Cronograma de Obra para Apartamentos - Organização e Prazos

UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI
ROGÉRIO CESAR BORGES
CONCEPÇÃO E PLANEJAMENTO DE
APARTAMENTOS COM A OPÇÃO DE
PERSONALIZAÇÃO TOTAL
SÃO PAULO
2009
2
Trabalho de Conclusão de Curso

apresentado como exigência parcial
para a obtenção do título de Graduação
do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi
Orientador: Marcos Roberto Bonfadini
SÃO PAULO
2009
3
Trabalho de Conclusão de Curso

apresentado como exigência parcial
para a obtenção do título de Graduação
do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi
Trabalho____________ em: ____ de_______________de 2009.
___________________________________________
Nome do Orientador
______________________________________________
Nome do professor da banca
Comentários:_________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
4
A todos que contribuíram para a elaboração deste trabalho e meus pais.

5
AGRADECIMENTOS
Ao Prof. Marcos Roberto Bonfadini pela orientação e atenção durante a realização

do trabalho.
A Marina Perfetto pelas recomendações a respeito do estudo de caso, bem como

aos colegas de trabalho que sempre forneceram instruções sobre esta pesquisa.
Aos familiares e aos amigos que sempre contribuíram e incentivaram.

6
RESUMO
A busca pela satisfação do cliente é um dos princípios fundamentais de todo

negócio, e uma das formas de se atingir isso é atendendo aos seus anseios e
exigências. No mercado de imóveis residenciais, existe hoje uma variedade de
opções de apartamentos, mas esta gama de produtos muitas vezes não atinge as
expectativas e necessidades do cliente, pensando em dar mais flexibilidade a este
mercado muitas construtoras passaram a oferecer opções de planta e acabamentos
criando ‘kits’ de modificação, em certo ponto isto era algo interessante pois dava a
oportunidade do novo proprietário escolher alguns diferenciais para seu
apartamento. Em certos casos os proprietários se sentiam satisfeitos com a compra,
por outro lado muitos compravam já imaginando em modificar vários itens, pois
nenhum dos que lhe eram oferecidos o agradou. A personalização total de
apartamentos tem em seu fundamento este principal argumento, o de proporcionar
um imóvel da maneira que o cliente imaginou, realizando as mudanças por ele
solicitadas. A Klabin Segall incorporadora e construtora foi uma das pioneiras neste
setor de personalização total, a vantagem deste mercado não é só do cliente, mas
também da construtora, pois além de cobrar por seus serviços de modificação,
também comercializa produtos e equipamentos para o apartamento, através de
parcerias com fornecedores a empresa acaba se tornando uma espécie de
revendedora. Para o cliente a vantagem está em se proporcionar estas mudanças
sem que isso lhe cause constrangimentos, como problemas com mão de obra,
fornecedores além de outros interferes que podem ocorrer em uma reforma, com a
personalização é possível por exemplo o cliente comprar o apartamento escolher a
planta da maneira que desejar, claro sem alterar as conFigurações estruturais do
edifício, escolher o revestimento cerâmico que deseja instalar, as louças, metais,
mármores, aquecedores de água, ar condicionado e armários, além de outros itens
não oferecidos pela construtora, mas que o cliente encontra no mercado. O cliente
pode receber o apartamento pronto para morar, o preço a ser pago por isso inclui as
taxas da construtora bem como os preços de venda dos produtos. Portanto, este
mercado traz benefícios tanto ao cliente que pode receber o apartamento da
maneira que desejou como também para a empresa, além de maiores lucros
ganhará destaque por oferecer este diferencial.
Palavras Chave: PERSONALIZAÇÃO, APARTAMENTO.

7
ABSTRACT
The searching for costumers satisfaction is one of the main principles of every
business, and one of the ways to achieve it is meeting costumers wishes and
requirements. At home market there is a variety of options in apartments. But this
products many times do not meet costumers expectations and needs. To bring more
flexibility to this market many builders started to offer other floor plain options and
final touch creating modifying kits. In some cases it was interesting because it gave
new owners the opportunity to choose some different features to their apartments.
In some cases the owners used to feel satisfied, on the other hand, many of them
used to buy their homes intending to change many items because none or few of
offered items completely pleased them. The Total Apartment Customization has in its
core this main argument. Offer the apartment exactly the way the costumer imagined,
fitting it to their requests. Klabin Segall was one of the firsts builders in this sector.
This market offers advantages not only to the customers but to the builders as well
because beyond charging for its customization, the builder also sells products and
equipments for the apartments. Through consorts with suppliers, the company turns
into a new kind of reseller. To the costumers there are many advantages like being
able to make modifications without headaches that usually comes in homes
renovation like workers, labors, suppliers and other problems that may happen.
With customization is possible for the clients to buy the apartment and choose the
floor plain, ceramic coverings setup, dish-ware, metals, marbles, water heaters, air
conditioners, wardrobes and other items that the client can buy from another
company. (Of course, clients cannot change the build structure) The costumer can
receive the apartment ready to live at. The total price includes builder taxes and
products prices. Therefore, this market brings benefits to the costumers that are able
to receive the apartments the way they want, and to the builders that can improve
their profits and distinction from other companies.
Keywords: CUSTOMIZATION, APARTMENT.

8
LISTA DE FIGURAS
Figura 5.1: Concepção de Empreendimentos – Estudos prévios e fatores

condicionantes ..................................................................................................28
Figura 5.2: Fluxograma de atividades ......................................................................34
Figura 5.3: Processamento dos requerimentos dos clientes ....................................36
Figura 5.4: Processos de orçamentação ..................................................................39
Figura 6.1: Localização áerea do Empreendimento Reference ................................41
Figura 6.2: Perspectiva Ilustrada da Fachada do Empreendimento ..........................42
Figura 6.3: Definições dos Tipos de Personalizações ...............................................43
Figura 6.4: Processos da Personalização dos Apartamentos ...................................47
Figura 6.5: Projeto Apartamento Padrão do Condomínio Reference .......................48
Figura 6.6: Croqui de Alterações de Instalações ......................................................51
Figura 6.7: Projeto de Paginações de Revestimentos Cerâmicos ............................57
Figura 6.8: Projeto de Bancada da Cozinha do Apartamento ...................................58
Figura 6.9: Tela inicial do Cd de Modificação 2ª Fase ..............................................59
Figura 6.10: Escolha de Metais ................................................................................60
Figura 6.11: Custo das Modificações .......................................................................61
9
LISTA DE TABELAS
Tabela 6.1 – Cronograma de Entrega de Projetos e Orçamentos da Obra ...............44

Tabela 6.2 – Planilha de Alguns Itens de Produtos da Deca .....................................53
Tabela 6.3 – Banco de dados dos Preços de alterações em Instalações Elétricas e
Hidráulicas ........................................................................................................55
10
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e

ABCIPE
Poupança
Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São

CRECI - SP
Paulo
INCC Índice Nacional da Construção Civil
INED Instituto Nacional de Educação a Distância
PIB Produto Interno Bruto
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e

SECOVI
Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais
11
LISTA DE SÍMBOLOS
m² Metro Quadrado
cm Centímetros
12
SUMÁRIO
p.
1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................14
2. OBJETIVOS .......................................................................................................16
2.1 Objetivo Geral ...............................................................................................16
2.2 Objetivo Específico.......................................................................................16
3. MÉTODO DE TRABALHO .................................................................................17
4 JUSTIFICATIVA .................................................................................................18
5 PERSONALIZAÇÃO DE APARTAMENTOS RESIDÊNCIAIS ..........................20
5.1 O Mercado Imobiliário no Brasil ..................................................................20
5.2 Tendências de Mercado ........................................................................................ 22
5.3 O conceito de personalização de apartamentos ........................................23
5.4 A Flexibilidade e os tipos de Personalização .............................................25
5.5 Personalização como estratégia de Marketing ..........................................26
5.6 A concepção e elaboração do empreendimento........................................27
5.6.1 Definições das opções de personalização do apartamento ..................... 29
5.6.2 Identificação das Dificuldades e Limites quanto a Modificação ............. 30
5.7 O Planejamento do empreendimento ..........................................................31
5.7.1 Definições quanto ao Planejamento dos Modificados ...........................32
5.7.2 Elaboração do cronograma de modificações e personalizações ........... 34
5.7.3 Orçamento dos apartamentos modificados................................................ 35
5.7.3.1 Orçamento de Layouts e Instalações ...................................................38
5.7.3.2 Orçamento de Acabamentos .................................................................38

13
5.8 Projetos de Modificação...............................................................................39
5.8.1 Projetos de Layout ............................................................................................... 40
5.8.2 Projetos de Instalações ...................................................................................... 40
6 O CASO DO CONDOMÍNIO REFERENCE KLABIN .........................................41
6.1 Descrição do Empreendimento ...................................................................41
6.2 Concepção do Empreendimento .................................................................43
6.3 Cronograma da Obra ....................................................................................44
6.4 Processos da Personalização de Apartamentos .......................................45
6.4.1 Modificações na Planta ................................................................................47
6.4.2 Modificações em Instalações Elétricas e Hidráulicas ...............................48
6.5 Elaboração de Orçamentos .........................................................................52
6.5.1 Orçamentos de Layout e Instalações..........................................................52
6.6 Projetos de Acabamento ..............................................................................56
6.6.1 Modifcações de Acabamento ......................................................................58
6.6.2 Orçamento de Acabamentos .......................................................................61
6.7 Etapa Final do Processo de Personalização ..............................................62
7 ANÁLISE DOS RESULTADOS ........................................................................63
8 CONCLUSÕES ..................................................................................................64
REFERÊNCIAS .........................................................................................................66
ANEXO A – ORÇAMENTO DO APARTAMENTO PERSONALIZADO ....................68

14
1. INTRODUÇÃO
O setor da construção civil, especificamente o de imóveis residenciais sempre foi

muito competitivo. A grande demanda por apartamentos faz com que o cliente se
torne cada vez mais exigente, onde sua busca não é somente o da realização do
sonho de obter o imóvel próprio, mas também do desejo de adquirir algo que se
adapte a seu modo de vida e satisfaça seu gosto e necessidade. Esta tendência de
modificar, personalizar imóveis, surgiu com a elevação do padrão sócio econômico
brasileiro, e com as mudanças de mercado que por muito tempo exerceu forte
pressão para padronização tanto dos empreendimentos como também da mão de
obra, tudo isso visando a especialização, maximização e centralização dos serviços.
Para garantir uma participação maior no mercado, muitas empresas têm aumentado
suas linhas de produtos, entretanto, o aumento das linhas de produtos não significa
lucros garantidos, a pressão competitiva para fornecer melhores serviços e produtos,
junto com as imprecisões nas previsões de vendas, resultam no aumento do nível de
estoque das empresas, além do que este aumento na produção de produtos
padronizados pode fazer com que as companhias percam o controle e eficiência no
gerenciamento de suas cadeias de qualidade e suprimentos, vindo a causar
problemas construtivos em seus empreendimentos.
Na última década, algumas construtoras inovaram oferecendo kits de modificação,

ou seja, opções de planta e acabamentos à apartamentos, esta flexibilização
possibilitou por exemplo que muitos optassem por dormitórios a mais, uma sala
ampliada, um revestimento em outra cor ou um outro tipo de acabamento. Entretanto
mesmo com a diferenciação muitos clientes não se sentiam plenamente satisfeitos,
seja com a opção de layout (planta arquitetura) ou com os acabamentos
(revestimento cerâmico, bancadas, louças, metais, etc.), levando-os a efetuar
alguma mudança após o recebimento do apartamento. Baseado nisto algumas
construtoras começaram a oferecer ao proprietário a oportunidade de modificar o
apartamento da maneira que lhe convêm, sem ser necessário o cliente optar por
alguma opção oferecida, podendo criar seu próprio padrão, ou seja, receber o
apartamento de acordo com suas expectativas, pronto para morar.
15
A questão da comodidade, aliada à garantia da construtora aos itens modificados

entregues fez com que este novo tipo de serviço se tornasse algo satisfatório,
criando uma receita maior e um diferencial de mercado que por conseqüência cria
uma imagem positiva para a empresa.
A Klabin Segall, é uma das construtoras pioneiras neste seguimento de imóveis

totalmente personalizados, seu foco é construir espaços inteligentes e inovadores,
com este propósito hoje são oferecidos vários tipos de empreendimentos, cada qual
com sua particularidade, a opção de personalização total é oferecida basicamente
aos empreendimentos de médio a alto padrão. Com a criação de departamentos
específicos para vender e atender estes tipos de imóveis, houve um aprimoramento
constante com o passar dos anos, cada empreendimento concluído tendo sido um
aprendizado. O desenvolvimento de softwares, métodos e profissionais tem ajudado
a elaborar novos empreendimentos e garantir um nível cada vez maior de qualidade
e satisfação aos clientes.
Apresenta-se nesta pesquisa como este tipo de empreendimento é realizado, quais

são os fatores e processos envolvidos, e o que este negócio resulta para a empresa
Incorporadora e construtora de imóveis.
16
2. OBJETIVOS
Esta pesquisa visa apresentar os aspectos envolvidos na concepção e
desenvolvimento dos orçamentos de apartamentos personalizados.
2.1 Objetivo Geral

Descrever os processos envolvidos na elaboração de orçamentos de
empreendimentos com unidades personalizadas, desde sua concepção até a fase
de projetos.
2.2 Objetivo Específico
Esta pesquisa tem por objetivo específico demonstrar o processo envolvido na

concepção e desenvolvimento de edifícios multifamiliares voltados ao seguimento de
apartamentos personalizados, analisando um de seus principais fatores, o
orçamento, além de aspectos e particularidades, que se iniciam na fase do
atendimento ao proprietário e prosseguem com os departamentos de arquitetura e
engenharia.
17
3. MÉTODO DE TRABALHO
Foi realizada uma extensa pesquisa bibliográfica fundamentada em livros, teses,

publicações, além de artigos técnicos relacionados à elaboração de orçamentos e
execução de edifícios residenciais.
No estudo de caso, grande parte dos dados foi obtido através de registros e
informações técnicas, bem como documentos do empreendimento em questão,
materiais e arquivos das equipes de gerenciamento, planejamento e execução da
obra.
18
4 JUSTIFICATIVA
Como em todo setor da economia, seja ele primário, secundário ou terciário, obtém
vantagem e crescimento perante os outros aqueles que buscam e conseguem
oferecer inovação e qualidade, e no mercado de imóveis no Brasil não é diferente.
Ao analisar-se este mercado de apartamentos novos, em particular o lançamento

voltado para a classe média observa-se que a indústria da construção civil trouxe, na
última década, poucas inovações visando a criação de algum diferencial em relação
à flexibilização da constituição das unidades residenciais, ou seja, não é dada
oportunidade ao comprador de decidir todos os elementos que compõem seu
apartamento, seja retirando paredes entre cômodos, seja alterando os metais, ou
mesmo o acabamento de paredes, conforme seu gosto ou necessidade.
Segundo Môcho (2002), os profissionais responsáveis pela construção consideram

que uma produção em larga escala, sem qualquer alteração de produto, é
importante para se atender aos prazos e custos estabelecidos. Deste modo, a
necessidade do cliente é colocada em segundo plano. Ao cliente resta-lhe, então,
duas opções: a primeira é comprar o apartamento com a conFiguração dos
ambientes já estabelecida e com o acabamento proposto pela
construtora/incorporadora, para depois realizar obras e deixar o apartamento
conforme suas necessidades, e a segunda é simplesmente não optar pela compra.
Não há dúvida que o argumento da personificação atinge os desejos do cliente e é

um elemento a mais na decisão da compra do imóvel, é preciso considerar que não
é possível atender a todas as suas necessidades e solicitações, mas sim criar um
sistema que possa atender à maior parcela possível desses anseios. A participação
do cliente no processo traz um conhecimento maior entre as partes, criando deste
modo um relacionamento de conivência, esta participação do cliente contribui em
atingir os seus anseios e expectativas, a satisfação total do novo proprietário fará
com que o mesmo indique a empresa a outros e isto pode ocasionar resultados
positivos como, por exemplo, aumento nas vendas (Môcho, 2002).
19
Para Campanholo (1999) a personalização é fundamental pois não vem somente de

aspectos conjunturais ligados à economia e à tecnologia. Vem principalmente pela
tendência do ser humano em diferenciar-se do outro, buscando sua própria
identidade. É também fundamental as empresas atingirem sua produtividade e
eficiência. Atualmente, nenhuma empresa sobrevive sem satisfazer seu cliente e a
possibilidade de personalização pode ser um dos elementos principais na obtenção
deste objetivo.
É esta lacuna que os empreendimentos com apartamentos personalizados tentam

preencher, além de atender ao maior principio de todo negócio, que é a satisfação
do cliente ele busca atrair os proprietários que primam pela flexibilidade de poder
adaptar seus padrões de vida e de gosto, ao seu novo apartamento.
20
5 PERSONALIZAÇÃO DE APARTAMENTOS RESIDÊNCIAIS
O método de construção de apartamentos personalizados surgiu inevitavelmente da

vontade dos novos proprietários de realizar neles mudanças que se adaptavam a
sua vida, como também satisfazer os desejos da família de poder adquirir um imóvel
com as características de cada indivíduo residente neste novo apartamento. Este
conceito está muito relacionado ao fato de que cada pessoa procura ser diferente,
expressando seu modo de vida e estilo em coisas adquiridas.
5.1 O Mercado Imobiliário no Brasil
O mercado imobiliário atual não se encontra aquecido como no ano de 2007 a

meados do 3º trimestre de 2008, problemas esta devido principalmente pela crise
mundial que afetou sem exceções todo setor da economia. Em se tratando não da
questão financeira deste mercado de imóveis e sim de sua evolução como produto,
houve grandes mudanças com a modernização dos sistemas de venda, elaboração
do empreendimento e construção, o que significa que foram criados novos conceitos
e setores aptos a dar alternativas e soluções para o novo empreendimento e seu
futuro proprietário.
Este novo e atualizado mercado vem se tornando cada vez mais competitivo, esta
competição dá fôlego a novos negócios, como por exemplo empreendimentos com
opções de planta além de kits de modificação oferecidos. De acordo com Santana
(2008 apud ALIGLERI, 2002) as construtoras têm se empenhado em absorver as
necessidades e exigências de seus consumidores, pois são eles o elemento
indutor da nova dinâmica empresarial, mas para isso é preciso bem mais do que
oferecer opções, é preciso criar uma ferramenta que consista em atribuir ao
produto características específicas do consumidor, e o sistema utilizado para suprir
tais necessidades e exigências dos clientes é a personalização de imóveis.
Em pesquisa realizada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado

de São Paulo (CRECI-SP) mostra que a venda de imóveis na capital obteve uma
recuperação de 24,68 % com relação ao mesmo período do ano de 2007. Ainda de
21
acordo com a instituição, o mês de outubro do ano passado, auge da crise financeira
global, apresentou uma queda de 26,36% em relação ao mês de setembro de 2008.
Em novembro esse quadro se reverteu e a queda ficou em 1,68%. A pesquisa foi
realizada com 504 imobiliárias da capital paulista. Estas mostraram que, em
novembro, venderam 160 casas e apartamentos. Os apartamentos foram os que
ficaram com a maior parcela, 68,75% do total.
De acordo ainda com esta pesquisa, em novembro de 2008 os imóveis mais

vendidos em São Paulo foram aqueles com valor superior a R$ 200.000,00. Grande
parte das vendas foi realizada a vista, foram 58,65%, os financiamentos ficaram com
38,35%, e as vendas diretamente financiadas pelos proprietários com os restantes
3,01% ( CRECI, 2009).
De acordo com o Instituto Nacional de Educação a Distância, a partir de 2003, o

Governo do Brasil fez algumas mudanças fiscais e políticas, estes foram
fundamentais para atrair investimentos estrangeiros, principalmente no setor da
construção civil. Hoje, podemos ver os resultados desta nova política do Governo do
Brasil, a taxa de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) está alta, em 2008
houve grande crescimento, em meados de 2009 com o inicio da crise financeira
mundial houve uma pequena retração mas já se nota que a partir do segundo
trimestre a situação começou a normalizar voltando a gerar novos índices de
crescimento, a inflação está baixa e os preços dos imóveis estão começando a subir
dramaticamente, devido ao aumento do interesse estrangeiro para o Brasil (INED,
2008).
Ainda segundo o INED, o mercado de imóveis residenciais do Brasil ganha força

enquanto o crédito local aumenta. Um dos maiores efeitos ocasionados por estas
mudanças feitas pelo Governo do Brasil é a diminuição da taxa de juros. Isto fez
crescer rapidamente o crédito local e teve um forte impacto na economia do Brasil e
na sociedade. Em 2004, 53.787 empréstimos imobiliários foram feitos no país, de
acordo com ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e
Poupança) em 2007, este número chegou a 195.500. Isto mostra que a tendência do
mercado é de crescimento, a crise financeira instalada no mundo fez recuar os
empréstimos, mas atualmente com os reflexos da crise quase imperceptíveis o
22
mercado volta a seu lugar de crescimento e o governo investe em mais credito e

diminuição de taxas, criando assim um ambiente propício para um crescimento
acentuado como anteriormente a crise.
5.2 Tendências de Mercado
O mercado de imóveis muda constantemente, devido a novas tendências e

tecnologias, estes últimos por parte do governo ou setores públicos. Mas atualmente
este mercado sofreu uma mudança drástica. Após um rápido e vigoroso período de
crescimento, o mercado imobiliário nacional foi surpreendido, a partir de setembro
de 2008, por uma crise financeira internacional, iniciada nos Estados Unidos, cujos
reflexos ainda não foram totalmente mensurados (SECOVI, 2009).
Segundo o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de

Imóveis Residenciais e Comerciais, este novo cenário gerou ligeira retração no
setor, o ano de 2009 perdeu o ritmo desempenhado pelos últimos 20 meses, de
janeiro de 2007 a agosto de 2008, que demonstraram um crescimento acima da
média, influenciado pelos incentivos do governo bem como pela melhor na situação
financeira da população.
As empresas do setor da construção civil, como muitas outras de outros setores,

estão revisando seus planos de expansão, outras ainda permanecem em situação
indefinida, ou seja, estão aguardando o desfecho deste cenário. De acordo com o
Estadão, o governo anunciou a criação de uma nova linha de financiamento do
capital de giro das empresas de construção civil visando desta forma diminuir os
impactos causados pela crise, e que ainda afetam o setor, que atualmente é um dos
que mais empregam. Esta linha de crédito é formada por meio da liberação de 5%
dos depósitos da caderneta de poupança e poderá atingir R$ 11 bilhões, dos quais a
Caixa Econômica Federal já antecipou que oferecerá R$ 3 bilhões para cobrir custos
de construção e compra de carteira de recebíveis das empresas. A Medida
Provisória Nº - 443 visa manter o crescimento do setor capitalizando as construtoras,
não apenas através de participação acionária, mas principalmente com a oferta de
linhas de crédito de capital de giro.
23
Tais medidas, aliadas aos montantes disponíveis da Caderneta de Poupança e do

FGTS para este ano, chegam a quase R$ 50 bilhões, isso mostra que o mercado
imobiliário continua a contar com grande volume de recursos para a realização e
aquisição de imóveis nos próximos anos .
O mercado nacional da construção civil já passou por vários momentos de incerteza,

com a recente crise financeira muitas construtoras que se estruturaram bem e se
adaptaram aos novos tipos de negócios conquistando assim clientes e maior espaço
no mercado, já estão obtendo uma recuperação positiva, mostrando assim a posição
consolidada deste mercado que atualmente é um dos mais rentáveis e sólidos da
economia Brasileira (SECOVI, 2009).
5.3 O conceito de Personalização de Apartamentos
Basicamente ‘’Imóvel’’ pode ser definido como lugar de abrigar-se e proteger-se.

Devido ao avanço tecnológico da indústria da construção civil aliado a economia
competitiva do mercado imobiliário, a habitação vem passando por modificações em
termos práticos. De acordo com Larcher (2005 apud Santana, 2008), o homem tem
buscado a partir do que é disponibilizado para si, meios e formas para melhor
atender suas necessidades e expectativas quanto ao seu imóvel.
Arquitetonicamente, abrigar não é mais a única e principal função da habitação,
isso é perceptível quando se pode observar a variedade de formas em uma mesma
região, onde seus habitantes buscam apresentar as diferenças entre si.
Buscando atender as particularidades de cada cliente a fim de atingir as

expectativas deste novo comprador surge o sistema de personalização de imóveis
residenciais. Para Santana (2008), personalizar é atribuir ao produto ou serviço
características subjetivas do consumidor. A personalização de imóveis vem
tomando um espaço considerável, merecendo bastante atenção por parte das
construtoras, que atualmente vem apresentando para seus consumidores
variedades de imóveis, sendo esses acompanhados, cada qual, de suas
particularidades, dependendo das características e propostas do empreendedor..
24
Com este cenário obtêm vantagem neste sentido as empresas construtoras que
oferecem esta nova opção e mostram preocupação com este novo nicho da
construção, pois esta tendência vem se fortificando cada vez mais, é extremamente
importante que a construtora alinhe seus objetivos aos objetivos do consumidor,
pois esses estão cada vez mais exigindo flexibilidade e rapidez (SANTANA 2008,
apud CAMPANHOLO, 1999).
De acordo com Brandão (2003), o mercado de construções de imóveis padronizados

está praticamente extinto quando se trata de marketing e as tendências de
segmentação estão cada vez mais se tornando uma realidade crescente, por
outro lado a personalização vem sendo utilizada como uma ferramenta de
marketing por muitas construtoras. A personalização de apartamentos é uma
ferramenta que hoje ocorre muitas vezes de forma involuntária por parte dos
clientes, pois na sociedade em que vivemos são apresentados todos os dias estilos
de vida diversificados, inovações tecnológicas, etc. Diante disso, acontece o grande
desafio de satisfazer o cliente em seus anseios particulares, buscando assim atingir
aquilo que o cliente mais deseja, haja vista que entre eles ocorre uma enorme
tendência em apresentar suas diferenças através da exclusividade de alguns
serviços e/ou produtos, que se viabilizados podem ser executados em seu novo
apartamento.
O consumidor deste tipo de empreendimento é privilegiado no sentido de adquirir

algo que se adaptem as suas necessidades, devido as constantes mudanças nos
estilos de vida e a esses serem tão individualizados e imprevisíveis, é possível que
durante o período da obra, ou seja, no intervalo entre a compra e a entrega do
imóvel, ocorram as solicitações por modificações no projeto original. Geralmente, no
decorrer da obra, o comprador começa a vislumbrar suas reais necessidades
para determinado ambiente e então, inicia-se como que uma análise entre o que
tem e o que de fato necessita (BRANDÃO, 2003).
Para Frutos (2000, apud SANTANA, 2008) a personalização representa hoje um

diferencial competitivo, pois a empresa que atingir ao real interesse do novo
comprador, seja na venda, no atendimento, na execução e entrega da obra, é que
se destacará neste setor, conquistando assim não só ao cliente em si como também
25
todo este mercado, mas isso não é nada simples este processo de personalização
ainda é algo complexo, é extremamente importante que haja dinamismo por parte
da administração das construtoras e um constante aperfeiçoamento técnico e
organizacional do sistema, isto inclui todos os setores da empresa, que vão desde o
departamento de vendas até o departamento de arquitetura e engenharia.
5.4 A Flexibilidade e os Tipos de Personalização
A modificação de apartamentos pode variar muito, são padrões e conceitos

diferentes, isto exige a adoção de vários tipos de técnicas construtivas. Segundo
Brandão (2003), A flexibilidade espacial, sinônimo de variação ou liberdade de
arranjos das paredes divisórias que compreendem os ambientes internos, depende
diretamente do sistema estrutural. Existem vários métodos construtivos, cada qual
indicado a um tipo ou padrão de obra, as lajes nervuradas, por exemplo, são
normalmente indicadas para vãos maiores com redução do número de pilares.
Brandão apud Nappi (1993), mostra que este método construtivo é de grande
vantagem pois oferece versatilidade quanto ao posicionamento das paredes,
possibilitando deste modo uma fácil modificação de layout, aliada à possibilidade de
um teto plano, fator este que não predetermina a divisão dos espaços internos, mas
tais aspectos construtivos representam um aumento na execução dos serviços,
principalmente de suas vigas internas, mas, por outro lado, proporciona uma
produtividade maior. Outros tipos de lajes, como as protendidas, por exemplo,
também vêm sendo utilizadas como forma de eliminar vigas, proporcionando maior
flexibilidade na hora de efetuar alguma modificação.
A alvenaria estrutural é um outro método construtivo que pode proporcionar grande

flexibilidade quanto à modificação, mesmo sendo encarada equivocadamente como
um sistema de pouco potencial para a liberdade arquitetônica. Uma alternativa
eficiente ao utilizar alvenaria estrutural é projetar as paredes internas atuando
somente como vedação, optando assim por blocos leves na divisão dos cômodos. A
solução pode estar em se definir o layout inicial apenas com as paredes portantes,
as demais paredes, com função apenas de vedação, seriam compostas livremente
podendo gerar variados tipos de ambientes (BRANDÃO, 2003).
26
Ainda de acordo com Brandão (2003), com os atuais avanços na construção civil,
existe hoje maior flexibilidade na construção dos empreendimentos, principalmente
nos que oferecem a opção de modificação, uma das grandes tecnologias está
relacionada a vedação dos ambientes fator muito importante na personalização de
layouts, um dos itens mais significativos na etapa de execução dos serviços. Com a
criação dos painéis leves conhecidos como drywall ou gesso acartonado, é possível
fazer grandes mudanças com muita facilidade e agilidade, e causando impactos
menores a obra.
Segundo Thomaz (2000), a utilização das ‘’dry walls’’ em paredes hidráulicas vem
sendo favorecida pela introdução das tubulações flexíveis de polietileno, que
segundo o autor é um dos avanços mais significativos atualmente no campo dos
sistemas prediais de água, pois com este sistema é possível a condução de água
fria ou quente, criando assim um sistema de engate rápido entre os tubos, as
conexões e os aparelhos, deste forma cria se uma maior facilidade quando o cliente
solicita alguma modificação envolvendo instalações hidráulicas e elétricas, pois não
é necessário quebrar qualquer parede em alvenaria ao invés disso apenas um
recorte na peça divisória soluciona o problema.
5.5 Personalização como Estratégia de Marketing
As grandes empresas são conhecidas por seu destaque na mídia, por sinônimos de
qualidade ou até mesmo por suas estratégias de marketing que na maioria dos
casos induz o consumidor a se tornar um cliente. No caso do setor de imóveis o
argumento da personalização atinge os desejos do cliente e é um elemento a mais
na decisão de compra do imóvel.
Segundo Campanholo (1999), é necessário considerar que não é possível atender a

todas as solicitações dos novos proprietários, mas é importante criar um sistema que
possa atender à maior parte possível desses anseios, para que isso seja realizado é
necessário saber exatamente o que é possível e o que não é possível executar no
apartamento. A participação do cliente no processo aumenta o conhecimento quanto
ao produto, criando assim uma relação aberta em ambas as partes. O sucesso de
27
utilizar a personalização como estratégia está na eficiência e competência da

empresa em atender a quaisquer das situações relatadas.
5.6 A concepção e Elaboração do Empreendimento
A concepção e elaboração de um novo empreendimento é algo que envolve muitas

variáveis, cada empresa tem o seu conceito de produto, muitas vezes a melhor
forma de atender ao cliente é desprezar algumas premissas e buscar se adaptar as
novas necessidades e tendências de mercado. Um novo produto para conquistar
clientes precisa ser inovador, e oferecer acima de tudo qualidade, muitos por
exemplo buscam uma estrutura completa no condomínio outros dão mais
importância ao nível do apartamento e sua localização, são vários fatores
determinantes (ABRAMOVICS, 2006).
O fluxograma da Figura 5.1 mostra algumas etapas que definem que tipo de
empreendimento se pretende construir analisando todos seus aspectos e variantes
envolvidas:
28
Contexto Plano Clima e

PROSPECÇÃO usuários econômico local
• Terrenos disponíveis urbanístico riscos
• Formas de financiamento
• Estudos de mercado
Serviços
disponíveis e
equipamentos Disponibilidade
Ocupação Financeira
do solo coletivos
ÁNALISES
PROGRAMAÇÃO
PRÉ - • Pesquisa financiamento
PROGRAMA • Simulações econômicas
Técnica Financeira
Exame de coerência
ESTUDOS DE VIABILIDADE
Legal Social
Decisão de
Construir Balanço
PROGRAMA CONCEPÇÃO
Figura 5.1 – Concepção de Empreendimentos – Estudos Prévios e Fatores condicionantes

Fonte: Thomaz (2001)
Vários são os aspectos envolvidos na concepção de um empreendimento, aspectos

estes que se iniciam no estudo da região, os impactos desta nova construção, sua
adequação arquitetônica ao local, as características que o novo empreendimento
deseja obter, o publico alvo que pretende atingir e assim por diante, é nesta etapa
que se define e se gera um novo negócio, que se planejado e elaborado de maneira
inadequada não será considerado sucesso e que, portanto não gerará os resultados
desejado pela empresa (THOMAZ, 2001).
29
5.6.1 Definições das Opções de Personalização do Apartamento
Quando se inicia o processo de elaboração de um novo empreendimento, muitos

fatores estão envolvidos, conforme já mencionado anteriormente são muitas
variáveis que determinam o conceito do novo empreendimento. Após definidas todas
as características deste novo produto, é hora de se pensar nos aspectos deste
empreendimento, o que será oferecido aos clientes e qual será o nível de
personalização do apartamento, ou seja o que o proprietário poderá fazer, o que
poderá comprar e o que a construtora terá condições de executar, todos esses
processos devem estar totalmente definidos (JUAN, 2000).
A variedade de opções e itens que podem ser oferecidas é grande, vão desde
diferentes tipos de plantas e acabamentos, até modificação de layouts e instalações,
ou seja adequar o apartamento as reais necessidades do proprietário, isto é claro
dentro dos limites técnicos possíveis. O conceito de personalização está em mudar
algo de acordo com as escolhas do cliente, ou seja nos empreendimentos
personalizados são oferecidos opções de produtos, como por exemplo
revestimentos cerâmicos, louças e metais, como não é possível oferecer todos em
seu portfólio, cabe ao cliente especificar o produto que se deseja e assim repassar
as informações a construtora, para que ela possa contratar ou comprar o produto, ou
seja o cliente pode receber o apartamento com qualquer produto que exista no
mercado, basta solicitar e especificar a mudança.
Um grande número de opções de produto é importante para atrair os clientes, mais

importante que isso é a empresa organizar-se de forma a atender a todas as
solicitações obtendo em tempo mínimo possível, a resposta gerada pelo sistema
produtivo, ou seja a escolha do que oferecer vai depender muito das condições e
características do empreendimento (JUAN 2000, apud CARVALHO e
FERNSTERSEIFER, 1996)
30
5.6.2 Identificação das Dificuldades e Limites quanto a Modificação
É impossível definir que tipo de personalização poderá ser oferecida ao cliente sem
antes conhecer as possíveis modificações que o apartamento deste
empreendimento pode sofrer, é necessário identificar os problemas e dificuldades
para deste modo se estabelecer os critérios que ditarão o nível de personalização do
imóvel.
Segundo Campanholo (1999), um grande problema é que muitos clientes

confundem o serviço da empresa que é o de proporcionar a personalização, com o
serviço de um arquiteto. Esperam que a empresa analise, por exemplo, os pontos
elétricos que podem ser instalados num forro rebaixado em relação à decoração de
móveis, que em muitos casos nem foram escolhidos. A empresa corre o risco de
proporcionar um mau serviço devido à falta de informação do cliente, pois cada
modificação deve ser devidamente detalhada em projeto, a fim de que ao mobilhar o
apartamento não surjam incompatibilidades e divergências, este aspecto pode se
tornar uma grande dificuldade no momento em que se cria o projeto, pois as
informações são escassas e o senso do que é correto não funciona neste caso,
devido ao fato de praticamente tudo ser possível dentro de uma ambiente de
apartamento.
Outra grande dificuldade com a personalização está na administração dos vários e

diferentes projetos que os clientes impõem. Muitas vezes, pela lei do menor preço,
os profissionais impostos para executar os serviços específicos não têm condições
técnicas para fazê-lo e a responsabilidade da fiscalização é toda da
incorporadora/construtora que vendeu a personalização ao cliente. Fator importante
é o respeito do cliente aos prazos estipulados para definição das modificações.
Normalmente, clientes que possuem assessoria técnica (arquiteto ou engenheiro)
são mais ágeis no processo decisório, o ideal é que seja efetuado na fase de
execução da estrutura, pois nesta etapa é que se pode incluir por exemplo pontos de
luz e de água na laje, além de outros tipos de modificação que devem ser
executadas nesta fase da obra (CAMPANHOLO, 1999).
31
Um fator que ajuda muito, tanto a construtora como o cliente é que se faça o projeto
de personalização utilizando os mesmos profissionais que participaram da
elaboração do empreendimento e que são funcionários da empresa construtora, pois
já conhecem a fundo todas as implicações decorrentes das possíveis modificações,
podendo assim prestar melhor serviço em atendimento e satisfação do cliente, e
evitar possíveis ‘’erros de projetos’’.
5.7 O Planejamento do Empreendimento
O planejamento é um dos processos mais importantes e influentes na concretização

do novo projeto, as principais funções do Planejamento são de orientação, de
estudo, de definições dos métodos construtivos e do caminho crítico, de
dimensionamento dos recursos, e de detecção, a tempo, das dificuldades da obra.
Embora sua essência assessorial à produção pesa significativamente para acentuar
a diferença entre obra bem ou mal administrada. O resultado de todo o trabalho,
espera-se, deverá ser o mais conciso e simples possível (ENGWHERE, 2002).
Gonzáles (2008) trata de 3 tipos de planejamento, o a longo prazo, médio prazo e

pequeno prazo.
• O planejamento de longo prazo é mais geral, com baixo grau de

detalhamento, considerando as grandes definições, tais como emprego de
mão de obra própria ou terceirizada, nível de mecanização, organização do
canteiro de obra, prazo de entrega, forma de contratação (preço de custo ou
empreitada), e relacionamento com o cliente. O plano inicial tem pequeno
nível de detalhamento, em geral indicando macro-itens, tais como
“fundações”, “estrutura”, “alvenaria” e assim por diante. Em uma obra de dois
a três anos, o plano da obra é definido em semestres, por exemplo. Esse
nível é utilizado para a compreensão da obra e tomada de decisões de nível
organizacional (gerência da empresa).
32
• No nível de planejamento de médio prazo trabalha-se com atividades ou

serviços a serem executados nos 4 a 6 meses seguintes. Nesse nível de
planejamento a atenção está voltada para a remoção de empecilhos à
produção, através da identificação com antecedência da necessidade de
compra de materiais ou contratação de empreiteiros (“lookahead planning”).
• O planejamento de curto prazo visa à execução propriamente dita. Esse

planejamento desenvolve uma programação para um horizonte de 4 a 6
semanas, detalhando as atividades a serem executadas. Nesse caso, já há a
garantia do fornecimento de materiais e mão de obra, bem como o
conhecimento do ritmo normal da obra. Adota-se a idéia de produção
protegida contra os efeitos da incerteza (“shielding production”), ou seja, as
atividades programadas têm grande chance de ocorrerem. É comum medir a
qualidade desse plano através da medição do Percentual de Planos
Concluídos (PPC), com a identificação das causas das falhas. Desta forma o
planejamento das próximas atividades poderá ser aprimorado.
5.7.1 Definições quanto ao Planejamento e Orçamento dos Modificados
Na realização de um empreendimento voltado ao de imóveis personalizados, o

planejamento pode ser considerado mais abrangente devido as diversas variáveis
envolvidas na construção deste tipo de apartamento, segundo Valeriano (1998),
todas as entidades e atividades envolvidas, individuais ou coletivas, precisam ser
planejadas, ou seja, tudo o que deva ser executado será, antes, planejado, pra ser
controlado durante a execução.
Em uma organização, seus programas, seus projetos e atividades, enfim, todas as

ações técnicas e administrativas deverão estar planejados, os serviços a serem
prestados a organização, os contratos, as interfaces, a documentação, a qualidade,
a conFiguração do produto e etc. E isso gera níveis diferentes de planejamento,
devido a complexidade de controle das etapas e tipos de serviço. Não é apenas uma
questão de oferecer ou não a opção de personalização do imóvel, para oferecer este
33
serviço é necessário bom planejamento e estrutura por parte da empresa para que
seja possível viabilizar e realizar este tipo de empreendimento (VALERIANO, 1998).
No caso dos apartamentos modificados, é necessário considerar além de tudo o

prazo de fabricação de determinado material, a duração de execução de
determinado serviço que necessite de mão de obra especializada, além de outros
fatores. Mensalmente se elabora um planejamento seja de recuperação ou
acompanhamento da obra, as modificações de cada apartamento tem grande
influencia no planejamento, pois exige identificar todos os itens que poderão afetar
futuros serviços, a Figura 5.2 demonstra como este processo deve ser realizado
caso seja solicitado alguma alteração no apartamento (FRUTOS, 2000).
Encomenda de Alteração
Ánalise da viabilidade da
Alteração NÃO alteração segundo o projeto
Oferecida?
Alteração viável?
SIM
SIM
Ánalise da viabilidade de
alteração segundo cronograma
de obras
NÃO
Alteração viável?
SIM
Orçamento
Orçamento
Aprovado ?
Rejeição da
Confirmação da alteração
alteração
Registro da Registro da alteração Registro da alteração

alteração em em cronogramas de em programa de
projeto obra compras
Figura 5.2 – Fluxogramas de Atividades
Fonte: Frutos (2000).

34
Segundo a Engewere (2002), São obrigatórios também estudos em profundidade

sobre as atividades mais importantes, cronogramas de entrega de materiais
especiais, ou seja materiais vendidos aos proprietários que optaram pela
modificação, metas de faturamento,além de outros itens que possam existir. Só após
isto os cronogramas poderão ser concluídos e o último deles deverá ser a relação
dos custos, despesas e faturamento distribuídos ao longo do tempo. É incompleto o
planejamento que não se propõe acompanhar financeiramente a obra.
O Planejamento, sendo direcionado ao atendimento da Produção pode, e deve,

incluir itens que orientem as próprias atividades cotidianas do pessoal, como, por
exemplo, uma agenda das atividades iniciais do Residente, o custo dos processos
sugeridos, a relação dos fornecedores destes processos, assim por diante
(ENGWERE, 2002).
5.7.2 Elaboração do Cronograma de Modificações e Personalizações
Após o lançamento, vendas realizadas, projetos executivos e cronogramas iniciais

aprovados, é necessário iniciar o processo de atendimento aos novos proprietários.
Este período de atendimento se inicia logo após o comprador ter seu contrato em
mãos, no 1º momento são oferecidos ao cliente as opções criadas pelo
departamento de arquitetura, logo após o cliente recebe um atendimento exclusivo,
onde poderá expressar suas idéias e viabilizar junto a equipe de arquitetos sua
proposta ao apartamento.
A Figura abaixo apresenta a abordagem para conceder agilidade às empresas do

subsetor de edificações residenciais. Esta abordagem é baseada em Frutos ( 2000,
apud ANUMBA e EVBUOMWAN 1997), na qual a abstração e o processamento dos
requerimentos do cliente de maneira clara e sem ambigüidade é essencial para o
sucesso do projeto e da construção. Estes autores salientam que o cliente, depois
de expressar o que deseja, deverá atribuir valores aos seus requerimentos e
classificá-los por ordem segundo às suas necessidades. A Figura 5.3 demonstra a
funcionalidade deste processo de requerimento do cliente até a compatibilização
destes itens alterados.
35
PROCESSAMENTO DOS REQUERIMENTOS
Identificação dos requerimentos
Análise e priorização dos

CLIENTE
requerimentos
Tradução dos requerimentos
Especificação do ambiente ágil
Figura 5.3 – Processamento dos requerimentos dos clientes

Fonte: Adaptado de Frutos apud Anumba e Evbuomwan (2000)
Este processo é extremante importante para que a execução do empreendimento

acompanhe de forma satisfatória o cronograma. Existe na personalização de imóveis
3 etapas que definem todas as mudanças a serem realizadas no apartamento, a
primeira delas é o orçamento e o projeto de modificações de layout, a segunda é o
orçamento e projeto de instalações e o terceiro trata do orçamento e projeto de
personalização. Todos estes dois processos devem atender de maneira positiva as
datas do cronograma, para que deste modo não haja nenhum comprometimento
quanto a execução dos serviços, ou até mesmo retrabalho (FRUTOS, 2000).
5.7.3 Orçamento dos Apartamentos Modificados
De acordo com Mattos (2006), a estimativa de custos e o conseqüente

estabelecimento do preço de venda é basicamente um exercício de previsão. Muitos
são os itens que influenciam e contribuem no custo final. A técnica orçamentária
envolve, a descrição, quantificação, analise e valorização de uma grande serie de
itens, requerendo portanto muita habilidade técnica. Como o orçamento é preparado
antes da efetiva construção do produto, muito estudo deve ser realizado a fim de
36
que não existam lacunas na composição dos custos nem considerações descabidas.
Esquematicamente, a orçamentação engloba três grandes etapas:
• Estudos das Condicionantes;
• Composição de Custos;
• Determinação do Preço;
Ainda de acordo com Mattos (2006), primeiro estudam se os documentos

disponíveis fazem-se consulta a clientes, e em seguida monta-se o custo que é
proveniente das definições técnicas, da cotação de preços dos materiais
especificados que neste caso depende muito das alterações de cada apartamento.
Por fim soma-se o custo indireto, aplicando-se os impostos e margem de
lucratividade desejada, obtendo-se assim o preço de venda dos itens solicitados.
O orçamento do apartamento modificado, é aprovado quando por fim o cliente

analisa a proposta dos arquitetos e engenheiros e concretiza a compra dos itens
modificados. Para a elaboração deste orçamento é necessário uma equipe
preparada e com uma estrutura que permita desenvolver um trabalho satisfatório e
de qualidade. Este tipo de orçamento envolve o estudo de preços de outras
empresas, pois se exige mão de obra especializada em vários tipos de serviços. A
composição de preços varia muito dependendo do padrão do empreendimento e as
taxas de margem de lucro, são distribuídas a cada departamento da empresa, que
desempenham alguma função nesta atividade. Do ponto de vista do consumidor as
despesas indiretas, lucros e impostos, não são uma preocupação imediata do
proprietário, ele está mais preocupado com o montante deste orçamento e como ele
será desembolsado ao decorrer da obra (MATTOS, 2006).
Baseados no cronograma de planejamento da obra são realizados duas etapas de

atendimento aos clientes, no primeiro momento são elaborados os orçamentos de
modificações de layouts e instalações, no segundo momento é a vez do orçamento
de acabamentos. Cada orçamento é analisado e aprovado pelo proprietário, após
isso a equipe de engenharia da obra recebe esses documentos para assim
37
efetivarem as devidas compras e contratações de mão de obra. O fluxograma da

Figura 5.4, demonstra as etapas no processo de orçamentação dos apartamentos
modificados.
Projeto Especificações
Visita técnica
Identificação Serviço
Levantamento quantitativo
Custo Direto
Encargos Cotação Custo indireto
Preços
Encargos Cotação
Composição custo Preços
Lucro Impostos
Preço de
venda - BDI
Desbalanceamento
Planilha de preços
Figura 5.4 – Processos de orçamentação

Fonte: Mattos (2006)
38
5.7.3.1 Orçamento de Layouts e Instalações
Os orçamentos de Layouts e Instalações devem ser concluídos na primeira fase da

obra, ou seja, na etapa de execução da estrutura. São descritos neste orçamento o
valor das modificações em paredes, portas, pontos elétricos, pontos de água,
esgoto, pontos de ar condicionado, telefone, tv, iluminação e sistema de automação
além de outros. Todos estes itens são calculados levando em consideração os
vários aspectos já definidos anteriormente (KLABIN SEGALL, 2008).
Segundo Mattos (2006), o orçamento é descrição de todos estes serviços,

devidamente quantificados e multiplicados pelos respectivos preços unitários, cuja
somatória define o preço total.
Para a composição destes preços unitários é necessário a participação de empresas

prestadoras de serviços, ou seja, as empresas de mão de obra terceirizada, através
dos preços repassados a construtora é que se obtém a base para composição dos
preços unitários oferecidos aos clientes.
5.7.3.2 Orçamento de Acabamentos
A elaboração e aprovação do orçamento de acabamentos deve ser concluída antes

da segunda fase da obra, que se inicia basicamente ao termino da estrutura e
alvenaria. Este orçamento descreve o valor das modificações em revestimento de
pisos e paredes, especifica o material das bancadas, louças, metais, ferragens de
portas, tipos de pintura e etc (KLABIN SEGALL, 2007).
Os orçamentos de acabamentos são extremamente importantes, pois se

confrontados com o projeto ajudam a identificar possíveis incompatibilidades, podem
também servir como um descritivo qualitativo e das especificações dos materiais.
Alguns empreendimentos oferecem a opção de equipamentos (Ar condicionado,

aquecedores de água, persianas elétricas, etc) e mobiliários, como box, armários de
cozinha e dormitórios além de outros, estes são oferecidos em uma data posterior,
39
onde é normalmente realizado uma reunião na etapa final da obra onde trata-se
deste e outros assuntos (KLABIN SEGALL, 2007).
5.8 Projetos de Modificação
Na fase inicial da obra, todas as modificações de layout e instalações devem estar

definidas, assim como o orçamento de modificações. Os projetos de modificações
são divididos basicamente em dois tipos:
• Projeto de Layout
• Projeto de Instalações
No decorrer da obra, o departamento de personalização atende ao proprietário e

mostra todas as opções de acabamentos disponíveis, o proprietário pode escolher
algumas destas opções ou optar por algo que não está sendo oferecido pela
construtora, como por exemplo um outro tipo de revestimento cerâmico, com base
nestas escolhas são definidos todos os acabamentos do apartamento e deste modo
é elaborado um projeto de revestimento de superfície de pisos e paredes, além dos
detalhes de bancadas, louças e metais (KLABIN SEGALL, 2007).
Segundo Frutos (2000, apud BOWEN e EDWARDS, 1996) destacam que uma das
principais funções na etapa de projeto é a comunicação entre os profissionais
(engenheiros, arquitetos, etc.) e o cliente para que este expresse às suas
necessidades e objetivos. Os profissionais devem interpretar as reais necessidades
do cliente, preparar um esboço geral (croqui) dos seus requerimentos e formular e
executar soluções para satisfazer melhor essas necessidades e solicitações.
Estes projetos são de extrema importância, conforme Mattos (2006), o projeto é o

elemento básico para elaboração do orçamento, a partir dele serão identificados
todos os serviços bem como as solicitações feitas pelo cliente, o grau de
interferência, a dificuldade relativa de realização de tarefas além de outras
condicionantes.
40
5.8.1 Projetos de Layout
Os projetos de Layout são os que definirão quais são as mudanças feitas em

determinado ambiente do apartamento, isto inclui retirada ou deslocamento de
paredes, mudar o lado de abertura de portas, incluir forros de gesso, cortineiro,
executar nichos nas paredes além de outras solicitações viáveis que o cliente possa
fazer.
Tais solicitações são feitas em um determinado primeiro momento, onde a

construtora realiza uma serie de atendimentos aos proprietários, analisando cada
solicitação para por fim definir quais são viáveis tecnicamente, ou seja quais
realmente serão possíveis de se executar. Após definidos todos estes aspectos, os
profissionais terão da área de personalização irão criar este novo projeto, e
encaminhá-los para obra na data já definida em cronograma de planejamento
(KLABIN SEGALL, 2008).
5.8.2 Projetos de Instalações
As definições do projeto de instalações são realizadas no mesmo momento que a de

Layouts, estes dois projetos são fundamentais na execução da obra, algumas
definições de projetos são serão possíveis se feitas n etapa da execução da
estrutura. Basicamente o projeto de instalações é divido em projeto de elétrica e
hidráulica, o projeto de elétrica mostra as alterações ou inclusões feitas em pontos
de tomadas, interruptor, pontos de luz, tv, Telefone, Som, persianas além de outros.
Nos projetos de hidráulica são definidos a inclusão, remoção ou deslocamento de
pontos de esgoto, água, ducha higiênica, triturador, filtro e etc (KLABIN SEGALL,
2007).
Os projetos de instalações definem todas as mudanças solicitadas na elétrica e

hidráulica do apartamento, além da parte de automação que é oferecida em alguns
tipos de condomínio. O deslocamento de um ponto de esgoto, ou a inclusão de mais
pontos de iluminação no teto, devem ser realizadas na etapa de execução da
estrutura, bem como outras varias mudanças que envolvam alteração nesta etapa
da obra (KLABIN SEGALL, 2007).
41
6 ESTUDO DE CASO
O estudo de caso demonstra os aspectos envolvidos na concepção e

desenvolvimento de projetos e orçamentos de apartamentos personalizados,
comparando as diferenças e particularidades entre um apartamento padrão e um
modificado.
O condomínio Reference Klabin foi escolhido como o caso a ser estudado, edifício
este de médio alto padrão localizado na capital de São Paulo.
6.1 Descrição do Empreendimento
O empreendimento Reference Klabin, é de incorporação das empresas Klabin Segall

e Cyrela e construção Klabin Segall.
Está Localizado no bairro Chácara Klabin, região sul de São Paulo, próximo as
estações do metrô Chácara Klabin e Imigrantes, entre as ruas Embuaçu e Vergueiro
sendo sua entrada no nº 179 da rua Embuaçu ( Figura 6.1 ).
Estação Metrô
Empreendimento
Figura 6.1 – Localização área do emprendimento Reference

Fonte: Google Earth (2009)
42
A Figura abaixo demonstra a perspectiva da fachada do empreendimento, que foi

construído em um terreno de 8723,46 m2, com uma torre com 3 sobre solos e 25
pavimentos com 2 apartamentos de 188 m2 cada, totalizando 50 apartamentos com
a opção de 3 ou 4 vagas na garagem.
A área comum do condomínio contém 2 quadras, sendo uma poli esportiva e de

tênis, 2 piscinas, sendo 1 semi olímpica coberta e outra piscina descoberta, além de
salão de festas adulto e infantil, salão de jogos, lounge adolescente, academia, sala
de descanso, Spa e sauna, lan house, churrasqueira e espaço gourmet.
Figura 6.2 – Perspectiva ilustrada da fachada do empreendimento

Fonte: Site da Cyrela (2009)
43
6.2 Concepção do Empreendimento
Em geral quando do lançamento de um empreendimento com a opção de

personalização, uma equipe de Arquitetura define o tipo de personalização, ou será
oferecido kits ou personalização total onde o cliente tem a opção de escolher
qualquer produto oferecido no mercado. Após definido que tipo de empreendimento
é este, se é um com a opção de personalização total ou um que terá kits opcionais ,
são definidos os produtos a serem oferecidos pela construtora, parcerias com
fornecedores, e processos relativos a execução da obra. A Figura 6.3 demonstra os
processos envolvidos na Klabin Segall quando se define qual o tipo de modificação
será oferecida, kits ou personalizado, no condomínio Reference foi oferecido a
personalização total.
Definição do tipo de Modificação
KIT
Personalização Total
Recebimento da planta Recebimento do Comunicação ao MKT

tipo Memorial
Divulgação
Desenvolvimento das Definição dos itens a

opções de planta e serem oferecidos
Apresentação das opções Parcerias com fornecedores

de planta para aprovação
Desenvolvimento das
Envio das opções de composições de preços
planta e acabamentos
Cronograma de
Aprovação e liberação atendimento aos
dos Cadernos de
Treinamento da equipe de vendas Treinamento da equipe de vendas
Figura 6.3 – Definições do Tipo de Personalização

Fonte: Departamento Personalização Klabin Segall (2009)
44
A definição do empreendimento vai depender em grande da análise feita a respeito

da região onde se irá construir o condomínio, o publico alvo, o padrão dos
apartamentos além de outros aspectos. No condomínio Reference o público alvo
eram famílias constituídas de em média 4 pessoas, e residentes na região dos
bairros da Vila Mariana e Ipiranga e com renda familiar média de R$20.000,00,
6.3 Cronograma da Obra
A entrega dos projetos e orçamentos, é divida em duas etapas, em cada uma das
etapas se define a data limite para o termino dos orçamentos e projetos, este
cronograma é baseado no cronograma de construção, a obra por exemplo,
necessita receber todos os projetos de modificação na fase de estrutura, pois as
alterações em pontos hidráulicos e até mesmo elétricos precisam ser executados
nesta fase.
Tabela 6.1 – Cronograma de entrega de projetos e orçamentos da Obras

Fonte: Departamento de Engenharia Klabin Segall
A Tabela 6.1 demonstra o cronograma básico elaborado para as obras da Klabin

Segall, o empreendimento Reference teve inicio em Julho de 2007, a previsão de
entrega dos orçamento, projetos de arquitetura e instalações ( 1º fase ) foi em
Agosto de 2007, ou seja logo no inicio da obra, e a previsão para término dos
45
orçamentos e projetos de acabamentos ( 2º fase ) ficou prevista para Novembro de

2008.
É de extrema importância atender a estas datas, pois o impacto causado caso não
sejam atendidas é grande. Por exemplo caso se solicite uma mudança de parede
em um apartamento e essa solicitação não chegue até a equipe da obra em forma
de projeto na fase de execução de alvenaria, essas modificações não serão
executadas, ou seja depois de pronto será necessário demolir e construir uma nova
parede para realizar a mudança requisitada pelo cliente. Isto vale para todas os
casos de alteração de projeto, seja em mudanças realizadas nos ambientes, como
mudanças de hidráulica e elétrica.
6.4 Processos da Personalização de Apartamentos
Na Klabin Segall, existe um departamento exclusivo para a personalização de

imóveis, este departamento é formado principalmente por arquitetos (a), que iniciam
seus trabalhos com o atendimento ao proprietário para oferecer as modificações de
1º fase, após definidas todas as mudanças a equipe de personalização organiza
todos os dados obtidos, a fim de se iniciar o processo de elaboração dos os
orçamentos e projetos da 1º fase, ao término desta etapa um contrato é firmado
entre as partes, construtora e proprietário.
Seguindo um cronograma o departamento de personalização envia nova

correspondência para os clientes para o início da 2ª fase de personalização
(acabamentos) e realiza o agendamento e atendimento aos clientes, orientando
técnica e esteticamente as escolhas. Após a definição dos acabamentos, é
encaminhado o memorial definido pelo cliente para a área de orçamentos, que deve
realizar o orçamento levando em consideração os itens alterados de cada unidade,
este processo é o mesmo efetuado na 1º fase.
Na 2º fase outro contrato é firmado, este para formalizar as mudanças de

acabamentos, como na 1º fase a arquiteta recebe e analisa os orçamentos, e logo
em seguida encaminha para o cliente. A aprovação do cliente deve ser formalizada
46
então neste Contrato. Caso seja necessário, deve – se providenciar os projetos de

paginações, bancadas e decoração das unidades.
Estas fases definem bem todo processo de personalização de um empreendimento

com apartamentos modificados, após concluídos e aprovados os orçamentos e
projetos, os mesmos são encaminhados à obra para que assim seja possível
realizar as alterações solicitadas.
A Figura 6.4 demonstra estas 2 etapas da personalização, desde a fase de

personalização de layouts e instalações (1ª fase) até a fase de acabamentos (2ª
fase), etapas estas que se iniciam mais especificamente no atendimento aos
clientes e conclui-se na entrega dos projetos e orçamentos para equipe de
engenharia da obra.
47
Figura 6.4 – Processos da Personalização dos Apartamentos

Fonte: Departamento de Arquitetura Klabin Segall
6.4.1 Modificações na Planta
As modificações em planta são efetuadas na 1º fase de atendimento aos

proprietários, estas incluem mudanças de paredes, ambientes, inclusão de bases
para armários, nichos na parede, mudança de vãos de portas, forro de gesso,
molduras e etc.
48
É possível por exemplo optar por uma planta oferecida, e ainda assim modificar
alguma parede, no caso do condomínio Reference foram oferecidos 10 opções de
planta sem custo adicional, somente se o cliente optasse por alguma mudança
adicional na planta é que se cobraria por isto, a Figura 6.5 mostra o projeto tipo
deste condomínio.
Figura 6.5 – Projeto Apartamento Padrão do Condomínio Reference

Após escolhida a opção de planta e realizados todas as modificações solicitadas, o

projetista contratado, no caso a empresa Warchavchikarquitetura, faz um novo
projeto exclusivo para o apartamento, este projeto é enviado novamente ao
departamento de Personalização da Klabin Segall que analisa as mudanças e
estando corretas envia para o proprietário uma cópia e logo em seguida para o
engenheiro da obra.
49
6.4.2 Modificação em Instalações Elétricas e Hidráulicas
As modificações de instalações são consideradas uma das mais importantes neste

processo de personalização, pois envolve fatores que afetam diretamente a obra, ou
seja os itens modificados devem ser analisados pelos projetistas e executados de
forma a evitar o mínimo de erros possíveis, pois são itens que após concluídos
exigem grande mão de obra caso necessitem de modificação, outros até mesmo se
tornam impossíveis de se executar.
Estas modificações são realizadas primeiramente pela arquiteta, ao atender o cliente

é lhe apresentado o projeto padrão de elétrica e hidráulica, ao analisar os pontos de
tomada, interruptor, telefone, tv além de outros, o cliente pode optar pela inclusão
ou remoção de mais pontos, é claro que orientado pela arquiteta de personalização,
após este atendimento a arquiteta prepara um esboço ‘’croqui’’ que é enviado ao
engenheiro projetista, que no caso da obra Reference se tratou da empresa Projetar,
o projetista analisa todas as modificações verifica se são possíveis de se executar
ou se necessitam de alguma alteração seja algum deslocamento ou inclusão de
algum item no sistema.
Após esta analise, é feito o projeto para o apartamento, se existirem modificações de

elétrica e hidráulica serão realizados projetos individuais mostrando tanto os itens
inseridos como os itens já existentes no projeto padrão.
O projeto executivo modificativo de instalações é concluído quando o arquiteto

recebe o mesmo confere com seu esboço e aprova, logo em seguida o proprietário
recebe uma cópia analisa e também dá o seu aceite, após estas etapas o projeto
está concluído e pode ser enviado para a obra.
A Figura 6.6, é um croqui realizado pela arquiteta ao atender ao cliente do

apartamento 72 do condomínio Reference, este desenho define todas as mudanças
de instalações elétricas e hidráulicas, como também de layouts.
50
Este desenho, é um dos itens mais importantes no processo de orçamentação, pois

é através dele que são retiradas todas informações para se realizar os projetos
executivos, neste caso há pontos de tomadas inseridos, bem como outros pontos de
elétrica, através disso se obtém um descrição quantitativa de todos itens, seja os
inclusos, deslocados, retirados e assim por diante. O desenho feito quando o
proprietário é atendido é a ferramenta principal para esclarecer qualquer duvida, pois
o projeto executivo pode não conter todos os itens relacionados no orçamento, mas
o desenho tem todos os dados e observações feitas junto com o cliente.
51
Figura 6.6 – Croqui de alterações de instalações

52
Nesta unidade o cliente optou por varias alterações, como kit para plasma na sala e
nos quartos, onde são adicionados um ponto de Tv e um ponto de tomada na
parede, na altura de 1,10m, além deste proprietário solicitar o deslocamento de
pontos de tomada nos quartos e incluir um ponto de antena e Tv no Closet.
6.5 Elaboração de Orçamentos
Todos os itens analisados até aqui estão relacionados com o orçamento, é através
destes processos vistos que se obtêm as informações necessárias para a
elaboração dos orçamentos dos apartamentos que sofrerão alteração. A elaboração
do orçamento pode ser considerado a etapa principal no processo de
personalização, o departamento de engenharia responsável pelo orçamento utiliza
vários meios para compatibilizar todas as propostas, o orçamento demonstra todos
os gastos envolvidos na execução de determinado serviço, estes gastos incluem
mão de obra e materiais, além das taxas da construtora.
Ao término desta composição se obtém um valor final que é convertido em INCC

(Índice Nacional Construção Civil), onde quando há o parcelamento dos serviços
estes preços são reajustados conforme o índice mensal.
Estes orçamentos são divididos em 2 fases, no primeiro momento são orçados itens
que envolvem mudanças de layout e mudanças de instalações (elétricas e
hidráulicas), em um segundo momento outro orçamento é elaborado, nesta fase são
orçados itens de acabamento como revestimento cerâmicos, mármores e granitos,
bancadas, louças, metais, além de outros itens.
6.5.1 Orçamentos de Layout e Instalações
Os orçamentos das unidades modificadas são realizados quase que paralelamente

com os projetos de layout e instalações, logo após aprovados os projetos e definido
o que realmente mudará, todas estas informações são passadas ao departamento
de engenharia de orçamento, que se utiliza da planilha de custos, elaborada
considerando taxas, impostos e reajustes do índice nacional de custos da
construção civil (INCC).
53
Além de se compor os preços dos serviços que envolvem mão de obra, o

departamento de orçamentos cria um banco de dados com os preços de vários
produtos, neste estudo de caso as empresas que mais impactam nestes custos são
Deca que é a fornecedora de louças e metais e a Eliane, fornecedora de
revestimentos cerâmicos, ambas tem parceria com a Klabin Segall.
Tabela 6.2 – Planilha de alguns itens de Produtos Deca

A Tabela 6.2 é parte de uma planilha de preços que a Deca fechou com a Klabin
Segall na época de elaboração dos orçamentos do condomínio Reference, em abril
de 2007, estes produtos da Deca são tanto orçados na 1º fase como na 2º fase, na
1º fase, caso exista alteração de registros de chuveiros ou gerais, como por
exemplo, mudar registros misturadores para registros monocomandos, esta
mudança deve ser orçada na fase de projeto de instalações hidráulicas, visto que a
base do registro deve ser instalada nesta etapa, já na 2º fase o cliente escolhe
somente os acabamentos destes registros.
A planilha de orçamentos está diretamente ligada aos custos de fornecedores, pois o

preço final é baseado nestes produtos, e a composição de custos envolve tanto a
mão de obra cobrada pela instaladora parceira do empreendimento como também
os preços de materiais a serem usados para execução de determinado serviço. Em
54
linhas gerais o orçamento contém os preços de mão de obra e o preço dos materiais
ou produtos a serem utilizados.
Outra parceria importante acontece no caso da empresa que realizará os serviços

de mão de obra civil, referente as mudanças de layout, como também estrutura,
alvenaria, elétrica e hidráulica, estes prestadores de serviço enviam uma proposta
de todos os serviços que podem ser contratados caso o cliente deseja fazer alguma
alteração, esta proposta abrange todo tipo de mudança considerada possível pela
construtora em um apartamento, estas mudanças vão desde o deslocamento de
pontos de luz até a inclusão de pontos de água e esgoto.
55
Tabela 6.3 – Banco de dados dos Preços de alterações em Instalações Elétricas e Hidráulicas
Fonte: Departamento de Engenharia Klabin Segall
56
A Tabela 6.3 descreve os preços cobrados para diversos tipos de mudanças

geralmente realizadas em apartamentos personalizados, estes preços são os
repassados para o cliente, estes valores não contemplam reajustes, taxas de
gerenciamento e taxas da construtora, estas taxas são baseadas em cima do valor
global do orçamento, a taxa de gerenciamento é de 15% e a taxa da construtora
20%, ou seja as taxas somam 35% do preço dos produtos vendidos e mudanças
realizadas.
6.6 Projetos de Acabamentos
Os projetos de acabamentos mostram todas as alterações realizadas nos

revestimentos cerâmicos como também em bancadas. São divididos basicamente
destas duas formas, em projetos de paginações (desenho do piso e parede) de
revestimentos cerâmicos e projetos de bancadas.
Os projetos de paginações de piso e parede, demonstram os cortes e as posições

das peças cerâmicas seja no piso ou parede, estes revestimentos podem variar
muito, podem ser cerâmicos, porcelanatos, mármores, granitos, pisos laminados,
tacos e assoalhos de madeira.
A Figura 6.7, é o projeto de paginação de piso e parede do apartamento 72, este

projeto mostra qual o revestimento cerâmico a ser instalado, neste caso foi ultilzado
na parede do Banho máster o Porcelanato Artemis Boreal Polido 50x50 cm e no piso
Porcelanato Marfil 50x50 cm, estes materiais foram substituídos pelos padrão da
construtora, este projeto de personalização de revestimentos cerâmicos detalha o
material a ser usado bem como a sua posição na hora da instalação.
57
Figura 6.7 – Projeto de Paginações de Revestimentos Cerâmicos

Os projetos de bancadas demonstram qual o tipo de bancada, os detalhes dela,

como altura de frontões e saia, o material, a cuba, furação das torneiras como
também as torneiras a serem instaladas, todos estes detalhes são importantes na
hora da fabricação e instalação das bancadas, visto que muitas vezes a altura da
própria bancada ou de algum de seus componentes deve ser exata visto que na
maioria dos casos o local terá armários considerando essas medidas de projeto.
Além de projetos de revestimentos cerâmicos, quando um cliente opta por mudar a

bancada também é necessário um projeto, este projeto visa demonstrar os cortes de
fogão se existirem, altura dos frontões e a dimensão dos tampos, alguns casos onde
ocorrem mudanças das torneiras também são acrescentados estas informações,
pois a furação na bancada está diretamente ligada aos metais, a Figura 6.8 é do
projeto de bancada da cozinha do apartamento 72 do empreendimento Reference.
58
Figura 6.8 – Projeto de Bancada da Cozinha do Apartamento

6.6.1 Modificações de Acabamentos
A construtora oferece vários itens opcionais de acabamentos, o proprietário pode

escolher por exemplo o piso que deseja, o revestimento da parede, a torneira,
chuveiro, cubas, estes produtos por serem catalogados são inseridos em um cd e
entregues aos proprietários, a fim de que ele simule e conheça todos itens
oferecidos.
59
Por se tratar de apartamentos personalizados, o cliente tanto pode escolher os itens

de oferecidos pela construtora como também itens de outras marcas e fornecedores
existente no mercado.
As opções oferecidas pela construtora não impedem que o proprietário opte por
exemplo por um revestimento cerâmico de outra marca, ou especificação, nem uma
louça e metal de outro fabricante, este CD enviado aos proprietários oferece os
produtos com o qual a Klabin Segall tem parceria.
As Figuras abaixo demonstram um processo de escolha de itens da 2º fase

(acabamentos), este CD permite a escolha ou não destes itens. A Figura 6.9 é a tela
principal, logo na seqüência o cliente visita cada ambiente do apartamento e pode
visualizar todas as opções oferecidas para o apartamento.
Figura 6.9 – Tela de inicial do Cd de Modificação 2ª Fase

60
O cliente pode conhecer e escolher os revestimentos cerâmicos oferecidos pela

empresa Eliane, em cada ambiente ele pode optar por alterar o revestimento
existente, ou solicitar a instalação em que pelas conFigurações padrões não há
revestimento, somente no piso de concreto acabado.
Um outro processo é a escolha dos metais dos ambientes, que contempla toda a
coleção da Deca, a Figura 6.10 demonstra esta etapa.
Figura 6.10 – Escolha de Metais

Após escolhidos estes itens o cliente já visualiza o valor das alterações que fez, é
possível fazer novas simulações, a Figura 6.10 mostra o valor total e a opção do
parcelamento deste valor.
A construtora oferece e vende para o cliente somente os produtos das empresas

com a qual ela tem parceria, é por isso que se diz que a construtora oferece opções
de modificações, se o cliente pudesse optar por somente estes produtos não se
poderia chamar a personalização deste empreendimento de personalização total,
mas neste caso o cliente podia escolher qualquer produto do mercado e solicitar a
construtora a mudança desejada.
61
Figura 6.11 – Custo das Alterações

Ao término do processo é apresentado um resumo de todas as modificações

escolhidas, se o cliente optar por outros produtos ele pode fazer isso agendado
atendimento com o departamento de arquitetura de personalização e especificar o
produto desejado.
6.6.2 Orçamentos de Acabamentos
O elemento fundamental em todo este processo de modificações é o orçamento, em

linhas gerais este orçamento descreve todas as modificações realizadas nos
revestimentos cerâmicos, bancadas, mármores e granitos, louças e metais,
ferragens das portas e etc.
As modificações são descritas por ambiente, caso não há a alteração em

determinado local as especificações são mantidas padrão, o orçamento é uma
espécie de memorial descritivo do apartamento onde todos os itens existentes no
local são descritos.
62
O departamento de engenharia da Klabin Segall assim como na elaboração dos

orçamentos de 1º fase utiliza-se de bancos de dados para elaborar os orçamento de
acabamento, estes bancos de dados contém as composições de vários serviços
como assentamento de pisos cerâmicos e azulejos, argamassa, gesso, pintura,
instalação de bancadas, além de outros itens, também são utilizados os preços
unitários de vários outros produtos oferecidos, como chuveiros, duchas higiênicas,
torneiras, cubas, lavatórios, banheiras, box, tacos e assoalhos de madeira,
bancadas, pisos de mármores ou granitos, maquinas pressurizadores de ar
condicionado, aquecedores de água , além de outros itens.
Devido a esta complexidade de itens e produtos, o orçamento pode sofrer grandes

variações no preço final, e isso pode causar sérios problemas, seja com o
proprietário do apartamento bem como com o próprio departamento financeiro e de
engenharia da empresa.
6.7 Etapa final do Processo de Personalização
Após definido os projetos da planta do apartamento, instalações elétricas e

hidráulicas, e projetos de acabamento (Decoração), bem como os orçamentos
destas mudanças solicitadas, são enviados a obra os contratos dos apartamentos
juntamente com projetos e orçamentos contendo as especificações dos produtos e
materiais.
Na execução da obra estes projetos e orçamentos são essenciais, pois a

contratação de serviços e compra de materiais está diretamente ligada as
modificações solicitadas nos apartamentos.
63
7 ANÁLISE DOS RESULTADOS
A opção de oferecer a personalização ao apartamento, acaba gerando um novo tipo

de negócio para as empresas de construção civil, negócio este que envolve
parcerias com grandes empresas do setor, tais parcerias garantem um preço menor
dos produtos e materiais, e ao oferecer estes itens ao proprietário a construtora esta
na verdade o comercializando, exemplos disso são as várias opções oferecidas de
torneiras, louças, revestimentos cerâmicos, pisos de madeira, aquecedores,
armários, além de outros itens.
Se para o cliente isto é um diferencial, para a construtora este negocio é bastante

interessante, no estudo de caso o exemplo de uma unidade do condomínio
Reference mostra basicamente a diferença entre um apartamento padrão, ou seja
vendido com as conFigurações da construtora e um apartamento modificado, como
meio de comparação analisando um item bastante solicitado que seja alterado é
possível notar o quanto isto representa em termos financeiros para ambas as partes,
cliente e construtora.
No apartamento 72 objeto do estudo de caso do condomínio Reference, foram feitas

algumas alterações tanto em layouts (paredes, portas etc..) como também em
acabamentos (Revestimento cerâmicos, bancadas, louças, metais e etc..),
alterações estas que somadas incluindo taxas da construtora e impostos chegaram
a R$32.297,34, em uma das alterações foi solicitado a troca do piso do hall social, o
proprietário optou pelo mármore Crema Marfil Standard 40x40 conforme a Tabela
em anexo Orçamento de Modifcações de Acabamentos, quanto ao piso padrão que
seria entregue no apartamento, este representa R$286,86 no custo da unidade, ou
seja ao trocar o piso ele recebe esse crédito, neste caso o cliente escolheu o
material por conta própria pois o mesmo não era oferecido pela construtora em seu
stand, ao comprar este produto a construtora pagou R$280,55 m², e a instalação
dele custou para a construtora R$ 52,94 m², ou seja este serviço custará a empresa
R$ 333,49 o m², ao cliente esta modificação custou R$515,08 o m², seu custo foi
35% superior ao gasto da construtora.
64
Portanto, se analisarmos o preço de venda do apartamento e o preço final com as

modificações é possível notar que a personalização tem um peso significante no
lucro do empreendimento neste caso o apartamento vendido a R$ 700.000,00 teve
seu preço final em R$732.297,34, considerando que este apartamento sofreu
poucas alterações e que na primeira fase de modificações não foram realizadas
nenhuma mudança.
8 CONCLUSÕES
A personalização de apartamentos é uma nova alternativa aos proprietários que

buscam conforto e satisfação na hora da compra de seu novo imóvel. Se para o
cliente personalizar é um diferencial, para a construtora é algo que gera lucros,
porém que envolve muito trabalho. Os processos criados, e os sistemas construtivos
adotados devem ser eficientes, pois oferecer a personalização de imóveis não
significa apenas adotar alguns princípios deste sistema, é necessário investimento,
tanto na estruturação da empresa como em bons profissionais.
As modificações solicitadas se bem gerenciadas e planejadas, podem se tornar um

grande diferencial na empresa, para garantir que estas alterações sejam
devidamente orçadas e executadas, é necessário que todos os processos
envolvidos sejam analisados a fim de evitar incompatibilidades entre projetos e
orçamentos, as considerações feitas nos orçamento e os preços obtidos devem ser
fieis a realidade, pois caso não sejam, prejuízos podem ser gerados, por isso se faz
importante uma boa gestão do orçamento.
O caso analisado mostrou que estes aspectos que envolvem orçamento e projeto
foram elaborados e planejados com sucesso, a empresa neste empreendimento
mais especificamente no apartamento analisado obteve lucros satisfatórios, e
conseqüentemente a satisfação do cliente, em linhas gerais a personalização neste
caso proporcionou benefícios tanto ao cliente como a construtora.
65
Os preços pagos pelas modificações podem se diferenciar dos preços praticados no

mercado, mas vale ressaltar que o proprietário recebe o apartamento pronto para
morar e no prazo de entrega da obra, com todas as modificações solicitadas
executadas e com as garantias da construtora, o trabalho realizado pela empresa
para garantir a eficácia destas mudanças e atender ao cronograma físico da obra é
muito complexo, envolve muitas variáveis.
Portanto, a personalização de apartamentos tem suas vantagens e desvantagens,

para a construtora a personalização de um apartamento envolve muito trabalho
como também compromete o cronograma da obra é por tais aspectos que as taxas
da construtora e gerenciamento dos serviços existem, pois é necessário garantir a
eficácia das alterações, se por um lado o preço das alterações é alto por outro o
cliente está investindo em um imóvel exclusivo e pronto para morar, não será
necessário reformas nem outros serviços para o término dos acabamentos do
apartamento, cabe então ao cliente analisar e decidir se esta opção lhe é viável ou
não.
66
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Tecnologias no Processo Construtivo. ( 3º SIBRAGEC) - 3 º Simpósio Brasileiro
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de-ate-r-11-bilhoes,269160,0.htm>
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Graduação) - Pontifica Universidade Católica do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro,
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http:<//www.redenet.edu.br/publicacoes/arquivos/20080922_101514_CIVI-031.pdf>
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Futuro do Mercado Pós Programa Minha Casa . Disponível em :
http:<//www.secovi.com.br/eventos/mostra_curso.php?curso_id=729>
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THOMAZ, Ercio. Tecnologia, Gerenciamento e Qualidade na Construção. São

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<http://www.usp.br/fau/disciplinas/tfg/tfg_online/tr/062/a073.htm>. Acesso em: 23
set. 2007.
68
KLABIN SEGALL. Personalização Total de Apartamentos. São Paulo, 2008. 13 p.
ANEXO A – ORÇAMENTO DO APARTAMENTO PERSONALIZADO

ORÇAMENTO DE
MODIFICAÇÕES DE
ACABAMENTOS
REFERENCE KLABIN abr-08
ORÇAMENT
BASE O Nº Tabela de preços individuais com as taxas para
SOLICITANTE
controle da Klabin Segall
KLABIN SEGALL 01/0408
LOCAL Total a Valor da
Administra pagar por personaliza TOTAL
Iss de Valor final Total da Vlr
ção 15% Total ambiente ção sem (Vlr +Tx
5% Klassel opção Corrigido
UN Quan Crédito Débito Klassell + Iss de adm Klabin Adm)
Pç. Unit.
ITEM DESCRIÇÃO D. t. de: de: 5% Segall
HALL SOCIAL -
PISO -
-
PISO - PORCELANATO
ROMANO BONE R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PADRÃO 40X40 PO (ELIANE) m2 2,36 78,70 185,93 R$ 27,89 213,81 1,47 215,28 215,28 (215,28) 215,28 215,28 286,86
RODAPÉ -
PORCELANATO
ROMANO BONE 8X40 R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PO (ELIANE) m 6,30 24,64 155,23 R$ 23,29 178,52 1,23 179,74 179,74 (179,74) 179,74 179,74 239,51
-
2
PISO - MÁRMORE
CREMA MARFIL
STANDARD 40 X 40
2 CM fornecedor R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
Euromarble m² 2,36 333,49 787,86 118,18 906,04 6,22 912,26 912,26 912,26 912,26 912,26 1.215,59
RODAPÉ - MÁRMORE
CREMA MARFIL H= 7
CM fornecedor R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
Euromarble. m 6,30 75,49 475,56 R$ 71,33 546,89 3,75 550,65 550,65 550,65 550,65 550,65 733,74
-
SOLEIRA DO
ELEVADOR E ENTRE
HALL DE ENTRADA E
GALERIA -
-
SOLEIRA - MÁRMORE
PADRÃO CREMA MARFIL m 2,00 95,86 -
-
GALERIA/ SALA
DE ESTAR/
JANTAR -
PISO -
-
PADRÃO -
CONTRAPISO PARA
ASSOALHO DE 47,6
PADRÃO MADEIRA m2 7 14,19 -
PISO - ASSOALHO DE 44,5 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

CUMARÚ DE 10 CM m² 3 105,00 4.675,65 701,35 5.377,00 36,91 5.413,91 5.413,91 5.413,91 5.413,91 5.413,91 7.214,04
SOMENTE NA AREA
DA GALERIA -
1º OPÇÃO
3
-
PISO - MÁRMORE
CREMA MARFIL R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
PAGINADO m² 3,14 531,99 1.669,33 250,40 1.919,73 13,18 1.932,91 1.932,91 1.932,91 1.932,91 1.932,91 2.575,61
-
BAGUETE ENTRE
GALERIA E
CIRCULAÇÃO ÍNTIMA -
-
BAGUETE - MÁRMORE
PADRÃO CREMA MARFIL m 0,80 74,43 -
LAVABO -
PISO -
-
PISO - PORCELANATO
ROMANO BONE R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PADRÃO 40X40 PO (ELIANE) m2 1,92 78,70 151,34 R$ 22,70 174,04 1,19 175,24 175,24 (175,24) 175,24 175,24 233,51
RODAPÉ -
PORCELANATO
ROMANO BONE 8X40 R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PO (ELIANE) m 5,80 24,64 142,82 R$ 21,42 164,24 1,13 165,36 165,36 (165,36) 165,36 165,36 220,35
-
PISO - MÁRMORE
CREMA MARFIL
STANDARD 40 X 40
2 CM fornecedor R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
Euromarble m2 1,92 333,49 641,33 R$ 96,20 737,53 5,06 742,59 742,59 742,59 742,59 742,59 989,50
RODAPÉ - MÁRMORE
CREMA MARFIL H= 7
CM fornecedor R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
Euromarble. m 5,80 75,49 437,54 R$ 65,63 503,17 3,45 506,63 506,63 506,63 506,63 506,63 675,08
BANCA -
4
-
PADRÃO - CUBA
SUSPENSA REDONDA
PADRÃO L71C (DECA) un 1,00 295,80 -
BAGUETE -
-
PADRÃO - MÁRMORE R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PADRÃO BRANCO ESPECIAL m 0,70 56,56 R$ 39,59 R$ 5,94 R$ 45,53 0,31 45,84 45,84 (45,84) 45,84 45,84 61,09
-
BAGUETE - MÁRMORE R$
CREMA MARFIL m 0,70 49,35 R$ 34,55 R$ 5,18 R$ 39,73 0,27 R$ 40,00 R$ 40,00 40,00 R$ 40,00 R$ 40,00 R$ 53,30
TERRAÇO SOCIAL -
PISO -
-
PISO - PORCELANATO
FUOCO BIANCO 45 x 31,5
PADRÃO 45 (ELIANE) m2 2 40,38 -
RODAPÉ -
PORCELANATO
FUOCO BIANCO 7,5 X 21,5
45 (ELIANE) m 7 39,84 -
-
SOLEIRAS SOB
PORTAS DE CORRER -
5
-
PADRÃO - MÁRMORE
PADRÃO BRANCO ESPECIAL m 8,42 80,43 -
-
BANCA E
ACABAMENTO DA
CHURRASQUEIRA -
-
PADRÃO - GRANITO
PADRÃO BRANCO ITAÚNAS un 1,00 366,15 -
-
CIRCULAÇÃO
ÍNTIMA -
PISO -
-
PADRÃO -
CONTRAPISO PARA
ASSOALHO DE
PADRÃO MADEIRA m2 6,18 14,17 -
2º OPÇÃO -
PISO - ASSOALHO DE R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
CUMARÚ DE 10 CM m² 6,18 113,00 698,28 104,74 803,03 5,51 808,54 808,54 808,54 808,54 808,54 1.077,38
-
SUÍTE MASTER E
CLOSET -
PISO -
6
-
PADRÃO -
CONTRAPISO PARA
ASSOALHO DE 24,7
PADRÃO MADEIRA m2 5 14,17 -
2º OPÇÃO -

CUMARÚ DE 10 CM m² 5 113,00 2.796,82 419,52 3.216,34 22,08 3.238,42 3.238,42 3.238,42 3.238,42 3.238,42 4.315,20
DORMITÓRIO 1 -
PISO -
-
PADRÃO -
CONTRAPISO PARA
ASSOALHO DE 10,8
PADRÃO MADEIRA m² 3 14,17 -
2º OPÇÃO -

CUMARÚ DE 10 CM m² 3 113,00 1.223,58 183,54 1.407,11 9,66 1.416,77 1.416,77 1.416,77 1.416,77 1.416,77 1.887,85
SUÍTE 2 -
PISO -
-
PADRÃO -
CONTRAPISO PARA
ASSOALHO DE 10,8
PADRÃO MADEIRA m² 9 14,17 -
2º OPÇÃO -
7

CUMARÚ DE 10 CM m² 9 113,00 1.230,88 184,63 1.415,51 9,72 1.425,22 1.425,22 1.425,22 1.425,22 1.425,22 1.899,11
BANHO SUÍTE 1 -
PISO -
-
PADRÃO - CERÂMICA
CAMBURI BRANCO
PADRÃO 31X31 (ELIANE) m2 3,44 30,81 -
PAREDE -
-
PADRÃO - PAREDE
INTEIRA CERÂMICA
CLASSIC WHITE 19,4
PADRÃO 20X30 (ELIANE) m² 6 31,87 -
-
BANCA, TENTO E
SOLEIRA -
-
PADRÃO - MÁRMORE
BRANCO ESPECIAL
COM FRONTÃO DE 7
PADRÃO CM vb 1,00 318,94 -
-
8
BANHO SUÍTE 2 -
PISO -
-
PADRÃO - CERÂMICA
CAMBURI BRANCO
PADRÃO 31X31 (ELIANE) m2 3,75 30,81 -
PAREDE -
-
PADRÃO - PAREDE
INTEIRA CERÂMICA
CLASSIC WHITE
PADRÃO 20X30 (ELIANE) m² 9,23 31,87 -
-
BANCA, TENTO E
SOLEIRA -
-
PADRÃO - MÁRMORE
BRANCO ESPECIAL
COM FRONTÃO DE 7
PADRÃO CM vb 1,00 401,36 -
-
BANHO SUÍTE
MASTER -
-
9
PISO -
-
PORCELANATO
SUPER BIANCO PO R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
50 X 50 (ELIANE) m2 6,94 72,59 503,77 R$ 75,57 579,34 3,98 583,31 583,31 (583,31) 583,31 583,31 777,27
PORCELANTO
ARTEMIS BOREAL PO R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
50X50 (ELIANE) m2 6,94 288,74 2.003,88 300,58 2.304,46 15,82 2.320,28 2.320,28 - 1.543,02
PAREDE -
-
PADRÃO - PAREDE
INTEIRA FORMA
WHITE 20X30 26,0 R$ R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PADRÃO (ELIANE) m² 1 31,87 828,79 124,32 953,11 6,54 959,66 959,66 (959,66) 959,66 959,66 1.278,74
PORCELANTO MARFIL 26,0 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$

PO 50X50 (ELIANE) m2 1 127,56 3.317,78 497,67 3.815,44 26,19 3.841,64 3.841,64 - 2.562,89
-
BANCA, TENTO E
SOLEIRA -
-
PADRÃO - MÁRMORE
BRANCO ESPECIAL
COM FRONTÃO DE 7
PADRÃO CM vb 1,00 506,35 -
-
BANHEIRA (verificar a
possibilidade retirar a
banheira ) -
-
PADRÃO -
MONDIALLE MODELO
PADRÃO ASCOLI 1,5X0,80 NA un 1,00 1.155,11 -
10
COR BRANCA
VERIFICAR
DEFINIÇÃO NA FASE
DE LAY OUT -
COBERTINA -
-
PADRÃO - MÁRMORE
PADRÃO BRANCO ESPECIAL vb 1,00 473,30 -
COZINHA -
PISO -
-
PADRÃO - CAMBURI
BRANCO 41X41 15,4 R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PADRÃO (ELIANE) m² 5 31,81 491,33 R$ 73,70 565,03 3,88 568,91 568,91 (568,91) 568,91 568,91 758,07
-
PISO - GRANITO
BRANCO ITAUNAS 15,4 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
40X40 POLIDO m2 5 273,99 4.232,20 634,83 4.867,03 33,41 4.900,44 4.900,44 4.900,44 4.900,44 4.900,44 6.529,85
PAREDE -
-
PADRÃO - BRANCO
WHITE 20X20 44,5
PADRÃO (ELIANE) m² 8 31,76 -
-
11
BANCADA -
-
PADRÃO - GRANITO
PADRÃO BRANCO ITAÚNAS un 1,00 376,98 -
-
BAGUETES- ENTRE
COZINHA E SALA DE
ESTAR -
-
PADRÃO - GRANITO
PADRÃO BRANCO ITAÚNAS m 0,95 56,56 -
-
ÁREA DE
SERVIÇO -
PISO -
-
PADRÃO - CAMBURI
BRANCO 41X41 R$ R$ R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PADRÃO (ELIANE) m2 6,74 31,81 214,30 R$ 32,15 246,45 1,69 248,14 248,14 (248,14) 248,14 248,14 330,65
-
PISO - GRANITO
BRANCO ITAUNAS R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
40X40 POLIDO m2 6,74 273,99 1.845,96 276,89 2.122,85 14,57 2.137,43 2.137,43 2.137,43 2.137,43 2.137,43 2.848,12
-
12
PAREDE -
-
PADRÃO - BRANCO
WHITE 20X20 20,7
-
BAGUETES- ENTRE AS
E CIRCU/ ENTRE AS E
DORM DE EMP/
ENTRE AS E BANHO
DE EMP -
-
PADRÃO - GRANITO
PADRÃO BRANCO ITAÚNAS m 3,26 56,56 -
-
BANHEIRO DE
EMPREGADA -
PISO -
-
PADRÃO - CAMBURI
BRANCO 41X41
PADRÃO (ELIANE) m2 2,09 31,81 -
PAREDE -
-
PADRÃO - BRANCO
WHITE 20X20 10,3
13
-
DORMITÓRIO
EMPREGADA -
PISO -
-
PADRÃO - CAMBURI
BRANCO 41X41
PADRÃO (ELIANE) m² 3,44 31,81 -
RODAPÉ - CAMBURI
BRANCO 8,5x41
PADRÃO (ELIANE) m 7,64 22,25 -
METAIS -
LAVABO -
-
PADRÃO - TORNEIRA
LINHA SPOT BICA
PADRÃO ALTA (DECA) un 1,00 51,68 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO
(DECA) un 2,00 14,02 -
BANHO SUÍTE 1 -
-
14
PADRÃO -
MISTURADOR DE
MESA LINHA SPOT
PADRÃO 1877C43 (DECA) un 1,00 117,62 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO
(DECA) un 4,00 14,02 -
BANHO SUÍTE 2 -
-
PADRÃO -
MISTURADOR DE
MESA LINHA SPOT
PADRÃO 1877C43 (DECA) un 1,00 117,62 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO
(DECA) un 4,00 14,02 -
-
BANHO SUÍTE
MASTER -
-
PADRÃO -
MISTURADOR DE
MESA LINHA SPOT
PADRÃO 1877C43 (DECA) un 2,00 117,62 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO
(DECA) un 6,00 14,02 -
COZINHA -
15
-
PADRÃO -
MISTURADOR BICA
MÓVEL DE MESA
LINHA SPOT 1256
PADRÃO C43 (DECA) un 1,00 178,57 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO
(DECA) un 2,00 14,02 -
TERRAÇO -
-
PADRÃO - TORNEIRA
BICA MÓVEL DE MESA
LINHA SPOT 11670c
PADRÃO 43 (DECA) un 1,00 178,57 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO
(DECA) un 2,00 14,02 -
-
TORNEIRA DE JARDIM R$
LINHA MAX 1153 C34 un 1,00 33,86 R$ 33,86 R$ 5,08 R$ 38,94 0,27 R$ 39,21 R$ 39,21 39,21 R$ 39,21 R$ 39,21 R$ 52,24
-
ÁREA DE
SERVIÇO -
-
PADRÃO - TORNEIRA
STANDARD CÓD.
1152 C39 CROMADA
PADRÃO (DECA) un 1,00 37,12 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO un 1,00 14,02 -
16
(DECA)
-
BANHO
EMPREGADA -
-
PADRÃO - TORNEIRA
ASPEN CROMADA
PADRÃO 1198 C 35 (DECA) un 1,00 81,55 -
REGISTROS - LINHA
SPOT CROMADO
(DECA) un 4,00 14,02 -
LOUÇAS -
LAVABO -
-
PADRÃO - CUBA
SUSPENSA REDONDA
PADRÃO L71C (DECA) un 1,00 295,80 -
BACIA COM CAIXA
ACOPLADA LINHA
RAVENA (DECA) un 1,00 123,57 -
BANHO 1 -
-
PADRÃO - CUBA DE
EMBUTIR OVAL L 37
PADRÃO BRANCA (DECA) un 1,00 11,15 -
BACIA COM CAIXA
ACOPLADA LINHA
-
17
BANHO 2 -
-
PADRÃO - CUBA DE
EMBUTIR OVAL L 37
PADRÃO BRANCA (DECA) un 1,00 11,15 -
BACIA COM CAIXA
ACOPLADA LINHA
-
BANHO SUÍTE
MASTER -
-
PADRÃO - CUBA DE
EMBUTIR OVAL L 37
BRANCA (DECA) -
PADRÃO duas unidades un 2,00 11,15 -
BACIA COM CAIXA
ACOPLADA LINHA
-
ÁREA DE
SERVIÇO -
-
PADRÃO - TANQUE DE
LOUÇA TQ01 COM
COLUNA BRANCA CT
PADRÃO 11 (DECA) un 1,00 101,63 -
-
BANHO
18
EMPREGADA -
-
PADRÃO - LAVATÓRIO
PEQUENO L15 LINHA
PADRÃO IZY (DECA) un 1,00 23,43 -
BACIA COM CAIXA
ACOPLADA LINHA IZY
PADRÃO (DECA) un 1,00 97,32 -
-
CHUVEIR
OS -
BANHO 01 -
-
FERRAG
ENS -
-
TODAS AS
PORTAS -
-
PADRÃO - CONJUNTO
235 CROMADA (LA
PADRÃO FONTE) - EXTERNA un 1,00 67,74 -
PADRÃO - CONJUNTO
235 CROMADA (LA
FONTE) - INTERNA/ 13,0
PADRÃO BANHEIRO un 0 41,99 -
CONJUNTO 6235
CROMADA NA PORTA R$ -R$ -R$ -R$ -R$ -R$
PADRÃO DE ENTRADA (LA un 1,00 67,74 R$ 67,74 R$ 10,16 R$ 77,90 0,53 78,44 78,44 (78,44) 78,44 78,44 104,52
19
FONTE)
DOBRADIÇA CR 1500 15,0

PADRÃO 3X2 1/2 cj 0 12,22 -
-
ALÇA CROMADA DE
(LA FONTE) NA
PORTA DA ENTRADA -
ALÇA DE INOX R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
POLIDO C/ 90CM un 1,00 184,29 184,29 R$ 27,64 211,94 1,45 213,39 213,39 213,39 213,39 213,39 284,35
-
R$ R$
TRINCO ROLETE un 1,00 84,93 R$ 84,93 R$ 12,74 R$ 97,67 0,67 R$ 98,34 R$ 98,34 98,34 R$ 98,34 R$ 98,34 131,03
-
PORTA
S -
PORTAS -
-
PADRÃO - ENTRADA
SOCIAL- MADEIRA
SARRAFEADA
PADRÃO PINTADA DE BRANCO -
SOCIAIS, SERVIÇO E
INTIMO EM MADEIRA
PADRÃO PINTADA DE BRANCO -
VALOR TOTAL DA R$ ####### R$ R$

PERSONALIZAÇÃO 21.156,77 ### 21.156,77 32.297,34
INCC MÊS BASE ABRIL 2008

20

Cronograma de Obra para Apartamentos - Organização e Prazos

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UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI

ROGÉRIO CESAR BORGES

ROGÉRIO CESAR BORGES

Trabalho de Conclusão de Curso

Orientador: Marcos Roberto Bonfadini

ROGÉRIO CESAR BORGES

Trabalho de Conclusão de Curso

Trabalho____________ em: ____ de_______________de 2009.

A todos que contribuíram para a elaboração deste trabalho e meus pais.

Ao Prof. Marcos Roberto Bonfadini pela orientação e atenção durante a realização

A Marina Perfetto pelas recomendações a respeito do estudo de caso, bem como

Aos familiares e aos amigos que sempre contribuíram e incentivaram.

A busca pela satisfação do cliente é um dos princípios fundamentais de todo

Palavras Chave: PERSONALIZAÇÃO, APARTAMENTO.

Keywords: CUSTOMIZATION, APARTMENT.

Figura 5.1: Concepção de Empreendimentos – Estudos prévios e fatores

Tabela 6.1 – Cronograma de Entrega de Projetos e Orçamentos da Obra ...............44

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e

Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São

INCC Índice Nacional da Construção Civil

INED Instituto Nacional de Educação a Distância

PIB Produto Interno Bruto

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e

2.1 Objetivo Geral ...............................................................................................16

2.2 Objetivo Específico.......................................................................................16

3. MÉTODO DE TRABALHO .................................................................................17

5 PERSONALIZAÇÃO DE APARTAMENTOS RESIDÊNCIAIS ..........................20

5.1 O Mercado Imobiliário no Brasil ..................................................................20

5.2 Tendências de Mercado ........................................................................................ 22

5.3 O conceito de personalização de apartamentos ........................................23

5.4 A Flexibilidade e os tipos de Personalização .............................................25

5.5 Personalização como estratégia de Marketing ..........................................26

5.6 A concepção e elaboração do empreendimento........................................27

5.6.1 Definições das opções de personalização do apartamento ..................... 29

5.6.2 Identificação das Dificuldades e Limites quanto a Modificação ............. 30

5.7 O Planejamento do empreendimento ..........................................................31

5.7.1 Definições quanto ao Planejamento dos Modificados ...........................32

5.7.2 Elaboração do cronograma de modificações e personalizações ........... 34

5.7.3 Orçamento dos apartamentos modificados................................................ 35

5.7.3.1 Orçamento de Layouts e Instalações ...................................................38

5.7.3.2 Orçamento de Acabamentos .................................................................38

5.8 Projetos de Modificação...............................................................................39

5.8.1 Projetos de Layout ............................................................................................... 40

5.8.2 Projetos de Instalações ...................................................................................... 40

6 O CASO DO CONDOMÍNIO REFERENCE KLABIN .........................................41

6.1 Descrição do Empreendimento ...................................................................41

6.2 Concepção do Empreendimento .................................................................43

6.3 Cronograma da Obra ....................................................................................44

6.4 Processos da Personalização de Apartamentos .......................................45

6.4.1 Modificações na Planta ................................................................................47

6.4.2 Modificações em Instalações Elétricas e Hidráulicas ...............................48

6.5 Elaboração de Orçamentos .........................................................................52

6.5.1 Orçamentos de Layout e Instalações..........................................................52

6.6 Projetos de Acabamento ..............................................................................56

6.6.1 Modifcações de Acabamento ......................................................................58

6.6.2 Orçamento de Acabamentos .......................................................................61

6.7 Etapa Final do Processo de Personalização ..............................................62

7 ANÁLISE DOS RESULTADOS ........................................................................63

ANEXO A – ORÇAMENTO DO APARTAMENTO PERSONALIZADO ....................68

O setor da construção civil, especificamente o de imóveis residenciais sempre foi

Na última década, algumas construtoras inovaram oferecendo kits de modificação,

Trabalho em: de___de 2009.