UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI

ALEXANDRE NOVO PAGGIOLI

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

SÃO PAULO
2007
 ii

ALEXANDRE NOVO PAGGIOLI

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

como exigência parcial para obtenção de
título de Graduação do curso de Engenharia
Civil da Universidade Anhembi Morumbi.

Orientador: Professor Antonio Calafiori Neto

SÃO PAULO
2007
 iii

ALEXANDRE NOVO PAGGIOLI

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS URBANOS

PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado

como exigência parcial para obtenção de
título de Graduação do curso de Engenharia
Civil da Universidade Anhembi Morumbi.

Trabalho____________em:___de______________de 2007.

_______________________________________
Professor Antonio Calafiori Neto

_______________________________________
Professor Carlos Roberto Carneiro

Comentários___________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
______________________________________________________________________
 iv

À minha mãe
Idnéa
 v

AGRADECIMENTOS

Agradeço ao professor Antonio Calafiori Neto da Universidade Anhembi Morumbi, aos

amigos de sala de aula pela descontração cotidiana que lhes são característica, a
minha namorada que sempre me incentivou, aos meus pais pelo apoio, estímulo e
sugestões valiosas em todas as fases de minha vida e principalmente a Deus por sua
misericórdia.
 vi

RESUMO

Neste trabalho são demonstrados conceitos, critérios e métodos de uma avaliação de

imóvel, tendo em vista a abrangência do tema, restringiu-se a apenas às avaliações de
imóveis residenciais urbanos para financiamento imobiliário, que no contexto geral são
os casos de maior incidência no mercado, além disso, há interesse tanto daquele que
tomara o financiamento, como daquele que receberá o imóvel como garantia, em
conhecer o seu real valor, de forma que é necessária uma avaliação criteriosa. No
decorrer deste trabalho, descrevem-se as definições básicas necessárias sobre
avaliação para embasamento teórico, passando para uma explicação sobre os
métodos de avaliações, as necessidades de vistoriar um imóvel, como e onde
pesquisar valores e os níveis de rigor da apresentação de um laudo de avaliação. A
partir daí obteve-se subsídios para demonstrar, principalmente os critérios de uma
avaliação de imóvel urbano para financiamento imobiliário.Ao término deste trabalho é
apresentado um estudo de caso de residência urbana aleatória, com a qual foi
elaborado laudo de avaliação, explicando-se cada item deste, sendo o mesmo de nível
normal.

Palavras chave: Critérios e Métodos de uma avaliação de imóvel

 vii

ABSTRACT

In this job is demonstrated concepts, criterions and methods of a real state’s appraise,
considering the abrangency of the theme this job is restricted only to appraises the
urban residential real state to financing immobile, which in general content is the most
cases in business, besides, there are interests from the one who accepts the financing,
like the one who receives the real state as assurance, in to know real value. So that is
necessary a standard appraise. During this job is described the basics definitions that
are necessary to the appraise of the theory bases, going through an explanation about
the appraise’s methods, the needs for inspect a real state how and where look for
values and the rigors level’s to the presentation of an appraise’s award.
Since then, there are subsidies to demonstrate mainly the criterion of the urban
residential real state to the immobile financing. By the end of this job it’s presented a
study about the aleatory urban residence case, which was elaborated the appraise’s
award explaining each items, being it the normal level.

Key Worlds: Criterion and Methods of a real state’s appraise

 viii

LISTA DE TABELAS

Tabela 5.1 – Zonas de Limites Mínimos e Máximos de Profundidade .............................. 16

Tabela 5.2 – Fatores pela Topografia do Terreno ............................................................. 19
Tabela 5.3 – Fatores de Serviços Públicos ....................................................................... 20
Tabela 5.4– Fatores de Esquina........................................................................................22
Tabela 5.5 – Exemplo de Orçamento de um Edifício ........................................................ 25
Tabela 5.6 – Custos de Reprodução .................................................................................28
Tabela 5.7 – Custos de Reprodução da Comissão de Peritos .......................................... 29
Tabela 5.8 – Custos de Reprodução da Sinduscon .......................................................... 30
Tabela 5.9 – Divisões de Depreciações ............................................................................ 31
Tabela 5.10 – Coeficiente de Depreciação de Prédios pela Idade .................................... 33
Tabela 5.11 – Coeficiente de Depreciação da Comissão de Peritos................................. 35
Tabela 5.12 – Vantagem da Coisa Feita ...........................................................................37
 ix

LISTA DE FIGURAS

Figura 5.1 - Gráfico Valor do Imóvel x Vida Útil (PINI/IBAPE, 1991) .............................32
Figura 5.2 - Gráfico Depreciação x Idade do Imóvel (FIKER, 1993)..............................34
 x

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas

CREA - Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura
Fa - Fator Atualização
Fapr - Fator Aproveitamento
Fc - Fator Consistência do Terreno
Fe - Fator de Esquina
Ff - Fator Fonte
Ffp - Fator Forma de Pagamento
Fsp - Fator de Serviços Públicos
Fp - Fator Profundidade
Ft - Fator Testada
Ftop - Fator Topografia
Ftr - Fator Transposição
Going Value - Valor em andamento
H82N - Oitavo pavimento com 2 quartos de padrão normal
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
MM - Meritíssimo
NBR - Norma Brasileira Regulamentadora
qh - Valor Homogenizado
qu - Preço Unitário
Sinduscon - SP - Sindicato das Indústrias de Construção Civil do Estado de SP
 xi

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................1
2. OBJETIVOS .................................................................................................................... 3
2.1 Objetivo Geral ............................................................................................................3
2.2 Objetivo Específico ....................................................................................................3
3. METODOLOGIA DA PESQUISA..................................................................................... 4
4. JUSTIFICATIVA ..............................................................................................................5
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ...........................................................................................6
5.1 Conceitos e Definições ..............................................................................................6
5.1.1 Valor ....................................................................................................................6
5.1.2 Avaliação de Imóveis...........................................................................................7
5.2 Introdução aos Métodos.............................................................................................9
5.3 Método Comparativo de Dados de Mercado............................................................ 11
5.3.1 Vistoria ..............................................................................................................12
5.3.2 Pesquisa dos Dados de Mercado...................................................................... 13
5.3.3 Avaliações de Terrenos Urbanos ...................................................................... 14
5.3.3.1 Redução de Preço à Vista ..........................................................................14
5.3.3.2 Correção de Estabilidade de Informação pelo Fator de Fonte.................... 15
5.3.3.3 Cálculo do Fator Profundidade ................................................................... 15
5.3.3.4 Cálculo do Fator Testada............................................................................ 17
5.3.3.5 Cálculo do Fator da Transposição .............................................................. 18
5.3.3.6 Cálculo do Fator de Atualização ................................................................. 18
5.3.3.7 Cálculo do Fator Topografia........................................................................19
5.3.3.8 Fator corretivo de Consistência do Terreno ................................................ 20
5.3.3.9 Fator de Serviços Públicos ......................................................................... 20
5.3.3.10 Fator de Aproveitamento .......................................................................... 21
5.3.3.11 Cálculo do Fator Esquina ou Múltiplas Frentes......................................... 21
5.3.3.12 Resultados Homogeneizados ................................................................... 23
5.3.4 Avaliações de Benfeitorias Urbanas.................................................................. 23
5.3.4.1 Métodos de Avaliação de Benfeitorias........................................................ 25
5.3.4.2 Depreciação................................................................................................31
 xii

5.3.5 Terrenos com Benfeitorias ................................................................................ 35

6. ESTUDO DE CASO ......................................................................................................38
6.1 Localização .............................................................................................................. 38
6.2 Documentação......................................................................................................... 38
6.3 Características da região e do imóvel ...................................................................... 38
6.4 Terreno, Zoneamento e Benfeitorias ....................................................................... 39
6.5 Elementos comparativos..........................................................................................39
6.6 Critérios utilizados para avaliação ........................................................................... 40
7. CONCLUSÃO................................................................................................................43
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................. 44
1. INTRODUÇÃO

O primeiro momento conhecido em que o homem considerou o valor perde-se na

antiguidade, nos mais remotos tempos bíblicos. Foi quando José e seus irmãos tiveram
de enfrentar o problema do “valor de uso” e do “valor de troca”. Essa diferença foi
sabiamente compreendida pelos antigos gregos a tal ponto que Aristóteles enunciou a
teoria do “valor subjetivo”, isto é, o valor do objeto criado que somente existe na mente
humana.

Desde o fim da Idade Média até meados do século XVII, a escola dos mercantilistas
estabeleceu que o lucro, em si, não constitui pecado e ele conduz a prosperidade dos
povos e dos Estados. Depois dos mercantilistas vieram os fisiocratas enaltecendo a
agricultura, ao invés da indústria e do comércio. Conforme cita MOREIRA (1991), a arte
da Engenharia de avaliações foi desenvolvida principalmente a partir de 1890 quando
engenheiros, industriais, economistas e os tribunais começaram a encarar seriamente
o trabalho formal de avaliações, passando gradativamente do campo do negociante e
do financista para o engenheiro à medida que surgiu uma intensa expansão industrial.

A mais importante contribuição à ciência da avaliação, no entanto, é um

desenvolvimento do século XX, que é o “princípio da substituição”, que conforme
SCHMUTZ (1943) apud PINI/IBAPE (1991) que afirma que quando uma propriedade é
substituível, seu valor tende a ser fixado pelo custo da aquisição de uma outra
propriedade substituta, igualmente procurada, isto é, propriedades parecidas,
homogeneizando diferenças, são comparadas diretamente.

A avaliação se apresenta pelo conjunto de operações, sendo que através delas pode-
se formar o valor de um determinado bem, sendo, no caso de bens imóveis, o valor de
uma propriedade ou de um direito a ela relativo.

A Engenharia de Avaliações apresenta vários campos de atuação dentro da sociedade

atual extremamente útil à solução de diversos tipos de problemas encontrados, como
em todos os processos de compra e venda de imóveis com financiamento imobiliário,
 2

de ação para pagamento de dívida, garantia hipotecária, ações judiciais, em divisões e

heranças, nas privatizações, e todo tipo de processo onde necessite de definição
técnica de valor, há necessidade de avaliação, portanto vê-se que é um mercado
abrangente e em ampla evolução.

Em razão disto este trabalho visa apresentar esta fatia de mercado, ainda pouco
conhecido pelos futuros engenheiros.

Convém destacar que a Engenharia de Avaliações não é um campo de atuação

destinado a curiosos, pois solicita do profissional estudo e conhecimentos profundos
sobre a matéria, podendo oferecer um trabalho de natureza altamente técnica
compatível com as necessidades do mercado.
 3

2. OBJETIVOS

O trabalho tem por finalidade descrever e discutir os diversos procedimentos da

Engenharia Civil, no campo de avaliações, onde o responsável deverá aplicar técnicas
conhecidas que conduzam a uma padronização na execução da mesma.

2.1 Objetivo Geral

O objetivo geral deste trabalho é estudar os diferentes procedimentos técnicos

existentes no campo da Engenharia Civil para avaliação de imóveis residenciais, onde
o engenheiro deve ter conhecimentos básicos de valores e custos de mercado e de
classificação do imóvel de acordo com o tipo, idade, localização e outros.

2.2 Objetivo Específico

Este trabalho tem como objetivo específico apresentar todos os procedimentos usuais
básicos sobre uma avaliação de imóvel, destinado a financiamento imobiliário, como a
vistoria do imóvel, a sua localização, a pesquisa de valores de mercado, o melhor
método de cálculo de avaliação e a elaboração do laudo.
 4

3. METODOLOGIA DA PESQUISA

Para alcançar os objetivos propostos nesse trabalho, adotou-se a seguinte seqüência

de atividade:

- Pesquisa bibliográfica: livros de avaliações de imóveis, dissertações, teses, artigos

publicados em eventos técnicos e revistas científicas;

- Internet: coleta de artigos disponíveis na rede;

- Organização e análise dos dados: armazenamento das informações coletadas em

banco digital;

- Organização por assunto e análise das informações direcionadas aos propósitos

desse trabalho;

- Análise de procedimentos: avaliação dos procedimentos técnicos existentes no

campo da Engenharia Civil;

- Análise das informações: estudos e análise dos resultados obtidos decorrentes da

aplicação dos procedimentos técnicos no estudo de caso;

- Elaboração do relatório técnico: elaboração do texto com todas as informações

obtidas no estudo para composição Trabalho de Conclusão do Curso.
 5

4. JUSTIFICATIVA

A preferência pelo tema “Avaliação de Imóveis Residenciais Urbanos para Crédito

Imobiliário” visa maior conhecimento sobre o assunto, uma vez que meu trabalho inclui
este tipo de pesquisa.

Este assunto está em destaque nos eventos técnicos, revistas científicas, internet e
exige um conhecimento profundo e detalhado do avaliador que tem como objetivo
avaliar imóveis desde os mais precários e simples aos mais luxuosos.

Pela avaliação, os imóveis são estudados de acordo com sua área total, área
construída, tipo da construção, localização dentro do bairro e outros aspectos com os
quais o avaliador chega a um valor final e dentro dos padrões exigidos.

As avaliações imobiliárias são trabalhos essencialmente técnicos e executados por

profissionais da Engenharia Civil e Agronomia ou Arquitetura e normalizados pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias (IBAPE).

As avaliações visam colocar os imóveis dentro de um padrão de valores geral, de

acordo com sua classificação e região, que podem ser utilizadas para financiamentos,
para venda, para fins de desapropriação, para inventários, etc.
 6

5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Nesse capítulo são apresentados os conceitos, definições e métodos utilizados em

avaliações de imóveis.

5.1 Conceitos e Definições

Visão geral dos conceitos e definições para uma avaliação de um imóvel, ou seja,
determinar um valor de mercado.

5.1.1 Valor

A idéia predominante de valor se encontra ligada intimamente à utilidade, ou seja, só

tem valor àquilo que é útil, havendo necessidade da ocorrência de três condições a
existência de relação entre as qualidades dessa coisa, necessidade ou desejo,
conhecimentos da relação e a possibilidade de ser utilizada. Além da quantidade de
bens disponíveis.

Conforme FIKER (1993) o fator necessidade envolve aspectos objetivos e subjetivos: o

objetivo é o da necessidade real, já o subjetivo é gerado pelo desejo de obtenção, que
também não deixa de ser uma necessidade provocada pelo desejo. De qualquer forma,
o valor de um bem é determinado pela lei da oferta e da procura, isto é, quanto maior a
necessidade de possuir um bem, maior a procura e, portanto, maior o valor.

Conforme FERNANDES (1990) apud PINI/IBAPE (1991) a conceituação de valor, feito

por profissionais da área de avaliações, entendia que ele era mutável, ou seja,
poderiam existir valores diferenciados para um mesmo bem, dependendo da finalidade
da avaliação, posição esta defendida pela chamada corrente plurivalente. Retornando
ao início, de que o valor é uma grandeza, e como tal pode ser medida, surgiu
posteriormente a corrente univalente, que endente que o conceito de valor é único,
qualquer que seja a finalidade da avaliação, sujeita às forças atuantes de mercado, e
de acordo com critérios objetivos. Na polêmica entre as duas escolas acabou
 7

prevalecendo a idéia univalente, referenciado inclusive na norma NBR 5676

(ABNT,1989), com a seguinte definição:
“O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é
único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde também ao
preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita”.

Dentro desses princípios, defini-se como valor de mercado o que o bem obteria numa
transação normal de compra e venda, dentro de prazo razoável, não estando o
comprador e o vendedor compelidos a transacionar, sendo ambos conhecedores do
bem em seus elementos constitutivos.

5.1.2 Avaliação de Imóveis

Para fins da norma NBR 5676 (ABNT,1989), avaliação de imóveis é “a determinação

técnica do valor de um imóvel ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos,
seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um lugar determinado”.

Terreno: do ponto de vista da Engenharia de Avaliações, terreno é um espaço de terra

capaz de produzir renda pelo seu aproveitamento apropriado, sendo na maioria dos
casos, para terrenos urbanos, dado por uma construção para fins habitacionais,
comerciais ou industriais, predominando os primeiros. Assim temos, conforme
CANTEIRO (1980):

a) Gleba urbanizável
Grande extensão de terreno, passível de receber obras de infra-estrutura urbana, por
sua localização, seus aspectos físicos, sua destinação legal e existência de mercado
comprador.

b) Lote
Porção de terreno, com frente para as vias públicas ou particulares, em condição de
ser aproveitada, de imediato, para fins urbanos.
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c) Lote industrial
Lote situado em zonas de destinação industrial, legal e/ou econômica, com
características compatíveis com essa finalidade.

Benfeitorias: qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo

homem, que não pode ser retirado, sem destruição, fratura ou dano, podendo ser
residencial, comercial, industrial, especial ou misto.

Terrenos com benfeitorias:

a) Frutos:
Renda – fruto da exploração de bens ou aplicação de capital.
Aluguel – pagamento feito ao locador, em contrapartida ao uso do bem ou da coisa por
determinado período.
Arrendamento – retribuição pela cessão de direito à exploração, por prazo certo e
condições convencionadas, de bens ou coisas infungíveis, capazes de produzir frutos.

b) Direitos:
Servidão – encargo específico que se impõe a qualquer propriedade em proveito a
outrem.
Usufruto – direito real assegurado a alguém de desfrutar temporariamente de
propriedade alheia.
Concessão – direito concedida, geralmente pelo poder público, para a exploração de
bens ou serviços.
Comodato – empréstimo gratuito de coisas infungíveis, mediante condições
preestabelecidas.
Direito hereditário – direito transmitido por herança.
Direito possessório – direito decorrente de posse.
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5.2 Introdução aos Métodos

Já se foi o tempo em que o “o olho clínico” do avaliador era a melhor técnica admitida
para a avaliação de um bem, não há dúvida que a experiência do avaliador tem muita
influência para a boa aplicação das técnicas hoje conhecidas, mas os métodos
científicos fazem com que o avaliador, cada vez mais, se paute de dados estatísticos,
tecnicamente analisados, do que por sentimento pessoal. Como o avaliador nada mais
faz do que medir uma magnitude econômica, ele deve procurar meios para que
inevitáveis erros, que é próprio da falibilidade humana, estejam dentro de uma
tolerância.

A informação é o calcanhar de Aquiles do avaliador, a recepção, coleta e classificação

dos dados são o ponto de partida de toda atividade avaliatória e a base de toda a
investigação teórica, portanto, sem informação não há avaliação.

Na avaliação imobiliária, o avaliador não deve se ater a um único aspecto da questão,

convindo considerar vários fatores, especialmente a utilidade e o custo, por serem
inseparáveis e complementares.

O objetivo da avaliação deve ser o de encontrar a tendência central ou média

ponderada indicada por importantes dados do mercado, para alcançar o valor, com
isso, conforme FIKER (1993), fica o avaliador subordinado ao seguinte esquema de
trabalho:

a) Procurar referências de vendas ou de aluguéis de propriedade comparáveis;

b) Atualizar preços dos valores das propriedades tomadas como referência ,

considerando as diferentes épocas de transações;

c) Comparar as propriedades tomadas como referência com a propriedade que está

sendo avaliada por:
 10

- comparação direta: reduzir ao mesmo denominador, ajustando a diferença de

tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc.
- comparação indireta: comparar as rendas e aplicar a taxa de capitalização adequada
à renda da propriedade sob a avaliação.

d) Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos resultados obtidos para se

chegar finalmente ao valor do imóvel.

Para se alcançar o valor, existem basicamente os seguintes métodos de avaliação que

são definidos na norma NBR 5676 (ABNT,1989).

a) Método Comparativo de Dados de Mercado (Direto)

É aquele que define o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, mediante
comparação direta de dados de mercado de elementos similares quanto às
características intrínsecas e extrínsecas. O principal para aplicação deste método é
conseguir um conjunto de dados de mercado como amostra,

b) Método Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias (Direto)

É aquele que resulta da estimativa do custo das benfeitorias, vindo de orçamento
sumário ou detalhado, ou da composição de outras, iguais às que são objeto de
avaliação (custo de reprodução) ou equivalentes (custo de reposição) da época da
avaliação, ao qual deve ser somado o valor calculado do terreno e do fator de
comercialização, e subtraída a depreciação física, sendo exigido que:
- O valor do terreno seja determinado preferencialmente pelo método comparativo de
dados de mercado ou, na impossibilidade, pelo método involutivo;
- As benfeitorias sejam apropriadas pelo método de custo de reprodução;
- O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, dependendo da conjuntura de mercado na época da
avaliação;
- Caso seja verificada a depreciação na parte funcional, deve ser estimado custo de
investimento para seu funcionamento, se possível, senão deve ser considerado o valor
residual.
 11

c) Método da Renda (Indireta)

É aquele que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas, é obtido com base na
capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos
fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser
utilizada, que devem ser justificadas pelo engenheiro de avaliações.

d) Método Involutivo (Indireta)

É aquele baseado pelo estudo de viabilidade técnico – econômico, alicerçado no
aproveitamento eficiente do terreno, mediante hipotético empreendimento imobiliário
compatível com as características do mesmo e as condições do mercado. A avaliação
por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades
hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas, considera toas as despesas
inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado, prevê a margem
de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização das unidades,
mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Para
aplicação deste método exige-se:
- O imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com
empreendimentos semelhantes ao concebido, alem de legalmente permitidos seu uso e
sua ocupação;
- As unidades admitidas no modelo adotado sejam de características e em quantidade
absorvíveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e compatível com a
realidade;
- As formulações matemáticas – financeiras sejam expressas no laudo.

5.3 Método Comparativo de Dados de Mercado

Foi apresentado especificamente este método em razão da avaliação de imóveis

residenciais urbanos adaptar-se a ele, haja vista que um local urbanizado possui amplo
mercado para pesquisa e comparações, além de maior incidência de similares para
amostra.
 12

5.3.1 Vistoria

Conforme a NBR 5676/89, “vistoria é o exame circunstanciado e a conseqüente

descrição minuciosa de um imóvel, objetivando sua avaliação”.

Tem o objetivo de permitir ao Engenheiro de Avaliações conhecer da melhor maneira

possível o imóvel avaliando e a região de onde está recebendo influências externas,
sendo que a partir daí tem-se condições para a posterior pesquisa de dados. Devem
ser ressaltados tão somente aspectos importantes para a formação do valor, como:

a) Caracterização da região
- Aspectos físicos – condições topográficas, natureza predominante do solo, condições
ambientais, ocupação existente, tendências de modificação a curto e médio prazo e
padrão de construções vizinhas;
- Aspectos de infra-estrutura urbana – rede viária, coleta de lixo, abastecimento de
água potável, fornecimento de energia elétrica, rede de telefonia, pavimentação, rede
de esgoto sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
- Distância de equipamento comunitário – sistema de transporte coletivo, ensino e
cultura, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, saúde e lazer;
- Potencial de utilização – posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições
físicos, legais e sócios – econômicos de aproveitamento do solo e estrutura do sistema
viário.

b) Caracterização do Terreno do Imóvel em Avaliação

- Aspectos físicos – topografia, forma, consistência do solo, superfície, localização,
área total, profundidade e frente efetiva;
- Infra–estrutura urbana;
- Equipamento comunitário disponível;
- Utilização atual, potencial, legal e econômica.
 13

c) Caracterização da Edificação e Benfeitoria

- Aspectos físicos - área construída, padrão de construção, número de suítes,
disposição de cômodos, número de vagas de garagem, idade aparente da construção,
relação entre área construída e do terreno, vista privilegiada ou prejudicial, quando
apartamento quantidade de apartamentos por andar, número de pavimentos do prédio,
se possui elevador e posição do prédio;
- Aspectos funcionais – arquitetônico, de projetos e paisagístico;
- Aspectos ambientais – adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis
para a região e preservação do meio ambiente.

5.3.2 Pesquisa dos Dados de Mercado

As fontes de informações, necessidade básica do avaliador, são normalmente as

transações que podem ser obtidas nos cartórios de registro de imóveis, em
tabelionatos, corretores de imóveis, em imobiliárias, por anúncio de ofertas em jornais,
corretores ou organizações imobiliárias, devendo nestes casos ser comprovados com
visita no local.

Um ponto primordial é quanto à veracidade das informações obtidas. No Brasil, quase

sempre, é feita pelo avaliador, causando demora, dificuldade e aumento de custo,
porém existem, normalmente em outros países, organizações profissionais de
pesquisas sobre imóveis que os fornecem aos avaliadores. Segundo MOREIRA (1991),
tem-se como exemplos as organizações “SREA Market Dta Center Inc”, de Pasadena,
Califórnia, a “Multiple Listing Service”, a “Realtron Corporation”, e a “Real Estate Data
Inc”, entre outras.
Nas pesquisas devem constar data da transação do anúncio ou oferta, fonte com nome
e telefone, localização, dimensões, preço e condições de venda e croqui elucidativo.

As informações sobre legislação, referente ao uso e ocupação do solo, leis municipais

sobre edificações, além de compra, venda e locação de imóveis, podem ser verificadas
em bibliotecas, porém é necessário tê-los em arquivo pessoal para consultas mais
rápidas.
 14

Sobre mapas e plantas pode ser obtido com o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística), o Serviço Geográfico do Exército, empresas de levantamentos
aerofotogramétricos, órgãos estaduais e municipais.

Os custos de construção são fornecidos em revistas especializadas, como o “Boletim

de Custos”, a “A Construção”, entre outras ligadas ao Sindicato da Construção civil.

5.3.3 Avaliações de Terrenos Urbanos

Os terrenos não são absolutamente idênticos na forma, dimensão, topografia,

localização, época de oferta, entre outros pontos, dificultando uma comparação direta,
devendo então homogeneizar os valores para compará-los, com um coeficiente
corretivo de preço de um imóvel similar para um preço que teria, hipoteticamente, nas
dimensões iguais ao avaliando, de valor na época da oferta para a data da avaliação e
se estivesse no local onde está o avaliando. Então temos os fatores;

5.3.3.1 Redução de Preço à Vista

Os imóveis pesquisados com pagamentos a prazo devem transformar as prestações

em valor presente, ou seja, pagamento à vista adotando-se uma taxa de desconto
efetiva, líquida praticada pelo mercado financeiro e que deve incluir a taxa de inflação.

Quando há informação da taxa de juros pré-fixado, utiliza-se, conforme o MOREIRA

(1991), a seguinte equação:

⎛ b ⎞ ⎡ (1 + i ) − 1⎤
n
Ffp = a + ⎜ ⎟ × ⎢ n ⎥
(Eq. 01)
⎝ n ⎠ ⎣ i × (1 + i ) ⎦

Sendo:
Ffp = fator de forma de pagamento
a = percentual do pagamento à vista
 15

b = percentual do pagamento a prazo

n = número de prestações
i = taxa de juros

As formas de pagamento variam muito e em alguns casos torna-se difícil conseguir o

fator de forma de pagamento, como no caso das prestações serem pós-fixadas, tendo
que, o avaliador, fazer uma previsão baseada nas tendências da moeda.

5.3.3.2 Correção de Estabilidade de Informação pelo Fator de Fonte

Os imóveis pesquisados de ofertas, anúncios ou outra fonte que demonstre

elasticidade de negociação deve-se multiplicar um fator com desconto ou acréscimo,
conforme a sua diferença em relação ao valor de mercado. O fator fonte normalmente
utilizado para ofertas é 0,90, conforme FIKER (1993), Esse fator deve ser verificado de
acordo com as transações recentes da região.

5.3.3.3 Cálculo do Fator Profundidade

O fator profundidade faz-se necessário, pois não é possível distribuir o valor do terreno
sobre sua superfície igualmente, em razão do valor da unidade de área próximo da
testada é mais valorizado do que a mais distante.

Conforme MOREIRA (1991) com isso foram criadas várias hipóteses empíricas, sendo
a primeira chamada “regra 4-3-2-1”, considerando o primeiro quarto de lote, mais
próximo da testada, sendo 40% de seu valor total, o segundo quarto como sendo 30%,
o terceiro quarto sendo 20% e o último apenas 10%.

A segunda hipótese foi a “lei de um terço, dois terços” que considera 50% do valor total
do lote no primeiro terço, a partir da testada e os outros 50% nos dois terços do fundo.

A terceira foi criada por Hoffman, juiz norte-americano, que toma dois terços do valor
total do lote na sua primeira metade, a partir da testada e um terço no restante.
 16

A quarta hipótese criada por Jerrett, conhecida como “média harmônica”, resulta da
distribuição hiperbólica que da 40% do valor do lote para o primeiro quarto, sempre à
partir da testada, 26,7% para o segundo quarto, 19% para o terceiro quarto e 14,3%
para o último. Esta hipótese coincide, em parte, com a terceira, em razão de a primeira
metade possuir 66,7% do valor do lote e a segunda 33,3%.

Até 1973 era obtido o fator profundidade utilizando a aplicação da hipótese da variação
parabólica da Harper-Berrini sendo esta:

⎛f ⎞
1
Fp = ⎜ ⎟ 2
(Eq. 02)
⎝n⎠

Sendo:
Fp = Fator profundidade
f = profundidade equivalente do elemento pesquisado, resultante da divisão da área do
lote pela sua frente efetiva
N = fundo de comparação local, ou seja, profundidade média do bairro

Porém em novembro de 1973 foram criados pelo IBAPE zonas com limites mínimos e
máximos de profundidade, conforme quadro abaixo:

Tabela 5.1 – Zonas de Limites Mínimos e Máximos de Profundidade

Limites de profundidade (m)

Testada de
Zonas referência mínima
(m)
Mínimo (Mi) Máximo (Ma)

Residência isolada,
apartamento, escritórios de alto 30 60 15
padrão
 17

Apartamento de médio padrão e

25 50 10
comércio de média densidade

Residência de médio padrão e

20 40 10
comércio de alta densidade

Residência de modesto padrão

15 30 10
e comércio de baixa densidade

Fonte: IBAPE (1973)

Portanto podem ocorrer três hipóteses mediante esta orientação da IBAPE:

a) Quando o “f”está entre os limites de profundidades mínimo e máximo

Mi ≤ f ≤ Ma, neste caso Fp = 1,0

b) Quando o “f” é menor que o limite de profundidade mínimo

f < Mi, então Fp = (Mi / f) ½

c) E quando o “f”é maior que o limite de profundidade máximo

F > Ma, então Fp = (f / Ma) ½

Os limites de aplicação desta fórmula são quando a profundidade equivalente for a

metade da profundidade mínima, ou o dobro da profundidade máxima, sendo para os
dois casos Fp = 2½.

5.3.3.4 Cálculo do Fator Testada

Há necessidade deste fator em relação à frente ou testada do lote, obtendo-o através

da formula:

⎛a⎞
1
Ft = ⎜ ⎟ 4
(Eq. 03)
⎝ ar ⎠
 18

Sendo:
Ft – fator testada.
a – testada do imóvel pesquisado.
ar – testada de referência mínima.

Como o fator de profundidade, neste também há limites que são, a metade e o dobro
da testada de referência mínima.

5.3.3.5 Cálculo do Fator da Transposição

Este fator corrige as variações da transposição de valor unitário qualquer para o local
do imóvel avaliando, obtido pela seguinte fórmula:

⎛I ⎞
Ftr = ⎜ a ⎟ (Eq. 04)
⎜I ⎟
⎝ p⎠

Sendo:
Ftr – fator de transposição.
Ia – índice do local avaliando.
Ip – índice do local pesquisado.

Estes índices podem ser retirados de plantas genéricas das prefeituras ou determina-
los por observações “in loco”, pela própria experiência do engenheiro avaliador, ou
ainda pelo conhecimento de pessoas ligadas à área imobiliária.

5.3.3.6 Cálculo do Fator de Atualização

Fator que atualiza os valores dos imóveis pesquisados para a época da avaliação,
obtido através de ponderação de índices ajustados à inflação e ao mercado imobiliário.
Não convém a utilização de dados com mais de um ano. Este fator resulta da relação:
 19

⎛ I ⎞
Fa = ⎜⎜ ⎟⎟ (Eq. 05)
⎝ I0 ⎠

Sendo:
Fa – fator atualização.
I – índice ponderado da época da avaliação.
Io – índice ponderado da mesma fonte da data da amostra.

5.3.3.7 Cálculo do Fator Topografia

Fator que corrige as diferentes topografias entre os imóveis pesquisados em relação ao

avaliando. Podendo ser determinado conforme CANTEIRO (1980), citado no livro
Avaliações para Garantias (1991), utilizando-se a tabela criada por ele, conforme
segue:

Tabela 5.2 – Fatores pela Topografia do Terreno

Topografia do Terreno Fator

Com declive de até 5% 0,95

Com declive de 5% a 10% 0,90

Com declive superior a 10% 0,80

Com aclive de até 10% (suave) 0,95

Com declive superior a 10% (acentuado) 0,90

Nota: base com terreno plano = 1,00
Fonte: PINI / IBAPE (1991)

Observa-se ainda que se condiciona este fator ao seu uso previsto, como por exemplo,
a utilização de garagens no subsolo em terreno com declive, portanto não devendo ser
depreciado neste caso.
 20

5.3.3.8 Fator corretivo de Consistência do Terreno

Quanto a consistência do terreno deve-se considerar o acréscimo correspondente aos

gastos necessários para colocar o terreno em situação de máximo aproveitamento.

Pode-se considerar o fator corretivo de consistência de terreno dado por FIKER (1993):

Situação Fator Consistência (Fc)

Terreno seco 1,00

Terreno inundável 0,50
Terreno brejoso ou pantanoso 0,60
Terreno alagadiço 0,70

5.3.3.9 Fator de Serviços Públicos

Refere-se à correção de padrões de urbanização dos imóveis pesquisados em

comparação ao imóvel avaliando.

Podemos utilizar a tabela citada por CANTEIRO (1980) – citado no livro “Fundamentos
de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia” (1998).

Tabela 5.3 – Fatores de Serviços Públicos

Serviços Públicos Fsp

Água potável 0,15

Esgoto sanitário 0,05
Esgoto pluvial 0,10
Rede de gás 0,05
Sarjetas 0,10
Rede elétrica 0,15
Iluminação pública 0,05
Pavimentação 0,30
Rede telefônica 0,05
Fonte: IMAPE (1998)
 21

5.3.3.10 Fator de Aproveitamento

É a relação entre as pesquisas e o imóvel, sobre o coeficiente de aproveitamento

imposto pela legislação. Pode ser obtido com a divisão do coeficiente de
aproveitamento do imóvel avaliando pelo das pesquisas.

5.3.3.11 Cálculo do Fator Esquina ou Múltiplas Frentes

Os imóveis localizados em esquinas têm maior valor do que os imóveis no meio dos
quarteirões, podendo variar de 15% a 50% do seu valor total.

Método para cálculo de esquina, partindo da relação entre área de lote e a soma das
frentes:

⎛A⎞
R m = ⎜⎜ ⎟⎟ (Eq. 06)
⎝ f1 ⎠

⎛A⎞
R e = ⎜⎜ ⎟⎟ (Eq. 07)
⎝ fn ⎠

Sendo:
Rm = relação para o lote de meio de quarteirão
Re = relação para o lote de esquina

Dividindo estas expressões tem-se o índice de utilização (N)

⎛R ⎞ ⎛ fn ⎞
N = ⎜⎜ m ⎟⎟ = ⎜⎜ ⎟⎟ (Eq. 08)
⎝ Re ⎠ ⎝ f1 ⎠

Valvano criou quatro tabelas para encontrar o fator de esquina (Fe) a partir do índice de
utilização, sendo a tabela 1 para uso em zonas centrais, ou capitais, a tabela 2 para
 22

uso em zona residencial média, apta para edifícios, a tabela 3 para uso em zona
residencial com edificações, em geral até dois pavimentos, e a tabela 4 para uso em
zonas de baixa valorização ou bairros em formação, como segue:

Tabela 5.4– Fatores de Esquina

N Tabela 1 (Fe) Tabela 2 (Fe) Tabela 3 (Fe) Tabela 4 (Fe)

1,00 1,15 1,10 1,05 0,00

1,25 1,17 1,11 1,06 1,01
1,50 1,19 1,12 1,07 1,02
1,75 1,20 1,13 1,07 1,02
2,00 1,22 1,14 1,08 1,03
2,25 1,24 1,15 1,09 1,04
2,50 1,26 1,16 1,10 1,05
2,75 1,27 1,17 1,10 1,05
3,00 1,29 1,18 1,11 1,06
3,25 1,31 1,19 1,12 1,07
3,50 1,33 1,20 1,13 1,08
3,75 1,34 1,21 1,13 1,08
4,00 1,36 1,22 1,14 1,09
4,25 1,38 1,23 1,15 1,10
4,50 1,40 1,24 1,16 1,11
4,75 1,41 1,25 1,16 1,12
5,00 1,43 1,26 1,17 1,13
5,25 1,45 1,27 1,18 1,14
5,50 1,47 1,28 1,19 1,14
5,75 1,48 1,29 1,19 1,14
6,00 1,50 1,30 1,20 1,15
Fonte: Princípios da Engenharia de Avaliações (1991)

Como a fórmula deduzida por Berrini a partir da hipótese de Harper:

1
⎛ A ⎞2
V = ⎜⎜ ⎟
(
⎝ N × f1 × p1 + f 2 × p 2 + ... + f r × p r
2 2 2
) ⎟
⎠
(Eq. 09)
 23

Sendo:
V = valor do terreno (R$)
A = área do terreno (m2)
N = profundidade média dos lotes do bairro (m)
f1 = primeira frente (m)
fr = R-ésima frente (m)
p1 = preço base unitário da primeira rua (R$/m2)
pr = preço base unitário da r-ésima rua (R$/m2)

5.3.3.12 Resultados Homogeneizados

Dividindo o valor à vista dos imóveis pesquisados pela sua área se têm o preço unitário
(qu), então multiplicamos estes diversos fatores e encontramos o seu valor
homogeneizado (qh):

q h = q u × Ffp × Ff × Fp × F1 × Ftr × Fa × Ftop × Fc x Fsp × Fapr × Fe (Eq. 10)

Calculado os valores homogeneizados extrai-se sua média aritmética e a partir dela

retira-se à média aritmética saneada, que compreende em descartar as amostras fora
do intervalo de 30% abaixo a 30% acima da média aritmética.

5.3.4 Avaliações de Benfeitorias Urbanas

Todo e qualquer melhoramento introduzido em um terreno considera-se benfeitoria.

Na avaliação destas benfeitorias devem ser considerados a sua finalidade, a sua

característica construtiva, a sua dimensão, o estado de conservação, o obsoletismo
físico e funcional, e sua idade.

Conforme FIKER (1991), “O avaliador deve ser engenheiro ou arquiteto profundo

conhecedor de todos os aspectos que envolvem as construções. Deve saber
 24

reconhecer as diferenças estruturais e de acabamento para bem poder distinguir as

características construtivas; ter conhecimento de agrimensura e desenho arquitetônico;
possuir experiência adequada de materiais e serviços de construção civil. Além disso,
deve ser dotada de espírito crítico e sensibilidade aguçada para poder comparar
diversos tipos de construções, sua característica arquitetônica, estado de conservação
e eventual absoletismo. Deve estar sempre atualizado sobre as inovações tecnológicas
na construção civil.

Os vários tipos de benfeitorias são classificados em:

- Residências (luxo, fino, médio, modesto e proletário ou pobre).
- Apartamentos (luxo, fino, médio c/ elevador, médio s/ elevador e modesto).
- Escritórios (luxo, fino, médio c/ elevador, médio s/ elevador e modesto).
- Armazéns (médio e modesto).
- Lojas (luxo, fino, médio 3e modesto).
- Indústria (comum médio, comum modesto, específico fino, específico médio e
específico modesto).
CANTEIRO (1980) classifica os seis tipos de benfeitorias acima estabelecendo preços
unitários de construção, a fim de facilitar a avaliação de imóveis para comparação em
relação aos seus padrões.

Também foram estabelecidos preços unitários para construção pela comissão de

Peritos nomeados para a redação das Normas Gerais para Avaliações em
Desapropriação, conforme FIKER (1993), em razão da proximidade da classificação de
CANTEIRO (1980), acrescida de alguns critérios diferentes que os peritos julgaram
para diversidade de padrões.

Existe ainda dois sistemas de tabelas de custos de construção civil, que a sua
construção vem sendo acompanhada pela Caixa Econômica Federal e pelo Sindicato
da Indústria de Construção Civil de Grandes Estruturas do Estado de São Paulo.
 25

5.3.4.1 Métodos de Avaliação de Benfeitorias

- Método do Custo de Reposição

É o método, no qual, o valor das benfeitorias é resultado de um orçamento detalhado

da construção a ser avaliada. Toma por base projetos detalhados, especificações,
preços atuais e de mão de obra especializada. Na elaboração de orçamento podem ser
utilizadas tabelas de composição de preços.

Quando este método é aplicado cuidadosamente, oferece resultados bastante

satisfatórios, sendo útil a construções específicas, como escolas, cinemas, hospitais,
etc., por levar em consideração de todas suas particularidades. Porém exige muito
tempo e, consequentemente torna-se uma avaliação onerosa.

Cita-se a tabela dada por FIKER (1993), conforme segue:

Tabela 5.5 – Exemplo de Orçamento de um Edifício

% do custo direto da
Item Exemplo de Valores (US$)
obra
Despesas iniciais 27.200,00 2,0
Serviços gerais 40.800,00 3,0
Infra-estrutura 68.000,00 5,0
Estrutura 292.400,00 21,5
Paredes e painéis 95.200,00 7,0
Cobertura e Impermeabilização 20.400,00 1,5
Revestimento 129.200,00 9,5
Esquadrias de madeira 54.400,00 4,0
Esquadrias metálicas 122.400,00 9,0
Pavimentação 88.400,00 6,5
Instalação elétrica 74.800,00 5,5
Instalação hidráulica 95.200,00 7,0
Aparelhos sanitários 47.600,00 3,5
Pintura 40.800,00 3,0
Vidros 20.400,00 1,5
Limpeza final 6.800,00 0,5
 26

Elevador 136.000,00 10,0

Custo direto da obra 1.360.000,00 100,0
Custo indireto (TAE, TLC) 340.000,00 25,0
Custo total da construção 1.700.000,00
Fonte: Avaliações de Imóveis Urbanos (1993)

Em casos de obras inacabadas bastaria deduzir o valor dos serviços não concluídos.
- Método de Reprodução

Neste método utiliza-se a composição dos custos de outros imóveis, iguais ao

avaliando ou equivalentes. Tomando como base a determinação de custos unitários
por m2 dos vários tipos de construções.

Para avaliação normalmente classificam-se as benfeitorias de acordo com o tipo de

residência ou de apartamento.

Residências:

Proletário/Pobre (R-1): são edificações econômicas, térreas, com alvenaria de tijolos,

com, geralmente dois cômodos, cozinha e banheiro, com reboco externo, os pisos
todos cimentados, com forro de “madeira” ou inexistência, barras a óleo, pintura à meia
tempera, ou mesmo caiação simples, esquadrias de pinho e pontos de luz com soquete
de chave.

Modesto (R-2): semelhantes ao de proletário, porém com alguns melhoramentos como

piso de tacos de peroba de 2ª. Linha ou assoalho de tábuas, algumas barras de
azulejos, cerâmica vermelha ou cimentado vermelhão na cozinha e banheiro, forro de
tábuas ou estuque, esquadrias, instalações sanitárias e elétricas modestas.

Média inferior (R-3): térreas ou assobradadas, sendo geminadas, com sala, dois ou três
dormitórios, banheiro e cozinha. Seu acabamento é econômico e simples, variando
muito segundo a épocas da construção do imóvel, pois um acabamento sofisticado há
alguns anos pode se transformar em inferior mediante as inovações do mercado.
 27

Média comum (R-3): térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas com dois ou
três dormitórios, banheiro, lavabo, cozinha e WC de empregada, além de eventual
garagem para automóvel. Seu acabamento é econômico e simples, porém bom.
Dependendo, o acabamento de acordo com a época da construção, como a anterior.

Médias superiores (R-3): térreas ou assobradadas, em geral isoladas ou semi

geminadas, com sala, três ou mais dormitórios, dois banheiros, copa e cozinha, quarto
e WC de empregada, lavanderia e garagem para um ou dois automóveis. O
acabamento também dependendo da época da construção, porém apresentando
fachada tratada.

Finas (R-4): isoladas, com terrenos espaçosos, com projeto arquitetônico definido, com
hall, living, sala de jantar, escritório, salão de inverno, unidade de empregada,
garagens para três ou mais automóveis, podendo ter piscina. Acabamento coerente
com a construção.

Luxo (R-5): residências construídas em grandes terrenos com padrões de

acomodações e acabamento que superam o tipo fino. Inexistindo um limite superior de
preço para este tipo.

Apartamentos:

Modesto (Ap-1): são edificações que possuem estrutura comum de lajes maciças,
normalmente com quatro pavimentos, inclusive o térreo e sem elevador, hall de
pequenas dimensões, sem decoração, com sala, um ou dois dormitórios, banheiro,
cozinha e área de serviço. Com acabamento: pisos: tacos de peroba, ladrilhos
hidráulicos, cimentados ou forração; revestimento: pintura com uma demão, estuque
lúcido; forros: madeira ou material prensado; instalação: elétrica e hidráulica: água fria,
esgoto, luz, energia elétrica, telefone, campainha; aparelhos sanitários: 2ª. Qualidade,
brancos, metais niquelados lisos; vidros: simples, fantasia; pintura: caiação e meia
têmpera.
 28

Médio (Ap-2): são edificações com estrutura comum, lajes maciças, de quatro ou mais
pavimentos com ou sem elevadores, hall de dimensões médias e revestimentos
especiais, possui garagem, com sala-living, com dois ou três dormitórios, banheiro,
copa, cozinha, área de serviço e lavabo; acabamento: pisos: tacos de madeira,
assoalhos ou carpete; revestimentos: emboço e reboco, azulejos; forros: lajes de
concreto, gesso; soleira e peitoris: granilite ou equivalente; esquadrias: com ferragens
ou madeira; instalação elétrica e hidráulica: água fria e quente, minuteira, telefone,
campainha e gás encanado; aparelhos sanitários: 1ª. Qualidade, brancos, válvulas de
descarga automática, metais cromados, pintura: gesso, pintura à base de óleo,
texturização.

Fino (Ap-3): são edificações com estrutura comum ou diferenciada, com vários
pavimentos, com elevador social e serviço, halls de entrada com revestimentos
especiais. Garagens com boxes, jardins decorativos, com sala, living, sala de jantar,
três ou quatro dormitórios com armários embutidos, dois banheiros, lavabo, copa
cozinha, dependência de empregada, lavanderia e área de serviço. Com acabamento:
pisos: assoalhos de madeira de lei, mármore, granito polido; revestimento: emboço e
reboco, azulejos de 1ª. Em cores, com válvulas automáticas, metais cromados italianos
ou similar; vidros: duplos, cristal, temperado, verdes; instalação elétrica e hidráulica:
água quente e fria, luz, energia elétrica, telefone, minuteira, gás encanado, TV a cabo.

Luxo (Ap-4): são edificações com acabamento luxuoso, inclusive nos elevadores,
possuindo menos apartamentos por andar e com grandes dimensões.
Quanto aos custos unitários tabelados, tem-se:

1) O estudo de CANTEIRO (1980), porém já desatualizado

Tabela 5.6 – Custos de Reprodução

Tipo Custo unitário ( Cr$/m2 )

Residência luxo Acima de 31.700,00

fino De 22.200,00 a 31.700,00
médio De 14.900,00 a 22.199,00
 29

modesto De 10.900,00 a 14899,00

proletário De 7.540,00 a 10.899,00
luxo Acima de 33.300,00
fino De 24.700,00 a 33.300,00
Apartamento médio c/ elevador De 20.000,00 a 24.699,00
médio s/ elevador De 15.400,00 a 20.300,00
modesto De 12.200,00 a 15.399,00
Fonte: Construções – Seus Custos de Reprodução na Capital de São Paulo (1980)

2) Preços da Comissão de Peritos do Pavimento n0. 03/81 Edificações –Valores de

Venda (1987), conforme FIKER (1993) apud REVISTA ENGENHARIA, n0.327, que
decidiu publicar uma tabela que apresenta como base os preços de construção do
Sindicato da Indústria da Construção Civil, pelo fato dos índices de atualização não
acompanharem perfeitamente o mercado imobiliário, como segue:

Tabela 5.7 – Custos de Reprodução da Comissão de Peritos

Padrão
Residencial Apartamento
Tipo
Barraco rústico 0,07 a 0,09 de H82N
Barraco 0,10 a 0,15 de H82N
Proletário rústico 0,35 a 0,50 de H82N
proletário 0,60 a 0,85 de H82N
modesto 0,90 a 1,15 de H82N 1,00 a 1,30 de H82N
Médio inferior 1,20 a 1,40 de H82N 1,35 a 1,55 de H82N
Médio comum 1,45 a 1,65 de H82N 1,75 a 1,95 de H82N
Médio superior 1,70 a 2,00 de H82N 2,10 a 2,40 de H82N
Fino 2,20 a 3,50 de H82N 2,55 a 3,l5 de H82N
Luxo acima de 4,00 de H82N acima de 3,50 de H82N
Nota: prédio s/ elevador deduzir 10%
Limite entre padrões: média dos unitários da tabela
Fonte: Avaliações de Imóveis Urbanos (1993)

Onde: H82N = baseados preços de construção da Sinduscon (Sindicato da Indústria da

Construção Civil).
 30

Obs.: Na tabela do Sinduscon só refere-se a 8 pavimentos, já na tabela dos peritos é

utilizada para qualquer tipo de construção.

Deve-se observar que esta tabela deve ser atualizada mensalmente, de acordo com os
valores publicados pelo Sindicato.

3) Preços do Sindicato da Indústria de Construção Civil de Grandes Estruturas do

Estado de São Paulo, divulgado mensalmente a Tabela de Custos por metro quadrado
de Construção, elaborado pela entidade, em cumprimento ao artigo 54 da lei n0, 4591 e
com base no estatuto na norma da ABNT (NBR 12721) conforme PINI/IBAPE (1991).
Estando a tabela abaixo se referindo ao mês de janeiro de 1993, em US$:

Tabela 5.8 – Custos de Reprodução da Sinduscon

Unidade autônoma com 02 quartos Unidade autônoma com 03 quartos
Acabamento Acabamento
N0. de N0. de
Pavimentos Pavimentos
baixo normal alto baixo normal alto
01 347,23 374,59 456,65 01 297,22 341,53 398,29
04 255,64 308,67 395,35 04 226,10 269,67 341,90
08 256,46 307,58 392,47 08 220,99 265,46 338,00
12 250,30 303,05 386,69 12 216,64 261,78 333,96
Fonte: Avaliações para Garantias (1991)

Nestes custos não são considerados fundações especiais, elevadores, instalações de

ar condicionado, calefação, telefone interno, aquecedores, play ground, urbanização,
jardins, etc., que deverão ser acrescidos aos preços por metro quadrado de construção
de acordo com o projeto e especificações, não estando também custos com despesas
de instalação, funcionamento e regulamentação de condomínio, impostos e taxas,
projetos, taxa de lucro da construtora e lucro do incorporador.
 31

5.3.4.2 Depreciação

Conforme PINI/IBAPE (1991), “depreciação é a perda da aptidão de alguma coisa

servir ao fim a que foi destinada. Em se tratando de imóveis, essa perda se traduz em
diminuição de interesse, de comodidade, de procura e, consequentemente, de valor”.

A depreciação pode ser lenta ou brusca e pode resultar de causas intrínsecas, do

próprio imóvel, ou desvinculadas a ele, que são as causas extrínsecas.

As causas determinantes podem ser divididas em dois grupos, de ordem física e de

ordem funcional, se subdividindo como demonstra o quadro abaixo:

Tabela 5.9 – Divisões de Depreciações

Danos bruscos
- Deterioração
acidentais
De ordem física
- Velhice
Desgaste constante
- Decrepitude
- Falhas no projeto
Depreciação Inadequação
- Falhas na execução
- Obsoletismo
De ordem funcional Superação
(novas técnicas)
- Inadaptabilidade
Anulação
Para outros fins
Fonte: PINI/IBAPE (1991)

Medidas de proteção, conservação ou adaptação podem determinar o retardamento

dos efeitos de depreciação, mas nunca elimina-los.

Existem vários métodos para cálculo de depreciação física e funcional das benfeitorias,
sendo divididas normalmente em:

- Métodos com base na idade e conservação

 32

- Métodos econômicos que consideram critérios de amortização do capital investido ou

da variação da renda ao longo da vida útil do imóvel

- Método da Linha Reta

Neste método a depreciação é função da idade da benfeitoria, com variação uniforme
ao longo de sua vida útil. Basicamente o método da linha reta é o de que enquanto a
vida útil e o valor residual permanecerem invariáveis, a previsão para depreciação
permanecerá igualmente invariável para cada ano.

Seu cálculo é dado pela seguinte fórmula:

⎡ ⎛ n - 1 ⎞⎤
Vx = ⎢Vr + Vd × ⎜ ⎟⎥ × Vn (Eq. 11)
⎣ ⎝ n ⎠⎦

Sendo:
Vx – valor depreciado
Vr – valor residual = 0,20
Vd – valor depreciável = 0,80
n – idade útil provável do imóvel
i – idade no imóvel na época da avaliação
Vn - valor do imóvel novo

Figura 5.1 - Gráfico Valor do Imóvel x Vida Útil (PINI/IBAPE, 1991)

 33

Uma variante do método da linha reta, estabelecida pela Prefeitura Municipal de São
Paulo, é dada pela seguinte fórmula:

⎡ (i - 5)⎤
D=⎢ × 7% (Eq. 12)
⎣ 5 ⎥⎦

Sendo:
D – depreciação
i – idade no imóvel na época da avaliação
5 – intervalo de cinco anos durante o qual a depreciação se mantém
7% - porcentagem de depreciação a cada cinco anos

- Método do Valor Crescente

Tabela 5.10 – Coeficiente de Depreciação de Prédios pela Idade

Tabela dos coeficientes de depreciação dos prédios pela idade

Depreciação física e funcional

Idade do imóvel (anos) Fator de depreciação (1-D)
(%)
Até 5 anos 0 1,00
10 7 0,93
15 14 0,86
20 21 0,79
25 28 0,72
30 35 0,65
35 42 0,58
40 49 0,51
45 56 0,44
50 63 0,37
Acima de 50 0 0,30
Fonte: FIKER (1993, p.83), conforme Prefeitura Municipal de São Paulo
 34

Figura 5.2 - Gráfico Depreciação x Idade do Imóvel (FIKER, 1993)

Por este método o valor da benfeitoria diminui anualmente, de acordo com um

percentual fixo do valor do imóvel novo, sendo sua fórmula:

Kd = (1- r ) n
(Eq. 13)

Sendo:
Kd - coeficiente de depreciação
r – razão de depreciação
n – idade do imóvel

Razões (r) a serem consideradas:

Barracos.........................................................................................................4,0%
Residências proletárias rústicas/médias comerciais......................................1,5%
Residências médias superiores/luxo..............................................................2,0%
Apartamentos e escritórios.............................................................................2,5%
Armazéns industriais......................................................................................1,5%
Construções de madeira.................................................................................4,0%
 35

Conforme FIKER (1991) este método é utilizado pela Comissão de Peritos nomeada
pelo Provimento n0. 03/81 dos MM Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal
da Capital, que apresentou a seguinte tabela baseada nos critérios acima:

Tabela 5.11 – Coeficiente de Depreciação da Comissão de Peritos

Coeficiente de Depreciação (Kd)

n
0,010 0,015 0,020 0,025 0,030 0,035 0,040
r
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960
2 0,980 0,970 0,960 0,951 0,941 0,931 0,922
3 0,970 0,956 0.941 0,927 0,913 0,899 0,885
4 0,961 0,941 0,922 0,904 0,885 0,867 0,849
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,859 0,837 0,815
6 0,941 0,913 0,886 0,859 0,833 0,808 0,783
7 0,932 0,900 0,868 0,838 0,808 0,779 0,751
8 0,923 0,886 0,851 0,817 0,784 0,752 0,721
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,693
10 0,904 0,860 0,817 0,776 0,737 0,700 0,665
15 0,860 0,797 0,739 0,684 0,633 0,586 0,542
20 0,818 0,739 0,668 0,603 0,544 0,490 0,442
25 0,778 0,685 0,603 0,531 0,467 0,410 0,360
30 0,740 0,635 0,545 0,468 0,401 0,343 0,294
35 0,703 0,589 0,493 0,412 0,344 0,287 0,240
40 0,669 0,546 0,446 0,363 0,296 0,240 0,195
45 0,636 0,507 0,403 0,320 0,254 0,201 0,159
50 0,605 0,470 0,364 0,282 0,218 0,168 0,130
55 0,575 0,436 0,329 0,248 0,187 0,141 0,106
60 0,547 0,404 0,298 0,219 0,161 0,118 0,086
Fonte: FIKER (1993), conforme Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº.3/81

5.3.5 Terrenos com Benfeitorias

Torna-se dispensável dizer que ninguém compra um terreno e nele incorpora uma
benfeitoria para negociá-lo a preço de custo. Normalmente é esperado um lucro
correspondente ao risco de capital investido e ao talento empreendedor, além do
 36

ressarcimento por outras despesas vindas da venda do imóvel, como o capital

empregado nas vendas, despesas com publicidade, comissão de corretores, entre
outros.
Portanto há necessidade de acrescentar um terceiro componente que incide sobre o
terreno e a construção, remunerando os itens citados. A incidência acontece no terreno
e na construção porque ambos interagem na determinação do valor final de avaliação.
Um terreno bom e bem localizado valoriza a casa. Um bom projeto, bem executado,
valoriza o terreno com um aproveitamento eficiente.

Conforme PINI/IBAPE (1991) apud MEDEIROS, J.R. e PELLEGRINO, J.C. (1991) que
estudaram mais a fundo as diferenças entre “Vantagem da Coisa Feita”, “Going Value
ou Valor em Marcha”, que se confundem como sendo o terceiro componente, e
definiram assim:
“Going Value é o valor existente numa propriedade em operação comprovada,
considerada como uma empresa de negócio estabelecido, a mais do que o de uma
propriedade completa e pronta para ser operada, mas sem negócio. Tem origem na
eficiência da fábrica, no “Know-how” da administração e na suficiência do capital.

Sinônimo: “valor em uso” (PINI/IBAPE, 1991)

Portanto não pode ser confundido com o terceiro componente.

“Vantagem da Coisa Feita é o acréscimo de valor que tem um determinado imóvel pela
sua vantagem de estar construído e pronto para ser habitado, em relação a outro
semelhante, mas ainda por construir. Deve ser calculada como um percentual da soma
do “capital-terreno” com o “capital-construção”, correspondente aos juros da
imobilização destas parcelas, durante a duração da obra”. (PINI/IBAPE, 1991).

De acordo com PINI/IBAPE (1991) apud CARNEIRO, E.W. e MEDEIROS, J.R. (1991),
estes estabeleceram porcentagens para cálculo da Vantagem da Coisa Feita, conforme
segue:
 37

Tabela 5.12 – Vantagem da Coisa Feita

De 0 a 10 De 10 a 20 De 20 a 30
Tipo de Construção Nova
anos anos anos

Grande estrutura 25% 25% - 21% 25% - 13% 13% - 0%

Pequena estrutura e residência

15% 15% - 12,5% 12,5% - 7,8% 7,8% - 0%
de luxo

Indústria e Residência média 10% 10% - 8,4% 8,4% - 5,2% 5,2% - 0%

Residência modesta e proletária 5% 5% - 4,2% 4,2% - 2,6% 2,6% - 0%

Fonte: PINI/IBAPE (1991)

Fator de Comercialização pode ser definido como o fator que expressa o valor da
Vantagem da Coisa Feita, sendo correspondente ao relacionamento de venda de um
imóvel, com o seu custo de reprodução:

Valor de mercado
Fator de Comercialização = (Eq. 14)
Custo de reprodução do imóvel
 38

6. ESTUDO DE CASO

Tomou-se como estudo de caso um laudo de avaliação técnico do valor de mercado de

uma residência.

6.1 Localização

Situada na Rua Santo André, 67 da Vila Santo Antônio, em Cotia/SP, com o objetivo de
financiamento imobiliário, solicitado pelo agente financeiro. Esse caso foi escolhido em
razão da sua maior freqüência para financiamento imobiliário, constando do anexo o
laudo elaborado para o agente financeiro.

O imóvel situa-se em bairro dotado de infra-estrutura comercial, de prestação de

serviços e de transporte coletivo, sendo de fácil acesso pelas Rodovia Raposo Tavares
altura do km 24,5, avenidas José Felix Cordeiro e Dona Cherubina Viana, entre outras.

6.2 Documentação

Houve necessidade da informação de onde foi baseada a avaliação, como as

documentações que foram fornecidas e utilizadas para estudo do imóvel, data da
vistoria “in loco” e onde foram obtidas informações de pesquisas. Além da necessidade
da informação que foi considerado o imóvel regularizado documentalmente, livre de
qualquer ônus e em condições de imediata comercialização.

6.3 Características da região e do imóvel

Quando finalizada a apresentação inicial começa o comentário dado pela visita do

engenheiro de avaliações no local, citando as características que ponderam nos
cálculos dos fatores de valorização e desvalorização do imóvel. Com referencia a
região foi citado os melhoramentos públicos, as proximidades de pontos de referencias
 39

que facilitam ou dificultam o cotidiano, os acessos, e o padrão construtivo

predominante nas proximidades.

O imóvel é composto de três níveis acompanhando a topografia do terreno de meio de

quadra, em rua sem saída e próxima da Rodovia Raposo Tavares, junto ao “miolo”
comercial da Granja Viana.

Conta com portas e caixilhos em madeira de lei, aquecedor central de água e gás,
boxes tipo blindex, armários embutidos em grande quantidade, churrasqueira, forno de
pizza, deck de madeira e casa de boneca.

Observamos que a varanda no subsolo, com área de 40,00 m2, não se encontra
inserida na área da construção de 292,10 m2 averbada na matrícula.

A região apresenta perfil horizontal e estritamente residencial de padrão médio/alto.

Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de vendas

e liquidez normais.

6.4 Terreno, Zoneamento e Benfeitorias

Quanto ao terreno foi citado seu formato, sua topografia e sua consistência, suas
metragens de divisas e área total, o zoneamento a que pertence com a taxa de
ocupação e aproveitamento. Teve também o comentário quanto a benfeitoria, citando
quais os tipos de edificações, se mais de uma, sua composição externa, e interna
referindo-se a cada cômodo e ao seu padrão de construção e o total de área
construída.

6.5 Elementos comparativos

Há um item específico para se reportar ao mercado imobiliário na região, a época da

avaliação.
 40

Como é de extrema importância, foi citado qual o método utilizado referindo-se a

norma, a razão de sua avaliação, suas amostras anexadas e sua data de pesquisa.

6.6 Critérios utilizados para avaliação

Para avaliar foram considerados vários fatores, entre eles, as atuais condições do
mercado imobiliário e liquidez do imóvel, o estado de conservação e sua localização
visualizando as condições de habitabilidade.

Foram adotados nessa avaliação os seguintes fatores:

- Fator oferta – No caso utilizado 0,9 para todos, devido os comparativos estarem
à venda. (No caso da amostra já ter sido comercializada utiliza-se o fator igual a
1,0);
- Fator local – Foi utilizado 1,0 para todos elementos, devido esses estarem muito
próximos, não tendo uma diferença de valor nessa região;
- Fator vaga – Não utilizado tratando-se de casas com grandes terrenos onde não
há diferença de valor para essa avaliação;
- Fator terreno – Foi adotada uma ponderação devido as diferenças de metragem
dos terrenos;
⎛ Aterreno _ avaliando ⎞
0,7 < ⎜ ⎟ < 1,3
⎜ A ⎟
⎝ terreno _ elemento ⎠
 41

Para valores dentro da margem acima o fator vale:

0 , 25
⎛ Aterreno _ avaliando ⎞
⎜ ⎟
⎜ A ⎟
⎝ terreno _ elemento ⎠
Para valores fora da margem o fator vale:
0 ,125
⎛ Aterreno _ avaliando ⎞
⎜ ⎟
⎜ A ⎟
⎝ terreno _ elemento ⎠
- Fator área – Utilizado para ponderar a área construída dos elementos
comparativos em relação ao avaliando;
⎛ Aconstruída _ elemento ⎞
0,7 < ⎜ ⎟ < 1,3
⎜A ⎟
⎝ construída _ avaliando ⎠
Para valores dentro da margem acima o fator vale:
0 , 25
⎛ Aconstruída _ elemento ⎞
⎜ ⎟
⎜A ⎟
⎝ construída _ avaliando ⎠
Para valores fora da margem o fator vale:
0 ,125
⎛ Aconstruída _ elemento ⎞
⎜ ⎟
⎜A ⎟
⎝ construída _ avaliando ⎠
- Fator idade – Esse fator foi utilizado para “trazer” o valor das amostras para
idade do imóvel avaliando. (Nesse caso um acréscimo em todas as amostras,
devido o avaliando ser um imóvel mais novo);
⎛ idade _ elemento − idade _ avaliando ⎞
1+ ⎜ × 0,06 ⎟
⎝ 5 ⎠
- Fator padrão – Determinou-se que o imóvel avaliando tem um padrão elevado
em relação aos elementos comparativos por este ser um imóvel mais novo com
algumas características superiores aos comparativos.
fator _ avaliando
fator _ elemento
Sendo nesse caso os fatores considerados abaixo:

Simples Simples Médio Médio Superior Superior Fino Fino

Simples Médio Superior Fino
Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo

0,65 0,75 0,85 0,9 1,0 1,1 1,15 1,25 1,35 1,4 1,5 1,6
 42

Feito essa análise e aplicando os fatores chega-se em um valor por m² homogeneizado

para cada amostra.

Após obtidos esses valores retira-se a média aritmética e conforme a norma aplica-se
um acréscimo e um decréscimo de 30%, estando qualquer valor fora desse intervalo
impróprio para utilização.

Nesse caso todos os valores estão dentro do intervalo, não tendo assim nenhuma
amostra fora da média.

Explicou-se o cálculo, citando que são somente apresentados fatores que valorizem ou
desvalorizem o imóvel, sendo os outros considerados nulos, ou seja, igualando-os a
1,0.

Tendo sido colocado em destaque o valor final de avaliação do imóvel, deixou-se claro
o nível de rigor da avaliação e que o mesmo atende as normas vigentes. Se houvesse
necessidade, deveriam ser colocadas algumas observações que se fizessem
necessárias e em seguida a conclusão, apresentado o valor de avaliação, conforme o
objetivo e com os devidos arredondamentos.

Foi anexado ao laudo de avaliação os elementos pesquisados, sendo exigido no

mínimo cinco, conforme a norma, o levantamento fotográfico e a documentação
fornecida. O laudo foi bem apresentado, com duas vias e deixando aparente a empresa
responsável com seu CREA.
 43

7. CONCLUSÃO

A área de engenharia de avaliações atualmente conta com uma associação ativa há

algum tempo, que contribui para o crescimento e valorização deste nicho.

Em todos os processos de compra de imóveis com financiamento bancário, dação para

pagamento de dívida, garantia hipotecária, ações e perícias judiciais, e todo tipo de
processo onde necessite de definição técnica de valor de imóveis há necessidade da
avaliação, portanto vê-se que é um mercado abrangente e em ampla evolução.

Neste trabalho foi verificado que os conceitos existentes para avaliação de imóveis
continuam a ser estudados e melhorados, cabendo ainda alterações nas normas
vigentes.

Para tanto se conclui que o padrão de laudo de avaliação de imóvel residencial

apresentado observa as exigências atuais das normas da ABNT e as especificações do
IBAPE/SP, mostrando-se suficientemente satisfatório e coerente quanto à apuração de
valor de mercado, podendo normalmente ser utilizado para os fins já citados.
 44

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ABUNAHMAN, S. A. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 2ª.Ed. São

Paulo, Pini, 2000.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - Avaliações de Bens Imóveis:

especificação – NBR 5676, Rio de Janeiro, 1989

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Quadro de Áreas para

Registro de Imóveis; especificação – NBR 12721, Rio de Janeiro, 1989

CANTEIRO, J.R. Construções – Seus custos de Reprodução de Capital de São Paulo

3ª. Ed. São Paulo, Pini, 1980

CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, 1, São Paulo,

1978. Anais São Paulo, Pini, 1978

FIKER, J. Manual de Redação de Laudos 1ª, Ed. São Paulo, Pini, 1989

FIKER, J. Avaliações de Terrenos e Imóveis Urbanos 1ª. Ed. São Paulo, Pini, 1993

FIKER, J. Avaliações de Imóveis Urbanos 5ª, Ed. São Paulo, Pini. 1993

INSTITUTO MINEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA (IMAPE)

Curso Básico: Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia
1ª. Ed. Belo Horizonte, Pini, 1998

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHAQRIA DE

SÃO PAULO – Normas para avaliação de imóveis urbanos (Online) Acesso:
http://www.ibape-sp.com.br (Abril/2007)

MEDEIROS, J. JOAQUIM DA ROCHA e PELLEGRINO, J. C., São Paulo, Pini. 1991

 45

MOREIRA, A.L. Princípios de Engenharia de Avaliações 5ª. Ed. São Paulo, Pini, 1991

PINI/IBAPE Avaliações para Garantias 1ª. Ed. São Paulo, 1991

ANEXO A – LAUDO DE AVALIAÇÃO
 |GRAMPO|
LAUDO DE AVALIAÇÃO
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
(LAUDO DE USO RESTRITO) N.º DE IDENTIFICAÇÃO 8965
SOLICITANTE Número
CRÉDITO IMOBILIÁRIO - BANCO REAL AGÊNCIA 12645
1- NOME DO PROPONENTE DATA DA VISTORIA
MARCELO HENRIQUE FERNANDEZ 14/5/2007
2- ENDEREÇO DO IMÓVEL COMPLEMENTO TIPO
RUA SANTO ANDRÉ, 67 Casa
BAIRRO CEP CIDADE ESTADO ZONA ZONEAMENTO
VILA SANTO ANTONIO 06700-000 COTIA SP Oeste Residencial
3- FOTOS DO IMÓVEL

FOTO - FACHADA FOTO - NÚMERO DO IMÓVEL

4- QUADRO DE ÁREAS / CARACTERISTICAS DA EDIFICAÇÃO

Ç
Construção (m2) Fração Ideal Terreno (m2) n.º de vagas Estado de conservação Padrão Idade-ano(s)
Útil Comum Garagem Total
332,100 814,00 2 Bom Médio máx. 5
5- AVALIAÇÃO
Casa coef.de liquidez Total
Área terreno = m2 X Valor / m2 x 1,00 =
Área útil = m2 X Valor / m2 x 1,00 =
2
Área construída = 332,100 m X Valor / m2 1866,890 x 1,00 = 619994,169
(Ponderação) = TOTAL R$ 619.994,17
VALOR FINAL DA AVALIAÇÃO R$ 620.000,00
Valor estimado do terreno: FINA R$ 210.000,00
6- CONSIDERAÇÕES GERAIS

Considerando-se as atuais condições do mercado imobiliário local e liquidez do imóvel avaliando, o mesmo constitui
uma boa garantia ? Sim Não
Considerando-se o estado de conservação do imóvel e sua localização, o mesmo apresenta visualmente condições
de habitabiIidade ? Sim Não
O imóvel possui, visualmente, vícios de construção? Em caso afirmativo, justifique.
Sim Não
7- COMENTÁRIOS

ÁREAS : Conforme matrícula n.º 67.382 do Cartório de Registro de Imóveis de Cotia e levantamento "in loco".
Local: O imóvel situa-se em bairro dotado de infra-estrutura comercial, de prestação de serviços e de transporte coletivo,
sendo de fácil acesso pelas Rodovia Raposo Tavares altura do km 24,5, avenidas José Felix Cordeiro e Dona Cherubina
Viana, entre outras. A região apresenta perfil horizontal e estritamente residencial de padrão médio/alto.
Mercado: Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de vendas e liquidez normais.
Visualmente a documentação (Matrícula) apresenta área inferior (292,10m²) a estimada, face a varanda existente no
subsolo (40,00m²).

8- DADOS DA EMPRESA
NOME DA EMPRESA : CREA N
N.ºº ENGENHEIRO AVALIADOR RESPONSÁVEL PELA VISTORIA/LAUDO
LVN ENGENHARIA E AVALIAÇÕES LTDA. 1009841
LOCAL/ DATA CREA N.º
São Paulo, 15 de Maio de 2.007.
v.200407
1