UNIDADE II – Sábado

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO

MBA – GESTÃO DA MANUTENÇÃO
MÓDULO - MANUTENÇÃO PREDIAL

Prof. Marcos Fragoso

Email: marcosfragoso804@gmail.com
Cel: (21)9.7259.9137
2.1 – NBR 5674 Manutenção em Edificações

ABNT – NBR 5674

Manutenção de edificações - Procedimento

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO DE GEMAN

2.1 – NBR 5674 Manutenção em Edificações

Edificações
- Duração de muitos anos;
- Condicões adequadas ao uso que se destinam;
- Níveis de exigências aceitáveis - Condicões mínimas para o
uso saudável, higiênico ou seguro;
- Não são produtos descartáveis (econômico e ambiental);
- Manutencões necessárias – Aumento da vida útil;
- Custo de manutenção - 1 à 2% ao ano.
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Acervo documental
Para uma gestão eficiente da manutenção é necessário todo o
acervo documental do empreendimento atualizado e
permanentemente controlado sendo basicamente:

a) Manual de operação, uso e manutenção das edificações;

b) Desenhos arquitetônicos e de engenharia, projetos de
sistemas de segurança e proteção das edificações,
c) Memoriais de cálculo,
d) Memoriais descritivos e especificações como construído e
suas atualizações por intervenções posteriores;
e) Registros de serviços de manutenção realizados classificados
pela; e
f) Registro de reclamações e solicitações dos usuários;
g) Relatórios das inspeções; e outros.
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GESTÃO DA QUALIDADE DO SISTEMA

➢Documentações e Registros;
➢ Projetos e Programações;
➢Coleta de informações;
➢Previsão orçamentária;
➢Planejamento;
➢Orçamentação e contratação de terceirizados;
➢Controle da Execução.
➢Gestão da Qualidade do Sistema
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GESTÃO DA QUALIDADE DO SISTEMA

➢Tempo médio de resposta aos usuários;

➢Tempo estimado x Tempo de execução – Custos;
➢Taxa de sucesso das intervenções – Retrabalho;
➢Satisfação dos usuários;
➢Desempenho econômico;
➢Verificação e acompanhamento do valor da
edificação para fazer comparações com os
valores gastos com o sistema de manutenções.
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GESTÃO PREDIAL

PLANO DE MANUTENÇÃO

INSPEÇÃO PREDIAL
 PDCA X CAPDo

PLAN

Prof . Luis Cordeiro POLI- GQUAL

 PLANO DE AÇÃO – ETAPA PLANEJAMENTO
SISTEMA INTEGRADO AO MÉTODO DE ANÁLISE E SOLUÇÃO DE PROBLEMAS

P
QUESTIONARIO – INFORMAÇÕES DO USUÁRIOS

IDENTIFICAR PROBLEMAS

GUT – SEGUNDO BASSAN(2018)

ANALISE DO PROBLEMA – ISHIKAWA ( RELAÇÃO DE CAUSA X EFEITO)

BRAINSTORMING – CAUSA RAIZ

5W1H – PROPÕE A MELHORIA DA EMPRESA

Prof . Luis Cordeiro POLI- GQUAL

 GRAVIDADE – INTENSIDADE E A PROFUNDIDADE DOS DANOS

URGÊNCIA – TEMPO COMO FATOR DETERMINANTE PARA A SOLUÇÃO

TENDÊNCIA - NA AUSÊNCIA DE AÇÃO

Prof . Luis Cordeiro POLI- GQUAL

2.1 – NBR 5674 Manutenção em Edificações
2.1 – NBR 5674 Manutenção em Edificações

Proposta de periodicidade dos sistemas para o

Plano de Manutenção
1. Manutenção Elétrica
2. Manutenção Hidráulica
3. Manutenção Predial Civil
4. Manutenção Eletromecânica
5. Manutenção Ar Condicionado
6. Manutenção Sistemas de Supervisão (Ar condicionado e
Sistema de detecção e alarme de incêndio)

OBS: ADEQUAR AO USO (HOTEL, AEROPORTO)

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PROPOSTA DE PERIODICIDADE DOS SISTEMAS
1. Manutenção Elétrica
Local Descrição dos Serviços Periodicidade
Abrigo para entrada de energia
Área externa Inspeção visual Mensal
Área externa Condição do poste - corrosão e danos Mensal
Área externa Condição das caixas - corrosão e danos Mensal
Área externa Condição da laje - fissuras e infiltrações Mensal
Rede de distribuição elétrica
Geral Inspeção Visual Mensal
Geral Verificar emendas, conectores e derivações Trimestral
Geral Verificar identificação dos cabos, caixas e quadros Trimestral

Inspecionar quanto ao estado de conservação e limpeza das caixas de passagem, dutos, eletrocalhas,
Geral galerias, canaletas e quadros de distribuição Trimestral

Inspecionar quanto às condições elétricas as caixas de passagem, dutos, eletrocalhas, galerias, canaletas e
Geral quadros de distribuição Trimestral
Geral Limpar dreno da caixa de passagem, galerias e canaletas Mensal

Inspecionar e testar isolamento dos circuitos elétricos, substituindo os que não atenderem as
Geral especificações técnicas em vigor Trimestral

OBS: VER TODA A PLANILHA NO MATERIAL DIDÁTICO.

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PRAZOS - MÊS
Coluna1 SISTEMAS
N ACESSIBILIDADE 12

R CONTROLE DE PRAGAS 12

I INSTALAÇÃO DE GAS 12

O ESQUADRIAS 12

G INSTALAÇÃO ELÉTRICA 8

L ELEVADORES 6

F INSTALAÇÕES ESGOTO 6
Q CALÇADA 6

S INSTALAÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS 6

P TELHADO 4

H INSTALAÇÕES ESPECIAIS 3

M AUTOMAÇÃO DE PORTÕES 2

J SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO 2

D IMPERMEABILIZAÇÃO - FACHADA 1

B ALVENARIAS - FACHADA 1

E INSTAL. HIDRÁULICAS - RESERVATÓRIOS 1

A ESTRUTURA CONCRETO ARMADO - PILAR 1

Coluna2 SISTEMAS PRAZOS - MÊS

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Controle da execução dos serviços

de manutenção
A execução dos serviços de manutenção
nas edificações exige responsabilidade
técnica da empresa ou profissional
habilitado e obediência às normas de
segurança do trabalho. Assim como todos
os preceitos contidos em normas e
legislações e execução de projetos em sua
íntegra, quando for o caso.
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Consequências da falta de controle e manutenção inadequada

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OBRA FACHADA: QUEDA DE ANDAIME OBRA NOVA -QUEDA DE ELEVADOR

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CRITÉRIOS DA AVALIAÇÃO NA MANUTENÇÃO PREDIAL PARA A

TOMADA DE DECISÕES NOS SERVIÇOS

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A MATRIZ DE GUT 16747 proporcionar uma avaliação criteriosa das condições dos
sistemas existentes, onde;
G = GRAVIDADE
U = URGÊNCIA
T = TENDÊNCIAS

CRITÉRIOS DA MATRIZ DE GUT

PARÂMETRO DE GRAVIDADE

SISTEMAS E INSTALAÇÕES TOTAL=5 ALTA=4 MEDIA=3 BAIXA=2 MENHUMA=1

1 FACHADA
2 REVESTIMENTO
3 PASTILHA
4 EMBOÇOS/PINTURA
5 GUARDA CORPO
6 COBERTURA

7 -....100 IMPERMEABILIZAÇÃO
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TAB 1 GRAVIDADE
GRAU RISCO

Perda de vidas humanas, do meio

TOTAL ambiente ou do próprio edifício. 5

Alta Ferimentos a pessoas, danos ao

ALTA meio ambiente ou edifício. 4

Média Desconfortos, deterioração ao

MEDIA meio ambiente e edifício. 3
BAIXA Pequenos incômodos. 2
NENHUMA Nada acontece 1
Fonte: Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial (Gomide, 2006).

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TAB2 URGENCIA

GRAU URGENCIA RISCO

TOTAL Atendimento imediato 5

ALTA Atendimento mais breve possível 4

MEDIA Atendimento em tempo rotineiro 3

BAIXA Pode ser atendido posteriormente 2

NENHUMA Pode ser executado aproveitando outra atividade 1

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TAB3 TENDÊNCIA
GRAU TENDÊNCIA RISCO
TOTAL Piorar em rápida velocidade 5
ALTA Piorar em baixa velocidade 4
MEDIA Piorar de forma naturalmente 3
BAIXA Quase não tem degradação 2
NENHUMA Sistema atendendo as condições técnicas previstas 1

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MATRIZ DE GUT - PRIORIDADES

SISTEMA PROBLEMA GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIA PRIORIDADE LOCALIZAÇÃO

A ESTRUTURA CONCRETO ARMADO 18
INFRA ESTRUTURA RECALQUES 1 1 1 3 -
SUPERESTRUTURA TRINCAS/CORROSÃO 5 5 5 15 PILAR ESTACIONAMENTO
B ALVENARIAS 51

FECHAMENTO TRINCAS/FISSURAS/UMIDADES 1 1 1 3 -

DIVISORIA TRINCAS/FISSURAS/UMIDADES 1 1 1 3 -
FACHADA - REVESTIMENTO PASTILHAS 5 5 5 15 COBERTURA/FACH LATERAIS
FACHADA - REVESTIMENTO REBOCOS 5 5 5 15 COBERTURA/FACH LATERAIS
FACHADA - REVESTIMENTO TRINCAS/UMIDADES 5 5 5 15 COBERTURA/FACH LATERAIS
C PINTURA 18
EXTERNA - COBERTURA DETERIORADA 5 5 5 15 COBERTURA/FACH LATERAIS

INTERNA - HALL E ESTACIONAMENTO MANTER LIMPEZA 1 1 1 3 -

D IMPERMEABILIZAÇÃO 75

FACHADA - REVESTIMENTO TRINCAS/INFILTRAÇÕES 5 5 5 15 VARANDAS FACHADA PRINCIPAL

COBERTURA INFILTRAÇÕES 2 2 2 6 PISO DE COBERTURA
APARTAMENTOS 101 ISENTO 1 1 1 3 APTO 101

APARTAMENTOS 102 TUBULAÇÃO DE ESGOTO/ESTAC. 5 5 5 15 APTO 102

APARTAMENTOS 201 ISENTO 1 1 1 3 APTO 201
APARTAMENTOS 202 ISENTO 1
CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO 1
DE GEMAN 1 3 APTO 202
APARTAMENTOS 301 INFILTRAÇÕES P/ 201 5 5 5 15 APTO 301
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80
D IMPERMEABILIZAÇÃO - FACHADA

70
J SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO
60 E INSTAL. HIDRÁULICAS -
B ALVENARIAS - FACHADA RESERVATÓRIOS
50
L ELEVADORES

40 G INSTALAÇÃO ELÉTRICA

30 A ESTRUTURA CONCRETO ARMADO

- PILAR
20 C PINTURA - TELHADO ESPECIAIS
H INSTALAÇÕES
F INSTALAÇÕES
N ACESSIBILIDADE
ESGOTO P TELHADO

10 M AUTOMAÇÃO
R CONTROLE
DE PORTÕES
DE PRAGAS
I INSTALAÇÃOOSDE
INSTALAÇÃO
ESQUADRIAS
GAS Q CALÇADA
DE ÁGUAS PLUVIAIS

CALÇADA
ACESSIBILIDADE
PINTURA - TELHADO

TELHADO
INSTALAÇÃO ELÉTRICA
ELEVADORES
IMPERMEABILIZAÇÃO - FACHADA

INSTALAÇÕES ESGOTO
ESTRUTURA CONCRETO ARMADO - PILAR

INSTALAÇÕES ESPECIAIS

ESQUADRIAS
INSTALAÇÃO DE GAS
SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO

ALVENARIAS - FACHADA

AUTOMAÇÃO DE PORTÕES

CONTROLE DE PRAGAS
INSTAL. HIDRÁULICAS - RESERVATÓRIOS

INSTALAÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS

D J B E L G A C H F N P M R I O Q S
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PLANO DE MANUTENÇÃO - EMPRESA - AGO 2019

80
PRIORIDADE; D; 75
70

60 PRIORIDADE; J; 60

50 PRIORIDADE; B; 51 PRIORIDADE; E; 51
PRIORIDADE; L; 48
PRIORIDADE; G; 45
40

30

20
PRIORIDADE; A; 18PRIORIDADE; C; 18 PRIORIDADE; H; 17
PRIORIDADE; F; 15 PRIORIDADE; N; 15PRIORIDADE; P; 15
10
PRIORIDADE; M; 6 PRIORIDADE; R; 6
PRIORIDADE; I; 3 PRIORIDADE; O; 3 PRIORIDADE;
PRIORIDADE;
Q; 3 S; 3
0
A B C D E F G H I J L M N O P Q R S

SISTEMAS PRIORIDADE Linear (PRIORIDADE)

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TEMPO DE EXECUÇÃO
ED. FZ - 2019 (MESES)
Colu
na2

SISTEMAS

ESTRUTURA CONCRETO ARMADO - PILAR

A

INSTAL. HIDRÁULICAS - RESERVATÓRIOS

E

ALVENARIAS - FACHADA
B

IMPERMEABILIZAÇÃO - FACHADA
D

SISTEMA DE COMBATE A INCÊNDIO

J

AUTOMAÇÃO DE PORTÕES
M

INSTALAÇÕES ESPECIAIS
H

TELHADO
P

INSTALAÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS

S

CALÇADA
Q

INSTALAÇÕES ESGOTO
F

ELEVADORES
L

INSTALAÇÃO ELÉTRICA
G

ESQUADRIAS
O

INSTALAÇÃO DE GAS
I

CONTROLE DE PRAGAS
R

ACESSIBILIDADE
N

0 2 4 6 8 10 12 14

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Manutenção em Shopping Center

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Manutenção em Shopping Center

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Hospital

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Escola

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Laboratório Farmacêutico

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Indústria Automobilística

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Indústria - Energia

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Aeroportos

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Hangar de Aeronaves

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Industria Aviação

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Indústria de motores aeronáuticos

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Indústria de Aviação

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ESTRUTURA METÁLICA X ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO

TIPO DE CONSTRUÇÃO QUE REQUER CRITÉRIOS
CONSTRUTIVOS E DE MANUTENÇÃO ESPECÍFICOS

Cases

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Obra entregue com 03 anos.

Qual o desempenho obtido?

ESTRUTURA METÁLICA
CHEIA D’AGUA. ACESSO
PARA AS PORTARIAS
DOS DOIS BLOCOS

CASES

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PISO DA GARAGEM DANIFICADO

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PORTARIA DE EDIFICIO – ADEQUAÇÃO COM

A NBR 9050 – ACESSIBILIDADE
NÃO EXISTIA RAMPA DE ACESSO E DEGRAUS
ESTAVAM DESPADRONIZADOS

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BOMBAS SEM CALÇOS DE AMORTECIMENTOS DE VIBRAÇÃO E RUÍDOS.

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Bom almoço.

• Prof. Marcos Fragoso

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