Modelo Laudo de Avaliação PDF

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS
SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E GESTO

Superintendncia Central de Recursos Logsticos e Patrimnio
Diretoria Central de Gesto de Imveis
LAUDO DE AVALIAO N. / 2014
Em atendimento solicitao da ....................delegou-se ao engenheiro .........., CREA-

MG: ......./D a incumbncia de proceder a avaliao dos imveis localizados na Rua
Frei Orlando n 360 e n 370 esquina da Rua Messias Franco - Bairro Centro em
Morada Nova de MinasMG.
1- INTERESSADO:
...................................
2 OBJETIVO:
Subsidiar o processo de aquisio dos imveis para construo de uma quadra coberta
para atendimento da Escola Estadual Frei Orlando.
3 - PROPRIETRIO:
Danilo Maciel, CPF: 318.816.101-87, conforme matrculas ns 1.764 e 892 do Cartrio

de Registro de Imveis da Comarca de Morada Nova de Minas-MG.
4 - IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO
4.1- Localizao
Imveis localizados na Rua Frei Orlando n 360 e n 370 esquina da Rua Messias
Franco - Bairro Centro em Morada Nova de MinasMG.
1
Escola Estadual Frei Orlando Morada nova de Minas - MG
4.2 - Acesso
O acesso aos imveis feito atravs da Rua Frei Orlando, ruas asfaltadas, o local
apresenta infraestrutura urbana bsica: redes de gua, energia eltrica, telefone, etc.
4.3 - Caracterizao da Regio
A regio onde est situado o imvel avaliando possui relevo plano, com ligeiros
declives.
4.4- Descrio dos imveis avaliandos
Terrenos:
Dois terrenos contguos que possuem formatos regulares com rea de 1.250,00m cada
um. As reas de terrenos so planas, com ligeiros declives para frente. Lotes 06 e 07 da
quadra n 24. O local provido de infra-estrutura urbana, como: rua asfaltada, redes de
energia eltrica, gua, telefnica, fcil acessibilidade, etc. O imvel da Rua Frei
Orlando n 370 tem uma casa construda com 106,20m de rea e o terreno da Rua Frei
Orlando n 360 vago e murado e com porto de entrada em metalon.
Benfeitoria - (Casa da Rua Frei Orlando n 370):
Trata-se de uma casa de residncia coberta de telhas tipo francesas, de 06 cmodos,

com a instalao de gua e luz, piso de tacos e cimentos, rea construda de 106,20m.
Fachada rebocada e pintada, janelas de metalon, portas de madeira, varanda,
iluminao feita por lmpadas fluorescentes, porto de entrada de metalon. Imvel de
padro baixo de construo e em regular estado de conservao.
5 METODOLOGIA UTILIZADA
Para a avaliao dos terrenos, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobilirio

local, corretores atuantes que transacionam imveis semelhantes aos do objeto da
presente avaliao.
2
Conforme pesquisa realizada na regio do imvel avaliando, para apurao de valor

venal de mercado de terreno, verificamos ser possvel a utilizao neste trabalho do
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, que deve ter a preferncia, sempre
que possvel, de acordo com a recomendao constante da NBR 14.653-1, em seu item
7.5: ... Para a identificao do valor de mercado do bem, sempre que possvel
preferir o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para a avaliao de
benfeitoria, pelo mtodo de reedio, no presente trabalho ser utilizado o CUB (Custo
Unitrio Bsico) da tabela do SINDUSCON-MG (Sindicato da Indstria da Construo
Civil em Minas Gerais), devidamente depreciado em relao ao estado novo pela
tabela de Hoss Heideck e de acordo com a norma 14.653-4 (Empreendimentos).
5.1 - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Conforme item 8.2.1 da NBR 14.653-1, a conceituao do mtodo a seguinte:

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos
dos elementos comparveis, constituintes da amostra. condio fundamental para
aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomada,
estatisticamente, como amostra do mercado imobilirio.
5.2 - Aproveitamento Eficiente
O princpio que norteou o trabalho avaliatrio foi o do aproveitamento eficiente,

determinado por anlise do mercado imobilirio, cujo conceito encontra-se assim
definido pela ABNT NBR 14653-1:
Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia,

observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos
permitidos pela legislao pertinentes.
6 - GRAU DE FUNDAMENTAO
No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por

homogeneizao atravs de fatores, fundamentados por estudos conforme o item
8.2.1.4.2, da norma em questo.
TABELA 3 GRAUS DE FUNDAMENTAO NO CASO DE UTILIZAO DO TRATAMENTO POR
FATORES Item 9.2.2 ABNT NBR 14653-2
ITEM DESCRIO GRAU
III II I
3
Completa quanto aos

1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas fatores utilizados no Adoo de situao
as variveis analisadas tratamento paradigma
2 Quantidade mnima de dados de mercado 12 5 3
efetivamente utilizados
Apresentao de
Apresentao de Apresentao de informaes
informaes relativas a informaes relativas a relativas a todas as
3 Identificao dos dados de mercado todas as caractersticas todas as caractersticas caractersticas dos
dos dados analisadas, dos dados analisadas dados
com foto e caracteristicas correspondentes aos
observadas pelo autor do fatores utilizados
laudo
Intervalo admissvel de ajuste para o
4 conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25,
pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja heterognea.
O atendimento a cada exigncia do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, trs pontos.
O enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo a tabela 3.
Neste trabalho foram contabilizados 06 pontos, correspondentes a soma de pontos dos itens atingidos e
acima destacados.
TABELA 4 ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAO

NO CASO DE UTILIZAO DO TRATAMENTO POR FATORES Item 9.2.3.2 ABNT NBR 14653-2
GRAUS III II I
Pontos mnimos 10 6 4
Itens obrigatrios Itens 2 e 4 no grau lll, com os Item 2 e 4, no mnimo no grau Todos, no mnimo no grau I
demais no mnimo no grau II II e os demais no mnimo no
grau I
GRAU DE FUNDAMENTAO
Com base nos parmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR 14653-2, embora tenhamos
alcanado 06 pontos e atendido as exigncias da norma no grau II todos os itens atendem a exigncia
da norma no grau II, consequentemente, o trabalho avaliatrio tambm ser enquadrado no GRAU lI.
7 - GRAU DE PRECISO
TABELA 5 GRAUS DE PRECISO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSO LINEAR OU DO

TRATAMENTO POR FATORES Item 9.2.3 ABNT NBR 14653-2:
DESCRIO GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 30% 40% 50%

80% em torno da estimativa de tendncia
central
4
GRAU DE PRECISO
Considerando os parmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2,

referente ao grau de preciso, o presente trabalho est enquadrado no Grau II.
8 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO
Os fatores utilizados na correo foram os fatores oferta, transposio de local e

acabamento.
O que prev a NBR 14653-2:
1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas

regionais reconhecidas e revisadas em perodos mximos de 2 anos*
2- Devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis
3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o
estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.
A quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho

avaliatrio, esta compreendida no estipulado para o grau de fundamentao lI, que
considera uma amostra de 05 referncias.
9 RESULTADO DA AVALIAO
Conforme a NBR 14653-1, Avaliao de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item

3.8 e NBR 14653-2, Avaliao de Bens, Parte-2: Imveis Urbanos, item B7 (Anexo B),
o Campo de Arbtrio o intervalo compreendido entre o valor mximo e o mnimo dos
preos homogeneizados, efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 15% do
valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais
representativo do bem, sendo tambm o intervalo de variao no entorno do estimador
pontual adotado na avaliao, correspondente a de 15%, dentro do qual se pode arbitrar
o valor do bem.
De acordo com a anlise do diagnstico de mercado apurado e levantamentos

realizados, com base na identificao da realidade mercadolgica da regio onde se
encontra situado o imvel, os valores mnimo, mdio e mximo que espelham o valor
venal de mercado foram discriminados de acordo com a estimativa.
5
Terreno rea (m) Valor Mnimo Valor Mdio Valor Mximo

(R$) (R$) (R$)
N 360 1.250,00 200.487,50 220.287,50 240.087,50
N 370 1.250,00 200.487,50 220.287,50 240.087,50
Total 2.500,00 400.975,00 440.575,00 480.175,00
Adotamos o valor de R$ 440.575,00 (Quatrocentos e quarenta mil, quinhentos e

setenta e cinco reais), como o valor mais representativo do mercado de valor venal,
correspondente a terrenos, objetos da presente avaliao no Bairro Centro em Morada
Nova de Minas/MG.
10 VALOR TOTAL DOS IMVEIS:
Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno
Tipo do imvel Valor Terreno (R$) Valor Casa (R$) Valor total (R$)
Rua Frei Orlando n 370 220.287,50 106.662,32 326.949,82
Rua Frei Orlando n 360 220.287,50 0,00 220.287,50
TOTAL 547.237,32
(Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois
centavos).
OBS: Valor do imvel da Rua Frei Orlando n 370 = R$ 326.949,82

(Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois
centavos);
Valor do Imvel da Rua Frei Orlando n 360 = R$ 220.287,50
(Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
TOTAL: R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete

reais e trinta e dois centavos).
6
11 CONCLUSO:
De acordo com a anlise tcnica realizada informamos que o valor mais representativo
para o imvel em questo de R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil,
duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos).
O presente laudo de avaliao consta de 08 (oito) folhas digitadas e numeradas, sendo a

ltima datada e assinada e demais anexos na parte final.
Belo Horizonte, 03 de outubro de 2013.
..............................
CREA-MG: ....../D
7
ANEXO
MEMRIA DE CLCULO
8
1.0 AVALIAO DO IMVEL Fonte: Jornal Classsileo / Imobilirias /

Particulares.
Pesquisa Mercadolgica:
F1 Particular - Sr. Danilo - Fone: (61) 8136-6720

Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 1.250,00m no valor de
R$220.000,00.
P/m: R$ 176,00/m.
F2 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

Terreno venda no Bairro So Geraldo, com rea de 220,00m (11x20)m, no valor
de R$30.000,00.
P/m: R$ 136,36/m.

Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 625,00m (12,50x50)m, no valor de
R$100.000,00.
P/m: R$ 160,00/m

Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 312,00m (12x26)m, no valor de
R$55.000,00.
P/m: R$ 176,28/m

Terreno venda no Bairro Guar, com rea de 360,00m (12x30)m, no valor de
R$45.000,00.
P/m: R$ 125,00/m
9
1.1 - Homogeneizao das Fontes:

Foram adotados os seguintes fatores de correo para homogeneizar o preo dos
elementos pesquisados:
Preo/m Homogeneizado (R$)

Fonte Preo/m
(R$)
FO FT F
1 176,00 0,90 1,00 0,90 158,40
2 136,36 0,90 1,40 1,26 171,81
3 160,00 0,90 1,30 1,17 187,20
4 176,28 0,90 1,30 1,17 206,25
5 125,00 0,90 1,40 1,26 157,50
Onde:
FO = Fator Oferta;
FT = Fator Transposio;
F = Fator de Homogeneizao;
F = FO x FT.
1.2 - Clculo da Mdia Aritmtica:
x
i 1
X= = 176,23
n
1.3 - Clculo da Mdia Saneada:
Limite Inferior = 176,23 x 0,70 = 123,36
Limite Superior = 176,23 x 1,30 = 229,10
1.4 - Clculo do Desvio Padro:
(x x ) i
2
S i 1
S = 19,697
n 1
10
1.5 - Determinao do Campo de Arbtrio:

Campo de Arbtrio definido pelas normas de avaliao da ABNT como a faixa dentro
da qual o engenheiro avaliador pode decidir.
No presente caso, essa faixa foi calculada com base na distribuio "T" de Student,
dentro de um nvel de confiabilidade de 80% e 5 (n-1) graus de liberdade, encontrando
os parmetros abaixo, aplicando-se a frmula que se segue:
SxT
L(80%) Xs
n 1
L(80%) = 176,23 20,674 x1,533

5 1
L(80%) = 176,23 15,84
Faixa de arbitramento de preo/m de R$ 160,39/m a R$ 192,07/m.
Considerando-se as caractersticas do imvel objeto da presente avaliao e a realidade

econmica da regio, entendemos que o valor venal de mercado mais representativo
para o imvel em questo de R$ 176,23/m.
1.7 DETERMINAO DO VALOR DOS TERRENOS
1.7.1 Terreno da Rua Frei Orlando n 360
V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.
V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e

cinquenta centavos).
1.7.2 Terreno da Rua Frei Orlando n 370
V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.
V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e

cinquenta centavos).
11
2.0 AVALIAO DA BENFEITORIA Casa da Rua Frei Orlando n 370
Para o clculo de reedio das benfeitorias foi utilizada a Tabela de Custos Unitrios de
Construo do Sinduscon MG, abaixo reproduzida:
Custos Unitrios Bsicos de Construo (NBR 12.721:2006 - CUB 2006)

Ms/ano: SETEMBRO/2013
Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitrios correspondentes a cada caso particular: fundaes,
Bsicos de Construo (CUB/m), calculados de acordo submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
com a Lei Fed. n. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma rebaixamento de lenol fretico; elevador(es);
Tcnica NBR 12.721:2006 da Associao Brasileira de equipamentos e instalaes, tais como: foges,
Normas Tcnicas (ABNT) e so correspondentes ao aquecedores, bombas de recalque, incinerao, ar-
ms de SETEMBRO/2013. condicionado, calefao, ventilao e exausto, outros;
"Estes custos unitrios foram calculados conforme playground (quando no classificado como rea
disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em construda); obras e servios complementares;
novos projetos, novos memoriais descritivos e novos urbanizao, recreao (piscinas, campos de esporte),
critrios de oramentao e, portanto, constituem nova ajardinamento, instalao e regulamentao do
srie histrica de custos unitrios, no comparveis condomnio; e outros servios (que devem ser
com a anterior, com a designao de CUB/2006". discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas
"Na formao destes custos unitrios bsicos no e emolumentos cartoriais, projetos: projetos
foram considerados os seguintes itens, que devem ser arquitetnicos, projeto estrutural, projeto de instalao,
levados em conta na determinao dos preos por projetos especiais; remunerao do construtor;
metro quadrado de construo, de acordo com o remunerao do incorporador."
estabelecido no projeto e especificaes
PROJETOS - PADRO RESIDENCIAIS VALORES EM R$/m2
PADRO BAIXO PADRO NORMAL PADRO ALTO

R-1 1.083,36 R-1 1.304,25 R-1 1.588,32
PP-4 996,76 PP-4 1.220,27 R-8 1.277,94
R-8 946,85 R-8 1.056,67 R-16 1.327,31
PIS 711,29 R-16 1.023,74
2.1 Benfeitoria / Casa
Para o clculo do valor da construo, ser utilizada a seguinte frmula:
VB = S x P/m x Kia x Kad

onde:
VB = Valor da benfeitoria = ?
12
S = rea Construda = 106,20 m
P/m = Preo por metro quadrado de rea construda: Padro Baixo/R-1 = R$ 1.083,36
Kia = Fator idade aparente = 0,701 (40 anos / regular estado de conservao).
Kad = Fator de administrao = 1,15.
Ento,
VB = 106,20 x 1.083,36 x 0,701 x 1,15
VB = R$ 106.662,32
(Cento e seis mil, seiscentos e sessenta e dois reais e trinta e dois centavos).
3.0 - Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno
Tipo do imvel Valor Terreno (R$) Valor Casa (R$) Valor total (R$)
Rua Frei Orlando n 370 220.287,50 106.662,32 326.949,82
Rua Frei Orlando n 360 220.287,50 0,00 220.287,50
TOTAL 547.237,32
OBS: Valor do imvel da Rua Frei Orlando n 370 = R$ 326.949,82

(Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois
centavos);
Valor do Imvel da Rua Frei Orlando n 360 = R$ 220.287,50
(Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
Adotamos o valor de R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e

trinta e sete reais e trinta e dois centavos) como o valor mais representativo do
mercado de valor venal, correspondente ao prdio, objeto da presente avaliao no
Bairro Centro em Morada Nova de Minas/MG.
13
ANEXO II
FOTOGRAFIAS DOS IMVEIS
AVALIANDOS
14
FACHADA DO IMVEL Rua Frei Orlando, 370
FACHADA DO IMVEL Rua Frei Orlando, 360
15
INTERIOR DO IMVEL Rua Frei Orlando, 370
INTERIOR DO IMVEL Rua Frei Orlando, 360
16
ESQUINA DE RUAS FREI ORLANDO E MESIAS FRANCO
CASA DA RUA FREI ORLANDO, 370
17

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GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E GESTO

LAUDO DE AVALIAO N. / 2014

Em atendimento solicitao da ....................delegou-se ao engenheiro .........., CREA-

Danilo Maciel, CPF: 318.816.101-87, conforme matrculas ns 1.764 e 892 do Cartrio

4 - IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO

4.3 - Caracterizao da Regio

4.4- Descrio dos imveis avaliandos

Benfeitoria - (Casa da Rua Frei Orlando n 370):

Trata-se de uma casa de residncia coberta de telhas tipo francesas, de 06 cmodos,

Para a avaliao dos terrenos, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobilirio

Conforme pesquisa realizada na regio do imvel avaliando, para apurao de valor

5.1 - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

Conforme item 8.2.1 da NBR 14.653-1, a conceituao do mtodo a seguinte:

5.2 - Aproveitamento Eficiente

O princpio que norteou o trabalho avaliatrio foi o do aproveitamento eficiente,

Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia,

No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por

ITEM DESCRIO GRAU

Completa quanto aos

TABELA 4 ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAO

TABELA 5 GRAUS DE PRECISO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSO LINEAR OU DO

Amplitude do intervalo de confiana de 30% 40% 50%

Considerando os parmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2,

8 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO

Os fatores utilizados na correo foram os fatores oferta, transposio de local e

O que prev a NBR 14653-2:

1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas

A quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho

Conforme a NBR 14653-1, Avaliao de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item

De acordo com a anlise do diagnstico de mercado apurado e levantamentos

Terreno rea (m) Valor Mnimo Valor Mdio Valor Mximo

Adotamos o valor de R$ 440.575,00 (Quatrocentos e quarenta mil, quinhentos e

10 VALOR TOTAL DOS IMVEIS:

Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno

OBS: Valor do imvel da Rua Frei Orlando n 370 = R$ 326.949,82

TOTAL: R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete

O presente laudo de avaliao consta de 08 (oito) folhas digitadas e numeradas, sendo a

Belo Horizonte, 03 de outubro de 2013.

1.0 AVALIAO DO IMVEL Fonte: Jornal Classsileo / Imobilirias /

F1 Particular - Sr. Danilo - Fone: (61) 8136-6720

F2 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

F3 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

F4 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

F5 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

1.1 - Homogeneizao das Fontes:

Preo/m Homogeneizado (R$)

1.2 - Clculo da Mdia Aritmtica:

1.3 - Clculo da Mdia Saneada:

Limite Inferior = 176,23 x 0,70 = 123,36

Limite Superior = 176,23 x 1,30 = 229,10

1.4 - Clculo do Desvio Padro:

1.5 - Determinao do Campo de Arbtrio:

L(80%) = 176,23 20,674 x1,533

L(80%) = 176,23 15,84

Faixa de arbitramento de preo/m de R$ 160,39/m a R$ 192,07/m.

Considerando-se as caractersticas do imvel objeto da presente avaliao e a realidade

1.7 DETERMINAO DO VALOR DOS TERRENOS

1.7.1 Terreno da Rua Frei Orlando n 360

V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.

V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e

1.7.2 Terreno da Rua Frei Orlando n 370

V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.