Impacto Leiria8

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Universidade de Lisboa
8. SELECÇÃO DO CENTRO COMERCIAL QUE MELHOR SERVE A CIDADE DE LEIRIA
8. Selecção do centro comercial que melhor serve a cidade de Leiria
8.1.Factores condicionantes aos quais se deve ajustar o projecto

seleccionado
8.2. Definição dos critérios de avaliação
8.3. Metodologia para a obtenção dos pesos
8.4. Classificação dos critérios
8.5. Classificação quantitativa dos projectos
8.5.1. Avaliação dos projectos
8.6. Conclusões
Estudo de Avaliação dos Impactos dos Centros Comerciais na Cidade de Leiria 359
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8. SELECÇÃO DO CENTRO COMERCIAL QUE MELHOR SERVE A CIDADE DE LEIRIA
Demonstrámos já anteriormente que a cidade de Leiria, para

garantir o equilíbrio do seu sistema comercial, seja em termos de
diversidade de ramos de actividade, do perfil dos operadores ou
dos formatos das lojas, seja do ponto de vista da vitalidade das
diferentes áreas comerciais, com particular destaque para a área Leiria dificilmente
central, dificilmente conseguirá suportar mais do que um centro conseguirá suportar mais
do que um centro
comercial regional, para além do hipermercado Continente, que
comercial regional
actualmente embora não sendo um centro regional na verdadeira
acepção da palavra1, o virá a ser num futuro próximo com a
duplicação da sua área comercial, e a introdução no mix funcional
de um conjunto de lojas âncoras e satélites afectas aos mais
distintos ramos de actividade.
Evidenciámos também o forte incremento da concorrência a que

vão estar sujeitos os pequenos retalhistas e operadores de serviços
com a entrada no mercado de empreendimentos comerciais de Os impactos comerciais
influência regional, e procurámos quantificar os efeitos combinando dos empreendimentos
dependem fortemente da
variáveis qualitativas e quantitativas, deixando claro que os sua localização
impactos que os centros comerciais podem ter no aparelho
comercial tradicional da cidade dependem fortemente da
localização que vier a ser escolhida para estes empreendimentos.
Diferentes ramos de
A este nível temos necessariamente de considerar que os diferentes actividade têm
ramos de actividade e os diferentes formatos de lojas têm também comportamentos distintos
comportamentos distintos. A título de exemplo, enquanto no ramo

alimentar, para os pequenos retalhistas, se torna vantajoso que o(s)
empreendimento(s) tenha(m) uma localização periférica, pois assim
não entram directamente em concorrência com estes para as
1 Neste momento, este título apenas se poderá aplicar à influência que exercem ao
nível do ramo alimentar e de outros produtos de grande consumo no lar.
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compras associadas à proximidade e à conveniência; já no caso

dos ramos em que a aquisição dos bens se faz ocasionalmente,
com um ritmo mensal ou ainda mais espaçadamente no tempo,
como acontece com o vestuário e calçado, os artigos de desporto
ou as perfumarias, a localização deveria ser o mais central possível,
pois só assim estes empreendimentos poderão funcionar como
locomotivas ou âncoras de desenvolvimento e revitalização da
área central, onde estas se encontram implantadas.
Em terceiro lugar, apesar da concorrência que estes empreendi-

A implantação de um
mentos inevitavelmente estabelecem com o aparelho comercial centro comercial
tradicional, do número de encerramentos de lojas de rua que estes regional na cidade trás
vantagens para a
possam causar ou da redução da quota de mercado dos
cidade
pequenos comerciantes, a instalação de um centro comercial
regional é claramente vantajosa para a cidade. Reforça o papel
de capitalidade da cidade na região, melhora a oferta em
segmentos até agora não cobertos pelo aparelho comercial
tradicional, cria um elevado número de empregos, muito superior
aqueles que poderá destruir e terá ainda um efeito pedagógico ao
nível da modernização do sistema comercial, porque irá exigir dos
comerciantes que invistam nos seus estabelecimentos, no sentido
de os tornar mais atraentes, mais funcionais, para manterem a
clientela actual, se possível captar outra, que vem à cidade atraída
pelo(s) novo(s) equipamento(s), ou simplesmente para conseguir
sobreviver no novo ambiente comercial.
Em quarto lugar, tendo em conta os externalidades negativas

geradas pelo(s) novo(s) empreendimento(s), sugeriram-se algumas
medidas e acções que devem ser consideradas no sentido de Valorizar o desenvolvi-
minimizar as influências indesejáveis e potenciar as oportunidades mento sustentável da
cidade e a vitalidade do
que os mesmos geram e devem ser aproveitadas em prol do centro
desenvolvimento sustentável do sector do comércio e da cidade.
Importa a este respeito lembrar que este estudo foi realizado
pensando sempre no que seria melhor para a cidade e, sobretudo,
que as opções valorizassem, antes de mais, a vitalidade funcional
da área central, porque nenhuma cidade poderá desenvolver-se
de forma sustentável se o tecido comercial do seu centro não for
dinâmico. O centro deve ser a sala de estar por excelência da
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cidade e os estabelecimentos comerciais, devem fazer parte do

mobiliário que decoram a mesma, a tornam agradável,
confortável, convidativa …
Agora chegou a altura de proceder à avaliação dos diferentes

empreendimentos e seleccionar aquele que melhor serve os
interesses da cidade. Centraremos a análise apenas nos três
projectos que solicitaram parecer junto da autarquia, concen-
trando a nossa atenção na avaliação dos pontos fortes e pontos
fracos, nas oportunidades e desafios que geram para o
desenvolvimento sustentável e governança da cidade e,
naturalmente, nos seus constrangimentos e limitações. No entanto,
como temos de posicionar os diferentes empreendimentos em
função de um conjunto de variáveis, veremos também outras
alternativas de localização, quiçá mais vantajosas que as indicadas
pelos promotores destes três empreendimentos, caso se tenham em
consideração os princípios de desenvolvimento já mencionados.
Os projectos que são objecto de estudo são os seguintes:
Fórum Leiria – empreendimento promovido pela MDC, com

42 900 m2 de ABL, localizado na freguesia de Marrazes, num
sector privilegiado de expansão recente da cidade, e que se
propõe ocupar os terrenos de uma antiga fábrica de produtos
alimentares, desactivada de alguns anos a esta parte.
W Shopping Leiria – empreendimento promovido pela

Poligreen/Imocon, com 42 600 m2 de ABL, localizado na
confluência das freguesias de Leiria e dos Parceiros (Quinta da
Malta, base do morro dos Capuchos), e se pretende implantar
em terrenos num espaço ainda sem qualquer construção.
O Liz Shopping – empreendimento promovido pela Vougainvest

e A.J. Cristo, com 43 489 m2 de ABL, localizado na freguesia de
Marrazes, junto ao IC2, no arrabalde da Ponte, também num
eixo de expansão recente da cidade. A sua intenção é ocupar
duas unidades fabris, a antiga fábrica de cerâmica do Lis, já
desactivada, e a fábrica de plásticos St.º António, que será
transferida para o parque industrial de Monte Redondo.
A localização dos três projectos pode ser vista na Figura 8.1.
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Figura 8.1
Localização dos três
projectos
Fonte: Serviços de
Cartografia e SIG da CM
Leiria
As técnicas de análise espacial que vamos utilizar no nosso estudo

são as da decisão multicritério. Estas técnicas baseiam-se na
construção de múltiplos objectivos que, no nosso caso, serão
complementares. Com estes elementos vão ser originadas
diferentes combinações lógicas entre os objectivos e os critérios
para chegar a uma avaliação, sendo neste tipo avaliação que se
centra o potencial das técnicas multicritério para resolver
problemas. A partir do objectivo único que é a determinação do
cento comercial mais aconselhável, estabeleceram-se uma série
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de critérios caracterizadores da regra de decisão, que

explicaremos posteriormente e que incidem na actividade
comercial. No nosso modelo a cada dado espacial será atribuído
um valor quantitativo que representará a capacidade de cada
uma das alternativas face ao parâmetro analisado.
8.1. FACTORES CONDICIONANTES AOS QUAIS SE DEVE AJUSTAR O PROJECTO SELECCIONADO
Não obstante, antes de começarmos a expor o modelo

geográfico, devemos fazer referência às limitações que se podem
colocar a qualquer um dos projectos, as chamadas servidões
administrativas, que são restrições ao direito privado em matéria de
propriedade, justificadas por alegados interesses públicos. As
servidões administrativas que podem influenciar os projectos são
fixadas por lei e referem-se sempre à utilidade pública. Estas podem
dizer respeito à conservação do património ou à protecção de
infra-estruturas e equipamentos. No primeiro caso, afectam tanto o
património construído como o património natural (recursos hídricos,
geológicos ou zonas de protecção especiais de espécies animais e
vegetais). No segundo caso, dizem respeito tanto a infra-estruturas
de transportes como aos equipamentos públicos, de defesa
nacional e segurança pública, assim como os derivados da
cartografia e do planeamento. Se porventura o projecto escolhido
entrar em contradição com alguma destas servidões, o referido
projecto deveria ser eliminado em benefício do segundo.
Os diferentes projectos devem ter em conta que as suas propostas

se devem pautar por uma inquestionável qualidade arquitectónica
e um desenho que esteja de acordo com o espaço onde se irá
integrar e devem também estar conscientes que a não satisfação
de tais requisitos durante a fase da construção pode ser prejudicial
para a imagem do empreendimento, bem como dar lugar a
acções reguladoras por parte do município que vê alterarem-se as
condições na base da qual o projecto foi aprovado.
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Neste sentido, os promotores devem adequar-se à legislação em

matéria de segurança e técnicas de venda, assim como utilizar
materiais de qualidade na construção. Do mesmo modo, devem
sujeitar-se às normas de qualidade e defesa dos consumidores
aplicáveis na União Europeia.
Se o promotor eleito não cumprir justificadamente com os prazos

com que se comprometeu, deverá sofrer as acções ou sanções
que o município considere oportunas.
Por último, deve haver garantias de que o promotor tem condições

para realizar o empreendimento com a qualidade requerida.
8.2. DEFINIÇÃO DOS CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
O primeiro passo para a resolução do problema consiste em

conhecer as alternativas de potenciais centros comerciais para a
cidade. No nosso caso estas limitam-se aos três projectos que
solicitaram licença à autarquia de Leiria: Fórum Leiria, W Shopping e
Liz Shopping. Neste sentido, torna-se necessário seleccionar os
critérios de avaliação que se vão aplicar aos três centros. Estes
critérios correspondem a um conjunto de variáveis que em termos
práticos poderíamos designar pelo caderno de encargos fixado
pelas instituições ao qual todos os centros deveriam responder de
forma eficiente para que possam ir ao encontro dos interesses da
cidade e da população. Estes critérios repartem-se entre os
atributos que devem configurar os centros comerciais regionais, as
externalidades positivas e negativas geradas pelos empreendi-
mentos no aparelho comercial, ou a qualidade do ambiente
urbano. Muitos destes critérios resultam de opções nossas, tomadas
face ao modelo de cidade que queremos para Leiria, construído
com base nas entrevistas a um conjunto importante de actores da
cidade, outros fazem parte das teorias de base do geomarketing.
Enquanto os segundos, porque estandardizados, servem para
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analisar o problema da localização deste género de

empreendimentos em qualquer aglomerado urbano, os primeiros
reflectem a “textura do espaço” da cidade de Leiria, que faz com
que o problema assuma aqui contornos diferentes em relação a
qualquer outro lugar. No total foram seleccionados quinze critérios,
visíveis no Quadro 8.1. Quadro 8.1
Critérios seleccionados
para a análise
1. Estacionamento 2. Lazer/ócio 3. Atenção ao cliente
4. Segurança 5. Multifuncionalidade 6. Emprego

dos projectos
7. Dimensão dos projectos 8. Acessibilidade 9. Animação cultural
10. Tráfego gerado 11. Impactos de custos 12. Impactos de benefícios
13. Inserção urbana 14. Oferta comercial 15. Localização
8.3. METODOLOGIA PARA OBTENÇÃO DOS PESOS
Uma vez definidos os critérios, e antes de passar à clarificação dos

mesmos, é necessário ter em conta que não podemos combiná-los
directamente com cada uma das alternativas, porque no que diz
respeito à avaliação final dos melhores centros comerciais nem
todos os critérios têm a mesma importância. Este tipo de análise
pode ser levado a efeito de diversas maneiras. Ou com base numa
ponderação quantitativa ou com base numa classificação ordinal
segundo o seu grau de importância. Em ambos os casos devemos
seguir uma metodologia que nos permita aceder à informação
necessária à aplicação dos modelos e técnicas de avaliação
multicritério.
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A metodologia para a obtenção de pesos2 consiste na criação de

uma matriz de dupla entrada tendo em conta a importância entre
pares de critérios considerados. Alguns autores, especialistas em
geomarketing, aconselham a utilização de valores entre 9 e 1/9. No
presente caso, estes valores foram considerados demasiado
elevados porque podem subvalorizar ou sobrevalorizar um critério.
Utilizando valores entre 5 e 1/5 cumpre-se igualmente o objectivo
de calcular os pesos e as diferenças das classificações não são
significativas. Os valores das classificações entre os critérios
seleccionados foram obtidos mediante opções tomadas de acordo
com o modelo de cidade que queremos para Leiria, construído
com base nas entrevistas a um conjunto importante de actores da
cidade e do conhecimento da sensibilidade dos consumidores
sobre os mesmos critérios, adquirida em estudo anteriores
desenvolvidos na cidade (T. Barata Salgueiro, 1996; H. Cachinho,
2002). Os resultados da matriz de dupla entrada, para valorização
dos pesos, podem ser vistos no Quadro 8.2.
Uma vez definida a importância de cada um dos critérios,

normalizámos os resultados (relativização dos dados) utilizando uma
expressão matemática que relaciona o valor de cada um dos
critérios com o somatório de todos os valores, obtendo assim os
valores ponderados (pesos) de cada um dos critérios (Quadro 8.3).
A expressão utilizada foi a seguinte:
n
N=
∑n
Onde N é a importância relativa do critério (peso) e n o valor

apurado para cada um dos critérios.
2 Peso é um valor específico atribuído a cada critério de acordo com o seu nível de
importância relativa. Pode expressar-se numericamente e se chama quantitativo, ou
com uma hierarquia, designando-se de ordinal (J. Barredo, 1996: Sistemas de
Información Geográfica Y Evaluación Multicriterio en la ordenacón del território, Ra-
Ma, Madrid).
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Quadro 8.2
Cálculo dos pesos – matriz
de dupla entrada para
cálculo dos pesos
Critérios 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1. Estacionamento 1 1/2 2 1/3 4 3 1/3 2 2 1/3 3 4 1/3 1/2 1/3
2. Lazer/Ócio 2 1 3 4 3 2 1/2 2 1 1/2 3 4 1/2 1/4 1/4
3. Atenção ao cliente 1/2 1/3 1 1 2 2 1/3 1/2 3 1/3 2 3 1/3 1/2 1/3
4. Segurança 3 1/4 1 1 3 2 1/3 1/3 2 1/4 1 1 1/2 1/4 1/5
5. Multifuncionalidade 1/4 1/3 1/2 1/3 1 1/2 1/4 1/3 1/3 1/5 1 1 1/4 1/4 1/5
6. Emprego 1/3 1/2 1/2 1/2 2 1 1/4 1/3 3 1/4 2 4 1/4 1 3
7. Dimensão do projecto 3 2 3 3 4 4 1 2 1/2 1/2 1 1 1 3 3
8. Acessibilidade 1/2 1/2 2 3 3 3 1/2 1 4 1/3 2 3 1/2 2 1
9. Animação cultural 1/2 1 1/3 1/2 3 1/3 2 1/4 1 1/3 2 3 1/4 1/4 1/4
10. Tráfego gerado 3 2 3 4 5 4 2 3 3 1 1 1 2 1 1
11. Impactos (custos) 1/3 1/3 1/2 1 1 1/2 1 1/2 1/2 1 1 3 2 1/2 1/3
12. Impactos (benefícios) 1/4 1/4 1/3 1 1 1/4 1 1/3 1/3 1 1/3 1 1/4 1/4 1/5
13. Inserção urbana 3 2 3 2 4 4 1 2 4 1/2 1/2 4 1 1/2 1
14. Oferta 2 4 2 4 4 1 1/3 1/2 4 1 2 4 2 1 3
15. Localização 3 4 3 5 5 1/3 1/3 1 4 1 3 5 1 1/3 1
Quadro 8.3
Importância dos critérios
Somatórios e pesos
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Σ
22,67 19,00 25,17 30,67 45,00 27,92 11,17 16,08 32,67 8,53 24,83 42,00 12,17 11,58 15,10 344,56
0,07 0,06 0,07 0,09 0,13 0,08 0,03 0,05 0,09 0,02 0,07 0,12 0,04 0,03 0,04 1,00
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Para adequar os resultados apurados à restante metodologia do

trabalho, utilizou-se uma regra de três simples para elaborar uma
correspondência linear entre os pesos apurados e uma nova escala
de valores situada entre 0 e 10. Neste caso optou-se por atribuir o
valor máximo (10) a um peso de 0,15, embora o máximo observado
seja de 0,13. Isto porque se considerou que nenhum projecto era
perfeito e por isso nunca seria merecedor da valoração máxima. O
peso dos diferentes critérios obtido segundo esta metodologia está
expresso no Quadro 8.4.
Quadro 8.4
CRITÉRIO PESO ORDINAL Peso e ordenamento
dos critérios
Multifuncionalidade 8,71 1
Impactos (benefícios) 8,13 2
Animação cultural 6,32 3
Segurança 5,93 4
Emprego directo gerado 5,40 5
Atenção prestada ao cliente 4,87 6
Impactos (custos) 4,80 7
Estacionamento 4,39 8
Lazer/Ócio 3,68 9
Acessibilidade 3,11 10
Localização 2,92 11
Inserção Urbana 2,35 12
Oferta (mix de lojas) 2,24 13
Dimensão do projecto 2,16 14
Tráfego gerado 1,65 15
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8.4. CLASSIFICAÇÃO DOS CRITÉRIOS
O passo seguinte consiste em classificar os critérios de modo a obter

um índice quantitativo. As classificações que se podem atribuir a
cada critério deve oscilar entre 0 e 10. Para clarificar os diferentes
critérios devemos ter em conta as suas características:
1. Estacionamento
Foram valorizados os parques de estacionamento, tanto em Estacionamento

superfície como abaixo do nível do solo. Foi marcado um máximo
de 3000 lugares, número ao qual foi atribuído o valor 10. As
restantes pontuações foram obtidas através de uma simples regra
de três. Neste critério não existe uma grande diferença entre as três
propostas, pois os lugares de estacionamento oscilam entre os 2250
do Fórum Leiria e os 2462 do Liz Shopping. As pontuações
outorgadas são 7.50 para o Fórum Leiria, 7.56 para o W Shopping e
7.86 para o Liz Shopping.
2. Actividades de Lazer/ócio
Para avaliar as questões relativas ao ócio foi avaliada a oferta das

Actividades ligadas ao
três propostas neste domínio, bem como a superfície ocupada. lazer e ao ócio
Para obter o índice quantitativo foi valorizada a superfície
destinada a bares e restaurantes, assim como o número de salas de
cinema previstas. No W Shopping há uma maior superfície
destinada a cinemas do que nas restantes propostas. Neste centro
estão previstas oito salas enquanto que os outros propõem seis. Daí
as diferentes pontuações atribuídas. Quanto à área de
restauração, que neste tipo de empreendimentos tende a revestir-
se de um ambiente convivial e de festa, são propostas 26 unidades
no Fórum Leiria e apenas 20 no Liz Shopping, embora a superfície
prevista neste último seja superior à do primeiro, e no W Shopping
não se especificam os dados para esta rubrica. Para pontuar este
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critério outorgaremos 0.7 por cada sala de cinema e 0.1 por cada
um dos bares e restaurantes. No caso do W Shopping, que não
declara o número de unidades que irá ter, demos-lhe a mesma
pontuação que foi atribuída aos restantes. Deste modo, o Fórum
Leiria obtém 6.8 (4.2+2.6), W Shopping 7.6 (5.6+2.0) e o Liz Shopping
6.2 (4.2+2.0).
3. Atenção prestada ao cliente, segurança e protecção
Estes critérios são muito valorizados pelos consumidores portugue- Atenção prestada ao
ses, e até agora os leirienses acham que estes valores são cliente
sobretudo satisfeitos, no primeiro caso, pelas lojas tradicionais (onde

encontram amabilidade e consideração) e em relação aos
segundos pelo hipermercado Continente (Cachinho 2002). No
entanto, sabemos bem que estes são também atributos aos quais
os centros comerciais desta natureza tendem a prestar cada vez
mais atenção para cativar os consumidores. Mesmo a liminaridade
e transgressão que propositadamente soltam para dar a sensação
de liberdade, são profundamente controladas (pelas câmaras de
vigilância, pela segurança privada, pelos mecanismos naturais de
protecção…). Todos os empreendimentos projectados apontam
estes critérios como uma das suas características mais importantes,
o que se traduz na pontuação alta que tiveram. No entanto, nas
memórias descritivas que apresentam, a informação para estas
variáveis é escassa e, como ainda não estão construídos,
assumimos que os mesmos irão servir os clientes com a qualidade
proposta. Esta omissão não nos permite todavia fazer a
diferenciação entre os projectos e, por isso mesmo, não terão
influência no resultado do estudo.
4. Multifuncionalidade dos projectos
Por multifuncionalidade entendemos as diferentes actividades ou Funções desempenhadas

funções e os equipamentos que lhe estão associados, que pelos projectos
corporificam os empreendimentos. Integram esta rubrica os
espaços destinados aos escritórios, de diversa índole, os hotéis, a
habitação de várias tipologias, áreas verdes, espaços de recreio, …
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isto é, todo um conjunto de equipamentos que são susceptíveis de

Multifuncionalidade dos
conceder aos projectos funções múltiplas de forma permanente. projectos
Esta vai da monofuncionalidade, quando incorpora usos
exclusivamente comerciais até níveis muito complexos, quando a
função comercial, o motivo principal do projecto, é
complementada por outras, mostrando claramente a diversidade
de valências do empreendimento.
As funções do Liz Shopping
Além do espaço do centro comercial, o Liz Shopping propõe-se

criar um complexo de escritórios, áreas lúdicas e um parque de
exposições. Oferece também um hotel e habitação de várias
tipologias. Tudo isto outorga a este projecto uma pontuação alta.
Não obstante, dificilmente poderão construir todos os
equipamentos que fazem parte do seu projecto, uma vez que isso
implicaria uma elevada densidade de construção, que a autarquia
dificilmente aceitará. Neste sentido, avaliamos a proposta com
uma pontuação alta, mas aplicar-lhe-emos um factor de
correcção, prevendo que não irão construir todos os equipamentos
que constam da proposta, mesmo por razões que são externas aos
promotores. Este factor será de 0.8.
As funções do W Shopping
W Shopping oferece também um hotel, alguma habitação, um

complexo de escritórios e um restaurante panorâmico. Se a estes
equipamentos, que já por si são importantes, acrescentarmos a
oferta da construção de um amplo parque verde urbano de 10 ha,
a construir num espaço classificado como reserva ecológica
nacional, não podendo por isso suportar construções, mais
relevância adquire. Este parque, que confina com o IC2 em face
do centro comercial, além de atrair clientes ao empreendimento,
vai permitir também a frequência e animação da área, pelo menos
nos dias e estações de bom tempo, se houver um bom
atravessamento subterrâneo. Esta oferta eleva o nível de
multifuncionalidade e, por isso, o W Shopping obtém uma
classificação neste critério de 8.
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As funções do Fórum Leiria
O Fórum Leiria é entre os três projectos aquele que apresenta uma

oferta neste domínio mais baixa. Desta fazem parte apenas um
hotel e alguma habitação que não são da responsabilidade
directa do promotor. Por este motivo, neste critério obteve uma
pontuação baixa, apenas de 4 pontos numa escala de 10.
5. Criação de emprego
Para obter a pontuação de cada um dos projectos no que se

Criação de emprego
refere ao emprego, procedeu-se a uma diferenciação entre postos
de trabalho directos e indirectos. Os primeiros parecem-nos
bastante mais importantes que os segundos, pelo que os projectos
foram mais pontuados pelo primeiro item de que pelo segundo.
Assim, dos dez valores de cotação disponíveis reservaram-se 7 para
o emprego directo e 3 para o indirecto. O procedimento de
atribuição de pontuações é similar. Fixou-se a geração de 3000
postos de trabalho directos como o óptimo. A partir daí, é fácil de
obter a classificação de cada um dos projectos relativamente ao
número de postos de trabalho que pensam criar, mediante a
aplicação de uma regra de três simples. Os pontos correspondentes
ao emprego indirecto foram calculados da mesma maneira, mas
fixando o número óptimo de postos de trabalho gerados em 5000.
6. Dimensão dos projectos
Os centros comerciais que estamos a analisar são de carácter

regional. Por esta razão, a dimensão também deve ser tida em Dimensão dos projectas
avaliada em área bruta
consideração. Da dimensão dos empreendimentos depende, de construção, área
naturalmente, o número de funções que poderá desempenhar, comercial e número de
lojas
bem como a possibilidade de haver uma boa relação entre
espaços destinados aos estabelecimentos (área bruta locável) e os
espaços comuns para circulação, estacionamento, estar,
conviver… A capacidade de atracção de um empreendimento
depende de um leque de variáveis, do qual faz parte a dimensão,
que poderá ser avaliada em termos de área bruta locável (ABL), de
área bruta de construção, da área de implantação no terreno, do
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número de lojas, entre outras. A aquisição do terreno é da exclusiva

responsabilidade dos promotores, no entanto, pelos motivos que
salientámos é importante que a dimensão da construção possa ser
pontuada. Nesse sentido, conhecendo as dimensões dos centros
projectados, atribuímos o valor 10 a uma superfície de 125 000 m2.
Ao dividirmos 10 por 125 000 obtemos uma pontuação por m2. O
passo seguinte é multiplicar esse valor pela área que cada um dos
projectos apresenta. O valor obtido foi o atribuído a cada projecto
dentro de cada critério.
7. Acessibilidade ao centro comercial
As vias que dão acesso a cada um dos projectos são boas, de

Acessibilidade ao
forma que consideramos que a acessibilidade é elevada em todos empreendimento
eles. Depois, todos os promotores se comprometem a custear a
realização dos acessos a partir das vias principais, o que elevará
certamente a acessibilidade aos mesmos. No entanto, nestas
condições, esta variável não é discriminante e, por conseguinte,
não tem validade para definir qual dos três projectos está melhor
colocado. Isto faz ainda mais sentido quando não incluímos nesta
variável os problemas inerentes ao tráfego, pelo facto de o termos
contemplado num outro critério do estudo.
Neste contexto, pensamos que seria interessante e desejável

estudar a acessibilidade de cada um dos projectos a pé, a partir de
um espaço central da cidade que situámos na Praça Rodrigues
Lobo. Escolhemos este lugar por ser o local de referência do centro
histórico e as nossas preocupações com os impactos privilegiarem
sobretudo esta área.
Antes de mais para avaliar o acesso aos diferentes lugares em

questão devemos considerar a estrutura dos itinerários. Seguindo
esta linha de raciocínio, o itinerário para aceder ao Liz Shopping é
um espaço plano, sem grandes dificuldades geográficas ou
urbanas. Encontra-se perto de um espaço reabilitado pelo projecto
Polis, com amplos espaços verdes e a presença do rio. A estes
atributos acrescenta-se o facto de ser uma área de expansão
recente da cidade tendo nas proximidades o estádio de futebol e
outros equipamentos desportivos. Todos estes aspectos positivos
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serão avaliados individualmente em outro momento, mas são itens

que favorecem o projecto, pelo que se impõe um índice de
normalização. Por este motivo, o resultado da acessibilidade do Liz
Shopping será multiplicado por 1.2, a fim de ter em conta estes
aspectos, mas sem ser determinante na decisão do critério.
Os acessos do W Shopping e do Fórum Leiria carecem de algumas

das qualidades expostas no trajecto apresentado anteriormente.
Ambos obrigam ao percurso de uma topografia pronunciada em
alguns troços, convidando pouco aos percursos pedestres,
sobretudo por parte das pessoas com mobilidade reduzida. No
caso do Fórum Leiria, parte do trajecto a partir do centro da cidade
é comum ao que se pode realizar para o Liz Shopping, pois ambos
ficam no prolongamento do principal eixo comercial da cidade, a
Avenida Heróis de Angola. No entanto, uma vez esta percorrida, os
trajectos dividem-se. Enquanto o Fórum Leiria obriga à subida da
Avenida de Sá Carneiro, pouco agradável ao peão, o Liz Shopping
oferece dois percursos possíveis, a Rua Adelino Amaro da Costa, o
principal eixo da Nova Leiria, ou o percurso mais fresco junto ao rio
Lis. Deste modo, a ponderação que deve ter este item para o
Fórum Leiria deve ser ligeiramente inferior ao do Liz Shopping, pelo
que o multiplicaremos por 0.9.
Neste domínio o W Shopping apresenta claramente uma situação

mais desfavorável. Em primeiro lugar, ao partirmos do centro da
cidade, o percurso é topograficamente pouco convidativo, devido
ao declive em alguns troços, as construções não se intrometem
favoravelmente com o peão, e o mesmo se poderá dizer da
iluminação das ruas, concorrendo directamente para um certo
clima de insegurança durante a noite. Como este conduz a um
sector da cidade sem grande dinamismo urbano, principalmente
residencial, não se esperam mudanças significativas deste sector
da cidade, sobretudo de reabilitação ou requalificação urbana.
Tendo em atenção estes atributos, a ponderação deste projecto
será algo mais reduzida, pelo que a situaremos no 0.7.
Por último, ainda neste domínio, calcularam-se os tempos de

acesso a cada um dos projectos a partir da praça Rodrigues Lobo.
O tempo dispendido é, respectivamente, de 21 minutos para o W
Faculdade de Letras
Shopping e o Fórum Leiria e de 26 minutos para o Liz Shopping.

Concedendo a máxima pontuação (10) aos 15 minutos, distância
tempo a partir da qual a generalidade das pessoas deixa de estar
disponível para percorrer estas distâncias a pé, iremos posterior-
mente retirar 0.2 por cada minuto dispendido a mais na
deslocação. Esta pontuação será então multiplicada pelo índice
de ponderação que indicámos anteriormente. O resultado final
deste critério encontra-se expresso no Quadro 8.5. Quadro 8.5
Valoração dos projectos no
critério da acessibilidade
.
Diferencial em
relação aos 15 Pontuação sem índice Pontuação
Minutos minutos ponderação ponderado Ponderada
W Shopping 21 6 8,8 0,7 6,16
Forum Leiria 21 6 8,8 0,9 7,92
Liz Shopping 26 11 7,8 1,2 9,36
8. Animação cultural (programa de actividades não permanentes)
Na animação cultural integram-se todas as actividades não

permanentes oferecidas pelos centros comerciais, capazes de Animação cultural:
representar motivos extra para a sua frequência por parte dos actividades não
permanentes que
consumidores. Tratam-se de actividades muito diversificadas que poderão atrair sobretudo
os consumidores que
aumentam a atractividade dos empreendimentos, sobretudo para
associam o consumo ao
os indivíduos-consumidores que associam as práticas das compras lazer
e do abastecimento ao entretenimento e ao lazer. Uma vez que se
destinam a promover a animação dos centros comerciais, estas
actividades englobam eventos como: exposições de pintura ou
fotografia, recitais de música, mostras de artesanato, passagem de
modelos, …
Dada a sua natureza, a avaliação deste critério é feita de forma

qualitativa. A pontuação será tanto mais elevada quanto maior for
o número e a qualidade dos eventos organizados/propostos pelos
projectos. Neste contexto, importa referir que o consumidor
português demonstra grande interesse por este tipo de
Faculdade de Letras
acções/actividades, pois tende a considerar, com frequência, a

visita aos centros comerciais como um acto social, lúdico e de
entretenimento, seja entre amigos, seja em família. A existência de
tais acontecimentos, realizados pela gestão do empreendimento
ou no âmbito das actividades de marketing de alguns
estabelecimentos, só por si justifica um número de visitas muito
significativo.
Neste critério, o W Shopping diferencia-se claramente dos restantes

projectos. Enquanto este expressa e especifica de forma clara
algumas actividades que se propõe desenvolver, o Liz Shopping e o
Fórum Leiria limitam-se a dizer que as farão, sem adiantarem algo
sobre a natureza das mesmas. Por este motivo atribui-se uma
pontuação de 8 ao W Shopping, de 7 ao Fórum Leiria e de 6 ao Liz
Shopping.
9. Tráfego gerado pelos empreendimentos
O nível de tráfego gerado pelos empreendimentos é uma variável

O tráfego gerado pelos
de capital importância, sobretudo se a localização dos equipa- empreendimentos
mentos ocorrer em tecido urbano consolidado, como acontece no
caso presente com qualquer um dos projectos. Tratando-se de um
critério de custo, importa considerar na sua avaliação não só a
importância do volume de tráfego gerado pelos empreendimentos,
mas também a possibilidade de descongestionar o mesmo,
sobretudo nas horas de ponta, através de vias de entrada e saída
próximas aos locais de implantação dos projectos.
Naturalmente, o tráfego gerado pelos empreendimentos nos dias

úteis da semana não é o mesmo que nos fins-de-semana, nem os
problemas que este levanta são também idênticos. Neste sentido,
no cálculo dos impactos deste critério iremos proceder à distinção
entre estes dois momentos da semana.
Na avaliação deste critério servimo-nos dos valores proporcionados

pelos promotores dos empreendimentos nos estudos de tráfego
levados a cabo para este efeito. Uma vez que um dos projectos
Faculdade de Letras
não apresenta a distinção do tráfego entre os dias úteis e o fim-de-

semana procedemos à estimativa deste tendo como referência os
valores apresentados pelos outros dois projectos3.
Calculado o valor de tráfego gerado por cada projecto, para os

dois momentos da semana, estudámos então o número de
deslocações ida e volta proporcionadas por cada empreendi-
mento durante uma semana. Para isso multiplicámos por cinco o
número de deslocações realizadas nos dias úteis e por dois as
efectuadas ao fim-de-semana. Os resultados obtidos encontram-se
Quadro 8.6
no Quadro 8.6. O tráfego gerado pelos
empreendimentos
Projectos Dia útil Fim-de-semana Dias úteis Fim-de-semana total semana
W Shopping 2.129 2.889 10.645 5.778 16.423
Liz Shopping 2.756 4.793 13.780 9.586 23.366
Fórum Leiria 1.931 2.614 9.655 5.228 14.883
Calculado o volume de tráfego, o passo seguinte consiste em obter

um valor entre 1 e 10, que pontue o nível de tráfego gerado pela
instalação de um centro comercial. Para obtermos tal pontuação
devemos fixar um valor máximo e um valor mínimo entre os quais
devem estar os valores de tráfego da semana estimados para
cada projecto. Estes valores serão os mesmos para todos os
empreendimentos, pelo que afectarão também por igual os três
projectos sem, no entanto, influenciarem o resultado final.
Valor mínimo – 1000 deslocações: um volume de tráfego semanal

desejável que não afectaria significativamente o trânsito actual na
área de implantação dos empreendimentos.
3 O cálculo efectuado é simples. Conhecendo os valores gerados pelo W Shopping

e o Fórum Leiria, para os dois momentos da semana, calculámos o peso das viagens
de fim-de-semana geradas por estes dois empreendimentos e afectámos o valor
mais elevado ao Liz Shopping. Uma vez que o tráfego de fim-de-semana representa
73.9% no Fórum Leiria e 73.7% no W Shopping, é o valor de 73.9% que será aplicado
ao cálculo do tráfego gerado pelo Liz Shopping.
Faculdade de Letras
Valor máximo – 30 000 deslocações: um valor máximo de tráfego

gerado por cada empreendimento, capaz de provocar graves
problemas de congestionamento na cidade.
De acordo com as premissas expostas, a pontuação obtida pelos

projectos será de 5.66 para o W shopping, 8.07 para o Liz Shopping
e 5.13 para o Fórum Leiria. No entanto, estas pontuações não são
válidas tal como as calculámos porque o tráfego consiste num
critério de custo e não de benefício. Para podermos usar
correctamente estes valores necessitamos de obter a pontuação
oposta na escala entre 0 e 10. Só assim os projectos que geram
mais tráfego serão os menos pontuados. Por isso, a pontuação
outorgada será de 4.34 para W Shopping; 1.94 para o Liz Shopping;
e de 4.87 para o Fórum Leiria.
A análise dos impactos do tráfego gerado pelos projectos é

complementada pelo estudo realizado pelo TIS, sobre a distribuição
espacial das viagens geradas pelo Fórum Leiria, que nos mostra
claramente que, a densidade de viagens provenientes da área
central de Leiria (e que naturalmente penalizam o W Shopping por
se encontrar a sul) supera em muito a das áreas onde se irão
instalar o Fórum Leiria e o Liz Shopping. De acordo com este estudo,
a densidade de tráfego nestas últimas representa apenas 57% do
que afecta a área central de Leiria. Sendo assim, ao entrarmos em
consideração com este custo, a pontuação outorgada ao W
Shopping deve ser corrigida; passar de 4.34 para 2.47; isto é, 57% da
indicada anteriormente.
10. Impacto da construção
Na análise dos impactos dos empreendimentos afigura-se

Os impactos da
importante considerar não só a sua influência no tecido comercial
construção, na óptica de
da cidade, em termos sectoriais e áreas comerciais – matéria sobre custos e de benefícios
a qual já nos pronunciámos anteriormente – mas também o para a cidade e a
população
impacto visual e espacial que os mesmos poderão gerar no meio
onde se vão instalar. Naturalmente, estes impactos tanto podem
assumir a forma de custos para a cidade como se afigurarem como
benefícios, caso constituam oportunidades para resolver
Faculdade de Letras
problemas, sendo por isso necessário fazer aqui uma clara distinção
entre estes dois campos.
a) Impactos de custos
Nas memórias descritivas dos projectos, apresentadas pelos

promotores, refere-se, nuns casos, que este género de impactos
Impactos de custos
será mínimo enquanto noutros simplesmente se omite a questão.
Neste sentido, para não sermos influenciados por qualquer uma das
posições, realizámos uma simulação simples no computador, onde
se pôde analisar a adequação dos projectos aos locais de
implantação. A reconversão de alguns espaços industriais
desactivados, obsoletos ou em latente conflito com os usos
residenciais do espaço envolvente, nos casos do Liz Shopping e do
Fórum Leiria, conjugada com a tendência de expansão da cidade
para Norte, em direcção às freguesia de Marrazes, permite-nos
concluir que qualquer uma destas iniciativas irá integrar-se
facilmente no tecido urbano. Em certa medida, estas mais não
fazem que dar continuidade à expansão do centro já sobejamente
documentada. Mesmo assim, as construções modernas pressu-
põem sempre um evidente impacto sobre o meio natural ou
construído que deve ser tido em conta. Tal impacto é indiscutível-
mente maior no caso do W Shopping Leiria, projectado para o sopé
do morro dos Capuchos, num sector da cidade sem grandes
possibilidades de expansão urbanística, devido confinar a oeste
com uma área classificada como reserva ecológica nacional e ser
atravessada por uma via de circulação rápida (IC2).
Pelas razões apresentadas, embora os impactos visuais e espaciais

devam ser considerados em todos os projectos, no caso do W
Shopping tornam-se mais evidentes, mais que não seja pela ruptura
que a sua construção irá gerar com o entorno imediato e as
tendências recentes de expansão da cidade.
a) Impactos de benefícios
Entre os impactos positivos a considerar assume particular Impactos de benefícios

relevância a possibilidade que os projectos representam para a
resolução de problemas com que se defronta a cidade. Inserem-se
Faculdade de Letras
neste contexto as questões dos acessos, da circulação, do

estacionamento, da requalificação urbana, do emprego, dos
espaços verdes, entre muitos outros.
Neste domínio, todos os projectos em avaliação apresentam

impactos positivos. O Liz Shopping e o Fórum Leiria promovem
directamente a requalificação urbana através da reconversão de
espaços industriais obsoletos e/ou desactivados, contribuindo assim
directamente para a criação de uma nova imagem das áreas
onde se implantam, mais compatível com a que goza o seu
entorno. Embora com menos impacto, o W Shopping menciona a
requalificação do Outeiro dos Capuchos.
No campo do tráfego, todos podem contribuir para melhorar os

acessos e a circulação na cidade, O Fórum Leiria propõe: i)
completar a circular interna da cidade; ii) construir duas rotundas,
uma delas desnivelada, com duas vias inferiores de acesso ao
parque de estacionamento do empreendimento; iii) criar uma via
de serviço. O Liz Shopping propõe a construção de uma avenida
com quatro faixas e separador central entre a rua da Matinha e a
estrada da Estação, bem como duas rotundas. Por último, o W
Shopping, propõe-se construir uma via de acesso paralela ao IC2 e
participar na reformulação das rotundas que estabelecem a
ligação entre o IC2 e as vias de acesso internas ao
empreendimento, contribuindo assim para resolver o problema do
congestionamento do tráfego na entrada sul da cidade.
Outro impacto positivo destes projectos relaciona-se com os

espaços verdes. No entanto, neste domínio, embora todos
apresentem algumas propostas, merece aqui especial destaque a
oferta do W shopping, que admite a construção de um amplo
parque urbano, um espaço verde com cerca de 10 hectares, a
oeste do centro comercial e do IC2, numa zona classificada como
reserva ecológica nacional, e por isso vedada a qualquer tipo de
edificação, independentemente dos usos que se queiram indexar.
Este parque, cujos terrenos passariam para o domínio público, ao
mesmo tempo que cria algumas amenidades ambientais,
favoráveis ao desenvolvimento das práticas de desporto e lazer,
sobretudo nos dias de bom tempo, tem ainda a função de atrair
Faculdade de Letras
população ao local, e naturalmente, entre esta encontrar-se-ão

alguns potenciais clientes do empreendimento.
Por último, ainda no domínio dos impactos positivos, insere-se a

possibilidade do Liz Shopping disponibilizar terrenos para a
relocalização da central de camionagem, actualmente localizada
na Avenida Heróis de Angola, em instalações desajustadas às
funções desempenhadas por este tipo de equipamento, bem
como participar na viabilização de uma zona lúdica, parque de
exposições e feira; esta última sem espaço próprio na cidade de
alguns anos a esta parte.
11. Inserção urbana dos empreendimentos
Como já foi referido, a cidade de Leiria têm-se expandido Inserção urbana dos
projectos
preferencialmente para Norte, de forma que qualquer iniciativa a
Oeste será desvalorizada, por estar em contracorrente. A este facto
deve-se ainda acrescentar nesta área a proximidade ao
hipermercado Continente, que brevemente será convertido em
centro comercial regional. Sobre este ponto lembremos que os
indicadores da Ghosh e McLafferty sobre as possíveis localizações
de equipamentos desta natureza, consideram situações semelhan-
tes a esta de pouco interesse para as empresas. Todos estes
factores levam-nos a atribuir neste critério uma pontuação baixa
para o W Shopping de Leiria.
A situação altera-se consideravelmente em relação aos outros

projectos, uma vez que se irão localizar a Norte, para onde se tem
expandido e continuará a expandir preferencialmente a cidade e,
por isso, sem grandes problemas de inserção urbana. Se a esta
razão de natureza urbanística juntarmos o facto de tanto o Liz
Shopping como o Fórum Leiria irem ocupar áreas devolutas afectas
à indústria, dando um novo uso a esses espaços, tudo se conjuga
para que neste critérios estes dois projectos tenham uma
pontuação mais elevada que o W Shopping.
Ainda neste ponto, outro aspecto a considerar consiste na

localização dos empreendimentos em relação à cidade. O Liz
Shopping e o Fórum Leiria localizam-se, como se disse, a norte, em
Faculdade de Letras
áreas residenciais de expansão recente. Estas áreas são também

aquelas para onde se tem orientado a expansão do centro
comercial da cidade, pelo que qualquer um destes
empreendimentos acabará em pouco tempo por se integrar
plenamente nas dinâmicas comerciais urbanas. Pelo contrário, a
localização do W Shopping dá origem a uma nova polaridade
comercial, uma vez que nas áreas próximas o comércio não existe
ou é muito incipiente. Por esta razão pensamos que a localização
deste empreendimento contraria as tendências naturais de
crescimento do tecido comercial, entrando claramente em
concorrência com o centro tradicional da cidade.
Na avaliação deste critério devemos considerar que os

estabelecimentos comerciais podem ter três tipos de localização
distintos, com funções e papéis também distintos na cidade: no
centro, na periferia e numa situação semi-periférica ou peri-central.
Os três empreendimentos em causa inserem-se todos na terceira
categoria, pelo que em relação a esta variável se torna impossível
atribuir pontuações distintas aos três projectos. No entanto, isto não
invalida que se considere esta localização negativa, sobretudo
quando se pensa no centro da cidade ou em determinados ramos
de actividade. Por um lado, uma vez que não têm uma localização
periférica não favorecem o pequeno comércio alimentar, por outro
lado, como não têm localizações centrais também não funcionam
como locomotivas do centro da cidade e, por conseguinte, do
aparelho comercial tradicional. A este facto temos ainda de
acrescentar, que na proximidade dos locais de implantação
existem algumas lojas que acabarão por sofrer também
directamente a sua concorrência e que nunca poderão tirar
verdadeiramente partido da proximidade do empreendimento,
porque estes acabarão por funcionar como verdadeiros enclaves.
12. Oferta
Neste critério consideraremos o mix comercial, definido através do Oferta avaliada em

número de lojas âncora, concebidas como locomotivas dos termos de mix de lojas:
âncoras, de média
empreendimento, encarrega-das de atrair grande massa de dimensão e de pequenos
clientes, bem como as lojas de média e pequena dimensão, de pontos de venda
acordo com os diferentes ramos de actividade.
Faculdade de Letras
Nas lojas âncora poder-se-ia considerar os cinemas e os

restaurantes, no entanto estas não serão aqui tidas em conta, uma
vez que já foram incorporadas noutras varáveis apresentadas
anteriormente. Para classificar esta variável pontuámos os
diferentes tipos de lojas, em função da sua capacidade de
atracção. O método usado foi o seguinte:
cada loja âncora foi pontuada com 1.5.

cada loja de média dimensão foi pontuada com 1.
cada loja de pequena dimensão foi pontuada com 0.75.
Da soma dos pesos das lojas obtém-se a pontuação final de cada

projecto. Ao número inteiro imediatamente superior ao do
empreendimento que obtenha a maior pontuação ser-lhe-á
atribuído um valor de 10. Fixado este valor, cada projecto obterá a
sua pontuação neste critério mediante um regra de três simples.
A aplicação desta metodologia encontra-se no Quadro 8.7.
Quadro 8.7
Lojas âncora Lojas médias Lojas pequenas Metodologia de
valoração dos projectos
no critério da oferta
Forum Leiria 4 12 122
W Shopping 4 11 135
Liz Shopping 13 43 76
Ponderação 1,5 1 0,75
Uma vez aplicada a ponderação correspondente a cada uma das

lojas, obtém-se a pontuação de cada um dos projectos, cujos
valores se expressam no Quadro 8.8.
Quadro 8.8
Lojas âncora Lojas médias Lojas pequenas Total Valoração dos projectos
no critério da oferta
Forum Leiria 6 12 91,5 109,5
W Shopping 6 11 101,25 118,25
Liz Shopping 19,5 43 57 119,5
Faculdade de Letras
De acordo com este resultado, aplicaremos a pontuação 10 a 120,

obtendo os projectos as seguintes pontuações:
Liz Shopping ...... 9.9

W Shopping ...... 9.8
Fórum Leiria....... 9.1
13. Localização
Mais acima referimo-nos à localização dos empreendimentos em Localização dos

termos de três grandes alternativas: o centro da cidade, a periferia empreendimentos em
termos de textura do
e os espaços peri-centrais ou semi-periféricos. Indicámos também espaço, percursos
que os projectos em análise ocupam todos uma posição peri- pedonais
central ou semi-periférica e que esta localização é a mais negativa

tanto para o comércio de proximidade, com ritmos de frequência
dos estabelecimentos diária ou semanal, como para o comércio
tradicional frequentado ocasionalmente, localizado sobretudo no
centro da cidade e seus eixos de expansão. Em relação ao
primeiro, funcionam como concorrentes directos e, no que diz
respeito ao segundo, deixam de ter o papel de âncoras que
poderiam desempenhar caso se implantassem em lugares mais
centrais.
No entanto, apesar da posição semelhante ocupada pelos três

projectos, há uma condição que deve ser tida em conta e que
permite valorar de forma diferente os três lugares de implantação.
No essencial, trata-se de entrar em consideração com a textura do
espaço, topografia e outras amenidades ambientais, urbanísticas e
sociais do espaço onde irão ser desenhados os percursos pedonais,
que tanto podem convidar como desincentivar as pessoas a
realizar os trajectos a pé e, por conseguinte, em função da
situação, incrementarem a interacção entre os lugares ou isolar os
mesmos. Em suma, o que está aqui em causa é a maior ou menor
facilidade com que os peões poderão aceder aos empreendi-
Faculdade de Letras
mentos, sem descurar a relação com o centro da cidade,

aceitando que estes podem funcionar numa lógica de
complementaridade.
Neste sentido, depois de pontuar todos os projectos, devemos

entrar em linha de conta com algo a que já nos referimos
vagamente quando falámos da acessibilidade e que poderemos
designar pela textura do espaço. Não falaremos agora de tempo
de acesso às diferentes localizações, mas antes das condições
para alcançar os empreendimentos tomando como ponto de
referência das viagens ou percursos pedonais a Praça Rodrigues
Lobo. A textura do espaço, em termos de itinerários pedonais para
aceder aos diferentes empreendimentos, pode ser descrita da
seguinte forma:
Liz Shopping – o percurso a realizar é feito ao longo de um

espaço totalmente urbanizado, sem barreiras topográficas ou
de outra natureza e esteticamente agradável (1), trata-se de
um espaço dotado, em alguns dos seus troços, de amplos
espaços pedonais, recentemente requalificados ao abrigo da
intervenção do programa POLIS, que favorecem a
deambulação (2); o primeiro troço do percurso é realizado ao
longo da Avenida Heróis de Angola, uma das ruas comerciais
mais emblemáticas da cidade, favoráveis à miragem das
montras (3); o segundo troço do percurso pode ser realizado em
espaços verdes, junto ao rio Liz, com passeios exclusivamente
para peões ou, em alternativa, ao longo da avenida Adelino
Amaro da Costa, esta também povoada de inúmeros
estabelecimentos comerciais (4); o projecto insere-se numa
área residencial moderna, com equipamentos desportivos na
sua proximidade, esteticamente agradável, e sem problemas
sociais geradores de insegurança (5); a estas variáveis devemos
juntar outros aspectos relacionados com a reabilitação do
espaço para onde está projectado o empreendimento aos
quais já nos referimos anteriormente (6). No Quadro 8.9
apresenta-se um conjunto de 7 itens que nos permite avaliar as
Faculdade de Letras
amenidades ambientais do espaço no seio do qual se

efectuarão os percursos. Como o projecto Liz Shopping
responde a todos de uma forma positiva, a pontuação que
obteve neste critério foi de 7.
W Shopping – à semelhança do projecto descrito anteriormente,

o W Shopping também se desenvolve em tecido urbano
consolidado (1); ao qual se pode aceder através de espaços
pedonais (2). No entanto, ao contrário do primeiro, a topografia
do terreno possui em alguns dos seus troços declives
relativamente acentuados, que para o peão podem funcionar
como barreiras (trajecto Praça Rodrigues Lobo – Largo da
República) (3); os percursos exceptuando junto à praça
Rodrigues Lobo ou da rua Combatentes da Grande Guerra, não
se realizam em espaços ambientalmente requalificados (4),
embora os percursos se realizem em espaços esteticamente
agradáveis (5); conta com uma ampla avenida arborizada que
pode ser entendida como um espaço verde (rua Dr. João
Soares), muito agradável pela sombra que projecta nos dias de
calor (6); a ausência de construções ao longo de uma boa
parte do percurso, associada à deficiente iluminação pode no
entanto funcionar como factor de retracção dos peões, pela
insegurança que suscita, sobretudo à noite (7); por último, a
localização do empreendimento não ocorre numa área de
requalificação urbana, assumindo assim mais claramente a
forma de enclave face ao entorno (8). Pesados os factores
positivos e negativos, a pontuação outorgada a este projecto
neste critério foi de 4 pontos.
Fórum Leiria – o acesso a este projecto, a partir da Praça

Rodrigues Lobo é semelhante num primeiro troço ao já descrito
para o Liz Shopping. Trata-se, por conseguinte, também de um
espaço urbanizado e esteticamente agradável (1). No entanto,
se o troço que se desenvolve ao longo da Avenida Heróis de
Angola é favorável pela animação e o colorido próprios de
todas as ruas comerciais (2); o mesmo não acontece ao longo
Faculdade de Letras
da rua de Sá Carneiro, pelo seu declive desfavorável aos peões

ou as amenidades ambientais (despida de árvores, passeios
pouco cuidados, mais orientada para o automóvel que para o
peão (3); embora se localize no sector norte da cidade, os
peões também não podem beneficiar directamente da
requalificação desenvolvida no âmbito do programa Polis que
se prolonga ao longo do rio, favorável à deambulação (4);
conta com espaços pedonais, mas em alguns troços sem as
amenidades ambientais do percurso que se pode realizar para
o Liz Shopping (5); por último, como já foi referido anteriormente,
a localização do empreendimento vai proporcionar a
requalificação e revitalização do espaço onde se vai implantar
e do meio envolvente (6). Face a estes atributos, a pontuação
do Fórum Leiria neste critério é de 4 pontos.
No Quadro 8.9 estabelece-se uma comparação entre os três

projectos em relação a um leque de 7 variáveis em função das
quais se avaliou este critério.
Quadro 8.9
Valoração dos projectos
no critério das amenida-
des ambientais
Variáveis Liz Shopping W Shopping Forum Leiria
Espaço urbanizado SIM SIM SIM
Espaços pedonais SIM SIM SIM
Espaço sem barreiras topográficas ou SIM NÃO NÃO

de outra natureza (área plana)
Espaço de requalificação urbana SIM NÃO NÃO

(POLIS), favorável à deambulação
Sector da cidade esteticamente SIM SIM SIM

agradável
Existência de espaços verdes SIM SIM NÃO
Reabilitação e requalificação do SIM NÃO SIM

espaço de implantação do projecto
Pontuação das variáveis 7 4 4
Faculdade de Letras
8.5. CLASSIFICAÇÃO QUANTITATIVA DOS PROJECTOS
Uma vez explicados os critérios, devemos indicar as pontuações

(entre 0 e 10) que foram atribuídas a cada um dos critérios. O
resultado pode ser visto no Quadro 8.10. Nele estão representadas
as pontuações atribuídas a cada projecto em cada um dos 15
critérios considerados na análise.
Quadro 8.10
Critérios W Shopping Forum Leiria Liz Shopping Peso Classificação dos

projectos nos 15 critérios
Estacionamento 7.54 7.50 7.86 4.39 considerados na análise
Lazer/ócio 7.60 6.80 6.20 3.68
Atenção ao cliente 7.00 7.00 7.00 4.87
Segurança 8.00 8.00 8.00 5.93
Multifuncionalidade 8.00 4.00 7.20 8.71
Emprego 7.50 6.70 8.10 5.40
Dimensão 3.40 4.00 9.00 2.16
Acessibilidade 6.16 7.92 9.36 3.11
Animação cultural 8.00 7.00 6.00 6.32
Tráfego 2.47 4.87 1.96 1.65
Impactos de custos 5.00 2.00 5.00 4.80
Impactos de benefício 8.00 8.00 9.00 8.13
Inserção urbana 5.00 8.00 9.00 2.35
Oferta 9.80 9.10 9.90 2.24
Localização 4.00 4.00 7.00 2.92
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8.5.1. Avaliação dos projectos
O passo seguinte consiste em aplicar os modelos geográficos e

estatísticos para ver qual dos projectos reúne as melhores
condições, em relação ao conjunto de critérios considerados na
análise. Neste contexto, iremos aplicar dois modelos para aferir se
os resultados são concordantes.
1. Modelo EMUPRO PC (Evaluación multicriterio de proyectos)
Uma vez obtidos os pesos de cada uma das variáveis e as

pontuações atribuídas, o passo seguinte é a aplicação de um
modelo informático de avaliação multicritério. O sistema utilizado
foi desenhado por Antonio Moreno Jiménez, professor da
Universidade Autónoma de Madrid, concebido e sobejamente
testado nas aplicações de Geomarketing, nomeadamente, na
localização de hipermercados e outras grandes superfícies de
dominante alimentar.
O modelo EMUPRO PC necessita que se forneça o número de

critérios e de projectos, o valor de cada critério para cada projecto
e o peso dos diferentes critérios. Deve também indicar-se se os
projectos são de custo ou de benefício. Fornecidos estes
parâmetros pode-se então proceder à realização dos cálculos
estatísticos necessários à avaliação. Os resultados obtidos
relativamente aos três projectos em análise na cidade de Leiria
podem ser visualizados no Quadro 8.11.
Faculdade de Letras
Quadro 8.11
Resultados do modelo
ANÁLISE DE ENTROPIA
EMUPRO PC
---------------------
PROJECTO INDICE
(VENCEDOR = INDICE MÁXIMO
FORUM LEIRIA 6.53

W SHOPPING 7.25
LIZ SHOPPING 7.83
ANÁLISE DE CONCORDÂNCIA / DISCREPÂNCIA

-------------------------
PROJECTO INDICE INDICE
(VENCEDOR = INDICE MAXIMO (VENCEDOR = INDICE MINIMO)
FORUM LEIRIA -58.8 9.11

W SHOPPING 15.9 -4.53
LIZ SHOPPING 42.9 -4.58
METODO DO VALOR ESPERADO (SOMA PONDERADA)

------------------------------------------
PROJECTO INDICE
(VENCEDOR =VALOR MAIS ALTO)
FORUM LEIRIA 422

W SHOPPING 468
LIZ SHOPPING 496
Através do quadro anterior pode ver-se que qualquer que seja o

índice que se escolha, o projecto Liz Shopping sai sempre vencedor
e, em dois dos três índices, com uma grande margem de diferença.
Caso se opte por um destes três projectos, o Liz Shopping deveria
obter a concessão segundo este modelo. A Figura 8.2 ilustra
graficamente os resultados do modelo e, nesta se pode ver
claramente o posicionamento dos três projectos.
Faculdade de Letras
500 Figura 8.2

Escalonamento dos
480 projectos em função da
análise multicritério
460
440
420
400
380
WSHOPPING FORUM Leiria LIZ SHOPPING
Fonte: Análise Multicritério dos projectos
2. Modelo estatístico
Este modelo é muito mais simples, mas não menos rigoroso e

científico. Desenvolvido em trabalhos recentes4, consiste em
converter os valores de custo em benefício e posteriormente
multiplicar o peso dos critérios pelos valores obtidos por cada um
dos projectos. Somados os resultados finais, a avaliação de cada
projecto obtém-se através do cálculo da média aritmética. Os
resultados deste modelo encontram-se no Quadro 8.12
O resultado deste modelo é idêntico ao registado no anterior, uma

vez que selecciona novamente o Liz Shopping como o
empreendimento comercial mais apropriado. O W Shopping
aparece em segundo lugar e o Fórum Leiria mantém novamente a
terceira posição.
Tal como fizemos para o modelo anterior, na Figura 8.3 ilustram-se

graficamente os resultados do modelo estatístico.
4 F.M. GARCÍA CLEMENTE (2005). Aplicación de modelos territoriales a la
Alcarria Conquense. CEDER Alcarria Conquense, Huete.
Faculdade de Letras
CRITÉRIOS Fórum Leiria W Shopping Liz Shopping Quadro

Figura 8.38.12
Valoração dos projectos
Estacionamento 32,89 33,07 34,47 em função do modelo
Escalonamento dos
estatístico
projectos em função do
Lazer/ócio 25,00 27,94 22,79 modelo estatístico
Atenção ao cliente 34,09 34,09 34,09
Segurança 47,47 47,47 47,47
Multifuncionalidade 34,83 69,66 62,69
Emprego 36,19 40,51 43,75
Dimensão dos projectos 8,64 7,35 19,45
Acessibilidade 24,65 19,17 29,13
Animação cultural 44,24 50,57 37,92
Tráfego gerado 8,04 4,08 3,24
Impactos de custo 9,61 24,02 24,02
Impactos de benefício 65,01 65,01 73,14
Inserção urbana 18,83 11,77 21,19
Oferta (mix de lojas) 20,40 21,96 22,19
Localização 11,69 11,69 20,45
Σ 421,58 468,35 495,99
Pontuação final 28,11 31,22 33,07
40,00
Figura 8.3
38,00
Escalonamento dos
36,00 projectos em função do
34,00
modelo estatístico
32,00
30,00
28,00
26,00
24,00
22,00
20,00
Fórum Leiria W Shopping Liz Shopping
Fonte: Modelo Estatístico
Faculdade de Letras
8.6. CONCLUSÕES
Tendo em consideração que a cidade de Leiria dificilmente

conseguirá acolher mais do que um empreendimento comercial de
influência regional, sem pôr verdadeiramente em causa o equilíbrio
do seu sistema comercial actual, torna-se importante seleccionar,
entre os três projectos que solicitaram licenciamento junto da
autarquia, aquele que melhor serve a cidade.
Servir os interesses da cidade, significa:
que o saldo entre as vantagens e os inconvenientes da

instalação do equipamento é positivo para a cidade;
que a oferta comercial, do ponto de vista da diversidade de

ramos de actividade, dos formatos das lojas, do perfil dos
comerciantes e dos espaços de abastecimento e compras, se
enriquece;
que o empreendimento, embora possa não constituir uma

âncora de revitalização do centro da cidade, pelo menos não
acelere a crise em que de alguns anos a esta parte se encontra
mergulhado;
e, por último, que a implantação do empreendimento não

coloca em causa o desenvolvimento sustentável da cidade em
matéria comercial.
Tendo estes princípios como linhas de orientação, o método que

nos pareceu mais adequado para avaliar os projectos foi a análise
multicritério que, como o nome deixa antever, faz depender a
avaliação de um conjunto de variáveis, com diferentes níveis de
importância, consideradas relevantes na resolução do problema
em causa.
Faculdade de Letras
Deste modo, a partir de um grande objectivo, que consiste na

determinação do centro comercial mais aconselhável, estabelece-
ram-se quinze critérios caracterizadores da regra de decisão, bem
como os respectivos pesos. Estes critérios e a importância relativa
dos mesmos pode observar-se no Quadro 8.4. o posicionamento de
cada projecto em relação aos critérios de avaliação é realizado
tendo como suporte a memória descritiva que acompanha o
pedido de licenciamento, bem como outra informação
considerada relevante e recolhida para o efeito através de
trabalho de campo.
Na avaliação dos projectos foram aplicados dois modelos: o

modelo EMUPRO PC e o modelo estatístico. Os resultados obtidos
permitem retirar as seguintes conclusões:
qualquer que seja o modelo que se adopte, face ao conjunto

de critérios utilizados na avaliação, o projecto que reúne
melhores condições para ser aprovado é o Liz Shopping. Em
segundo lugar, mas a alguma distância do primeiro, surge o W
Shopping e em terceiro lugar o Fórum Leiria;
do ponto de vista da localização nenhum dos três empreendi-

mentos é ideal para a cidade, porque a distância a que se
encontram impede que funcionem como âncoras ou
locomotivas da área central e, por conseguinte, favoreçam a
revitalização do centro da cidade, com especial destaque
para o centro histórico;
embora não seja desejável que se licenciem dois empreendi-

mentos, a segunda opção deve ser sempre o W Shopping. Em
primeiro lugar pela pontuação que obtém em relação ao
Fórum Leiria e, em segundo lugar, porque a distância do Fórum
em relação ao Liz Shopping é demasiado pequena para que
não se gerem fricções importantes;
sabendo, a partir de experiências estrangeiras, que a localiza-

ção constitui o principal factor de sucesso nas relações que
estes empreendimentos podem estabelecer com o centro da
cidade e a revitalização do comércio instalado nestas áreas, é
importante que se considerem outros locais dotados de
atributos de maior centralidade.

Impacto Leiria8

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8. SELECÇÃO DO CENTRO COMERCIAL QUE MELHOR SERVE A CIDADE DE LEIRIA

8. Selecção do centro comercial que melhor serve a cidade de Leiria

8.1.Factores condicionantes aos quais se deve ajustar o projecto

8.2. Definição dos critérios de avaliação

8.3. Metodologia para a obtenção dos pesos

8.4. Classificação dos critérios

8.5. Classificação quantitativa dos projectos

8.5.1. Avaliação dos projectos

8. SELECÇÃO DO CENTRO COMERCIAL QUE MELHOR SERVE A CIDADE DE LEIRIA

Demonstrámos já anteriormente que a cidade de Leiria, para

Evidenciámos também o forte incremento da concorrência a que

comportamentos distintos. A título de exemplo, enquanto no ramo

compras associadas à proximidade e à conveniência; já no caso

Em terceiro lugar, apesar da concorrência que estes empreendi-

Em quarto lugar, tendo em conta os externalidades negativas

cidade e os estabelecimentos comerciais, devem fazer parte do

Agora chegou a altura de proceder à avaliação dos diferentes

Os projectos que são objecto de estudo são os seguintes:

Fórum Leiria – empreendimento promovido pela MDC, com

W Shopping Leiria – empreendimento promovido pela

O Liz Shopping – empreendimento promovido pela Vougainvest

A localização dos três projectos pode ser vista na Figura 8.1.

As técnicas de análise espacial que vamos utilizar no nosso estudo

de critérios caracterizadores da regra de decisão, que

8.1. FACTORES CONDICIONANTES AOS QUAIS SE DEVE AJUSTAR O PROJECTO SELECCIONADO

Não obstante, antes de começarmos a expor o modelo

Os diferentes projectos devem ter em conta que as suas propostas

Neste sentido, os promotores devem adequar-se à legislação em

Se o promotor eleito não cumprir justificadamente com os prazos

Por último, deve haver garantias de que o promotor tem condições

8.2. DEFINIÇÃO DOS CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

O primeiro passo para a resolução do problema consiste em

analisar o problema da localização deste género de

1. Estacionamento 2. Lazer/ócio 3. Atenção ao cliente

4. Segurança 5. Multifuncionalidade 6. Emprego

7. Dimensão dos projectos 8. Acessibilidade 9. Animação cultural

10. Tráfego gerado 11. Impactos de custos 12. Impactos de benefícios

13. Inserção urbana 14. Oferta comercial 15. Localização

8.3. METODOLOGIA PARA OBTENÇÃO DOS PESOS

Uma vez definidos os critérios, e antes de passar à clarificação dos

A metodologia para a obtenção de pesos2 consiste na criação de

Uma vez definida a importância de cada um dos critérios,

Onde N é a importância relativa do critério (peso) e n o valor

1. Estacionamento 1 1/2 2 1/3 4 3 1/3 2 2 1/3 3 4 1/3 1/2 1/3

2. Lazer/Ócio 2 1 3 4 3 2 1/2 2 1 1/2 3 4 1/2 1/4 1/4

4. Segurança 3 1/4 1 1 3 2 1/3 1/3 2 1/4 1 1 1/2 1/4 1/5

6. Emprego 1/3 1/2 1/2 1/2 2 1 1/4 1/3 3 1/4 2 4 1/4 1 3

7. Dimensão do projecto 3 2 3 3 4 4 1 2 1/2 1/2 1 1 1 3 3

8. Acessibilidade 1/2 1/2 2 3 3 3 1/2 1 4 1/3 2 3 1/2 2 1

10. Tráfego gerado 3 2 3 4 5 4 2 3 3 1 1 1 2 1 1

13. Inserção urbana 3 2 3 2 4 4 1 2 4 1/2 1/2 4 1 1/2 1

14. Oferta 2 4 2 4 4 1 1/3 1/2 4 1 2 4 2 1 3

15. Localização 3 4 3 5 5 1/3 1/3 1 4 1 3 5 1 1/3 1

Para adequar os resultados apurados à restante metodologia do

Impactos (benefícios) 8,13 2

Animação cultural 6,32 3

Emprego directo gerado 5,40 5

Atenção prestada ao cliente 4,87 6

Impactos (custos) 4,80 7

Inserção Urbana 2,35 12

Oferta (mix de lojas) 2,24 13

Dimensão do projecto 2,16 14