Sumrio

Parte I - Da Locao, 1

1 Disposies gerais, 3 1.1 Da locao em geral, 3 Artigo 19 , 3 1.1.1 Alcance da lei, 4 1.1.2 A locao de coisas. A locao de imveis. Os imveis urbanos, 5 1.1.3 Caractersticas do contrato de locao de imveis, 7 1.1.4 Elementos do contrato de locao de imveis, 11 1.1.5 Locaes que continuam reguladas pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais, 13 1.1.6 A lei protetiva do consumidor. Um microssistema jurdico, 18 1.1.6.1 A historicidade do conceito de contrato, 20 1.1.6.2 O contrato dirigido ou regulamentado. O contrato de locao na lei inquilinria, 21 1.1.6.3 Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor nas relaes jurdicas inquilinrias, 23 1.1.6.4 A efetiva conceituao do locatrio como consumidor, 26 Artigo 2 g , 28 1.1. 7 A solidariedade, 29 1.1.8 Perdas e danos na solidariedade, 32 1.1. 9 Sobre a participao de todos os locatrios na ao de despejo, ainda que solidrios, 32 Artigo 2 2 , pargrafo nico, 34 1.1.9.1 Situao dos ocupantes de habitaes coletivas, 34 Artigo 3 2 , 35 1.1.10 O prazo no contrato de locao e a autorizao do cnjuge, 35 1.1.11 Suprimento da vnia conjugal, 36

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Vnia do cnjuge do locador e do locatrio, 36 Forma da vnia conjugal, 37 4 2 , 38 Os contratos devem ser cumpridos, 38 Multa ou clusula penal e o contrato de locao, 41 A via processual. Iniciativa do locatrio, 42 A "multa" fixada pelo juiz, 43 Multa e perdas e danos, 45 Valor da multa e sua alterao, 47 Hiptese em que o locatrio pode ser dispensado do pagamento da multa, 49 Artigo 52, 50 1.1.21 A utilizao da ao de despejo, 50 1.1.22 A exceo na ao de desapropriao, 51 Artigo 6 2 , 52 1.1.23 Extino do contrato por parte do locatrio, 52 1.1.24 Forma do aviso prvio do locatrio, 52 1.1.25 O pagamento do aviso prvio. Ao para a cobrana, 54 Artigo 7'1, 54 1.1.26 O usufruto e sua extino, 55 1.1.27 O fideicomisso e sua extino, 58 1.1.28 O direito de retomada do nu-proprietrio e do fideicomissrio, 60 1.1.29 A denncia com trinta dias para a desocupao, 60 1.1.30 A concordncia da manuteno da locao pelo nu-proprietrio e fideicomissrio, 61 1.1.31 A cominao de multa pela no desocupao. Impossibilidade, 62 Artigo 8 2 , 63 1.1.32 A alienao do imvel pode resilir o contrato, 64 1.1.33 Natureza do registro imobilirio e seus efeitos, 65 1.1.34 Quem pode denunciar a locao como novo adquirente, 67 1.1.35 A forma da denncia, 68 1.1.36 Havia possibilidade de multa no projeto original, 68 Artigo 9 2 , 69 1.1.37 As hipteses de desfazimento da relao locatcia, 70 1.1.38 Resoluo, resilio e resciso dos contratos em geral e na locao. O distrato, 71 1.1.39 Mtuo acordo, 72 1.1.40 Infrao legal ou contratual, 73 1.1.41 Falta de pagamento de aluguel e encargos, 73 1.1.42 As reparaes urgentes no imvel determinadas pelo Poder Pblico, 74

1.1.12 1.1.13 Artigo 1.1.14 1.1.15 1.1.16 1.1.17 1.1.18 1.1.19 1.1.20

Artigo 10, 75 Artigo 11, 76

1.1.43 Sucesso na locao na morte do locador, 75 A inteno da Lei e alcance do dispositivo, 77 A sub-rogao nos direitos e obrigaes do locatrio, 77 Quem pode sub-rogar-se no contrato, 78 Ocupao por estranhos aps a morte do locatrio, 80 Artigo 12, 80 1.1.48 A sub-rogao do cnjuge ou companheiro na posio de locatrio, 81 1.1.49 A comunicao ao locador, 82 Artigo 13, 84 1.1.50 Regra geral de proibio de ingresso de terceiros na relao locatcia. O consentimento do locador, 84 1.1.51 A cesso da posio contratual do locatrio, 86 1.1.52 A sublocao. O subcontrato ou contrato derivado, 89 1.1.53 O comodato do imvel, 90 1.1.54 A notificao formulada pelo locatrio, 91 1.2 Das sublocaes, 92 Artigo 14, 92 1.2.1 Princpios gerais das sublocaes, 92 Artigo 15, 94 1.2.2 Extino da sublocao. O direito eventual de indenizao, 94 1.2.3 O prazo para desocupao por parte do sublocatrio. Cincia deste na ao de despejo movida pelo locador contra o locatrio, 95 1.2.4 Resilio amigvel da locao e a sublocao, 96 Artigo 16, 97 1.2.5 A posio de subsidiariedade do sublocatrio, 97 1.2.6 Requisitos dessa obrigao subsidiria, 98 1.3 Do aluguel, 99 Artigo 17, 99 1.3.1 Valores do aluguel e poltica legislativa, 100 1.3.2 Natureza da obrigao do aluguel. A correo monetria, 101 1.3.3 A possibilidade de reviso judicial dos contratos, 104 Artigo 18, 105 1.3.3.1 Fixao de novo aluguel pelas partes. Clusulas de reajuste, 105 Artigo 19, 105 1.3.4 A ao revisional de alugueres. Pressupostos. Reviso e inflao, 106 1.3.5 O prazo para a ao revisional, 108 Artigo 20, 109 1.3.6 Maior alcance na possibilidade de cobrana antecipada de aluguel, 110

1.1.44 1.1.45 1.1.46 1.1.47

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Artigo 21, 111 1.3.7 Valor do aluguel na sublocao, 112 1.4 Dos deveres do locador e do locatrio, 112 Artigo 22, 112 1.4.1 Deveres do locador, 112 Artigo 22, I, 113 Artigo 22, lI, 116 Artigo 22, I1I, 118 Artigo 22, Iv, 118 Artigo 22, V, 119 Artigo 22, VI, 120 Artigo 22, VII, 121 Artigo 22, VIII, 121 Artigo 22, IX, 122 Artigo 22, X e pargrafo nico, 122 Artigo 23, 124 1.4.2 Deveres do locatrio, 124 Artigo 23, I, 125 Artigo 23, lI, 128 Artigo 23, I1I, 129 Artigo 23, Iv, 130 Artigo 23, V, 132 Artigo 23, VI, 133 Artigo 23, VII, 133 Artigo 23, VIII, 134 Artigo 23, IX, 134 Artigo 23, X, 135 Artigo 23, XI, 136 Artigo 23, XII e pargrafo 12, 136 Artigo 23, pargrafo 2 2 , 137 Artigo 23, pargrafo 3 2 , 138 Artigo 24, 139 1.4.3 Depsito de aluguis nas habitaes coletivas, 139 Artigo 25, 140 1.4.4 Pagamento pelo locatrio de tributos, encargos e despesas ordinrias de condomnio, 141 Artigo 26, 141 1.4.5 Consentimento do locatrio nos reparos urgentes, 142 1.5 Do direito de preferncia, 144

Artigo 27, 144 1.5.1 Pacto de preempo ou preferncia na sua origem. Natureza e requisitos no contrato de compra e venda, 144 1.5.2 Preferncia do locatrio, 146 Artigo 28, 148 1.5.2.1 Caducidade do direito de preferncia, 148 Artigo 29, 149 1.5.2.2 A desistncia do negcio pelo locador, 149 Artigo 30, 149 1.5.2.3 A preferncia na sublocao. Pluralidade de pretendentes, 150 Artigo 31, 150 1.5.3 No obrigatoriedade de venda ou imvel por partes, 150 Artigo 32, 151 1.5.4 Venda judicial, permuta e doao, 151 1.5.5 Direito de preferncia e dao em pagamento, 152 1.5.6 Integralizao do capital, ciso, fuso e incorporao, 153 Artigo 33, 154 1.5.7 Na preferncia do inquilino haver direito com eficcia real ou direito obrigacional, 154 1.5.8 Aes decorrentes da preterio da preferncia, 156 Artigo 34, 158 1.5.9 Direito de preferncia do condmino com prioridade ao locatrio nos imveis indivisveis, 158 1.6 Das benfeitorias, 159 Artigos 35 e 36, 159 1.6.1 Benfeitorias. Noo e classificao, 159 1.6.2 Benfeitorias na locao e direito de reteno, 160 1.7 Das garantias locatcias, 164 Artigo 37, 164 1. 7.1 Instrumentos de garantia locatcia. Obrigaes de garantia, 164 1.7.2 Contrato de garantia e cauo. Formas de cauo locatcia, 165 1.7.3 Fiana, 168 Artigo 38, 169 1. 7.4 Cauo de bens mveis e imveis, 170 1. 7.5 Cauo em dinheiro, 171 1.7.6 Cauo em ttulos e aes, 173 Artigo 39, 173 1. 7. 7 Persistncia da garantia at devoluo do imvel, 174 Artigo 40, 174 1.7.8 Substituio da garantia, 175

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Artigo 41, 182 Artigo 42, 183

1.7.9 Abrangncia do seguro de fiana, 182 1.7.10 Pagamento do aluguel quando inexistente a garantia, 183 1.8 Das penalidades criminais e civis, 183 Artigo 43, 183 1.8.1 Crimes e contravenes decorrentes do inquilinato, 184 1.8.2 Pena de multa nessas contravenes. Execuo da multa, 185 1.8.2.1 Contravenes na locao, 186 Artigo 43, I, 186 Artigo 43, 11, 188 Artigo 43, m, 188 Artigo 44, 189 1.8.2.2 Crimes na locao, 189 Artigo 44, I, 190 Artigo 44, lI, 191 Artigo 44, m, 192 Artigo 44, Iv, 192 Artigo 44, pargrafo nico, 193 1.8.3 Imposio de multa. Processo, 193 1.8.4 Multa e seu valor, 194 1.8.5 Desvio de uso, 195 1.9 Das nulidades, 197 Artigo 45, 197 1.9.1 Nulidades nos contratos de locao, 197 1.9.2 Ordem pblica. Normas cogentes e normas dispositivas, 199 1.9.3 Efeitos da nulidade de clusulas, 201

2 Das disposies especiais, 202 2.1 Da locao residencial, 202 Artigo 46, 202 2.1.1 Nova sistemtica de denncia vazia ou imotivada, 203 2.1.2 Quando se faz necessria a notificao prvia, 204 Artigo 47,206 2.1.3 Possibilidades de denncia cheia (denncia motivada), 208 2.1.4 Casos de desfazimento da locao do art. 92 , 209 2.1.5 Desocupao do imvel por extino do contrato de trabalho, 210 2.1.6 Uso prprio e uso residencial de ascendente ou descendente, 212 2.1. 7 Demolio e edificao ou realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, 217

2.1.8 Denncia imotivada com a vigncia ininterrupta da locao por mais de cinco anos, 218 2.2 Da locao para temporada, 219 Artigo 48, 219 2.2.1 Conceito de locao para temporada, 219 Artigo 49, 221 2.2.2 Pagamento antecipado de aluguis na locao por temporada, 221 Artigo 50, 222 2.2.3 Prorrogao da locao nessa modalidade, 222 2.3 Da locao no residencial, 223 Artigo 51, 223 2.3.1 O esprito do Decreto n 2 24.150/34 continua presente, 225 2.3.2 Contrato por escrito e com prazo determinado. Prazo de cinco anos, 227 2.3.3 O mesmo ramo pelo prazo de trs anos, 229 2.3.4 O direito pode ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao. O direito do sublocatrio, 230 2.3.5 Contrato firmado por integrante de sociedade, 232 2.3.6 Morte do scio e direito renovao, 232 2.3.7 Renovao concedida a indstrias e sociedades civis com fim lucrativo, 233 2.3.8 Prazo decadencial para a propositura da ao renovatria, 234 Artigo 52, 234 2.3.9 Obra exigida pelo Poder Pblico e reforma por iniciativa do locador, 236 2.3.10 Utilizao do imvel pelo prprio locador ou para transferncia de fundo de comrcio, 239 2.3.11 Uma exceo para os shopping centers, 241 Artigo 53, 241 2.3.12 Alcance da proteo locatcia de hospitais, unidades sanitrias etc., 242 2.3.13 Hipteses em que pode ser requerido o despejo, 245 Artigo 54, 245 2.3.14 Os shopping centers na Lei do Inquilinato, 246 2.3.15 Conceito de shopping center, sua natureza jurdica e locao, 248 Artigo 55, 251 2.3.16 Caso especial de locao no residencial, 251 Artigos 56 e 57,252 2.3.17 Trmino do contrato nos demais casos de locao no residencial, 253

Parte 11 - Dos Procedimentos, 255

3 Das disposies gerais, 257 Artigo 58,257 3.1 Processos com curso nas frias forenses, 259 3.2 Foro competente, 259

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Lei do Inquilina to Comentada V e nosa

3.3 3.4 3.5 3.6

Valor da causa, 261 Citaes, intimaes e notificaes, 262 Somente efeito devolutivo nos recursos, 263 Audincia de conciliao, 265

4 Das aes de despejo, 267 Artigo 59, 267 4.1 Procedimento ordinrio nas aes de despejo, 268 4.2 Liminar de desocupao na ao de despejo, 269 4.3 Cauo para a desocupao liminar, 272 4.4 Quando pode ser deferida a desocupao liminar. Possibilidade de justificao prvia, 273 4.5 Hipteses em que se permite a desocupao liminar, 274 4.6 Cincia aos sublocatrios, 276 Artigo 60, 279 4.7 Prova de propriedade na ao de despejo, 279 Artigo 61, 280 4.8 Concordncia do ru e prazo para desocupao, 281 Artigo 62, 282 4.9 Cumulao de pedidos de despejo e cobrana de aluguis e acessrios, 284 4.10 Quem pode pagar. O que se deve pagar, 289 4.11 Prazo para purgao de mora, 292 4.12 Abuso de direito na purgao de mora, 293 Artigo 63, 294 4.13 Prazos de desocupao na sentena que decreta o despejo, 295 4.14 Valor da cauo para a execuo provisria do despejo, 297 Artigo 64, 297 4.15 Cauo na execuo provisria do despejo, 298 4.16 Cauo real ou fidejussria, 299 4.17 Execuo da cauo na reforma da sentena ou da deciso que concedeu liminarmente o despejo, 300 Artigo 65, 301 4.18 Execuo do despejo. Embargos. Particularidades, 301 Artigo 66, 303 4.19 Abandono do imvel e imisso na posse, 303

5 Da ao de consignao de aluguel e acessrios da locao, 305 Artigo 67, 305 5.1 Consignao como forma especial de pagamento e extino de obrigaes, 310 5.2 Objeto da consignao, 311 5.3 Hipteses de consignao, 312

5.4 Procedimento da ao de consignao de aluguel e acessrios da locao, 316 5.4.1 Matria da contestao, 318 5.4.2 Reconveno na ao de consignao, 318 5.4.3 Correo monetria dos depsitos, 319 5.4.4 Prazo para o depsito. Sua complementao, 320 5.4.5 Foro da consignao, 321 5.4.6 Depsito das obrigaes que se vencerem durante a tramitao, 322 5.4.7 Sentena e execuo, 323 6 Da ao revisional de aluguel, 324 Artigo 68, 324 6.1 Ao revisional, 327 6.2 Petio inicial, 328 6.3 Aluguel provisrio, 330 6.4 Contestao e audincia de instruo e julgamento, 332 Artigo 69, 333 6.5 Exigibilidade das diferenas apuradas, 333 6.6 Nova periodicidade de reajuste e novo indexador de reajuste dos aluguis, 334 Artigo 70, 336 6.7 Homologao de acordo de desocupao na ao revisional, 336

7 Da ao renovatria, 337 Artigo 71, 337 7.1 Petio inicial da ao renovatria, 339 7.2 Iniciativa da ao por parte do locador, 340 7.3 Prova do cumprimento do contrato, 342 7.4 Prova da quitao de impostos e taxas, 343 7.5 Indicao clara e precisa das condies oferecidas para a renovao, 345 7.6 Indicao de novo fiador e prova de aceitao da fiana. Outras garantias, 346 7.7 Prova de cesso ou sucesso na locao, 346 7.8 Ao proposta pelo sublocatrio, 347 Artigo 72, 348 7.9 Contedo da contestao, 349 7.10 Possibilidade de fixao do aluguel provisrio, 351 7.11 A sentena pode estabelecer nova periodicidade de reajuste do aluguel e adotar outro indexador, 352 Artigo 73, 352 7.12 Pagamento das diferenas dos aluguis vencidos, 353 Artigo 74, 353 7.13 Desocupao do imvel no sendo acolhida a renovao, 353

Sum rio

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Le i do Inquilina to Comentada Venosa

Artigo 75, 354 7.14 Indenizao fixada para o locatrio pela no prorrogao da locao, 355

Parte III - Das Disposies Finais e Transitrias, 357

8 Das disposies finais e transitrias, 359 Artigo 76, 359 8.1 Processos em curso, 359 Artigos 77 e 78, 360 8.2 Locaes celebradas anteriormente a esta Lei. Denncia de locao, 360 8.3 Outras disposies finais, 362 Artigo 79, 362 Artigo 80, 362 Artigo 81,363 Artigo 82, 364 Artigo 83, 364 Artigo 84, 365 Artigo 85, 365 8.4 Livre conveno do aluguel. Hipteses, 365 8.5 ltimas disposies, 366 Artigo 86, 366 Artigo 87, 366 Artigo 88,367 Artigo 89, 367 Artigo 90,367

Bibliografia, 369 ndice remissivo, 373