o leitor a melhor interpretar o novo conceito
de atos notariais eletrônicos, a Matrícula Notarial Eletrônica -MNE e o sistema
e-Notariado:
Art. 1º. Este provimento estabelece normas gerais sobre a prática
de atos notariais eletrônicos em todos os tabelionatos de notas do
País. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: percebe-se que o provimento não exclui procedimentos
presenciais, nem os restringe sob qualquer possibilidade. De forma acertada,
todos os atos notariais físicos permanecem em vigor nos Tabelionatos de Notas,
pois deve ser considerado que boa parte da população continuará usando os
serviços notariais físicos por conta do uso e costumes de cada região. Além disso,
nem todas as pessoas estão familiarizadas com a tecnologia para manusear e
tratar de seus interesses patrimoniais exclusivamente de forma eletrônica. Eis
a necessidade do corretor imobiliário e dos despachantes estarem atualizados
para que possam melhor assessorar seus clientes em suas intermediações
imobiliárias.
Art. 2º. Para fins deste provimento, considera-se:
I - assinatura eletrônica notarizada: qualquer forma de verificação
de autoria, integridade e autenticidade de um documento
eletrônico realizada por um notário, atribuindo fé pública;
II - certificado digital notarizado: identidade digital de uma
pessoa física ou jurídica, identificada presencialmente por um
notário a quem se atribui fé pública;
III - assinatura digital: resumo matemático computacionalmente
calculado a partir do uso de chave privada e que pode ser
verificado com o uso de chave pública, cujo certificado seja
conforme a Medida Provisória n. 2.200-2/2001 ou qualquer outra
tecnologia autorizada pela lei;
IV - biometria: dado ou conjunto de informações biológicas de
uma pessoa, que possibilita ao tabelião confirmar a identidade e
a sua presença, em ato notarial ou autenticação em ato particular.
V - videoconferência notarial: ato realizado pelo notário para
verificação da livre manifestação da vontade das partes em relação
ao ato notarial lavrado eletronicamente;
VI - ato notarial eletrônico: conjunto de dados, gravações de
declarações de anuência das partes por videoconferência notarial
e documento eletrônico, correspondentes a um ato notarial;
VII - documento físico: qualquer peça escrita ou impressa em

qualquer suporte que ofereça prova ou informação sobre um ato,
fato ou negócio, assinada ou não, e emitida na forma que lhe for
própria.
VIII - digitalização ou desmaterialização: processo de reprodução
ou conversão de fato, ato, documento, negócio ou coisa,
produzidos ou representados originalmente em meio não digital,
para o formato digital;
IX - papelização ou materialização: processo de reprodução ou
conversão de fato, ato, documento, negócio ou coisa, produzidos
ou representados originalmente em meio digital, para o formato
em papel;
X - documento eletrônico: qualquer arquivo em formato digital
que ofereça prova ou informação sobre um ato, fato ou negócio,
emitido na forma que lhe for própria, inclusive aquele cuja autoria
seja verificável pela internet.
XI - documento digitalizado: reprodução digital de documento
originalmente em papel ou outro meio físico;
XII - documento digital: documento originalmente produzido em
meio digital;
XIII - meio eletrônico: ambiente de armazenamento ou tráfego de
informações digitais;
XIV - transmissão eletrônica: toda forma de comunicação a
distância com a utilização de redes de comunicação, tal como os
serviços de internet;
XV - usuários internos: tabeliães de notas, substitutos,
interinos, interventores, escreventes e auxiliares com acesso às
funcionalidades internas do sistema de processamento em meio
eletrônico;
XVI - usuários externos: todos os demais usuários, incluídas
partes, membros do Poder Judiciário, autoridades, órgãos
governamentais e empresariais;
XVII - CENAD: Central Notarial de Autenticação Digital, que
consiste em uma ferramenta para os notários autenticarem os
documentos digitais, com base em seus originais, que podem ser
em papel ou natos-digitais;
XVIII - cliente do serviço notarial: todo o usuário que comparecer
perante um notário como parte direta ou indiretamente interessada
em um ato notarial, ainda que por meio de representantes,
independentemente de ter sido o notário escolhido pela parte
outorgante, outorgada ou por um terceiro; (Provimento nº 100 –
CNJ. 2020)
Comentários: os termos técnicos acima devem ser entendidos para melhor
compreensão do provimento, pois dizem respeito a procedimentos e atos
eletrônicos dentro das serventias. Sem defini-los previamente poderia haver
confusão e desentendimento na interpretação dos textos. Um dos pontos que
mais chamou a atenção foi a importante distinção entre documento digital

e documento digitalizado, enquanto o primeiro tem sua origem eletrônica,
podendo ser também denominado de nato-digital, o outro deve ser digitalizado,
ou melhor explicando, desmaterializado para sair do mundo físico e entrar no
digital.
Art. 3º. São requisitos da prática do ato notarial eletrônico:
I - videoconferência notarial para captação do consentimento das
partes sobre os termos do ato jurídico;
II - concordância expressada pelas partes com os termos do ato
notarial eletrônico;
III - assinatura digital pelas partes, exclusivamente através do
e-Notariado;
IV - assinatura do Tabelião de Notas com a utilização de
certificado digital ICP-Brasil;
IV - uso de formatos de documentos de longa duração com
assinatura digital;
Parágrafo único: A gravação da videoconferência notarial deverá
conter, no mínimo:
a) a identificação, a demonstração da capacidade e a livre
manifestação das partes atestadas pelo tabelião de notas;
b) o consentimento das partes e a concordância com a escritura
pública;
c) o objeto e o preço do negócio pactuado;
d) a declaração da data e horário da prática do ato notarial; e
e) a declaração acerca da indicação do livro, da página e do
tabelionato onde será lavrado o ato notarial. (Provimento nº 100
– CNJ. 2020)
Comentários: no caput deste artigo destacam-se os requisitos para
validade do ato notarial eletrônico, indispensáveis para manutenção da
segurança jurídica. A videoconferência permite ao notário confirmar a
autenticidade da vontade e a identidade das partes. Esse procedimento, sem
dúvida alguma, diminuirá a possibilidade de existência de vícios de vontade.
A assinatura digital com base no e-Notariado dificultará possíveis fraudes ao
tempo que trouxe maior facilidade de uso do sistema eletrônico. Formatos
de longa duração, pois nunca é possível saber quando esses atos poderão
fazer parte ou modificar futuros negócios jurídicos. Nota-se, entretanto, em
relação ao parágrafo único desse artigo, que existem requisitos mínimos e não
máximos na gravação da videoconferência. Portanto, demais outras exigências
das partes, tal como confissão de dívidas, consentimento de acordos, obrigações
de pagamento, descrição minuciosa do imóvel, renúncia de direitos, dentre
outros, podem perfeitamente integrar o ato notarial, tal como se fosse lavrado
fisicamente.
Art. 4º. Para a lavratura do ato notarial eletrônico, o notário

utilizará a plataforma e-Notariado, através do link www.e-
notariado.org.br, com a realização da videoconferência notarial
para captação da vontade das partes e coleta das assinaturas
digitais. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: neste artigo, o provimento excluiu qualquer possibilidade
de outra plataforma, senão o uso da e-Notariado pelos Tabeliãs de Notas. A
exclusividade de plataforma possibilita maior padronização de serviços e
interação entre os notários. O que se deseja não é um Tabelionato de Notas
apresentando bons serviços e outro deixando a desejar na sua qualidade. Se
cada Tabelionato de Notas tivesse que desenvolver sua própria plataforma,
possivelmente a revolução tecnológica não teria ocorrido durante o período da
pandemia do Covid-19.
Art. 6º. A competência para a prática dos atos regulados neste
Provimento é absoluta e observará a circunscrição territorial em
que o tabelião recebeu sua delegação, nos termos do art. 9º da Lei
n. 8.935/1994. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: nos atos eletrônicos, tal como nos presenciais, o tabelião
deverá respeitar a circunscrição de sua delegação. Dessa forma, evitará que
aborde clientes ou invada território fora do seu campo de atuação, pois a
internet não possui fronteiras. Sem essa restrição ficaria impossível definir o
território de abrangência de cada Tabelionato de Notas.
Art. 7º. Fica instituído o Sistema de Atos Notariais Eletrônicos,
e-Notariado, disponibilizado na internet pelo Colégio Notarial do
Brasil - Conselho Federal, dotado de infraestrutura tecnológica
necessária à atuação notarial eletrônica, com o objetivo de:
I - interligar os notários, permitindo a prática de atos notariais
eletrônicos, o intercâmbio de documentos e o tráfego de
informações e dados;
II - aprimorar tecnologias e processos para viabilizar o serviço
notarial em meio eletrônico;
III - implantar, em âmbito nacional, um sistema padronizado
de elaboração de atos notariais eletrônicos, possibilitando a
solicitação de atos, certidões e a realização de convênios com
interessados; e
IV - implantar a Matrícula Notarial Eletrônica - MNE.
§ 1º O e-Notariado deve oferecer acesso aos dados e às informações
constantes de sua base de dados para o juízo competente
responsável pela fiscalização da atividade extrajudicial, para
as Corregedorias dos Estados e do Distrito Federal e para a
Corregedoria Nacional de Justiça.
§ 2º Os notários, pessoalmente ou por intermédio do e-Notariado,
devem fornecer meios tecnológicos para o acesso das informações
exclusivamente estatísticas e genéricas à Administração Pública

Direta, sendo-lhes vedado o envio e o repasse de dados, salvo
disposição legal ou judicial específica. (Provimento nº 100 – CNJ.
2020)
Comentários: a criação da Matrícula Notarial Eletrônica – MNE
possibilitará identificar, fiscalizar e localizar os atos notariais eletrônicos
praticados nas serventias com maior celeridade, segurança e economia de
tempo. Através da Matrícula Eletrônica será possível identificar lavratura de
certidões digitais, emissão de traslados e demais ato notariais eletrônicos. Cabe
a cada notário prover suas serventias de instrumentos tecnológicos necessários
para que o Sistema da plataforma e-Notariado funcione adequadamente. Não
haverá restrições ou preferências entre as serventias das capitais e das regiões
interioranas, pois devem obedecer protocolos para manuseio e realização de
ato notariais eletrônicos, independentemente de suas regiões.
Art. 8º. O Sistema de Atos Notariais Eletrônicos, e-Notariado,
será implementado e mantido pelo Colégio Notarial do Brasil
- Conselho Federal, CNB-CF, sem ônus ou despesas para o
Conselho Nacional de Justiça e demais órgãos ou entidades do
Poder Público.
§ 1º Para a implementação e gestão do sistema e-Notariado, o
Colégio Notarial do Brasil - Conselho Federal deverá:
I - adotar as medidas operacionais necessárias, coordenando
a implantação e o funcionamento dos atos notariais eletrônicos,
emitindo certificados eletrônicos;
II - estabelecer critérios e normas técnicas para a seleção dos
tabelionatos de notas autorizados a emitir certificados eletrônicos
para a lavratura de atos notariais eletrônicos;
III - estabelecer normas, padrões, critérios e procedimentos
de segurança referentes a assinaturas eletrônicas, certificados
digitais e emissão de atos notariais eletrônicos e outros aspectos
tecnológicos atinentes ao seu bom funcionamento.
§ 2º As seccionais do Colégio Notarial do Brasil atuarão para
capacitar os notários credenciados para a emissão de certificados
eletrônicos, segundo diretrizes do Colégio Notarial do Brasil -
Conselho Federal. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: o fato de não haver ônus para os notários deverá impedir
repasse de custos operacionais ao consumidor que utilizará os serviços
eletrônicos dos tabelionatos. Como as seccionais do Colégio Notarial do
Brasil ficarão responsáveis por treinamentos e esclarecimentos sobre o uso da
plataforma aos notários, não deverá haver escusa para implantar o sistema em
suas serventias. Por essa razão, como o sistema é eletrônico, até as comarcas
mais distantes das Capitais poderão ter livre acesso à tecnologia do e-Notariado.
Art. 12. Fica instituída a Matrícula Notarial Eletrônica -

MNE, que servirá como chave de identificação individualizada,
facilitando a unicidade e rastreabilidade da operação eletrônica
praticada.
§ 1º A Matrícula Notarial Eletrônica será constituída de 24 (vinte
e quatro) dígitos, organizados em 6 (seis) campos, observada
a estrutura CCCCCC.AAAA.MM.DD.NNNNNNNN-DD, assim
distribuídos:
I - o primeiro campo (CCCCCC) será constituído de 6 (seis)
dígitos, identificará o Código Nacional de Serventia (CNS),
atribuído pelo Conselho Nacional de Justiça, e determinará o
tabelionato de notas onde foi lavrado o ato notarial eletrônico;
II - o segundo campo (AAAA), separado do primeiro por um ponto,
será constituído de 4 (quatro) dígitos e indicará o ano em que foi
lavrado o ato notarial;
III - o terceiro campo (MM), separado do segundo por um ponto,
será constituído de 2(dois) dígitos e indicará o mês em que foi
IV - o quarto campo (DD), separado do terceiro por um ponto,
será constituído de 2(dois) dígitos e indicará o dia em que foi
III - o quinto campo (NNNNNNNN), separado do quarto por um
ponto, será constituído de 8 (oito) dígitos e conterá o número
sequencial do ato notarial de forma crescente ao infinito;
IV - o sexto e último campo (DD), separado do quinto por um
hífen, será constituído de 2 (dois) dígitos e conterá os dígitos
verificadores, gerados pela aplicação do algoritmo Módulo 97
Base 10, conforme Norma ISO 7064:2003.
§ 2º O número da Matrícula Notarial Eletrônica integra o ato
notarial eletrônico, devendo ser indicado em todas as cópias
expedidas.
§ 3º Os traslados e certidões conterão, obrigatoriamente,
a expressão “Consulte a validade do ato notarial em www.
docautentico.com.br/valida”. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: a Matrícula Notarial Eletrônica – MNE não se confunde
com a Matrícula do imóvel nos Ofícios de Registro de Imóveis. Enquanto esse
serve para identificar o ato notarial eletrônico, a Matrícula no Cartório de
Serviços Registrais tem por objetivo identificar o imóvel, eventuais ônus reais e
a sua titularidade.
Art. 13. O sistema e-Notariado estará disponível 24 (vinte e
quatro) horas por dia, ininterruptamente, ressalvados os períodos
de manutenção do sistema.
Parágrafo único. As manutenções programadas do sistema serão
sempre informadas com antecedência mínima de 24h (vinte e
quatro horas) e realizadas, preferencialmente, entre 0h de sábado
e 22h de domingo, ou entre 0h e 6h, dos demais dias da semana.

Art. 14. A consulta aos dados e documentos do sistema e-Notariado
estará disponível por meio do link http://www.e-notariado.org.br/
consulta.
§ 1º Para a consulta de que trata o caput deste artigo será exigido
o cadastro no sistema através do link http://www.e-notariado.org.
br/cadastro.
§ 2º O usuário externo que for parte em ato notarial eletrônico ou
que necessitar da conferência da autenticidade de um ato notarial
será autorizado a acessar o sistema sempre que necessário.
§ 3º O sítio eletrônico do sistema e-Notariado deverá ser acessível
somente por meio de conexão segura HTTPS, e os servidores de
rede deverão possuir certificados digitais adequados para essa
finalidade. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: para evitar interrupção do sistema, a plataforma do
e-Notariado funciona 24h ao dia e tem suas atualizações programadas,
preferencialmente nos finais de semana ou nas madrugadas dos dias úteis
semanais. Para ter acesso ao sistema, o usuário deverá possuir cadastro
no e-Notariado. Dessa forma, aumentará a segurança e a privacidade de
informações, evitando que qualquer pessoa não identificada tenha acesso a
conteúdo privado.
Art. 16. Os atos notariais eletrônicos reputam-se autênticos e
detentores de fé pública, como previsto na legislação processual.
Parágrafo único. O CNB-CF poderá padronizar campos
codificados no ato notarial eletrônico ou em seu traslado, para
que a informação estruturada seja tratável eletronicamente.
(Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: a fé pública é uma das características mais evidente dos
notários. Sobre essa prerrogativa suas declarações são provas vivas e absolutas
da verdade. Sobre a fé pública dos notários não deve haver contradição ou
achismo que ponha em dúvida a veracidade de fatos e de documentos por ele
lavrados. Por essa razão, deve haver paridade e equidade entre a fé pública
de documentos físicos e eletrônicos, pois o que sofre alteração é apenas a
forma do instrumento e não os princípios cartorários emanados dos princípios
republicanos constitucionais sobre os quais se funda a autoridade do tabelião.
Art. 17. Os atos notariais celebrados por meio eletrônico
produzirão os efeitos previstos no ordenamento jurídico quando
observarem os requisitos necessários para a sua validade,
estabelecidos em lei e neste provimento.
Parágrafo único. As partes comparecentes ao ato notarial
eletrônico aceitam a utilização da videoconferência notarial, das
assinaturas eletrônicas notariais, da assinatura do tabelião de
notas e, se aplicável, biometria recíprocas. (Provimento nº 100 –
CNJ. 2020)
Comentários: não é permitido às partes aceitar ou discordar sobre a forma
e os requisitos utilizados nos atos notariais eletrônicos, mas tão somente sobre
corrigir ou aditar dados, cláusulas e condições previstos nos instrumentos
públicos que serão por elas assinados. A ausência de qualquer dos requisitos
legais, notadamente da videoconferência notarial, assinaturas eletrônicas das
partes e do tabelião de notas, deverá inutilizar o ato e fazendo cessar os efeitos
do instrumento. Em alguns casos, quando houver necessidade ou dúvida do
tabelião de notas, a biometria poderá ser utilizada.
Art. 19. Ao tabelião de notas da circunscrição do imóvel ou
do domicílio do adquirente compete, de forma remota e com
exclusividade, lavrar as escrituras eletronicamente, por meio do
e-Notariado, com a realização de videoconferência e assinaturas
digitais das partes.
§ 1º Quando houver um ou mais imóveis de diferentes
circunscrições no mesmo ato notarial, será competente para a
prática de atos remotos o tabelião de quaisquer delas.
§ 2º Estando o imóvel localizado no mesmo estado da federação
do domicílio do adquirente, este poderá escolher qualquer
tabelionato de notas da unidade federativa para a lavratura do
ato.
§ 3º Para os fins deste provimento, entende-se por adquirente,
nesta ordem, o comprador, a parte que está adquirindo direito real
ou a parte em relação à qual é reconhecido crédito. (Provimento nº
100 – CNJ. 2020)
Comentários: o legislador neste artigo normatizou e vinculou a
circunscrição de localização do imóvel e o domicílio do comprador a
legitimidade de o notário lavrar eletronicamente as escrituras relativas a
compra e venda de bens imóveis. Portanto, através da plataforma e-Notariado,
as escrituras eletrônicas que tenham como objetos mais de um imóvel em
locais diferentes poderão ser lavradas nos Tabelionatos de Notas de qualquer
das circunscrições desses imóveis, sem qualquer outro direito de preferência.
Em sentido contrário, se o imóvel e o domicílio do comprador coincidirem
na mesma localidade, poderá o adquirente escolher qualquer Tabelionato de
Notas no território brasileiro. Na forma presencial, entretanto, continua válida
a opção por escolha do tabelionato de notas independentemente da localização
do imóvel e do domicílio das partes contratantes, sendo possível lavrar uma
escritura de compra e venda de imóveis em qualquer Tabelionato de Notas
no Brasil. Sendo assim, um imóvel situado na cidade do Recife, por exemplo,
poderá ser escriturado fisicamente na cidade de Ouro Preto, Minas Gerais.

Art. 20. Ao tabelião de notas da circunscrição do fato constatado
ou, quando inaplicável este critério, ao tabelião do domicílio do
requerente compete lavrar as atas notariais eletrônicas, de forma
remota e com exclusividade por meio do e-Notariado, com a
realização de videoconferência e assinaturas digitais das partes.
Parágrafo único. A lavratura de procuração pública eletrônica
caberá ao tabelião do domicílio do outorgante ou do local do
imóvel, se for o caso. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: o que chama a atenção neste artigo é a coerência do
legislador em vincular a lavratura da ata notarial eletrônica ao local onde
ocorreu o fato que será narrado ou ao local do domicílio do requerente, pois
isso facilitará ao notário a narração dos fatos em virtude da presunção de
conhecer os costumes, os problemas e a região onde exerce suas atividades.
Quanto à lavratura de procuração devem ser considerados o domicílio do
outorgante ou o local do imóvel. Esses domicílios devem ser considerados pelo
local da Sede da empresa, em sendo pessoa jurídica, ou de suas filias e, no caso
de pessoas físicas pelo local constante no seu título de eleitor ou outro mediante
comprovação. Se não for possível comprovar o domicílio da pessoa física, deve
adotar o local de situação do imóvel.
Art. 28. O Colégio Notarial do Brasil - Conselho Federal manterá
o Cadastro Único de Clientes do Notariado - CCN, o Cadastro
Único de Beneficiários Finais - CBF e o Índice Único de Atos
Notariais, nos termos do Provimento n. 88/2019, da Corregedoria
Nacional de Justiça.
§ 1º Os dados para a formação e atualização da base nacional
do CCN serão fornecidos pelos próprios notários de forma
sincronizada ou com periodicidade, no máximo, quinzenal, com:
I - dados relativos aos atos notariais protocolares praticados; e
II - dados relacionados aos integrantes do seu cadastro de firmas
abertas:
a) para as pessoas físicas: indicação do CPF; nome completo;
filiação; profissão; data de nascimento; estado civil e qualificação
do cônjuge; cidade; nacionalidade; naturalidade; endereços
residencial e profissional completos, com indicação da cidade e
CEP; endereço eletrônico; telefones, inclusive celular; documento
de identidade com órgão emissor e data de emissão; dados do
passaporte ou carteira civil, se estrangeiro; imagem do documento;
data da ficha; número da ficha; imagem da ficha; imagem da foto;
dados biométricos, especialmente impressões digitais e fotografia;
enquadramento na condição de pessoa exposta politicamente,
nos termos da Resolução COAF n. 29, de 28 de março de 2017; e
enquadramento em qualquer das condições previstas no art. 1º da
Resolução Coaf n. 31, de 7 de junho de 2019; e

b) para as pessoas jurídicas: indicação do CNPJ; razão social
e nome de fantasia, este quando constar do contrato social ou
do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ); número
do telefone; endereço completo, inclusive eletrônico; nome
completo, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas
- CPF, número do documento de identificação e nome do órgão
expedidor ou, se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira
civil dos seus proprietários, sócios e beneficiários finais; nome
completo, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas
- CPF, número do documento de identificação e nome do órgão
expedidor ou, se estrangeiro, dados do passaporte ou carteira civil
dos representantes legais, prepostos e dos demais envolvidos que
compareçam ao ato, nome dos representantes legais, prepostos e
dos demais envolvidos que compareçam ao ato.
§ 2º Os notários ficam obrigados a remeter ao CNB-CF, por
sua central notarial de serviços eletrônicos compartilhados -
CENSEC, os dados essenciais dos atos praticados que compõem
o Índice Único, em periodicidade não superior a quinze dias, nos
termos das instruções complementares.
§ 3º São dados essenciais:
I - a identificação do cliente;
II - a descrição pormenorizada da operação realizada;
III - o valor da operação realizada;
IV - o valor de avaliação para fins de incidência tributaria;
V - a data da operação;
VI - a forma de pagamento;
VII - o meio de pagamento; e
VIII - outros dados, nos termos de regulamentos especiais, de
instruções
complementares ou orientações institucionais do CNB-CF.
(Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: como se vê, o cadastro será único para preservar a segurança
de informações e facilitar o manuseio do sistema com maior agilidade. Já
imaginou se vários fossem os cadastros e as fontes de informações, quantas
incertezas poderiam aparecer nos atos eletrônicos? Os dados essenciais para
validade dos atos continuam os mesmos dos procedimentos presenciais,
notadamente, identificação das partes, descrição da operação, valor da
operação, avaliação fiscal, data da operação, forma e meio de pagamento, pois
a facilidade dos meios eletrônicos não pode alterar a segurança existente nos
atos físicos.
Art. 29. Os atos notariais eletrônicos, cuja autenticidade seja
conferida pela internet por meio do e-Notariado, constituem
instrumentos públicos para todos os efeitos legais e são eficazes
para os registros públicos, instituições financeiras, juntas

comerciais, Detrans e para a produção de efeitos jurídicos perante
a administração pública e entre particulares.
Art. 30. Fica autorizada a realização de ato notarial híbrido, com
uma das partes assinando fisicamente o ato notarial e a outra, a
distância, nos termos desse provimento.
Art. 36. Fica vedada a prática de atos notariais eletrônicos ou
remotos com recepção de assinaturas eletrônicas a distância sem a
utilização do e-Notariado.
Art. 37. Nos Tribunais de Justiça em que são exigidos selos de
fiscalização, o ato notarial eletrônico deverá ser lavrado com
a indicação do selo eletrônico ou físico exigido pelas normas
estaduais ou distrital.
Parágrafo único: São considerados nulos os atos eletrônicos
lavrados em desconformidade com o disposto no caput deste
artigo. (Provimento nº 100 – CNJ. 2020)
Comentários: os atos notariais eletrônicos são instrumentos públicos
e geram todos os efeitos jurídicos dos atos físicos junto ao poder público e a
sociedade. Inclusive, são válidos os atos cartorários híbridos, ou seja, aqueles
em que uma parte assina pelo e-Notariado e a outra fisicamente. Portanto,
atos notariais eletrônicos realizados fora da plataforma do e-Notariado são
declarados nulos para todos os fins e efeitos de direito.
45.2 Identificação das assinaturas digitais e eletrônicas no âmbito dos

Tabelionatos de Notas
As assinaturas digitais e eletrônicas substituem e têm a mesma validade da
assinatura manual apensada no instrumento físico. Por isso, ambas as assinaturas
devem ser pessoais e intransferíveis. Aquele que utiliza assinaturas digital ou
eletrônica de outrem pode estar cometendo crime de falsificação ideológica. Para
maior entendimento, a assinatura digital possibilita a existência, autenticidade
e validade de documentos eletrônicos, sem ela os documentos até poderiam ser
enviados eletronicamente por mensagens de e-mail ou WhatsApp, mas a assinatura
das partes deveria ser presencial. Imagine como os procedimentos eletrônicos
irão facilitar os procedimentos cartoriais das construtoras e incorporadoras no
momento de assinar as escrituras públicas de compra e venda, muitas vezes dezenas
ou centenas de imóveis são comercializados num único mês, evitando que seus
diretores ou prepostos tenham que deslocar-se até os tabelionatos de notas.
No Brasil as assinaturas digitais surgiram no início do presente século, mais
precisamente no ano de 2001 com a criação da Infraestrutura de Chaves Públicas
Brasileira – ICP Brasil, possibilitando a transformação e validação de documentos
em papeis para digitais. Para maior entendimento sobre as diferenças existentes,
é necessário ressaltar que assinar documento digitalmente não significa que seja
através de assinatura eletrônica. Para utilizar a assinatura digital o usuário deve
ter certificado digital emitido por empresa certificadora. Existem infinidades de
empresas no Brasil capacitadas para emiti-los, todas vinculadas ao ICP BRASIL.
A assinatura digital é inquestionável e tem validade jurídica. Com as mudanças
ocorridas nos tabelionatos de notas, através da plataforma e-Notariado, as
assinaturas utilizadas são as eletrônicas para padronização de procedimento e
maior segurança jurídica em virtude de exclusividade da referida plataforma,
embora as assinaturas digitais reconhecidas pela ICP Brasil tenham total validade
juntos aos Tabelionatos de Notas. O próprio sistema se encarregará de identificar
o usuário mediante cadastro de seus dados e identificação pessoal. As diferenças
básicas entre elas são: (i) na assinatura digital utiliza-se certificado digital. Neste
caso, existe autenticidade da assinatura tal como se estivesse reconhecida por um
tabelionato de notas. Sua validade, inclusive, é em todo o território nacional, por
isso não pode ser questionada. (ii) na assinatura eletrônica, diferentemente da
digital, pode ser por meio de caneta touch, mensagens de SMS, geolocalização,
biometria, reconhecimento da íris ocular, som da voz e até o IP do usuário. O
método de reconhecimento desse tipo de assinatura assemelha-se ao da assinatura
física que precisa ser autenticada para sua validade. Como visto acima, a validação
da assinatura digital surge através de certificado digital, enquanto a eletrônica por
meio de plataforma específica. É bom salientar que ambas são seguras e, atualmente,
bastante utilizadas nos segmentos corporativos e institucionais.
Os certificados digitais podem ser utilizados por pessoas naturais (físicas) ou
jurídicas (empresas). Esses certificados são fornecidos por determinada autoridade
certificadora que tem por principal finalidade comprovar a identidade do seu
titular e podem ser classificadas de duas formas: como A1, quando instalados em
computador, tablets ou smartphones. Sua validade, neste caso, costuma ser de
menor periodicidade, geralmente um ano e sua senha de acesso é utilizada apenas
uma única vez, pois fica armazenada no próprio computador do seu usuário, ou seja,
ficará vinculada a determinada máquina de uso pessoal de seu responsável legal;
de outro lado, tem-se o certificado digital A3, quando a assinatura digital ficará
armazenada em um token ou Smartcard para ser utilizada em diversos computadores
possibilitando a leitura da assinatura. A validade desses certificados costuma variar
de um a cinco anos, sendo o mais comum três anos, e sempre haverá necessidade
de utilização de senha para seu funcionamento. Esse tipo de assinatura, para melhor
exemplificar, são utilizados por advogados e avaliadores imobiliários nos sistemas
eletrônicos dos Tribunais de Justiça para movimentar e acompanhar processos
judiciais.
A base de segurança das assinaturas digitais é a criptografia, que permite

certa incompreensão e identificação de dados do usuário titular da assinatura,
praticamente impossível de falsificação. A garantia da autenticidade da assinatura
é da própria empresa certificadora que poderá identificar o usuário pelo e-CPF,
quando for pessoa física, ou pelo e-CNPJ, quando pessoa jurídica. Essa questão
é relevante, pois o usuário deverá escolher se deseja assinar o documento como
pessoa física ou jurídica.
45.3 Certificado digital do e-Notariado x Certificado digital do ICP-Brasil:

quais as diferenças?
Com o surgimento do e-Notariado no mercado imobiliária algumas dúvidas
surgiram em relação do certificado digital do ICP-Brasil. A certificação digital é
espécie de identidade digital que pode ser utilizado tanto por pessoa física quanto
jurídica em suas transações online. Ambas as certificações pelo ICP-Brasil e pelo
e-Notariado possibilitam que documentos sejam assinados virtualmente sem que
haja perda de validade e segurança jurídica.
As diferenças básicas entre eles é que o certificado digital emitido pelo
e-Notariado é gratuito e pode ser utilizado apenas nos Tabelionatos de Notas e
Serviços de Registro de Imóveis. O próprio Tabelionato de Notas é quem emitirá
o certificado. Já o certificado emitido pelo ICP-Brasil, embora possibilite sua
utilização em todos os atos notariais, tal como o vinculado ao e-Notariado, é oneroso
e permite seu uso em qualquer tipo de contrato, inclusive locação de imóveis,
empréstimos bancários, aquisição de veículos, confissão de dívidas com a Receita
Federal e outros.
45.4 Como solicitar sua certificação digital?

Basta dirigir-se a qualquer Tabelionato de Notas e requerer sua certificação
na plataforma e-Notariado ou pelo sistema ICP-Brasil. O requerimento também
poderá ser por e-mail, desde que seja enviado todos os documentos pessoais para
análise e conferência. Após essa primeira etapa, o interessado deverá comparecer
pessoalmente ao Tabelionato de Notas para impressão de suas digitais e fotografia.
46. Passo a passo para lavratura de atos notariais eletrônicos
Será visto agora o passo a passo como funciona a lavratura de atos notariais
eletrônicos ou digitais pelos Tabelionatos de Notas. De imediato é bom ressaltar que
se algo pode ser realizado fisicamente pelos tabelionatos, também é possível pelo
formato eletrônico como atas, inventários, autenticação de documentos, testamentos,
procurações, escrituras de compra e venda, doação e dação em pagamento. É de bom
alvitre, sempre ressaltar, que as mudanças de procedimentos entre os meios físicos e

eletônicos em nada podem alterar a segurança e a eficácia dos atos notariais. Se isso
viesse a ocorrer, seria um caos para os atos eletrônicos. Além disso, possivelmente,
traria grande insegurança jurídica nas serventias extrajudiciais e colocaria em risco
o funcionamento das platafomrmas digitais. Os passos são os seguintes abaixo:
1.Passo – O(s) interessado(s) deve(m) possuir computador ou smartphone ligados à

internet, pois toda comunicação será realizada via rede mundial de computadores;
2.Passo – Faz necessário ser possuidor de certificado digital pelo e-Notariado ou

ICP-Brasil. Se não possuir certificado digital deverá dirigir-se pessoalmente ao
Tabelionato de Notas para realizar seu cadastro munido de seus documentos de
identificação no original ou digital;
3.Passo – Ter cadastro no Tabelionato de Notas onde será lavrado o ato. Não poderá
haver dúvida sobre a identidade pessoal do interessado. Havendo dúvida sobte a
identidade do usuário, o ato não deverá ser lavrado;
4.Passo – O documento será lavrado e encaminhado por e-mail para as partes
contratantes para conferência, alteração ou aprovação. Se algumas delas preferir
assinar a escritura pública presencialmente, não há problema, pois são válidos os
documentos e instrumentos híbridos;
5.Passo – Será agendado de comum acordo com as partes dia e hora para lavratura
do ato notarial através de videoconferência. Nada impede que o instrumento seja
assinado em dias e horários diferentes pelas partes, desde que não superior a trinta
dias, decorrente da impossibilidade de estarem juntas ao mesmo tempo.
6.Passo – Após assinado o instrumento, cada parte receberá sua via eletronicamente
ou, se preferir, poderá requerer translado físico ou eltrônico no Tabelionato de Notas
que gerou o procedimento.
7.Passo – De posse da escritura eletrônica, poderá o interessado imprimi-la ou
armazená-la fisicamente em seus arquivos após seu registro no Registro Geral de
Imóveis competente. Deve ser lembrado que a propriedade imobiliária apenas será
transferida com o registro do título aquisitivo no Ofício de Registro de Imóveis
competente.
46.1 Restrições previstas nos atos notariais eletrônicos

Procurações públicas – As procurações públicas não podem ser lavradas em qualquer
Tabelionato de Notas, mas apenas naqueles onde o outorgante tem como seu
domicílio. Se forem vários os domicílios, em qualquer deles. Isso impossibilita
que a pessoa residente no Recife solicite lavratura de procuração pública para
venda de seu imóvel, também situado no Recife, ao tabelionato na cidade do
Rio de Janeiro-RJ, por exemplo.
Escrituras públicas de bens imóveis – As escrituras públicas eletrônicas relativas

a bens imóveis como compra e venda, permuta e doação devem ser lavradas
em Tabelionatos de Notas na circunscrição do imóvel ou no domicilio do
adquirente. Se forem vários imóveis estão autorizados a lavrar a escritura
digital qualquer notário dos municípios onde se encontram esses imóveis. Se a
escritura não envolver bens imóveis, como doação ou inventário, por exemplo,
deve ser realizada em Tabelionato de Notas do domicílio das partes.
Atas notariais eletrônicas – As atas notariais são instrumentos bastante utilizados
para comprovar existência de fatos em virtude da fé-pública que gozam os
notários. As atas eletrônicas, portanto, devem ser lavradas em Tabelionatos de
Notas onde ocorreu o fato ou no local de domicílio do solicitante. Pode ocorrer,
no entanto, da pessoa não ter alterado seu domicílio. Se isso vier a ocorrer, as
circunstancias da não alteração de domicílio deve constar nos instrumentos
notariais para justificar a realização do ato notarial em local diferente do atual
domicílio do requerente.
Reconhecimento de firmas eletrônicas – cadastros e reconhecimento de firmas
podem ocorrer em qualquer Tabelionato de Notas. Se houver necessidade de
reconhecer firma em documento de transferência de veículos, por exemplo,
deve respeitar o local onde o veículo encontra-se emplacado ou o domicílio do
adquirente.
46.2 O que são documentos nato-digitais e digitalizados?
Os documentos nato-digitais são aqueles não impressos e assinados digitalmente

por todas as partes envolvidas no negócio jurídico. Se alguma das partes assinar o
instrumento fisicamente, não pode ser considerado documento nato-digital, mas tão
somente híbrido. O contrato assinado pelas partes pode ser físico, mas seu translado
pode ser nato-digital quando assinado eletronicamente pelo tabelião de notas.
Os documentos digitalizados, por sua vez, aqueles que eram impressos e foram
transformados em PDF, devem obedecer a padrões técnicos previstos no artigo
5º do Decreto 10.278/2020, “o documento digitalizado destinado a se equiparar a
documento físico para todos os efeitos legais e para comprovação de qualquer ato
perante pessoa jurídica de direito público interno deverá ser assinado digitalmente
com certificação no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-
Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e
de seus metadados.”
O parágrafo primeiro do artigo 4º do Provimento 94 e o artigo 6º do Provimento
95 ambos do CNJ preveem que são títulos nato-digitais (i) o documento público
ou particular gerado eletronicamente em PDF e assinado com Certificado Digital
ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas; (ii) certidão ou translado

notarial gerado eletronicamente em PDF ou XML e assinado por tabelião de notas,
seu substituto ou preposto; (iii) instrumento particular com força de escritura
pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do
SFH/SFI pelo Banco Central do Brasil, referido pelo art.61, caput, e parágrafo 4º
da Lei nº 4.380/1964, assinado pelo representante legal do agente financeiro; (iv)
as cédulas de crédito emitidas sob forma de escritural, na forma da lei; (v) o
documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF
e assinado por ele, seus substitutos e prepostos com Certificado Digital ICP-Brasil;
(vi) as cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de
partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de
averbação e de retificação, mediante acesso direto do oficial do Registro de Imóveis
ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado.
46.3 O papel do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI e a

Matrícula unificada nacional nos Ofícios de Registro de Imóveis
O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI foi criado no ano de 2015
através do Provimento nº 47 da Corregedoria Nacional de Justiça com o objetivo de
possibilitar acesso a informações eletrônicas dos Ofícios de Registro de Imóveis ao
Poder Judiciário. Através do SREI, em virtude da pandemia do Covid-19, tornou-se
possível a retirada de certidões de matrícula dos imóveis em curto espaço de tempo,
aproximadamente duas horas, o que pode ser considerado um grande avanço para o
mercado imobiliário.
O SREI, em sua criação, já oferecia inúmeros serviços digitais em todo o
território nacional, notadamente com emissão de certidões, pesquisas por número de
CPF/MF e CNPJ com objetivo de verificar se existem imóveis vinculados aos seus
titulares, dentre outros, embora fosse pouco utilizado por falta de regulamentação.
Entretanto, no dia 18 de dezembro de 2019, por meio do Provimento nº 89 da
Corregedoria Nacional de Justiça – CNJ foi regulamentado a implantação do
sistema, cuja previsão encontra-se disciplinado no artigo 76 da Lei nº 13.465/2017.
O referido provimento entrou em vigor no dia 1º de janeiro de 2020, revogando o
provimento nº 47 do CNJ. É possível justificar a rápida implementação do SREI
em virtude da pandemia do Covid-19, pois os Ofícios de Registros de Imóveis
precisavam atender virtualmente a população já que o atendimento presencial estava
suspenso em boa parte do país.
No SREI foi criada a plataforma eletrônica nacional denominada de SAEC
– Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado para atender aos Ofícios
de Registro de Imóveis em todo o território brasileiro. Cada registrador ficará
responsável pelo andamento de seu Ofício de Registro de Imóveis e pelas respostas

aos requerimentos apresentados. Inclusive, não poderão ser atendidos requerimentos
por e-mails, mensagens eletrônicas ou por qualquer outra forma que não seja
através da plataforma SREI. Nessa plataforma é possível realizar consultas a tabela
de custas registrais, solicitação de certidões de matrícula e ônus reais, requerimento
de registro imobiliário, cálculos, regularização de área, visualização de matrícula
online, prenotação de títulos e análise de exigências para registro de propriedade
imobiliárias.
46.4 Qual a função do e-Protocolo?

O e-Protocolo foi criado para possibilitar o controle e a remessa de documentos
eletrônicos para os Ofícios de Registro de Imóveis, objetivando a prenotação,
averbação e o registro dos títulos aquisitivos e modificativos da propriedade
imobiliária. vale ressaltar que toda pessoa física ou jurídica pode utilizar o
e-Protocolo para envio de documentos e requerimentos.
Dessa forma, os Tabelionatos de Notas poderão encaminhar suas escrituras
para registros; os agentes financeiros, quando autorizados pelo Banco Central do
Brasil, poderão enviar as escrituras particulares com força de escritura pública para
registro, no âmbito do SFH e, por último, as pessoas, incluindo os despachantes
imobiliários, os corretores de imóveis e os advogados, também poderão enviar
eletronicamente suas escrituras públicas digitalizadas no formato PDF, utilizando
suas assinaturas digitais.
Como se vê, as partes interessadas ou seus representantes legais poderão
usufruir dos sistemas eletrônicos para otimizar resultados e encurtar distâncias,
fatores preponderantes nos grandes centros urbanos.
46.5 Como podem ser identificadas as matrículas imobiliárias nacionais?

As matrículas imobiliárias nacionais fazem parte do Código Nacional de
Matrícula – CNM e trarão em seu bojo sequência de números com quinze (15)
dígitos que poderão ser identificadas de qualquer estado brasileiro. Através dela,
portanto, será possível identificar o imóvel, suas características, eventuais restrições,
ônus reais, localização e dados pessoais do proprietário. A estrutura da matrícula
única nacional obedecerá a seguinte sequência numérica: CCCC.L.NNNNNNN-
DD. Sendo assim, os oficiais de registradores estão obrigados a implementar a nova
numeração sempre que houver qualquer ato registral ou requerimento de certidão de
Diante desse patamar de mudanças culturais e tecnológicas nos Tabelionatos de
Notas e Ofícios de Registro de Imóveis, faz-se necessário as pessoas agirem de forma
diferente, posicionando-se de modo de maneira coerente a uma nova realidade.

De nada adiantará ficar pensando na mudança do mundo, na sociedade que não é
mais a mesma e que nada pode ser feito diante dos acontecimentos. A estagnação
é prejudicial. Não adianta lutar contra o avança da tecnologia. É necessário saber
utilizá-la adequadamente. Nesse primeiro momento, onde existem fortes indícios de
que muitas coisas vão mudar, tornam-se perceptíveis o surgimento de novos hábitos
para adaptação da vida em sociedade. Porém, é necessário desenvolver estratégias,
apresentar diferentes atitudes e se posicionar corretamente dentro de um novo
panorama social e empresarial. Alea jacta est!
313
Capítulo VIII
DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
Índice: : 1. Efeitos da documentação na locação de imóveis 2. Locação de

bens imóveis 3. Os principais pontos sobre documentação numa locação 4. Bem de
Família 5. Como deve ser o recibo de pagamento de aluguel 6. Perda de desconto
por impontualidade no pagamento do aluguel não impede cobrança de multa
moratória 7. Obrigação de pagar tributos é do proprietário do imóvel
1. Efeitos da documentação na locação de imóveis
A locação de bens imóveis urbanos regula-se pela Lei nº 8.245 de 18 de

outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, possivelmente uma das
leis mais completas do ordenamento jurídico brasileiro. Antes de sua chegada, o
mercado de locações era instável e refém de pacotes econômico do Governo Federal
que interferia constantemente na relação locador x locatário, o que desestimula
investidores de comprar imóveis para alugar. As exceções das locações devem
obedecer os ditames previstos no Código Civil, notadamente: (i) da União, dos
Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações; (ii) as vagas autônomas
de garagem ou de espaço para estacionamento de veículos; (iii) os espaços
destinados à publicidade; (iv) os apart-hotéis e (v) o arrendamento mercantil, como
determina seu artigo 1º e parágrafo único. Como será visto mais adiante, a parte
documental aflora em todas as etapas da locação, desde a fase embrionária quando
o imóvel se encontra ofertado para locação até o momento da desocupação, quando
será necessário formalizar um distrato.
Diversas pessoas pensam que o assunto documentação imobiliária só tem
importância nos negócios jurídicos que envolvem a compra e venda ou a permuta,
o que não é verdade. Para desmistificar esse paradoxo serão apresentados neste
tópico os principais pontos relativos à parte documental que incidem na locação de
bens imóveis. A incidência documental existe em todos os negócios imobiliários
indistintamente. Por isso, o corretor de imóveis e o advogado que desejar se
destacar nas suas atividades precisa entender o significado e a importância que a
documentação tem em cada transação imobiliária.
Na locação por diversas vezes o contrato de aluguel precisa ser registrado
no Cartório de Registro de Imóveis. Neste caso o despachante imobiliário precisa
estar atento para o fato de o imóvel vir definido no contrato de aluguel tal como
se encontra em sua matrícula. Quem deve figurar no polo ativo como locador é o
legítimo proprietário, não seu preposto ou promissário comprador. A forma de se
verificar isso é através da certidão de propriedade e ônus reais lavrada pelo Cartório
de Registro de Imóveis.
Além do mais, alguns imóveis não podem ser locados ou comercializados e
nem toda pessoa possui capacidade civil, condições financeiras e econômicas para
assumir responsabilidades ou prestar fiança, por exemplo. Quem tem legitimidade
para decidir pela escolha de locatários e seus fiadores numa locação é o locador/
proprietário do imóvel. Inclusive, sobre isso, é facultado ao locador recusar
candidatos à locação sem necessidade de apresentar razões ou motivos de sua
decisão. O credor também pode recusar fiador se não for idôneo, domiciliado no
município onde se localiza o imóvel ou se não possuir bens suficientes para garantir
o pagamento da dívida, conforme estipula o artigo 825 do Código Civil “Quando
alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não
for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não
possua bens suficientes para cumprir a obrigação.” O candidato a fiador residente
e domiciliado em outro estado, por exemplo, pode não ser uma boa opção na hora
da seleção. Se a citação judicial dentro da mesma localidade pode levar meses para
o fiador ser chamado ao processo, imagine essa citação através de carta precatória
para outra municipalidade? Sendo assim, nada mais cauteloso do que apresentar os
principais problemas que envolvem a parte documental na locação de imóveis.
2. Locação de bens imóveis
Ocorre a locação quando o locador entrega ao locatário bem imóvel para uso
e gozo, durante determinado tempo, mediante contraprestação pecuniária. Vale
ressaltar, contudo, que se não houver pagamento de aluguel não existe locação,
mas tão somente contrato de comodato, caracterizado como empréstimo gratuito de
coisa infungível por determinado tempo. Se a coisa emprestada gratuitamente for
bem fungível, ou seja, aquele que pode ser substituído por outro da mesma espécie e
quantidade, surge o contrato de mútuo, como por exemplo o contrato de empréstimo
de dinheiro. A locação pode, também, ser de coisas móveis. Neste caso o Código
Civil no seu artigo 565 define que “Na locação de coisas, uma das partes se
obriga à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível,
mediante certa retribuição”. Infungível é o bem que não pode ser substituído por
outro de mesma espécie e quantidade.
3. Os principais pontos sobre documentação numa locação
O cuidado com a análise dos documentos apresentados pelas partes numa

locação é fundamental para uma transação tranquila. Por isso, verificar a
documentação apresentada pelo candidato à locação é algo que deve ser feito com
bastante atenção, principalmente se contra ele for constatado alguma restrição de
crédito ou se seu nome estiver inserido negativamente em cadastro de proteção ao
consumidor.
3.1 Como selecionar candidato à locação

O que deve ser solicitado na seleção de interessados na locação são fotocópia
da cédula de identidade, inscrição no CPF/MF, comprovante de residência (contrato
de locação atual e os três últimos recibos de pagamento do aluguel), contracheque,
pró-labore ou recibo de entrega da declaração do imposto de renda, cópia de cartões
de crédito (parte da frente), documento de veículo (inclusive financiado) e, por
último, do título de propriedade imobiliária. Com esses elementos fica mais fácil
verificar a capacidade financeira, a econômica do candidato e se os interessados
possuem crédito no comércio.
O contrato de locação deve ser firmado com o casal de locatários ou com
todos os locatários que forem residir no imóvel. Dessa forma, evitam-se problemas
futuros se um dos cônjuges vier a falecer ou se vier a abandonar o imóvel em
caso de separação conjugal. Se a locação tiver como locatário pessoa jurídica, é
recomendável que conste no contrato de aluguel nome da pessoa que irá residir no
imóvel ou, se vários forem os moradores, sempre que houver mudança entre eles que
seja informado ao locador por escrito pela locatária as alterações de condôminos.
Se o locatário for pessoa jurídica devem ser exigidos fotocópias do contrato
social e suas últimas alterações (ou a última alteração contratual caso esteja
consolidada), carta de referência bancária, documento de identificação dos sócios
que representam a empresa e documentos de propriedade de bens móveis (veículos)
ou imóveis. Se a pessoa jurídica for uma sociedade anônima ou uma associação,
devem ser solicitadas fotocópias do estatuto, de suas alterações e a ata da última
assembleia que elegeu sua diretoria executiva. Esta ata deve estar registrada no
Cartório de Títulos e Documentos para sua validade. As atas quando registradas
apresentam selo e número do protocolo de registro. Nenhum efeito produzirá
documentos de bens móveis ou imóveis em nome de terceiros. Não basta apenas
apresentar os títulos de propriedade, é necessário estar em nome dos interessados
na locação.
No caso de pessoa jurídica limitada é importante considerar dois pontos,

o tempo de abertura e de funcionamento da empresa e, depois, o valor do capital
social. Empresas com menos de dois ou três anos de existência e com baixo valor
do capital social como R$ 10 mil, R$ 15 mil ou R$ 20 mil podem não apresentar
consistência e, por isso, tornam-se um risco, principalmente quando não houver
bens imóveis ou móveis em seu patrimônio.
3.2 Cautelas na fiança

O fiador precisa ser idôneo e possuir bens em seu nome para garantir os riscos
da locação em caso de falta de pagamento do aluguel, de encargos, de multa e de
estragos no imóvel ocasionados pelo locatário. Não pode ser esquecido, todavia,
que a obrigação do fiador se estende até a devolução das chaves do imóvel e engloba
todos eventuais prejuízos que o locador possa vir a sofrer, inclusive com reparos no
imóvel. Por isso, a fiança é uma das mais completas garantias existentes nas relações
locatícias. A fiança deve ser prestada pelo casal de fiadores, sob pena de invalidade,
exceto se o regime de casamento for o de separação total de bens. Por ser obrigação
acessória da locação, pode ser celebrada em contrato separado ou por carta fiança.
O contrato de locação dever vir, preferencialmente, escrito, embora tenha
validade o verbal. Todas as páginas devem ser rubricadas pelas partes e a última
assinada. O contrato e o termo de vistoria devem refletir a real situação do imóvel.
A falta de assinatura em todas as páginas pode comprometer a validade de
determinadas cláusulas, caso alguma das partes venha alegar que não contratou
aquelas obrigações. Outra recomendação básica é jamais fazer contrato sem
garantia. Porém, a lei não permite mais de um tipo de garantia numa mesma locação,
ainda que sob o pretexto de se obter maior segurança na transação. Os locadores que
formalizarem contrato de locação com mais de uma modalidade de garantia comete
contravenção penal e pode ser punível com prisão e multa que será convertida em
favor do locatário, conforme determina o artigo 43 da Lei nº 8.245/1991 “Constitui
contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa
de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do
locatário: I- exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do
aluguel e encargos permitidos; II- exigir, por motivo de locação ou sublocação,
mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação e III-
cobrar antecipadamente o aluguel salvo a hipótese do artigo 42 e da locação por
temporada.” (grifo nosso).
A carta fiança equipara-se a própria fiança, portanto perfeitamente permitida.
Porém, as obrigações previstas na carta de fiança devem se estender até a efetiva
devolução das chaves do imóvel e englobar todas as obrigações do locatário,

notadamente pagamento do aluguel, encargos da locação, obrigações acessórias
como pagamento de energia elétrica, consumo de água, condomínio, multas e
eventuais estragos no imóvel. É comum a apresentação de carta de fiança ou
mesmo de seguro fiança garantindo apenas cobertura de débitos durante o prazo
da locação, cobrindo somente valor do aluguel e de seus encargos. Algumas delas
obriga o locador a dar ciência ao fiador da inadimplência do locatário nos dois
primeiros dias de atraso do pagamento do aluguel sob pena de não ser possível a
cobrança dos débitos do afiançado inadimplente. Esse tipo de cláusula não deve
existir. Não se deve vir estipulado prazo para que o fiador tenha ciência de débitos
de seus afiançados para validar a obrigação de pagamento da dívida. Basta que seja
cientificado da inadimplência do locatário antes da cobrança judicial com o objetivo
de dar maior celeridade a solução do problema e de evitar que a dívida se agigante.
A responsabilidade pelo pagamento de impostos e de taxas é sempre do
locador, entretanto nada impede que essa obrigação seja repassada contratualmente
ao locatário durante a locação.
As taxas na locação, sejam quais forem elas, devem ser suportadas pelo
locador, salvo as de consumo de energia elétrica, de água e de esgoto, ordinária de
condomínio (e algumas extraordinárias quando a obrigação de pagar é do locatário)
e, por último, a de bombeiro, quando de obrigação do inquilino. Em se tratando
de boleto bancário, não poderia ser diferente. Entretanto, essa obrigação pode ser
repassada ao locatário, desde que o local de pagamento pactuado no contrato de
locação seja o do escritório da imobiliária ou do locador, e o locatário espontânea
e expressamente venha optar por modificar o local de pagamento dos aluguéis
assumindo os custos com a impressão do boleto junto à instituição bancária para
facilitar o cumprimento de suas obrigações. O locador e a imobiliária que trabalham
fornecendo boletos devem exigir do locatário a cada período de três a quatro
meses, antes do fornecimento de novos boletos, apresentação dos comprovantes
das obrigações acessórias da locação como impostos e taxas de uso da unidade. Na
verdade, essa é uma boa opção para o locatário, pois evitará que perca tempo no
deslocamento até a imobiliária e diminuirá seus riscos no trajeto para o pagamento.
3.3 Quais documentos deve o locador apresentar na locação

Não é prática comum nas locações de bens imóveis exigir comprovante de
propriedade do locador, nem sua cédula de identidade. A ressalva vale para algumas
empresas que cautelosamente solicitam do locador comprovante de propriedade do
imóvel para verificar a titularidade e se não existe execução em processo judicial, o
que possibilitaria a perda do imóvel objeto da locação.
Além disso, existem três hipóteses em que deve ser exigido o documento do
imóvel que está sendo locado. A primeira delas quando o locatário for investir
elevada quantia em dinheiro na reforma ou na construção do imóvel que será locado.
Quando isso ocorrer, deve o locatário inserir cláusula de validade do contrato em
caso de venda do imóvel a terceiros e, em seguida, registrar o contrato de locação
no Cartório de Serviços Registrais onde o imóvel encontra-se matriculado. Esse
registro só será possível se a figura do locador coincidir com a do proprietário no
Cartório de Imóveis. Ao mencionar que a figura do locador deve coincidir com a do
locatário decorre da possibilidade de a locação ser firmado com herdeiros, filhos,
parentes, promissários compradores ou representantes do locador.
A terceira hipótese quando o contrato contiver prazo de validade acima de 10
(dez) anos. Neste caso necessitará expressamente da concordância do cônjuge do
locador no contrato de locação. Os cônjuges precisam apresentar documento de
identificação pessoal, certidão de estado civil e certidão atualizada de propriedade e
ônus reais do imóvel emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Sem a anuência
do outro cônjuge, após decorrido o prazo de dez anos não estará obrigado a respeitar
a locação, podendo denunciá-la. Assim prevê o artigo 3º da Lei nº 8.245 de 18 de
outubro de 1991 “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único.
Ausente a vênia conjuga, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente.”
Como foi apresentado neste tópico, os efeitos da documentação imobiliária
incidem em várias etapas da locação. Por isso, todo corretor de imóveis
independentemente do tipo da intermediação realizada precisa estar atento a esses
detalhes e ter conhecimento sobre questões documentais do imóvel.
4. Bem de Família
O bem de família pode ser alugado a terceiros sem a perda da proteção legal.
O instituto do bem de família pode ser caracterizado como proteção legal do único
bem da família. Tanto pode ser legalmente instituído como também eleito por seu
proprietário quando possuir vários imóveis, com base na Lei n. 8.009/1990. O bem
de família é, na verdade, um direito sobre o imóvel que servirá de residência da
entidade familiar decorrente de casamento, de união estável ou até por conta da
uma única pessoa que nele resida sozinho. A concepção legal de família possui
larga interpretação não se restringindo apenas ao modo tradicional. Por isso, é uma
garantia contra a impenhorabilidade do imóvel residencial por dívidas contraídas
por seu proprietário. Essa garantia é válida enquanto seus proprietários forem
vivos ou seus filhos completarem a maioridade. O artigo 1º da Lei nº 8.009/1990

prevê que “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é
impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal,
previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou
filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses prevista
nesta lei. Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual
se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e
todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a
casa, desde que quitados.”
As exceções de não garantia do único imóvel como bem de família estão
previstas no artigo 3º da referida lei, notadamente quando a dívida for oriunda de
financiamento para construção ou aquisição do imóvel, porém no limite da dívida;
por dívidas de pensão alimentícia, resguardado o direito do atual cônjuge ou do
companheiro em união estável que com o devedor habite o imóvel; por dívidas
de impostos e taxas municipais relativos ao imóvel; por dívidas de hipoteca
sobre o imóvel; dívidas com produto de crime ou para execução de sentença
penal condenatória e, por último, por dívidas de fiança na locação. Como se vê, a
impenhorabilidade é regra, a perda da propriedade do bem imóvel é exceção.
A garantia é concedida até mesmo quando o bem imóvel encontra-se alugado.
A súmula 205 do Tribunal da Cidadania prevê que se o único imóvel da família
estiver alugado e o produto do aluguel servir para pagar outra moradia do devedor, a
impenhorabilidade deve ser respeitada. O que se deseja é a proteção do patrimônio
mínimo do devedor e a garantia do respeito ao direito de moradia previsto em nossa
Constituição Federal.
O bem de família pode ser classificado em duas espécies diferentes, a primeira
delas o (i) voluntário ou convencional, previsto nos artigos 1711 a 1.722 do Código
Civil, a segunda opção como bem de família ou (ii) legal ou obrigatório, definido na
Lei n. 8.009/1990. No primeiro caso deve ser instituído pelos proprietários mediante
escritura pública ou por testamento, quando por terceiros, desde que não ultrapasse
o percentual de 1/3 do patrimônio líquido das pessoas que declaram a instituição.
No segundo caso, quando eleito por lei, deve ser o único bem da família. É uma
garantia constitucional ao direito de moradia. Neste caso, sua formação não depende
de escritura pública ou de registro, como também não torna o imóvel inalienável.
Art. 1.711. Podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante
escritura pública ou testamento, destinar parte de seu patrimônio
para instituir bem de família, desde que não ultrapasse 1/3 (um
terço) do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição,
mantidas as regras sobre a impenhorabilidade do imóvel
residencial estabelecida em lei especial. Parágrafo único. O
terceiro poderá igualmente instituir bem de família por testamento

ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa
em ambos os cônjuges beneficiados ou da entidade familiar
beneficiada. (BRASIL 2020)
Por família entende-se a união de pessoas de sexos diferentes, do mesmo
sexo ou até as que vivem sozinhas com ou sem filhos, animais de estimação etc. O
objetivo da instituição é a proteção da propriedade como única moradia da entidade
familiar em respeito ao princípio da dignidade da pessoa humana.
Uma das poucas hipóteses de afastamento da proteção do bem de família ocorre
quando o devedor maliciosamente aliena todos os seus bens, exceto o imóvel de sua
moradia para se livrar da obrigação de pagar a credores. Esse é o atual entendimento
do STJ (REsp 1.299.580-RJ, 3ª Turma).
5. Como deve ser o recibo de pagamento de aluguel
Quem paga tem o direito de receber a quitação. Quem recebe, por sua vez,
dever dar recibo de pagamento detalhando cada valor recebido. Com o pagamento
do aluguel não poderia ser diferente. O locador não pode dar recibo de pagamento
genérico. Cada valor deve vir discriminado. Assim prevê o artigo 22, inciso VI da
Lei nº 8.245/1991“O locador é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado
das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.” O credor, no entanto,
não é obrigado a receber valor diferente do acordado, nem a receber o pagamento
antes da data aprazada. Da mesma forma, o devedor não é obrigado a pagar a
dívida antes de seu vencimento, nem de forma diferente do estipulado no contrato
de locação. Por essa razão existe diferença entre as expressões “dívida quitada” e
“dívida em dia”. Na primeira opção não existe mais débito a ser pago; na segunda,
existem débitos futuros, porém as parcelas do financiamento estão pagas até a data
de seus vencimentos. É por essa razão que quem está em dia com suas obrigações,
nem sempre está quite com os pagamentos contratuais. O inquilino que paga seus
aluguéis em dia não está fazendo favor ao locador, mas apenas cumprindo sua
obrigação locatícia. Quando a dívida está paga, o locador não pode negar a fornecer
recibo de pagamento de aluguel e seus encargos.
Se o locador se recusar a receber o aluguel ou seus encargos na data pactuada,
inclusive as chaves do imóvel no momento da desocupação, deve o locatário
consignar, ou seja, depositar o valor do pagamento em juízo. Para isso, portanto,
é necessário a assessoria de um advogado. O recibo de pagamento deve vir com
valores descriminados, forma de pagamento, objeto da dívida, data e identificação
de quem assina o recibo. Neste recebido deve ser dado a quitação da dívida na
totalidade ou parte dela, caso o pagamento seja realizado parceladamente.

Deve haver cuidado para não pagar a dívida de aluguel a quem não tem
poderes de quitação. Daí surge o brocardo jurídico “quem paga mal, paga duas
vezes”. Quem pode assinar o recibo de pagamento e dar quitação é o credor ou
seu representante autorizado. Por essa razão deve o devedor exigir a autorização
ou procuração por instrumento público ou particular, de quem representa o credor
naquele ato. No recibo de pagamento de aluguel (Apêndice J) além dos valores
discriminados deve haver a expressa quitação pelo credor.
6. Perda de desconto por impontualidade no pagamento de aluguéis não

impede cobrança de multa moratória.
As multas moratórias, aquelas decorrentes do atraso no pagamento do aluguel,

existem para dar maior equilíbrio aos contratos de locação. São três os tipos de
multas que podem existir na locação (i) a moratória, (ii) a rescisória do contrato
de locação. Este tipo de multa atinge apenas ao locatário, pois só a ele é permitido
rescindir a locação durante o período de validade do contrato, desde que pague a
multa rescisória proporcional ao tempo restante do contrato e, por último, (iii) a
multa compensatória ou também conhecida “cláusula penal”, quando há infração
a dispositivos ou cláusulas contratuais. Não há necessidade de provar o dano,
basta simplesmente a comprovação de descumprimento contratual, como exemplo
o imóvel que é locado para residencial e o locatária o utiliza para comércio ou o
locador que aluga o imóvel sem condições de habitabilidade. Este tipo de multa
incide tanto para o locador quanto para o locatário.
As multas, antes do caráter punitivo, têm o intuito disciplinador. Sua incidência
impede o injusto empobrecimento de uma parte em detrimento da outra. A
existência multa moratória não impede a cobrança da perda do desconto por falta
de pontualidade no pagamento, desde que previsto no contrato de locação. Alguns
contratos de aluguel possibilitam o locatário gozar de desconto de 10% ou 12%
ao pagar os aluguéis na data de seus vencimentos, excetos quando essas datas
caírem em sábados, domingos ou feriados, que devem ser pagos no primeiro dia útil
imediatamente seguinte.
Segundo a terceira turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ “não se
trata de incidência de duplicidade de multa moratória”. Por isso, “apesar do
abono e a multa terem o mesmo objetivo, incentivar o pagamento de obrigações,
trata-se de institutos diferentes com hipóteses de incidência distintas.” Neste
caso, a impontualidade fundamenta-se na falta de pagamento na data específica
do vencimento, enquanto a multa moratória no atraso de pagamento, que pode

perdurar por longo período de tempo. (Acordão REsp nº 1745916, publicada D.O.
25/03/2019)
Sobre o valor da multa deve vigorar o que está previsto no contrato de aluguel,
dentro do limite legal, já que a Lei do Inquilinato não estipula percentuais. A prática
de mercado, no entanto, é a cobrança de 10% a 20% mais juros legais de 1% ao mês
ou fração de mês para atraso no pagamento do aluguel. Nas locações não vigora a
multa de 2% prevista no Código de Defesa do Consumidor, pois não há relação de
consumo entre o locador e o locatário, apenas regras previstas na Lei nº 8.245/1991.
7. Obrigação de pagar tributos (IPTU) é do proprietário do imóvel
Todo proprietário ou posseiro tem a obrigação de pagar taxas e impostos que

incidem sobre seus imóveis. Nada impede, contudo, que essas obrigações sejam
contratualmente repassadas aos locatários. É comum se ver proprietários pagando
antecipadamente o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU para depois
cobrar de seus locatários. Os descontos obtidos com pagamento antecipado pelo
proprietário devem ser repassados ao locatário quando o reembolso for efetivo de
uma única vez. Na maioria das vezes existe temor da dívida não ser quitada durante
o prazo da locação e o locador ter seu nome negativado pela inadimplência do
inquilino, pois mesmo estando a obrigação contratualmente por conta do locatário,
a cobrança de impostos prediais deve incidir sobre o proprietário do bem imóvel.
Tributo, vale ressaltar, não é sanção de ato ilícito ou infração contratual. De
acordo com o artigo 3º do Código Tributário Nacional “Tributo é toda prestação
pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não
constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade da
administração vinculada.” A Lei do Inquilinato em seu artigo 22, inciso VIII, prevê
que “impostos e taxas” são de obrigação do locador. O locador que pagar tributos,
impostos e taxas de condomínio poderá cobrar de seus locatários juntamente
com o valor do aluguel do mês correspondente, como prevê o artigo 25 da Lei nº
8.245/1991. Porém, se gozar de desconto pelo pagamento antecipado do tributo,
poderá cobrar do locatário o valor integral da dívida, sem abatimentos, exceto se o
locatário reembolsar integralmente e de uma só vez (Parágrafo único do artigo 25
da mesma lei). Por isso, o direito de pagar a dívida à vista com desconto ou a prazo
sem desconto é do locatário.
8. Responsabilidade civil na locação de bens imóveis
Alugar imóvel é algo que exige cautela. Os riscos estão por toda a parte, desde
a seleção dos candidatos a escolha do imóvel ideal. O primeiro passo, portanto,
é verificar se o imóvel que será ofertado possui normais condições de uso e
habitabilidade, por ser essas as principais obrigações do locador. Se o imóvel não
estiver em condições de ser utilizado, não prossiga com a intermediação, salvo se
for inserido a cláusula de não indenizar no contrato de locação, informando todas as
irregularidades existentes no imóvel, a prévia vistoria do locatário e a aceitação das
irregularidades constatas no relatório de vistoria. O termo de vistoria deve vir escrito
e assinado conjuntamente pelo locador e pelo locatário. A presença da cláusula de
não indenizar é de extrema importância nas locações defeituosas. Não deve ser
esquecido de verificar se as obrigações com o pagamento do consumo da água, da
energia elétrica, das taxas condominiais e dos impostos que incidem sobre o imóvel
estão em dia. Quanto ao locatário, a análise profunda de seu cadastro é fundamental.
Cada profissional tem sua metodologia de trabalho. Não há necessidade de
padronização, caso o bom resultado apareça em todas as formas de atuação. Dessa
análise decorrerão 90% de todo sucesso ou insucesso na intermediação de locações.
Outra recomendação necessária encontra-se num bom contrato de locação.
Deve sempre ser realizado por escrito. Aqueles modelos prontos disponíveis na
internet devem ser evitados, pois podem estar desatualizados ou não servirem para
o fim a que se destinam. As quatro garantias previstas na lei do inquilinato são
fiança, caução, seguro fiança ou título de capitalização. Jamais podem ser inseridas
conjuntamente no mesmo contrato de locação. Não se admite outro tipo de garantia
nos contratos de locação como aval ou alienação fiduciária, por exemplo, por não
serem compatíveis com o tipo de transação. As cláusulas penais são multa moratória,
multa compensatória e rescisória. Muitas pessoas, equivocadamente, interpretam as
garantias como algo desnecessário ou por desconfiança da idoneidade do locatário.
Entretanto, a exigência de garantia numa locação, como também das três cláusulas
penais, serve para dar maior equilíbrio ao contrato e trazer paz à relação locatícia.
É bom ressaltar, todavia, que a nulidade de qualquer das cláusulas de um
contrato não invalida toda a locação, mas tão somente a cláusula que não possui
efeito jurídico, como por exemplo, aquelas que estipulam a possibilidade do locador
pedir antecipadamente a devolução do imóvel quando o contrato ainda se encontra
dentro de seu prazo de validade.
Os contratos de locação são sinalagmáticos constituem obrigações para ambas
as partes contratantes. A principal dela para o locatário, a de pagar pontualmente o
aluguel e seus encargos acessórios, tais como taxa de água e esgoto, taxa de consumo
de energia elétrica. É possível inserir a obrigação de pagamento de imposto predial,
desde que esteja expressamente no contrato de locação e, também, a de conservar

a coisa locada como se fosse de sua propriedade. Durante a realização da vistoria
no imóvel, não se deve confundir normal desgaste do uso com a má conservação
da coisa. A primeira decorre do próprio tempo, por exemplo, paredes e cortinas
amareladas pela luz solar, piso arranhado pela passagem natural de calçados etc.
Já a segunda pela falta de cuidados, pelo descaso e pela falta de interesse no trato
dos objetos como paredes furadas, falta de higiene na limpeza dos vasos sanitários,
portas sujas e empenadas, torneiras com vazamento etc.
9. Quando é vantagem realizar locação sem garantia?
Já foi visto que as garantias locatícias não são cláusulas punitivas, mas tão
somente servem para equilibrar o contrato de locação ao possibilitar ao locador
alternativa de cobrança de débitos deixados pelo locatário. Pode parecer algo
desfavorável ao locador, mas traz benefícios que podem valer a pena. Todavia,
é possível realizar locação sem elas e mesmo assim usufruir da segurança e
tranquilidade que todo locador deseja numa locação. A recomendação, portanto, é
que só seja realizado esse tipo de contrato quando o inquilino apresentar condições
cadastrais que dispense qualquer das garantias locatícias, por exemplo, nome
honrado, patrimônio sólido e compatível com os riscos da locação, mesma atividade
laboral há vários anos, domicílio conhecido e crédito na praça.
A principal vantagem da locação sem qualquer garantia locatícia é que a posse
do imóvel no contrato de locação sem garantia pode ser retomada mais rapidamente.
O artigo 59, inciso IX da Lei 8.245/1991 prevê que caso o locador ajuíze ação de
despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos da locação e o contrato não
esteja protegido por garantia locatícia, seja por falta de contratação, pedido de
exoneração ou extinção poderá ser concedido o despejo do inquilino através de
liminar, sem direito de defesa, em até 15 (quinze) dias. Se o inquilino, todavia,
dentro deste prazo purgar a mora, a ação de despejo estará resolvida.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações
de despejo terão o rito ordinário.
§1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel,
nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação
no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das
garantias previstas no art.37, por não ter sido contratada ou em
caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente
de motivo. (grifo nosso). (BRASIL 1991)
10. Quais precauções devem ser tomadas na hora de alugar imóvel com
mobília?
Numa rápida análise é bom ressaltar que a mobília pode agregar ou

depreciar valor ao aluguel e ainda dificultar a locação do imóvel. Inserir mobília
num apartamento espaçoso, por exemplo, com quatro quartos por restringir,
significativamente, a quantidade de pessoas que poderiam residir naquele imóvel,
pois a regra é que toda família que deseje alugar apartamento com número elevado
de cômodos já possua sua mobília pessoal como geladeira, fogão, mesas, cadeiras,
cama etc. Claro que as exceções existem, quando a locação se destina a moradia de
empregados de uma empresa prestadora de serviços ou a estrangeiros vindo com
sua família de outros países.
Entretanto, essa regra não vale para todo o tipo de imóvel nem para todas as
locações. Por isso, aqueles imóveis diminutos que são locados por temporada ou
que se localizam próximo ao mar, a praças e a regiões de lazer são mais procurados
e valorizados quando se encontram mobiliados, geralmente por possuírem área
interna de tamanho compacto, composto por um ou dois quartos ou apresentarem
serviços de hotelaria como os flats e bangalôs. A mobília, no entanto, precisa estar
em boas condições de conservação e com todos os eletrodomésticos funcionando.
Ninguém quer alugar imóvel por poucos meses e passar a maior parte do tempo
consertando o que o locador entregou quebrado.
Se o imóvel possuir mobília é indispensável que seja realizada a vistoria
antecipada. Ao fim do contrato, novamente, outra vistoria com o objetivo de
verificar se o imóvel foi devolvido nas mesmas condições em que foi entregue, salvo
as deteriorações de uso normal da coisa. Neste caso, devem vir constando no laudo
da vistoria todas as características do imóvel, externas e internas, além do estado
de conservação e de funcionamento dos móveis e dos utensílios que guarnecem os
ambientes.
Algumas imobiliárias inserem fotografias do imóvel e da mobília no laudo
de vistoria como prova do estado de conservação. No entanto, os laudos que não
estiverem acompanhados dessas fotos possuem a mesma credibilidade e força no
momento da cobrança de possíveis avarias e estragos.
11. Dos crimes nas locações de bens imóveis
A eficácia das locações imobiliária está no equilíbrio do contrato com base

na boa-fé objetiva e na observância das normas contidas na Lei do Inquilinato. O
simples atraso no pagamento do aluguel ou estragos provocados no imóvel pelo
locatário não constituem crimes ou contravenções, mas tão somente infrações

contratuais passíveis de pagamento de multa e demais cominações legais previstas
no instrumento locatício.
É possível citar diversas penalidades criminais e civis caracterizadas como
contravenção penal, passível, inclusive de prisão simples de cinco dias a seis
meses ou multa de doze vezes o valor do último aluguel, previstas no art.43 da
Lei nº 8.245/91, como exigir do locatário quantia além do valor do aluguel ou de
encargos da locação quando previstos em contrato. Esse tipo de multa criminal
deve ser revertido para o locatário por previsão legal decorrente da coerção do
locador. Os locatários, é bom lembrar, que em boa parte das locações ocupa posição
hipossuficiente em relação ao locador. Não há, contudo, como confundir locatário
com ocupante do imóvel, pois este por não fazer parte da relação locatícia, portanto
não pode sofrer penalidade decorrente do contrato de aluguel.
Existem outras possibilidades de contravenção penal nas locações como exigir
mais de uma modalidade de garantia numa mesma locação e cobrar antecipadamente
aluguel quando a locação não for por temporada ou não estiver protegida por
qualquer das garantias locatícias previstas em lei.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples
de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor
do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor
além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma
modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art.
42 e da locação para temporada. (ARAÚJO JR., Gediel Claudino.
MANUAL PRÁTICO DE LOCAÇÃO. 3ª Ed. rev. ampl e atual.
Atlas: São Paulo. 2013.p.25)
As modalidades legais de garantia na locação são fiança, seguro fiança locatícia,
caução e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, com exclusão de
qualquer outra, sendo esta última a menos utilizada no mercado imobiliário. As
garantias têm como escopo dificultar a inadimplência do locatário e a “quebra” do
contrato de locação. A fiança é a mais usual, inclusive não pode ser confundida com
o aval, embora ambas necessitem de formalização escrita. *(3) Para a jurista Maria
Helena Diniz, “a fiança dar-se-á por escrito e não admite interpretação extensiva
– CC/12, art.819). Enquanto uma é garantia fidejussória e acessória a locação, a
outra é cambial e principal, bastante utilizada em títulos de crédito. De acordo como
CC/12, no seu artigo 818 “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer
ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra” *(4). A
Lei do Inquilinato trata da impossibilidade de haver mais de um tipo de garantia

numa mesma locação, todavia é possível que haja pluralidade de fiadores, tantos
quantos forem necessários para garantir o cumprir do contrato caso o locatário
torne-se inadimplente. Na impede, ainda, que a pessoa jurídica seja fiadora de seus
sócios ou funcionários, desde que não haja vedação expressa em seu contrato social
ou estatuto. Se houver, neste caso, todos os sócios conjuntamente, sem procurador,
devem assinar o instrumento locatício para validação da garantia. *(3) DINIZ,
Maria Helena. CURSO DE DIREITO CIVIL BRASILEIRO. Ed.29. Saraiva: São
Paulo.p.480 *(4) (NERY, Nelson Júnior. CÓDIGO CIVIL ANOTADO. Ed.9ª rev.
atual e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais. 2012.p.863
O penhor legal, disciplinado pelo CC/12 nos artigos 1.467 a 1.472, não é tipo
de garantia locatícia, mas apenas espécie de garantia legal onde o locador ao ajuizar
ação de despejo por falta de pagamento com pedido de liminar, desde que não
conste outro tipo de garantia no contrato de locação, poderá reter bens e utensílios
que guarnecem o imóvel alugado. Caso o locatário não concorde com a retenção,
poderá apresentar em juízo caução que venha garantir todo o valor do débito em
discussão.
A cobrança antecipada de aluguéis também é espécie de contravenção penal,
exceto se a locação for por temporada com prazo de até 90 (noventa) dias ou se
não houver qualquer dos tipos legais de garantia. A diferença da antecipação desses
aluguéis encontrasse no prazo, pois na locação por temporada é possível exigir
todos os três meses antecipados de uma única vez, enquanto nas locações sem
garantias a cobrança deve ocorrer mês a mês, até o sexto dia útil do mês vincendo,
conforme prevê o art.42 da Lei de Locações “Não estando a locação garantida por
qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do
aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo”. *(5 ) É necessário frisar,
no entanto, que não é possível sucessivas locações por temporada entre as mesmas
partes locador e locatário ou entre parentes com o objetivo de fraudar locação anual
em virtude da impossibilidade de cobrança antecipada de aluguéis e seus encargos.
Se isso for imposição do locador, poderá o locatário denunciar em juízo o abuso de
poder econômico e requerer que incidam no pacto locatício as regras da locação
anual. *(5)(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE LOCAÇÃO.
3ª Ed. rev. ampl e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)
Configuram-se crimes na locação a recusa do locador ou do sublocador de
fornecimento de recibo discriminado de aluguéis e encargos pagos; a não utilização
de imóvel retomado em processo de despejo para uso próprio ou de dependente pelo
período de um ano a contar de cento e oitenta dias da data de entrega do imóvel;
a execução de despejo até trinta dias após o falecimento de cônjuge, ascendentes,

descendentes ou irmãos de pessoas que habitam o imóvel locado e, por último, não
iniciar o proprietário do imóvel demolição ou reparos no imóvel objeto de despejo
no prazo de sessenta dias da data de sua entrega, conforme prevê o artigo 44 da
Lei nº 8.245/91. *(6) Se qualquer desses crimes vier a ocorrer poderá o locatário
requerer pagamento de indenização em ação judicial própria de multa equivalente
a mínimo de doze e máximo de vinte e quatro meses de valor do último aluguel
atualizado monetariamente pelo índice constante no contrato de locação ou de valor
de aluguel de nova locação no imóvel que estava locado, sem prejuízo de ação
criminal contra o locador, já que as esferas cíveis e criminais não se misturam.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de
três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de
serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e
encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a
entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para
o fim declarado ou, usando - o, não o fizer pelo prazo mínimo de
um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso
IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição
ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua
entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do
art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo,
poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um
mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
(ARAÚJO JR., Gediel Claudino. MANUAL PRÁTICO DE LOCAÇÃO. 3ª Ed. rev.
ampl e atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25)
O objetivo do legislador, neste caso, é de impedir que o locador se beneficie
da própria torpeza ao utilizar o poder judiciário como mecanismo para desalojar
o locatário alegando razões que não seriam praticadas após o despejo. Se isso
fosse possível, haveria fragilidade nas relações locatícias, o que poderia facilmente
prejudicar a boa-fé que deve nortear as relações entre locador e locatário.
No mais, devem ser ressaltadas as diferenças entre atraso e recusa de entregar
recibo de pagamento de aluguel. O mero atraso, desde que justificado e por curto
prazo de tempo, não deve ser interpretado como conduta típica de crime, pois a
princípio acreditasse na boa-fé do locador. Ao adentrar no campo das obrigações,

em sentido estrito, temos os contratos o elemento mais importante na fonte das
obrigações, por isso é necessário que cada conduta venha definida contratualmente e
suas cominações estejam previstas para ambas as partes contratantes. Para haver uma
obrigação faz-se necessário três elementos: pessoas capazes, o vínculo obrigacional
entre elas e o objeto válido do contrato. Além do mais, existem os vícios de validade
que podem comprometer o negócio. Para Maria Helena Diniz, “é indubitável que a
manifestação da vontade exerce papel preponderante no negócio jurídico, sendo um
de seus elementos básicos. Tal declaração volitiva deverá ser livre e de boa-fé, não
podendo conter vício de consentimento, nem social, sob pena de invalidade.” *(6)
Por isso é preciso analisar detalhadamente se existe do locador a vontade de não
cumprir sua obrigação de entregar o recibo de pagamento do aluguel ou se apenas
houve atraso em seu ato obrigacional. *(6) DINIZ, Maria Helena. CURSO DE
DIREITO CIVIL BRASILEIRO. Ed.29. Saraiva: São Paulo.p.490
331
Capítulo IX
DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Índice: 1. Sistema Financeiro de Habitação – SFH 2. Sistema Financeiro

Imobiliário – SFI 3. Como financiar a compra de imóvel 4. O que significa seguro
prestamista na compra de imóvel financiado? 5. Quais as diferenças dos índices
TR e IPCA nos financiamentos imobiliários? 6. Diferenças nos sistemas SAC e
Tabela Price 7. Quem tem imóvel financiado pode financiar outro? 8. Portabilidade
imobiliária 9. FGTS – Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço 10. Imóveis do
Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV 11. Simulação x avaliação 12. Quem
recebe salário mínimo mensalmente pode adquirir imóvel através do Programa
Minha Casa Minha vida do Governo Federal? 13. Tributação especial para os
imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida 14. Alienação fiduciária e hipoteca
nos negócios imobiliários 15. Teoria do adimplemento substancial 16. Por que os
imóveis vão a leilão? 17. Comprovantes de residência
O conceito de financiamento imobiliário pode ser entendido como linha de

crédito oferecida por instituições financeiras ou por construtoras para aquisição de
imóvel novo, em construção ou usado, com destinação residencial ou comercial.
Adquirir imóvel através de financiamento imobiliário é sempre seguro, onde os
agentes imobiliários cuidarão de analisar toda documentação do imóvel e das partes
contratantes.
No passado não muito distante, especificamente no final dos anos 80, os
financiamentos imobiliários deixaram de ter credibilidade na sociedade brasileira,
na época do antigo BNH (Banco Nacional de Habitação), basicamente pela forma
de correção do saldo devedor que gravava o imóvel. Naquele período, as prestações
mensais eram corrigidas pela variação do salário do mutuário, enquanto o saldo
devedor por índices oficiais do Governo Federal vinculados à inflação.
A Caixa Econômica Federal era a única instituição que detinha autorização do
Governo Federal para liberar recursos de financiamento imobiliário, hoje diversos
bancos públicos e privados realizam essas transações, disputando entre si o mercado
de compra e venda de imóveis novos e usados. A consequência eram altos resíduos
financeiros no final do contrato, muitas vezes tão elevados que superavam em
duas ou três vezes o valor de mercado do imóvel. Com isso, durante longos anos,
comprar imóvel com recursos do governo passou a ser um mau negócio. Logo,
por questão de sobrevivência, empresas incorporadoras e construtoras iniciaram
processo de financiamento com recursos próprios com adquirentes de suas unidades
habitacionais.
Como a compra do imóvel é um dos principais objetivos do ser humano, o

financiamento bancário é a saída para quem não dispõe de capital próprio. Os dois
tipos de financiamento bancário são pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e
pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) para uso obrigatório de todos os bancos
públicos ou privados.
1. Sistema Financeiro de Habitação - SFH
O Sistema Financeiro da Habitação – SFH foi criado e regulamentado pela

Lei nº 4.380/1964. Sua origem foi para atender as classes menos favorecidas da
sociedade que almejam comprar seu primeiro imóvel. Esse sistema ainda rege a
maioria dos financiamentos imobiliários que ocorrem no Brasil, inclusive é o
sistema utilizado no programa Minha Casa, Minha Vida. Seu crédito é oriundo de
recursos da caderneta de poupança e de verbas do FGTS. Serve para financiamento
aquisitivo da casa própria e para reforma de imóveis residenciais. Atualmente o
valor máximo para o imóvel ser financiado com recurso do SFH é de 1,5 milhão
de reais e deve alcançar até 80% do preço do imóvel. Os outros 20% devem ser
quitados com recursos próprios. O interessado deve residir pelo menos um ano na
região onde irá
O limite para financiamentos é de 80% ou 90% do preço do imóvel. Não é regra.
Esses percentuais podem sofrer variação a todo tempo. Existem categorias como
a dos bancários e dos magistrados, exemplificando, que podem ser contempladas
com 100% do financiamento do imóvel, favorecidos por regras governamentais.
Isso vai depender exclusivamente de decisões internas. Da mesma forma, a taxa
de juros e a forma de sua correção podem variar. Existem contratos aquisitivos da
propriedade que são indexados pela variação da TR com juros de 8% ou 9% ao
ano e outros corrigidos pela variação da inflação, muito embora o Banco Central
autoriza juros de até 12% ao ano. Recomenda-se, neste caso, que os contratos com
financiamento corrigido pela inflação tenham prazo máximo de cinco anos, pois
é impossível prever a economia do país após esse período. O ideal em qualquer
tipo de financiamento é que as parcelas não comprometam mais de 30% da renda
bruta familiar para diminuir a possibilidade de inadimplência dos mutuários e o
aparecimento de contratos de gaveta.
2. Sistema Financeiro Imobiliário - SFI
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado através da Lei nº 9.514/1997

para utilizar financiamentos imobiliários que ocorrem fora das regras do SFH no
país, ou seja, engloba todos os financiamentos que não foram alcançados pelo
Sistema Financeiro de Habitação. Neste caso, os imóveis de luxo, os comerciais, os

situados na zona rural ou aqueles distantes do local onde o adquirente trabalha ou
reside, só podem ser financiados pelo SFI.
Este sistema é bastante utilizado por empresas quando desejam adquirir a
propriedade do imóvel onde exerce suas atividades profissionais. A principal fonte
de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, detentores de grande
capital e interesse para investir no mercado imobiliário no Brasil. Quem deve
escolher o agente financeiro e quem deve negociar as taxas de juros é o próprio
adquirente do imóvel, jamais o corretor intermediador.
3. Como financiar a compra de imóvel
Os financiamentos imobiliários são utilizados por pessoas que desejam adquirir

a casa própria, mas não possuem recursos próprios para isso. O agente financeiro
avalia o imóvel a preço de mercado, analisa os aspectos estruturais e a capacidade
financeira do interessado. Existem linhas de crédito para pagamento em até trinta
e cinco anos. O financiamento não deve comprometer mais de 30% da renda
familiar bruta. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). também pode
ser utilizado. As vantagens de utilização do FGTS. são muitas, a primeira delas
a redução do valor do financiamento e, consequentemente, das parcelas mensais.
Além disso, a correção dos recursos empregados no Fundo de Garantia é bem menor
do que os juros do financiamento bancário.
Serão apresentados abaixo os dez passos que devem ser seguidos por quem
deseja adquirir um imóvel através de financiamento bancário. O prazo médio de um
financiamento imobiliário quando o imóvel está com todas as taxas e impostos em
dia é de 30 a 45 dias. Se o imóvel estiver gravado de enfiteuse pública (terreno de
Marinha) ou particular esse prazo sobe para 60 dias. Após a assinatura da escritura
definitiva os recursos do financiamento ficarão bloqueado na conta corrente dos
vendedores até a apresentação ao agente financeiro de certidão de propriedade e
ônus reais emitida pelo Cartório de Serviços Registrais onde o imóvel encontra-se
matriculado
1º passo – Escolher a instituição financeira que apresente a menor taxa de juros.
Não é qualquer taxa de juros, mas o que deve ser analisado é o Custo Efetivo
Total – CET com o financiamento. A taxa de juros efetiva é a soma de todas
as taxas e dos impostos que podem ser cobradas pelos bancos, inclusive a de
administração do contrato de financiamento.
2º passo – Fazer simulação do financiamento para analisar melhor prazo e
valor das parcelas. Esta etapa do processo deve ser realizada tantas vezes for
necessária para que não haja dúvida do adquirente qual a melhor condição e
plano de financiamento.
3º passo – Analisar as informações pessoais e aprovar o crédito. Neste momento
é importante a apresentação dos documentos pessoais como cédula de
identidade, comprovante de renda e extrato do FGTS da pessoa interessada ou
do casal. É importante, neste momento, ter a comprovação do agente financeiro
de que existem recursos para liberação do financiamento. Quem não possui
comprovação de renda ou nunca se preocupou com isso, deve iniciar a declarar
seus rendimentos à Receita Federal nos anos anteriores ao que pretende adquirir
o imóvel.
4º passo – Visitar e escolher o imóvel. Muitas instituições financeiras orientam seus
clientes a primeiro procurar imóvel e só depois sair em busca do financiamento.
Dessa forma, o interessado poderá criar falsas expectativas, pois ao achar o
imóvel dos seus sonhos, o valor do financiamento poderá ser incompatível com
a renda e com a capacidade de financiar, que pode variar com a idade, doenças
preexistentes, tipo de atividade laboral, empréstimos pessoais em curso,
dentre outros. Quando for visitar o imóvel, melhor que faça em dias e horários
alternados da semana, inclusive a noite. Conversar com vizinhos e pedir
informações do local onde pretende residir com a família é sempre prudente.
5º passo – Retirar certidões vinculadas ao imóvel, notadamente as certidões
de propriedade e ônus reais no Cartório de Imóveis e negativa de débitos
municipais, e aos vendedores as certidões de feitos ajuizados na justiça
estadual e federal, protesto, execução, falimentar e trabalhista. Em relação aos
vendedores devem ser solicitados, também, documentos válidos de identificação
com foto e comprovante de endereço.
6º passo – Assinar o contrato particular de promessa de compra e venda para
evitar gastos desnecessários de recursos. Após concluídas as etapas iniciais,
já é possível assinar um contrato particular de compromisso de compra e
venda. Enquanto não houver pagamento de sinal, as partes podem a qualquer
tempo desistir da transação, o que poderia acarretar prejuízos ao interessado
na compra. Como ainda não houve a aprovação da engenharia nem do setor
jurídico é recomendável inserir nos contratos particulares de compromisso de
compra e venda a possibilidade de resolução do negócio sem ônus para qualquer
das partes contratantes e com devolução de valor pago à título de sinal.
7º passo – Avaliar o imóvel. A análise é do departamento de engenharia. Os
engenheiros avaliadores estão vinculados aos agentes bancários. Os custos com
a vistoria devem ser suportados pelo adquirente do imóvel. Em suas vistorias
devem os engenheiros, pessoalmente, verificar no local a estrutura física do
imóvel avaliando, incluindo eventuais avarias, estado de conservação ou
comprometimentos estruturais para, em seguida, proceder com a avaliação do
preço de mercado para venda. Os engenheiros não podem emitir laudos baseados
em fotos ou em visitas realizadas por terceiros estranhos sem ter pessoalmente
vistoriado o imóvel avaliando. Se isto vier a ocorrer, o laudo deve ser anulado
e os danos causados aos adquirentes desses imóveis devem ser, solidariamente,
suportados por eles.
8º passo – Pagar Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Quem deve
pagar o imposto de transmissão e os honorários do despachante é quem está
adquirindo o imóvel, salvo convenção contrária no contrato de particular de
compra e venda.
9º passo – Assinar escritura particular de compra e venda com alienação
fiduciária em garantia. A assinatura deste contrato costuma ocorrer nas
agências bancárias, nada impede que também possam ser lavrados por
Tabelionatos de Notas. Se não houver financiamento bancário, mas apenas o
uso de recursos oriundos do FGTS a escritura deve obedecer a forma pública em
respeito ao artigo 108 “caput” do Código Civil. Com a assinatura da escritura
particular nas dependências dos agentes financeiros, os recursos da carta de
crédito e do FGTS, se for o caso, cairão imediatamente na conta corrente dos
vendedores, porém bloqueados até o registro do contrato particular de compra e
venda no Cartório de Serviços Registrais.
10º passo – Registrar o contrato e liberar recursos. É com o registro do contrato
particular de compra e venda que os recursos do financiamento, já depositados
em conta corrente do vendedor, embora bloqueados, serão liberados.
4. O que significa seguro prestamista na compra de imóvel financiado?
O seguro prestamista é modalidade de seguro que serve para quitar dívidas de

seus segurados em caso de morte, invalidez, desemprego involuntário e até de perda
de renda. No mercado imobiliário este tipo de seguro é encontrado nos contratos
de financiamento bancário, escritura particular de mútuo e alienação fiduciária, na
compra da compra própria até o limite da dívida. É recomendável antes de assinar
um contrato de compra e venda com o agente financeiro, verificar a existência dessa
garantia, sua abrangência (tipos de dano que estão cobertos) e o percentual que vai
incidir sobre o montante da dívida. Sempre lembrar de calcular o Custo Efetivo
Total – CET do financiamento, pois é soma de todas as taxas e impostos que vão
determinar o valor final da prestação. Por essa razão apenas o valor da taxa de juros
não deve ser levado em consideração na contratação do financiamento, já que o
valor da taxa de administração pode variar de um banco para outro.
Como cada adquirente possui idade própria, tipo de ocupação (atividade laboral)
e possíveis doenças preexistentes, os percentuais da taxa de seguro podem variar de
pessoa para pessoa elevando o valor do financiamento. Segundo entendimento do

Superior Tribunal de Justiça – STJ, nos contratos de gaveta, aqueles onde a dívida
do imóvel continua em nome do antigo mutuário, os efeitos do seguro prestamista
deixam de existir.
5. Quais as diferenças dos índices TR e IPCA nos financiamentos

imobiliários?
Entre a TR e o IPCA existem diferenças gritantes. Por definição, a Taxa

Referencial – TR foi criada no governo de Fernando Collor e tinha por objetivo frear
a inflação e servir de base para a economia brasileira. A TR é utilizada nas cadernetas
de poupança e para corrigir o FGTS, mas também serve como rentabilidade para
outros investimentos financeiros. Já o IPCA – Índice de Preços para o Consumidor
Amplo é o termômetro oficial da inflação ou da deflação e corrigido pela taxa Selic.
O IPCA é calculado mensalmente com média dos preços à vista das seguintes
categorias: alimentação, educação, transporte, vestuário, bebidas, alimentação,
cuidados pessoais com a higiene, despesas pessoais e coisas para a residência.
Fato de que deve ser analisado é quando os juros do financiamento estão
elevados e existe uma avaliação distorcida do imóvel, colocando-o acima
do preço praticado no mercado. Isso poderá inviabilizar financeiramente
o negócio. Neste caso, é possível que o aluguel seja mais rentável para o
consumidor. Os agentes bancários apresentam duas formas diferentes de
financiar a casa própria e de corrigir o valor das prestações e do saldo devedor.
IPCA - Taxas de juros de 2,95% a 5,00% ao ano.

TR - Taxas de juros de 6,50% a 9,00% ao ano.
IPCA – Usado na aquisição de imóveis residenciais novos ou usados.
TR - Usado na aquisição de imóveis residenciais novos ou usados, compra de
terreno, construção e reforma de imóveis.
IPCA – Utilizado no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Sistema
Imobiliário (SFI)
TR - Utilizado no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Sistema
Imobiliário (SFI)
IPCA – Atualizado de acordo com a inflação. Saldo devedor atualizado
mensalmente.
TR - Atualizado pelo aumento da TR. Saldo devedor atualizado mensalmente.
IPCA – Amortizado pelos sistemas PRICE e SAC. Prazo de até 360 meses.
TR - Amortizado pelos sistemas PRICE e SAC. Prazo de até 420 meses.
6. Diferenças nos sistemas SAC e Tabela Price
Existem diferenças nos sistemas de contratação dos financiamentos

imobiliários. A primeira delas diz respeito ao valor das parcelas. No sistema
Price o valor das parcelas é o mesmo durante todo o tempo do financiamento,
apenas acrescido de juros de correção. No sistema SAC as parcelas são desiguais,
começam mais caras e vão diminuindo de valor no momento em que o contrato
vai sendo cumprido. Outra diferença diz respeito a amortização do saldo devedor.
No sistema SAC a amortização é direta, enquanto no sistema Price a amortização
aumenta de forma desigual todo mês. Melhor exemplificando, no sistema SAC o
saldo devedor diminui na mesma proporção em que as parcelas são amortizadas,
independentemente do tempo do contrato; no Price, ao contrário, o saldo devedor
demora a ser liquidado, pois no início o resultado é menor, enquanto no final a
redução do saldo devedor aumenta com as amortizações. No sistema Price incidem
juros mais altos de correção do que no SAC. Não existe melhor ou pior sistema.
Cada comprador deverá analisar qual sistema se enquadra no seu orçamento
doméstico.
7. Quem tem imóvel financiado pode financiar outro?
Quem tem financiamento imobiliário em curso pode financiar outro imóvel,

desde que o percentual de comprometimento da renda familiar não ultrapasse
30% da soma delas. Entretanto, a pessoa que possui imóvel financiado não poderá
utilizar seu FGTS em outra transação imobiliária. Via de regra, o financiamento
imobiliário engloba até 80% do preço do imóvel, salvo em casos esporádicos com
financiamentos especiais a determinadas categorias. A exceção está no Programa
Minha Casa, Minha Vida que não poderá englobar dois financiamentos para o
mesmo mutuário, pois o interesse do Governo Federal é facilitar a aquisição da
primeira moradia e a saída do aluguel proporcionando subsídios e taxas de juros
abaixo do valor praticado no mercado.
8. Portabilidade imobiliária
A portabilidade é um direito do mutuário. Por isso a instituição financeira

não pode impedir ou dificultar a operação a ponte de forçar o devedor a desistir
do processo de transferência de seu débito. A portabilidade foi instituída pela
Resolução nº 4.292 de 20 de dezembro de 2013 do Banco Central. Segundo
definição da referida resolução, portabilidade é a “transferência de operação de
crédito de instituição credora original para instituição proponente por solicitação
do devedor.” Como se vê, é o próprio devedor ou seu procurador quem deve ir atrás
da menor taxa de juros nos financiamentos bancários. Conforme estipula o artigo 3
da aludida resolução “o valor e o prazo da operação na instituição proponente não
podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação objeto
da portabilidade na data de transferência de recursos.”
Em momento de queda das taxas de juros e da disputa de mercado pelos
agentes financeiros a portabilidade para outra instituição pode ser um bom negócio.
É imprescindível, no entanto, alisar não apenas o valor da taxa de juros ofertado
pelos bancos, mas sim o Custo Efetivo Total – CET que é a soma de todas as
taxas e impostos que incidem na administração do contrato de financiamento e o
valor que será pago com o registro do novo contrato no Cartório de Imóveis. O
principal objetivo da portabilidade é a redução direta no valor das prestações, nada
impede que outros fatores possam levar o mutuário a mudar de instituição como
relacionamento precário, dificuldade de comunicação, falta de clareza e outros
mais. Por isso, quem já possui financiamento imobiliário em curso e se encontra
com dificuldade de pagamento das parcelas pode requerer a portabilidade da dívida
para outra instituição financeira. Portabilidade, portanto, é a transferência de um
financiamento imobiliário em curso para outra instituição de crédito.
O que pode ser alterado na portabilidade é a taxa de juros efetiva e o agente
financeiro. As demais condições originalmente contratadas devem permanecer
inalteradas. A instituição financeira credora original tem prazo de até cinco dias
para se manifestar, entrando em contato com o mutuário para renegociar sua
dívida oferecendo condições mais vantajosas e, não chegando a um acordo, deve
encaminhar as informações sobre o contrato para a nova instituição de crédito.
8.1 Como proceder com a portabilidade:

1- Primeiro deve ir uma agência bancária e requerer informações sobre como
proceder com a portabilidade. Ter a certeza da viabilidade e dos custos com a
transferência da dívida são necessários para um bom negócio. Os documentos
necessários são cópia do contrato de financiamento, extrato do saldo devedor
atualizado, demonstrativo da evolução do saldo devedor, taxas de juros anual e
efetiva que estão sendo cobrados, cópia da cédula de identidade do mutuário e
que seja informada a data do último vencimento da operação.
2- Após entregar os documentos, o mutuário deve negociar a nova taxa de juros
efetiva e os custos relativos à transferência da dívida. O valor e o prazo do novo
contrato não poderão ser superiores ao contrato original.
3- Aprovado o crédito será elaborado novo contrato de financiamento.
4- Este novo contrato deve ser apresentado ao Cartório de Imóveis para que haja o
endosso da dívida ao novo agente financeiro.
9. F.G.T.S. Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (F.G.T.S) é a contribuição paga

pelo empregador ao empregado na proporção de 8% sobre seu salário bruto mensal.
Criado com a Lei nº 5.107 em 13 de setembro do ano de 1966 pelo Presidente da
República na época da ditadura militar, Marechal Castelo Branco, tinha por principal
finalidade dificultar a demissão sem justa causa dos trabalhadores da economia
privada. Ainda hoje, inclusive, persisti esta característica. Entretanto, seu uso no
mercado imobiliário tem favorecido milhares de família pelo Brasil na compra de
seus imóveis.
O FGTS pode ser utilizado na aquisição de imóvel ou para amortizar dívidas,
porém é imprescindível que a obra esteja concluída e o “habite-se” expedido
pela municipalidade como confirmação de regularidade documental e de padrão
construtivo do empreendimento. Por essa razão, certos imóveis embora prontos
e acabados não podem ser objetos de utilização do FGTS nem de recursos
provenientes de financiamento bancário.
A utilização do FGTS é pessoal. É vedado ao mutuário utilizar recursos
vinculados a contas de terceiros, como um filho ou amigo, por exemplo, quando
estranhos à compra do imóvel. O mutuário deve se ater, antes de sair utilizando
todo o saldo do FGTS, que o fundo funciona como espécie de garantia contra
desemprego.
Algumas das principais vantagens do uso do FGTS é a redução do valor
das parcelas do financiamento bancário ou abatimento do preço total do imóvel,
principalmente quando utilizado como pagamento de sinal na compra do imóvel.
Por mais baixa que seja a taxa de juros do financiamento imobiliário sempre
ultrapassarão o percentual de correção do fundo de garantia. Por isso, quem está
comprando imóvel financiado ou já possui algum tipo de financiamento imobiliário
pode utilizar os recursos do FGTS em seu favor.
Entretanto, se a aquisição for de imóvel usado é preciso verificar se o Fundo de
Garantia não foi utilizado pelo proprietário durante sua aquisição nos últimos três
anos. Forma simples de verificar isso é requerendo certidão de propriedade e ônus
reais no Cartório de Serviços Registrais onde se encontra matriculado o imóvel.
Enfim, como as regras de utilização do Fundo de Garantia por Tempo de
Serviços podem sofrer alterações de tempos em tempos é recomendável sempre que
for adquirir um imóvel, novo ou usado, buscar informações atualizadas sobre seus
procedimentos.
10. Imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV
Este tipo de financiamento incide nos imóveis que atendem famílias de baixo
poder aquisitivo que moram de aluguel ou quem tem pouca qualidade de moradia.
Além do mais, tem estimulado a construção de novas moradias, principalmente nas
regiões interioranas, favorecendo mão de obra especializada na construção civil e
possibilitando surgimento de novos construtores que têm investido suas economias
na construção de casas.
Os imóveis do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) do Governo
Federal, também denominados de imóveis econômicos, devem ser novos e possuir
documentação regular. O teto do financiamento no Programa Minha Casa Minha
Vida pode oscilar de região para região no Brasil, baseado nas pesquisas do
IBGE sobre a renda per capta da população de cada município. Em média entre
R$ 120.000,00 e R$ 180.000,00. Quem possui imóvel próprio ou algum tipo de
financiamento bancário em seu nome, mesmo comprovado que apenas emprestou
o nome a terceiros, não poderá ser beneficiado com o Programa Minha Casa
Minha Vida. Além do mais, o candidato precisa ter renda declarada e estabilidade
no emprego. Aquelas pessoas que não tem renda comprovada devem, anualmente,
declarar seus rendimentos à Receita Federal. O agente financeiro não vai emprestar
dinheiro a quem não tem condições de comprovar seus rendimentos e de quitar
dívidas.
O interessado pode adquirir imóvel ganhando pouco mais de um salário mínimo
de renda mensal. Não é o valor do salário que vai determinar a possibilidade de
financiar o imóvel ou o valor das parcelas, mas outros fatores também contribuem
como tempo de emprego, idade do comprador, número de filhos, estado civil,
avaliação do imóvel e tempo de carteira de trabalho assinada.
10.1 Novo Programa Habitacional “Casa Verde Amarela”

Em virtude de constantes ensaios de mudanças no Programa Habitacional
Minha Casa Minha Vida - MCMV do governo federal, especula-se a possibilidade
de surgimento de novo programa denominado de “Casa Verde Amarela” para
financiamento de moradias populares. O objetivo do governo federal é possibilitar
a regularização da propriedade de imóveis populares para que sejam transmitidos
para seus donos, além de estimular o surgimento de novas habitações em locais de
baixa renda, com juros e condições ainda mais atrativos.
O novo plano habitacional “Casa Verde Amarela”, diferentemente do Minha

Casa Minha Vida - MCMV poderá abordar dois aspectos distintos: (i) o primeiro
sobre mapear áreas onde residem famílias carentes de baixa renda que necessitem
regularizar suas habitações. Essas moradias populares, casas e apartamentos,
poderão, ainda, ser reformadas com subsídios do governo federal com juros
abaixo do praticado no mercado financeiro; (ii) o segundo aspecto refere-se a
construção de novas unidades habitacionais nos moldes do atual plano, porém
com juros e benefícios mais atrativos. O governo federal chegou ao entendimento
que tão importante quanto construir novas habitações populares e regularizar as já
existentes.
Para entender melhor o funcionamento dos planos habitacionais federais no
Brasil, faz-se necessário entrar na história e lembrar do antigo Banco Nacional da
Habitação - BNH, criado em 1964 e extinto em 1986. A principal característica do
BNH foi o plano de equivalência salarial, onde a prestação mensal do financiamento
era atualizada pela variação do salário mínimo, enquanto o saldo devedor pelo
da inflação, o que inviabiliza a aquisição da casa própria nessa modalidade de
financiamento pelo alto valor do resíduo no final do contrato de mútuo e hipoteca.
Em 1964, em pleno governo militar, foi criado o Sistema Financeiro
Habitacional - SFH através da Lei n° 4.380. Como se vê, o governo federal sempre
procurou estimular a construção civil, combatendo o gigante déficit habitacional no
Brasil. Portanto, o novo Programa Habitacional “Casa Verde Amarela” tem chance
de trazer novo fôlego ao mercado imobiliário e a dar maior impulso a construção
civil em todo território nacional.
11. Simulação x avaliação
A simulação pode divergir da avaliação. A simulação é o estudo da

possibilidade de financiamento realizado no próprio escritório do corretor ou pela
internet, já que muitos agentes financeiros permitem simulação de financiamento
em seus sites como forma de aumentar a velocidade das transações de compra e
venda. A avaliação do interessado no financiamento quem faz é o banco, levando
em consideração a capacidade financeira, os hábitos, seu histórico de compra e a
movimentação de renda.
Adquirir um imóvel é, antes de tudo, planejar. Por isso a primeira etapa de
quem quer comprar um imóvel e sair do aluguel, mas não tem recursos próprios,
é procurar realizar simulação para conhecer sua capacidade de crédito junto aos
agentes financeiros. A capacidade de crédito envolve o valor que será dado de
entrada mais as parcelas mensais, que não podem ultrapassar 30% (trinta por cento)
da renda bruta da família. Ressaltando que é a renda mensal que define o valor da
parcela.
Existem pessoas que iniciam o processo de compra no sentido errado, primeiro
procurando o imóvel para depois ir atrás do crédito. O maior problema, neste caso,
encontra-se na criação de falsas expectativas sobre imóveis que estão com valor de
mercado acima da capacidade de compra do interessado.
Os interessados, sempre o casal de compradores, precisam estar com nome
limpo, sem restrições financeiras, ter crédito na praça, renda mensal comprovada e
endereço residencial onde possa ser localizado.
Outro ponto interessante é saber que quem avalia esses imóveis é o próprio
agente financeiro. O objetivo da avaliação imobiliária prévia é se certificar que o
imóvel não está sendo comercializado acima do preço de mercado nem abaixo dele
para não trazer riscos para a transação ou prejuízo para as partes contratantes. No
momento da vistoria também é verificado se o imóvel apresenta falhas ou defeitos
estruturais ou construtivos que possam acarretar prejuízo para os envolvidos no
negócio ou para o agente financeiro, que terá que cobrir danos em caso de sinistro
com a queda ou o desabamento do imóvel. O interessado não pode ter restrições
cadastrais. Seu nome precisa estar limpo. O simples fato de estar negativado,
mesmo sem o conhecimento do adquirente do imóvel, inviabilizará a transação de
compra e venda.
As principais vantagens do programa Minha Casa Minha Vida são (i) desconto
de 50% nas taxas e nos emolumentos cartorários, se for aquisição do primeiro
imóvel; (ii) quem recebe até 03 salários mínimos fica isento do pagamento do
ITBI, independentemente da região/município; (iii) até 80% do imóvel pode
ser financiado; (iv) existe subsídio do governo federal; (v) plano habitacional do
Governo Federal com a menor taxa de juros no Brasil.
12. Quem recebe um salário mínimo e meio mensalmente pode adquirir

imóvel através do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV do
Governo Federal?
O Programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal foi criado em 2009
com objetivo de construir imóveis econômicos para diminuir déficit habitacional
no Brasil. A pessoa que ganha um salário mínimo e meio, por exemplo, e mora
de aluguel pode ser contemplada com o sistema, porém alguns requisitos precisam
ser respeitados. O primeiro deles é que não pode ter imóvel ou financiamento
imobiliário em seu nome, nem pode ter emprestado o nome para viabilizar a compra
do imóvel para alguém da sua família. O segundo é que o imóvel só pode ser
utilizado para fins residenciais, jamais comerciais. O terceiro é que o imóvel precisa
estar localizado na mesma região onde reside ou trabalha o interessado. O quarto
ponto é que o imóvel precisar se novo, não pode ser estar usado. Os imóveis que
permanecem muito tempo fechado, mesmo sem uso, podem perder a condição de
ser financiado no programa Minha Casa Minha Vida, e, por fim, o candidato precisa
apresentar seus rendimentos como contracheque, declaração de imposto de renda,
carteira de trabalho e outros.
Dessa forma, o Governo Federal permite a utilização do FGTS e o
financiamento com a menor taxa de juros do país, além de subsídios em forma de
descontos, oscilando de acordo com o valor do imóvel e a situação financeira do
adquirente, ou seja, quanto maior o salário e a capacidade de aferir rendimentos,
menor o subsídio do financiamento.
Como a finalidade do programa é estritamente social, durante o prazo do
financiamento, geralmente, 30 (trinta) anos, o imóvel não pode ser comercializado
(vendido) com terceiros. Por essa razão, não deve existir repasse de imóveis
no MCMV, nem aquisição de sua propriedade pela usucapião. Além do mais, os
documentos do interessado devem ser originais e verídicos. Apresentar documentos
falsos ou contracheques fraudulentos com baixo valor de salário para ser
contemplado com o sistema é crime.
13. Tributação especial para os imóveis do Programa Minha Casa, Minha

Vida
A tributação especial para as construtoras que produzem imóveis do Programa

Minha Casa, Minha Vida foi aprovada com a entrada em vigor da Lei nº 13.970,
no dia 27 de dezembro de 2019. Existe preocupação do Governo Federal em
estimular este tipo de empreendimento que tem por foco principal diminuir o déficit
habitacional no Brasil e retirar as pessoas do pagamento do aluguel.
As empresas construtoras que iniciaram suas obras ou que foram contratadas
até o dia 31 de dezembro de 2018 para construção de casas habitacionais até o
valor de R$ 100.000,00 no Programa Minha Casa, Minha Vida ficam autorizadas,
excepcionalmente, a pagar tributo unificado no percentual de 1% (um por cento) da
receita mensal decorrente do contrato de venda.
Com a nova lei, a partir de 1º janeiro de 2020, as empresas construtoras
contratadas ou que estejam construindo obras no Programa Minha Casa, Minha
Vida no valor até R$ 124.000,00 (cento e vinte e quatro mil reais), de que trata a Lei
nº 11.977/2009, fica autorizada a efetuar pagamento de imposto unificado sobre o
valor da receita mensal auferida com a venda do imóvel.
14. Alienação fiduciária e hipoteca nos negócios imobiliários
Neste tópico serão analisadas as diferenças, os efeitos e as incidências dos

institutos da hipoteca e da alienação fiduciária no Brasil. Foi em 1996, com o
surgimento da Lei nº 4.728, em seu artigo 66, que a alienação fiduciária passou a
integrar a legislação brasileira. De início visava apenas as instituições financeiras,
quando reguladas pelo Banco Central do Brasil, para poder utilizar a fidúcia em
suas transações mercantis.
Só a partir de 1974 com objetivo de fomentar a indústria brasileira foi que
surgiu a alienação fiduciária como garantia dos financiamentos de bens de consumo
móveis e duráveis. Uma mudança cultural e jurisprudencial formava-se na época em
relação a novos conceitos. Entretanto, só em 1997, com o advento da Lei nº 9.514
que a alienação fiduciária passou a ser utilizada como garantia de empréstimos
nos negócios que envolvessem a compra de bens imóveis. E em 2002 com o novo
Código Civil em 2002 em vigor foi que a alienação fiduciária, no Livro III, passou
a ser tratada mais detalhadamente, desta vez incidindo seus efeitos com maior
clareza e definição nos contratos imobiliários que rezam a compra e a venda de bens
imóveis.
Foi percebido, portanto, maior segurança nos empresários da construção civil.
Com isso, surgiu número maior de obras e o mercado imobiliário passou a gerar
mais empregos. O estímulo da economia, é possível afirmar, era um dos objetivos
do governo naquela época. Embora plenamente válida nos dias atuais, a hipoteca
entrou em desuso no Brasil após a chegada da alienação fiduciária pela facilidade do
credor fiduciário em cobrar dívidas do devedor inadimplente.
14.1 Hipoteca
A bem da verdade a hipoteca cria um direito real e não um contrato real, já
que é um tipo de garantia em que o bem imóvel permanece nas mãos do devedor. A
hipoteca tem preferência sobre outros credores, exceto o trabalhista. Inclusive, pode
haver várias hipotecas sobre o mesmo bem imóvel, obedecida, claramente, a ordem
de cronológica (sub hipotecas), caso haja necessidade de executá-la.
A hipoteca abrange não só o imóvel, mas também seus melhoramentos,
acréscimos e construções, sempre considerando que o acessório acompanha o
principal. O artigo 1.473 do Código Civil define os objetos e bens que podem ser
hipotecados.
“Art. 1.473. Podem ser objeto da hipoteca:
Art. 1.473. Podem ser objeto da hipoteca:
I- os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente
com eles;
II- o domínio direto;
III- o domínio útil;
IV- as estradas de ferro;
V- os recursos naturais a que se refere o art. 1.230,
independentemente do solo onde se acham;
VI- os navios;
VII- as aeronaves
VIII- o direito de uso especial para fins de moradia
IX- o direito real de uso
X- a propriedade superficiária
§1º. A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-ão pelo
disposto em lei especial.
§2º. Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos IX
e X do caput deste artigo ficam limitados à duração da concessão
ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período
determinado. (BRASIL, 2020)
O prazo em que a hipoteca caduca é de 30 anos. Por essa razão, se houver
hipoteca gravando o imóvel e o interessado não localizar o “Cancelamento de
Hipoteca”, como documento hábil de quitação da dívida, após esse prazo poderá
pedir a exclusão da garantia da matrícula do imóvel por simples ato de requerimento.
14.2 Alienação fiduciária

A alienação fiduciária ou alienação de garantia é um tipo de garantia sobre
bens móveis ou imóveis, bastante utilizada no Brasil, onde o devedor transfere a
propriedade da coisa e a sua posse indireta ao credor até a quitação da dívida. (Lei
n. 9.514/1997)
Por isso, enquanto a dívida não estiver quitada, o bem não pode ser transferido
para terceiros, pois sua propriedade encontra-se em nome do credor. Após a quitação
do débito que grava o imóvel, o credor tem a obrigação de emitir declaração de
quitação da dívida fiduciária para que o devedor, às suas custas, promova a baixa
da garantia junto ao cartório de registro de imóveis, tornando o imóvel apto para ser
comercializado com terceiras pessoas interessadas em sua aquisição.
Para registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária deverá
ser apresentado comprovante de pagamento do ITBI, desta forma o imóvel estará
consolidado em nome do credor.
A alienação fiduciária tornou-se a principal garantia imobiliária nos
financiamentos habitacionais no Brasil, possibilitando maior segurança nas
transações de compra e venda e estimulando o crescimento imobiliário no Brasil.
14.3 Diferenças entre hipoteca e a alienação fiduciária

Na hipoteca a propriedade e a posse do bem imóvel permanece com o devedor,
porém através de escritura pública lavrada por tabelionato de notas e registrada nos
cartórios de imóveis para que a garantia seja oponível a terceiros. (garantia erga
omnes). A hipoteca é burocrática e apenas se resolve por via judicial, inclusive
a desocupação do imóvel. Além disso, o devedor insolvente pode ter o imóvel
integrado à massa falida.
Na alienação fiduciária é diferente. A propriedade do imóvel é transferida ao
credor e o devedor permanece com a posse precária. Esse tipo de garantia pode se dar
tanto por instrumento público (escritura) como por contrato particular. Entretanto,
só será oponível a terceiros após o registro do contrato no cartório de imóveis. A
execução do contrato (cobrança da dívida) pode ser realizada extrajudicialmente.
Não há necessidade de uma ação judicial de cobrança pelo fato do imóvel está em
nome do credor fiduciário e apenas a posse direta sobre o imóvel ter sido repassada
ao devedor fiduciante. Basta o credor fiduciário notificar o devedor e abrir prazo
para quitação da dívida. Por isso, é mais célere e barata para o credor. No caso de
insolvência do devedor, o bem imóvel não concorre com outras dívidas ou com
outros credores. Muitas pessoas não importância a este tipo de notificação, acredita
do que levará tempo para perder o imóvel. Mas não é verdade. O prazo de perda
do imóvel é bem reduzido, geralmente estipulado contratualmente em quinze dias.
Entretanto, em defesa do devedor fiduciário existe a Teoria do Adimplemento
Substancial que limita os direitos do credor quando o montante da dívida paga for
maior do que o débito irrisório (ver tópico seguinte).
Não existe prazo definido em lei para a retomada do imóvel por atraso nas
prestações vincendas quando garantido pela alienação fiduciária. Na prática o prazo
médio é de noventa dias para que a instituição financeira ajuíze ação de cobrança.
Neste caso, é recomendável procurar a instituição financeira antes de atrasar os
pagamentos para negociar novo prazo de carência ou renegociação da dívida com
parcelas menores.
Após a quitação do imóvel, basta requerer ao agente financeiro a baixa da
alienação fiduciária. Em seguida, fazer sua averbação no Cartório de Imóveis para
que a propriedade se consolide em nome do devedor adquirente do imóvel.
Quando o imóvel gravado de alienação fiduciária é comercializado com
terceiros sem anuência do credor fiduciário, denominados de agentes financeiros,
surgem os “contratos de gaveta”, pois a obrigação de pagar as prestações futuras
é do novo adquirente, enquanto o contrato de alienação fiduciária permanece em
nome do antigo dono.
15. Teoria do adimplemento substancial
A Teoria do Adimplemento Substancial não pretende acabar com a segurança

jurídica, nem tampouco diminuir a força obrigatória dos contratos, reconhecidamente
pelo pacta sunt servanda. Sua sustentação baseia-se na certeza de que por pequena
dívida não se insurgirá, de forma desproporcional e exagerada, a extinção do
negócio jurídico. Cabe ao juiz de direito, com a coerência de seus julgados, decidir
ponderadamente com base nos princípios da boa-fé e da função social dos contratos,
buscando incansavelmente a justiça. O que se pretende, portanto, é buscar meios de
cobrança da dívida proporcionais aos danos causados, respeitando a manutenção do
contrato, embora não cumprido, que não seja sua extinção, pois presume-se que o
devedor que paga mais de 70% de seu contrato, não deixará de adimplir as demais
obrigações por desinteresse no negócio, mas por impossibilidade financeira. Porém,
cada caso deve ser analisado isoladamente, com relevância a finalidade do contrato
e os aspectos morais e éticos das partes envolvidas. Como afirmou Flávio Tartuce,
em seu artigo A teoria do adimplemento substancial na doutrina e na prática,
“evidenciar o grande desafio da ideia de cumprimento relevante, deve-se analisá-
lo casuisticamente, tendo em vista a finalidade econômico-social do contrato e dos
negócios envolvidos”. (http:// flaviotartuce.jusbrasil.com.br/artigos/180182132/a-
teoria-do-adimplemento-substancial-na-doutrina-e-na-jurisprudencia?ref=amp) em
08/12/2019.
Seja qual for o tipo de obrigação contratual, entre particulares ou empresas,
a parte credora que se sentir lesada pelo inadimplemento das parcelas do
financiamento poderá requerer a resolução do contrato de compra e venda com
base na Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 (Lei do Distrato), quando o
imóvel estiver em construção, ou no artigo 475 do Código Civil brasileiro, quando
construído, mais indenização por perdas e danos. A jurisprudência brasileira, no
entanto, tem defendido a preservação da teoria do adimplemento substancial com
base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato quando o valor
pago ultrapassar o montante de 70% (setenta por cento) do total contrato, exceto nos
contratos de alienação fiduciária de bens móveis e imóveis.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
(BRASIL, 2020)
É imperioso ressaltar, no entanto, que nenhuma das partes pode exigir o
cumprimento das obrigações da outra sem antes ter cumprido com as suas, assim
defende o artigo 476 do mesmo diploma legal: “Nos contratos bilaterais, nenhum
dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da
do outro.”
Com base na teoria do adimplemento substancial, o credor ficará impedido de

resolver o contrato de compra e venda quando o valor do débito for insignificante em
relação ao percentual já pago pelo devedor. Embora não seja possível a extinção do
contrato por conta do inadimplemento da obrigação, caberá cobrança judicial contra
o devedor em mora, protesto do contrato, negativação de título cambial quando
houver garantia por aval, retenção de posse do imóvel ou pleito de indenização. O
objetivo principal deste instituto é acabar com os exageros que existem em alguns
contratos e trazer maior equilíbrio aos negócios jurídicos. É imperioso ressaltar,
ainda, que o Superior Tribunal de Justiça – STJ tem pacificado seu entendimento
que não se aplica a teoria do adimplemento substancial nos contratos de alienação
fiduciária.
O que deve ser levado em consideração não é o percentual de parcelas
pagas, mas o fator qualitativo da dívida. Sendo assim, portanto, o que importa é o
percentual que foi pago até a data da inadimplência na compra do imóvel e não a
quantidade de parcelas a vencer. O imóvel que é adquirido por R$ 1.000.000,00, por
exemplo, sendo R$ 800.000,00 de sinal e saldo de R$ 200.000,00 em dez vezes sem
juros. Após o pagamento da segunda parcela do saldo devedor, tem início ao atraso
das demais. Neste caso, incidem os efeitos da teoria do adimplemento substancial.
JURISPRUDÊNCIA
TJ-GO – APELAÇÃO APL 02232388120168090162 (TJ-GO)
EMENTA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO
CONTRATO. INAPLICABILIDADE. PROCESSO EXTINTO SEM
RESOLUÇÃO DO MÉRITO SENTENÇA CASSADA. 1. A teoria
do adimplemento substancial dispõe que nos casos em o contrato
estiver quase todo cumprido, sendo a mora insignificante, não
caberá sua extinção, mas apenas outros efeitos jurídicos, com
a cobrança e o pleito de indenização. O Superior Tribunal de
Justiça – STJ possui entendimento pacífico no sentido de que não
se aplica a teoria do adimplemento substancial aos contratos de
alienação fiduciária regidos pelo Decreto-Lei nº 911/69. 3. Na
ação de busca e apreensão, o credor fiduciário tem o propósito
de dar cumprimento aos termos do contrato, utilizando-se da
garantia fiduciária ajustada para compelir o devedor fiduciário a
pagar a obrigação faltante. Dessa forma, não deve ser mantida a
decisão que julgou o processo extinto sem resolução do mérito, sob
o fundamento de que a ação de busca e apreensão, em casos de
adimplemento substancial, seja convertida em ação de cobrança.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA
CASSADA. Data da publicação: 27/09/2019.
STF – RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO ARE
1043650 RS RIO GRANDE DO SUL 000942317.2011.8.21.0073
(STF)
DECISÃO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO PREÇO

AJG. AFASTADA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO
CONFIGURADA A PREVISÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL
QUE PREVIA O INADIMPLEMENTO DE TRÊS PRESTAÇÕES
DO PREÇO. ADIMPLEMENTO DE MAIS DE 70% DO VALOR
DO PREÇO DO IMÓVEL A IMPEDIR A RESOLUÇÃO. Data da
publicação: 10/05/2017.
TJ-RS – APELAÇÃO CÍVEL AC 70066807074 RS (TJ-RS)
EMENTA. RECONHECIMENTO DO ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL DO PREÇO. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso
concreto, as peculiaridades do instrumento de contrato particular
de compra e venda, firmado entre particulares, não prevê cláusula
resolutiva expressa por inadimplemento do comprador, exige a
notificação judicial ou extrajudicial para constituir o demandado
em mora e adverti-lo sobre a resolução contratual em razão
do incumprimento contratual. Jurisprudência e doutrina. 2.
Adimplemento substancial do preço, pagamento da entrada e mais
35 (trinta e cinco) parcelas do preço do total de 50 (cinquenta),
resultando em pagamento significativo do preço. Sentença
mantida. Apelação desprovida. (Apelação Cível nº 70066807074,
Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator Des.
Glênio José Wasserstein Kekman, julgado em 26/10/2016.
16. Por que os imóveis vão a leilão?
Os bens móveis ou imóveis vão a leilão por dívidas de seus proprietários.

As mais comuns são por atraso nas prestações de financiamentos ou execução
judicial por dívidas trabalhistas, empresariais ou mesmo relativas ao próprio
imóvel. Os leilões são meios de realizar a venda forçada desses bens para sanar
prejuízo causado a terceiros. Toda pessoa maior de dezoito anos pode comprar
bens móveis ou imóveis em leilão. Existem duas formas de leilão, a presencial e
a online. A diferença basilar entre eles é que o primeiro é realizado num auditório
na presença dos interessados em dar lance; o segundo, na página do auditório
virtual do leiloeiro. Quem desejar adquirir o bem deve dar um lance. O maior
lance arremata o bem. Todos os bens econômicos podem participar de leilão,
exceto aqueles de valor ínfimo, pois os gatos com editais, tempo do leiloeiro ou
honorários não compensariam o investimento. Para participar do leilão é fácil,
basta seguir as regras previstas no edital. Após a habilitação, basta comparecer no
dia, hora e local pré-determinados para acompanhar os lances. Os preços dos bens
costumam ser convidativos, porém uma boa assessoria é fundamental para não
comprar um algo que esteja acima do valor de mercado. Lembre-se, além do valor
do bem existem outros custos com taxas, impostos e honorários do leiloeiro.
Um ponto que merece destaque é que nenhum bem poderá ser adquirido em
leilão a preço vil. Por preço vil, portanto, entende-se aquele cujo valor está abaixo
do mínimo estipulado pelo juiz. Os bens quando vão a leilão devem satisfazer
dívidas de crédito de seus proprietários. Não há mais diferença na denominação
praça ou leilão como no passado, atualmente todos os bens móveis e imóveis vão
a leilão e a não a praça.
Os bens quando vão a leilão para sanar dívidas de seus proprietários, devem
ser acompanhados de alguns pontos como destaca o artigo 886 do Código de
Processo Civil, “o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:
I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de
imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;
II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser
alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro
designado; III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e,
tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que
foram penhorados; IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em
que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que
serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização; V - a indicação de local,
dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado
no primeiro; VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente
sobre os bens a serem leiloados. Parágrafo único. No caso de títulos da dívida
pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última
cotação (CPC, 2015).”
Comprar imóvel em leilão pode ser algo bem rentável, mas a assessoria de
um corretor de imóveis ou de um advogado é indispensável. O advogado por
opinar sobre a parte legal ou judicial; o corretor por prestar segurança imobiliária.
17. Comprovantes de residência
Na hora de alugar ou de vender um imóvel é fundamental conhecer onde os

contratantes mantêm suas residências e seus domicílios, principalmente por serem
os domicílios locais escolhidos pelas pessoas onde possam ser encontradas no caso
de descumprimento contratual ou de novos acordos. Para evitar problemas futuros,
não devem ser aceitos como comprovantes de residência, declarações de terceiros,
carta de cobrança, dentre outros. A Lei n. 6.629/1979 prevê que são documentos
oficiais que comprovam residência no Brasil:
- Recibo de entrega do Imposto de Renda
- Contrato de locação com o locatário
- Contas de energia elétrica, de consumo de água, de gás ou de telefone.

Nada obsta, no entanto, a existência de outras formas de comprovação de
residência, como faturas de cartão de crédito, apólice de seguro etc.
Nada obsta, no entanto, a existência de outras formas de comprovação de
residência, como faturas de cartão de crédito, apólice de seguro etc.
Para maior conhecimento sobre a matéria é preciso entender os conceitos
de residência e de domicílio. A residência é aquele local onde a pessoa mora
permanentemente, que pode coincidir com o local do domicílio. Todas as pessoas
podem ter inúmeras moradias provisórias, mas apenas será residência quando
houver a intenção de permanecer naquele lugar.
Já o domicílio é o local escolhido onde o indivíduo reside de forma definitiva
ou onde exerce suas atividades profissionais. Por isso, as pessoas podem ter vários
domicílios, como pode coincidir no mesmo local a residência e o domicílio.
O Código Civil, em seu artigo 70, esclarece que: “O domicílio da pessoa é
o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo” e, no artigo
imediatamente seguinte, “se, porém, a pessoa natural tiver diversas residências,
onde, alternadamente, viva, considerar-se-á domicílio seu qualquer delas.”
Portanto, é condição para segurança imobiliária conhecer os locais de residência
e de domicílio das partes contratantes antes de assinar o contrato, como verificar a
legitimidade de quem participará do negócio jurídico.
353
Capítulo X
DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
Índice: 1 Conceito 2. Honorários de corretagem 3. Como contratar corretor

de imóveis 4. a exclusividade na intermediação imobiliária 5. Cobrança de over
price 6. Como pagar honorários apartados ao Corretor de Imóveis 7. Modelo -
Contrato de corretagem com cláusula de pagamento de honorários apartados 8.
Tipos e nomenclaturas de imóveis
1. Conceito
O corretor de imóveis não vende nem aluga imóveis, apenas intermedeia

transações imobiliárias. Nossa legislação não estabelece modelo próprio de contrato
de corretagem. Por isso, pode obter formas, denominações e procedimentos diversos.
O contrato de corretagem deve sempre ser uma autorização do proprietário do
imóvel ou de seu procurador, legalmente constituído. O contrato de corretagem não
se confunde com o contrato de mandato, de prestação de serviços ou de trabalho.
Por essa razão, o corretor de imóveis não deve ser submisso ao seu contratante,
nem dele receber orientações que vão de encontro às normas éticas disciplinares
ou a legislação vigente para não se tornar solidário nos prejuízos causados aos seus
clientes.
Segundo o autor, em sua obra, Contrato de Corretagem Imobiliária – Questões
práticas e jurídicas, “Por contrato de corretagem entende-se o instrumento
particular que autoriza o Corretor de Imóveis a intermediar transações com
independência, em nome pessoal, objetivando aproximar pessoas interessadas
em contratar, conciliando interesses pessoais na conclusão do contrato, mediante
instruções recebidas, sem que haja vínculo de mandato, de subordinação ou de
dependência.” Op. cit. MENDONÇA, Petrus. Contrato de Corretagem Imobiliária
– Questões práticas e jurídicas. Ed própria. Recife, 2017.p.35
Inúmeras são as denominações do contrato de corretagem, variando de acordo
com os costumes de cada região. As mais comuns são opção de venda; autorização
de venda ou de locação; contrato de procura de imóvel para venda ou locação;
contrato de intermediação de permuta de bens imóveis; contrato para avaliar
imóveis; contrato para realização de vistoria, dentre outros. Da mesma maneira,
vários são os tipos de atividade que o corretor imobiliário pode apresentar aos seus
clientes com graus de dificuldade diferenciados. Por essa razão, cada intermediação
ou serviço pode apresentar valores diferentes e exigir do corretor procedimentos
diversos.
2. Honorários de corretagem
Os honorários do corretor, muitas vezes denominados de “comissão” por

influência do Código Civil, quando em seus artigos 722 a 729 trata da corretagem
em geral e não apenas da imobiliária, são honorários de resultado. Por essa razão,
são devidos no momento da realização da transação, independentemente do valor
recebido à título de sinal ou princípio de pagamento. O que justifica o recebimento
de honorários de corretagem numa intermediação é a eficaz aproximação das partes
que leva a realização do negócio jurídico. Não apenas a aproximação das partes,
mas a realização do negócio é fator preponderante para justificar o pagamento de
honorários.
Como os honorários de corretagem são de resultado, variando de acordo com
o tipo de atividade desempenhada, o perfil do corretor, sua capacidade técnica,
o número de horas trabalhadas, o grau de dificuldade da intermediação e demais
aspectos intrínsecos à operação, justifica-se a cobrança de percentuais elevados e
a livre negociação de cláusulas contratuais entre as partes. Sobre isso, inclusive, o
Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) proibiu o tabelamento de
preços dos serviços prestados por profissionais liberais, não apenas dos corretores
de imóveis, mas também do engenheiros, arquitetos, médicos, contadores e outros,
em defesa das prerrogativas dos consumidores, o que impossibilita os Conselhos de
Classe de aplicar punição administrativa aos profissionais por não cobrarem seus
honorários profissionais de acordo com a tabela da categoria. Portanto, é permitido
ao corretor intermediador a cobrança de meio, de um, de dois ou mais aluguéis
numa locação imobiliária, desde que previamente ajustada e por escrito.
A intermediação exitosa do negócio jurídico não deve estar atrelada ao
cumprimento das obrigações das partes, principalmente naquelas de trato
continuado, com pagamento de parcelas periódicas como locação de bens imóveis
ou compra e venda em caráter pro solvendo. O corretor de imóveis não é empresa
seguradora. Por isso, não pode garantir ao seu cliente o cumprimento integral do
contrato, nem a isenção de riscos do negócio. Sobre isso o Código Civil, em seu
artigo 725, lembra que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se
efetive em virtude de arrependimento das partes”.
3. Como contratar corretor de imóveis
Toda pessoa pode contratar os serviços profissionais do corretor de imóveis,

basta que seja capaz. A contratação deve ser por escrito, para evitar interpretações
contraditórias e desgastes desnecessários. No momento da escolha, deve ser exigido
a apresentação do seu cartão de regularidade profissional emitido pelo Conselho
Regional de Corretores de Imóveis (Creci) na jurisdição onde exerce as suas
atividades profissionais. A falta da apresentação da cédula de identidade profissional
pode indicar o exercício ilegal da profissão, pela falta de inscrição no seu conselho
de classe. Todo cuidado é necessário, pois realizar negócios com intermediadores
ilegais, sem registro profissional, pode acarretar prejuízos incalculáveis e a perda do
negócio.
Os requisitos mínimos que devem conter o contrato de corretagem são nome
e qualificação completa do contratante; especificação das atividades e maneiras
como deverão ser desempenhadas pelo intermediador; valor de seus honorários
profissionais em moeda corrente ou em percentuais; prazo de validade do contrato;
definição e características do imóvel que será comercializado; preço do imóvel e
condição de pagamento; existência de gravame ou ônus reais; foro de eleição; local,
dia, mês e ano da assinatura do contrato e, por fim, duas testemunhas instrumentárias.
4. A exclusividade na intermediação imobiliária
A exclusividade nas intermediações é permitida, contudo não pode ser

impositiva. Todo corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, pode ser contratado
com exclusividade para intermediar todos os tipos de transações imobiliárias.
A exclusividade pode ser aberta ou fechada. No primeiro momento, quando
compartilhada entre grupos de corretores que trabalham de forma autônoma ou em
sistema de rede dividindo em partes iguais seus honorários ou desiguais por acordo
de vontade. Na exclusividade fechada, apenas um único intermediador, pessoa física
ou jurídica, encontra-se habilitado para ofertar e intermediar a transação que lhe
foi confiada. No mercado global, com tantas oportunidades de negócios, o corretor
imobiliário deve olhar para seu colega de profissão como um parceiro e não como
adversário. O verdadeiro concorrente do corretor de imóveis é o proprietário quando
não entrega seu imóvel ao corretor de imóveis.
Sobre os honorários, na intermediação com exclusividade, define o Código
Civil em seu artigo 726 que o corretor tem direito ao recebimento de seus honorários,
mesmo não tendo participado do negócio, se houver cláusula de exclusividade
em sua contratação: “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes,
nenhuma remuneração é devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a
corretagem com exclusividade, terá o corretor direto à remuneração integral, ainda
que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou
ociosidade.”
Embora o contrato de corretagem, autorização de venda ou de locação, possa
ter diversas expressões, sempre será um contrato de intermediação imobiliária. Sua
característica acessória poder transformá-lo em principal quando o intermediador
tiver agido de acordo com as instruções recebidas de seu contratante e o negócio
não tenha se realizado por culpa exclusiva dele. Por essa razão, é recomendável ao
corretor de imóveis estipular em seus contratos de intermediação por escrito todos
os serviços que serão desempenhados no curso do seu trabalho, notadamente com
anúncios publicitários, horário de trabalho, formas de divulgação, tipos de serviços
que serão prestados, regularização de documentação do imóvel, dentre outros.
O costume de trabalhar por escrito não deve se resumir apenas ao contrato de
intermediação, mas as propostas de compra de seus clientes, as fichas de visitação
ao imóvel, ao laudo de vistoria antes da venda ou da locação, ao termo de entrega de
chaves e muito mais.
5. Cobrança de over price
Por over price entende-se a cobrança de honorários não definidos em valores ou

termos percentuais, mas sobre montante que extrapolar o valor de venda do imóvel
pretendido pelo proprietário. A cobrança de over price é imoral e ilegal por ferir o
Código de Ética da categoria no seu artigo 6º, III “É vedado ao corretor de imóveis:
III- promover a intermediação com cobrança de ‘over price’. Resolução Cofeci nº
326 de 25 de julho de 1992.
Melhor exemplificando a cobrança de over price, o proprietário deseja vender
seu imóvel por R$ 500.000,00. O corretor consegue comprador pelo valor de R$
900.000,00. O negócio é realizado por R$ 900.000,00, sendo R$ 500.000,00 para
o proprietário e R$ 400.000,00 para o corretor intermediador como pagamento de
seus honorários profissionais. A legalização do over price poderia comprometer a
imparcialidade do corretor nas intermediações imobiliárias e a credibilidade dos
avaliadores nas suas avaliações mercadológicas.
Os honorários do corretor devem vir estipulados contratualmente em termos
percentuais ou em moeda corrente, mas jamais ficar a critério do intermediador a
decisão unilateral de definir o valor após a realização da transação imobiliária. O
fato de o comprador pagar os honorários ao corretor não configura cobrança de over
price, pois sua remuneração pode ser paga por qualquer ou por ambas as partes
contratantes, basta que uma tenha conhecimento do pagamento da outra.
6. Como pagar honorários apartados ao Corretor de Imóveis
O pagamento em apartado de honorários ao corretor de imóveis vem se

tornando prática comum entre as construtoras e os adquirentes das unidades
imobiliárias novas ou em construção. Entretanto, alguns cuidados precisam ser
tomados para evitar riscos desnecessários e, também, possibilidade de devolução
desses valores, uma vez que a obrigação de pagar a comissão do corretor é sempre
de quem contrata. Quando o pagamento ocorre de forma irregular, a devolução
poderá ser em dobro como estabelece o parágrafo único do artigo 42 do Código de
Defesa do Consumidor “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à
repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido
de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”
O Código de Defesa do Consumidor exige transparência e boa-fé nas relações
de consumo. Considerando o adquirente do imóvel, por sua hipossuficiência, a parte
frágil da relação jurídica, pois presume que as empresas têm assessoria profissional e
capital financeiro suficientes para uma boa orientação jurídica e comercial. Por isso,
devem as construtoras expor em seus materiais publicitários, inclusive nos stands de
venda, a possibilidade de o pagamento de honorários apartados ser realizado pelo
adquirente do imóvel. Essa condição, inclusive, deve estar expressa no contrato
de promessa de compra e venda. Este é o entendimento adotado pelos tribunais de
justiça em todo o Brasil.
Vale ressaltar, contudo, que essa prática não deve gerar qualquer ônus adicional
ou prejuízo aos adquirentes das unidades imobiliárias, pois o valor final do imóvel
que está sendo comercializado não pode sofrer majoração.
Por essa razão, o momento ideal de se pegar o contrato de corretagem
imobiliária entre o contratante adquirente e o corretor de imóveis ou a imobiliária
é no ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda. Se isso não for
feito, poderá o adquirente da unidade imobiliária, infelizmente, ingressar com ação
judicial, almejando a devolução do quanto tenha sido pago mais o equivalente, sob
a alegação de que não foi previamente informado dessa prática e que, por isso, se
sente “enganado”.
Para facilitar o trabalho do leitor, foi inserido o Apêndice L - Modelo prático de
contrato de corretagem imobiliária com cláusulas de pagamento de honorários em
apartado à luz da legislação vigente.
8. Tipos e nomenclaturas de imóveis
Por todo o Brasil é possível encontrar semelhanças ou diferenças nos tipos de

imóveis e nas suas nomenclaturas em virtude dos costumes, das crenças e tradições
de cada região. A definição de boa parte deles ajudará ao leitor a identificar o
imóvel que intermediará ou assessorará a transação. A classificação apresentada é
a seguinte:
8.1 Apartamentos
São unidades residenciais de moradia com divisões de cômodos e variedade
de quesitos. Podem ser construídos um ou vários no mesmo pavimento. Os
apartamentos caíram na graça dos brasileiros. Hoje os arranha-céus, nome dado
a edifícios de apartamentos acima de quarenta andares, estão presentes em quase
todas as grandes metrópoles do Brasil. Os apartamentos podem ser facilmente
encontrados nos condomínios edilícios. As variações mais comuns são:
Studio - São apartamentos residenciais de tamanho reduzido com paredes e cômodos
definidos. Em média moram uma ou duas pessoas nesses ambientes. Os studios
são bastante utilizados por pessoas solteiras ou casais sem filhos que passam
boa parte do tempo no trabalho. Esses prédios costumam ter infraestrutura
completa com lavanderia e lazer.
Loft - Os lofts são apartamentos maiores do que os studios. A proposta é de tipo de
imóvel mais rústico com paredes em tijolos aparentes e tubulação exposta. No
seu interior é possível encontrar cozinha estilo americana e mezanino que serve
de dormitório em virtude de seu elevado pé direito.
Flat - Os flats ou apart-hotéis são imóveis compactos com sala, quarto, banheiro
e cozinha, mais sofisticados, confortáveis e contemporâneos, e contam com
serviços de hotelaria. Ideal para pessoas que não tem tempo para atividades
domésticas. Numa locação é recomendável que venha mobiliado para maior
aceitação de seu público. O flat, gramaticalmente, veio substituir a antiga
quitinete ao apresentar apartamentos mais requintados e charmosos.
Apartamentos de coberta e de cobertura - As nomenclaturas parecem sinônimas,
mas na prática referem-se a imóveis residenciais diferentes. A denominação
apartamento “de coberta” é utilizada para a unidade habitacional localizada no
último pavimento dos condomínios edilícios com as mesmas características
de outras unidades nos andares imediatamente abaixo; já os apartamentos “de
cobertura” referem-se às unidades também localizadas no último pavimento,
porém com diferenças de tamanho por serem duplex ou triplex, por exemplo.
Um como o outro apresentam vantagens e desvantagens por se posicionarem

no último pavimento dos edifícios residenciais ou comerciais. As principais
vantagens, portanto, são (i) maior área construída nos apartamentos de cobertura,
geralmente o dobro de área encontrada nas unidades comuns; (ii) maior privacidade
por não existir vizinhos nos andares acima, além de poder usufruir, em alguns
casos, de área do condomínio não utilizada por outros moradores. Por conta disso,
consequentemente, haverá menos barulho; (iii) maior segurança em caso de assalto
e de arrombamento. Os apartamentos situados em andares mais baixos são mais
vulneráveis; (iv) vista privilegiada com maior visibilidade e ventilação; (v) maior
status social e, por último, (vi) maior valorização de mercado.
A preferência por andares altos é maior entre pessoas interessadas em comprar
imóveis, tanto verdade que os preços sobem na medida direta da altura quando esses
imóveis são novos ou estão em construção. Residir em apartamentos maiores é
sinônimo de prestígio nos condomínios.
As pessoas de maior poder aquisitivo compram, geralmente, apartamentos ou
salas em andares mais elevados. Em contrapartida existem desvantagens para esses
imóveis, como maior valor da taxa de condomínio, quando os cálculos variam de
acordo com a área útil de cada unidade, embora seja questionável judicialmente,
e por infiltrações no teto. Esses problemas costumam gerar desconforto aos
condôminos e exigir maior manutenção nas instalações. Algumas unidades de
coberta possuem piscina e salão de festas sobre sua laje, o que pode ocasionar
ruídos e desgastes entre condôminos.
8.2 Casas
As casas são tipo de imóveis que podem apresentar infinitas variações de formas
e modelos influenciados pela cultura e pelo clima das regiões. Suas construções
podem ser geminadas, duplex, de alvenaria e em condomínios. Não existe a melhor
ou a pior moradia. Tudo é relativo e encontra-se intimamente ligado às necessidades
de cada pessoa pelo tipo de vida que deseja usufruir com sua família. As casas
podem ser de madeira ou de tijolos, e ter piscina, canil, campo de futebol e jardins.
As casas de alvenaria são aquelas construídas de tijolos, cimento, areia e ferro.
Pode ser térrea ou possuir mais de um pavimentos, transformando-se num sobrado.
A principal vantagem das casas em alvenaria é sua durabilidade e resistência às
intempéries e ruídos. As casas podem estar isoladas num terreno ou compor um
conjunto delas, logo recebendo o nome de condomínio. Os condomínios oferecem
muitas vantagens como rateio de despesas entre os condôminos, segurança, maior
interação entre vizinhos e vida comum em sociedade.
8.3 Imóveis urbanos e rurais

Na área rural, basicamente, são três os tipos de imóveis: chácara, sítio
e fazenda. Entre eles, portanto, existem particularidades que não devem ser
confundidas, principalmente na hora de proceder com avaliação técnica imobiliária.
Vale ressaltar, o que distingue o imóvel rural do urbano não é sua localização, mas a
destinação de seu uso.
Nos centros urbanos são vistos facilmente apartamentos, casas, salas, lojas,
terrenos, galpões e prédios comerciais ocupados por pessoas físicas e jurídicas.
Algumas vezes o conceito de loja é equivocadamente confundido com o de sala
comercial. As lojas se distinguem das salas por alguns detalhes, dentre eles por sua
localização na parte térrea dos prédios, por possuir vitrines na sua parte frontal e por
ser a base mercantil da compra e venda de mercadorias, como nos shopping centers,
por exemplo. As salas comerciais, ao contrário, são mais utilizadas como ambientes
de escritórios, prevalecendo atividades administrativas.
Fazenda – As fazendas são propriedades privadas com muitos hectares destinados
à produção agrícola ou extrativista vegetal e mineral. As fazendas são as
grandes produtoras de café e de gado no Brasil. Embora sua grandeza territorial,
necessitam de estrutura organizacional. Os donos das fazendas são chamados de
fazendeiros.
Chácara – As chácaras no passado eram consideradas pequenas fazendas com
pequena produção hortifrutigranjeira para seus proprietários, em virtude de seu
reduzido tamanho. Com o passar dos anos, as chácaras passaram a ser utilizadas
como negócio rentável voltado para lazer e recreação temporária de pessoas que
buscam momentos de paz na natureza e de tranquilidade no campo.
Sítio – os sítios são propriedades rurais mais rústicas do que as chácaras. Pode-se
afirmar que é uma fazenda em miniatura. É tipo de propriedade mais popular
com casa simples, sem luxo e riquezas.
9. A importância do compliance nas atividades imobiliárias
O presente capítulo aborda questões fundamentais das intermediações

imobiliárias e do trabalho do despachante imobiliário, considerando sua
responsabilidade perante terceiros, sua classe e sua conduta ética. As questões éticas
estão intimamente entranhadas no elemento volitivo da pessoa ao que pode e ao que
deve ser feito.
Por essa razão nem sempre o que pode, deve ser feito e vice-versa. Ser ético é
agir dentro das normas de conduta moral estabelecidas na sociedade, não prejudicar
as pessoas tirando o que lhes pertence e respeitar as normas éticas disciplinares
impostas coercitivamente pelos conselhos de classe. É por isso que existem os

códigos de ética profissional como instrumento de conduta moral e cívico vinculante
para os profissionais em cada categoria. Em outras palavras é o modo de ser e de agir
de cada pessoa, é a forma como se relaciona e se comporta dentro da sociedade e dos
grupos a que pertence sejam esses grupos pessoais ou profissionais. É o caráter do
indivíduo, seus hábitos e costumes, mesmo quando não está sendo observado. Não
existe sucesso profissional longe da ética. Não se deve partir de premissas falsas
para encontrar premissas verdadeiras. Embora seja possível encontrar premissas
falsas partindo de verdadeiras.
O compliance como moderno mecanismo de integridade corporativa dentro
das empresas públicas e particulares visa combater fraudes, corrupção, esquemas
ilícitos, assédios, retaliações, perseguições, lavagem de dinheiro buscando sempre
a ética e o bom resultado de trabalho para assegurar aos seus clientes internos e
externos (funcionários) soluções para os problemas e maximização de lucratividade.
Os três objetivos principais do compliance baseiam-se em prevenir, detectar e
corrigir falhas e otimizar resultados dentro das organizações. o compliance surgiu
com o advento da Lei nº 12.843/2013, mas sou entrou em vigor em 29 de janeiro de
2014, conhecido como a Lei Anticorrupção ou lei da empresa limpa.
A facilidade de comunicação através de um plano organizacional, a
conscientização da ética, a padronização de conduta, a transparência de atitudes, o
equilíbrio emocional de superiores hierárquicos e o respeito aos funcionários dentro
das empresas asseguram resultados satisfatórios.
O controle da empresa, através do mapeamento de processos, apresentado
informações confiáveis possibilitam o reconhecimento do mercado e proporciona
maior valorização da organização. Cada funcionário precisa ser valorizado e ter seu
trabalho reconhecido internamente. Realizar auditórias periódicas é fundamental
para prevenir fraudes e evitar infrações legais do sistema operacional.
É por conta disso, que o corretor de imóveis nas suas intermediações deve
agir com absoluta imparcialidade, permitindo aos seus clientes a livre escolha
do imóvel que irá adquirir ou alugar sem qualquer direcionamento, indução ou
coação. Entretanto, o corretor moderno deve, antes de tudo, trabalhar com ética e
ações baseadas no compliance, apresentando-se aos seus clientes como consultor
imobiliário. Na hora de ofertar os imóveis devem ser expostas as opções de mercado
que se encaixam no perfil solicitado pelos interessados e informado todos os pontos
positivos e negativos do negócio, principalmente falhas e vícios estruturais e
documentais que venham a impedir, dificultar ou trazer prejuízo moral ou financeiro
às partes contratantes. Saber ouvir os interessados, detectar seus medos, angústias,
frustações e necessidades para não criar falsas perspectivas, e conhecer previamente

os imóveis que serão apresentados são condições básicas para um atendimento
personalizado e eficaz.
10. Responsabilidade civil do intermediador (Corretor de Imóveis)
A responsabilidade do corretor de imóveis incide em todas as etapas do seu

negócio, independentemente do tipo de transação, do percentual de sua participação
e de valores investidos. Se entre o dano causado e a ação do agente intermediador
houver elo de ligação, os danos devem ser reparados. Não adianta apenas ser
cauteloso no início da transação, é preciso agir com prudência e perícia em todas
as etapas da negociação. Por isso, quando algo não deu certo é necessário parar e
analisar como corrigir as falhas.
O corretor ao intermediar transações defeituosas ou irregulares torna-se
solidário em todos os prejuízos causados aos seus clientes, se de má fé conhecia
o problema no imóvel e não deu ciência. Os pressupostos de responsabilidade
para que possa ser caracterizada a culpa do intermediador são o dano causado, a
culpa daquele profissional, devendo ser levando em consideração a capacidade de
entendimento da pessoa mediana e o nexo de causalidade existente, ou seja, aquele
entre o fato e o dano que se transforma em prejuízo. Quando se refere a capacidade
mediana faz-se referência a qualquer pessoa normal com discernimento completo
que tenha capacidade de distinguir o certo do errado.
O Código Civil brasileiro em seu artigo 186 define a responsabilidade quando é
baseada na culpa do agente “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência
ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilícito.” Em seguida, o parágrafo único do artigo 927 conceitua a
culpa objetiva, quando decorrente da própria atividade laboral “Aquele que, por ato
ilícito (arts 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo
único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos
casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo
autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”
As duas espécies de responsabilidades são:(i) a subjetiva, quando há ideia de
culpa, ou seja, quando a pessoa colaborou para que o fato acontecesse e (ii) a objetiva
quando se baseia nos riscos do negócio ou da própria atividade desenvolvida,
por exemplo, construir uma edificação, barreira em represa ou pilotar aeronaves.
Quando o dano decorrer de prejuízo contratual, o critério que deve ser levado em
consideração é o da responsabilidade subjetiva. Aquele que surge em decorrência de
contrato mal elaborado ou que não foram respeitados critérios de pesquisa prévia de
eventuais indisponibilidades nas certidões, por exemplo.
No Brasil não existe hierarquia sobre os níveis de responsabilidade. Sem

possibilidade de escala a culpa no sentido estrito não pode ser caracterizada como
leve, média ou grave. Por isso, a reparação pelo dano é sempre proporcional ao
prejuízo causado, ao abalo na imagem do ofendido e a capacidade financeira do
agente que ocasionou o fato. Em se tratando de contratos, por exemplo, o dever de
indenizar nasce pelo inadimplemento contratual, voluntário ou involuntário. Basta
que haja o prejuízo resultante do negócio e a culpa ou o dolo do agente.
Por isso, existem diferenças entre a culpa, quando não há intenção de prejudicar
e o dolo, quando o agente sabe o que está fazendo, conhece o risco do negócio
e mesmo assim prefere prejudicar terceiro. É regido pela vontade consciente,
intencional de cometer violação ao direito.
Ocorre a culpa quando a pessoa age com negligência, por falta de atenção
ou descuido; imperícia pela falta de capacidade técnica, inaptidão, ignorância e
despreparo; ou imprudência, que pode ser caracterizada como ação tipicamente
precipitada, quando não se leva em consideração os prejuízos de uma conduta para
terceiros.
Em sentido oposto, o dolo ocorre quando há intenção de prejudicar, quando
se sabia que os atos praticados poderiam ocasionar danos materiais ou imateriais,
e mesmo assim preferiu assumir a responsabilidade. É caracterizado pela má fé
da pessoa e pelo conhecimento de que a sua ação poderia ser caracterizada como
conduta criminosa. Por essa razão, as pessoas devem pensar antes de praticar
qualquer ato, analisar os efeitos, calcular riscos e consequências da sua decisão.
10.1 O que diz o Código Civil

As intermediações imobiliárias e o atendimento ao público na comercialização
de imóveis são atividades privativas do corretor de imóveis por ser a profissão
regulamentada pela Lei n. 6.530/1978 e pelo Decreto n. 81.871/1978. Por esse
prisma, as construtoras não podem comercializar diretamente e sem a intermediação
do corretor imobiliário os imóveis que são construídos, salvo os que compõem seu
patrimônio ativo, nem podem comercializar seus imóveis sem registro do memorial
de incorporação no Cartório de Imóveis.
Por sua grande responsabilidade os profissionais imobiliários precisam,
cada vez mais, conhecer os imóveis antes da intermediação, analisar as certidões,
conhecer eventuais indisponibilidades e entender a necessidade de seus clientes. O
atendimento personalizado e criterioso na análise documental do imóvel está cada
vez mais em evidência. Inclusive, a responsabilidade civil está impregnada em todas
as etapas dos negócios e não apenas nas ações, mas, também, nas omissões. O próprio
Código Civil, no Capítulo que fala da corretagem em geral, em seu artigo 723 impõe
aos corretores a obrigação de informar, espontaneamente, todos os riscos do negócio

aos seus clientes “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência
e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre
o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e
danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança
ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam
influir nos resultados da incumbência.”
Pode-se afirmar, sem medo de errar, que uma boa intermediação necessita
de argumentos firmes e convincentes. Para isso, são necessários três elementos
basilares, notadamente o conhecimento sobre si mesmo, sobre o imóvel que será
transacionado e sobre as necessidades das partes contratantes. Sem conhecer
qualquer desses três pontos, portanto, a intermediação poderá ser falha e não trazer
bons resultados.
365
Capítulo XI
DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Índice.1. Como avaliar bem imóvel 2. A importância do CNAI – Cadastro

Nacional de Avaliadores Imobiliários 3. Quais os métodos de avaliação mais
utilizados no mercado imobiliário? 4. Laudo de avaliação ou parecer técnico
de avaliação mercadológica? 5. O que significa ABNT NBR nas avaliações
imobiliárias? 6. O selo certificador 7. Quanto cobrar numa avaliação imobiliária?
8. Quem deve pagar os honorários do perito quando houver concessão da justiça
gratuita? 9. Diferenças entre preço, custo e valor de imóveis 10. Avaliando passagem
forçada e servidão 11. Contrato de serviços de avaliação 12. Qual prazo de validade
do parecer técnico de avaliação? 13. Cálculos matemáticos e homogeneização por
fatores 14. Como preparar parecer técnico de avaliação mercadológica – PTAM 15.
Análise de parecer técnico 16. Conclusão
1. Como avaliar bem imóvel
Como os temas abordados nesse livro referem-se ao trabalho do despachante

e a prática imobiliária, a atividade de avaliar não poderia deixar de ser abordada,
devido sua relevante importância para contestar avaliações imobiliárias realizadas
pelos avaliadores das prefeituras municipais e da Secretaria da Fazenda para tributar
operações imobiliárias de doações, de partilha de bens e de compra e venda de
imóveis.
Como em todas as atividades da corretagem, na ciência da avaliação, questões
relacionadas a posse, propriedade, servidões ou direitos reais têm efeitos diretos nos
negócios jurídicos e no valor de mercado dos imóveis avaliando. Por essa razão,
quem pretende avaliar bem imóvel precisa aprender a interpretar uma certidão de
propriedade e ônus reais, a distinguir os efeitos do direito de posse do de promissário
comprador e do de propriedade, a saber o porquê dos imóveis com características
e metragens semelhantes podem apresentar preços tão diferentes e a compreender
a importância da licença de habite-se e do memorial de incorporação registrado no
Cartório de Imóveis no momento da transferência da propriedade imobiliária.
Se o avaliador não é detentor de conhecimentos técnicos e práticos sobre
questões documentais, se não consegue transcrever sua intuição de mercado ou
identificar os pontos positivos e negativos do imóvel avaliando, como conseguirá
proceder com o parecer mercadológico? O objetivo do presente tópico não é de
aprofundar-se na ciência da avaliação imobiliária, mas proporcionar ao leitor
conhecimentos cotidianos que facilitem seus trabalhos e que o ajude a desenvolver

argumentos sólidos na hora de avaliar um imóvel.
Avaliar bem imóvel não é tarefa fácil e requer conhecimentos técnicos
específicos do avaliador. Proceder com a avaliação de bens imóveis, pode-se afirmar
que é uma das tarefas mais complexas e rentáveis na atividade da corretagem
imobiliária por exigir do avaliador raciocínio lógico, conhecimento de mercado,
técnicas de redação e domínio sobre a ciência da avaliação. Cada vez mais, novos
profissionais buscam conhecer regras e técnicas da ciência da avaliação para atender
a demanda existente no mercado imobiliário que só tende a crescer.
A avaliação imobiliária pode ser prestada por corretores, engenheiros e
arquitetos, entretanto quem conhece a fundo questões mercadológicas é o corretor
de imóveis. O primeiro passo para o profissional que deseja especializar-se em
avaliações técnicas é desenvolver maneiras de colocar no papel sua intuição de
mercado. Por isso, é importante aprender técnicas de redação e de concordância
verbal. Não adiantará aprender todas as formas de avaliar se não consegue descrever
o imóvel, preencher um laudo de vistoria ou transcrever no parecer seus sentimentos
sobre o trabalho realizado.
A condição para realizar avaliação mercadológica é estar inscrito no conselho
de classe na jurisdição onde pretende desenvolver suas atividades profissionais.
Todo corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, é detentor do direito de
avaliar por força do artigo 3º “caput” da Lei nº 6.530/1978 “Compete ao Corretor
de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de
imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”, mas a
capacidade técnica é adquirida com muito estudo, prática e participação em cursos
específicos de avaliação mercadológica. As avaliações mercadológicas não devem
ser confundidas com as estruturais por serem estas privativas de engenheiros e
arquitetos. Corroborando com a assertiva acima, o artigo 6º da Resolução Cofeci
nº 1.066, de 29 de novembro de 2007, determina que “A elaboração de Perecer
Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis,
pessoa física, regulamente inscrito em Conselho Regional de Corretores de
Imóveis.” (grifo nosso).
Sobre isso, desde o ano de 2012, o Supremo Tribunal Federal (STF) consolidou
entendimento de que todo corretor imobiliário possui legitimidade para avaliar bem
imóveis, com base no artigo 3º da Lei nº 6.530/1978 e no Decreto nº 81.871/1978
e que por isso, essas atividades não estão restritas aos profissionais da engenharia,
arquitetura ou agronomia. Desta forma, questões que envolvem legitimidade
do corretor imobiliário para avaliar bens imóveis já devem estar complementa
superadas. Vale ressaltar, porém, que os corretores de imóveis, em suas avaliações

técnicas, devem obediência aos ditames da Resolução do Conselho Federal
de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 1.066/2007 e não mais emitir simples
declarações contendo suas opiniões quanto ao valor dos imóveis.
DECISÃO DO STF – Supremo Tribunal Federal. Corretor de
Imóveis. Avaliação.
AGRAVO EM RECURSO EXTRAORDIÁRIO. CORRETOR DE
IMÓVEIS. AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS.
RESOLUÇÃO Nº 957/2006 DO CONSELHO FEDERAL DE
CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI. CONTROVÉRSIA
SOBRE OS LIMITES ESTABELECIDOS PELA LEI Nº
6.530/1978. ALEGADA OFENSA AOS ARTS 5º, INC XIII, E
22 INC XVI DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. MATÉRIA
INFRACOSTITUCIONAL INDIRETA. AGRAVO E RECURSO
EXTRAORDINÁRIO PROVIDO. Relatório. 1.Agravo nos autos
principais contra decisão que inadmitiu recurso extraordinário
interposto com base no art.102 inc III alínea a da Constituição
da República. O recurso extraordinário foi interposto contra o
seguinte julgado do Tribunal Regional Federal da 1º Região:
ADMINISTRATIVO. CONSELHOS PROFISSIONAIS. CONFEA
X COFECI. ELABORAÇÃO DE PARECER DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA. ATIVIDADE PERMITIDA AO CORRETOR
DE IMÓVEIS. LEI 6.530/78, ART.3º RESOLUÇÃO COFECI
N. 957/2006. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU INVALIDADE.
1. A Resolução impugnada não se desvia das finalidades, bem
assim das determinações contidas na Lei nº 6.530/78, uma
vez que opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a
elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito
nos termos do art.3º da Resolução COFECI n. 957/2006. 2. As
atividades elencadas no art.3º da Resolução COFECI n. 957/2006
para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não
necessitam de formação específica em engenharia, arquitetura
ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a
respectiva área de atuação do corretor de imóveis. 3. O objetivo da
Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz
do seu imóvel, determinada e real, com os conteúdos e requisitos
ideais de conhecimento, fugindo de uma simples declaração
de avaliação, que, às vezes, eram efetuadas sem qualquer
padronização. É a segurança do mercado imobiliário que se
objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade
da Lei nº 6.530/78. 4. A jurisprudência pátria já se consolidou
no sentido de que a avaliação de um imóvel não se restringe às
áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo,
podendo, também, ser aferida por outros profissionais, tal como
ocorre, no aspecto mercadológico, com os corretores de imóveis
(REsp n.779.196/RS Rel. Ministro Teori Albino Zavaski, Dje de
09/09/2009; REsp 130.790/RS 4ª T.Min. Sálvio de Figueiredo

Teixeira, Dj de 13/09/1999. Precedentes dos Tribunais Federais
da 3ª, 4ª e 5ª. (omissis) O Agravante, no recurso extraordinário,
assevera que: com efeito, o recorrente foi incisivo em apontar
ser vedado aos corretores de imóveis a elaboração de perícia
para aferição do valor de mercado de bem imóvel, pois esse
trabalho científico constitui atribuição privativa e indelegável de
engenheiros, arquitetos e agrônomos. Não é difícil a comprovação
dessa afirmativa, já que a Lei 6.530/78, disciplinando a
atividade dos corretores de imóveis, em seu art.3º, diz competir
a esses profissionais exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária. (omissis). O juízo a quo, na sentença,
consignou que a avaliação de bens imóveis não exige formação
específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia,
motivo pelo qual não há qualquer irregularidade nas disposições
insertas COFECI n. 957/2006. Não vislumbro, portanto, data
vênia, qualquer ilegalidade na regulamentação questionada, que
não é, na verdade, autônoma, mais sim foi expedida de acordo
com o regramento autorizativo. De igual forma, não vislumbro a
alegada ofensa à Lei n. 5.194/66, ao art.145 do CPC ou, ainda, aos
arts.5, XIII e 22, XVI, da CF;88. (omissis) Publique-se. Brasília/
DF, 25 de setembro de 2012. Ministra CARMEM LÚCIA. Relatora.
O conceito de avaliar é determinar o valor de bens e de direitos utilizando-
se de regras cientificas, raciocínio lógico, cálculos matemáticas e conhecimentos
de mercado, considerando as características físicas, a infraestrutura, localização, o
número de ofertas e de demandas da região do imóvel avaliando. Como ciência,
a avaliação imobiliária precisa se modernizar. Hoje existem os institutos do
condomínio de lotes, do condomínio urbano simples, do direito de laje e da
multipropriedade que vão traçar novos caminhos nas avaliações, pois irão interferir
diretamente na valorização e no uso desses imóveis. Dessa forma, por exemplo,
um lote de terreno dentre de um condomínio de lotes tende a ser mais valorizado
que outro lote dentro de um loteamento de acesso controlado com dimensões e
características similares.
As avaliações podem ser verbais ou escritas. As verbais funcionam como
etapa inicial das intermediações na compra, na venda, na permuta ou na locação
de bens imóveis. Por esse trabalho não deve o corretor cobrar de seus clientes
taxas ou valores por fazer parte da atividade da corretagem e serem necessárias nas
captações de imóveis, exceto quando o solicitante expõe sua intenção de apenas
conhecer o valor do imóvel, por já existir interessado em sua aquisição. Neste
caso, como mera sugestão, o valor da avaliação verbal não deve ser inferior a um
(01) salário mínimo. A avaliação escrita deve ser o Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica (PTAM), algo formal e criterioso em obediência às regras previstas

na Resolução Cofeci n. 1.066/2007 e no Ato Normativo n. 001/2008 além dos
preceitos contidos na ABNT NBR 14.653, na parte de cabe ao corretor de imóveis.
Esse tipo de parecer é utilizado, geralmente, em desapropriações, divórcios judiciais
e extrajudiciais, contestação de avaliações imobiliárias realizadas pela Secretaria
da Fazenda, ações revisionais de aluguel, ações de execução, constatação de valor
de mercado dos imóveis, identificação de servidões e partilha de bens imóveis
inventariados.
Uma boa avaliação imobiliária, contudo, traz em seu bojo não apenas a opinião
do profissional avaliador, mas principalmente um estudo de mercado sobre o valor
do bem imóvel, seus frutos, direitos e potencial econômico. Por essa razão, as
avaliações realizadas diretamente por proprietários podem não refletir o verdadeiro
preço do imóvel por falta de conhecimento técnico, ainda mais se for levado em
consideração a incidência do sentimentalismo que costuma onerar as avaliações em
torno de 20% a 25% do seu real valor de mercado.
Todo corretor imobiliário pode avaliar bens imóveis, independentemente de
outra condição que não seja a de estar inscrito nos Conselhos de Classe, mesmo que
não faça parte do CNAI, por força do artigo 3º “Caput” da Lei nº 6.530, de 12 de
maio de 1978, cada qual na jurisdição onde exerce suas atividades profissionais.
A inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imóveis (CNAI), embora
opcional, está condicionada apenas a corretor de imóveis, pessoa física, possuidor
de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente e ao possuidor
de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária, cujos diplomas
precisam ser reconhecidos pelo Sistema Cofeci Creci por leitura do artigo 2º do Ato
Normativo nº 001/2011. Além disso, esses cursos devem ser realizados com carga
horária mínima de 24 (vinte e quatro) horas para o presencial ou de 26h (vinte e
seis) horas na modalidade à distância (EaD). Além disso, deve o corretor estar em
dia com suas obrigações financeiras junto ao Conselho Regional. Não é fácil ter um
conselho de classe atuante onde os inscritos não pagam suas anuidades.
Art.2º. Somente poderá inscrever-se no CNAI, o Corretor de
Imóveis, pessoa física, regulamente inscrito e em dia com suas
obrigações financeiras junto ao Conselho Regional de Corretores
de Imóveis, e que seja, cumulativa ou alternativamente, possuidor
de:
I) diploma de curso superior em gestão imobiliária ou
equivalente, condicionado ao que dispõe o artigo 3º, II, deste Ato
Normativo;
II) certificado de conclusão de curso de avaliação de imóveis,
condicionado ao que dispõe o artigo 3º, I, deste Ato Normativo.
(Resolução COFECI, 2020)

Superadas essas questões iniciais, faz-se necessário ressaltar que os corretores
de imóveis, através do Sistema Cofeci Creci, vêm logrando êxito em seus embates,
principalmente por ser reconhecido como avaliador imobiliário, mesmo diante de
tantas disputas judiciais e debates acadêmicos. O que deve ocorrer, doravante, é a
normal evolução da categoria neste segmento, porém as avaliações precisam ser
fundamentadas em questões técnicas com interferências estatísticas e tratamento de
fatores. Os corretores de imóveis precisam sair do amadorismo. São profissionais
que conhecem naturalmente essas estatísticas e podem opinar quais são os fatores
mercadológicos que podem interferir no valor dos bens
2. A importância do CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
O Sistema Cofeci Creci tem proporcionado aos corretores de imóveis de todo

o Brasil, gratuitamente, condições para formação de avaliadores e peritos judiciais.
Inclusive, no ano de 2006 criou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
(CNAI) para inscrição opcional e espontânea desses profissionais. O CNAI é um
cadastro de avaliadores imobiliários reconhecido nacionalmente que serve como
consulta para a população e para órgãos do Poder Público quando necessitam de
avaliadores imobiliários mercadológicos. O CNAI é organizado e administrado
pelo Cofeci, responsável direto pelo controle e expedição de certificados de
avaliador imobiliário, com a participação dos Conselhos Regionais de Corretores
de Imóveis – Creci’s de todo o Brasil, conforme define o artigo 1º da Resolução
Cofeci nº 1.066/2007 “O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI,
cuja organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores
de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador
Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado com
os Conselhos de Corretores de Imóveis – Creci’s”.
Para os corretores de imóveis se cadastrarem no CNAI, basta requerer sua
inscrição no conselho de classe onde encontra-se inscrito e ter participado de
cursos de avaliação imobiliária ou em Cursos Superiores Sequenciais de Gestão
ou de Negócios Imobiliários, quando reconhecidos pela Secretaria de Educação
e pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Não é todo curso de
avaliação que dá ao corretor de imóveis direito de inscrição no cadastro nacional de
avaliadores, conforme determina o artigo 2º da mesma resolução federal.
Art.2º. Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou
alternadamente:
I) - possuidor de diploma de curso superior em gestão

imobiliária ou equivalente;
II) -possuidor de certificado de conclusão de curso de
avaliação imobiliária. (Resolução COFECI, 2020)
Os corretores de imóveis avaliadores com inscrição no CNAI devem obedecer
a padrões e técnicas de avaliação previstas na Resolução Cofeci nº 1.066/2007 e no
Ato Normativo nº 001/2001, sob pena de exclusão sumária do CNAI, sem direito a
recurso, a devolução de valores ou indenização de taxas, como determina o artigo
14 da referida resolução “O Corretor de Imóveis, inscrito no CNAI , submete-
se, espontaneamente, aos regramentos estabelecidos nesta Resolução, sendo que
a transgressão a qualquer de seus dispositivos, assim como a constatação de
comportamento antiético que comprometa a dignidade da instituição Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobiliários, serão consideradas infração de natureza
grave, nos termos definidos pela Resolução-Cofeci 326/92 (Código de Ética
Profissional)”.
Por respeito aos princípios que regem o Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários (CNAI) e por questões éticas, os avaliadores não devem emitir simples
declarações opinativas, sem cálculos matemáticos e critérios técnicos. Se o avaliador
não possuir capacidade técnica para emitir parecer ou não se sente preparado para
o trabalho deve procurar parceria com outros colegas de profissão ou declinar da
contratação. Trabalhar intermediando transações imobiliárias é coisa séria e requer
amadurecimento profissional. Muitas vezes, aquele imóvel é fruto de toda uma vida
de trabalho intenso, poupança de economias e muitas privações.
3. Quais os métodos de avaliação mais utilizados no mercado imobiliário?
É possível afirmar com base nos fundamentos práticos e teóricos da ciência

da avaliação imobiliária, que avaliar é arte. Por isso, longe de qualquer conceito
entender a avaliação como ciência exata onde é possível encontrar com precisão o
real valor do imóvel. Além dos critérios técnicos baseados na metodologia aplicada,
inclusive nos cálculos matemáticos, dados de mercado e na aritmética, o bom
avaliador deve utilizar-se de elementos subjetivos para alcançar o valor desejado,
muitas vezes enraizados na pura intuição de mercado sem qualquer base cientifica.
O avaliador experiente transforma casos práticos numa obra de avaliação
quando consegue enxergar fatores variáveis consolidados em elementos subjetivos
como gosto das pessoas e suas preferências por determinado conceito de imóvel.
Isso foi visto em pleno período da pandemia do Sars-Cov-2 (covid-19) quando a
predileção, nem que seja momentânea, por espaços home office, varandas gourmet
e quintais ganharam preferência da população. Por isso é possível afirmar que o

meio social, a infraestrutura da região, os detalhes do imóvel, as nuanças pelo
desejo de possuir, tudo isso pode influenciar no valor do bem. Como não existem
parâmetros matemáticos para isso, cabe ao avaliador estipular a importância dessas
variáveis sobre cada avaliação. Por essa razão, o avaliador apenas deverá precisar
seus argumentos técnicos após conhecer o imóvel, suas características físicas e o
contexto legal de sua documentação.
O avaliador deve utilizar a sinceridade e a sabedoria em suas avaliações
técnicas. Por isso, deve procurar valor provável do imóvel naquele momento da
avaliação bem próximo da realidade de mercado.
3.1 Método Evolutivo é aquele que constata o valor do imóvel pela soma de suas
partes, terreno mais benfeitorias. Neste tipo de metodologia são necessários
conhecimentos técnicos específicos sobre valor do terreno e de suas partes
constitutivas. Ressaltando que mesmo as benfeitorias, quando incorporadas
ao imóvel, adquire também a condição de imóvel. Os métodos evolutivos e
os involutivos devem ser utilizados quando não há condições para se aplicar o
método comparativo direito de dados de mercado.
3.2 Método Involutivo é apropriado nas avaliações onde é considerado o potencial
de aproveitamento da área, como futuros loteamentos ou conjuntos de edifícios,
e não o que consta no imóvel. Por essa razão, um imóvel com características
rurais, sem benfeitorias, apenas utilizado para plantações de milho, porém com
projeto de loteamento aprovado pelo Poder Público municipal, não deve ser
avaliado pelo método evolutivo como terreno mais benfeitorias. Esse método
também é indicado quando não se tem outros imóveis com características
semelhantes para comparação.
3.3 Método Comparativo Direito de Dados de Mercado é o mais comum de todos
os métodos de avaliação e o preferido pelos corretores de imóveis. É indicado
quando possível identificar o valor do imóvel avaliando através de amostras
de outros imóveis com características semelhantes utilizando-se tratamento
técnico e cálculos matemáticos específicos. Pode-se afirmar, inclusive, que a
familiaridade desse método advém da prática de mercado. Quando um corretor
vai realizar uma avaliação verbal, como etapa de captação para venda ou
locação, é na comparação com outros imóveis já comercializados ou disponíveis
no mercado que é criado seu juízo de valor.
3.4 Método Capitalização da Renda - Nesse método os cálculos são baseados na
produtividade do imóvel, em outras palavras, o preço é calculado considerando
os frutos aferidos com a locação ou com a rentabilidade do próprio negócio nele
instalado, como no caso de shopping center e indústrias.
Seja qual for a metodologia utilizada, a avaliação por corretor de imóveis

sempre será mercadológica. Além do mais, todos os métodos são eficazes quando
se tem boa base de elementos e conhece o mercado imobiliário onde se localiza o
imóvel avaliando.
4. Laudo de avaliação ou parecer técnico de avaliação mercadológica?
Qual a denominação correta para os documentos avaliatórios emitidos pelos

corretores de imóveis, laudo de avaliação imobiliária ou parecer técnico de
avaliação mercadológica? Dúvida comum no mercado de imóveis que esbarra,
muitas vezes, na apresentação equivocada de nomenclaturas. O cuidado em relação
a conceitos deve sempre existir para que não haja possibilidade de ser confeccionado
um instrumento no lugar do outro.
Para melhor entender a distinção de nomenclaturas nesses dois documentos é
necessário voltar no tempo. A norma que criou a profissão dos engenheiros foi a Lei
nº 5.194/1966, nela portanto não está definido que as avaliações mercadológicas
de imóveis são privativas de engenheiros. Quando a Lei nº 6.530/1978, que
regulamenta a profissão do corretor de imóveis, foi apresentada como projeto de
lei, onde consta a palavra opinar, no seu artigo 3º, havia a frase “avaliar imóveis”.
Naquele momento, para aprovação desta lei, havia forte pressão da sociedade
brasileira no Congresso Nacional e, também, lobby dos engenheiros e arquitetos
contra a possibilidade de o corretor também avaliar bens imóveis.
A ABNT nº 14.653-1 que trata das avaliações técnicas em geral afirma que são
os engenheiros de avaliações quem possui legitimidade para avaliar bens imóveis,
dando-lhe exclusividade. Segundo a ABNT a “Análise técnica realizada por
engenheiro de avaliações para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos
e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização
econômica para uma determinada finalidade, situação e data”. A mesma norma, ao
se referir a laudo de avaliação, define novamente que é “Relatório técnico elaborado
por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14.653,
para avaliar o bem.” O que precisa ser destacado para melhor entendimento das
nomenclaturas utilizadas na ABNT é que essas normas são elaboradas, basicamente,
por engenheiros de profissão.
A ABNT NBR 14.653 na parte 1 diferencia os conceitos de laudo e
de parecer da seguinte forma:
3.50 - Laudo - Peça na qual o perito, profissional habilitado,
relata o que observou e dá as suas conclusões ou avalia,
fundamentalmente, o valor de coisas ou direitos.
3.59 - Parecer Técnico - Opinião, conselho ou esclarecimento

técnico emitido por um profissional legalmente habilitado sobre
assunto de sua especialidade. (ABNT NBR, 2020)
Sobre isso, ainda, o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor prevê que “É
vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: III-
colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com
as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas
não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade
credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade
Industrial (CONMETRO).” Daí surge a obrigação legal de atender às normas da
ABNT em suas avaliações.
A própria ABNT define mais adiante o conceito de Parecer Técnico como
“Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.” Por
essa razão, qualquer profissional, dentro de sua especialidade, seja na medicina,
engenharia e educação física, pode emitir parecer técnico avaliatório.
Segundo o corretor de imóveis Luiz Barcellos, “A opinião abalizada e
fundamentada apresentada em forma de relatório circunstanciado, elaborado por
profissional capacitado e legalmente habilitado, corresponde a definição de parecer
técnico da Norma NBR 14.653” (fonte: link http://youtu.be/LeFMje-Ca2w.)
Superada a questão técnica, deve ser analisada a jurídica, pois o Código de
Processo Cível em seus artigos 473 e seguintes denomina de “laudo pericial” o
instrumento de avaliação técnica elaborado tanto por engenheiros como por corretor
de imóveis “O laudo pericial deverá conter: I- a exposição do objeto da perícia;
II- a análise técnica ou científica realizada por perito; III- a indicação do método
utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos
especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV- resposta conclusiva
a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério
Público”.
Por todas essas razões, enquanto os engenheiros e arquitetos podem utilizar
a expressão “laudo de avaliação” em suas perícias e avaliações técnicas, devem
os corretores imobiliários utilizarem apenas a denominação “parecer técnico de
avaliação imobiliária” em suas avaliações judiciais ou extrajudiciais, embora ambos
devem apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência.
O que deve ser destacado aqui é que mesmo diante dessa diferença de
nomenclaturas, um parecer técnico de avaliação mercadológica nunca deixará de ser
um laudo de avaliação na perícia judicial ou fora dela. Não existe, ainda, a profissão
de perito avaliador imobiliário no Brasil. A denominação “perito” é direcionada

aos profissionais que são recrutados pelo Poder Judiciário para prestar informações
através laudos sobre sua área de conhecimento. Portanto, tão logo seja criada norma
técnica específica para que os corretores de imóveis possam proceder com suas
avaliações técnicas com padronização de dados fundamentada em interferências
estatísticas e tratamento de fatores ou que sejam alteradas as disposições da ABNT
NBR, o que seria mais prudente, inserindo os corretores de imóveis nas avaliações
e perícias judiciais, padronizando seu trabalho, até para que não haja duas normas
técnicas no Brasil sobre a mesma atividade, o que poderia novamente gerar conflitos
e embates judiciais. Quando isso ocorrer, os atuais pareceres técnicos elaborados
por corretor de imóveis deverão, também, ser denominados de “laudos técnicos de
avaliação mercadológicas”.
Embora a ABNT tenha sido criada por engenheiros e seja espécie de associação,
sua função social e importância transcende os interesses da engenharia, tanto verdade
que ao se referir a padronização de trabalhos acadêmicos, como monografias e
dissertações, não se restringe apenas a cursos de engenharia e arquitetura.
5. O que significa ABNT NBR nas avaliações imobiliárias?
As NBR são normas técnicas brasileiras que visam a padronização de

documentos e de processos de gestão, para maior qualidade dos serviços
apresentados, cujos conceitos são mensurados por pesquisadores internacionais
da ABNT. Sua criação ocorreu em 28 de setembro de 1940 e passou a integrar a
International Organization for Standardization (Organização Internacional de
Normatização (ISSO) e a Comisión Panamericana de Normas Técnicas (Comissão
Pan-Amaricana de Normas Técnicas (Copant) e da Associación Mercosur de
Normalizoción (Associação Mercosul de Normatização (AMN), embora haja
evidências que apenas na década de 1960 é que as avaliações imobiliárias judiciais
passaram a ser fundamentada na ABNT pelos engenheiros.
A ABNT, por sua vez, é a Associação Brasileira de Normas Técnicas, empresa
sem fins lucrativos, que visa a promover o crescimento das empresas e do país
através da padronização de serviços e de produtos visando a melhoria contínua e
satisfação dos clientes. As normas da ABNT não são obrigatórias, pois são normas
preparadas por instituições privadas e não pelo Poder Público. Entretanto, se houver
alguma norma ou regulamento que obrigue o cumprimento das NBR, elas passam a
ter força vinculante e obrigatória para determinado grupo de pessoas. Essas normas
costumam, também, ser empregas na produção de textos acadêmicos, teses de
mestrados e de doutorados, monografias, dissertações acadêmicas e trabalhos de
conclusão de cursos superiores (TCC), por sua padronização técnica.
Como a NBR ABNT 14.653 normatiza padronização nas avaliações de bens

imóveis, embora sem especificar o trabalho do corretor de imóveis, subdivide-se em
sete etapas NBR 14.653-1, NBR 14.653-2 e NBR 14.653-3, NBR 14.653-4, NBR
13.653-5, NBR 14.653-6 e NBR 14.653-7 para procedimentos gerais da avaliação,
imóveis urbanos e rurais, respectivamente. O que se percebe, portanto, é uma falta
de padronização técnica específica para avaliação de bens imóveis realizada por
corretor de imóveis. Esses profissionais são detentores do conhecimento de mercado
de imóveis. A jurisprudência pátria pacificou entendimento de que os corretores
imobiliários possuem legitimidade e capacidade para avaliar de bens imóveis,
inclusive muitas perícias judiciais são embasadas em pareceres realizados por
esses profissionais. A falta de uma norma técnica específica que determine padrões,
especificidades, limites e cálculos para avaliação mercadológica traz prejuízo não
apenas para a sociedade e o mercado imobiliário, mas também para a ABNT ao
permitir lacuna em suas normas técnicas.
Enquanto isso, até aparecer norma específica que regule os procedimentos
de avaliação mercadológica, os pareceres realizados por corretores de imóveis
devem estar fundamento no Ato Normativo nº 001/2011, na Lei nº 6.530/1978,
na NBR ABNT 14.653 na parte que pode ser adaptada ao corretor de imóveis e,
principalmente, na Resolução Cofeci nº 1.066/2007 por conter os quesitos mínimos
necessários para eficácia de um parecer técnico mercadológico.
Como salienta o Professor Luiz Portela Pereira, “Com o advento da Resolução
Cofeci 1.066/07, as normas mínimas estipuladas na ABNT 14.653 passaram a
integrar o instrumento denominado PARECER. Para constatar isso, basta ver o
ANEXO III da Resolução, que trata dos requisitos mínimos do Parecer. Ressalta-
se que o laudo de vistoria está relacionado nos Anexos do parecer, quais sejam:
relatório fotográfico, plantas de situação e localização, certidão da matrícula do
Cartório de Registro de Imóveis, documentos diversos e currículo do avaliador.”
Op. cit. PEREIRA, Luiz Portella. Avaliação de Imóveis para Corretores de Imóveis
e Gestores de Imóveis. Porto Alegre. Ed. do Autor, 2012.p.54
6. O selo certificador
Após a inscrição no CNAI é facultado ao avaliador imobiliário utilizar o Selo

Certificador fornecido pelos Conselhos Regionais, para maior credibilidade do
trabalho realizado e para comprovação de sua formação em cursos e treinamentos
profissionalizantes reconhecidos pelo Sistema Cofeci Creci. O selo possibilita
melhor consistência dos argumentos utilizados, pela segurança que os conselhos de
classe, como órgãos fiscalizadores, passam para a sociedade.
Cada selo terá numeração individual e sequência cronológica de ordem para

controle dos pareces que serão arquivados. Seu custo é de até 10% (dez por cento)
do valor da anuidade do ano em curso. Nada obsta que os Conselhos Regionais
disponibilizem os selos gratuitamente para os avaliadores imobiliários, desde que
tenham recursos financeiros e rubrica orçamentária para suportar os gastos com
a impressão. Não é o selo certificador que dará validade ao parecer, mas sim a
presença do corretor de imóveis regularmente inscrito no Regional e a obediência
aos requisitos mínimos da Resolução Cofeci nº 1.066/2007 e do Ato Normativo
nº 001/2008, como prevê o artigo 6º da aludida resolução: “A elaboração de
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitido a todo Corretor de
Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores
de Imóveis. PU. A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional
de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos
termos deste artigo.”
7. Quanto cobrar numa avaliação imobiliária?
Quanto cobrar numa avaliação que tem por objeto constatar valor de locação
de loja em shopping center ou de venda de lotes em condomínios? As locações em
shopping center possuem regramento próprios e as lojas são divididas em lojas
âncoras, megalojas e satélites; seus valores sofrem variações até pela localização
interna das lojas. Já os lotes em condomínios são mais valorizados do que os lotes
em loteamentos abertos ou fechados. Todos esses detalhes devem ser analisados
pelos avaliadores antes de precificar o valor de seus honorários. A cobrança de
honorários é uma dúvida corriqueira entre os corretores que gostam de proceder
com a avaliação de imóveis, principalmente quando realizam avaliações e perícias
judiciais. Vale frisar, porém, que desde o início da corretagem, a avaliação
imobiliária sempre foi vista como grande fonte de negócios e geradora de ganhos ao
lado da captação de imóveis.
Uma regra que jamais pode ser esquecida nas avaliações imobiliárias é a velha
“lei da oferta e da procura”. Nos locais onde o número de ofertas sobressai ao
número de pessoas interessadas, o preço dos imóveis naturalmente reduz. Isso
explica por que certos imóveis são negociados abaixo do preço de mercado e sofrem
oscilações de preços de tempos em tempos. Além disso, comprar imóvel no Brasil
é investimento. Ninguém compra imóvel para perder dinheiro, diferentemente de
veículos. A tendência é a valorização dos bens imóveis e a desvalorização dos bens
móveis com o passar dos anos.
O contrato de avaliação de imóveis também é tipo de contrato de corretagem.

Por isso, deve obedecer às regras básicas de toda contratação como honorários do
avaliador, atividades que serão desenvolvidas, nome, qualificação completa das
partes, data e assinatura das partes. Não se deve ter um valor fixo estipulado para
todos os tipos de avaliações, pois uma avaliação nunca é igual a outra. Além disso,
os imóveis apresentam características diferentes, graus de dificuldade variados,
tempo dispensado no trabalho e outros mais.
Para facilitar a cobrança de honorários por corretores imobiliários serão
apresentados abaixo percentuais e valores meramente referenciais e sugestivos,
baseados na prática de mercado dos autores. Nada obsta que cada profissional,
conhecendo seu potencial de trabalho, as necessidades de seus clientes e as
características de cada negócio possa negociar seus honorários diretamente com
seus clientes.
Valor
Tipo de
Tipo de Negócio mínimo dos Características
Avaliação
honorários
Quando antecede a captação
Verbal venda ou locação - 00 -
de venda ou de locação
Quando o proprietário já tem
01 salário
Verbal venda ou locação pessoa interessada na compra
mínimo
ou na locação de seu imóvel
1.8 salário PTAM - Parecer Técnico de
Escrita venda ou locação
mínimo Avaliação Mercadológica
Honorários referenciais na avaliação na compra e venda de imóveis

Até R$ 180.000,00 De R$ 1.800,00 a R$ 2.500,00
De R$ 180.001,00 a R$ 300.000,00 De R$ 2.000,00 a R$ 3.000,00
De R$ 300.001,00 a R$ 500.000,00 De R$ 2.500,00 a R$ 5.000,00
De R$ 500.001,00 a R$ 800.000,00 De R$ 3.000,00 a R$ 8.000,00
De R$ 800.001,00 a R$ 1.200.000,00 De R$ 4.500,00 a R$ 12.000,00
De R$ 1.200.001,00 a R$ 1.800.000,00 De R$ 6.500,00 a R$ 18.000,00
De R$ 1.800.001,00 a R$ 4.000.000,00 De R$ 9.000,00 a R$ 40.000,00
Acima de R$ 4.000.001,00 De R$ 12.000,00 a R$ 50.000,00
Honorários referenciais na avaliação de locações

residenciais ou comerciais
Até R$ 1.800,00 100%
De R$ 1.801,00 a R$ 3.500,00 90%
De R$ 3.501,00 a R$ 8.000,00 80%
De R$ 8.001,00 a R$ 12.000,00 70%
De R$ 12.001,00 a R$ 18.000,00 60%
De R$ 18.001,00 em diante 50%
Se houver mais de um imóvel para ser avaliado, aconselha-se aplicar o

percentual da tabela sobre a soma de todos os aluguéis. Melhor exemplificando,
um imóvel de R$ 8.000,00 o valor dos honorários do avaliador seria R$ 6.400,00.
Se forem três aluguéis R$ 8.000,00 + R$ 2.000,00 + R$ 10.000,00 = (soma R$
20.000,00), neste aplica-se o percentual de 50% com base nos valores acima.
Os percentuais acima tem por referência imóveis tipo padrão, dentro dos
centros urbanos, notadamente casas de padrão mediano, apartamentos, salas, lojas
etc. Portanto, se os imóveis se situarem fora do perímetro urbano deve ser inserido
nos percentuais acima os custos com a locomoção, hospedagem, alimentação,
tempo dispendido, riscos e dificuldade técnica do trabalho que será realizado.
Os valores acima são meramente sugestivos e baseados na experiência
de mercado do autor. Por isso, cada profissional deve cobrar de acordo com as
peculiaridades do negócio, com a capacidade financeira de seu cliente, com o grau
de dificuldade do seu trabalho e com a demanda de mercado.
Se as avaliações incidirem sobre grandes áreas de terreno, principalmente
naquelas em que é possível incorporar condomínios edilícios, em edificações
suntuosas ou em prédios de singular característica arquitetônica, como os tombados,
por exemplo, os valores dos honorários do corretor avaliador devem sofrer
majorações variando de acordo com o grau de dificuldade e com a necessidade de
conhecimento técnico que o trabalho exige.
8. Honorários do perito quando existe concessão da justiça gratuita

O juiz será assistido por perito judicial no processo cível sempre que a prova
de fato depender de saber técnico ou científico não encontrado na ciência jurídica,
como determina o artigo 156 do CPC “...esses peritos serão nomeados entre
profissionais legalmente habilitados e os órgão técnicos ou científicos devidamente
inscritos no cadastro mantido ao qual o juiz está vinculado.”
Embora seja a parte que requereu a assistência do perito quem deve pagar seus
honorários técnicos, no caso da assistência gratuita o cidadão está amparado pelo
artigo 5°, inciso LXXIV da Constituição Federal “Todos são iguais perante a lei (...)
e o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem
insuficiência de recursos”.
Em seu recurso, alegou o Estado de Mato Grosso do Sul, que os honorários do
perito arbitrados em R$ 4.900,00 estariam em desacordo com Resolução CNJ n°
232/16. Entretanto, decidiu a 4° Turma do STJ, em recurso do Estado MS, que a
Fazenda Pública pague os honorários do perito no fim do processo, seguindo tabela
do CNJ em caso de concessão da gratuidade da justiça, de acordo com o artigo 95,
parágrafo 3°, inciso II do CPC.
A Ministra Isabel Galloti relatou que os honorários do perito quando realizado
por particular, no caso da justiça gratuita, devem ser pagos com recurso da União,
do Estado ou do Distrito Federal, com valores fixados na Tabela do Tribunal e,
na sua falta, na do CNJ, mesmo diante da afirmativa do Tribunal de origem que a
Tabela do CNJ não teria força vinculante.
Define o artigo 95, §3º, inciso II do Código de Processo Cível que “Quando
o pagamento da perícia for de responsabilidade de beneficiário de gratuidade da
justiça, ela poderá ser paga com recursos alocados no orçamento da União, do
Estado ou do Distrito Federal, no caso de ser realizada por particular, hipótese em
que o valor será fixado conforme tabela de honorários do tribunal respectivo ou,
no caso de sua omissão, do Conselho Nacional de Justiça.” De acordo com o item
6.2 da Resolução n° 232/16 do CNJ o valor dos honorários do perito é de R$ 330,00
bem abaixo do praticado no mercado imobiliário.
9. Diferenças entre preço, custo e valor de imóveis
Saber diferençar os conceitos de preço, custo e valor são necessários nas

avaliações imobiliárias, embora diferentes são facilmente confundidos. Preço
está relacionado a dinheiro, a pagamento, a quantia que determinado produto ou
serviço será adquirido. É através do preço que consegue estipular os gastos com a
construção de determinado empreendimento, por exemplo, e quanto será apurado
na venda das unidades imobiliárias. O custo, por sua vez, é o preço de produção, de
transporte ou de confecção de determinada coisa.
O conceito de valor é algo subjetivo e pode sofrer variações de pessoa para
pessoa, de serviços para serviços. O valor das coisas não está atrelado ao seu
preço. Valor é quanto a pessoa está disposta a pagar por determinado produto. Uma
coisa pode ter seu valor bem maior do que seu preço e vice e versa. É a decisão de
comprar dos interessados que vai dar valor a um bem. Se não houver desejo em
adquirir determinado coisa, mesmo se o preço para construir for elevado, seu valor
de mercado para venda deve ser baixo. Um exemplo sobre isso, a construção de
uma casa de luxo próximo a zona de alagamento e deslizamento de pedras teve seu
custo de construção orçado em R$ 1 milhão de reais, seu valor de mercado para
venda é de R$ 600 mil reais e o imóvel foi vendido ao preço de R$ 500 mil reais.
O preço das coisas é fundamental na decisão de compra do cliente. Entretanto,
é possível agregar valor ao produto quando são oferecidos benefícios. Uma forma
de aumentar valor a um imóvel, por exemplo, é inserir placas de energia solar onde
haverá redução da taxa de energia elétrica ou desconto em supermercado para
os condôminos daquele edifício. Da mesma maneira, quando um supermercado
é construído próximo ao imóvel, seu valor de mercado aumenta em virtude da
melhoria na infraestrutura local.
Numa avaliação, portanto, o que se contrata é o preço dos serviços do corretor
de imóveis avaliador, que pode aferir ou perder valor de acordo com os serviços
apresentados.
10. Avaliando passagem forçada e servidão
Avaliar direito de passagem forçada ou de servidão requer cuidados especiais,

pois é possível que a parte remanescente do imóvel avaliado não sirva mais para
uso e gozo de seu proprietário ou diminua consideravelmente seu valor econômico,
devendo, neste caso, o imóvel ser avaliado por inteiro mediante pagamento de
indenização. Passagem forçada não deve ser confundida com servidão convencional.
Passagem forçada decorre do direito de vizinhança quando o proprietário do imóvel
encravado abre passagem no imóvel serviente para ter acesso à via pública.
O direito de passagem gera dever de indenização ao proprietário do prédio
encravado pela perda de parte da sua propriedade. Por essa razão, pode ser
definida como espécie de servidão legal, já que se encontra definida em lei. Sem
essa passagem não seria possível os moradores do imóvel encravado entrar e sair
de sua propriedade ou ter acesso a serviços básicos de água e energia elétrica. De
acordo com o artigo 1.378 do CC/02 a servidão convencional “[...] proporciona
utilidade para o prédio dominante, e o grava o prédio serviente, que pertence a
diversos dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou
por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.” Já a
passagem forçada encontra-se prevista no artigo 1.285 do CC “O dono de prédio
que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento
de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário”.

De acordo com o jurista Flávio Tartuce “... servidão não se confunde com a
passagem forçada. A servidão é facultativa, não sendo obrigatório o pagamento de
uma indenização. A passagem forçada é compulsória, assim como é o pagamento
da indenização. A servidão é direito real de gozo ou fruição. A passagem forçada
é instituto de direito de vizinhança (...) em reforço, pode-se dizer que a passagem
forçada constitui um servidão legal e obrigatória; ao contrário da servidão
propriamente dita, que é convencional.” Op. cit. Direito Civil. Direito das Coisas.
Ed.9ª. rev. atual e ampl. Forense. São Paulo, 2017.p.402
Para entender melhor a definição de servidão é direito real sobre coisa alheia
de fruição entre dois imóveis, um dominante e outro serviente. Servidão vem da
palavra “servitus” cujo significado é submissão e escravidão. Os prédios precisam
estar próximos e serem vizinhos, mas não há necessidade de serem limítrofes. O
imóvel com vantagem é o dominante e o que possui a restrição, serviente. O prédio
dominante, portanto, grava o prédio serviente com limitação dos poderes de usar,
gozar, fruir, reivindicar e dispor.
Os tipos de servidão mais comuns nas avaliações imobiliárias são a servidão
de tubulação de água e gás e a servidão de vista ou ventilação, quando a construção
de um prédio vai impedir o outro de receber ventilação ou vai lhe diminuir a visão
do mar, por exemplo. Neste caso a avaliação deve calcular o prejuízo do imóvel
serviente que teve parte de sua propriedade ou seus direitos subtraídos. Nada
impede que a avaliação recaia também para o prédio dominante quando o serviente
não respeita o direito de servidão.
Exemplos de servidão legal ou direito de passagem, ocorre quando o Poder
Público precisa desapropriar parte da área de imóvel mediante indenização onde
passará tubulação para fornecimento de água à população de determinada cidade
ou quando o imóvel é desmembrado e a passagem de entrada e saída é por dentro
do imóvel serviente. As servidões precisam ser registradas no Cartório de Imóveis.
O exercício púbico e contínuo de servidão por 10 (dez) ou mais anos permite ao
dono do prédio dominante ingressar com ação de usucapião e depois levar a decisão
judicial para registro no Cartório de Imóveis. Se o possuidor não tiver título de
compra ou outro qualquer, o prazo para usucapir será de 20 (vinte) anos, conforme
prevê o artigo 1.379 do CC. “O exercício incontestado e contínuo de uma servidão
aparente, por 10 (dez) anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a
registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença
que julgar consumado a usucapião. Parágrafo único. Se o possuidor não tiver
título, o prazo da usucapião será de 20 (vinte) anos.”
Por essa razão, o avaliador imobiliário antes de dar início às avaliações técnicas
mercadológicas sobre áreas de servidão precisa saber diferenciar o que é direito de

passagem da servidão necessária, definindo seus conceitos e considerando o pedaço
de terra remanescente da área subtraída.
Jurisprudência
“Direito civil. Servidões legais e convencionais. Distinção. Abuso
de direito. Configuração. Há de se distinguir as servidões prediais
das convencionais. As primeiras correspondem aos direitos de
vizinhança, tendo como fonte direta a própria lei, incidindo
independentemente da vontade das partes. Nascem em função da
localização dos prédios, para possibilitar a exploração integral
do imóvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre os
respectivos proprietários. As servidões convencionais, por sua
vez, não estão previstas em lei, decorrendo do consentimento das
partes. Na espécie, é incontroverso que, após o surgimento de
conflito sobre a construção de muro lindeiro, as partes celebraram
acordo, homologado judicialmente, por meio do qual forma fixadas
condições a serem respeitadas pelos recorridos para preservação
da vista da paisagem a partir do terreno dos recorrentes. Não
obstante inexista informação nos autos acerca do registro da
transação na matrícula do imóvel, essa composição equipara-se a
uma servidão convencional, representando, no mínimo, obrigação
a ser respeitada pelos signatários do acordo e seus herdeiros.
Nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio
no exercício do direito, de modo a causar dano a outrem, nos
termos do art. 187 do CC/02. Assim, considerando a obrigação
assumida, de preservação da vista da paisagem a partir do terreno
dos recorrentes, verifica-se que os recorridos exerceram de forma
abusiva o seu direito ao plantio de árvores, descumprindo, ainda
que indiretamente, o acordo firmado, na medida em que, por
antigo muro de alvenaria, o qual foi substituído por verdadeiro
muro verde, que como antes, impede a vista panorâmica. Recurso
especial. Min. Nancy Andrighi. 16.09.2008.” Op. cit. Direito
Civil. Direito das Coisas. Ed.9ª. rev. atual e ampl. Forense. São
Paulo, 2017.p.402/403
11. Contrato de serviços de avaliação
Como em toda intermediação imobiliária, a avaliação de bens imóveis também

requer, para maior segurança, a formalização do contrato de corretagem por escrito.
Inclusive, a indicação do perito, após a nomeação do Poder Judiciário, fica pendente
de aceitação e de apresentação de proposta de honorários. Nada impede que essa
contratação ocorre por troca de mensagens nas redes sociais como WhatsApp e
Facebook, por exemplo, desde que seja possível identificar as partes contratantes,
o imóvel que será avaliado, os honorários do avaliador, a forma de pagamento, os
serviços que serão executados na avaliação, sua fundamentação, o tempo de entrega

do parecer e a data. O objeto do contrato de avaliação não é o imóvel, mas somente
os serviços que serão executados pelo avaliador. O imóvel é objeto do parecer
técnico de avaliação mercadológica. Por essa razão, os serviços de avaliação, a
metodologia que será aplicada e sua fundamentação técnica devem vir explicitados
no momento da contratação.
O contrato de avaliação (Apêndice K) deve obedecer a forma escrita
informando dados das partes contratantes, nome completo do solicitante e do
avaliador imobiliário, endereço e identificação do imóvel que será avaliado, serviços
técnicos que serão realizados pelo avaliador durante a avaliação, notadamente
fundamentação com base na ABNT NBR 14.653, na Lei nº 6.530/1978 e nas
Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), metodológica
aplicada, relatório fotográfico, preço e forma de pagamento dos serviços, foro de
eleição, data, local, assinatura da partes e testemunhas.
O trabalho que será desenvolvido na avaliação só deve iniciar após o pagamento
da metade do valor dos honorários. Como o resultado da avaliação mercadológica
é algo que transcende a vontade do avaliador em virtude de sua fundamentação
legal, análise técnica e cálculos, embora possa sofrer influência do fator “intuição
de mercado” do avaliador, pode ocorrer do solicitante não concordar com o valor
alcançado e se esquivar de pagar ao corretor imobiliário como forma sórdida de
tentativa de induzir o profissional a alterar o resultado encontrado. Caso não sejam
apontadas falhas no parecer que justifiquem a alteração no valor do imóvel, deve o
profissional entregar o trabalho de avaliação mediante protocolo e cobrar a diferença
de seus honorários judicialmente.
12. Qual prazo de validade de parecer técnico de avaliação?
Os imóveis são considerados bens duráveis com grande potencial de

valorização. Como tudo nessa vida, os imóveis também podem ficar antigos, velhos
e ultrapassados. Embora os conceitos de antigo e velho não se misturem, mas se
confundem. Velho aquele imóvel que não está conservado que pode ser antigo ou
relativamente novo. Antigo, por sua vez, é o imóvel construído há muito tempo,
porém bem conservado. As coisas antigas têm valor; as velhas não, em virtude de
sua má conservação. Ao abranger um pouco mais o conceito de validade das coisas,
é possível afirmar que o tempo é implacável com tudo e com todos. Então, porque
não seria também com os pareceres mercadológicos de avaliação imobiliária?
Como disse o filósofo grego Heráclito, “tudo flui” e “nada é permanente,
exceto a mudança”. Se o mercado imobiliário vai oscilar a cada período de tempo,
seja por interferência direta de pacotes econômicos do Governo Federal, por fatores
políticos e culturais, por novas regras de financiamento, pela queda da taxa de juros
nos créditos imobiliários, por lançamento de novos empreendimentos ou por outros
fatores de difícil percepção do avaliador como surgimento de novo shopping center
ou, negativamente, com a construção de um presídio, qual será o prazo de validade
de um parecer mercadológico?
Embora não haja normas reguladoras que defina prazo de validade de uma
avaliação técnica, é recomendável a realização de novos procedimentos e pesquisas
de mercado a cada período de 06 (seis) meses, independentemente de ter havido
obras ou construções na região que pudessem valorizar os bens imóveis, pois o
valor dos imóveis pode oscilar negativa ou positivamente.
13. Cálculos matemáticos e homogeneização por fatores
Depois de condensar as amostras que servirão de base para iniciar os cálculos

matemáticos que levarão à definição do valor de mercado é possível encontrar
imóveis com características bem diversas ou com valores visivelmente fora do
contexto da realidade. Em boa parte das amostras os dados dos imóveis foram
coletados em anúncios publicitários, em informações repassadas por proprietários
de imóveis ou por corretores imobiliários da região, o que pode não condizer com
a realidade do imóvel avaliando. É por essas e outras razões que deve existir a
homogeneização de fatores no momento de avaliar bens imóveis. Um dos fatores
homogeneização é a intuição decorrente da experiência profissional do avaliador
para evitar que determinados valores alcançados, mesmo com toda fundamentação
técnica estejam fora da realidade de mercado. Em outras palavras, é através da
homogeneização de fatores que se conseguirá diminuir os efeitos das diferenças
existentes entre as amostras coletadas e o imóvel avaliando. Os cálculos matemáticos
devem obedecer a seguinte ordem:
Média aritmética simples - O primeiro passo da homogeneização é apurar a
média aritmética simples da soma de todos os valores do metro quadrado das
amostras dos imóveis selecionados. A média aritmética é alcançada somando o
valor das áreas e, sem seguida, dividindo pelo número de amostras, ou seja, é a
soma de todos os valores e em seguida dividido pelo número total deles. É uma
conta matemática simples onde todas as amostras possuem peso igual.
Média aritmética ponderada – A média aritmética pondera difere da simples,
basicamente, por conta da diferença do peso de suas amostras. Enquanto na média
aritmética simples todas as amostras são consideradas igualmente, na ponderada
sofrem variação decorrente do peso e de valores diferenciados. Para se alcançar a
média ponderada numa avaliação imobiliária devem ser eliminadas as amostras que
tenham valores do metro quadrado inferior ou superior ao percentual de 20% (vinte
por cento) da média de todas as amostras. Melhor exemplificando com cálculos
matemáticos:
Amostras valor do metro quadrado
Apto 01 - R$ 3.000,00
Apto 02 - R$ 3.300,00
Apto 03 - R$ 3.100,00
Apto 04 - R$ 5.000,00
Apto 05 - R$ 1.500,00
Apto 06 - R$ 4.800,00
Apto 07 - R$ 2.000,00
Média aritmética simples = soma-se todas as áreas das amostras e divide o resultado
pelo número delas. R$ 22.700,00 / 07 = R$ 3.242,86
Valor do metro quadrado na média aritmética simples = R$ 3.242,86

Calculando média ponderada:
+ 20% = R$ 3.891,43
R$ 3.242,86
- 20% = R$ 2.594,29
Amostras que se encaixam dentro da margem de 20% são:
Amostra 01 - R$ 3.000,00 + amostra 02 – R$ 3.200,00 + amostra 03 – R$ 3.100,00
Soma dos valores das amostras 01, 02 e 03 = R$ 9.300,00 / 03 = R$ 3.100,00
Valor do metro quadrado pela média aritmética ponderada = R$ 3.100,00
Fatores de homogeneização. Superada as fase inicial das médias aritméticas
simples e ponderada, já é possível identificar através do resultado dos cálculos
matemáticos os primeiros indícios que levam ao valor do imóvel avaliando.
Entretanto, podem existir outras características no imóvel ou no local onde se
encontra que mereçam ser destacadas por influir, positiva ou negativamente, no
seu valor final, como benfeitorias, anúncios publicitários, localização, depreciação,
tombamento, servidão, questões documentais, dimensões do terreno, infraestrutura
urbana e até a percepção de mercado do avaliador imobiliário. Dentre os principais
fatores que merecem ser citados, estão:
Fator oferta - O fator oferta refere-se a base de dados das amostras colhidas
que servirão para comparação na hora de realizar os cálculos aritméticos. Os
imóveis selecionados podem estar alugados, vendidos ou desocupados. Quando
estiverem comercializados não deve incidir qualquer percentual de desconto no
banco de dados, porém se estiverem disponíveis para serem comercializados para
venda ou para locação pode ser deduzido o percentual de 10% a 20% sobre o valor
anunciado.
Fator localização - Dependendo do tipo do imóvel, o fator localização pode

incidir de diversas maneiras. Se o imóvel for um apartamento dentro de condomínio
ou um lote de terreno em loteamento, dependendo de sua posição em relação ao
nascer do sol ou no logradouro pode sofrer variação em torno de 5% a 10% para
mais ou para menos. Como exemplo, um terreno comercial situado de esquina
possui maior valor de que outro localizado no meio da quadra. Da mesma forma,
um apartamento com frente para o nascer do sol é mais desejado do que outro virado
para o lado poente, ou aqueles situados em andares altos são mais desejados do
que os andares baixos.
Fator topografia - Um imóvel situado numa área acidentada ou com pouca
infraestrutura não possui a mesma valorização de outro num terreno plano e com
saneamento básico, iluminação pública, fornecimento de água e esgoto. O relevo
possui influência direta com o preço do imóvel.
Fator intuição de mercado do avaliador imobiliário - A intuição do avaliador
imobiliário decorre de sua experiência de mercado. Não é possível definir qual o
percentual que será utilizado, nem se haverá acréscimo ou abatimento do valor
final da avaliação. A intuição de mercado deve ser aplicada como último fator de
homogeneização para que seja possível ajustar o preço do imóvel ao justo valor de
mercado.
Partindo do pressuposto de avaliação de um apartamento com 150,00 m2,
onde o valor homogeneizado do metro quadrado foi de R$ 3.100,00, deduzido o
percentual do fator oferta em 15% (quinze por cento), pois as amostras apresentadas
são de imóveis anunciados para venda e não vendidos e acrescentando o fator
localização no percentual de 10% (dez por cento), em virtude do imóvel avaliando
se localizar em região mais próximo ao mar em relação às amostras apresentadas,
deve ser calculado:
Ar x vm2 + (-15%) fator oferta + (+10%) fator localização = VM
150,00 m2 x R$ 3.100,00 = R$ 465.000,00 + (- R$ 69.750,00) + (R$ 46.500,00) =
R$ 348.750,00
Considerando que a avaliação imobiliária não é ciência de grande precisão e

que, ainda, podem existir outros fatores que venham influenciar no preço do imóvel,
é conveniente citar nos pareceres mercadológicos a possibilidade de variação no
valor da avaliação em 10% (dez por cento) para mais ou para menos, em virtude das
oscilações de mercado.
14. Como preparar parecer técnico de avaliação mercadológica – PTAM
O presente tópico abordará os pontos necessários num parecer técnico de

avaliação mercadológica para que esteja dentro dos quesitos da Resolução Cofeci
nº 1.066/2007, do Ato Normativo nº 001/2011 e da ABNT NBR nº 14.653. Após
cada ponto do PTAM haverá orientações dos autores sobre as peculiaridades de
cada quesito. Como visto no início deste tópico, a jurisprudência pátria pacificou
entendimento de que os corretores de imóveis podem emitir pareceres técnicos de
avaliação imobiliária
De acordo com o artigo 4º da Resolução Cofeci nº 1.066/2007, “Entende-se
por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), o documento elaborado
Corretor de Imóveis na qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise
de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel,
judicial ou extrajudicialmente”. Quem tem competência para elaborar o PTAM é
o corretor de imóveis. O estagiário não pode sozinho assinar o PTAM, apenas na
condição de assistente do seu responsável técnico.
O artigo 5º da mesma resolução prevê por que o parecer mercadológico precisa
apresentar conteúdo mínimo como identificação do contratante da avaliação, a razão
da avaliação, identificação e caracterização do imóvel avaliando, metodologia que
foi utilizada, valor de mercado do imóvel, data das pesquisas e do parecer, currículo
e assinatura do corretor avaliador. Se forem vários os avaliadores, todos devem
assinar o parecer. Recomenda-se, por questões éticas, que o corretor avaliador se
exima de intermediar o imóvel avaliando para venda, permuta ou locação por um
período mínimo de seis meses a contar da data da confecção do parecer.
Art.5º. O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica para
determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes
requisitos mínimos:
I- Identificação do solicitante
II- Objetivo do parecer técnico
III- Identificação e caracterização do imóvel
IV- Indicação da metodologia utilizada
V- Valor resultante e sua data de referência
VI- Identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de
Imóveis avaliador. (Legislação COFECI, 2020)
15. Análise de parecer técnico
Abaixo será apresentado modelo de parecer técnico de avaliação mercadológica

utilizado para contestar avaliação da Secretaria da Fazenda ao emitir guia de
pagamento de ITCMD. São incalculáveis as razões que podem ensejar o surgimento
de pareceres mercadológicos, desde simples tomada de decisão familiar para venda

de imóvel ou partilha de bens até para auxiliar magistrados em suas decisões
judiciais em processos de renovatória de aluguéis, contestação de tombamento ou
desapropriação de bens imóveis.
Os pareceres de avaliação têm importante função no mercado imobiliário
nacional. Por conta de seu embasamento técnico tem contribuído para impulsionar
e destravar muitos negócios que se encontravam paralisados por conta de elevado
preço dos imóveis ou por falta de consenso entre seus proprietários quanto ao valor
de venda ou de locação. Fato comum que poderá desencadear a necessidade de um
estudo mais aprofundado sobre o tema ocorre quando há permuta entre dois bens já
construídos, pois podem apresentar valores desiguais. Por isso, quando há torna em
dinheiro para o proprietário do imóvel mais caro ou quando há troca de terreno por
área a ser construída futuramente é importante uma análise mais criteriosa sobre o
negócio jurídico, sendo o parecer técnico mercadológico o instrumento apropriado
para avaliar bens, frutos e direitos envolvidos na transação.
A partir de agora serão comentados cada tópico do parecer mercadológico para
melhor compreensão do leitor.
a) Introdução. Na introdução deve ser apresentado resumo do trabalho que
será executado naquele PTAM, notadamente o que significa uma avaliação
mercadológica, sua importância para as transações de bens imóveis, o título do
profissional responsável por seu conteúdo e informações sobre a propriedade
imobiliária.
b) Identificação do solicitante. A identificação do solicitante é o primeiro tópico
obrigatório de todo parecer mercadológico, inclusive previsto no artigo 5º da
Resolução Cofeci nº 1066/2007 necessário para sua validade. Pela identificação
do solicitante é possível conhecer a pessoa física ou jurídica que tem interesse
em constatar o valor venal do imóvel avaliando.
c) Finalidade do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. A finalidade ou
o objetivo do parecer define as razões de sua existência. Inclusive, com base na
sua finalidade devem ser criados argumentos sólidos, coerentes e fundamentados
sobre o valor constatado e o trabalho realizado. Se a finalidade de um parecer é
conhecer valor de venda, não existe razão para serem apresentados argumentos
sobre locação ou doação, por exemplo. O objetivo, portanto, é o segundo tópico
obrigatório para validade do parecer técnico.
d) Vistoria ao imóvel. Ao tratar da vistoria devem ser pontuados o horário, o dia, o
mês e o ano em que o avaliador verificou in loco o imóvel avaliando. Inclusive,
devem ser identificadas as pessoas que acompanharam a vistoria, indicando
nome completo, número da cédula de identidade civil ou profissional. Se houver
má conservação, estragos, vícios ou defeitos construtivos no imóvel devem
ser mensurados de forma detalhada, jamais genérica. O que ocorrer durante a

vistoria, como dificuldade de entrada no imóvel, contestações, impedimentos,
ponderações apresentadas pelas partes e por seus assistentes devem também
fazer parte do parecer. Pode ocorrer, ainda, de não ser possível adentrar no
imóvel para realizar a vistoria. Neste caso, deve o avaliador informar no parecer
os fatos impeditivos e razão da impossibilidade.
O artigo 466 do Código de Processo Civil prevê que o perito deverá notificar
às partes para, querendo, acompanhar pessoalmente ou por assistente técnico a
perícia: “O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido,
independentemente de termo de compromisso. (omissis) §2º O perito deve
assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências
e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com
antecedência mínima de 05 (cinco) dias.” Por essa razão, num processo judicial,
se as partes não forem intimadas previamente da data da realização da vistoria ao
imóvel, a perícia deverá ser anulada sob pena de nulidade parcial do processo,
da data da apresentação da perícia em diante. Entretanto, se as partes forem
comprovadamente intimadas e não comparecerem, nem representadas por seus
assistentes técnicos, o avaliador poderá dar continuidade à perícia.
e) Identificação e caracterização do imóvel avaliando. A identificação do
imóvel e apresentação de suas características particulares são o terceiro tópico
para validade do parecer. O ideal é que o imóvel esteja caracterizado tal como
se encontra em sua matrícula no Cartório de Imóveis. Se a avaliação for para
locação, da forma como se apresentar no contrato de aluguel. É através da
identificação do imóvel avaliando, objeto da avaliação, que o parecer ganha vida
e gera efeitos contra terceiros. O imóvel precisa ser definido com seu endereço
completo, notadamente número da unidade imobiliária, nome do edifício, nome
e número de rua, bairro, cidade e estado. Se for um lote, número deste lote,
quadra, nome do loteamento, bairro, cidade e estado.
O imóvel deverá estar descrito interno e externamente. A descrição interna
engloba número de quartos, salas, banheiros, copa/cozinha, área de serviço,
dependência de empregada, área útil, pé direito, tipo de acabamento, detalhes de
portas, janelas e teto. Já os detalhes externos são infraestrutura local, detalhes,
tamanho e limitação do terreno, número de vagas de garagem, confrontações,
detalhes como piscina, campo de futebol, quadra de tênis, jardins, viveiros e tudo o
que estiver construído no imóvel avaliando.
f) Relatório fotográfico. As fotos são provas da verdade. As fotos não podem sofrer
correção ou edição em suas imagens para não comprometer a veracidade das
informações. Se isso for feito, deve haver justificativa no parecer para não trazer
prejuízo para terreiros. As fotos devem ser coloridas e estar nítidas. Nada de
fotos embaçadas, rasgadas, sujas, escuras ou de baixa qualidade de imagem.
Deve haver indicação da máquina fotográfica ou do celular que produziu as
fotos. As fotos devem ser produzias pelo próprio perito durante a vistoria ao
imóvel avaliando. Não devem ser utilizadas fotografias apresentadas pelas
partes ou por seus assistentes, seja qual for o pretexto. As fotos podem estar
velhas e não apresentar o verdadeiro estado de conservação e limpeza do imóvel
avaliando no momento da vistoria. Além do mais, o perito deve indicar o dia e o
horário do momento da produção das fotos. Os detalhes internos e externos do
imóvel devem ser apresentados por fotografias.
F.1) Fotos produzidas por drone. As fotos podem ser produzidas por drone. Drones
são espécies de aeronaves não tripuladas com acesso ao espaço aéreo brasileiro.
No entanto, devem ser citados o nome do piloto, horário, data, tipo da aeronave
e se foram empregadas técnicas de manipulação na edição das fotos. Se o perito
for piloto da aeronave, como está utilizando suas fotos profissionalmente,
deve cuidar de obter sua inscrição como piloto comercial junto aos órgãos
controladores. Não deve pilotar a aeronave de forma amadora, pois os voos em
áreas urbanas requerem autorização e controle da ANAC e da ANATEL. Se as
fotos forem produzidas dentro de espaço aéreo de área de terras particular basta
autorização do proprietário do imóvel.
No Brasil os órgãos controladores do espaço aéreo são:
Agência Nacional de Telecomunicações – ANATEL (www.sistemas.anatel.gov.
br/mosaico);
Agência Nacional de Aviação Civil – ANAC (www.sistemas.anac.gov.br/
sisant);
Departamento de Controle do Espaço Aéreo – DECEA (www.servicos2.decea.
gov.br/SARPAS);
Ministério da Defesa (www.defesa.gov.br/aerolevantamento).
O piloto do drone, por sua vez, precisa ter a aeronave homologada na ANATEL
e cadastrada na ANAC/SISANT, além de ter cadastro pessoal e da aeronave no
DECEA/SARPAS e estar de posse do Seguro RETA, do seu plano de voo e da
Análise de Risco Operacional. O Seguro RETA garante do piloto cobertura de
eventuais sinistros e danos ao drone e a terceiros que possam ocorrer decorrente do
voo da aeronave.
As novas versões da legislação sobre uso e voo de drones no Brasil estão no
Manual do Comando da Aeronáutica. São elas MCA 56-17 para voos amadores,
MCA 56-23 para voos profissionais incluindo pessoa física e jurídica e o MCA 56-
24 para órgãos do Poder Público.
Manual do Comando da Aeronáutica - As regras e normativas de voo com
aeronaves não tripuladas tipo drone encontram-se previstas no Manual do Comando
Aéreo da Aeronáutica de conhecimento obrigatório para todo piloto, notadamente
no MCA 56-17 (antiga AIC N 17), para voos amadores, no MCA 56-23 (antiga
AIC N 23) para voos profissionais de pessoa física ou jurídica, o MCA 56-24
(antiga AIC N 24) para órgãos do Poder Público (União, estados e municípios) e o
ICA 100-40 com voos informados passam de 30m para 40m, mantendo os 2 Km de
afastamento.
g) Contexto da Região. O contexto da região é dividido em aspectos físicos e
infraestrutura urbana. É importante definir cada parte do imóvel, suas medidas e
confrontações. A infraestrutura do local tem influência direta no valor do imóvel.
Ninguém vai querer pagar um preço elevado por um imóvel de luxo numa
região onde o esgoto corre a céu aberto. Por essa razão, todas as características
do imóvel avaliando devem ser citadas, caso contrário o parecer poderá sofrer
impugnações por não apresentar o imóvel tal como se encontra.
Fonte: Clube Drone Brasil/Pernambuco
h) Análise de mercado. A análise de mercado deve ser fundamentada na opinião

do avaliador e em dados de pesquisa apresentados por entidades do mercado
imobiliário, inclusive pelo Governo Federal. A análise deve apresentar
informações do mercado imobiliário nacional e da região de situação do imóvel
com informações técnicas e comentários do avaliador.
I) Metodologia utilizada na avaliação. Em todos os pareceres mercadológicos a

indicação da metodologia empregada é crucial. Inclusive, sua falta acarretará
a nulidade da avaliação por falta de embasamento técnico. Os métodos de
avaliação podem ser o involutivo, o evolutivo, o comparativo direto de
dados de mercado e o de capitalização de renda. Entretanto, seja qual for
a metodologia empregada, os pareceres realizados por corretor de imóveis
sempre serão mercadológicos. Este é o quarto ponto previsto na Resolução
Cofeci nº 1066/2007 que, na sua falta, poderá trazer nulidade ao parecer técnico
mercadológico.
J) Cálculos, planilha e considerações sobre o imóvel avaliando. Não adianta
apenas apresentar o resultado da avaliação. É necessário para maior credibilidade
do parecer demostrar os cálculos e a base de amostras utilizadas na avaliação.
Inclusive, definindo cada um deles com cálculos matemáticos aritméticos e
homogeneizados, além do resultado da avaliação.
k) Aproveitamento econômico do imóvel avaliando. O aproveitamento econômico
diz respeito a possibilidade de uso, ao retorno financeiro que o imóvel pode
oferecer e ao contexto urbano em que se encontra inserido. Como bem definiu
o professor Luiz Portella Pereira, o aproveitamento econômico do imóvel
pode ser “edificação de residência unifamiliar para veraneio ou moradia;
edificação de residência multifamiliar” e, por último, “permuta de terreno por
área construída”. Op. cit. Avaliação de Imóveis para corretores de imóveis e
gestores imobiliários. Ed. do autor, Porto Alegre, 2012.p.231
l) Valor resultante da Avaliação. O valor resultante da avaliação é o quinto ponto
de validade do parecer técnico mercadológico, previsto na ABNT NBR 14.653.
Dele se extrairá o resultado de todo o trabalho realizado, ou seja, o valor de
mercado do imóvel. Como a avaliação mercadológica não é algo de grande
precisão, pois são incontáveis os fatores que podem influenciar no preço dos
imóveis, inclusive os especulativos e os sentimentais, é importante que seja
informado nos pareceres o percentual de 5% a 10% de possíveis oscilações para
mais ou para menos.
Pode ocorrer, ainda, a necessidade de inserir no parecer técnico o valor de venda
forçada do imóvel, muito comum nas avaliações que se destinam a definir preço de
venda de imóvel que é dado como garantia de dívidas. Esse tipo de transação ocorre
com frequência entre o fabricante de produtos e seus distribuidores. O preço de
venda forçada apresenta redução de 20% (vinte por cento) do preço de mercado.
Desta forma, o credor tem a segurança de recebimento do seu crédito, através da
venda do imóvel com valor abaixo do praticado no mercado, caso a dívida não seja
quitada no prazo contratualmente acordado.
m) Aspectos relevantes sobre a documentação apresentada e o trabalho

realizado. É através da certidão de propriedade e ônus reais que se identifica
o proprietário do imóvel, possíveis indisponibilidades na matrícula e eventuais
gravames que impeçam ou dificultem a comercialização do bem imóvel. Essas
informações na hora da avaliação são imprescindíveis para se alcançar justo
valor de mercado, pois a detenção, a posse e a propriedade incidem sobre os
imóveis de maneira diferente, repercutindo diretamente na forma como serão
comercializados. Por essa razão, um imóvel onde se tem a posse não pode ter
mesmo valor daquele onde propriedade pertence ao solicitante da avaliação.
Deve vir destacado, também, que o avaliador imobiliário não tem qualquer
interesse pessoal no imóvel objeto da avaliação, seja para o adquirir ou intermediar
comercialmente. Na hipótese de haver interesse do avaliador, poderá a avaliação
estar comprometida. Pode ocorrer, contudo, daquele imóvel já estar sendo ofertado
para venda pelo corretor avaliador. Neste caso, a avaliação deve ser procedida por
outro profissional em respeito ao princípio da imparcialidade e da ética profissional.
n) Identificação e breve currículo do avaliador. Proceder com a identificação
do avaliador é o sexto e último ponto obrigatório que deve estar inserido em
todas as avaliações mercadológicas para sua validade. O parecer técnico
mercadológico não pode vir chancelado por pessoa desconhecida, da qual
seja impossível a identificação. Dentre outras razões, para não haver perda da
qualidade dos serviços, para ter como alcançar indenizações por serviços mal
prestados ou para não haver possibilidade de o contraventor emitir parecer de
avaliação, escondendo-se no anonimato.
Já o currículo serve como demonstração da experiência e da capacidade
profissional do avaliador, decorrente de sua atividade laboral. No currículo devem
ser inseridos cursos profissionalizantes e acadêmicos, contagem de tempo na
avaliação, especialidade de seus serviços profissionais, eventuais livros ou manuais
produzidos, dentre outros pontos que mereçam ser destacados para dar maior
credibilidade ao parecer técnico de avaliação mercadológica.
o) Prazo de validade do parecer técnico. Como tudo na vida tem prazo de validade,
os pareceres mercadológicos também devem ter em virtude das oscilações de
mercado. Essas eventuais variações no valor dos imóveis podem ser fruto de
benfeitorias introduzidas no imóvel, melhoramento na infraestrutura local ou
surgimento de novos empreendimentos nas redondezas onde se localiza o imóvel
avaliando. Como certas melhorias são de difícil percepção é recomendável
inserir no PTAM prazo de validade de até 180 (cento e oitenta) dias a contar da
data de sua emissão.
p) Considerações finais. Nas considerações finais devem ser inseridas eventuais
recomendações ao magistrado ou ao solicitante, ou também quando deseja

chamar a atenção sobre determinado fato no parecer de avaliação. É importante
que seja informado número de páginas no PTAM e detalhes pessoais da forma
de proceder inerente a cada avaliador. Em seguida a data de emissão do PTAM
(Modelo no Apêndice M) e a assinatura do perito.
397
CAPÍTULO XII
Modelos Práticos De Contratos, Formulários E

Documentos Cartorários
Índice: 1. Modelo – Requerimento de Registro de escritura pública de compra

e venda 2. Modelo – Carta Fiança na locação 3. Modelo – Procuração particular
para locação de imóveis 4. Modelo – Procuração pública em causa própria 5.
Modelo – Procuração pública – Imóvel financiado – Caixa Econômica Federal 6.
Modelo – Escritura pública de Doação da nua-propriedade/Reserva de usufruto 7.
Modelo – Escritura pública de Compra e venda com cessão de direitos 8. Modelo –
Ata notarial – usucapião extrajudicial
Os modelos de documentos abaixo, notadamente contratos, requerimentos,

procurações e escrituras publicas podem ser utilizados em diversos momentos no
trabalho dos despachantes imobiliários, seja orientando ou fornecendo informações
aos seus clientes. Os modelos de documentos estão atualizados e são utilizados pelo
autor do livro. Os documentos públicos foram gentilmente cedidos pelo Tabelionato
de Notas e Serviços Registrais Carlos Marinho responsável pela Comarca na cidade
de Olinda – Pernambuco.
Os modelos são peças chaves para o dia a dia do despachante imobiliãrio e
podem ser utilizados por ele nos seus serviços imobiliários. Cuidados com modelos
expostos na internet devem existir, pois muitas vezes estão desatualizados ou em
descompasso com a legislação brasileira.
A prática cartorial exige do profissional conhecimentos técnicos sobre a
legislação e as exigêrncias dos Tabelionatos de Notas e Ofícios de Regristro de
Imóveis.
Os modelos abaixos são meramente sugestivos, nada impede que o despachante
possa utilizar seus próprios contratos, desde que obedeçam a legislação cartarial
vigente.
1. Modelo - Requerimento de Registro de escritura pública de compra e

venda
Ao
3º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Recife/Pernambuco
Rua da Amizade, nº 888, nas Graças, no Recife/Pernambuco
Requerimento de Registro de Escritura

Pública de Compra e Venda
JOÃO DOS SANTOS, brasileiro, casado, advogado, portador da cédula de identidade

n. xxxxxx, inscrito no CPF/MF sob n. xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliado nesta
Capital, vem pelo presente, requerer à V.S.ª que se digne registrar a Escritura Pública
de Compra e Venda lavrada pelo 4º Tabelionato de Notas da cidade de João Pessoa-
Paraíba, às fls xxx, do livro xxxxx, em 18 de fevereiro de 2020, que tem por objeto o
imóvel situado na Rua da Paz, n. 1000, no bairro da Encruzilhada, na cidade do Recife/
Pernambuco, com registro na Matricula n. XXXX desta serventia.
[local], [dia] de [mês] de [ano]

__________________________
Requerente
2. Modelo - Carta de Fiança na locação
Ao
Senhor Paulo Augusto
Rua da Soledade n.10000 no Centro
Recife/Pernambuco
Prezado Senhor,
Carta Fiança na locação
Atendendo solicitação que nos foi feita pelo Senhor ___________________________,

nosso funcionário que manifestou intenção de locar o Apartamento ______________
____________________________ de sua propriedade, administrado pela Imobiliária
XXXXXXXXXXXXXXXX, estabelecida na Rua da Paixão, n. 2000, no bairro da
Encruzilhada, Recife/Pernambuco, apresentamos CARTA DE FIANÇA nos termos
abaixo, que deverá fazer parte integrante do contrato de locação do imóvel supra, ao
tempo em que declaramos:
1. O interessado presta serviços à nossa empresa ocupando cargo de tesoureiro;
2. Que V.S.ª poderá locar o dito imóvel, mediante pagamento mensal do aluguel
estabelecido no contrato de locação, acrescido de encargos de energia elétrica, IPTU,
luz e gás, água e esgoto, taxa de condomínio;
3. Que o aluguel e demais encargos da locação deverão ser pagos pelo locatário até o
dia xxxx de cada mês no endereço xxxxxxxxxxx.;
4. Que na eventualidade do locatário não honrar seus compromissos nas datas
aprazadas, obrigo-me a pagá-las em seu endereço, de uma só vez;
5. Que esta garantia vigorará até a efetiva entrega das chaves do imóvel, nos termos
do contrato de locação.

_______________________________
Empresa XXXXXX Ltda
3. Modelo - Procuração particular para locação de imóveis
Outorgante: João dos Santos, brasileiro, casado, engenheiro, portador da cédula de

identidade n. 000000000-SSP/00, inscrito no CPF/MF sob n.333.333.333-33, residente
e domiciliado na cidade do Recife/Pernambuco, com endereço na Rua da Paz, n. 1.000,
no Centro do Recife Antigo. (fone: 22222222) endereço de e-mail ssssssss@gmail.com.
Outorgado: Fabíola Dimitri, brasileira, solteira, arquiteta, inscrita no CPF/MF sob
n 444.444.444-44, portadora da cédula de identidade n. 000.000-SSP/SP, residente e
domiciliada em Olinda, com endereço na Rua da Regeneração, n. 2.000, no Varadouro
(fone:8888888888) e-mail sssssss@hotmail.com
PODERES: o OUTORGANTE nomeia como sua bastante procuradora a OUTORGADA
para alugar o Apartamento 101 do Edifício Guadalajara, situado na Rua dos Navegantes,
169, na Praia de Boa Viagem, nesta Capital, e em nome dele alugar e administrar a
locação, podendo para tanto (i) receber e dar quitação de valores, (ii) vistoriar o
imóvel, (iii) contratar corretores de imóveis e advogados para zelar pelos interesses
do Outorgante, inclusive com poderes da Cláusula “Ad Judicia” para o foro em geral
e da Cláusula “Ad Negotia” para receber valores de dar quitação; (iv) representar o
Outorgante junto à repartições e órgãos públicos; (v) dar e tomar posse do imóvel objeto
deste contrato. Da Validade: Esta procuração é válida por prazo indeterminado. Do
Substabelecimento: É permitido o substabelecimento total ou parcial dos poderes aqui
apresentados. Da Prestação de Contas: Fica o Outorgante obrigado a prestar contas a
cada 180 dias.

__________________________________
João dos Santos – Outorgante
__________________________________
Fabíola Dimitri– Outorgada
4. Modelo - Procuração pública em causa própria
PROCURAÇÃO BASTANTE QUE FAZEM: ############ e sua esposa

############, EM FAVOR DE: #############, NA FORMA A SEGUIR
DECLARADA:
S A I B A M quantos este público instrumento de procuração, subscrito pelo Notário,

em <data>, nesta cidade de Olinda, Estado de Pernambuco, neste Serviço Notarial do 1º
Ofício, situado na Rua Cel. Henrique Guimarães, nº 17, bairro de Bairro Novo, perante
mim Escrevente, compareceram como Outorgantes, ############, administrador,
nascido em 27.04.1983, portador da Cédula de Identidade nº ############-SSP/PE
e inscrito no C.P.F./MF. sob o nº ############, e sua esposa a Sra. ############,
farmacêutica, nascida em 24.07.1986, portadora da Cédula de Identidade nº
############-SDS/PE e inscrita no C.P.F/MF sob o nº ############, ambos
brasileiros, casados desde 14.10.2004, sob o regime da Comunhão Parcial de Bens,
na vigência da lei 6515/77, conforme Certidão de Casamento extraída do Registro
nº ############, livro ############, fls. ############, do Cartório de Registro
Civil das Pessoas Naturais da cidade de Olinda/PE, datada de ############, ambos
brasileiros, residentes e domiciliados na ########; ora comparecentes e reconhecidos
pelos documentos públicos a mim exibidos, do que dou fé. Por eles Outorgantes, foi-me
dito que nomeiam e constituem como seu bastante Procurador, o Sr. ############,
brasileiro, casado, empreendedor, portador da Cédula de Identidade n° ############-
SDS/PE e inscrito no C.P.F./MF. sob o nº ############, residente e domiciliado na
Rua ############; a quem conferem poderes amplos, gerais e ilimitados, em caráter
irretratável e irrevogável, para o fim especial de vender, prometer vender, ceder, doar,
transferir para si próprio e/ou a terceiros, ou por qualquer forma alienar ou onerar a
quem lhe convir, bem como representá-los a tudo que se referir ao imóvel consistente no
Apartamento nº ############, do Edif.. ############, situada na Rua ############,
no Bairro de ############, na cidade de ############/PE, CEP: ############;
composta por ############, com área privativa de ############, área comum de
############, com uma área total construída de ############m², com seus limites,
confrontações e demais características constantes da Matrícula nº ############ do
1º Serviço Registral Imobiliário da Comarca de Olinda/PE. Inscrição Imobiliária:
############, com sequencial nº ############; podendo para tanto, dito procurador,
transmitir domínio, direito, ação e posse, responder pela evicção de direito, liquidar
dívidas hipotecárias, fiduciárias e tributos fiscais que incidam sobre o dito imóvel,
ajustar o preço de venda, da cessão, formalizar partilha do referido imóvel, receber,
passar recibos e dar quitação total e irrevogável do preço ou valor; combinar cláusulas
e condições, assinando os contratos necessários, inclusive de rerratificação, podendo
também, prestar as declarações exigidas pelo Decreto nº 93.240/86; mandar lavrar e
assinar escrituras de qualquer natureza; ajustar preço, cláusulas e condições; descrever
e caracterizar o referido imóvel; receber, passar recibos e dar quitação; responder pela
evicção de direito; assinar escrituras de rerratificação se necessário for; representá-los,
amplamente, junto as repartições públicas Municipais, Estaduais e Federais, Serviços
Notariais e Registrais, requerendo, alegando e assinando tudo o que lhe convir; e,
enfim, praticar todos os demais atos necessários ao bom, fiel e cabal cumprimento do
presente mandato, inclusive substabelecer, prometendo eles Outorgantes, por si, seus
herdeiros e sucessores, a fazer a presente sempre boa, firme e valiosa, em Juízo ou
fora dele. Isento de Prestação de Contas. Dou fé. DAS CONSULTAS À CENTRAL
DE INDISPONIBILIDADE: Foram procedidas as consultas dos CPF das partes junto
à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, em cumprimento ao Provimento nº
39/2014 do CNJ, de 25.07.2014, as quais obtiveram resultados Negativos, conforme os
respectivos códigos hash: 1º) ###############. Sicase pago em data de ############.
5. Modelo - Procuração pública - Imóvel financiado - Caixa Econômica

Federal
PROCURAÇÃO BASTANTE QUE FAZEM: ################ e seu esposo
################, EM FAVOR DE: ################, NA FORMA A SEGUIR
DECLARADA:
S A I B A M quantos este público instrumento de procuração, subscrito pelo Notário, <data>,
nesta cidade do Olinda/PE, neste Serviço Notarial do 1º Ofício, situado na Rua Henrique
Guimarães, nº 17, Bairro Novo, perante mim Escrevente, compareceram como Outorgantes,
a Sra. ################, auxiliar administrativa, portadora da Carteira de Identidade
nº ################-SSP/SC, inscrita no C.P.F/MF sob o nº ################, e
seu esposo, o Sr. ####################, pescador, portador da Carteira de Identidade
nº ################-SESP/SP, inscrito no C.P.F/MF sob o nº ################,
ambos brasileiros, casados, residentes e domiciliados na Rua ################; Por
eles outorgantes, me foi dito que nomeiam e constituem como sua Procuradora, a Sra.
################, brasileira, solteira, autônoma, portadora da Cédula de Identidade nº
################-SDS/PE e inscrita no C.P.F/MF sob o nº ################, residente
e domiciliada na Rua Belo Horizonte, nº 101 (cento e um), Apt. nº 107, no bairro de Rio Doce,
na cidade de Olinda/PE; a quem confere poderes amplos, gerais e ilimitados, em caráter
irretratável e irrevogável, para o fim especial de representá-los junto à CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL, e qualquer outra Instituição Financeira, em quaisquer de suas agências, nesta
cidade ou fora dela, inclusive perante o contrato nº ################, podendo abrir
conta corrente ou poupança, fazer senha, efetuar transferências, encerrar conta, prometer
vender, vender, ceder para terceiros e para si e dar em alienação fiduciária ou em hipoteca
em qualquer grau, o imóvel constituído pelo Apartamento residencial nº ################
(################), situado à Rua ################, nº ################, no bairro
de ################, na cidade de ################/PE; podendo ainda transmitir
domínio, direito, ação e posse, responder pela evicção de direito, liquidar dívidas hipotecárias,
fiduciárias e tributos fiscais que incidam sobre o dito imóvel, ajustar o preço de venda, da
cessão ou o valor da hipoteca, receber, passar recibos e dar quitação total do preço ou valor,
assinar e endossar cheques; dar, se necessário, o referido imóvel em garantia hipotecária do
mútuo a ser contraído na referida CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, ou em qualquer outra
Instituição Financeira, combinar cláusulas e condições, assinando os contratos necessários,
inclusive de rerratificação, podendo também, prestar as declarações exigidas pelo Decreto
nº 93.240/86; podendo para tanto, receber sinal, preço total, passar recibos e dar quitação;
mandar lavrar e assinar escrituras de qualquer natureza, com as cláusulas e condições que
convencionar, assinar escrituras de rerratificação se necessário for; transmitir domínio,
direito, ação e posse; responder pela evicção de direito; podendo representar perante aluguel,
elaborar e assinar contrato, rescindir contrato, solicitar a desocupação e ajuizar ação para
imissão ou reintegração de posse, acordar, concordar e transigir, participar de audiência,
constituir procurador com poderes gerais para o foro, com as cláusulas “Ad-Judicia” e “Et-
Extra”, para defesa dos direitos e interesses deles Outorgantes, em qualquer foro, instância
ou tribunal, quer como autores, réus, oponentes ou mandantes, receber citação inicial
e intimação, transigir, desistir, receber e dar quitação e confessar; representá-los junto as
repartições públicas Federais, Estaduais, Municipais, Autárquicas, Serviços Notariais e
Registrais, requerendo, alegando e assinando o que lhe convir; obrigando-se por si, seus
herdeiros e sucessores, a fazer a presente sempre boa, firme e valiosa a todo tempo, em
juízo ou fora dele; ficando assim dita Outorgada Isenta de prestação de contas; e, enfim,
praticar todo e qualquer ato para o bom, fiel e cabal desempenho deste mandato, dou fé. DAS
CONSULTAS À CENTRAL DE INDISPONIBILIDADE: Foram procedidas as consultas
dos CPF das partes junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, em cumprimento
ao Provimento nº 39/2014 do CNJ, de 25.07.2014, as quais obtiveram resultados negativos,
conforme os respectivos códigos hash: 1º) ############## (################ - C.P.F/
MF sob o nº ################); 2º) ############ (################- C.P.F/MF
sob o nº ################); 3º) ########### (################ - C.P.F/MF sob o nº
################). Sicase pago em ################.
6. Modelo - Escritura pública de Doação da nua-propriedade/Reserva de

usufruto
ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO DA NUA-PROPRIEDADE, COM

RESERVA DE USUFRUTO VITALÍCIO que faz: ###################, em favor
de: ###################, na forma a seguir declarada:
S A I B A M tantos quantos esta escritura pública de doação da nua-propriedade com
reserva de usufruto vitalício virem que em ###################, neste Serviço
Notarial do 1º Ofício, situado na Rua Cel. Henrique Guimarães, nº 17, em Bairro Novo,
nesta cidade de Olinda, Estado de Pernambuco, compareceram perante mim, Tabelião
Substituto, as partes entre si justas e contratadas, a saber: de um lado, na qualidade de
Outorgante Doadora da Nua-Propriedade, a Srta. ###################, brasileira,
solteira, declarando não conviver em união estável, psicóloga, portadora da Cédula de
Identidade n° ###################-SSP/PE e inscrita no C.P.F./MF. sob o nº
###################, residente e domiciliada na ###################; e, do outro
lado, na qualidade de Outorgado Donatário da Nua-Propriedade, o Sr.
###################, brasileiro, solteiro, declarando não conviver em união estável,
médico, portador da Cédula de Identidade n° ###################-SDS/PE e inscrito
no C.P.F./MF. sob o nº ###################, residente e domiciliado na Rua
###################. As identidades e capacidades das partes comparecentes foram
verificadas por mim, por meio dos documentos públicos exibidos, o que reconheço e
dou fé. Pelas partes contratantes foi manifestada a vontade de realizar a doação da nua-
propriedade com reserva do usufruto vitalício do bem imóvel abaixo descrito, o que
fazem nos seguintes termos: I) - DO IMÓVEL: A doadora é proprietária do imóvel
consistente no Apartamento sob o nº ############ (############), localizado no
#############º pavimento elevado, do Edifício ###################, situado na
Avenida ############, nº ###################, no bairro do ###########, na
cidade do ###################/PE; CEP nº ###############; composto de varanda,
sala, três quartos sociais, sendo um suíte, WC social, circulação, cozinha, área de
serviço, quarto e WC de empregada e vaga de garagem nº 44, com uma área útil de
107,42m², área comum de 21,58m², totalizando uma área de 129,00m² e correspondendo-
lhe uma fração ideal de 0,022491 do terreno parte própria e parte de marinha onde
assenta o edifício; com suas demais características e confrontações constantes da
matrícula nº #############, do 2º Serviço Registral Imobiliário da Comarca do Recife/
PE, cuja circunscrição territorial passou a ser de competência privativa do 6º Ofício de
Registro de Imóveis do Recife/PE. Cadastrado na Prefeitura Municipal da Comarca do
Recife/PE sob o nº #############, com sequencial nº ###################. II) -
DO TÍTULO AQUISITIVO: O referido imóvel foi adquirido pela doadora nos termos
constantes no R-3, da matrícula nº ###################, do 2º Serviço Registral
Imobiliário da Comarca do Recife/PE, cuja circunscrição territorial passou a ser de
competência privativa do 6º Ofício de Registro de Imóveis do Recife/PE. III) - DA
DISPONIBILIDADE: A Doadora declara, sob pena de responsabilidade civil e penal,
que o mencionado imóvel encontra-se inteiramente livre e desembaraçado de todo e
qualquer ônus judicial ou extrajudicial, hipoteca legal ou convencional, foro ou pensão,

citações de ações reais, pessoais ou reipersecutórias de ônus, impostos e quite com suas
obrigações, o que afirma sob as penas da Lei. IV) - DA DOAÇÃO DA NUA-
PROPRIEDADE: Pela presente escritura e na melhor forma de direito, ela Outorgante
Doadora, por livre e espontânea vontade, sem qualquer espécie de vício de consentimento,
resolve doar a nua-propriedade do imóvel objeto da presente escritura pública, em favor
do Outorgado Donatário, nos termos do art. 538 do Código Civil Brasileiro, declarando
que a presente doação é feita da parte disponível dos seus bens, a despeito do Art. 549
do aludido, bem como que possui outros bens imóveis e/ou meios necessários à sua
subsistência, à luz do exposto no art. 548 também do Código Civil e Art. 1.095 do
Provimento nº 20/200, da CGJ/PE. V) - DA RESERVA DO USUFRUTO VITALÍCIO:
A Outorgante Doadora, Srta. ###################, declara que a presente doação é
firmada com expressa reserva para si do usufruto vitalício do imóvel, o qual será, apenas
por ocasião da sua morte, passado em favor do Outorgado Donatário. VI) - DO VALOR
ATRIBUÍDO À DOAÇÃO: Pelas partes contratantes, foi-me dito que a presente doação
com reserva de usufruto está sendo efetuada à título gratuito, razão pela qual, para meros
efeitos fiscais, as partes signatárias estipulam o valor de R$ ###################
(###################) à nua propriedade do imóvel. VII) - DO DIREITO E POSSE:
A Doadora promete por si, seus herdeiros e sucessores, fazer a presente doação sempre
boa, firme e valiosa em Juízo ou fora dele, respondendo pela evicção de direitos, pondo
o Outorgado Donatário a paz e a salvo de quaisquer dúvidas ou contestações futuras,
transmitindo-lhe desde já, todo direito, domínio, posse indireta e ação que detinha sobre
a nua-propriedade do imóvel ora doado, tudo por bem desta escritura e da cláusula
constitui. VIII) - DA ACEITAÇÃO: Declara expressamente o Donatário, sem qualquer
vício de consentimento, que aceita a presente doação, em todos os termos estabelecidos
neste instrumento público, conforme os artigos 539 e 543, do Código Civil Brasileiro,
declarando ainda expresso conhecimento do significado da “reserva de usufruto” ora
efetivada, comprometendo-se a respeitar dito direito real em todos os seus termos legais,
notadamente no tocante à posse direta da usufrutuária. IX) - DA AUTORIZAÇÃO: Com
base no Art. 215, § 1º, inciso IV, do Código Civil Brasileiro, as partes contratantes
requerem e autorizam o Oficial do Serviço Registral de Imóveis competente, a proceder
aos atos necessários, inclusive averbatórios, que impliquem nos registros da presente
escritura. X) - DO REQUERIMENTO: As partes signatárias do presente negócio
jurídico requerem e autorizam o Oficial do Serviço Registral Imobiliário, a proceder ao
registro da presente escritura, tomando por base o art. 996 do provimento 20/2009
(Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro deste Estado), in verbis: “Art.
996. As averbações necessárias ao aperfeiçoamento da matrícula concernentes aos
princípios registrais, desde que não prejudiquem interesses de terceiros, poderão ser
postergadas de modo a viabilizar o registro de ato constante do título apresentado,
devendo o Oficial realizá-lo, averbando, a requerimento do interessado, a existência de
pendências”. XI) - DA CIÊNCIA: As partes contratantes declaram-se cientificadas da
possibilidade de obtenção prévia no site www.tst.jus.br, da Certidão Negativa de Débitos
Trabalhistas (CNDT), nos termos do art. 642-A, da CLT, com a redação dada pela Lei nº
12.440/2011, bem como das certidões de feitos ajuizados, nos termos do art. 1°, §2° da
Lei 7433/85, com a redação da Lei 13.097/2015. XII) - PARTE FINAL: Pelas partes
contratantes, me foi dito que aceitam a presente escritura em todos os termos em que se
acha redigida, responsabilizando-se pela autenticidade de todas as declarações que
consubstanciam condições prévias à sua assinatura, dentre as quais a autenticidade das
indicações sobre estado civil, nacionalidade, profissão, endereço e identificação. XIII)
- DA DECLARAÇÃO: A Outorgante Doadora, deixa de apresentar a Certidão Negativa
de Débito da Previdência Social, instituída pelo Decreto-Lei nº 1958, de 09/09/82, por
não incidirem, na espécie, as hipóteses nos nºs I e II, do Art. 2º, do mencionado Diploma
Legal, e também, por não ser empregadora, seja como produtora ou consignatária de
produtos rurais. XIV) - DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS: À exceção da
Declaração de Quitação dos Débitos Condominiais, que fica dispensada nos termos do
Art. 1.345, do Código Civil Brasileiro, assumindo o adquirente os débitos porventura
existentes em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, foram
apresentados os documentos que satisfazem as exigências do parágrafo 2º, do art. 1º, da
Lei Federal nº 7.433, de 18/12/1985, regulamentada pelo Decreto Federal nº 93.240, de
09/09/1986, e do artigo 298, do Provimento nº 20 de 20/09/2009 (Código de Normas
dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de Pernambuco), que ficam arquivados
neste Serviço Notarial, quais sejam: a) Certidão extraída da matrícula nº
###################, do 2° Ofício de Registro de Imóveis do Recife/PE, em data de
12/12/2019; b) Certidão de inexistência de matrícula, emitida pelo do 6° Ofício de
Registro de Imóveis do Recife/PE, em data de 20/12/2019; c) Certidão Negativa
Imobiliária, nº ###################, expedida pela Prefeitura Municipal da cidade
do Recife/PE, em data de 27.12.2019; d) Certidão Negativa de Débitos - Taxa de
Prevenção e Extinção de Incêndios, emitida pelo Corpo de Bombeiro Militar de
Pernambuco, em data de 27.12.2019; e) Certidão de Autorização para Transferência -
CAT nº: ###################, RIP nº: ###################- Regime: Aforamento,
Natureza de transação: Não Onerosa, emitida pelo Ministério do Planejamento,
Orçamento e Gestão - Secretaria do Patrimônio da União, emitida às 16:38:32 horas do
dia 26.12.2019, código de controle da certidão: ###################; f) DAE 10 -
Documento de Arrecadação Estadual - relativo ao ICD - Governo do Estado de
Pernambuco - Secretaria da Fazenda - Processo nº ###################, emitido em
05.12.2019, no valor total de R$ ################### (###################),
pago no Banco Itaú, em data de 09.12.2019, conforme comprovante de pagamento que
fica arquivado; e, g) ICD - Demonstrativo do Processo nº ################### -
Natureza DOAÇÃO - Situação: PAGO - Transmitente: ################### (C.P.F./
MF. nº ###################) - Beneficiário: ################### (C.P.F./MF. nº
###################); BEM: Avenida ###################; Valor Avaliado: R$
###################; Base de cálculo: R$ ###################; Percentual
tributado: ###################% - Nua Propriedade (2/3). AFTE RESPONSÁVEL:
################### - Matrícula: ###################. XV) - DAS CONSULTAS
À CENTRAL DE INDISPONIBILIDADE: Foram procedidas as consultas dos CPF das
partes junto à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, em cumprimento ao
Provimento nº 39/2014 do CNJ, de 25.07.2014, as quais obtiveram resultados negativos,
conforme os respectivos códigos hash: 1º) ###################. DOU FÉ. SICASE
nº ################### pago em ########### e SICASE nº ###################1
pago em ############. ENCERRAMENTO. Nada mais. DOU FÉ.
7. Modelo - Escritura pública de Compra e venda com cessão de direitos
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DEFINITIVA COM CESSÃO

E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS DE PROMESSA que faz: ##############,
em favor de: ############## e outros, e ainda, como Interveniente Cedente,
##############, na forma a seguir declarado:
S A I B A M quantos esta pública escritura de compra e venda definitiva com cessão e
transferência de direitos de promessa, subscrita pelo Notário, em ##############,
neste Serviço Notarial do 1º Ofício, situado na Rua Cel. Henrique Guimarães, nº 17, em
Bairro Novo, nesta cidade de Olinda, Estado de Pernambuco, compareceram perante
mim, as partes entre si, justas e contratadas, a saber: de um lado, como Outorgante
Vendedor, o Sr. ##############, brasileiro, solteiro, empresário, portador da Cédula
de Identidade n° ##############-SSP/BA e inscrito no C.P.F./MF. sob o nº
##############, residente e domiciliado na Rua ##############; do outro lado,
como Outorgados Compradores/Cessionários, 1) o Sr. ##############, vereador,
portador da Cédula de Identidade nº ############## SSP/PE e inscrito no C.P.F./MF.
sob o nº ##############, casado desde 13/10/2004, com a Sra. ##############,
empresária, portadora da Cédula de Identidade ##############-SDS/PE e inscrita no
C.P.F./MF. sob o nº ##############, sob o regime da ##############parcial de bens,
##############na/antes da vigência da Lei nº 6.515 de 26.12.1977, conforme Certidão
de Casamento extraída do registro nº ##############, do livro nº ##############, às
fls. ############## do Serviço Registral Civil ##############, datada de
##############, ambos brasileiros, residentes e domiciliados na Rua Cel. João de
Souza Leão, s/n, no bairro do Centro, na cidade do Ipojuca/PE; 2) o Sr. ##############,
portador da Cédula de Identidade nº ##############-SSP/PE e inscrito no C.P.F./MF.
sob o nº ##############, casado desde 10/08/2005, com a Sra. ##############,
portadora da Cédula de Identidade nº ##############-SDS/PE e inscrita no C.P.F./MF.
sob o nº ##############, sob o regime da ##############comunhão parcial de bens,
##############na vigência da Lei nº 6.515 de 26.12.1977, conforme Certidão de
Casamento extraída do registro nº ##############, do livro nº ##############, às
fls. ##############, do Serviço Registral Civil da cidade do ##############/PE,
datada de ##############, ambos brasileiros, comerciante, residentes e domiciliados
na Rua ##############; 3) o Sr. ##############, empresário, portador da Cédula de
Identidade nº ##############-SSP/PE e inscrito no C.P.F./MF. sob o nº
##############, casado desde 16/03/2010, com a Sra. ##############,
administradora, portadora da Cédula de Identidade nº ##############-SDS/PE e
inscrita no C.P.F./MF. sob o nº ##############, sob o regime da
##############comunhão parcial de bens, na vigência da Lei nº 6.515 de 26.12.1977,
conforme Certidão de Casamento extraída da matrícula n° ##############, do Serviço
Registral Civil da cidade do ##############/PE, datada de ##############, ambos
brasileiros, residentes e domiciliados na Rua ##############; e, ainda, como
Interveniente Cedente, o Sr. ##############, brasileiro, solteiro, não convivente em
união estável, pintor industrial, portador da Cédula de Identidade n° ##############-
SDS/PE e inscrito no C.P.F./MF. sob o nº ##############, residente e domiciliado na
Rua ##############; ora comparecentes e reconhecidas pelos documentos públicos de

identificação exibidos a mim Escrevente, a órgão do Notário, do que dou fé. Por ela
Outorgante Vendedora, através de seus representantes convencionais, me foi dito o
seguinte: I) - DO IMÓVEL: Que é senhor e legítimo proprietário do imóvel consistente
da ##############, com os seguintes limites e confrontações: Norte: com a Estrada
Vicinal; Sul: Engenho Trapiche; Oeste: com a Gleba “I” desmembrada do Engenho
Trapiche; Leste: com a Gleba “L” desmembrada do Engenho Trapiche, com suas demais
características e informações constantes na matrícula n° ##############, do Serviço
Registral Imobiliário da Comarca do Ipojuca/PE; CRC nº 226700; II) - DA AQUISIÇÃO:
Que a Outorgante Vendedora adquiriu o referido imóvel por justo título, nos termos
constantes do R-2, da matrícula nº ##############, do Serviço Registral Imobiliário
da Comarca do Ipojuca/PE, em data de 19/10/2018; III) - DO ÔNUS: Que o referido
imóvel encontra-se inteiramente livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus judicial
ou extrajudicial, hipoteca legal ou convencional, foro ou pensão, citações de ações reais,
pessoais ou reipersecutórias de ônus, impostos e quite com suas obrigações, o que afirma
sob as penas da Lei; IV) - DA PROMESSA: Que através do instrumento particular de
promessa de compra e venda, datado de ##############, ainda não registrado no
Serviço Registral Imobiliário Competente, pelo preço e quantia certa, de R$
############## (##############), já anteriormente pago, conforme condições
estipuladas no referido instrumento; V) - DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE
DIREITOS DE PROMESSA: Em seguida, pelo Interveniente Cedente, me foi dito que
na qualidade de detentor dos direitos e obrigações de Promissário Comprador do imóvel
em apreço, conforme instrumento anteriormente citado, pela presente escritura e nos
melhores termos de direito, cede e transfere em favor dos Outorgados Compradores/
Cessionários, os referidos direitos e obrigações, pelo preço certo e ajustado de R$
############## (##############), já integralmente recebido em moeda legal e
corrente do país, pelo que dão plena, rasa, geral e irrevogável quitação e pagos e
satisfeitos, para nada mais pedirem ou reclamarem com fundamento na presente cessão;
VI) - DA ALIENAÇÃO: Que em cumprimento ao instrumento particular de promessa
de compra e venda mencionado no item IV da presente escritura pública, e em face da
cessão de direitos de promessa descrita no item V, ele Outorgante Vendedor, acha-se
justo e contratado com os Outorgados Compradores/Cessionários, em vender-lhes o
referido imóvel, como de fato e na verdade vendido o tem, formalizando a transferência
definitiva, nada mais tendo a pedir ou reclamar com fundamento nesta operação; VII) -
DO DIREITO: Que promete por si, seus herdeiros e sucessores, fazer a presente venda
sempre boa, firme e valiosa em Juízo ou fora dele, respondendo pela evicção de direito,
pondo os Outorgados Compradores/Cessionários a paz e a salvo de quaisquer dúvidas
ou contestações futuras, transmitindo-lhes desde já, todo direito, domínio, ação e posse
que detinha sobre o imóvel ora vendido, tudo por bem desta escritura e da cláusula
constituti; VIII) - DA AUTORIZAÇÃO: Com base no Art. 215, § 1º, inciso IV, do
Código Civil Brasileiro, as partes contratantes requerem e autorizam o Oficial do Serviço
Registral de Imóveis competente a proceder os atos necessários, inclusive averbatórios,
que impliquem no registro da presente escritura; IX) - DO REQUERIMENTO: As
partes signatárias do presente negócio jurídico requerem e autorizam o Oficial do
Serviço Registral Imobiliário, a proceder o registro da presente escritura, tomando por
base o art. 996 do provimento 20/2009 (Código de Normas dos Serviços Notariais e de
Registro deste Estado), in verbis: “Art. 996. As averbações necessárias ao aperfeiçoamento
da matrícula concernentes aos princípios registrais, desde que não prejudiquem
interesses de terceiros, poderão ser postergadas de modo a viabilizar o registro de ato
constante do título apresentado, devendo o Oficial realizá-lo, averbando, a requerimento
do interessado, a existência de pendências”; X) - DA CIÊNCIA: As partes contratantes
declaram-se cientificadas da possibilidade de obtenção prévia no site <www.tst.jus.br>,
da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), nos termos do art. 642-A, da
CLT, com a redação dada pela Lei nº 12.440/2011, bem como das certidões de feitos
ajuizados, nos termos do art. 1°, §2° da Lei 7433/85, com a redação da Lei 13.097/2015;
XI) - PARTE FINAL: Pelas partes contratantes, me foi dito que aceitam a presente
escritura em todos os termos em que se acha redigida, responsabilizando-se pela
autenticidade de todas as declarações que consubstanciam condições prévias à sua
assinatura, dentre as quais a autenticidade das indicações sobre estado civil,
nacionalidade, profissão, endereço e identificação. DA DECLARAÇÃO DO
INTERVENIENTE CEDENTE: O Interveniente Cedente deixa de apresentar a Certidão
Negativa de Débito da Previdência Social, instituída pelo Decreto-Lei nº 1958, de
09/09/82, por não incidirem, na espécie, as hipóteses nos nº s I e II, do Art. 2º, do
mencionado Diploma Legal, e também, por não serem empregadores, seja como
produtores ou consignatários de produtos rurais. DOCUMENTOS: À exceção da
Certidão Negativa de Débitos Imobiliários, a qual deixa de ser apresentada neste ato,
assumindo os ora compradores todos e eventuais débitos perante a Prefeitura Local, em
atendimento ao Art. 1º, § 2º do Decreto Federal nº 93.240/86 c/c Art. 1.068 do Código
de Normas Local (Prov. 20/09 - CGJ/PE), foram apresentados os documentos que
satisfazem as exigências do parágrafo 2º, do art. 1º, da Lei Federal nº 7.433, de
18/12/1985, regulamentada pelo Decreto Federal nº 93.240, de 09.09.1986, que ficam
arquivados neste Serviço Notarial, quais sejam: a) Certidão extraída da matrícula n°
##############, emitida pelo Serviço Registral Imobiliário da Comarca do Ipojuca/
PE, em data de ##############; b) DAM do ITBI (COMPRA E VENDA) - nº
##############- Prefeitura Municipal da Cidade do ##############/PE - Avaliação:
R$ ##############, em 21/10/2019 - Imposto recolhido juntamente com a taxa de
expediente, no valor total de R$ ############## (##############), pago em data
29/10/2019, conforme autenticação mecânica em anexo à guia do referido imposto; c)
Certidão de Quitação de ITBI, n° ##############, emitida pela Prefeitura Municipal
do ##############/PE, em data de ##############; d) DAM do ITBI (CESSÃO DE
DIREITOS) - nº ##############- Prefeitura Municipal da Cidade do ##############/
PE - Avaliação: R$ ##############, em 21/10/2019 - Imposto recolhido juntamente
com a taxa de expediente, no valor total de R$ ############## (##############),
pago em data 29/10/2019, conforme autenticação mecânica em anexo à guia do referido
imposto; e) Certidão de Quitação de ITBI, n° ##############, emitida pela Prefeitura
Municipal do Ipojuca/PE, em data de ##############; f) Certidão Negativa de
Domínio da União, sob o nº ##############, Selo n° ##############, expedida pela
Secretaria do Patrimônio da União - Superintendência do Patrimônio da União em
Pernambuco, em data de ##############; DAS CONSULTAS À CENTRAL DE
INDISPONIBILIDADE: Foram procedidas as consultas dos CPF/MF. das partes junto
à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, em cumprimento ao Provimento nº

39/2014 do CNJ, de 25.07.2014, as quais obtiveram resultados negativos, conforme os
respectivos códigos hash: 1º) ##############; Emitida DOI - DECLARAÇÃO
SOBRE OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA, CONFORME IN/SRF/163 DE 23/12/1999
(DOU-I 28/12/1999). Dou fé. Sicase n° ##############, pago em data de
##############e Sicase n°##############, pago em data de ##############;
8. Modelo - Ata Notarial - Usucapião extrajudicial
ESCRITURA PÚBLICA DE ATA NOTARIAL PARA FINS DE COMPROVAÇÃO

DOS REQUISITOS DE USUCAPIÃO ADMINISTRATIVO, NA FORMA A
SEGUIR DECLARADA:
SAIBAM quantos este público instrumento de ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO
EXTRAJUDICIAL virem que, em <data>, neste Serviço Notarial do 1º Ofício, situado
na Rua Cel. Henrique Guimarães, nº 17, no bairro de Bairro Novo, nesta cidade de
Olinda, Estado de Pernambuco, lavrei a presente ata notarial, com fulcro no art. 216-A
da Lei 6.015/73 c/c art. 449-A, do provimento 14/2016, do Código de Normas das
Serventias Extrajudiciais do estado de Pernambuco, a rogo Sra. #############, adiante
nominada simplesmente SOLICITANTE. Compareceu ainda neste ato na qualidade de
ADVOGADA da SOLICITANTE, a Dra. #############, brasileira, casada, advogada,
portadora da Cédula de Identidade Profissional nº #############-OAB/PE e inscrita
no C.P.F./MF. sob o nº #############, com endereço profissional na Rua
#############. Os presentes identificados e reconhecidos por mim, pela documentação
pessoal que me foi apresentada, de cujas identidades e capacidades jurídicas dou fé. E
pela presente ATA NOTARIAL, requerida com a finalidade de demonstrar o cumprimento
dos requisitos legais que ensejam a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, especialmente
para o fim previsto no citado artigo 1.076, I do Código de Processo Civil, foi-me
declarado pela SOLICITANTE o seguinte: 1 - DECLARAÇÕES DA SOLICITANTE -
1.1 QUALIFICAÇÃO DA SOLICITANTE - Que ela SOLICITANTE é brasileira,
divorciada, não convivente em união estável, do lar, portadora da Cédula de Identidade
nº #############-SDS/PE e inscrita no C.P.F./MF. sob o nº #############, residente
e domiciliada na Rua #############; 1.2. DO IMÓVEL - que ela SOLICITANTE,
declara, sob as penas da lei, que é possuidora de forma mansa, pacífica, ininterrupta,
pública, sem impugnações e nenhum impedimentos do imóvel do imóvel caracterizado
como Casa nº #############, situada na Rua #############, no bairro de
#############, na cidade de Olinda/PE, CEP: #############; composta por 2
pavimentos, sendo o pavimento térreo da seguinte forma: 3 quartos, WC social, sala de
estar, terraço, corredor, cozinha e garagem; No pavimento superior: quarto superior,
possuindo o referido imóvel uma área construída de 84,21m². Que o imóvel está
edificado no terreno que possui uma área territorial total de 119,0937m², Inscrição
Municipal: #############, sequencial: #############; 1.3. DO EXERCÍCIO DA
POSSE - 1.3.1. Ingresso na Posse - que ela SOLICITANTE detém a posse do imóvel há
mais de 20(vinte) anos, nos moldes do art. 1.243 do Código Civil vigente, tomando por
base os requisitos legais discriminados, conforme Instrumento Particular de Cessão de
Direitos de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis, datado de
03.05.2018, onde figurou como transmitente o Sr. ############# e sua mulher
#############, sendo ele, brasileiro, aposentado, do lar, portador da Cédula de
Identidade nº #############0 M. Exército e inscrito no C.P.F./MF. #############,
residentes e domiciliados naquele momento na Rua #############, nº #############,
no bairro da #############, na cidade de #############/PE em época e que adquiriu
os referidos direitos possessórios, se inserindo na hipótese de usucapião extraordinária,
nos termos do Artigo 1.238, Caput do Código Civil Brasileiro; 1.4. INEXISTENCIA DE
PENDÊNCIAS JUDICIAIS - para os fins legais e sob as penas da lei, a SOLICITANTE
declara que desconhece a existência de ação possessória ou reivindicatória em trâmite
envolvendo o imóvel usucapiendo, bem como demais ações e ou execuções judiciais,
consoante a apresentação das respectivas certidões negativas expedidas pelo distribuidor
do Fórum da Comarca de Olinda, que ficaram arquivadas no fólio real; 1.5. EXISTÊNCIA
DE MATRÍCULA - que ele SOLICITANTE apresenta neste ato certidão positiva de
inteiro teor expedida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis desta cidade de Olinda/PE,
onde demonstra que o imóvel usucapiendo possui matrícula/transcrição naquele RGI
sob a Matrícula nº 19.040 do Registro de Imóveis da Comarca de Olinda/PE em nome
do Sr. Francisco de Assis Gonçalves da Silva acima qualificado; 1.6. VALOR DO
IMÓVEL - que a SOLICITANTE, para fins fiscais, atribui ao imóvel o valor de R$
############# (#############), utilizando-se como parâmetro o valor de mercado
nos moldes o art. 146-A do Provimento nº 14/2016 da CGJ/PE; 2 - DECLARAÇÕES
DAS TESTEMUNHAS - Na sequência, passo a transcrever as declarações obtidas em
diligência ao imóvel usucapiendo das testemunhas fáticas que se declaram com
conhecimento necessário a respeito dos requisitos legais inerentes, quais sejam: Sra.
#############, brasileira, solteira, servidora pública, portadora da Cédula de
Identidade nº #############-SDS/PE e inscrita no C.P.F./MF. sob o nº #############,
residente e domiciliada na Rua #############; e Sra. Ana Maria Borges de Souza,
brasileira, viúva, encarregada, portadora da Cédula de Identidade nº #############-
SDS/PE e inscrita no C.P.F./MF. sob o nº #############, residente e domiciliada na
Rua #############, CEP: #############, sob as penas da lei declararam que
conhecem a SOLICITANTE há mais de 15 (quinze) anos, afirmando ainda que os
mesmos desde o ano de 1994 sempre foram os detentores de boa-fé do imóvel, sem
nenhuma oposição, de maneira ininterrupta, e que têm conhecimento que os mesmos
possuem justo título expedido pelo Sr. Francisco Assis Gonçalves da Silva proprietária
conforme estes assentamentos registrais; Que outrossim, tem conhecimento que este
alienante está em local incerto e não sabido e total desconhecimento da SOLICITANTE
e que a possuidora em face deste evento estão tentando regularizar a situação jurídica do
respectivo imóvel pelo processo de usucapião administrativo perante o Cartório de
Imóveis da Comarca de Olinda/PE; e que, por fim, sustentaram que desconhecem
qualquer ação ou medida possessória ou reivindicatória pleiteada por terceiros em face
do imóvel ou da Sra. #############, tampouco em desfavor dos últimos proprietários
com o intuito de retomar a posse do imóvel; 3 - DECLARAÇÃO DO TITULAR DO
DIREITO REAL INSCRITO - que ela SOLICITANTE apresenta neste ato certidão de
inteiro teor emitida pelo 1º cartório de imóveis da cidade de Olinda/PE, demonstrando
que o bem usucapiendo possui registro naquele Oficial Predial sob a Matrícula nº
############# do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Olinda/PE em nome do Sr.
#############, acima qualificado correspondente ao livro #############, fls.
############# e que, conforme dispõe o art. 1.354, §4º do Provimento nº 14/2016 da
CGJ/PE, dispensa-se a anuência expressa deste proprietário em face da apresentação do
respectivo documento de que comprova a quitação integral do preço, datado de
03.05.1994 nos moldes da citada Instrumento Particular de Cessão de Direitos de
Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis, datado de 03.05.2018, citada
no item 1.3, demonstrando, pois, a real intenção de alienar o imóvel em época pretérita
e que ora fica arquivado; 4. CENTRAL DE INDISPONIBILIDADE - apresentada a
consulta sobre a existência de decretação de indisponibilidade de bens imóveis ou
direitos a eles relativos, obtida através do banco de dados da Central Nacional de
Indisponibilidade de Bens CNIB criado pelo Provimento nº 39/2014 do Conselho
Nacional de Justiça CNJ, quais sejam: 1º) #############; Certidão Negativa emitida
pela Secretaria do Patrimônio da União nº ############# em data de 05/01/2018
referente ao imóvel usucapiendo; 4.5. Com fulcro no art. 1.068 do Provimento nº
20/2009 a parte dispensa a apresentação da Certidão Negativa de Débitos Imobiliários,
bem como os débitos relacionados à Taxa de Prevenção e Extinção de Incêndio
assumindo os débitos porventura existentes a despeito do imóvel em tela; 5 - DA
ASSISTÊNCIA JURÍDICA - Pela ADVOGADA, a Sra. #############, brasileira,
casada, advogada, portadora da Cédula de Identidade Profissional nº #############-
OAB/PE e inscrita no C.P.F./MF. sob o nº #############, com endereço profissional
na #############, na qualidade de representante legal da SOLICITANTE foi-me dito
que prestou assistência jurídica aos mesmos, bem como acompanhou todo procedimento
e diligência que culminaram com a lavratura da presente ata; 6 - ADVERTÊNCIAS -
6.1. DA VERACIDADE DAS DECLARAÇÕES - a SOLICITANTE e os
DECLARANTES, na condição de testemunhas, foram advertidos por este tabelião das
consequências legais, especialmente da responsabilidade civil e criminal das declarações
prestadas; 6.2. DA NATUREZA DESTE INSTRUMENTO - A SOLICITANTE foi
devidamente cientificada da natureza da presente ata, bem como lhe foi esclarecido que
não possui o condão de declarar a propriedade do imóvel usucapiendo, prestando-se
para instrução de requerimento extrajudicial de usucapião, que poderá ocorrer em juízo
na falta de requisitos do processamento perante o Registro de Imóveis. Por derradeiro, a
SOLICITANTE requer e autoriza o Senhor Oficial do Cartório de Registro Geral de
Imóveis competente, a prática de todos os atos registrais nos termos do artigo 216-A da
Lei 6.015/73; Sendo tão somente o que tinha a certificar, encerro a lavratura da presente
ATA NOTARIAL, nos termos dos artigos 6º e 7º, inciso III, da Lei Federal nº 8.935/94
e dos artigos 364 e 365, inciso II, do Código de Processo Civil Brasileiro. Lavrada a
presente ATA NOTARIAL. Sicase pago em #############.
APÊNDICE A - Modelo de contrato particular de compromisso de compra

e venda
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano
Pelo presente Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel,
que fazem de um lado, (nome), (profissão), (estado civil), (nacionalidade), portador(a)
da cédula de identidade (número do RG e órgão expedidor), inscrito(a) no (CPF) e
seu/sua esposo(a) (nome), (profissão), (nacionalidade), portador(a) da cédula de
identidade (número do RG e órgão expedidor), inscrito(a) no (CPF), casados entre si
na Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei nº 6.515/77 (pacto antenupcial
registrado sob nº xxxxxx no 2º Ofício de Registro de Imóveis do Recife/PE), residentes
e domiciliados em (cidade/estado), com endereço (endereço completo, incluindo
CEP), doravante denominados de PROMITENTES VENDEDORES, ou simplesmente
PROMITENTES; e, de outro lado, (nome), (profissão), (estado civil), (nacionalidade),
portador(a) da cédula de identidade (número do RG e órgão expedidor), inscrito(a) no
(CPF) e seu/sua esposo(a) (nome), (profissão), (nacionalidade), portador(a) da cédula
de identidade (número do RG e órgão expedidor), inscrito(a) no (CPF), casados entre
si na Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei nº 6.515/77 (pacto antenupcial
registrado sob nº xxxxxx no 2º Ofício de Registro de Imóveis do Recife/PE), residentes
e domiciliados em (cidade/estado), com endereço (endereço completo, incluindo CEP),
doravante denominados de PROMISSÁRIOS COMPRADORES, ou simplesmente
PROMISSÁRIOS, para maior comodidade; têm, entre si, justo e acordado o presente
negócio jurídico, que livre, espontânea e reciprocamente as partes estipulam, outorgam,
aceitam e se obrigam a cumprir por si e por seus herdeiros ou sucessores a qualquer
título e que se rege pela legislação vigente e, notadamente, pelas cláusulas e condições
seguintes:
Cláusula Primeira – DA TITULARIDADE DO IMÓVEL
Os promitentes vendedores são senhores e legítimos possuidores do imóvel caracterizado
pelo APARTAMENTO (número do apto) localizado no xº pavimento elevado tipo, do
Edifício (nome do edifício), situado na (endereço completo) no estado de conservação
de usado em que se encontra, com suas características, limites e confrontações previstas
na Matrícula nº XXXXX no 2º Cartório de Registro Geral de Imóveis da Comarca do
Recife/Pernambuco.
Cláusula Segunda – DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Pelo presente Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel,
os PROMITENTES VENDEDORES prometem vender e os PROMISSÁRIOS
COMPRADORES prometem comprar, em caráter irretratável e irrevogável, o imóvel
antes descrito na Cláusula Primeira deste contrato, cuja propriedade foi adquirida da
(nome da PF ou PJ) em (data da aquisição), através do (nome do banco ou fomentadora
ou tipo de recurso).
Cláusula Terceira - DO PREÇO E DA CONDIÇÃO DO PAGAMENTO

Que pela melhor forma de direito, o preço total deste negócio é de R$ (valor) (valor por
extenso), que serão pagos da seguinte forma:
(descrever o rigor da forma de pagamento e todas as peculiaridades, como no modelo

fictício abaixo)
a)- Neste ato os Promissários pagam e os Promitentes recebem a importância de R$ xxxx
(por extenso), em moeda corrente, a título de sinal ou arras confirmatórias e princípio
de pagamento, sendo que deste valor, R$ xxxx (por extenso) através de depósito na
conta nº xxxxxxx, agência xxxxx, no Banco (nome do banco), em favor de (nome) (já
qualificado anteriormente) e R$ xxx (por extenso) será pago pelos PROMISSÁRIOS
COMPRADORES ao (banco), através de boleto bancário, no prazo de até xxh (extenso)
[podem ser dias, meses] para quitação do saldo devedor que grava o imóvel em alienação
fiduciária. E desta importância paga e recebida os Promitentes dão aos Promissários
plena quitação, vez que o presente negócio é irrevogável e irretratável, não comportando
arrependimento unilateral de qualquer das partes.
b)- O saldo devedor no valor de R$ xxx (por extenso), com recursos próprios, no ato da
assinatura da escritura definitiva de compra e venda, no prazo de até xx (por extenso)
dias, em solução desta promessa.
Parágrafo Primeiro - O valor de R$ xxx (extenso) previsto na alínea “a” da cláusula
terceira deste contrato poderá sofrer variação no momento da sua quitação. Neste caso,
a variação de valor deverá ser suportada pelos PROMITENTES VENDEDORES.
Parágrafo Segundo - DA MULTA MORATÓRIA – Havendo atraso no pagamento

provocado pelos Promissários Compradores e Devedores, sujeitá-lo-ão ao pagamento do
valor em mora acrescido da multa moratória equivalente a 0,10% (zero vírgula dez por
cento) para cada dia de atraso, mais juros legais de 1% (um por cento) ao mês ou fração
de mês, e atualização monetária após decorridos mais de 30 (trinta) dias do vencimento,
sem prejuízo da Cláusula Resolutiva prevista neste Contrato. Se, entretanto, esse atraso
for decorrente da morosidade do agente financeiro em liberar o termo de quitação da
alienação fiduciária que grava o imóvel objeto deste contrato, não haverá a incidência
da multa, dos juros, nem da cláusula resolutiva adiante prevista.
Parágrafo terceiro - Caso o valor efetivamente liberado pelo agente financeiro seja
diferente do estipulado nas alíneas “b” desta cláusula, fica desde já acordado o seguinte:
• Caso o valor liberado seja menor, os PROMISSÁRIOS COMPRADORES se
comprometem a complementar a diferença porventura entre os referidos valores, até o
ato da assinatura do contrato junto ao agente financeiro, através de cheque administrativo
ou moeda corrente deste país.
• Caso o valor liberado seja maior, os PROMITENTES VENDEDORES se
comprometem a devolver a diferença porventura entre os referidos valores, no ato da
liberação de tais recursos para saque.
Cláusula Quarta - DA EVICÇÃO E DAS DÍVIDAS
Obrigam-se os PROMITENTES a responder pela evicção de direito, a todo tempo,
pondo os PROMISSÁRIOS a paz e a salvo de toda e qualquer dúvida ou contestações
futuras, e reafirmam que o imóvel acha-se livre e desembaraçado de todo e qualquer
ônus, indisponibilidades ou gravames fiscais, judicial ou extrajudicial de qualquer
espécie ou natureza, impostos e taxas em atraso, livre de hipotecas, arresto, sequestro
ou penhora. Portanto, todo e qualquer débito porventura existente e impago (????) até
a data da posse do imóvel será de responsabilidade exclusiva dos PROMITENTES

VENDEDORES, exceto à dívida no valor de R$ xxx relativa à alienação fiduciária
que grava o imóvel em favor do Banco (nome do banco) que será quitada com o valor
recebido à título de sinal e princípio de pagamento.
Cláusula Quinta - DAS DESPESAS
Toda e qualquer despesa que incida ou venha a incidir sobre o presente negócio jurídico
e/ou sobre o imóvel corre por conta dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES, na forma
do costume, notadamente o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (I.T.B.I.), TSRN,
FERC, laudêmio (se houver), custas e despesas com a escritura, emolumentos e com os
Cartórios de Notas de Serviços Registrais, despesas com despachantes e com certidões,
dentre outras que vierem a existir.
Parágrafo Único - DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS – Os pagamentos das obrigações
acessórias, como impostos, taxas, contribuições e encargos que incidem sobre o imóvel
objeto deste contrato, a partir da data da assinatura da escritura definitiva de compra
e venda, são de responsabilidade exclusiva dos PROMISSÁRIOS COMPRADORES,
devendo ser pagos nas datas de seus respectivos vencimentos, enquanto em nome dos
PROMITENTES VENDEDORES, sob pena de reparação pelos danos causados.
Cláusula Sexta - DA POSSE

Os PROMITENTES imitirão os PROMISSÁRIOS na posse do imóvel no ato da
assinatura da escritura definitiva de compra e venda, embora a título precário, até que lhe
seja pago todo o preço avençado, após o que o presente negócio comporta adjudicação
compulsória, vez que não admite arrependimento unilateral de qualquer das partes. Os
PROMISSÁRIOS COMPRADORES confessam que vistoriaram o referido imóvel
por dentro e por fora, e os aceita no estado de conservação em que se encontra, como
também receberam previamente fotocópia da documentação do imóvel para análise.
Parágrafo Único - DAS DISPOSIÇÕES CONDOMINIAIS – Os PROMISSÁRIOS
COMPRADORES obrigam-se por si e seus dependentes, empregados ou visitantes, a
cumprir e a fazer cumprir as regras da Convenção de Condomínio da edificação, posto
que declaram conhecê-la e concordam, expressamente, com todas as disposições nela
contidas.
Cláusula sétima – HONORÁRIOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS
O presente negócio foi intermediado pelos corretores de imóveis (NOME DO
CORRETOR), (NÚMERO DE CPF), CRECI (NÚMERO) , residente à (endereço
completo), e por (NOME DO CORRETOR), (NÚMERO DE CPF), CRECI (NÚMERO)
, residente à (endereço completo), e pelos serviços de intermediação a (nome da
empresa) pagará aos corretores de imóveis o importe de R$ XXX (POR EXTENSO), na
proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um, do êxito da intermediação inicial
que resulte na efetiva entrega do imóvel ao promissário comprador. O valor será, assim,
pago aos corretores no momento do recebimento do valor do sinal do presente contrato.
Cláusula Oitava - DA DOCUMENTAÇÃO

Os PROMITENTES entregarão aos PROMISSÁRIOS toda a documentação necessária
do imóvel e deles PROMITENTES para legalização e fiel cumprimento de todas as
obrigações aqui assumidas. O presente negócio é firmado em caráter “ad corpus”, razão
pela qual qualquer eventual variação nas medidas do imóvel e do seu terreno, quer ser
para mais ou para menos, não influirá nas condições ora estabelecidas e pactuadas.
Parágrafo único – DA IMPOSSIBILIDADE DO FINANCIAMENTO BANCÁRIO –
Havendo impossibilidade de financiamento do saldo devedor por fatos ou razões alheias
à vontade das partes e não sendo possível substituir o agente financeiro por outro, o
presente negócio estará automaticamente desfeito. Neste caso, o valor recebido à título
de sinal deverá ser devolvido pelos PROMITENTES aos PROMISSÁRIOS no prazo
de até 72h (setenta e duas) horas a contar do fato impeditivo, independentemente de
notificação ou interpelação pessoal ou judicial sob pena de incidência da multa moratória
prevista no parágrafo segundo da cláusula terceira deste contrato.
Cláusula Nona - DA CLÁUSULA RESOLUTIVA

Este negócio jurídico fica prometido sob cláusula resolutiva expressa, razão pela qual o
eventual atraso do pagamento do saldo devedor por prazo igual ou superior a 30 (trinta)
dias, implicará na resolução do presente contrato, de pleno direito, nos precisos termos do
artigo 474 do Código Civil, beneficiando-se o/a(s) PROMITENTE(S) do percentual de
50% (cinquenta por cento) do quanto lhe(s) tenha sido pago até a data da inadimplência
aqui prevista, que, entretanto, terá de ser caracterizada de modo expresso e induvidoso
por via de interpelação pessoal, através de Cartório de Títulos e Documentos, com prazo
assinado de 15 (quinze) dias, na forma da lei.//.
Cláusula Décima - DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS

As partes, livre e conscientemente, resolvem estabelecer que as controversas decorrentes
direta e indiretamente com o presente contrato, serão resolvidos por Mediação e
Arbitragem, de forma definitiva nos termos da Lei n. 9.307/96, ficando eleito a PONTE
- Câmara de Mediação e Arbitragem para administrar o procedimento de mediação e
arbitral que será confidencial, por um ou mais árbitros, nomeados conforme disposto
no referido Regulamento, que desde já considera-se aceito pelas partes para reger o
procedimento de Arbitragem, que terá como Sede a localidade da cidade do Recife,
Pernambuco.
E com 02 (duas) testemunhas, as partes assinam o presente Instrumento em três (03)
vias, com suas folhas numeradas de 01/04, de igual teor para que produza os seus
jurídicos e legais efeitos.
[Local], [dia], [mês] de [ano]
____________________________________
(nome completo)
Promitente Vendedora
___________________________________
Promissário Comprador
Testemunhas:
___________________________
Nome completo / CPF/MF
___________________________
APÊNDICE B - Modelo de Instrumento Particular de Confissão de Dívida
Pelo presente instrumento particular de confissão de dívida, de um lado [nome completo],

[qualificação completa], [endereço de e-mail], [endereço físico], [números de telefone],
doravante denominado de CREDOR e, de outro lado, [nome completo], [qualificação
completa], [endereço de e-mail], [endereço físico], [números de telefone], denominado
de DEVEDOR, resolvem, de comum acordo, celebrar o presente contrato, que se rege
pelas condições abaixo, e se obrigam por si e por seus herdeiros e sucessores a qualquer
tempo:
Cláusula primeira – Do objeto. O objeto do presente contrato são serviços de avaliação
imobiliária prestados no dia [data] no Prédio comercial situado na [endereço], de
propriedade do devedor.
Cláusula segunda – Do valor da dívida e da forma de pagamento. O valor total da
dívida é R$ xxx (por extenso) para ser pago em xx (por extenso) parcelas mensais
e consecutivas de R$ xxx (por extenso), vencíveis todo dia xx (por extenso) de cada
mês, com início no [data] e término em [data], representada por uma única via de nota
promissória de igual valor.
Cláusula terceira – Da multa e juros. Havendo atraso no pagamento das parcelas
incidirão a multa moratória de 10% (dez por cento) ao mês ou fração de mês e juros
legais de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês. Se o atraso for superior a 30
(trinta) dias, incidirá, também, a correção monetária “pro rata die” pelo IGPM-FGV da
data do seu vencimento a do seu efetivo pagamento e honorários advocatícios na base
de 20% (vinte por cento).
Parágrafo único. O pagamento fracionado não quita parcelas, incorrendo nas penalidades
previstas no caput desta cláusula.
Cláusula quarta – Do aval. Na condição de avalista e principal pagador, Sr. Antônio
Rocha Rodrigues, brasileiro, solteiro, advogado, portador da cédula de identidade nº
xxxxxxxxx -SDS/PE., inscrito no CPF/MF n 000.000.000-00, residente e domiciliado
nesta Capital, com endereço na Av. Beira Mar, n 0000, em Boa Viagem, Recife/
Pernambuco. [e-mail] [número de telefones].
Cláusula quinta – Da executividade do título. Concorda expressamente o devedor que as
notas promissórias podem ser protestadas em caso de inadimplemento de uma ou mais
parcelas e o título executado a teor do artigo 585, inciso II do Código de Processo Civil
com redação da Lei nº 8.953/1994 “São títulos executivos extrajudiciais: o documento
particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas. (grifo nosso).
Cláusula sexta – Do foro de eleição. As partes contratantes elegerem o foro da cidade
do Recife, Pernambuco como único competente para dirimir questões relacionados com
o presente contrato com renúncia expressa a qualquer outro por mais privilegiado que
seja ou que venha ser. E por estarem todos de acordo, assinam o presente instrumento
em duas vias de igual teor e efeitos.
[local], [dia] [mês] de [ano]
______________________________
[nome completo do devedor]
______________________________
[nome completo do credor]
Testemunhas:
______________________________
[nome completo e número de CPF/MF]
______________________________
[nome completo e número de CPF/MF]
APÊNDICE C - Modelo de Nota Promissória
NOTA PROMISSÓRIA
Valor R$ xxx (por extenso) Vencimento: [data]

Aos xxx dias do mês [mês e ano por extenso] pagarei R$ xxx (por extenso) por esta
ÚNICA VIA DE NOTA PROMISSÓRIA a (nome completo), inscrito no CPF/MF
sob nº 000.000.000-00 ou a sua ordem.
Local de pagamento: [endereço]
Devedor(a) [nome completo], inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, portadora
da cédula de identidade nº 0000.00-SSP/PE, com endereço [endereço completo]
Avalista: [nome completo], [qualificação completa], [endereço de e-mail], [endereço
físico], [números de telefone]
Assinatura do Devedor
APÊNDICE D - Contrato Particular de Permuta de Terreno por Área a ser

Construída
Pelo presente contrato particular de permuta por área a ser construída, de um lado (nome
completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), (número do CPF), (número
da cédula de identidade), (endereço eletrônico), (endereço completo), (números de
telefone), doravante denominado PRIMEIRO PERMUTANTE e, de outro lado, (nome
completo da construtora/incorporadora), (CNPJ), (nome do representante legal),
(qualificação completa), (endereço da construtora), (endereço eletrônico), (endereço
físico), (números de telefone), denominada de SEGUNDA PERMUTANTE; têm entre
si o presente negócio jurídico de permuta de bem imóvel por área a ser construída
mediante cláusulas e condições aqui estipuladas, que se obrigam a cumprir por seus
herdeiros e sucessos a todo tempo.
CONDIÇÕES GERAIS
CLÁUSULA PRIMEIRA – O presente contrato rege-se pelas disposições previstas na
Lei nº 4.591/1964, Lei de Incorporações, e no Código Civil brasileiro.
CLÁUSULA SEGUNDA - DO TERRENO. O PRIMEIRO PERMUTANTE é senhor
e legítimo proprietário do Lote de Terreno nº xxxx, da Quadra xxxxx do Loteamento
xxxx, no bairro xxxxx, na cidade xxxxx, estado de xxxx. O lote possui xxxx m2 sendo
xx metros de frente e fundos por xx m de ambos os lados. À esquerda fazendo divisa
com o lote nº xxx, à direita com o lote nº xxx, aos fundos com o lote nº xxxx e pela
frente confrontando-se com o logradouro público. (O imóvel deve ser descrito tal como
se encontra no registro de imóveis).
CLÁUSULA TERCEIRA – Ajustam o PRIMEIRO e a SEGUNDA PERMUTANTES
que a fração ideal do terreno de 0,0000 correspondente a xxx m2 da área total do
terreno de propriedade do PRIMEIRO PERMUTANTE será permutado pelas unidades
XXX, XXXX e XXX do (edifício, condomínio) a ser edificado pela SEGUNDA
PERMUTANTE.
CLÁUSULA QUARTA – DO TIPO DA PERMUTA. Declaram os PERMUTANTES
que a presente permuta é pura incidindo apenas troca em área construída, não havendo
qualquer pagamento de torna em dinheiro.
CLÁUSULA QUINTA – DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO DO
EMPREENDIMENTO – Obriga-se a SEGUNDA PERMUTANTE a construir o
(nome do edifício) e a transmitir as unidades números XXX, XXX e XXX prontas e
acabas com expedição do habite-se pela Prefeitura (cidade), no prazo máximo de três
(03) anos, a iniciar no dia xx de xxxxx de xxxx e término no dia xx de xxxxxx de xxxx.
CLÁUSULA SEXTA – DO PREÇO DA PERMUTA. O preço total da presente
permuta é de R$ xxxxxxx (valor por extenso), sendo R$ xxxxx (valor por extenso) para
cada unidade a ser construída.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – DA MULTA E DA TOLERÂNCIA DE ATRASO NA
OBRA. As partes contratantes ajustam tolerância de prazo no atraso da obra em até 180
(cento e oitenta) dias, a contar do dia 1º (primeiro) de (mês) ao dia xx de xxxxxx de
xxxxx. Após decorrido o prazo de tolerância incorrerá a multa moratória de 0,30% (zero
vírgula trinta por cento) ao dia e juros legais de 1% (um por cento) ao mês ou fração
de mês, além de correção monetário pelo IGPM/FGV quando o atraso for superior a
30 (trinta) dias. Se a cobrança for pela via judicial incorrerá, também, os honorários
advocatícios na base de 20% mais custas e despesas processuais.
CLÁUSULA SÉTIMA – DA DISPONIBILDADE DO TERRENO. Declara
o PRIMEIRO PERMUTANTE que o imóvel encontra livre e desembaraçado de
gravames ou ônus reais e que não existem débitos de impostos, taxas, ações reais ou
reipersecutórias.
CLÁUSULA OITAVA – DA ESCRITURA PÚBLICA. Obriga-se a SEGUNDA
PERMUTANTE a aprovar o projeto de construção do empreendimento junto à Prefeitura
da cidade (xxxxxx), (estado), no prazo de até 60 (sessenta) dias e a firmar a escritura
pública de permuta em Tabelionato de Notas de sua preferência, após decorridos 30
(trinta) dias desta data.
CLÁUSULA NOVA – DAS DESPESAS COM A ESCRTURA PÚBLICA. Toda e
qualquer despesa com a transmissão da propriedade das três unidades habitacionais
números XXX, XXX e XXXX, notadamente imposto transmissão de bens imóveis (ITBI),
taxas e emolumentos cartorários, laudêmio (se houver), honorários de despachantes,
dentre outros, correrão exclusivamente por conta da SEGUNDA PERMUTANTE.
CLÁUSULA DÉCIMA – DA POSSE. Neste ato o PRIMEIRO PERMUTANTE
transmite à SEGUNDA PERMUTANTE, a posse precária do imóvel até a assinatura da
escritura pública de compra e venda, após que o presente negócio jurídico em firmado
em caráter irretratável e irrevogável, não comportando arrependimento unilateral por
qualquer das partes.
CLÁUSULADÉCIMA-PRIMEIRA– DOS DETALHES DO EMPREENDIMENTO.

(nome do empreendimento) será construído e administrado pela SEGUNDA
PERMUTANTE. Todas as despesas com a construção do empreendimento correrão às
expensas da SEGUNDA PERMUTANTE. O EMPREENDIMENTO conterá (descrever
com riqueza de detalhes o empreendimento que será construído tal como deverá estar
no Memorial de Incorporação).
CLÁUSULA DÉCIMA-SEGUNDA – DA VENDA DAS UNIDADES EM
CONSTRUÇÃO. O PRIMEIRO PERMUTANTE autoriza a comercialização das
unidades habitacionais, durante e após o período de construção, às suas custas, e renuncia
ao seu direito de preferência na compra das referidas unidades. Ressalta, inclusive,

que as intermediações devem ser realizadas por corretores de imóveis e imobiliárias
credenciadas junto ao Conselho de Corretores de Imóveis de Pernambuco – CRECI-PE.
CLÁUSUAL DÉCIMA-TERCEIRA. Declara a SEGUNDA PERMUTANTE está apta
e quite com todas as suas obrigações fiscais e previdenciárias junto a órgãos Federais,
Estaduais e Municipais, inclusive Secretária de Fazenda, INSS e Receita Federal.
CLÁUSULA DÉCIMA-QUARTA. As partes elegem o foro da comarca do (CIDADE/
ESTADO), com renúncia expressa a qualquer outro por mais privilegiado que seja ou
venha a ser. Por estar todos de acordo, assinam o presente contrato em duas vias de igual
teor e valor para todos os efeitos legais.
[Local], [dia] de [mês] de [ano]
____________________________________________
Primeiro permutante
____________________________________________
Segunda permutante
Testemunhas:
_________________________________
_________________________________
Nome completo e CPF/MF
_________________________________
Nome completo e CPF/MF
Obs. Se o Primeiro permutante for casado ou conviver em regime de união estável, salvo
no de separação total de bens, deve conter a assinatura do cônjuge ou da companheira
em todas as páginas do contrato.
APENDICE E - Termo de Opção de Permuta (Compra)
Pelo presente Termo particular de Opção de Permuta, que fazem, de um lado (nome
completo), (nacionalidade) (estado civil), (profissão), (número do CPF/MF), (número
da cédula de identidade), (endereço eletrônico) (endereço completo) e (números de
telefone), doravante denominado PRIMEIRO CONTRATANTE e, de outro lado,
(nome completo da construtora/incorporadora), (CNPJ) (nome do representante legal)
(qualificação completa), (endereço da construtora), (endereço eletrônico), (endereço
físico) e (números de telefone), denominada de SEGUNDA CONTRATANTE; têm
entre si o presente negócio jurídico de OPÇÃO DE PERMUTA mediante cláusulas e
condições aqui estipuladas, que se obrigam a cumprir por seus herdeiros e sucessos a
todo tempo.
CONSIDERAÇÕES GERAIS
Considerando a necessidade de aprovação de projetos junto a órgãos ambientes,
análise do solo e prospecção de mercado;
Considerando a necessidade de estudo de viabilidade econômica do terreno;
Considerando a necessidade de remembramento de áreas;
Resolvem as partes firmar a presente Opção de Permuta nas seguintes condições:
Cláusula primeira – Do objeto. Tem-se por objeto do presente negócio jurídico o Lote
de Terreno nº 10 da Quadra “G” do Loteamento Beberibe, em Piedade, Jaboatão
dos Guararapes/Pernambuco, medindo 12,00 m (doze metros) de frente e fundos por
30,00 m (trinta metros) de ambos os lados, numa área total de 360,00 m2 (trezentos e
sessenta metros quadrados).
Cláusula segunda. A presente Opção de Permuta possibilita a SEGUNDA
CONTRATANTE adquirir do PRIMEIRO CONTRATENTE, a FRAÇÃO IDEAL do
imóvel objeto deste contrato no sistema PERMUTA POR ÁREA A CONSTRUIR,
permutando por (03) três unidades habitacionais ainda não definidas. O valor referencial
das três unidades é R$ 1.050.000,00 (um milhão e cinquenta mil reais) após a construção
dos imóveis. (Se o negócio jurídico for compra futura do imóvel, devem as unidades da
permuta serem substituídas por valor do terreno em moeda corrente).
Cláusula terceira – Da irrevogabilidade. O presente Termo de Opção de Permuta é
firmado em caráter irrevogável pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, não podendo o
imóvel ser comercializado pelo PRIMEIRO CONTRATANTE com terceiros durante o
prazo acima.
Cláusula quarta – Fica facultado à SEGUNDA CONTRATANTE firmar com o
PRIMEIRO CONTRANTE até o final do prazo acima o CONTRATO PARTICULAR
POR ÁREA A SER CONSTRUÍDA e, em seguida, a Escritura Pública de Permuta por
Área a Ser Construída em Tabelionato de Notas. Não havendo interesse da SEGUNDA
CONTRATANTE em dar continuidade ao presente negócio jurídico, o contrato poderá
ser rescindido por simples notificação ao PRIMEIRO CONTRATANTE para o e-mail
(xxxxxx@xxxxx.com.br).
Cláusula quinta – Da adjudicação compulsória. O presente negócio jurídico fica

prometido com base da adjudicação compulsória.
Cláusula sexta. Fica vedado à SEGUNDA CONTRATANTE qualquer tipo de
construção no imóvel até a assinatura do Contrato definitivo de Permuta por Área a
Construir, em solução do presente Termo de Opção de Permuta.
Cláusula sétima - Da documentação do imóvel. Obriga-se o PRIMEIRO
PERMUTANTE apresentar os seguintes documentos à SEGUNDA PERMUTANTE:
a) Certidão de propriedade e ônus reais do Cartório de Imóveis;
b) Certidão negativa de débitos de IPTU
c) Certidão negativa da Marinha - DPU
d) Cópia dos documentos de identidade, CPF e certidão de estado civil;
e) Cópia do comprovante de residência;
f) Certidão dos distribuidores forenses, débitos fiscais e Receita Federal;
Cláusula oitava – Da multa. Fica pactuado a multa de 20% (vinte por cento), sobre o
valor do contrato para a parte que descumprir quaisquer de suas obrigações.
Cláusula nona – Dos honorários do corretor de imóveis. A responsabilidade pelo
pagamento dos honorários do corretor imobiliário p ela intermediação do presente
negócio é da SEGUNDA CONTRATANTE, na base de 5% (cinco por cento) sobre o
valor total do terreno.
Cláusula décima – Do foro. As partes elegem o foro da comarca do Recife/Pernambuco,
com renúncia expressa a qualquer outro por mais privilegiado que seja ou venha a ser.
Por estar todos de acordo, assinam o presente contrato em duas vias de igual teor e valor
para todos os efeitos legais.
[Local], [dia] de [mês] de [ano]
____________________________________________
Primeiro permutante
____________________________________________
Segunda permutante
Testemunhas:
_________________________________
Nome e CPF/MF
_________________________________
Nome e CPF/MF
Obs. Se o Primeiro contratante for casado ou conviver em regime de união estável, salvo
no de separação total de bens, deve conter a assinatura do cônjuge ou da companheira
em todas as páginas do contrato.
APÊNDICE F - Modelo de Requerimento de Memorial de Incorporação
Ao
1º Cartório de Serviços Registrais da Capital do Rio de Janeiro – RJ
Senhor registrador,
Incorporadora São João Ltda, inscrita no CNPJ nº 11.111.111/0001-11, pessoa jurídica
de direito privado com endereço na Av. Beira Mar, nº 1111, no Rio de Janeiro – RJ, neste
ato representada por seus sócios João José, brasileiro, solteiro, empresário, portador da
cédula de identidade nº 111.111-SDS/RJ inscrito no CPF/MF nº 111.111.111-11 e José
João, brasileiro, casado, contador, portador da cédula de identidade nº 444.444-SDS/RJ,
inscrito no CPF/MF nº 444.444.444-44, ambos residentes e domiciliados nesta capital
do Rio de Janeiro-RJ, vem requerer registro do Memorial de Incorporação Imobiliária
para construção e comercialização das unidades do Empreendimento Casa Grande Beira
Mar, com as seguintes características:
1. ÁREA DO TERRENO
A área de terreno onde será construído o empreendimento é composta pelos lotes 16
(dezesseis), 17 (dezessete) e 18 (dezoito) da quadra “T” da Loteamento João Santos,
no bairro de Jardim Petrópolis, medindo 1.600,00m2 (um mil e seiscentos metros
quadrados) confrontando-se a frente com a Rua da Salvação com um segmento de reta
de 80,00 metros; à esquerda com o lote nº 15 com um segmento de reta de 20,00 metros;
à direita com o lote nº 18 com segmento de reta de 20,00 metros e aos fundos com os
lotes 19, 20 e 21 da mesma quadra com um segmento de reta com 80,00 metros.
Obs. A descrição do imóvel deve corresponder tal qual se encontra no Registro de

Imóveis.
2. HISTÓRICO DE REGISTROS NOS ÚLTIMOS VINTE ANOS
De acordo com informações previstas na Matrícula nº 444.444 no 1º Cartório de Serviços
Registrais da Comarca do Rio de Janeiro -RJ o histórico vintenário obedece a seguinte
sequência:
2.1- Leandro Fonseca e sua esposa Juraci Albuquerque Fonseca adquiriram o imóvel
por compra a Sebastião & Filhos CNPJ nº 000.000.000/0000-00 através da escritura
pública de compra e venda lavrada pelo 3º Ofício de Notas do Rio de Janeiro – RJ,
datada de 10 de janeiro de 2010, sob nº 00 na Matrícula 4848 no livro 02 do Registro
Geral de Imóveis;
2.2- A empresa Sebastião & Filhos CNPJ nº 000.000.000/0000-00 adquiriu de J. Macêdo
Ltda, inscrita no CNPJ nº 777.777.777/0000-77 por escritura pública de compra e venda
lavrada pelo 8º Ofício de Notas do Rio de Janeiro - RJ, datada de 17 de março de 2008,
sob de protocolo nº1414 na Matrícula 4848 no livro 02 do Registro Geral de Imóveis;
2.3- J. Macêdo Ltda inscrita no CNPJ nº 777.777.777/0000-77 por escritura pública de
compra e venda, adquiriu de Jeane Santos de Carvalho, solteira, inscrita no CPF/MF
nº 000.000.000-00 por escritura pública de compra e venda, datada de 08 de dezembro
de 2002, sob protocolo nº 0000 na Matrícula nº 4848 no livro 02 do Registro Geral de

Imóveis.
Como se vê, o histórico de aquisição do imóvel no Registro Geral de Imóveis obedece
a sequência lógica de aquisições com respeito ao Princípio da Continuidade e da
Publicidade dos atos cartorários.
3. DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE GRAVAME E ÔNUS REAIS
A área de terreno onde se será construída o empreendimento encontra-se livre de
qualquer assentamento registral de gravames, restrições, indisponibilidades e ônus reais
bem como ações reais ou pessoais reipersecutórias. Ressalta-se que não existe qualquer
impedimento legal no imóvel, nem mesmo servidões ou disputa por área.
4. SOBRE A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Será edificado na referida área um prédio residencial denominado Sete Estrelas que terá
como endereço a Avenida Castelo Branco, nº 1.000, no bairro de Copacabana, no Rio
de Janeiro – Rio de Janeiro.
5. SOBRE O REGIME DA INCORPORAÇÃO
A incorporação do empreendimento adotará o REGIME POR EMPREITADA,
previsto nos artigos 55 a 57 da Lei nº 4.591/1964, com liberdade de expor e
comercializar e de qualquer forma alienar, no decorrer da construção, as frações ideais
cujos valores serão corrigidos com base no INCC – Índice Nacional de Construção
Civil com responsabilidade e garantia de conclusão e solidez da obra. As unidades, após
a conclusão serão entregues prontas e acabadas, após a expedição do habite-se pela
Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro – RJ.
6. DO PRAZO DA OBRA
O empreendimento será construído no prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em
04 (quatro) de março de 2020 e término em 03 (três) de março do ano de 2023, com
tolerância máxima de dilatação de prazo de 180 (cento e oitenta) dias, em virtude de
acontecimentos que possam surgir por motivo de força maior.
7. DA DESISTÊNCIA DE CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Fica consignado o prazo de carência de 90 (noventa) dias para desistência de
construção do empreendimento. Neste caso, a desistência será informada ao Cartório
de Registro para cancelamento do registro, além da publicidade à sociedade.
Ou
Conforme estabelece o artigo 34 da Lei nº 4.591/1996, a incorporadora renuncia ao
prazo de carência, devendo ser considerada a incorporação iniciada para fins do artigo
33 da referida lei.
8. CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO A SER CONSTRUÍDO
O empreendimento será construído com 01 (bloco) arquitetônico com 10 (dez)
pavimentos, sendo um (01) terreno, dois (02) de garagens e seis (06) de apartamentos
e um (01) de área de lazer na cobertura com piscina. O empreendimento terá doze
(12) apartamentos tipo e igual número 12 (doze) de vagas de garagem, vinculadas às

unidades.
Sua fundação será a base de estacas de concreto com impermeabilização contra umidade.
A estrutura será edificada em pilares e vigas de concreto armado. Os tijolos nas paredes
serão de cerâmica com quatro (04) furos. Entre cada pavimento haverá um vão câmara
ante incêndio e trinta (30) degraus de escada. Na cobertura haverá local para depositar
máquina do elevador ao lado da caixa d’água. O prédio terá dois (02) elevadores da
marca XXXXXX, um (01) gerador de energia elétrica. Na cobertura haverá duas (02)
piscinas, tamanho adulto e criança. O prédio terá duas (02) duas entradas, uma para
veículos de passeio e outra para pedestres.
9. DAS ÁREAS DO EMPREENDIMENTO
O terreno onde será edificado o empreendimento contém 2.200,00m2 (dois mil e duzentos
metros quadrados). A área total de construção é de 1.800,00 m2 (mil e oitocentos metros
quadrados), sendo xxxx,xx m2 de área comum e xxxx,xx m2 de área privativa.
10. DESCRIÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
A descrição das unidades autônomas, suas partes de uso comum e garagens estão
detalhadamente definidas no quadro anexo XXXXXXX e no instrumento de criação do
condomínio.
11. DAS PARTES DE USO COMUM
As partes de uso comum do empreendimento, de uso e propriedade de todos os
condôminos, indivisíveis e inalienáveis que não fazem parte das unidades autônomas e
privativas, encontram mencionadas no anexo XXXXXX.
12. DO VALOR TOTAL DA OBRA
O valor total da obra está estimado em R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais).
13. DO VALOR DE CONSTRUÇÃO DAS UNIDADES
Cada unidade custará R$ 333.333,33 (trezentos e trinta e três mil e trezentos e trinta e
três reais).
Obs. Se houver apartamentos com tamanhos diferentes, os preços devem ser

calculados de acordo com a área de fração ideal de cada unidade.
14. DO VALOR DO TERRENO

O terreno onde será edificado o empreendimento tem valor de R$ 800.000,00 (oitocentos
mil reais)
15. DO VALOR DA FRAÇÃO DE TERRENO DE CADA UNIDADE
O valor total do terreno foi calculado de acordo com a área da fração ideal de área
vinculada a cada unidade em R$ xxxxxx,xx
Obs. Cada unidade deverá ter seu valor oriundo da multiplicação do valor do terreno
(item 14) pela fração ideal do terreno.
16. DA DOCUMENTAÇÃO LEGAL

Anexos ao presente requerimento de memorial de incorporação, estão os documentos
exigidos pela Lei n. 4.591/1964. Todas as certidões e documentos devem ser citados um
a um.
17. DO QUE REQUER
Por todo o exposto, por ter atendido às exigências da Lei nº 4.591/1964 e demais
normativas legais, requer que o presente memorial de incorporação seja registrado nesta
serventia.
[local], [dia], [mês] de [ano]
Observações finais
O documento deve ser assinado e as firmas reconhecidas por Tabelionato de Notas.

Todos os documentos, inclusive o requerimento, devem ser entregues em duas (02)
vias.
Se os documentos apresentados no momento do registro estiverem dentro do prazo

de validade não precisam ser atualizados posteriormente.
Deve conter, como anexo, a planta das vagas de garagem indicando dimensões e
localização no condomínio.
Se o empreendimento tiver por objetivo o Programa Minha Casa Minha Vida deverá
vir expresso no descrito juntamente com declaração do agente financeiro de que
atende as especificações técnicas exigidas pelo Governo Federal.
APÊNDICE G - Modelo de Quadro-Resumo
1. Nome completo das partes contratantes
2. Imóvel objeto do contrato

3. Preço total do negócio
4. Valor do sinal e forma de pagamento. Se houver pagamento à vista deve vir em
destaque
5. Valor dos honorários de intermediação do corretor ou da imobiliária, a forma de
pagamento, quem irá pagar (no caso de honorários apartados) e a identificação do
profissional beneficiário
6. Atos que possam levar a ruptura do contrato por resilição ou resolução decorrente
de inadimplemento no pagamento das parcelas ou do próprio incorporador.
7. Os índices de correção do saldo devedor e o período que serão aplicados.
8. Valor das taxas de juros, normal e efetiva, períodos e forma de amortização do

saldo devedor
9. Direito de arrependimento no prazo de até 07 (sete) dias, previsto no artigo 49 do

Código de Defeso do Consumidor para aqueles contratos firmados em estandes de
venda ou fora do estabelecimento comercial do incorporador
10. Prazo para quitação das obrigações do adquirente, após obtenção do auto de
conclusão da obra pelo incorporador
11. Eventuais ônus reais sobre o imóvel
12. Número de registro do memorial de incorporação e matrícula do imóvel
13. Prazo para obtenção da licença de habite-se

14. Para possibilidade de dilação do prazo de construção em até 180 (cento e oitenta)
dias
15. Valor da multa contra a construtora em caso de atraso na obra
APÊNDICE H - Modelo Termo de Quitação de Dívida em caráter

pro solvendo
O presente Termo de Quitação de Dívida, entre (nome), (nacionalidade), (estado civil),

(profissão), portador da cédula de identidade nº xxxxxxxx, inscrito no CPF/MF nº xxx.
xxx.xxx-xx, residente e domiciliado nesta Capital, com endereço residencial (endereço),
na condição de credor e, de outro lado, Elisabete Santos, solteira, brasileira, advogada,
portadora da cédula de identidade nº xxxxxxxxxx, inscrita no CPF/MF nº xxx.xxx.xxx-
xx, residente e domiciliada no Recife, Pernambuco, com endereço (endereço), tem por
finalidade quitar a dívida no valor de R$ xxx (por extenso) que grava a compra do
Apartamento (endereço), nos termos previstos na Escritura Pública de Compra e Venda
lavrada pelo 4º Tabelionato de Notas da Capital, no livro xx, fls xxx, datada de xx/
xx/xxxx, que se encontra registrada na matrícula nº 0000 no 1º Cartório de Serviços
Registrais da Comarca do Recife/Pernambuco.
A dívida foi quitada em dez (10) parcelas mensais, entre os meses de janeiro e outubro
de 2019. O credor, neste ato, dá ao devedor a mais ampla, rasa, geral e irrevogável
quitação da dívida para nada mais exigir, agora ou futuramente, em juízo ou fora dele,
com fundamento no presente negócio jurídico.
__________________________
João Carlos Batista - credor
__________________________
Elisabete Santos - devedora
APÊNDICE I - Modelo de Notificação Extrajudicial
À
PROJECTUS INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A
Rua Don João VI, nº 200, 2º andar, na Praia do Janga
Paulista/Pernambuco
Notificação extrajudicial
Prezados Senhores,
No dia 13/maio/2018 apresentamos proposta de compra para a unidade residencial no
Beira Rio Clube no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) através do corretor
imobiliário Aluísio Santos - inscrito no Creci nº 0000.
No dia 02/junho/2018 assinamos com V.S.ª Instrumento Particular de Compromisso de
Venda e Compra de Unidade Autônoma e outras avenças tendo por objeto o Apartamento
XXXX da Torre Ver o Mar Condomínio Clube, situado na Rua da Regeneração,
nº 888, em Olinda/Pernambuco, pelo valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais),
referente à Matrícula XX.XXX no Cartório de 2º Ofício de Registro de Imóveis de
Olinda/PE, cuja proposta foi aceita em 15/maio de fluente ano de 2018;
No dia 19/junho/2018 efetuamos o pagamento do sinal no valor de R$ 50.000,00
(cinquenta mil reais) na conta corrente nº XXXXX-0, agência 4444-4, no Banco Bradesco
S/A em favor da empresa XXXXXXXXXXXXXXXXXX e mais R$ 6.000,00 na conta
corrente da empresa Soluções S/A CNPJ nº 00.000.000/0001-00 e R$ 10.000,00 em
favor de Maria Silva CPF.XXX.XXX.XXX-XX totalizando a quantia de R$ 90.000,00
(noventa mil reais);
O saldo devedor no valor no valor de R$ 234.000,00 (duzentos e trinta e quatro mil
reais) ficou para ser depositado após o envio do Instrumento Particular de Compromisso
de Venda e Compra assinado com a CONSTRUTORA S/A, sendo que até o presente
momento não recebemos nosso contrato. Do valor do saldo devedor acima, inclusive,
deverão ser abatidas as despesas com pagamento de IPTU e TAXAS CONDOMINIAS
vez que a posse do imóvel se encontra, ainda, com a VERTENTE CONSTRUÇÕES
LTDA.
Embora as constantes mensagens enviadas do número (81) X.XXXX.XXXX para o
WhatsApp número (82) X.XXXX.XXXX, do Senhor Paes Amorim, solicitando o
envio do Contrato Particular de Compra e Venda e o cancelamento/cessão da cédula da
hipoteca em favor do Banco Bradesco que gravava o imóvel, continuamos sem receber
o contrato de compra e venda.
Do que requer:
1- Que seja enviado o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de
Unidade Autônoma e outras avenças tendo por objeto o Apartamento XXXX da Torre
Ver o Mar Condomínio Clube, situado na Rua da Regeneração, nº 888, em Olinda/
Pernambuco, assinado em 04/junho/2018 no prazo de até 72h (setenta e duas horas)
a contar desta data;

2- Que seja enviada a Escritura definitiva de Compra e Venda da unidade acima,
em solução do contrato particular para que possa ser providenciado o pagamento do
saldo devedor no valor de R$ 234.000,00 (duzentos e trinta e quatro mil reais), abatidas
as despesas de IPTU e Taxas Condominiais;
3- Que informe a data da entrega das chaves do imóvel e quando será realizado o check
list em sua vistoria;
4- Que informe o valor atualizado das dívidas do condomínio e do IPTU que gravam o
imóvel.
A presente notificação visa salvaguardar direitos e prevenir obrigações.
A resposta a esta notificação deve ser direcionada para o e-mail xxxxxxxxx0001@gmail.
com no prazo de até 72h (setenta e duas horas) e o original do contrato enviado para
a Rua José Ferreira Otoniel, nº 00, no bairro do Espinheiro, município de Itapissuma,
Pernambuco CEP 53.722-009, previsto no contrato de venda e compra do imóvel.
Sebastião Riqueza - adquirente

Petrus L. S. Mendonça - advogado
OAB/PE 22339
APÊNDICE J - Modelo de Recibo de pagamento de aluguel
RECIBO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL
Valor total: R$ 4.000,00 Vencimento: 10 de agosto de 2020

Imóvel: Apartamento 1001 do Edifício Castelo de Zurique, na beira de praia de Boa
Viagem, Recife-Pernambuco
Recebi de João Maurício Santana, na data de hoje, o valor de R$ 4.000,00 (quatro
mil reais) pelo pagamento do aluguel do mês de julho de 2020, no valor de R$
2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), mais R$ 1.000,00 (um mil reais) referente
à taxa de condomínio do mês de julho do ano de 2020 e R$ 400,00 (quatrocentos
reais) relativo à multa moratória por atraso no pagamento do aluguel acima. E deste
valor pago e recibo, dou plena quitação.
Aluguel (mês de julho de 2020) ............................. R$ 2.600,00

Multa por atraso ..................................................... R$ 400,00
Taxa de condomínio (mês de julho de 2020) ........ R$ 1.100,00

___________________________________
Nome completo - Locador
APÊNDICE K - Modelo de Contrato de Avaliação Mercadológica

Pelo presente Contrato particular de Serviços de Avaliação Mercadológica, que
fazem, de um lado _______________________________________________
(nome completo), ______________ (nacionalidade) ______________(estado civil)
______________ (profissão), ___________________________ (número do CPF/
MF) _______________________________ (número da cédula de identidade)
__________________________ (endereço eletrônico) __________________________
_________ (endereço completo) _____________________ e _____________________
(números de telefone), doravante denominado PRIMEIRO CONTRATANTE ou
SOLICITANTE e, de outro lado, _______________________________ __________
___________________________ (nome completo do corretor de imóveis/imobiliária),
______________________________ (CPF/CNPJ) ____________________________
_____ (nome do representante legal) ________________________________________
______________________ (qualificação completa), ___________________________
___________________ (endereço da construtora), _____________________ (endereço
eletrônico) _______________________ (endereço físico) _____________________
___________ e _______________________ (números de telefone), denominado de
SEGUNDO CONTRATANTE ou AVALIADOR IMOBILIÁRIO, têm entre si o presente
negócio jurídico de avaliação mercadológica imobiliária mediante cláusulas e condições
aqui estipuladas, que se obrigam a cumprir por seus herdeiros e sucessos a todo tempo.
Cláusula primeira – Do objeto. O presente contrato tem por objeto os serviços de
avaliação imobiliária para confecção de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
– PTAM que será fundamentado com base na Lei nº 6.530/1978, no Decreto nº
81.871/1978, na ABNT NBR 14.653 na parte que cabe ao corretor imobiliário e nas
Resoluções federais do Sistema Cofeci Creci, notadamente na Resolução Cofeci nº
1.066/2007 e no Ato nº 001/2011.
Parágrafo único. Os serviços de avaliação englobam confecção de Parecer Técnico
Mercadológico, análise de mercado, pesquisas e coleta de amostras de imóveis com
características semelhantes ou mesma diversa do imóvel avaliando, relatório fotográfico,
descrição interna e externa do imóvel, análise documental e da infraestrutura no entorno
do imóvel avaliando, cálculos matemáticos aritméticos, homogeneização de cálculos,
fundamentação legal, considerações de mercado e resultado pericial com base técnica.
Cláusula segunda – Do imóvel. O imóvel que será avaliado é o Apartamento 1001
do Edifício Casa Alta, situado na Av. Beira Mar, nº 1818, na praia de Boa Viagem, na
cidade do Recife / Pernambuco.
Cláusula terceira – Do valor dos honorários. O valor dos honorários do avaliador
é R$ 10.000,00 (dez mil reais), para ser pago 50% (cinquenta por cento) neste ato da
contratação e 50% (cinquenta por cento) contra apresentação do parecer técnico, no
prazo de até 10 (dez) dias. E deste valor pago e recebido, dou plena quitação.
Parágrafo único. Da multa moratória. A parte que incorrer no atraso de suas
obrigações pagará a outra a multa moratória no valor de 0,20% (zero vírgula vinte por
cento) para cada dia de atraso, mais juros legais de 1% (um por cento) ao mês ou fração
de mês. Se o atraso for superior a 30 (trinta) dias, incidirá correção monetária com base
na variação do índice IGPM-FGV da data do vencimento a data do efetivo pagamento.
Cláusula quarta – Do prazo de entrega do parecer técnico. O prazo de entrega do Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica é de até 10 (dez) dias corridos, podendo ser
prorrogado por igual período por dificuldade em colher amostras de mercado. O parecer
técnico será entregue em papel timbrado com selo do CNAI, nota fiscal de prestação de
serviços e firma reconhecida.
Cláusula quinta – Do foro de eleição. As partes elegem o foro da Comarca do Recife/
Pernambuco para dirimir questões relacionadas ao presente contrato com renúncia
expressa a qualquer outro por privilegiado que seja ou venha a ser. E por estarem de
acordo, assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor e efeitos.
[data], [dia] de [mês] de [ano]
_____________________________________
Nome do Solicitante
_____________________________________
Nome do avaliador imobiliário
Testemunhas
_______________________________________
_______________________________________
Nome completo / CPF/MFCPF/MF
APÊNDICE l - Modelo de Contrato de corretagem com cláusulas de

pagamento de honorários apartados
Pelo presente Contrato de Corretagem com cláusula de pagamento de honorários

apartados, resolvem as partes, de comum acordo
1_ PARTES CONTRATANTES: [nome completo], [nacionalidade], [estado civil],
[profissão], [número da cédula de identidade], [inscrição no CPF/MF], [endereço
completo], [números de telefone], [endereço eletrônico], doravante denominado
CONTRATANTE(S) ou ADQUIRENTE, para maior comodidade; de outro lado,
ARRECIFES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Inscrita no CNPJ 11.497 369
0001/78 e no Creci 3579-J, localizada na Rua Joaquim Nabuco, 554, Graças, Recife-
PE., doravante denominada de CONTRATADA, tem justo e acordado o presente
negócio jurídico que se rege pelas cláusulas seguintes de livre vontade dos contratantes:
2_ OBJETO DO CONTRATO: Os serviços de intermediação imobiliária para
a aquisição pelo CONTRATANTE do __________________________________
_______________________________ (imóvel) situado na Rua _____________
________________________________________________________________
, nº _________________, no bairro de__________________________, na cidade do
Recife/PE.
EDIFÍCIO_____________________________________________________________
UNIDADE (APT) ______________________________________________________
2.1_ O serviço aqui contratado será considerado concluído, por ocasião da assinatura do
contrato de promessa de compra e venda entre o CONTRATANTE e a incorporadora
responsável pelo empreendimento imobiliário comercializado.
2.2_ Não estão inclusos no objeto desse contrato qualquer tipo de captação de
financiamento junto às instituições financeiras, sendo este um procedimento a ser
adotado diretamente pelo ADQUIRENTE do imóvel, não cabendo à CONTRATADA
qualquer tipo de ação neste sentido.
3_REMUNERAÇÃO
3.1. Pelos serviços aqui contratados, o CONTRATANTE pagará à CONTRATADA, a
quantia de R$..............(..............................................................................................), de
uma única vez, através de depósito no Banco do Brasil S/A, agência 0000-0, conta
corrente 0000-00, em favor da CONTRATADA.
3.2. O CONTRATANTE declara, por sua vez, que foi previamente informado de que
o referido valor dos honorários está inserido no preço de venda do imóvel e que será
deduzido deste valor na ocasião da assinatura do Instrumento Particular de Compra e
Venda celebrado entre o CONTRATANTE/ADQUIRENTE e a CONSTRUTORA.
3.3. A falta de pagamento no seu respectivo vencimento, obrigará o CONTRATANTE a
pagar à CONSTRUTORA: a) do valor da dívida vencida e não paga, acrescida de reajuste
monetário com base na apuração da variação do IGPM/FGV do período; b dos juros de
mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia; c) da multa compensatória de
2% (dois por cento) do toda dívida vencida e impaga.
3.4. Os juros, a multa e os encargos de inadimplência acima previstos, serão aplicadas

automaticamente tão só pelo não pagamento no vencimento de qualquer das parcelas,
independentemente de qualquer notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial.
3.5_ O CONTRATANTE declara estar ciente de que a importância determinada
na Cláusula 3.1 deste contrato será devida de forma irrevogável e irretratável, por
ocasião da assinatura do Instrumento Particular de Compra e Venda celebrado entre
ADQUIRENTE e a CONSTRUTORA, visto que o objeto do presente termo, se torna
concluído, conforme definido na Cláusula 2 e 2.1.
3.6. Obriga-se o CONTRATANTE a fornecer ao CONTRATADO todos os dados,
documentos e informações necessários ao bom desempenho dos serviços ora contratados,
nenhuma responsabilidade cabendo à segunda a caso recebido intempestivamente, ou
de forma inadequada, que venham a impedir a compra do imóvel objeto do presente
contrato.
4_ DISPOSIÇÕES FINAIS
4.1. Este contrato constitui o único documento que regula os direitos e obrigações das
partes com relação aos serviços avançados, ficando expressamente cancelado e revogado
todo e qualquer entendimento ou ajuste porventura, que não esteja implicitamente
consignado neste instrumento.
4.2. O Instrumento Particular de Compra e Venda passa a fazer parte do presente termo,
no qual constam os requisitos básicos de contratação no que diz respeito ao valor total
do imóvel, bem como, a forma de seu pagamento.
5_FORO DE ELEIÇÃO
5.1. As partes elegem o foro da Comarca do Recife-PE, como único e competente para
dirimir quaisquer dúvidas oriundas do presente instrumento.
E por estarem justas e contratadas, assinam o presente instrumento contratual em três
vias, de igual teor e forma, na presença de testemunhas.
-------------------------------------------------------------------------------
CONTRATANTE
---------------------------------------------------------------------------------
Arrecifes Negócios Imobiliários Ltda
CONTRATADA
Testemunhas
_______________________________________
Nome e CPF/MF
_______________________________________
Nome e CPF/MF
APÊNDICE M - Modelo de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Solicitante: Fernando Augusto de Araújo
Finalidade: Determinar o valor de mercado para VENDA do Apartamento 402
(quatrocentos e dois) do EDIFÍCIO ORANGE, situado na Rua Francisco Alves, nº
70, no bairro de Parnamim, Recife, Pernambuco.
Perito Avaliador Imobiliário
Petrus Leonardo de Souza Mendonça
Data: 25 (vinte e cinco) de janeiro de 2020
SUMÁRIO
1. Introdução
2. Identificação do solicitante
3. Finalidade do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
4. Vistoria ao imóvel
5. Identificação e caracterização do imóvel avaliando
6. Relatório fotográfico
7. Contexto da Região
7.1 – Aspectos Físicos
8. Análise de mercado
9. Metodologia utilizada
10. Cálculos, planilha e considerações sobre o imóvel avaliando
11. Aproveitamento econômico do imóvel
12. Valor resultante da Avaliação
13. Aspectos relevantes sobre a documentação apresentada e o trabalho realizado
14. Identificação e breve currículo do avaliador
15. Prazo de validade do parecer técnico
16. Considerações finais
1. Introdução
A avaliação técnica mercadológica de bem imóvel, realizada por corretor de imóveis
perito avaliador imobiliário, baseia-se em estudos de mercado e exige do expert uma
boa percepção das necessidades de seus clientes e conhecimentos técnicos específicos
sobre transações imobiliárias, além da realização de pesquisas de dados de imóveis com
características semelhantes, ou mesmo diversas, em áreas de situação do imóvel ou
adjacentes, para que sejam alcançados os resultados desejados.
A transmissão da propriedade de bens imóveis se dá com o registro do título aquisitivo

no Cartório de Serviços Registrais na jurisdição onde se localiza o imóvel. Importante
salientar que a forma solene desses atos, através de escritura pública, é necessária para
haja transmissão da propriedade imobiliária, exceto se o bem imóvel possuir valor fiscal
até trinta vezes o salário mínimo brasileiro ou se a transação for realizada através de
agente financeiro.
2. Identificação do Solicitante/Contratante
O presente trabalho para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
(PTAM) foi solicitado por e-mail pelo Senhor Fernando Augusto de Araújo, inscrito
no CPF/MF nº xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliado nesta Capital, com endereço
residencial na Avenida Gal Polidoro, nº 150, apto 102, no bairro da Cidade Universitária,
no Recife, Pernambuco, na condição de inventariante do Espólio de Maria de Souza
Santana, CPF/MF nº xxx.xxx.xxx-xx.
3. Finalidade do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
A finalidade do presente parecer técnico é constatar o valor de mercado para VENDA
do Apartamento 402 (quatrocentos e dois) do EDIFÍCIO ORANGE, situado
na Rua Francisco Alves, nº 40, no bairro de Parnamirim, Recife, Pernambuco,
considerando suas características físicas, seu potencial de aproveitamento, as demandas
de mercado e a intuição do avaliador para que seja contestado valor da avaliação fiscal
promovido pela Secretária da Fazenda em processo de inventário.
O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) atende ao que dispõe
a Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis e os Conselhos
de Classe, ao Decreto nº 81.871/1978, a Resolução Cofeci nº 1.066/07 por estabelecer
critérios e quesitos mínimos de um parecer com base na ABNT NBR 14.653 e
regulamenta o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim
como a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em conjunto com o
Ato Normativo Cofeci nº 001/08, que estabelece critérios para a inscrição no Cadastro
Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis, e a ABNT NBR 14.653-1 e a 14.653-2, no que cabe ao Gestor Imobiliário.
Todo parecer de avaliação imobiliária deve atender regras da ABNT NBR 14.653,
notadamente quando realizado por corretor de imóveis o que prevê a Resolução Cofeci
nº 1.066/2007, e apresentar aos solicitantes perspectivas sobre valor e condições técnicas
para que o imóvel possa ser transacionado.
Entende-se por valor de mercado quando o valor de determinado bem é baseado em
comparações com outros imóveis comercializados ou expostos à venda, considerando o
interesse de quem o pretenda vender e quem, eventualmente, o pretenda comprar, cientes
de suas características físicas, seu potencial de aproveitamento, sua parte documental,
seu preço e condições de pagamento.
4. Vistoria do Imóvel
A vistoria no imóvel ocorreu no início da tarde da sexta-feira no dia 25 (vinte e cinco) de
janeiro do fluente ano de 2020, por volta das 13h30, na presença da corretora imobiliária,
Maria Madalena, inscrita no CPF/MF nº 000.000.000-00, registrada no Conselho de
Corretores de Pernambuco sob nº XXXX, que gentilmente apresentou todo o imóvel
avaliando.
Durante a vistoria foi constatado que o imóvel se encontra livre e desocupado de objetos
e pessoas, não apresentando defeitos físicos aparentes, embora seja um imóvel antigo.
A vaga de garagem vinculada à unidade imobiliária avaliada estava sendo utilizada para
guardar entulhos de condôminos vizinhos. Um dos elevadores sociais não funciona em
virtude da falta de manutenção periódica, segundo informações do síndico, Sr. Vicente
Ferraz.
5. Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando
O imóvel avaliando é o Apartamento 402 (quatrocentos e dois) do EDIFÍCIO
PRÍNCIPE DE ORANGE, situado na Rua Francisco Alves, nº 40, no bairro de
Parnamirim, Recife, Pernambuco.
O imóvel é composto de varanda, sala para três ambientes, área de circulação com
espaço para armários, 03 (três) quartos sociais, sendo 01 (um) quarto com armários
e 01 (um) quarto com armários, suíte e varanda privativa, 01 (um) banheiro social, 01
(uma) cozinha com armários, área de serviço com lavanderia e dependência completa
de empregada.
O prédio possui guarita de segurança, uma garagem privativa e coberta para cada
unidade, 02 (dois) elevadores sociais e 01 (um) de serviço, central de gás, salão de
festas, interfone, poço artesiano e uma área construída de aproximadamente 159,00 m2
(cento e cinquenta e nove metros quadrados). O piso do imóvel é em cerâmica, exceto o
quarto principal da suíte que é em porcelanato.
Sua frente é voltada para o nascer do sol e sua localização privilegiada, distando poucos
metros do Parque da Jaqueira, um dos principais pontos de valorização urbana na cidade
do Recife. Por se situar numa localização central da Zona Norte da cidade do Recife, o
acesso ao imóvel se dá, preferencialmente, pela Rua Padre Roma e pela Avenida Rosa e
Silva. O Parque da Jaqueira é um dos principais parques da cidade do Recife, bastante
utilizado pela população e administrado pela Prefeitura da Cidade do Recife.
A construção do imóvel é da década de 1970 e sua arquitetura, embora antiga, destaca-se
por seus traços conservadores. Seu estado de conservação é bom com paredes, portas e
janelas em bom estado de uso. Não foram constatadas infiltrações ou avarias em suas
paredes.
A infraestrutura no entorno do local é muito boa. O bairro é nobre. As ruas próximas
ao imóvel são bastante iluminadas, pavimentadas e com calçamento, possuindo energia
pública fornecida pela CELPE, sistema de telefonia, sistema de esgoto e água encanada
pela COMPESA e serviços de transporte público.
A sua vizinhança é mista, embora predominantemente composta por imóveis residenciais
com alto padrão construtivo. Ao seu redor é possível encontrar residências voltadas para
moradia das classes média alta e rica da cidade. Na redondeza existem farmácias, bares,
restaurantes, escritórios de advocacia e pequenos estabelecimentos comerciais como
padarias e cafetarias.
A localização do imóvel é bem central. Os principais acessos ao imóvel são pelas
Avenidas Rosa e Silva e Rui Barbosa, dois dos principais corredores de veículos da
zona norte da cidade do Recife.
6. Relatório Fotográfico
No intuito de se possibilitar melhor noção do imóvel, do seu entorno e do trabalho
realizado nesse instrumento, apresentamos 23 (vinte e três) fotografias coloridas do
imóvel e de sua vizinhança, tiradas durante a vistoria.
As imagens abaixo são naturais, foram produzidas pelo próprio avaliador e refletem
o verdadeiro estado do imóvel avaliando, já que não foram empregadas técnicas de
fotografia e correção. Ressalta-se, portanto, que as fotos foram originadas de aparelho
celular Samsung S7 Edje produzidas por volta das 13h30 do dia 20/janeiro/2020, sem
recortes ou qualquer outro tipo de edição.
Fonte: Ficheiro pessoal
7. Contexto da Região: o bairro de Parnamirim se localiza numa região nobre da

cidade do Recife, em Pernambuco. Localiza-se na RPA-3, zona norte do Recife. Faz
limites com os bairros Casa Amarela, Poço da Panela, Casa Forte, Santana, Torre,
Jaqueira e Tamarineira.
O topônimo “Parnamirim” é de origem tupi e significa “mar pequeno”, através da junção
dos termos paranã (“mar”) e mirim (“pequeno”). Sua população é de aproximadamente
7 636 habitantes. A área territorial é de 61 hectares e sua densidade demográfica é de
88,87 habitantes por hectare. (Fonte: Wikipédia)
7.1 Aspectos Físicos. O imóvel é composto de varanda, sala para três ambientes, área
de circulação com espaço para armários, 03 (três) quartos sociais, sendo 01 (um) quarto
com armários e 01 (um) quarto com armários, suíte e varanda privativa, 01 (um) banheiro
social, 01 (uma) cozinha com armários, área de serviço com lavanderia e dependência
completa de empregada.
A altura do apartamento coincide com a copa das árvores que existem na região,
permitindo no imóvel uma moradia mais aprazível. O Prédio possui guarita de segurança,
uma garagem privativa e coberta para cada unidade, 02 (dois) elevadores, central de gás,
salão de festas, interfone e uma área construída de aproximadamente 159,00 m2 (cento
e cinquenta e nove metros quadrados). O piso do imóvel é em cerâmica, exceto o quarto
principal da suíte que se encontra em taco sintecado.
Sua frente é voltada para o nascente do sol e sua localização é privilegiada, distando
poucos metros do Parque da Jaqueira, um dos principais pontos de valorização urbana
na cidade do Recife. Por se situar numa localização central da Zona Norte da cidade
do Recife, o acesso ao imóvel se dá, preferencialmente, pela Rua Padre Roma e pela
Avenida Rosa e Silva.
A construção do imóvel é da década de 1970 e sua arquitetura, embora antiga, destaca-se
por seus traços conservadores. Seu estado de conservação é bom com paredes, portas e
janelas em bom estado de uso.
7.2 Infraestrutura Urbana. A infraestrutura no entorno do local é muito boa. As ruas
próximas ao imóvel são largas, pavimentadas e com calçamento, possuindo iluminação
pública fornecida pela CELPE, sistema de telefonia, sistema de esgoto e água encanada
pela COMPESA e serviços de transporte público. A região é bem servida por praças e
parques, o que permite um maior bem-estar de seus moradores.
A sua vizinhança é mista, embora predominantemente composta por imóveis residenciais.
Ao seu redor é possível encontrar residências voltadas para moradia das classes média
alta e rica da cidade. Na redondeza existem farmácias, bares, postos de combustíveis,
restaurantes, escritórios de advocacia, salões de beleza e pequenos estabelecimentos
comerciais como padarias e cafetarias.
8. Análise de mercado
O mercado imobiliário pernambucano vem atravessando período de estagnação
comercial decorrente da crise econômica que atravessa o país. Isso, portanto, tem
ocasionado queda no preço dos imóveis e a diminuição de investimentos de capital
nacional e estrangeiro.
Mesmo assim, a política habitacional do governo federal tem proporcionado às
instituições financeiras facilidade na liberação de recursos destinados à moradia de

todas as classes sociais com juros bastante atrativos, o que facilitou o crescimento
do mercado imobiliário local e nacional. Inclusive, estimulou o surgimento de novos
empreendimentos imobiliários, e condomínios residenciais, através do programa
“Minha Casa, Minha Vida”, apresentado pela Caixa Econômica Federal. Entretanto,
apesar desse crescimento imobiliário para moradias voltadas para as classes “C” e “D”,
o déficit habitacional no Brasil ainda é alto, chegando a ultrapassar a faixa de 11.000.000
milhões de moradias.
Acredita-se, porém, segundo opinião de especialistas estudiosos no assunto, que

o mercado imobiliário está em baixa, decorrente da limitada capacidade do poder
aquisitivo da população, da alta taxa de desemprego, da falta de dinheiro circulando em
nossa economia e da crescente oferta de imóveis na região.
9. Metodologia utilizada
Os estudos para elaboração deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foram
desenvolvidos tomando-se como base as informações e os documentos apresentados
pelo Solicitante, a visita efetuada local, bem como as pesquisas específicas de mercado
aos profissionais (corretores de imóveis e imobiliárias).
Como metodologia de avaliação foi utilizada o Método Comparativo direto, ou
Método Comparativo, que consiste na obtenção de valor de mercado do imóvel ou
de suas partes constitutivas, através da comparação direta de dados de outros imóveis
semelhantes expostos à venda ou negociados no mercado imobiliário local.
10. Cálculos, Planilha e Considerações sobre o imóvel avaliando
Após diligentes pesquisas na região, chega-se ao valor desejado através da planilha
abaixo, com amostras de imóveis expostos à venda, extraídos de anúncios diversos
publicados em portais na internet, placas anunciativas de campo e por corretores
imobiliários da região:
TABELA DE IMÓVEIS EXPOSTOS À VENDA NOS BAIRROS DE CASA
FORTE, PARNAMIRIM, ESPINHEIRO, TAMARINEIRA e JAQUEIRA.
Área Útil
Imóveis/amostras Fonte de consulta Valor (R$) R$/m2
(m2)
1- Rua Padre Roma, nº Corretora de imóveis
180,00 R$ 600.000 3.333,33
xxx, na Jaqueira f/ xxxxxxxxx
2- Rua do Futuro, apto Corretora de imóveis
165,00 R$ 585.000 3.545,00
xxxx, nos Aflitos f/ xxxxxxxxx
3- Rua do Cupim, xxx Corretora de imóveis

168,00 R$ 590.000 3.511,00
nas Graças f/ xxxxxxxxx
4- Rua D Miguel Lima

Corretora de imóveis
Valverde, apt 101, 170,00 R$ 680.000 4.000,00
f/ xxxxxxxxx
Espinheiro
5- Rua Sebastião Malta
Arcoverde, nº xxx, apto 135,00 R$ 450.000 3.333,33
f/ xxxxxxxxx
xxx, Parnamirim
6- Rua Afonso Celso,
nº xxx, apt xxxx, 186,00 R$ 730.000 3.925,00
f/ xxxxxxxxx
Parnamirim
7- Av. Parnamirim, em Corretora de imóveis
109,00 R$ 360.000 3.303,00
Parnamirim f/ xxxxxxxxx
8- Rua Abraham Corretora de imóveis
106,00 R$ 580.000 5.472,00
Lincoln, Parnamirim f/ xxxxxxxxx
9- Av. Flor Santana,
apt xxx, em 156,00 R$ 580.000 3.718,00
f/ xxxxxxxxx
Parnamirim
10- Edif. Laje de Corretora de imóveis
165,00 R$ 650.000 3.940,00
Pedra, Parnamirim f/ xxxxxxxxx
11- Rua Agrestina, 44, Corretora de imóveis
150,00 R$ 650.000 4.333,33
Casa Forte f/ xxxxxxxxx
12- Apt prox. Sítio
da Trindade, Casa 110,00 R$ 350.000 3.182,00
f/ xxxxxxxxx
Amarela
13- Av. 17 Agosto, 000, Corretora de imóveis
119,00 R$ 390.000 3.277,00
em Parnamirim f/ xxxxxxxxx
14- Rua Edson Álvares, Corretora de imóveis
139,00 R$ 430.000 3.093,00
xxxx, em Casa Forte f/ xxxxxxxxx
15- Apartamento 305
do Ed Tropicana, em 134,00 R$ 440.000 3.284,00
f/ xxxxxxxxx
Parnamirim
16- Edif. Corretora de imóveis
151,00 R$ 600.000 3.973,50
Cuyacumbuca, f/ xxxxxxxxx
17- Edif. Solar do Corretora de imóveis
150,00 R$ 450.000 3.000,00
Camarço Espinheiro f/ xxxxxxxxx
18- Edif. Le Havre, no Corretora de imóveis
130,00 R$ 300.000 2.308,00
Espinheiro f/ xxxxxxxxx
Considerações sobre o trabalho apresentado:

Considerando a boa localização do imóvel avaliando, situado numa das regiões mais
centrais e valorizadas da região norte do Recife;
Considerando o padrão construtivo do imóvel, o bom acabamento e sua arquitetura

imponente;
Considerando que o imóvel possui uma área construída de 159,00 m2 (cento e cinquenta
e nove metros quadrados);
Considerando, ainda, que o imóvel foi construído na década dos anos de 1970;
Considerando que nas proximidades do imóvel existem praças, parques e uma infinidade
de bons edifícios residenciais e imóveis comerciais;
Considerando que os valores das amostras apresentadas são de imóveis expostos à venda,
e não comercializados, portanto, deve ser deduzido do seu preço final o percentual de
15% (quinze por cento) como “fator oferta” numa avaliação, por ser esse o percentual
médio de abatimento na hora da venda nesse tipo de imóvel;
Considerando a infraestrutura no entorno, o arrojo da arquitetura do imóvel e a facilidade
de acesso que se dá preferencialmente pela Avenida Rui Barbosa e pela Rua Padre Roma;
Considerando que o imóvel se encontra em bom estado de uso, conservação e limpeza;
Então calculamos:
Média Aritmética = R$ 64.531,49 (soma do valor das áreas das amostras)

18 (número de amostras pesquisadas)
MA = R$ 3.585,08 (três mil e quinhentos e oitenta e cinco reais e oito centavos)
+ 20% = R$ 4.302,00
Média Homogeneizada (R$ 3.585,08)
- 20% = R$ 2.868,00
Obs.: através da homogeneização procura-se amenizar as diferenças existentes entre os

imóveis da pesquisa (amostras) e o imóvel avaliando.
Média Ponderada = R$ 56.751,49 (soma valores amostras 3, 4, 5, 6, 9 e 11)

16 (número de amostras restantes)
MP = R$ 3.546,96 (três mil e quinhentos e quarenta e seis reais e noventa e seis
centavos)
Obs.: através da média ponderada procura-se eliminar, num intervalo de 20% para mais
e para menos, os imóveis cujo valor médio do metro quadrado seja inferior ou superior
ao obtido através da média aritmética das amostras.
Valor da Área Construída = Área total x Média Ponderada

VM = 159,00 m2 x R$ 3.546,96
Valor da Área Construída = R$ 563.966,64 (quinhentos e sessenta e três mil e
novecentos e sessenta e seis reais e sessenta e quatro centavos).
RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Resultado da Avaliação = Valor da área do imóvel + (– 15% fator oferta)

Resultado da Avaliação: R$ 563.966,64 - R$ 84.594,99 = R$ 479.371,64
Valor de Mercado do Imóvel avaliando = R$ 479.371,64 (quatrocentos e setenta e
nove mil e trezentos e setenta e um reais e sessenta e quatro centavos).
11. Aproveitamento econômico do imóvel avaliando

O imóvel avaliando, devido suas características físicas e localização geográfica, poderá
ser utilizado para moradia urbana de uma única família. Desta forma, é caracterizado
como edificação de residência unifamiliar.
12. Valor Resultante da Avaliação
Face ao exposto, notadamente o que diz respeito às características físicas do imóvel,
sua localização geográfica, seu potencial de aproveitamento; considerando eventuais
outros aspectos não mencionados aqui, fruto da percepção de mercado do avaliador;
considerando ainda, como recomenda a boa técnica, ser prudente o arredondamento do
valor constatado através dos cálculos, evitando-se assim causar a equivocada impressão
de que uma avaliação imobiliária é algo de grande precisão, opino que o valor de
mercado para VENDA do imóvel objeto do presente Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica seja de R$ 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil reais), podendo sofrer
variação em torno de 5% (cinco por cento) para mais ou para menos, em virtude das
oscilações de mercado.
Valor Resultante da Avaliação

Máximo: R$ 504.000,00 (quinhentos e quatro mil reais)
Mercado: R$ 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil reais)
Mínimo: R$ 456.000,00 (quatrocentos e cinquenta e seis mil reais)
13. Aspectos relevantes sobre o trabalho realizado

Anexo ao presente trabalho segue cópia da Certidão de Propriedade e Ônus Reais
lavrada pelo 2º Oficio de Registro de Imóveis da Comarca do Recife - Pernambuco,
referente à Matrícula nº xxxx, datada de 20 de dezembro de 2019 e da Certidão Positiva
com Efeito de Negativa emitida pela Prefeitura da Cidade do Recife, datada de 25 de

dezembro de 2019, que ficam fazendo parte integrante deste parecer como se aqui, por
inteiras, transcritas estivessem. As certidões acima têm prazo legal de validade por 30
(trinta) dias.
Faz parte, também, o mapa aéreo da região, com imagem e nomes de ruas, extraído da
página da internet do Google Maps (www.google.com.br/maps) em 02 de janeiro de
2020, apresentando a região do imóvel avaliando;
Presume-se que as informações que nos foram prestadas são confiáveis e nos foram
apresentadas de boa-fé. Foi verificado que o imóvel avaliando se encontra, ainda, em
nome da construtora responsável pelo surgimento do empreendimento. Na Matrícula do
imóvel consta a existência de uma indisponibilidade em nome da construtora, referente
processo judicial que tramita na Comarca de João Pessoa, na Paraíba. A presente
indisponibilidade poderá levar o imóvel à leilão e impedirá a normal transmissão da
propriedade para terceiros interessados na sua aquisição. Por essa razão, recomenda-se a
imediata contratação de um advogado especialista em direito imobiliário para dar baixa
no gravame.
Ressalta-se que todo o trabalho técnico foi desenvolvido com absoluta imparcialidade e
que por isso não existe por parte do avaliador qualquer interesse particular na aquisição
do imóvel objeto desta avaliação, nem profissional na intermediação da venda para
terceiros.
14. Identificação e breve currículo do Perito Avaliador
O presente Parecer Técnico e a visita ao imóvel foram realizados diretamente pelo perito
avaliador imobiliário Petrus Leonardo de Souza Mendonça, corretor de imóveis
regularmente inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do Conselho
Federal de Corretores de Imóveis - Cofeci - CNAI nº 0388 desde 2006, com sede em
Brasília/DF e no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 7ª Região – CRECI
nº 6101, desde 30 de junho de 1992.
Acrescenta-se ainda, atendendo ao que dispõe o inciso VI do art.5º da Resolução-
Cofeci nº 1.066/07, combinada com o Ato Normativo nº 001/08, que o perito avaliador
é brasileiro, casado, residente e domiciliado nesta cidade do Recife/Pernambuco, com
endereço profissional na Rua Joaquim Nabuco, nº 554, no bairro das Graças;
• Corretor de imóveis desde 1992, atuando como perito avaliador imobiliário junto às
varas da justiça estadual em Pernambuco;
• Advogado com inscrição nº 22339-OAB/PE; diplomado em Direito pela Universidade
Católica de Pernambuco-UNICAP, conclusão em 1998;
• Pós-graduado com especialização em Direito Imobiliário pela Universidade Federal
de Pernambuco-UFPE, conclusão em 2011;
• Diretor da Arrecifes Negócios Imobiliários Ltda da qual é sócio desde 1986;
• Professor Universitário da UPE/FCAP – Universidade Estadual de Pernambuco
(Curso de Gestão Imobiliária), lecionando nas cadeiras de Direito Imobiliário e
Legislação, e de Operações Imobiliárias II;

• Professor do Curso de Extensão de Formação em Compra e Venda de Imóveis da
Fcap/UPE;
• Autor do Livro Contrato de Corretagem Imobiliária – Questões práticas e jurídicas;
• Coautor do Livro Previdência & Trabalho em debate da Academia de Ciências
Criminais (ABCCrim)
• Autor das Cartilhas “Compra e Venda de Imóveis na prática” e “Contrato de Aluguel
– Riscos, dúvidas e soluções”
• Ex- Corregedor nacional do Sistema Cofeci Creci com Sede em Brasília-DF.
O trabalho contou, também, com o auxílio da avaliadora imobiliária Maria Aparecida
Feitosa, brasileira, casada, corretora de imóveis regularmente inscrita no Creci-PE sob
nº xxxxx e no CNAI nº xxxxxx, com endereço na Rua dos Fonseca, nº xx, sala 1.201,
em Santana - Casa Forte, Recife/PE
15. Prazo de validade do parecer técnico
O prazo de validade do presente parecer técnico de avaliação mercadológica é de até 06
(seis) meses a contar da data de hoje, em virtude de possíveis oscilações no preço dos
imóveis no mercado local. Recomenda-se, portanto, seu uso apenas neste período para
maior segurança imobiliária. O prazo poderá ser reduzido se antes do seu termo final
houver obras públicas ou construções particulares no entorno do imóvel avaliando que
venham trazer valorização ou desvalorização acentuada para os imóveis da região.
16. Considerações finais
O presente trabalho foi desenvolvido dentro dos padrões exigidos pela NBR 14.653,
atendendo ao que dispõe a Lei nº 6.530/78 (que regulamenta a profissão de Corretor
de Imóveis), a Resolução-Cofeci nº 1.066/07 (que regulamenta o funcionamento do
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), em conjunto com o Ato Normativo -
Cofeci nº 001/08 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
Acreditando que o objetivo do trabalho foi alcançado, firmamos o presente Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica composto por 10 (dez) laudas, todas rubricadas,
incluindo a capa, ao tempo em que nos colocamos à disposição para eventuais
esclarecimentos que entenda necessários, inclusive em juízo.
[local], [dia], de [mês] de [ano]
Petrus L. S. Mendonça
Perito Avaliador Imobiliário
Maria Aparecida Feitosa
Assistente técnico - Creci nº XXXXX
CONCLUSÃO
É chegado o fim de mais um trabalho, voltado para o mercado imobiliário.

Neste manual foram abordados temas relevantes, de interesse de profissionais
intermediadores, de despachantes e advogados imobiliários, de Conselhos de
Classe, de Cartórios e Tabelionatos de Notas, de proprietários, de locatários e de
adquirentes de imóveis.
As questões apresentadas neste compêndio são frutos de muito estudo,
pesquisas de mercado, conversas com colegas de profissão e da própria experiência
do autor em sala de aula com seus alunos. Os longos anos de vivência no mercado
imobiliário, orientando clientes sobre a maneira ideal de comercializar e adquirir
bens imóveis facilitou a escrita aqui presente. Intermediar processos de aquisição
ou de locação de imóveis exige técnicas e conhecimentos específicos sobre as
transações imobiliárias. Não existe mais espaço para o amadorismo. O mercado
imobiliário é infinitivo e propõe espaço para aqueles que desejam empreender e
participar dele.
Pode parecer cediço opinar, mas a verdade é que as pessoas que compõe o
mercado imobiliário estão sedentas de adquirir conhecimentos. Nossa doutrina,
porém, ainda é paupérrima e deixa a desejar por falta de conteúdos técnicos
e balizados. O que se vê são muitos cursos, eventos e livros baseados na prática
cotidiana sem estudo aprofundado sobre as relações existentes nos negócios
imobiliários.
Espero que os conhecimentos aqui difundidos possam contribuir com o
crescimento profissional e aumentar o número de negócios que serão intermediados
pelo leitor. Conhecimento não é informação. O conhecimento é duradouro e
torna-se parte de nós, enquanto a informação é volátil e passageira. Quando o
conhecimento adquirido não é repassado para outras pessoas, nem utilizado no dia a
dia, é conhecimento inútil.
O intermediador precisa ser amigo da sabedoria. Descobrir em cada experiência
novas oportunidades de crescimento e aprendizado. Quem mais sabe é quem mais
aprende. A cultura e o conhecimento dão sinais de angústia e de desespero como
prova cabal de que o universo da sabedoria é infinito. Por isso quando mais se sabe,
mas se deseja saber. Só quem vive na escuridão do anonimato e nas profundezas da
ignorância não sente necessidade de aprender.
Deus na sua infinita misericórdia permita que cada leitor possa lograr êxito na
sua vida profissional e pessoal, protegendo e abençoando seus passos.
BIBLIOGRAFIA
ABNT NBR 14.653 - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
ARAÚJO, Fábio Caldas. Posse. Ed.1ª. Rio de Janeiro. Forense, 2007.
ARAÚJO JR., Gediel Claudino. Manual Prático De Locação. 3ª Ed. rev. ampl e
atual. Atlas: São Paulo. 2013.p.25
BARRETO, Ricardo de Macedo Menna. Direito & Redes Sociais na Internet. A

proteção do Consumidor no Comércio Eletrônico. Ed.2ª rev. e ampl. Editora Ju-
ruá. Curitiba, 2014.
BECCARIA, Cesare. Dos Delitos e Das Penas. Editora Edjur. São Paulo, 2017.
BRASIL. Lei n. 10.406, 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial
da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/cci-
vil_03/Leis/2002/L10406compilada.htm. Acesso em: xxx
BRASIL. Lei nº. 8.078, de 11 de setembro de 1990. Código de Defesa do Consumi-

dor. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078.htm. Acesso em: xxxxxxxxxxx
CATALAN, Marcos. O CDC e sua Aplicação nos Negócios Imobiliários. Editora

Iesde, Curitiba, 2009.
CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais. Ed.2ª. Revista dos Tribunais: São
Paulo, 2014.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - Sistema Cofeci Creci.

Legislações. Brasília-DF, 2019.
CORREGEDORIA GERAL da Justiça de Pernambuco. Código de Normas dos Ser-

viços Notariais e de Registros do Estado de Pernambuco. Ed.4ª rev e atual. Aripe,
Recife, 2016.
DINIZ, Maria Helena. Curso De Direito Civil Brasileiro. Ed.29. Saraiva: São Pau-
lo.p.490
__________________. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. Ed.5ª rev. ampl e

atual. Saraiva, São Paulo, 2006. Volumes 1 e 3
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário. Editora Atlas: São Paulo, 2010.
GOMES, Orlando. Contratos. Ed.26ª rev. atual e ampl. Forense. Rio de Janeiro,
2008.
JESUS, Plínio. Vida de Jesus. Lisboa, 1942
JULIANO, Rui. Manual de Perícias. Ed.4º rev e ampl. Rio Grande, 2009.
MENDONÇA, Petrus Leonardo de Souza. Contrato de Corretagem Imobiliária.

Questões práticas e jurídicas. Edição do Autor: Recife, 2017.
NERY, Nelson Júnior. Código Civil Anotado. Ed.9ª rev. atual e ampl. São Paulo:
Revista dos Tribunais. 2012.p.863
_________________ e NERY, Rosa Maria de Andrade. Leis Civis comentadas.

Ed.3ª rev. atual e ampl. Revista dos Tribunais. Edição 100 anos. São Paulo, 2012.
PEREIRA, Luís Portella. Avaliação de Imóveis para Corretores de Imóveis e

Gestores Imobiliários. Ed. do Autor. Porto Alegre, 2009.
PEIXOTO, Ulisses Vieira Moreira. Direito Imobiliário. Editora Jhmizuno: São

Paulo, 2017.
SAMPAIO, Sérgio. Administração de Imóveis passo a passo. P&A Gráfica e Edi-

tora: Salvador, 1999.
SILVA, Bruno Mattos. Compra e Venda – Aspectos jurídicos, Cautelas de Riscos

e Análise de Riscos. Editora Altas: São Paulo, 2012.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em

espécie. Ed.11ª. rev. atual e ampl. Forense, Rio de Janeiro, 2016. Volumes 3, 4 e 6
e-mail: petrus@arrecifes.com.br
site: www.petrusmendonca.com.br
petrus_mendoncca/Instagram
fones:81 4009.0909 // 81 99986.9482
TODOS OS DIREITOS RESERVADOS.

É proibida a reprodução total ou parcial por qualquer forma ou por qualquer meio
(Lei n. 9.610/98). A violação dos direitos do autor é crime. (Art.184 Código Penal).

Manual Do Despachante Imobiliario ZKCWBZ

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Manual Do Despachante Imobiliario ZKCWBZ

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

O conteúdo deste e-book é licenciado para Marcelo Frossard, portador(a) do CPF 898.593.

596-87, vedada, por quaisquer meios e

Fundamentos Práticos e Cautelas Devidas

Autor: Petrus Mendonça

Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971

Inclui referências e bibliografia

Impresso no Brasil, 2020

A minha esposa Fabiana,

Coautor nos livros: 50 Anos de Profissão: a história do corretor de imóveis de

Dr. José Augusto Viana Neto

apresentadas, pois é fácil encontrar consumidores que desconhecem os mecanismos

DA PROPRIEDADE DE BENS IMÓVEIS

20 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

8.1 Perda da propriedade pela desapropriação . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

DA DOAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

6.1 Quais os documentos necessários para realizar

DA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

22 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

2. Da compra e venda. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

16. Confissão de dívida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

24 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

e condomínio urbano simples. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190

DOS CARTÓRIOS E TABELIONATO DE NOTAS

3. Como proceder com averbação no Cartório de Imóveis? . . . . . . . . . . . . . . . 228

26 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

26. Escritura pública. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

41. Autenticação de cópias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

28 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

5. Como deve ser o recibo de pagamento de aluguel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320

14. Alienação fiduciária e hipoteca nos negócios imobiliários . . . . . . . . . . . . . . 344

DO CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

30 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

5. O que significa ABNT NBR nas avaliações imobiliárias?. . . . . . . . . . . . . . . 375

MODELOS PRÁTICOS DE CONTRATOS,

PÊNDICE A - Modelo de contrato particular de

APÊNDICE D - Contrato Particular de Permuta de Terreno

Índice:1. As Leis e as diversas formas de julgar 2. Hierarquia das leis 3.

Serão abordados, nos tópicos introdutórios, questões sobre a ciência imobiliária,

34 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

legais, respeitando o projeto de construção apresentado no momento de expedição

MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO 35

36 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

Teixeira, Dj de 13/09/1999. Precedentes dos Tribunais Federais

MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO 37

O Brasil possui legislação cibernética específica de controle, procedimentos e

38 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

do indivíduo, quanto de caráter extrínseco, decorrente da opinião pública. Dessas

MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO 39

1. As Leis e as diversas formas de julgar

É raro de se ver obras retratando a importância da lei na vida em sociedade.

40 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

Cesare Beccaria em sua obra Dos Delitos e das Penas:

1.1. Código de Hamurabi

MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO 41

42 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

1.2. Algumas leis do Código de Hamurabi

MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO 43

1.3. Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro

44 MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO - Petrus Mendonça

Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado, segundo a lei

2. Hierarquia das leis

MANUAL DO DESPACHANTE IMOBILIÁRIO 45

1- Constituição Federal (mãe de todas as leis)