Perspectivas dos gestores – FII (2S23)

Caro assinante,
Este documento apresenta o resumo das principais visões dos gestores de fundos imobiliários para os
próximos 12 meses.
Para isso, foram enviadas oito questões para um total de 41 gestoras de FIIs, com foco em trazer a posição
dos fundos para o mercado imobiliário do Brasil e dos Estados Unidos, bem como para os principais
segmentos de fundos imobiliários. Tivemos uma taxa de resposta de 66%.
Ao longo do relatório, trouxemos um compilado de todas as respostas obtidas em nosso questionário. É
importante destacar que os resultados compilados mantêm a confidencialidade das informações
compartilhadas pelas instituições.

Gestoras participantes
Alianza Investimentos Imobiliários Hedge Investments Rio Bravo Investimentos
Autonomy Investimentos Highpar Safra Asset Management
BB Asset HSI SPX SYN Gestão de Recursos
Bresco Kinea Investimentos Tellus Investimentos
BTG Pactual Mauá Capital TRX
Canuma Capital Mérito Investimentos Valora
Capitânia Plural Gestão Vinci Partners
Credit Suisse RBR Asset WHG
Devant Asset Real Investor XP Asset
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Conforme observado no Gráfico 1, há uma elevação considerável do otimismo dos gestores para o mercado
imobiliário brasileiro para os próximos 12 meses.
Já para o mercado imobiliário americano (Gráfico 2), o pessimismo segue presente para o período, com uma
melhora marginal das perspectivas das casas participantes.

Nos setores, nota-se uma mudança de humor contundente para o segmento de tijolo, com destaque para os
segmentos de shoppings centers e logística – conforme será evidenciado abaixo, o arrefecimento na curva
de juros tem relação direta com essa dinâmica. Por outro lado, houve uma queda no grau de confiança para
os fundos de CRI e fiagros (majoritariamente compostos por crédito do agronegócio), diante da mudança de
cenário e do aumento do risco de crédito ao longo do ano.

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Gatilhos e pontos de atenção

Além das perguntas setoriais, buscamos entender a opinião dos gestores sobre quais os principais gatilhos e
pontos de atenção para o mercado de fundos imobiliários e para a economia brasileira para os próximos 12
meses. Em cada questão, os participantes selecionaram até duas alternativas.

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Após analisarmos o Gráfico 5, com quase metade dos votos, percebemos que a perspectiva de redução da
taxa de juros já no segundo semestre se apresenta como o principal fundamento para a tese de retomada
dos fundos de tijolo. Em seguida, o aumento da ocupação de tijolo desponta como segundo ponto de
atratividade.

Entre os riscos, o endividamento dos fundos imobiliários segue como o principal ponto de atenção para o
mercado atualmente, com 46,3% dos votos. Tal cenário eleva a preocupação com o risco de inadimplência
na indústria, que ficou em segundo lugar, com 24,1% dos votos.

Por fim, partimos para o ambiente econômico como um todo (tendo em mente os impactos nos fundos
imobiliários). Empatado em primeiro lugar, os gestores demonstram uma maior preocupação com a política
fiscal do país, juntamente dos reflexos na trajetória da inflação e da taxa de juros. Vale mencionar a presença
da reforma tributária entre os temas mais votados, que pode trazer desdobramentos pertinentes para a
indústria.

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Comentários adicionais dos participantes

“Nos fundos de CRIs, devemos ver uma distinção entre àqueles os High Yields – que sofrem nesse cenário
de juros alto, redução da VSO e dificuldade no repasse, em relação aos high grades, que devem
outperformar o mercado (principalmente com o fechamento de curva – por serem mais líquidos, os fundos
devem conseguir boa compressão de spread).

O segmento logístico está desacelerando, mas ainda continua com uma demanda crescente, com o flight-
to-quality ganhando mais espaço com esse patamar de aluguel/m².

Os shoppings devem continuar muito positivos, com uma mudança de mix importante realizada no período
de pandemia, e muito mais voltado a serviços. Vale destacar que poucos imóveis foram entregues desde
2015, e os shoppings vão ficando mais dominantes com o passar do tempo – ainda há bom upside na classe
como um todo.

Lajes continuam positivas para as melhores regiões, mas onde a maior parte dos FIIs estão inseridos deve
demorar algum tempo para recuperar vacância, para aí sim, ter crescimento de aluguel. Esse processo ainda
deve demorar mais de 12-18 meses, não seguimos tão confiantes com a classe.”

Real Investor

“Para os FIIs de CRI, o crédito imobiliário poderá ter uma retomada com a queda gradual da taxa Selic e
passada a desconfiança do mercado com o “efeito Americanas”. Possuímos uma visão menos construtiva
que o consenso para os juros domésticos, por entender que há riscos de que essa descompressão seja mais
tardia do que boa parte do mercado espera. Apesar da cautela, o segmento é amplo e adaptável a diversas
conjunturas de mercado e tende a ganhar espaço ainda maior no funding total em meio ao gap no crédito
subsidiado.

A respeito do segmento de tijolo, vemos como ressalva a visão de que a retomada do crédito tenderá a
“balancear” as carteiras no mercado de varejo. O momento pode ser oportuno para a aquisição de ativos
que serão desenvolvidos, com bons preços e baixa liquidez. Há drivers importantes, como a readequação
do trabalho presencial em diversas empresas e queda de vacância em empreendimentos logísticos.

Com relação ao agronegócio, acreditamos que o setor poderá encarar um período de incertezas, levado
pela tentativa de renegociação ou até mesmo pela inadimplência e execução de garantias, em razão de
alguns fatores: 1) alta alavancagem dos players participantes a juros elevados; 2) alto custo para plantio
considerando o valor elevado de terras e insumos no último ano; 3) queda dos preços de commodities
agrícolas, motivada pela desaceleração esperada da economia mundial e pelo aumento da oferta global,
embora a recente piora das condições de safra nos EUA seja um warning; 4) tendência de manutenção do
dólar a patamares mais baixos.

Dito isso, alguns players que realizaram concessão de crédito a taxas desproporcionais ou utilizaram de
garantias de maior risco, deverão ser impactados adiante. Entretanto, entendemos que no âmbito da
estruturação de produtos, haverá grandes oportunidades com a necessidade de reperfilamento de dívidas,
que poderão ser bem aproveitadas diante de uma análise de crédito e fluxo de pagamentos ainda mais
criteriosa.”

Highpar

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“Os segmentos de logística e shoppings seguem melhorando o resultado de seus ativos. O destaque em
logística é, em São Paulo, o progressivo aumento do preço de locação dos imóveis, acompanhado de baixa
vacância dos ativos classe A. Em Minas Gerais, a região de Extrema, é um ponto de atenção no longo prazo,
pois pode sofrer caso a aprovação da Reforma Tributária imponha uma data de validade aos benefícios
tributários que tornou esta região atrativa nos últimos anos.

No caso de shoppings, em especial os de grandes centros urbanos, o segmento mostrou sua resiliência ao
conseguir repassar o aumento de preços e manter baixa inadimplência e vacância nos últimos 12 meses.
Apesar da performance atual já ser superior ao patamar pré-pandemia, destacamos que o indicador iFlux,
que mede o fluxo de pessoas em shoppings, ainda está 24,4% inferior ao patamar pré-pandemia. Vemos
isto tanto como um desafio do segmento, quanto uma oportunidade de upside.

Quanto ao segmento de crédito, apesar da alta recente, entendemos que ainda existem oportunidades de
ganho de capital no curto prazo. A progressiva redução da inflação vista neste 2º trimestre e das
expectativas para 2023 contribuem significativamente para redução do spread de títulos públicos IPCA+.
Este movimento resultará na apreciação dos CRI IPCA+, em especial devido à marcação a mercado que, em
última análise, contribuirá para elevação do preço das cotas dos FIIs de CRI e possibilitará a realização de
ganho de capital na venda de CRI com ágio.”

Alianza Investimentos Imobiliários

“Sobre o segmento de shopping centers: um ponto importante a ressaltar é a baixa oferta de nova ABL
projetada para os próximos 5 anos vs. um potencial de demanda relevante, justificado pela boa perspectiva
ao varejo, uma vez controlada a inflação e o ciclo de corte de juros se aproximando. Essa relação tende a
gerar um cenário mais favorável ao empreendedor, com possibilidade de ganhos relevantes de locação,
sobretudo em ativos mais consolidados.”

HSI

Caio Nabuco de Araujo, CNPI

Pedro Niklaus
Empiricus Research

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