Laudo de Avaliação Barra

Fernando Sarian Altounian
Engenheiro Civil - Perito & Administrador Judicial

Especialista em Avaliações de Imóveis e Danos na Construção Civil
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7a VARA

CÍVEL DA BARRA DA TIJUCA – RJ
Processo: 0018xxxxx
Fernando Sarian Altounian, Engenheiro Civil, CREA

060.189.615-8, perito judicial nomeado por V. Exa. na
Ação de Dissolução de Condomínio, na qual a Luiz
Marcel move contra Roberto, e após ter colhido todos
os elementos que julgou necessário, vem
respeitosamente apresentar o laudo de avaliação para
um apartamento residencial discriminado a seguir,
embasado pela ABNT, NBR-14.653-1 e 14.653-2, Grau
II.
E-mail: fernando.sarian@gmail.com Site: www.fernandosarian.com.br Telefone: (021) 99500-3840

Índice
1.) Objetivo e finalidade do trabalho
2.) Metodologia Adotada
2.1.) Definição
2.2.) Desenvolvimento
2.2.1.) Vistoria
2.2.1.1) Características da Região
2.2.1.2.) Características do Imóvel Avaliando
2.2.1.3.) Fotos do Imóvel avaliando
2.2.2.) Coleta de Dados

2.2.3.) Tratamento Por Fatores.
2.3.4.) Campo de arbítrio:
3) Diagnóstico do Mercado
4) Conclusão
5) Encerramento

1.) Objetivo e finalidade do trabalho
O objetivo do trabalho é avaliar o valor de mercado para efeito de venda de um

apartamento de padrão médio-alto, situado na Av. Comandante Júlio de Moura, 820 – ap.
101 – Barra da Tijuca.
Para isto foi adotada a NBR 14.653-1 e 14.653-2, para a verificação do valor de venda,
segundo a metodologia que melhor se aplica ao mercado de inserção do bem e a partir do
tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1%
do valor estimado;
b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação

ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.
2.) Metodologia Adotada
2.1) Definição
Foi adotado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que identifica o custo do bem
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes
da amostra em acordo com NBR-14.653-1.
2.2) Desenvolvimento
2.2.1) Vistoria
2.2.1.1) Características da Região
A vistoria é uma importante fase do processo avaliatório que visa proporcionar ao

Engenheiro conhecer da melhor forma possível tanto o imóvel que será avaliado, bem
como a região na qual ele se encontra, inclusive trazendo informações importantíssimas
para o laudo, conforme discriminadas abaixo:

No caso em tela, a região é servida dos principais melhoramentos urbanos, tais como:
Guias; Sarjeta; Pavimentação;  Rede de água;  Rede telefônica;  Rede de energia elétrica;
Iluminação a vapor de mercúrio; Coleta de lixo; Transporte coletivo; TV a cabo, entre
outros.
O bairro é residencial e servido de um comércio bem variado
2.2.1.2) Características do Imóvel Avaliando
Trata-se de um apartamento residencial, necessitando de “REPAROS SIMPLES”, conforme

tabela de Ross-Heidecke (D), com área de 161,00 (cento e sessenta e um) m2, composto
por três (3) dormitórios, sendo uma suíte, com sala de estar e jantar no formato em "L",
cozinha, área de serviço, dormitório de empregada e três banheiros, sendo um da suíte,
um social e um de empregada, e duas garagens por apartamento.
Tabela de Ross-heidecke, Padrão do Apartamento avaliado como LETRA D.
Dormitórios: As paredes e teto são revestidas em pintura látex e o piso em madeira.
Banheiros: As paredes e piso em cerâmica e o teto pintado em látex.
Salas e corredor: As paredes são revestidas em pintura látex, o teto em forro de gesso, com
pintura látex e o piso em cerâmica.
Cozinha e Área de Serviço: As paredes são revestidas em azulejo e fórmica, o piso em

cerâmica e o forro pintado em látex.
O edifício foi construído em 1985, possui 3 andares, sendo o último a cobertura, e com 2
apartamentos por andar.
4

O imóvel objeto desta lida necessita de reparos simples (Letra D – Tabela de Ross),
principalmente quanto ao estado da pintura, armários, infiltrações, e formica da cozinha.
Sobre as áreas comuns, foram identificados pontos de infiltração na cobertura, que

acarretam vazamentos no 2º andar, e também no térreo. Outro ponto de destaque, e a
fachada do edifício já desgastada pelo tempo, também necessitando de manutenção e
correção de placas.
O Hall de entrada do prédio é composto por cerâmica no piso, e pintura látex nas paredes,
com espelhos. O Edifício possui um elevador.

2.2.1.3. FOTOS DO IMÓVEL AVALIADO
1. Entrada do Edifício, com indicação de umidade.
2. Fachada do Edifício

3. Hall de Entrada do Edifício e Elevador.
4. Vários pontos necessitando de Manutenção na Fachada, inclusive no destaque alteração de

revestimento, e instalação de buzino-te (biqueira) para saída de água da cobertura, impactando em umidade
no térreo.
Buzinote

Sinais de umidade no térreo.

5. Entrada do Apartamento
6. Sala, indicando infiltração no forro da sala.

7. Varanda
8. Cozinha
10

9. Suíte
10. DORMITÓRIO 1
11

11. DORMITÓRIO 2, com infiltração.
12. Banheiros
Suíte Empregada Social em reforma
12

2.2.2) Coleta de Dados
FOTOS DAS AMOSTRAS COLETADAS MÊS OUT/19

AMOSTRA 1 – Fator B – ZAP: IM123191335 (21) 97109-3761
AMOSTRA 2 – Fator B - ZAP: IM012083612 - (21) 3139-9700
AMOSTRA 3– Fator B ZAP: IM119701541 (21) 99874-1057
AMOSTRA 4 – Fator B - ZAP: IM122481867 21) 99785-9393(21) 98163-8075
13

AMOSTRA 5 – Fator B ZAP: IM022973122 (21) 3559-6700(21) 97181-4848
AMOSTRA 6 – Fator B ZAP: IM020978986 (21) 2146-0168(21) 98563-6818
AMOSTRA 7 – Fator B ZAP: IM012053987 (21) 3139-9700
AMOSTRA 8 – Fator B ZAP: IM014807267 (21) 2112-1000
14

2.2.3) Tratamento Por Fatores.
a. Antes de iniciarmos, a análise exploratória dos dados, se faz necessário homogeneizar o
Estado de Conservação do imóvel, objeto da lide (LETRA D – TABELA DE ROSS), com as
amostras (LETRA B – TABELA DE ROSS), a fim de se encontrar o fator que será considerado
na análise dos dados.
Apartamento - Objeto da Lide Amostras utilizadas
Vida útil 60 anos Vida útil 60 anos

Idade real 30 anos Idade real (MÉDIA) 30 anos
Idade aparente 20 anos Idade aparente 20 anos
Fator D Fator B
Aparente/Real 33% Aparente/Real 33%

Ross 28,26% Ross 21,97%
Fator Ross considerado, considerando o Estado do imóvel avaliando e as amostras coletadas
na região:
Fator Aplicável 6,29%
Fator: 0,937
b. Utilizou-se também o Fator Oferta, com um desconto aplicável de 10%, entre as amostras
colhidas e efetivamente consideradas, segundo o item 10.1. – Norma de Avaliação IBAPE,
para imóveis Urbanos.
Fator: 0,90
15

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO - TRATAMENTO FATORES
Exemplo Desvio Padrão Amostral - Método Chauvenet
Imóvel Av. Com. Julio Moura, 820 - ap. 101 Área
Tabela de Roos-Heidecke - Fator D 161 m2
SIMULAÇÃO 1
Amostra Imóvel (discriminação) Contato Ross Área (m2) Valor F. Oferta Ross (6,29%) PU = Valor/m2 (homog)
(PU - Média) Dif/Desvio Padrão
Chauvent 8 amostras 1,86
1 Av. Comandante Julio Moura JP Ribeiro B 120,00 R$ 1.290.000,00 0,90 0,937 R$ 9.066,44 R$ 368,72 135957 1,34 <(1,86) Aprovado Aprovado
2 Av. Comandante Julio Moura JB Andrade B 144,00 R$ 1.450.000,00 0,90 0,937 R$ 8.491,56 R$ (206,16) 42501 (0,75)
3 Av. General Guedes FontouraMARTDALE B 140,00 R$ 1.490.000,00 0,90 0,937 R$ 8.975,12 R$ 277,40 76952 1,01
4 Av. Comandante Julio Moura Rio Home B 140,00 R$ 1.450.000,00 0,90 0,937 R$ 8.734,18 R$ 36,46 1329 0,13
5 Av. Comandante Julio Moura N. EPOCA B 138,00 R$ 1.450.000,00 0,90 0,937 R$ 8.860,76 R$ 163,04 26583 0,59
6 Av. Comandante Julio Moura REMAX B 130,00 R$ 1.349.000,00 0,90 0,937 R$ 8.750,86 R$ 53,14 2824 0,19
7 Av. Comandante Julio Moura JB Andrade B 160,00 R$ 1.580.000,00 0,90 0,937 R$ 8.327,59 R$ (370,13) 136997 (1,35)
8 Av. General Guedes FontouraBRASIL B B 146,00 R$ 1.450.000,00 0,90 0,937 R$ 8.375,24 R$ (322,48) 103993 (1,18) <(1,86) Aprovado
Média R$ 8.697,72 Soma 527136

SIM Variância 75305 (número de amostras -1)
Desvio Padrão 274
TABELA RESUMIDA DE CHAUVENET
n d/s
(nº amostras) coeficiente.
5 1,65
6 1,74
7 1,80
8 1,86
9 1,90
10 1,96
12 2,03
MÉDIA APROVADA ÁREA IMÓVEL

Valor Imóvel R$ 8.697,72 161 R$ 1.400.332,77

16
2.3.4.) Campo de arbítrio:
Campo de Arbítrio , valores em R$/m2.
Inferior Central Superior
 Média 7.697,72 8.697,72 10.002,38
17

3) Diagnóstico do Mercado
O mercado imobiliário brasileiro viveu a última década de muito dinamismo e passou por
duas fases bastante distintas. Primeiro, acompanhando o ciclo econômico do país em alta,
experimentou um forte crescimento e registrou o auge da prosperidade. Porém, com a
desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, entrou em uma curva
descendente significativa.
Assim, constatamos que após 2014, segundo análise FIPEZAP houve um agravamento na
situação do mercado imobiliário brasileiro, principalmente no Rio de Janeiro, puxado pelo
enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas, causando uma
deflação no preço dos imóveis.
Senão vejamos:
ANO 2015 è -1,36%
ANO 2016 è -2,08%
ANO 2017 è -4,45%
ANO 2018 è - 3,59%
O resultado disso é que, os preços dos imóveis no Brasil tiveram uma queda real, bastante
significativa, e ainda sem previsão de retorno aos patamares de 2014.
18

4) Conclusão
Após o levantamento de todas as amostras, bem como a lapidação dos dados encontrado,
apresento abaixo o valor de venda para o imóvel objeto da presente ação.
VALOR: R$ 1.400.000,00 (Um milhão e quatrocentos mil reais)
Desde já, me coloco à disposição para dirimir eventuais dúvidas.
19

5-) Encerramento.
Tendo concluído o presente laudo pericial em 20 folhas impressas em formato A4 em um

só lado, se coloca à disposição desse Juízo para dirimir qualquer dúvida ainda existente, e
por fim pede a juntada deste laudo aos autos.
Nestes termos,
Pede deferimento,
Rio de Janeiro, 21 de outubro de 2019.
20

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1.) Objetivo e finalidade do trabalho

2.) Metodologia Adotada

2.2.1.1) Características da Região

2.2.1.2.) Características do Imóvel Avaliando

2.2.1.3.) Fotos do Imóvel avaliando

2.2.2.) Coleta de Dados

2.3.4.) Campo de arbítrio:

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1.) Objetivo e finalidade do trabalho

O objetivo do trabalho é avaliar o valor de mercado para efeito de venda de um

b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação

2.) Metodologia Adotada

2.2.1.1) Características da Região

A vistoria é uma importante fase do processo avaliatório que visa proporcionar ao

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Trata-se de um apartamento residencial, necessitando de “REPAROS SIMPLES”, conforme

Tabela de Ross-heidecke, Padrão do Apartamento avaliado como LETRA D.

Dormitórios: As paredes e teto são revestidas em pintura látex e o piso em madeira.

Banheiros: As paredes e piso em cerâmica e o teto pintado em látex.

Cozinha e Área de Serviço: As paredes são revestidas em azulejo e fórmica, o piso em

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Sobre as áreas comuns, foram identificados pontos de infiltração na cobertura, que

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1. Entrada do Edifício, com indicação de umidade.

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3. Hall de Entrada do Edifício e Elevador.

4. Vários pontos necessitando de Manutenção na Fachada, inclusive no destaque alteração de

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Sinais de umidade no térreo.

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6. Sala, indicando infiltração no forro da sala.

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11. DORMITÓRIO 2, com infiltração.

Suíte Empregada Social em reforma

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2.2.2) Coleta de Dados

FOTOS DAS AMOSTRAS COLETADAS MÊS OUT/19

AMOSTRA 2 – Fator B - ZAP: IM012083612 - (21) 3139-9700

AMOSTRA 3– Fator B ZAP: IM119701541 (21) 99874-1057

AMOSTRA 4 – Fator B - ZAP: IM122481867 21) 99785-9393(21) 98163-8075

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AMOSTRA 5 – Fator B ZAP: IM022973122 (21) 3559-6700(21) 97181-4848

AMOSTRA 6 – Fator B ZAP: IM020978986 (21) 2146-0168(21) 98563-6818

AMOSTRA 7 – Fator B ZAP: IM012053987 (21) 3139-9700

AMOSTRA 8 – Fator B ZAP: IM014807267 (21) 2112-1000

E-mail: fernando.sarian@gmail.com Site: www.fernandosarian.com.br Telefone: (021) 99500-3840

2.2.3) Tratamento Por Fatores.

a. Antes de iniciarmos, a análise exploratória dos dados, se faz necessário homogeneizar o

Estado de Conservação do imóvel, objeto da lide (LETRA D – TABELA DE ROSS), com as

na análise dos dados.

Apartamento - Objeto da Lide Amostras utilizadas

Vida útil 60 anos Vida útil 60 anos

Aparente/Real 33% Aparente/Real 33%

Campo de Arbítrio , valores em R$/m2.

 Média 7.697,72 8.697,72 10.002,38