05-Escritura Pública Versus DPA

Notariado
Escritura pública
Versus
Documento particular autenticado
Virgílio Félix Machado

Notariado
Escritura pública versus Documento particular autenticado
• A competência para lavrar escrituras públicas continua a pertencer aos notários.
• A competência para exarar termos de autenticação em documento particular

pertence (art.º 38.º do Decreto-Lei n.º 76-A/2006, de 29 de Março):
a) Aos notários (art.º 4.º n.º 2, c) do CN);
b) Às câmaras de comércio e indústria;
c) Aos conservadores;
d) Aos oficiais de registo;
e) Aos advogados; e
f) Aos solicitadores.

Notariado
Escritura pública:
• Não existe uma definição legal de escritura pública, embora o conceito se encontra
há muito tempo firmado no ordenamento jurídico. Existem, assim, elementos que
a caracterizam:
a) A competência para lavrar escrituras públicas pertence aos notários (art.º 4.º,
n.º 2, b) do CN);
b) A escritura é um documento em que a declaração de vontade é consignada
por forma expressa e escrita, elaborada pelo notário e subscrito pelos
outorgantes;

Notariado
Escritura pública:
c) Na escritura pública o papel do notário não se traduz na mera autenticação
das assinaturas das partes e das suas declarações. É o notário que elabora o
documento (art.º 42.º, n.º 2), exprimindo, solenizando e autenticando a
vontade das partes;
d) O original da escritura pública fica arquivado (art.º 36.º, n.º 1 do CN);
e) A escritura pública obedece ao um rigoroso procedimento, devendo a mesma
ser redigido em língua portuguesa, devendo nela observar-se as exigências da
simultaneidade da presença de todos os intervenientes, o controlo da
identidade das partes, a validade da sua representação, a legalidade do ato.

Notariado
Documento particular autenticado, enquanto título dos atos elencados no art.º 22.º
do DL 116/2008.
• Também não existe uma definição legal de documento particular para este
efeito.
• Poder-se-ão, no entanto, considerar três momentos na formação do título:

Notariado
do DL 116/2008.
Primeiro momento:
• O documento particular é outorgado e assinado pelas partes.
• A entidade autenticadora não outorga o documento, não consigna as
declarações de vontade por forma expressa e adaptada ao normativo aplicável
ao negócio jurídico;
• A entidade autenticadora não subscreve o documento com as partes;
• Pode, no entanto, enquanto profissional habilitado, auxiliar as partes na redação
do documento ou redigir o próprio documento que depois será assumido e
assinado apenas pelas partes.

Notariado
do DL 116/2008.
Segundo momento:
• O documento assinado pelas partes é apresentado à entidade autenticadora,
para autenticação;
• Não há prazo, a partir da data da assinatura do documento, para autenticação;
• A função autenticadora dos documentos particulares que titulem atos
elencados no citado art.º 22.º é bem mais exigente do que aquela que é
exercida na autenticação dos demais documentos particulares.

Notariado
do DL 116/2008.
Segundo momento:
• Convém esclarecer o conteúdo da norma o artigo 24.º, n.º 1 do DL 116/2008:
• Esta norma refere-se aos documentos particulares que titulem atos sujeitos a
registo predial elencados no art.º 22.º e não a todos os documentos particulares
que titulem atos sujeitos a registo predial (não se aplica, p. ex. ao documento
exigido para o cancelamento do registo de hipoteca – art.º 56.º, n.º 1 do
CRPredial);
• Esta norma deverá merecer uma especial atenção na elaboração do conceito de
“documento particular autenticado”, enquanto título dos atos elencados no
art.º 22.º, porquanto o documento deverá conter os requisitos de legalidade,
formal e substantiva, do negócio jurídico e que se aplicará, subsidiariamente o
Código do Notariado.
Notariado
do DL 116/2008.
Segundo momento:
Assim, entidade autenticadora deverá no momento da autenticação apreciar os
requisitos de legalidade do ato, devendo:
• Recusar a autenticação do documento se o ato for nulo (art.º 173.º, n.º 1,
a) CN) ou se tiver sido violada norma imperativa;
• Deverá advertir as partes se o ato for anulável ou ineficaz (art.º 174.º CN);
• Deverá explicar às partes o conteúdo do documento por elas assinado e
não apenas o conteúdo do termo de autenticação, como no “vulgar” termo
de autenticação (art.ºs 46.º, n.º 1. l), e 151.º, n.º 1 do CN;
• A confirmação do conteúdo do documento particular perante a entidade
autenticadora tem que ser feita simultaneamente por todos os declarantes.

Notariado
do DL 116/2008.
Terceiro momento
• O documento particular autenticado e os documentos que o instruírem e que
devam ficar arquivados por não constarem de arquivo público devem ser
depositados na plataforma informática através do sítio www.predialonline.mj.pt
(art.º 24.º e Portaria n.º 1535/2008).
• Este depósito é condição de validade da autenticação do respetivo documento

particular (art.º 24.º, n.º 2).
.

Notariado
do DL 116/2008.
Terceiro momento
• O depósito eletrónico deverá ser efetuado na data da autenticação, por razões
de segurança jurídica – sobre a data em que o documento particular adquiriu a
natureza de documento particular autenticado e sobre o interesse em que a
forma do negócio jurídico seja completamente observada.
• Só excecionalmente o depósito poderá ser realizado nas 48 horas seguintes

(art.º 7.º da Portaria n.º 1535/2008).

Notariado
do DL 116/2008.
Terceiro momento
• Se o depósito eletrónico for efetuado fora de prazo ou com violação dos
requisitos de validade dos negócios jurídicos, a invalidade do depósito afetará a
validade da autenticação e o documento particular não chega a adquirir a
natureza de documento particular autenticado.
• Querendo as partes aproveitar o documento particular, terão que confirmar

novamente perante entidade autenticadora, a mesma ou outra, o seu conteúdo,
ou seja, terá que ocorrer nova autenticação, seguida de novo depósito
eletrónico.

Notariado
Escritura pública versus Documento particular autenticado/CONCLUSÃO:
Escritura:
• A escritura pública continua a ser a única forma de titular determinados atos jurídicos;
• A competência para lavrar escrituras públicas é exclusiva dos notários;
• Na escritura pública o notário é o autor do documento, o qual é subscrito pelas partes e
por ele próprio e está sujeito a um regime especial de conservação.
• A escritura pública obedece a um rigoroso procedimento.
Documento particular autenticado:

• É da autoria das partes;
• A competência para a autenticação não é exclusiva dos notários;
• Tem um regime especial de conservação.
• Obedece, igualmente, a um rigoroso procedimento.
• A validade da autenticação está dependente de um depósito eletrónico, que não depende
das partes;

Notariado
Documento particular autenticado
VICISSITUDES

Notariado
Documento particular autenticado/VICISSITUDES/
Falta de rubrica nas respetivas folhas.
• Os documentos particulares autenticados, por remissão do n.º 1 do art.º 151.º

para a alínea n) do n.º 1 do art.º 46.º do CN, devem conter as assinaturas, em
seguida ao contexto, dos outorgantes que possam e saibam assinar, bem como
de outros intervenientes, e a assinatura do funcionário, que será a última do
instrumento.
• As folhas dos instrumentos lavrados fora dos livros, com exceção das que
contiverem as assinaturas, são rubricadas pelos outorgantes que saibam e
possam assinar, pelos demais intervenientes e pelo notário (art.º 52.º);

Notariado
Documento particular autenticado/VICISSITUDES/
• A assinatura tem como principal função comprovar a intervenção do signatário no ato;
• A rubrica responde a outro tipo de considerações que se ligam ao interesse de

preservação da integridade do documento. Esta só é obrigatória nos instrumentos
lavrados fora das notas, o que tem a ver com a natureza avulsa destes. Geralmente, estes
instrumentos são devolvidos aos interessados, constituindo a rubrica de todas as folhas
um mecanismo de segurança destinado a defender a integridade do instrumento. Assim,
os efeitos da falta de rubrica não podem equiparar-se aos da falta de assinatura.
• A falta de assinatura tem como consequência a nulidade do ato por vício de forma – art.º
70.º, n,º 1,
• A falta das rubricas não torna o ato nulo. Sendo imperfeito, aquela omissão pode
determinar a privação do valor probatório dado pelo art.º 377.º do CCivil, não podendo o
documento servir de base ao registo – art.º 69.º, n.º 1, b) do CRPredial.

Notariado
Documento particular autenticado/VICISSITUDES
• O documento particular autenticado consagrado no art.º 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008
constitui uma forma suficiente de titulação da generalidade dos negócios jurídicos sobre
imóveis, mas constitui um quid diferente do “tradicional” documento particular
autenticado.
• Entre outros, avulta a obrigação deste documento particular ter que ser depositado, em
seguida à autenticação, conjuntamente com todos os documentos que o instruam.
• Ora, uma vez feito o deposito eletrónico na plataforma informática, o documento

particular passa a residir num verdadeiro arquivo público, adquirindo reforçada proteção
de inviolabilidade do seu conteúdo.
• Consequentemente, a falta de rubrica das folhas do documento particular não inquinam a

sua validade, embora se considere imperfeito, e constitui documento válido para registo.

Notariado
Falta de assinatura pela entidade autenticadora
• É nulo, por vício de forma, o termo de autenticação a que falte a assinatura do

interveniente autenticador (alínea f) do n.º 1 do art.º 70.º do CN).
• Esta nulidade, porém, apenas afeta o termo de autenticação e não o documento

particular propriamente dito.
• Este fica, no entanto, desprovido da natureza de documento particular

autenticado, e, consequentemente, fica prejudicada a produção do efeito
jurídico-real a que tende.

Notariado
Esta nulidade pode ser sanada por duas formas:
• Nos termos da alínea e) e do art.º 70-º e art.º 73.º do CN, - sanação e

revalidação – devendo retificar-se o ato titulado no documento previamente
depositado, nos termos do art.º 11.º, n.º 2 da Portaria n.º 1535/2008;
• De referir, porém, que a declaração feita pela entidade autenticadora, cuja

assinatura falta, de que esteve presente no ato e que, na sua realização, foram
cumpridas todas as formalidades legais, deve ser feita através de documento
autentico, isto é, perante notário.

Notariado
• Nova autenticação – neste caso far-se-á um novo termo de autenticação, pela

mesma entidade autenticadora ou outra e proceder a novo depósito eletrónico,
sem qualquer relação com o anteriormente efetuado;
• O documento particular autenticado eletronicamente depositado, é

genericamente suscetível de retificação, nos termos do art.º 132.º do CN,
devendo o averbamento correspondente lavrar-se no original em papel
arquivado, posto o que se procederá, usando a chave de acesso
correspondente, à necessária operação de depósito eletrónico retificativo.

Notariado
Certidão de documento particular autenticado por solicitador
• As novas entidades tituladoras têm legitimidade para passar certidões dos

documentos por elas arquivados (ainda que o chamado documento original não
comprove o facto), bem como para dos mesmos extrair públicas-formas (art.ºs
383.º e 386.º do CCivil, respetivamente).
• A competência para extrair certidões do original arquivado do documento

particular autenticado é reconhecida às entidades autenticadoras, na qualidade
de responsável pelo arquivamento e enquanto a ela pertencer a respetiva
manutenção.

Notariado
Documento particular autenticado eletronicamente depositado. Possibilidade de
extração de certidão em papel por serviço de registo predial.
• Do documento particular, pode qualquer serviço de registo predial emitir

certidão a partir do documento eletrónico correspondente depositado na
plataforma informática.

Notariado
Prazo do depósito eletrónico de documento particular autenticado. Dificuldades de
carácter técnico respeitantes ao funcionamento da plataforma eletrónica referida
no art.º 5º da Portaria nº 1535/2008, de 30 de Dezembro
• O depósito eletrónico deve ser feito no próprio dia da realização da

autenticação do documento particular;
• A confirmação da situação de dificuldades de caráter técnico respeitantes ao

funcionamento da plataforma eletrónica deverá ser oficiosamente solicitada
pelo serviço de registo ao I.R.N..I.P.

Notariado
Prazo do depósito eletrónico de documento particular autenticado. Dificuldades de
carácter técnico respeitantes ao funcionamento da plataforma eletrónica referida
no art.º 5º da Portaria nº 1535/2008, de 30 de Dezembro
• O prazo fixado no n.º 2 do art.º 7.º da Portaria n.º 1535/2008 é de dois dias a
contar do dia da realização da autenticação do documento particular a
depositar eletronicamente, e, terminando esse prazo em sábado, domingo ou
dia feriado, transfere-se para o primeiro dia útil.
• Se na hora em que a entidade autenticadora intentar novamente a feitura do

depósito eletrónico do documento particular autenticado, novas “dificuldades
de caráter técnico respeitante ao funcionamento da plataforma eletrónica”
impedirem a realização do depósito, a entidade autenticadora deverá elaborar
novo documento justificativo da impossibilidade da realização do depósito,
dispondo a partir deste dia de um novo prazo de dois dias para a feitura do
depósito eletrónico.
Notariado
Submissão do depósito dos documentos instrutórios
• O depósito dos documentos instrutórios deve ser feito no mesmo procedimento

de submissão do documento particular;
• Porém, a omissão ou depósito deficiente dos documentos instrutórios não

constitui requisito de validade do depósito eletrónico do documento particular;
• Assim, a omissão deste depósito pode se suprida em momento posterior;

Notariado
Impossibilidade de apreensão integral do DPA
• No caso do depósito eletrónico não permitir a apreensão integral do documento

principal (DPA) o registo a que pretensamente sirva de título terá que ser
recusado, nos termos da alínea b) do n.º 1 do art.º 69.º do CRPredial.
Notariado
Que documentos instrutórios devem ser depositados (art.º 4.º, n.º 1 da Portaria n.º
1535/2008, de 30 de Dezembro).
O art.º 24º, nº 2, do D.L. nº 116/2008 diz-nos o seguinte:

«A validade da autenticação dos documentos particulares, referidos no número
anterior, está dependente do depósito eletrónico desses documentos, bem como
de todos os documentos que os instruam» (sublinhado nosso).
O art.º 4º, nº 1, da Portaria nº 1535/2008, diz-nos o seguinte:

«Estão sujeitos a depósito eletrónico os documentos particulares autenticados que
titulem atos sujeitos a registo predial nos termos do artigo 24º do Decreto-Lei nº
116/2008, de 4 de Julho, bem como os documentos que os instruam e que devam
ficar arquivados por não constarem de arquivo público» (sublinhado nosso).
Notariado
O nº 1 do art.º 24º do D.L. nº 116/2008 dispõe que:

«Os documentos particulares que titulem atos sujeitos a registo predial devem
conter os requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos sobre imóveis,
aplicando-se subsidiariamente o Código aprovado pelo Decreto-Lei nº 207/95, de
14 de Agosto»;
O art.º 27º deste Código (C.N.), diz-nos que:

«Além dos livros e dos instrumentos avulsos que não devam ser entregues às
partes, ficam arquivados nos cartórios os documentos apresentados para integrar
ou instruir os atos lavrados nos livros ou fora deles, salvo quando a lei determine o
contrário ou apenas exija a sua exibição».
Notariado
Critério para o depósito:
a) O critério para o depósito eletrónico dos documentos instrutórios do documento

particular autenticado é o resultante da letra do artigo 4º/1 da Portaria nº 1535/2008, e
que assenta na necessidade de arquivo daqueles documentos pela entidade tituladora por
não constarem de arquivo público; e
b) Não é o critério que perpassa do artigo 27º do CN, que manda arquivar os documentos
apresentados para integrar ou instruir os atos, salvo quando a lei determine o contrário ou
apenas exija a sua exibição; nem
c) O que consta do artigo 24º/2 do Decreto-Lei nº 116/2008, que faz depender a validade da
autenticação dos documentos particulares do depósito eletrónico desses documentos,
bem como de todos os documentos que os instruam.
Notariado
Assim:
Parece que o elemento de segurança adicional justifica que o depósito eletrónico
deva valer para o documento particular autenticado e para todos os documentos
instrutórios que tenham sido arquivados nos termos do disposto na lei notarial,
subsidiariamente aplicável aos documentos particulares que titulem atos sujeitos a
registo predial ex vi do artigo 24º/1 do Decreto-Lei nº 116/2008,
independentemente da sua natureza.
Notariado
• O depósito eletrónico não pode ir além do depósito eletrónico dos documentos

que a entidade tituladora, em cumprimento do disposto no art.º 27.º do CN.,
arquivou.
• Deve, deste modo, ser interpretado restritivamente o n.º 2 do art.º 24.º e fazer
uma interpretação declarativa do n.º 1 do art.º 4.º da Portaria n.º 1535/2008;
• A lei não exige que o depósito eletrónico seja imediato, ou seja, efetuado logo
de seguida à realização da autenticação do documento particular, do que resulta
que não faria sentido que a lei exigisse à entidade tituladora o depósito
eletrónico de documento que lei expressa manda aos outorgantes apenas exibir
no ato “notarial”
Notariado
• A falta de arquivo de um documento instrutório legalmente exigido não afeta a

validade do negócio jurídico.
• O problema ficará bem resolvido com o arquivo do documento em causa no

serviço de registo (art.º 26.º do CRPredial).
Notariado
Documento particular autenticado/CUSTO DO DEPÓSITO
Art.º 21.º do RERN:
18 – Depósito de documentos no sítio do registo predial www.predialonline.mj.pt:

18.1 – De documentos particulares autenticados que titulem atos sujeitos e registo predial nos
termos do artigo 24.º do Decreto Lei n.º 116/2008, de 4 de julho, incluindo os documentos que os
instruam ………………………………………………………………………………………………………………………………............... 20,00€
18.2 – De documentos de que conste o consentimento do credor ao cancelamento do registo de
hipoteca …………………………………………………………………………………………………………………………………………… 20,00€
18.3 – De documentos depositados posteriormente a associar a um depósito anterior ………………….. 15,00€
Notariado
Documento particular autenticado/CUSTO DO DEPÓSITO
Art.º 21.º do RERN:
19 – Renovação de código de acesso que permita a consulta dos documentos referidos no número
anterior:
19.1 – Pedido efetuado através do endereço www.predialonline.mj.pt …………………………………………….. 5,00€
19.2 – Pedido verbalmente num serviço de registo com competência para a prática de atos de
registo predial …………………………………………………………………………………………………………………………………… 10,00€

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Virgílio Félix Machado

Escritura pública versus Documento particular autenticado

• A competência para lavrar escrituras públicas continua a pertencer aos notários.

• A competência para exarar termos de autenticação em documento particular

Virgílio Félix Machado

Escritura pública versus Documento particular autenticado

Virgílio Félix Machado

Escritura pública versus Documento particular autenticado

Virgílio Félix Machado

Escritura pública versus Documento particular autenticado

• Poder-se-ão, no entanto, considerar três momentos na formação do título:

Virgílio Félix Machado

Virgílio Félix Machado

Virgílio Félix Machado

Virgílio Félix Machado

• Este depósito é condição de validade da autenticação do respetivo documento

Virgílio Félix Machado

• Só excecionalmente o depósito poderá ser realizado nas 48 horas seguintes

Virgílio Félix Machado

• Querendo as partes aproveitar o documento particular, terão que confirmar

Virgílio Félix Machado

Documento particular autenticado:

Virgílio Félix Machado

Documento particular autenticado

Virgílio Félix Machado

• Os documentos particulares autenticados, por remissão do n.º 1 do art.º 151.º

Virgílio Félix Machado

• A rubrica responde a outro tipo de considerações que se ligam ao interesse de

Virgílio Félix Machado

• Ora, uma vez feito o deposito eletrónico na plataforma informática, o documento

• Consequentemente, a falta de rubrica das folhas do documento particular não inquinam a

Virgílio Félix Machado

• É nulo, por vício de forma, o termo de autenticação a que falte a assinatura do

• Esta nulidade, porém, apenas afeta o termo de autenticação e não o documento

• Este fica, no entanto, desprovido da natureza de documento particular

Virgílio Félix Machado

Esta nulidade pode ser sanada por duas formas:

• Nos termos da alínea e) e do art.º 70-º e art.º 73.º do CN, - sanação e

• De referir, porém, que a declaração feita pela entidade autenticadora, cuja

Virgílio Félix Machado

• Nova autenticação – neste caso far-se-á um novo termo de autenticação, pela

• O documento particular autenticado eletronicamente depositado, é

Virgílio Félix Machado

• As novas entidades tituladoras têm legitimidade para passar certidões dos

• A competência para extrair certidões do original arquivado do documento

Virgílio Félix Machado

• Do documento particular, pode qualquer serviço de registo predial emitir

Virgílio Félix Machado

• O depósito eletrónico deve ser feito no próprio dia da realização da

• A confirmação da situação de dificuldades de caráter técnico respeitantes ao

Virgílio Félix Machado

• Se na hora em que a entidade autenticadora intentar novamente a feitura do

• O depósito dos documentos instrutórios deve ser feito no mesmo procedimento

• Porém, a omissão ou depósito deficiente dos documentos instrutórios não

• Assim, a omissão deste depósito pode se suprida em momento posterior;

• No caso do depósito eletrónico não permitir a apreensão integral do documento

O art.º 24º, nº 2, do D.L. nº 116/2008 diz-nos o seguinte:

O art.º 4º, nº 1, da Portaria nº 1535/2008, diz-nos o seguinte:

O nº 1 do art.º 24º do D.L. nº 116/2008 dispõe que:

O art.º 27º deste Código (C.N.), diz-nos que:

Critério para o depósito: