O SILÊNCIO DOS VAZIOS URBANOS

Um ensaio de ressignificação das vacâncias urbanas na poligonal de tombamento do

IPHAN em João Pessoa – PB
Nó1 - O silêncio do patrimônio reconhecido.

Yanna Karla Garcia Silva

Arquiteta e Urbanista pela UFPB;
Mestranda no Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da UFPB (PPGAU
UFPB); yannagarcis@gmail.com.

O presente trabalho apresenta um estudo sobre como os vazios urbanos presentes na

poligonal de tombamento do IPHAN no centro antigo de João Pessoa - PB poderiam ser
ressiginificados, principalmente a partir de habitações, de forma que duas importantes
problemáticas no contexto urbano, a ociosidade do espaço intraurbano e o déficit
habitacional, pudessem ser tratadas em conjunto. Para tanto, investigou-se, em
campo, a ocorrência dos vazios urbanos na área do recorte do estudo, após a análise
dos resultados obtidos a partir da catalogação, chegou-se num diagnóstico geral da
poligonal de tombamento e noutro específico de cada categoria de vazio urbano
abordada nesse estudo. Com base no diagnóstico alcançado, desenvolveu-se a
proposta de um zoneamento para reabilitação dos espaços intraurbanos investigados.
Palavras-chave: vazios urbanos; centros antigos; déficit habitacional; reabilitação.

This paper presents a study on how the urban voids present in the IPHAN’s protective
polygonal of heritage in downtown João Pessoa - PB could be resignified, mainly from
housing hold, so that two important problems in the urban context, the idleness of
intra-urban space and housing deficit, could be treated together. For this purpose, the
occurrence of urban voids in the area of study was investigated, after analyzing the
results obtained from the cataloging process, a general diagnosis was arrived about
the protective polygonal of heritage and a specific diagnosis of each category of urban
void addressed in this study. Based on the diagnosis achieved, a proposal of urban
zoning was developed to rehabilitate the investigated intra-urban spaces.
Keywords: urban void; downtown; housing deficit.
1 – Introdução
A necessidade do abrigo remonta desde os primórdios, sendo uma condicionante social
necessária para o bem-estar do ser humano de maneira que o acesso a habitação é um direito
previsto no artigo 25 da Declaração dos Direitos Humanos (1948). No entanto, a realidade
enfrentada atualmente mostra como as disparidades sociais e econômicas impactam nas
diferentes classes sociais. No Brasil o cenário não se difere, conforme apontado no Censo do
IBGE (2014) cerca de 6,18 milhões de famílias brasileiras necessitam de novas moradias,
associado a isso, a mesma pesquisa ainda destaca que 11.425.644 pessoas, cerca de 6% da
população nacional, vivem no que foi considerado como aglomerados subnormais. Entretanto,
outro dado apontado pela mesma pesquisa chama atenção no tocante ao déficit habitacional
nacional, é indicado que no Brasil existia um número aproximado de 6,07 milhões de
domicílios vacantes, desconsiderando-se aqueles que são de curta estadia a exemplo das casas
de praia. Isso representa 98,2% do déficit habitacional visto no país.
O que nos remete a outra problemática comumente vista nas cidades brasileiras: os vazios
urbanos. É rotineiro, ao transitarmos pelas cidades, nos deparamos com estruturas, edificadas
ou não, que se encontram desocupadas, ociosas, desprovidas de uso e/ou de atividade, estas
são as chamadas de vazios urbanos. Embora se estendam por toda a cidade, uma parcela
significativa dos vazios urbanos pode ser vista nos centros antigos, que sofreram com a
expansão urbana acelerada ocorrida em meados do século XX, marcada por um padrão de
ocupação periférico, com crescimento no sentido centrífugo que apresentava baixa densidade
habitacional e pouca diversidade funcional, o que resultou na migração da população das
áreas centrais da cidade para as novas zonas de desenvolvimento urbano (CLEMENTE, 2012).
Com as cidades se desenvolvendo em novos eixos urbanos, os centros antigos foram cada vez
mais relegados para atividades secundárias, a mudança do uso do solo nessas localidades
favoreceu de forma significativa a degradação dos imóveis e o surgimento de áreas obsoletas e
de vazios urbanos nas regiões centrais das cidades (VAZ e SILVEIRA, 2007).
Em João Pessoa, local em que se desenvolveu esse estudo, a realidade é semelhante ao visto
nacionalmente. A cidade, que teve um crescimento lento ao longo dos anos, passou por uma
série de reformas urbanas no início do século XX que resultaram na expansão em sentidos que
antes eram obstáculos para o alargamento da malha. Esse crescimento resultou no surgimento
dos vazios urbanos no centro antigo pessoense, nascedouro da cidade que sofreu com o êxodo
populacional e a ressignificação das edificações ao longo do processo da expansão urbana.
Diante do cenário da urbanização atual, esse trabalho buscou investigar a ocorrência dos
vazios urbanos na poligonal de tombamento do IPHAN no centro antigo de João Pessoa,
entendendo esses como possíveis potencialidades para requalificação dessa área tão

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importante no contexto histórico da cidade. O intento desse estudo foi que a partir do
diagnóstico obtido sobre os espaços vazios centrais, elaborou-se uma proposta de novo
zoneamento que funciona como um norteador de ações para requalificar a área central
pessoense.

2 – Os vazios urbanos
A análise desse fenômeno conhecido como vazio urbano tem seu início em meados do século
XIX quando essa expressão começa a figurar na vida urbana em consequência dos
acontecimentos pós-industriais, mas foi somente no século XX, com a crise do sistema
produtivo e o surgimento de novos vazios urbanos nos centros europeus, que foi se
despertando cada vez mais ensaios sobre essa questão no campo do urbanismo. O abandono
de edifícios e zonas industriais e a desativação de ferrovias proliferaram na malha urbana,
frutos da desfuncionalização industrial que ocorrera nos anos 1970. Tais espaços passaram a
fomentar os primeiros estudos europeus sobre as vacâncias urbanas, realizados na França, em
1979, e na Inglaterra, em 1982 (BORDE, 2006).
Na literatura referente a essa temática é possível observar a amplitude dos conceitos de vazios
urbanos defendidos por diferentes autores, Clichevsky (2000) possui uma visão mais radical
sobre o tema, apontando vazios urbanos como terrenos e edificações a espera de demolição,
sendo estruturas em processo de arruinamento e degradação nos centros urbanos. Em
contrapartida outros autores direcionam o conceito para algo mais promissor e veem os vazios
urbanos com uma abordagem mais otimista e os enxergam como zonas de transição com um
potencial transformador, desassociando assim, o termo de algo pejorativo e desacreditado, a
exemplo de Sousa (2010) que defende que os vazios urbanos são oportunidades de mudanças,
implicando em novos usos e novas construções para a urbe e Portas (2000) que os vê como
espaços decisivos para reurbanizar ou revitalizar cidades já consolidadas
Há ainda quadros de subutilização dos espaços, onde imóveis apresentam um ou mais
pavimentos com usos enquanto os espaços remanescentes de tal edificação não
desempenham nenhuma função no tecido urbano, sendo assim, espaços obsoletos que fazem
parte de um todo, o que configura as edificações parcialmente vazias (CLEMENTE, 2012).
A partir do apontado pode-se notar que a questão dos vazios urbanos é uma variável em
demasiado complexa para que caiba em um conceito singular e universal, tratar de vazios
urbanos é tratar da dinâmica das cidades, que abarca muito mais do que um fenômeno isolado
e está diretamente associada com os eventos que ocorreram para que o espaço se

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transfigurasse até a maneira que se encontra atualmente, sabendo que este está em constante
desenvolvimento e mudança.
Por todo exposto, dentre todas as conceituações acima citadas serão considerados nesse
estudo como vazios urbanos os “terrenos localizados em áreas providas de infraestrutura que
não realizam plenamente a sua função social e econômica, seja porque estão ocupados por
uma estrutura sem uso ou atividade, seja porque estão de fato desocupados, vazios“ (Borde,
2006, p.14). É importante destacar que a função social de um imóvel está prevista na
Constituição Federal Brasileira de 1988 - nos artigos 182 e 183, onde se destaca que o
proprietário tem pleno direto de gozar, usar e dispor de sua propriedade desde que o exercício
desse direito corresponda aos anseios da sociedade, proporcionando bem-estar e segurança
em prol do bem coletivo.
A postura adotada por esse estudo aborda as demasiadas camadas dos vazios urbanos,
entretanto enveredou-se para categorizações que estejam diretamente ligadas à ausência de
uso, sendo aqui versadas em dois grandes grupos: os espaços vacantes e os espaços
parcialmente vacantes. Nos espaços vacantes têm-se os lotes vacantes, que se encontram sem
nenhum uso, frutos de uma especulação imobiliária que desfavorece a dinâmica urbana e os
imóveis vacantes, sendo estes tanto as estruturas que ainda possuam condições de serem
reutilizadas bem como as que estejam em processo de arruinamento, mas que não possuem
nenhum uso ou atividade em desenvolvimento. Já nos espaços parcialmente vacantes têm-se
os lotes parcialmente vacantes, aqueles que se encontram com um uso que não explora sua
real potencialidade e os imóveis parcialmente vacantes, sendo aqueles imóveis que não
desempenham uma função em sua totalidade, ou seja, imóveis que possuem espaços ociosos
e inutilizados na malha urbana, vale salientar que os espaços destinados a armazenagem e/ou
estocagem de produtos foram considerados como ociosos por não desempenharem uma
atividade positiva para a cidade.

3 – Recorte de estudo e Metodologia aplicada

Como já apontado, o cenário desse estudo é o Centro Antigo da cidade de João Pessoa, que
tem sua fundação em agosto de 1585, assim sendo a terceira cidade mais antiga do Brasil em
termos de fundação. No decorrer de sua formação a cidade foi dividida em duas porções: a
cidade alta, onde se firmaram as ordens religiosas e as atividades voltadas ao cunho social, e a
cidade baixa, local do principal atracadouro da cidade à época – o Porto do Capim, e onde
eram empreendidas a maior parte das atividades de comércios e serviços. Devida importância
de algumas construções e da sua paisagem local, parte do centro de João Pessoa foi tombado

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pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN) em um processo que data
do ano de 2009, sob justificativa de que o patrimônio da capital paraibana “possui grande valor
paisagístico (as edificações compõem um cenário que integram a vegetação de mangue ao rio
e ao mar) e artístico (por congregar construções de diferentes estilos e épocas). ”
A poligonal de tombamento do IPHAN no centro de João Pessoa é o recorte de estudo dessa
pesquisa. Uma área que, segundo o IPHAN (2009), corresponde a 37 hectares, possuidora de
33 quadras, 502 lotes e 7 praças, sendo selecionada por se tratar da porção de maior
significância no cenário do centro como um todo, bem como por possuir uma forma que
engloba os mais variados exemplares de edificações.

Figura 01: Mapa do recorte de estudo, a poligonal de tombamento do IPHAN em João Pessoa - PB.

Fonte: Prefeitura municipal de João Pessoa (PMJP) – Editado pela autora.

A pesquisa referente a esse estudo é uma investigação que avalia a área tanto quantitativa
quanto qualitativamente, de forma que o estudo de caso foi dividido em três etapas: teórica,
analítica e propositiva. A primeira fase teve início com a etapa da leitura bibliográfica acerca
das temáticas abordadas, com foco no entendimento geral dos principais conceitos versados,
para que então houvesse um aprofundamento nos acontecimentos que refletiram na
problemática dos vazios urbanos.
Na segunda etapa se deu a pesquisa de campo. Para tal, foram desenvolvidas ferramentas que
pudessem auxiliar nesse processo, tais como os mapas e as fichas catalográficas. Após a

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produção de todos os aparatos necessários foram realizadas visitas a campo para catalogação
dos lotes do recorte de estudo. As informações obtidas após esse processo foram,
posteriormente, colocadas em um banco de dados georreferenciados da área levantada, após
a finalização do cadastro de todos os lotes foi possível cruzar os dados obtidos e assim gerar os
mapas pertinentes a pesquisa.
A partir disto, foi possível diagnosticar a ocorrência dos vazios na área de estudo, para então
iniciar a última etapa dessa investigação: a propositiva. Com base na revisão bibliográfica feita
anteriormente e no diagnóstico obtido após a pesquisa em campo foi possível elaborar um
novo zoneamento que norteara a requalificação proposta para a área.

4 – Diagnóstico dos vazios urbanos

No diagnóstico pode-se observar a ocorrência dos vazios no recorte de estudo, apurou-se que
dos 502 lotes em estudo, 104 se encontram na categoria de imóvel vacante, 9 são lotes
vacantes, 49 são imóveis parcialmente vacantes e 11 são lotes parcialmente vacantes. Os
outros 329 restantes se encontram ocupados, conforme apontado no mapa e gráfico abaixo. A
somatória da ocorrência dos vazios urbanos na área é de 173 unidades, o que corresponde a
34,46 % da totalidade dos lotes em estudo, ou seja, a taxa de vacância da área.

Figura 02: Mapa do diagnóstico dos vazios urbanos no recorte de estudo.

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 Fonte: Prefeitura municipal de João Pessoa (PMJP) – Editado pela autora.

Os imóveis vacantes, encontrados no recorte de estudo somam 104 edificações,

correspondente a 20,71% dos imóveis de toda a área. Distribuídos por toda a poligonal, esses
exemplares são marcos hostis na paisagem urbana da área, devido ao mal estado de
conservação em que a maioria se encontra. Ao todo a soma das áreas dos imóveis vacantes,
considerando todos os pavimentos, é de aproximadamente 36.678,72 m2 - 7,77% da área total
da poligonal. Dos imóveis vacantes catalogados verificou-se que 72 são edificações térreas,
quanto 32 são sobrados de dois pavimentos.
Os lotes vacantes encontrados na poligonal de tombamento totalizam 9 unidades, o
equivalente a 1,79% dos lotes totais e compreendem uma área aproximada a 2.656,41 m2, o
correspondente a 0,71% da área de estudo. É importante ressaltar que a maioria desses lotes
vacantes são frutos do arruinamento de imóveis que outrora eram encontrados no local.
Os imóveis parcialmente vacantes são aqueles que possuem uso e ocupação em um ou mais
de seus pavimentos, mas não em sua totalidade. Foram encontrados 49 exemplares dessa
categoria no recorte de estudo, o que equivale a 9,76% da totalidade dos lotes. O somatório
das áreas construídas que se encontram ociosas nesses imóveis é de aproximadamente
16.780,99 m2, proporcional a 4,53 % de toda a área construída no cerco de tombamento.
Sobre tais exemplares, verificou-se que dos 49 imóveis identificados, 40 possuem dois
pavimentos e 9 possuem três pavimentos.
Em sua totalidade os 11 lotes parcialmente vacantes desempenham a atividade de
estacionamento privado, uma maneira informal de suprir a necessidade vista na área e de
gerar renda para algumas famílias, o somatório das suas áreas é de cerca de 3.029,37 m2, o
que corresponde a 0,81 % de toda a área tombada. Assim como acontecido nos lotes vacantes,
os lotes parcialmente vacantes são, em muitos casos, o resultado do arruinamento ou
demolição de edificações.

5 – Diretrizes para novas abordagens dos vazios urbanos

Recuperar os espaços centrais vazios vai além de novas construções e reformas, significa
estruturar a área como um todo criando um espaço que seja convidativo e aconchegante para
moradores e transeuntes. É importante que as pessoas que percorram essa área se sintam
seguras e acolhidas, para tanto é necessário se pensar no todo, da recuperação dos edifícios e
lotes vacantes até a reestruturação das calçadas e vias públicas, no entanto esse estudo foca
somente na questão da ordenação de habitações.

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Enveredando nesse sentido, o conceito conservação integrada, um modelo de gestão urbana
criado na Itália que defende não somente a recuperação das estruturas físicas centrais, como
também a preocupação com o cunho social e econômico da área, foi fundamental para o
desenvolvimento das diretrizes de atuação sobre os vazios urbanos no recorte de estudo. A
ideia era reestruturar o patrimônio edificado e dá-lhe novos usos e funções que fossem mais
interessantes no contexto da cidade, mantendo a população que já residia na área e criando
novas habitações, contrapondo-se a ideia de expansão urbana como alargamento da malha.
A grande sugestão de melhoramento foi a de um novo zoneamento para o recorte de estudo,
visto as falhas vistas no vigente. A proposta é que a área passe a ser a Zona de Proteção
Paisagem Cultural (ZPPC), que teria como delimitação espacial o cerco de tombamento
previsto pelo IPHAN, devido a abrangência em relação ao patrimônio edificado e cultural da
cidade de João Pessoa. Os usos permitidos na ZPPC variam de acordo com a área (m2) do lote,
alguns foram adotados segundo o código de urbanismo de João Pessoa e outros foram
propostas desenvolvidas com intuito de aperfeiçoar a área. As diretrizes propostas no Decreto
Municipal 25.138 também compõem parte das normativas elaboradas para a nova zona, entre
estas destacam-se a destinação de 30% da área total do lote para criação de áreas verdes e a
adequação da edificação com o meio – ajustando o gabarito, a composição e o ritmo das
fachadas. A figura 03 exemplifica o esquema em relação aos usos permitidos nas respectivas
áreas (m2) consideradas.

Figura 03: Quadro do zoneamento proposto para a ZPPC.

Fonte: Acervo da autora.

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Haja vista o que foi discorrido em relação ao novo zoneamento para reabilitação dos espaços
vazios do recorte de estudo, intentou-se para a aplicação de tudo que foi proposto, com a
finalidade de exemplificar, de forma superficial, como o novo zoneamento funcionaria, e, com
isso obter um quantitativo alusivo aos usos propostos e a população que seria a atendida por
tais. Dessa forma dividiu-se os espaços vazios perante o grau de intervenção pela qual que
cada categoria iria passar, para tanto foram usadas as categorias definidas no Decreto
municipal 25.138 – Renovação Controlada, Conservação Parcial e Conservação Total.
Com as classificações definidas, pensou-se então em como seria proposto a implantação das
habitações nas categorias onde o zoneamento iria ser testado. Considerando a forma
longilínea da maioria dos lotes desse estudo, estabeleceu-se que as moradias atendessem uma
modulação espacial de 2,5 m por 3,5 m, o que permitiu a criação de plantas com 35 m² e 70
m², proporcionais à quatro módulos e oito módulos respectivamente, essas foram sugeridas na
intenção de diversificar as composições morfológicas, entendendo que atualmente as
composições familiares possuem diferentes conformações, e de gerar um maior
aproveitamento de área nas construções.
Optou-se por fazer um arranjo onde a proporção da implantação das habitações era de,
quando possível, duas habitações de 70 m² para uma de 35 m². Vale ressaltar que se priorizou
a composição de 70 m² devido ao fato dessa abarcar mais usuários. Outra ressalva é em
relação à área adotada para as habitações. O padrão de é que essas fossem de 70 m² e 35 m²,
entretanto, em razão da variação das áreas dos lotes essas áreas médias eram, também,
passíveis de variação. Para que não houvesse uma má interpretação dos dados, se considerou
uma pequena variação de até 3 m² para menos da área média, quando a variação era para
mais a área acrescida a média foi considerada como um todo.
Os cálculos para a viabilidade dos usos nas categorias de renovação controlada e conservação
parcial se deram de tal forma: 30% da área total foi destinado para criação de áreas verdes,
dos 70 % de área restante foi para os usos propostos mediantes suas áreas, lembrando-se da
condição de implantação do uso misto, onde lotes com áreas superiores a 285 m² tinham que
destinar 25% da sua área passível de construção para comércio e serviços locais. Para as
edificações de conservação total considerou-se a área total para o uso residencial,
diferenciando-a entre menor que 100m², onde a habitação teria capacidade para 5 habitantes,
e maior que 100 m², onde a habitação teria capacidade para 8 habitantes.
Fundamentado em todos esses argumentos citados acima, foram desenvolvidos os cálculos de
cada um dos lotes em estudo, de acordo com suas categorias definidas. Ao fim, chegou-se num
resultado de 560 habitações com capacidade para atender 2534 pessoas. Esse número

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equivale a sete vezes o atual. O diagrama da figura 04 apresenta todos os números obtidos
através dos cálculos.
Figura 04: Diagrama do cálculo de viabilidade.

Fonte: Acervo da autora.

6 – Referências bibliográfica

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SOUSA C. A. Metodologia e estratégia na avaliação de espaços urbanos obsoletos. Dissertação

(Mestrado em Arquitectura) - Universidade Técnica de Lisboa. Lisboa, 2010.

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VAZ, L. F.; SILVEIRA, C. B. Áreas Centrais, Projetos Urbanísticos e Vazios Urbanos. Revista Território,
2007.

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