Engenharia Legal - Pericias Judiciais e Ambientais - Final

Engenharia Legal: Perícias Judiciais
e Ambientais. Elaboração de Laudos e

Pareceres Técnicos
Brasília-DF.
Elaboração
Tatiana Conceição Machado Barretto
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração

Sumário
Apresentação.................................................................................................................................. 4
Organização do Caderno de Estudos e Pesquisa..................................................................... 5
Introdução.................................................................................................................................... 7
Unidade I
ENGENHARIA LEGAL: ÉTICA PROFISSIONAL E CONCEITOS BÁSICOS......................................................... 9
Capítulo 1
Ética profissional................................................................................................................. 9
CapÍtulo 2
Conceitos básicos – engenharia legal........................................................................... 16
Unidade II
APRESENTAÇÃO DAS NORMAS ESPECÍFICAS DA ABNT........................................................................... 21
CapÍtulo 1
Norma de Avaliação de Bens – Procedimentos Gerais.................................................. 21
CapÍtulo 2
NBR 14.653-2: Norma de Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos..................................... 30
Unidade III
PERÍCIAS JUDICIAIS E AMBIENTAIS......................................................................................................... 33
CapÍtulo 1
Perícias judiciais e ambientais............................................................................................ 33
Unidade IV
ELABORAÇÃO DE LAUDOS E PARECERES TÉCNICOS............................................................................. 41
CapÍtulo 1
Elaboração de laudos e pareceres técnicos................................................................ 42
CapÍtulo 2
Principais patologias encontradas em edificações...................................................... 64
Referências................................................................................................................................... 80
Apresentação
Caro aluno
A proposta editorial deste Caderno de Estudos e Pesquisa reúne elementos que se

entendem necessários para o desenvolvimento do estudo com segurança e qualidade.
Caracteriza-se pela atualidade, dinâmica e pertinência de seu conteúdo, bem como pela
interatividade e modernidade de sua estrutura formal, adequadas à metodologia da
Educação a Distância – EaD.
Pretende-se, com este material, levá-lo à reflexão e à compreensão da pluralidade dos

conhecimentos a serem oferecidos, possibilitando-lhe ampliar conceitos específicos da
área e atuar de forma competente e conscienciosa, como convém ao profissional que
busca a formação continuada para vencer os desafios que a evolução científico-tecnológica
impõe ao mundo contemporâneo.
Elaborou-se a presente publicação com a intenção de torná-la subsídio valioso, de modo

a facilitar sua caminhada na trajetória a ser percorrida tanto na vida pessoal quanto na
profissional. Utilize-a como instrumento para seu sucesso na carreira.
Conselho Editorial
4
Organização do Caderno
de Estudos e Pesquisa
Para facilitar seu estudo, os conteúdos são organizados em unidades, subdivididas em

capítulos, de forma didática, objetiva e coerente. Eles serão abordados por meio de textos
básicos, com questões para reflexão, entre outros recursos editoriais que visam a tornar
sua leitura mais agradável. Ao final, serão indicadas, também, fontes de consulta, para
aprofundar os estudos com leituras e pesquisas complementares.
A seguir, uma breve descrição dos ícones utilizados na organização dos Cadernos de
Estudos e Pesquisa.
Provocação
Textos que buscam instigar o aluno a refletir sobre determinado assunto antes
mesmo de iniciar sua leitura ou após algum trecho pertinente para o autor
conteudista.
Para refletir
Questões inseridas no decorrer do estudo a fim de que o aluno faça uma pausa e reflita
sobre o conteúdo estudado ou temas que o ajudem em seu raciocínio. É importante
que ele verifique seus conhecimentos, suas experiências e seus sentimentos. As
reflexões são o ponto de partida para a construção de suas conclusões.
Sugestão de estudo complementar
Sugestões de leituras adicionais, filmes e sites para aprofundamento do estudo,

discussões em fóruns ou encontros presenciais quando for o caso.
Atenção
Chamadas para alertar detalhes/tópicos importantes que contribuam para a

síntese/conclusão do assunto abordado.
5
Saiba mais
Informações complementares para elucidar a construção das sínteses/conclusões

sobre o assunto abordado.
Sintetizando
Trecho que busca resumir informações relevantes do conteúdo, facilitando o

entendimento pelo aluno sobre trechos mais complexos.
Para (não) finalizar
Texto integrador, ao final do módulo, que motiva o aluno a continuar a aprendizagem

ou estimula ponderações complementares sobre o módulo estudado.
6
Introdução
O termo Engenharia Legal começou a ser utilizado no ano de 1933, pelo Decreto
no 23.569, que é o documento que normatiza o exercício profissional do engenheiro.
A Engenharia Legal é o ramo da Engenharia que trabalha com a interface Direito/
Engenharia, que irá colaborar em questões legais que envolvam Engenharia/Direito.
Esse campo da Engenharia visa colaborar com juízes, advogados e quaisquer partes
envolvidas, objetivando elucidar aspectos técnicos, em geral, relativos a avaliações
imobiliárias, arbitramentos, obras irregulares, patologias construtivas, desapropriações,
impactos em vizinhanças, entre outros.
A NBR 14653-1 está relacionada à avaliação dos bens; na primeira parte, são descritos
os procedimentos gerais e nela é encontrada a definição de Engenharia Legal.
A segunda parte diz respeito aos imóveis urbanos. As outras partes da norma estão
formatadas segundo as linhas mestras e conceituais que serão expostas aqui e são muito
semelhantes às primeiras duas partes, acrescidas ou retiradas informações de acordo
com o assunto de que tratam, ou seja, suas respectivas naturezas.
A disciplina aborda temas importantes para a Engenharia legal: Ética profissional.

Engenharia legal. Normas técnicas da ABNT, Perícias Ambientais e Judiciais. Elaboração
de laudos e pareceres técnicos.
Objetivos
»» Discutir sobre ética profissional.
»» Conhecer os conceitos básicos de Engenharia Legal.
»» Conhecer e estudar as normas específicas da ABNT para Engenharia

Legal.
»» Conhecer e estudar a NBR 14.653-1: Norma de Avaliação de Bens,

relacionada aos procedimentos gerais.
»» Conhecer e estudar a NBR 14.653-1: Norma de Avaliação de Bens,

relacionada aos imóveis urbanos.
»» Conhecer e estudar conceitos relacionados a perícias judiciais.
»» Conhecer e estudar conceitos relacionados a perícias ambientais.
7
»» Auxiliar na elaboração de laudos e pareceres técnicos, conforme a norma
vigente.
»» Aplicar as metodologias e técnicas da Engenharia de Avaliações e Perícias.
»» Discernir sobre os inúmeros tipos de avaliações e efetuar pesquisas no

mercado imobiliário.
»» Traçar estratégias para execução de vistorias.
»» Desenvolver a capacidade de argumentação e descrição de fatos

observados.
»» Atuar como avaliador, perito e assistente técnico na área de Engenharia

de Avaliações e Perícias.
8
ENGENHARIA LEGAL:
ÉTICA PROFISSIONAL E Unidade I
CONCEITOS BÁSICOS
Capítulo 1
Ética profissional
Este capítulo foi escrito baseado em um texto sobre Ética Profissional do Centro para os
Estudos de Ética nos Profissionais do Illinois Institute of Techology.
Definição
Padrões profissionalmente aceitos de comportamento pessoal e
empresarial, valores e princípios orientadores. Os códigos de ética
profissional são frequentemente estabelecidos por organizações
profissionais para ajudar a orientar os membros no desempenho de
suas funções de acordo com princípios éticos sólidos e consistentes.
Figura 1.
Fonte: Florence (2013).
9
UNIDADE I │ ENGENHARIA LEGAL: ÉTICA PROFISSIONAL E CONCEITOS BÁSICOS
O que é uma profissão?
Histórico
O termo profess significa uma declaração pública, voto ao entrar em uma ordem
religiosa. Um compromisso (votos) para servir para um bom fim.
No século XVI, havia, basicamente, algumas atividades instruídas (sendo as três

profissões eruditas a divindade, o Direito e a Medicina, depois os Militares). A autoridade
era um corpo de conhecimento, que pertencia a uma ocupação. Esse “profissional”
deveria ser habilidoso e não um amador.
Logo depois, por volta do século XIX, surgiram novas profissões, e as profissões antigas
passaram a ser mais estimadas, ou seja, valorizadas.
Com base nessas informações, podemos dizer que um profissional tem o objetivo de
servir a algo ou a outro indivíduo para “um bom fim”; deve ser habilidoso, ou seja, ele
deve possuir conhecimento referente àquele serviço que oferece.
Segundo o dicionário, profissional é:
Pessoa que faz uma coisa por ofício.
Não amador; cuja atividade é exercida como profissão, trabalho: atleta

profissional.
Pessoa que faz uma coisa por profissão: o profissional designado pela
empresa deverá tratar deste assunto.
Grupo ocupacional
Um grupo ocupacional é formado por um conjunto de cargos que se assemelham quanto

à natureza do trabalho e tem por objetivo:
»» Prestar serviços importantes;
»» Comprometer-se a servir o público;
»» Reivindicar uma relação especial com o mercado, não apenas em bruto É

diferente de um comércio.
Ocupação x profissão
Um dos exemplos de quando uma ocupação se torna profissão é quando um grupo de

indivíduos que partilham a mesma ocupação se organizam para trabalhar de forma
moralmente permissível, ou para trabalhar para apoiar um ideal moral.
10
ENGENHARIA LEGAL: ÉTICA PROFISSIONAL E CONCEITOS BÁSICOS │ UNIDADE I
São estabelecidas e seguidas normas especiais pelos membros para o exercício do seu
trabalho profissional. Ao menos uma dessas normas deve ir além do que a lei, o mercado,
a moral comum (o que uma pessoa moral deve fazer) e a demanda da opinião pública.
Ou seja, um bom mercenário só precisa cumprir os termos de seu contrato,

um bom soldado profissional deve servir honradamente seu país, mesmo
quando a moral, o direito e a opinião pública comuns não o exigem.
Figura 2.
Responsa-
bilidade
Lealdade Respeito
ÉTICA
Cidadania Transparência
Integridade
Fonte: Vilani (2012).
Esses padrões especiais são moralmente obrigatórios para profissionais de verdade.

Se um membro declara livremente (ou professa) ser parte de uma profissão, ele está
voluntariamente insinuando que seguirá esses códigos morais especiais. Se a maioria
dos membros de uma profissão seguir os padrões, a profissão terá uma boa reputação e
os membros geralmente se beneficiam. Se a maioria dos membros violar essas normas
voluntárias, professos membros de uma profissão, será em desvantagem ou, pelo
menos, não recebem nenhum benefício de declarar uma profissão.
Figura 3. Ética profissional
Fonte: Silva (2017).
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O que é profissional?
Além das definições que já vimos, o profissional, depois que definimos grupo ocupacional,
é dito como um membro de um grupo ocupacional que:
»» Vê outros membros, inclusive aqueles empregados em outros lugares,

como colegas.
»» Exercício de julgamento no desempenho de tarefas ocupacionais e segue

padrões profissionais relevantes.
»» Aceita o acordo da profissão para trabalhar de forma moralmente

permissível, que, na maioria das vezes é expressa como um código de
ética, como determinar em parte as obrigações do papel.
Códigos profissionais de ética

Um código de ética prescreve como os profissionais devem perseguir seu ideal comum
de modo que cada um possa fazer o melhor que pode em um custo mínimo a si e àqueles
que se importa. O código é para proteger cada profissional de certas pressões como,
por exemplo, a de cortar cantos para economizar dinheiro, tornando razoavelmente
provável, e mais provável em caso contrário, que a maioria dos outros membros da
profissão não vai se aproveitar da sua boa conduta.
“Um código é uma solução para um problema de coordenação.”
Figura 4.
Fonte: Crea/Confea.
12
Obrigações profissionais individuais
As obrigações individuais são:
»» As obrigações profissionais de um indivíduo derivam da profissão e de

seu código, tradição, expectativas da sociedade, contratos, leis e regras
de moralidade comum.
»» Um profissional tem obrigações para com:
›› Empregador;
›› Clientes;
›› Outros profissionais: relações de colegialidade, expectativas específicas

de reciprocidade;
›› Profissão como coletividade;
›› Sociedade: responsabilidade de servir ao interesse público.
Código de Ética do Conselho Federal de

Engenharia e Agronomia
Assim como a maioria das entidades profissionais, o Conselho Federal de Engenharia,

da Arquitetura, da Agronomia, da Geologia, da Geografia e da Meteorologia, adota
um código de Ética, que será disponibilizado na biblioteca da disciplina, segundo a
Resolução no 1.002:
Para saber um pouco mais o que diz a Resolução nº 1.002, de 26 de novembro

de 2002, acesse o link: http://normativos.confea.org.br/ementas/visualiza.
asp?idEmenta=542.
Figura 5.
Fonte: Crea/Confea.
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Responsabilidade individual
Precisamos saber que um profissional não é uma mera arma contratada; possuímos
responsabilidades que estão aliadas ao conhecimento e posição. Logo, as responsabilidades
individuais podem ser listadas como:
»» As relacionadas as suas tarefas: responsabilidades diárias/regulares;
»» Responsabilidade por suas ações ou decisões;
»» Capacidade: apreciar, controlar o próprio comportamento;
»» Responsabilidade moral: olhar para o futuro e cuidar do que acontece a

si e aos outros.
Níveis de incapacidade de cumprir a responsabilidade individual:
»» Negligência: incapacidade de cumprir os padrões de cuidados adequados,

ou o nível ou qualidade de serviço normalmente prestado por outros
profissionais, geralmente competentes, de boa reputação nesse domínio,
proporcionando simultaneamente serviços semelhantes na mesma
localidade e nas mesmas circunstâncias;
»» Negligência grosseira: queda abaixo do padrão de atendimento;
»» Delito deliberado.
Figura 6.
Fonte: Santos (2015).
Profissional ético
São listados, a seguir, alguns tópicos de como se formar ou identificar um profissional ético:
»» Definir a relação especial da profissão com o mercado.

14
»» Os membros ganham subsistência em papéis profissionais, aceitando

certos padrões. Na forma de:
›› Códigos;
›› Educação continuada;
›› Mecanismos de apoio aos membros.
»» Possuir conhecimento e responsabilidade, ou seja, cumprir um padrão de

cuidados apropriado.
»» Possuir autonomia, governar sua própria conduta, muitas vezes usando

regras morais como base, e exercer um considerável grau de julgamento
discricionário dentro de seu trabalho diário, mas aceitar os limites dentro
de uma prática cooperativa.
O profissional ético escreve padrões para si mesmo. É responsável diante da sociedade.

Quando ocorre conflito de obrigações ele se pergunta:
»» Qual parece ser a obrigação principal?
»» Que violação causará mais danos?
»» Conhecimento / consentimento das pessoas afetadas?
»» Existe uma maneira de tornar essas obrigações compatíveis?
Figura 7. Modelo de tomada de decisões éticas.
Guia de Conduta
Cumprimento das normas

Fatores Fatores
de conduta
Avaliação Gravidade Avaliação tecnológica
Ambiente social
e econômico Dilema
Reconhecimento Julgamento Intenção Comportamento
Fonte: Autor.
15
CapÍtulo 2
Conceitos básicos – engenharia legal
Engenharia legal
No campo jurídico, os profissionais usam o termo engenharia para descrever certas
atividades muito específicas. Engenharia financeira, engenharia social, engenharia de
empresas são, portanto, proposições de negócios de grandes escritórios de advocacia
em todo o mundo.
Engenharia legal é um campo crescente da prática jurídica, mas não há uma

definição teórica clara do conceito. Alguns autores utilizam o conceito de engenharia
jurídica no que se refere aos conhecimentos de engenharia nos processos judiciais.
Outros usam o termo para descrever a forma como a lei modela a mudança social.
Dependendo de que lado da proposta dupla se coloca, a escolha está aberta para
insistir no lado da engenharia, ou no lado legal. No entanto, poucos autores combinam
os dois de forma que permita aos advogados se qualificarem como engenheiros da
mesma maneira criativa. O Engenheiro legal é o indivíduo que se apoia na interface
de tecnologia, direito e dados, e que é treinado e qualificado na construção de soluções
jurídicas projetadas.
Engenheiros voltados para a Engenharia Legal têm trabalhado no domínio jurídico

desde a ascensão de sua disciplina em meados dos anos 1980. Tradicionalmente, seu
foco principal era capturar e distribuir conhecimento por meio dos sistemas baseados
no conhecimento, melhorando, assim, o acesso legal. Cada vez mais engenharia de
conhecimento jurídico tornou-se uma abordagem analítica que ajuda a melhorar a
qualidade jurídica.
Segundo a NBR 14653-1, a Engenharia Legal é a “parte da engenharia que atua na

interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a
procedimentos judiciais”.
A Lei no 5.194/1966 já possuía um grupo de artigos que diziam respeito à Engenharia

Legal e à prática pericial. No seu art. 70 são descritas as atividades de responsabilidade
dos profissionais.
16
Para saber um pouco mais sobre o art. 7o da Lei no 5.194/1966, acesse o link:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm.
Este texto foi traduzido e adaptado do site Monax, escrito por Nina Kilbride.
Engenharia legal
A engenharia legal garante que as informações cheguem ao lugar certo
no momento certo. A tecnologia acelera a velocidade da engenharia legal
fornecendo modelos cada vez mais confiáveis e complexos para gerenciar
informações e eventos legalmente significativos. A tecnologia jurídica pressiona
os advogados a inovar. Em The End of Law, Richard Susskind dá sua fórmula
para ganhar o concurso de tecnologia legal:
»» Definir a barra de dificuldade em seu trabalho tão alto que os outros

são dissuadidos de competir.
»» Evite o trabalho sob medida criando pacotes que tenham valor e que
possam ser personalizados para necessidades especializadas.
»» Uma vez que os pacotes inovadores se integram no mercado, eles se

tornam uma mercadoria, um item fungível para o qual o marketing é
necessário para extrair valor.
»» Para ter sucesso, os inovadores legais devem criar continuamente

novos pacotes de alto nível que lideram a indústria.
Não há descanso nos louros em engenharia legal. Tecnologia legal bem-sucedida

precisa de uma equipe com energia, unidade, visão, criatividade e inteligência
para se manter à frente de imitadores e inevitavelmente criar uma mercadoria
ou um produto inovador.
Os contratos inteligentes acrescentam à caixa de ferramentas do engenheiro

legal o elemento inovador da certeza de dados, a capacidade de confiar na
autenticidade e na proveniência de um documento armazenado em arquitetura
criptográfica descentralizada. Esse evento aparentemente pequeno, provando
certeza de dados de condições documentais, consome uma grande quantidade
de advogados e tempo de equipe de conformidade. A autenticação das condições
documentais é o “fruto pendente” do desenvolvimento de contratos inteligentes
e um passo necessário para gerenciar relacionamentos mais complexos.
17
Figura 8.
Fonte: Moura (2017).
Terminologias básicas relacionadas à

engenharia legal
Esses termos foram retirados do texto Aspectos Legais e Judiciais da Engenharia
de Avaliação e Perícia, de Carlos Eduardo de Azambuja e Pedro Alcântara de Mattos
Junior.
»» Avaliação de bens: análise técnica, realizada por engenheiro de

avaliações, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua
utilização econômica, para determinada finalidade, situação e data.
»» Ação em juízo/judicial: faculdade de invocar o poder jurisdicional

do Estado para fazer valer um direito que se julga ter; meio processual
pelo qual se pode reclamar à justiça o reconhecimento, a declaração, a
atribuição ou a efetivação de um direito, ou ainda, a punição ao infrator
das leis penais.
»» Bem: coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto
de direito, que integra o patrimônio.
»» Benfeitoria: resultado de obra e serviço realizado num bem e que não

pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
»» Campo de arbítrio: intervalo de variação em torno de estimador

pontual adotado na avaliação, dentro do qual se pode arbitrar o valor do
bem, desde que justificado pela existência de características próprias não
contempladas no modelo.
»» Custo: total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção,

manutenção ou aquisição de um bem em determinada data e situação.
18
»» Custo direto de produção: gastos com insumos, inclusive mão de

obra, na produção de um bem.
»» Custo indireto de produção: despesas administrativas e financeiras,

benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de um bem.
»» Custo de reedição: custo de reprodução descontada da depreciação do

bem, tendo em vista o estado em que se encontra.
»» Custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem, sem

considerar eventual depreciação.
»» Custo de substituição: custo de reedição de um bem, com a mesma

função e característica assemelhada ao avaliado.
»» Depreciação: perda de valor de um em, devido a modificações em seu

estado ou qualidade, ocasionadas por:
»» Decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em consequência

de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e
manutenção.
»» Deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou

manutenção inadequada.
»» Mutilação: retirada de sistemas ou componentes, originalmente

existentes ou exploração econômica. Pode ser imobiliário (por exemplo:
loteamentos, prédios comerciais, residenciais) de base imobiliária (por
exemplo, loteamentos, hotéis, shoppings, parques temáticos) industrial
ou rural.
»» Empresa: organização por meio da qual se realizam recursos para

produzir ou oferecer bens ou serviços, com vista, em geral, à obtenção de
lucros, podendo seu patrimônio conter cotas-parte de outras empresas
ou empreendimentos.
»» Fator de comercialização: razão entre o valor de mercado de um bem

e seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor
do que um.
»» Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência
dentro de condições do mercado vigente.
»» Valor de risco: valor representativo da parcela do bem que se deseja

segurar.
19
»» Valor patrimonial: valor correspondente à totalidade dos bens de

pessoa jurídica ou física.
»» Valor residual: quantia representativa do valor do bem ao final de sua

vida útil.
»» Vantagem de coisa feita: diferença entre o valor de mercado e o custo

de reedição de um bem, quando positiva.
»» Vida econômica: prazo econômico operacional de um bem.
»» Vida útil: prazo de utilização funcional de um bem.
20
APRESENTAÇÃO DAS
NORMAS ESPECÍFICAS DA Unidade II
ABNT
CapÍtulo 1
Norma de Avaliação de Bens –
Procedimentos Gerais
As primeiras normas relacionadas à questão de avaliação data dos anos 1950, organizada
por organismos públicos e entidades privadas. O primeiro esboço de uma ABNT data de
1957, junto com outros documentos. Esse fato ocorreu devido à evolução da importância
do tema avaliação, já que aconteceu depois de uma grande explosão de obras públicas
nas grandes cidades que ocasionaram um grande número de desapropriações.
A principal norma referente à Engenharia Legal é a NBR 14653-1 e está relacionada

à avaliação dos bens. Ela é constituída por um conjunto de normas divididas pelas
seguintes partes:
»» Parte 1: 14653-1 – Procedimentos Gerais.
»» Parte 2: 14653-2 – Imóveis Urbanos.
»» Parte 3: 14653-3 – Imóveis Rurais.
»» Parte 4: 14653-4 – Empreendimentos.
»» Parte 5: 14653-5 – Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais.
»» Parte 6: 14653-6 – Recursos Naturais e Ambientais.
»» Parte 7: 14653-7 – Patrimônios Históricos.
A conclusão da primeira fase de elaboração da NBR 14653 levou um pouco mais de uma
década, quando, finalmente, foi publicada sua sétima parte. Ao mesmo tempo, ocorria
a revisão da segunda parte, cuja revisão final é datada do final de 2010.
A norma foi “encomendada”, de forma inicial, pelas três maiores contratantes de

serviços de avaliações: Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Petrobras,
21
UNIDADE II │ APRESENTAÇÃO DAS NORMAS ESPECÍFICAS DA ABNT
e pela maior entidade regional representativa dos avaliadores, o Instituto Brasileiro

de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo Ibape/SP. A Comissão de
Estudos foi formada por mais ou menos 30 profissionais com experiência no assunto,
pertencentes a diferentes Estados.
Antes do projeto ABNT NBR 14653 – Avaliação de Bens, vigoravam como referência os
seguintes textos normativos:
»» NB 502 – Avaliação de Imóveis Urbanos: publicada em 1977, foi

fortemente influenciada pelas inovações do I Congresso Brasileiro.
»» NBR 8799: 1985 – Avaliação de Imóveis Rurais.
»» NBR 8951: 1985 – Avaliação de Glebas Urbanizáveis.
»» NBR 8976 – 1985 – Avaliação de Unidades Padronizadas.
»» NBR 8977: 1985 – Avaliação de Máquinas, Equipamentos e Complexos

Industriais.
Nesse material será dado destaque às duas primeiras partes da norma. As outras
partes da norma estão formatadas segundo as linhas mestras e conceituais que serão
expostas aqui e são muito semelhantes às primeiras duas partes, acrescidas ou retiradas
informações de acordo com o assunto de que tratam, ou seja, suas respectivas naturezas.
NBR 14.653-1: Norma de Avaliação de Bens –

Procedimentos Gerais
A ABNT NBR 14653, que é dividida em partes, como já vimos, foi uma norma escrita
com o objetivo de resumir tema de Engenharia de Avaliações. Sua primeira parte diz
respeito aos conceitos, métodos e definições comuns a todos os bens. Nas demais partes,
constam os conceitos específicos para cada tipologia de bens a avaliar.
Figura 9.
Fonte: Kano (2017).
22
APRESENTAÇÃO DAS NORMAS ESPECÍFICAS DA ABNT │ UNIDADE II
Introdução
Essa parte da norma é responsável por servir como guia referente aos procedimentos
gerais a serem utilizados pelas outras partes. Aqui, são fixadas diretrizes referentes a:
I. Classificação da sua natureza.
II. Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas.
III. Descrição das atividades básicas.
IV. Definição da metodologia básica.
V. Especificação das avaliações.
VI. Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
Objetivo
Neste tópico são listados os objetivos dessa parte da NBR, que é o de fixar as diretrizes
para avaliação de bens, quanto a:
»» Classificação da sua natureza;
»» Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
»» Descrição das atividades básicas;
»» Definição da metodologia básica;
»» Especificação das avaliações;
»» Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
As diretrizes aqui descritas são essenciais para a realização dos procedimentos obrigatórios
para o exercício profissional. Na parte 1 dessa NBR são descritas as exigências para todas
as manifestações técnicas escritas relacionadas às atividades de engenharia de avaliações.
Referências normativas
Normas citadas no texto:
»» Decreto Federal nº 81.621, de 3/5/1978, que aprova o Quadro Geral de

Unidades de Medida.
»» Resolução nº 218, de 29/6/1973, do Confea, que fixa as atribuições

profissionais do Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo nas
diversas modalidades.
23
»» Resolução nº 345, de 27/7/1990, do Confea, que dispõe quanto ao

exercício por profissional de nível superior das atividades de Engenharia
de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Definições
São descritos termos que são usualmente utilizados na avaliação de bens.
Classificação dos bens

Classificam-se em tangíveis e intangíveis:
»» Quanto aos tangíveis:
›› Imóveis;
›› Máquinas;
›› Equipamentos;
›› Veículos;
›› Mobiliário e utensílios;
›› Acessórios;
›› Matérias-primas e outras mercadorias;
›› Infraestruturas;
›› Instalações;
›› Recursos naturais;
›› Recursos ambientais;
›› Culturas agrícolas;
›› Semoventes.
»» Quanto aos intangíveis:
›› Empreendimentos de base imobiliária,
›› Industrial ou rural;
›› Fundos de comércio;
›› Marcas;
›› Patentes.
24
Procedimentos de excelência
Os procedimentos que devem ser utilizados para avaliações são descritos neste item.
Eles serão mais bem explicados ao longo das unidades. São eles:
»» Quanto à capacitação profissional.
»» Quanto ao sigilo.
»» Quanto à propriedade intelectual.
»» Quanto ao conflito de interesses.
»» Quanto à independência na atuação profissional.
»» Quanto à competição por preços.
»» Quanto à difusão do conhecimento técnico.
Atividades básicas
I. Requisição da documentação.
II. Conhecimento da documentação.
III. Vistoria do bem avaliando.
IV. Coleta de dados
›› Aspectos quantitativos.
›› Aspectos qualitativos.
›› Situação mercadológica.
V. Escolha da metodologia.
VI. Tratamento dos dados.
VII. Identificação do valor de mercado.
›› Valor de mercado do bem.
›› Diagnóstico do mercado.
Metodologia aplicável
Aqui serão listadas as metodologias que podem ser utilizadas. Elas serão mais bem
explicadas ao longo do curso.
25
I. Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos
›› Método comparativo direto de dados de mercado.
›› Método involutivo.
›› Método evolutivo.
›› Método da capitalização da renda.
II. Métodos para identificar o custo de um bem
›› Método comparativo direto de custo.
›› Método da quantificação de custo.
III. Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica

de um empreendimento.
Especificação das avaliações
Item descrito na Unidade 4, sobre elaboração de laudos.
Apresentação do laudo de avaliação
Requisitos mínimos
O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações a seguir relacionadas:
»» identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que

tenha solicitado o trabalho;
»» objetivo da avaliação;
»» identificação e caracterização do bem avaliando;
»» indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
»» especificação da avaliação;
»» resultado da avaliação e sua data de referência;
»» qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is)

pela avaliação;
»» local e data do laudo;
»» outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
26
Modalidades
Descreve quais modalidades devem estar contidas em um laudo. São elas:
»» simplificado: contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu

entendimento;
»» completo: contém todas as informações necessárias e suficientes para ser

autoexplicável.
Anexo A
O anexo A diz respeito às referências bibliográficas para a constituição da norma e que

podem ser utilizadas como base teórica e auxiliar na elaboração de laudos e pareceres
técnicos. Formada por uma lista de leis federais, resoluções, decretos e NBRs, que
se referem a assuntos como código de ética, a avaliação dos bens das sociedades por
ações, interpretação estatística de dados, operação, uso e manutenção das edificações,
por exemplo.
A seguir, é apresentada a lista de leis federais, resoluções, decretos e NBRs que estão
dispostas no Anexo A da primeira parte da NBR 14653.
»» Lei Federal nº 3.071, de 1/1/1916, principalmente o art. 159 do Código

Civil, que regulamenta a matéria de perdas e danos.
»» Lei Federal nº 4.076, de 23/6/1962, que regula o exercício das profissões

de geólogo e engenheiro geólogo, e dá outras providências.
»» Lei Federal nº 5.194, de 24/12/1966, que regula o exercício das profissões

de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo, e dá outras providências.
»» Lei Federal nº 5.869, de 11/1/1973 e suas atualizações (Código de Processo

Civil): arts. 138, 145 a 147, que dispõem sobre o perito, e arts. 20, 33, 421
a 424, 427 a 429, que dispõem sobre o assistente técnico e o perito.
»» Lei Federal nº 6.404, de 15/12/1976, art. 8º, que dispõe sobre a avaliação
dos bens das sociedades por ações.
»» Lei Federal nº 6.496, de 7/12/1977, que institui a “Anotação de

Responsabilidade Técnica” na prestação de serviços de engenharia, de
arquitetura e de agronomia, e dá outras providências.
»» Lei Federal nº 8.078, de 11/9/1990, que dispõe sobre a proteção do

consumidor e dá outras providências.
27
»» Lei Federal nº 8.666, de 21/6/1993, que institui normas para licitações e

contratos da Administração Pública, e dá outras providências.
»» Decreto-Lei nº 2.848, de 7/12/1940, e suas atualizações (Código Penal),

art. 342, referente a afirmação falsa ou negar ou calar a verdade como
perito.
»» Decreto Federal nº 23.196, de 12/10/1993, que regula o exercício da

profissão agronômica, e dá outras providências.
»» Decreto Federal nº 23.569, de 11/12/1993, arts. 28 a 37 e sua

regulamentação, que fixam as atribuições das especializações profissionais
do engenheiro, do arquiteto, do agrônomo, do geógrafo e do agrimensor.
»» Resolução nº 205, de 30/9/1971, do Conselho Federal de Engenharia

Arquitetura e Agronomia (Confea), que adota o Código de Ética
Profissional, do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo.
»» NBR 6024:1989 - Numeração progressiva das seções de um documento

- Procedimento.
»» NBR 10536:1988 – Estatística – Terminologia.
»» NBR 10538:1988 – Interpretação estatística de dados – Testes de

normalidade – Procedimento.
»» NBR 11153:1990 – Interpretação estatística de resultados de ensaio –

Estimação da média – Intervalo de confiança – Procedimento.
»» NBR 14037:1998 – Manual de operação, uso e manutenção das edificações.
Mudanças na Norma ABNT 14653-1
Trabalhos relacionados à avaliação de bens são desenvolvidos no País desde o início

do século XX (1910), principalmente em artigos escritos e publicados nos centros de
estudo em Engenharia. Devido ao desenvolvimento que recebeu com o tempo, a partir
dos anos de 1950, começaram a ser formadas entidades profissionais especializadas em
espalhar técnicas que visam fazer avaliações. Esse fato foi de extrema importância para
impulsionar a necessidade e a elaboração das primeiras normas de avaliação.
A ABNT NBR 14653, como já vimos, foi uma norma escrita com o objetivo de resumir
tema de Engenharia de Avaliações. Em sua primeira parte, sabemos que são descritos
os procedimentos gerais e que ela está em vigor desde 2004. Alterações sempre são
feitas nas normas, visando sua melhoria e adequação as novas realidades. A NBR 14653,
28
como muitas normas, desde que foi escrita, passou por algumas revisões, algumas
dessas mudanças que foram feitas ou estão em processo de revisão serão listadas aqui.
Um primeiro ponto é a adequação às normas internacionais, como a International

Valuation Standards Council (IVSC). Essa norma serve como base e orientação para
questões relacionadas a conceitos gerais. Houve a necessidade dessas adequações, pois
a norma brasileira é mais técnica e operacional, tornando, assim, a NBR 14653-1 mais
geral, e as outras partes da norma se referem a questões mais técnicas.
Foram adicionados à norma alguns conceitos referentes aos conceitos gerais como: valor,
definição de mercado, valor de mercado e particularidades do mercado imobiliário.
Foram definidos de formas diferentes os valores de mercado em: valor especial, valor
patrimonial, valor de liquidação forçada, valor em risco e valor sinérgico.
Houve, ainda, a inclusão de tópicos com procedimentos voltados para desapropriações,

fundos de comércio e lucros cessantes. E a adição do arquiteto de avaliações no capítulo
de definições da norma. Pelo fato de os arquitetos não pertencerem mais ao Crea e agora
ao CAU, observou-se que era necessário distinguir as duas categorias de profissionais
dentro da norma.
Figura 10.
Fonte: Kano (2017).
29
CapÍtulo 2
NBR 14.653-2: Norma de Avaliação de
Bens – Imóveis Urbanos
A segunda parte da NBR 14653 entrou em vigor em 1º de julho de 2004, em substituição

às NBRs 5676:1990, NBR 8951:1985, NBR 8976:1985 e NBR 13820:1997.
Introdução
Na segunda parte da NBR 14653 são detalhados os procedimentos gerais da norma
de avaliação de bens, relacionado à avaliação de imóveis urbanos, incluindo glebas
urbanizáveis, unidades padronizadas e servidões urbanas.
Quando se trabalha com avaliação de imóveis urbanos é imprescindível e obrigatória

a utilização da NBR 14653-2, para que seja redigido qualquer documento sobre a
avaliação realizada. Essa parte da NBR 14653 tem a finalidade de complementar os
conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de
imóveis urbanos.
Imóveis urbanos
Aqui, nesta seção, veremos mais algumas informações e especificações para a preparação
de laudos de imóveis urbanos. Eles formam o conjunto de bens que exigem o maior
número de trabalhos de avaliação no País.
Por ser muito utilizado, deu-se uma maior atenção à redação do texto na norma em
relação a imóveis urbanos, por isso, como já vimos, foi a parte da norma que levou
mais tempo para ser redigida e requereu maior tempo de dedicação pela Comissão de
Estudos. São nos laudos para imóveis urbanos que ocorrem as discussões com grande
número de aspectos polêmicos.
Os três tópicos que levam ao maior número de discussões estão relacionados à aplicação
do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, cuja sequência a ser observada é:
I. Planejamento da pesquisa: neste ponto, deseja-se a formação de uma

amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características,
tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, utilizando-se toda
informação disponível. Aqui, se estrutura e é desenhada uma estratégia
30
para a pesquisa. Deve-se iniciar pela caracterização e delimitação do

mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou
hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a
formação do valor.
II. Identificação das variáveis do modelo:
›› Variável dependente;
›› Variáveis independentes;
III. Levantamento de dados de mercado
IV. Tratamento de dados:
Durante a confecção da norma, este tópico apresentou grande dificuldade de ser escrito,
devido à dificuldade de numa posição consensual, esse fato ocorreu nas duas versões da
norma, em razão de um grande debate entre os profissionais que defendem a superioridade
do tratamento científico e outros preferem-no pelo tratamento por fatores.
I. Tratamento por fatores: o tratamento por fatores, em geral, é

utilizado para uma amostra que se apresenta por dados de mercado com
as características o mais semelhante possível do imóvel avaliando.
É necessário que os fatores sejam calculados por metodologia científica,

que devem ser justificados tanto do ponto de vista teórico quanto do
prático, incluindo a de validação, quando for necessário. A validade
temporal e abrangência regional dever ser apresentada de forma clara, e
serem revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior,
sempre que for necessário. Podem ser:
›› Calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram

origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, bem como
por universidades ou entidades públicas com registro no sistema
Confea/Crea, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais
de engenharia ou arquitetura;
›› Deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações, com

a utilização de metodologia científica, desde que a metodologia e os
cálculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliação.
Para tratamento por fatores, observe o Anexo B9.
II. Tratamento científico: para todos os modelos utilizados para determinar

o comportamento do mercado e formação de valores, seus pressupostos
31
devem ser devidamente explicitados e testados. Caso seja preciso, devem

ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na classificação dos
graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do

mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como
regressão espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais,
podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista
teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente.
Outro conceito digno de ser evidenciado é o de “campo de arbítrio” que,

pela proposta atual, passa a ter mais destaque e assim se define:
III. Campo de Arbítrio: o campo de arbítrio definido é o intervalo com

amplitude de mais ou menos 15%, em torno da estimativa pontual
de tendência central utilizada na avaliação. Ele pode ser utilizado
quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem
sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por
inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas
variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos
de regressão, desde que o intervalo de mais ou menos 15% seja suficiente
para absorver as influências não consideradas.
O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de

80% calculado para definir o grau de precisão da estimativa. O terceiro
ponto a ser ressaltado é a já mencionada especificação das avaliações.
32
PERÍCIAS JUDICIAIS E Unidade III
AMBIENTAIS
CapÍtulo 1
Perícias judiciais e ambientais
Introdução
A expressão perícia advém do latim peritia, que, em seu sentido próprio significa
conhecimento, habilidade, saber, experiência. A perícia (habilidade, saber), na linguagem
jurídica designa diligência realizada ou executada por peritos, a fim de que se esclareçam
ou se evidenciem certos fatos. Assim, perícia é uma diligência realizada ou executada
por peritos, a fim de esclarecer ou evidenciar certos fatos objeto do litígio judicial ou por
interesse extrajudicial.
O objetivo da perícia é examinar o fato característico e peculiar objeto de um litígio que

fornece, por meio do laudo pericial, redigido em linguagem acessível ao ser humano
normal, condições para o julgamento e apreciação jurídica do fato estudado.
A prova pericial consiste em exame, vistoria e avaliação. Nos assuntos que envolvem
engenharia, só podem ser realizados por profissional habilitado.
Legislação sobre perícias

»» Resolução do Conmetro nº 12, de 12/10/1988 – Quadro Geral de Unidades
de Medida.
»» Leis Federais nºs 6.766/1979 e 9.785/1999, que dispõem sobre o

parcelamento do solo urbano.
»» Lei Federal nº 8.245/1991, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos.
33
UNIDADE III │ PERÍCIAS JUDICIAIS E AMBIENTAIS
»» Decreto-Lei nº 9.760/1946, que dispõe sobre os terrenos de marinha e

acrescidos de marinha.
»» ABNT NBR 12.721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de

orçamento de construção para incorporação de ABNT NBR 12721:1999 –
Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para
incorporação de edifícios em condomínio.
»» ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de Engenharia na Construção Civil.
»» ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos

gerais.
»» ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
»» ABNT NBR 14653-3:2004 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais.
»» ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos.
Perícias judiciais
Nas perícias judiciais são utilizados conhecimentos, meios e métodos científicos,
técnicos e profissionais para fazer conclusões profissionais sobre questões relacionadas
com casos criminais, administrativos, civis e/ou assuntos (doravante denominados
coletivamente como casos) por peritos judiciais a pedido de Agências e/ou pessoas
envolvidas no processo, com vista a servir a resolução de casos.
Descreveremos, aqui, os critérios, direitos e obrigações dos peritos judiciais, das

organizações de peritos judiciais; Ordem e procedimentos para solicitar perícias,
a realização de perícias; Peritagens judiciais e à gestão do Estado em matéria de
competências judiciais.
As competências não solicitadas pelas agências e/ou pessoas responsáveis pela condução
de procedimentos.
Princípios para o exercício de perito judicial
»» Cumprir a lei, respeitar as normas profissionais.
»» Para ser honesto, preciso, objetivo.
»» Tirar conclusões profissionais apenas sobre questões relacionadas com

casos dentro do escopo solicitado.
34
PERÍCIAS JUDICIAIS E AMBIENTAIS │ UNIDADE III
Responsabilidade pessoal perante a lei para a

realização de conclusões
Responsabilidades das organizações, pessoas físicas para atividades de perito judicial.
As organizações e os indivíduos têm a responsabilidade de criar condições para que
os peritos judiciais possam realizar a experiência de acordo com as disposições das
referentes portaria e outras disposições legais relevantes.
São estritamente proibidos todos os atos de interferência ou obstaculização ilegal do

desempenho de peritos por peritos judiciais.
O Estado:
»» Incentiva e cria condições para que organizações e indivíduos participem

em atividades de expertise judicial.
»» Fornece formação profissional e promove e adota políticas de tratamento

preferencial para os peritos judiciais.
Atividades do perito judicial
Este texto foi retirado do site Manual de Perícias. Leia com atenção.
Quem pode ser perito?

Podem ser peritos: os profissionais liberais, os aposentados e os empregados de
empresas em geral, desde que suas profissões sejam de curso superior na área de
perícia a ser realizada, como as dos: administradores, contadores, economistas,
engenheiros, médicos, profissionais ligados ao meio ambiente, engenheiros
e médicos do trabalho, corretores de imóveis, fisioterapeutas, odontólogos,
profissionais da área de informática, químicos, agrônomos, biólogos, arquitetos,
entre outras.
A perícia torna-se um dos principais atrativos aos que procuram segurança numa
atividade profissional paralela em razão de suas principais características, entre
as quais: flexibilidade de horários para executar tarefas, prazos relativamente
largos de entrega do laudo e cunho solitário da atividade, que não admite
pressões sobre o trabalho do perito – características estas pouco encontradas
em outros segmentos.
Qual o trabalho do perito?

O perito é chamado pela Justiça para oferecer laudos técnicos em processos
judiciais, nos quais podem estar envolvidos pessoas físicas, jurídicas e órgãos
35
públicos. O laudo técnico é escrito e assinado pessoalmente pelo perito e passa

a ser uma das peças (prova) que compõem um processo judicial.
O trabalho é remunerado e geralmente cabe adiantamento de honorários,

quando solicitados na devida forma.
Não há horário fixo para o trabalho, podendo ser realizado quando se dispõe
de tempo. Como a atividade não exige exclusividade, há possibilidade de o
profissional estar empregado ou ter outras atividades e realizar perícias durante
seu tempo disponível. Por outro lado, o caráter da função e a importância que a
reveste provocam interesse e honram o profissional nomeado perito, tornado a
ocupação incomum.
Mercado de trabalho para perícias judiciais

O mercado de trabalho de perícias judiciais é farto para administradores,
contadores, economistas e engenheiros civis.
Dependendo do tamanho da população e das características das atividades

econômicas da localidade, exercer a função de perito pode ser convidativa
a agrônomos, engenheiros mecânicos e eletricistas, químicos e médicos.
Entretanto, os profissionais pertencentes a essas categorias e outras que não
sejam a Administração, as Ciências Contábeis, a Economia e a Engenharia Civil
devem sempre pesquisar em suas regiões de ação o mercado a fim de verificar
se a demanda de perícias justifica realizar investimentos como a aquisição de
bibliografia.
Fonte: Juliano (2016).
Legislação para perícias judiciais no Brasil
A perícia civil tem seus fundamentos ditados pela Lei Federal no 13.105, de 16/3/2015,
denominada Código de Processo Civil, ou CPC. O CPC tem sua vigência a partir de 17/6/2016.
A perícia criminal é regulamentada pelo Decreto-Lei Federal no 3.689, de 3/10/1941,

denominado Código de Processo Penal, ou CPP. Com o passar dos anos, o CPP necessitou
de atualizações, o que foi atendido pela Lei Federal no 8.862, de 28/3/1994, que alterou
alguns procedimentos. Na esfera criminal o Estado é o titular da ação.
Perícias judiciais de engenharia legal

Caso o indivíduo deseje seguir uma careira como profissional nas Perícias Judiciais de
Engenharia Legal ele perceberá que será preciso ter experiência aliada à competência.
36
É fundamental, sim, possuir uma boa formação técnica, pois a realização de perícias
é uma atividade complexa, que exige do profissional conhecimento especializado
para cada tipo de ação, juntamente com o conhecimento de legislações, normas e
diretrizes técnicas.
É comum que alguns profissionais que desejem atuar como peritos judiciais procurem
juízes nos fóruns, demonstrando o seu interesse. Mas não é o bastante, a função de
perito judicial é um cargo de confiança e, por isso, os juízes só nomearão aqueles
profissionais que lhes passem segurança, experiência e conhecimento. Por esse motivo,
o perito judicial deve apresentar uma boa conduta, educação e bons costumes, além de
possuir muito conhecimento sobre o tema que irá tratar em sua perícia, já que possui
a finalidade de apresentar ao juiz, da maneira mais clara e precisa possível, sua análise
técnica para diminuir ou sanar as dúvidas e divergências existentes na ação em curso.
A leitura a seguir é parte do texto Perícias judiciais – a importância do perito

judicial, do Engenheiro Civil e Perito Judicial Ricardo Henrique de Araujo Imamura.
As Perícias de Engenharia Legal evoluíram muito ao longo do tempo e, como

todas as áreas técnicas e jurídicas, houve muitas mudanças. Dentre alguns
dos entraves existentes para exercer sua função, o perito se depara, hoje, com
situações inusitadas e complexas com relação aos honorários que, além de
alimentos, são uma garantia moralizadora dos serviços a serem prestados,
norteando a qualidade e proporcionando uma justa remuneração por sua
competência, integridade e experiência.
É comum, hoje, as partes impugnarem honorários por não se importarem com

o custo-benefício da solução do embate ou por motivos escusos, fazendo-o
sem qualquer conhecimento e embasamento ou mesmo, ainda, por intencionar
procrastinar a ação. Juízes atentos costumam proteger os peritos desses fatos
como no brilhante e coerente Agravo de Instrumento no 63.231-2 da Comarca
de Guarulhos, em que essa questão fática também foi abordada com precisão
no v. Aresto da 19ª Câmara Civil do ETJ.ESP. “[...] diz a agravante que quem
não quiser esperar para receber que não faça perícias. O argumento não é
convincente, porque nem sempre é fácil encontrar pessoas que, além de reunir
todas as qualidades que se exigem dos peritos, também aceitem, de bom grado,
trabalhar e suportar despesas que as perícias impõem, para só receber depois
de longa espera. Convém não esquecer: o trabalho mal pago vale quanto custa.
Pagar tarde é uma forma de pagar mal.
O depósito é garantia de que não haverá demora no pagamento. Sua exigência

contribui para o aprimoramento das perícias”. Agravos aos honorários ou
37
a redução destes, quando ocorrem, têm como consequência principal o

afastamento do meio forense dos bons peritos judiciais, que preferem atuar
como assistentes técnicos, já que recebem honorários justos diretamente da
parte por contrato firmado, contando, ainda, com antecipação de parte deles.
Como agravante, a redução dos honorários, por vezes, inviabiliza a própria perícia,
já que mal se conseguirá cobrir as despesas indiretas e diretas necessárias para
sua realização, como, por exemplo, quando existem levantamentos topográficos,
mesmo simples e outros serviços técnicos específicos, alongando ainda os prazos
processuais e obrigando os juízes à nomeação de outros profissionais, até que
algum incauto aceite o encargo. A situação se agravou com a entrada em vigor
do novo CPC, que possui artigos em visível prejuízo aos peritos e à competência
necessária dos profissionais que atuam na função de perito judicial.
Com a evolução das técnicas processuais e das legislações, também evoluíram

as técnicas das perícias, necessitando da atualização constante do profissional
nas diversas matérias que envolvem sua atuação. Há de se considerar ainda
a cara estrutura técnica e administrativa de que o perito necessita para o seu
escritório. Antigamente, a função do perito era exercida como um complemento
de sua atividade profissional, pois normalmente era funcionário de empresas
privadas ou órgãos públicos, sendo que hoje se dedicam exclusivamente a
atender às nomeações de juízes que os nomeiam ou possuem suas próprias
empresas para atuarem como perito assistente técnico. Destarte, essa
fascinante função, repleta de desafios, atua como fator ímpar colaborador
ao sistema judiciário, sendo merecedora de reconhecimento e valorização
pela Justiça.
Fonte: Imamura (2016).
Figura 11.
Fonte: Juliano (2016).
38
Perícias ambientais
A perícia ambiental é a determinação de conformidade de documentos e/ou documentação
que justifiquem as atividades econômicas e outras projetadas relacionadas à realização
do objeto da perícia ambiental, com os requisitos ecológicos, previstos nos regulamentos
técnicos e legislação de proteção ambiental para evitar o impacto negativo dessa
atividade no ambiente.
A realização de perícias ambientais é dividida em duas fases: antes e depois da Lei

Federal no 9.605/1998, ou Lei de Crimes Ambientais. Ocorriam inúmeras infrações
administrativas, ou que eram consideradas como contravenções penais, tornaram-se
crimes.
Segundo a Lei no 9.605/1998, o crime ambiental pode ser contra a administração

ambiental, a flora, a fauna, o ordenamento urbano, o patrimônio cultural, por ações
poluentes e outros casos específicos.
Leia o texto O problema da expertise e as questões da governança ambiental,

de Alain Létourneau, que está disponível no link: http://www.scielo.br/scielo.
php?script=sci_arttext&pid=S1678-31662014000300007.
Figura 12.
Fonte: ENGSAT (2017).
Legislação para perícias ambientais
Lei de Crimes Ambientais (no 9.605/1998) – Diversos artigos prevendo a necessidade

da perícia.
Para uma melhor compreensão, leia os arts. 17, 19 e 20 da Lei de Crimes

Ambientais (no 9.605/1998).
39
Figura 13.
Fonte: Culturamix (2012).
40
ELABORAÇÃO DE
LAUDOS E PARECERES Unidade IV
TÉCNICOS
Na Unidade 2 foram apresentadas as normas técnicas utilizadas para a Avaliação de
Bens. Estudamos aqui as duas primeiras partes da NBR 14653. Agora, estamos aptos
a elaborar um laudo e/ou parecer técnico para avaliação de bens. Para isso, alguns
tópicos dessas duas partes da norma serão destacados (algumas variações e ajustes
específicos podem ser realizados).
Figura 14.
Fonte: Quimifactor (2012).
41
CapÍtulo 1
Elaboração de laudos e pareceres
técnicos
De modo geral, quando alguém está insatisfeito com uma situação, por exemplo, um
novo sistema de instalação de aquecimento central não está funcionando corretamente,
ele quer um especialista para lhe dizer o porquê e o que pode fazer sobre isso e,
possivelmente, até mesmo se é susceptível de obter compensação. Um relatório dessa
natureza é o que se chama um “Relatório Consultivo”. Não é preparado com vista a usá-
lo em tribunal ou arbitragem. Dito de outra forma, ele permite que alguém decida o que
pode fazer e ajuda a decidir que ação tomar.
Se for decidido que uma ação legal deve ser tomada para “corrigir o erro” ou para pedir
compensação (danos), as chances são de que um perito será obrigado a prestar provas.
Antes que isso possa acontecer, o especialista será obrigado a produzir um relatório
especializado, denominado Laudo ou Parecer Técnico.
»» Relatório de especialista: a finalidade de um relatório de perito é

expor a opinião do perito em matérias dentro de sua perícia a que foi
instruído para relatar.
A utilização final do relatório é informar o tribunal sobre questões que

não são da sua competência e sobre as quais tem de tomar uma decisão
para resolver o litígio que lhe é submetido.
Além do uso do tribunal, o relatório também informará a parte instruidora

e seus advogados sobre questões técnicas para que possam determinar
a força de seu caso legal. Durante a preparação para a audiência será
divulgado para o outro lado na disputa, assim, ajudando-o a avaliar a
força do seu próprio caso jurídico.
»» Conteúdo geral de um laudo ou parecer técnico: o relatório deve

ser uma exposição concisa dos fatos e suposições usados pelo perito e sua
análise seguida pela opinião do perito. Terá de cumprir os requisitos legais.
Os fatos e a opinião do perito devem ser claramente separados.
O leitor deve ser capaz de compreender e seguir o raciocínio que conduz

às conclusões alcançadas no Relatório. Embora o relatório possa tratar de
assuntos muito técnicos, estes devem ser expressos de forma que possa
42
ELABORAÇÃO DE LAUDOS E PARECERES TÉCNICOS │ UNIDADE IV
ser compreendida por um leigo inteligente. Não deve conter jargões

inexplicados ou siglas.
O perito é obrigado a incluir um resumo das instruções recebidas em

qualquer forma que tenham sido dadas. Para evitar mal-entendidos,
é mais seguro dar instruções por escrito ou, quando as instruções são
dadas verbalmente, confirmá-las por escrito.
Figura 15.
Fonte: Núcleo de Perícias (2017).
»» Regras aplicáveis a um relatório de peritos: como o relatório do

perito se tornará a principal evidência do perito (conhecido como “prova em
chefe”) a ser dada ao tribunal, as Regras de Processo Civil (CPR) definiram
muito claramente o que deve ser incluído no relatório de um perito.
Em termos gerais, os requisitos de CPR para um relatório de peritos

podem ser vistos como uma forma de o tribunal poder ter certeza de que
o perito tenha claramente definidas suas qualificações e metodologia,
bem como mostrando quem trabalhou na preparação do relatório. Esses
e outros assuntos são necessários para mostrar claramente que o perito
deu o seu próprio parecer profissional independente. Isso deve incluir
questões que possam prejudicar o caso da parte para a qual o Relatório
foi preparado.
CPR também deixa bem claro que o dever supremo do perito é para o
tribunal não para a parte que nomeia ou paga o perito.
»» Atividades básicas: alguns aspectos são muito importantes para a

elaboração de um parecer técnico. Por isso, foi montado um roteiro com
as principais atividades que devem ser realizadas, durante a realização da
vistoria e descrição do documento.
43
UNIDADE IV │ ELABORAÇÃO DE LAUDOS E PARECERES TÉCNICOS
A seguir, são listadas as etapas previstas:
›› Requisição de documentação;
›› Conhecimento da documentação;
›› Vistoria do bem avaliando;
›› Coleta de dados:
·· Aspectos quantitativos;
·· Aspectos qualitativos;
·· Situação mercadológica.
·· Escolha da metodologia;
·· Tratamento dos dados;
·· Conhecimento da documentação;
·· Identificação do valor de mercado.
Figura 16.
Fonte: CEOLX (2017) (http://ce.olx.com.br/fortaleza-e-regiao/servicos/avaliacao-de-imoveis-urbanos-111424457).
Metodologia aplicável
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor
de mercado, sempre que possível, preferir o método comparativo de dados de mercado.
A abordagem metodológica a ser utilizada será escolhida baseada na natureza do bem

que está sendo avaliado. E podem ser:
I. Métodos para identificar o valor de um bem de seus frutos e direitos:
›› Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: por meio

desse método é possível identificar o valor de mercado do bem por
44
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis

que compõem a amostra.
›› Método Involutivo: por meio desse método é possível identificar o

valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento compatível com as características do bem
e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
›› Método Evolutivo: por meio desse método é possível identificar o

valor do bem pelo somatório das parcelas componentes dele.
›› Fator de Comercialização: é, de maneira preferencial, mensurado

em comparação no mercado.
›› Método da Capitalização da Renda: por meio desse método é

possível identificar o valor do bem, baseado na capitalização presente
da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.
II. Métodos para identificar o custo de um bem:
›› Método Comparativo Direto de Custo: por meio desse método

é possível identificar o custo de um bem pelo tratamento técnico dos
atributos dos elementos comparáveis, que compõem a amostra.
›› Método da Quantificação de Custo: por meio desse método

é possível identificar o custo do bem ou partes dele, por meio de
orçamentos sintéticos ou analíticos, partindo das quantidades de
serviços e respectivos custos diretos e indiretos.
III. Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica

de um empreendimento:
›› Os procedimentos avaliatórios que em geral se utiliza para determinar

indicadores de viabilidade econômica de um empreendimento são
alicerçados no seu fluxo de caixa. É por meio dele que se são determinados
indicadores de decisão com base no valor presente líquido, taxas internas
de retorno, tempos de retorno, dentre outros.
Especificação das avaliações

O conceito de especificação relacionado à intenção de se estabelecer uma gradação
qualitativa dos trabalhos avaliatórios em função do nível de fundamentação e de precisão
conseguidos pelo avaliador.
45
Está relacionado de forma direta com o prazo demandado; com os recursos despendidos, e
com a disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.
A fundamentação está relacionada com o aprofundamento do trabalho avaliatório e a

precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável numa avaliação.
Como vimos, o valor de mercado do bem é a identificação do valor de mercado que deve
ser realizado por meio de uma metodologia que se encaixe de melhor maneira ao mercado
de inserção do bem e segundo o tratamento de dados de mercado, o que garante:
I. Arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não

varie mais de 1% do valor estimado.
II. Indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável

em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
Para o diagnóstico do mercado o avaliador deve analisar o mercado em que está inserido
o bem, avaliando de forma a descrever no laudo a liquidez desse bem e, tanto quanto
possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
Preparação de laudos segundo a NBR 14653

De acordo com a NBR 14653, o laudo de avaliação deve ser autoexplicável, para ser
considerado de boa qualidade, todas as informações pertinentes, necessárias e elucidativas,
sem deixar sombra de dúvida sobre o elemento avaliado. Para isso recomenda um roteiro
de informações:
»» Identificação do solicitante: o contratante, pessoa física ou jurídica,

deve estar devidamente registrado no laudo.
»» Finalidade do laudo: dá o entendimento do laudo para o que foi

pedido e qual sua função. Exemplo: alienação, aquisição, arrematação,
venda etc.
»» Objetivo da avaliação: um laudo de avaliação precisa deixar bem claro

qual o seu objetivo, os principais objetivos de avaliação são determinação
do valor de mercado, identificação do custo de reedição, valor de desmonte
e patrimonial.
»» Conjecturas para iniciar um laudo: quando qualquer documento

tipo laudo é pedido, a sua documentação é indispensável.
46
Para a segurança do avaliador e de todos os dados que serão levantados, é necessário

que a documentação do imóvel esteja correta e completa.
Se o suposto proprietário omitiu alguma documentação, é possível que aconteça incoerência

nas informações.
Esse tipo de comportamento deixa o avaliador livre para continuar ou não a fazer o
laudo. Se optar em fazer, deve deixar de maneira concisa esse detalhe, além de descrever
as possíveis limitações para conclusão do laudo.
Figura 17.
Fonte: UFMG (2016).
Identificação e caracterização do
imóvel avaliado
Nada pode ser realizado antes da vistoria; esta é realizada pelo profissional de avaliações,
pelo engenheiro ou pelo técnico, todos validados pelos órgãos como Crea etc.
O entendimento do imóvel, seus aspectos e características para que a orientação para

o laudo seja clara e concisa, também se torna indispensável para a avaliação a análise
da região em que o terreno está inserido, observando as edificações, benfeitorias,
localização, infraestrutura, condições de habitação, aspectos físicos etc.
Diagnóstico de mercado
O avaliador, após identificar o objetivo da avaliação e sua finalidade, tem que se inteirar
do mercado em que está inserido o bem avaliado, demonstrando a liquidez dele; deve
fazer um esforço para que todas as nuances do mercado sejam expostas, sua estrutura,
conduta e o desempenho do mercado local.
47
Alguns autores acreditam que para que os aspectos críticos da estrutura do mercado
sejam estudados, alguns pontos devem ser os principais, são eles:
»» Grau de concentração dos vendedores: o mesmo que saber sua

organização, como estão relacionados e o tipo de negociações comum no
mercado.
»» Perfil do universo de compradores: identificação dos supostos

negociadores, interessados em adquirir bens, em que se estabeleceram,
qual a tipo de comprar, se com poucas ou muitas posses, o poder
aquisitivo alto em que grau, como se comportam diante da oferta, o que
é mais comum entre eles, todo o perfil de descritivo para que se possa
desenvolver estratégias econômicas para as vendas na região.
»» Grau de diferenciação do produto: qual o tipo de bens oferecidos

pelos compradores, qual a sua forma, características físicas, onde estão
estabelecidos, qual sua origem, capacidade de rentabilidade, qual a
visão dos compradores em relação a eles, se demonstraram interesse,
se buscaram informações diversas, se ao seu olhar do comprador têm
condições de gerar negociações etc.
Figura 18.
Fonte: Quorumbrasil (2017) (http://www.quorumbrasil.com/consultoria-de-negocios/diagnostico-de-mercado-e-negocio/).
A disposição natural do mercado deve ser levada a sério; o interesse em observar como o
mercado se comporta, quanto de sucesso o vendedor tem, tipo, suas percentagens anuais
e semestrais, qual o grau de satisfação dos compradores, qual o tipo e empreendimento
que mais tem resultado, qual a vocação local, se está bem definida ou não, sua capacidade
de gerar frutos é alta, ou está em transição.
A maneira como os negociadores estão se comportando diante das situações de venda,

ou das situações de negócios ruins, qual o quadro mais comum, se conseguem reverter,
algum negócio ruim, qual o êxito etc. Identificar sua média de valores, se o mercado de
48
fato comporta, ou seria necessário para uma rentabilidade maior uma revisão desses
dados, quais locais dentro da mesma região atingiram maior fama em relação ao sucesso
em deixar os compradores satisfeitos e trabalhar essa tendência nas outras microáreas.
Em relação à implantação de novos empreendimentos, qual o interesse maior, o

destaque pode ser levado em outras regiões próximas, quanto desses empreendimentos
a região suportaria, a chance de outros elementos ligados ao comércio que vem sendo
desenvolvido na região terem sucesso, qual a capacidade e velocidade de ocupação do
solo, há quanto tempo que a região começou a se desenvolver.
Os tipos de bens que estão sendo oferecidos para povoar a região está dentro do interesse
regional, quanto à infraestrutura local, qual o tipo, como está dividida, estruturada,
qual a posição do Poder Público local em relação ao avanço, estão sendo oferecidos
de fato equipamentos urbanos suficientes e na qualidade da ocupação do solo, ou,
ainda, está em expansão, qual o grau de relação entre os vendedores e o Poder Público
local, quanto a sua legislação séria, mas flexível, ou rígida e, por isso, enfrenta grandes
problemas na manutenção do interesse dos compradores.
Figura 19.
Fonte: Sinergy (2013).
Métodos e comportamento mais usual
Regras ou normas estabelecidas para o desenvolvimento de uma pesquisa são

estabelecidas de acordo com a natureza do bem estudado, seu tipo e capacidades, qual a
sua finalidade, a que se destina ou teria maior sucesso, quais os interesses maiores após
a avaliação e conclusão do laudo, se os dados oferecidos estão disponíveis e respondem
ao resultado esperado.
A norma NBR 14653/1:2001 destaca que sempre que os dados forem suficientes, é desejoso
que se use o método comparativo de dados do mercado, por sua finalidade e didática.
Toda a metodologia aplicada deve estar de acordo com as exigências normativas, observar
49
o que se pretende alcançar diante do mercado, utilizando-se de suas regras ou normas

estabelecidas para um desenvolvimento que dê suporte e valide o valor encontrado.
Identificar o valor de um imóvel, suas linhas, e direitos, são usados os métodos:
»» Comparativo direto de mercado.
»» Involutivo.
»» Evolutivo.
»» Capitalização da renda.
Quando da identificação do custo de um bem os métodos são:
»» Comparativo direto de custo.
»» Quantificação de custo.
Métodos e maneiras para distinguir o guia do mercado, seus índices de viabilidade quanto
à valorização econômica de um empreendimento.
Especificações das avaliações
O grau de interesse e dedicação do engenheiro de avaliações, sua visão de mercado

e pretensão, o mercado e o tipo de informações que possam ser descobertas e estar
disponíveis, pertencem ao conjunto de fatores para um bom desenvolvimento nas
especificações de uma avaliação.
O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem

por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão,
esse depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e,
por isso, não é passível de fixação a priori.
A Norma NBR 14653/2 define que os laudos devem ter classificações quanto ao grau de
fundamentação e precisão, quando forem utilizados os modelos de regressão linear contidos
na norma para direcionar as avaliações. Segue tabela contida na norma (Tabela 1).
As observações normativas dizem que para o grau III é exigido que se apresente o laudo
da modalidade completa:
»» Discussão do modelo.
»» Verificação das ocorrências da variação das variáveis em relação ao mercado.
»» A elasticidade no ponto de estimação.
50
Os códigos separados no modelo de regressão linear estão especificamente para serem

utilizados em sua totalidade no grau II de fundamentação.
É justo ter cuidados necessários previamente no tratamento por fatores de homogeneização,

para as mudanças que serão apresentadas pelas variáveis em modelos de regressão, são
também condições para que alcance o máximo, de grau II de fundamentação.
Para o enquadramento integral do laudo em graus de fundamentação, alguns pontos

devem ser levados em conta e observados como critérios relevantes, estão descritos na
norma, identificados na tabela 1são eles:
»» Contidos na tabela1, identificamos os três pontos de fundamentação

(graus I, II, III) e também seus sete itens distintos.
»» Quando é inserida no laudo uma exigência de um grau, gera uma dinâmica;

sendo assim, exigência do grau I terá como resposta um ponto; do grau
II, dois pontos, e do grau III, três pontos.
»» O enquadramento integral do laudo requerido deve considerar o somatório

de todos os pontos gerados pelas exigências para o grupo dos índices, a
tabela a seguir demonstra essa dinâmica.
Tabela 1. Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos
de regressão linear.
Graus III II I
Pontos Mínimos 18 11 7
Itens obrigatórios no grau 3, 5, 6 e 7, com os demais, no 3, 5, 6 e 7, no mínimo no
Todos, no mínimo no grau I
correspondente mínimo no grau II grau II
Fonte: NBR 14653/2.
O grau de precisão está ligado diretamente às características que o mercado apresenta

e da amostra extraída dele, como, também, é dependente da amplitude do intervalo de
confiança em torno do valor central da estimativa. A tabela a seguir descreve os tipos
de grau de precisão.
Tabela 2. Grau de precisão da estimativa de valor nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do
tratamento por fatores.
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa ≤30% 30%-50% >50%
Fonte: NBR 14653/2.
A Norma defende e impõe que a utilização de códigos no modelo de regressão implica a

obtenção, no máximo, de grau II de precisão.
51
Graus de fundamentação
Se um trabalho elaborado está escrito de acordo a Norma ABNT 14653:2, eles serão
chamados Laudos de Avaliação. O grau de fundamentação atingido deve ser
explicitado no corpo do laudo. Vimos no tópico anterior um pouco desses graus de
fundamentação, como fazer um enquadramento integral, entres outras coisas. Veremos,
agora, outros casos e especificações presentes na Norma.
Em alguns casos, o grau mínimo I não é conseguido, então se deve indicar e justificar os
itens das Tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos
utilizados na identificação do valor.
Tabela 3.
Grau
Item Descrição
III II I
Caracterização do imóvel Completa quanto a todas Completa quanto a todas as Adoção de situação paradigma.
1
avaliando as variáveis analisadas. variáveis utilizadas no modelo.
6 (k+1), onde o k é
Quantidade mínima de dados de 4 (k+1), onde o k é o número 3 (k+1), onde o k é o número
2 o número de variáveis
mercado efetivamente utilizados de variáveis independentes. de variáveis independentes.
independentes.
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de informações Apresentação de informações
todos os dados variáveis
Identificação dos dados de relativas a todos os dados relativas a todos os dados
3 analisados na modelagem,
mercado variáveis analisados na variáveis efetivamente utilizados
com foto e características
modelagem. no modelo.
conferidas pelo autor do
laudo.
Admitida para apenas uma Admitida, desde que:
variável, desde que:
a) as medidas das características
a) as medidas das características do imóvel avaliado não sejam
do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite
superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores
amostral superior, nem inferiores, à metade do limite amostral
4 Extrapolação Não admitida á metade do limite amostral inferior;
inferior;
b) O valor estimado não
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da
calculado no limite da fronteira fronteira amostral, para as
amostral, para a referida variável, referidas variáveis, de per si
em módulo. simultaneamente, em módulo.
Nível de significância α
(somatório do valor das duas
5 caudas) máximo para a rejeição 10% 20% 30%
da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal).
Nível de significância máxima
admitido para a rejeição da
6 1% 5% 10%
hipótese nula do modelo por
meio do teste F de Snedecor.
Fonte: NBR 14653/2.
52
Segundo a NBR 14653:1, para os laudos de uso restrito, se pode dispensar especificação,
que esteja em comum acordo entre as partes.
I. Se deseja atingir o grau III, deve-se:
›› apresentar o laudo na modalidade completa;
›› apresentar a análise do modelo, a verificação da coerência da variação

das variáveis em relação ao mercado, e suas elasticidades no ponto de
estimação;
›› apresentar identificação completa dos endereços dos dados de

mercado, bem como das fontes de informação;
›› adotar uma estimativa pontual de tendência central.
II. É autorizado realizar alguns ajustes prévios nos atributos dos dados de
mercado, sem que ocorra prejuízo do grau de fundamentação, mas isso
só ocorre se há uma correta e devida justificativa do que foi realizado, em
casos como:
›› Conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de desconto

praticadas no mercado na data de referência da avaliação;
›› Conversão de valores para a moeda nacional na data de referência da

avaliação;
›› Conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes, desde

que com base em coeficientes publicados ou inferidos no mercado;
›› Incorporação de luvas ao aluguel, com a consideração do prazo

remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado
financeiro.
III. É autorizado realizar tratamento prévio dos preços observados, limitado

a um único fator de homogeneização, sem que ocorra prejuízo do grau de
fundamentação, mas isso só ocorre se há uma correta e devida justificativa
do que foi realizado.
IV. É recomendado que não haja extrapolação de variáveis-chave não

contempladas no modelo, principalmente quando o campo de arbítrio não
for suficiente para as compensações necessárias na estimativa de valor.
V. O avaliador deve analisar o modelo, com a verificação da coerência da

variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades
no ponto de estimação.
53
Com o objetivo de que haja o enquadramento global do laudo em graus de fundamentação,

é obrigatório que se siga os critérios:
»» Identificação dos três campos (graus III, II e I) e sete itens, Tabela 4;
»» O atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois

pontos; e do grau III, três pontos;
»» O enquadramento global do laudo quanto à fundamentação deve considerar

a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 5.
Para amostras homogêneas, adota-se a Tabela 4, com as seguintes particularidades:
»» Serão admitidos os itens 3 e 5 apenas no Grau III, de forma a ficar

caracterizada a homogeneidade;
»» Será atribuído o Grau III para os itens 6 e 7, por ser nulo o modelo de
regressão.
Tabela 4. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de
regressão linear.
Graus III II I
Itens 2, 4, 5 e 6, no mínimo
Itens 2, 4, 5 e 6 no grau III, com
Itens obrigatórios no grau II, com os demais no Todos, no mínimo no grau I
os demais no mínimo no grau II
mínimo no grau I
Fonte: NBR 14653/2.
Tabela 5. Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores.
Grau
Item Descrição
III II I
Completa quanto a todos
Completa quanto a todos Adoção de situação
1 Caracterização do imóvel avaliado os fatores utilizados no
os fatores analisados. paradigma.
tratamento.
Quantidade mínima de dados de
2 12 5 3
mercado efetivamente.
Apresentação de
Apresentação de
informações reativas a Apresentação de
informações relativas a todas
Identificação dos dados de todas as características dos informações relativas a
3 as características dos dados
mercado. dados analisadas, com foto todas as características dos
correspondentes aos fatores
e características conferidas dados analisadas.
utilizados.
pelo autor do laudo.
Intervalo admissível de ajuste para o
4 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50a
conjunto de fatores.
No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um
número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Fonte: NBR 14653/2.
54
Com o objetivo de se conseguir o Grau III alguns requisitos são obrigatórios:
»» É necessário que seja apresentado o laudo na modalidade completa;
»» Identificação completa dos endereços dos dados de mercado, assim como

das fontes de informação;
»» É preciso que se adote uma estimativa concentrada da tendência central;
»» Para se adequar ao que se utiliza no mundo referente a laudos, em graus

de fundamentação, alguns critérios são adotados, como:
›› Existem três campos (graus III, II e I) e cinco itens, Tabela 6;
›› O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2

pontos; e do Grau III, 3 pontos;
›› O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos

obtidos para o conjunto de itens, atendendo à Tabela 6.
Tabela 6. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento
por fatores.
Graus III II I
Itens 2, 4 e 5, no mínimo no
Itens 2, 4 e 5 no grau III, com
Itens obrigatórios grau II, com os demais, no Todos, no mínimo no grau I
os demais, no mínimo no grau II
mínimo no grau I
Fonte: NBR 14653/2.
Tabela 7. Grau de precisão da estimativa de valor nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do
tratamento por fatores.
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da
≤30% 30%-50% >50%
estimativa
Fonte: NBR 14653/2.
»» Grau de precisão, Tabela 7.
Para fins de especificação geral do laudo de avaliação, nos casos de utilização de

regressão linear ou do tratamento por fatores, poderão ser adotados os critérios
da Tabela 8, que combinam os resultados obtidos nas Tabelas de fundamentação
e precisão.
55
Tabela 8. Grau de especificação geral avaliação pelo método comparativo direto de dados de mercado
(modelos de regressão linear e tratamento por fatores).
Grau de precisão
I
II III
I I I I
Grau de Fundamentação II II II II
II II III III
Fonte: NBR 14653/2.
Todos os conceitos aqui listados podem ser utilizados para as outras partes da norma,
fazendo-se as adaptações pertinentes.
Utilizando o método comparativo direto de dados

de mercado
O método requerido pela norma é o método comparativo direto de dados de mercado.

Para melhor entendimento, vamos destacar os pontos mais importantes dentro do
conceito específico para a formação do laudo:
»» Planejamento da pesquisa, de acordo com a norma NBR 14653/1/1:2001

e 2004, o objetivo central é a composição de uma amostra representativa
contendo as informações de mercado. Para isso, o maior número possível
de dados deve ser coletado, que contenham características particulares
capazes de serem comparadas aos do bem que será avaliado.
»» Delimitar o mercado com conceitos e hipóteses existentes provenientes

de experiências anteriores sobre o problema específico de identificação
do valor do imóvel. Inicialmente, nessa fase, são fixadas variáveis, que
são relevantes para a explicação da formação de valor.
»» Identificar as variáveis do modelo, as variáveis dependentes são

especificadas a partir da investigação do mercado, por conta dos valores
e como o ele se comporta; é necessária a homogeneidade nas unidades
de medidas, são levadas em conta as características físicas, de localização
e econômicas serão inseridas no modelo pelas variáveis independentes,
logo após a pesquisa deve verificar as relevâncias para utilizar corretas
varáveis.
Por recomendação da norma, adotam-se variáveis quantitativas, as distinções dos

imóveis seguem uma ordem específica: uso de variáveis dicotômicas, variáveis Proxy e
por meio de códigos alocados. Divididas em qualitativas e quantitativas:
56
»» Quantitativas: diferenças medidas em valores para cada elemento

da amostra (exemplo: área, frente, número de dormitórios etc.) podem
assumir valores diferentes em uma sequência numérica.
Deve-se evitar muitos dados diversos de populações diferentes. Então,

uma amostra de terrenos que apresente amplitude de áreas entre
200,00m² e 100.000,00m² possivelmente contém possíveis dados
pertencentes à população, terrenos misturados com dados da população
de glebas urbanizáveis, ou seja, essas populações apresentam demandas
diferentes, por isso devem estudar em separado. Igualmente se a amostra
contivesse dados com áreas variando entre 200,00m² e 220,00m²,
dificilmente comprovaria a influência dessa variável na variação de
mercado, para ser aproveitado o artifício de transformações matemáticas
como potenciação em níveis elevados.
»» Qualitativas: são os conceitos ou qualidades que podem ser transformadas

em valores numéricos, dando a possibilidade de medir as diferenças entre os
dados (exemplo: padrão construtivo, atratividade, estado de conservação,
localização na malha urbana etc.), é estabelecida uma codificação numérica,
variáveis como bairro comercial ou residencial, avenida A ou avenida B
são variáveis chamadas de binárias, dicotômicas ou, ainda, dummies.
Exemplo de variáveis dicotômicas são:
›› Oferta/venda.
›› Esquina.
›› Frente para o mar.
›› Ocupação.
›› Elevador.
›› Garagem etc.
As mais contundentes são as variáveis:
»» Padrão construtivo: baixo, alto, normal.
»» Conservação: ruim, regular, boa.
»» Fluxo de pedestres: baixo, médio, alto.
São atribuídos pesos como 1, 2, 3, crescendo o peso no sentido da situação menos

favorável para a mais favorável, são valores subjetivos de difícil quantificação, mas se
utiliza das experiências para resoluções dos problemas relativos a essa dificuldade.
57
»» Levantamento de dados de mercado: as informações devem ser

diversificadas, coletadas em diferentes fontes. Assim, a confiabilidade dos
dados se torna mais segura diante do mercado, buscar dados contemporâneos,
com data de referência da avaliação, verificar ofertas buscando informações
sobre o tempo de exposição no mercado; se mercadológicas; sempre verificar
os dados de mercado e suas situações adversas de mercado.
»» Tratamentos de dados: pela recomendação da norma devemos manter

o equilíbrio das variáveis, preços e forma de variação, as dependências
etc., por isso a norma recomenda alguns tratamentos já citados nas
unidades anteriores. São eles:
›› Conceitos científicos.
›› Inferência estatística aplicada.
›› População.
›› Amostra.
›› Parâmetros.
›› Estatísticas ou parâmetros estimados.
›› Estimador.
›› Estimação.
›› Estimativa.
›› Propriedade dos estimadores.
Existem alguns formulários-padrão para autenticar laudos, geralmente as empresas

têm suas especificações, de acordo com as normativas, quando a amostra é única, ainda
é mais difícil ter uma formulação.
Exemplo de formulário-padrão está no caderno de encargos da Sudecap/2008; um roteiro

é imprescindível para que o laudo seja dinâmico, conciso, demonstre confiabilidade.
Figura 20.
Fonte: Empreendedor (2017).
58
Tratamento dos dados e observação dos resultados

O avaliador tem total liberdade para definir, escolher seu método, a maneira de teorização
da pesquisa, sua coleta de dados etc., tudo em função de apresentar um trabalho
confiável de avaliação. No entanto, tem obrigação de ser coerente, ter consciência
crítica e objetiva, buscar a originalidade em suas ações e conclusões avaliativas, ter um
interesse em manter fiel, confiável em seus julgamentos em relação à avaliação e ter
criatividade, estar aberto a novidades, sem deixar de levar em consideração a história
de cada bem avaliado, de cada informação colhida.
Sempre buscando na norma as considerações sobre as etapas a serem executadas no

processo de avaliações, está definido nela que todos os cálculos considerados para fins
de avaliação no campo arbítrio, ou seja, a relação que resulta em o avaliador modificar
o valor da estimativa alcançada na avaliação, entender por bem que há motivos
suficientes que justifiquem sua escolha, e por qualquer outro motivo que não esteja
claro no procedimento que foi tomado como base para a avaliação inicial.
É normatizado que previamente se faça um estudo gráfico, levando em conta o resumo

conclusivo das informações coletadas, o principal objetivo é que se consiga demonstrar as
distribuições de frequência para cada uma das variáveis, assim como as relações entre elas.
É nesse momento que se identifica a veracidade das amostras, seu equilíbrio, a

influência das eventuais variáveis-chave que irão incidir sobre os valores e a forma de
variação, as dependências que podem ocorrer entre elas, os pontos atípicos surgem
etc. Dessa maneira, há como fazer a correlação das respostas obtidas no mercado com
a possibilidade, a priori, do engenheiro avaliador, assim como do embasamento para
que se obtenham novas hipóteses.
A utilização de tratamento científico é bem aceita no tratamento de evidências empíricas

(desenvolvidas a partir da prática) a partir do uso do mesmo tratamento anteriormente,
que consiga desenvolver o interesse em utilizar o modelo aceito para o comportamento
do mercado em que se está atuando.
Ainda que todo modelo seja uma representação simplista do mercado, porque não
consegue absorver todas as informações.
Com isso, é justo todo tipo de cuidados científicos à pesquisa na sua elaboração,
inicialmente na preparação da pesquisa e todo o levantamento documental, bibliografias
gerando dados brutos e dando embasamento às informações, esse cuidado deve ser
levado para o trabalho de campo (análise quantitativa e qualitativa dos dados para
definição da amostra), até o resultado final do trabalho de avaliação de um imóvel.
É imprescindível a busca exaustiva da confiabilidade de dados.
59
Graficamente também os cuidados devem ser observados para serem tomados de maneira
que as demonstrações gráficas de preços versus valores estimados por determinação
do modelo escolhido deve ser apresentado no laudo, como é prerrogativa da norma,
identificando a proximidade dos pontos em relação à bissetriz do primeiro quadrante,
também pede que os modelos previamente escolhidos devam ser testados e julgados para
atender ao comportamento do mercado. Se for utilizar os modelos de regressão linear, a
Norma NBR 14653/2: 2004 exige que o Anexo A seja levado em conta.
O resultado da avaliação deve estar de acordo com o que está prescrito na Norma NBR
14653, como também se deve colocar de maneira clara a data em que foi solicitada.
O engenheiro avaliado é um profissional qualificado e registrado no Conselho Regional
de Engenharia e Arquitetura (Crea), sendo responsável pela avaliação, deve previamente
demonstrar essa qualificação legal completa, e anexar a anotação de responsabilidade
técnica (ART), referente ao trabalho realizado e assinando o laudo de avaliação.
Figura 21.
Fonte: JLPOLI (2017).
No próximo item é possível observar um modelo de laudo que pode ser utilizado como
base, ele está disponível em: http://www.isaacdecristo.com.br/downloads/construcao/
laudo_avaliacao_imovel.pdf.
Este modelo é de Isaac de Cristo, retirado do seu site.
A partir do que estudamos na disciplina, e com esse modelo de Laudo/Parecer Técnico

de Avaliação para Imóveis Urbanos e Bens Móveis, adequando a realidade do imóvel,
mercado, cliente que você tenha, poderá ser escrito um bom laudo técnico de avaliação,
que seguirá todos os requisitos exigidos pela Norma 14.653.
Modelo de Laudo/Parecer Técnico de Avaliação para Imóveis Urbanos e Bens Móveis
Nº Laudo/ Parecer Técnico _______/________
1. SOLICITANTE:
(Citar solicitante)
60
2. PROPRIETÁRIO:
(Citar o nome do proprietário)
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
3.1. Tipo de Bem:
(Tipo de bem, preencher conforme a tipologia que está sendo avaliada)
3.2. Descrição Sumária do Bem:
(Descrever sucintamente o bem, visando identificar prontamente o imóvel, incluindo endereço completo e CEP)
a) Área construída total (m²):
• Área averbada (m²):
• Área ampliada (m²):
b) Área do terreno (m²):
3.3. Ocupante do imóvel:
3.4. Tipo de ocupação:
(Indicar, se for o caso, o ocupante do imóvel e o tipo de ocupação: imóvel próprio, locação, invasão e outros)
4. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
(Preencher conforme abaixo, segundo o informado pelo interessado)
LPA levantamento Patrimonial
Informar tratar-se de laudo para conclusão do curso.
5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO/PARECER TÉCNICO:
(Preencher conforme abaixo)
Determinação dos valores:
De mercado
De liquidação imediata (conforme item 3.30 da NBR 14.653-1 – Liquidação forçada)
6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
(Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1)
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO:
Período da vistoria: _____/_____/_____
(Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto imobiliário a que pertence.
Valer-se de anexo, em caso de grande volume de informações, citando neste campo o número do referido anexo).
61
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
(Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mer-
cado, completando elementos auxiliares à finalidade do Laudo, tais como: conveniência de lotear ou remembrar áreas/formas
de pagamento/permutas/ reformas/ carências em locações/ sugestões para marketing.)
Sem prejuízo das informações relevantes, o avaliador deve classificar o imóvel quanto à:
a) Liquidez: BAIXA LIQUIDEZ, LIQUIDEZ NORMAL ou ALTA LIQUIDEZ;
b) Desempenho de mercado: RECESSIVO, NORMAL ou AQUECIDO;
c) Número de ofertas: SEM PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou RÁPIDA;
d) Público-alvo para absorção do bem;
e) Absorção pelo mercado: PERSPECTIVA, DIFÍCIL, DEMORADA ou RÁPIDA;
f) Facilitadores para negociação do bem.
(Valer-se de anexo em caso de grande volume de informação, citando neste campo o número do referido anexo.)
9. INDICAÇÃO DO(S) MÉTODO(S) E PROCEDIMENTO(S) UTILIZADO(S):
(Indicar a(s) metodologia(s) empregada(s) conforme disposto no item 8.2 da NBR 14.653-2, justificando sucintamente sua
utilização e atentando para as denominações abaixo)
• MCDDM: Método comparativo direto de dados de mercado
• MINVO: Método involutivo
• MEVOL: Método evolutivo
• MCREN: Método de renda
• MCDCT: Método comparativo direto de custo
• MQTCT: Método da quantificação de custo
• MCDRE: Método comparativo direto de reposição de equipamentos
• SMIDNO: Sem metodologia definida em norma
10. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS:
Período de pesquisa: de _____/_____/_____ a _____/_____/_____
Tratamento de Dados:
Tipo de Tratamento:
(Indicar estatística inferencial/ estatística descritiva/ outros)
(Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. Valer-se de anexo
em caso de grande volume de informações, indicando-o neste campo)
11. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO:
(Indicar e justificar a categoria em que se enquadra o laudo, segundo a classificação da Norma NBR 14.653-2 da ABNT, quanto
aos graus de fundamentação e precisão).
62
12. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA:
Valor de Mercado:
R$:______________________, (_________________________________________)
13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:
(Informações relevantes, tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames, invasões, posseiros, benfeitorias não averbadas,
riscos de inundação, restrições de órgãos de proteção ambiental ou concessionárias de energia elétrica e telecomunicações,
projeto de desapropriação, patrimônio histórico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo. Indicar documentos não ane-
xados, que também subsidiaram o trabalho).
14. PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS:
(Deverá conter: nomes, assinatura, títulos, número de CPF/CGC e do registro no Crea do (s) profissional(is)/empresa(s)
responsável(is) e técnico(s), número da ART referente ao trabalho)
15. LOCAL E DATA DO LAUDO/PARECER TÉCNICO:
16. ANEXOS:
a) Vistoria detalhada do bem avaliado quando não contemplada no corpo do laudo;
b) Fotografias coloridas do avaliando, que permitam pronta identificação do bem, destacando em especial fachadas e
interior do imóvel, logradouro e vizinhança;
c) Diagnóstico de mercado quando não contemplado no corpo do laudo;
d) Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietário);
e) Documentação do objeto avaliado;
f) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) dos trabalhos junto ao Crea (via do contratante);
g) Croqui de localização do imóvel avaliando, com identificação dos elementos amostrais;
h) Pesquisa de mercado, conforme normais específicas;
i) Tratamento de dados;
j) Memorial de cálculos;
k) Outros documentos que fundamentam o trabalho;
l) Foto colorida de cada elemento da amostra (justificar quando não for possível.)
63
CapÍtulo 2
Principais patologias encontradas
em edificações
Neste capítulo faremos um breve resumo das principais patologias encontradas nas
edificações. Serão aqui descritas breves definições, principais causas e utilizadas algumas
figuras para exemplificar. Este é um capitulo introdutório para ajudar na identificação
e consulta mais rápidas sobre as patologias. Isso se deve ao fato de que teremos uma
disciplina voltada para o desempenho e patologias das edificações, que tratá a abordagem
de forma muito mais aprofundada.
Introdução
Na construção civil o concreto armado ou protendido é possivelmente o material mais
utilizado no mundo, mas diversos fatores podem levar à sua deterioração ao longo
dos anos, devido a vários motivos. Dentre esses, as principais causas de degradação
da matriz cimentícia do concreto são a carbonatação, reação álcalis-agregado,
bioterioração, corrosão das armaduras, ataque por ácidos, ataque por sulfatos, hidrólise
dos componentes da pasta, além do desgaste da superfície e da ação de outros agentes
físicos como a fissuração e a exposição de extremos de temperatura.
Figura 22. Principais patologias das edificações.
Trincas Corrosão armaduras
Rachaduras Fissuras
Infiltrações Lixiviação
Fonte: Autor.
64
Na maioria dos casos, a identificação visual é a primeira alternativa para se identificar

uma patologia em uma edificação. Em muitos casos, é possível identificar o tipo de
patologia, avaliar sua gravidade e, em alguns casos, determinar suas possíveis causas.
Por isso, durante a avaliação de uma edificação é importante que o avaliador observe
todos os aspectos da edificação e todos os possíveis aspectos visuais que podem levá-lo
a identificar uma patologia.
É importante, durante as vistorias, além dos aspectos visuais nas edificações, observar
o ambiente no qual elas estão inseridas, aspectos de projeto, entre outros, pois serão
muito importantes no entendimento do motivo de aparecimento das patologias.
Tipos de patologia
No Quadro 1 são destacados os principais mecanismos de deteorização, seus principais
sintomas, as situações típicas de ocorrência, mecanismos de formação e algumas ações
preventivas que podem ser realizadas para evitá-las.
Quadro 1. Principais tipos de patologia.
Mecanismos
Situações
Origem de Sintoma Mecanismo de formação Ações preventivas
típicas
deterioração
Percolação de »» Baixa relação água/cimento;
Dissolução dos compostos da
água em concretos
Lixiviação Eflorescência pasta de cimento por águas puras, »» Tratamento de fissura;
fissurados ou com
carbônicas ou ácidas.
alta permeabilidade. »» Tratamento superficial.
»» Expansão pela reação dos
Tubulação de sulfatos com os aluminatos e o
esgotos, blocos Ca(OH)2 presentes no concreto, »» Baixa relação água/cimento;
Fissuração e
Ataque por de fundação, com formação da etringita;
perda de massa »» Emprego de cimento resistente
sulfatos elementos em
(resistência) »» Perda progressiva de resistência a sulfato.
contato com solo
Concreto contaminado. pela decomposição do C-S-H
devido à formação da gipsita.
»» Emprego de agregado não
Reação química entre a sílica do reativo ou agregado ou cimento
Barragens, blocos agregado, com íons alcalinos do com baixo teor de álcalis;
Reação ácali Expansão e
de fundação cimento e íons hidroxila, formando
agregados fissuração »» Controle do acesso de água;
(ambientes úmidos) gel expansivo que circula o
agregado em presença de água. »» Cimento com escória ou
pozolana (pouco reativos).
Reação superficial Manchamento Oxidação de produtos ferruginosos »» Emprego de agregados não
Superfícies úmidas
dos agregados superficial presentes nos agregados, deletérios,
»» Perda progressiva da
Peças de concreto alcalinidade pela carbonatação:
armado sujeitas a redução do pH do concreto e
Expansão, »» Baixa relação água/cimento;
Corrosão de agentes agressivos despassivação da armadura;
Armadura fissuração e »» Aumento da espessura de
armaduras. – formação de »» Ataque por íons cloreto:
lascamentos. cobrimento.
célula de corrosão penetração de cloreto por
eletroquímica. difusão até atingir a armadura,
tornando-a passível de oxidação.
65
Mecanismos
Situações
Origem de Sintoma Mecanismo de formação Ações preventivas
típicas
deterioração
Comprometimento da capacidade
Pilares em resistente devido a choques,
Ações Previsão das ações em projeto,
Fissuras, lascas. garagens, guarda- impactos, recalque diferencial das
mecânicas. quando possível.
corpos etc. fundações, acidentes, incêndios,
sismos, inundações.
»» Cimento com baixo calor de
hidratação;
Devido ao calor gerado na
Fissuras verticais hidratação do cimento, o concreto »» Baixo consumo de cimento;
Concreto massa:
em contato aumenta de volume e , após o
Estrutura Dilatação barragens, blocos »» Redução da restrição imposta
com o elemento resfriamento, contrai, ocasionando
térmica. de fundação de pela base;
que restringe a esforços de tração caso o
grandes volumes.
contração. movimento seja restringido pela »» Concretagem em camadas;
base.
»» Redução da temperatura (pré e/
ou pós-resfriamento).
Fissuras geradas pelo esforço de »» Redução no consumo de cimento;
Pavimentos,
Retração tração, provocado, na peça, nas
Fissuras. grandes lajes, »» Cura adequada;
hidráulica. primeiras idades, devido à perda
argamassas.
prematura de água. »» Controle da ventilação.
Fonte: Isaia (2005).
Patologias no concreto/estrutura
Neste tópico veremos um pouco sobre algumas das principais patologias encontradas
nas edificações. Será aqui dada uma breve definição de cada uma delas e mostradas
figuras que as apresentam e identificam.
Lixiviação/eflorescência
A lixiviação é a ação extrativa ou de dissolução que os compostos hidratados da pasta

de cimento podem sofrer quando em contato com água, principalmente pura ou ácida.
A lixiviação do hidróxido de cálcio, com a consequente formação do carbonato de

cálcio insolúvel são responsáveis pelo aparecimento de eflorescência caracterizada por
depósitos de cor branca na superfície do concreto.
Figura 23. Lixiviação.
Fonte: ECIVIL, (2017).
66
Figura 24. Lixiviação e eflorescência.
Fonte: Araujo (2013).
Falta de qualidade e espessura do cobrimento
A durabilidade das estruturas depende muito da qualidade e da espessura do concreto

do cobrimento da armadura. A qualidade do concreto superficial de cobrimento e
proteção dependem, também, da adequabilidade da fôrma, do aditivo desmoldante e,
principalmente, da cura adequada dessa superfície.
Figura 25. Exemplo de estruturas com falta de qualidade e espessura do cobrimento.
Fonte: Carvalho (2015).
67
Irregularidades geométricas dos elementos de

concreto armado
São modificações em relação ao especificado no projeto estrutural e/ou fôrmas, na

geometria dos elementos, podendo ocorrer em nível de planeza, esquadro ou nas
alterações das dimensões das peças de concreto armado.
A qualidade da madeira e o cuidado nas execuções das fôrmas e do escoramento podem

evitar irregularidades geométricas dos elementos em concreto armado.
Desaprumo em pilar
Figura 26. Exemplo de desaprumo do pilar.
Embarrigamento de viga
Figura 27. Embarrigamento de viga.
68
Segregação do concreto
É a segregação do concreto fresco de tal forma que a sua distribuição deixa de ser uniforme,
comprometendo sua compactação, essencial para atingir o potencial máximo de
resistência e durabilidade.
»» Principais causas: Alta densidade de armaduras; Condições inadequadas

de transporte, lançamento e adensamento do concreto; Consistência
inadequada; Ninhos de concretagem no encontro do pilar com a viga,
posteriormente preenchido com tijolo cerâmico; Concreto executado com
elevado fator água/cimento, acarretando elevada porosidade do concreto
e fissuras de retração.
Figura 28. Segregação do concreto. Figura 29. Segregação do concreto.
Fonte: Carvalho (2015). Fonte: Carvalho (2015).
Fissuração
As fissuras são um dos principais problemas patológicos no que se refere a construções,

principalmente de concreto armado. Elas podem se manifestar desde a concretagem
até anos após esta.
»» Causas das fissuras: Movimentações térmicas; Movimentações

higroscópicas; Sobrecargas; Deformações excessivas da estrutura;
Recalques de fundação; Alterações químicas dos materiais (como a
corrosão de armaduras); Fogo sobre a estrutura.
69
Figura 30. Fissuração em edifícios.
Fonte: Durecrete (2017).
Figura 31. Fissuras no piso.
Fonte: Durecrete (2017).
Figura 32. Fissuras causadas por recalques das fundações.
70
Figura 33. Fissuras causadas por corrosão da armadura em vigas.
Figura 34. Fissuras causadas por esforços de tração.
Figura 35. Fissuras causadas por esforço de compressão.
Figura 36. Fissuras causadas por esforço de flexão.
Figura 37. Fissuras causadas por esforço cortante.
71
Figura 38. Exemplo de estados excessivos de fissuração.
Infiltrações
As infiltrações são os danos mais comuns nas construções e podem ser encontradas nas
mais variadas edificações.
A má execução dos projetos, a falta de preparo dos profissionais e o descaso com os

fatores naturais são, sem dúvidas, as principais causas desses problemas. Apesar de
serem danos primários, eles podem acarretar problemas maiores em uma construção.
A infiltração, por exemplo, pode resultar em uma corrosão séria da estrutura e do
“esqueleto” da edificação.
Figura 39. Infiltração grave, onde a armadura está exposta e sujeita aos fatores ambientais.
Fonte: IBDA (2015).
72
Figura 40. Infiltrações atingem as ferragens, que são a base da edificação.
Fonte: IBDA (2015).
Figura 41. As rachaduras colaboram para as infiltrações, pois, nesses casos com a gravidade as águas que
escorrem de chuvas, podem entrar e danificar o interior da estrutura.
Fonte: IBDA (2015).
Figura 42. Infiltração em um estado mais avançado, onde a água encontra-se percolada em um ponto crítico
de infiltração.
Fonte: IBDA (2015).
73
Ações de carbonatação
A carbonatação é um processo no qual o dióxido de carbono (CO2) penetra no concreto

por meio de seus poros, reagindo com hidróxido de cálcio Ca(OH-)2 presente na matriz
cimentícia, formando carbonato de Cálcio CaCO3, o que irá reduzir o pH do meio para
um valor abaixo de 9 (RIBEIRO, 2014).
Processo muito comum em estacionamentos, em que o concreto está muito exposto aos
gases como CO2 e CO. Além da formação do carbonato de cálcio (CaCO3), a diminuição
do pH favorece o processo de corrosão nas armaduras.
Figura 43. Carbonatação do concreto e corrosão nas armaduras.
Fonte: Autor.
Ações dos cloretos
A corrosão da armadura, devido à ação de cloretos, é apontada por muitos autores como
uma das mais sérias patologias sofridas por esse material (HELENE, 1986). Os íons de
cloreto destroem a película passivante da armadura (agindo na fase de iniciação do
processo corrosivo) e também atua no aceleramento da corrosão.
Ataque por sulfetos
Os sulfatos podem estar dissolvidos em água, nos agregados, nos esgotos, no solo
ou em algumas adições/aditivos, sendo que as principais consequências do ataque
por sulfato é a formação de etringita tardia (trissulfoaluminato de cálcio hidratado,
6CaO·Al2O3·3CaSO4·32H2O) e a formação da gipsita (sulfato de cálcio dihidratado,
CaSO4·2H2O). A etringita formada sofre um acréscimo de volume e devido a esse
efeito surgem fissuras no concreto, já a formação da gipsita pode provocar o aumento
de porosidade e perda de resistência do concreto.
74
Figura 44. Danos em estruturas de concreto, por ação de sulfatos.
Fonte: SILVA (2017).
Ações de agentes biológicos
A biodegradação é definida como qualquer alteração não desejada nas propriedades

de um material, devido às ações vitais dos organismos. Alguns autores destacam que a
formação de biofilme, ataque de ácidos, tensões provocadas pela cristalização de sais e
complexação são os mecanismos de biodegradação, que promovem a redução de vida
útil do concreto.
O concreto é considerado um material bioreceptivo, sendo que, a bioreceptividade

é uma característica que está relacionada com a capacidade que determinado
material possui em permitir a fixação e o desenvolvimento de microrganismo em
sua superfície. Por isso, características ambientais associadas à composição química,
umidade, rugosidade e porosidade, produzem as condições necessárias para qualificar
a bioreceptividade do concreto.
75
Figura 45. Ação biológica.
Fonte: IPT (2017).
Figura 46. Atracadouro Guaimbim, Valença (BA).
Fonte: Autor.
Reação álcali-agregado
Dá-se o nome de reação álcali-agregado (RAA) a uma reação química, bastante

complexa que envolve minerais reativos contidos em agregados e nos álcalis presentes
no concreto, que em contato com umidade forma um produto que, na maioria dos casos,
pode expandir e gerar tensões internas, fissurações e deteriorar a estrutura de concreto,
diminuindo seu desempenho e vida útil (HASPARYK, 2011).
76
Figura 47. Reação álcali-agregado.
Fonte: Cimentoitambe (2017).
Patologias na armadura
Corrosão
As principais consequências da corrosão na armadura do concreto se apresentam

na forma de perda de aderência entre o aço e o concreto, redução da área da seção
transversal das barras de armadura, desenvolvimento de tensões radiais de tração que
afetam o concreto, desplacamento do concreto, alteração da capacidade de resistência
à tração.
Os principais causadores desse tipo de corrosão são os cloretos e a carbonatação (CO2).

Esses agentes agressivos são geralmente encontrados em ambientes marinhos e com
grande concentração de CO2 (como as garagens), respectivamente.
Figura 48. Corrosão das armaduras na base do pilar: alta densidade de armadura com cobrimento insuficiente
provocando corrosão generalizada e expansão da seção das armaduras com posterior rompimento dos estribos.
77
Figura 49. Corrosão das armaduras em pilar.
Figura 50. Corrosão das armaduras em laje: laje executada sem o mínimo de cobrimento para proteção da
armadura que coincidiu com as juntas das fôrmas provocando corrosão generalizada e expansão da seção das
armaduras.
Figura 51. Corrosão das armaduras em vigas.
78
Figura 52. Corrosão das armaduras: aderência entre o Figura 53. Corrosão das armaduras: redução da
aço e o concreto. área da seção transversal das barras de armadura.
Fonte: Carvalho (2015). Fonte: Carvalho (2015).
Figura 54. Corrosão das armaduras: desenvolvimento de tensões de tração, fissuração e desplacamento.
79
Referências
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ARAUJO, Adriana de. Estudo de corrosão em estruturas de concreto.

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<http://rodrigorcarvalho.com.br/artigos/patologias-em-concreto-armado/>. Acesso
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HOCHHEIM, Norberto. Engenharia de Avaliações I (Apostila). Florianópolis:

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e Ambientais. Elaboração de Laudos e

Tatiana Conceição Machado Barretto

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Para (não) finalizar

Texto integrador, ao final do módulo, que motiva o aluno a continuar a aprendizagem

A disciplina aborda temas importantes para a Engenharia legal: Ética profissional.

»» Conhecer os conceitos básicos de Engenharia Legal.

»» Conhecer e estudar as normas específicas da ABNT para Engenharia

»» Conhecer e estudar a NBR 14.653-1: Norma de Avaliação de Bens,

»» Conhecer e estudar a NBR 14.653-1: Norma de Avaliação de Bens,

»» Conhecer e estudar conceitos relacionados a perícias judiciais.

»» Conhecer e estudar conceitos relacionados a perícias ambientais.

»» Aplicar as metodologias e técnicas da Engenharia de Avaliações e Perícias.

»» Discernir sobre os inúmeros tipos de avaliações e efetuar pesquisas no

»» Traçar estratégias para execução de vistorias.

»» Desenvolver a capacidade de argumentação e descrição de fatos

»» Atuar como avaliador, perito e assistente técnico na área de Engenharia

Fonte: Florence (2013).

O que é uma profissão?

No século XVI, havia, basicamente, algumas atividades instruídas (sendo as três

Segundo o dicionário, profissional é:

Pessoa que faz uma coisa por ofício.

Não amador; cuja atividade é exercida como profissão, trabalho: atleta

Um grupo ocupacional é formado por um conjunto de cargos que se assemelham quanto

»» Prestar serviços importantes;

»» Comprometer-se a servir o público;

»» Reivindicar uma relação especial com o mercado, não apenas em bruto É

Um dos exemplos de quando uma ocupação se torna profissão é quando um grupo de

Ou seja, um bom mercenário só precisa cumprir os termos de seu contrato,

Fonte: Vilani (2012).

Esses padrões especiais são moralmente obrigatórios para profissionais de verdade.

Figura 3. Ética profissional

Fonte: Silva (2017).

»» Vê outros membros, inclusive aqueles empregados em outros lugares,

»» Exercício de julgamento no desempenho de tarefas ocupacionais e segue

»» Aceita o acordo da profissão para trabalhar de forma moralmente

Códigos profissionais de ética

“Um código é uma solução para um problema de coordenação.”

Obrigações profissionais individuais

As obrigações individuais são:

»» As obrigações profissionais de um indivíduo derivam da profissão e de

»» Um profissional tem obrigações para com:

›› Outros profissionais: relações de colegialidade, expectativas específicas

›› Profissão como coletividade;

›› Sociedade: responsabilidade de servir ao interesse público.

Código de Ética do Conselho Federal de

Assim como a maioria das entidades profissionais, o Conselho Federal de Engenharia,

Para saber um pouco mais o que diz a Resolução nº 1.002, de 26 de novembro

»» As relacionadas as suas tarefas: responsabilidades diárias/regulares;

»» Responsabilidade por suas ações ou decisões;

»» Capacidade: apreciar, controlar o próprio comportamento;

»» Responsabilidade moral: olhar para o futuro e cuidar do que acontece a

Níveis de incapacidade de cumprir a responsabilidade individual: