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Módulo 1 - Introdução À Avaliação de Imóveis
Módulo 1 - Introdução À Avaliação de Imóveis
1
Módulo
Infraestrutura
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Conteudista/s
Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021.
Diretoria de Desenvolvimento Profissional.
Enap, 2021
Fundação Escola Nacional de Administração Pública
Diretoria de Desenvolvimento Profissional
SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF
Sumário
Unidade 1: Engenharia de Avaliações.................................................5
1.1 Engenharia de Avaliações........................................................................................... 5
1.3 Atuação......................................................................................................................... 7
Referências ........................................................................................................................ 9
Referências ...................................................................................................................... 20
Referências ...................................................................................................................... 30
Apresentação e Boas-vindas
Olá! Seja bem-vindo(a) ao curso de Avaliação de Bens Imóveis com Foco no Método
Evolutivo, desenvolvido pela Escola Nacional de Administração Pública – Enap.
O curso está estruturado em seis módulos e tem como objetivo apresentar conceitos
básicos sobre o tema Avaliação de Bens e Imóveis, bem como fornecer subsídios
metodológicos e ferramentas para que o cursista possa identificar as etapas de uma
avaliação planejada com foco no Método Evolutivo.
1 Introdução à Avaliação
de Imóveis
Ao final desta unidade, você será capaz de conhecer o contexto histórico da avaliação de
imóveis no Brasil, os princípios básicos que regem o mercado de imóveis e a legislação
que regulamenta a atividade.
Avaliação é ciência e, como tal, está lastreada em princípios e normas técnicas específicas.
Período pós-guerra
Era contemporânea
1918 – 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas técnicas
de engenharia.
1941
Luiz Carlos Berrini publica, em são Paulo, o primeiro livro sobre o assunto no Brasil.
1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro.
1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações, que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT.
1980
O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de Engenharia de
Avaliações em uma universidade brasileira.
1.3 Atuação
Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja
o conteúdo e se aprofunde nos temas propostos.
Ao final desta unidade, você será capaz de reconhecer os princípios básicos que regem
o mercado de imóveis.
Isso mesmo! Estimar o valor, não determiná-lo. Toda avaliação será sempre uma
estimativa, pela simples, porém importantíssima razão de que ela é oriunda de
dados amostrais.
População
Amostra
Você já parou para refletir sobre a diferença entre “valor” e “preço”? À primeira
vista, os conceitos podem parecer sinônimos, mas, na verdade, são diferentes.
Não há nenhum problema nessa interpretação inicial — nas condições normais de
mercado, estas definições tendem a se confundir, e o conceito de “valor” nos leva a
uma definição complexa.
As utilidades são diversas, tanto é que existem diversos tipos de “valor” que poderão
ser atribuídos ao imóvel, tais como: valor contábil, valor histórico, valor residual, valor
depreciável, valor de liquidação forçada, valor econômico, valor sinérgico, entre outros.
Logo, pode-se perceber que cada um destes representa uma finalidade ou destinação
específica.
Valor de referência
Valor venal
O valor venal, por sua vez, é um tanto controverso: na medida em que, institivamente,
induz o engenheiro de avaliações a tratá-lo como valor de mercado, na prática não
Alguns especialistas defendem que, sob o ponto de vista jurídico, o valor venal resulta
na ação do legislador quando fixa por lei o valor de cada imóvel, mediante critérios
de apuração para o metro quadrado da construção e terreno, compreendendo-se
uma estimativa de valor em uma eventual venda à vista, não expressando o valor
mercantil que, na prática, é definido pelas condições (comprador e vendedor)
envolvendo, em especial, a lei da oferta e da procura.
Valor de mercado
Na NBR 14653, você encontrará a definição de alguns tipos de valores, de modo que,
a partir de agora, você irá se ater ao principal deles, que está presente na maioria
dos objetivos dos laudos de avaliações: o valor de mercado!
Eis o que a NBR 14653-1 (ABNT, 2019) define como valor de mercado:
Para obtenção do valor de mercado, veja o que dizem dois importantes e reconhecidos
engenheiros de avaliações do país:
Finalmente, quanto ao preço, este é bem mais fácil, pois seu conceito é único.
Confome disposto na NBR 14653-1 (ABNT, 2019):
Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja o
conteúdo e se aprofunde nos temas propostos.
Objetivo de aprendizagem
Agora que você conheceu algumas leis federais acerca da avaliação de imóveis, que
tal especificar um pouco mais? Para tanto, você conhecerá normas específicas (NBRs)
que, amparadas pela ABNT, vêm recebendo atualizações desde 1977. A observância
das normas ABNT merece destaque na medida em que são elas que estabelecem
as diretrizes, conceitos, procedimentos e metodologias utilizadas nas avaliações
de imóveis, garantindo um padrão mínimo de qualidade e exigindo para isso os
conhecimentos técnicos de engenharia, arquitetura e agronomia que fazem parte da
formação profissional do Engenheiro de Avaliações.
NBR 14653:
Enquanto não houver outra que venha substituí-la, a NBR 14653 fará parte do
dia a dia do avaliador. Pode-se até dizer que esta norma é a “bíblia” do avaliador,
pois é o documento que servirá para enquadrar seu trabalho avaliatório, gerando
conformidade e segurança.
I. Principais definições:
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie
mais de 1% do valor estimado;
A Parte 2 da NBR 14653 (ABNT, 2011) dispõe sobre os procedimentos avaliatórios dos
imóveis urbanos, sendo esta parte a mais utilizada pela Administração Pública Federal,
afinal, grande parte da carteira de imóveis da União caracteriza-se como urbana.
Assim como na Parte 1, serão destacadas algumas das principais anotações que não
devem ser decoradas, mas fundamentalmente compreendidas pelo avaliador:
a) visite cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto
quanto possível, todas as informações de interesse;
Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus conhecimentos.
Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no ambiente virtual. Boa sorte!