Laudo Pericial TELEGRAM

Fernando Sarian Altounian
Engenheiro Civil - Perito & Administrador Judicial

Especialista em Avaliações de Imóveis e Danos na Construção Civil
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1º VARA CÍVEL DA

COMARCA DE
Processo no.
Pelo presente Instrumento, referente a

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO, movido
SÉRGIO DA SILVA em face de XXXX, no
imóvel situado na Rua Aurora Rosa
Barrenco, – Pq. Dm Pedro II, localizado
no Município de Magé - RJ, vem
apresentar o devido Laudo Pericial:
E-mail: fernando.sarian@gmail.com Site: www.fernandosarian.com.br Telefone: (021) 99500-3840

ÍNDICE:
1. Objetivo da Perícia;
2. Localização;
3. Agendamento da Vistoria;
4. Histórico resumido do Processo;

4.1. Autor;
4.2. Réu;
5. As Fotos do Local;
6. Desenvolvimento do Laudo – Danos na Construção;
7. Desenvolvimento do Laudo – Impactos na receita do Ranário;
8. Respostas aos quesitos;
7.1. Do Autor;
7.2. Do Réu;
9. Conclusão;
10. Encerramento.

1. Objetivo da Perícia:
É a verificação dos danos causados na residência do Autor pelo tráfego de veículos e

construção do XXXXXXX, bem como dimensionar o dano causado pelos ruídos ao ranário
localizado no interior do imóvel do Autor.
2. Da localização do imóvel:
Trata-se de uma residência unifamiliar, situado na Rua Aurora Rosa Barrenco, 629 –
Pq. Dm Pedro II, localizado no Município de Magé – RJ, com terreno em aclive, via
sem pavimentação, localizado sob o no 07, da quadra no 06, planta 04, no loteamento
denominado Parque Recreio D. Pedro II, zona urbana desta cidade, com área de 4.350,00
m2, sendo 30 m de frente para Rua Aurora Rosa Branco, 148 m pelo lado direito, 142 m pelo
lado e 30 m de fundos com terrenos da mesma quadra, conforme demonstra a Matrícula no
14.128.
O terreno é ocupado por três construções distintas.
a. Residência do Autor;
b. Ranário;
c. Depósito;
Sendo que no dia da vistoria, as construções analisadas e indicadas pelo Autor como
sendo as impactadas pelas obras, foram a b. e c., respectivamente, o ranário, e o
depósito.
Ranário: Dimensões 15,0 x 7,0 m = 105,0 m2
Depósito: Dimensões 10,0 x 4,0 m = 40,0 m2
A residência onde vive o autor não foi objeto de reclamação, nem da vistoria.

3. Da Vistoria:
A vistoria foi agendada e realizada no dia 19 de fevereiro às 9:00 hs, com a presença
do Autor, e do Assistente Técnico do Réu, Eng.XXXX, sendo que no local foram feitos
os levantamentos e fotos referentes aos danos existentes satisfatoriamente.
4. Histórico Resumido do Processo:
Alegações do Autor.
1. Trata-se de ação indenizatória na qual o Autor alega ser legítimo proprietário do lote
de terreno onde mantinha pequena plantação para consumo e ajuda no sustento de sua
família, localizado sob o no 07, da quadra no 06, planta 04, no loteamento denominado
Parque Recreio D. Pedro II, zona urbana desta cidade, com área de 4.350,00 m2, sendo 30
m de frente para Rua Aurora Rosa Branco, 148 m pelo lado direito, 142 m pelo lado e 30
m de fundos com terrenos da mesma quadra, conforme demonstra a Matrícula no 14.128.
2. Com a construção do XXXXXXX houve a necessidade da Ré desapropriar o imóvel do

Autor.
3. Vale ressaltar ainda, que a ré, além de desapropriar o autor de seu outro imóvel e se
recusar a pagar um valor justo para o mesmo, fez com que o autor não conseguisse dar
continuidade ao seu pequeno negócio, ante o barulho insuportável do maquinário e obra,
que acabou por interferir no desenvolvimento das rãs que criava.
Alegações do Réu.
1. Que a construtora contratada pela XXXXXX não acessou ou utilizou o terreno do

Autor para nenhum fim. Pela imagem de satélite, doc. anexo, percebe-se que o terreno é
murado e não existe possibilidade de uso do terreno do Autor para acessar a faixa. A via
de acesso utilizada durante a obra foi a Rua Aurora Rosa Branco (via pública não
pavimentada).
2. Que antes do início das obras no local, foi realizada uma vistoria cautelar, conforme
registrado no Laudo emitido pela empresa XXXXX Engenharia e Consultoria, na qual foram
4

identificadas diversas patologias nas edificações da referida propriedade, com grau de

criticidade entre mínimo, moderado e elevado, conforme indicado no levantamento
fotográfico apresentado.
3. Que elaborou laudos de de níveis de vibração causados pelo tráfego de veículos

pesados nos acessos á obra, o qual constatou que estaão muito abaixo dos limites
preconizados pela norma NBR- 9653:2005, não sendo registrados níveis de vibração que
pudessem ensejar a ocorrência de danos estruturais, ainda que superficiais, às edificações
nas proximidades das atividades monitoradas.

5. Das Fotos do Local:
Entrada e Residência do Autor:

Ranário:



Depósito inacabado:
10

Muro de divisa:
11

6. Desenvolvimento do Laudo – Danos nas Construções
Primeiramente entendo importante contextualizar as construções edificadas no terreno do

Autor.
6.1. Ranário: Construção muito simples, de bloco aparente, telha de fibrocimento, com
fundação presumivelmente direta.
Estado de conservação g, segundo a Tabela de Ross, necessitando de reparos

importantes.
Assim, após ter realizado a vistoria e verificado os danos aparentes encontrados, percebe-se que
em nenhum momento as máquinas passaram no interior do terreno do autor, diferentemente
do que afirma o autor nas Fls. 6, e sim a margem dele, na via não pavimentada.
Evidentemente que a passagem do maquinário do Réu, na via não pavimentada e que

está muito próxima ao muro de divisa, causou trepidações, e perturbou o silêncio da
região.
Sobre o estresse causado as rãs, em consulta a criadores se confirmou a afirmação do Autor

sobre as doenças e estresse ligados aos ruídos excessivos, inclusive o ranário apresentava
algumas trincas e rachaduras em sua alvenaria, possivelmente causados pelo tráfego de
veículos, conforme será visto na explanação deste laudo.
(Estufa Tropical - https://tropicalestufas.com.br/estufa-para-ranicultura-ranario/)
12

6.2. Depósito: Construção inacabada, de bloco aparente, telha de fibrocimento, com

fundação presumivelmente direta.
Estado de conservação h, segundo a Tabela de Ross, necessitando de reparos

importantes e s/valor.
Sobre o depósito, é possível afirmar que sofreu os mesmos impactos do ranário, pois
também foi edificado na divisa do terreno com a via, e sofreu algumas trincas e
rachaduras, inclusive uma mais grave que comprometeu a parede externa, conforme se
pode verificar nas fotos, sendo que a mesma deverá ser demolida para construção de
uma nova.
6.3. Muro de divisa: Construção simples, de bloco aparente revestido em chapisco, com
fundação presumivelmente direta, e que faz limite com o ranário e o depósito, também
sofreu algumas fissuras.
13

Para uma análise mais apurada, devemos dividir este laudo considerando duas
premissas:
A. O impacto que a obra do Réu, Dutos da XXXXXX, causou no imóvel, haja vista estar
construída a uma distância de aproximadamente 30,0 m do imóvel do Autor.
B. O impacto que os veículos pesados de trabalho do Réu, causaram na passagem da

estrada que faz limite com o terreno do Autor, impactando no ranário, depósito e
muro de divisa.
Sobre a premissa A, e analisando os níveis de vibração causados pela obra da

XXXXXX que estava a aproximadamente 30 metros de distância, é possível afirmar
que não causaram nenhum dano ao imóvel do Autor.
14

Inclusive esta afirmação pode ser comprovada pelos estudos de vibração e gráficos
realizados durante a obra, e extraídos do processo.
15

Sobre a premissa B, relativa ao tráfego de equipamentos pesados na via não

pavimentada, apesar dos níveis baixos, devemos entender que a estrutura das
construções do imóvel do Autor, ranário e depósito são muito simples, sem uma
fundação adequada, bem como construídas com uma estrutura de blocos de concreto,
que com qualquer vibração, entra em colapso, apresentando fissuras, trincas e
rachaduras, como ocorreu.
Assim, no entendimento deste perito, os danos causados nestas construções, estão

ligadas a dois fatores paralelos, o primeiro, sendo o tráfego de equipamentos pesados
na via, e o segundo, a falta de estruturas e fundações adequadas das construções para
o terreno em questão, causando desta forma as fissuras, trincas e rachaduras.
Com o intuito de mensurar o valor que deve ser investido na propriedade para torná-
la operante novamente, foi colhido subsídios de orçamentos SICRO-SINAPI, o qual
está demonstrado abaixo, inclusive já desconsiderando as fissuras e trincas
comprovadas anteriormente pelo Laudo Cautelar da XXXX
E foi considerado para tal, a utilização de um pedreiro e um servente durante um mês

efetuando a demolição e reconstrução da parede do depósito, bem como executando o
fechamento das fissuras, trincas e rachaduras do ranário, do muro e do depósito.
Descriminação Unidade Quantidade Preço Total

R$ R$
MÃO DE OBRA
Pedreiro mês 1 R$ 3.143,00 R$ 3.143,00

Ajudante mês 1 R$ 2.268,00 R$ 2.268,00
MATERIAL
Tratamento das fissuras verba 1 R$ 7.000,00 R$ 7.000,00

Recomposição blocos m2 30 R$ 40,00 R$ 1.200,00
Sub-Total R$ 13.611,00
BDI 27% R$ 3.674,97
Total R$ 17.285,97
16

7. Desenvolvimento do Laudo – Impactos na Receita do Ranário
O local em que as rãs devem ser criadas, também chamado de ranário, deve ser um
tanque com compartimentos em formato retangular, com laterais em cimento ou placas
pré-moldadas de argamassa.
Se faz importante construir um tanque com baias que permitam que às rãs desfrutarem
ao mesmo tempo da água e da parte seca, aguardando o período ideal para o abate e
venda.
Este modelo de estrutura poupa espaço, é mais barato e pode ser usado tanto para
criação de rãs de grande porte como de pequeno porte.
Os ranários comerciais, em sua maioria, são constituídos por vários setores como:
reprodução, desenvolvimento embrionário, girinagem, metamorfose e engorda. O setor
de engorda representa cerca de 70% das instalações em um ranário. Para os setores de
reprodução e engorda são necessárias áreas secas, com cochos e abrigos, e uma área
com piscina. As outras fases são exclusivamente aquáticas.
https://revistagloborural.globo.com/vida-na-fazenda/como-criar/noticia/2016/11/como-criar-ra.html
Segundo especialistas de criadores consultados, o criador ainda pode obter lucros com
o fornecimento de girinos e imagos (formas jovens) para outros ranicultores. Porém, é
bom lembrar que, para obter bons resultados, é preciso de dedicação à atividade. A
criação vai bem em pequenas propriedades, mas o manejo é delicado. Afinal, as rãs são
animais muito suscetíveis a doenças e ao estresse.
https://tropicalestufas.com.br/estufa-para-ranicultura-ranario/
A área média recomendada para a implantação de um ranário comercialmente rentável

varia entre 500 e 700 m2. Com esse projeto, o ranicultor pode atingir uma produção
média anual de 2.000 kg de carne. Recomenda-se água de boa qualidade,
preferencialmente de mina ou poço.
“Bibliografia citada 1 - LIMA, S.S.L.; CRUZ, T.A.; MOURA, O.M. 1999 Ranicultura: Análise
da cadeia produtiva. Ed. Folha de Viçosa, Viçosa, 172 p. 2 - FERREIRA, C.M. 2001 I Ciclo de
Palestras sobre Ranicultura do Instituto de Pesca. Boletim Técnico do Instituto de Pesca, 31, 49
p. 3 - CARVALHO FILHO, J. 2001 Ciclo de Palestras da Ranicultura traça Painel da Atividade.
Rev. Panorama da Aqüicultura, 11 (67), SET/OUT, 48-53. 4 - FERREIRA, C.M.; PIMENTA,
A.G.C & PAIVA-NETO, J.S. 2001 Introdução à Ranicultura Boletim Técnico do Instituto de
Pesca, 33, 15 p.”
17

Analisando o ranário existente em uma área de aproximadamente 105 m2, chegamos a

uma possibilidade média de se obter até 350 Kg de carne de rã por ano, conforme
cálculo abaixo.
600 m2 (média de construção) --------------- 2.000 Kg
105 m2 (existente) ---------------- 350 Kg
E pesquisando o valor do Kg da carne de rã no mercado, encontrou-se um preço médio

de R$ 40,00/Kg. https://www.mfrural.com.br/detalhe/133226/carne-de-ra
Por fim, chagamos a um valor de receita anual aproximado de faturamento para um

ranário de 105 m2, de cerca de 350 Kg x R$ 40,00 = R$ 14.000,00 (catorze mil reais de
receita média anual)
Sobre a viabilidade econômica do empreendimento, em consulta ao estudo realizado por

Carla Renata Moreira (Mestre em Aquicultura e Pesca), com orientação da Prof. Claudia
Maris Ferreira Mostério, o resultado é atingido apenas com bons índices zootécnicos
(conversão alimentar ≤1,5:1 na fase de engorda e ≤ 3:1 na fase de girino) e elevado preço
de venda (R$ 40,00/kg – preços mínimos). A taxa interna de retorno (TIR) observada na
condição mais viável foi de 35,06% e o pay back de 2,71 anos, índices comumente
praticados na aquicultura.
Assim, podemos determinar um lucro líquido máximo do Autor, de cerca de 35,06% do

valor de R$ 14.000,00 = R$ 4.908,40, ou seja, R$ 5.000,00 (cinco mil reais de lucro
líquido anual, com os devidos arredondamentos).
18

8. Quesitos:
Questionamento do Magistrado:
Se há danos nos imóveis do autor, conforme narrado na inicial; se eventuais danos

ocorreram antes das obras realizadas pela ré no local; se há danos materiais indenizáveis;
se o autor sofreu danos morais.
1. Sim, há danos em algumas construções dentro do terreno do autor, conforme

discriminado no Laudo.
2. Sim, já existiam danos no imóvel do Autor, antes do início da obra, conforme Laudo
XXXXX, sendo que os mesmos foram agravados por dois fatores paralelos, o primeiro
sendo o tráfego de equipamentos pesados na via, e o segundo pelas estruturas e
fundações das construções do autor, que são inadequadas para o terreno em
questão, corroborando desta forma para o surgimento das fissuras, trincas e
rachaduras.
3. Sim, apresentado no Item 6. Deste Laudo no valor de R$ 17.285,97.
4. Sobre o dano moral, entendo este questionamento prejudicado, pois não cabe a este
Perito tecer este juízo de valor.
ROL DE QUESITOS DO AUTOR:
1 - Queira o Sr. Perito informar se o valor médio do m2 na localidade antes do inicio das
obras.
Resposta: Prejudicado, pelo lapso temporal.
2 - Queira o Sr. Perito descrever o imóvel do autor
Resposta: Descrito no item 2 deste Laudo Pericial
3 - Queira o Sr. Perito esclarecer se os danos no imóvel são decorrentes da obra realizada
pelo Réu;
Respota: Conforme apresentado no Laudo, não foram decorrentes diretamente da obra

realizada, mas sim, indiretamente, pelo Fluxo de tráfego pesado, em uma via não
pavimentada, muito próximo ao imóvel do autor.
4 - Queira o Sr. Perito prestar quaisquer outros esclarecimentos que entender

necessários ao deslinde da matéria em debate.
19

Resposta: Nada mais a esclarecer.
5 - a parte Autora se reserva ao direito de apresentar quesitos suplementares quando

da designação da prova pericial ora requerida.
ROL DE QUESITOS DO AUTOR:
1o) Queira o sr. Perito descrever detalhadamente o terreno do imóvel objeto desta ação,
no que se refere as suas características físicas, indicando sua área, topografia, tipo de
solo, vegetação predominante, e demais características relevantes a presente avaliação,
apresentando, se necessário, plantas, croquis ou fotografias.
Resposta: Descrito no item 2 deste Laudo Pericial
2o) Considerando-se a situação topográfica do terreno do imóvel objeto desta ação,

estaria o mesmo sujeito à inundação por ação de chuvas volumosas e/ou intensas
independentemente da(s) obra(s) executada(s) na rua onde o mesmo está situado?
Resposta: Não foi possível identificar pontos de inundação no dia da vistoria, assim não
cabe a este perito tecer juízo de valor sobre o assunto.
3o) Queira o sr. Perito descrever a rua, em frente ao imóvel objeto desta ação, sua
pavimentação, seu estado de conservação e se existe ou existiu danos na mesma ? Caso
existam danos, quais os prováveis causadores dos mesmos? Apresentar, se necessário,
plantas, croquis ou fotografias.
Resposta: Via não pavimentada, em terra batida, distante 3,0 m do imóvel do Autor, e
identificada pelas fotos abaixo.
20

4o) Queira o sr. Perito informar se o imóvel objeto desta ação é cercado ? Qual o tipo
de cercamento possui ? É possível o livre acesso e trânsito de carros e caminhões pelo
terreno do referido imóvel ?
Resposta: O imóvel é murado, com blocos de concreto chapiscados na parte externa,

que impedem o trânsito livre de grandes equipamentos.
5o) Queira o sr. Perito informar se no imóvel objeto desta ação existe ou existiu um
criadouro de rãs ? Caso afirmativo, quais suas dimensões, produção mensal de rãs e
receita mensal ?
Resposta: Discriminado no item 7 deste Laudo, e como observação, todos os cálculos

realizados foram parametrizados seguindo o depoimento do autor, experiências em
casos reais, e também estudos de profissionais do ramo, que levaram em consideração
as dimensões do ranário.
21

6o) Queira o sr. Perito informar se o autor trouxe aos autos cópia das Declarações do
Imposto de Renda ou Notas Fiscais comprovando os ganhos auferidos nos últimos 5
(cinco) anos com as produções obtidas no imóvel objeto desta ação. Caso afirmativo,
discriminá-los.
Resposta: Não.
7o) Tomando-se por base as informações do quesito no 5, em quanto estima a produção

e a receita mensal obtida no imóvel objeto desta ação, apresentando a metodologia
utilizada, bem como a sequência de cálculo adotada, com base na Norma Brasileira de
Avaliações de Bens – NBR 14653, aplicável à espécie.
Resposta: Por se tratar de receita sem comprovação efetiva, foram levados em

consideração os estudos apresentados pela Profissional Carla Marques Moreira (Mestre
em Aquicultura) com a supervisão da Prof. Dra. Claudia Maris Ferreira Mostério, bem
como dados colhidos no mercado efetivo. (Governo do Estado de São Paulo/Secretária
da Agricultura e Abastecimento)
https://www.dropbox.com/s/ax48yhgsna721uu/Estudo%20de%20Caso%20DissertaCarl
a_R_Moreira11_11.pdf?dl=0
https://www.mfrural.com.br/detalhe/133226/carne-de-ra
Assim, para se determinar o lucro líquido do ranário devemos encontrar a receita obtida
com a criação, e já demonstrada no item 7, e aplicar uma margem de lucro de cerca de
35%, embasado nos estudos dos Profissionais acima citados, pois devemos lembrar que
em cima da receita, devemos debitar vários custos, como a compra das matrizes, ração,
água e luz.
Assim, sobre uma receita líquida anual de R$ 14.000,00, e aplicando-se um percentual

de lucro de 35%, encontramos um lucro anual líquido da ordem de cerca de R$ 5.000,00
(cinco mil reais/ano), com arredondamentos.
22

9. Conclusão:
Após ter colhidos todas as informações que julgou necessário, apresento abaixo a
estimativa de valores levantadas para:
9.1. Valor para reparação dos danos causados pelo tráfego de veículos durante
a obra:
R$ 17.300,00 (dezessete mil e trezentos reais)
9.2. Valor anual, referente ao suposto prejuízo causado pela paralisação da

produção do ranário, segundo informações levantadas no local, bem como pelo
depoimento do autor:
R$ 5.000,00 (cinco mil reais/ano)
23

10. Encerramento:
Tendo concluído o presente laudo pericial em 24 folhas impressas em formato A4 em um

só lado, o qual se coloca à disposição desse Juízo para dirimir qualquer dúvida ainda
existente, e por fim pede a juntada deste laudo aos autos.
Nestes termos,
Pede deferimento,
Rio de Janeiro, 16 de abril de 2020.
24

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1º VARA CÍVEL DA

Pelo presente Instrumento, referente a

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4. Histórico resumido do Processo;

6. Desenvolvimento do Laudo – Danos na Construção;

7. Desenvolvimento do Laudo – Impactos na receita do Ranário;

8. Respostas aos quesitos;

E-mail: fernando.sarian@gmail.com Site: www.fernandosarian.com.br Telefone: (021) 99500-3840

É a verificação dos danos causados na residência do Autor pelo tráfego de veículos e

O terreno é ocupado por três construções distintas.

Ranário: Dimensões 15,0 x 7,0 m = 105,0 m2

Depósito: Dimensões 10,0 x 4,0 m = 40,0 m2

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4. Histórico Resumido do Processo:

2. Com a construção do XXXXXXX houve a necessidade da Ré desapropriar o imóvel do

1. Que a construtora contratada pela XXXXXX não acessou ou utilizou o terreno do

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identificadas diversas patologias nas edificações da referida propriedade, com grau de

3. Que elaborou laudos de de níveis de vibração causados pelo tráfego de veículos

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5. Das Fotos do Local:

Entrada e Residência do Autor:

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6. Desenvolvimento do Laudo – Danos nas Construções

Primeiramente entendo importante contextualizar as construções edificadas no terreno do

Estado de conservação g, segundo a Tabela de Ross, necessitando de reparos

Evidentemente que a passagem do maquinário do Réu, na via não pavimentada e que

Sobre o estresse causado as rãs, em consulta a criadores se confirmou a afirmação do Autor

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6.2. Depósito: Construção inacabada, de bloco aparente, telha de fibrocimento, com

Estado de conservação h, segundo a Tabela de Ross, necessitando de reparos

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B. O impacto que os veículos pesados de trabalho do Réu, causaram na passagem da

Sobre a premissa A, e analisando os níveis de vibração causados pela obra da

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Sobre a premissa B, relativa ao tráfego de equipamentos pesados na via não

Assim, no entendimento deste perito, os danos causados nestas construções, estão

E foi considerado para tal, a utilização de um pedreiro e um servente durante um mês

Descriminação Unidade Quantidade Preço Total

Pedreiro mês 1 R$ 3.143,00 R$ 3.143,00

Tratamento das fissuras verba 1 R$ 7.000,00 R$ 7.000,00

BDI 27% R$ 3.674,97

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7. Desenvolvimento do Laudo – Impactos na Receita do Ranário

A área média recomendada para a implantação de um ranário comercialmente rentável

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Analisando o ranário existente em uma área de aproximadamente 105 m2, chegamos a

600 m2 (média de construção) --------------- 2.000 Kg

105 m2 (existente) ---------------- 350 Kg

E pesquisando o valor do Kg da carne de rã no mercado, encontrou-se um preço médio

Por fim, chagamos a um valor de receita anual aproximado de faturamento para um

Sobre a viabilidade econômica do empreendimento, em consulta ao estudo realizado por

Assim, podemos determinar um lucro líquido máximo do Autor, de cerca de 35,06% do

E-mail: fernando.sarian@gmail.com Site: www.fernandosarian.com.br Telefone: (021) 99500-3840

Se há danos nos imóveis do autor, conforme narrado na inicial; se eventuais danos