Laudo 1 Itapetininga 74

Fernando Sarian Altounian
Engenheiro Civil - Perito & Administrador Judicial

Especialista em Avaliações de Imóveis e Danos na Construção Civil
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 30ª VARA CÍVEL CAPITAL SÂO PAULO – SP.
PROCESSO N.º 0521438 -22.2000.8.26.0100
AUTOR: Banco Crefisul S/A
RÉU: Miguel Cafaro Filho – Espólio e outros
Fernando Sarian Altounian, engenheiro civil, CREA

060.189.615-8 nomeado por V. Exa. nas páginas 382 e
383 do processo, em Ação de Execução de Título
Extrajudicial, na qual o Banco Crefisul S/A move contra
Miguel Cáfaro Filho – Espólio e outros, e após ter colhido
todos os elementos que julgou necessário, vem
respeitosamente apresentar o laudo de avaliação pelo
método comparativo direto.
E-mail: fernando.sarian@gmail.com Site: www.fernandosarian.com.br Telefone: (021) 99500-3840

1. Objetivo e finalidade deste trabalho
O objetivo do trabalho é avaliar o valor de mercado para a venda do imóvel

comercial situado no Edifício Rio Branco, à Rua Barão de Itapetininga, n° 149,
conjunto. 74 do 7° distrito – RGI 30.983 – Consolação em São Paulo – Capital.
Para isto foi adotada a NBR14.653-1 e 14.653-2 para a verificação do valor de

VENDA, segundo a metodologia que melhor se aplica ao mercado de inserção
do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:
a) adotar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais
do que 1% do valor estimando;
b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em

relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
2. Metodologia Adotada
2.1) Definição
Foi adotado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que identifica o custo

do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra em acordo com NBR-14.653-1.

2.2) Desenvolvimento
2.2.1 Vistoria
Trata-se de uma importante fase do processo avaliatório que visa proporcionar

ao perito conhecer da melhor forma possível tanto o imóvel que será avaliado,
bem como a região na qual ele se encontra, inclusive trazendo informações
importantíssimas para o laudo, conforme discriminadas abaixo:
2.2.1.1) Características da Região
O imóvel em questão é um conjunto comercial que está localizado no 7° Distrito

da Consolação bairro bem centralizado de São Paulo Capital. A Região é bem
servida de imóveis de importância monumental, turística e institucional para São
Paulo.
O conjunto comercial está situado no Edifício Rio Branco e faz parte da zona
central denominado por “Vale do Anhangabaú” e é um imóvel tombado pelo
CONPRESP (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico-
Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo).
O conjunto comercial em questão tem fácil acesso ao metrô e transporte coletivo,

bem com em sua vizinhança existe comércio intenso e diversas instituições
bancárias.
O imóvel é registrado conforme RGI no. 30.983 no conjunto no.74, com área útil
de 162 m², área bruta de 193,00 m².
O hall de entrada, hall dos andares, escadas estão bem conservadas mantendo
as características originais do prédio e também sofrem manutenção periódica.

Até a data da vistoria no dia 04.07.2019 o prédio apresenta ótimo estado de

conservação e tem passado pela renovação da circulação vertical (elevadores).
No total o prédio tem 6 elevadores de acesso aos andares, uma unidade está
renovada e as outras serão renovadas em seguida sem prejudicar o
funcionamento do prédio.
O local é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais como:
Guias;
Sarjetas;
Pavimentação;
Rede de água;
Rede telefônica;
Rede de Energia elétrica;
Rede Telefônica;
Iluminação Urbana;
Coleta de lixo;
Transporte coletivo;
Tv a cabo;
Internet;
3) Áreas do imóvel:
Baseado no Registro de imóvel, podemos concluir que o imóvel possui 162,00

m² e sua área bruta 193,00 m².

4) Fotos do imóvel
Porta de entrada Fachada do prédio
Hall de entrada

Hall de elevadores (entrada principal )
Hall de entrada de elevadores dos andares

Imóvel, conjunto 74


Estado de conservação dos interiores do Hall dos conjuntos
(Piso original, mármore travertino nos elevadores, Escada com piso táctil)

5) Amostras de valores de imóveis Semelhantes
AMOSTRA1: Mercado Livre / Sr. Sérgio
AMOSTRA2: Marc Consultores
10

AMOSTRA 3: Qualitec
AMOSTRA 4: Integração Negócios Imobiliários
11

AMOSTRA 5: Bom Sucesso imóveis
12

Como parâmetro, seguem imóveis similares que constam em site de

leilões:
13

6) Homogeneização do valor de locação do imóvel
HOMOGENEIZAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO IMÓVEL
Área do Imóvel 162 m2
Utilizamos o Fator de oferta (Fo) diferenciado, pois a análise

visa as condições atuais de venda no mercado
Assim os valores finais dos imóveis pesquisados serão :
Valor Homog = Valor/m2 X Fo.
Valor (R$) Área (m2) Valor/ m2. Fo Valor Homog.

(defletor)
1 R$ 750.000,00 162,0 R$ 4.629,63 0,90 R$ 4.166,67
2 R$ 799.000,00 193,0 R$ 4.139,90 0,90 R$ 3.725,91
3 R$ 899.000,00 193,0 R$ 4.658,03 0,90 R$ 4.192,23
4 R$ 799.000,00 193,0 R$ 4.139,90 0,90 R$ 3.725,91
5 R$ 800.000,00 193,0 R$ 4.145,08 0,90 R$ 3.730,57
Total R$ 19.541,28
Média 3.908,26
Após termos estes valores, faremos o saneamento dos dados

suspeitos, utilizando o critério de CHAUVENET.
TABELA RESUMIDA DE CHAUVENET
n d/s
(nº amostras) coeficiente.
5 1,65
6 1,74
7 1,80
8 1,86
9 1,90
10 1,96
12 2,03
14

SANEAMENTO DE DADOS DISCREPANTES
CRITÉRIO DE CHAUVENET
TESTE COM 5 AMOSTRAS 1º TENTATIVA
média diferença quadrado

R$
1 R$ 4.166,67 258,41 66.776,27 1,17
2 R$ 3.725,91 (182,35) 33.251,11 (0,82)
3 R$ 4.192,23 283,97 80.640,30 1,28
4 R$ 3.725,91 (182,35) 33.251,11 (0,82)
5 R$ 3.730,57 (177,69) 31.572,20 (0,80)
19.541,28 245.491,00
R$ 3.908,26 49.098,20
(média)
221,58
(desvio padrão)
Eliminação de Dados Suspeitos
Cv = desvio padrão / média
Cv = 221,58
R$ 3.908,26
Tabela de Chauvenet
d/s = 1,65 para 5 amostras
d superior
maior valor - média 1,28 (menor que d/s)
devio padrão (menor que d/s) - OK ok
d inferior
média-menor valor (0,82) (menor que d/s)
desvio padrão (menor que d/s) - OK ok
Valor por m2 R$ 3.908,26
Valor total do imovel R$ 633.137,41
15

7) Diagnóstico de Mercado
O mercado imobiliário brasileiro encontra-se estagnado em 2019, muitos

imóveis estão a venda na cidade de São Paulo, principalmente imóveis
comerciais que tem a sua decrescente desocupação em vista de atividades que
podem ser feitas online e que exigem menos espaço físico.
Este local até a presente data 08.07.2019 tem mais dois imóveis em leilão com
preço abaixo dos anunciados e que estão sendo leiloados este mês, inclusive
um deles já está em segunda instância, o que demonstra que pelo valor avaliado
não teve uma venda imediata.
Apesar de ser bem localizado, ter muitos atrativos e facilidades dentro da região
central, o imóvel encontra-se em desvalorização pela baixa procura deste tipo
de imóvel.
8) Conclusão
Após o levantamento de todas as amostras, bem como a homogeneização dos

dados obtemos um valor de venda de:
Valor de venda para a totalidade do imóvel, situado a Rua Barão de

Itapetininga, 140 – conjunto 74, Matrícula 30.983, constante no item e, pg. 383
do processo, é de R$ 633.000,00 (seiscentos e trinta e três mil reais)
Conforme item 1, desta mesma página, a penhora é sobre 50% do valor do

imóvel, ou seja, $ 316.500,00 (trezentos e dezesseis mil, e quinhentos reais)
16

Desde já, aceito o valor do honorário arbitrado de R$ 3.500,00 (três mil e

quinhentos reais) pela elaboração de laudo por imóvel, conforme discriminado
na página 465 do processo pelo MM. Juiz de Direito, e me coloco à disposição
para dirimir eventuais dúvidas.
Obs: Laudo referente ao RGI de No. 30.983.
Dados bancários para depósito:

Fernando Sarian Altounian – C.P.F. 093.209.428-70
BANCO DO BRASIL
AG: 6813-6 C.C. 759294-9
Termos que
Peço deferimento,
São Paulo, 01 de julho 2019.
____________________________
17

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1. Objetivo e finalidade deste trabalho

O objetivo do trabalho é avaliar o valor de mercado para a venda do imóvel

Para isto foi adotada a NBR14.653-1 e 14.653-2 para a verificação do valor de

b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em

Foi adotado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que identifica o custo

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Trata-se de uma importante fase do processo avaliatório que visa proporcionar

2.2.1.1) Características da Região

O imóvel em questão é um conjunto comercial que está localizado no 7° Distrito

O conjunto comercial em questão tem fácil acesso ao metrô e transporte coletivo,

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Até a data da vistoria no dia 04.07.2019 o prédio apresenta ótimo estado de

O local é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais como:

Baseado no Registro de imóvel, podemos concluir que o imóvel possui 162,00

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Porta de entrada Fachada do prédio

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Hall de elevadores (entrada principal )

Hall de entrada de elevadores dos andares

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Estado de conservação dos interiores do Hall dos conjuntos

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5) Amostras de valores de imóveis Semelhantes

AMOSTRA1: Mercado Livre / Sr. Sérgio

AMOSTRA2: Marc Consultores

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AMOSTRA 4: Integração Negócios Imobiliários

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AMOSTRA 5: Bom Sucesso imóveis

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Como parâmetro, seguem imóveis similares que constam em site de

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6) Homogeneização do valor de locação do imóvel

HOMOGENEIZAÇÃO DO VALOR DE VENDA DO IMÓVEL

Área do Imóvel 162 m2

Utilizamos o Fator de oferta (Fo) diferenciado, pois a análise

Assim os valores finais dos imóveis pesquisados serão :

Valor Homog = Valor/m2 X Fo.

Valor (R$) Área (m2) Valor/ m2. Fo Valor Homog.

1 R$ 750.000,00 162,0 R$ 4.629,63 0,90 R$ 4.166,67

2 R$ 799.000,00 193,0 R$ 4.139,90 0,90 R$ 3.725,91

3 R$ 899.000,00 193,0 R$ 4.658,03 0,90 R$ 4.192,23

4 R$ 799.000,00 193,0 R$ 4.139,90 0,90 R$ 3.725,91

5 R$ 800.000,00 193,0 R$ 4.145,08 0,90 R$ 3.730,57

Após termos estes valores, faremos o saneamento dos dados

TABELA RESUMIDA DE CHAUVENET

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SANEAMENTO DE DADOS DISCREPANTES

TESTE COM 5 AMOSTRAS 1º TENTATIVA

média diferença quadrado

Eliminação de Dados Suspeitos

Cv = desvio padrão / média

Valor por m2 R$ 3.908,26

Valor total do imovel R$ 633.137,41