10/5/2022 Tipos de Financiamento Imobiliário: o guia completo

Tipos de Financiamento
Imobiliário:
o guia completo
O nanciamento imobiliário é
uma das principais formas de
conquistar o sonho da
casa própria. Tire todas as
suas dúvidas sobre o
assunto!

As vantagens do nanciamento imobiliário

Ter o imóvel Sair do Ter Aplicar o

próprio aluguel condições FGTS
Mesmo que Diferentemente facilitadas
O nanciamento
envolva um do aluguel, o imobiliário é
Nem todos têm
compromisso nanciamento uma das
a possibilidade
de longo prazo representa a circunstâncias
de comprar um
com as aplicação do em que é
imóvel à vista. O
parcelas, o seu dinheiro e a possível retirar
nanciamento
nanciamento constituição de e aplicar os
representa
proporciona a patrimônio. recursos do
condições
aquisição de Fundo de
facilitadas de
algo que é seu. Garantia por
parcelamento.
Tempo de
Serviço (FGTS).
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TÓPICO 1:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um dos principais programas de nanciamento

imobiliário do país, além de ser utilizado para construção e reforma de imóveis residenciais.

Intermediado pela Caixa Econômica Federal, esse programa segue regras estipuladas pelo
Governo. Veja algumas de suas principais características:

1,5m 420x 12% 30%

O nanciamento O prazo máximo A cobrança de O valor das
só pode ser feito de juros depende parcelas não
para imóveis parcelamento é da análise de pode
residenciais com de 420 meses crédito, porém, ultrapassar 30%
valor máximo (35 anos). é de até 12% ao da renda
de R$ 1,5 ano. mensal dos
milhão. compradores.

Quanto aos pré-requisitos em relação ao imóvel, o SFH exige que seja residencial e esteja
localizado em área urbana. Além disso, o imóvel deve ser da mesma região onde o comprador
reside ou trabalha há pelo menos 1 ano.

Mas e o crédito associativo?

O crédito associativo é direcionado para o nanciamento de imóveis na planta. Empresas que
pretendem construir algum empreendimento devem procurar um número mínimo de
adquirentes. A partir disso, a instituição nanceira libera o crédito, que não é fornecido por
instituições privadas, e sim, apenas pelo Banco do Brasil e pela Caixa Econômica Federal.

Essa modalidade de crédito foi criada pela Lei nº 4.380/64, assim, o SFH, ainda hoje é quem dita
as regras para empreendedores, instituições nanceiras e compradores para que, juntos,
reduzam o dé cit habitacional brasileiro, ou seja, os empreendimentos são mais orientados ao
público de baixa renda.

O simples fato de participar de um nanciamento coletivo de imóvel já contribui muito para

uma economia maior para adquirir sua casa própria.

Os recursos utilizados no SFH são do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

(SBPE), do qual falaremos mais à frente.
Essa modalidade de crédito foi criada pela Lei nº 4.380/64, assim, o SFH, ainda hoje é quem dita
as regras para empreendedores, instituições nanceiras e compradores para que, juntos,
reduzam o dé cit habitacional brasileiro, ou seja, os empreendimentos são mais orientados ao
público de baixa renda.
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Você Sabia?
Só é possível utilizar o SFH para o nanciamento do primeiro
imóvel?
Para utilizar o SFH, o comprador não pode ser proprietário de algum outro imóvel
residencial nem ter outro nanciamento pelo sistema.
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TÓPICO 2:

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Criado em 1997, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) tem como objetivo atender aos
casos que não se encaixam no SFH. Assim, suas condições e pré-requisitos são mais exíveis,
com diversas possibilidades para os compradores de imóveis. Veja só algumas de suas
características:

 não há exigência de um valor máximo do imóvel;

 o valor nanciado pode chegar a até 90% do valor total do imóvel, então,
a entrada mínima é de 10%;
 não há limite de comprometimento de renda;
 as taxas de juros são variáveis, variando em média de 12% a 18% ao ano;
 o prazo máximo de parcelamento também é de 420 meses (35 anos);
 o comprador pode ser proprietário de outros imóveis.

Por ser mais exível, o SFI é a opção escolhida pelos compradores que desejam adquirir
imóveis mais caros ou, ainda, que querem quitar logo o investimento. A nal, como não há
limite de comprometimento de renda, o comprador pode assumir parcelas mais altas. 

A origem dos recursos do SFI é mais ampla e não de responsabilidade do Governo Federal,
incluindo fundos de renda xa e bancos de investimentos nacionais e internacionais.
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4 dicas para escolher o melhor sistema de nanciamento

Veja 4 passos que você deve observar antes de optar pelo SFH ou pelo SFI, levando em conta os
pré-requisitos e as condições de cada um!

Re ita sobre seu

Pense no valor do
objetivo com a compra
imóvel que deseja
Uma das particularidades do
Se você quer um imóvel mais
SFH é que só é possível
caro do que R$ 1,5 milhão,
nanciar imóveis
terá que optar pelo SFI, já
residenciais. Desse modo, se
que o SFH tem o limite
a sua nalidade é comercial,
máximo de valor nanciado.
deve optar pelo SFI.

Saiba se vai nanciar Veja se o seu per l se

com CPF ou CNPJ encaixa nos pré-
requisitos
No SFH, só é possível
nanciar imóveis com CPF, já Se você ainda não tem
que ele é destinado a imóveis no seu nome,
pessoas físicas. No SFI, você qualquer um dos sistemas
pode fazer a compra como pode ser utilizado. Agora,
pessoa jurídica e utilizar o para quem já tem alguma
CNPJ. propriedade, não é possível
optar pelo SFH.

Você Sabia?
Não é permitido utilizar os recursos do FGTS no SFI?
Desde 2021, o SFI também permite o uso do FGTS, mas somente para a compra do primeiro
imóvel, que deve ser de até R$ 1,5 milhão.
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Quais são as principais

diferenças entre o SFH e o
SFI?
Como você viu, os dois sistemas servem para o
nanciamento de compra, construção ou
reforma de imóveis. O SFI é mais exível, podendo
ser utilizado em basicamente qualquer situação
de nanciamento. Já o SFH, por mais que tenha
juros mais baixos, traz uma série de exigências,
de modo que o comprador deve observar se o
seu imóvel desejado e o seu per l se encaixam
nos pré-requisitos. 

Porém, para a aquisição do primeiro imóvel, o

SFH é a opção mais utilizada no Brasil. A nal,
mesmo com o limite de valor e de
comprometimento de renda, há muitas
possibilidades para o comprador.
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TÓPICO 3:

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O SAC é o sistema de amortização mais utilizado no Brasil. Mas você sabe o que signi ca isso?
Trata-se da forma como é abatido o saldo devedor do nanciamento. Para começar, é
importante entender que as parcelas não são compostas apenas do valor principal do imóvel:
há também juros e taxas que incidem sobre o débito.

Isto é, as parcelas incluem encargos e a amortização do saldo devedor, propriamente dita.

Existem diferentes formas de organizar a cobrança desses dois elementos nas parcelas.

No SAC, o abatimento do saldo devedor é constante. Isso signi ca que, da primeira à última
parcela, todos os meses é descontado o mesmo valor do débito.

Porém, como os juros são calculados sobre o saldo devedor, o que ocorre é que eles são
maiores no início, quando o débito é maior, e se tornam cada vez menores, conforme você vai
liquidando a dívida. Assim, na prática, as parcelas do nanciamento são maiores no início e
se tornam cada vez menores.

Qual é a principal vantagem do

SAC?

Como você viu, a grande característica do SAC é que o

percentual de amortização é constante, o que leva à
redução da cobrança de juros ao longo do tempo. A nal,
o montante de débito sobre o qual incidem os encargos
se torna menor mês a mês, o que leva a um
comprometimento cada vez menor da sua renda com o
nanciamento.
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Você Sabia?
É verdade que no Sistema de Amortização Constante (SAC) você paga
menos juros?
Apesar de ter parcelas iniciais mais caras, o SAC resulta em uma economia de cerca de 10%
em relação à cobrança total de juros, quando comparado à Tabela Price.

Em resumo, quais são as principais características do

SAC?

Para que você não tenha mais dúvidas, o uso do SAC no nanciamento signi ca basicamente
que as parcelas serão organizadas de modo a ter uma amortização constante do saldo
devedor. É como se você simplesmente dividisse o valor do nanciamento igualmente pelo
prazo contratado.

Isso leva à cobrança de juros decrescentes, já que eles incidem sobre o saldo devedor, que se
torna progressivamente menor. Assim, o efeito prático do SAC para o comprador é que as
parcelas serão cada vez mais baixas ao longo do prazo do nanciamento.

4 dicas para assumir um nanciamento imobiliário no

orçamento

O nanciamento imobiliário é um grande passo e que exige planejamento, já que trata-se de

uma dívida de longo prazo. Veja como assumir as parcelas sem prejudicar seu orçamento!

Saiba como será a composição Organize o orçamento familiar

de renda
O primeiro passo é determinar como será a
composição de renda para a avaliação de
crédito. Assim, é possível estabelecer a faixa
de preço do imóvel que você poderá
comprar.
Depois, coloque na ponta do lápis todas as
receitas e despesas da família para entender
melhor o impacto de uma prestação de
nanciamento nas contas da casa.
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Quite dívidas e elimine Faça várias simulações

excessos
Observando o orçamento familiar, identi que
gastos que podem ser eliminados e dívidas a
acertar. É bom estar com as nanças em dia
antes de se comprometer com o
nanciamento.
Os simuladores de nanciamento imobiliário
ajudam a entender melhor os valores
envolvidos nessa compra, como a entrada,
as parcelas, a incidência de juros etc.
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TÓPICO 4:

Tabela Price e Sistema de Amortização

Crescente (Sacre)

Tabela Price e Sistema de Amortização Crescente

(Sacre)
Além do SAC, existem outros dois sistemas de amortização: a Tabela Price e o Sacre.
Embora sejam pouco empregados no Brasil, vale a pena conhecer as diferenças.

Na Tabela Price, a taxa de amortização é variável mês a mês. O objetivo é organizar o

abatimento do saldo devedor e a incidência de juros de modo que as parcelas sejam
iguais do início ao m do nanciamento.

Já o Sacre é como se fosse uma mistura do SAC com a Tabela Price. Nele, as parcelas têm
valores semelhantes por alguns meses e, após esse período, descem para um patamar
mais baixo e permanecem padronizadas por um novo período de tempo.

Veja abaixo as principais diferenças entre os sistemas de amortização!

   Valor das parcelas

No SAC, as primeiras parcelas são um pouco mais altas e vão diminuindo com o tempo.
Porém, vale notar que mesmo no começo as prestações devem se encaixar no limite de
30% de comprometimento da renda do comprador, no caso de nanciamentos pelo
Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Na Tabela Price, as parcelas são constantes do início ao m do prazo do nanciamento. Já

no Sacre há a redução do valor ao longo do tempo, porém, não mês a mês, e sim a cada
determinado período de tempo com prestações padronizadas, como se fossem degraus.

   Incidência de juros

O SAC e o Sacre são sistemas de amortização com incidência menor de juros do que na
Tabela Price — nessa, apesar de haver a vantagem das parcelas xas ao longo do tempo,
o comprador paga mais encargos.

Como o Sacre é muito pouco utilizado no Brasil, o SAC é a opção de boa parte dos
compradores.

   Progressão do saldo devedor

Cada sistema de amortização liquida o saldo devedor a seu modo. No SAC, há um

percentual xo da dívida sendo abatido mês a mês. Na Tabela Price e no Sacre, as
primeiras parcelas são compostas por mais juros do que por amortização, sendo que o
saldo devedor diminui consideravelmente apenas no m do nanciamento.
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O sistema de amortização ideal para você

Como você viu, os sistemas de amortização têm mais a ver com a forma como é
organizada a cobrança de juros e o abatimento do saldo devedor. Para o comprador, as
diferenças práticas de cada sistema se referem principalmente ao valor das parcelas.
Porém, o total pago ao m do nanciamento não difere tanto assim.

Então, a resposta para qual é o sistema de amortização ideal para você é: depende! À
primeira vista, a Tabela Price parece mais vantajosa por ter parcelas xas, o que facilita o
planejamento no longo prazo. Porém, como a renda tende a ser desvalorizada pela
in ação, esse sistema acaba oferecendo mais riscos de que o comprometimento do
orçamento familiar seja maior ao longo do tempo.

Portanto, ele é mais indicado para aqueles que têm perspectiva de aumento de renda
maior do que a in ação nos próximos anos. Já o SAC e o Sacre, apesar de terem parcelas
iniciais mais altas, são mais vantajosas para boa parte das pessoas porque o impacto
nas nanças vai se amenizando ao longo do tempo.

Tudo depende da composição de

renda
Apesar de algumas instituições nanceiras ainda
oferecerem mais de uma opção de sistema de amortização,
nem sempre é possível que o comprador faça essa escolha.
Isso depende bastante da composição de renda
apresentada no momento da simulação.

A nal, a maior parte dos nanciamentos imobiliários se dá

pelo SFH, que, como você já viu, limita o comprometimento
de renda em 30%. Assim, como o SAC tem parcelas mais
altas no início, nem sempre o valor cabe dentro desse
percentual. Nesses casos, a Tabela Price é a única opção
viável para que as prestações se encaixem na composição
de renda do comprador.

Você Sabia?
O sistema de amortização não faz diferença no nanciamento?
Pensar em como se dá a progressão das parcelas e na incidência total de juros é
importante para o planejamento nanceiro de longo prazo.
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TÓPICO 5:

Sistema Brasileiro de Poupança e

Empréstimo (SBPE)

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

Na hora de pesquisar sobre seu futuro nanciamento imobiliário, você também pode se
deparar com a sigla SBPE. Em primeiro lugar, é importante esclarecer que o Sistema Brasileiro
de Poupança e Empréstimo não é exatamente um tipo de nanciamento, e sim um fundo
nanceiro.

Ele é composto de recursos encaminhados por agentes nanceiros — segundo a legislação,

65% dos valores captados em cadernetas de poupança das diversas instituições nanceiras
com carteira de crédito imobiliário do país devem ir para o SBPE. 

Como você pôde ver no tópico 1 deste material, ao lado do Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço (FGTS), o SBPE é a principal base de recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Então, ao se deparar com essa sigla nas suas pesquisas, você já sabe: os nanciamentos pelo
SBPE nada mais são do que aqueles que se enquadram no SFH. Desse modo, as condições e
pré-requisitos são as que você já conhece:

1,5m 420x 12% 30%

Financiamento O prazo máximo Taxa de juros de Comprometimento
válido apenas de até 12% ao ano de renda de, no
para primeiro parcelamento é máximo, 30%
imóvel de 420 meses
residencial com (35 anos).
valor máximo
de R$ 1,5
milhão

Você Sabia?
Você pode escolher o tipo de nanciamento que quiser.
Cada tipo de nanciamento tem seus pré-requisitos. Por isso, muitas vezes não é possível
escolher e você deve utilizar aquele no qual seu per l se enquadra.
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As vantagens do SBPE
A principal vantagem dos nanciamentos que utilizam
recursos do SBPE é o longo prazo. Como este é um fundo
amplo de recursos, as instituições nanceiras conseguem
oferecer mais linhas de crédito imobiliário para a população
e diluir a dívida em até 35 anos.

Outra vantagem é a variedade de imóveis que se

enquadram no SFH. Mesmo com menos exibilidade do que
o SFI, os nanciamentos feitos nesse sistema e que utilizam
os recursos do SBPE cobrem amplas opções de imóveis
novos ou usados, além de terrenos e reformas.

SBPE e o mercado imobiliário

Além de ser utilizado para facilitar a aquisição de imóveis por parte da população, o SBPE
é importante para a movimentação do mercado imobiliário de modo mais amplo. A nal,
ele também amplia as oportunidades para investidores e entidades interessadas em
nanciar sedes de empresas, escolas, hospitais, entre outros exemplos.
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TÓPICO 6:

Programa Casa Verde e Amarela (PCVA)

Programa Casa Verde e Amarela (PCVA)

O Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH),
com a mesma base de recursos (o SBPE e o FGTS). Trata-se de uma modalidade com condições
facilitadas para as pessoas com faixas de renda mais baixas.

Por isso, há subsídios e taxas de juros que cam bem abaixo da média do mercado (de 8,16% a
4,25% ao ano). Para nanciar seu imóvel pelo PCVA, é preciso se encaixar em um dos 3 grupos:

Grupo 1 Grupo 2 Grupo 3

Renda familiar de até R$ 2 Renda familiar de R$ 2 mil Renda familiar de R$ 4 mil
mil a R$ 4 mil a R$ 7 mil

O prazo do nanciamento é de até 30 anos, sendo válido apenas para compradores que não
têm outro imóvel em seu nome. Além disso, o programa só pode ser utilizado para imóveis
residenciais com valor máximo de R$ 264 mil.

4 vantagens do Programa Casa Verde e Amarela

O PCVA simpli ca bastante o acesso às linhas de crédito imobiliário. Veja abaixo as principais
vantagens desse programa!

Juros baixos Subsídios

A principal vantagem do PCVA são as Os subsídios são abatimentos de até R$
taxas de juros abaixo da média do 47,5 mil realizados sobre o valor do
mercado, o que diminui o valor total do nanciamento e concedidos conforme a
nanciamento. faixa de renda.

Regularização fundiária Condições exclusivas para o

Além do nanciamento imobiliário, o PCVA
pode ser utilizado por pessoas
interessadas em regularizar a situação de
sua moradia.
Norte e o Nordeste
As regiões Norte e Nordeste contam com
taxas de juros ainda mais baixas, o que
ajuda a ampliar a abrangência dos
participantes do programa.
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Existe diferença entre o Minha Casa Minha Vida e o

PCVA?
O PCVA substituiu o antigo Minha Casa Minha Vida (MCMV). Apesar de terem o mesmo
objetivo, os programas têm diferenças. Por exemplo, no MCMV existiam 4 grupos em
vez de 3.

Além disso, as taxas de juros eram organizadas de modo um pouco diferente, com
variação apenas por faixa de renda. No PCVA, há variação também conforme a localidade
do país.

Ainda, outra novidade é a possibilidade de uso do programa para regularização de

terrenos ou imóveis ocupados, de modo que as famílias podem utilizar as linhas de
crédito com condições facilitadas para adequar a situação legal da propriedade.

Você Sabia?
No PCVA, só é possível compor renda com cônjuge?
Tanto no PCVA como em outros tipos de nanciamento, é possível compor renda com
qualquer pessoa, incluindo cônjuges, parentes ou amigos.

Se ainda tiver dúvidas sobre qual o melhor tipo

de nanciamento para você, entre em contato
com a gente pelo WhatsApp.

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