DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Desempenho e
Industrialização de
Sistemas Prediais

1
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

ÍNDICE
APRESENTAÇÃO 03
A METODOLOGIA APLICADA AOS GRUPOS DE TRABALHO 04
1. CONCEITOS GERAIS, DESEMPENHO E 09
PRODUTIVIDADE DE SISTEMAS PREDIAIS INDUSTRIALIZADOS
Construção civil e a Indústria 4.0
Projeto com foco no usuário real
A visão do construtor na Industrialização: Sinco Engenharia

2. A IMPORTÂNCIA DO PROJETO NA EXECUÇÃO 19

DE OBRAS E NA OPERAÇÃO DOS SISTEMAS PREDIAIS
A evolução dos projetos de sistemas prediais
BIM em sistemas prediais
Visão do construtor na Industrialização: Gafisa
Visão da Administradora Imobiliária: JLL

3. INDUSTRIALIZAÇÃO COM KITS DE SISTEMAS PREDIAIS 26

Por que investir em kits?
Obstáculos à industrialização

4. A IMPORTÂNCIA DO COMISSIONAMENTO 32
NO DESEMPENHO DE SISTEMAS PREDIAIS
Contexto das instalações prediais no Brasil
O que é comissionamento?
Tipos de comissionamento
Visão do Operador do Edifício: WeWork

5. BANHEIROS PRONTOS 42
A evolução da tecnologia de banheiros prontos no Brasil
Processo de instalação
Recomendações para estimular a industrialização de sistemas prediais

CONCLUSÃO 47
CRÉDITOS 48
Co-autores
Equipe CTE enredes

2
Altamente dependente da qualificação da
mão de obra, exigindo a gestão de uma
enorme quantidade de itens, as instala-
ções prediais representam, tradicional-
mente, uma etapa crítica na construção
de edifícios. Tanto é que falhas na exe-
cução desses sistemas estão entre as
principais causas de problemas no pós-o-
bra, gerando ao construtor custos extras,
retrabalhos e desgastes à sua imagem
perante o cliente.
Para complicar, a engenharia de instala-
ções deu um salto de complexidade nos
últimos anos. Hoje, além de hidráulica e
elétrica, integram o escopo dos sistemas
prediais disciplinas como drenagem, ar
condicionado, gás, proteção contra incên-
dios, dados e captação de energia fotovol-
taica, entre outros.
É nesse contexto que o Enredes, por meio
da Rede Construção Digital e Industriali-
zada (RCDI), criou o Grupo de Trabalho
“Desempenho e Industrialização de Sis-
temas Prediais”. Composto por 43 profis-
sionais de empresas associadas à RCDI,
o grupo se reuniu virtualmente em cinco
encontros, no segundo semestre de 2021.
A seguir você terá a oportunidade de con-
ferir o resultado das discussões promovi-
das por esse time que trabalhou com um
objetivo principal: identificar rotas para
levar o setor a um grau maior de industria-
lização e obter edificações com sistemas
prediais com maior desempenho, eficiên-
cia e sustentabilidade.
Aproveite e tenha uma excelente leitura!
Roberto de Souza
CEO CTE/enredes
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

A METODOLOGIA APLICADA AOS

GRUPOS DE TRABALHO
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CONTRIBUIÇÕES APLICAÇÃO

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PRÁTICA

5 4
Desenvolvimento Desenvolvimento
da competência da conciência

Rodas do Aprendizado: Metodologia GT CTE Enredes

Os Grupos de Trabalho consistem em um na formação de líderes empresariais, a

programa colaborativo de palestras, deba-
tes e compartilhamento de experiências
oferecido às empresas da Rede Constru-
ção Digital e Industrializada (RCDI).
Idealizado para reunir os principais elos
da cadeia produtiva, o GT “Desempenho
e Industrialização de Sistemas Prediais”,
contou com a participação de represen-
tantes de empresas fabricantes, constru-
toras, incorporadoras, projetistas e con-
sultores. O Grupo foi composto por 43
profissionais com diferentes backgrounds
de 35 empresas associadas à RCDI.
O GT foi estruturado em alinhamento à
Roda do Aprendizado, um instrumento
de educação andragógico que estimula
o pensamento sistêmico e promove a
mudança do modelo mental a partir de
uma visão compartilhada. Muito aplicada
metodologia foi utilizada para a elabora-
ção dos roteiros dos cinco encontros vir-
tuais do GT, que somaram mais de quinze
horas de trabalhos.
Ao longo da jornada, foram realizadas
rodas de conversas, compartilhamentos,
assim como palestras com especialistas
referências no assunto. O objetivo foi levar
aos participantes conceitos sólidos sobre
os temas abordados e boas práticas das
empresas líderes no assunto.
A geração e a troca de conhecimentos não
se esgotaram nos encontros on-line. Elas
estenderam-se via ferramentas de comu-
nicação digital, criando comunidades nos
aplicativos WhatsApp e Slack, além de
serem registradas por meio do preenchi-
mento de formulários concebidos para
estimular a reflexão dos participantes.

4
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Todo o trabalho foi conduzido para garan- de carreiras, melhorar a empregabilidade

tir os objetivos finais do GT para diferen-
tes stakeholders. Para as empresas par-
ticipantes, a iniciativa procurou capacitar
talentos, tangibilizar conhecimento adqui-
rido e gerar negócios. Para os profissio-
nais, o plano foi auxiliar o desenvolvimento
e a construção de autoridades. Por fim,
o GT teve como ambição agregar benefí-
cios para a sociedade, produzindo conte-
údo relevante aplicável às organizações,
capaz de contribuir para a perpetuidade
dos negócios.

DIRETRIZES DO GRUPO DE TRABALHO

Assumir o papel de Adotar o tripé da Atuar em economia

empresa na tríplice sustentabilidade como compartilhada, dividindo
hélice da inovação e um valor coletivo. o conhecimento.
empreendedorismo.

5
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

EMPRESAS REPRESENTADAS

6
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

TEMAS E PALESTRANTES
TEMAS E PALESTRANTES

ENCONTRO Conceitos gerais, Eduardo S. Yamada,

gerente de sistemas prediais
desempenho e da unidade de sustentabili-
produtividade de dade no CTE

sistemas prediais Jorge Chaguri

diretor na Chaguri Engenharia
industrializados de Projetos
Eder Bocutti
engenheiro civil na Sinco
Engenharia

ENCONTRO A importância Fabio Pimenta

do projeto na diretor na Projetar

execução de obras Fabio Garbossa

diretor de engenharia na Gafisa
e na operação dos
sistemas prediais Fabio Martins
head na área de gerenciamento
de propriedades na JLL

ENCONTRO Industrialização Alexandre Miranda

com kits de sistemas gerente de vendas técnicas
na Astra
prediais
Luciana Delfino
gerente de projetos e
inovação na Ambar
Erick Viegas
sócio/diretor na Sanhidrel
Engekit

ENCONTRO A importância do Eduardo S. Yamada

comissionamento gerente de sistemas
prediais da unidade de
no desempenho de sustentabilidade no CTE
sistemas prediais Bruno Cannas
senior facilities operations
lead na We Work
Rennan Prete
engenheiro de instalações
na Toledo Ferrari

ENCONTRO Banheiros prontos Leandro Fangel

especialista em projetos
offsite na CMC Modular
Luiz Henrique Ceotto
CEO na Urbic

7
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

EDUARDO S. YAMADA JORGE CHAGURI EDER BOCUTTI FABIO PIMENTA

gerente de sistemas diretor na Chaguri engenheiro civil na diretor na Projetar
prediais da unidade Engenharia de Sinco Engenharia
de sustentabilidade Projetos
no CTE

FABIO GARBOSSA FABIO MARTINS ALEXANDRE MIRANDA LUCIANA DELFINO

diretor de engenharia head na área de geren- gerente de vendas gerente de projetos e
na Gafisa ciamento de proprie- técnicas na Astra inovação na Ambar
dades na JLL

BRUNO CANNAS RENNAN PRETE LEANDRO FANGEL

senior facilities opera- engenheiro de instala- especialista em pro-
tions lead na We Work ções na Toledo Ferrari jetos offsite na CMC
Modular

ERICK VIEGAS LUIZ HENRIQUE HEITOR

sócio/diretor na Sanhi- CEOTTO VASCONCELOS
drel Engekit CEO na Urbic Head de inovações na
Ambar

8
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

1 - CONCEITOS GERAIS, DESEMPENHO

E PRODUTIVIDADE DE SISTEMAS
PREDIAIS INDUSTRIALIZADOS

TÓPICOS ABORDADOS NESTE CAPÍTULO:

Construção civil e a Indústria 4.0
Projeto com foco no usuário real
A visão do construtor na Industrialização: Sinco Engenharia

CONSTRUÇÃO CIVIL E A INDÚSTRIA 4.0

A Indústria 4.0, como ficou conhecida a
revolução industrial proporcionada pela
introdução massiva de sistemas de auto-
mação, dados e inteligência artificial nos
processos produtivos, tem se apresentado
de maneira mais disruptiva em alguns seg-
mentos do que em outros.
O setor da construção, tradicionalmente
marcado por um relativo conservado-
rismo, tem gradualmente assimilado as
potencialidades trazidas por tecnologias
como Internet das Coisas (IoT, na sigla
em inglês), automação, computação em
nuvem, Big Data e Inteligência Artificial.
Mas ainda há muitos passos a dar até que
os métodos construtivos se beneficiem
mais profundamente dessas soluções.
Do lado oposto, a indústria automobilística
tem estabelecido processos de produção
extremamente avançados no que diz res-
peito às tecnologias da Indústria 4.0. Tais
inovações agregaram altíssima produtivi-
dade, inclusive no Brasil. Um exemplo é a
fábrica da Jeep inaugurada em 2015 em
Pernambuco. No parque de 260 mil m2 na
cidade de Goiana, o grau de robotização,
digitalização, conectividade e de produti-
vidade são tão elevados que permitem a
fabricação de 250 mil carros/ano.

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DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS
1784 1870 1969 HOJE
INDÚSTRIA 1.0 INDÚSTRIA 2.0
Producão em
Mecanização Escala, linha
Tear e força De montagem,
a vapor. eletricidade e
combustão.
Em palestra realizada aos participantes
do GT, Eduardo Yamada*, gerente de sis-
temas prediais do CTE, traçou paralelos
entre a produção automobilística e a rea-
lidade da construção civil, visando traçar
rotas para melhorar a produtividade, a efi-
ciência e a competitividade. Segundo ele,
uma característica das indústrias mais
eficientes é contar com fornecedores inte-
grados ao parque industrial principal. Na
construção civil, contudo, fornecedores
e canteiro ainda estão muito distantes,
comprometendo a eficiência logística.
Além disso, fábricas como a da Jeep tra-
balham com o conceito just in sequence1,
em que o fornecedor produz o kit neces-
sário para determinado veículo, levado
à montagem na hora certa. Isso reduz a
INDÚSTRIA 3.0 INDÚSTRIA 4.0
Sistemas
Automação, Ciberneticos,
robotica, internet das
computadores. Coisas, redes,
Internet e e inteligência
eletrônicos. Artificial.
estocagem e agiliza a gestão de compo-
nentes. Tal prática, porém, ainda parece
estar distante da realidade dos canteiros
de obras, onde ainda predomina a estoca-
gem in loco e falhas de fornecimento.
Mas se por um lado o setor da construção
ainda se mantém distante dos padrões da
Indústria 4.0, por outro, é fato que a cons-
trução civil vem evoluindo gradualmente
em direção a patamares mais elevados
de produtividade, particularmente com a
introdução de novos sistemas e materiais.
No caso dos sistemas prediais, em espe-
cial, destaca-se o uso de kits de sistemas
prediais, como elétricos e hidráulicos, os
banheiros prontos e a construção modular
off-site.
10
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Paralelamente, algumas startups têm sur- Outro passo importante na direção da

gido com a proposta de colaborar com
etapas executivas com o uso de robôs,
outro pilar da Indústria 4.0.
Na parte de planejamento e controle, a
Indústria 4.0 utiliza conceitos como o new
plant landscape2, sistema de mapeamento
de qualidade aplicado sobre cada etapa
concluída. Na construção civil, segundo
Yamada, isso poderia trazer resultados
positivos, por exemplo, na fase de pro-
jetos, de compras, contratação, testes,
entregas e recebimento.
Indústria 4.0 é a digitalização de projetos,
gerenciamento e controle da construção
por meio da metodologia BIM (Building
Information Modeling). O BIM, porém,
ainda é usado no setor da construção
como ferramenta de projeto para detec-
ção de compatibilização física. É necessá-
rio aproveitá-lo melhor como ferramenta
para obra.

“
Cada vez mais, tais soluções propiciam a fabricação
em indústrias e a montagem no próprio canteiro.
No caso de alguns sistemas prediais, também já
observamos a montagem de pequenas fábricas de
componentes onsite”.
Eduardo S. Yamada, gerente de sistemas
prediais do CTE

11
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS
COMO APROXIMAR A CONSTRUÇÃO CIVIL DA INDÚSTRIA 4.0?
Como aproximar a construção civil da Indústria 4.0?
Na etapa de projetos:
◗ Uso mais amplo do BIM
como ferramenta de
planejamento na obra.
◗ Maior aproveitamento dos
softwares de modelagem e
simulação (energética,
climatização, insolação,
estrutural, iluminação
artificial, etc.) para
definição das melhores
estratégias;
◗ Melhorar a sinergia entre
as disciplinas, não somente
focar em compatibilização
física.
◗ Necessidade de
engenheiros/ arquitetos
“sistemistas” para
compatibilização funcional
e integrada de projetos;
◗ Implementar processo de
comissionamento no início
e ao longo da cadeia da
construção.
Na etapa de
planejamento e obra
◗ Antes da montagem do
canteiro, planejar a logística
de execução e montagem
dos sistemas, sejam eles in
loco e/ou offsite;
◗ Mapear a qualidade em
todas as frentes;
◗ Desenvolver planejamento
individualizado para
cada obra.
Durante a
montagem
◗ Necessidade de profissionais
de obras com visão sistêmica;
◗ “Just in Sequence” — peça
ou kit certo para o equipa-
mento/obra/local certo;
◗ Pré-testar kits e sistemas
prontos;
◗ Explorar com fornecedores/
fabricantes não somente os
diferenciais do equipamento,
mas também as soluções
sistêmicas;
◗ Criar processos
industrializados (kits,
sistemas pré-montados) nas
atividades de alta
complexidade de instalação;
◗ Planejar a realização de
testes funcionais e
integrados;
◗ Explorar a aptidão dos
funcionários;
◗ Capacitar funcionários para
as novas tecnologias e
processos;
◗ Atentar para as condições de
saúde, bem-estar e
ergonomia dos trabalhadores
para aumentar a qualidade, a
produtividade e a satisfação
de todos.
12
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

ZERO ENERGY
(1) Just in sequence (JIS) — Aprimoramento da filosofia Just in Time. Consiste
em um sistema de fornecimento em que os fornecedores estão instalados nas
mediações ou no site da empresa, e abastecem diretamente na linha de pro-
dução, em sequência estipulada e em tempo determinado.
(2) New plant landscape (NPL) — Conceito utilizado pela indústria automobilística,
consiste no mapeamento do produto em cada etapa da fabricação, com uma
gestão integrada e em tempo real dos dados de produto e processo.

(*) EDUARDO SEIJI YAMADA — Engenheiro civil, mestre em

Engenharia de Sistemas Prediais pela Poli-USP, é gerente da
Unidade de Sustentabilidade do CTE. Professor em cursos de
especialização e pós-graduação em diferentes instituições (USP,
FAAP e MACKENZIE), é LEED® AP, integrante do Comitê Executivo
da ASHRAE Chapter Brasil e membro do Comitê Diretor do Building
Commissioning Association (BCA) Chapter Brasil.

O Centro de Tecnologia de Edificações (CTE) é uma empresa de

consultoria e gerenciamento especializada em qualidade, tecnologia,
gestão, sustentabilidade e inovação para o setor da construção. Por meio
da Unidade Sustentabilidade, oferece consultoria para o desenvolvimento
de empreendimentos sustentáveis de alta performance.

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DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS
PROJETO COM FOCO NO USUÁRIO REAL
Em palestra realizada aos participantes
do GT, o engenheiro Jorge Chaguri Jr.*,
diretor na Chaguri Engenharia de Projetos,
apresentou os desafios impostos aos pro-
jetistas de sistemas prediais em um con-
texto de profundas transformações impul-
sionadas tanto pelo aumento da demanda
de energia pela sociedade, quanto pela
necessidade de reduzir as emissões de
carbono.
Ele contou que quando o tema é a busca
por eficiência, as atenções estiveram
Por muito tempo, a cadeia produtiva da
construção se exime de responsabilidades
argumentando que quem constrói não é o
tradicionalmente voltadas para o desem-
penho da indústria, intensa consumidora
de recursos naturais. Contudo, esse setor
da economia se modernizou voltando o
foco para os edifícios, que também têm
um impacto grande no consumo de recur-
sos naturais ao longo do seu ciclo de vida.
Em 2021, conforme dados da Empresa de
Pesquisa Energética (EPE), os edifícios
residenciais e comerciais representaram,
respectivamente, 25% e 17,5% do con-
sumo de energia do país.
consumidor, logo, não haveria como con-
trolar o consumo final.
14
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

“
Usar o argumento de quem constrói não é o consumidor
para justificar a baixa eficiência operacional de edifícios
no pós-obra já não se aplica mais. Precisamos ter
condições de, ainda na fase de projeto, estabelecer
indicadores de quanto cada usuário vai consumir de
água, gás e energia mensalmente”.
Jorge Chaguri, diretor na Chaguri
Engenharia de Projetos

Dados de consumo de água, gás e energia, com a disseminação das certificações de

quando processados por tecnologias digi- sustentabilidade, um empreendimento só
tais que estão cada vez mais acessíveis, será considerado sustentável se sua ope-
devem embasar o gerenciamento opera- ração também for.
cional dos empreendimentos. Até porque,

“
Não adianta entregar um edifício que é uma ‘Ferrari’
para um usuário sem garantir que ele terá bom
desempenho. Por isso é necessário projetar, prever e
monitorar a eficiência do uso, algo que já deve aparecer
desde a fase de concepção”.
Jorge Chaguri, diretor na Chaguri
Engenharia de Projetos

Para o diretor, além das novas exigências à frente do desenvolvimento de projetos

quanto ao desempenho, há outros desa- de sistemas prediais. Entre eles:
fios impostos aos profissionais que estão

15
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

A diversidade de sistemas, configurações e tipologias, que difi-

culta a industrialização;

A setorização da medição de água e energia visando uma gestão

mais eficiente dos sistemas;

A necessidade de atender a metas Net Zero e iniciativas como

o Procel Edifica.

Apesar de todo o trabalho para projetar residenciais ou comerciais, os edifícios

edifícios eficientes e da introdução de
novas tecnologias, o usuário real con-
tinua sendo o principal elemento para o
sucesso das ações em prol da eficiência.
No caso dos edifícios existentes, ajustar
as condições projetadas ao uso real pode
demandar a realização de retrofits. Sejam
mudam durante sua vida útil e as insta-
lações prediais precisam, naturalmente,
acompanhar essa evolução. Para isso, o
primeiro passo para um projeto de retrofit
de instalações é a realização de um diag-
nóstico para avaliar as características do
edifício e o comportamento dos usuários.

(*) JORGE CHAGURI JÚNIOR — Engenheiro civil com mestrado

em energia pela Universidade de São Paulo. É diretor na Chaguri
Engenharia de Projetos e presidente do Conselho Deliberativo
da Associação Brasileira da Conformidade e Eficiência das
Instalações (Abrinstal), além de professor da disciplina de
instalações prediais no Liceu de Artes e Oficios de São Paulo.

A Chaguri Engenharia de Projetos desenvolve projetos termo-

-hidráulicos e de redes de gases combustíveis. O escritório também
faz o monitoramento dos sistemas prediais, visando a adequação
entre projeto e as características reais de uso.

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DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS
VISÃO DO CONSTRUTOR NA
INDUSTRIALIZAÇÃO: SINCO ENGENHARIA
A visão de quem constrói é igualmente
importante para alcançar o bom desem-
penho da edificação. Além disso, se torna
necessário o entendimento do construtor
sobre a racionalização da construção para
a execução de uma obra que almeja indus-
trializar seus sistemas prediais.
“
A ideia é reduzir a quantidade de pessoas no canteiro,
bem como prazos de execução de etapas e sub-etapas
no canteiro”.
Eder Bocutti, engenheiro civil na Sinco Engenharia
A jornada de industrialização da constru-
tora,utiliza diversas tecnologias, como kit
PEX (polietileno reticulado) para condu-
ção de água quente, kit elétrico com ele-
trodutos e cabos pré-montados e sistema
de acoplamento para tubulações de incên-
dio e sprinkler.
Além de diminuir a contribuição da mão de
obra nos custos do contrato, essas solu-
ções permitiram simplificar o processo
de execução, agregar qualidade e, con-
sequentemente, diminuir ocorrências no
pós-obra. A industrialização das instala-
ções também ajuda a enfrentar problemas
como a alta rotatividade da mão de obra e
a empresa se tornar mais competitiva.
Na Sinco Engenharia, a industrialização
das instalações prediais tem como prin-
cipal objetivo a redução de mão de obra,
um componente altamente impactante no
custo final das obras.
Para extrair o máximo de benefícios da
industrialização, a Sinco investe em pro-
cessos como o acompanhamento rigo-
roso da terminalidade dos serviços e a
realização de protótipos de instalações.
Em algumas obras, para garantir o grau de
personalização exigido pelo projeto sem
abrir mão da industrialização, a constru-
tora cria centrais de montagem no can-
teiro para a preparação de kits polvo.
Apesar dos avanços, segundo Bocutti,
ainda há espaço para melhorias. Ele cita,
como exemplo, a interface com outros
elos da cadeia e a falta de insumos no
mercado, que obriga as construtoras a
aumentar o estoque no canteiro.
17
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

“
O ideal seria se tivéssemos um fornecimento just in
time(1), assim como produtos com execução mais
intuitiva para diminuir a dependência da capacitação
dos instaladores”
Eder Bocutti, engenheiro civil na Sinco Engenhari

1
Just in time é um método de produção enxuta
que prevê a fabricação dos produtos de acordo
com a demanda exata, sem produção de estoque e
priorizando a entrega rápida ao cliente.

(*) Eder Bocutti — Engenheiro civil na Sinco Engenharia,

responsável pelo acompanhamento da execução dos serviços,
controle de prazo e de qualidade em obras.

Fundada em 1986, a Sinco Engenharia atua na incorporação e

construção de empreendimentos, tendo mais de 3 milhões de metros
quadrados em seu portfólio. Pioneira no uso do BIM, possui vasta
experiência em obras corporativas, residenciais, hoteleiras, industriais,
shoppings centers e telecomunicações.

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DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS
2 - A IMPORTÂNCIA DO PROJETO NA
EXECUÇÃO DE OBRAS DE INSTALAÇÕES
E NA OPERAÇÃO DOS SISTEMAS
PREDIAIS
TÓPICOS ABORDADOS NESTE CAPÍTULO:
A evolução dos projetos de sistemas prediais
BIM em sistemas prediais
Visão do construtor na Industrialização: Gafisa
Visão da Administradora Imobiliária: JLL
A EVOLUÇÃO DOS PROJETOS DE SISTEMAS PREDIAIS
A industrialização dos sistemas prediais
precisa ser pensada nas etapas iniciais
do desenvolvimento do produto imobiliá-
rio, antes mesmo do projeto. Embora essa
pareça uma afirmação óbvia, a verdade é
que poucas empresas têm conseguido
incluir, logo no início, as soluções tecnoló-
gicas e as metodologias que irão possibili-
tar a execução industrializada e a operação
racional dos sistemas prediais.
Fábio Pimenta*, diretor da Projetar, explicou
que as transformações nesse segmento
têm sido amplas, com o envolvimento de
novas disciplinas e a introdução recente
de normas e leis com novos requisitos. Em
palestra realizada aos participantes do GT,
ele comentou que os projetistas passa-
ram a ter que dominar uma ampla gama
de novos tópicos. A lista é longa: susten-
tabilidade, acessibilidade, desempenho,
operação condominial, segurança patrimo-
nial, conforto térmico e lumínico, estudo
de microbacia, BIM management, etc. Tais
disciplinas se relacionam direta ou indire-
tamente com tecnologias que ganharam
mais relevância nos últimos anos, como
veículos elétricos, geração fotovoltaica,
geração eólica, aproveitamento de águas
pluviais, reuso de esgoto, entre outras.
Os conhecimentos exigidos dos profissio-
nais de projeto também têm sido determi-
nados pela introdução de novas normas e
legislação, como a lei de medição individu-
alizada, de julho de 2021, e a consolidação
de certificações específicas para sistemas,
como as instalações elétricas.
Paralelamente, soluções técnicas emergen-
tes têm se imposto, obrigando os projetis-
tas a acompanhar as inovações e a incor-
porá-las de maneira racionalizada desde a
concepção. Nesse grupo estão kits polvo,
pex e de montagem hidráulica, sistemas de
medição remota e de controle de demanda,
fábricas para pré-fabricação no canteiro,
banheiros e cozinhas prontas.
19
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

COMO A DEMANDA DOS PROJETOS DE INSTALAÇÕES

PREDIAIS TEM MUDADO?

Novas disciplinas

◗ Sustentabilidade
◗ Acessibilidade
◗ Desempenho Exigências
◗ Operação condominial normativas e
◗ Segurança patrimonial legislações
◗ Conforto térmico
◗ Conforto lumínico ◗ Edifícios de uso múltiplo
◗ BIM Manager ◗ Fachada ativa
◗ Estudo de microbacia ◗ Certificação de instalações Novas tecnologias
elétricas
◗ Eficiência energética ◗ Fiação elétrica (polvo)
◗ Segurança de ambientes ◗ Kit pex
◗ Medição individualizada ◗ Kits de montagem
◗ Novos textos normativos hidráulica
◗ Medição remota
◗ Controle de demanda
◗ Indústrias para
pré-fabricação
◗ Banheiros prontos
◗ Cozinha pronta

“
A atividade de projeto está de cabeça para baixo.
Transformaram-se o objeto, as exigências e a forma dos
projetos. Mudaram-se os parâmetros de dimensionamento.
As equipes precisaram se qualificar mais e contar com
estrutura de informática mais robusta. Os softwares se
tornaram indispensáveis e a capacidade de desenvolver
tecnologia in house passou a ser estratégica.”
Fabio Pimenta, diretor da Projetar

20
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

BIM EM SISTEMAS PREDIAIS

Nesse contexto, a modelagem da informa-
ção da construção (BIM) tornou-se condi-
ção necessária para o sucesso dos proje-
tos de sistemas prediais. Por meio desta
tecnologia de colaboração, é possível rea-
lizar uma das principais tarefas que envol-
vem as instalações: a detecção de possí-
veis interferências. A modelagem também
permite a extração automática das quan-
tidades de insumos e componentes, agre-
gando precisão aos orçamentos, assim
como o trabalho compartilhado com dife-
rentes disciplinas, estudo e planejamento
da sequência de montagem (construção
virtual) e apoio à execução no canteiro.
O BIM também é uma ferramenta impor-
tante na fabricação de componentes para
sistemas prediais. Com a compatibiliza-
ção de diferentes sistemas e o gerencia-
mento contínuo da obra possibilitados
pela modelagem, o BIM possibilita a fabri-
cação digital dos componentes que podem
ser levados para a obra just in time, dimi-
nuindo os estoques no canteiro, roubos e
perdas, bem como serem rastreados.
O BIM é uma ferramenta base para implan-
tação de novas tecnologias, entre elas, o
design generativo (generative design1) e
o pathfinding2 (busca de rota). Ambas as
metodologias se baseiam em inteligên-
cia artificial para solução de problemas
comuns no segmento.

“
Se tenho uma instalação elétrica com luminárias
comandado por cinco interruptores diferentes. Nesse
caso existem 120 alternativas de ligação desses
interruptores, mas qual delas é a melhor? Até então,
ninguém saberia responder essa questão. Agora, o
sistema analisa todas as opções e escolhe a de menor
custo ou a que exige menos cabos”
Fabio Pimenta, diretor da Projetar

No caso do pathfinding, os caminhos descritos pelas instalações elétricas, por exemplo, podem
ser calculados automaticamente, buscando-se economia de materiais ou maior eficácia.

21
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

PARA ENTENDER MELHOR

(1) Generative design — Fundamenta-se na exploração de alternativas
de projeto derivadas de certos pressupostos definidos pelo projetista, em
resposta a um dado objetivo. Na prática, o arquiteto/designer define parâ-
metros, enquanto o software realiza as simulações e a modelagem, permi-
tindo criar múltiplas soluções simultaneamente.
(2) Pathfinding — O termo aplica-se a uma série de softwares que podem ser utili-
zados em diferentes indústrias com o intuito de prover ganhos de eficiência. Muito
empregada no segmento logístico, a tecnologia se baseia em algoritmos específicos
capazes de calcular rotas mais curtas.

(*) FÁBIO PIMENTA — Engenheiro civil pela Escola Politécnica da

USP, com mais de 35 anos de atuação em engenharia de projetos.
Além de sócio-fundador e diretor técnico da Projetar Engenharia,
foi fundador, presidente e conselheiro da Associação Brasileira de
Sistemas Prediais (Abrasip).

Criada há 25 anos, a Projetar atua nos setores predial, comercial e

industrial, com foco principal em grandes obras, como conjuntos
de edifícios, centros comerciais e shopping centers, edifícios para
finalidades especiais e plantas industriais.

22
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS
VISÃO DO CONSTRUTOR NA
INDUSTRIALIZAÇÃO: GAFISA
Para a Gafisa, a redução de juntas reali-
zadas na obra e a utilização de kits que
chegam pré-montados reduzem o tempo
de execução na obra e evitam erros de
interpretação de projetos executivos. Na
comparação direta, o custo da solução
industrializada pode até ser mais elevado,
mas a redução da mão de obra e das per-
das podem compensar esse investimento.
É essa a filosofia seguida na Gafisa, uma
das pioneiras na industrialização de sis-
temas e componentes em edificações A
construtora tem feito uso amplo de kits
prontos, com chicotes elétricos, pex e sis-
tema polvo, conforme relatou Fábio Gar-
bossa*, diretor de engenharia da constru-
tora e incorporadora.
23
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Aos participantes do GT ele citou uma série de motivos que justificam a mobilização de
uma construtora em direção à industrialização. Entre eles:

Eliminação
de desperdícios

Redução do Diminuição de
ciclo de obra problemas pós-obra
Logística
mais assertiva

Aumento da
produtividade

(*) FABIO GARBOSSA FRANCISCO — Engenheiro civil pós-

graduado em administração e economia da construção civil pela
FGV-SP. Especialista em planejamento e gestão de obras, é diretor
de engenharia na Gafisa.

Há 67 anos no mercado, a Gafisa é está presente em 40 cidades e

19 estados de todo o país. A construtora e incorporadora já entregou
mais de 1.200 empreendimentos e construiu 16 milhões de metros
quadrados.

24
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

VISÃO DA ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA: JLL

Assim como o projeto e a execução da das operações. A começar pela sustenta-

obra, o administrador e operador do edifí-
cio tem grande impacto na eficiência dos
sistemas prediais instalados. O diretor de
property management na JLL, Fábio Mar-
tins* levou aos participantes do GT a visão
de uma consultoria imobiliária comercial
com atuação em mais de 80 países. Ele
contou que nos últimos 25 anos, muitas
mudanças foram promovidas na gestão
bilidade ambiental e social que, no caso da
JLL, inclui a meta de reduzir emissões de
CO2 até 2040.
Todo esse movimento tornou imperativa a
coleta de informações dos edifícios para
subsidiar a tomada de decisão da gestão
operacional, maximizando a eficiência ao
longo da vida útil do empreendimento.

“
Quanto mais sistemas forem interligados e mais
informações estiverem disponíveis, mais efetividade
conseguimos atingir”.
Fábio Martins, diretor de property management na JLL

Os dados obtidos via sensoriamento de de chillers, a revisão de geradores e a

equipamentos e plataformas digitais são modernização de elevadores. O objetivo é
decisivos para justificar aos proprietários ter sempre um prédio atualizado, preser-
dos ativos melhorias estruturais que pro- vando o seu valor no mercado e a satisfa-
porcionem eficiência, como a substituição ção dos usuários.

(*) FABIO AUGUSTO MARTINS — Com atuação no mercado

imobiliário desde 1997, é engenheiro eletrônico formado pela
FAAP, com MBA concluído na Itália. Atua como head na área de
gerenciamento de propriedades na JLL.

Marca registrada da Jones Lang LaSalle Incorporated, a JLL é líder na

prestação de serviços imobiliários e em gestão de investimentos, com
receita anual de US$ 19,4 bilhões e operações em mais de 80 países.

25
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

3 - INDUSTRIALIZAÇÃO COM KITS DE

SISTEMAS PREDIAIS

TÓPICOS ABORDADOS NESTE CAPÍTULO:

Por que investir em kits?
Obstáculos à industrialização

POR QUE INVESTIR EM KITS?

A demanda por alternativas que elevem a
produtividade no canteiro, associada ao
desenvolvimento da indústria de materiais,
fez com que a oferta de soluções indus-
trializadas para instalações prediais fosse
ampliada. Hoje, o construtor tem à sua dis-
posição desde chassis e kits pré-fabricados
a banheiros modulares prontos.
No Brasil, esse movimento vem aconte-
cendo, pelo menos, desde a década de 1990.
Gradativamente novos métodos de constru-
ção industrializada que foram se dissemi-
nando no país, como os fechamentos em
concreto e as vedações internas em drywall,
convidam ao uso de componentes e siste-
mas prediais igualmente industrializados.

“
Não se trata de montarmos um componente que antes
era um produto vendido a granel, mas de prever a
melhor forma de instalação e economizar com mão
de obra, ganhar tempo no transporte e na montagem e
evitar retrabalho”.
Alexandre Miranda*, gerente de vendas
técnicas da Astra

26
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Nesse contexto, os kits, principalmente, unidades. Já no Gafisa Square Choice, em

conquistaram mais espaço e adquiriram
mais sofisticação. Desde 1996, por exem-
plo, a empresa Astra já forneceu kits pex
(polietileno reticulado), hidráulicos e elé-
tricos para 100 mil unidades habitacio-
nais. Mais recentemente, a empresa lan-
çou um kit de banheiro, para obras com
múltiplos pavimentos, com a proposta de
eliminar furos na laje que criam maior sus-
cetibilidade a manifestações patológicas,
dispensar instalações no forro e aumentar
o pé-direito.
Miranda, contou que, ao longo desta jor-
nada, kits de hidráulica e elétrica foram
aproveitados em obras de diferentes
padrões e localidades. No projeto Vida
Nova Sobrado, da construtora Jotanunes,
em Nossa Senhora do Socorro, Sergipe,
os kits foram importantes para contornar
a falta de mão de obra especializada local
no volume necessário, visto que o empre-
endimento era composto por quase 1.500
São Paulo, os kits foram utilizados em 26
tipologias diferentes para atender ao grau
de personalização exigido pelo empreen-
dimento com 227 unidades.
Além da velocidade de execução, os kits
prontos proporcionam outros benefícios
relevantes para os construtores. A come-
çar pela maior garantia de qualidade da
montagem, dado que os componentes são
testados em fábrica. Além disso, há uma
redução drástica no número de fornece-
dores, simplificando a gestão, bem como
menor dependência de mão de obra espe-
cializada. Os kits prontos, além disso, pos-
sibilitam uma padronização intensa dos
componentes e sistemas, de modo que
a repetitividade pode ser ampliada sem
perda de qualidade. Eles ainda facilitam a
gestão logística à medida que diminuem o
número de itens no estoque de materiais
da obra.

(*) ALEXANDRE MIRANDA — Engenheiro mecânico pós-graduado

em administração industrial, é gerente de vendas técnicas na Astra.

A Astra é uma indústria nascida no interior de São Paulo com mais de

seis décadas de atuação e seis fábricas no Brasil. Possui um portfólio
variado, composto por itens voltados para a construção, que vão da
fundação da obra ao acabamento, do item técnico ao de decoração.

27
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Em sua fala aos participantes do GT,
Luciana Hergo Delfino*, gerente de proje-
tos de inovação da Ambar, trouxe núme-
ros que comprovam as vantagens pro-
porcionadas pela industrialização das
instalações prediais. Estudos realizados
em obras com paredes de concreto detec-
taram que, em uma unidade habitacional
de 45 m2 seria necessária uma equipe de
seis pessoas somente para montar as
instalações elétricas. Com os kits, essa
equipe cai para duas pessoas.

Módulos hidráulicos da Ambar; Fonte: Ambar

“
Também é possível constatar redução média do custo
da obra de 15% e uma produtividade 70% superior. As
perdas e desperdícios caem a zero”. Contudo, para
atingir máxima precisão, a modelagem da informação
da construção (BIM) deve ser implantada, pois é uma
aliada de primeira ordem.”
Luciana Hergo Delfino, gerente de projetos de
inovação da Ambar

28
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Ela explicou que todos os kits vendidos são embalados em pacotes por pavimen-
pela Ambar são modelados e divididos em tos, seguindo preceitos da filosofia lean
peças para a produção na fábrica em São (produção enxuta).
Carlos, SP. Uma vez prontos, os módulos

“
Se o cliente permitir, ainda ajudamos a organizar a
central logística do canteiro, conforme a metodologia
racionalizada FIFO1 (first in first out)”
Luciana Hergo Delfino, gerente de projetos
de inovação da Ambar

(*) HEITOR VASCONCELOS —É Head de Inovações da Ambar. É

bacharel em Engenharia Elétrica, Especialista em Engenharia de
Instalações e graduando em Engenharia Civil. Possui experiência
de mais de 10 anos como Gestor Nacional do Departamento de
Instalações da MRV.

(*) LUCIANA DELFINO —Arquiteta e urbanista com MBA em

Administração e Negócios, é gerente de projetos e inovação na Ambar.

A Ambar foi concebida em 2013 para trazer mais eficiência para cada
canteiro de obra do Brasil. Com planta em São Carlos, SP, a empresa
incorporou empresas como a Polar, que faz componentes para
instalações de infraestrutura elétrica, hidráulica e climatização que
ajudam a elevar a produtividade dos canteiros.

29
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

OBSTÁCULOS À INDUSTRIALIZAÇÃO
Apesar das soluções disponíveis, o setor
ainda não conseguiu absorver ao máximo
as potencialidades dos sistemas prontos.
Segundo dados da consultoria McKinsey,
a construção tem crescido apenas 1% ao
ano ao longo dos últimos anos. O desper-
dício dos métodos de instalação tradicio-
nais chega a 15%, valor inadmissível em
tempos de responsabilidade ambiental e
de práticas ESG (Environmental, Social
and Governance).
São diversos os desafios para transfor-
mar essa realidade. Erick Viegas*, diretor
da Sanhidrel Engekit, enxerga falhas ao
longo de todo o processo construtivo
que atrapalham o avanço das metodolo-
gias racionalizadas. Em geral, os projetos
apresentam natureza apenas orientativa,
sendo inconsistentes para embasar uma
instalação industrializada. Na execução
tradicional, os sistemas em geral não são
padronizados, acarretando problemas de
qualidade. O modelo gera desperdícios e
retrabalho, além de gerar entulho e resí-
duos. A mão de obra empregada no pro-
cesso acaba sendo cara e ineficiente.

“
Também há falta de interface entre o projeto e outras
disciplinas. Em geral, você constata que o projeto
previu interfaces físicas, mas não as logísticas”.
Erick Viegas*, diretor da Sanhidrel Engekit

As soluções para esse quadro passam principalmente em obras de médio e alto

pela criação de parcerias entre clientes
e fornecedores. Viegas defende também
a adoção de mais modelos construtivos
que reduzam a dependência entre as dife-
rentes etapas de serviço da obra, algo que
pode otimizar a execução dos sistemas.
Para isso, é necessário promover esses
temas nos meios teórico e acadêmico e
investir na capacitação dos profissionais.
Instaladora de sistemas elétricos e hidráu-
licos desde 1957, a Sanhidrel Engekit atua
padrão, com kits que podem ser produzi-
dos em obra ou fornecidos prontos para
a montagem. Os ganhos proporcionados
pela utilização de kits prontos são cons-
tatáveis em diferentes níveis da execu-
ção. No entanto, eles são apenas uma
parte do processo. Sem cuidado com o
fluxo de obra e com a interface com as
outras disciplinas, os benefícios podem
ser comprometidos.

30
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Em empreendimentos de alto padrão, à redução de ociosidade e de ineficiências,

quando há um grau menor de repetição, assim como a diminuição radical de gera-
a redução do efetivo de mão de obra é de ção de resíduos e a maior facilidade para
pelo menos de 30% com o uso de kits. a realização de serviços pós-obra.
Outros ganhos importantes dizem respeito

PARA ENTENDER MELHOR

(1) FIFO — Sigla para “First In, First Out”. Consiste em trabalhar com
filas de espera. À medida que os produtos novos são colocados na fila, os
antigos vão sendo retirados, obedecendo a ordem de chegada dos itens
no estoque. O ponto principal do sistema Fifo é evitar os desperdícios
causados por uma má gestão de estoques.

(*) ERICK VIEGAS — Engenheiro civil com MBA em economia e gestão

empresarial, é sócio e diretor da Sanhidrel Engekit.

Atuando no setor de instalações Hidráulicas e Elétricas desde 1957,

a Sanhidrel Engekit é uma instaladora certificada com ISO 9001,
ISO 14001 e OHSA 18001. A empresa, que atua principalmente em
empreendimentos de alto a médio padrão, possui um time formado
por engenheiros, tecnólogos, técnicos, encanadores e eletricistas,
especializados em instalações.

31
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

4 - A IMPORTÂNCIA DO COMISSIONAMENTO
NO DESEMPENHO DE SISTEMAS PREDIAIS

TÓPICOS ABORDADOS NESTE CAPÍTULO:

Contexto das instalações prediais no Brasil
O que é comissionamento?
Tipos de comissionamento
Visão do Operador do Edifício: WeWork

CONTEXTO DAS INSTALAÇÕES PREDIAIS NO BRASIL

A complexidade crescente dos sistemas
prediais e sua diversificação ininterrupta
têm criado um descompasso entre os
avanços das tecnologias dos equipamen-
tos/ sistemas e a falta de qualificação da
mão de obra da construção civil no Brasil.
O problema é especialmente preocupante
já que boa parte das manifestações pato-
lógicas são decorrentes dos sistemas
prediais e não das obras civis. De acordo
com levantamento recente feito pelo Sin-
dicato da Indústria da Construção de São
Paulo, Sinduscon-SP, 75% dos problemas
no pós-obra são oriundos de falhas nos
sistemas prediais hidráulicos de água e
esgoto.
A própria estrutura do setor da constru-
ção tem, de alguma maneira, permitido
que tais problemas se intensifiquem. A
questão é que, geralmente, os sistemas
prediais são delegados às instaladoras
e projetistas, sem haver envolvimento de
equipe técnica especializada do lado do
cliente.

32
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

fonte: https://tokenengenharia.com.br/

Para piorar, na maioria das vezes, as ins-
talações são avaliadas e testadas por
empresas contratadas pelas próprias
instaladoras, estabelecendo um conflito
de interesses entre os responsáveis pela
execução e os responsáveis pela valida-
ção de sua qualidade. Tal condição acaba
ocasionando falhas não verificadas dos
sistemas prediais, que levam as constru-
toras a arcar com custos crescentes de
assistência técnica, impactando nos seus
resultados. Problema ainda mais grave
é o risco gerado por instalações críticas,
especialmente no caso dos sistemas elé-
tricos, no qual a consequência de uma
má execução pode ser catastrófica, com
custo inestimável.
Uma das formas que as empresas têm
para certificar-se da qualidade dos proje-
tos, execução e operação dos sistemas
prediais é implementar o processo de
comissionamento.

“
Não estamos falando de contratar empresas para
fazer testes no final da obra. Afinal, de nada adianta
constatar diversas não conformidades no momento da
entrega se os erros já eram originados na concepção e
na etapa dos projetos”.
Eduardo S. Yamada*, gerente de sistemas prediais
da Unidade de Sustentabilidade do CTE

33
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Segundo Yamada, há uma série de inter- obras ou atividades relacionadas à proce-

pretações equivocadas entre as empresas
de construção quanto ao papel que deve
ter uma empresa de comissionamento.
Aos participantes do GT, ele esclareceu
que comissionamento não tem a ver com
coordenação de projetos, fiscalização de
dimentos de Start-up (partida) de siste-
mas ou equipamentos. Comissionamento
tampouco se resume à realização de Tes-
tes, Ajustes e Balanceamento (TAB) dos
sistemas, como muitos supõem.

O QUE É COMISSIONAMENTO?

DEFINIÇÃO: Segundo norma da American Society of Heating, Refrige-

rating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE), ASHRAE Guideline
0 - 2013, comissionamento consiste em um “processo de controle de
qualidade” conduzido por profissionais habilitados para garantir que os
sistemas prediais sejam “concebidos, projetados, instalados, testados,
operados e mantidos conforme as premissas e necessidades do cliente,
normas e legislações técnicas vigentes, e boas práticas do mercado”.

O processo de comissionamento envolve, junto ao empreendedor, mais especifica-

portanto, todos os elos da construção, da mente, na definição dos requisitos do pro-
concepção inicial à entrega do empreendi- prietário ou o Owner Project Requirements
mento às equipes de operação, manuten- (OPR), antes mesmo da contratação da
ção e administração predial. Ele se inicia equipe de projetos.

“
É nesse momento que se estabelecem as premissas
de projetos e de desempenho, as premissas técnicas
visando as atividades de operação e manutenção
das instalações e os requisitos de sustentabilidade e
eficiência energética”.
Eduardo S. Yamada*, gerente de sistemas prediais da
Unidade de Sustentabilidade do CTE

34
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

1. FASE DE CONCEPÇÃO:
Desenvolvimento e definição dos requisitos e
necessidades do cliente para o desenvolvimento
do projeto (Owner Project Requirements - OPR);
Avaliação das premissas técnicas ou bases dos
projetos (Basis of Design) de sistemas prediais
em atendimento ao OPR;

2. FASE DE PROJETOS:
Análise crítica dos projetos para verificação de
conformidade com as necessidades do cliente
(OPR), normas técnicas e boas práticas;
Análise das tecnologias propostas com foco na
viabilidade técnica e econômica;
São apresentadas
Análise e orientação de contratação de
a seguir, de forma fornecedores, construtora e empresas instaladoras;
resumida, as principais
atividades do processo 3. FASE DE OBRAS:
de comissionamento ao
Acompanhamento de obras para verificação
longo da cadeia da qualidade de execução dos sistemas prediais;
da construção:
Validação das aquisições de equipamentos e
materiais dos sistemas;
Execução de testes funcionais e integrados
dos sistemas prediais para garantia da
funcionalidade e desempenho especificados
nos projetos;
Avaliação e validação dos treinamentos e da
documentação de entrega dos sistemas prediais
(Manuais de Operação e Manutenção, Data Book).

4. FASE DE PÓS-OBRA:
Inspeções e testes de recebimento de
sistemas prediais;
Implementação do processo de comissionamento
contínuo para acompanhamento e avaliação
de desempenho.

BENEFÍCIOS:
BENEFÍCIOS:
Com
Coma aimplementação do processo
implementação do processo de comissionamento,
de comissionamento, o cliente
o cliente (investidor, (investidor,
incorporador, incorporador,
construtora)
poderá obter diversos benefícios, sendo os principais:
construtora) poderá obter diversos benefícios, sendo os principais:
Orientação e auxílio, junto ao cliente, na definição das necessidades (premissas) e
expectativas antes do início dos projetos – explorar a “engenharia de valor” antes
das etapas de projetos e obras;

Melhorar a comunicação entre as etapas: o que o cliente quer junto às equipes de

projetos, obras e operação predial;

Reduzir erros de projetos, retrabalhos e aditivos contratuais;

Reduzir atrasos na entrega de projetos e obras;

Garantir a funcionalidade e desempenho esperado dos sistemas prediais.

O resultado é a valorização do imóvel, já que o empreendimento se torna mais
confiável, seguro e eficiente, resultando em menores custos e riscos operacionais.

O resultado é a valorização do imóvel, já que o empreendimento se torna mais confiável,

seguro e eficiente, resultando em menores custos e riscos operacionais.

35
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Embora os investidores, incorporadores Atualmente estão em curso diferen-

e construtores relutem em contratar o
processo de comissionamento para não
aumentar seus custos, é sempre acon-
selhável fazê-lo, principalmente, na etapa
de projetos. Afinal, o processo de comis-
sionamento auxilia na redução de erros
ao longo da cadeia, logo quanto antes
ocorrer a sua implementação, menores os
riscos técnicos e econômicos nas demais
etapas. Vale lembrar que, qualquer modi-
ficação que ocorra nas etapas mais avan-
çadas de um empreendimento, maior será
o custo e risco necessário para as corre-
ções e ajustes.
tes ações para disseminar as práticas e
conhecimentos relacionados ao processo
de comissionamento no Brasil. Entre elas,
existe o capítulo da Building Commissio-
ning Association (BCA) americana (www.
bcxa.org) no Brasil (www.bcxa.com.br),
com a participação de empresas, profis-
sionais e associações setoriais, com o
objetivo de disseminar o conceito desse
serviço, além de divulgar eventos (semi-
nários, workshops, etc.) e publicações de
materiais, práticas e experiências tanto no
âmbito do mercado nacional, e também,
do internacional.

(*) EDUARDO SEIJI YAMADA — Engenheiro civil, mestre em Engenharia

de Sistemas Prediais pela Poli-USP, é gerente da Unidade de
Sustentabilidade do CTE. Professor do curso de especialização e pós-
graduação em diferentes instituições (USP, FAAP e MACKENZIE), é
LEED® AP, Integrante do Comitê Executivo da ASHRAE Chapter Brasil e
membro do Comitê Diretor do Building Commissioning Association (BCA)
Chapter Brasil.

O Centro de Tecnologia de Edificações (CTE) é uma empresa de

consultoria e gerenciamento especializada em qualidade, tecnologia,
gestão, sustentabilidade e inovação para o setor da construção.
Uma das atividades que realiza é o processo de comissionamento
de sistemas prediais, auxiliando na conformidade do atendimento de
requisitos técnicos e na minimização de riscos de insucesso durante
as etapas de desenvolvimento de projeto e instalação.

36
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

TIPOS DE COMISSIONAMENTO
Rennan Prete*, engenheiro de instalações
da Toledo Ferrari, tem acompanhado todo
o processo de concepção, projeto e execu-
ção de sistemas prediais nas edificações
da construtora e incorporadora que atua
nos segmentos residencial, comercial,
shoppings e hotéis. Segundo ele, podem
ser comissionados os sistemas hidros-
sanitário, elétrico, combate a incêndio,
ar condicionado e ventilação mecânica,
automação e controle, energias renová-
veis, arquitetura, sistemas estruturais e
acabamentos.

“
O importante é que uma empresa especializada realize
o processo e assegure que os requisitos do cliente
sejam plenamente compreendidos”.
Rennan Prete*, engenheiro de instalações
da Toledo Ferrari

37
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Em fala aos participantes do GT, Prete discorreu sobre três tipos de comissionamento
mais usuais:

1. Comissionamento físico:
consiste na certificação de que as instalações e
montagens físicas dos equipamentos e sistemas
estejam 100% concluídas e aptas para entrar em
operação. Esse comissionamento tem como
pré-requisitos o controle tecnológico de materiais e
equipamentos empregados nas instalações, assim
como inspeções de equipamentos em fábrica.

2. Comissionamento
funcional: consiste na realização
de uma série de verificações e
testes funcionais dos
equipamentos para garantir que
as instalações atendam às
especificações de projeto,
normas técnicas aplicáveis e à
melhor prática de engenharia,
proporcionando as condições
necessárias para o start-up de
equipamento e sistemas.

3. Comissionamento integrado:
trata-se de um conjunto de técnicas e
procedimentos de engenharia
aplicados de forma integrada a um
empreendimento. A ideia é torná-lo
operacional segundo os requisitos
especificados em projeto. Para tanto,
são avaliadas as integrações
funcionais entre todos os sistemas do
empreendimento. A ideia é prover a
confirmação documental necessária
para garantir que os sistemas
satisfaçam as necessidades
operacionais, assegurando a
transferência da unidade do construtor
para o proprietário com confiabilidade e
rastreabilidade de informações.

38
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Segundo Prete, os custos do comissio- Mas os benefícios compensam, na visão

namento dependem de muitos fatores,
como a idade do empreendimento. Como
referência, em edifícios novos, o custo é
de cerca de 0,5% do valor do empreendi-
mento em instalações mais simples. Já
em edifícios existentes, o número gira em
torno de 3% a 5% do custo de operação.
do engenheiro. Ele cita ganhos como
custo de operação entre 8% a 20% menor
do que em prédios não comissionados,
redução nos consumos de água e energia,
maior vida útil dos equipamentos e redu-
ção de custos graças à detecção precoce
de falhas.

(*) RENNAN PRETE — Engenheiro eletricista, atua como engenheiro

de instalações na Toledo Ferrari.

A Toledo Ferrari atua no segmento de construção e incorporação

há mais de 20 anos, com foco em empreendimentos residenciais e
comerciais de médio alto e alto padrão, além de edifícios corporativos,
malls e hotéis. São cerca de 100 empreendimentos já entregues,
somando mais de 2,7 milhões de metros quadrados construídos

39
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

VISÃO DO OPERADOR DO EDIFÍCIO: WEWORK

Bruno Cannas*, senior facilities opera- fundamental para nós e o processo de

tions lead na WeWork, apresentou alguns
problemas muito comuns que podem ser
evitados com um bom trabalho de comis-
sionamento. A We Work é uma das prin-
cipais fornecedoras de espaços de tra-
balho global, com um portfólio que inclui
mais de 800 locais. “A garantia de bom
funcionamento dos sistemas prediais em
cada um dos espaços de trabalho é ponto
comissionamento é um dos instrumentos
para conseguir isso”, explicou Cannas,
ressaltando que cabe à equipe de comis-
sionamento garantir instalações corretas
e o atendimento dos critérios de obra, de
forma que o projeto siga não apenas às
normas e leis, mas também às boas práti-
cas de engenharia.

“
O comissionamento é uma visão geral sobre todas as
etapas, por meio da qual se tenta resolver problemas
no pré-obra, durante a obra e no pós-obra”.
Bruno Cannas*, senior facilities
operations lead na WeWork

40
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Bruno explicou que o ideal é que a equipe
responsável pelo processo realize várias
visitas durante a obra e tente detectar e
prever diferentes problemas em todas as
etapas, inclusive na fase de projeto.
Para ilustrar, Cannas citou falhas que
podem custar caro à operação e que são
mais solucionáveis quando detectadas
precocemente. Entre elas, equipamentos
de ar condicionado com nível de ruído fora
dos padrões estabelecidos pelo cliente e
pelas normas, posicionamento errado
de sensores de temperatura e instala-
ção de dutos com layout que dificulta o
balanceamento.

(*) BRUNO CANNAS — Engenheiro mecânico com experiência em

gestão de facilities, é senior facilities operations lead na We Work.

A WeWork foi fundada em 2010 com a visão de criar ambientes onde

pessoas e empresas se reúnam e façam seu melhor trabalho. Desde
então, a companhia se tornou um dos principais fornecedores globais
de espaços flexíveis, comprometidos em fornecer soluções prontas
para uso com tecnologia, espaços flexíveis e experiências comunitárias.

41
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

5- BANHEIROS PRONTOS

TÓPICOS ABORDADOS NESTE CAPÍTULO:

A evolução da tecnologia de banheiros prontos no Brasil
Processo de instalação
Recomendações para estimular a industrialização de sistemas prediais

A EVOLUÇÃO DA TECNOLOGIA DE BANHEIROS PRONTOS

NO BRASIL
Empregados na construção civil europeia
desde a década de 1960, os banheiros
prontos foram uma das iniciativas pio-
neiras de industrialização radical do pro-
cesso construtivo. No Brasil, eles se torna-
ram ícones da construção industrializada
e têm sido usados desde o fim da década
de 1990, sobretudo no setor hoteleiro.
Os banheiros prontos são uma resposta
a um processo de construção lento e
oneroso que, em edificações residen-
ciais, pode envolver a gestão de mais de
120 itens, divididos entre subsistemas
como instalações, revestimentos, louças,
metais, impermeabilização e iluminação.
Conforme destacou o engenheiro Luiz
Henrique Ceotto*, CEO na Urbic e contra-
tante das primeiras obras com banheiros
prontos no Brasil - há mais de duas déca-
das - os benefícios proporcionados pelos
banheiros prontos são inegáveis, embora
muitos construtores tenham alguma resis-
tência à solução.

“
Infelizmente, as construtoras brasileiras estão
habituadas a pensar em preço por metro quadrado. Mas
há uma série de componentes de custo que favorecem
o banheiro pronto na comparação com o executado de
forma convencional”.
Luiz Henrique Ceotto*, CEO na Urbic

42
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Entre os principais fatores que ele des-
taca, estão o prazo mais curto de execu-
ção, a redução da ocorrência de manifes-
tações patológicas e questões logísticas.
A parte mais demorada da obra interna é
a instalação de cerâmica nos banheiros.
A equipe de cerâmica passa um longo
tempo em obra. Portanto, evitar isso é
uma grande vantagem.
Os banheiros prontos tornam-se soluções
ainda mais desejáveis quando associados
à industrialização de outros sistemas, como
vedações e componentes estruturais.

“
O banheiro pronto tem que fazer parte do processo desde
o nascedouro do projeto construtivo, desta forma, é
possível prever soluções que favoreçam o posicionamento
do módulo quando ele chegar ao canteiro”.
Luiz Henrique Ceotto*, CEO na Urbic

É fato que a aplicação bem-sucedida desta
tecnologia depende de um planejamento
consistente de fabricação, transporte e mon-
tagem, assim como a compatibilização ade-
quada entre a obra e o projeto do banheiro
pronto. O objetivo deve ser evitar interferên-
cias, como vigas que bloqueiam a introdu-
ção do banheiro na estrutura já construída.
Nesse ponto, Ceotto recomendou trabalhar
com lajes planas, tipo cogumelo, para que
o deslocamento horizontal possa ser feito
de maneira muito fluida, sem a necessidade
de desviar de vigas. No trecho de entrada
do banheiro é importante que não haja viga
de borda. Da mesma forma, a trajetória que
deverá ser descrita pelo banheiro pronto
deve ser previamente planejada. Além disso,
a compatibilização com fachadas pré-mol-
dadas tende a ser mais simples do que com
as moldadas in loco, uma vez que os banhei-
ros prontos exigem um grau de precisão ele-
vado para evitar arremates de última hora.

(*) LUIZ HENRIQUE CEOTTO — Engenheiro civil com mestrado em

engenharia estrutural pela Universidade de São Paulo e Executive
Certificate in Strategy and Innovation pelo MIT (Massachusetts
Institute of Technology). Com mais de quatro décadas de atuação no
mercado imobiliário, é CEO da Urbic.

A Urbic é uma construtora e incorporadora que vem se consolidando

no mercado paulistano com produtos imobiliários projetados com um
novo conceito de morar, que prioriza a localização, e com o menor
ciclo de construção do segmento residencial de médio-alto e alto
padrões do país.

43
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

PROCESSO DE INSTALAÇÃO
O banheiro pronto não difere, no que diz
respeito ao resultado final, do banheiro
convencionalmente executado. Porém,
como ele é produzido em fábrica, seguindo
as especificações do projeto arquitetônico,
por uma única fabricante, ele apresenta
qualidade superior, evita desperdícios, pro-
porciona economia e reduz o prazo de obra.

“
Basicamente, todas as etapas, tarefas e disciplinas
envolvidas na construção de um banheiro são
executadas em fábrica”.
Leandro Fangel*, engenheiro e especialista em
projetos offsite da CMC Modular

44
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Ele contou que os banheiros prontos O instalador recebe kits cerâmicos já

podem ter sua célula estruturada em steel
frame, fibra de vidro, concreto ou painéis
leves. Na CMC, utiliza-se uma base de
concreto armado de 4 a 6 cm, em que
um perfil de aço galvanizado perimetral
é reforçado por um vergalhão antes da
concretagem. “As paredes são feitas em
perfil de aço dobrado ou steel frame com
fechamento em gesso acartonado. Após
executados os painéis, montamos a célula
tridimensional com ligações soldadas”,
descreveu Fangel.
A seguir, a equipe da fábrica leva a célula
para a linha de produção, onde ela recebe
os diversos sistemas e componentes: exe-
cução da parte hidráulica e elétrica, imper-
meabilização e revestimento cerâmico.
cortados para a instalação. Também são
realizados os acabamentos projetados,
incluindo a instalação de mobília, e os
acessórios, que podem incluir até mesmo
espelhos. Ainda na fábrica, todas as célu-
las são testadas, sendo avaliados itens
como estanqueidade, continuidade, pres-
são hidráulica, vazão e inclinação do piso.
Uma vez concluído, o banheiro é transpor-
tado em carreta até o canteiro de obra.
Para facilitar essa etapa, os projetos ten-
dem a limitar dimensionalmente o módulo
para sua menor medida tenha, no máximo,
2,50 m. O módulo é, então, içado por um
guindaste ou grua que o coloca em uma
plataforma no patamar em que ele será
implantado.

(*) LEANDRO FANGEL — Engenheiro civil, é especialista em projetos

offsite na CMC Modular.

Especializada em soluções construtivas de espaços modulares, a

CMC conta com parque fabril com 13.600 m2 localizado em Mirassol,
interior de São Paulo, para atender os setores da construção civil,
petróleo e gás, recursos naturais, entre outros.

45
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

TABELA
12 RECOMENDAÇÕES PARA ESTIMULAR A INDUSTRIALIZAÇÃO DE
SISTEMAS PREDIAIS EXTRAÍDAS DOS DEBATES DO GT “DESEMPENHO E
INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS”

A adoção de soluções Para impulsionar a A industrialização na área É preciso desenvolver

industrializadas deveria industrialização, tanto as de instalações prediais maior sinergia entre os
ser tomada antes ou logo equipes de projeto quanto poderia ser mais ampla se elos da cadeia e ajustar o
no início do processo de as de execução de obra houvesse, na construção timming do ciclo de
desenvolvimento do precisam conhecer essas civil brasileira, alguma produção imobiliária com
empreendimento. inovações com padronização de projetos. o da indústria.
profundidade.

A comunicação entre Logística e armazenamen- A qualificação da mão de O uso de componentes

construtor e fornecedor, to são pontos a serem obra é um gargalo a ser pré-testados, pré-monta-
bem como o planejamen- trabalhados para extrair resolvido para alavancar a dos e pré-performados é
to são fundamentais para ainda mais vantagens dos industrialização de crucial para garantir o
o sucesso da industriali- sistemas industrializados. sistemas prediais. desempenho dos
zação de sistemas sistemas prediais.
prediais.

É fundamental comunicar É preciso incluir o tema Os modelos BIM precisam O processo de comissio-
melhor aos clientes finais industrialização na ser utilizados em todo o namento é a metodologia
as vantagens da industria- formação acadêmica e seu potencial, sobretudo ideal para certificar que as
lização. encurtar distâncias entre integrando-se melhor com premissas do contratante,
universidades e empresas. a obra. normas e leis foram
plenamente observadas
na obra, de maneira
tecnicamente embasada e
com independência.

46
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS
CONCLUSÃO
De forma muito oportuna e bem-vinda, a
indústria vem ampliando a disponibilidade
de soluções pré-montadas para sistemas
prediais, acompanhando a maior demanda
das construtoras por alternativas que ele-
vem a produtividade no canteiro. Tanto é
que já há uma oferta razoável de produtos
para quem quer industrializar essa etapa
construtiva, tanto componentes, kits e
chassis, quanto módulos prontos.
Contudo, a rota para o aproveitamento mais
amplo da industrialização ainda é longo,
como mostraram as apresentações e os
debates promovidos no GT “Desempenho
e industrialização de Sistemas Prediais”.
Projetos mais consistentes e que conside-
rem a industrialização desde o princípio,
o uso de tecnologias digitais para reduzir
incompatibilidades, assim como a ado-
ção do comissionamento para garantir o
atendimento às melhores práticas foram
alguns pontos de atenção destacados
pelos membros do GT.
Eles também enfatizaram que a obten-
ção de sistemas prediais mais eficientes
e sustentáveis requer uma colaboração
mais ampla entre contratantes, projetis-
tas, instaladores e fornecedores. Isso
enfatiza ainda mais o papel do Grupo e
do Enredes, que busca criar e ampliar as
oportunidades de relacionamento setorial
visando promover a industrialização, a
transformação digital, a sustentabilidade
e a inovação no setor da construção.
47
DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

CRÉDITOS

CO-AUTORES
Adson Eduardo de Souza Almeida, gerente comercial na Projelet Projetos de Sistemas Prediais
Alexandre Miranda, gestor de vendas técnicas e desenvolvimento de negócios na Astra
Aline Caroline Lopes da Rocha, arquiteta na Cubicset
André Luis de Campos Bicudo, estagiário de Inteligência e Processos BIM na Ambar Tech
Bianca Codognato Tahara, analista de inovação na Ambar Tech
Daniel Pallos Barbosa, coordenador de obras na Habiarte Barc
David de Castro Berti, analista de inovação na Ambar Tech
Denise Sato Fukuda, engenheira civil na Stamade
Eder Bocutti, engenheiro na Sinco Engenharia
Elisa Aparecida dos Santos Farah, engenheira na Amanco Wavin
Fabio Pimenta, diretor na Projetar Engenharia
Fabrício Marotta Terciotti, gerente de operações na Método Engenharia
Francisco Lenilson Lima dos Santos, gerente de projetos na Toledo Ferrari
Gabriel Francisco dos Santos, analista de Engenharia Júnior na Ambar Tech
Hugo Albuquerque, coordenador na MRV
Jorge Luiz de Aquino Lima, gerente técnico na Viapol
Liliana Vergamini Luna de Sá, diretora de projetos no Königsberger Vannucchi
Luiz Felipe Prata Ribeiro, engenheiro de instalações na Eztec
Paulo Luiz Silveira Coelho, engenheiro na RKM Engenharia
Paulo Oliveira, CEO na Aratau Construção Modular
Pedro Veríssimo Soulé, engenheiro civil na RPS Engenharia
Phelipe Allan Silva de Jesus, engenheiro de obra na Gafisa

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DESEMPENHO E INDUSTRIALIZAÇÃO DE SISTEMAS PREDIAIS

Rafael Felipe Teixeira Rodrigues, especialista de marketing na Gerdau

Rennan Rodrigues Prete, engenheiro de instalações na Toledo Ferrari
Talita Almeida Minelli Martins, coordenadora de desenvolvimento de projetos e orçamen-
tos na Prestes Construtora e Incorporadora
Thais Dantas Del Picolo Bolonha, engenheira de obras no CTE
Thaís Vieira Pereira, analista de produto na Autodoc

EQUIPE CTE ENREDES

Facilitadores: Mariana Watanabe e Roberto de Souza
Revisão técnica: Mariana Watanabe, Roberto de Souza e Eduardo Yamada
Equipe de apoio: Isabel Alexandrino, Cristina Mantovani, Tainã Dorea
Redação: Juliana Nakamura (MTB 46.219/SP)
Arte: Laboratório de Criação
Coordenação: Carolina Crepaldi e Gabriela Barreto de Souza

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O Centro de Tecnologia de Edificações é uma
empresa de consultoria e gerenciamento especia-
lizada em qualidade, tecnologia, gestão, susten-
tabilidade e inovação para o setor da construção.
Exerce suas atividades desde 1990, desenvolvendo
metodologias e tecnologias para a melhoria da
gestão das empresas, dos empreendimentos e
das obras, estimulando e promovendo a produti-
vidade, a competitividade, a cultura diferenciada e
o crescimento sustentável da cadeia produtiva da
construção.

O CTE enredes é uma unidade de negócio do Cen-

tro de Tecnologia de Edificações (CTE), criado
para conectar profissionais e empresas, influenciar
mudanças e gerar negócios para a transformação
da indústria da construção. Com foco em inovação,
sustentabilidade e qualidade, oferece ao mercado
um pacote de soluções para criar redes de relacio-
namento, compartilhar conhecimentos e promover
movimentos para a melhoria do desempenho e da
produtividade do setor.

A Rede Construção Digital e Industrializada (RCDI)

é um ecossistema de inovação e de relaciona-
mento que conecta os principais agentes da cadeia
produtiva com soluções tecnológicas inovadoras.
Atua desde 2018 para exponenciar a digitalização
e a industrialização da construção brasileira.
 Rua Pascoal Pais, 525 - 13º andar
Brooklin Novo | São Paulo
CEP: 04581-060
(011) 2149-0300 | enredes@cte.com.br
www.enredes.com.br