(ALGUM TÍTULO CHAMATIVO

TRAZENDO A DOR DO CLIENTE)

O SONHO DE QUALQUER BRASILEIRO É TER UMA HISTORIA REAL
SUA CASA PRÓPRIA.
Luciano e sua família moravam de
Saber que está pagando por algo que é seu, que poderá deixar de aluguel a 4 anos em uma casa de 110m²,
herança para as futuras gerações, é uma meta de vida para muitos. com 3 quartos e sem piscina, pagando
Durante ANOS foi praticamente impossível adquirir um imóvel, R$3.700,00 de ALUGUEL por MÊS. Hoje
por conta das inflações altíssimas, juros absurdos e oportunidades ele construiu uma casa financiada de
baixíssimas, sendo assim, só aqueles que tinham uma condição 257 m² com 4 quartos, piscina, escritório
financeira muito boa conseguia a oportunidade de financiamento. e arquitetura moderna, no mesmo
condomínio que já morava, pagando
hoje uma parcela de R$ 2.769,79 do
FINANCIAMENTO por MÊS.

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VOCÊ PODE!
AGORA É A SUA VEZ DE SAIR DO ALUGUEL E CONSTRUIR A
SUA CASA DOS SONHOS!!

Nós da Ferraz Amemiya, podemos te MOSTRAR o caminho e

te apresentar o melhor plano de financiamento, cuidamos de
toda a parte burocrática e jurídica. Você só vai se preocupar em
nos dar suas sugestões na hora de montar seu projeto! Abaixo
mostraremos como é mais fácil e menos burocrático construir a
sua casa naquele bairro dos seus sonhos!

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FINANCIAMENTO HABITACIONAL
O primeiro ponto antes de entrar no assunto de Financiamento
habitacional, está relacionado ao falso entendimento que
precisamos ser ricos para construir casas, mas isso não é verdade!
O segundo ponto que muitos pensam e fazem é utilizar aquele
pé de meia, na poupança, para dar de entrada na obra ou naquela
casa. NÃO FAÇA ISSO! Recomendo que você leia até ao final, pois
se fizer isto, você vai se descapitalizar sem necessidade.
Não duvido que você tenha em seu círculo social, aquela pessoa
que adquiriu ou está construindo uma casa através de um
financiamento fornecido por algum banco, que mesmo com pouco
recurso conseguiu sair do aluguel e começou a pagar as parcelas
do financiamento.
Este processo se chama FINANCIAMENTO HABITACIONAL,
sendo a CAIXA, o banco que mais ajuda nós brasileiros a realizarmos
nosso sonho de ter nossa casa própria, ela consegue gerar um
financiamento com as melhores taxas de juros e subsídios,
podendo chegar, HOJE, à 0,75% AO MÊS, 8,99% ao ANO!!
Juros Nominais 8.63% a.a.
Juros Efetivos 8.99% a.a.
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6 O que é Financiamento Imobiliário?

8 Financiamento de Imóvel Residencial

9 Financiamento de Construção
(Em terreno Próprio ou Não)

12 Financiamento de Terreno

14 Etapas da análise e aprovação do

financiamento imobiliário

15 Requisitos mínimos para contratação do

financiamento imobiliário

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O QUE É
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?

Nada mais é do que uma linha de crédito oferecida por A instituição também considera a
instituições financeiras para utilização na aquisição de um "continuidade da evolução benigna da
imóvel novo ou usado sendo residencial ou comercial, ou para inadimplência; e no nível historicamente
término de construção ou reforma, ou ainda para aquisição de reduzido do comprometimento de renda
lotes urbanizados. das famílias com dívidas contraídas no
A facilidade de acesso e a simplificação do financiamento sistema financeiro nacional".
imobiliário tem sido grande aliado para o crescimento do
mercado imobiliário no país, e consequentemente para o próprio
crescimento da economia.
“Em 2018, após dois anos de queda, o crédito bancário voltou a
crescer. O volume total (estoque) atingiu R$ 3,26 trilhões, alta de
5,5%. (Fonte: Banco Central).
De acordo com o Banco Central, a projeção de alta do crédito
bancário para 2019 tem por base o crescimento do Produto
Interno Bruto (PIB), estimado em 2% para este ano, em um
"ambiente com inflação baixa e estável" e na manutenção das
taxas de juros em patamares baixos.
6
O crédito é um dos principais responsáveis pela
expansão do setor imobiliário no Brasil nos últimos
anos. Entretanto, em que pese sua expansão, que
passou de cerca de 1,5% do PIB em 2003 para os
atuais 4% do PIB, com estimativa de chegar a 6%
em 2019, o fato é que essa parcela ainda é muito
pequena quando comparada com outros países.
Em nações desenvolvidas como Austrália, Estados
Unidos e Reino Unido, por exemplo, o crédito
imobiliário atinge algo como 80% do PIB, e mesmo
em mercados de países latino-americanos, como
Chile e México, esse indicador atinge valores como
15% do PIB. Esses números evidenciam que há
muito espaço para a expansão do crédito imobiliário
no Brasil” (Fonte: Poli-NRE – USP).
Portanto, o Financiamento Imobiliário nada mais
é do que uma operação de crédito realizada entre
os agentes financeiros e os proponentes, com
recursos originários da operação de empréstimo.

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FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL Ainda não é esse, continue lendo mais abaixo

Modalidade de financiamento específica para Pessoa Física – PF Não ser detentor de contrato de arrendamento no Programa de
e disponível para quem pretende comprar um imóvel residencial Arrendamento Residencial – PAR no país e não ter participado, em
novo ou usado. Pode ser utilizado tanto para uso próprio, quanto qualquer época, como beneficiário de programas habitacionais
para investimento no setor imobiliário, salvo algumas restrições. lastreados com recursos orçamentários da União ou de
O valor total a ser financiado pode variar conforme a instituição descontos habitacionais concedidos com recursos do FGTS para
financeira, mas a grande maioria tem como percentual máximo 80%, enquadramento no Programa Minha Casa Minha Vida.
com algumas chegando a 90% do menor valor entre a avaliação e a
promessa de compra e venda do imóvel para financiamentos com
recursos do SBPE e até 100% com recursos do FGTS.
Condições mínimas para contratação desse tipo de financiamento:
É permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS
na aquisição de imóveis residenciais;
No caso de utilização de recursos do FGTS, o proponente não
pode ser proprietário ou estar em processo de compra de outro
imóvel residencial na mesma localidade em que reside ou onde
pretende fixar moradia;
O imóvel constitui a garantia do pagamento do financiamento;
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FINANCIAMENTO DE CONSTRUÇÃO Esse que queremos te apresentar!
(EM TERRENO PRÓPRIO OU NÃO)

Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF

e Pessoa Jurídica – PJ, tanto para imóveis residenciais quanto
comerciais e industriais. O financiamento para construção de imóvel
está disponível tanto para quem possui um terreno e deseja construir,
quanto para quem ainda não tem o terreno e pretende comprar.
Assim como no caso de financiamento de imóvel residencial, o valor
total a ser financiado pode variar conforme a instituição financeira,
mas a grande maioria tem como percentual máximo 80%, com
algumas chegando a 90% do menor valor entre a avaliação e a
promessa de compra e venda do imóvel para financiamentos com
recursos do SBPE e até 100% com recursos do FGTS.

Porém, é necessário entender que nesse caso temos dois cenários

completamente distintos:
1) Financiamento de Construção em Terreno Próprio
2) Financiamento de Aquisição de Terreno + Construção

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No caso 1, o percentual máximo será liberado apenas considerando
o valor proposto da construção, excluindo-se o valor de mercado
do terreno. Dessa forma, se você propor uma construção que
terá custo de R$ 100 mil, e digamos que o valor máximo liberado
pela instituição financeira seja de 80%, você receberá apenas R$
80 mil para construção da obra.

No caso 2, o percentual máximo será liberado considerando a

situação paradigma “terreno vazio + construção”, ou seja, será
considerado o valor de mercado do imóvel como se pronto
estivesse. Sendo assim, se a sua proposta considerar que a
aquisição do terreno, mais a construção da obra resulte em um
imóvel que tenha valor de mercado em R$ 180 mil, e o valor máximo
de liberação seja de 80%, você receberá R$ 144 mil para comprar
o terreno e construir a obra.

Continue lendo que na sequência irei detalhar bem

estes cenários, e faremos juntos todo o processo. ;)

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CONDIÇÕES MÍNIMAS PARA CONTRATAÇÃO DESSE TIPO DE FINANCIAMENTO:

O proponente ao financiamento deve ser o proprietário do terreno e de Arrendamento Residencial – PAR no país
o mesmo não pode estar alienado, ou seja, não pode estar vinculado e não ter participado, em qualquer época,
a nenhum tipo de financiamento; como beneficiário de programas habitacionais
É permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS; lastreados com recursos orçamentários da
Uniãooudedescontoshabitacionaisconcedidos
Uma particularidade desta modalidade de financiamento é que
com recursos do FGTS para enquadramento no
o valor financiado não é disponibilizado de uma única vez ao
Programa Minha Casa Minha Vida;
proponente, a instituição financeira libera parcelas mensais do valor
financiado conforme o desenvolvimento do cronograma da obra. Para financiamento da construção de
Por isso é crucial que esse cronograma esteja completo e preciso empreendimentos residenciais (mais de
quando for incluído na documentação submetida para a obtenção uma unidade) pelo PMCMV a empresa
do financiamento; construtora deverá apresentar certificação do
A documentação do imóvel deve estar regularizada junto ao poder PBQP-H – Programa Brasileiro de Qualidade e
público; O imóvel a ser construído e o terreno compõem a garantia Produtividade do Habitat.
do pagamento do financiamento; O proponente não pode ser
proprietário ou estar em processo de compra de outro imóvel
residencial na mesma localidade em que reside ou onde pretende
fixar moradia, no caso de utilização de recursos do FGTS;
Não ser detentor de contrato de arrendamento no Programa

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FINANCIAMENTO DE TERRENO

Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF e Pessoa Jurídica – PJ e

disponível apenas para compra de terrenos ou lotes urbanizados.
Neste caso você financia apenas a compra do terreno, sem ter que construir nada nele.
É muito usado para fazer investimentos, com o intuito de ganhar com a valorização do
terreno, e no futuro realizar a venda com lucros.
Não recomendo esta modalidade para ser utilizada na estratégia de construção da
casa própria, ou mesmo imóveis comerciais. Sendo recomendado apenas para fins de
investimentos a longo prazo.
Basta pensar que se você financiar a compra do terreno ele vai ficar alienado, e no futuro
você não vai conseguir financiar uma construção em cima dele, pois ele já vai estar
comprometido.
Ou seja, para isso você precisa quitar o financiamento da compra do terreno, para então
depois financiar a construção da obra. É possível fazer, mas dá mais trabalho e despesas
do que você financiar tudo junto: a compra do terreno + construção.
Portanto, se você pretende comprar um terreno para construir, opte sempre pelo
financiamento de “aquisição de terreno + construção”. Inclusive para imóveis comerciais.

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CONDIÇÕES MÍNIMAS PARA CONTRATAÇÃO DESSE TIPO DE
FINANCIAMENTO:

Não é permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do

FGTS na aquisição de terrenos ou lotes urbanizados;
O terreno ou lote deve estar situado em zonas urbanas ou em
locais com infraestrutura estabelecida;
Não existe um valor máximo de financiamento para esta
modalidade. Esse valor é calculado com base na capacidade de
pagamento do proponente;
O terreno ou lote urbanizado a ser financiado constitui a garantia
do pagamento do financiamento junto à instituição financeira;

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ETAPAS DA ANÁLISE E APROVAÇÃO DO
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

1.Análise cadastral do tomador do crédito e seus proponentes solidários

(se for o caso) junto ao Serasa ou SPC (Serviço de Proteção ao Crédito);
2.Avaliação do Imóvel pretendido;
3.Análise da documentação submetida pelo comprador e vendedor;
4.Assinatura do contrato de financiamento pelo vendedor e comprador;
5.Recolhimento dos impostos necessários;
6.Registro do contrato no Cartório de Imóveis;
7.Pagamento do imóvel ao vendedor pela instituição financeira.

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REQUISITOS MÍNIMOS PARA CONTRATAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
1 Ser brasileiro nato ou naturalizado
ou, se estrangeiro, detentor de visto
permanente no país;
Ser maior de 18 anos. Se menor, entre
2 16 e 18 anos incompletos, tem que ser
emancipado;
3 Possuir capacidade civil;
Possuir idoneidade cadastral, ou seja,
4 precisa estar com o nome sem restrições
em órgãos como SPC e SERASA;
Possuir capacidade de pagamento para
5 arcar com o encargo mensal (parcelas);
6 Compor renda para cálculo da capacidade de pagamento - os bancos
normalmente aceitam a composição de renda familiar, inclusive
cônjuges. Outros casos como união estável, noivos, pais e filhos, irmãos
ou conhecidos sem grau de parentesco, dependem de consulta junto
ao banco, pois a aceitação varia de uma instituição financeira para
outra, muitas vezes condicionada à apresentação de documentação
complementar.
Estar dentro do limite de idade - para cobertura securitária, a idade do
7 proponentemaisidososomadaaoprazodeamortizaçãodofinanciamento
não poderá ultrapassar 80 anos e 06 meses. Esse limite é utilizado pela
maioria dos bancos;
Fazer a opção da apólice de seguro para contratação dos seguros
8 Danos Físicos do Imóvel – DFI e Morte e Invalidez Permanente - MIP,
necessários para a aprovação do financiamento imobiliário.
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QUAIS
DOCUMENTOS
VOU PRECISAR
PARA FAZER UM
FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO?
Documentos Pessoais
Os documentos requeridos podem variar
muito entre as instituições financeiras.
Geralmente exigem-se certidões dos
feitos cíveis, executivos, fiscais, estaduais,
municipais e federais, entre outras.
Sendo assim, vamos relacionar todos os
tipos de documentos que poderão ser
solicitados, para cada linha de crédito.
LINHAS DE CRÉDITO SBPE
Documentos do comprador Pessoa Física – PF Documentos do vendedor Pessoa Física – PF
RG - Carteira de Identidade ou outro documento RG - Carteira de Identidade ou outro documento
oficial de identificação que conste foto oficial de identificação que conste foto
CPF – Cadastro Pessoa Física
CPF – Cadastro Pessoa Física
Comprovante de renda
Comprovante de estado civil
Comprovante de residência
Comprovante de residência
Comprovante de estado civil
Comprovante bancário
Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos
Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos
a Tributos Federais e Dívida Ativa da União
a Tributos Federais e Dívida Ativa da União
ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de
ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de
Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais
Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais
e Dívida Ativa da União, extraídas do site da
e Dívida Ativa da União, extraídas do site da
Receita Federal – SRF.
Receita Federal – SRF.
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LINHAS DE CRÉDITO SBPE
Documentos do comprador Pessoa Física – PF
RG - Carteira de Identidade ou outro documento
oficial de identificação que conste foto
CPF – Cadastro Pessoa Física
Comprovante de renda
Comprovante de residência
Comprovante de estado civil
Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos
a Tributos Federais e Dívida Ativa da União
ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de
Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais
e Dívida Ativa da União, extraídas do site da
Receita Federal – SRF.
Documentos do vendedor Pessoa Física – PF COMPROVAÇÃO DE RENDA
RG - Carteira de Identidade ou outro documento
oficial de identificação que conste foto Para facilitar a solicitação de comprovante
de renda, veja as tabelas abaixo, onde é
detalhado os principais tipos de documentos
CPF – Cadastro Pessoa Física
para comprovação de renda, solicitados
Comprovante de estado civil pelos bancos e instituições financeiras:
Comprovante de residência
Comprovante bancário
Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos
a Tributos Federais e Dívida Ativa da União
ou Certidão Conjunta Positiva com Efeito de
Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais
e Dívida Ativa da União, extraídas do site da
Receita Federal – SRF.
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Documentos do Imóvel Documentos Técnicos

Assim com os documentos pessoais, os documentos requeridos do imóvel
podem variar muito entre as instituições financeiras. E exigem certidões dos
feitos cíveis, executivos, fiscais, estaduais, municipais e federais, entre outras.
Sendo assim, vamos relacionar aqui os 10 principais documentos do imóvel
necessários durante o processo de financiamento imobiliário, que são eles:
Entendido quais sãos os documentos necessários do imóvel, vamos conhecer
agora quais são os documentos técnicos fundamentais para os processos de
financiamento imobiliário.
Sendo assim, vamos relacionar aqui os 8 principais documentos técnicos
necessários durante o processo de financiamento imobiliário, que são eles:

Matricula do Imóvel Projetos de Arquitetura

Alvará de Construção Projetos Complementares

CEI – Cadastro Específico do INSS ART/RRT dos Projetos

CNO – Cadastro Nacional de Obras ART/RRT da Execução da Obra

SCPO – Sistema de Comunicação Prévia de Obra Planilha Orçamentária

DISO – Declaração de Informações Sobre a Obra Cronograma Físico-Financeiro

Habite-se Memorial Descritivo

CND – Certidão Negativa de Débitos da Prefeitura Declaração de Execução dos Elementos Construtivos

CND – Certidão Negativa de Débitos da Obra

CND – Certidão Negativa de Débitos do Imóvel

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ANÁLISE DE CRÉDITO

A análise de crédito nada mais é do que a determinação da

capacidade de pagamento do proponente, baseado nos dados
pessoais, principalmente a renda.
De acordo com as informações e documentos apresentados para
análise de crédito, o Banco irá analisar, entre outras coisas, se o
prazo, renda declarada, idade e características do imóvel para
estudo da viabilidade de concessão do crédito e se a adequação
do imóvel escolhido está dentro dos parâmetros da instituição
financeira. Somente após a devida análise de crédito, feita por
um agente próprio do Banco, saberemos o resultado real do que
foi aprovado para o proponente.
A análise de crédito depende exclusivamente de documentos
pessoais do proponente, não sendo necessário para esta análise
a apresentação dos documentos técnicos ou do imóvel.
Lembrando que para a análise de crédito ser aprovada, o
proponente deverá estar com o nome limpo e sem restrições.

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ANÁLISE JURÍDICA

Nesta fase, os agentes financeiros realizarão a análise detalhada

de toda a documentação enviada, inclusive do imóvel e do
vendedor. A análise jurídica é fundamental para a realização de
uma transação imobiliária segura e a preservação de todas as
partes envolvidas.
No caso da Caixa, esta análise é feita após você dar entrada em
toda a documentação, inclusive do imóvel. É nesta fase que o
Banco irá checar se o imóvel proposto possui alguma restrição
de negociação, como por exemplo, uma alienação fiduciária.
Conforme dito acima, além de analisar o imóvel, a análise jurídica
também serve para verificar a disponibilidade jurídica do vendedor,
seja para um imóvel pronto, novo ou usado, ou mesmo de algum
terreno que poderá ser utilizado no financiamento de construção.

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 Av. Dr. Nelson D’Ávila, nº 1837, sala 1003, 10º andar
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