Exercício Proposto 1 –06/11/2023

Universidade Federal do Rio de Janeiro

Escola Politécnica - Engenharia Civil
Departamento de Construção Civil

EEC421 Edificações - 2023-2

Exercício

Um investidor, que atua no mercado imobiliário, avalia a compra de um terreno para o desenvolvimento de um
empreendimento com duas casas. Você deve avaliar a viabilidade de compra desse terreno. Todos os dados necessários
para essa avaliação são apresentados a seguir.

Premissas para a viabilidade – Investidor

Margem sobre preço mínima: 14%
Taxa de oportunidade 24,32%

Sobre o terreno
O terreno está limpo e desimpedido.
Área do terreno: 1.600,00m2
Preço ofertado: R$1.500,00/m2

O pagamento do terreno se dará da seguinte forma: em quatro parcelas iguais e sucessivas, a partir do primeiro
mês do estudo de viabilidade.

Sobre as unidades
Cada casa terá 840,00m2 de área construída; 650,00m2 de área privativa; e 580,00m2 de área equivalente de
construção. Os preços e a velocidade de venda e a forma de pagamento são dados a seguir:
Venda da Casa 1: mês 13 do estudo de viabilidade
Venda da Casa 2: mês 23 do estudo de viabilidade;
Forma de pagamento:
Casa 1 - 30% no mês da venda e o restante em parcelas iguais até o final das obras;
Casa 2 - 100% no mês da venda;
Preço de venda: R$10.580,00/m2.

O lançamento do empreendimento está previsto para o sexto mês do estudo.

Sobre a construção
Na avaliação do custo de construção, considerar unidades de alto padrão e utilizar o CUB-RJ R-1-A, cujo valor
em Setembro/2023 é R$3.280,61/m2. Os custos não incluídos no CUB somam R$520.000,00 por unidade e o
custo indireto médio mensal é de R$120.000,00/mês, para a execução da obra. O prazo de construção é de 12
meses. A obra inicia seis meses após o lançamento do empreendimento. O Habite-se acontece três meses após
a conclusão da obra. A curva da construção é apresentada em tabela anexa.
 Exercício Proposto 1 –06/11/2023

Demais custos que compõem o empreendimento

Projetos: 8% do Custo Direto de Construção, pagos em seis parcelas iguais e sucessivas, desde o mês 1 do
estudo de viabilidade;
Despesas Administrativas da Empresa (Overhead): 4% do Valor Geral de Vendas (VGV), distribuídos
linearmente durante o prazo do empreendimento;
Comercialização e Vendas: 3% do valor da unidade. O pagamento se dará no mês seguinte à venda da unidade;
Comunicação e Marketing: 3% do valor do Valor Geral de Vendas (VGV). O desembolso dessa despesa se
dará linearmente durante a execução da obra;
Impostos: 6% do valor da unidade. O pagamento se dará no mês seguinte à venda da unidade;
Assistência Técnica: 1,5% do Custo Direto de Construção. Prever essa despesa no mês seguinte à conclusão da
obra;
Despesas Jurídicas: 1% do Valor Geral de Vendas (VGV). Provisionar essa despesa no segundo mês do estudo;
Estudos Preliminares: 2% do Custo Direto de Construção. Provisionar essa despesa desde o mês 1 do estudo,
até o mês de lançamento do empreendimento, linearmente.

Sua avaliação deve destacar os seguintes itens:

(1) A Viabilidade Estática do Empreendimento, indicando a sua margem sobre custo e a sua margem sobre o preço;
(2) Considerando a premissa de margem sobre preço estabelecida pelo investidor, que decisão o investidor deveria
tomar? Justifique.
(3) Apresente o fluxo de despesas, o fluxo de receitas, o saldo mensal e o saldo mensal acumulado do
empreendimento.
(4) Apresente o fluxo de caixa descontado, o fluxo de caixa descontado acumulado e a TIR do empreendimento.
(5) Indique o mês quando ocorre o Payback, o mês quando ocorre o BreakEven e o mês e o valor da exposição
máxima de caixa nominal e da exposição máxima descontada (se ocorrer).
(6) Considerando os indicadores obtidos na Análise de Viabilidade desse empreendimento, qual a sua indicação
ao investidor, sobre a compra desse terreno? Justifique a sua resposta.

Curva da construção
Mês %
1 4,5%
2 5,8%
3 6,9%
4 7,8%
5 9,9%
6 11,2%
7 12,2%
8 11,4%
9 9,2%
10 8,2%
11 7,1%
12 5,8%