Orçamento e Incorporação de Imóveis - Apostila

ORÇAMENTO E
INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS
Prof. ME. Arthur Felipe Echs Lucena
Prof. Me. Ricardo Benedito de Oliveira
REITOR
Reitor:
Prof. Me. Ricardo Benedito de
Oliveira
Pró-Reitoria Acadêmica:
Maria Albertina Ferreira do
Nascimento
Prezado (a) Acadêmico (a), bem-vindo Diretoria EAD:
(a) à UNINGÁ – Centro Universitário Ingá. Prof.a Dra. Gisele Caroline
Novakowski
Primeiramente, deixo uma frase de Só-
crates para reflexão: “a vida sem desafios não PRODUÇÃO DE MATERIAIS
vale a pena ser vivida.”
Diagramação:
Cada um de nós tem uma grande res- Alan Michel Bariani
ponsabilidade sobre as escolhas que fazemos, Thiago Bruno Peraro
e essas nos guiarão por toda a vida acadêmica
e profissional, refletindo diretamente em nossa Revisão Textual:
vida pessoal e em nossas relações com a socie- Fernando Sachetti Bomfim
dade. Hoje em dia, essa sociedade é exigente Marta Yumi Ando
e busca por tecnologia, informação e conheci- Olga Ozaí da Silva
mento advindos de profissionais que possuam Simone Barbosa
novas habilidades para liderança e sobrevivên-
cia no mercado de trabalho. Produção Audiovisual:
Adriano Vieira Marques
De fato, a tecnologia e a comunicação Márcio Alexandre Júnior Lara
têm nos aproximado cada vez mais de pessoas, Osmar da Conceição Calisto
diminuindo distâncias, rompendo fronteiras e
nos proporcionando momentos inesquecíveis. Gestão de Produção:
Assim, a UNINGÁ se dispõe, através do Ensino Cristiane Alves
a Distância, a proporcionar um ensino de quali-
dade, capaz de formar cidadãos integrantes de
uma sociedade justa, preparados para o mer-
cado de trabalho, como planejadores e líderes
atuantes.
Que esta nova caminhada lhes traga

muita experiência, conhecimento e sucesso.
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UNIDADE Ensino a distância
01
DISCIPLINA:
ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS
FUNDAMENTOS DA INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS

prof. mE. Arthur Felipe Echs Lucena
sumário da unidade
Introdução.............................................................................................................................................................. 4
1. CONCEITOS BÁSICOS............................................................................................................................................ 5
1.1 Tipos de Contratos......................................................................................................................................... 6
1.2 Referências Legais e Normativas............................................................................................................. 7
2. AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÕES.................................................................................................... 7
2.1 Definição do Custo Unitário Básico de Construção......................................................................... 7
2.2 Cálculo de Áreas........................................................................................................................................... 10
2.3 Definição do Custo Global de Construção e Rateio.........................................................................11
CONSIDERAÇÕES FINAIS......................................................................................................................................... 12
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EDUCAÇÃO a distância
Introdução
É digno de nota o protagonismo da indústria da construção civil em diversos aspectos

que influenciam a economia brasileira. Em 2018, por exemplo, as 125 mil empresas ativas no
setor empregaram cerca de 2 milhões de trabalhadores e totalizaram quase 300 bilhões de reais
em receita bruta.
Assim, em vista da magnitude e da complexidade das operações do setor, é fácil imaginar
que muitos agentes diferentes são envolvidos no processo de produção de qualquer edificação.
Por exemplo, para a construção de um edifício comum, é necessário um acordo entre a entidade
que é responsável pela construção da edificação, o proprietário do terreno, a empresa construtora
que executará o projeto e os futuros usuários da edificação (REIS, 2019).
Naturalmente, todas as partes envolvidas precisam estar perfeitamente alinhadas em
termos de expectativas em relação ao projeto a ser executado. Dessa forma, todos devem entender
seus direitos e deveres no processo. Por exemplo, a empresa construtora deve se responsabilizar
ORÇAMENTO E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS | UNIDADE 1

por executar o projeto conforme padrões de qualidade estabelecidos e tem o direito de receber a
quantia acordada pelo seu serviço prestado. Da mesma maneira, o proprietário do terreno, que
cede sua propriedade para que seja construído o imóvel, deve ter sua recompensa assegurada. De
maneira geral, todos devem trabalhar juntos para que ninguém seja prejudicado.
Ainda que a necessidade de harmonia entre os envolvidos seja óbvia, muitas vezes
existem divergências de visões entre esses agentes, principalmente no que diz respeito a aspectos
financeiros. Para evitar conflitos que possam atrapalhar o bom andamento do projeto ou mesmo
inviabilizá-lo, existem diversas recomendações técnicas e legais que constituem a temática da
incorporação imobiliária.
Nesse sentido, a primeira unidade da nossa disciplina objetiva apresentar a você, aluno(a),
aspectos relevantes do processo de incorporação de imóveis, principalmente no que diz respeito à
avaliação do custo das construções. Os tópicos apresentados a seguir certamente serão de grande
importância para sua formação profissional. Entretanto, vale lembrar que, nesta disciplina, não
temos a pretensão de esgotar esse tema de tal forma que, caso deseje se aprofundar no assunto, é
importante consultar outras fontes de informação a respeito.
Boa leitura!
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1. CONCEITOS BÁSICOS
Antes de qualquer estudo mais aprofundado sobre o assunto, precisamos esclarecer o

que significa a expressão “incorporação imobiliária”. De acordo com o Art. 28, da Lei 4591/64,
cujos detalhes discutiremos mais adiante, “[...] considera-se incorporação imobiliária a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas” (BRASIL, 1964).
Por meio dessa definição, compreendemos que a incorporação imobiliária é todo o
processo que envolve a construção de edificações que não são para uso próprio (portanto, voltada
para alienação) (REIS, 2019). Essa última característica é bastante importante uma vez que,
intrinsecamente, estabelece que diferentes agentes serão envolvidos no processo de incorporação.
De modo geral, segundo Reis (2019), podemos destacar quatro papéis principais:
a) o incorporador, que se responsabiliza pela ideia de construir uma edificação em um

terreno pertencente a outro proprietário;

b) o construtor, contratado pelo incorporador para executar a edificação em questão;
c) os inquilinos, que adquirem uma unidade da edificação comercializada pelo
incorporador e, assim, tornam-se investidores;
d) o proprietário do terreno, que cede sua propriedade para a construção, sendo muitas
vezes recompensando com unidades autônomas da edificação construída.
Vale salientar que, ainda que seja possível distinguir esses papéis, algumas vezes um
mesmo agente pode assumir mais de um papel. Por exemplo, o incorporador pode ser o próprio
proprietário do terreno. Ou ainda, as construtoras também podem ser incorporadoras desde que
elas se responsabilizem por todo o processo citado (inclusive a execução da obra propriamente
dita) (REIS, 2019).
De forma bastante específica, o artigo 29, da Lei 4591/64, define o incorporador como
sendo:
[...] pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando
a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações
a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que
meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e
levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas
(BRASIL, 1964).
Como visto, o incorporador tem grandes responsabilidades em relação a preços e prazos

da obra concluída. Nesse sentido, é evidente a necessidade de uma avaliação precisa dos custos
de construção, aspecto que discutiremos melhor adiante.
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Quer entender melhor as diferenças existentes entre os papéis de

incorporador e construtor? O canal Construção Financiada falou
um pouco a respeito no vídeo: Qual a diferença entre construtora e
incorporadora?, disponível em <https://youtu.be/GO2dz2kqOQQ>.
1.1 Tipos de Contratos

Para oficializar o acordo entre os diferentes agentes envolvidos no processo de incorporação
imobiliária, são firmados acordos entre os envolvidos. Em particular, vamos nos atentar aos
contratos usados para contratação do construtor. Existem várias possibilidades, diferenciando-
se, sobretudo, no modo como o construtor é remunerado e como o seu serviço é verificado. A
Aiza Engenharia (2018) destaca quatro tipologias principais:

a) empreitada por preço global: quando o incorporador paga um preço fixo, determinado
no início do projeto, para que o construtor execute a obra completa;
b) construção por administração: quando a remuneração do construtor é dada por
meio de um percentual (denominado taxa de administração) em relação aos custos de
materiais e mão de obra relacionados ao projeto;
c) Preço Máximo Garantido (PMG): trata-se de uma mistura entre os dois tipos de
contratos anteriores. A princípio, o construtor é remunerado por meio de uma taxa de
administração. No entanto, caso a obra tenha um custo menor do que o previsto, ambas
as partes dividem o valor economizado. Em contrapartida, caso o valor final extrapole a
estimativa, o construtor deve arcar com o gasto extra;
d) empreitada por preços unitários: a remuneração do construtor é definida por meio
de um valor fixo para cada unidade de serviço (por exemplo: x reais para cada metro
quadrado de piso assentado).
Com as transformações advindas da reforma trabalhista, novas modalidades

de contrato surgiram, principalmente relacionadas à contratação de empresas
terceirizadas. Dessa maneira, uma empresa terceirizada pode ser contratada
para executar determinado serviço, sem qualquer vínculo empregatício com o
construtor ou incorporador do projeto.
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1.2 Referências Legais e Normativas

Com vistas a tornar o processo de incorporação imobiliária bastante claro e fluido, existem
diversas leis e normas a serem observadas. Em especial, cita-se a Lei 4591, de 16 de dezembro de
1964, popularmente conhecida como “Lei do Condomínio” ou “Lei da Incorporação Imobiliária”.
Nessa lei, regulam-se as atuações dos incorporadores (REIS, 2019), dentre outros aspectos que
não são relevantes para o nosso estudo neste momento.
Como você deve ter observado, ainda que vigente na atualidade, essa lei é antiga, de tal
forma que sofreu diversas alterações ao longo das décadas, por meio da publicação de legislações
mais recentes. Cite-se, nesse aspecto, a Lei 4864, de 29 de novembro de 1965, que cria medidas de
estímulo à indústria da construção civil.
Esses instrumentos legislativos estabelecem algumas análises (que serão devidamente
apresentadas adiante) que o incorporador deve fazer no processo de incorporação imobiliária.
Para orientar como essas análises devem ser feitas, surgiu a NBR 12721:2006 “Avaliação
de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para
condomínios edilícios “ Procedimento. Essa normativa estabelece diversos aspectos que devem
ser considerados na avaliação dos custos de construção, sendo uma das principais referências em

que nos embasaremos nos tópicos a seguir.
2. AVALIAÇÃO DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÕES
De acordo com o artigo 32, da Lei 4591/64, para negociar as unidades autônomas da
edificação construída, o incorporador deve realizar, dentre outras análises, o cálculo das áreas
das edificações e a avaliação do custo global da obra, sendo ele calculado com base nos custos
unitários básicos de construção (BRASIL, 1964). Veremos de que forma a NBR 12721:2006
orienta que sejam realizadas essas análises.
Vale salientar que tais análises são produzidas de forma bastante preliminar ao
detalhamento do projeto em si, assumindo uma função de estimativa (superficial e sujeita a
variações) para que os agentes envolvidos no processo de incorporação imobiliária possam
decidir pela continuidade da ideia ou não.
2.1 Definição do Custo Unitário Básico de Construção

De acordo com a NBR 12721:2006, o Custo Unitário Básico (doravante, CUB) de
construção é um parâmetro que estima o custo por metro quadrado de construção de um projeto-
padrão considerado (ABNT, 2007). Para CBIC (2014), o objetivo do estabelecimento desse índice
é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como referência para a estimativa
do custo dos imóveis.
A Lei 4591/64, em seu artigo 54, estabelece que o CUB deve ser calculado mensalmente
pelos sindicatos estaduais da indústria da construção civil (BRASIL, 1964). A metodologia para
esse cálculo é detalhada na NBR 12721:2006, que orienta que o parâmetro deve representar o
custo efetivo da construção praticado pelas construtoras. Assim sendo, a análise deve ser feita em
parceria com as próprias construtoras, investigando os preços dos materiais e demais insumos
que seriam praticados caso elas desejassem adquirir o produto (ABNT, 2007).
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O cálculo do CUB se inicia pela análise do tipo de edificação a qual se deseja investigar. Isso
porque, conforme definição anterior, o parâmetro é calculado para diferentes tipos de projetos-
padrão (ABNT, 2007). Assim, para cada padrão de edificação, deve ser calculado um parâmetro
CUB distinto. Naturalmente, edificações de padrão baixo terão CUB inferior àquelas de padrão
elevado. A ideia, como veremos posteriormente, é que, ao se cogitar construir um imóvel, seu
custo seja estimado ao se comparar com a referência do CUB de um projeto de padrão similar ao
que se pretende construir.
A NBR 12721:2006 apresenta diversos projetos-padrão que precisam ser considerados
pelos sindicatos para o cálculo do CUB e suas respectivas características. A seguir, são apresentadas,
nos Quadros 1 e 2, as características de alguns projetos-padrão de residências unifamiliares e
multifamiliares, respectivamente.
Residência padrão baixo Residência padrão normal Residência padrão alto (R1-
(R1-B) (R1-N) A)
Residência composta de dois Residência composta de três Residência composta de
dormitórios, sala, banheiro, dormitórios, sendo um suíte quatro dormitórios, sendo
cozinha e área para tanque. com banheiro, banheiro um suíte com banheiro e

social, sala, circulação, closet, outro com banheiro,
Área real: 58,64 m² cozinha, área de serviço com banheiro social, sala de estar,
Área equivalente: 51,94 m² banheiro e varanda (abrigo sala de jantar e sala íntima,
para automóvel). circulação, cozinha, área de
serviço completa e varanda
Área real: 106,44 m² (abrigo para automóvel).
Área equivalente: 99,47 m²
Área real: 224,82 m²
Quadro 1 – Características principais de projetos-padrão de residências unifamiliares.
Fonte: ABNT (2007).
R8 - Padrão Baixo (R8-B)

Composição do edifício:
Pavimento térreo e sete pavimentos-tipo.
Descrição dos pavimentos:
Pavimento térreo: hall de entrada, elevador, escada e quatro apartamentos por andar, com dois
dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque. Na área externa, estão localizados o
cômodo de lixo e 32 vagas descobertas.
Pavimentos-tipo: hall de circulação, escada e quatro apartamentos por andar, com dois
dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque.
Área real: 2801,64 m²

Quadro 2 – Características principais de projetos-padrão de residências multifamiliares.
Fonte: ABNT (2007).
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Uma vez definido o padrão do projeto sobre o qual se está calculando o CUB, o passo
seguinte consiste em determinar quanto custa produzir um metro quadrado daquele tipo de
imóvel. Para isso, a NBR 12721:2006 fornece a relação de insumos e as respectivas quantidades
estimadas de serem utilizadas por metro quadrado de construção. Na Tabela 1, apresentam-se
exemplos de alguns insumos e suas respectivas quantidades a serem utilizadas para projetos
residenciais de baixo padrão.
Tabela 1 – Exemplos de insumos básicos e quantidades estimadas para projetos

residenciais de baixo padrão.
Lote básico (por m² de
Padrão baixo
construção) Unid
Materiais R1 PP-4 R8 PIS
Chapa compensada plastificada
m² 1,41157 0,83209 0,71660 0,69418
18mm 2x20 x 1,10 m
Aço CA-50 diâmetro 10mm kg 14,09270 18,73197 23,44957 7,68513
Concreto fck=25 MPa abatimento

m³ 0,23106 0,28069 0,27877 0,09129
5 ± 1cm, brita 1 e 2, pré-dosado
Fonte: ABNT (2007).
Por fim, devem-se consultar os preços praticados desses insumos no mercado, e a sua
soma determinará, enfim, o CUB. A Tabela 2 apresenta os valores do CUB sem desoneração da
mão de obra, em R$/m², para projetos residenciais de baixo padrão, em dezembro de 2020, na
região Noroeste do Paraná.
Tabela 2 – CUB de projetos residenciais de baixo padrão no Noroeste do Paraná, em

dezembro de 2020.
Padrão do Projeto CUB [R$/m²]
R-1 1475,11
PP-4 1390,76
R-8 1322,78
PIS 1043,52
Fonte: CBIC (2020).
Agora que você sabe como o CUB é calculado, será que a estimativa do valor
de um imóvel calculada por meio dele inclui todos os custos da construção da
edificação? O índice, de fato, deixa de considerar diversos elementos. A própria
NBR 12721:2006 estabelece que, ao publicar os valores do CUB, os sindicatos
devem esclarecer que não foram considerados componentes como fundações,
elevadores, equipamentos, playground, obras e serviços complementares, dentre
outros (ABNT, 2007). Assim, é necessário cautela no uso do parâmetro, sendo
que, para análises mais precisas e confiáveis, será necessária a elaboração do
orçamento, conforme discutiremos em unidades posteriores.
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2.2 Cálculo de Áreas

Uma vez que os índices do CUB foram disponibilizados pelos respectivos sindicatos da
indústria da construção, é possível utilizá-los para estimar o valor do imóvel a ser construído no
processo de incorporação imobiliária. Para isso, haja vista que o CUB é dado por metro quadrado
de construção, é necessário multiplicar o valor do CUB pela área do projeto.
Contudo, essa definição anterior é bastante vaga uma vez que não esclarece como o
cálculo da área deve ser feito. Devem ser consideradas áreas de uso comum ou apenas áreas
privativas? Consideram-se as áreas não edificadas? Assim, dependendo das considerações de
quem está calculando, essa área poderia resultar em valores distintos.
Para evitar esse tipo de confusão, tecnicamente, a NBR 12721:2006 diferencia certas
tipologias de áreas, dependendo das suas definições ou considerações de cálculo. A área real do
pavimento, por exemplo, é a superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no nível
do piso do pavimento correspondente, excluindo-se locais não edificados, como vazios dutos e
shafts (ABNT, 2007).
Essa área, no entanto, pode ser subdividida em grupos menores, dependendo se se trata
de um espaço compartilhado entre os usuários da edificação ou não. Assim, definem-se as áreas

reais privativas de cada unidade autônoma, dadas pelas superfícies limitadas pelo perímetro
que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas, excluindo-se superfícies não
edificadas. Quando há uma parede de fronteira com outra unidade autônoma, a linha que delimita
a área real privativa de cada unidade coincide com o eixo da parede que separa as unidades.
Quando há uma parede de fronteira com áreas de uso comum, a linha que delimita a área real
privativa da unidade coincide com a projeção da face externa da parede (ABNT, 2007).
Analogamente, as áreas reais de uso comum são aquelas superfícies limitadas pelas
regiões de uso comum, cobertas ou descobertas, excluindo-se superfícies não edificadas. Quando
há uma parede de fronteira com uma unidade autônoma, a linha que delimita a área real comum
coincide com a projeção da face interna da parede (ABNT, 2007).
Existem ainda outras subdivisões, como áreas cobertas e áreas descobertas, cuja
discussão não nos é relevante neste momento. Porém, existe ainda uma terminologia relacionada
ao cálculo de áreas, que convém detalhar. De acordo com a NBR 12721:2006, o custo global
da construção resulta da multiplicação do CUB pelo somatório das áreas equivalentes às áreas
de custo-padrão (ABNT, 2007). Essa ideia da equivalência de áreas surge como uma forma de
corrigir uma imprecisão que aparece quando elegemos certo projeto-padrão como referência
para consultar o valor do CUB.
Naturalmente, o projeto da edificação real não coincide perfeitamente com o projeto-
padrão que foi considerado para o cálculo do CUB. Assim, a NBR 12721:2006 permite que seja
calculada uma área virtual, cujo custo de construção seria mais próximo ao custo da respectiva
área real, considerando o padrão de qualidade adotado (ABNT, 2007).
A título de exemplo, considere uma área real coberta de 60 m². Em virtude da melhoria
no padrão do acabamento, considere ainda a estimativa de que o custo unitário efetivo para a
construção dessa área seja cerca de 50% superior ao CUB adotado como referência. Logo, para
que seja possível utilizar o CUB, a área anterior deve ser transformada em uma área equivalente
de 60 m² x 150% = 90 m² (ABNT, 2007).
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2.3 Definição do Custo Global de Construção e Rateio

Finalmente, definido o CUB de referência e entendidas as distinções entre as diferentes
tipologias de áreas de projeto, é possível calcular o custo global da construção. Esse é um
importante parâmetro principalmente para algumas tipologias de contrato entre incorporador e
construtor, que, como vimos anteriormente, muitas vezes dependem do valor final estimado para
a construção da edificação.
De acordo com a NBR 12721:2006, o custo global da construção é calculado por meio da
soma das seguintes parcelas (ABNT, 2007):
a) produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo CUB correspondente
ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto da incorporação;
b) parcelas adicionais relativas a elementos não considerados no CUB, como fundações
e elevadores;
c) impostos e taxas;

d) projetos;
e) remuneração do construtor;
f) remuneração do incorporador.
Após o cálculo do custo global de construção, ainda é possível realizar o rateio do valor
entre cada uma das unidades autônomas, obtendo-se uma referência do custo de construção de
cada uma (cota de construção). Para isso, utiliza-se a Equação 1 (ABNT, 2007).
Em que:
• Cc é a cota de construção;
• AEqi é a área equivalente da unidade i considerada;
• AEqG é a área equivalente em área de custo padrão global da edificação.
Para mais informações sobre a avaliação de custos de construções,

é interessante consultar a própria normativa que trata da questão.
ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR

12721: Avaliação de custos de construção para incorporação
imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios –
Procedimento. Rio de Janeiro. 2007.
Consulte-a em <https://central3.to.gov.br/arquivo/176706/>.
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
O processo de incorporação imobiliária vai muito além da simples construção de uma

edificação. Envolve diversos agentes, como o incorporador, o construtor, o proprietário do
terreno e os usuários da edificação. Para assegurar que as expectativas desses envolvidos estejam
alinhadas, são realizadas estimativas dos custos esperados para a construção da edificação, de
forma global, e especificamente de cada uma de suas unidades autônomas.
O conhecimento de como realizar esse processo de avaliação de custos de imóveis é
fundamental para a formação profissional do engenheiro civil, visto que é um dos principais
profissionais responsáveis por esse processo. Além disso, fica evidente a importância da precisão
e assertividade nesse processo de análise para se evitarem prejuízos às partes envolvidas.
Na Unidade 1, abordamos a temática da incorporação imobiliária de forma superficial,
introduzindo esse assunto à sua formação profissional. Caso se interesse pelo assunto, é
recomendado que você busque mais informações a respeito, atentando-se às leis e normas
vigentes durante o período de sua atuação profissional.
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02
DISCIPLINA:
ORÇAMENTAÇÃO: CONCEITOS BÁSICOS

sumário da unidade
Introdução............................................................................................................................................................. 14
1. NORMATIVAS VIGENTES...................................................................................................................................... 15
2. TIPOS DE ORÇAMENTOS..................................................................................................................................... 15
3. DEFINIÇÕES BÁSICAS.......................................................................................................................................... 18
4. CÁLCULO DE CUSTOS DIRETOS (CD)................................................................................................................. 19
4.1 Custo da Mão de Obra................................................................................................................................... 20
4.2 Custo de Equipamentos.............................................................................................................................. 24
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Introdução
Como vimos na unidade anterior, o processo de construção de edificações é complexo e

demanda o envolvimento de diversos agentes. Em um primeiro momento, estimativas baseadas
no CUB e outros parâmetros similares, menos detalhadas, são suficientes como referência para
a continuidade do processo de incorporação imobiliária. No entanto, à medida que o processo
avança, são necessários métodos mais assertivos para prever, monitorar e controlar os gastos
envolvidos especialmente na construção da edificação.
Nota-se, então, a importância da atividade da orçamentação, que tem como principal
resultado a produção de um orçamento. Para Ávila, Librelotto e Lopes (2003), o orçamento
cumpre a função de definir metas empresariais em termos de custo, faturamento e desempenho.
Em decorrência disso, os autores salientam que o orçamento influencia no funcionamento da
empresa como um todo.
Nesse sentido, a Unidade 2 busca apresentar a você, aluno(a), conceitos básicos e

essenciais para a compreensão do processo de orçamentação. É importante ressaltar que, nesta
unidade, ainda não abordaremos a orçamentação de forma cronológica: primeiramente, vamos
investigar aspectos técnicos e teóricos que permeiam o processo como um todo. Dessa forma,
teremos subsídios suficientes para compreender como um orçamento é produzido passo a passo,
aspecto que será apresentado nas unidades posteriores.
Os tópicos apresentados a seguir certamente serão de grande importância para sua
formação profissional. Entretanto, vale reiterar que, nesta disciplina, não temos a pretensão de
esgotar o tema, de tal forma que, caso deseje se aprofundar no assunto, é importante consultar
outras fontes de informação a respeito.
Boa leitura!
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1. NORMATIVAS VIGENTES
Diferentemente do tema da incorporação imobiliária, não existe uma normativa única

centrada no processo de orçamentação. A própria NBR 12721:2006, que investigamos na unidade
anterior, traz algumas orientações a respeito da produção de orçamentos, definindo-o como um
“[...] documento onde se registra as operações de cálculo de custo da construção, somando todas
as despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas
e constantes na discriminação orçamentária” (ABNT, 2007, p. 14). Contudo, a normativa não traz
orientações muito específicas a respeito de como os orçamentos devem ser produzidos.
Em 2017, a ABNT colocou em Consulta Nacional o projeto da norma NBR 16633 –
Elaboração de Orçamento e Formação de Preço para Obras de Infraestrutura. O projeto normativo,
elaborado pela Comissão de Estudo Especial de Elaboração de Orçamentos e Formação de
Preços de Empreendimentos de Infraestrutura (ABNT/CEE-162), objetivava facilitar a produção
de orçamentos em atividades do setor de Arquitetura, Engenharia e Construção (CBIC, 2017).
Contudo, até o momento da produção deste presente material, o referido projeto de norma ainda
não fora aprovado.

Diante da inexistência de um documento normativo unificado, diversas outras referências
teóricas surgiram para contribuir com orientações sobre o tema. Um exemplo é a Norma Técnica
IE 01/2011, elaborada pelo Instituto de Engenharia (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011).
Em nossas discussões nesta unidade e também nas unidades seguintes, vamos nos basear
principalmente nesse documento, além de orientações de outros autores que discutem o tema e
em contribuições que traz o projeto da norma 16633, da ABNT.
Naturalmente, nossa discussão neste material visa a apresentar os principais

aspectos sobre a elaboração de orçamentos. Nesse sentido, caso você deseje se
aprofundar no assunto, recomendamos a leitura da referida normativa:
INSTITUTO DE ENGENHARIA. IE 01/2011: Elaboração de orçamento de obras de

construção civil. IE, 2011.
2. TIPOS DE ORÇAMENTOS
Vimos anteriormente a definição de orçamentos, apresentada na NBR 12721:2006. Com

base na mesma definição, portanto, orçar é “[...] quantificar insumos, mão de obra ou equipamentos
necessários à realização de uma obra ou serviço, bem com os respectivos custos e tempo de
duração dos mesmos” (ÁVILA; LIBRELOTTO; LOPES, 2003, p. 2). Tendo em vista que a atividade
da orçamentação depende fundamentalmente dos insumos, mão de obra e equipamentos que
serão utilizados, o nível de assertividade do orçamento depende fundamentalmente do grau de
especificação e detalhamento com que esses recursos são conhecidos.
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Nesse sentido, o orçamento avança à medida que o projeto também avança. Para diferentes
fases de projeto, existem diferentes tipos de orçamento que podem ser produzidos (ÁVILA;
LIBRELOTTO; LOPES, 2003). Na unidade anterior, estudamos aquele que enquadraremos em
um primeiro grupo: as avaliações e estimativas. Ávila, Librelotto e Lopes (2003) afirmam que
orçamentos desse tipo são pouco assertivos, com margem de erro que varia de 15 a 30%. Para
sua produção, todavia, são necessárias poucas informações técnicas sobre o projeto: área de
construção, padrão de acabamento, especificações genéricas e índices de referência, como o CUB.
À medida que o processo de incorporação imobiliária avança, os projetos tornam-se mais
detalhados. Nesse sentido, distinguem-se alguns tipos de projeto:
a) Anteprojeto: é o conjunto de informações preliminares, incluindo normas, projeções

gráficas e numéricas, além de discriminações técnicas, necessárias à interpretação inicial
de um serviço de engenharia (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011). Constitui-se uma
apresentação simplificada para confirmação do projeto pretendido e eventuais correções
(ÁVILA; LIBRELOTTO; LOPES, 2003).
b) Projeto básico: é o conjunto de elementos que definem o serviço de engenharia a ser
executado, de modo que suas principais características estejam adequadamente definidas

(INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011). Corresponde à concepção final do projeto, mas
que será mais bem detalhado em etapas posteriores (ÁVILA; LIBRELOTTO; LOPES,
2003).
c) Projeto legal: é o conjunto de elementos necessários para aprovação legal do serviço
de engenharia a ser executado perante as autoridades e órgãos regulamentadores
competentes (alvará da prefeitura, CETESB, CONAMA, entre outros) (INSTITUTO DE
ENGENHARIA, 2011).
d) Projeto executivo: é o conjunto de elementos necessários e suficientes para a realização
completa de um serviço de engenharia, em nível de detalhamento adequado para sua
execução (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011).
e) Projetos complementares: são os projetos que complementam o projeto executivo, como
detalhamento de fundações, estruturas e instalações prediais (ÁVILA; LIBRELOTTO;
LOPES, 2003).
As avaliações e estimativas, citadas anteriormente, lidam principalmente com projetos de
nível de detalhamento básico. Quando a especificação do projeto avança ao nível executivo, já é
possível elaborar orçamentos expeditos. Esse grupo é caracterizado por especificações sucintas
dos elementos das edificações e referências genéricas dos insumos necessários, de modo que
há erros na margem de 10 a 15% do valor total do orçamento (ÁVILA; LIBRELOTTO; LOPES,
2003).
Ainda com base no projeto executivo, mas já de posse de projetos complementares,
especificações mais precisas, referências específicas de preços e insumos, elaboram-se orçamentos
detalhados ou analíticos, cuja precisão atua no intervalo de 1 a 10% do valor total do orçamento
(ÁVILA; LIBRELOTTO; LOPES, 2003). A normativa IE 01/2011 ressalta que, nesse tipo de
orçamento, já são devidamente apresentadas as composições de custos unitários e levantamento
quantitativo de materiais, incluindo todos os custos diretos e indiretos, tributos e lucro do
construtor (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011).
De forma simplificada, o Quadro 1 e a Figura 1 apresentam as interrelações entre as fases
de projeto e tipos de orçamento, além de características e requisitos de cada um desses tipos.
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Tipo Margem de erro Elementos técnicos necessários

- Área de construção;
- Padrão de acabamento;
Avaliações De 20% a 30%
- Custo Unitário Básico (CUB) ou Custo Unitário de obra
semelhante.
- Anteprojeto;
- Preços unitários de referência;
Estimativas De 15% a 20%
- Especificações genéricas;
- Índices físicos e financeiros de obras semelhantes.
Projeto executivo;
- Especificações sucintas;
Orçamento expedito De 10% a 15%
- Composições genéricas de preços;
- Preços de insumos de referência.
- Projeto executivo;
- Projetos complementares;
Orçamento detalhado De 5% a 10% - Especificações precisas;
- Composições específicas de preços;
- Preços específicos de insumos.

Todos os elementos do orçamento detalhado e o planejamento
Orçamento analítico De 1% a 5%
da obra.
Quadro 1 – Principais tipos de orçamento. Fonte: Adaptado de Ávila, Librelotto e Lopes (2003).
Figura 1 – Cronologia de orçamentos e projetos. Fonte: Adaptado de Ávila, Librelotto e Lopes (2003).
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3. DEFINIÇÕES BÁSICAS
No tópico anterior, você deve ter notado diversas terminologias técnicas, principalmente
relacionadas ao mercado financeiro: custos diretos e indiretos, lucro, tributos, composições de
custos e preços, entre outros. A fim de prover maior transparência à nossa discussão, é necessário
que você compreenda claramente cada um desses termos. A seguir, são apresentadas diversas
definições, baseadas na norma IE 01/2011 (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011) e nas
orientações de Ávila, Librelotto e Lopes (2003).
a) Serviço de engenharia: atividades do ramo da Engenharia, executadas por profissionais

associados ao setor, como demolições, consertos, instalações, montagens, operações,
reparações, manutenções, transportes, entre outras.
b) Custo: qualquer gasto necessário para cumprir uma atividade.
c) Custos diretos: custos diretamente incorporados ao produto, que podem ser
perfeitamente quantificados em cada serviço executado.

d) Custos indiretos: custos da administração do canteiro de obras e despesas decorrentes
da administração da empresa, que não são facilmente identificados e quantificados.
e) Composição de custos unitários: planilha contendo o levantamento dos insumos
necessários para a produção de uma única unidade de determinado subproduto ou
serviço, obtida em função da produtividade da mão de obra, consumo de materiais e
equipamentos.
f) Encargos ou leis sociais: são encargos previstos na legislação trabalhista e que devem
ser considerados em relação ao salário de cada trabalhador.
g) Tributos: são percentuais aplicados sobre o faturamento ou lucro da empresa que as
empresas são obrigadas a recolher, conforme legislação vigente.
h) Lucro ou benefício: é a remuneração esperada para o empresário por realizar a
execução do empreendimento.
i) Benefícios e Despesas Indiretas (BDI): é uma taxa aplicada sobre o total de custos
diretos, para se considerar os custos indiretos e lucro, obtendo-se o valor final de venda.
Diante da pluralidade de conceitos e definições importantes, vale destacar a diferença
existente entre gastos diretos e indiretos. Como visto, os gastos diretos são aqueles diretamente
incorporados à edificação construída e que, portanto, são mais facilmente quantificados. Nesse
grupo, estão os insumos utilizados (matéria-prima), além da remuneração de trabalhadores.
Já os gastos indiretos são aqueles que não são incorporados na edificação e que, muitas
vezes, são rateados em diferentes obras da empresa construtora, de modo que se torna difícil
quantificá-los. Podem ser subdivididos em custos indiretos da obra (taxas e documentações,
despesas com água e luz, entre outros) e despesas indiretas da administração da empresa
(marketing, salário dos funcionários da sede, entre outros). No Quadro 2, apresentam-se diversos
exemplos.
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DIRETOS INDIRETOS
Custos da obra Despesas indiretas da construtora
Diretos Indiretos
Mão de obra direta Taxas e documentações Marketing institucional
Pedreiros Engenheiro responsável Retirada de diretores
Carpinteiros Vale-transporte Salário de funcionários da sede
Serventes Aluguel de equipamentos Aluguéis
Mestres de obras Impostos sem faturamento IPTU
Matéria-prima Alimentação em canteiro Livros e publicações
Projetos Propaganda e vendas Conservação e limpeza Honorários
Aquisição de Controle tecnológico Juros de mora
terrenos Vigilância Assistência médica
Demolições Despesas com almoxarifado Conservação e limpeza
Encargos sociais Água e luz industrial Livros, jornais e revistas
Equipamentos Assistência médica Despesas bancárias
Combustíveis e lubrificantes Manutenção de veículos

Manutenção de equipamentos Encargos sociais
Manutenção de veículos Taxas e anuidades
Encargos sociais
Quadro 2 – Exemplos de custos diretos e indiretos. Fonte: Adaptado de Ávila, Librelotto e Lopes (2003).
Note, ainda, uma pequena diferenciação entre os conceitos de custos e despesas.

Custos são gastos envolvidos na produção, enquanto que despesas são gastos necessários para a
comercialização do produto (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011).
Quer entender melhor as diferenças existentes entre custos

diretos e indiretos? A professora Wanessa Fazinga fala um pouco
a respeito no vídeo: Custos diretos e indiretos, disponível em
<https://youtu.be/6GLB-fglWIw>.
4. CÁLCULO DE CUSTOS DIRETOS (CD)
Os custos diretos envolvidos na execução de um empreendimento, como o próprio nome

diz, são calculados de forma direta, ou seja, quantificando-se materiais, equipamentos e mão de
obra necessários para a execução do serviço. O cálculo dos custos diretos é uma das principais
etapas do processo de orçamentação e deve ser feito com grande rigor, haja vista que servirá
como base de cálculo para os gastos indiretos, influenciando o orçamento como um todo.
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4.1 Custo da Mão de Obra

O custo relacionado à mão de obra consiste em uma substancial parcela do orçamento do
empreendimento. De acordo com a norma IE 01/2011, é usual representá-lo em termos de custo
horário, isto é, o quanto se gasta com cada trabalhador a cada hora de trabalho. Essa representação
facilita, posteriormente, o cálculo do valor total despendido com a mão de obra, uma vez que
basta multiplicar o custo horário pelo consumo de horas necessário para que os trabalhadores
executem determinada atividade ou serviço (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011).
Você tem alguma ideia de como esse custo horário é calculado? Será que basta
considerar o salário que o trabalhador recebe ou existem outros gastos? De fato, é
comum analisarmos a situação do ponto de vista do trabalhador e lembrar somente
do salário que é pago a ele. Contudo, na perspectiva das empresas, existem
diversas outras despesas a serem consideradas, especialmente associadas a
encargos trabalhistas demandados pela legislação vigente.

Para determinar o custo da mão de obra, primeiramente é necessário definir o tipo de
contrato de trabalho aplicado à mão de obra. Em especial, vamos nos fixar em dois tipos de
contratos (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011):
a) Trabalhadores horistas: quando são remunerados diretamente em relação às horas

trabalhadas;
b) Trabalhadores mensalistas: quando são remunerados pelo mês trabalhado.
Além dos salários, os trabalhadores custam às empresas os valores demandados pelos
encargos sociais e encargos complementares, como veremos mais detalhadamente adiante.
Esses são calculados por meio de percentuais aplicados em relação à remuneração do trabalhador.
No caso dos trabalhadores horistas, é necessário realizar correlações com a quantia de dias
efetivamente trabalhados pela mão de obra. Para se obter essa quantidade de dias, é necessário
determinar o número de dias efetivamente trabalhados (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011).
O cálculo, portanto, se inicia por meio da determinação das horas trabalháveis no ano
(ou no período de tempo correspondente ao contrato), conforme segue (INSTITUTO DE
ENGENHARIA, 2011):
• Dias por ano = 365

• Dias da semana = 7
• Dias trabalhados por semana = 6
• Meses do ano = 12
• Horas trabalhadas por semana = 44
• Semanas por mês = 365/12/7 = 4, 3452
• Semanas por ano = 365/ 7 = 52,1429
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• Horas trabalhadas por dia = 44/6 = 7,3333 h

• Horas remuneradas por semana = 7 x 7,3333 = 51,3331 h
• Horas remuneradas por mês = 51,3331 x 4,3452 = 223,0526 h
• Horas trabalháveis por ano = 365 x 7,3333 = 2.676,65 h
Em seguida, é necessário considerar as horas não produtivas (INSTITUTO DE
ENGENHARIA, 2011):
• Descanso Semanal Remunerado = 52 domingos x 7,3333 h = 381,33 h

• Feriados = 13 dias x 7,3333 h = 95,33 h
• Auxílio enfermidade =15 dias x 7,3333 h x 15% (*) = 2,25 dias =16,50 h
• Licença paternidade = 5 dias x 7,3333 h x 19,40% = 0,97 dias = 7,11 h
• Dias de chuva/faltas justificadas/acidentes de trabalho/greves/falta ou atrasos na entrega
dos materiais ou serviços na obra/outras dificuldades = 12,96 dias x 7,3333 h = 95,04 h

Deduzindo-se o número de horas não produtivas do número de horas trabalháveis,
chega-se a 2081 horas produtivas anualmente (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011).
O passo seguinte consiste em levantar os encargos sociais e complementares incidentes
e reincidentes sobre a remuneração dos trabalhadores. Naturalmente, os tipos e valores de
encargos sociais aplicáveis variam, dependendo do regime de trabalho (horista ou mensalista).
Para fins didáticos, vamos entender a que se referem os principais encargos aplicáveis e comparar
os valores estimados para esses encargos para cada regime de trabalho.
No grupo dos encargos sociais básicos, destacam-se (INSTITUTO DE ENGENHARIA,
2011):
• Previdência social;
• Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS);
• Seguro contra os riscos de acidentes de trabalho;
• Outros.
No grupo dos encargos sociais que recebem incidências dos encargos básicos, destaca-
se (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011):
• 13º salário.
No grupo dos encargos sociais que não recebem incidências dos encargos básicos,
destacam-se (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011):
• Depósito por despedida injusta: taxa de 40% sobre o valor do Fundo de Garantia, de
recolhimento obrigatório aos empregadores quando dispensam empregados sem justa
causa;
• Férias;
• Aviso prévio.
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No grupo dos encargos complementares, destacam-se (INSTITUTO DE ENGENHARIA,

2011):
• Vale-transporte;
• Vale café da manhã;
• Vale almoço ou jantar;
• Vale lanche da tarde;
• Seguro de vida e acidentes em grupo.
Naturalmente, os valores anteriormente apresentados não são fixos, sujeitos às

particularidades das empresas, trabalhadores, região e normativas vigentes. A título de exemplo,
a normativa IE 01/2011 apresenta a situação ilustrada na Tabela 1.
Tabela 1 – Exemplo de encargos sociais e complementares.

CÓDIGO DESCRIÇÃO HORISTA (%) MENSALISTA (%)
A1 Previdência Social 20,00 20,00
A2 Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) 8,00 8,00
A3 Salário-Educação 2,50 2,50
A4 Serviço Social da Indústria (SESI) 1,50 1,50
A5 Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial 1,00 1,00
(SENAI)
A6 Serviço de Apoio à Pequena e Média Empresa 0,60 0,60
(SEBRAE)
A7 Instituto Nacional de Colonização e Reforma 0,20 0,20
Agrária (INCRA)
A8 Seguro Contra Acidentes de Trabalho (INSS) 3,00 3,00
A9 SECONCI -Serviço Social da Indústria da Constr. e 1,00 1,00
Mobiliário
A Total dos encargos sociais básicos 37,80 37,80
B1 Repouso Semanal e Feriados 22,90
B2 Auxílio-enfermidade 0,79
B3 Licença paternidade 0,34
B4 13º Salário 10,57 8,22
B5 Dias de chuva / falta justificada / acidente de 4,57
trabalho
B Total dos encargos sociais que recebem 39,17 8,22
incidências de A
C1 Depósito por despedida injusta 5,56 4,32
C2 Férias (indenizadas) 14,06 10,93
C3 Aviso-Prévio (indenizado) 13,12 10,20
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C Total dos encargos que não recebem incidências 32,74 25,45

globais de A
D1 Reincidência de A sobre B 14,81 3,11
D2 Reincidência de A-A9 sobre C3 4,83 3,75
D Total das taxas das reincidências 19,63 6,86
SUBTOTAL 129,34 78,33
E Vale Transporte 8,66 8,66
F Café da manhã 7,82 7,82
G Almoço completo 29,02 29,02
H Lanche da tarde 4,64 4,64
I Jantar (para os alojados) Opcional
J Seguro de vida em grupo 1,00 1,00
K EPI 3,05

L Ferramentas manuais 0,33
SUBTOTAL 54,52 51,14
TOTAL 183,86 129,47
Fonte: Adaptado de Instituto de Engenharia (2011).
Para fins didáticos, adotaremos a referência de 150% como total de encargos sociais e
complementares neste material.
Ainda existem outros adicionais que podem ser incorporados ao custo da mão
de obra, dependendo da situação de trabalho a que ela está exposta. São eles
(INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011):
a) Trabalho noturno: a legislação trabalhista considera que o trabalho noturno é

mais desgastante que o trabalho realizado ao longo do dia, de forma que deve
ser pago um valor adicional ao trabalhador que exercer sua atividade entre as 22
horas e as 5 horas do dia seguinte.
b) Insalubridade: quando o trabalhador atua em condições insalubres, isto é,

exposto a agentes nocivos à saúde, é previsto um adicional de remuneração,
dependente do grau de insalubridade da função.
c) Periculosidade: quando o trabalhador atua em condições perigosas, como em

contato com inflamáveis ou explosivos, é previsto um adicional de remuneração.
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4.2 Custo de Equipamentos

Na consideração dos gastos envolvendo equipamentos, não é razoável simplesmente
considerar o custo de aquisição destes. Isso porque, muitas vezes, um mesmo equipamento
adquirido para uso inicial em uma obra pode ser utilizado também em outra, sendo mais
razoável ratear o custo de aquisição entre as várias obras em que ele poderá ser utilizado. Por
outro lado, além do investimento inicial de aquisição, existem outros gastos, envolvendo seu uso
e manutenção, que devem ser considerados.
Em vista disso, a determinação dos custos dos equipamentos pode ser bastante trabalhosa
e complexa de ser feita. Uma simplificação comum consiste em recorrer a revistas técnicas
sobre o tema ou ainda consultar experiências práticas de profissionais e empresas do mercado
(INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011). Caso se deseje realizar o cálculo manual do custo dos
equipamentos, a norma IE 01/2011 (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011) sugere que sejam
considerados os seguintes parâmetros:
• a) Custo de aquisição: valor total da aquisição do equipamento, conforme preços

praticados pelo mercado;

• b) Vida útil do equipamento: é natural esperar que os equipamentos adquiridos, após
um período razoável de uso, tenham seu desempenho afetado. Assim, considerar a vida
útil esperada para o equipamento permite entender se o equipamento será utilizado em
outras obras (sendo algumas parcelas de seu custo rateadas entre elas);
• c) Valor residual: é o valor de revenda do equipamento após o fim da sua vida útil;
• d) Depreciação: é um decréscimo no valor do equipamento em relação ao que foi
inicialmente pago, devido ao seu desgaste de uso e obsolescência;
• e) Custo de oportunidade de capital: ao adquirir um equipamento, o empresário
imobiliza certo capital, que poderia estar aplicado em certo investimento financeiro. O
custo de oportunidade de capital visa a considerar esse valor;
• f) Seguros e impostos;
• g) Custo de manutenção: gasto com o conjunto de atividades necessárias para manter os
equipamentos em perfeitas condições de uso;
• h) Custo de operação: gasto com os insumos necessários para o funcionamento do
equipamento, como combustíveis, óleos, graxas e filtros;
A fim de considerar adequadamente todos esses parâmetros, sugere-se o uso da planilha
de cálculo, apresentada no Quadro 3.
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LOGOMARCA/ NOME COMPOSIÇÃO DE CUSTO HORÁRIO DE EQUIPAMENTO DE MÉDIO E

DA EMPRESA GRANDE PORTE PARA CONSTRUÇÃO CIVIL
TIPO DE SERVIÇO:
EQUIPAMENTO + Ex.: Pá carregadeira de pneus 1,72m³
ASSESSÓRIOS E PNEUS
TIPO/MODELO Ex.: Caterpillar mod. 924G
VALOR DE REPOSIÇÃO NA DATA BÁSICA
PREÇO DE AQUISIÇÃO
VALOR RESIDUAL
VIDA ÚTIL VIDA ÚTIL
Ex.: 6 anos Ex.: 2000h
(EM ANOS) (EM HORAS)
COEF.
JUROS Ex.: 12% a.a. Ex.: 0,70
MANUTENÇÃO
POTÊNCIA Ex.: 78 kW COEF. DE CONSUMO Ex.: 0,16

CÁLCULO DOS
ITEM CALCULAR RESULTADO [R$]
COMPONENTES
1 Depreciação
2 Juros
3 Seguro e impostos
4 Manutenção
5 Operação
6 Outros
RESUMO CUSTO HORÁRIO DOS EQUIPAMENTOS
CHP CUSTO HORÁRIO EM OPERAÇÃO
CHI CUSTO HORÁRIO IMPRODUTIVO
OBRA: LICITAÇÃO:
PROPONENTE: CONTRATANTE/ÓRGÃO:
RESPONSÁVEL: APROVADO: DATA:
Quadro 3 – Planilha de cálculo de custo horário de equipamentos. Fonte: Adaptado de Instituto de Engenharia
(2011).
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É essencial que haja uma padronização na forma como os orçamentos são elaborados.
Assim, garante-se maior assertividade e precisão nas informações constantes no documento,
contribuindo para melhor gestão das empresas construtoras.
Nesta unidade, vimos que os orçamentos variam em nível de detalhamento e precisão
de acordo com o avanço no desenvolvimento do projeto do empreendimento e demais decisões
e documentos técnicos. Também identificamos diversas definições técnicas, essenciais para a
compreensão de orçamentos e elaboração destes. Por fim, discutimos como determinar custos
diretamente associados à construção do empreendimento, especialmente aqueles correlatos à
mão de obra e equipamentos.
Esse conhecimento é fundamental para a formação profissional do(a) engenheiro(a)
civil, visto que ele(a) é um dos principais profissionais responsáveis por esse processo. Além da
clara importância para a área de gestão da construção civil, habilidades para a elaboração de
orçamentos também são relevantes para diversas outras áreas de atuação desse profissional.
Contudo, vale ressaltar que o presente material abordou o assunto de forma básica, sem

a intenção de esgotar as discussões sobre o tema. Caso se interesse pelo assunto, é recomendado
que você busque mais informações a respeito, atentando-se às leis e normas vigentes durante o
período de sua atuação profissional.
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03
DISCIPLINA:
ORÇAMENTAÇÃO: ESCOPO DO PROJETO E

COMPOSIÇÕES DE CUSTO
sumário da unidade
Introdução............................................................................................................................................................. 28
1. ETAPAS DO PROCESSO DE ORÇAMENTAÇÃO.................................................................................................... 29
2. DEFINIÇÃO DO ESCOPO DE PROJETO................................................................................................................ 29
2.1 A Estrutura Analítica do Projeto (EAP)................................................................................................ 30
2.2 Exemplo Prático............................................................................................................................................ 31
3. COMPOSIÇÕES DE CUSTOS UNITÁRIOS........................................................................................................... 34
3.1 A Planilha de Composições de Custos Unitários.............................................................................. 36
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Introdução
Como vimos na unidade anterior, o processo de orçamentação é complexo e demanda

várias etapas. Inicialmente, discutimos alguns conceitos técnicos que permeiam todo esse
processo, principalmente no que diz respeito ao cálculo de custos diretos e indiretos.
Agora que você já domina os conceitos básicos sobre o tema, nesta terceira unidade vamos
iniciar uma abordagem cronológica do processo de orçamentação, entendendo, passo a passo,
como um orçamento de construção civil é produzido. Em específico, nesta unidade vamos dar
maior enfoque à definição do escopo do projeto e composições de custos unitários dos serviços
a serem realizados para a execução do empreendimento. Para facilitar sua compreensão, vamos
contextualizar a discussão por meio de um exemplo prático de elaboração de orçamentos.
Os tópicos apresentados a seguir certamente serão de grande importância para sua
formação profissional.
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1. ETAPAS DO PROCESSO DE ORÇAMENTAÇÃO
Certamente, em algum momento de sua vida profissional ou pessoal, você já teve de

realizar um orçamento. Precisou, por exemplo, adquirir um computador novo. Para isso,
identificou todos os componentes que precisavam ser adquiridos (o próprio computador, mouse,
teclado, caixas de som, entre outros) e estabeleceu requisitos (o computador precisava ter certa
quantidade de memória ou certo processador, por exemplo). Em seguida, verificou os preços
praticados pelo mercado para esses elementos e fez a sua aquisição.
Na construção civil, o processo de orçamentação é bastante parecido ao exemplo anterior.
Contudo, são vários os componentes necessários, que contam com diversas especificações
e requisitos. Assim, a elaboração do orçamento se torna mais complexa, sendo necessário
distinguir os passos necessários para melhor compreensão. De acordo com a norma IE 01/2011
(INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011), as atividades básicas que se desenvolvem no processo
orçamentário são as seguintes:
a) Itemização e discriminação dos serviços que compõem o projeto, com suas respectivas

unidades;
b) Composição dos custos unitários dos serviços;
c) Cálculo do custo unitário dos equipamentos;
d) Cálculo dos salários com os encargos sociais e complementares;
e) Levantamento dos custos indiretos;
f) Cálculo do BDI - Benefício e Despesas Indiretas.
A seguir, discutiremos cada uma delas e em ordem didaticamente mais compreensível.
2. DEFINIÇÃO DO ESCOPO DE PROJETO
Como visto, a primeira etapa do processo de orçamentação consiste na itemização

e discriminação dos serviços que compõem o projeto. Tecnicamente, essa etapa também é
conhecida como “definição do escopo do projeto”.
De acordo com o Guia PMBOK, importante referência da área de gerenciamento de
projetos, o escopo pode ser definido como o trabalho que deve ser feito para que se entregue o
produto pretendido com seu desempenho esperado (PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE,
2018). Nesse sentido, a definição do escopo visa a apresentar o que deve ser feito e, indiretamente,
o que não será feito. Isso contribui para maior transparência e alinhamento entre os envolvidos e,
sobretudo, para maior assertividade do orçamento elaborado.
www.uninga.br 29
2.1 A Estrutura Analítica do Projeto (EAP)

Uma das ferramentas mais conhecidas para discriminação do escopo de um projeto é a
Estrutura Analítica de Projeto (doravante, EAP). Consiste na estruturação do projeto de forma
bastante simples e visual, de forma a hierarquizar os itens do escopo, mostrando relações de
interdependência entre eles. Além disso, de acordo com Camargo (2019), a EAP cumpre as
seguintes funções:
a) Facilita a identificação dos responsáveis;

b) Facilita a identificação das fases do projeto;
c) Delimita o escopo do projeto;
d) Identifica as atividades do projeto;
e) Orienta a identificação e descrição detalhada das entregas do projeto;
f) Facilita a estimativa de esforço, duração e custo;

g) Facilita a identificação de riscos.
A elaboração de uma EAP é bastante intuitiva. É necessário identificar as atividades
ou fases necessárias para o cumprimento do objetivo do projeto e expô-las em uma estrutura
hierarquizada, mostrando suas relações de interdependência, conforme exposto na Figura 1.
Figura 1 – Exemplo de EAP. Fonte: O autor.
www.uninga.br 30
A seguir, vamos discutir um exemplo prático de elaboração de uma EAP para uma obra
de construção civil. Naturalmente, precisaremos relembrar diversas etapas da construção de uma
edificação, que você já deve ter estudado em disciplinas anteriores. Então, prepare-se para uma
grande revisão!
2.2 Exemplo Prático

Suponha que você é o(a) engenheiro(a) encarregado(a) pela elaboração do orçamento de
uma construção civil. Por onde começar?
Inicialmente, precisamos conhecer algumas características da obra em questão. Considere,
portanto, que se trata de uma edificação residencial multifamiliar, que será executada utilizando-
se tecnologias construtivas tradicionais, como estruturas de concreto e vedação em alvenaria de
blocos cerâmicos. Agora, de posse dessas informações, fica mais fácil entender quais as fases de
execução dessa edificação, que darão origem à nossa EAP. Vale ressaltar que algumas informações
ainda não estão devidamente detalhadas, de modo que faremos algumas suposições.
Podemos considerar como Etapa 1 desse projeto o grupo denominado serviços iniciais.
Nesse grupo, vamos considerar todas as atividades que geram custos diretos (relevantes ao

orçamento) e que são executadas antes da instalação do canteiro de obras de fato. Por exemplo,
podemos considerar aqui o serviço de sondagem geotécnica e atividades de preparação do
terreno, como limpeza e terraplenagem. Uma estratégia interessante é considerar ainda o custo
relacionado aos projetos uma vez que eles podem ser perfeitamente quantificados.
Em seguida, tem-se a Etapa 2, de instalação do canteiro de obras. Agora, podemos
considerar o momento em que as áreas de apoio à produção e demais infraestruturas provisórias
começam a ser instaladas para que os trabalhadores tenham recursos para iniciar suas atividades.
Enquadramos aqui atividades como ligações provisórias de água e eletricidade, colocação de
tapumes e alojamentos, além de eventuais trabalhos de movimentação de terra, que ainda se
façam necessários.
Na terceira etapa, estão os serviços gerais. Podemos considerar nesse grupo a instalação
do elevador de obra, proteções para segurança dos trabalhadores, além de serviços técnicos e
administrativos que podem ser facilmente quantificados. Na Etapa 4, colocaremos os serviços de
infraestrutura, em que se destaca a execução das fundações da edificação.
A Etapa 5 englobará a fase de superestruturas. Supondo a utilização de estruturas de
concreto moldadas in loco, necessitaremos considerar serviços como a montagem de armaduras,
confecção de fôrmas e a concretagem em si. Em seguida, na Etapa 6, podemos elencar as paredes
e painéis, isto é, os elementos de vedação da edificação. Aqui, podemos inserir o serviço de
assentamento de alvenaria de blocos cerâmicos, conforme suposto anteriormente.
Você já deve ter reparado que a construção da nossa EAP no exemplo prático adota
diversas simplificações e não segue necessariamente uma ordem cronológica da
execução do empreendimento. Por exemplo, os serviços de superestruturas e de
paredes e painéis foram dispostos em etapas separadas, de forma a parecer que
as paredes e painéis são executados apenas após a conclusão dos serviços de
superestrutura. Na prática, não é isso o que acontece – muitas vezes, enquanto a
superestrutura está sendo executada em pavimentos superiores, a alvenaria está
sendo assentada em pavimentos inferiores, cuja estrutura já está concluída.
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Será que esse tipo de simplificação no orçamento traz algum tipo de prejuízo para
a sua assertividade e precisão?
Certamente, sim. Isso porque a ordem com que certas atividades são executadas
pode gerar serviços adicionais, que têm impacto direto no orçamento. Por essa
razão, existe atualmente uma vertente de estudos denominada “orçamento
operacional”, que busca elaborar o orçamento em ordem perfeitamente cronológica
e prever devidamente essas atividades adicionais que são geradas, garantindo
maior assertividade ao resultado final.
A Etapa 7 considera as esquadrias (portas e janelas) instaladas na edificação. Em

orçamentos, é usual separá-las de acordo com o material do qual elas são constituídas, distinguindo-
se grupos como “esquadrias de madeira”, “esquadrias de vidro”, “esquadrias de PVC”, “esquadrias
metálicas” e “esquadrias especiais” (aquelas utilizadas para prevenção de incêndio, por exemplo).
Na oitava etapa, são elencados os vidros e plásticos utilizados. Note que muitas esquadrias
já possuem o vidro embutido, de modo que não convém discriminá-lo de forma separada neste

item. Assim, é mais usual que, neste grupo, sejam inseridos apenas outros tipos de vidros, como
aqueles utilizados em boxes de banheiros ou vidros decorativos.
Na Etapa 9, tem-se os componentes da cobertura da edificação. Assim, distinguem-se
as etapas relacionadas à cobertura do telhado, colocação de telhas e instalação de calhas e rufos.
Já na Etapa 10, consideraremos serviços relacionados à impermeabilização da edificação. Para
facilitar a posterior quantificação e precificação dos serviços, é conveniente separá-los de acordo
com a tecnologia de impermeabilização adotada (emulsão asfáltica, manta asfáltica, entre outros).
O grupo seguinte (Etapa 11) diz respeito ao revestimento da edificação. Assim, podem-se
distinguir os revestimentos argamassados, eventualmente ainda subdivididos em revestimentos
de paredes e revestimentos de tetos. Também se consideram os revestimentos cerâmicos, como
azulejos e pisos. Materiais de acabamento também podem ser inseridos nesse grupo, como forros
e pinturas.
Na reta final, na Etapa 12, vamos considerar os rodapés, soleiras e peitoris, que podem
ser subdivididos nesses mesmos grupos. Na Etapa 13, listaremos as louças e metais, separadas
em bacias sanitárias, lavatórios, tanques e torneiras. Na Etapa 14, listaremos as instalações, como
as hidrossanitárias, elétricas, gás e mecânicas.
A consideração das instalações em orçamentos é bastante dependente do

tipo de contrato com a mão de obra. Isso porque se trata de serviços de maior
especialização, sendo que, muitas vezes, é atribuído a uma empresa terceirizada.
Ela pode estabelecer um valor fixo para a realização do serviço como um todo, de
modo que não há necessidade de se discriminar cada um dos materiais e serviços
necessários para a sua realização.
Na Etapa 15, consideraremos os serviços complementares, como serviços de paisagismo

e playground. Por fim, na Etapa 16, listamos os serviços finais, como a limpeza final da obra e
ligações definitivas de água e eletricidade.
Em síntese, estabelecemos a EAP exposta na Figura 2.
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Figura 2 – EAP do exemplo prático. Fonte: O autor.
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3. COMPOSIÇÕES DE CUSTOS UNITÁRIOS
Em orçamentos extensos e complexos, como no caso do orçamento de obras de construção

civil, adotamos uma interessante estratégia que facilita a compreensão e alteração do orçamento
em caso de mudanças no projeto. Iniciamos pela discriminação de todos os serviços necessários
(EAP) e, em seguida, identificamos todos os insumos (materiais, mão de obra e equipamentos)
necessários para a produção de uma única unidade desse serviço mencionado. Dessa forma,
todos os serviços são inicialmente descritos sob uma mesma referência (unitária), facilitando
comparações e análises.
Tecnicamente, isso constitui o que denominamos como composição de custo unitário,
isto é, a descrição do “[...] quanto de material vai ser utilizado, número de horas de pessoal
qualificado e não-qualificado e o número de horas de equipamento a ser utilizado, por unidade
desses serviços” (TISAKA, 2006, p. 44). Assim, posteriormente, para descobrirmos o total de
custos diretos do orçamento, basta multiplicar os custos unitários de cada serviço pelas suas
respectivas quantidades e, em seguida, somá-los (TISAKA, 2006).
Diferentemente do que se possa pensar a princípio, determinar as composições de custos

unitários de cada serviço não é uma tarefa fácil. Por exemplo: quais os insumos (e suas respectivas
quantidades) necessários para a produção de 1 m³ de concreto?
Para responder a perguntas como essa, diversas entidades realizaram extensos estudos
baseados na realidade do mercado de trabalho e estabeleceram alguns parâmetros de consumos
de insumos para a realização de serviços em obras de engenharia. Um exemplo é a Tabela de
Composição de Preços para Orçamentos (TCPO), produzida pela Editora Pini (PINI, 2010),
ou ainda o Sistema Nacional de Índices da Construção Civil (SINAPI), um banco de dados
mantido pela Caixa Econômica Federal.
Mas, afinal, o que é melhor utilizar: a base TCPO ou a SINAPI? O

canal Engenheiro de Custos fez uma discussão bem interessante a
respeito! Confira o vídeo Qual a Melhor Base Para Obras Particulares?
Tcpo ou Sinapi?, disponível em <https://youtu.be/n5V2XzhuEfc>.
A TCPO consiste em um conjunto de tabelas que especificam os insumos necessários

para a realização de diversos serviços. Assim, para estimar o que seria necessário para produzir
1 m³ de concreto, inicialmente é necessário encontrar a tabela cuja especificação do serviço seja
mais próxima daquilo que será executado na obra em questão. Por exemplo, caso o concreto a ser
produzido seja do tipo estrutural, virado em obra, controle “A”, consistência para vibração, brita
1, resistência à compressão de 30 MPa, a TCPO informaria os seguintes insumos e quantidades
necessárias para a produção de uma unidade (cúbica) do material (Tabela 1).
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Tabela 1 – Composição unitária de concreto estrutural, virado em obra, controle “A”,

consistência para vibração, brita 1, resistência à compressão de 30 MPa.
Componente Unidade Consumo
Servente h 6,00
Areia lavada tipo média m³ 0,788
Pedra britada 1 m³ 0,836
Cimento Portland CP II-E-32 (resistência 32 MPa) kg 416,00
Betoneira elétrica, potência 2 HP (1,5 kW), capacidade de 400 L, h prod. 0,3060
vida útil de 10.000h
Fonte: Pini (2010).
Entretanto, caso o concreto a ser utilizado seja do tipo dosado em central, tem-se uma
composição bastante distinta (Tabela 4). Portanto, conhecer em detalhe as especificações dos
serviços a serem executados tem grande impacto na assertividade do orçamento, conforme
discutimos anteriormente.

Tabela 2 – Composição unitária de concreto dosado em central, resistência à compressão
de 30 MPa.
Componente Unidade Consumo
Concreto dosado em central convencional, britas 1 e 2, resistência m³ 1,05
de 30 Mpa
Fonte: Pini (2010).
Vimos anteriormente duas composições unitárias disponíveis na TCPO sobre a

produção de concreto. Mas quais serão as quantidades e insumos necessários para
a execução de outros serviços, como alvenarias, revestimentos argamassados,
entre outros? Para saber mais, consulte a TCPO, em:
PINI. Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos. 13. ed. São Paulo: Pini,
2010.
Ainda que a TCPO e o SINAPI forneçam informações bastante relevantes, seu uso não
é unanimidade no mercado. Isso porque os parâmetros veiculados nessas bases fornecem uma
estimativa bastante próxima da realidade, mas empresas de construção de maior porte e bem
estruturadas muitas vezes preferem levantar seus próprios índices de consumo, praticados em
obras anteriores. Dessa forma, ao terem como base seus próprios processos produtivos, têm
maior assertividade nos valores adotados e maios segurança em sua política de preços (TISAKA,
2006).
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3.1 A Planilha de Composições de Custos Unitários

Em projetos complexos, como os que são executados no setor da construção civil, os
orçamentos tendem a ser extensos. Assim, não se torna prático expor todas as informações que
discutimos até agora (descrição dos serviços por meio da EAP, composições de custos unitários,
preços e quantidades) em uma única planilha, pois o documento seria extenso e mais suscetível
a erros.
Nesse sentido, é comum a elaboração de uma planilha orçamentária geral, sobre a
qual discutiremos melhor na próxima unidade, e uma planilha auxiliar, que apresenta todas as
composições de custos unitários. A Tabela 3 apresenta uma sugestão de modelo para a elaboração
dessa planilha auxiliar. Sobre ela, fazem-se as seguintes considerações:
a) Coluna 1 (item): código criado pelo orçamentista para identificar a composição e os

seus respectivos itens no orçamento. É recomendado que haja correspondência com os
códigos adotados na planilha orçamentária geral.
b) Coluna 2 (descrição dos serviços): especificação do serviço ou insumo em questão.

Deve ser devidamente detalhado para que haja sua perfeita compreensão.
c) Coluna 3 (quantidade): é a quantidade necessária do insumo para a produção de 1 m³
do serviço em questão.
d) Coluna 4 (unidade): unidade de referência.
e) Coluna 5 (custo unitário): custo de uma unidade (na unidade de referência) do
insumo em questão.
f) Coluna 6 (subtotal): produto do custo unitário (coluna 5) pela quantidade necessária
do insumo (coluna 3).
Tabela 3 – Modelo de planilha de composição unitária.

PLANILHA DE COMPOSIÇÕES UNITÁRIAS
Item Descrição dos serviços Quantidade Unidade Custo Unitário Subtotal
1.1.1 Insumo 1 2,00 m R$ 2,50 R$ 5,00
1.1.2 Insumo 2 4,00 kg R$ 1,50 R$ 6,00
... ... ... ... ... ...
Total R$ 11,00
Fonte: O autor.
Note ainda que o total de cada composição unitária constitui o custo unitário de produção
do serviço em questão. Por exemplo, se a composição unitária apresentada na Tabela 3 se referisse
à produção de concreto, o valor de R$ 11,00 (total apresentado na Tabela 3) seria o custo de
produção de 1 m³ de concreto, portanto, seu custo unitário. Voltaremos a discutir essa relação na
próxima unidade.
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Assim, garante-se maior assertividade e precisão nas informações constantes no documento,
contribuindo para a melhor gestão das empresas construtoras.
Nesta unidade, vimos que o processo de orçamentação se inicia com a definição do
escopo do projeto, devidamente especificando os serviços que devem ser executados para a
realização do projeto. Concluímos que um recurso interessante para estruturar de forma lógica
o escopo é a chamada Estrutura Analítica de Projeto (EAP), o que ficou bastante evidente na
realização de um exemplo prático de elaboração de EAP para uma obra de construção civil. Por
fim, procedemos à elaboração de composições unitárias para cada item do escopo, de forma a
listar todos os insumos, em termos de materiais, mão de obra e equipamentos necessários para a
produção de uma unidade de determinado item do escopo.
Este conhecimento é fundamental para a formação profissional do engenheiro civil,
visto que esse é um dos principais profissionais responsáveis por esse processo. Além da clara
importância para a área de gestão da construção civil, habilidades para a elaboração de orçamentos

também são relevantes para diversas outras áreas de atuação desse profissional.
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04
DISCIPLINA:
ORÇAMENTAÇÃO: QUANTITATIVOS,
PRECIFICAÇÃO E CRONOGRAMA PRELIMINAR
sumário da unidade
Introdução............................................................................................................................................................. 39
1. LEVANTAMENTO DE QUANTITATIVOS................................................................................................................40
2. PLANILHA ORÇAMENTÁRIA GERAL E PRECIFICAÇÃO..................................................................................... 42
3. DEFINIÇÃO DO PREÇO DE VENDA......................................................................................................................44
3.1 Cálculo do BDI.................................................................................................................................................44
3.2 Definição do Preço Final de Venda......................................................................................................... 46
4. CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO................................................................................................................. 46
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Introdução
Como vimos na unidade anterior, o processo de orçamentação é complexo e demanda

várias etapas. Inicialmente, discutimos as primeiras etapas necessárias para a elaboração de
um orçamento, que consistem na definição do escopo do projeto (expresso através da EAP) e a
identificação das composições unitárias de cada item do escopo.
Agora que já sabemos quais são os itens necessários para a execução do projeto e
o que é necessário para produzir uma unidade de cada um, nesta quarta (e última) unidade
vamos nos preocupar em escalar essas quantidades para o projeto como um todo, realizando
o levantamento de quantitativos do projeto e a sua consequente precificação. Dessa forma,
poderemos determinar o total de custos diretos da obra, que nos levará à determinação do preço
de venda do empreendimento. Por fim, iniciaremos uma breve discussão sobre as interrelações
entre o orçamento e o planejamento da obra. Para isso, por meio do cronograma físico-financeiro,
vamos distribuir os valores monetários do orçamento ao longo de todo o período de tempo

esperado para a execução do projeto.
Os tópicos apresentados a seguir, certamente, serão de grande importância para sua
formação profissional.
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1. LEVANTAMENTO DE QUANTITATIVOS
Na Unidade 3, descobrimos como responder à pergunta: quais os insumos (e suas

respectivas quantidades) necessários para a produção de 1 m³ de concreto?. Agora, vamos nos fixar
em um questionamento derivado ao anterior: quanto é necessário de concreto para a execução
do projeto?
Para responder a dúvidas como essa, é necessário realizar o levantamento de
quantitativos do projeto. De acordo com Ávila, Librelotto e Lopes (2003), essa etapa é de grande
importância no processo de orçamentação, em que se definem as quantidades a serem adquiridas
para a realização do empreendimento. Por essa razão, há grande responsabilidade na precisão do
levantamento, haja vista que erros nesse momento podem incorrer na necessidade de aportes
suplementares de capital para finalização do empreendimento. Tem-se, portanto, um impacto
direto na continuidade e lucratividade do projeto (ÁVILA; LIBRELOTTO; LOPES, 2003).
De Mori (2016) afirma que esse levantamento usualmente é realizado por meio de dados
encontrados em documentos técnicos da obra, como projetos e memoriais descritivos, ou ainda
com base nas experiências com a própria obra e de seus profissionais. Nesse sentido, a autora

destaca que é essencial que se tenham fontes de dados completas e detalhadas, garantindo maior
confiabilidade e qualidade ao orçamento elaborado.
Ainda que se tenham fontes de dados confiáveis, determinar as quantidades de cada
material ou serviço não é uma tarefa fácil. Por exemplo, consideremos o exemplo prático da
Figura 1, em que se deseja determinar a quantidade de alvenaria necessária para a execução das
vedações.
Figura 1 – Levantamento quantitativo de alvenaria em exemplo prático.Fonte: O autor.
Realizando um cálculo simplificado, a determinação da quantidade de alvenaria, em m²,

das paredes P1 e P2 é facilmente determinada através da área da superfície, conforme segue:
a) P1: 4,00m x 2,70m = 10,80m²

b) P2: 6,00m x 2,70m = 16,20m²
No caso da parede P3, temos uma abertura na vedação - o espaço destinado para a
porta. A princípio, parece razoável não considerar a área dessa abertura no cálculo da alvenaria
- afinal, o espaço não será preenchido pelo material. Contudo, a existência da abertura incorre
em materiais e trabalho adicional para a realização de cortes na alvenaria a fim de resguardar o
espaço destinado à porta.
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Assim, para pequenos vãos (menores que 2,00 m²), torna-se mais razoável desconsiderar a
abertura, calculando o quantitativo como se o vão fosse totalmente preenchido (DE MORI,
2016). Assim, o quantitativo de alvenaria nessa parede se torna P3: 4,00 m x 2,70 m = 10,80 m².
Por fim, no caso da parede P4, tem-se uma abertura de maiores dimensões (4,00 m x 2,00
m), destinada à instalação de uma janela. Nesse caso, não é razoável considerar a abertura toda
como “cheia”, pois se espera que o gasto adicional de material e mão de obra por conta do recorte
do vão seja bastante inferior ao que seria gasto para o preenchimento total do vão com alvenaria.
Assim, recomenda-se que seja descontada, do levantamento quantitativo de alvenaria, a área do
vão excedente a 2,00 m² (DE MORI, 2016). Assim, o quantitativo de alvenaria nessa parede se
torna P4: (6,00 m x 2,70 m) – [(4,00 m x 2,00 m) – 2,00 m²] = 10,20 m².
Analogamente, outros itens do escopo possuem critérios de medição específicos. No
Quadro 1, apresentam-se alguns critérios de uso recorrente.
Serviço Critério de medição

Medição efetuada pelas quantidades, comprimentos, área e volumes
Preparação do terreno definidos nos projetos e especificações. Especificamente nos projetos
planialtimétricos.

Medição pelas quantidades, comprimentos, área, volumes e pesos
Fundações
definidos nos projetos e especificações.
Medição pelas quantidades, comprimentos, área, volumes e pesos
Estrutura
definidos nos projetos e especificações.
Instalações Medição pelas quantidades, comprimentos e área real.
Medição pelas quantidades e conjuntos definidos nos projetos e
Elevadores
especificações.
Cobertura Medição pela área projetada no plano horizontal.
Medição pelas quantidades, comprimentos e área real. Podem ser
Esquadrias
levantados em metros quadrados ou em unidades.
Revestimentos Medição pelas quantidades, comprimentos e área real.
Rodapés, soleiras e peitoris Medição pelos comprimentos reais.
Armadura de aço Medição pelas quantidades e comprimentos reais.
Vidros Medição pelas áreas definidas no projeto e especificações.
Impermeabilização Medição pelas quantidades, comprimentos e áreas reais.
Pavimentação Medição pelos comprimentos e áreas reais.
Pinturas (tintas, ceras, resinas,
Medição pelos comprimentos e áreas reais.
vernizes etc.)
Medição pelas quantidades e conjuntos definidos nos projetos e nas
Aparelhos
especificações.
Medição pelas quantidades e conjuntos definidos nos projetos e nas
Elementos decorativos
especificações.
Limpeza Medição pelas quantidades e áreas reais.
Quadro 1 – Critérios de medição para quantitativos de obras de construção civil.Fonte: Adaptado de Ávila, Libre-
lotto e Lopes (2003).
www.uninga.br 41
Ainda que sejam adotados critérios padronizados de medição, será que ainda
existe variabilidade em orçamentos realizados por um ou outro profissional
orçamentista, dependendo das considerações feitas por cada um durante a
elaboração do orçamento?
Certamente, sim. Como vimos ao longo da nossa disciplina, muitas das decisões
ao longo do processo de orçamentação são subjetivas. Em tempos recentes, os
avanços de novas abordagens com o BIM (Building Information Modelling) têm
encontrado espaço justamente no setor de orçamentação, visto que o levantamento
de quantitativos se torna automático, com base nos elementos inseridos nos
projetos. Tais mudanças na forma de realizar quantitativos de projetos podem
trazer contribuições para maior padronização e menor variabilidade na realização
dessa atividade.

2. PLANILHA ORÇAMENTÁRIA GERAL E PRECIFICAÇÃO
Na unidade anterior, vimos que as composições unitárias usualmente são apresentadas

em uma planilha auxiliar ao orçamento em si. Assim, para apresentar o orçamento como um
todo, exibindo o escopo do projeto, quantidades e preços, é recomendado que se elabore uma
planilha orçamentária geral, interligada às planilhas auxiliares de composições unitárias.
Existem várias possibilidades a respeito do modelo da planilha orçamentária geral a
ser utilizada. A NBR 12721:2006 (ABNT, 2007), por exemplo, sugere o modelo apresentado no
Quadro 2.
Calculado por: Profissional Folha

ORÇAMENTO DO CUSTO DA
Visto: Responsável: nº:
CONSTRUÇÃO
Data: Visto:
LOCAL DO IMÓVEL:
Composição Preço Preço do
Item Discriminação Quantidade Unidade Totais
adotada unitário serviço
Quadro 2 – Modelo da planilha orçamentária geral, sugerido pela NBR 12721:2006.Fonte: Adaptado de ABNT
(2007).
www.uninga.br 42
Por razões didáticas, adotaremos um modelo similar de planilha, apresentado no Quadro

3.
EMPRESA: ÁREA DA CONSTRUÇÃO:
OBRA: FOLHA __ de __ PROPRIETÁRIO:
LOCAL: DATA:
PLANILHA ORÇAMENTÁRIA GERAL
Item Descrição dos serviços Quantidade Unidade Custo Unitário Subtotal
Quadro 3 – Modelo da planilha orçamentária geral, sugerido pelo autor. Fonte: O autor.
Sobre a planilha apresentada no Quadro 3, é importante ressaltar:
a) Coluna 1 (item): código criado pelo orçamentista para identificar o item do escopo
no orçamento. É recomendado que haja correspondência com os códigos adotados na
planilha auxiliar de composições unitárias.
b) Coluna 2 (descrição dos serviços): são os itens da EAP, com a devida especificação

necessária para adequada compreensão.
c) Coluna 3 (quantidade): é a quantidade necessária do serviço (obtida no levantamento
de quantitativos).
d) Coluna 4 (unidade): unidade de referência.
e) Coluna 5 (custo unitário): custo para produzir uma unidade daquele serviço (é o total
extraído da planilha auxiliar de composições).
f) Coluna 6 (subtotal): produto do custo unitário (coluna 5) pela quantidade necessária
do insumo (coluna 3).
Até o momento, há as colunas 1 a 4, tanto da planilha orçamentária geral quanto da
planilha auxiliar de composições unitárias. Para preencher as colunas faltantes, é necessário
pesquisar os preços praticados pelo mercado de trabalho para cada um dos produtos faltantes
etapa conhecida como precificação.
A etapa de precificação é bastante intuitiva. Inicialmente, devem-se investigar os preços
unitários dos insumos listados na planilha auxiliar de composições unitárias. São consultados
fornecedores de cada material, sendo indicada a consulta de uma quantidade razoável de
fornecedores para se obterem valores mais precisos (ÁVILA; LIBRELOTTO; LOPES, 2003;
MATTOS, 2006).
Após preencher os valores monetários na planilha auxiliar de composições, o total de
cada composição, como já dito, retroalimenta o custo unitário (coluna 5) do respectivo item na
planilha orçamentária geral. Por fim, basta realizar o cálculo da coluna 6 (subtotal). A soma dos
subtotais da planilha orçamentária geral fornecerá o total de custos diretos da obra (TISAKA,
2006).
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3. DEFINIÇÃO DO PREÇO DE VENDA
No tópico anterior, determinamos o total de custos diretos da obra. Contudo, conforme

aprendemos no início da nossa disciplina, precisamos considerar ainda outros fatores, como os
custos e despesas indiretas e, também, o lucro do empresário.
Para considerar esses fatores, acrescentamos ao orçamento o BDI, abreviatura para
Benefícios e Despesas Indiretas. Trata-se, portanto, de uma taxa que é acrescida ao custo direto
do empreendimento para considerar “[...] as despesas indiretas do executor, [...] o risco do
empreendimento, as despesas financeiras incorridas, os tributos incidentes na operação, despesas
de comercialização [e] o lucro do empreendedor” (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2011, p.
122).
Quer entender um pouco melhor sobre o que é o BDI? Em seu

canal, o engenheiro e arquiteto Fabricio Rossi fez uma discussão
bem interessante a respeito. Assista ao vídeo O que é o BDI de uma
Obra, disponível em <https://youtu.be/-x9HaGgfenc>.
3.1 Cálculo do BDI

O BDI é calculado a partir de uma associação de quatro componentes (INSTITUTO DE
ENGENHARIA, 2011):
a) Despesas indiretas: gastos com a sede da empresa, encargos financeiros do capital de

giro e riscos envolvidos no empreendimento.
b) Tributos: impostos federais e municipais que incidem sobre o faturamento e sobre o
serviço executado em si.
c) Gastos de comercialização: necessários para a promoção comercial da empresa e
que não estão associados a uma obra em específico, de tal forma que não podem ser
considerados custos diretos.
d) Lucro: remuneração desejada à empresa - retorno do investimento.
Assim, para considerar tais fatores, adota-se a Equação 2:
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Em que:
• i = taxa de administração central;

• r = taxa de risco do empreendimento;
• f = taxa de custo financeiro do capital de giro;
• t = taxa de tributos federais;
• s = taxa de tributo municipal – ISS;
• c = taxa de despesas de comercialização;
• l = lucro ou remuneração líquida da empresa.
Naturalmente, o cálculo desses parâmetros depende fundamentalmente de características

legais, administrativas e estratégicas da empresa. A título de exemplo, apresenta-se na Tabela 1
uma simulação de cálculo do BDI para uma empresa hipotética.

Tabela 1 – Simulação de cálculo do BDI.
Taxas Referenciais Valor presumido/
Item Discriminação
Mínima Máxima adotado
1 Administração central 9,00 20,00 9,00
Rateio da administração
1.1 8,00 15,00 8,00
central
1.2 Despesas específicas 1,00 5,00 1,00
2 Taxa de risco 1,00 5,00 1,00
3 Despesa financeira 1,00 5,00 1,00
4 Tributos 7,93 21,93 7,93
4.1 PIS 0,65 1,65 0,65
4.2 COFINS 3,00 7,60 3,00
4.3 IRPJ 1,20 4,80 1,20
4.4 CSLL 1,08 2,88 1,08
4.5 ISS 2,00 5,00 2,00
5 Taxa comercialização 2,00 5,00 2,00
6 Lucro 5,00 15,00 10,00
BDI (Utilizar Equação 2) 38,86%
Fonte: Adaptado de Instituto de Engenharia (2011).
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O exemplo anterior apresenta alguns valores de referência para o cálculo do

BDI, mas que podem sofrer alterações dependendo de algumas características
da empresa ou do empreendimento em construção. Para saber mais a respeito
desses fatores que influenciam e podem modificar a composição da taxa do BDI,
recomenda-se a leitura do item 2.5.4 do livro a seguir.
TISAKA, M. Orçamento na Construção Civil: consultoria, projeto e execução. São

Paulo: Pini, 2006.
3.2 Definição do Preço Final de Venda

Finalizado o cálculo de gastos diretos e indiretos, é possível determinar o preço final de
venda, isto é, o valor pago pelo consumidor de forma a considerar os custos diretos e indiretos,
despesas indiretas e assegurar o lucro do empresário.

O Preço Final de Venda (PV), nada mais é do que a soma do Total de Custos Diretos (CD)
e os gastos indiretos. Porém, como vimos no tópico anterior, o BDI, parâmetro que considera os
gastos indiretos, é expresso em termos percentuais, sendo esse percentual em relação ao total
de custos diretos da obra. Com base nessa definição, para calcular o preço final de venda, basta
utilizar a Equação 3.
4. CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO
Uma vez finalizado o orçamento, é possível utilizá-lo para outras análises referentes à
gestão da obra. Nesse sentido, é comum que o documento sirva como base para a elaboração do
planejamento de execução do empreendimento, em que os mesmos itens da EAP do orçamento
são analisados na perspectiva temporal, levantando suas durações e interrelações. Nesta disciplina,
não é nosso foco estudar o processo de planejamento e gestão de obras em si. Assim, vamos nos
limitar a investigar algumas interrelações do orçamento com o processo de planejamento.
Uma das ferramentas que pode ser utilizada para realizar análises nesse contexto é o
cronograma físico-financeiro. A elaboração desse cronograma inclusive é prevista na NBR
16636-1:2017, que especifica que as atividades técnicas de projeto devem ser apresentadas em
cronograma físico-financeiro que informe os prazos necessários, as datas dos eventos e os seus
custos (ABNT, 2017).
Inicialmente, estima-se a duração de cada atividade da EAP anteriormente elaborada,
com base na experiência de projetos anteriores ou índices de produtividade da mão de obra
encontrados na literatura. Em seguida, as atividades da EAP são dispostas em uma espécie
de tabela, cujas linhas representam os serviços a serem realizados (itens da EAP) e as colunas
expressam uma linha do tempo da obra, divididas na unidade de tempo que for conveniente.
www.uninga.br 46
No cruzamento entre cada linha e coluna, expressa-se o gasto esperado (de acordo com o
orçamento) para o serviço expresso na linha do cruzamento, no intervalo de tempo considerado
na coluna do cruzamento. Por exemplo, suponha que o primeiro item da EAP que elaboramos
na Etapa 3 “Serviços Iniciais” tenha seu custo e duração estimados em R$ 1700,00 e 2 semanas,
respectivamente. Supondo ainda que o gasto ocorre de forma constante ao longo da execução do
serviço. Tem-se a representação no cronograma físico-financeiro expresso na Tabela 2.
Tabela 2 – 1º exemplo da construção do cronograma físico-financeiro.

Atividade Total de gastos Semana 1 Semana 2
R$ 1700 R$ 850 R$ 850
Serviços iniciais
100% 50% 50%
Fonte: O autor.
Contudo, é possível que haja itens da EAP cujos custos não se consolidem de forma
constante ao longo do tempo. Continuando o exemplo anterior, considere o serviço “Infraestrutura”,
que ocorre imediatamente após o item “Serviços iniciais”. Considere ainda que se estima gastar

R$ 2600 com esse serviço, que durará 3 semanas. Porém, o gasto não será constante, de tal forma
que 50% do valor serão gastos na segunda semana, e o restante será distribuído nas semanas
seguintes. Nesse caso, a representação da situação no cronograma físico-financeiro é apresentada
na Tabela 3.

Atividade Total de Semana Semana Semana Semana Semana
gastos 1 2 3 4 5
Serviços R$ 1700 R$ 850 R$ 850
iniciais 100% 50% 50%
R$ 2600 R$ 650 R$ 1300 R$ 650
Infraestrutura
100% 25% 50% 25%
Fonte: O autor.
Outra situação que pode ocorrer é que as atividades não necessitem aguardar o término
da sua antecessora para serem iniciadas, de tal forma que possuem outros vínculos. Nesse
sentido, imagine que, no exemplo anterior, haja um terceiro serviço “Superestrutura”, que se
inicia uma semana antes de o serviço anterior acabar. Nesse caso, o cronograma físico-financeiro
é representado conforme Tabela 4.
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Total de Sem. Sem. Sem. Sem.
Atividade Sem. 5 Sem. 6 Sem. 7
gastos 1 2 3 4
R$ R$
R$ 1700
Serviços iniciais 850 850
100% 50% 50%
R$ R$
R$ 2600 R$ 650
Infraestrutura 650 1300
100% 25% 50% 25%
R$ R$ R$
R$ 34000
Superestrutura 11333 11333 11333
100% 33% 33% 33%
R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
Total Geral R$ 38300

850 850 650 1300 11983 11333 11333
% 100% 2,2% 2,2% 1,7% 3,4% 31,3% 29,6% 29,6%
Fonte: O autor.
Por fim, após terminada a elaboração do cronograma físico-financeiro, a soma de cada

uma de suas colunas fornece o total de gastos esperados para aquele período - informação
valiosa para os planejamentos estratégico e financeiro da empresa. Essa informação geralmente é
apresentada nas últimas linhas do cronograma, conforme expresso na Tabela 4.
Além da investigação do total de gastos em cada período, a elaboração do

cronograma físico-financeiro facilita outras análises. Uma ferramenta interessante
consiste na curva S, um gráfico baseado no cronograma físico-financeiro que
expressa os gastos acumulados com o empreendimento ao longo de seu tempo
de execução. Outra possibilidade é a abordagem conhecida como Análise do Valor
Agregado, que compara o valor esperado, segundo o orçamento, com o valor que
realmente foi gasto durante a execução do empreendimento.
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Assim, garantem-se maior assertividade e precisão nas informações constantes no documento,
contribuindo para melhor gestão das empresas construtoras.
Nesta unidade, vimos as etapas finais do processo de orçamentação, que consistem
no levantamento de quantitativos e precificação dos itens orçados. Uma vez que a conclusão
dessas etapas fornece apenas o total de custos diretos do empreendimento, compreendemos a
importância do BDI, que nos permite estabelecer uma relação percentual entre os custos diretos
orçados e os gastos indiretos esperados. Por fim, procedemos à análise das interrelações entre o
orçamento e o planejamento de obras por meio da elaboração do cronograma físico-financeiro,
documento que fornece detalhes sobre como os custos veiculados no orçamento serão aplicados
ao longo do tempo de execução do empreendimento.
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Ensino a distância
REFERÊNCIAS
ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12721: Avaliação de
custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios
edilícios – Procedimento. Rio de Janeiro. 2007. Disponível em: https://central3.to.gov.br/
arquivo/176706/. Acesso em: 29 mar. 2021.
AIZA ENGENHARIA. Principais Tipos de Contrato na Construção Civil. 2018. Disponível

em: https://aiza.com.br/principais-tipos-de-contrato-na-construcao-civil/. Acesso em: 29 mar.
2021.
AVILA, A. V.; LIBRELOTTO, L. I.; LOPES, O. C. Orçamento de obras. Florianópolis: UNISUL,

2003.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio e as incorporações

imobiliárias. Brasília, DF: Presidência da República, [1964]. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 29 mar. 2021.
CAMARGO, R. Plano de gerenciamento de escopo: o que é e qual a importância? In: Robson

Camargo. 2019. Disponível em: https://robsoncamargo.com.br/blog/Plano-de-gerenciamento-
de-escopo#:~:text=Segundo%20o%20PMBOK%C2%AE%2C%20no,os%20recursos%20e%20
fun%C3%A7%C3%B5es%20especificados%E2%80%9D. Acesso em: 29 mar. 2021.
CBIC - CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. ABNT cria norma

técnica de elaboração de orçamento para obras de infraestrutura. 2017. Disponível em:
https://cbic.org.br/abnt-cria-norma-tecnica-de-elaboracao-de-orcamento-para-obras-de-
infraestrutura/. Acesso em: 29 mar. 2021.
CBIC - CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. Custos Unitários

Básicos de Construção. 2020. Disponível em: http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/PR/.
Acesso em: 29 mar. 2021.
CBIC - CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. O Custo Unitário

Básico (CUB/m²). 2014. Disponível em: http://www.cub.org.br/saiba-mais. Acesso em: 29 mar.
2021.
DE MORI, L. M. Cálculo de quantitativos. Maringá: UEM, 2016.
INSTITUTO DE ENGENHARIA. IE 01/2011: Elaboração de orçamento de obras de construção

civil. IE, 2011.
MATTOS, A. D. Como preparar orçamentos de obras: dicas para orçamentistas, estudos de

caso, exemplos. São Paulo: Pini, 2006.
PINI. Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos. 13. ed. São Paulo: Pini, 2010.
PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE. A Guide to the Project Management Body of

Knowledge (PMBOK® Guide). 6. ed. Newton Square: PMI, 2018.
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Ensino a distância
REFERÊNCIAS
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Disponível em: https://www.sunoresearch.com.br/artigos/incorporacao-imobiliaria/. Acesso
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TISAKA, M. Orçamento na Construção Civil: consultoria, projeto e execução. São Paulo: Pini,
2006.
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C Total dos encargos que não recebem incidências 32,74 25,45

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