#INTERNO.

TODOS COC-CIHAR/BH v01

CADERNO DE ORIENTAÇÕES COMPLEMENTARES – COC-CIHAR/BH

Versão 01 – 03/03/2022
Empresas Credenciadas Arquitetura e Engenharia

1. APRESENTAÇÃO

Prezados,

A Centralizadora Regional Atividade Técnica Habitação – CIHAR/BH é a unidade CAIXA responsável pela Gestão
Técnica e de Qualidade dos trabalhos das empresas Credenciadas de Engenharia e Arquitetura, nos estados
de Minas Gerais, Rio de Janeiro e Espírito Santo.

Com intuito de padronizar o entendimento de situações específicas não abordadas no COT, apresentamos
este documento que visa complementar as informações disponibilizadas para trabalhos a serem realizados
dentro da área de abrangência da CIHAR/BH.

A leitura deste caderno não substitui as orientações contidas em outros documentos, em especial os COTs e
o Edital de Credenciamento, além de informativos disponibilizados no SIMIL e SIOPI, que permanecem como
fontes primárias de informações.

Atenciosamente,

Centralizadora Regional Atividade Técnica Habitação – Belo Horizonte

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Sumário

1. APRESENTAÇÃO................................................................................................................................ 1
2. ORIENTAÇÕES GERAIS....................................................................................................................... 4
ROTEIRO - PROCEDIMENTOS BÁSICOS ................................................................................................. 4
DÚVIDAS TÉCNICAS ............................................................................................................................... 4
SIGILO DOS SERVIÇOS PRESTADOS ....................................................................................................... 5
SOBRE A VISTORIA................................................................................................................................. 5
3. SOBRE AS ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS ................................................................................................ 6
INTRODUÇÃO – CONDIÇÕES MÍNIMAS................................................................................................. 6
SOBRE LAJE E COBERTURA .................................................................................................................... 6
CARACTERIZAÇÃO DE IMÓVEL MULTIFAMILIAR ................................................................................... 7
4. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (ATIVIDADES A E B) ...................................................................................... 8
ROTEIRO – A401 (A413, A414) .............................................................................................................. 8
METODOLOGIA, VALOR DE AVALIAÇÃO E PREÇO................................................................................. 9
CONSIDERAÇÕES SOBRE A AVALIAÇÃO ................................................................................................ 9
VARIÁVEL DEPENDENTE ......................................................................................................................10
VARIÁVEIS INDEPENDENTES ...............................................................................................................11
ÁREA DOS IMÓVEIS .............................................................................................................................11
ATUALIZAÇÃO DE MODELOS ESTATÍSTICOS .......................................................................................12
REVISÃO DE VALOR DE AVALIAÇÃO ....................................................................................................13
5. ANÁLISE DE CONSTRUÇÃO – ATIVIDADE B ....................................................................................... 14
INTRODUÇÃO – ANÁLISE DE PROPOSTAS ...........................................................................................14
ROTEIRO – B-401 (B-437 a B-440) .......................................................................................................14
PEPT – ATIVIDADE B ............................................................................................................................15
FUNDAMENTOS DA ANÁLISE ..............................................................................................................15
ANÁLISE DE ORÇAMENTO ...................................................................................................................15
ANÁLISE DE CRONOGRAMA ................................................................................................................16
FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO ...............................................................................................................16
IMPLANTAÇÃO DE OBRAS EM TERRENOS ACIDENTADOS ..................................................................16
6. VISTORIAS PARA AFERIÇÃO – ATIV. E .............................................................................................. 18
5.1 ROTEIRO – E401 ..................................................................................................................................18
5.1 MEDIÇÕES EM OBRAS EM VIAS DE CONCLUSÃO (MAIS QUE 95% EXECUTADO) ...............................19
5.2 FUNDAMENTOS DO ACOMPANHAMENTO .........................................................................................20
5.3 IMPLANTAÇÃO DE OBRAS EM TERRENOS ACIDENTADOS ..................................................................20
5.4 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INOVADORES ...........................................................................................20
5.5 EDIFICAÇÕES COM INDÍCIO DE USO MULTIFAMILIAR, MISTO OU COMERCIAL .................................20
5.6 ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE NÃO ENSEJAM REANÁLISE ...............................................................21

Vigência: 03/03/2022 2
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5.7 ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE ENSEJAM REANÁLISE ........................................................................21

5.8 CONSTATAÇÃO DE ERROS DE ANÁLISE ...............................................................................................21
7. ANEXOS.......................................................................................................................................... 23

Vigência: 03/03/2022 3
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2. ORIENTAÇÕES GERAIS

ROTEIRO - PROCEDIMENTOS BÁSICOS

Os serviços a serem prestados pelas empresas credenciadas são solicitados pelas unidades
CAIXA ou correspondentes (CCA) a partir da abertura de Autorizações de Serviço (A.S).
As A.S podem ser solicitadas no SIOPI ou enviadas diretamente ao correio eletrônico da
empresa credenciada.
A empresa credenciada deve diariamente consultar a sua caixa postal eletrônica e SIOPI.
Além das A.S, a empresa pode, ainda, receber solicitações (pedido de esclarecimentos ou
orientações) da Contratante sobre demandas já atendidas ou em atendimento. O não
atendimento de qualquer solicitação da Contratante pode ser considerado uma falta contratual
e resultar em penalização.
Em cada convocação, a empresa credenciada deve verificar a documentação recebida
imediatamente, realizar o serviço conforme orientação e dentro do prazo previsto para cada
atividade, conforme COT e COC vigentes.
A Autorização de Serviço somente será concluída após upload da peça técnica e
preenchimento dos dados de engenharia no SIOPI (finalizar no menu Concluir) ou após a
entrega da peça técnica ao demandante (para Autorizações de Serviço fora do sistema SIOPI).

DÚVIDAS TÉCNICAS
As solicitações de esclarecimento de dúvidas técnicas devem ser encaminhadas à CIHAR/BH
exclusivamente pela ferramenta Monta Email:
• O sistema é acessível pelo endereço https://tinyurl.com/montaemail (ou
http://webjetiva.com.br/modelo/), subcategoria “Gestão Técnica”.

• Ao selecionar esta subcategoria, são apresentadas as opções para “abrir” novo chamado
ou “complementar” chamado já aberto.

• Os campos a serem preenchidos são obrigatórios e autoexplicativos;

• Reforçamos a importância de citar a qual item do material de referência está relacionada a

consulta, e o posicionamento conclusivo do técnico (sob seu ponto de vista com base nas
orientações existentes) para que a CIHAR/BH ratifique ou retifique o entendimento.

• Após envio, a caixa postal cehoe24@caixa.gov.br emitirá comunicado automático de recebimento

da consulta técnica.

• Informamos que o sistema está ajustado para descartar demandas em desacordo padrão, assim,
comunicados enviados à caixa postal cehoe24@caixa.gov.br que não tenham sido gerados através
do portal Monta E-mail Credenciamento serão devolvidos sem resposta.

• A resposta técnica da CIHAR/BH será encaminhada para o e-mail da empresa credenciada a partir
da mesma caixa postal cehoe24@caixa.gov.br, acompanhada de um número de protocolo.

• Caso seja necessário complementar o chamado, utilizar o número de protocolo informado na

resposta para a montagem de um novo e-mail no tipo de demanda “Complementar Chamado” da
opção Gestão Técnica.

Vigência: 03/03/2022 4
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• Ressaltamos que as A.S. monitoradas continuam tendo seu atendimento, orientações e

esclarecimento de dúvidas sendo realizada diretamente pelo profissional CAIXA responsável pelo
monitoramento da A.S.

SIGILO DOS SERVIÇOS PRESTADOS

Todos os serviços prestados pela empresa credenciada são para uso exclusivo da CAIXA,
assim, os documentos devem ser entregues no SIOPI ou, quando a Autorização de Serviço não
estiver no SIOPI, ao endereço eletrônico indicado na convocação da Autorização de Serviço e
nunca devem ser fornecidos diretamente para clientes ou terceiros.
Além das peças técnicas, o conteúdo das mensagens repassadas pela CIHARBH também
possui grau de confidencialidade #EXTERNO.CONFIDENCIAL, ou seja, para leitura e
conhecimento exclusivo da empresa que recebeu a mensagem.

SOBRE A VISTORIA
Informamos a obrigatoriedade de preencher e anexar ao SIMIL o comprovante de vistoria
com foto do credenciado, assinatura do cliente e selfie (modelo em anexo). Lembramos que a
selfie não deve ser incluída no laudo elaborado.
Orientamos o agendamento com antecedência (preferencialmente, no mínimo 1 dia antes da
vistoria). No entanto, a empresa credenciada deve agendar a vistoria de modo a permitir a
manifestação nos prazos estabelecidos no COT.
Em caso de dificuldade em agendar a vistoria (número não atende, por exemplo), orientamos
entrar em contato com o demandante (agência ou CCA) para auxílio no agendamento.
Formalizar a solicitação de auxílio em comunicado eletrônico ao demandante.

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Salientamos que é parte integrante do serviço contratado a verificação da adequada
localização do imóvel. Desta forma, em todas as vistorias de medição de obra, a empresa
credenciada deve ter certeza de que o terreno em que se situa a obra é o mesmo da
documentação disponível no SIOPI.
Havendo dúvida quanto à localização do imóvel, deverá ser emitida PEPT solicitando
complementação que esclareça as dúvidas existentes, como exemplo, a Planta do Loteamento
com a indicação do lote.
Caso o atendimento da PEPT não solucione a dúvida, deve ser emitida a peça técnica com
a negativa de garantia ou sem evolução de obra, conforme o caso.

Vigência: 03/03/2022 5
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3. SOBRE AS ESPECIFICAÇÕES MÍNIMAS

INTRODUÇÃO – CONDIÇÕES MÍNIMAS

As condições mínimas para aceitação de imóveis habitacionais na CAIXA em garantia estão
descritas no anexo VII do COT-Avaliações.
Caso o imóvel não atenda às exigências específicas do PCVA ou condição de financiamento
(imóvel novo, por exemplo), deverá ser indicado no laudo frase específica restringindo o uso do
laudo.
• “O IMÓVEL NÃO PODE SER FINANCIADO COM RECURSOS FGTS, pois...”,
relatando após esta frase o motivo;
• “O IMÓVEL NÃO PODE SER FINANCIADO COMO NOVO, pois...”;
Considera-se como imóvel novo na CAIXA:

SOBRE LAJE E COBERTURA

Em áreas de serviço, podem ser aceitas quaisquer soluções de cobertura que sejam fixas,
seguras e atendam ao fim de proteção contra intempéries.
As telhas metálicas (telhas galvanizadas) e telhas termoacústicas (telhas sanduíche) podem
ser aceitas em imóveis, desde que acompanhadas de forro de laje.
Sobre telhas asfálticas (sistema Shingle), informamos que estas coberturas poderão ser
aceitas, somente para imóveis financiados com recursos SBPE, desde que atendidos os
requisitos abaixo:
• Forro de laje;
• ART/RRT/TRT com menção ao projeto e execução de cobertura no sistema Shingle;
• Certificado de garantia das telhas de no mínimo 10 anos, fornecido exclusivamente pelo
fabricante/representante do produto. Não será aceita declaração emitida pelo
responsável técnico da obra. Nos casos de proposta de construção, o certificado pode
ser apresentado durante a obra, no momento da execução do telhado.

Vigência: 03/03/2022 6
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CARACTERIZAÇÃO DE IMÓVEL MULTIFAMILIAR

Os principais exemplos de indícios que podem caracterizar um imóvel como misto, comercial
ou multifamiliar são:
• Compartimentação (projetos em que se verifica facilmente a compartimentação entre
áreas da edificação: portas na entrada e saída de escadas, uma região inteira facilmente
isolável e com acesso externo independente etc.);
• Previsão de cômodos em disposição, formato ou tamanho pouco usual a imóveis
residenciais similares;
• Existência de cômodos sem interligação interna com a unidade;
• Previsão de paredes em dry-wall em pontos específicos do projeto visando a alteração
da funcionalidade daqueles ambientes posteriormente;
• Funcionalidade completa de um pavimento independentemente do outro;
• Área de festas com grandes dimensões, porém sem previsão de espaço para
churrasqueira, pia, etc.;
• Previsão de instalações hidráulicas e hidrossanitárias em ambientes diferentes de
banheiro/lavabo/cozinha/área de serviço;
• Quadros de disjuntores independentes (sugerindo instalações elétricas individualizáveis,
seja no mesmo pavimento ou em pavimentos diferentes);
• Padrão de entrada com mais de um medidor;
• Mais de um hidrômetro ou previsão de instalações hidráulicas individualizáveis;

Vigência: 03/03/2022 7
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4. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (ATIVIDADES A E B)

ROTEIRO – A401 (A413, A414)

Ao receber a convocação da Autorização de Serviço (AS), verificar imediatamente a
documentação disponível no SIOPI, especialmente, se as informações da matrícula no cadastro
do imóvel (nº de matrícula, livro e cartório) são idênticas às do documento anexado.
Caso as informações sejam divergentes, a AS deverá ser recusada e informado a agência por
e-mail, para que esta possa corrigir o problema.
Se a documentação estiver correta, proceder o agendamento da vistoria.
Se a documentação estiver incompleta ou incorreta, registrar PEPT no SIOPI.
A vistoria deve ser agendada caso o imóvel possa ser identificado de forma inequívoca,
mesmo que a documentação ainda esteja incorreta ou incompleta no SIOPI.
Caso algum documento seja disponibilizado por outros meios (tais como: e-mail,
apresentação no ato da vistoria etc.), a empresa credenciada deverá solicitar ao demandante a
disponibilização imediata do arquivo no SIOPI.
Na impossibilidade de o demandante efetuar a inclusão de documentação no SIOPI, o
credenciado deverá providenciar sua inclusão no SIMIL, anexada à respectiva A.S. e ressaltar
ao demandante para que abra um chamado no Portal de Atendimento da CIHAR e anexe o
documento.
Para os casos em que a demanda não for feita via SIOPI, os subsídios utilizados (tais como:
laudo anterior, matrícula ou outro documento pertinente) para a elaboração do laudo deverão
ser também anexados ao Simil.
As orientações relacionadas à vistoria constam do item “1.4 - Sobre a Vistoria”.
Nas situações de PEPT, no iminente encerramento do prazo de 7 dias corridos da emissão
da AS, caso a pendência documental não tenha sido resolvida, o laudo deverá ser finalizado
com a garantia negada e com o valor de avaliação informado, e quando não for possível avaliá-
lo, deverá ser consignado valor zero.
Em havendo manifestação contrária à aceitação do imóvel como garantia, todos os aspectos
relativos à negativa que foram verificados devem estar devidamente relatados textualmente e
por fotografias legendadas no Laudo de Avaliação.
O profissional responsável pela vistoria deverá apresentar o comprovante de vistoria modelo
“CIHAR/BH” com “selfie” e incluí-lo no campo "Outros, Vide Inform. Complem." disponível na aba
"Doc. /Finalização" do SIMIL.
Não é permitida a conclusão de laudo com valor zerado (sem avaliação) ou com a negativa
de aceitação em garantia com a simples justificativa de estar aguardando resposta de consulta
à CIHAR/BH.
Referente a atividade A-414, com utilização de subsídios fornecido pela CAIXA
(macromodelo), as empresas credenciadas poderão fazer uso do campo de arbítrio normativo,
isto é, com limitação de 15% (quinze por cento), para mais ou para menos, em relação ao
resultado de tendência central do Simulador, sem a prévia autorização da CIHARBH.

Vigência: 03/03/2022 8
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Ressaltamos que para a utilização do campo de arbítrio, é imprescindível que seja relatada a
devida justificativa no campo Informações Complementares do Laudo de Avaliação, conforme
preceituado no subitem 8.2.1.5.2 da NBR 14.653-2:2.011.
Ainda assim, caso verifique que o imóvel avaliando apresenta singularidade(s) e/ou o valor
de avaliação (valor de mercado na condição de transacionado) não é compatível ao
Macromodelo CAIXA, a empresa credenciada deve se dirigir à CIHAR/BH (utilizando o sistema
“Monta Email”) e solicitar autorização para uso de modelo próprio.
A solicitação antes citada deve ser justificada textualmente e conter, obrigatoriamente, os
seguintes anexos:
• Modelo próprio e dados de mercado que serviram para a convicção do valor de
mercado para o imóvel;

• Rascunho do Laudo de Avaliação e Simulador devidamente preenchidos.

Caso o imóvel avaliando possua tipologia diferente da tipologia a que o macromodelo CAIXA
se destine (por ex.: o avaliando é uma casa e o macromodelo se destina a avaliar apartamentos)
ou tenha alguma característica que seja claramente vedada nas instruções do simulador ou da
Nota Técnica respectiva (por ex.: o avaliando possui área descoberta e o macromodelo CAIXA
somente pode ser utilizado para avaliar imóveis que somente possuam área coberta), está
tacitamente autorizado à empresa credenciada o uso de modelo próprio, bem como, a praticar
o valor de remuneração correspondente à atividade A-413.
Neste caso, é imprescindível relatar detalhadamente no campo Informações Complementares
do Laudo de Avaliação qual a situação observada motivou o uso de modelo próprio.

METODOLOGIA, VALOR DE AVALIAÇÃO E PREÇO

A avaliação deve utilizar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, caso seja
necessária a adoção de metodologia diferente (evolutivo, involutivo ou renda), devido à escassez
de dados assemelhados, será necessária autorização prévia da CIHARBH, mediante solicitação
via ferramenta Monta E-mail.
O valor do imóvel avaliando deve sempre refletir o valor de mercado em condições normais
de negociação. Assim, não devem ser consideradas condições especiais eventualmente
identificadas em relação ao preço do negócio informado no SIOPI ou pelo proponente.

CONSIDERAÇÕES SOBRE A AVALIAÇÃO

Caso seja verificada, em vistoria ou na documentação, característica, implícita ou explícita,
que impacte no valor do imóvel, mesmo que não esteja contemplada nas variáveis da
modelagem, esta característica deverá ser explicitada no laudo com a descrição das medidas
tomadas na avaliação do imóvel, se possível, juntamente com fotos que a ilustrem, para a
consideração do fato.
No SIMIL, todos os campos que a empresa credenciada tiver condições de preencher (com
base na documentação) devem ser preenchidos, tais como: fração ideal, características do
empreendimento, valor do condomínio etc.

Vigência: 03/03/2022 9
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As considerações realizadas pela empresa credenciada devem estar descritas no Laudo de

Avaliação, como por exemplo, a justificativa para a utilização do campo de arbítrio conforme o
item 8.2.1.5.2 da NBR 14.653-2:2.011.
A avaliação de imóvel com área parcialmente não averbada tem tratamento específico
apontado pelo COT-Avaliações e o Laudo de Avaliação deve obrigatoriamente apresentar
manifestação sobre esta área em relação à possibilidade de averbação/regularização perante
os órgãos competentes.
• Deverá ser informada ainda a forma de levantamento desta área não averbada
(medição in loco, visual, imagens de satélite, projeto, croqui, IPTU, entre outros);
• Caso seja solicitado pela Unidade Demandante, no campo Informações
Complementares, deve ser especificado em separado o valor de avaliação
considerando apenas a área averbada em matrícula.
Em caso de avaliações com finalidade de garantia de operações comerciais, caso existam
áreas averbadas e não averbadas, deverão ser informados os seguintes valores:
• No campo “Resultado da Avaliação”: valor calculado com base na área total (averbada
e não averbada);
• No campo “Informações Complementares”: valor do imóvel correspondente apenas à
área averbada.
A equação de regressão e os atributos de projeção do avaliando relativos a cada variável
devem estar informados no campo Informações complementares do Laudo de Avaliação.
O arquivo do modelo estatístico sempre deverá ser disponibilizado como anexo no SIMIL.
No caso de utilização de software diferente do SISREN ou SISDEA, os relatórios do modelo
no formato completo em PDF bem como os dados das amostras e seus atributos em planilha
Excel devem ser disponibilizados também em anexo no SIMIL.

Nas avaliações do tipo A-414, a planilha de subsídios (simulador) fornecida pela CAIXA deve
ser incluída nos anexos do Laudo de Avalição no SIMIL, devidamente preenchida.
As informações da data de coleta e do evento (oferta e transação) de cada dado de mercado
da amostra devem estar disponíveis no modelo estatístico (mesmo que estas variáveis estejam
desativadas).
Os dados do modelo devem ser adequadamente descritos e referenciados, ou seja, devem
possuir endereço completo (com numeração predial, bloco e número da unidade) e identificação
da fonte (com nome e forma de contato – telefone, e-mail ou link do anúncio).
• Admite-se a utilização de coordenadas ou demais referências que identifiquem
inequivocamente a localização do dado apenas na tipologia “terreno”.

VARIÁVEL DEPENDENTE
Recomenda-se evitar o uso de transformação inversa (1/x, 1/x1/2, etc.) na variável
dependente, em virtude de eventual dificuldade de análise, degeneração ou distorção decorrente
deste tipo de transformação, bem como, por outro lado, é sugerido o teste e/ou uso da
transformação logarítmica, normalmente, mais aderente ao mercado imobiliário.

Vigência: 03/03/2022 10
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VARIÁVEIS INDEPENDENTES
A empresa credenciada deve compreender o mercado no qual se habilitou a atuar, para tanto,
deve aprofundar estudos de mercado (modelos estatísticos) a partir de amostra e variáveis
representativas. O modelo deve conter as variáveis relevantes capazes de explicar a formação
dos preços do mercado e que diferenciam os elementos amostrais (por exemplo, uso de variável
dicotômica elevador quando a amostra contemple apartamentos em prédios com ou sem o
equipamento).

Caso não seja possível a inclusão no modelo de variáveis relevantes à avaliação do imóvel,
devido à escassez de dados de mercado ou em razão dessas variáveis não se apresentarem
estatisticamente significantes ou não terem resultado satisfatório no teste de hipótese, poderá
ser utilizado o campo de arbítrio, conforme prescrito no item 8.2.1.5.2 da NBR 14653-2, desde
que a amplitude de até +ou- 15% em relação ao resultado de tendência central seja suficiente
para absorver as respectivas influências das variáveis ausentes ou desabilitadas.

Deverá ser explicitado no campo Informações Complementares do Laudo de Avaliação qual

o percentual relativo à influência de cada variável não considerada no modelo.

A ausência no modelo e na consideração no campo de arbítrio de variáveis que distinguem

os elementos amostrais e sejam relevantes na formação dos preços, em mercados onde
normalmente é verificada a influência dessas variáveis, bem como, o uso de variáveis com
comportamento inadequado à expectativa normal do mercado, podem ser consideradas
inadequações do modelo estatístico (por exemplo, é importante o teste/uso da variável área do
terreno para avaliar imóveis de tipologia casa).

Todas as variáveis do modelo, inclusive as não utilizadas, devem permanecer no modelo (não
habilitadas) e estar adequadamente descritas no arquivo do modelo estatístico, ou seja, devem
conter descrição suficiente para o perfeito entendimento do enquadramento dos dados da
amostra ou do avaliando pela Área Técnica da CIHARBH.
• Salientamos que, caso a variável seja apropriada em classes (quer mediante código
alocado, código ajustado ou dicotomia), a descrição de cada uma delas, baseada em
critério objetivo, é essencial ao emprego da variável. Por exemplo, não é aceitável
classificar a variável Localização como Boa - 1; Não merece destaque - 2; Ruim - 3.

ÁREA DOS IMÓVEIS

A área do imóvel é uma variável independente, normalmente, essencial nas avaliações de
imóveis, tais como: casas, apartamentos, lojas, salas comerciais, prédios, galpões, terrenos e
glebas, tendo em vista sua usual variação na amostra e importância na formação dos preços de
mercado.
Caso, haja áreas cobertas e descobertas (por ex.: terraços, quintais, jardins etc.) na composição
da área privativa dos imóveis, é recomendável que tais características sejam tratadas,
prioritariamente, com o uso das seguintes variáveis:
• Uma variável independente para a área coberta e outra para a área descoberta;

Vigência: 03/03/2022 11
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• Área equivalente, considerando os coeficientes médios de equivalência expostos

no item 5.3 da NBR 12.721:2006 ou devidamente fundamentados
matematicamente;
Recomenda-se não utilizar a área total privativa do imóvel como variável independente, caso
este possua áreas cobertas e descobertas, exceto se o modelo possuir a variável independente
% de área coberta.
No caso de imóveis comerciais, tais como: lojas, salas, prédios e galpões, a composição com
pavimentos diferenciados (por ex.: subsolo, térreo, mezanino, sobreloja e pavimentos corridos),
deve ser tratada. O não tratamento deve ser justificado no laudo.
A composição com diversos tipos de pavimentos deve ser tratada, prioritariamente, com o uso
das seguintes variáveis independentes:
• Área total, conjugada com % de área do pavimento térreo;
• Área equivalente, considerando pesos aos diversos pavimentos, se possível,
com fundamentação relativa à fonte de obtenção1;
No caso de avaliação de lotes e glebas, as áreas non aedificanti, tais como: de proteção
permanente, relativas a corpos hídricos e proteção marginal etc., se existentes, devem ser
descontadas, utilizando-se o conceito de área líquida.
Preferencialmente, as vagas de garagem devem ser tratadas como uma variável
independente, devendo-se evitar sua inclusão na área privativa da unidade ainda que
considerando um fator de equivalência de área.

ATUALIZAÇÃO DE MODELOS ESTATÍSTICOS

Conforme item 8.2.1.3.2 da NBR 14.653-2, o avaliador deve considerar “coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características
econômicas, físicas e de localização”.
No entanto, caso não seja possível a utilização de dados de mercado integralmente
contemporâneos2 na amostra, admite-se o uso de dados com até 6 (seis) meses, desde que seja
utilizada ou, pelo menos, testada, a variável temporal (comumente chamada “data de coleta”)
e que os dados sejam distribuídos satisfatoriamente em todos os meses de coleta da amostra.
Deste modo, exige-se que sejam informadas as datas de coleta de todos os dados da amostra
do modelo.
Na concepção da variável data, deve ser dada atenção especial para eventos pontuais
relevantes para o comportamento do mercado quando englobados na série histórica, como:
alterações dos valores de faixa de enquadramento; crises setoriais; criação de elementos
valorizantes ou desvalorizantes na região estudada (exemplo: abertura de uma indústria em
cidade pequena, aquecendo o mercado).

1
Admite-se o uso de pesos utilizados para fins de IPTU.
2
Considera-se dado contemporâneo aquele coletado em até 30 dias da data do Laudo de Avaliação.

Vigência: 03/03/2022 12
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A ocorrência destes eventos na série histórica utilizada no modelo pode distorcer o

comportamento da variável data, assim não devem ser considerados dados de mercado
anteriores ao evento.

REVISÃO DE VALOR DE AVALIAÇÃO

As solicitações de revisão de valor de avaliação são tratadas no SIOPI pelas empresas
credenciadas de arquitetura e engenharia, em 1ª instância, no menu Revisão de Laudo,
seguindo as instruções do “Informativo: 0005/2020 - REVISÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO”
emitido pela GEHPA, disponível na tela inicial do SIOPI, em “ACESSO RÁPIDO”, “Informativos”,
“Consultar”, Gestor: GEHPA.
O cliente deverá apresentar os subsídios técnicos (dados de mercado similares ao avaliando
– pelo menos 3) no SIOPI e não devem ser aceitos como fundamentação do pedido de revisão
outros Laudos de Avaliação (principalmente aqueles emitidos para a CAIXA), opiniões pessoais
de valor ou opiniões de valor por imobiliárias ou corretores de imóveis.
O credenciado deve revisar seu trabalho, especialmente, quanto aos atributos das variáveis
e uso do campo de arbítrio, caso pertinente, e ainda acrescentar os dados apresentados à
amostra, caso comparáveis ao avaliando e desenvolver novo modelo, para verificar se a inclusão
dos dados afeta o resultado.
Caso o pedido seja aceito (CONFORME) e seja necessário retificar o laudo de avaliação,
deve ser relatado no campo “Informações complementares” que esta versão mais recente
substitui a anterior que perderá seu valor.
A empresa credenciada deve responder o pedido de revisão de valor em até 5 (cinco) dias.
Nos casos em que o laudo de avaliação não seja gerado no SIOPI, o pedido de revisão da
avaliação (mediante MO 27402) pode ser encaminhado por e-mail e em sendo aceito o pedido
e retificado o laudo, este será também encaminhado por e-mail à unidade demandante ou à
CIHARBH, caso seja objeto de validação.

Vigência: 03/03/2022 13
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5. ANÁLISE DE CONSTRUÇÃO – ATIVIDADE B

INTRODUÇÃO – ANÁLISE DE PROPOSTAS

Uma vez que as análises de propostas de financiamento (atividades do grupo B) também
englobam a avaliação de imóveis, informamos que toda orientação disponível no item 4 é válida
também para estas atividades, sendo inclusive pré-requisito para a leitura desta seção.

ROTEIRO – B-401 (B-437 A B-440)

O COT-Pessoa Física já é formatado como um passo a passo, contendo diversas questões
técnicas que devem ser consideradas no serviço, além dos prazos das respectivas etapas, que
devem ser atendidos, conforme resumo abaixo:

QUADRO RESUMO PRAZOS DE ANÁLISE

Atividade Prazo de atendimento Responsável

Emissão do Laudo de Análise 15 dias corridos da emissão da Profissional Credenciado
O.S., salvo se houver PEPT
Registro da PEPT documental 02 dias corridos da emissão da Profissional Credenciado
O.S.
Atendimento da PEPT 02 dias corridos do registro da Proponente
documental PEPT no SIOPI
Realização da Vistoria 04 dias corridos da emissão da Profissional Credenciado
O.S.
Registro de PEPT decorrente da Dia seguinte a realização da Profissional Credenciado
análise vistoria
Atendimento da PEPT decorrente 21 dias corridos do registro da Proponente
da análise PEPT no SIOPI

A documentação utilizada para conclusão do atendimento deve ser a mesma disponível no

SIOPI. Caso a documentação seja encaminhada por correio eletrônico, a empresa credenciada
deve informar ao demandante a necessidade de inclusão do documento no SIOPI. O
atendimento não deve ser finalizado como viável, antes da inserção da nova documentação no
SIOPI.
O Laudo de Análise deve ser emitido no SIMIL. Devem ser verificados todos os critérios
necessários, de modo que, havendo negativa de garantia, todas as pendências sejam apontadas
objetivamente.
Considerando que o Laudo de Análise é subsídio de contratação para a Unidade
Demandante, nas observações não devem ser incluídas orientações técnicas dirigidas ao
proponente, ao Responsável Técnico da obra ou condicionantes para o aceite em garantia.

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Nas observações do Laudo de Análise, incluir apenas as informações pertinentes ao trabalho

realizado e eventuais documentos excepcionados para a primeira liberação (exemplos: projeto
aprovado, alvará, ART/RRT/TRT execução).
O profissional responsável pela vistoria deverá emitir o comprovante de vistoria com selfie e
armazená-lo no SIMIL, conforme informado no item 1.4.
PEPT – ATIVIDADE B
Nos atendimentos que ocorrem pelo SIOPI, a solicitação de documentação complementar
deve ser feita utilizando o menu PEPT na tela da demanda no SIOPI.
Caso a demanda não tenha sido solicitada no SIOPI, utilizar o formulário PEPT, anexo ao
COT-Avaliações, e enviar por comunicação eletrônica ao demandante.
Salientamos que deverá ser informado o prazo para atendimento pelo demandante quando
da emissão de PEPT, conforme quadro resumo do item 4.2:

• Caso não haja solução das pendências no prazo citado, a Autorização de Serviço deverá
ser concluída no SIOPI, com a inclusão do Laudo de Análise com negativa de garantia e
relação das pendências.

• Não havendo pendências ou estas sendo solucionadas, procede-se a elaboração do

Laudo de Análise no SIMIL com manifestação favorável de garantia.

FUNDAMENTOS DA ANÁLISE
Os fundamentos de análise estão descritos no COT – Pessoa Física, sendo imprescindível
sua leitura integral.

Em geral, o valor de mercado do imóvel difere da simples adição do custo de produção,

representado pelos custos das obras, mais o valor do terreno. Assim, a avaliação do imóvel
como se pronto estivesse deve refletir o valor de mercado para esta tipologia e devem ser
ignoradas as solicitações de adequação do valor de avaliação de forma que represente a simples
adição do valor de terreno e do valor do orçamento.

ANÁLISE DE ORÇAMENTO
O Caderno de Orientação Técnica – Pessoa Física (COT-PF) determina as bases para
análise do orçamento.
Deve ser verificado nesta etapa se todas as obras de engenharia para implementação da
unidade habitacional estão contempladas, com especial atenção para obras de terraplenagem,
contenção e, também, drenagem de eventuais áreas de fundos do imóvel.
Salientamos que não cabe ao Profissional responsável pela análise sugerir soluções de
projetos, especificações ou métodos construtivos a serem empregados, de forma a não
caracterizar corresponsabilidade técnica.
Ao solicitar a inclusão de serviços negligenciados pelo proponente, a empresa credenciada
analisará novamente o orçamento, devendo este estar coerente com a proposta.

Vigência: 03/03/2022 15
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Ressaltamos que o custo do m² do projeto de referência adotado deverá ser comparado ao

custo do m² proposto pelo cliente, excluindo os serviços não contemplados na referência
adotada, à exemplo de fundações, piscinas, muros de arrimo e muros de divisa, conforme citado
no COT – Pessoa Física de conhecimento obrigatório.

ANÁLISE DE CRONOGRAMA
Orientamos seguir regramentos de prazo e percentual da última parcela conforme COT-PF.
Caso a obra já tenha sido iniciada, o percentual de obra executada indicado no cronograma
deverá ser condizente com o estágio em que está a obra.
O cronograma deve guardar coerência técnica, com quantidade e valor de parcelas
condizentes com o método construtivo e tamanho da construção, dentre outros aspectos.

FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO

Não deverão ser aceitos em garantia terrenos matriculados como fração ideal, a exemplo de
matrícula aberta quando do registro da incorporação imobiliária de imóvel a ser construído sem
o respectivo registro do Habite-se.
Nestes casos, os termos usualmente encontrados na matrícula são “unidade a ser construída”
e “fração ideal do terreno”, podendo ocorrer variantes tais como “parte de um terreno maior”,
“área em comum com”, etc.

IMPLANTAÇÃO DE OBRAS EM TERRENOS ACIDENTADOS

Nas atividades de Análise e Acompanhamento de Propostas de Construção de Unidades
Isoladas (casas) para as construções edificadas em terrenos com topografia acidentada deverão
ser observadas as orientações a seguir.
Ainda que o projeto arquitetônico apresentado na proposta tenha sido aprovado pelo setor
competente da Prefeitura Municipal, caso este não apresente a planta de implantação com os
cortes (longitudinal e transversal) que permitam uma perfeita compreensão da implantação do
imóvel a ser edificado, bem como das estruturas de contenção e drenagem (se necessárias), o
mesmo deverá ser solicitado ao Proponente (vide Anexo).
Quando da realização de vistoria no lote, atividades B-437 / B438, deverá ser verificada a
compatibilidade entre os níveis propostos no projeto e a topografia do lote. Embora não seja
exigível a utilização de equipamentos de medição, deverão ser observados elementos naturais
ou artificiais, que permitam estimar, com certo nível de adequação, os desníveis do lote, tanto
no sentido longitudinal, quanto no sentido transversal.
Deverá ser exigida implantação de estruturas de contenção (muros de arrimo ou talude com
estabilidade), em todos os desníveis entre platôs superiores a 1,00 m, observando-se a
adequada solução de drenagem para a contenção, quando necessário. Deverá ser apresentado
projeto específico da solução adotada, com respectiva ART/RRT.
A execução de taludes, bem como das estruturas de contenção, respeitará a poligonal do
terreno, sendo vedadas invasões de terrenos vizinhos e vias públicas.

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 #INTERNO.TODOS COC-CIHAR/BH v01

As estruturas de contenção e/ou taludes devem constar em projeto, memorial descritivo e

planilhas orçamentárias, guardarem compatibilidade entre si, preverem solução de drenagem
compatível e custos adequados para sua execução.
Em caso de lotes em declive, cuja cota de soleira estiver abaixo do nível médio do meio-fio,
deverá ser solicitada manifestação do RT sobre solução adotada para o esgotamento sanitário.
Onde o proponente optar por altear a base da construção, seja com adoção de pilotis,
alvenaria estrutural, estrutura reticulada de concreto e alvenaria de vedação, alicerce de pedra
argamassada ou qualquer alternativa, o projeto (com cortes transversal e longitudinal) deve
ilustrar, de forma clara, qual será a finalidade desta área, se será habitável ou não, se será
efetuado aterro ou ficará vazio.
São apresentados exemplos de perfis de implantação de imóveis em terrenos onde são
necessárias soluções de contenção e as respectivas orientações a serem observadas no Anexo
a este COC.

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6. VISTORIAS PARA AFERIÇÃO – ATIV. E

5.1 ROTEIRO – E401

PRIMEIRA AFERIÇÃO
Antes do início deste e dos próximos roteiros, cabe salientar que o COT-Pessoa Física já é
formatado com um passo a passo, contendo diversas questões técnicas que devem ser
consideradas no serviço.
Ao receber a convocação da Autorização de Serviço, verificar com tempestividade:
A compatibilidade e completude da documentação no SIOPI;
O atendimento às eventuais pendências do Laudo de Análise.

Na primeira vistoria, é fundamental verificar a disponibilidade dos seguintes documentos:

Alvará de construção ou documento equivalente;
Projeto Legal aprovado pelos órgãos competentes – verificar se está compatível com
o projeto disponibilizado na etapa de Análise;
Matrícula da obra (CNO);
ART/RRT/TRT de estrutural, elétrico e hidrossanitário;
PLS da etapa atual e anteriores, quando for o caso.
Adesivo da CAIXA (dispensável caso a agência não tenha fornecido).
Deve-se verificar se a obra está sendo executada no lote correto e na implantação indicada.
Havendo inconformidade, a evolução deve ser atestada e a inconformidade deve ser detalhada
no campo observações do RAE, com a recomendação de não liberação dos recursos.

PARA QUALQUER AFERIÇÃO

Para realização dos serviços intermediários de acompanhamento de obra, deve ser verificado
o atendimento de eventuais pendências contidas nos Relatórios anteriores.
Caso a documentação esteja incompleta ou incompatível com o imóvel da demanda, emitir
PEPT documental conforme prazos na tabela abaixo:

Vigência: 03/03/2022 18
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PRAZOS DE ACOMPANHAMENTO DE OBRA

Atendimento Prazo de atendimento Responsável pelo

Atendimento
Emissão do RAE 06 dias corridos da emissão da O.S., Profissional
salvo se houver PEPT Credenciado
Registro de PEPT 02 dias corridos da emissão da O.S. Profissional
única Credenciado
Atendimento da 15 dias corridos do registro da PEPT no Proponente
PEPT SIOPI

Salientamos que não cabe ao Profissional responsável pela vistoria sugerir soluções de
projetos, especificações ou métodos construtivos a serem empregados, de forma a não
caracterizar corresponsabilidade técnica.
Lembramos que materiais e equipamentos estocados e não instalados não devem ser
aferidos. Devendo ser observado os parâmetros recomendados para mensuração de obras
previsto no COT.
Caso haja necessidade de utilização de espaço maior para anotações do que o disponível
nas observações do RAE, utilizar uma folha anexa relacionando o número da Ordem de Serviço
e incluir o documento no SIOPI juntamente ao RAE (no mesmo documento).
Após emissão do RAE, anexar o documento assinado no SIOPI e acessar a aba “Dados de
Engenharia”, incluindo o percentual de obra indicado no campo “variação do período”:
• Caso as observações do RAE sejam muito extensas para transcrever no menu “dados
de Engenheira”, sugerimos que seja incluído resumo;
• A data solicitada no menu “Dados de Engenharia” se refere à data de emissão do
RAE;
• O percentual de obra a ser indicado na aba “Dados de Engenharia” é a “variação do
período”, não o percentual acumulado. Sendo preenchido de forma diferente do
indicado, resultará em problema de somatório, com o SIOPI informando não aceitar
por ser maior que 100% executado. Se isto ocorrer, contatar a CIHARBH, via Monta
Email.
• Após preenchido os “Dados de Engenharia”, finalizar o atendimento no menu Concluir.
Havendo pertinência de remuneração por deslocamento extra, após a conclusão, orientamos
solicitar à CIHARBH, via Monta-Email, o ajuste de valor do deslocamento;

5.1 MEDIÇÕES EM OBRAS EM VIAS DE CONCLUSÃO (MAIS QUE 95% EXECUTADO)

Caso a obra física esteja concluída, e os itens restantes do orçamento se refiram ao “Habite-se”,
averbação da construção ou apresentação da matrícula atualizada (itens que não deveriam
constar no orçamento de obra), deverá ser emitido RAE com 100% de obra executada, e a
verificação da parte documental será incumbência da Agência.

Vigência: 03/03/2022 19
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Listar nas observações do RAE quais são estes documentos, indicando que os mesmos
deverão ser apresentados para a agência.

5.2 FUNDAMENTOS DO ACOMPANHAMENTO

Para atividades de acompanhamento de obra, as fotos do RAE devem caracterizar a evolução
de uma forma geral (fotos amplas e de fachada) e os serviços aferidos na ocasião (instalações,
revestimento cerâmico etc.).
Outras situações que, obrigatoriamente, devem ser incluídas no relatório fotográfico:
• Alterações de projeto;
• Impactos à garantia;
• Situações restritivas ou motivo para glosas.
Todos os documentos novos recebidos durante o acompanhamento devem ser citados nas
observações do RAE e incluídos pela empresa ou demandante no SIOPI. Deve ser incluída
manifestação da empresa credenciada sobre tais documentos, por exemplo, manifestação do
RT sobre pendência anterior apresentada e acatada.
Caso os novos documentos apresentados não tenham sido incluídos no SIOPI, a empresa
credenciada deverá incluí-los como documento do tipo “Outros”.

5.3 IMPLANTAÇÃO DE OBRAS EM TERRENOS ACIDENTADOS

Deverá ser exigida implantação de estruturas de contenção (muros de arrimo ou taludem com
estabilidade), em todos os desníveis entre platôs superiores a 1,00 m, observando-se a
adequada solução de drenagem para a contenção, quando necessário, conforme informado no
item 4.8 acima.

5.4 SISTEMAS CONSTRUTIVOS INOVADORES

São considerados inovadores ou não convencionais os materiais e sistemas construtivos que
incorporam nova concepção, representam uma alternativa à tecnologia convencional, que não
sejam objeto de norma brasileira prescritiva ou aqueles cuja norma técnica tenha sido recém-
publicada e, portanto, sua utilização seja de pouca tradição no território nacional.
A utilização de materiais não certificados ou sistemas construtivos não convencionais e/ou
inovadores em imóveis financiados pela CAIXA está condicionada à aceitação pela CIHAR/BH.

5.5 EDIFICAÇÕES COM INDÍCIO DE USO MULTIFAMILIAR, MISTO OU COMERCIAL

A empresa credenciada deve permanecer atenta para modificações no projeto que possam
alterar a finalidade da edificação inicialmente contratada.

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5.6 ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE NÃO ENSEJAM REANÁLISE

Alterações de baixo impacto em projetos, que não causem prejuízo à garantia e não alterem
significativamente o orçamento ou valor do imóvel, devem ser analisadas pela empresa que
realizou a vistoria.
Tais alterações devem ser descritas no campo observações do RAE e devem ser
acompanhadas de parecer da empresa credenciada. Por exemplo:
• “Alteração do piso da sala de cerâmica extra para porcelanato, não havendo variação
significativa de valor que impacte o orçamento, e não há alteração de padrão da obra que
motive reavaliação. Alteração aceita”.
Caso seja verificado algum serviço executado em desacordo com a boa técnica, orientamos
emitir o RAE com a glosa do serviço em questão e subsequentes, solicitando a devida correção
ou justificativa.
Caso a alteração seja impactante na garantia, a empresa credenciada deve emitir o RAE sem
evolução e incluir na peça técnica a necessidade de adequação, informando o motivo.
São situações impactantes para a garantia: indícios de deficiências na execução que
comprometam a segurança, estabilidade e solidez e, futuramente, possam resultar em danos
físicos; alterações em desacordo com a legislação ou que impeçam a emissão do Habite-se.

5.7 ALTERAÇÕES DE PROJETO QUE ENSEJAM REANÁLISE

Durante a execução, caso sejam constatadas alterações de especificação de acabamento, que

impactem significativamente o valor ou o padrão de acabamento do imóvel, a proposta deve ser
encaminhada para reanálise. São exemplos:
• Inserção de laje de concreto, quando as especificações originais não a contemplarem;
• Alteração de especificação de telha de fibrocimento para cobertura com telhas cerâmica
ou concreto;
• Execução de piscina não prevista em projeto;
• Acréscimo significativo de área construída.
• Muro de contenção ou taludes não previstos no projeto inicial.

Constatadas alterações conforme os itens acima, a empresa credenciada deve emitir o RAE
sem evolução e incluir na peça técnica a seguinte frase: “OBRA EXECUTADA EM DESACORDO
COM O PROJETO ANALISADO”, complementando com o motivo e informando a necessidade
de REANÁLISE.

5.8 CONSTATAÇÃO DE ERROS DE ANÁLISE

Caso seja verificado erro de análise. como exemplo, proposta viabilizada em desacordo com as
especificações mínimas da CAIXA, solicitamos informar a CIHARBH, via Monta Email.

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Caso a situação restritiva da obra seja pouco impactante para a garantia, consignar a questão
nas observações do relatório e prosseguir com a aferição.

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7. ANEXOS

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APENSO I – MODELO DE COMPROVANTE DE VISTORIA

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APENSO II – EXEMPLOS DE PERFIS DE IMPLANTAÇÃO

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