ESTUDO QUANTITATIVO DAS

ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO
(PREVENTIVA E CORRETIVA)

RQM–005.2021-00
CLIENTE: CONDOMÍNIO AQUILES
PERÍODO: MAI/JUN DE 2021
 SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO.............................................................................................................................................. 3
2. CONDIÇÕES TÉCNICAS ............................................................................................................................. 4
2.1. SEGURANÇA ................................................................................................................................... 4
2.2. EQUIPAMENTOS, FERRAMENTAS E DEMAIS PRODUTOS ......................................................... 4
2.3. QUALIFICAÇÃO TÉCNICA .............................................................................................................. 5
2.4. GARANTIA........................................................................................................................................ 6
2.5. OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO AQUILES .................................................................................. 7
2.6. PRAZO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO .......................................................................................... 7
2.7. CONCLUSÃO DOS SERVIÇOS ....................................................................................................... 7
2.8. PAGAMENTOS ................................................................................................................................. 8
3. ESTIMATIVA QUANTITATIVA DAS ATIVIDADES A SEREM DESENVOLVIDAS ..................................... 9
3.1. SISTEMA ELÉTRICO...................................................................................................................... 10
3.2. SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGA ATMOSFÉRICA (SPDA) .......................................... 12
3.3. SISTEMA HIDROSSANITÁRIO ...................................................................................................... 14
3.4. SISTEMA DE FACHADA ................................................................................................................ 15
3.5. ÁREA COMUM................................................................................................................................ 17
3.6. RESERVATÓRIOS.......................................................................................................................... 19
4. ESTIMATIVA DE CUSTOS ........................................................................................................................ 21
4.1. SISTEMA ELÉTRICO ...................................................................................................................... 21
4.2. SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGA ATMOSFÉRICA ....................................................... 21
4.3. SISTEMA HIDROSSANITÁRIO ...................................................................................................... 22
4.4. SISTEMA DE FACHADA ................................................................................................................ 22
4.5. ÁREA COMUM................................................................................................................................ 22
4.6. RESERVATÓRIOS.......................................................................................................................... 22
4.7. PLANO DE MANUTENÇÃO ........................................................................................................... 23
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS ....................................................................................................................... 23
AO
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL AQUILES

RQM-005.2021-00
Att: Sra. Vanessa Paz
Assunto: Estudo dos quantitativos e procedimentos de contratação de empresa para
a execução das atividades de manutenção que serão desenvolvidas com base nas
recomendações apresentadas nos laudos técnico emitidos (RTI-011-2021-00, RTI-
012-2021-00, RTI-013-2021-00, RTI-014-2021-00 e RTI-015-2021-00).

Recife, 27 de agosto de 2021

1. INTRODUÇÃO

O presente estudo consiste em apresentar as atividades a serem desenvolvidas e

seu custo estimado, além de procedimentos para contratação de empresas para
manutenção, recuperação ou reparo, seguindo as recomendações apresentadas nos
Relatórios Técnico de Inspeção (RTI-011-2021-00, RTI-012-2021-00, RTI-013-2021-00,
RTI-014-2021-00 e RTI-015-2021-00) elaborados e entregues ao condomínio Aquiles,
localizado na localizado na Estrada de Belém, 516, Encruzilhada, Recife - PE (Figura 1).

Figura 1 - Imagem do condomínio circulado em vermelho, situado no bairro da Encruzilhada (Fonte: Google Maps).

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 O presente relatório de manutenção contempla as condições técnicas a serem
observadas quanto a mão-de-obra, material, ferramentas e equipamentos fornecidos pela

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empresa de execução, o regime de contratação, forma de pagamento e demais condições
conforme apresentadas nos itens a seguir.

2. CONDIÇÕES TÉCNICAS

2.1. Segurança

A execução dos serviços deve obedecer rigorosamente às normas de segurança e

medicina do trabalho, especialmente à NR 18 - Condições e Meio Ambiente de Trabalho
na Indústria da Construção. Será obrigatório o uso de Equipamentos de Proteção
Individual (EPIs) por todos os operários, de acordo com a norma regulamentadora do
Ministério do Trabalho e do Emprego, NR 6 - Equipamento De Proteção Individual – EPI;

Os serviços de manutenção das fachadas serão executados utilizando-se de

balancis elétricos devidamente ancorados. Para os trabalhadores que irão operar os
balancins deverão ser habilitados e possuir treinamento em altura com aptidão atestada
em exame médico, além da capacitação para operação do balancim e verificação dos
sistemas que se diz respeito à segurança coletiva (guarda-corpo, cabos, ancoragem, entre
outros). Os balancins deverão ser operados por funcionários utilizando cinturão de
segurança ligado a cabo guia com trava-quedas, sendo o cabo guia do trava-quedas
independente do sistema de fixação do balancim.

Ainda para a execução da manutenção da fachada e reparos na estrutura e

telhamento da coberta metálica, deverá ser instalada tela de proteção em nylon, durante a
execução das atividades de manutenção e limpeza, a fim de evitar o afastamento do
material em caso de queda fora da área estabelecida reduzindo significativamente a
chance de acidentes com dano material e risco a segurança dos condôminos.

2.2. Equipamentos, ferramentas e demais produtos

Todos os equipamentos e ferramentas para execução dos serviços, bem como

todos os materiais para manutenção, instalação, reposição ou recomposição, deverão
estar previstos no preço ofertado dos serviços.

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 Sempre realizar a revisão e manutenção dos equipamentos e ferramentas
utilizadas, a fim de manter os critérios e requisitos de uso estabelecidos pelas normas de

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cada atividade aqui apresentada (ex. o uso do desempeno dentado para assentamento do
revestimento cerâmico da fachada é permissível até quando a dimensão dos sulcos dos
dentes não for menor que 6 mm – NBR 13.755/17).

Para as recomposições e reparos deverão utilizar materiais de mesma marca e

modelo das existentes, de forma a se manter o padrão construtivo verificado nas
edificações e toda área comum.

As fachadas, pisos, estrutura da coberta, elementos estruturais e demais sistemas

construtivos deverão ser devidamente lavados, com produtos adequados, não abrasivos,
cuidando-se para que juntas de estruturais, estrutura metálica, rejuntes, etc. sejam limpos
onde necessário.

2.3. Qualificação técnica

Deve ser exigido das empresas, documentos que comprovem a sua qualificação
técnica, tais como: a declaração da empresa de que conhece as condições locais para a
execução do objeto e entrega dos serviços, certidão de registro da empresa no CREA, cujo
o responsável técnico (engenheiro civil) possua acervo e expertise das atividades a serem
executadas na edificação.

Para a comprovação de vínculo do profissional com a empresa deve solicitar,

também, cópia da CTPS, ou da ficha de registro do empregado, ou de contrato de
prestação de serviços, ou do contrato social da empresa em que conste o profissional
como sócio, ou ainda através da Certidão de Registro da empresa junto ao CREA em que
conste o profissional como Responsável Técnico.

Vale salientar que o profissional indicado pela empresa, para fins de comprovação
da capacidade técnico-profissional, deverá este participar da execução das atividades
solicitadas, sendo não permissível outro além do comprovado.

Se for verificado a sua substituição no acompanhamento, gestão ou execução, o

substituto deve ter experiência equivalente ou superior, desde que atendidas às mesmas

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exigências descritas anteriormente e que seja aprovada previamente pela administração
do condomínio.

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2.4. Garantia

Quanto a garantia, vale frisar que os serviços e materiais empregados deverão ter
garantia mínima de 3 (três) anos, a contar da data do recebimento definitivo do
condomínio, no tocante as atividades firmadas no contrato de prestação de serviço e
fornecimento de materiais.

Além das obrigações decorrentes do cumprimento de normas legais e

regulamentares, serão obrigações da contratada também de se responsabilizar por
quaisquer danos causados à administração ou a terceiros, decorrentes de sua culpa ou
dolo, além de reparar, corrigir, remover, refazer ou substituir, os serviços ou materiais em
que se verificarem vícios, defeitos ou falhas resultantes da execução inadequada e/ou da
má utilização dos materiais empregados.

A empresa deve manter as obrigações assumidas durante toda a execução dos

serviços conforme apresentado no contrato firmado com o condomínio, além de se
responsabilizar pelos encargos trabalhistas, sociais, previdenciários, fiscais, comerciais,
taxas, impostos e multas decorrentes da execução e legalização dos serviços e por todas
as demais despesas resultantes de sua execução.

Sempre utilizar mão de obra qualificada, equipamentos e materiais de qualidade e

suficientes à execução das atividades e em caso de acidente que venha a ocorrer com os
seus empregados em decorrência da execução dos serviços, a empresa deverá responder
e se responsabilizar-se. Os funcionários devem trabalhar uniformizados e portando crachá
ou qualquer outro artificio de maneira que possa fazer a identificação do trabalhador.

O local e arredores deve se manter sempre limpos, prevendo-se a proteção dos

bens móveis, com material apropriado, no caso de risco de danos ou manchas
provenientes do serviço. E por fim, a empresa deve sempre cumprir e fazer cumprir todas
as Normas Regulamentares sobre Medicina e Segurança do Trabalho.

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 2.5. Obrigações do condomínio Aquiles

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No que se diz a respeito das obrigações, a gestão deve fornecer todos os elementos
necessários à perfeita execução dos serviços, não permitindo alojamentos para pernoite
de funcionários e nem o preparo de refeições nas dependências do condomínio.

Sempre notificar, por escrito, a empresa quando se constatar quaisquer problemas

pertinentes ao bom andamento dos serviços, bem como a aplicação de eventuais multas
(deverão estabelecer as punições e informar a empresa de execução antes do início das
atividades).

Deverá se comprometer em efetuar o pagamento até cinco dias úteis após a

aprovação da fiscalização mediante a apresentação e validação da medição dos serviços
executados, ou qualquer outra forma acordada entre condomínio e empresa de execução.

É de responsabilidade da gestão o fornecimento de água e energia elétrica, bem

como a indicação do local para que a empresa de execução instale locais provisórios para
a guarda de equipamentos e ferramentas, bem como o alojamento diurno dos funcionários.
O uso das escadas, elevadores e corredores de acesso ao edifício deverá ser acordado
entre a empresa e o condomínio com os horários de utilização.

2.6. Prazo de vigência do contrato

A vigência do contrato se inicia com a aprovação e assinatura do contratante, e se

encerra com o término do período de garantia. Tal período de garantia deve ser
determinado vide apresentação do termo de garantia ao qual apresentará as garantias de
cada serviço desenvolvido pela empresa de execução e acordado no contrato, este termo
deverá ser impresso e entregue ao condomínio assinado pelo responsável técnico da
empresa.

2.7. Conclusão dos serviços

A conclusão das atividades deverá ser informada por escrito por meio de
comunicado oficial ou correspondência entregue ao representante legal da equipe de
gestão e técnica.

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 Os serviços serão recebidos em duas etapas, a primeira etapa será de caráter
provisório, ao qual mediante termo circunstanciado, assinado pelas partes em até 15

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(quinze) dias da comunicação escrita de seu término pela contratada, quando serão
apontados por meio de vistoria realizada pelo conselho do condomínio junto a empresa de
execução, todas as falhas e vícios construtivos aparentes remanescentes de sua
execução.

Após aprovação e correção das possíveis falhas evidenciadas na vistoria, chega-se

a segunda etapa de recebimento, ao qual será recebido de forma definitiva, mediante
termo circunstanciado, assinado pelas partes, após o decurso do prazo de observação, ou
vistoria que comprove a inexistência de vícios construtivos aparentes, ou que foram
corrigidos conforme apontados no termo de recebimento provisório, sejam quaisquer
outros identificados durante o período de observação, no prazo máximo de 90 (noventa)
dias, contados a partir da data da assinatura do Termo de Recebimento Provisório.

Vale salientar, que os Termos de Recebimento Provisório e Definitivo deverão ser

assinados pelo engenheiro (habilitado tecnicamente) e pelo representante do condomínio.

2.8. Pagamentos

Quanto as condições de pagamento estes serão feitos em parcelas mensais e

sucessivas, cujo valor corresponderá à apuração dos serviços efetivamente concluídos no
período ou outra forma acordada entre o condomínio e empresa de execução. Para tanto,
e de modo a permitir o planejamento financeiro, a empresa deverá apresentar, com
antecedência de 10 dias úteis, previsão de medição no período.

Ainda referente ao pagamento inicial, a empresa contratada só o receberá,

mediante a apresentação da Anotação de Responsabilidade técnica (ART) perante o
CREA-PE, ao qual deverá conter a especificação dos serviços que serão executados
conforme acordado e aprovado em contrato firmado com o condomínio.

Quanto as notas fiscais, estas, deverão ser apresentadas pela empresa ao

responsável pelo recebimento do bem ou serviço. Juntamente com a nota fiscal deverão
ser apresentados documentos que comprovem os pagamentos tais como: folha de
pagamento, inclusive relação nominal dos empregados alocados na execução do contrato,
GFIP completa, o protocolo de envio de Arquivos, os comprovantes dos recolhimentos do

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FGTS e GPS, entre outros que atestem o comprometimento da empresa com os
pagamentos dos funcionários alocados na obra.

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Quanto ao prazo para pagamento o condomínio terá até o 5º dia útil contado do
atesto na nota fiscal pelo responsável pelo recebimento do bem ou serviço. Este
pagamento será creditado em nome da empresa de execução contratada, mediante ordem
bancária em conta corrente por ela indicada ou por meio de ordem bancária para
pagamento de faturas com código de barras, uma vez satisfeitas as condições
estabelecidas.

Vale ressaltar que a nota fiscal que contiver erro será devolvida à empresa para
retificação e reapresentação. E que a compensação financeira é admitida nos casos de
eventuais atrasos de pagamento pelo condomínio, desde que a empresa de execução não
tenha contribuído de alguma forma para o atraso.

Serão retidos na fonte os impostos INSS e ISS, de acordo com a legislação vigente,
em relação ao INSS, conforme determinado no código tributário municipal de Recife e para
o ISS conforme o código tributário Nacional.

Vale informar que será de responsabilidade do condomínio o pagamento dos

valores retidos na fonte e pelo repasse dos comprovantes originais á empresa de
execução.

3. ESTIMATIVA QUANTITATIVA DAS ATIVIDADES A SEREM DESENVOLVIDAS

A seguir serão apresentadas, por meio de planilhas, a estimativa dos serviços de

manutenção, reparo, reforço ou recuperação que serão desenvolvidos pela gestão do
condomínio Aquiles por ordem de prioridade e planejamento financeiro. Estas atividades
foram separadas conforme abordado nas recomendações dos relatórios técnicos de
inspeção entregues.

Vale salientar que os valores quantitativos são estimados, com base na inspeção
técnica visual, considerando que não foram utilizados equipamentos para medição efetiva,
conforme escopo contratado (levantamento estimado). Estes valores podem ser maiores
ou menores após verificação in loco durante a execução dos serviços.

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 Qualquer alteração de quantitativos ou escopo de acordo com a necessidade, as
empresas contratadas deverão comprovar por meio de fotografia, relatório e discussões

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com os responsáveis para que possa ser feita a revisão. E caso o valor seja superior ao
estimado, será feita uma nova proposta com valor aditivo para aprovação da gestão do
condomínio.

A seguir serão apresentadas as planilhas com o levantamento estimado para cada

serviço.

3.1. SISTEMA ELÉTRICO

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3.2. SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGA ATMOSFÉRICA (SPDA)

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3.3. SISTEMA HIDROSSANITÁRIO

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3.4. SISTEMA DE FACHADA

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3.5. ÁREA COMUM

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3.6. RESERVATÓRIOS

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4. ESTIMATIVA DE CUSTOS

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Diante do que foi descrito e das recomendações dadas para execução das
atividades de intervenção nos sistemas construtivos inspecionados, este item irá
apresentar uma estimativa de custos para os serviços a serem executados conforme
descrito nos relatórios entregues.

Os custos levantados são com base no valor médio de mercado, utilizando materiais
de boa qualidade, conforme recomendado, visando maior durabilidade e vida útil dos
sistemas construtivos. Os valores podem alterar, para mais ou para menos, de acordo com
a empresa a ser contratada.

A estimativa de valor será apresentada abaixo de acordo com os tópicos descritos

nos laudos elaborado (RTI-011-2021-00, RTI-012-2021-00, RTI-013-2021-00, RTI-014-
2021-00 e RTI-015-2021-00):

4.1. SISTEMA ELÉTRICO – R$ 56.400,00

Serviços gerais (R$ 5.900,00);

Projeto “as built” (R$ 15.000,00);

Áreas comuns (R$ 22.500,00);

Quadros (R$ 13.000,00).

4.2. SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGA ATMOSFÉRICA – R$ 49.400,00

Serviços gerais (R$ 5.900,00);

Projeto “as built” (R$ 12.000,00);

Sistema externo (R$ 7.000,00);

Sistema interno (R$ 8.500,00);

Ensaio de condutividade (R$ 16.000,00).

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4.3. SISTEMA HIDROSSANITÁRIO – R$ 36.800,00

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Serviços gerais (R$ 4.000,00);

Projeto “as built” (R$ 12.000,00);

Manutenções e correções – Torre A e Torre B (R$ 20.800,00).

4.4. SISTEMA DE FACHADA – R$ 558.300,00

Serviços gerais (R$ 108.300,00);

Serviço no sistema de fachada – Torre A (R$ 206.900,00);

Serviço no sistema de fachada – Torre B (R$ 219.800,00);

Platibanda - Vazado (R$ 21.900,00);

Serviço final (R$ 1.400,00).

4.5. ÁREA COMUM – R$ 84.760,00

Serviços gerais (R$ 22.700,00);

Fissuras em elementos estruturais (R$ 800,00);

Fissuras nos elementos de vedação (R$ 460,00);

Junta estrutural (R$ 3.500,00);

Infiltração na laje (R$ 1.600,00);

Estrutura porticada de madeira – Gazebo (R$ 6.000,00);

Demais manutenções (R$ 48.700,00);

Serviço final (R$ 1.000,00).

4.6. RESERVATÓRIOS – R$ 162.950,00

Serviços gerais (R$ 35.800,00);

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 Reservatório inferior (R$ 87.650,00);

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Reservatório superior – Torre A e Torre B (R$ 37.800,00);

Serviço final (R$ 1.700,00);

4.7. PLANO DE MANUTENÇÃO – R$ 18.800,00 / R$ 2.900,00 por mês

Criação e gestão de plano de manutenção do condomínio (R$ 18.800,00 / R$

2.900,00 mês).

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Vale lembrar que quaisquer intervenções devem ser realizadas por profissionais
habilitados com registro no CREA. É importante frisar que se deve tomar extremo
cuidado com os funcionários envolvidos nessas intervenções propostas, pois precisam
seguir todos os requisitos de segurança preconizados pelas normas regulamentadoras que
se aplicam a estes serviços de construção civil.

Os dados obtidos e apresentados neste relatório foram estimados em inspeções,

estudos feitos e verificações realizadas in loco.

Uma vez concluídos os serviços, é imperativo que a gestão do condomínio elabore

e execute plano de manutenção preventiva da edificação, com periodicidade definida,
para verificação prévia do surgimento de eventuais novas manifestações patológicas, não
só nos itens vistoriados, mas em outros subsistemas não contemplados nesta inspeção.

Sem mais para o momento, colocamo-nos inteiramente à disposição para possíveis

esclarecimentos.

Felipe Casa Nova Furtado

Engenheiro Civil
Eng Civil – CREA nº 1815718528

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