Exercício Proposto 2 –06/11/2023

Universidade Federal do Rio de Janeiro

Escola Politécnica - Engenharia Civil
Departamento de Construção Civil

EEC421 Edificações - 2023-2

Exercício

Você lidera uma equipe de profissionais que deve avaliar a compra de um terreno na Zona Oeste do Município do Rio
de Janeiro.

Seu Cliente
Família de Classe Média Alta, com renda acima de R$40.000,00/mês.

Premissas para a viabilidade

Margem sobre preço mínima: 14%
Taxa de oportunidade 17,38% (11,38%+4,00%+2,00%)

Sobre o terreno
O terreno está limpo e desimpedido.
Área do terreno: 1.000,00m2
Preço ofertado: R$1.200,00/m2

O pagamento do terreno se dará no primeiro mês do estudo.

Sobre a unidade
Casa padrão A, com 671,00m2 de área construída; 671,00m2 de área privativa; e 446,25m2 de área equivalente
de construção.

Preço unitário da unidade: R$9.610,00/m2

Previsão de venda da unidade: no terceiro mês da obra

Forma de pagamento
Sinal de 20%
Durante a obra e de forma linear: 50%
No Habite-se: 30%

O lançamento do empreendimento está previsto para o terceiro mês do estudo.

Sobre a construção
Na avaliação do custo de construção, considerar unidades de alto padrão e utilizar o CUB-RJ R-1-A, cujo valor
em Setembro/2023 é R$3.280,61/m2. Os custos não incluídos no CUB somam R$3500.000,00 e o custo indireto
médio mensal é de R$65.000,00/mês, para a execução da obra. O prazo de construção é de 14 meses. A obra
inicia no terceiro mês após o lançamento do empreendimento. O Habite-se acontece sessenta diass após a
conclusão da obra. A curva da construção é apresentada em tabela anexa.
 Exercício Proposto 2 –06/11/2023

Demais custos que compõem o empreendimento

Projetos: 8% do Custo Direto de Construção, pagos em duas parcelas iguais e sucessivas, desde o mês 1 do
estudo de viabilidade;
Despesas Administrativas da Empresa (Overhead): 4% do Valor Geral de Vendas (VGV), distribuídos
linearmente durante o prazo do empreendimento;
Comercialização e Vendas: 3% do valor da unidade. O pagamento se dará no mês seguinte à venda da unidade;
Comunicação e Marketing: 6% do valor do Valor Geral de Vendas (VGV). O desembolso dessa despesa se
dará da seguinte forma: 40% no mês de lançamento do empreendimento e o saldo em parcelas iguais e mensais,
até o final do estudo;
Impostos: 6,33% do valor da unidade. O pagamento se dará no mês seguinte à venda da unidade;
Assistência Técnica: 2% do Custo Direto de Construção. Prever essa despesa no mês seguinte à conclusão da
obra;
Despesas Jurídicas: 0,80% do Valor Geral de Vendas (VGV). Provisionar essa despesa no primeiro mês do
estudo;
Estudos Preliminares: 2,50% do Custo Direto de Construção. Provisionar essa despesa desde o primeiro mês
do estudo, de forma linear, até o mês anterior ao início da obra

Sua avaliação deve destacar os seguintes itens:

(1) A Viabilidade Estática do Empreendimento, indicando a sua margem sobre custo e a sua margem sobre o preço;
(2) Considerando a premissa de margem sobre preço estabelecida pelo investidor, que decisão o investidor deveria
tomar? Justifique.
(3) Apresente o fluxo de despesas, o fluxo de receitas, o saldo mensal e o saldo mensal acumulado do
empreendimento.
(4) Apresente o fluxo de caixa descontado, o fluxo de caixa descontado acumulado e a TIR do empreendimento.
(5) Indique o mês quando ocorre o Payback, o mês quando ocorre o BreakEven e o mês e o valor da exposição
máxima de caixa nominal e da exposição máxima descontada (se ocorrer).
(6) Considerando os indicadores obtidos na Análise de Viabilidade desse empreendimento, qual a sua indicação
ao investidor, sobre a compra desse terreno? Justifique a sua resposta.