Carteira Recomendada de REITs

Investindo nos melhores imóveis do mundo

Carolina Borges, CNPI

carolina.carvalho@eqi.com.br

08/02/2023
O mercado de REITs
Real Estate Investment Trusts (REITs) são veículos financeiros Figura 1 – Divisão do mercado de REIT por setor
surgidos nos EUA, similares aos FIIs brasileiros, para a 17%
realização de investimentos em ativos imobiliários. 14%
A maioria dos REITs investe diretamente na aquisição de 11%
imóveis ao redor do mundo, com mais de US$1,27 trilhão em 10% 10%

ativos, distribuídos em cerca de 535 mil imóveis de 12 setores 7% 7%

6%
distintos (Figura 1). 5%
5%
4%
3%
Negociados na bolsa americana, os REITs compõem um
1%
mercado gigantesco que proporciona diversas vantagens aos Código EUA Segmento
investidores, como liquidez; pagamento periódico de DLR Data Center
dividendos em moeda forte; diversificação do portfólio em
WPC Diversificado
excelentes imóveis e proteção inflacionária.
STAG Industrial
Fonte: Nareit. AMT Infraestrutura
Tabela 1 – Comparativo entre FIIs e REITs O Varejo

FIIs REITs
Estrutura Legal Constituídos como fundos de investimento Constituídos como empresas
Periodicidade de distribuição Mensal, na maioria dos casos Mensal ou trimestral
Principais riscos Riscos imobiliários gerais e de mercado Riscos imobiliários gerais, de mercado e alavancagem
Distribuição de lucros Mínimo de 95% do lucro semestral Mínimo de 90% do lucro anual
Tributação de ganho de capital1 Imposto de 20% sobre o lucro, sem isençãoIsento para movimentações mensais de até R$35 mil
Tributação de dividendos1 Isento Imposto de 30%, retido na fonte direto nos EUA
Como investir Compra de cotas na B3 Compra das ações no exterior ou BDRs
Valor de mercado R$125 bilhões** US$1,27 trilhão*
08 de fevereiro de 2023
*Fonte: Nareit para dez/22. ** Boletim mensal FIIs B3 para dez/22 - 1 Tributação para investidores com domicílio fiscal no Brasil

|2| Carteira Recomendada - REITs

Recebendo dividendos em dólar
Iniciamos nossa carteira recomendada de REITs, conhecidos Figura 2 – Divisão da carteira por setor
como os “primos” americanos dos FIIs brasileiros. Existem mais
de 200 REITs listados, praticamente a metade do número de
FIIs. No entanto, há uma grande diferença no porte: os maiores Varejo
passam de US$100 bilhões em patrimônio líquido, enquanto os Data Center
20%
20%
de menor porte podem possuir menos de US$1 bilhão em PL, o
que já é superior à maioria dos grandes FIIs.
Com um excelente histórico para análise, selecionamos cinco
REITs que reúnem os seguintes critérios: diversificação de
setores, crescimento constante de dividendos e nível de Infraestrutura
endividamento saudável. Assim, já é possível começar a 20%
Diversificado
receber dividendos em dólar todos os meses, investindo por 20%
meios de um corretora no exterior.

Industrial
20%
Tabela 2 – Carteira Recomendada de REITs
Código EUA Nome Segmento Peso DY (U12M) Periodicidade
DLR Digital Realty Data Center 20% 4,8% Trimestral
WPC W. P. Carey Diversificado 20% 5,0% Trimestral
STAG Stag Industrial Industrial 20% 4,4% Mensal
AMT American Tower Corporation Infraestrutura 20% 2,6% Trimestral
O Realty Income Corporation Varejo 20% 4,4% Mensal

|3| Carteira Recomendada - REITs

Digital Realty (código: DLR)
Data Centers
Tabela 3 – Distribuição da receita por locatário
Os data centers são instalações destinadas a concentrar os
% da receita anual
sistemas computacionais de uma empresa, fornecendo energia Locatário Número de ativos
recorrente
abundante e confiável, condições apropriadas de resfriamento e Fortune 50 (software) 60 10,10%
medidas de segurança. Sendo assim, são essenciais para IBM 38 3,80%
empresas de tecnologia e com grande necessidade de Oracle 33 3,60%
armazenamento de dados. Social Content Platform 17 3,60%
O DLR é o REIT proprietário de 316 data centers atendendo Global Cloud Provider 52 3,40%
clientes no mundo todo (Tabela 3), tendo expandido as Fortune 25 29 3,00%
operações recentemente para o mercado africano ao adquirir a Equinix 20 2,60%
empresa Teraco, provedora líder de serviços na África do Sul, LinkedIN 7 2,20%
por US$1,7 bilhão em 2022. Meta 39 2,00%
Fortune 500 (SaaS) 15 1,90%
O DLR apresenta um histórico de dividendos crescentes nos
últimos 17 anos (Figura 3), mostrando a capacidade de expansão Figura 3 – Evolução da distribuição de dividendos
e boa administração. Este é um segmento que ainda tem muito a
$6,00
crescer, inclusive fora do mercado americano, visto que a $4,88
$5,00 $4,64
necessidade por armazenamento em nuvem, processamento de $4,32
$3,72
dados e servidores é uma demanda de grandes empresas com $4,00
$3,12$3,32
presença global. $3,00 $2,70
$2,02
Devido aos recentes investimentos, o DLR apresenta um nível de $2,00
$1,26
$1,00
endividamento equivalente a 5,1x EBITDA e, mesmo que a dívida $1,00
esteja subindo, o fluxo de caixa livre gerado (FFO) tem $-
acompanhado e cresceu cerca de 250% nos últimos 10 anos,
corroborando com o aumento constante de dividendos.
Fonte: Digital Realty. Elaboração: EQI Research.

|4| Carteira Recomendada - REITs

W. P. Carey (código: WPC)
Diversificado
O WPC é um REIT que completou 50 anos de operação em 2022, Figura 4 – Distribuição setorial do WPC por área locada
sendo um dos mais diversificados tanto setorialmente (Figura Outros
11%
4), com galpões industriais, escritórios, imóveis de varejo e Self-Storage Industrial
26%
armazenamento de bens (self-storage), quanto por regiões, com 5%

65% da sua ABL nos EUA e 32% na Europa. Outras localizações

incluem Canadá, México e Japão. Varejo
16%
São 1428 imóveis com prazo médio de vencimento dos
contratos de 10,9 anos, sendo que 55% dos contratos são
indexados ao CPI (inflação ao consumidor dos EUA).
Consequentemente, o nível de diversificação de inquilinos Armazém
Escritórios
também é alto, incluindo empresas como Marriott, U-Haul e 70 18%
24%

escritórios locados para o governo espanhol.

Figura 5 – Evolução da distribuição de dividendos
A taxa de ocupação é de 98,9% e, desde 2009, nunca esteve
abaixo de 97%, mostrando a alta qualidade do portfólio. $4,50
$3,93
$4,14 $4,24
$4,00 $3,69
Nota-se, na Figura 5, que os dividendos apresentaram $3,50
crescimento relevante ao longo dos anos, fator importante para $3,00
$2,44
geração de valor em um REIT. $2,50
$1,96
$2,00 $1,65 $1,69 $1,76
O endividamento do WPC subiu consideravelmente em 2012, $1,50
passando de 2,4x para 9,5x EBITDA. Com isso, o WPC expandiu $1,00
suas operações e aumentou o retorno para o investidor, de modo $0,50
$-
que, atualmente, a razão dívida líquida/EBITDA está em 5,9x,
patamar considerado saudável para o REIT.
Fonte: WPC. Elaboração: EQI Research.

|5| Carteira Recomendada - REITs

Stag Industrial (código: STAG)
Industrial
O STAG é um dos maiores REITs do setor industrial, com 563 Tabela 4 – Distribuição da receita por locatário
imóveis em 41 estados americanos. O REIT possui um valor de
Locatário % da receita anual recorrente
mercado de US$5,2 bilhões, e desde seu IPO, tem crescido e
diversificado o portfólio com ativos de qualidade, fato que pode Amazon 3,0%
ser constatado pelo crescente fluxo de caixa operacional e Eastern Metal Supply 0,9%
distribuição de dividendos. American Tire Distributors 0,9%
Tempur Sealy International 0,8%
Este REIT é do tipo triple net lease, de modo que o inquilino é Lippert Manufacturing 0,8%
responsável pela manutenção, seguro e impostos do imóvel. Kenco Logistic Services 0,8%
Desta forma, a margem líquida do STAG é alta (33,1%), e o REIT Penguin Random 0,8%
apresenta, inclusive, despesas de capital negativas, permitindo FedEx 0,8%
uma boa distribuição de dividendos mensais. Westrock Company 0,7%
DS Smith 0,7%
Durante todo o ano de 2021, o REIT celebrou mais de 62
transações de compra e venda de imóveis, diversificando ainda Figura 6 – Evolução da distribuição de dividendos
mais as fontes de receita. Como mostra a Tabela 4, o maior
$1,60
inquilino, a Amazon, representa apenas 3% da receita anual $1,37 $1,39 $1,41 $1,42 $1,43 $1,44 $1,45 $1,46
$1,40 $1,29
recorrente do REIT. $1,20
$1,20 $1,07
Desde o seu IPO, em 2008, o STAG está diminuindo seu nível de $1,00
endividamento, com crescimento do fluxo de caixa operacional $0,80 $0,73

e também dos dividendos distribuídos. Atualmente, o $0,60

endividamento líquido do STAG representa 4,3x EBITDA, abaixo $0,40
da média do mercado industrial de REIT. $0,20
$-
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Fonte: Stag Industrial. Elaboração: EQI Research.

|6| Carteira Recomendada - REITs

 American Tower (código: AMT)
Infraestrutura
O AMT é o maior REIT americano, com valor de mercado Figura 7 – Locais de operação da AMT
US$130 bilhões e um portfólio global, abrangendo mais de
223 mil praças de comunicação (Figura 7) .
O REIT é proprietário não apenas da antena mas, em muitas
vezes, também do terreno onde a antena está instalada.
Assim, o potencial de valorização do AMT não inclui somente
o mercado de conectividade e comunicações, mas também
toda a infraestrutura (inclusive imobiliária) necessária para a
implementação.
É notório o aumento da quantidade de dados sendo
transacionada, o que tende a manter uma alta demanda por
torres de telecomunicações nos próximos anos (bandas 5G,
internet das coisas, dentre outros). Figura 8 – Operação da mesma torre com 1, 2 ou 3 inquilinos
O AMT realiza, ainda, locações para vários inquilinos na
mesma torre, potencializando a receita com custos
relativamente constantes (Figura 8). Em alguns casos, o cap
rate pode chegar a 20%, com média de 12%.
Recentemente, o American Tower tem aumentado a
alavancagem para crescimento da banda 5G (6,1x EBITDA),
mas o custo de dívida é potencialmente menor do que o fluxo
operacional do REIT.

Fonte: American Tower Release.

|7| Carteira Recomendada - REITs

Realty Income (código: O)
Varejo
Proprietário de imóveis locados para redes como Walmart, Figura 9 – Comparativo de ocupação do portfólio
Starbucks, 7-Eleven, CVS, KFC e Dollar General, o Realty Income
98,2%
está entre as 64 empresas que aumentaram seus dividendos em 96,6%
cada um dos últimos 25 anos consecutivos.
94,2%
O REIT possui 11.733 propriedades no portfólio e realiza o
pagamento mensal de dividendos, sendo o quarto maior REIT do 91,3%
mercado, com patrimônio de US$53 bilhões.
Por apresentar resultados crescentes (o fluxo de caixa
operacional cresce consistentemente desde 2009), porém com
boa previsibilidade (Figura 9), o REIT também apresenta baixa Mediana histórica Menor valor histórico

volatilidade de dividendos e, consequentemente, de valor de O REITs no S&P 500

mercado. Assim, o O se mostra uma excelente opção para Figura 10 – Comparativo de crescimento de dividendos
aqueles investidores que buscam renda constante e frequente
(Figura 10). 11%

As propriedades do O estão presentes em todos os 50 estados

americanos, sendo que a maior concentração de receita (11%)
vem do Texas.
4,4%
Em relação ao endividamento, o REIT vem mantendo sua
2,9%
estrutura de capital saudável ao longo dos anos. Atualmente, a
relação dívida líquida / EBITDA está em 6,6x. 0,0%

Anos com crescimento negativo Crescimento anual composto

O REITs no S&P 500

Fonte: Realty Income Release. Elaboração: EQI Research.

|8| Carteira Recomendada - REITs

 Principais Riscos Associados a Investimentos no Exterior
1. Risco de alavancagem: é o uso de dinheiro emprestado para comprar ativos. O uso de alavancagem faz com que o REIT incorra em
despesas adicionais e aumente as perdas do fundo em caso de subdesempenho dos investimentos subjacentes.
2. Risco de liquidez: apesar de REITs públicos permitirem que os investidores vendam suas ações na bolsa de valores, os
investimentos são menos líquidos em comparação com outros ativos, como títulos e ações americanas. A liquidez é fornecida
apenas através das negociações em bolsa de valores e nas ofertas de recompra trimestrais.
3. Risco de Mercado: os REITs estão sujeitos à oscilações de preços. Isso significa que os investidores podem receber menos do que
o que originalmente pagaram dependendo das condições de mercado. Algumas das causas do risco de mercado podem incluir
recessão, mudanças nas taxas de juros, desastres naturais, etc. Quando qualquer uma dessas causas ocorre, o risco de mercado
tende a afetar todo o mercado financeiro simultaneamente e, portanto, é difícil de ser eliminado através da diversificação.
4. Risco Cambial: a variação na taxa de câmbio pode afetar o valor da moeda estrangeira em relação à moeda local, alterando o
montante a ser recebido em caso de resgate ou venda do ativo. Além disso, eventos econômicos e políticos podem afetar a taxa de
câmbio, tornando a previsão de sua evolução incerta.
5. Risco de idioma: é importante que o investidor compreenda as informações financeiras e legais relevantes no idioma em que são
publicadas ou por meio de um tradutor confiável, pois a falta de compreensão pode resultar em decisões equivocadas e perdas
financeiras. A comunicação com os intermediários financeiros e os reguladores do país em questão também pode ser afetada pelo
idioma.
6. Padrões contábeis: cada país possui normas contábeis distintas, o que pode afetar a precisão e comparabilidade das
demonstrações financeiras das empresas.

|9| Carteira Recomendada - REITs

 Exoneração de Responsabilidade
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