CURSO PROJETO EXECUÇÃO

E MANUTENÇÃO DE
EDIFICAÇÕES
Concepção para Projetos Corporativos
ETAPAS DE PROJETO
Programa de Necessidades
Estudo Preliminar
Anteprojeto
Projeto Básico
Projeto Legal
Projeto Executivo

Etapas de Projeto
 Luiz Felipe Pondé
Filósofo e escritor
brasileiro, doutor em
filosofia pela Faculdade
de Filosofia, Letras e
Ciências Humanas da
Universidade de São Paulo

O novo normal: Home office

https://youtu.be/rePrZCKGun4

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES
Trata-se da primeira etapa do projeto, com o objetivo
de levantar e analisar dados do cliente de forma a se ter
o entendimento detalhado do problema e de suas
necessidades para a definição do partido.
Complexidade devido ao
tempo de antecedência das
necessidades com relação ao
início do uso do edifício ou
ambiente
De 2 a 4 anos entre o estudo e
sua implantação e acima de 20
anos para seu uso.
Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

Para corporações específicas, o programa abrange os

objetivos e imagem da organização.
Para venda ou aluguel, não se sabe as características
do cliente final, havendo necessidade de maior
flexibilidade.

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

Para o caso de corporações específicas, o programa

deve cumprir etapas, que são:

1. Disponibilidade de dados existentes

2. Definição do cenário do projeto
3. Definição dos envolvidos
4. Levantamento de Dados

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

1. Disponibilidade de
dados existentes:

Documentação gráfica
Padrão de representação gráfica
Padronização de ambientes (estações de trabalho, áreas
de apoio, áreas de reunião, acabamentos)
Leiaute
Infraestrutura elétrica, segurança, lógica
População demandada

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

2. Definição do cenário:

Empresa se reorganizando
Empresa mudando de endereço
Empresa se instalando (não existia antes na cidade)

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

3. Definição dos envolvidos:

Recursos humanos
Auditoria
Jurídico (para órgãos e empresas públicas)
Áreas técnicas (engenharia, manutenção, segurança)
Consultores externos (estrutura, ar condicionado,
acústica, etc.)

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

4. Levantamento de dados:

Objetivo do projeto (principal informação – é comum

o cliente apontar a solução ao invés do problema)
Organograma da empresa e equipes
Inter-relacionamento (grau de proximidade entre
departamentos e cargos)
Premissas de projeto (exemplo: custo)

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

Técnicas para elaboração do

Programa de Necessidades:

Utilização de roteiro de entrevistas contendo

perguntas-chaves (objetivos e subjetivos).
Questionário de auto preenchimento quando houver
necessidade de maior tempo de dedicação e maior
número de pessoas.
Levantamento físico do local.

Etapas de Projeto
PROGRAMA DE NECESSIDADES

Um Roteiro Básico para o Programa de Necessidades

deverá possuir, pelo menos:

Nome da empresa, responsável e cargo

Data
Objetivo (descrição do problema)
Solução (resumo das intervenções)
Prazos estimados
Interrelacinamentos (criar uma escala)
Premissas e necessidade específicas

Etapas de Projeto
 ESTUDO PRELIMINAR
Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR
Etapa que propõe um partido inicial e verifica a
viabilidade de uma solução que dá diretrizes ou
orientações ao anteprojeto.
É um desenho mais livre, sem a rigidez dos desenhos
típicos das etapas posteriores.
São partes integrantes do estudo preliminar:
1. Planejamento do projeto
2. Aspectos do terreno ou espaço a ser ocupado
3. Definição do pavimento tipo (se for o caso)
4. Definição das disciplinas intervenientes
5. Partido e ambientação macro

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR
1. Planejamento do projeto – é uma etapa mais
burocrática do projeto e consiste dos seguintes
itens:

Escopo dos serviços;

Local de execução dos serviços, facilidades e
dificuldades dos locais;
Prazos de execução dos serviços;
Definição dos documentos integrantes do projeto
(projetos, especificações, planilhas de quantidades, etc.);

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR

2. Aspectos do terreno ou espaço a ser ocupado

Legislação e situação legal do terreno ou imóvel já

construído (Habite-se, aprovações, IPTU, etc.);
Destinação, Índices e taxas urbanísticos (tipo de
destinação, taxas de ocupação, qtde. de vagas);
Recuos, afastamentos e cota de coroamento; e
Restrições ambientais e de trânsito
Concessionárias de serviços públicos (disponibilidade de
água, energia, comunicação, esgoto, águas pluviais)

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR
3. Definição do pavimento tipo

Configuração do núcleo;
Modulações de projeto (estrutura, instalações, etc.);
Alturas (entrepiso, pé direito, pé esquerdo e
entreforro)

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR
3. Definição do pavimento tipo

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR
3. Definição do pavimento tipo

Quanto mais profundo é o pavimento maior sua

flexibilidade, porém também é maior sua
necessidade de iluminação e ventilação artificiais.
Quanto mais estreito é o pavimento, melhor a
proximidade com a janela e melhor é o apelo
mercadológico.

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR
3. Definição do pavimento tipo

Deverá ser definida a modulação

estrutural.
Preferencialmente também deverá ser
prevista a modulação dos elementos
secundários tais como: caixilhos de
fachada, forro, divisórias, etc.
A modulação das instalações poderá
ser trabalhada na etapa posterior

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR

3. Definição do pavimento tipo

Segundo o Código de Edificações, o pé direito mínimo

para ambientes de escritório em Brasília é 2,50m.
A altura do pé direito pode agregar valor comercial
ao empreendimento.

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR
3. Definição do pavimento tipo

Pelo espaço do entreforro poderão estar passando as

seguintes instalações: Alimentação elétricas das
luminárias, as próprias luminárias, dutos de ar
condicionado, chuveiros automáticos, sensores de
fumaça, etc.).
Quanto mais profundo o pavimento maior a altura do
entreforro.
Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR

3. Definição do pavimento tipo

Não há dimensão mínima prevista para entreforro no

Código de Edificações.

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR

3. Definição do pavimento tipo

O piso elevado dá flexibilidade às instalações

Pelo espaço do entrepiso poderão passar:
alimentação de tomadas, rede lógica, sensores de
fumaça (dependendo da altura do entrepiso)

(*) Quando não há distribuição de ar pelo piso

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR

4. Definição das disciplinas intervenientes

Deverão ser definidas quais as disciplinas e consultorias
especializadas deverão ser contratadas.
O tipo de estrutura (metálica, pré-fabricada, concreto
protendido) irá determinar o profissional será
contratado bem como ajudará a definir sua modulação.
Algumas premissas do cliente poderão necessitar de
consultorias tais como: acústica, áudio / vídeo /
multimídia, luminotécnica, etc.

Etapas de Projeto
ESTUDO PRELIMINAR

5. Partido e ambientação macro

O Estudo Preliminar deverá apresentar a primeira

proposta de partido arquitetônico (forma)
Através de “manchas” as áreas macro deverão ser
determinar e pré-dimensionadas (área de circulação
vertical, sala de ar condicionado, copas e demais
áreas molhadas, salas de reunião, etc.)

Etapas de Projeto
 ANTEPROJETO
Etapas de Projeto
ANTEPROJETO

Segundo o INBRAENG (Instituto Brasileiro de

Auditoria de Engenharia) é o conjunto de
documentos técnicos (desenhos e textos) que
possibilitam a caracterização da obra ou serviço
planejado, que representam a opção aprovada no
estudo de viabilidade e que permitem a
estimativa dos custos e prazos de execução dos
seus serviços, bem como a elaboração do projeto
executivo.

Etapas de Projeto
ANTEPROJETO

Consiste na solução do estudo preliminar, depois de

absorvidas as alterações e complementações
realizadas durante as análises realizadas pelas
demais disciplinas. Logo, a partir desta etapa existe
a necessidade de participação de todas as disciplinas
do projeto.
Deverão ser atendidas as solicitações apresentadas
pelo cliente no Estudo Preliminar.
Nesta etapa, já se deve apresentar um orçamento e
prazo estimados para a obra.

Etapas de Projeto
ANTEPROJETO
O Anteprojeto de Arquitetura deverá ser constituído
por:
Planta de situação do terreno, indicando o seu entorno
imediato e acessos;
Planta baixa de arquitetura simplificada por pavimento com
indicação das divisões internas;
Planta de arquitetura com indicação de cortes longitudinais
e transversais e vista da fachada;
Quadro discriminativo de áreas comuns (garagem,
pavimento diferenciado e tipo, etc.);
Perspectiva tridimensional externa da edificação;
Definição dos acabamentos.

Etapas de Projeto
ANTEPROJETO
Interfaces do anteprojeto com as disciplinas:
SIST. PREDIAL ANTEPROJETO VARIÁVEIS DO EDIFÍCIO
Água fria Volume dos reservatórios Altura do edifício
Incêndio Altura dos reservatórios Carregamento da
Ar condicionado estrutura
Consumo de energia
Água fria Posição e quantificação Área útil dos pavimentos
Água quente de prumadas e dutos Área útil de subsolos
Esgoto Estimativa de diâmetros Resistência dos elementos
Água pluvial das prumadas e estruturais
Energia elétrica dimensões dos dutos Espessura de paredes
Gás Tamanhos dos shafts
Telefonia Altura do entreforro
Ar condicionado

Etapas de Projeto
ANTEPROJETO
Interfaces do anteprojeto com as disciplinas:
SIST. PREDIAL ANTEPROJETO VARIÁVEIS DO EDIFÍCIO
Água fria Tipo de distribuição Área e configuração do
Água quente (coletiva ou núcleo do edifício
Gás individualizada) Consumo de energia
Incêndio Posição de hidrantes Área e configuração do
Reserva de incêndio núcleo do edifício
Chuveiros automáticos Área dos reservatórios
Esgoto Cotas de descarga dos Consumo de energia
Água Pluvial efluentes Pé direito útil do subsolo
Energia elétrica Centro de medição Área útil da base
Entrada de energia Área e configuração do
(subestação) núcleo do edifício
Prumada de energia

Etapas de Projeto
ANTEPROJETO

Além dos itens específicos de Arquitetura, deverá

também ser determinado os sistemas de infraestrutura
que serão previstos, tais como:
Sistema de geração de energia auxiliar;
Sistema de ar condicionado (direto ou indireto,
central ou individual);
Sistema de aproveitamento e/ou reuso de água
Etc.

A estimativa global de custo da obra poderá ter

margem de erro de 30%.

Etapas de Projeto
 PROJETO BÁSICO
Etapas de Projeto
PROJETO BÁSICO
Segundo a Lei Nº 14.133, de 1º de abril de 2021,
Projeto Básico é:

conjunto de elementos necessários e suficientes, com nível de

precisão adequado para definir e dimensionar a obra ou o serviço,
ou o complexo de obras ou de serviços objeto da licitação,
elaborado com base nas indicações dos estudos técnicos
preliminares, que assegure a viabilidade técnica e o adequado
tratamento do impacto ambiental do empreendimento e que
possibilite a avaliação do custo da obra e a definição dos métodos
e do prazo de execução, devendo conter os seguintes elementos:

Etapas de Projeto
PROJETO BÁSICO
a) levantamentos topográficos e cadastrais, sondagens e ensaios geotécnicos,
ensaios e análises laboratoriais, estudos socioambientais e demais dados e
levantamentos necessários para execução da solução escolhida;
b) soluções técnicas globais e localizadas, suficientemente detalhadas, de forma a
evitar, por ocasião da elaboração do projeto executivo e da realização das
obras e montagem, a necessidade de reformulações ou variantes quanto à
qualidade, ao preço e ao prazo inicialmente definidos;
c) identificação dos tipos de serviços a executar e dos materiais e equipamentos a
incorporar à obra, bem como das suas especificações, de modo a assegurar os
melhores resultados para o empreendimento e a segurança executiva na
utilização do objeto, para os fins a que se destina, considerados os riscos e os
perigos identificáveis, sem frustrar o caráter competitivo para a sua execução;

Etapas de Projeto
PROJETO BÁSICO

d) informações que possibilitem o estudo e a definição de métodos construtivos, de

instalações provisórias e de condições organizacionais para a obra, sem frustrar o
caráter competitivo para a sua execução;
e) subsídios para montagem do plano de licitação e gestão da obra,
compreendidos a sua programação, a estratégia de suprimentos, as normas de
fiscalização e outros dados necessários em cada caso;
f) orçamento detalhado do custo global da obra, fundamentado em quantitativos
de serviços e fornecimentos propriamente avaliados, obrigatório exclusivamente
para os regimes de execução previstos nos incisos I, II, III, IV e VII do caput do art.
46 desta Lei;

Etapas de Projeto
PROJETO BÁSICO
O Projeto Básico de Arquitetura deverá ser composto de,
pelo menos, os seguintes itens:
Implantação da edificação, compatibilizada com acesso das
redes de infra-estrutura e indicação de ampliações e detalhes
necessários à perfeita locação e implantação das edificações e
sistema viário interno;
Plantas de todas as edificações e pavimentos, acrescentando as
indicações de plantas parciais e detalhes nas áreas mais
complexas, além de tabela de acabamentos e mapa de
esquadrias;
Cortes de todos os ângulos necessários à perfeita visualização
da edificação, acrescentando indicações de cortes parciais e
detalhes especiais tais como equipamentos fixos, peças metálicas
etc.;

Etapas de Projeto
PROJETO BÁSICO
Elevações de todas as fachadas, acrescentando tabelas de
acabamentos e incorporando as esquadrias definidas e
chamadas para detalhes especiais;
Plantas e cortes parciais em compartimentos e áreas que
devido à sua complexidade exijam maior detalhamento tais
como sanitários, copa/cozinha, escadas, acesso principal
etc., detalhando sempre que necessário os arremates,
bancadas, parapeitos etc.;
Planta de cobertura com detalhamento da estrutura de
sustentação, sistema de impermeabilização, arremates, rufos
e assentamento de telhado;

Etapas de Projeto
PROJETO BÁSICO
Desenhos de componentes arquitetônicos (esquadrias metálicas
e de madeira, brises, guardacorpo, corrimão etc.) onde estarão
representados e dimensionados, através de plantas, cortes e
elevações;
Mapa geral de esquadrias relacionando tipos e quantidades,
definindo detalhes de acabamentos, ferragens e arremates
diversos;
Plantas detalhadas de todos os forros e pisos, incluindo
paginação;
Planta da área externa com indicação de material de
acabamento e projeto de paisagismo, se for o caso;
Memorial descritivo e especificações completas de todos os
materiais e serviços que compõem o projeto;

Etapas de Projeto
PROJETO BÁSICO
Previsão de acessibilidade a pessoas portadoras de
deficiências (banheiros, inclinação de rampas, corredores,
portas, etc.).
Inventário florístico (ou florestal) com as compensações
necessárias.
Relatório de Impacto de Trânsito.

Etapas de Projeto
 PROJETO LEGAL
Etapas de Projeto
PROJETO LEGAL

De posse do Projeto Básico e dos padrões de

apresentação de cada município é desenvolvido o
Projeto Legal, que será utilização nas aprovações em
órgãos e concessionárias de serviços públicos.
Cada Prefeitura tem o seu padrão mas, de uma forma
geral, todas as informações necessárias constam do
Projeto Básico.

Etapas de Projeto
 PROJETO EXECUTIVO
Etapas de Projeto
PROJETO EXECUTIVO
Também segundo a Lei Nº 14.133, de 1º de abril de 2021,
Projeto Executivo é: “conjunto de elementos necessários e
suficientes à execução completa da obra, com o detalhamento das
soluções previstas no projeto básico, a identificação de serviços, de
materiais e de equipamentos a serem incorporados à obra, bem
como suas especificações técnicas, de acordo com as normas
técnicas pertinentes.”

Segundo a NBR 6492 – Representação de Projetos de

Arquitetura, Projeto Executivo deve apresentar, “de forma clara
e organizada, todas as informações necessárias à execução da obra
e todos os serviços inerentes.”

Etapas de Projeto
PROJETO EXECUTIVO

Deve-se trabalhar numa escala que melhor

visualize o Projeto Básico.
O Orçamento deve trabalhar com margem de
erro de 5%.
Teoricamente não se admite aditivos de valor
por falta de informações ou detalhes.
Além de todos os itens constantes no Projeto
Básico, o Projeto Executivo deverá detalhar
todos os elementos necessários para construção
e fabricação dos elementos de projeto.

Etapas de Projeto
FORMAS DE CONTRATAÇÃO DE PROJETOS

Pregão
Concorrência por menor preço
Concorrência por técnica e preço
Concurso

Etapas de Projeto